Mitr

Ипотека в странах с переходной экономикой – Режим правового регулирования ипотеки и ипотечных ценных бумаг
Ипотека в странах
с переходной экономикой
Режим правового регулирования ипотеки и ипотечных ценных бумаг
Европейский банк реконструкции и развития

One Exchange Square
London EC2A 2JN
Соединенное Королевство
Тел.: +44 20 7338 6000

Факс: +44 20 7338 6100
Веб-сайт: www.ebrd.com
Запросы на публикации
Тел.: +44 20 7338 7553
Факс: +44 20 7338 6102
Эл. почта: pubsdesk@ebrd.com
О содержании данной публикации
Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) Государственного секретариата по экономическим
стремится содействовать переходу своих 29 стран делам Швейцарии (СЕКО). Несмотря на тщательную
операций от экономики плановой к экономике проверку достоверности данных, настоящая публикация
рыночной. В ходе этого процесса для стран создаются не является юридической консультацией, а участникам
стимулы к улучшению их правовой среды путем ипотечных сделок рекомендуется обращаться
модернизации действующих у них правовых норм за помощью к собственным юристам.
и институтов. При подготовке данной публикации специалисты
Данная публикация ставит своей целью определить ЕБРР проанализировали ипотечное законодательство
потребность в проведении правовых реформ в целях в 17 странах с переходной экономикой, где уже
формирования эффективно действующего режима действует рынок ипотечного кредитования или где
правового регулирования ипотеки. Настоящий прилагаются активные усилия к его формированию.
материал подготовлен юридическим департаментом Возможно данный обзор будет проведен
ЕБРР при огромной поддержке со стороны и в других странах.
17
29
12
13
17
04
16
28
25 10
20
14
08 15
21 26 18
06 19
27 05
09 24 11
07
02 03 01
23
22
Страны операций ЕБРР © Европейский банк реконструкции и развития, 2008 год

One Exchange Square
01 Азербайджан 09 Грузия 17 Россия 25 Украина London EC2A 2JN
02 Албания 10 Казахстан 18 Румыния 26 Хорватия Веб-сайт: www.ebrd.com
03 Армения 11 Киргизская Республика 19 Сербия 27 Черногория Несмотря на стремление авторов в максимальной мере обеспечить точность содержащейся в данном документе информации, его содержание
не представляет собой юридическую консультацию, а участникам ипотечных сделок рекомендуется пользоваться услугами собственных юристов.
04 Беларусь 12 Латвия 20 Словацкая Республика 28 Чешская Республика
Все права защищены. Никакие из материалов данной публикации не разрешается воспроизводить или передавать в любой форме или любыми
05 Болгария 13 Литва 21 Словения 29 Эстония средствами, включая их фотокопирование и запись, без письменного разрешения обладателя авторских прав. Письменное разрешение также требуется
получить для хранения любых материалов данной публикации в любой поисковой системе. Дизайн и производство выполнены компанией “Гаргойл” –
06 Босния и Герцеговина 14 Молдова 22 Таджикистан номер: 7169 Ипотека в странах с переходной экономикой (Р) – декабрь 2007 года.
07 БЮР Македония 15 Монголия 23 Туркменистан Обложка и внутренняя часть публикации отпечатаны на бумаге “Кор силк”. Использованная для печати данного издания бумага изготовлена
с соблюдением самых строгих экологических требований из целлюлозы с нулевым содержанием хлора на комбинате, имеющем сертификат ISO 14001
08 Венгрия 16 Польша 24 Узбекистан и являющемся участником системы ЭМАС (система экологического управления и аудита). Отпечатано в Англии типографией “Бишоп принтерс”
с применением экологически чистых технологий. Типографские краски изготовлены с применением растительных масел. Изготовленные из химикатов
пленки или обрабатывающие вещества не применялись.
Страны, законодательство которых в сфере ипотеки стало предметом проведенного ЕБРР регионального обзора,
показаны темно-зеленым цветом. Фотография на обложке: компания “БСР Европа”.
Ипотека в странах с переходной
экономикой
Содержание
Благодарность авторам материалов и описание источников данных 2
Часть I. Введение 4
Часть II. Эффективность правового режима 8

1 Экономические и исторические аспекты 8
2 Критерии эффективности правового режима 11
Часть III. Закон об ипотеке 14

1 Основы правового режима – основные принципы 14
2 Установление ипотеки – общий обзор 16
3 Установление ипотеки – отдельные правовые вопросы 18
4 Обращение взыскания на предмет ипотеки – общий обзор 30
5 Обращение взыскания на предмет ипотеки – отдельные правовые вопросы 33
Часть IV. Региональный обзор проблем ипотеки и сравнительный

обзорный анализ 41
1 Содержание обзора 41
2 Основная правовая функция закона об ипотеке 42
3 Mаксимизация экономического эффекта 44
4 Показатели эффективности правового режима – сводная таблица 51
Часть V. Ипотечные ценные бумаги 52

1 Ипотечные ценные бумаги в странах с переходной экономикой 52
2 Основы правового режима – обеспеченные облигации 55
3 Основы правового режима – ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) 58
4 Отдельные правовые вопросы 62
Часть VI. Выводы 68
Приложения
1 Основные принципы ЕБРР применительно к закону об ипотеке 70
2 Региональный обзор проблем ипотеки – сводная таблица 74
3 Региональный обзор проблем ипотеки – пояснительные примечания 80
4 Терминология 86
5 Выборка библиографических материалов 88
Полный перечень содержания 90

Ипотека в странах с переходной экономикой
Благодарность авторам материалов

и описание источников данных
ЕБРР хотел бы поблагодарить всех тех, кто потратил Киргизская Республика
немало своего времени на подготовку материалов Небанковская организация микрофинансирования “Бай-Тушум”
по теме ипотечного кредитования, делясь своими Банк “Демир Киргиз интернешнл банк”
Инвестиционно-кредитный банк Киргизии
соображениями и опытом в этой области. ЕБРР
считает для себя большой честью участие в этом Латвия
исследовании многих специалистов, оказавших Банк “Ретуму-банка”, Эдуардс Элкснис
ему неоценимую помощь, что позволило намного
повысить качество собранных данных и более Литва
глубоко осмыслить функционирование механизмов Профессиональное юридическое товарищество “Юревичюс,
Балчюнас и Барткус”, Ираида Зогайте, Ниоле Вайчюнайте
ипотеки на старых и новых рынках. Однако данную
Юридическая фирма ЛАВИН “Лидейка, Петраускас, Валюнас
публикацию вместе со всеми иными материалами, и партнеры”, Довилье Бургене, Гедрюс Стасевичюс
подготовленными в ходе этой работы, отнюдь нельзя АО “Шяуляйский банк”, Гедрюс Сарапинас
считать отражением взглядов или опыта участников
этого исследования. За все ошибки и упущения Нидерланды
ответственность несут только авторы этих материалов. Группа ипотечных банков “АБН АМРО”, Мейндерт Виллемс
Юридическая фирма “НаутаДутих Н.В.”, Теун Х.Д. Стрюкен
Авторы выражают особую благодарность Катарине Банк “Рабобанк Нидерланды”, Ян Виллем Аарц
Краковой за оказанную ею самоотверженную Юридическая фирма “Штек”, Летиция ден Тюлинг, Маартен
ван дер Грааф
помощь на всем протяжении подготовительной
работы. Польша
АО “Ипотечный банк БПХ”, Артур Еедрих
Болгария Ипотечный банк “БРЕ”, Изабела Маковска
Юридическая фирма “Джингов, Гугинский, Кьючуков Компания “Клиффорд Чанс, Яничка, Намёткевич, Дебовски
и Величков”, Стефан Кьючуков, Жасмина Узова и вспульницы”, Марта Беняда, Ирена Флорас
Юридическая фирма “Пенков, Марков и партнеры”,
Владимир Пенков, Иван Марков, Гавраил Грусанов Россия
“ПроКредит банк”, Дессислава Желяскова ТОО “Чадборн и Парк”, Лора М. Бранк
Юридическое товарищество “Спасов и Братанов”, Вассиль Хаджов Городской ипотечный банк, Руслан Исеев
Объединенный болгарский банк, Вания Пискова, Владимир Павлов Международная финансовая корпорация, проект развития
первичного ипотечного рынка в России, Андрей Милютин
Венгрия Юридическая фирма “Пепеляев, Гольтсблат и партнеры”,
Юридическая фирма “Гардош, Фюреди, Мосонуй, Томори”, Виталий Можаровский, Максим Попов
Иштван Гардош
Ипотечный банк “ОТП лимитед”, Жужанна Кошта Румыния
Николета Люминица Михалаке
Германия Банк “Альфабанк Румыния”, Раду Г. Гетеа, Сержиу Опреску,
Ассоциация ипотечных банков Германии, Отмар Штекер, Беатриче Попеску, Каталина Балтаг
Андреас Луков, Керштин Штюнкель Коммерческий банк “ХВБ Цириак”, Элиза Раду Эрхан,
Компания “Еурохипо АГ”, Йохен Менцен Даниела Радукау
Федеральная нотариальная палата, Вольфганг Ресинг Нотариальная палата, Думитру Виорел Манеску, Дойна Ротару,
Компания “Фрешфилдс брюкхаус деринджер”, Мартин Виеманн, Ремус Йон‑Замфиреску
Гордон Гайзер, Дана Кауфманн, Хеннинг Зибер Компания “Делойт Румыния”, Драгош Неякшу
ТОО “Уайт энд Кейс”, Том Оливер Шорлинг “Домения кредит”, Кармен Ретеган
Юридическая фирма “Линклейтерс Микулици, Михай
Грузия и партнеры”, Адриан Булбоака, Богдан Бибику, Космин Ставару
“Банк Республика”, Гиоргий Керкадзе Министерство финансов, Штефан Нану
“Банкакадеми”, Франкфурт, программа для Грузии “СЕЛП”, Компания “Финансовые услуги Моргидж Элит”, Йоан Бежан
Михаэль Кортенбуш Национальное агентство по составлению кадастра и регистрации
земли, Роберт Тату, Михай Бусуйок, Мирчя Виорел Попа,
Казахстан Марсель Григоре, Адриана Падуреану
АО “Ипотечная организация “БТА ипотека”, Гульжанар Енкебаева Национальный банк Румынии, Анжела Димону, Дана Кристина Илие,
Юридическая фирма “ГРАТА”, Амир Тусупханов Анжела Моника Маргарит
АО “Альянс-Банк”, Камилия Ибраева
Благодарность авторам и описание источников данных
Юридическая фирма поверенных и адвокатов “Нестор, Нестор, Франция

Дикулеску, Кингстон, Петерсен”, Мануэла М. Нестор, Нотариальная контора “Нотэр Пари Иль-де-Франс”
Костин Теодорович
Юридическая фирма “Рефф и партнеры”, корреспондентская Хорватия
фирма компании “Делойт Румыния”, Андрей Бурз‑Пинзару Фирма “Ауктор”, Михаэль Глазер
Национальная комиссия по ценным бумагам Румынии, Хорватская нотариальная палата, Иван Малекович, Люсия Попов,
Виктор Эрос, Ралука Тарюк, Каталина Йордан, Оана Мариною Славко Реминарич
Хорватское агентство по надзору за оказанием финансовых
Сербия услуг, Иво Шулента
АО “ПроКредит-банк”, Миряна Заканий Хорватский национальный банк, Эван Крафт, Ольга Пайнич,
АО “Райффайзен-банк”, Лиляна Турополяк Павка Сламич
Юридическая фирма “Вольф Тейсс, Белград”, Бояна Брегович АО “ Банк “Эрсте энд Штайермеркише”, Илиана Йелеч
АО “Банк “Хрватска поштанска банка”, Младен Мирко Тепуш
Словацкая Республика Международная финансовая корпорация, Магдалена Шолякова
Юридическая фирма “Линклейтерс, Братислава”, Юридическая фирма “Кунстек Халле и Шимак”, Иван Шимак
Зора Мистрикова, Эмилия Капрндова Министерство юстиции, Борис Кокети
АО “Татрабанк”, Татьяна Слизова Министерство юстиции и Государственное управление геодезии,
АО “Вшеобечна утерова банка”, Милица Харванова проект регистрации объектов недвижимости и составления
земельного кадастра, Сания Вурин, Игор Крейтмейер
Словения Юридическая фирма “Шаворич и партнеры”, Борис Шаворич
Юридическая фирма “Колиа, Ройс и партнеры”, Грега Пельхан АО “Банк “Сосьете женераль – Сплитска”, Эмануэль Ковачич,
Юридическая фирма “Ядек и Пенса”, Боштян Шпек, Полона Финк Бисерка Бингула
Всемирный банк, Кэрин Шепардсон, Вера Дуганджич
Соединенные Штаты Америки АО “Загребский банк”, Иван Бушурело
Пенсильванский университет, школа им. Уортона, юридический
факультет, Мария Хоек-Шмит, Джоржетт Чепман Филлипс Чешская Республика
Юридическая фирма “Бакеш и партнеры”, Милан Бакеш,
Украина Радим Бохац
Проект “Доступ к кредитам”, АМР США, Украина и Молдова, Чешский сберегательный банк, Джон Джеймс Стэк, Петр Лиска,
компания “Прагма корпорейшн”, Дэвид Ч.М. Ляктерхенд Жива Бохмова
Юридическая фирма “Бейкер и Маккензи – СНГ, лимитед”, Компания “Еуропин проперти девелопмент”, Стефан Гетл,
Серхий Чорный, Глиб Бондарь Самуэль Гавлик
Финансируемый ЕС проект технической помощи “Разработка
правил и законодательства, регулирующих ипотечный рынок в Эстония
Украине”, Пьер‑Ив Дивизиа, Лейф Андерсен Банк “СЕБ Еести Ухиспанк”, Кристина Круус
Государственное предприятие Министерства юстиции Украины Компания “Тарк и Ко.”, Ханнес Валикиви
“Информационный центр”, Лариса Афиногенова, Лилия Олексюк
Международный ипотечный банк, Геннадий Семенов Международные и региональные организации
ВТБ-банк, Анатолий Жуков Европейская ипотечная федерация
Банк “ОТП, Украина”, Олег Заморский, Олександер Шкребтиенко Европейская федерация строительных инвестиционных обществ,
Банк “Райффайзен-банк Аваль”, Анжела Пригожина Кристиан Кёниг
Государственная комиссия по регулированию услуг финансовых Группа организаций Всемирного банка
рынков Украины, Андрий Оленчык, Ирына Соколова, Надежда Жыла,
Оксана Ступак
Государственная ипотечная организация, Серхий Москаленко,
Ирына Кравец
Национальная ипотечная ассоциация Украины, Антон Сергеев,
Арсен Низельский
УкрСиббанк (группа банков “БНП Париба”), Ирина Синякевич,
Игор Грыгоров, Михайло Курочка
Укрсоцбанк, Роман Тищенко, Юлия Кырпа
Часть I. Введение
В странах Центральной и Восточной приспособленных к применению и рассматривается как обладающее
Европы и Центральной Азии новейших рыночных технологий огромным потенциалом дальнейшего
приобретение жилья в частную и далее способных приспосабливаться роста. Изменения произошли также
собственность стало возможным к новым технологиям завтрашнего дня. и в технологии финансирования
относительно недавно, главным А последние связаны как с предлагаемым ипотечных кредитодателей, которые все
образом благодаря проводимой потребителю продуктом, так чаще проявляют интерес к применению
правительствами этих стран политике и с формами его финансирования. ипотечных кредитов в качестве
приватизации как перехода от средства обеспечения как при
В начале 1990‑х годов, сразу же после
коммунистической системы к системе заимствовании средств под залог
развала коммунистической системы
капиталистической. Многими это (когда залогодержатель выпускает
в странах Центральной и Восточной
рассматривается как главный обеспеченные облигации), так и при
Европы и Центральной Азии возникла
путь к экономическому процветанию, отчуждении своих портфелей ипотечных
масса юридических проблем в связи
политической стабильности кредитов методом их секьюритизации
с правами собственности на
и расширению равноправия.1 Теперь, (когда приобретатель этих активов
недвижимость. Возможности
когда во многих странах с переходной выпускает MBS). В мае 2004 года
использования объектов недвижимости
экономикой2 показатели владения Европейский банк реконструкции
в целях обеспечения привлекаемых
жильем на праве частной и развития (ЕБРР) опубликовал
кредитов сужались из-за отсутствия
собственности уже превышают 80%, перечень минимальных нормативов
надежно действующей системы
это свидетельствует о наличии огромных ипотечного кредитования, принятых
регистрации земли и прав собственности
объемов капитала, который можно всеми финансовыми организациями,
и неопределенности положения
направить на цели обеспечения которым ЕБРР открывает линии
с правами на реституцию имущества.
кредитов, привлекаемых не только для ипотечного кредитования, а также
Несмотря на то, что залог недвижимого
приобретения недвижимости, но и для многими другими организациями,
имущества зачастую рассматривался
улучшения ее состояния, а также для которые берут данные нормативы
как наиболее надежный способ
нужд коммерческой деятельности или за основу при разработке надлежащей
обеспечения привлекаемых кредитов
личного потребления. В коммерческом стратегии управления рисками и
согласно всем классическим канонам,
секторе значительную долю активов в целях обеспечения привлекательности
юридическая чистота предмета залога,
многих компаний составляют объекты для инвесторов своих портфелей
как правило, не была гарантирована
недвижимости, которые можно активов в будущем4. Вместе с тем
надежно закрепленными правами
использовать как средство привлечения совершенствование нормативов
собственности залогодателя (т.е. лица,
финансовых ресурсов. и принципов кредитования, равно как
передающего это имущество в залог),
и рациональная концепция ипотечного
Ипотечное кредитование всегда что угрожало возникновением
кредитования не могут компенсировать
рассматривалось банками как одна из притязаний на заложенное имущество
недостатки и изъяны в правовых
наиболее надежных форм кредитования.3 со стороны других лиц. Благодаря
и институциональных системах стран.
Таким образом, главный кредитный дальнейшему развитию за это время
риск устраняется наличием солидного систем земельной регистрации во Во многих странах с переходной
обеспечения в форме стационарного многих странах с переходной экономикой реформа ипотечного
объекта недвижимости, который, как экономикой и урегулированию законодательства не рассматривается
правило, сохраняет свою ценность. требований о реституции залог как один из их главных приоритетов5.
Таким образом, возникает мощный недвижимости превратился в гораздо Использование залога недвижимости
стимул к избежанию дефолта, особенно более жизнеспособный инструмент в качестве обеспечения – концепция
применительно к жилищной обеспечения и открыл новые отнюдь не новая и применяется она
собственности, поскольку заемщик перспективы в деле ипотечного уже давно, в том числе и в странах
приложит все силы к тому, чтобы не кредитования. Немалые усилия, с переходной экономикой.
допустить утраты своего жилья. Но приложенные странами с переходной В большинстве стран рынок ипотечного
ипотечные рынки не просто растут: экономикой в целях стабилизации кредитования все равно развивается,
они стремительно меняются по мере и модернизации их финансовых систем, и как следствие этого наблюдается
появления на них все новых и новых также позволяют расширить сферу тенденция к игнорированию споров
ипотечных продуктов. В юридическом применения и содержание вокруг концепций ипотечного
плане задача, стоящая перед странами разрабатываемых новых продуктов. законодательства или даже любых
с переходной экономикой, заключается призывов к его реформированию.
Сегодня ипотека переживает период
не только в создании надлежащей Земельное законодательство, права
бума. В частности, ипотечное
правовой среды для функционирования собственности на недвижимое
кредитование стремительно
уже имеющихся ипотечных продуктов, имущество и системы регистрации
набирает темпы на рынках жилья
но также и во введении правил уже подверглись масштабному
и институтов, в достаточной мере уже
реформированию, и в настоящее время Цель данной работы – анализ режима которого разработано немало
принимаются законы, стимулирующие правового регулирования ипотеки, способов применения современных
использование обеспеченных облигаций применяемого в настоящее время технологий кредитования. Задача
и ценных бумаг с ипотечным покрытием в странах с переходной экономикой на заключается в том, чтобы подчеркнуть
(MBS), (которые вместе называются фоне функционирования современных те результаты, которые требуется
“ипотечными ценными бумагами”), но рынков ипотечного кредитования по достичь, с одновременным учетом
в целом вне поля зрения по‑прежнему мере их глобализации. В частности, мы разнообразия возможных путей их
остаются законодательные положения, ставим своей задачей: достижения, а также выявить те
конкретно регулирующие ипотеку как возможности, которые реформа может
❚ проанализировать экономические
инструмент обеспечения. Тем не менее, открыть перед странами с переходной
цели, которым должен служить
правила, регулирующие ипотеку, далеко экономикой, чтобы они могли
данный режим, т.е. концепцию
не всегда разрабатывались наиболее “обскакать” страны со старыми
“эффективности правового режима”,
рациональным и юридически рынками.
о которой так часто забывают в ходе
эффективным путем.
правовой реформы. Что касается
В последние годы о состоянии рынков
В самом начале процесса перехода залога недвижимости, то здесь
ипотечного кредитования в странах
в большинстве стран с переходной принципиально важно различать
с переходной экономикой и в целом
экономикой действовали положения характеристики режима,
в мире опубликована масса материала.
о залоге недвижимого имущества обслуживающие важную
К концу 2007 года Европейская
в качестве средства обеспечения, экономическую функцию,
комиссия планирует опубликовать
причем они, как правило, были и характеристики, сложившиеся
Белую книгу по вопросам ипотечного
основаны на законах, своими корнями исторически или из‑за необходимости
кредитования в Европейском союзе
уходящих в докоммунистическую эпоху. обойти ограничительные либо иные
после публикации в июле 2005 года
Главнейшей задачей реформ того неэффективно действующие
Зеленой книги7. В Зеленой книге
времени было создание условий для положения правовой системы.
рассматриваются пути и средства
использования в качестве предмета Проведение любых реформ должно
повышения эффективности
обеспечения именно движимого определяться не соображениями
и конкурентоспособности рынка
имущества. В то время не только правовой теории или правовой
ипотечного кредитования
отсутствовали правила, регулирующие истории, а потребностями рынка;
в Европейском союзе в результате
передачу движимого имущества в залог,
❚ применение в сфере залога активизации процессов интеграции.
но и у многих заемщиков реально
недвижимости опыта, накопленного В настоящее время в правовой сфере
не имелось приемлемых объектов
ЕБРР благодаря его активному появилось немало материалов,
недвижимости, чтобы предложить их
участию в реформе законов о залоге описывающих схемы сделок по
в обеспечение привлекаемого кредита.
движимого имущества. Несмотря ипотечному кредитованию, особенно
В 1990‑х годах ЕБРР и другие спонсоры
на то, что реформа законов о залоге применительно к ипотечным
мероприятий по реформированию
движимого имущества проходила ценным бумагам (см. выборку
законодательства в странах
в иных условиях, тем не менее библиографических материалов
Центральной и Восточной Европы
в экономическом плане залог в приложении 5). Вместе с тем странам
и Центральной Азии главное внимание
движимого и недвижимого имущества с переходной экономикой, стремящимся
уделяли внедрению стимулов для
преследует одну и ту же цель, и было модернизировать свой режим
принятия жизнеспособных законов
бы нелогично заниматься реформой правового регулирования ипотеки,
о регулировании сделок с обеспечением
режима правового регулирования не хватает всесторонне и объективно
в форме движимого имущества6. Вместе
этих двух видов залога в отрыве составленных рекомендаций по
с тем, несмотря на то, что в силу чисто
их друг от друга; основополагающим в этой области
практических соображений на
вопросам. Именно эту брешь и призвана
начальном этапе упор делался главным ❚ проведение беспристрастного
заполнить настоящая публикация.
образом на проблему залога движимого анализа действующих сегодня
имущества, подход ЕБРР всегда в странах с переходной экономикой В данной работе рассматриваются
заключался в понимании ипотеки как систем. ЕБРР всегда ставил своей проблемы ипотеки, т.е. оформленного
неотъемлемого элемента совершения целью выдвигать идеи, идущие в русле договором залога недвижимого
сделок с обеспечением и в применении континентального права, концепции имущества, являющейся одним из
одних и тех же правовых принципов которого составляют основу правовых ключевых элементов любой сделки по
(причем с учетом того, что в отдельных систем многих стран Центральной ипотечному кредитованию8. Как видно
аспектах могут применяться различные и Восточной Европы, и в то же время из данных проведенных исследований,
методики). заимствовать опыт применения качество действующих законов влияет
прецедентного права, в сфере на желание кредитора выдать
ипотечный кредит. Как показало После вступительной части данной страны с переходной экономикой
проведенное ЕБРР и Всемирным публикации она разбивается на пять интересно – а иногда и познавательно –
банков в 2005 году обследование среды частей. В части II дается краткая провести анализ западных систем на
и показателей банковской деятельности, справка по экономическим аспектам соответствие их основополагающим
кредиторы охотнее предоставляют и условиям, рассматриваются критерии, критериям. Это позволяет выявить те
ипотечные кредиты в тех случаях, когда применяемые при оценке законов об элементы, которые можно использовать
они считают правовую базу всесторонне ипотеке. В ней подробно анализируется в качестве примера или даже шаблона,
сформированной, предсказуемой концепция “эффективности правового а также те элементы, которые для этих
и эффективно функционирующей9. режима”, лежащая в основе многих целей использовать не следует.
рекомендаций и выводов. В части III
О режиме правового регулирования В части V рассматривается режим
дается анализ режима регулирования
ипотеки нельзя говорить без ссылок правового регулирования ипотечных
ипотеки с разбивкой на вопросы
на многие другие отрасли права, ценных бумаг, причем главное
установления ипотеки и обращения
в частности на земельное внимание уделяется относящимся
взыскания на ее предмет. В этих двух
законодательство, но мы стараемся к ипотечному законодательству
частях мы даем обзор связанных
ссылаться на них только тогда, когда правовым вопросам, оказывающим
с ипотекой правовых действий и затем
требуется разъяснить суть проблем, влияние на эффективность или даже
рассматриваем отдельные правовые
рассматриваемых в настоящей работе. жизнеспособность этих бумаг. После
вопросы, имеющие особое значение
И несмотря на то, что здесь мы краткого анализа условий обращения
на практике при совершении сделок
рассматриваем конкретно рынки ипотечных ценных бумаг и основ
по ипотечному кредитованию.
ипотечного кредитования жилья, правового режима обеспеченных
это не значит, что мы недооцениваем В рамках исследования, по результатам облигаций и MBS, далее
важность залога коммерческих которого подготовлена настоящая рассматриваются некоторые правовые
объектов недвижимости, который публикация, ЕБРР провел обзорный вопросы, имеющие особую
сопряжен во многом со сходными анализ законов об ипотеке в 17 странах актуальность при разработке схем
правовыми проблемами. с переходной экономикой сделок с использованием обеспеченных
(“Региональный обзор проблем облигаций и/или MBS. И последнее,
Тем не менее режим правового
ипотеки”), и итоги этого обзора в части VI приведен ряд выводов
регулирования ипотеки
изложены в части IV и приложении 2. и рекомендаций.
рассматривается во всеобъемлющем
Методика проведения этого обзора
плане. Речь здесь идет не только Как и в случае предыдущих публикаций
сходна с методикой, которая
о “законах на бумаге”, но также ЕБРР на тему ипотечных сделок,
применялась ЕБРР при проведении
и о формах их применения, нынешняя работа рассчитана на
им регионального обзора сделок
о применяющих их организациях самые широкие круги читателей, ставит
с обеспечением в форме залога
и в конечном итоге о получаемых в этом своей целью привлечь их внимание
движимого имущества и результаты
процессе результатах. Отправной точкой к вопросам, которые пока еще
которого были первоначально
нашего анализа является рассмотрение оставались вне поля зрения или
опубликованы в 2000 году. В части IV
путей и средств создания эффективно “правоведческий” подход к которым мог
содержится комментарий по
действующего обеспечительного отодвигать на задний план решения,
результатам обзора и дается
инструментария в условиях в большей мере ориентированные
сравнительный обзорный анализ
современной рыночной практики на рынок и способные поднять планку
с демонстрацией хода разработки
(и с учетом прогнозируемых на будущее эффективности, и позволить читателям
эффективно функционирующих систем
тенденций). И только затем можно будет глубже осмыслить суть этих вопросов.
ипотеки и выявлением все еще не
переходить к рассмотрению Как подчеркивается в данной работе,
устраненных недостатков. Несмотря
прецедентов применения законов странам с переходной экономикой
на то, что официально он не входит
в странах с более развитыми рынками необходимо постоянно заниматься
в сферу проведенного обзора, нами
ипотечного кредитования. Законы об анализом и осмыслением содержания
рассматривается также и правовой
ипотеке в большинстве своем были режима правового регулирования
режим, действующий в западных
разработаны много лет тому назад. ипотеки в целях исправления всех
странах с активно работающими
Даже те из них, которые были приняты его явных недостатков и регулярного
рынками ипотечного кредитования,
в недавнее время, тем не менее уходят проведения тонкой настройки его
в частности в Англии, Германии,
своими корнями в гораздо более функционирования, с тем чтобы
Нидерландах, США и Франции. Наша
старые законы, но только вот рынки он действительно откликался на
публикация не ставит своей целью дать
ипотечного кредитования 2007 года потребности рынка. Средств и времени
оценку правовой эффективности
имеют очень мало общего с рынками на выполнение этой работы потребуется
ипотечных систем в вышеуказанных
50‑ или 100‑летней давности. относительно немного, в то время как
странах. Вместе с тем с точки зрения
потенциальный экономический эффект

