5

секретов
успешного приобретения
недвижимости

в Дубае

для русскоговорящих

Agora.
Editor’s

top 3 in DP
2022 choice Top 10

agent
2022

2022
Вступление

В Дубае очень быстрый рынок недвижимости:

проекты распродаются, выходят новые.
Возможно, некоторые проекты, указанные в
данной книге, будут распроданы, но принципы
всегда останутся верными.

Если вы скачали эту книжку с моего сайта, то

вы получите мои контакты и сможете
бесплатно проконсультироваться со мной. Я
работаю без комиссионных и, сотрудничая со
мной, вы работаете напрямую с
застройщиками.
Рекомендую внимательно прочитать эту
мини-книгу до конца. Я постарался все описать
коротко и просто. Этот материал даст вам очень
хорошее представление о рынке недвижимости
Дубая и поможет принять самое оптимальное
решение.

Живя в Дубае более 18 лет, я хорошо понимаю

динамику города и его направление. Мое
экономическое и инженерное образование и
большой опыт помогают мне достоверно
проанализировать тот или иной проект и
помочь Вам принять самое оптимальное
решение.
Какой тип недвижимости
нужно приобретать для
прироста капитала? 2
реальных примера.

Существует 12 критериев/индикаторов, по
которым можно определить хороший проект
для прироста капитала.

1 Лимитированность или эксклюзивность

проекта

Дубайский рынок голоден до супер люкса.

За последний год в Дубай мигрировало 4000
миллионеров. Это самая высокая цифра в мире,
в 3 раза выше чем в США, которые на втором
месте после Дубая.

Элитность сама по себе подразумевает

ограниченность, и чем меньше чего-то, на что
есть запрос, тем оно дороже.
Пример: проект Safa One, построенный
застройщиком damac, очень оригинальный и
люксовый. Один из клиентов перепродал в
рамках этого проекта квартиру через 4 месяца
после инвестирования и получил 30% прибыли.
Такие проекты в Дубае распродаются очень
быстро. (Прибыль данный инвестор получил
методом 30/70, я посвятил этому методу главу
ниже).
Стоит заметить, что не все проекты
застройщика Damac эксклюзивные и
способствуют приросту капитала, обязательно
нужно судить по проектам и даже по
отдельным юнитам, а не по застройщику (за
одним исключением).

Второй пример: Emaar Beachfront - это

искусственный полуостровок, расположенный
на Дубай Марине. Инвесторы уже получили
110% прироста капитала. Суть в том, что место
на emaar beachfront физически ограниченно, и
именно это создает эксклюзивность,
следовательно, и сам проект является
люксовым и суперлюксовым. Суперлюксовые
пентхаусы, лофты и квартиры получили там
ещё больше прироста капитала: +200%
Конечно, Emaar Beachfront вырос так в цене не
только из-за невозможности строить больше, он
соответствует почти всем критериям из этой
главы.

Так как вы скачали этот материал, вы будете

получать нотификации, когда подобные
проекты будут выходить на рынок.

Ещё пример: в MBR city проекте Sobha Hartland

только 3 здания расположены напротив лагуны
и только 20% квартир в них с лучшим видом на
лагуну. Именно за эти квартиры и будет самый
высокий прирост.
2 Локация
Это, как и в любом месте мира, - самое
главное.
В Дубае лучшими районами для прироста
капитала являются: Dubai Downtown, Palm
Jumeirah, MBR, Business Bay, Dubai Marina .

Кстати, MBR очень интересный проект. Это

небольшой городок, построенный близко с
центром и принадлежащий королевской семье.
Проекты, принадлежащие государству Дубая,
всегда без исключения прибыльные, так как
они создаются не для прибыли, а для
улучшения самого Дубая.
Городок MBR уже побил более 4 рекордов
Гиннеса.

Например, у застройщика meraas

(принадлежащего государству) за всю историю
не было ни одного инвестора, ушедшего в
минус. Опять же, если вы читаете эту книгу,
значит вы будете в курсе самых горячих
проектов. И возможности приобрести там
недвижимость с 0% комиссии.

3 Люксовость
Если вы хотите прирост капитала, а не высокую
прибыль с аренды, вам нужно приобретать
самое люксовое и эксклюзивное. Конечно, не
всем это может позволить бюджет, но ниже я
буду описывать, как вы можете заработать на
перепродаже, имея всего 30% - 40% наличных
от полной стоимости недвижимости и без
участия банка.

4 Вид
Если обратить внимание на цены
недвижимости Дубая, то вы заметите
совершенно одинаковые квартиры, между
которыми разница в 20%-50% в цене, а все
потому что их окна выходят на лучшие виды, и
они расположены на определенных этажах.

Опять же, если вы хотите высокий прирост

капитала, то вам нужно самое лучшее. Конечно,
прирост есть и во втором, и в третьем лучшем,
но если есть возможность, приобретайте самое
топовое.
Если вы плохо знаете проект, то можете
упустить тот факт, что вид из вашей будущей
недвижимости будет идти на стройку, которая
там планируется. Опять же вам нужно
консультироваться со специалистом при выборе
проекта. О консультациях со специалистом я
выделил отдельную главу ниже.

Также вы можете упустить тот факт, что

застройщик указал в контракте право на
опоздание строительства.

