Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Стандарт BOM1
Стандарт BOM1
Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Владельцы объектов
недвижимости и брокеры отдают предпочтение Стандарту BOMA по многим причинам:
Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше
не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли,
технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете
максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.
С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую
они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все
иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по
стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это
наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная
плата.
Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент
будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям
заказчика.
Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ
(бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает
потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей
развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых
арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.
Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из
самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.
Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны
входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен,
разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит
конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей,
коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей.
Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.
BOMA/SIOR 2004 Standard Method for Measuring Floor Area in Industrial Buildings (ANSI/BOMA
Z65.2–2009)
Летом 2010 года организация БОМА опубликовала новый стандарт для расчета площади в
современных торговых центрах. Стандарт обеспечивает единую методику для измерения площади
торговых объектов и предлагает 3 метода измерения. Появление этого стандарта в значительной
мере упростит отношения арендодателя и арендаторов.
Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от
многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д.
К примеру, если арендатор занимает100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет
платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно
используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо
коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который
пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между
арендаторами.
Арендаторы часто сталкиваются с ситуацией, когда при аренде офиса, арендодатель предоставляет
расчет БОМА, выполненный им собственноручно. Как правило, такие расчеты оформлены не
правильно, не имеют наглядных, легкочитаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в
формате excel.
Мы поможем арендатору понять, правильно ли рассчитана его полезная площадь и доля общей
площади этажа, ведь при аренде больших площадей лишние метры могут привести к серьезным
финансовым потерям.
В случае, если арендатор уже какое-то время занимает офисную площадь, перерасчет, если он
подтвердит опасения арендатора, позволит сократить издержки на аренду офиса.