от нее в среднесрочной перспективе Концевые сноски
для страны, которая пойдет этим путем,
1 См., например, публикацию
безусловно, окажется относительно Международного валютного фона
высоким. (2006 год), Global Financial Stability
Report, Chapter II on Household Credit
Можно надеяться, что региональный Growth in Emerging Market Countries,
обзор проблем ипотеки, публикуемый стр. 69: “The healthy development of
household credit is likely to generate
в рамках настоящей работы, послужит important benefits for borrowers, lenders,
хорошей основой для целей оценки the financial system, and the economy.
и сравнительного анализа и станет It can also alleviate some of the current
global imbalances. The resulting welfare
отправной точкой для обсуждения gains could be substantial. Therefore,
и совершенствования законов об there is a need to encourage the sound
ипотеке, особенно среди тех, кто development of this still-nascent market
in Emerging Markets and developing
занимается разработкой принципов countries.”
правовой реформы или оказывает
2 См. публикацию Европейской ипотечной
влияние на ее проведение в регионе, федерации (2006 год), Hypostat 2005,
что позволит им улучшить содержание A Review of Europe’s Mortgage and
действующих в их странах законов об Housing Market, в которой приводятся
такие данные по Болгарии, Венгрии,
ипотеке в интересах обеспечения Латвии, Литве, Румынии, Сербии,
“эффективности правового режима” Словении, Хорватии и Эстонии.
в данной сфере. 3 Залог недвижимости (ипотека) дает
кредитору аксессорное право на
удовлетворение его требования из
стоимости заложенного имущества.
В юридическом плане важно различать
ипотеку и кредит, ею обеспечиваемый
(см. терминологию в приложении 4).
4 См. стратегию ЕБРР по ипотечному
кредитованию на веб-сайте: www.ebrd.
com/country/sector/fi/debt/products.htm,
а также перечень минимальных
нормативов ипотечного кредитования и
Руководство по ипотеке (июль 2007 года)
на веб-сайте: www.ebrd.com/country/
sector/fi/debt/mortstan.pdf.
5 Выражение “закон об ипотеке” означает
закон, регулирующий ипотеку как средство
обеспечения, но не распространяется на
законы, регулирующие кредиты, которые
могут быть обеспечены ипотекой
(см. терминологию в приложении 4).
6 ЕБРР опубликовал Типовой закон о
сделках с обеспечением и его основные
принципы. В 1990-е годы практически во
всех странах с переходной экономикой
были введены новые правовые акты
о залоге. Подробнее см. на веб-сайте:
www.ebrd.com/st.
7 См. издание Европейской комиссии
(2005 год) “Зеленая книга об ипотечном
кредитовании в ЕС”.
8 В данной работе не рассматриваются
закрепленные в законе права
кредитодателей, предоставляющих
средства на приобретение недвижимости.
9 См. Доклад о процессе перехода за
2006 год: Финансы в процессе перехода,
ЕБРР, краткое содержание доклада,
стр. 63 английского текста.
Часть II. Эффективность правового режима
1 Экономические составили 56% на фоне 9% в среднем или выпущенные облигации,

в 15 странах ЕС. Данные об объемах а фондодатель не имел никаких прямых
и исторические аспекты коммерческой (нежилищной) ипотеки прав или законных интересов
В настоящее время в таких отсутствуют, но все свидетельствует относительно ипотечных кредитов,
экономически развитых странах, о росте и ее объемов. фондируемых такими средствами.
как Великобритания или Испания, Вместе с тем уже применяются две
Вполне закономерно, что страны
ипотечное кредитование жилья модели, позволяющие привлекать
с переходной экономикой стремятся
приобрело большие масштабы, эти средства путем создания такого
понять, какие факторы определяют
причем есть все основания говорить рода связей.
темпы роста рынка ипотеки в странах
о сохранении потенциала их
с развитой экономикой и, как следствие Согласно американской модели
дальнейшего роста. В странах же
этого, какие условия им необходимо ипотечные кредиты предоставлялись
с переходной экономикой объемы
создать для стимулирования банками, но банки не оставляли их на
этого кредитования сегодня ниже,
и поддержания темпов роста объемов своем балансе; вместо этого кредиты
но растут они быстрее, и потенциал
их собственных рынков. В этом “пакетировались” и продавались
их дальнейшего наращивания
отношении принципиальное значение специализированным и субсидируемым
соответственно выше. На диаграмме 1
приобретают формы финансирования государством корпорациям, таким, как
показана доля ипотечного кредитования
ипотечных кредитов, которые “Фэнни Мэй”, “Фредди Мак” и “Джинни
жилья в ВВП в 2005 году в 14 странах
в последнее время претерпевают Мэй”). Эти корпорации в свою очередь
с переходной экономикой: в среднем
коренные изменения. финансировали активы своих портфелей
она составила 7,5% по сравнению
путем эмиссии ценных бумаг,
с 50% в среднем в 15 странах ЕС. Во многих странах ипотечные кредиты
получавших высокий кредитный рейтинг
В диаграмме 2 на стр. 9 показана финансировались в основном в таких
не только благодаря базисным активам
динамика роста объемов жилищной формах, которые не создавали правовых
портфеля ипотечных кредитов, но также
ипотеки в период между 2002 связей между этими кредитами
и благодаря выдаче правительством
и 2005 годами. Особенно ярко и источниками их финансирования.
косвенных или прямых гарантий.
контрастность этих показателей Кредитор приобретал средства
В отличие от американской модели
проявилась в период с 2004 по финансирования из таких традиционных
немецкая модель (Pfandbriefe)
2005 годы, когда средние темпы роста источников, как вклады клиентов
предусматривает сохранение ипотечных
в 14 странах с переходной экономикой банков, межбанковские заимствования
кредитов на балансе банка-кредитора,
Диаграмма 1
Доля ипотечных жилищных кредитов в ВВП в 2005 году
50
ÎËÝ ÉÏÎÒÆèÍÙÕ ÊÐÆÅÉÒÎÃ Ã Ã w
30
20
10
0
ÎÑÑÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ ¡ÆÐÂÉÝ ÓÌÙÍÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ÎËÄÁÐÉÝ ¡ËÎÃÆÍÉÝ ÎËÚéÁ §ÆéÑÊÁÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ÆÍÄÐÉÝ ÉÒÃÁ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ ÁÒÃÉÝ ÑÒÎÍÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ
ÏÎ ÑÒÐÁÍÁÌ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÏÎ ÃÑÆÌ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÏÎ ÑÒÐÁÍÁÌ ÏÎ 59
Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÑÒÐÁÍÁÌ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÑÒÐÁÍÁÌ \
ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë \ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë \ èËÆÍÁÌ ¡
ÍÆèËÆÍÁÌ ¡ ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë èËÆÍÁÌ ¡
ÑÒÎèÍÉÊF ÃÐÎÏÆëÑÊÉë ÉÏÎÒÆèÍÙë ÔÎÍÅ

ÐÉÌÆèÁÍÉÆF ÎÊÁÈÁÒÆËÚ ÏÎ ÎÑÑÉÉ ÑÎÑÒÁÃËÝÆÒ >K5wF ÁÍÍÙÆ ÏÎ ÅÐÓÄÉÌ ÑÒÐÁÍÁÌ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë ÎÒÑÓÒÑÒÃÓÜÒF
ËÝ ÓÅÎÂÑÒÃÁ èÒÆÍÉÝ ÑÐÆÅÍÉÆ ÏÎÊÁÈÁÒÆËÉ ÃÙÅÆËÆÍÙ ÇÉÐÍÙÌ éÐÉÔÒÎÌF
1
но с использованием их как предмета ипотеки. В настоящее время облигациям и MBS (см. часть V), а также
обеспечения облигаций, выпущенных наблюдается отход от негибких рассматривают вопрос о том, каким
банком в целях финансирования его и типовых форм ипотеки, т.е. от так образом основополагающая
операций по кредитованию объектов называемого “одного универсального законодательная база, регулирующая
недвижимости. продукта”, в сторону продукта, использование ипотечных кредитов для
способного к адаптации, который можно выпуска обеспеченных облигаций и
Несмотря на многочисленные вариации,
подогнать под нужды рынка MBS может в максимальной степени
которые могут предлагаться заемщикам,
и конкретной сделки. Для стран обеспечить адаптивность данного
базисный ипотечный продукт имеет
с переходной экономикой это продукта.
тенденцию к сохранению по своей сути
представляет собой сложную задачу,
одних и тех же юридических параметров: В странах с переходной экономикой
но одновременно и открывает перед
он оформляется договором займа необходимо максимально использовать
ними большие перспективы.
под залог недвижимого имущества. Тем все возможности в целях продвижения
не менее форма ипотечного продукта Вместо того, чтобы пытаться и ускорения темпов процесса перехода.
определяется специфическими проанализировать постоянно Одним из способов решения этой
особенностями внутренних рынков расширяющийся диапазон возможных задачи является внесение изменений
ипотеки. Этот продукт исторически вариаций и модификаций типовой в законодательную базу в интересах
сформировался под воздействием ипотеки, авторы настоящей работы удовлетворения естественных
ярко выраженной специфики страны рассматривают вопрос о том, каким и обоснованных потребностей рынка.
его происхождения. Вместе с тем образом правовой режим базисного Законы и механизмы их применения
в результате развернувшихся процессов ипотечного продукта может должны работать “эффективно”.
глобализации, повышающих открытость в максимальной степени обеспечить его Закладывая в законодательную базу
и конкурентоспособность рынков как адаптивность к условиям стремительно потенциал удовлетворения рыночных
в плане кредитования клиентов, так меняющихся рынков. Аналогичным потребностей, каждая из стран обязана
и в плане заимствования средств образом, вместо того, чтобы пытаться находить баланс между защитой прав
банками, в мире произошли огромные проанализировать все возможные должников и стимулированием
изменения. Государственные границы и различные виды ипотечных ценных кредиторов. Должники нуждаются
оказались размытыми, а потенциальным бумаг, авторы уделяют главное в определенной защите своих прав, но
заемщикам предлагается все более внимание двум видам бумаг широкого чрезмерная их защита неизбежно ведет
широкий диапазон различных продуктов применения: обеспеченным к уменьшению источников для их
Рост объемов ипотечного кредитования в период с 2002 по 2005 годы
300
ÎÑÒ ÎÂØÆÌÎÃ ÉÏÎÒÆèÍÎÄÎ ÊÐÆÅÉÒÎÃÁÍÉÝ Ã w
200
150
100
50
0
ÑÐÆÅÍÆÌ ÆÍÄÐÉÝ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÎËÚéÁ ÓÌÙÍÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ §ÆéÑÊÁÝ ÑÒÎÍÉÝ ¡ËÎÃÆÍÉÝ ÉÒÃÁ ÁÒÃÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ÎËÄÁÐÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ¡ÆÐÂÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
ÏÎ 59 ÑÒÐÁÍÁÌ \ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÏÎ ÑÒÐÁÍÁÌ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÏÎ ÃÑÆÌ ÏÎ ÑÒÐÁÍÁÌ
èËÆÍÁÌ ¡ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÑÒÐÁÍÁÌ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë
ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë \ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë \
èËÆÍÁÌ ¡ ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë ÍÆèËÆÍÁÌ ¡

ÎÅÎÃÙÆ ÎÂØÆÌÙ ÐÎÑÒÁ Ã ÏÆÐÉÎÅ Ñ 6>>8 ÏÎ 6>>9 ÄÎÅ
ÐÉÌÆèÁÍÉÆF ÁÍÍÙÆ ÏÎ ÎÑÑÉÉ ÎÒÑÓÒÑÒÃÓÜÒF ¡ÐÆÅÍÉÆ ÏÎÊÁÈÁÒÆËÉ ÃÙÅÆËÆÍÙ ÇÉÐÍÙÌ
éÐÉÔÒÎÌ ÅËÝ ÓÅÎÂÑÒÃÁ èÒÆÍÉÝF ¡ÐÆÅÍÆÄÎÅÎÃÙÆ ÎÂØÆÌÙ ÐÎÑÒÁ Ã ÏÆÐÉÎÅ Ñ 6>>6 ÏÎ 6>>9 ÄÎÅÙ
2
10 Ипотека в странах с переходной экономикой
кредитования. Авторы данной

публикации не ставят своей целью
проанализировать пути нахождения
такого баланса. Мы исходим из той
посылки, что расширение источников
кредитования даст свой экономический
эффект. Мы отдаем себе отчет
в важности обеспечения должников
требуемой степенью защиты их прав
и анализируем результаты принятия
различных мер защиты, с тем чтобы при
выработке соответствующих решений
в интересах своих граждан страна
могла представлять себе, как это может
сказаться на доступности кредитных
ресурсов.
Процесс модернизации законов

с помощью реформ может быть чреват
различными проблемами; в качестве
прагматического решения этого
вопроса зачастую идут по пути принятия
специальных законов по мере
необходимости с ограниченной сферой
действия, или же юристы разрабатывают
свои схемы в рамках уже действующих
правовых норм. Вместе с тем страны
с переходной экономикой имеют
возможность провести объективный
анализ состояния действующего
правового режима в сопоставлении
с экономическими и рыночными
предпосылками в интересах подготовки
комплексных реформ, нацеленных
на максимизацию возможного
экономического эффекта от применения
инструментов ипотечного кредитования
и ипотечных ценных бумаг.
2 Критерии эффективности зрения условий, в которых он будет несостоятельности залогодателя – право