Я знаю один крупный проект, в котором

застройщик имеет право опоздать аж на 4 года.
Во избежание попадания в подобные проекты с
подводными камнями, нужно
консультироваться со специалистами или
самим внимательно читать SPA.

5 Лимитированность самих объектов в

проекте
Например: в элитном здании есть всего 80
квартир, но только один пентхаус и 2
пятикомнатные квартиры будут считаться
лимитированными и больше всего вырастут в
цене.

6 Невозможность строить больше

К примеру, в центре Dubai downtown или на
Jumeirah palm осталось относительно мало
места, чтоб строить, а MBR city является
закрытым городком, где расширения и вовсе не
будет.
7 Популярность проекта или бренд
Такие бренды, как Damac , Emaar, Meraas,
Sobha, Select Group, являются самыми
ликвидными, за исключением некоторых
проектов.

Damac недавно стал застройщиком

эксклюзивных и нацеленных на прирост
проектов. До 2020 года он строил на широкий
рынок, поэтому я не рекомендую их проекты,
построенные до 2020 года, если ваша цель - это
прирост капитала.

8 Цена на землю в этом районе дорогая

В Дубае строительство обходится дешево, но

земля в ключевых районах дорогая, что
одновременно сдерживает и поднимает цены на
близстоящую недвижимость.

9 Недвижимость находится на этапе

строительства
Самый крупный прирост в Дубае приходится
именно на строящиеся объекты. Конечно, есть
прирост и на готовую недвижимость, но если
вы нацелены на большую прибыль, то
инвестируйте только в недостроенные проекты.

10 Строится или планируется

инфраструктура
Например, в MBR строится самый крупный
торговый центр в мире, самый длинный
лыжный искусственный склон в мире, самая
продолжительная искусственная лагуна в мире,
самое высокое резидентское здание в мире.
Они же прокладывают ветку метро.
Следовательно, чем ближе дата окончания
строительства инфраструктуры и комьюнити,
тем выше потенциальный прирост капитала.

11 Быстро распродается
Ваша недвижимость не сможет вырасти в цене,
если большинство объектов числится за
застройщиком. Однако, это не всегда
показатель. В Дубае обычно все очень быстро
распродаётся, поэтому должны сложиться
остальные факторы, перечисленные выше.

12 Комьюнити
Комьюнити - это англоязычное слово. Оно в
данном случае подразумевает некое
сообщество, где все жилые проекты и
инфраструктура застраиваются одним
застройщиком, что даёт новое качество жизни
пользователям недвижимости, находящимся в
таком комьюнити.

Комьюнити - это самое важное для прироста

капитала в Дубае.
Например, Dubai Hills - самое крупное
комьюнити в Дубае.

За 3 года в некоторых зданиях и виллах этого

комьюнити цены выросли на 300%. А плоты в
Dubai Hills подорожали в 2,5 раза.
Все потому что Dubai Hills комьюнити
предлагает стиль жизни, которого нет нигде в
Дубае.

53% прироста капитала на $49,000 за год.

Реальный пример.
Моя клиентка приобрела студию в проекте
Northside в районе business bay за $49,000 и
через год продала за $74,000.

Если вы знаете Дубай хоть немного, вы должны

быть в недоумении от того, что в business bay
или вообще в Дубае можно приобрести
недвижимость за $49,000.
Дело в том, что Northside на то время был
строящимся проектом с рассрочкой и правом
перепродажи на 30% оплаты.

То есть таким образом инвесторы могут

получать прирост капитала, в разы
превышающий вложенные деньги. В главе
30/70 я подробно описываю этот метод .

На такой прирост повлияло несколько

факторов.
Первый: проект был на стадии строительства с
хорошей рассрочкой и правом на перепродажу
до окончания выплат.
Второй: район business bay - это один из самых
востребованных районов, приближенных к
центру - Downtown.
Третий: немаловажный фактор: застройщиком
является Select Group. Это люксовый
застройщик, имеющий популярность.
Четвертый: на момент начала продаж вокруг
проекта шли четыре стройки, что отпугнуло
многих инвесторов и понизило цены.
Действительно, в Northside были относительно
низкие цены на тот момент. Сейчас все стройки
вокруг проекта практический завершены.
Если хотите очень выгодно инвестировать,
нужно выбирать те проекты, в которые ещё
мало кто верит. Таким образом, у вас будет
возможность приобретения по низкой цене.

5 этапов роста цены:

Когда все от застройщика распродано или когда
остаётся лимитированное количество
инвентаря.

Застройщики начинают поднимать цены, когда

у них остается мало инвентаря. Это
автоматически поднимет ценность вашей
недвижимости.
Если все продано, а интерес к проекту растет,
значит, благодаря вышеперечисленным
факторам, по закону спроса и предложения
ценность на вашу недвижимость также растет.

Когда рядом строится новая инфраструктура

или комьюнити
Есть группа скептически настроенных
инвесторов, которые не верят в планы
застройщиков или не знают о них. Например,
есть инвесторы, которые все еще не верят, что в
Hartland проведут лагуну. Когда ее проведут, те
самые инвесторы кинутся покупать, что и
произошло в District one - после проведение
лагуны цены поднялись в разы.
Такая же история была и с Downtown, Blue
Waters, Jumeirah Palm. Сейчас также
застраивается Creek Harbor, и есть много
скептиков, которые не верят, что Creek Tower
построят. Именно за счёт этого скептицизма
умные инвесторы зарабатывают на подобных
проектах.

