Best-use концепция

1 Определение концепции
Наилучшее использование собственности относится к разумно вероятному и
законному использованию свободной земли или улучшенной собственности,
которое физически возможно, надлежащим образом поддерживается и
финансово осуществимо, и которое приводит к наибольшей стоимости.
Исследование наилучшего и оптимального использования направлено на
определение того, какое использование принесет максимальную ценность участку
свободной недвижимости или его переоборудованной версии. Анализ наилучшего
и оптимального использования для конкретного объекта недвижимости должен
соответствовать определенным критериям, которые следуют в последовательном
порядке. Как правило, порядок таков:
 Юридически допустимо
 Физически возможно
 Финансово осуществимо
 Максимально продуктивный
Последовательный порядок юридически допустимого и физически возможного
может применяться в любом порядке. Однако потенциальное использование
должно соответствовать обоим этим требованиям, прежде чем переходить к
анализу финансовой возможности или максимальной продуктивности. То есть,
использование, которое не является юридически допустимым из-за зонирования
или других ограничений, или которое физически невозможно из-за ограничений
участка или здания, не будет рассматриваться на предмет финансовой
целесообразности.

2 Метод анализа по Best-use

При анализе наилучшего использования, как если бы помещение пустовало,
оценщики обычно пытаются ответить на следующие вопросы:
 Следует ли застраивать землю или оставить ее свободной?
 Если оставить его свободным, когда будущее развитие будет
финансово целесообразным?
 Если застраивать, то какие улучшения следует построить?
Наилучшим использованием помещения может быть его дальнейшее содержание
в свободном состоянии, если не существует финансово обоснованного варианта
развития. Это можно рассматривать как промежуточное использование, пока
условия не станут благоприятными для развития. Или же наилучшее и
оптимальное использование может заключаться в немедленном развитии
помещения под определенный тип бизнеса.
«Если вертикальное развитие возможно для нескольких типов недвижимости
(видов использования), то тот тип недвижимости, который дает наибольшую
остаточную стоимость объекта, является наивысшим и наилучшим
использованием помещения как свободного.»
Стоимость объекта чаще всего определяется оценкой стоимости предполагаемого
использования (готовый бизнес-проект - то, что будет стоить после завершения
реализации), и вычитания всех затрат на разработку, включая трудовые, а также
прибыль. Оставшаяся стоимость является остаточной стоимостью объекта. Если
остаточной стоимости нет, или она отрицательная, то использование
не является финансово целесообразным.
Важно понимать, что если оценщик разрабатывает самостоятельное
исследование наивысшего и наилучшего использования земли как свободной, или
даже если это подраздел оценки, остаточная стоимость земли, определенная в
результате анализа, не может быть абсолютной или сертифицированной. Скорее,
она используется для сравнения относительных альтернатив, чтобы понять, какое
использование принесет более высокую стоимость
Тем самым можно сделать умозаключение о том, что анализ хостела в рамках
концепции best-use будет направлен на выявление более финансово
целесообразного решения. Среди предполагаемых идей:
 Строительство хостела
 Сдача помещений под офисы

3 Пример использования
Чтобы проиллюстрировать, как на практике работает принцип наилучшего и
оптимального использования, рассмотрим старое кирпичное здание N 1920-х
годов постройки в центральном деловом районе небольшого города. Бизнесмены
и жители переехали из этого района, и его нынешнее использование в качестве
торговых площадей, возможно, уже не является наилучшим и наилучшим
использованием собственности. Это здание площадью 15 000 квадратных футов,
и его оценочная стоимость как свободной земли составляет $10 за квадратный
фут, или $150 000.
При текущем использовании в качестве торговых площадей объект приносит
арендную плату в размере $12 за кв. фут. Уровень вакантных площадей
составляет около 11%, поскольку пешеходный трафик не способствует развитию
розничного бизнеса в этом районе. Операционные расходы составляют $34 000 в
год. Поскольку условия достаточно стабильны, капитализация доходов
следующего года по ставке 9% позволяет оценить стоимость недвижимости в
$1,402,222.

Формула: V=I/R*

 V (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

 I (англ. income) – доход;
 R – ставка капитализации.
 Таблица 1. Расчет стоимости недвижимости N

Арендная плата $ 180 000,00 Площадь помещения/метр 15000

Вакантность площадей $ 19 800,00 Стоимость за метр $ 10,00
EGI $ 160 200,00 Стоимость всего $ 150 000,00
Операционные издержки $ 34 000,00 Стоимость аренды за метр $ 12,00
Чистый опер. Доход $ 126 200,00 Коэф. Вакантных площадей 11%
Cтоимость недвижимости $ 1 402 222,22 Ставка по капит. Доходов 9%

Альтернативой может стать реконструкция объекта и переоборудование его под

офисные помещения. Исследования рынка показывают, что этот район является
привлекательным для профессиональных офисов, таких как адвокаты,
бухгалтеры, архитекторы и дизайнеры. Рыночная арендная плата за офисы в
этом районе составляет $21 за квадратный фут и ежегодно увеличивается на 2%.
Операционные расходы составляют в среднем $5 за квадратный фут и
увеличиваются на $0,25 в год. Переоборудование помещения под офис обойдется
в $850 000 в первый год, а средняя вакантность в течение года составит 75% из-
за времени проведения ремонтных работ. Во второй год вакантность составит
20%, а затем установится на постоянном уровне 5%. Цена перепродажи в
размере $2 629 402 в конце 5-летнего периода владения рассчитывается путем
деления NOI за 6-й год на 9%-ную ставку процента. Чистая приведенная
стоимость денежных потоков, дисконтированных по ставке 10%, дает стоимость
объекта в $1,485,848.
(Расчеты и данные по этому пункту смотрите в прилагающемся Excel файле)
Анализ наилучшего и оптимального использования оценивает каждое
потенциальное использование недвижимости и соответствующую стоимость.
Пустующая недвижимость оценивается в $150,000. Дальнейшее использование
объекта под торговые площади дает оценочную стоимость $1,402,222.
Преобразование объекта в офисное помещение дает стоимость $1,485,848.
Анализ наилучшего и оптимального использования, таким образом, позволяет
сделать вывод, что наилучшее использование объекта недвижимости — это
офисные помещения.