применяться. Последствия его необеспеченных кредиторов на долю
правового режима применения необходимо учитывать выручки от реализации заложенного
Что такое “эффективность правового не только в экономическом, но имущества – это не просто изъяны
режима”? Здесь нужно подчеркнуть и в социально-культурном планах. в законе об ипотеке, это те пороки
две важных особенности закона, Нужно найти требуемый баланс между закона, которые не позволяют ему
регулирующего ипотеку. Во‑первых, выполнением экономической цели в полной мере выполнять его основную
его главная цель – экономическая, закона и обеспечением приемлемости функцию. Такие положения могут
поскольку ипотечный рынок выполняет последствий его применения вноситься в закон сознательно
в основном экономическую функцию в конкретных условиях. Цели (как правило, это положение об
(при этом отметим, что рынок жилья, реформирования закона требуют удовлетворении требований государства
финансируемый с помощью ипотеки, тщательного анализа и согласования во внеочередном порядке), но они
выполняет важную социальную в самом начале этого процесса, ибо являются и компромиссом между
функцию). Во‑вторых, он носит в противном случае его результат может двумя законами, преследующими
в основном вспомогательный характер, оказаться не столь значительным. противоречивые цели. Любой такой
поскольку рынок ипотеки не является компромисс неизбежно подрывает
Таким образом, эффективность
необходимостью, т.е. любая страна эффективность действия закона об
правового режима анализируется
может прожить и без него. Мы исходим ипотеке и вызывает у кредиторов
с точки зрения того, в какой степени
из того, что основополагающая чувство дискомфорта.
он позволяет ипотеке: i) выполнять
законодательная база страны должна
ее основополагающую функцию Для того чтобы режим правового
способствовать формированию гибко
и ii) обеспечивать максимальный регулирования ипотеки действовал
функционирующего рынка ипотечного
экономический эффект. в интересах максимизации
кредитования и обращения ипотечных
экономического эффекта, система
ценных бумаг, хотя свою роль в той или Как показано в диаграмме 3, второй
установления ипотеки и обращения
иной стране могут играть и местные критерий разбит на пять категорий:
взыскания на ее предмет должна
политические соображения, простота, расходы, скорость, фактор
отличаться простотой, быстродействием
определяющие допустимые для страны определенности и учет местной
и малозатратностью. Содержание
пределы развития национального специфики.
закона и формы его применения
ипотечного рынка, а также вводимые ею
Основная правовая функция закона должны быть внятными и четко
положения или условия, ограничивающие
об ипотеке заключается в создании прописанными, и действовать он должен
его функционирование.
условий для возникновения у кредитора с учетом местной специфики.
Относительно простым показателем вещных залоговых прав на
Простота. Просто – не значит
успешного проведения реформы недвижимость, которые в случае
примитивно: необходимо найти
режима правового регулирования неисполнения обязательства позволяют
баланс между простотой и степенью
ипотеки могло бы стать вызванный ею ему реализовать это недвижимое
изощренности, требуемой рынком.
рост объемов ипотечного кредитования, имущество, а полученную от него
Во многих странах по мере
но этот показатель неточный, узкий и по выручку использовать на
адаптации законов к меняющимся
своему характеру неадекватный. Перед удовлетворение его требований, причем
обстоятельствам они приобретали все
рынком ипотеки может ставиться цель в преимущественном порядке перед
более сложные формы, и с течением
не просто увеличить объемы другими кредиторами. Если закон
времени эти сложные формы прочно
кредитования под залог недвижимости, об ипотеке наделяет кредитора только
укоренились, причем это происходило
но и, например, открыть каналы личными, а не вещными правами
не из‑за сложности упомянутых
кредитования новых секторов общества или если он лишен права обратить
обстоятельств, а из‑за присущих
или создать стимулы для строительства взыскание на заложенное ему
правовой системе ограничений. У стран
нового жилья. Кроме того, если закон имущество или преимуществ
с переходной экономикой имеются все
об ипотеке реформируется без учета в удовлетворении своих требований
возможности для упрощения законов
необходимости создания благоприятных по сравнению с другими кредиторами,
до основных элементов и для принятия
условий для выпуска ипотечных ценных тогда данный закон не выполняет
законов, напрямую увязанных
бумаг, будь то обеспеченные облигации своей основной правовой функции.
с современными требованиями рынка.
или MBS, рост объемов ипотечного
Абсолютный приоритет требований по Простота законов отчасти проистекает
кредитования может затормозиться
уплате налогов и других требований из отсутствия запретов и барьеров.
из‑за нерешенности правовых
государства по отношению Чтобы закон мог стимулировать
проблем финансирования ипотеки.
к удовлетворению требований применение ипотеки и ипотечных
Поставленную перед законом цель
залогодержателя либо в случае ценных бумаг, он должен заложить
следует проанализировать с точки
основу, обеспечивающую необходимый

уровень гибкости для учета рыночной Диаграмма 3
конъюнктуры. Критерии эффективности режима правового регулирования ипотеки
Скорость. Что касается большинства

Основная правовая Максимизация
аспектов юридических процедур, то функция экономического эффекта
чем меньше времени на них уходит,
тем эффективнее они выстроены. Здесь Простота
есть и исключения: сроки направления
уведомлений или сроки для Скорость
обдумывания должны быть достаточно
продолжительными, но при регистрации
Расходы
ипотеки, например, будет лучше, если
на это потребуется всего лишь несколько Фактор
минут, а не месяц; кроме того, зная, определенности
что процедура обращения взыскания Учет местной
на заложенное ему имущество затянется специфики
на несколько лет, кредитор будет
испытывать от этого явный дискомфорт.
правовой неопределенности прописан простой, быстродействующий
Расходы. Расходы на юридические применительно к ипотечному кредиту и малозатратный режим ипотечного
услуги практически всегда уменьшают можно определить, например, как обеспечения. Эффективность действия
экономический эффект от заключаемой 5‑процентную вероятность уменьшения этого закона будет зависеть и от того,
сделки. Задержки, сложности и фактор выручки от реализации имущества насколько в нем учтены экономические,
неопределенности ведут к росту должника в результате обращения социальные и правовые условия его
расходов и, таким образом, имеют на него взыскания, а сама величина будущего применения. Закон должен,
непосредственное отношение к другим уменьшения выручки составляет например:
аспектам эффективности правового в среднем 20%, тогда данный риск
режима. Несение некоторых расходов ❚ откликаться на экономические
получит количественное выражение
зависит от самих участников сделки. потребности. На рынках все время
и его станет легче контролировать
Прежде чем привлекать юристов что‑то меняется, поэтому закон должен
благодаря фактору относительной
к составлению схемы сделки, ее быть снабжен механизмом адаптации
определенности. Но в реальной
участники должны оценить, сколько к новым продуктам, например,
действительности юридические
это им будет стоить. Выгоды от сложной к кредитам, предлагаемым под
заключения в такой форме не
сделки могут перевесить стоимость переменную процентную ставку;
составляются, а естественной реакцией
юридических консультаций по ней. человека на не поддающийся ❚ учитывать более широкие финансовые
Вместе с тем стоимость консультаций количественному исчислению фактор условия, в которых он действует.
юриста, привлеченного из‑за неопределенности станет проявление Например, когда юридическая
недостатков закона, всегда снижает максимальной осторожности. Фактор природа ипотечных кредитов не
уровень его эффективности, равно определенности зачастую можно позволяет им выступать в качестве
как и несение обязательных расходов усилить мерами, обеспечивающими предмета обеспечения облигаций
(например, на оплату регистрации, услуг прозрачность: например, предоставление или в целях секьюритизации,
нотариуса или судебных издержек). беспрепятственного доступа ко всей у залогодержателя сужаются
Фактор определенности – это один кадастровой информации позволяет возможности для привлечения
из важнейших элементов любой потенциальным залогодержателям источников финансирования его
основательной правовой системы. ознакомиться с закладываемым кредитов и применения инструментов,
Даже мельчайшее проявление фактора имуществом, а также со всеми иными разработанных на других рынках;
неопределенности в юридической залогами, на которые могут быть
❚ отвечать действующим нормам
позиции может иметь предъявлены требования.
рыночной практики. Несмотря на
непропорционально масштабные Учет местной специфики. Данный явную пользу изучения опыта других
последствия. Как только банкир услышит критерий является самым рынков, закон должен быть соотнесен
о том, что правовое обоснование сделки неконкретным, но, тем не менее, с особенностями существующей
вызывает определенные сомнения, важным понятием из‑за ряда присущих рыночной и юридической практики,
он тут же начнет нервничать. Трудность ему аспектов. Мало лишь принять закон, а также вселять чувство уверенности
заключается в количественном в котором четко и недвусмысленно в тех, кто полагается на этот закон;
определении этого фактора. Если фактор
❚ находить требуемый баланс между участников сделок. Это происходит

выполнением экономической цели именно в тех случаях, когда его
и обеспечением приемлемости экономические последствия трудно
последствий проведенной реформы просчитать. При применении
в конкретных условиях. Потребителей усложненной или чрезмерно затянутой
и пользователей объектов юридической процедуры или наличии
недвижимости нельзя лишать прав фактора неопределенности
на соответствующую защиту их потенциальные участники вообще
интересов ради удовлетворения не смогут принять решения и не пойдут
экономических потребностей закона на такую сделку. И если их примеру
об ипотеке. Их нужно сформулировать последует несколько человек, то
таким образом, чтобы дать последствия этого будут только
возможность заемщикам множиться, поскольку поведение одних
и кредиторам пользоваться благами, влияет на поведение других.
предоставляемыми процветающими
Определение эффективности правового
рынками ипотеки, и при том
режима в количественном выражении –
обеспечить требуемой защитой лиц,
задача, безусловно, не из легких,
находящихся в уязвимом положении;
и любая попытка разработать для
❚ достигать конкретных целей закона. этого надежную научную базу вряд
Например, вместо того, чтобы вести ли увенчается убедительными
к созданию кредитного картеля закон результатами. Вместе с тем
может ставить своей целью расширить внимательное изучение правовой
круг банков, занимающихся системы на предмет ее соответствия
ипотечным кредитованием, или же указанным выше критериям
уменьшить ограничения на те или эффективности этого режима позволяет
иные виды ипотечных продуктов, разработать показатели степени
предлагаемых на рынке. эффективности системы. Для
разработки ряда таких показателей
Одна из самых первых оценок того, мы воспользовались данными
насколько закон обеспечивает регионального обзора проблем ипотеки
максимизацию экономического и благодаря им выявили сильные
эффекта, может оказаться относительно и слабые стороны действующих
простой. Если закон создает условия правовых режимов (см. часть IV).
для установления ипотеки и – в случае В комментариях по результатам обзора
необходимости – для обращения и показателям мы сделали ряд ссылок
взыскания на ее предмет в упрощенном, на правовые режимы
ускоренном и малозатратном порядке, западноевропейских стран, чтобы дать
тогда расходы на залоговое обеспечение ориентиры и по некоторым аспектам
в форме ипотеки становятся показать странам с переходной
минимальными, а получаемый экономикой, каким образом они могут
от нее эффект – максимальным. “обскакать” первых.
Вместе с тем здесь нужно учитывать Аналитические материалы

и более широкие аспекты данного в последующих разделах данной
вопроса. Плохо действующий работы, сделанные рекомендации
закон может не только привести и выводы обусловлены, в первую
к уменьшению экономического очередь, важнейшими экономическими
эффекта, который в противном случае факторами, которые должны стать
можно было бы получить от закона движущей силой проведения любых
(например, в форме более низкой реформ в сфере ипотеки,
процентной ставки на ипотечные и необходимостью обеспечить
кредиты по сравнению со ставками на эффективное функционирование
необеспеченные кредиты), но он может правового режима.
также и отпугнуть потенциальных
Часть III. Закон об ипотеке
1 сновы правового
О в сжатые сроки выйти на уровень, Первый принцип является
позволяющий ей конкурировать главенствующим: если режим
режима – основные с развитыми странами. Среди правового регулирования ипотеки не
принципы возможностей, которые имеются ведет к уменьшению риска
Для страны с переходной экономикой, для этого у страны с переходной и увеличению объемов кредитования на
которая стремится к модернизации экономикой, есть одна, а именно: более благоприятных условиях, тогда
своей институционально-правовой возможность уйти от тех устаревших вообще не имеет смысла принимать
системы регулирования ипотеки элементов правового режима, которые закон об ипотеке. В сопоставлении
в интересах стимулирования роста зачастую тормозят процесс развития с этим основополагающим принципом
объемов ипотечного кредитования, в передовых странах. необходимо анализировать все
очевидной отправной точкой является составляющие правового режима.
Вот уже в течение ряда лет в качестве
ознакомление с правоприменительной отправной точки реформы залогового Триумвират простоты, скорости
практикой развитых западных законодательства в странах с переходной и малозатратности (как это
государств. В результате мы видим экономикой широко используются подчеркивается в принципах 2, 4 и 6)
множество различных систем, Основные принципы ЕБРР применительно также носит фундаментальный характер
в большинстве своем сложившихся к сделкам с обеспечением. Эти базовые и напрямую увязан с концепцией
в иную эпоху и с тех пор и простые принципы содержат эффективности законодательства
подвергнувшихся в той или иной основополагающие требования, (см. часть II). Все расходы участников
степени адаптации к произошедшим которым должен отвечать правовой ипотеки, независимо от того, которая
на рынке переменам. Ряд их аспектов режим, оставляя при этом за каждой из сторон их несет, на процедуры
характеризуется высокой страной возможность самостоятельно установления ипотеки или обращения
эффективностью и демонстрирует, выбирать средства их оптимального взыскания на ее предмет обесценивают
каким образом давно укоренившиеся применения в рамках национального ее экономический эффект. Любые
законы и практику можно правового режима. Их можно задержки или осложнения
приспосабливать для удовлетворения применять как к ипотеке, так и ко всем материализуются в дополнительные
потребностей новых поколений. Другие иным обеспечительным правам на издержки.
носят ограничительный характер, имущество. Указанные принципы
не позволяя применять широко В последующих частях этой работы
приведены во врезке 1 и более
распространенные в современном более подробно рассматриваются
подробно рассмотрены в приложении 1.
мире финансовые технологии. формы применения и действие
Терминология принципов подверглась указанных принципов: сначала на
При таком подходе, однако, не изменениям с учетом специфики стадии установления ипотеки (включая
учитывается, что положение дел ипотеки (например, залогодателем регистрацию), а затем на стадии
в стране с переходной экономикой называется лицо, предоставляющее обращения взыскания на ее предмет.
часто отличается от развитых стран. предмет залога (обеспечение), а лицо,
Отталкиваясь от несовершенного получающее этот предмет залога,
правового режима и слаборазвитой называется залогодержателем), но суть
рыночной практики, страна хочет от этого не меняется.
Врезка 1
Основные принципы ЕБРР применительно к закону об ипотеке
1 Ипотека должна вести к уменьшению риска и увеличению объемов

кредитования на более благоприятных условиях.
2 Закон должен создать ускоренный, малозатратный и упрощенный

порядок установления залоговых прав на имущество, не лишая при этом
залогодателя возможности пользоваться своим имуществом.
3 В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства

залогодержатель должен иметь возможность реализовать заложенную
недвижимость и использовать полученную выручку на удовлетворение
его требования в преимущественном порядке по отношению к другим
кредиторам.
4 Порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость должен

предусматривать незамедлительную реализацию этой недвижимости
по ее рыночной стоимости.
5 Ипотека должна сохранять свою законную и исковую силу после

наступления банкротства или несостоятельности залогодателя.
6 Процедуры установления, сохранения в силе ипотеки и обращения

взыскания на ее предмет должны быть малозатратными.
7 Необходимо обеспечить возможность установления ипотеки а) на все

виды недвижимого имущества, b) в целях обеспечения всех видов
обязательств и с) между всеми категориями лиц.
8 Необходимо иметь эффективные средства обеспечения публичности

сведений о наличии прав ипотеки.
9 В законе необходимо прописать правило, регулирующее конкурирующие

права залогодержателей и других лиц, предъявляющих свои права на
заложенное имущество.
10 По мере целесообразности участники договора ипотеки должны

иметь возможность учитывать в нем потребности совершаемой ими
конкретной сделки.
2 Установление ипотеки – имущества будет отрицательно Например, вправе ли залогодержатель

сказываться на функции ипотеки как получать арендные платежи?
общий обзор средства снижения кредитного риска. Распространяются ли его права
В таблице 1 в обобщенном виде Регистрация прав собственности на все находящиеся на земельном
отражены типичные стадии обычно проводится на основании участке строения и на оборудование,
установления ипотеки в условиях указанного в кадастре определения установленное на производственном
эффективно действующего правового имущества, которое должно быть объекте?;
режима. Ниже приведены три основные точным и достоверным, чтобы свести
❚ обеспеченное залогом обязательство –
стадии этого процесса: к минимуму риск возникновения
в него входят основная сумма долга
споров впоследствии;
❚ подтверждение залогодателем своих и проценты по ней с возможным
прав собственности (настоящих или ❚ уверенность относительно всех включением и дополнительных сумм,
будущих) на имущество, существующих ограничений на например, расходов;
предназначенное для залога; право собственности залогодателя.
❚ прочие относящиеся к ипотеке
Недвижимое имущество может
❚ заключение договора ипотеки между условия – обычно указываются права
оказаться обремененным различными
залогодателем и залогодержателем; и обязанности залогодателя
правами третьих лиц: ипотеками
и залогодержателя в отношении
❚ обеспечение публичности сведений и обременениями, сервитутами
заложенного имущества.
об ипотеке путем ее регистрации. (например, правами прохода, занятия
помещений или экспроприации).
Во многих странах отдельные элементы
Процесс установления ипотеки иногда Во многих случаях эти ограничения
ипотеки прописываются в законе,
мистифицируется и представляется указываются в реестре прав
в результате чего отпадает
усложненной процедурой с массой собственности (или иных реестрах);
необходимость оговаривать их
формальностей. В действительности там, где этого не делается, в законе
конкретно в договоре ипотеки.
же он должен быть очень простым, требуется определить сферу
при условии четкого понимания его действия и характер таких прав
трех основных стадий, а именно: (см. раздел 3.2 с) части III). Публичность сведений об ипотеке
i) проведение требуемых ❚ Обеспечивается путем регистрации
предварительных проверок, факта ипотеки имущества, но
ii) определение содержания договора Договор ипотеки
в данном случае нет необходимости
ипотеки, iii) порядок и цель регистрации Договором определяется следующее: в столь обременительных
ипотеки. Основные составляющие формальностях, как при регистрации
каждой стадии в обобщенном виде ❚ стороны – i) залогодатель, т.е. лицо,
прав собственности, поскольку здесь
изложены ниже. владеющее основным вещным
преследуется иная цель
правом на передаваемое в залог
(см. раздел 3.5 с) части III).
имущество; ii) залогодержатель,
Подтверждение прав собственности
приобретающий права ипотеки; ❚ Позволяет третьим лицам, особенно
Подтверждение прав собственности iii) должник по обеспеченному тем из них, кто пожелает впоследствии
обеспечивает уверенность ипотекой обязательству: оформить право на имущество,
в установлении следующих моментов: в большинстве случаев это получить сведения о наличии
залогодатель, но возможны случаи, у залогодержателя первоочередного
❚ уверенность в наличии у залогодателя
когда одно лицо передает имущество действительного права на заложенное
права на предоставление объекта
в залог в целях обеспечения имущество.
недвижимости в залог. Ипотека
обязательства другого лица. Авторы
является акцессорным вещным ❚ Также устанавливает очередность
настоящей работы, в целом, исходят
правом, которое может учредить конкурирующих ипотек (чаще
из того, что должником по
только лицо, обладающее основным всего в хронологическом порядке
обязательству выступает залогодатель;
вещным правом на недвижимое регистрации).
имущество, которое в большинстве ❚ заложенное имущество – оно обычно
случаев устанавливается путем определяется путем отсылки к реестру В следующей части рассматривается
регистрации прав собственности; прав собственности. Может возникнуть ряд конкретных юридических вопросов,
необходимость дополнительно возможное возникновение которых
❚ уверенность в составе недвижимости
определить в договоре ипотеки, что превращает простую процедуру
залогодателя. Любой спор
именно входит и не входит в состав в неоправданно усложненную
относительно состава заложенного
закладываемого имущества. и неэффективную.
Таблица 1
Стадии установления ипотеки
1. Подтверждение залогодателем прав собственности (настоящих или будущих) на заложенное имущество
Определение имущества в реестре В реестре указываются местонахождение, точные границы и характеристики

недвижимости, как правило, путем отсылки к кадастровому плану.
Запись о правах собственности залогодателя В реестре указывается право собственности залогодателя (или лица, продавшего
в реестре ему имущество) на данное имущество.
Запись обо всех правах и требованиях в реестре В реестре указываются все иные действующие ипотеки.
В реестре указываются все иные ограничения права собственности залогодателя.
Публичность и общедоступность внесенных Все внесенные в реестр сведения находятся в открытом доступе.
в реестр сведений
Обеспечивается малозатратный и быстрый поиск содержащихся в реестре
сведений (желательно через Интернет).
Уверенность залогодержателя в надежности Дается точное описание земельного участка.

содержащихся в реестре сведений
Устанавливается право собственности залогодателя.
Отражаются любые действительные притязания, предъявляемые иными
правообладателями.
2. Договор между залогодателем и залогодержателем
Определение сторон Указываются сведения о залогодателе и залогодержателе.
Определение имущества Делается отсылка на его описание в реестре.
Определение обязательства Определяется требование или требования, обеспеченные ипотекой.
Определение коммерческих условий Относящиеся к ипотеке коммерческие условия могут содержаться в договоре
ипотеки или в ином документе.
В предмет обеспечения могут включаться смежные права (страховые права,
арендные платежи и т.д.).
Ипотека и кредит могут оформляться одним документом.
Формальности Особые требования, которые могут применяться к форме договора и/или к порядку
его подписания, в целях i) установления ипотеки и/или ii) создания условий для
обращения взыскания на ее предмет.
3. Обеспечение публичности сведений об ипотеке путем ее регистрации
Заявление на регистрацию Заявление подается залогодателем или уполномоченным на то лицом.

Предоставляются определенные сведения.
Объем документации сводится к минимуму.
Проверка со стороны регистратора Заложенное имущество зарегистрировано.

Запись о наличии у залогодателя вещного права в реестре сделана.
Заявитель наделен полномочиями в установленном порядке.
Внесение сведений в реестр Факт ипотеки заложенного имущества регистрируется.