За год до окончания строительства:

На этом этапе данная недвижимость становится
интересной инвесторам и обыденным
покупателям, которые ищут готовое жилье и
готовы ждать максимум год.

За полгода до окончания строительства

(ипотека):
На этом этапе в лист желающих подключаются
люди, которые хотят взять ипотеку, так как банк
уже готов оценивать проект для ипотеки.

В Дубае банки не выдают ипотеку на

строящиеся проекты за редкими
исключениями.

По получению ключей:
На этом этапе подключаются инвесторы или
покупатели, которые ищут готовое жилье для
себя или сдачи в аренду для получения
пассивного дохода.

Ну и конечно, прирост капитала на этом не

останавливается. Далее уже начинают играть
роль макро факторы.

Лучшая недвижимость для

прибыли с аренды
Давайте теперь рассмотрим вопрос о том,
какую недвижимость лучше всего приобретать
для сдачи в аренду.

Начнём с того, что в Дубае очень обширный

рынок аренды. Население растет на 8% в год, и
Дубай находится в топ-тройке туристических
городов мира. Только за последние полгода
Дубай посетило 8.2 миллиона туристов.

80% всех резидентов Дубая арендуют жилье.

Совсем недавно цены на аренду в 5 топовых
локациях увеличились на 23% - 25%.
Когда мы говорим о приобретении для сдачи в
аренду, я рекомендую суперлюксовые,
люксовые и «полу-люксовые» районы для
инвестиций (в том случае, если бюджет
позволяет).

Например в 1 Residence 80% всех покупателей -

это резиденты Дубая. Собственники
недвижимости - это редкость для Дубая, и это
хороший индикатор того, что есть потребность
жилья именно в этом районе и проекте. Вообще
сам проект нацелен именно на это.

Также вокруг 1 Residence нет большого

количества свободной земли, поэтому есть
вероятность обесценивания снижается.

Рядом находятся 2 очень крупных бизнес

района, где работают десятки тысяч людей,
которым нужно жилье рядом с работой.

Лучший вариант - это параллельно

зарабатывать и на аренде, и на росте цены
самой недвижимости.
В случае с 1 Residence это возможно, так как
рядом строится инфраструктура, которая
поднимет стоимость вашей инвестиции.
Также такого эффекта можно добиться,
приобретая недвижимость от застройщиков, а
не на вторичном рынке, где потенциал
прироста капитала гораздо ниже.

Вы создаете пассивный доход за счет аренды и

продаете свою недвижимость в правильное
время с крупной прибылью - формула
максимальной прибыли в данном случае.

Будьте бдительны! Иногда вас может заманить

очень высокий процент прибыли, все потому,
что сама недвижимость склонна к падению в
цене, которая поглотит всю прибыль с аренды.
Такое бывает в некоторых спальных районах,
где вокруг много незастроенный земли и где
нет особо значимой инфраструктуры.

Ещё мне нравится такой проект, как Westwood.

Он находится не в люксовой локации, но рядом
с ней.

Там прибыль за аренду может достигать до 12%

годовых, если сдавать понедельно туристам.
Westwood не очень известный проект,
информации о нем в интернете очень мало.

В Westwood вы можете оплатить 55% от цены

до получения ключей и остальные 45% в
течение трех лет после получения ключей!
Такой платежный план у известных брендов
отсутствует.

Но все же, если бюджет позволяет, то нужно

приобретать люкс или суперлюкс, особенно для
краткосрочной аренды. Потому что вы не
только будете зарабатывать на аренде, но и на
хорошем приросте капитала. Ведь именно люкс
и суперлюкс в Дубае растут в цене лучше всего
Метод 30/70 или как получать
прибыль с $1,000,000
недвижимости имея только
$300,000 наличных (без
ипотеки)
Я называю этот метод 30/70.

Этот вариант подходит только в том случае,

если вы покупаете недвижимость от
застройщика и если собираетесь перепродать с
прибылью через год - два.
Зачем: как я указывал в первой главе, самая
растущая в цене недвижимость - это люксовая,
но не у всех есть возможность ее приобрести.

С этим методом вы можете получать прибыль с

люксовой недвижимости, имея только 30% от
ее стоимости.

Как это работает? Реальный пример:

Один из наших инвесторов в январе 2022
приобрёл в MBR однокомнатную квартиру за
$272,000. Продал в июне. Когда он ее продавал,
она стоила $353,930. То есть эта квартира
подорожала на 30%.

Суть в том, что он внёс только 40% наличных -

то есть $119,791 за данную недвижимость. Это
возможно , так как у застройщика Sobha можно
перепродать недвижимость, оплатив только
40% от стоимости (есть застройщики, у
которых эта цифра ниже).

Таким образом, наш клиент получил 50.8%

прибыли за 6 месяцев.

Это очень высокий процент. Я обычно делаю

более скромные прогнозы.

В таких проектах, как Sobha Hartland, для

определенных типов недвижимости я
прогнозирую 15% прироста в год.