Регистрация осуществляется незамедлительно.
Расходы на регистрацию незначительны.
Уведомление третьих лиц о правах залогодержателя Ипотека имеет юридическую силу в отношении всех лиц, а очередность
удовлетворения требований определяется моментом их регистрации.
Любое лицо, осуществляющее поиск сведений в реестре, может найти в нем
запись об ипотеке.
Поиск сведений в реестре ведется быстро и с незначительными затратами
(желательно через Интернет).
Примечание. В левой колонке приведены основные составляющие каждой стадии, а в правой – краткое описание проводимых по ним мероприятий на практике.
3 У становление ипотеки – имущественного комплекса, в который c. Кредитование будущих

входит и участок земли, на котором они и незавершенных объектов
отдельные правовые возведены, поэтому они автоматически строительства
вопросы включаются в ипотеку земельного Новое строительство зачастую
участка. В некоторых странах сопряжено с возникновением проблем
3.1 Заложенное имущество (Казахстан, Киргизская Республика, практического характера. Во всех
Словацкая Республика и Чешская странах с переходной экономикой
Республика), тем не менее, для целей строительная деятельность подпитывает
a. Идентификация имущества
определения прав собственности рынки ипотечного кредитования,
Ипотека должна распространяться и регистрации, строения учитываются а ипотечные кредиты становятся
на все виды недвижимого имущества1. отдельно от земельного участка, важным стимулом в строительстве
Нет смысла распространять ипотеку и в этом случае в описании заложенного нового жилья. В этой связи возникает
на одни объекты недвижимости и не имущества требуется указывать не необходимость в изыскании способов
распространять ее на другие, и на только земельный участок, но и все использования земли и будущих
практике такого рода ограничения построенные на нем сооружения. объектов строительства в качестве
в странах с переходной экономикой С сооружениями, построенными после обеспечения привлекаемых
крайне редки (см. раздел 3.5 части IV). установления ипотеки, могут возникнуть на финансирование объектов
проблемы: при отдельном учете застройки средств.
Одним из основных требований
зданий может оказаться так, что
к ипотеке является точная
у залогодержателя есть ипотечные На практике участники договора часто
идентификация предмета ипотеки,
права на земельный участок и дом желают заключить сделку о купле-
причем таким образом, чтобы
заемщика, а на гараж нет, поскольку продаже объекта недвижимости еще
исключить его смешивание с иным
он был построен на земельном участке до окончания строительных работ
имуществом. Как правило, это делается
позднее. Построенные впоследствии или даже до их начала. Таким путем
путем отсылки к его кадастровому
сооружения и внесенные улучшения продавец (застройщик) уменьшает
описанию в земельном реестре.
желательно автоматически включать свой риск и потребность в кредитных
Отсутствие надежного источника
в состав заложенного имущества, если ресурсах, а покупателю гарантируется
сведений для точной идентификации
участниками договора не предусмотрено получение жилья по его выбору,
имущества чревато возникновением
иное (см. раздел 3.5 части IV). Это имеет что особенно актуально в странах,
серьезных трудностей в процессе
особое значение для строителей испытывающих дефицит нового жилья.
установления ипотеки. На практике они
и застройщиков, поскольку при При отсутствии ипотечного
возникают в тех случаях, когда
кредитовании их проектов банк кредитования рынок нового жилья
отдельные участки земли и здания все
потребует распространить ипотеку фактически ограничивается
еще не поставлены на кадастровый
не только на земельный участок, покупателями, рассчитывающимися
учет, как это имеет место, например,
но и на новые сооружения на нем наличными средствами, и теми, кто
в Польше, России, Румынии, Сербии
по мере их строительства. может договориться с застройщиком
и Хорватии. В последние годы в этой
области были достигнуты значительные Если строение находится в совместной об оплате по окончании строительства.
успехи, поэтому можно надеяться, собственности (например, квартиры или В этом случае ипотечные права банков
что с течением времени и благодаря кондоминиумы), то право собственности будут считаться действительными только
дальнейшей работе по централизации на каждую отдельную квартиру, как с момента регистрации заемщиком
учета этих сведений, переводу учетных правило, будет включать в себя долю своего права собственности на это
записей в электронную форму в общей собственности или иное право жилье, т.е. после сдачи здания
и обеспечению всеобщего доступа на землю, на которой стоит здание, в эксплуатацию. Если этот вариант
к базе данных через Интернет места общего пользования в здании оказывается для банков
в большинстве стран с переходной или иные права на них. Если эти неприемлемым, что случается часто,
экономикой учет станет более права не установлены надлежащим тогда банки пытаются решить эту
полным и точным, а сведения – образом (часто путем официального проблему, беря в залог права заемщика
более доступными и надежными. учреждения объединения совместных по его договору с застройщиком на
собственников) или четко не время строительства. В ряде стран
определены, это приводит к ущемлению используется система “жилищных
b. Строения на земельном участке
объема прав собственности свидетельств” (которые предоставляют
Участникам договора также важно на недвижимость, что также влияет право на приобретение доли
конкретно знать, что именно входит на уменьшение ценности заложенного в строящемся здании и которые можно
в состав заложенного имущества. Чаще имущества. продать или заложить). Тем не менее,
всего строения включаются в состав кредитование остается рискованным
на объект по завершении его

Таблица 2
строительства, или в форме ипотеки
Земельный реестр – доступность сведений через Интернет
объекта, при том, что права
собственности на него имеют
В открытом условный характер.
В открытом Система только Сведения
доступе
доступе все создается, не только для Сведения
ограниченный ❚ Привлечение застройщиками заемных
основные все сведения ограниченного отсутствуют
объем средств часто осуществляется под
сведения еще доступны круга лиц
сведений
залог строящихся объектов. Права
Венгрия Украина* Сербия Болгария коммерческой ипотеки займодателя
Латвия Словения Грузия будут распространяться на земельный
Литва Словацкая Казахстан участок, на котором ведется
Чешская Республика Киргизская строительство, а также, как правило,
Республика Хорватия Республика
на любые возводимые на нем
Эстония Польша
строения. Вносимые покупателями
Россия
Румыния
взносы также могут направляться на
финансирование строительных работ,
Великобритания Германия** Франция и при этом действие ипотечных прав,
Нидерланды предоставленных застройщиком,
скорее всего, прекратится на более
Примечания. * Сведения об ипотеке имеются, а о правах собственности нет.
** Только для нотариусов. позднем этапе. Оформление второго
залога в пользу банка покупателя
возможно, но тогда требуется
предприятием, поскольку такие права ❚ Объект недвижимости пока
определить, на какую часть объекта
теряют свою ценность в случае не определен (т.е. отсутствует
распространяется эта вторая ипотека.
несоблюдения графика строительства кадастровый номер): в большинстве
или неисполнения застройщиком своих случаев приобретение нового жилья
обязательств. В России, например, связано с покупкой квартиры d. Что включается в ипотеку?
процентные ставки банков по таким в многоквартирном доме
кредитам могут быть на 2% – 3,75% (кондоминиуме). В этом случае может Залогодержатель может потребовать
выше обычных до момента регистрации отсутствовать не только само здание, распространить действие обеспечения
ипотеки надлежащим образом2. но и запись в земельном или на права по договору страхования
кадастровом реестре о юридически имущества, движимые принадлежности
Ипотечное кредитование будущих или недвижимости и арендные платежи.
оформленных правах собственности
незавершенных объектов строительства Залогодержателю важно иметь
на отдельную квартиру, которая может
может открыть доступ на этот рынок уверенность в получении возмещения
стать объектом купли-продажи. В этой
более широкому кругу покупателей, но по договору страхования в случае
связи необходимо выяснить: i) в какой
также поднимает и целый ряд правовых повреждения имущества. В разных
форме новое имущество может быть
проблем особого характера. странах эти вопросы решаются
определено в договоре; ii) можно
❚ Строительство здания будет ли зарегистрировать в земельном по-разному: как правило, они
завершено в будущем: покупатель реестре находящийся в процессе прописываются в договоре ипотеки или
рассчитывает на исполнение строительства объект временно в законе. В девяти из 17 стран,
застройщиком договорных или с условием его последующего обследованных в ходе регионального
обязательств по строительству и вводу подтверждения; iii) что именно обзора проблем ипотеки, ипотека
в эксплуатацию здания, которого на приобретает покупатель в момент автоматически распространяется
сегодня еще нет. Даже если покупатель купли-продажи (например, простое на страховое возмещение. В Польше
имеет возможность заложить право требования по договору, право в нее также включается залог арендной
еще не построенный объект, такое собственности на будущий объект, платы, взимаемой по договорам
обеспечение будет действовать только некое вещное право в собственности коммерческой и жилищной аренды.
в той мере, в которой строительство застройщика); iv) в какой форме Участники договора должны иметь
будет выполнено. В этой связи можно зарегистрировать ипотеку еще возможность решать все эти моменты
заемщику и кредитору важно уметь не построенного объекта: в форме в простой форме, с достаточной
оценить риск завершения ипотеки земельного участка, на уверенностью и с учетом специфики
строительства и управлять им. котором будет построен этот объект, заключаемой между ними сделки.
с тем чтобы придать публичность
факту наличия ипотечных прав
3.2 Права собственности на привлекает ипотечный кредит на цели (EULIS), призванной обеспечить
заложенное имущество приобретения имущества, которое из любой точки мира электронный
и будет заложено, кредитор должен доступ к сведениям о землевладениях
a. Кто вправе выступать быть уверен в том, что продавец этого и недвижимом имуществе в Европе
залогодателем? имущества имеет юридически чистое на базе платформы, которая будет
право собственности на это имущество соединять действующие национальные
Любое лицо, владеющее имуществом
и что покупатель будет его собственником земельные реестры4. В Сербии
на праве собственности, должно иметь
в момент передачи его в залог. и Хорватии ведется разработка
право передавать его в ипотеку3.
земельного реестра в электронном
Во многих странах это сопровождается В странах с переходной экономикой
режиме, но пользоваться им пока
оговорками в тех случаях, когда таким задача по проверке прав собственности
еще нельзя, и поэтому кредиторы
лицом является государство или когда иногда перекладывается на
вынуждены по‑прежнему обращаться
имущество используется для залогодателя, который обязан
к земельному реестру для проверки
выполнения общественной функции представить потенциальному кредитору
прав собственности. Отрадно то,
(например, школа или больница). Так, сертификат прав собственности
что в странах, где он уже работает
в России и Эстонии запрещена ипотека на закладываемое имущество.
в электронном режиме, содержащиеся
недвижимого имущества муниципальных На практике это может облегчить
в нем сведения обычно находятся
органов власти. В Словацкой кредитору обременительную задачу по
в открытом доступе.
Республике запрет налагается только их проверке, на которую уходит много
на имущество муниципальных времени, но при этом все равно В странах бывшего СССР проверка
образований, которое используется требуется проверить правильность прав собственности осложнятся тем
для оказания общественных услуг оформления такого документа, обстоятельством, что прежде земли
населению. Во всех странах требуется а залогодатель должен оплатить расходы и строения регистрировались в разных
находить баланс между необходимостью на его оформление. реестрах. Строения регистрировались
в защите определенных объектов в т.н. Бюро технической
В большинстве стран Центральной
недвижимости по соображениям инвентаризации, а учет земель велся
и Восточной Европы и Центральной
государственной политики в Комитете по управлению землями.
Азии земельные реестры еще не
и потребностями центральных или Эта ситуация еще больше осложняется
содержат всей полноты сведений, не
местных органов власти в привлечении ведением ранее отдельных реестров
централизованы и не общедоступны,
финансовых средств с передачей учета государственного имущества.
а кредиторы еще не могут выработать
в залог своего имущества в качестве В некоторых странах (Молдова)
единый подход к проверке прав
обеспечения. эти реестры были в конечном итоге
собственности. Несмотря на достижение
сведены в единый, в других же
крупных успехов в этой области, во
(Азербайджан, Украина) этого не
b. Как проверить наличие прав многих странах все еще не доведен
произошло. Кроме того, записи
собственности? до конца процесс формирования
в кадастре (где содержится описание
полномасштабной, надежной
Прежде чем вступить в права имущества) и земельном реестре (где
и общедоступной системы учета
залогодержателя кредитор должен регистрируются юридические права)
сведений о правах собственности на
убедиться в том, что залогодатель могут не совпадать (например,
землю, которая в настоящее время
обладает юридически чистым правом в Казахстане), а это означает, что до
имеется во многих (но еще не во
собственности на закладываемую оформления ипотеки кредиторы могут
всех) развитых странах. Возможности
недвижимость. В практическом плане потребовать уточнения расхождений.
поиска через Интернет сведений,
это обычно означает владение
содержащихся в земельных реестрах В США от риска порока или
недвижимостью со всеми обычными
стран с переходной экономикой недействительности прав собственности
правами пользования и распоряжения
и некоторых стран Западной Европы, обычно страхуются, т.е. заключают
этой недвижимостью и отсутствие
изложены в таблице 2 на стр. 19. договор страхования, защищающий
у других лиц прав, могущих ограничить
покупателя имущества (и его
или ущемить право собственности. Здесь должна быть поставлена
залогодержателя) от риска порока
цель позволить потенциальным
Для проверки прав собственности прав собственности. Однако такой
залогодержателям вести поиск этих
залогодержателю проще всего вариант не обязательно оказывается
сведений через Интернет
обратиться в земельный реестр, приемлемым для стран с переходной
самостоятельно, что уже реализовано
в котором имущество и связанные экономикой. При отсутствии
в Венгрии, Латвии, Литве, Чешской
с ним права поставлены на учет, с тем возможности четко определить характер
Республике и Эстонии. Кроме того,
чтобы третьи лица могли пользоваться и масштаб потенциальных пороков
Литва стала участником Европейской
этими сведениями. Если залогодатель застрахованный риск останется
системы сведений о землевладениях
обычно незначительны. Однако в тех

Врезка 2 случаях, когда налоговый орган получает
Опыт Украины (в силу закона или решения суда) право
обращать взыскание на имущество
Законом “О государственной регистрации прав собственности на недвижимое для удовлетворения его требований
имущество и их ограничений” (2004 год) предусматривается регистрация об уплате иных налогов (подоходного
всех прав собственности, включая аренду и ипотеку, в общем (т.н. едином) налога, налога на прибыль, НДС и т.д.),
реестре, который идет на смену Бюро технической инвентаризации, где сведения о наличии такого права по
в настоящее время регистрируются права собственности на завершенные аналогии со сведениями об ипотечных
здания и строения, а также Государственному комитету по земельным правах должны находиться в открытом
ресурсам, где регистрируются права собственности на землю. доступе, поскольку удовлетворение
такого требования чревато значительным
Единый реестр пока не функционирует, но, несмотря на этот недостаток
обесценением предмета залога.
институциональной среды страны, ипотечные сделки совершаются без помех
благодаря информационному центру при Министерстве юстиции, в котором Закон может наделять супругов правами
ведутся несколько реестров в полностью электронном режиме: на имущество друг друга. Если такие
права возникают в силу общих
❚ ипотечный реестр, в котором ведется учет прав ипотеки;
положений закона (например,
❚ реестр запретов на отчуждение недвижимого имущества, в котором семейного права), залогодержатель
залогодержатель регистрирует все предусмотренные договором ипотеки имеет возможность проверить факт их
запреты на куплю-продажу заложенного имущества; существования, наведя о них справки
в момент обсуждения установления
❚ реестр сделок с недвижимостью, в котором регистрируются договоры
ипотеки, и необходимости
аренды со сроком действия более 11 месяцев;
в регистрации таких прав нет.
❚ реестр обременений, в котором регистрируются залоговые права на Необходимость регистрации таких прав
объекты недвижимости в обеспечение уплаты налогов. может возникать в тех случаях, когда их
существование неочевидно, например,
Указанные реестры фактически являются тем средством, которое позволяет
на основании правового режима
залогодержателям просто, быстро и с небольшими расходами для себя
браков (регулируемого правовыми
проверить, установить и защитить свои права на заложенное имущество.
нормами о браке, относящимися
Риски, связанные с правами собственности, однако, не устранены.
к лицам и их имуществу). В Болгарии
право пользования имуществом может
неопределенным, а стоимость и права других лиц на них. Кредитор быть предоставлено разведенному
страхового полиса может оказаться должен быть поставлен в известность, супругу судом, и такое право будет
слишком высокой. Хотелось бы, чтобы например, обо всех ипотеках иметь законную силу в отношении
результатом реформы систем и иных обременениях, сервитутах, третьих лиц, несмотря на отсутствие
регистрации землевладений (которая долгосрочных договорах аренды его регистрации в земельном реестре.
идет сейчас почти во всех странах и правах на занятие помещений, Такое “скрытое” право на имущество
с переходной экономикой) стало чтобы иметь возможность рассчитать чревато возникновением проблем
отражение в реестре достоверных и определить стоимость закладываемого у залогодержателей.
сведений о правах собственности. В ряде ему имущества, и его задача будет во Хотя в странах с переходной
стран найдены прагматичные решения многом облегчена доступом к данным экономикой залогодатель имеет право
проблемы совершения ипотечных сделок земельного реестра. на неоднократный залог своего
на то время, пока земельные реестры имущества, многие залогодержатели
При регистрации требуется ставить
еще остаются неусовершенствованными, хотят не только гарантировать себе
на учет все залоговые права или
например, в Украине (см. врезку 2), право требования первой очереди
обременения, имеющие подобные
и в Хорватии, где ипотека может на заложенное им имущество, но
ипотеке последствия, в том числе,
устанавливаться на объект имущества, и невозможность возникновения
например, залоговые права
еще не зарегистрированного последующих ипотек с более низкой
в обеспечение уплаты налогов или
в земельном реестре5. очередностью требования, которые
судебный арест имущества. Нередко
в случае продажи имущества могут ущемить их право обращения
c. Права третьих лиц на имущество требования об уплате налогов на него взыскания на это имущество. Для этого
имеют преимущество по отношению кредитор может взять у залогодателя
В земельном реестре, как правило, обещание не обременять имущество
к требованиям залогодержателей, но
отражаются не только права последующими ипотеками (так
суммы таких налоговых требований
собственности на имущество, но
называемый “негативный залог”). предусмотрена возможность изменения 3.3 Обеспеченное залогом

В разных странах и с разной порядка очередности по взаимному обязательство
эффективностью действуют согласию участников этих отношений.
самые разнообразные нормы, a. Кто вправе выступать
регламентирующие такие обязательства залогодержателем и какие
d. Права реституции виды обязательств подлежат
(см. врезку 3 на стр. 25), что отражает
концептуальные различия в их В странах с переходной экономикой обеспечению?
системах. Важно, чтобы потенциальный возникают особые случаи, когда В принципе, залогодержателем может
залогодержатель мог выяснить владельцы национализированного стать любой кредитор6. Попытки
положение вещей в самом начале или экспроприированного во время ограничить ипотеку конкретной
совершения сделки. коммунистического режима имущества категорией кредиторов (например,
имеют право требовать его возврата. категорией специализированных
Как правило, обязательная регистрация
Какие это будет иметь последствия для ипотечных кредиторов) встречаются
права на занятие помещений считается
залогодержателя, если выясняется, что редко. Ипотечное кредитование как
излишне обременительным
право собственности на заложенное род деятельности может быть объектом
требованием. Факт их занятия во
имущество изымается у залогодателя и регламентации, но оснований для
многих случаях можно установить путем
передается его бывшему собственнику? закрепления права использования
их осмотра, а краткосрочная аренда
вряд ли сможет привести к ущемлению На практике проблемы реституции были ипотеки как средства обеспечения
прав собственника или залогодержателя. в основном урегулированы за первые за ограниченным кругом лиц нет.
По этой причине польза от регистрации десять лет после краха коммунизма, Необходимо предусмотреть
сводится на нет бременем связанных но они по‑прежнему сохраняют свою возможность установления ипотеки
с нею формальностей. В Нидерландах, актуальность, хотя и в менее острой в целях обеспечения всех видов
например, пользователи вправе форме. В этой связи желательно: обязательств7. На практике необходимо,
оставаться в помещениях, на которые чтобы обязательство могло быть
❚ обеспечить регистрацию всех
обращено взыскание, если договором выражено в денежной сумме. Может
неурегулированных притязаний,
ипотеки не предусмотрен запрет оказаться невозможным напрямую
предъявленных в порядке реституции.
на сдачу залогодателем в аренду обеспечить залогом обязательство
В Хорватии и Чешской Республике,
заложенного имущества: в этом об оказании услуги (например,
например, наличие таких притязаний
случае договор аренды признается строительство дома). Обращение
помечается в земельном реестре
недействительным, а пользователи взыскания на предмет ипотеки не
в отношении соответствующего
обязаны освободить помещения. позволит устранить последствия любого
имущества. В Министерстве
В тех случаях, когда пользователям неисполнения залогодателем своих
инфраструктуры Польши
помещений предоставляются обязательств. Вместе с тем можно
реституционные притязания
чрезмерно большие права, это обеспечить залогом материальные
фиксируются в отдельном реестре;
может стать сдерживающим фактором убытки, причиненные в результате
в сфере ипотечного кредитования ❚ установить четко прописанные неисполнения обязательства (например,
(см. раздел 5.4 f) части III). С точки правила реституции, чтобы дать по строительству дома).
зрения залогодержателя необходимость третьим лицам возможность оценить
в регистрации прав долгосрочной эффект их предъявления в отношении
имущества; b. Характер обязательства
аренды зависит от характера этих
прав. В Литве, например, только Характер обеспеченного залогом
❚ предоставить залогодержателю
зарегистрированные договоры обязательства и способ его определения
преимущественное право на любую
аренды могут быть противопоставлены могут стать источником возникновения
компенсацию, выплачиваемую
кредитору в случае обращения множества юридических проблем.
залогодателю.
взыскания на предмет ипотеки. На практике рыночные требования
В более общем плане залогодержателя достаточно просты:
Права, зарегистрированные после
возникновения ипотеки, не должны нужно ставить в известность обо всех ❚ уверенность участников договора
ущемлять преимущественные права притязаниях, затрагивающих в правильном понимании его условий;
залогодержателя. Принцип установления право собственности залогодателя
(предъявляемых в порядке реституции ❚ простота требований к определению
очередности на основании момента
либо в ином порядке) и наделить обязательства;
возникновения ипотеки признается
практически повсеместно. В ряде стран правом вступления в соответствующие ❚ достаточная свобода действий, чтобы
(Венгрия, Нидерланды, Словацкая процедуры. можно было определять обязательства
Республика) законом конкретно с учетом характера сделки, которую ее
участники хотят совершить.
Одним из общих принципов, на которых по кредитному договору с банком а также расходы на процедуру
строятся договорные отношения между или же выдаваемые впоследствии обращения взыскания.
сторонами, как правило, является дополнительные кредиты. Для
❚ Сумма обязательства может
фактор определенности. Однако описания обязательства достаточно
номинироваться в национальной
конкретизация обязательства четко определить его состав.
или иностранной валюте.
и выражение его в денежной сумме
❚ Сумма обязательства также может
непосредственно в момент
быть переменной величиной,
установления ипотеки не требуются, ибо
например, в случае кредитов овердрафт c. Акцессорность: должна ли ипотека
это может резко отрицательно сказаться считаться акцессорной по
или в случае с возобновляемым
на простоте и гибкости ипотеки как отношению к обеспеченному
кредитом, по условиям которого,
средства обеспечения. Фактор обязательству?
погасив предыдущую задолженность,
определенности можно обеспечить даже
можно снова заимствовать средства. Акцессорность часто считают фактором,
при общем определении обязательства.
Главное требование – чтобы договорное ❚ Необходимо предусмотреть подрывающим гибкость процедуры
определение обязательства позволяло возможность определения возникновения ипотеки, и препятствием
установить конкретную сумму обязательства в общих чертах. Для при уступке ипотечных прав.
обязательства в момент обращения обеспечения фактора определенности В действительности же эти проблемы
взыскания на предмет ипотеки. не нужно прописывать чрезмерные порождаются не концепцией
требования к конкретизации каждого акцессорности, которая самоочевидна:
Юристы могут долго спорить о том, как в основе ипотеки всегда лежит
обязательства и определению его
определять обязательство, где кончается обязательство, обеспеченное
суммы, например, при выборке
одно обязательство и начинается другое, недвижимым имуществом, а при
средств по кредитному договору
какие дополнительные требования отсутствии обеспеченного залогом
с банком. В большинстве случаев
должны соблюдаться при его обязательства залогодержатель не
конкретно указывается основная
определении для целей обеспечения. может реализовать какие-либо
сумма обязательства (как это принято
Считать ли каждый очередной ипотечные права. В этом смысле
при выдаче ипотечного кредита
транш кредита самостоятельным “неакцессорной ипотеки” просто не
на приобретение жилья), но это
обязательством? Входят ли проценты существует. Несмотря на общий
не нужно прописывать в законе
в состав того же обязательства, что консенсус относительно того, что для
как требование. Применительно
и его основная сумма? Следует ли его обращения взыскания на предмет
к кредитной линии достаточно указать
также выражать в денежной форме? ипотеки должно существовать
только максимальный размер
Аналогичным образом, существует в достаточной мере определенное
основной суммы обязательства.
множество теорий относительно обеспеченное обязательство,
В коммерческих сделках и сделках на
возможности изменения суммы требования относительно
финансовых рынках основную сумму,
обеспеченного залогом обязательства существования и определенности такого
например, можно рассчитывать
(как в случае кредитных линий обязательства на момент установления
по формуле, обеспечивающей
или кредитов овердрафт), а также ипотеки, в разных странах применяются
достаточную степень ее
возможности включения в состав самые разные. Трудности часто
определенности, но при этом
обеспеченного обязательства будущих возникают в связи с практикой
в момент установления ипотеки
обязательств, возникающих после применения в отдельных странах так
точный размер обязательства
установления ипотеки. называемой “доктрины акцессорности”.
определить невозможно. В некоторых
Эти вопросы уже тщательно проработаны странах разрешается давать Требования, вытекающие из этой
и зачастую успешно решены в законах обязательству широкое определение, доктрины, могут ограничивать круг
о залоге движимого имущества как как‑то: “все средства, причитающиеся сделок, которые можно обеспечить
средства обеспечения8, но по‑прежнему кредитору от заемщика”; в других ипотекой, а также возможности их
вызывают трудности в сфере ипотеки требуется также указывать вид структурирования.
(см. раздел 3.5 части IV). обязательства. Очень часто при Характер вопросов, связанных
использовании общего определения с акцессорностью, проще всего
Здесь достаточно обобщить основные
обязательства требуется конкретно проиллюстрировать динамикой
элементы, требуемые для простого
указать его максимальную сумму перехода (с точки зрения требований
и гибкого определения обеспеченного
(см. раздел 3.5. b) части III). к обеспечиваемому обязательству)
залогом обязательства.
❚ В сумму долгового обязательства от так называемой “высокой степени
❚ В состав обеспеченного акцессорности” через “низкую степень
могут включаться не только проценты,
обязательства могут включаться акцессорности” к тому, что обычно
но и другие суммы по соглашению
будущие обязательства, например, называется “неакцессорность ипотеки”
сторон (издержки, комиссии и т.п.),
дальнейшие выборки средств (см. диаграмму 4 на стр. 24).
Неакцессорная ипотека часто