Но когда вы используете данную технику,

прирост относительно вашего капитала в
случае прироста в 15% будет составлять 30% -
35% в год.

Еще один пример:

Если вы планируете приобрести недвижимость

от застройщика, и ваш бюджет составляет
$600,000, я бы рекомендовал приобрести 2
квартиры за $1М. То есть вы будете получать
прирост капитала на $2 миллиона, используя
$600к. Почему две? Потому что если вам вдруг
понадобятся наличные, вы можете обналичить
одну, не выходя полностью из рынка.
Ещё причина приобретать две недвижимости
вместо одной заключается в том, что с высокой
ценой падает ликвидность, но в ситуации 30/70
вам нужна высокая ликвидность, чтобы
выходить из рынка можно было быстро.

Я рекомендую использовать этот метод только с

ликвидными застройщиками или проектами
Meraas, Emaar, Select Group, Sobha Hartland,
Nakheel (не все проекты), Damac (не все
проекты).

Покупка для себя.

Конечно, сложно рекомендовать покупку для
себя, так как слишком много ситуаций и
желаний, но это дело вкуса.
Все же для личного пользования я рекомендую
недвижимость, которая может подойти по
нескольким критериям.

Если не ошибаюсь, я говорил про 1 residence

ранее. Этот проект подойдет широкой
аудитории людей, которые приобретают для
себя.

1 Residence:
- Надежный застройщик
- Не слишком известные бренд. Проблема
известных брендов в том, что слишком
высока наценка, а хорошая ликвидность
хороша для перепродажи, но не для
собственного пользования;
 - Оптимальная локация. с 1 residence можно
за минуту выехать на главную трассу
Дубая, которая доставит вас в любую точку
города за 15 мин;
- Инфраструктура. Вы можете наслаждаться
жизнью, не покидая комьюнити. В одной
минуте ходьбы находится парк, рестораны,
бутики , развлечения и различные
спортивные помещения, комната для йоги,
беговые дорожки, детские площадки и т.д.

Ещё для себя целесообразно приобретать

«неудачные бренды» качественных
застройщиков.
Когда у застройщика слабый маркетинг и
бренд, он вынужден компенсировать это
хорошим качеством и выгодными условиями,
чтобы быть конкурентоспособным. У таких
проектов, конечно, не будет ликвидности, как у
Emaar, Meraas или Sobha, но если вы
приобретаете для себя, то вам ликвидность не
принципиальна. При этом важно понимать: не
каждый неудачный бренд равен высокому
качеству и выгодным условиям.

Хороший пример проекта, который я бы

посоветовал приобретать для себя, это, к
примеру, Westwood, Fakhruddin, Binghatti.
Последний все же пытается выглядеть
люксовым брендом, но все еще не вышел на
нужный уровень. Benghatti я рекомендую
приобретать для себя или для сдачи в аренду но
не для прироста капитала. Во всяком случае я
про те проекты Binghatti, которые сейчас есть
на рынке.

Binghatti canal - очень успешный проект и

выгодное приобретение не только для аренды
но и для прироста капитала.

Почему Дубай, насколько

надёжно?
Дубай - это неординарный рынок
недвижимости.

В 2010 население Дубая составляло 1,875,000,

на сегодняшний день оно составляет 2,964,000.
Дубай на первом месте в мире по миграции
миллионеров.

В Рас Ал Хемме (соседний эмират Дубая -50

минут езды), официально открывается казино,
что неслыханно для восточной страны.

В самом Дубае казино тоже планируется, но

еще нет официальной даты.

Это в стране, где совсем недавно запрещались

внебрачные отношения.

В этом году внебрачные интимные отношения

узаконили.
Дубай признан самым посещаемым городом
мира в 2022 году.

82% - заполняемость отелей.

В этом году в нашей компании в два раза

увеличилось число европейских инвесторов
из-за недоверия к собственной экономике.

Дубай - это один из самых безопасных городов

мира.

Дубай уже давно не является экспортером

нефти и фокусируется на секторе туризма и
недвижимости.
Интернациональная компания UBS назвала
рынок Дубая самым недооцененным, то есть
его реальная цена гораздо выше рыночной.

Дубай может расти стабильно еще 5-10 лет

подряд.

Недавно аренда в Дубае поднялась на 25% в

некоторых районах, это очень хороший
показатель того, что есть настоящий спрос
конечных пользователей и что недвижимость в
Дубае действительно все еще недооценена.

Это лучшее время инвестировать в Дубай, когда

все грандиозные проекты на стадии развития.

Индикатор брендов.
В Дубае самое крупное скопление мировых
брендов на количество населения.

Компании, оцененные в миллиарды долларов,

ставят Дубай в приоритет.

Вдумайтесь, интернациональные корпорации,

которые вкладывают огромные ресурсы в
аналитику лучшего местоположения своих
брендов, ставят Дубай в топ №1.