Диаграмма 4 предлагается как средство решения
Степень акцессорности проблем, возникающих из‑за высокой
степени акцессорности. Одним
Степень 5 – Высокая степень акцессорности из наиболее известных и взятых
из практики примеров является
На момент установления ипотеки обязательство уже должно
“грундшульд” (Grundschuld – земельное
существовать и иметь точное определение.
обременение), который успешно
применяется в ипотечном кредитовании
в Германии. Как представляется,
одна из причин, побудившая банки
разработать такое земельное
Степень 4 обременение, состояла в том, чтобы
На момент установления ипотеки обязательство уже должно обойти проблемы, возникающие
существовать и иметь общее определение. с ипотекой при использовании
плавающей (а не фиксированной)
процентной ставки. Земельное
обременение стало применяться
вместо ипотеки: поскольку оно
возникает как некое абстрактное
Степень 3 обеспечительное право, его можно
На момент установления ипотеки обязательство может еще применять в целях обеспечения
не существовать, но должно иметь точное определение. обязательств, которые залогодатель
и кредитор будут определять отдельным
(и составленным в произвольной
форме) договором9.
Различия между высокой и низкой

Степень 2 степенями акцессорности
обусловливаются способом
Обязательство может еще не существовать и может иметь общее
определения обеспеченного
определение в рамках существующего обязательства или договора.
обязательства и моментом времени его
точного определения. На одном полюсе
обязательство должно существовать и
иметь совершенно точное определение
на момент возникновения ипотеки.
Степень 1 – Низкая степень акцессорности На другом – на момент возникновения
Обязательство может еще не существовать и может иметь общее ипотеки достаточно определить
определение, выходящее за рамки существующего обеспеченное обязательство
обязательства или договора. (настоящее или будущее) с достаточной
степенью определенности, с тем чтобы
его можно было с точностью определить
на стадии обращения взыскания на
предмет ипотеки.
Степень 0 – Отсутствие акцессорности Как показано выше, высокая степень

акцессорности на практике затрудняет
Обязательство может вообще еще не существовать и не иметь
совершение ипотечных сделок,
определения. Ипотека существует независимо от какого-либо
поскольку может ограничить
обязательства (но не может быть предметом обращения взыскания
возможности обеспечить обязательства,
без соотнесения с неким обязательством) и может использоваться
определенные в общих чертах (такие,
для обеспечения обязательств, которые i) залогодатель еще не
как плавающая процентная ставка),
планирует взять на момент ее установления, ii) могут подлежать
и будущие обязательства. В пользу
исполнению третьими лицами, не связанными с залогодателем на
применения концепции акцессорности
момент первоначального возникновения ипотеки.
высокой степени высказываются
доводы, уходящие корнями вглубь
традиций континентального права
Разделение ипотеки и обеспеченного

Врезка 3 залогом обязательства также
Положение о негативном залоге – концептуальные различия в странах региона рассматривается как средство
упрощения процесса уступки ипотечных
❚ В Польше, Сербии, Словении, Хорватии, Чешской Республике и Эстонии кредитов. Благодаря отсутствию увязки
признаются недействительными любые договорные положения, запрещающие обязательства с ипотекой формальности,
последующую ипотеку уже заложенного имущества. Это относится не только связанные с уступкой ипотеки
к третьим лицам, но и к залогодержателю и залогодателю. и обеспеченного обязательства, можно
таким образом выполнять по
❚ В Венгрии и Словацкой Республике между сторонами договора допускается
отдельности. Утверждается, что в странах
использование оговорки о негативном залоге, но запрет последующей
с обременительными процедурами
ипотеки уже заложенного имущества не имеет исковой силы в отношении
уступки ипотечных прав такое
третьих лиц. Последующий залогодержатель будет обладать действительным
разделение повышает эффективность
вещным правом на данное имущество, несмотря на наличие указанной
их прохождения. Уступка прав на
выше оговорки. Предыдущий залогодержатель, в пользу которого была
ипотечные кредиты рассматривается
сделана эта оговорка, вправе требовать от залогодателя возмещения
в разделе, посвященном ипотечным
понесенных убытков.
ценным бумагам (см. раздел 4.1
❚ В Украине законом предусматривается обязательное получение согласия части V): очевидно, что для целей
предыдущего залогодержателя на установление любой последующей ипотеки, секьюритизации требуется иметь
поэтому оговорка о негативном залоге практического смысла не имеет. упрощенный, ускоренный
и малозатратный порядок уступки
❚ В Казахстане, России и Румынии оговорки о негативном залоге
ипотечных кредитов. Как и в случае
регистрируются в земельном реестре вместе с остальными сведениями
с установлением ипотеки, страны
об ипотеке, и в силу этого регистрация последующей ипотеки на практике
с переходной экономикой могут пойти
становится невозможной.
по пути создания изначально
❚ В остальных странах не ясно, как это положение действует в отношении эффективной системы уступки этих прав.
третьих лиц. В этом случае уступка неакцессорной
ипотеки лишается своих преимуществ.
некоторых стран, например: вещное определение обеспеченного залогом Неакцессорную ипотеку предлагалось
право, каковым является ипотечное обязательства требуется для того, чтобы взять за основу для системы
право, не может возникнуть не ввести в заблуждение должника Евроипотек10. Это было вызвано
в отсутствие абсолютно точно по обязательству в целях достижения сложностями с гармонизацией очень
определенного обязательства. Вместе залога имущества на сумму больше той, разнообразных систем, применяемых
с тем, как показывает в последние годы которую он изначально планировал. в каждой из 27 стран Европейского
в странах с переходной экономикой Однако в странах, где допускается союза, без гармонизации действующих
эволюция законов о залоге движимого общее определение обязательства режимов (что выходит за пределы
имущества, здесь можно найти простые (включая будущие обязательства), проекта стимулирования
и юридически эффективные решения. трудно найти факты, подтверждающие трансграничных сделок по ипотечному
превращение такой мнимой опасности кредитованию), и в настоящее время
Необходимо решить вопрос о том,
в реальную. Все более широкое этот вопрос все еще обсуждается.
насколько далеко можно идти,
распространение получает требование В процессе поиска единой формы
приспосабливая эти законы
об определении в договоре ипотеки ипотеки в интересах упрощения
к потребностям современного рынка,
максимальной основной суммы и стимулирования указанных выше
или, напротив, насколько жестко нужно
обеспеченного обязательства сделок неакцессорный подход,
ограничивать развитие рынка
(см. раздел 3.5 части IV). Таким образом вероятно, позволит в определенной
правовыми принципами, которые,
уменьшается риск возникновения мере избежать несовместимости
в основном, обосновываются
между залогодателем действующих национальных режимов.
теоретической доктриной, а не
и залогодержателем споров по поводу Но правовая эффективность такого
экономическими соображениями.
суммы, на которую распространяется решения должна стать предметом
Еще один довод, который иногда обеспечение, а обнародование отдельного анализа, как указывалось
приводится в пользу обеспечения сведений о максимальной сумме участниками общественной экспертизы
высокой степени акцессорности, позволяет повысить уровень Зеленой книги по ипотечному
исходит из необходимости защитить прозрачности благодаря доступности кредитованию в ЕС, подготовленной
права должника по обязательству. этих сведений для других нынешних Европейской комиссией11.
Считается, что точное и конкретное и потенциальных кредиторов.
процедуры, например, регистратора.

Таблица 3
Расходы и неудобства, связанные
Участие нотариуса в оформлении ипотеки
с нотариальным оформлением, должны
быть соразмерными, а преимущества
Нотариальное очевидными для сторон договора.
Требуется
оформление Иное обязательное Нотариус не
нотариальное
применяется участие нотариуса* участвует В ряде стран одновременно с договором
оформление
на практике ипотеки выдаются и регистрируются
в земельном реестре сертификаты
Болгария Венгрия Латвия Казахстан
Грузия Словения Украина Россия закладных (см. врезку 5 на стр. 63).
Киргизская Хорватия Чешская Сербия***
Республика Республика Словацкая
Литва Республика
3.5 Обеспечение публичности
Польша** сведений об ипотеке путем ее
Румыния регистрации
Эстония
Создание системы обеспечения
публичности сведений об ипотеке имеет
Нидерланды Германия
Франция
существенное значение13. Ценность
ипотеки для кредитора состоит в его
Примечания. * Обычно – удостоверение подписи. уверенности в том, что он сможет
** Не требуется, если залогодержателем является банк.
*** Удостоверение подписи производится судом. удовлетворить свое обеспеченное
залогом требование из стоимости
заложенного имущества
Любое обсуждение проблемы прав (например, прав на полисы
в преимущественном порядке перед
акцессорности осложняется различиями страхования, на обустройство здания,
другими кредиторами. Публичность
в подходах и интерпретациях, которые арендную плату и т.п.). Участникам
сведений об ипотеке служит гарантией
применяются в разных странах. договорных отношений должна быть
того, что любое лицо, приобретающее
И каждый правовед, естественно, будет предоставлена широкая договорная
впоследствии право в отношении
рассматривать ее под конкретным углом свобода12. По таким вопросам, как
заложенного имущества, будет знать
зрения его собственной системы, что оговорка о негативном залоге
о наличии ипотечных прав на него.
неизбежно приводит к существенным (см. раздел 3.2 с) части III и врезку 3)
Аналогичным образом, при установлении
разногласиям. Но если на проблему и “lex commissaria” (см. раздел 5.2 а)
ипотеки кредитор может выяснить
акцессорности посмотреть в отрыве части III), может потребоваться
наличие ранее оформленных ипотечных
от конкретной правовой системы разработка особых правил, но жестко
или иных прав, обеспечивающих
и проанализировать ее в плане ее регламентировать содержание договора
подобную защиту их обладателю
практического влияния на ипотечную не рекомендуется.
(например, залоговых прав
сделку, то становится очевидным, что
в обеспечение уплаты налогов)
преимущества неакцессорной ипотеки
b. Форма договора в преимущественном порядке. Без
могут быть иллюзорными.
надежной системы обеспечения
Во многих странах форма и процедура
публичности сведений кредитор не
подписания договора ипотеки
3.4 Договор ипотеки будет в достаточной мере уверен в своих
определяются теми же требованиями,
правах на заложенное имущество.
Значение договора ипотеки что и в отношении передачи прав
обусловливается тем, что в нем дается собственности на недвижимое
определение устанавливаемой ипотеки имущество. Как правило, формальные a. Где регистрируются ипотеки?
(обеспечения) и содержание достигнутого требования должны быть простыми,
В большинстве стран ипотечные права
между его участниками соглашения о ней. а издержки – низкими. Договор должен
регистрируются в том же реестре, что
быть составлен в форме, служащей
и права собственности на имущество,
достаточным доказательством
a. Содержание договора что облегчает поиск сведений. При
возникновения ипотеки в целях любого
наличии уже зарегистрированного
В договоре требуется указать его последующего обращения взыскания
права собственности на имущество
участников, предмет залога на ее предмет. В ряде стран
проще всего предусмотреть в системе
и обеспечиваемое им обязательство. он удостоверяется нотариально
регистрацию ипотеки непосредственно
Помимо этого, в договоре по решению (см. таблицу 3 на стр. 26). В этих
за записью о праве собственности,
сторон могут прописываться и иные случаях функции нотариуса требуется
чтобы любое лицо, ведущее поиск
вопросы, в т.ч. по мере четко определить, чтобы не дублировать
сведений о правах собственности,
целесообразности, залог сопутствующих функции других участников этой
создает лишние сложности и не

Диаграмма 5 приносит особой пользы на практике.
Средние сроки регистрации ипотеки Если размер основной суммы
обязательства может меняться
¡ÆÐÂÉÝ
ÎËÚéÁ
ÎÑÑÉÝ ÎËÄÁÐÉÝ (например, в случае кредитной
ÎÑÑÉÝ
ÐÓÈÉÝ
¡ËÎÃÆÍÉÝ
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
линии), рекомендуется указать ее
§ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÑÒÎÍÉÝ ÉÒÃÁ максимальный размер. Это требуется
ÓÌÙÍÉÝ в Венгрии, Литве, Нидерландах,
£ÊÐÁÉÍÁ
в Украине и в Эстонии.
Не рекомендуется указывать срок

действия ипотеки. Он зависитÎËÄÁÐÉÝот
ÆÍÄÐÉÝ обеспеченного залогом обязательства,
ÆÍÄÐÉÝ
ÁÈÁÕÑÒÁÍ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ ÐÓÈÉÝ
ÁÒÃÉÝ
и независимо от предусмотренного
ÎËÚéÁ
¡ÆÐÂÉÝ договором срока его исполнения,
ÓÌÙÍÉÝ
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ
ипотека должна оставаться в силе до его
фактического исполнения. Трудно найти
аргументы в пользу перерегистрации
ÆÍÆÆ 1 ÍÆÅÆËÉ Ò 1-ë ÅÎ 2-Õ ÍÆÅÆËÚ Ò 2-Õ ÅÎ 4-Õ ÍÆÅÆËÚ ÎËÆÆ 4 ÍÆÅÆËÚ èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎË
ипотеки по истечении некоего срока (по
сведениям, ÐÉÌÆèÁÍÉÆ.
перерегистрация требуется
ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖ
в Румынии поÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ
истечении 15 лет,– ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌ
хотя
могло тут же найти сведения всегда, позволяя определить ипотеку ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ.
существуют противоположные мнения
о зарегистрированных ипотеках. 5 с большей степенью надежности
относительно обязательности этой
В случае неэффективной организации и являясь первыми сведениями о лице
процедуры, а в Болгарии – по истечении
реестра прав собственности можно с правом обращения взыскания на
10 лет). Обременительность процедуры
создать отдельный ипотечный реестр, предмет залога. Они также позволяют
повторной регистрации и причиняемый
который более эффективно обеспечит любому третьему лицу из числа
ею дискомфорт перевешивают любые
публичность и поиск этих сведений заинтересованных обратиться
плюсы от очистки реестра от ипотек
(см. врезку 2 на стр. 21 о положении дел напрямую к залогодержателю за
с истекшим сроком действия, что
в Украине). сведениями об ипотеке
должно оставаться задачей участников
и обеспеченном залогом
договора. В отдельных случаях также
обязательстве. Однако, как будет
b. Регистрируемые сведения регистрируются оговорки о негативном
показано ниже (раздел 4.1 d) части V),
Объем сведений, которые необходимо залоге (см. врезку 3 на стр. 25).
обязательная регистрация любой ¡ÆÐÂÉÝ
внести в реестр, достаточно мал. последующей смены кредитора
Необходимо лишь отразить факт (например, при переуступке прав c. Юридическое действие
ÎËÚéÁ
наличия ипотеки и точно указать время требования) нежелательна; регистрации ипотеки ÎÑÑÉÝ
¡ËÎÃÆÍÉÝ
ее регистрации (поскольку при наличии §ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
❚ сумма (или максимальная сумма) Традиционно регистрация удостоверяет
конкурирующих ипотечных или иных
обеспеченного залогом подлинность ипотеки, гарантируя
зарегистрированных прав это
обязательства – она позволяет ее действительность. В юридическом
потребуется для определения
любому лицу (например, кредитору, плане регистрация зачастую имеет
очередности удовлетворения
рассматривающему возможность правоустанавливающий ÆÍÄÐÉÝэффект
требований). В случае регистрации этих
согласиться на ипотеку с более относительно вещного права на объект
ÐÓÈÉÝ
прав в реестре прав собственности ÁÈÁÕÑÒÁÍ
низким приоритетом) оценить недвижимости. Таким образом ÁÒÃÉÝ цель
описание заложенного имущества
стоимость предмета ипотеки. Сумма регистрации ипотеки
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ– ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
это публичное
и сведения о личности залогодателя ÑÒÎÍÉÝ
обеспеченного обязательства подтверждение действительности
таким образом уже внесены в реестр;
вносится в реестр во всех странах, ипотеки, равно как регистрация права
в случае же регистрации их в отдельном
рассмотренных в региональном собственностиèÆÍÚ
подтверждает
ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë передачу
ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎË
ипотечном реестре, в нем потребуется
обзоре проблем ипотеки (кроме права собственности на землю. Такой
указать и это. ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖ
Словацкой Республики и Киргизской подход строится на том принципе,
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌ
Кроме того, в реестр, вероятно, Республики). При внесении этих что любое лицо вправе полагаться
ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ.
целесообразно вносить следующие сведений нужно указать основную на точность сведений, внесенных
сведения: сумму обязательства без учета в земельный реестр. Однако
процентов и издержек. Обязательность в современных условиях применения
❚ сведения о личности кредитора – они
указания суммы процентов ипотеки такой подход является
заносятся в реестр практически
и издержек не рекомендуется, ибо это абсолютно неэффективным: он
предполагает, что регистратор (или иное d. Процедура регистрации и Нидерландах, где нотариусы ведут
лицо, например, нотариус, который регистрацию ипотек непосредственно
Для многих словосочетание “процедура
не является участником договора со своих компьютеров с удаленным
регистрации” по-прежнему
и на сведения которого полагается доступом к ипотечному реестру.
ассоциируется с заполнением
регистратор) должен убедиться
бюрократических формуляров, В Венгрии, Словении, Чешской
в законности возникновения ипотеки.
совершением непонятных действий, Республике и Эстонии очередность
Для этого он, как минимум, должен
стоянием в длинных очередях, удовлетворения требований
проверить договор ипотеки
задержками и затратами. А этого устанавливается по очередности подачи
и полномочия его участников. Именно
не должно быть. Регистрация должна заявлений на регистрацию, и этот
эта процедура проверки и тормозит
проходить просто и быстро. Требования порядок очередности обеспечивается
процесс установления ипотеки, из‑за
должны ограничиваться только самым немедленным внесением в реестр
которой регистрации приходится ждать,
необходимым для достижения записей обо всех поданных, но еще
как правило, несколько дней или недель
требуемого результата. Если, не обработанных заявлениях на
(см. диаграмму 5).
как в большинстве традиционно регистрацию ипотеки. Несмотря на всю
Довод в пользу предоставления сложившихся систем, регистрация пользу от этих процедур, необходимость
общественности достоверных сведений предназначена для “удостоверения” в них отпадает, если регистрация станет
из земельного реестра о правах подлинности ипотеки, тогда она почти мгновенной.
собственности на землю не вызывает становится более обременительной,
вопросов, но ситуация с ипотекой иная. поскольку регистратору нужно будет
e. Надежность зарегистрированных
Искомыми результатами регистрации убедиться в том, что ипотека была сведений
ипотеки являются: установлена в законном порядке,
проведя для этого собственную В какой мере третьи лица могут
❚ во-первых, уведомление третьих лиц положиться на внесенные в реестр
проверку, либо положившись на
о наличии или заявляемом наличии сведения об ипотеке зависит от
удостоверение этого нотариусом. Если
прав ипотеки; последствий, которые предполагает
же, как указано выше, регистрация
❚ во-вторых, установление конкретного предназначена лишь для обеспечения регистрация. Как указывалось выше,
момента времени, с которого эти публичности заявления залогодателя если целью регистрации является
права имеют приоритет. об установлении им ипотеки, тогда “удостоверение” ипотеки, тогда третьи
от регистратора требуется только лица вправе ожидать, что сделанная
Действительность ипотеки важна для следующее: запись устанавливает ипотечное право
залогодержателя. Он может получить залогодержателя, таким же образом как
❚ проверить, зарегистрирован ли запись в реестре устанавливает право
сведения о правах собственности
залогодатель в качестве собственника собственности залогодателя. На
залогодателя на имущество из реестра
заложенного имущества практике необходимости в этом
прав собственности и ему должна быть
(см. раздел 3.2 b) части III); не ощущается. Перенос бремени
предоставлена возможность проверить,
является ли договор ипотеки ❚ проверить, является ли заявитель доказательства действительности
действительным (таким же образом, на регистрацию залогодателем ипотеки на кредитора, обращающего
каким он проверяет действительность или лицом, уполномоченным им взыскание на ее предмет, упрощает
кредитного договора). В случае в надлежащем порядке; процедуру установления ипотеки,
обращения взыскания на предмет сокращает сроки и расходы.
❚ обеспечить, чтобы внесенные Залогодержатель (и любое иное лицо,
ипотеки, что будет происходить лишь
в реестр сведения об ипотеке которому передаются ипотечные права)
в отношении малой части установленных
точно совпадали со сведениями, способен убедиться в действительности
ипотек, вопросы о действительности
представленными заявителем ипотеки, не полагаясь на регистратора,
ипотеки могут возникнуть так же
на регистрацию. а третьим лицам достаточно знать,
как и вопросы о действительности
кредитного договора. Требовать от заявлены ли ипотечные права на
Вся процедура должна занимать всего объект недвижимости.
регистратора или иных посторонних
лишь нескольких минут, а с учетом
лиц проверки и подтверждения Вместе с тем лицо, ведущее поиск
перевода большинства реестров
действительности каждой подлежащей сведений в реестре, должно быть
в электронный режим мгновенная
регистрации ипотеки, означает уверено в отсутствии других ипотечных
регистрация теперь уже становится
возложить на них тяжкое и ненужное прав на имущество помимо тех,
вполне возможной, причем не просто
бремя, что затормозит процесс которые зарегистрированы в реестре.
в тот же день, но прямо “в вашем
установления ипотеки и не принесет Доверие к таким “отрицательным
присутствии”. Так, согласно полученным
никакой пользы ни участникам, ни сведениям”, полученным из реестра, –
ответам, обстоит дело в Украине
общественности.
один из важнейших факторов

определенности в отношении прав
собственности (см. раздел 3.2 части III)
и первоочередности требований.
f. Доступ к зарегистрированным
в реестре сведениям и процедура
их поиска
Важнейшая функция регистрации –

обеспечение публичности сведений об
ипотеке, чтобы поставить
общественность в известность
о заявленных правах на заложенное
имущество. Эти сведения должны быть
общедоступны без необходимости
доказывать конкретный интерес лица
к ним. Процедура поиска должна быть
простой, быстрой и малозатратной.
Переход к электронным реестрам
и более активное использование
Интернета во многом обеспечивают
простой и мгновенный доступ
к сведениям об ипотеке, и
в относительно большой группе стран
с переходной экономикой эти
технические новшества были внедрены
в сжатые сроки (см. таблицу 2 на стр. 19).
4 бращение взыскания
О образом, что это будет противоречить требования должен передаваться
первоначально заключенному договору. залогодателю.
на предмет ипотеки – Это ставит серьезную задачу перед
общий обзор законом и органами, вовлеченными
Равно как залогодатель должен
разрешить реализацию имущества и не
Ценность ипотеки, а также выгоды, в процесс обращения взыскания. По
чинить препятствия в ее процессе, так
которые могут извлечь из нее обе иронии судьбы это также означает, что
и залогодержатель обязан выполнять
стороны (как заемщик, так и кредитор), чем совершеннее система обращения
процедуру обращения взыскания
в равной степени состоит в том, что взыскания, тем реже к ней нужно будет
добросовестно и с целью максимизации
в случае необходимости, кредитор прибегать. В таблице 4 обобщаются
суммы выручки от реализации.
может удовлетворить свое требование, типичные элементы практики обращения
обратив взыскание на ее предмет14. взыскания в условиях эффективно В современной практике применяется
Чем больше у кредитора сомнений действующей правовой системы. целый ряд способов защиты прав
в возможности обратить взыскание на должника по обязательству. Например,
Процедура обращения взыскания
имущество, тем меньше ипотека будет установлены нормативные сроки для
на предмет ипотеки состоит из трех
значить для него при принятии решения добровольного устранения нарушений
основных стадий:
о выдаче кредита и на каких условиях. или заключаются договоры
❚ проверка права на обращение страхования, гарантирующие оплату
Зачастую проще создать эффективную взыскания; по обязательству в случае болезни или
процедуру установления ипотеки, чем потери работы. Но система, которая не
эффективную процедуру обращения ❚ реализация заложенного имущества;
признает и не закрепляет эффективным
взыскания, позволяющую реализовать ❚ распределение полученной выручки. образом за залогодержателем право
ипотечные права и удовлетворить на обращение взыскания, лишает всех
обеспеченное обязательство из Реализация является наиболее важной участников договорных отношений всех
стоимости заложенного имущества. стадией, поскольку именно в ее ходе преимуществ ипотечного кредитования.
Неудивительно, что главным объектом определяется конечная стоимость
многих реформ была процедура имущества, изначально полученного
Проверка наличия права на
установления ипотеки, но в ходе реформ залогодержателем в обеспечение, но обращение взыскания
целесообразно и необходимо также недостатки на любой из стадий могут
решать вопросы, связанные с процедурой снизить ее цену. Продажа имущества в результате
обращения взыскания. В области обращения взыскания – это серьезная
ипотечных ценных бумаг (см. часть V) При рассмотрении каждой из стадий мера, на которую можно пойти только
инвесторы особое внимание будут необходимо исходить из понимания после проведения ряда предварительных
уделять возможностям обращения общего контекста обращения мероприятий по проверке наличия
взыскания, поскольку стоимость их взыскания. Оно основано на договоре права на обращение взыскания
капиталовложений будет в значительной между заемщиком и кредитором и правомерности реализации предмета
мере зависеть от базисных ипотечных и предназначено обеспечить кредитору ипотеки. Конкретный характер таких
кредитов и вытекающих из них гарантированное возмещение даже мероприятий определяется конкретной
обеспечительных прав. в случае неисполнения. Оно не страной, но, в целом, они нацелены
предназначено для обогащения на проверку следующих моментов:
Обращения взыскания боятся кредитора или наказания залогодателя.
в одинаковой степени как ❚ наличие у залогодержателя законного
залогодержатель, так и залогодатель. Предоставляя ипотеку, заемщик требования к должнику;
При выдаче ипотечного кредита обе уменьшает риск для кредитора,
тем самым побуждая его к выдаче ❚ это требование обеспечено
стороны рассчитывают на его погашение
кредита (или к улучшению его условий). действительным залогом имущества,
или на исполнение договорных
Однако, в результате этого заемщик подлежащего реализации;
обязательств. При возникновении
трудностей стороны, как правило, ведут соглашается, что в случае неисполнения ❚ наступление (и неустранение)
переговоры, стремясь урегулировать обязательства кредитор вправе события, которое дает
ситуацию удовлетворяющим обе реализовать имущество в целях залогодержателю право на обращение
стороны образом. В случае невнятности, взыскания долга. При использовании взыскания;
неопределенности или неэффективности кредитором этого права реализация
заложенного имущества должна ❚ направление залогодателю
процедуры обращения взыскания
происходить по его рыночной (или уведомления о намерении начать
залогодатель может найти лазейку,
близкой к ней) стоимости. Любой процедуру обращения взыскания
чтобы уклониться от исполнения своих
излишек средств выручки в результате и предоставление ему возможности
обязательств, а кредитора можно будет
удовлетворения обеспеченного залогом устранить допущенное нарушение;
вынудить пойти на компромисс таким
Таблица 4
Стадии обращения взыскания на предмет ипотеки
1. Подтверждение права на обращение взыскания
Доказательство наступления срока Необходимо иметь формальную процедуру проверки наличия обеспеченного
исполнения обеспеченного обязательства обязательства.
и факта его неисполнения Необходимо иметь формальную процедуру проверки фактов наступления срока
исполнения обеспеченного обязательства и его неисполнения.
Пределы обязательства: нарушение условий договора займа или ипотеки может
привести к необходимости погашения всей суммы кредита или стать основанием
для использования предусмотренного договором права предъявить его к досрочному
погашению.
Возможность исправить допущенное Залогодателю дается время, чтобы погасить просроченные суммы и/или устранить
нарушение допущенное нарушение.
Право залогодателя оспорить требование Обращение в суд
залогодержателя
2. Начало процедуры обращения взыскания
Право залогодателя оспорить требование Уведомление об этом залогодателя
залогодержателя Уведомление об этом иных лиц, например, иных залогодержателей
Обеспечение публичности (путем регистрации)
Предоставление отсрочки
Доказательство исковой силы ипотеки Заявление кредитора
Исполнительный характер залоговых прав
Право залогодателя оспорить право Обращение в суд
залогодержателя на обращение взыскания
Последствия несостоятельности или Возможность приостановить процедуру обращения взыскания
банкротства залогодателя Возможность изменить процедуру обращения взыскания
3. Реализация заложенного имущества
Определение способа реализации Открытый или закрытый аукцион, прямая продажа, иные способы
(или иного способа получения выручки) Как и когда он выбирается?
Защита иных законных интересов в имуществе
Процесс реализации Кто отвечает?
Обязанность действовать добросовестно
Предупреждение злоупотреблений
Сроки
Вступление во владение имуществом Права пользователей имущества
Порядок выселения
Очередность удовлетворения требований Прочие залогодержатели
Прочие кредиторы с преимущественными правами
Право залогодателя прекратить реализацию
имущества путем исполнения обязательства
Последствия наступления несостоятельности Возможна приостановка реализации
или банкротства залогодателя Возможно изменение процедуры реализации
Переход права собственности на имущество Порядок передачи прав собственности
к его покупателю Отсутствие риска последующего оспаривания
4. Распределение выручки
Порядок получения и распределения Кто ее получает и как?
выручки Защита законных требований иных лиц
Сроки
Приоритет залогодержателя Каким образом он устанавливается?
Требования иных кредиторов с преимущественными правами
Несостоятельность/банкротство залогодателя не должно влиять на очередность
удовлетворения требований
Любой излишек средств выручки передается залогодателю
❚ выполнение залогодержателем всех Распределение выручки

прочих условий (сроки, уведомления,
Если залогодержатель является
процессуальные действия и т.п.) для
единственным кредитором
начала процедуры реализации
с преимущественным правом получения
заложенного имущества.
средств выручки от реализации,
ее распределение будет происходить
просто, а любой образовавшийся
Реализация заложенного имущества
излишек средств будет передан
Цель реализации заложенного залогодателю. Если имеются другие
имущества – получить денежные залогодержатели или кредиторы
средства из его стоимости для с преимущественными правами
удовлетворения обеспеченного получения выручки, необходимо
залогом требования. Как правило, предусмотреть упорядоченную процедуру
это предполагает продажу имущества ее распределения с соблюдением
стороннему покупателю, но в ряде очередности. В случае несостоятельности
случаев залогодержатель может залогодателя правила конкурсного
согласиться (хотя бы на начальном производства должны разрешать
этапе) на получение только дохода, распределение причитающихся
генерируемого имуществом. Крайне залогодержателю средств выручки
важно, чтобы реализация проводилась сразу же по ее получении. Требования
с соблюдением принципа конкурирующих кредиторов
справедливости с получением в итоге с преимущественными правами
максимальной выручки. Справедливость и очередность их удовлетворения
процедуры реализации предполагает, должны быть определены задолго до
что залогодатель вправе оспорить ее, поступления выручки, и тогда, даже
но при этом он не может лишить в сложных случаях, распределение
залогодержателя его законных прав. выручки можно будет провести
в ускоренном порядке.
5 бращение взыскания
О презюмировать, что право на залогом требования и ипотечных прав
обращение взыскания является путем проведения сложной или
на предмет ипотеки – действительным, допуская в то же время, продолжительной судебной процедуры
отдельные правовые что залогодатель может его оспорить. в момент, когда залогодержатель
вопросы Во многих странах ряд формальностей
вознамерился воспользоваться правом
обращении взыскания. Вместе с тем
выполняется не на стадии обращения
не менее важно наделить залогодателя
5.1 Необходимые условия взыскания, а еще на стадии установления
правом в любой момент оспорить
реализации предмета ипотеки. Например, в Болгарии,
действительность этих требований
ипотеки: обязательства Венгрии, Германии, Киргизской
и ипотечных прав в суде и в то же время
залогодержателя Республике, Литве, Нидерландах,
не предоставлять ему возможности
Польше, Румынии, Сербии, Словацкой
a. Наличие и действительность чинить препятствия, а судам
Республике, Словении, в Украине,
обеспеченного обязательства необходимо создать условия,
во Франции, Чешской Республике,
и ипотеки позволяющие им рассматривать любые
Хорватии и Эстонии ипотека может
такие протесты со стороны залогодателя
Для обращения взыскания на предмет устанавливаться с приданием
(см. разделы 5.1 c) и 5.4 b) части III).
ипотеки залогодержателю нужно залоговым правам исполнительного
убедиться в наличии действительного характера, что при наличии надлежаще
обязательства, обеспеченного оформленных документов (зачастую b. Неисполнение обязательств
действительной ипотекой. с нотариальным удостоверением)
При обращении взыскания от кредитора
Требуемые доказательства наличия позволяет обращать взыскание
требуется не только доказать наличие
и действительности такого обязательства в ускоренном порядке, т.е. без
у него действительного требования,
прописаны в соответствующих обращения в суд за решением
обеспеченного действительной
правилах всех стран. Применительно о действительности ипотеки
ипотекой, но и оснований для
к банковскому кредиту они должны быть и обеспеченного ею требования.
обращения взыскания.
достаточно простыми и не отягощенными Вместе с тем это может вызвать
обременительными формальностями. дополнительные издержки и сложности Чтобы для обращения взыскания
Наличие и действительность залога при установлении ипотеки, которые появились основания, необходимо
недвижимости в обеспечение такого трудно оправдать, если это имеет смысл наступление определенного события.
обязательства должны быть только для относительно редких случаев Как правило, это – неуплата, но может
подтверждены действительным обращения взыскания. быть и какое‑то иное нарушение
договором ипотеки, сведения о котором договора займа или ипотеки.
Доводы в пользу отказа на стадии
обнародованы путем его регистрации Наступление такого события должно
установления ипотеки от выполнения
и которым обеспечивается вести к сокращению срока исполнения
тех формальностей, которые можно
обязательство, исполнения которого требования таким образом, чтобы
более эффективно выполнить на
стремится добиться кредитор. обеспеченное залогом обязательство
стадии обращения взыскания (если
могло быть предъявлено к досрочному
На практике для этого используются до этого дойдет), приводились ранее
погашению. При обращении
самые разные варианты, но при этом (см. раздел 3.5 с) части III). Те же доводы
залогодержателем взыскания на
есть два момента, от которых часто можно привести и при рассмотрении
основании неуплаты залогодателем
зависит эффективность этой процедуры: формальностей, связанных с придачей
процентов или просрочки очередного
во‑первых, насколько обременительны залоговым правам исполнительного
взноса по графику погашения,
действующие формальности, и, характера. Стороны вправе выполнить
залогодержатель желает получить
во‑вторых, в какие сроки они должны их еще на стадии возникновения
не только неуплаченные проценты,
быть выполнены. Нужно исходить ипотеки, но обязывать их к этому не надо.
но и всю сумму обязательства.
из принципа простоты. Следует Степень, в которой кредитор,
избегать ненужных требований Предъявление к досрочному погашению
требующий обращения взыскания,
и с прагматических позиций подходить может быть предусмотрено законом,
должен представлять доказательства
к решению вопроса о том, в каких но и договором. Как правило,
наличия данного права и степень,
пределах залогодержатель должен залогодержатель получает право на
в которой залогодатель защищен путем
представлять доказательства наличия досрочное погашение в случае какого‑то
предоставления ему права обратиться
и действительности своих прав. При нарушения со стороны залогодателя,
в суд – это непростые вопросы,
установлении наличия права на причем до использования этого права
требующие принципиального решения.
обращение взыскания с относительной за последним сохраняется возможность
От залогодержателя не следует
степенью уверенности наступает прибегнуть к менее суровому способу
требовать доказательств наличия
момент, когда целесообразнее устранения допущенного нарушения.
и действительности обеспеченного
В условиях правовых систем, обращения взыскания требуется может побудить залогодателя не

ограничивающих договорную свободу участие суда, это должно происходить уклоняться от исполнения своих
действий, это предположительно просто и быстро. обязательств.
делается для защиты прав заемщиков,
С другой стороны, обнародование
но при этом посылается опасный
d. Уведомление в адрес залогодателя сведений об обращении взыскания –
сигнал, позволяющий судить об
мера серьезная, на которую можно
истинной подоплеке обращения Залогодатель должен быть поставлен
пойти только после истечения
взыскания. Опять же, залогодателя в известность о намерении
отведенного залогодателю времени
нужно наделить правом оспорить факт залогодержателя обратить взыскание.
на устранение допущенных нарушений
допущенного нарушения в судебном В таких случаях последний, как правило,
или после предоставления реальной
порядке (см. раздел 5.4 b) части III). уже заранее вступает в контакт
возможности оспорить требование
При установлении формальностей ввиду с залогодателем, требуя от него оплаты
кредитора, обращающего взыскание.
подтверждения факта нарушения или устранения последствий нарушения
Залогодержатель, обнародовавший
следует исходить из тех же соображений, договора, но при официальном начале
сведения об обращении взыскания
что и при подтверждении процедуры обращения взыскания
без права на это, обязан возместить
действительности прав. на имя залогодателя необходимо
залогодателю причиненный ему вред.
направить уведомление, чтобы
незамедлительно поставить его
c. Необходимость участия суда
в известность об этом намерении 5.2 Процедура реализации:
При обращении взыскания кредитора и начать отсчет периода стимулы и обязательства
залогодержателем применяется отсрочки, если таковой предусмотрен
Реализация заложенного имущества
процедура, изначально оговоренная (законом или договором). Для
может происходить самыми разными
между сторонами и ставшая основой предъявления обеспеченного залогом
способами, но цель всегда преследуется
для предоставления кредита. обязательства к досрочному погашению
одна: получение из стоимости
Обязательного участия суда требовать также может требоваться официальное
имущества средств, которые будут
не надо. Залогодатель вправе уведомление.
направлены на исполнение
обратиться в суд, если он оспаривает
Требования к форме и содержанию непогашенного обеспеченного залогом
права кредитора на обращение
уведомления должны быть прописаны обязательства. Чтобы реализация дала
взыскания или способ его реализации.
четко, чтобы не возникало сомнений реальные результаты, она должна
Со своей стороны залогодержатель тоже
в их применении, а формальности осуществляться в упрощенном,
вправе обратиться в суд за помощью,
следует упростить. По мере ускоренном и малозатратном порядке,
если залогодатель пытается незаконным
осуществления процедуры обращения а сумма выручки должна приближаться
образом помешать обращению
взыскания потребуются дополнительные к рыночной стоимости имущества15.
взыскания, чиня препятствия.
уведомления (например, в адрес Текущее положение дел в странах
Аналогичным образом, если
залогодателя о продаже имущества с переходной экономикой
у залогодержателя есть основания
и полученной выручке), а также может см. в диаграмме 6 на стр. 35. ЕБРР
опасаться, что залогодатель может
возникнуть необходимость всегда исходил из следующего: единого
попытаться избежать обращения
в уведомлении других сторон, например, для всех стран подхода к проблеме
взыскания, залогодержатель может
других залогодержателей. обращения взыскания не существует,
обратиться в суд с ходатайством
правовой режим требуется
о принятии обеспечительных мер. Тем
адаптировать к конкретным условиям,
не менее, в простых ситуациях нужно e. Обеспечение публичности сведений
о начале процедуры обращения а залогодержателю дать право выбора
дать возможность начинать процедуру
взыскания вариантов решения этой проблемы16.
обращения взыскания без участия суда.
Полномасштабное рассмотрение Обращение взыскания на предмет

ипотеки – явление относительно a. Способ продажи имущества
судом права кредитора на обращение
взыскания следует проводить только необычное: в большинстве случаев Во многих странах традиционно
по требованию залогодателя. На обращение взыскания на предмет считается, что введение
залогодателя, не имеющего оснований ипотеки не произойдет. Поэтому детализированных правил определения
требовать этого, равно как и на в реальных случаях обращения способа продажи имущества дает
залогодержателя, начинающего взыскания сведения об этом имеют справедливый и удовлетворительный
процедуру обращения взыскания без очень большое значение для третьих результат. В частности, в качестве
оснований, необходимо накладывать лиц, и любое лицо, обращающееся оптимального решения предлагается
санкции (такие, как возмещение вреда в реестр ипотек, должно их там увидеть. проведение открытого аукциона,
и издержек). Если для начала процедуры Такая перспектива на практике тоже и зачастую он является единственно
0
ÑÐÆÅÍÆÌ ÆÍÄÐÉÝ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÎËÚéÁ ÓÌÙÍÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ §ÆéÑÊÁÝ ÑÒÎÍÉÝ ¡ËÎÃÆÍÉÝ ÉÒÃÁ ÁÒÃÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ÎËÄÁÐÉÝ ÑÐÆÅÍÆÌ ¡ÆÐÂÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
ÏÎ 59 ÑÒÐÁÍÁÌ \ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÏÎ ÑÒÐÁÍÁÌ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÏÎ ÃÑÆÌ ÏÎ ÑÒÐÁÍÁÌ
èËÆÍÁÌ ¡ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë ÑÒÐÁÍÁÌ Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë
Часть III. Закон об ипотеке ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë \
èËÆÍÁÌ ¡
Ñ ÏÆÐÆÕÎÅÍÎë
ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë
ÛÊÎÍÎÌÉÊÎë \
ÍÆèËÆÍÁÌ ¡
35

ÎÅÎÃÙÆ ÎÂØÆÌÙ ÐÎÑÒÁ Ã ÏÆÐÉÎÅ Ñ 6>>8 ÏÎ 6>>9 ÄÎÅ
ÐÉÌÆèÁÍÉÆF ÁÍÍÙÆ ÏÎ ÎÑÑÉÉ ÎÒÑÓÒÑÒÃÓÜÒF ¡ÐÆÅÍÉÆ ÏÎÊÁÈÁÒÆËÉ ÃÙÅÆËÆÍÙ ÇÉÐÍÙÌ
éÐÉÔÒÎÌ ÅËÝ ÓÅÎÂÑÒÃÁ èÒÆÍÉÝF ¡ÐÆÅÍÆÄÎÅÎÃÙÆ ÎÂØÆÌÙ ÐÎÑÒÁ Ã ÏÆÐÉÎÅ Ñ 6>>6 ÏÎ 6>>9 ÄÎÅÙ
Эффективность обращения взыскания на предмет ипотеки
¡ÒÆÏÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÎÑÒÉ
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
ÎËÄÁÐÉÝ ÆÍÄÐÉÝ ÐÓÈÉÝ ÁÈÁÕÑÒÁÍ ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÁÒÃÉÝ ÉÒÃÁ ÎËÚéÁ ÎÑÑÉÝ ÓÌÙÍÉÝ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ¡ËÎÃÆÍÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ §ÆéÑÊÁÝ ÑÒÎÍÉÝ
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÂÐÁ×ÆÍÉÆ ÃÈÙÑÊÁÍÉÝ ÍÁ ÏÐÆÅÌÆÒ ÆÁËÉÈÁÖÉÝ ÈÁËÎÇÆÍÍÎÄÎ ÉÌÓ×ÆÑÒÃÁ ÁÒÐÁÒÙ ÍÁ ÏÐÎÖÆÅÓÐÓ ÎÂÐÁ×ÆÍÉÝ