Проекты, которые можно

покупать закрытыми глазами
Emaar Beachfront - это высокоэтажные здания
на маленьком искусственном островке со
сказочными видами из окон, строящиеся
известным брендом Emaar, который известен
строительством самого высокого здания в мире
Burj Khalifa и самого большого торгового
центра Dubai mall. Emaar Beachfront подвержен
высокому приросту капитала, так как площадь
островка лимитирована и может вместить
только десять зданий. Также это высоко
ликвидный проект из-за популярности Emaar и
уникальной натуры проекта. Инвесторы Emaar
Beachfront уже получили прирост капитала в
110%!

Emaar - это самый крупный застройщик Дубая.

За ним числятся такие известные проекты, как
самое высокое здание мира Burj Khalifa, на
котором Том Круз спасал мир в фильме
«Миссия невыполнима». И самый крупный
торговый центр в мире Dubai Mall, который
посещают миллионы туристов ежегодно.

Emaar - это компания, которой можно доверять.

Рыночная капитализация Emaar составляет 44
миллиарда долларов, что позволяет ей
проводить глубокий анализ рынка и выпускать
лучшие проекты. Emaar славится тем, что
помогает инвесторам и нацелен на
долгосрочные результаты.
Например, в пандемию Emaar поднял цены,
чтобы спасти инвесторов от кризиса, когда как
многие застройщики поступили наоборот.

Однако, вновь напомню, что нужно судить по

отдельным проектам, а не застройщикам, так
как и у Emaar есть и переоцененные проекты,
которые не уже так не вырастут в цене.

Central Park by Merass - это малоэтажный

проект с просторами между зданиями и
большим количеством озеленений в
комьюнити, расположенный рядом с Downtown
Dubai и пляжем Lamer. В такой локации ни
один застройщик не сможет себе позволить
малоэтажные дома и просторное комьюнити.

Так как вся земля Дубая принадлежит Meraas,

то это единственная компания, предлагающая
такого рода проект. Merass - это
государственная компания, заинтересованная в
застройке Дубая качественными проектами,
нежели в извлечении прибыли, поэтому Merass
щедро платит контрактникам и выпускает
самую качественную недвижимость.

Стоит заметить, что инвестировать в этот

проект стоит только если планируете выйти из
рынка через 4-5 лет.

Port de La Mer by meraas

Недавно фаза La Sirene - 3 здания были
проданы за 3 часа. Это один из самых
ликвидных и дорожащих проектов в Дубае.

The Address Beachfront by Emaar - полностью

распродался за 50 секунд. The Address - это
здание на Emaar Beachfront. Оно было
полностью распродано за 50 секунд. Это
демонстрирует, насколько ликвидным является
Emaar Beachfront.

Если заметили, это все о двух брендах: Emaar и

Meraas.

Оба бренда тесно связаны с государством и

обладают привилегиями.

Например, у застройщика Merass ни один

инвестор за всю историю компании не потерял
ни одного доллара.

Конечно, не стоит кидаться на любой проект

этих застройщиков, не каждый из их проектов
настолько растущий в цене и ликвидный, но
когда от них будут выходить особенные
проекты, подобные Central Park и Emaar
Beachfront, вы просто обязаны там
регистрироваться.

Тут уже вопрос не «Быть или не быть», а

удастся ли там вообще что-то получить.

Поэтому, чтоб увеличить ваши шансы, за

такими проектами надо следить и подавать на
«express of interest» (изъявление желания)
заранее.
Как достать распроданную
недвижимость?
Часто в хороших проектах все раскупается
очень быстро и не возможно достать ничего,
особенно когда мы говорим о застройщиках
Emaar и Meraas. В таком случае нужно подавать
«express of Interest» и ждать: вдруг какие-то
инвесторы не оплатили первоначальный взнос.
Также, если проект очень хороший, но
недостроенный, его стоит покупать уже на
вторичном рынке.
Как проходит сделка на
вторичном рынке
В отличие от покупки от застройщика, чтобы
приобрести недвижимость на вторичном рынке,
необходимо физическое присутствие или
оформление доверенности (стоимость
доверенности 600$). Доверенность можно
оформить на любое доверенное лицо.

Когда вы готовы приобрести недвижимость,

во-первых, оформляется контракт между
агентством недвижимости, продавцом и
покупателем, и покупатель выплачивает 10% от
стоимости недвижимости. Данный платеж не
подлежит возврату, в случае если покупатель
передумает приобретать недвижимость.
Далее будут две физические встречи
покупателя и продавца либо их доверенных
лиц. Первая - в офисе застройщика для
получения NOC (документа, дающего право на
перепродажу). Вторая встреча - в trustee office,
где и пройдёт финальная оплата за
недвижимость. В случае, если продавца
представляет доверенное лицо, оплата может
перейти только в руки самого продавца, но не
доверенного лица.

Там же проходит обязательная оплата - 4% от

стоимости недвижимости земельному
департаменту DLD, наличные и крипто не
принимаются. Существует только 2 способа
оплаты DLD: это дебетовая/кредитная карта
или менеджер-чек. В случае, если у вас нет
банковского счёта в Дубае, то ваш агент
предоставит вам данные услуги.

Trustee office услуга стоит около $1,500.

Когда вы работаете с агентом недвижимости,

он собирает все необходимые документы и
помогает вам на каждом этапе сделки.

Как проходит сделка при

покупке у застройщика?
При покупке недвижимости от застройщика
покупателю не нужно физически
присутствовать на встрече или оформлять
доверенность, достаточно только денежного
перевода и копии загранпаспорта покупателя.