ÉÏÎÒÆÊÉ Ã ÓÑÊÎÐÆÍÍÎÌ ÏÎÐÝÅÊÆ ÏÎ ÆÄÎ ÐÙÍÎèÍÎë ÑÒÎÉÌÎÑÒÉ ÃÈÙÑÊÁÍÉÝ ÍÁ ÏÐÆÅÌÆÒ ÉÏÎÒÆÊÉ
ÐÉÌÆèÁÍÉÆF ÁÍÍÙÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊK Ã ÕÎÅÆ ÊÎÒÎÐÎÄÎ ÈÁÅÁÃÁËÉÑÚ ÑËÆÅÓÜ×ÉÆ ÃÎÏÐÎÑÙG ÐÆÁËÉÈÓÆÒÑÝ ËÉ ÈÁËÎÇÆÍÍÎÆ ÉÌÓ×ÆÑÒÃÎ Ã ÓÑÊÎÐÆÍÍÎÌ
ÏÎÐÝÅÊÆR ÆÁËÉÈÓÆÒÑÝ ËÉ ÎÍÎ ÏÎ ÆÄÎ ÐÙÍÎèÍÎë ÑÒÎÉÌÎÑÒÉR ¯ÃËÝÆÒÑÝ ËÉ ÏÎÐÝÅÎÊ ÎÂÐÁ×ÆÍÉÝ ÃÈÙÑÊÁÍÉÝ ÌÁËÎÈÁÒÐÁÒÍÙÌR ÒÃÆÒÙ ÐÁÑÏÐÆÅÆËÝËÉÑÚ ÏÎ ÎÖÆÍÊÆ
ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÎÑÒÉ ÎÒ >K5 ÅÎ 7K ÄÅÆ 7 n ÎèÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÎÆK 6 n ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÎÆK 5 n ÍÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÎÆK >K5 n ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÎÆF ÎÏÎËÍÉÒÆËÚÍÓÜ ÉÍÔÎÐÌÁÖÉÜ
ÑÌF Ã ÑÃÎÅÍÎë ÒÁÂËÉÖÆ ÅÁÍÍÙÕ ÎÂÈÎÐÁ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 6F Î ¡ÆÐÂÉÉ ÅÁÍÍÙÕ ÏÎËÓèÆÍÎ ÌÁËÎ ÉÈXÈÁ ÍÎÃÉÈÍÙ ÈÁÊÎÍÁ É ÍÆÓÑÒÁÍÎÃÉÃéÆëÑÝ ÏÐÁÊÒÉÊÉ ÎÂÐÁ×ÆÍÉÝ ÃÈÙÑÊÁÍÉÝF
возможным способом продажи, а сам небольшой группы участников рынка, обращения взыскания (в частности,
процесс урегулирован очень жестко 6
оптимальным способом продажи могут в целях ухода от процедуры обращения
(например, в Грузии, Казахстане, стать закрытые торги. В интересах взыскания в судебном порядке, что
Латвии, Литве, Польше, Румынии, и залогодателя, и залогодержателя имеет место, например, в России,
Хорватии и Чешской Республике). продать имущество как можно быстрее, Словении и Эстонии), но это служит
Однако реализация имущества на с минимальными издержками и по цене, слабым утешением, поскольку кредитор
открытых аукционах на практике не максимально приближающейся к его не может быть уверенным в том,
всегда дает положительные результаты рыночной стоимости. Шансы добиться что сторонам удастся договориться.
(см. раздел 2 части IV). этого вряд ли можно повысить, У залогодержателя всегда есть
законодательно ограничив выбор возможность заключить с залогодателем
Выбор наиболее пригодного способа
способов продажи. отдельную договоренность, и это
продажи имущества обусловлен
реально даст возможность вообще
рыночной конъюнктурой и конкретными Залогодержателю желательно дать
не прибегать к формальной процедуре
обстоятельствами. В случае право выбора наиболее удобного для
обращения взыскания. Но правила
с незаурядным и пользующимся него способа продажи, предусмотрев
обращения взыскания для того
повышенным спросом объектом это либо в законе, либо в договоре.
и существуют, чтобы регулировать
недвижимости продажа его на аукционе Риск злоупотребления этим правом со
именно те ситуации, когда стороны
может позволить выручить за него стороны кредитора можно уменьшить,
не могут договориться
оптимальную цену, а в случае обязывая его действовать
о взаимоприемлемом решении.
с относительно рядовым объектом добросовестно и наказывая за
аукцион может отпугнуть потенциальных неисполнение этого обязательства Зачастую объектом регулирования
покупателей. Для производственного (см. раздел 5.4 d) части III). Иногда становится право залогодержателя
объекта узкоспециализированного за сторонами закрепляется право обратить в свою собственность
профиля, представляющего интерес для оговорить способ продажи на стадии имущество в целях удовлетворения
своего требования в случае дефолта, не и получают все более широкое гражданского процессуального права,
обращаясь к процедуре продажи (“lex признание. Суд может сыграть свою частный аукционист может проводить
commissaria”). Законом такая практика роль (второго плана) в обеспечении открытые аукционы более гибко,
не поощрялась еще со времен Рима, справедливости продажи и защиты прав в целом быстрее и с меньшими
ибо очевидно, что она может привести сторон, но получение максимальной формальностями. Наличие института
к обогащению кредитора за счет цены не входит в его прямые частных аукционистов не должно при
должника по обязательству. обязанности. этом лишать залогодержателя права
В большинстве стран с переходной привлекать любых иных лиц для
Продажа имущества – это рыночная
экономикой она официально консультирования его по вопросам
и коммерческая по своей природе
запрещена, т.е. в 15 из 17 продажи или для проведения самой
сделка, поэтому лучше всего привлекать
обследованных стран, а именно продажи в частном порядке от его имени.
к ней специалистов со стороны,
в Болгарии, Венгрии, Грузии,
что зачастую и делается. Вопрос Обязанности по проведению продажи
Казахстане, Латвии, Литве, Польше,
о назначении таких специалистов должны отражать характер договора
России, Румынии, Сербии, Словацкой
судом остается спорным. В ряде ипотеки. Ипотека является частным
Республике, Словении, Хорватии,
стран действующие процедуры договором и в случае возникновения
Чешской Республике и Эстонии.
забюрократизированы, юридически необходимости в обращении взыскания
Вместе с тем нет оснований лишать
усложнены и сопряжены с большими ответственность за продажу
залогодержателя права приобрести
расходами, а мотивация организатора возлагается, в первую очередь, на
имущество, ставшее объектом
осуществить продажу в сжатые сроки залогодержателя. Его нужно наделить
обращения взыскания, при наличии
и по достойной цене оказывается широкими правами контроля за ходом
требуемых гарантий продажи его по
недостаточной (так было, например, процедуры продажи с получением
справедливой цене.
в Болгарии, где недавно введен институт максимальной суммы выручки от нее,
Скорейшая продажа имущества, частных исполнителей из‑за причем не только в его собственных
вероятно, не всегда является наиболее неэффективности работы судебных интересах, но также и в интересах
эффективным способом реализации: приставов). залогодателя и, опосредованно,
более эффективным вариантом, в интересах других кредиторов
В отличие от этих стран в государствах
особенно применительно залогодателя (как обеспеченных,
Балтии и в Словении обращение
к коммерческой недвижимости, так и необеспеченных).
взыскания налажено, как
может стать управление заложенным
представляется, относительно
имуществом залогодержателем, что
эффективно, несмотря на участие c. Переход прав собственности на
позволит ему, например, получать заложенное имущество к его
в этом суда (см. раздел 2 части IV
арендные платежи, относящиеся покупателю
и диаграмму 6 на стр. 35). Кто бы ни
к имуществу.
назначался ответственным за продажу В процессе реализации имущества
имущества в той или иной стране покупатель должен быть уверен
b. Кто отвечает за продажу (в контексте действующих в ней в получении действительного права
имущества? институтов), решающим фактором собственности на приобретенное
Традиционно сложившееся мнение всегда будет способность этого лица имущество, такого же, как и прежнее
о целесообразности реализации получить коммерчески приемлемый право залогодателя, но уже не
имущества на аукционе часто связано результат. обремененного ипотекой. Необходимо
с тем, что органом, в оптимальной Помимо предоставления ему предусмотреть четкий порядок передачи
мере обеспечивающим надзор за права выбора способа продажи, и регистрации этих прав, оформления
процедурой продажи, считается суд. Но залогодержатель также должен быть полномочий залогодержателя или иных
главнейшим вопросом здесь является вправе привлекать специалистов по лиц, осуществляющих продажу, на
получение при продаже имущества недвижимости к продаже имущества подписание документов и совершение
максимальной цены за него. Мотивация от его имени, обязывая их при этом иных действий. Покупателя можно
лиц, отвечающих за его продажу, может действовать добросовестно. В ряде обязать провести проверку факта
оказаться одним из важнейших стран Центральной Европы (например, продажи залогодержателем имущества
факторов, определяющих конечный в Словацкой Республике и Чешской в рамках процедуры обращения
результат. Доводы в пользу назначения Республике) сформированы взыскания (например, проверить
залогодержателя ответственным профессиональные ассоциации запись о начале этой процедуры
(с учетом принятия требуемых мер “частных аукционистов”. В отличие в ипотечном реестре), но от него не
предосторожности) за продажу или, как от “государственного аукциониста”, нужно требовать проверки соблюдения
минимум, за выбор способа продажи, действующего по приказу суда продавцом всех действующих
представляются убедительными и следующего всем положениям процессуальных норм.
При отсутствии исключительных Независимо от положений законов d. Ликвидация

оснований, например, фактов о несостоятельности, следует применять
Вопрос о включении или невключении
мошенничества или сговора между ряд принципов, чтобы не допустить
заложенного имущества в состав
залогодержателем и покупателем, право падение стоимости заложенного
ликвидационной массы требует
залогодателя оспаривать продажу имущества именно тогда, когда она
принципиального решения. Если
имущества должно прекращаться особенно важна для залогодержателя.
заложенное имущество не включается
с момента ее завершения.
в ликвидационную массу, то
Предоставление права оспаривать
a. Действительность ипотеки залогодержатель должен взять
продажу в течение определенного срока
обязательство перед ликвидационным
после завершения продажи (например, Наступление несостоятельности не
органом и/или другими кредиторами
в течение трех месяцев в Казахстане, должно сказываться на действительности
о его реализации в добросовестном
в Украине и в Чешской Республике) ипотеки. Если ипотека установлена
порядке и отчитаться перед ними
может резко отрицательно сказаться и была действительной до момента
обо всех образовавшихся излишках
на желании добросовестных наступления несостоятельности, то
средств (это то же самое обязательство,
покупателей принять участие в торгах такой она должна оставаться и после
которое он берет перед залогодателем
на реализуемое имущество. Многие ее наступления17.
до момента наступления
покупатели могут оказаться неготовыми
несостоятельности, см. раздел 5.4 d)
пойти на риск того, что итоги продажи b. Аннулирование ипотеки части III).
имущества впоследствии могут
аннулировать по не зависящим В случае установления ипотеки Если заложенное имущество включается
от них причинам. В конечном итоге, мошенническим путем или в состав ликвидационной массы, то
этот вопрос может стать камнем с предоставлением необоснованно необходимо выполнить следующее:
преткновения при определении льготных условий, или в подозрительный
период, она может быть аннулирована, ❚ определить, кто вправе обращать
залогодержателем стоимости
но при этом должны действовать на него взыскание: можно сохранить
закладываемого ему имущества.
те же правила, что и в отношении иных те же права, что и до наступления
сделок, совершенных до момента несостоятельности (права
5.3 Несостоятельность наступления несостоятельности. Для залогодержателя на обращение
и банкротство взыскания сохраняются), но,
ужесточения режима в отношении
ипотеки оснований нет. возможно, с получением санкции
Наступление несостоятельности или
ликвидационного органа, либо
банкротства залогодателя может повлиять
можно предоставить данное право
на имеющиеся у залогодержателя c. Реорганизация исключительно ликвидационному
возможности начать процедуру
В случае реорганизации или санации органу;
обращения взыскания или продолжать
ее, если она уже начата. Производство предприятия права его обеспеченных ❚ определить способ реализации:
по делам о несостоятельности требует ипотекой кредиторов могут временно здесь опять же существуют
от кредиторов дисциплины и порядка приостанавливаться, но при этом: варианты – либо способ реализации
в ликвидации имущества ❚ правила реорганизации и санации остается таким же, каким он был до
несостоятельного должника, чтобы должны быть направлены на наступления несостоятельности, либо
гарантировать удовлетворение их обеспечение справедливого баланса применяются те же правила, что и при
требований с учетом прав каждого между интересами обеспеченных реализации ликвидационным органом
из них. В отдельных случаях это кредиторов и иных лиц; остального имущества. В последнем
производство разрешается временно случае необходимо определить, что
приостанавливать в интересах ❚ решение о приостановлении может происходит, если в момент наступления
проведения возможной санации быть отменено, если залогодержатель несостоятельности процедура
(реорганизации) предприятия. докажет, что для целей реорганизации обращения взыскания уже началась,
К физическим лицам (в первую очередь, или санации приостановление прав и вправе ли ликвидационный орган
в сфере жилищной ипотеки) следует ипотеки не требуется; дать разрешение на ее продолжение;
применять правила о несостоятельности ❚ залогодержатель должен быть защищен ❚ внести положения, предусматривающие
физических лиц. В большинстве стран от неблагоприятных последствий передачу выручки залогодержателю
с переходной экономикой они еще приостановления действия его прав в кратчайшие – по мере практической
не разработаны, но законы или получить компенсацию за это возможности – сроки.
о несостоятельности юридических лиц, (например, за обесценение или
в целом, приведены в соответствие ухудшение состояния заложенного
с современными требованиями. ему имущества).
e. Внеочередные требования a. Возможность устранения обращении взыскания самим

нарушения залогодателем залогодержателем или назначенными
Залогодержатель должен сохранять
им профессиональными исполнителям
за собой преимущественные права Реализация является крайним
любой из сторон необходимо дать
требования на выручку от реализации средством, и прежде чем к ней
возможность обратиться в суд в случае
имущества (с учетом более высокого прибегать, залогодателю нужно дать
нарушения в процессе обращения
приоритета предшествующих реальную возможность исправить факт
взыскания достигнутой договоренности
кредиторов). При наличии просрочки платежа или устранить иное
и заявленных намерений. В частности,
внеочередных требований их размер нарушение. До начала процедуры
залогодатель должен быть вправе
должен быть конкретно установлен, обращения взыскания законами ряда
обращаться в суд, чтобы оспорить
а потенциально отрицательное влияние стран предусматривается установление
право кредитора на обращение
таких требований на рынок периода отсрочки. В Западной Европе
взыскания, или в случае неисполнения
обеспеченных кредитов – тщательно на это отводится, как правило, от двух
кредитором его юридических
просчитано. В странах, наделяющих до четырнадцати дней, хотя на практике
или договорных обязательств
внеочередными правами требования он может длиться дольше. В ряде стран
применительно к процедуре обращения
отдельные категории кредиторов с переходной экономикой, например,
взыскания. Залогодержатель должен
(например, работников), экономическая в Казахстане, Сербии и Словацкой
иметь возможность обращаться в суд,
функция ипотеки как средства Республике, период отсрочки составляет
чтобы оспорить действия залогодателя
обеспечения резко ослабевает. 30 дней. Все положения об отсрочке
или получить защиту от его действий,
должны гарантировать добросовестному
которые чинят препятствия или помехи
залогодателю некое время для
5.4 Защита и установление осуществлению этой процедуры.
устранения нарушения, не позволяя
справедливого баланса прав
при этом недобросовестному затягивать Суд должен иметь полномочия
Реализация имущества должника эту процедуру. применять требуемые средства защиты,
(особенно его жилья) в целях погашения например, приостановить обращение
Даже после истечения первоначального
его обязательств является крайней взыскания, приказать залогодателю
периода отсрочки за залогодателем
мерой, к которой следует прибегать принять необходимые меры для
нужно сохранить право прекратить
только после того, как все иные продажи заложенного имущества
процедуру обращения взыскания
возможности уже исчерпаны. Чтобы или прекратить чинить препятствия.
путем погашения просроченного
система обращения взыскания Суд также должен иметь возможность
обязательства. Однако на этом этапе
работала эффективно, требуется приказать любой из сторон возместить
к погашению может быть предъявлена
предусмотреть определенные другой стороне вред, причиненный
уже вся сумма кредита (см. раздел 5.1 b)
взаимоограничения. Как правило, противоправными действиями.
части III), и тогда залогодатель,
залогодержатель имеет более сильную
возможно, уже не будет способен Функция суда состоит не в том, чтобы
позицию, и легко представить себе,
остановить процедуру обращения брать на себя контроль за ходом
как кредитор, злоупотребляя своим
взыскания, внеся просроченные им процедуры, а в том, чтобы вернуть ее в
положением, будет безжалостно
очередные платежи. В любом случае, прежнюю колею, если в ней произошел
попирать права беззащитного
залогодержателя нужно наделить сбой или если она осуществляется в
должника. При этом упускается из виду
правом требовать возмещения нарушение договоренности, достигнутой
тот факт, что такая ситуация возникла
расходов, понесенных им в связи сторонами. Имеющиеся у суда
не в результате применения силы или
с началом процедуры обращения возможности быстро реагировать
закона, а в результате заключенного
взыскания. Право залогодателя на и применять требуемые средства
между сторонами договора. В условиях
устранение нарушений прекращается судебной защиты могут стать для
системы, делающей слишком большой
в момент завершения процесса процедуры обращения взыскания
крен в сторону защиты прав должника,
реализации имущества. фактором, определяющим ее
ипотека может во многом утратить свое
эффективность. Это может оказаться
экономическое значение со всеми
b. Право обжалования – роль суда очень непростой задачей в странах
вытекающими отсюда последствиями
с переходной экономикой, суды которых
для доступа к источникам привлечения
На всех стадиях процедуры обращения не имеют большого опыта разрешения
ипотечных кредитов.
взыскания любая из сторон должна хозяйственных споров между
иметь возможность привлечь к участию сторонами и материально-технического
в ней суд, если того требуют оснащения для быстрого решения таких
обстоятельства. Суд играет важную проблем. Тем не менее, именно к этому
роль, но не ведущего участника, им и следует стремиться.
а своеобразного гаранта. При
c. Прочие ипотеки – очередность прав преимущество путем назначения его f. Права пользователей
ответственным за процедуру обращения
При наличии нескольких ипотек на Пользователи заложенной
взыскания на имущество с выбором
имущество приоритет ипотечных прав, недвижимости в процессе ее
способа его реализации, то в силу
как правило, определяется моментом реализации также могут нуждаться
действия принципа “нечто за нечто”
их возникновения, хотя в некоторых в защите, поскольку выселение
(quid pro quo) он должен быть
странах порядок очередности физических лиц (самого залогодателя,
обязан действовать добросовестно
можно менять в договорном порядке. его иждивенцев или жильцов) влечет
и добиваться получения максимальной
Конкурирующие права разных серьезные социальные последствия.
цены. В противном случае ему придется
залогодержателей требуют Вместе с тем здесь могут возникать
материально отвечать перед
регулирования18. Контроль за разные ситуации в зависимости от
залогодателем за причиненный ему
процедурой обращения взыскания юридических оснований прав
вред. Закрепление этой обязанности
следует возложить на залогодержателя пользования.
в законе зависит от правовой системы
с первоочередным правом требования.
конкретной страны, но она должна ❚ Если у пользователей имеется
На практике наступление события,
иметь вес, по аналогии, например, действительный договор аренды этой
приводящего к обращению взыскания
с обязанностями специалиста, недвижимости, их основные права
по последующей ипотеке, может также
привлекаемого к продаже имущества. по договору, как правило, будут
привести к обращению взыскания
При этом содержание этой обязанности сохраняться за ними, хотя в ряде
по предшествующей ипотеке. Права
требуется изложить четко и принять стран при обращении взыскания
кредиторов по последующим ипотекам
меры к тому, чтобы не стимулировать у использующего эту процедуру
должны быть определены. Если они
меркантильные судебные споры. В тех кредитора может возникать право
станут резко ослаблять ипотечные
случаях, когда залогодержатель обязан на досрочное расторжение договора
права первой очереди, это станет
(или желает) привлечь специалистов аренды. В некоторых странах, если
стимулом для применения оговорки
к продаже имущества от его имени, договоры аренды не санкционированы
о негативном залоге, что тем самым
эта же обязанность должна возлагаться залогодержателем, они могут быть
уменьшит возможности залогодателя
и на них. признаны недействительными
привлекать средства путем установления
(см. раздел 3.2 с) части III).
последующей ипотеки на свое
имущество (см. врезку 3 на стр. 25). e. Обязанности залогодателя – ❚ При отсутствии договора аренды
содействие и обязательство не необходимо находить справедливый
чинить препятствий баланс между интересами социальной
d. Обязанности залогодержателя –
стимулы для получения При обращении взыскания обязанности защищенности и экономической
максимальной цены возникают не только у залогодержателя. функцией ипотечного кредита. Если
Как правило, реализация требует выселение пользователей является
Может иметься множество причин, общей для залогодержателей
определенного содействия со стороны
по которым продажа имущества при проблемой в противоположность
залогодателя. Последний должен быть
обращении взыскания на него часто частной проблеме, возникающей
заинтересован в совместных действиях
осуществляется по низкой цене. Отчасти в конкретных обстоятельствах,
в интересах получения оптимального
они связаны с бюрократизацией оправдывающих такое действие, это
финансового результата. На случай его
и неэффективностью применяемых лишит многих людей возможности
отказа от взаимодействия, например,
процедур, но есть одна причина, получить кредит, например, семей
совершение им действий, приводящих
которая заключается в том, что с несовершеннолетними детьми, на
к обесценению имущества или
обращающий взыскание кредитор мало долю которых может приходиться
вредящих его продаже, необходимо
заинтересован в получении выручки, немалая часть рынка кредитования.
предусмотреть быстрое и эффективное
превышающей требуемую ему сумму
применение средств судебной защиты.
для удовлетворения его обеспеченного
Залогодателя, отказывающегося
залогом требования. Получению высокой
от взаимодействия или активно
цены вряд ли будет способствовать
препятствующего процессу реализации,
введение судебного надзора за ходом
нужно заставить материально
реализации или специальных аукционов
отвечать перед залогодержателем
(см. раздел 5.2 b) части III). И напротив,
за причиненные ему убытки или вред.
если залогодержателю дается особое
Концевые сноски
1 См. Основной принцип 7, врезка 1 на 10 См. на сайте: www.eurohypothec.com,