Обычно у застройщиков бывает план оплаты на

4-6 лет и первый платеж, как правило,
составляет 2%-10% от суммы недвижимости.

При покупке от застройщика вы платите

агентству 0%, но 4% оплаты земельному
департаменту обязательны.

Зачем вообще инвестировать в

недвижимость

Борьба с инфляцией
Инфляция - это обесценивание денег в связи с
тем, что государства принтуют новые деньги,
обесценивая ваши.

Когда вы приобретаете активы, такие как

недвижимость, инфляция не касается вашего
капитала, а напротив, - увеличивает цену вашей
недвижимости.

Если у вас хранятся наличные, например

$1,000,000, а инфляция в вашей стране 5%, то
вы в год теряете $50,000.

В данный момент в США инфляция составляет

более 8% и влияет на инфляцию во всем мире,
так как доллар является резервной валютой.
Поэтому, приобретая такой надежный актив как
недвижимость, вы не только спасаете ваши
деньги от инфляции, но ещё и приумножаете
их.

Сохранение капитала
Конечно, на инвестировании в недвижимость
можно неплохо приумножить свои капитал. Но
основной плюс недвижимости - это сохранение
капитала и его надежная защита.

Самое надежное инвестирование

Три самых стабильных инвестиции - это
государственные облигации, сберегательный
счет и недвижимость.
Но недвижимость имеет самый крупный
потенциал прироста капитала и пассивный
доход среди этого листа.

Опять же, государственные облигации или

сберегательный счет не защищают ваш капитал
от инфляции. В то время как в сфере
недвижимости, чем выше инфляция, тем
быстрее происходит прирост капитала.

По-настоящему пассивный доход

Недвижимость является по-настоящему
пассивным и надежным доходом.
Нужен ли вам консультант по
недвижимости - агент?
Вам обязательно нужен хороший консультант
по недвижимости! И даже плохой консультант
лучше, чем его отсутствие.

Когда вы приобретаете недвижимость через

консультанта по недвижимости, вы платите 0%
комиссии, так как застройщик сам платит
агентству.

Если мы говорим о вторичном рынке, то оплата

агенту составляет 2%, но на вторичном рынке
вы не сможете ничего приобрести или продать
без него.
Чем вам поможет агент:
- Подберет лучшую недвижимость
- Переведет деньги, если у вас есть с этим
проблемы
- Поможет со сбором нужных документов
- Поможет основать юридическое лицо, если
приобретение будет на компанию
- Поможет получить резидентскую визу
- Поможет с открытием банковского счета,
если в этом есть необходимость
- Поможет с получением ключей
- Поможет с перепродажей или
менеджментом вашей недвижимости
- Также продолжит помогать вам после
сделки, если в этом будет необходимость.
Зачем покупать, если можно
арендовать, или как жить в
Дубае бесплатно?
Пример: вы хотите жить в районе Downtown
Дубай в однокомнатной квартире хорошего
качества. Возьмём для примера тот же 1
Residence. Аренда примерно $27,200 в год,
стоимость квартиры там $330к и service charge
$3,100 в год.

В течение трех лет вы платите service charge

$9,300 + $330к.

Далее вы решаете продать эту квартиру с

небольшой наценкой 10%, что очень умеренно
для Дубая. То есть за $363,000.
В итоге получится, что вы не платили за аренду
все 3 года и еще получили немного прироста к
вашему капиталу (5%-8%).
Итого вы сохранили $81,600

Дубай vs Турция vs Сочи

Прожив в Дубае более 16 лет, мне даже
немного смешно сравнивать. Но так как многие
мои клиенты выбирают между этими
локациями, то давайте об этом поговорим.

Самый большой плюс инвестиции в

недвижимость - это надёжность и
стабильность.
Когда вы инвестируете в недвижимость,
которая находится в нестабильных и
ненадёжных локациях, вы аннулируете самое
крупное преимущество недвижимости.

Когда мы говорим о недвижимости, нужно

смотреть на картину в общем. Рынок всегда
будет скакать, нет в мире рынка с прямой
линией. Но всегда есть общие закономерности,
по которым мы можем прогнозировать
долгосрочный результат.

Дубай - это международный бренд. Он

находится в топ-тройке самых раскрученных
городов мира. Он нейтрален в международной
политике. В Дубае есть самое высокое здание
мира, по которому лазал Том Круз, снимаясь в
очередной серии «Миссия невыполнима».
Самый крупный молл в мире, в котором
собраны все люксовые мировые бренды, и
который посещают более миллиона туристов в
год. Дубаем последние 40 лет неизменно
руководит один правитель, что обеспечивает
стабильность и предсказуемость. И его
наследник будет править так же, как и
нынешний правитель.
Турция.
Совсем недавно участвовала в военных
действиях в Сирии. Имеет гораздо меньшую
популярность как бизнес центр. Государство
часто меняет внешнюю политику, включая
отношение к России. В общем, не так надежно,
как в Дубае.
Сочи.
Кто знает, что такое Сочи вне России? Сколько
мировых брендов находится в Сочи? Сколько
интернациональных миллионеров мигрировали
в Сочи? Да, там хорошо отдыхать, но
согласитесь, что Сочи в ближайшее время не
будет притягивать интернациональных
инвесторов, бренды и знаменитостей.

Конечно, я не говорю, что Турция или Сочи

хуже Дубая по качеству жизни. Возможно,
кому-то даже больше нравится там жить или
отдыхать. Но я призываю посмотреть на общую
картину и на все индикаторы надежности:
политику, туризм, бренды, популярность. И
сразу станет понятно, куда инвестировать
надежнее всего.
Здоровье рынка недвижимости
Дубая
Дубай - это единственный рынок
недвижимости в мире, который основан на
наличных деньгах.

Здесь 85% рынка держится на наличных

деньгах, а остальные 15% - это ипотека.

Практически во всех остальных странах все

наоборот. Ипотека обеспечивает около 85%
рынка.

Поэтому Дубай - это самый надежный и

здоровый рынок недвижимости.
Не говоря уже о всех остальных факторах,
которые я перечислил в главе «Почему Дубай».

Недвижимость vs биржевый
рынок
Многие из моих инвесторов интересуются
биржевым рынком, поэтому давайте разберем
плюсы и минусы.

Недвижимость является более надежной

инвестицией, так как у неё самая низкая
волатильность.
Также в отличие от биржи у недвижимости
меньше переменных и изучение проекта для
принятия решения занимает меньше времени.

Биржа более ликвидна, чем недвижимость, и

вы можете обналичить свои активы гораздо
быстрее.

Также акции компаний более волатильны, и вы

можете заработать большой процент за
короткое время.

Например, успешный инвестор Уоррен Баффетт

тратит более 10 часов в день, изучая ту или
иную компанию, прежде чем принять решение
об инвестировании.
В то время как инвестирование в недвижимость
занимает гораздо меньше времени. Чтобы
предсказать рост недвижимости во внимание
берется только 9 - 10 факторов.

Но волатильность может сыграть и в обратную

сторону, и вы можете потерять большую часть
вашего капитала за считанные часы, что, к
слову, на рынке недвижимости невозможно.

На бирже вы можете буквально потерять все

свои деньги за один день, а в сфере
недвижимости это исключено. К примеру,
NASDAQ за 7 месяцев потерял 78% и ушло 15
лет на то, чтобы актив восстановил ту же
самую цену. Кто мог это предвидеть? В то
время лучшие умы инвестиционного мира
вкладывались в NASDAQ. В недвижимости не
бывает таких потерь капитала: лучше скучно,
но надёжно.
Недвижимость приносит больше прибыли, чем
S&P500. То есть статистически недвижимость
является более прибыльной и надежной
инвестицией.

Конечно, люди бывают успешны на разных

рынках, и каждый финансовый инструмент
должен быть использован по назначению. Но
большинству инвесторов я рекомендую
инвестировать именно в недвижимость.

Многие мои клиенты приобретают

недвижимость, чтобы диверсифицировать свой
инвестиционный портфель, также инвестируя в
различные ценные бумаги.

Почему покупать сейчас

Многие ждут, пока рынок «остынет», чтобы
приобрести.

У нас есть инвесторы, которые ждут ещё со

времён пандемии, и пропустили важные
проекты, на которых другие инвесторы хорошо
заработали.

Если рынок на подъеме, это не значит, что он

когда-нибудь опустится на прежнее место.

В Дубае цены растут по реальным причинам,

которые будут актуальны всегда: население
растёт с каждым годом на 8%, огромная
миграция миллионеров, открытие казино и
вестернизация культуры, - эти факторы никуда
не денутся и не факт, что цены когда-нибудь
вернутся на прежние места.

UBS компания в очередной раз называет Дубай

«недооцененным рынком недвижимости».

Приобретать в Дубае надо прямо сейчас.

Куда долгосрочно
инвестировать $5,000,000 -
$10,000,000 ?
Китайцы владели 40% Dubai Downtown. Они
приобрели недвижимость, до того как там
построили самое высокое здание в мире Burj
Khalifa. Эта инвестиция после строительства
здания принесла 100% - 400% прироста
капитала.

Сейчас те же китайские инвесторы выводят

деньги из Downtown и инвестируют в Creek
Harbour.

Creek Harbor станет новым Downtown, только

еще грандиознее и с пляжем.

Emaar повторит успех Downtown и добавит

туда элементы Dubai Marina (район, который
тоже является очень успешным в Дубае).
Если приобретаете в Creek Harbor, то нужно
рассчитывать на выход из рынка минимум
через пять лет. Это долгосрочная инвестиция.
Самый пик цен наступит, когда башня Creek
Tower будет полностью достроена. Это будет
самая высокая башня в мире, и да, она будет
достроена, несмотря на временную
приостановку строительства. 1.5 миллиарда
уже было потрачено на строительство основы
башни, что представляет 60% от суммы всего
строительства.

Если же вы хотите прирост капитала за

короткое время, то я не рекомендую Creek
Harbor. Есть на сегодняшний день другие
проекты с быстрым потенциалом прироста.
Agora Analitica
Материал в данной книге нацелен на то чтобы
ознакомить Вас с принципами для руководства
при покупке недвижимости Дубая , после
написания данной книги ко мне практически
каждый день обращаются инвесторы за советом
по конкретным проектам
И к сожалению я не всегда нахожу время
проконсультировать так как в основном занят
управлением бизнеса,
Таким образом натурально появилась нужда в
неком листе топ 5-10% самой выгодной
недвижимости Дубая , с аналитикой и
объяснением преимуществ проектов
Так же, так как проекты в Дубае распродаются
быстро этот лист должен обновляться чуть ли
ни каждый день
Именно из этого натурального развития
событий была создана платформа под
названием AGORA ANALITICA , основу
которой я лично программировал
Это система фильтрации и подбора самых
прибыльных проектов Дубая
Также что немаловажно в Agora Analitica есть
вторичная недвижимость с рассрочкой и ниже
рыночной стоимости (в частности)
И много эксклюзивной недвижимости на
вторичке , я всегда был против эксклюзива от
застройщиков так как Agora Analitica это
независимая платформа не дающая приоритет
ни одному из застройщиков, но эксклюзив
вторички как раз напротив балансирует цены и
предлагает Вам лучшее на рынке
Проекты в AGORA ANALITICA подбираются
проходя четырехслойный отбор
●первый слой: Искусственный интеллект
основанный на очень мощной модели GPT-3
(на момент написания) , как это работает - у
нас есть база данных каждой транзакции
рынка недвижимости Дубая за последние 15
лет , у нашей системы есть доступ к данной
информации через официальный
государственный портал , мы также
приобретаем дополнительную информацию
у сторонних источников. Затем
искусственный интеллект анализирует все
данные и на этой основе выводит
потенциальную прибыль по новым проектам
 , анализируя все точки соприкосновения и
параллели.
● Второй слой аналитики: Алгоритмы. Мы
используем Алгоритмы которые работают в
реальном времени, сканируя весь интернет и
анализируя цены на аренду в тех или иных
типах квартир и районов , на данном этапе
также используются Искусственный
интеллект так как например в одном и том
же районе цены на аренду например 3х
комнатной квартиры могут быть выше чем
например студии в процентном
соотношении, или люксовые апартаменты
могут пользоваться большей или меньшей
популярностью в одном и том же районе , и
AGORA ANALITICA это все учитывает и
выводит более точную информацию по
 прибыли с аренды. Так же на основе данного
показателя мы вычисляем потенциальный
прирост капитала и недооцененность
проектов
●Третий слой аналитики: это перепроверка
всех цифр и данных людьми, проекты ни в
коем случае не попадают в систему без
перепроверки и каждый проект буквально
под лупой так как у нас в системе всего 5%
максимум 10% проектов Дубая именно
таким образом мы можем надежно все
перепроверять
●Четвертый слой аналитики: перепроверка и
анализ проектов сертифицированными
государством Дубая и опытными
консультантами, до того как проект попадет
в систему все цифры подтверждаются
 минимум тремя лучшими экспертами в
индустрии
На самом деле в Дубае не так много опытных и
знающих специалистов, их на всех инвесторов
не хватает по определению, но работая с Agora
Analitica Вы можете быть уверены что
получаете рекомендации топовых специалистов
и искусственного интеллекта
Как работает искусственный интеллект
Конечно мы все еще не подошли к тому что
Искусственный интеллект сможет полностью
заменить человеческий именно поэтому
огромное количество времени и ресурсов я
уделяю подбору и поиску специалистов

Но Искусственный интеллект обладает

возможностью анализировать огромное
количество информации и делать логические
выводы, мы подаем сотни тысяч транзакций
рынка Дубая в Искусственный интеллект и на
этой основе получаем аналитику по новым
проектам

Система находит параллели между успешными

проектами и выводит потенциальную прибыль
выделяя более выгодные предложения

Преимущества приобретения недвижимости

через Agora Analitica

- 0% комиссионных
- Помощь консультанта
- Работа с топовыми менеджерами от
застройщика
 - Выгодная перепродажа или сдача в
аренду - инвесторы которые приобрели
недвижимость через Agora Analitica
гарантирована могут выгодно выставить
свою недвижимость на вторичную продажу
через нашу систему, также вторичный рынок
Дубая очень популярен среди европейцев и
арабов , наши консультанты говорят на 30+
языках что ускорит продажу и обеспечит
более выгодную сделку
Так же Полный цикл услуг, получение визы,
инкорпорация, полное проведение сделки,
перевод денег из любой точки мира в любой
валюте включая крипто валюту
Для Вас Agora Analitica абсолютно бесплатная
так как нам платят агентство пользующиеся
нашими услугами

Что если того или иного проекта нет в нашей

системе:
Причины может быть две, либо мы еще не
успели проанализировать проект либо мы его
не рекомендуем, если у Вас есть проект
который вы рассматриваете то можете
попросить нашего специалиста
проанализировать его.

Как получить рекомендации по выбору

недвижимости от Agora Analitica:
Перейдите по ссылке ниже и забронируйте
звонок, один из наших специалистов свяжется с
Вами и откроет систему с проектами. в данный
момент система на английском но наш
консультант все объяснит, покажет и
порекомендует

По ссылке данной странице есть примеры

проанализированных нами проектов но я
рекомендую забронировать звонок и получить
полный доступ

Ссылка: agora-analitica.com/call