стр. 15 и приложение 1. S. Nasarre-Aznar (2005), “The Eurohypothec:
a common mortgage for Europe”,
2 См. Merrill Lynch, Russian mortgage market,
The Conveyancer and Property Lawyer
февраль 2007 года, стр. 13.
(Соединенное Королевство), январь-
3 См. Основной принцип 7, врезка 1 на февраль 2005 года, стр. 32-52.
стр. 15 и приложение 1.
11 Зеленая книга посвящена ряду вопросов,
4 Другими участниками являются Австрия, связанных, в основном, с препятствиями,
Англия и Уэльс, Ирландия, Исландия, возникающими у кредиторов в странах ЕС
Нидерланды, Норвегия, Финляндия, Швеция при предоставлении ими ипотечных
и Шотландия. См. на веб-сайте: www.eulis. кредитов заемщикам из других стран ЕС.
org. Выход Белой книги ожидается в декабре
2007 года.
5 Документ, удостоверяющий согласие
предполагаемого собственника на 12 См. Основной принцип 10, врезка 1 на
установление ипотеки, хранится в реестре стр. 15 и приложение 1.
сданных на хранение договоров, который
13 См. Основной принцип 8, врезка 1 на
ведется местными окружными судами.
После урегулирования вопросов с правами
собственности эти документы планируется 14 См. Основной принцип 3, врезка 1 на
постепенно передавать в земельный стр. 15 и приложение 1.
реестр.
15 См. Основные принципы 4 и 6, врезка 1 на
6 См. Основной принцип 7, врезка 1 на стр. 15 и приложение 1.
16 См. F. Dahan, E. Kutenićovà and J. Simpson
7 См. Основной принцип 7, врезка 1 на (2004 год), “Enforcing secured transactions in
стр. 15 и приложение 1. Central and Eastern Europe: an Empirical
Study”, Butterworths Journal of International
8 См. региональный обзор ЕБРР по сделкам
Banking and Financial Law, Vol. 19, стр. 253-
с обеспечением на сайте: www.ebrd.com/st.
257 и 314-318.
9 Анализ используемого в Германии
17 См. Основной принцип 5, врезка 1 на стр. 15
«грундшульда» выходит за рамки настоящей
и приложение 1.
работы. Хотя эта система успешно работает
в Германии и является основным 18 См. Основной принцип 9, врезка 1 на
инструментом, используемым на одном из стр. 15 и приложение 1.
крупнейших в Европейском союзе
ипотечном рынке, следует заметить, что
требуемые документы оформлены намного
сложнее, чем в большинстве стран, где
применяется акцессорная ипотека. См.
также O. Stöcker (2005 год), “The
Eurohypothec – Accessoriness as legal
dogma?” в издании A. Drewicz-Tulodziecka
(Ed), Basic Guidelines for a Eurohypothec,
Warsaw: Mortgage Credit Foundation.
Часть IV. Региональный обзор проблем ипотеки и сравнительный обзорный анализ 41
Часть IV. Региональный обзор проблем

ипотеки и сравнительный обзорный анализ
1 Содержание обзора Сводная таблица данных обзора Указанный обзор не разрабатывался

приведена в приложении 2. Она конкретно в качестве средства
представляет собой наиболее удобный определения эффективности
Региональный обзор проблем ипотеки инструмент для поиска ответов, законодательства, но содержащаяся
был задуман и проведен в 2006 полученных на конкретный вопрос в нем информация легко коррелируется
и 2007 годах по итогам анализа об ипотечном законодательстве, с критериями эффективности
соответствующих законодательных равно как и для выявления сильных законодательства (см. раздел 2 части II
материалов, обнародованной и слабых сторон обследованных стран и диаграмму 3 на стр. 12) и служит
информации и опыта ЕБРР, дополненного с переходной экономикой. Если читателя отправной точкой для выполнения
сведениями и рекомендациями, интересует только одна страна, ему, такой работы.
полученными от специалистов- наверное, целесообразнее
В комментариях по результатам обзора
практиков из обследованных стран. ознакомиться с данными таблиц по
в этой части работы задаваемые
Список лиц, приславших свои отдельным странам2. В приложении 3
вопросы были в силу этих соображений
материалы, за что ЕБРР им всем приводятся пояснительные примечания
авторами перегруппированы и разбиты
глубоко признателен, приведен на стр. 2 по содержанию обзора с указанием
по шести критериям эффективности
настоящей публикации. Данный критериев выставления оценок по ряду
законодательства, а именно: основная
обзор был разработан по аналогии вопросов. Ряд рынков ипотечного
правовая функция, простота, скорость,
с региональным обзором по вопросам кредитования в развитых странах,
расходы, фактор определенности и учет
залога движимого имущества а именно: в Англии, Германии,
местной специфики. По каждому из этих
и имущественных прав, впервые Нидерландах, Соединенных Штатах
критериев в обзоре выставлялись
опубликованного в 2001 году 1. и Франции, были также обследованы, но
оценки относительной эффективности
в меньших масштабах, в целях анализа
Обзор предназначен служить законодательства каждой из стран:
положения дел в странах с переходной
инструментарием для всех, кого четыре уровня оценок от четкого “да”
экономикой в более широком контексте
интересуют вопросы модернизации, до решительного “нет”. Подчеркиваем,
(хотя проведение сравнительного
совершенствования или что эти оценки призваны служить
анализа данных по Соединенным
реформирования законодательства показателями сильных и слабых сторон
Штатам практического эффекта не дало
об ипотеке. В нем дается базовая законодательства, а не всеобъемлющей
из‑за различных систем, действующих
информация и сравнительная оценка оценкой его состояния.
в разных штатах страны).
правовых режимов ипотеки
Данные, содержащиеся в обзоре,
в 17 странах с переходной экономикой, Вопросы, которые ставились в ходе
не настолько подробны, чтобы на их
которые были выбраны, потому что в них обзора, диктовались в большей мере
основании можно было получить полную
либо уже действует рынок ипотечного реальным состоянием рынков, чем
оценку законодательства (особенно по
кредитования, либо уже проведена соображениями правовой теории.
соблюдению критерия “учет местной
большая подготовительная работа Исходя из Основных принципов ЕБРР
специфики”), причем ряд вопросов
по его формированию. Данный применительно к закону об ипотеке
относится сразу к нескольким
обзор, возможно, будет проведен (см. приложение I), в обзоре
критериям. Вместе с тем полученные
в дальнейшем и в других странах. В нем анализируются четыре области
результаты дают объективное
рассматриваются простые вопросы ипотеки (возникновение ипотеки,
представление о достижениях каждой
практического характера, позволяющие ее коммерческая эффективность,
из стран и содержат полезные сведения
выявить сильные и слабые стороны последствия ее возникновения
относительно того, что требуется
режима ипотеки в каждой из стран, что в отношении третьих лиц и обращение
улучшить.
может также оказаться полезным для взыскания на предмет ипотеки)
кредитодателей и их советников при и дается обоснованная оценка степени
оценке ими потенциальной стоимости соблюдения принципов ЕБРР.
недвижимости, передаваемой
в залоговое обеспечение.
2 сновная правовая
О
функция закона об
ипотеке
Эффективность правового режима – основная правовая функция
¡ÆÐÂÉÝ ÁÒÃÉÝ
ÉÒÃÁ
Основная ÎËÄÁÐÉÝ
правовая функция закона ÎÑÑÉÝ
ÐÓÈÉÝ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
об ипотекеÉÐÄÉÈÑÊÁÝ
иллюстрируется
ÆÑÏÓÂËÉÊÁрядом
ключевых ÉÒÃÁ
элементов, изложенных в пяти
ÓÌÙÍÉÝ
вопросах обзора
£ÊÐÁÉÍÁ (см. полномасштабную
таблицу данных в приложении 2).
1.2 Четко ли прописан порядок установления

ÁÈÁÕÑÒÁÍ
ипотеки? ÎËÄÁÐÉÝ ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÆÍÄÐÉÝ ¡ËÎÃÆÍÉÝ
3.2 Дает ли¥ÎÐÃÁÒÉÝ
ипотека преимущественное ÐÓÈÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
право обращения взыскания на ÎËÚéÁ §ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
заложенное имущество? ÓÌÙÍÉÝ ÑÒÎÍÉÝ
¥ÎÐÃÁÒÉÝ
3.3 Имеет ли залогодержатель
преимущественное право обращения
взыскания в случае несостоятельности
Ò 2-Õ ÅÎ 4-Õдолжника?
ÍÆÅÆËÚ ÎËÆÆ 4 ÍÆÅÆËÚ èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÝÑÍÎ
4.1 Четко ли прописан порядок обращения ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ
взыскания на предмет ипотеки? ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
5 4.4 Реализуется ли заложенное имущество
по его рыночной стоимости?
производства и практики судов. 7требования о выплате заработной платы
Отрадно видеть, что во всех Даже в случаях осуществления в Польше и Венгрии). На практике
обследованных странах основные взыскания во внесудебном порядке не всегда ясно, каким образом такие
правила установления ипотеки четко такая неопределенность оказывает требования будут удовлетворяться
прописаны и почти во всех этих странах негативное влияние, поскольку она и в какой степени они представляют
уже сложилась соответствующая ослабляет крайнее средство защиты серьезную угрозу для прав
практика. Вместе с тем вопрос 1.2 – прав, в которой должны быть уверены залогодержателя. В России, Украине
основополагающий в данной как залогодатель, так и залогодержатель. и Хорватии нет ясности относительно
совокупности вопросов, а невнятно В России порядок обращения того, имеют ли приоритет налоговые
сформулированные в законе положения взыскания прописан относительно требования.
¡ÆÐÂÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
могут привести к снижению оценок по четко, но его осуществление оставлено
За последние годы произошло
другим параметрам, рассматриваемым на усмотрение судов в зависимости
ÎËÚéÁ значительное укрепление
в обзоре. Например, в Грузии, несмотря от того, считается ли эта мера
ÎÑÑÉÝ ÎËÄÁÐÉÝ
преимущественных прав ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ
на наличие закрепленного в законе “соразмерной”. ¡ËÎÃÆÍÉÝ
В Киргизской
§ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ залогодержателя вÉÒÃÁделах о банкротстве,
общего порядка возникновения Республике и Сербии практика ÓÌÙÍÉÝ
особенно применительно
¥ÎÐÃÁÒÉÝ
ипотеки, некоторые из его положений, реализации заложенного имущества
к юридическим лицам. В некоторых
как то: момент возникновения ипотеки, в рамках процедуры обращения
странах, таких, как Казахстан и Россия,
сформулированы расплывчато. взыскания на предмет ипотеки еще
в преимущественном порядке
не укоренилась, также
ÆÍÄÐÉÝкак и порядок
Аналогичным образом, как показывают ÐÓÈÉÝ по‑прежнему удовлетворяются
такой реализации.
ответы на вопрос 4.1 об обращении ÁÈÁÕÑÒÁÍ требования, относящиеся к заработной
ÁÒÃÉÝ
взыскания на заложенное имущество, Как показывают ответы
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ на вопросы плате, требования, возникающие
на самом базовом уровне порядок 3.2 и 3.3, ряд требований
ÑÒÎÍÉÝ по-прежнему из причинения вреда здоровью
обращения такого взыскания прописан удовлетворяются в преимущественном и связанные с охраной труда. Система,
четко. В тех случаях, когда взыскание порядке перед правом залогодержателя предусматривающая удовлетворение
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÝÑÍÎ
приходится осуществлять через суд вне процедуры несостоятельности в преимущественном порядке только
(что имеет место примерно в половине залогодателя
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ.(независимо от ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ
ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ времениÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ,определенной доли
ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ обеспеченного
Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
обследованных стран, а именно возникновения таких требований)
даже залогом требования, которая ранее
в Болгарии, Грузии, Латвии, Литве, в тех случаях, когда преимущества применялась в Венгрии, Словацкой
Польше, России, Румынии, Словении в удовлетворении таких требований Республике и Чешской Республике,
и Хорватии), то здесь может возникнуть уже не действуют в рамках процедуры 9сейчас действует только в Грузии (хотя,
неясность в отношении процессуального несостоятельности (например, как ожидается, новый закон страны
о несостоятельности упразднит взыскания на заложенное имущество

это правило). В настоящее время зачастую относительно легко получить
налоговые требования удовлетворяются удовлетворительные результаты его
в преимущественном порядке только реализации. Надежность порядка
в отношении налогов, применяемых обращения взыскания на предмет
к заложенной недвижимости ипотеки можно будет реально проверить
(исключениями здесь являются Россия только тогда, когда спад активности
и Хорватия). Следует отметить, что рынка приведет к дефолту заемщиков
в странах с переходной экономикой в худших условиях. Принятым
институт личной несостоятельности в 2005 году законом Сербии об ипотеке
(в случае если залогодателем выступает вводится принципиально новая система
физическое лицо) не получил широкого обращения взыскания на предмет
распространения. ипотеки: она конкретно нацелена
на повышение эффективности этого
В той или иной стране могут действовать
процесса, но из‑за отсутствия
четко прописанные правила установления
практического опыта ее применения
ипотеки, очередности удовлетворения
судить о ее результативности пока
требований и обращения взыскания
невозможно.
на предмет ипотеки, но пользы от них
будет немного, если сумма выручки от Как свидетельствуют оценки,
реализации такого имущества не будет выставленные по всем пяти
находиться примерно на уровне его относящимся к основной правовой
рыночной стоимости. К оценкам, функции вопросам, девять из 17 стран
выставленным по вопросу 4.4, нужно получили хорошие оценки (т.е. ответы
относиться осторожно. Эта информация “да”, даже если “да” было обставлено
получена от местных специалистов- определенными оговорками)
практиков и во многом субъективна (см. диаграмму 7 на стр. 42). Во всех
из‑за отсутствия точных статистических тех странах, которые получили плохие
данных. В странах с переходной оценки, размер выручки от реализации
экономикой рынки ипотеки все заложенного имущества при
еще не получили полного развития, обращении на него взыскания был
и в большинстве этих стран практика неудовлетворителен. В дополнение
обращения взыскания на предмет к этому в России не предусмотрено
ипотеки все еще находится в стадии удовлетворение требований
становления. Вместе с тем в четырех залогодержателя в первоочередном
странах (Казахстан, Литва, Словацкая порядке. Как показано в разделах 4 и 5
Республика и Украина) реализация части III, вопросы улучшения порядка
имущества, как считается, обращения взыскания далеко не всегда
в большинстве случаев происходит по легко решаются, а оценки,
его рыночной стоимости. В Болгарии, выставленные не только по вопросу 4.4,
Венгрии, Грузии, Польше, России, но и по всем вопросам обзора
Румынии и Хорватии от реализации о порядке обращения взыскания,
ожидается выручка от 50 до 80% похоже, подтверждают необходимость
рыночной стоимости имущества. привлечения к этой области внимания
В отдельных странах благодаря буму на во многих странах.
рынках недвижимости при обращении
3
Степень
Максимизация
экономического эффекта
максимизации экономического
Эффективность правового режима – простота ÁÒÃÉÝ
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÁÒÃÉÝ ÎËÚéÁ ¡ËÎÃÆÍÉÝ
эффекта закона об ипотеке показана
ÉÒÃÁ ÎÑÑÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ §ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
по каждому критерию с помощью ÑÒÎÍÉÝ
ключевых элементов, отраженных ÎËÄÁÐÉÝ
в перечне соответствующих вопросов ÐÓÈÉÝ
¥ÎÐÃÁÒÉÝ
обзора (таблицу с полными данными
см. в приложении 2).
ÁÈÁÕÑÒÁÍ
3.1 Простота
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÆÍÄÐÉÝ
¡ËÎÃÆÍÉÝ ÁÈÁÕÑÒÁÍ
Фактор простоты рассматривается
£ÊÐÁÉÍÁ ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÉÒÃÁ
в двух§ÆéÑÊÁÝ
вопросах
ÑÒÎÍÉÝ
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
обзора. ÓÌÙÍÉÝ
¡ÆÐÂÉÝ
1.3 Устанавливается ли ипотека
в упрощенном порядке?
ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÝÑÍÎ èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
4.5 Осуществляется ли обращение
, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ãвзыскания на предмет ипотеки
ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ
ÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 вÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
упрощенном порядке? ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
Как видно из предыдущего материала,

ипотеку можно установить на основании порядок регистрации, тем не менее 8сложный, также оказалось, что выручка
простого договора и простой служит примером ненужного от такой реализации намного ниже
регистрации, но обзор выявил наличие административного бремени. рыночной стоимости имущества.
весьма широкого круга практических Требование о нотариальном В Польше действующий порядок
форм ее установления, как крайне удостоверении документов как таковое излишне формализован, а работа
простых, так и сложных. Согласно нельзя считать чрезвычайно системы исполнителей, согласно
практике, сложившейся в Польше, усложняющим процесс, (см., например, ответам, крайне неэффективна,
кредиторы требуют установления двух действующий в Украине простой что также отмечается и в России.
ипотек: одну для обеспечения основной порядок регистрации), в той мере, В Грузии судебная практика вызывает
суммы долга и отдельно вторую для в какой плюсы такого удостоверения у участников сделки сомнения
ÁÈÁÕÑÒÁÍ
обеспечения
£ÊÐÁÉÍÁ уплаты процентов
очевидны для всехÆÍÄÐÉÝ
участников сделки4. ¡ÆÐÂÉÝ
в правильном выборе процедуры
и дополнительных платежей (hipoteka ¡ËÎÃÆÍÉÝ
В целом остальные аспекты обращения взыскания и возможных
£ÊÐÁÉÍÁ
zwykłaÎËÄÁÐÉÝ
и hipoteka kaucyjna, установления ипотеки довольно ¥ÎÐÃÁÒÉÝ
результатов ее применения.
соответственно). Усложненность
однозначны. В Болгарии действует
ÉÒÃÁ Сложности зачастую связаны
этой системы
ÓÌÙÍÉÝ
вытекает из жесткой требование о перерегистрации ипотеки
концепции определения обязательства,
¥ÎÐÃÁÒÉÝ с необходимостью получения решения
по истечении 15‑летнего срока,
обеспеченного залогом, и из сомнений суда о признании нарушения
а в Румынии действует похожее
по поводу правильной трактовки обязательств заемщиком и судебного
требование, но по истечении 10‑летнего
ÎËÄÁÐÉÝ
закона3. Снижение оценок по вопросам ÐÓÈÉÝ разрешения обратить взыскание
срока (см. раздел 3.5 b) части III.).
простоты законодательства зачастую ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ на заложенное имущество.ÉÒÃÁ В странах
ÁÒÃÉÝ ÎÑÑÉÝ
обусловлено усложненным или Обращение взыскания ÎËÚéÁ
на предмет с простым порядком реализации
ÓÌÙÍÉÝ
забюрократизированным порядком ипотеки§ÆéÑÊÁÝ
в силу его характера
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ имущества, как правило, ¡ËÎÃÁÖÊÁÝдействует
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÑÒÎÍÉÝ
регистрации ипотеки (например, представляет собой более сложную либо упрощенная судебная процедура
в Венгрии, Киргизской Республике, процедуру по сравнению выдачи исполнительного документа об
Польше и России) или обременительными с возникновением ипотеки, но ни закон, обращении взыскания, как это имеет
требованиями к представлению ни применяющие его учреждения не место в Болгарии или Чешской
, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ
документов (например, в Болгарии, должны создавать
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ здесь заведомо
ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ Республике
ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, (см.Ã ÕÎÅÆ
ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ раздел 5.1 а) части III),
ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ
ÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
Казахстане, Литве и России). усложненную систему.
Удивительно то, либо альтернативные варианты
В Болгарии, Словацкой Республике что в ряде стран (в 14 из 17) порядок обращения взыскания во внесудебном
и Чешской Республике для регистрации реализации заложенного имущества порядке, например, санкционирование
договора ипотеки он должен быть выстроен относительно просто. В трех 10
нотариусом, как это имеет место в
представлен в нескольких экземплярах. странах (Грузии, Польше и России), где Украине, либо включение в договор
Хотя само по себе все это не усложняет порядок реализации оценивался как ипотеки положений, предоставляющих
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÝÑÍÎ èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ
ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë
Часть ÌÆÒÎÅÉÊÉ.обзор проблем ипотеки и сравнительный обзорный анализ
IV. Региональный ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ. 45
занимает, как правило, от двух до трех

Диаграмма 9 недель. В отдельных странах выдача
Эффективность правового режима – скорость средств ипотечного кредита часто
¡ÆÐÂÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
происходит еще до завершения ÆÍÄÐÉÝ
процесса регистрации (например,
ÎËÚéÁ в Венгрии, Казахстане, Польше, Сербии,
ÎÑÑÉÝ ÎËÄÁÐÉÝ
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ Чешской Республике и Эстонии).
¡ËÎÃÆÍÉÝ
§ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÉÒÃÁ
ÓÌÙÍÉÝ В тех случаях, когда регистрация
¥ÎÐÃÁÒÉÝ ипотеки затягивается, но при этом
сомнений в конечном результате нет,
досрочная выдача средств (то есть
ÎËÄÁÐÉÝ
ипотечного кредита) свидетельствуетÐÓÈÉÝ
ÆÍÄÐÉÝ
ÐÓÈÉÝ о том, что рынок нашел прагматичноеÁÒÃÉÝ
ÁÈÁÕÑÒÁÍ
ÁÒÃÉÝ решение вопроса, как можно ÎËÚéÁ бороться
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ с неповоротливостью системыÑÒÎÍÉÝ
или
ÑÒÎÍÉÝ
бюрократической волокитой. Но в тех
случаях, когда досрочная выдача
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÝÑÍÎ кредита оговаривается условием ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
предоставления залогодателем
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ
страховой гарантии или дополнительного
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ
ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ. обеспечения, как это имеет ÌÆÒÎÅÉÊÉ.
ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë место
в Польше, тогда это свидетельствует
о еще более укоренившейся
залогодержателю право 9На установление ипотеки может неэффективности.
самостоятельного обращения уйти определенное время, поскольку
взыскания в случае неисполнения участникам договора требуется Система обращения взыскания
обязательств заемщиком, как это имеет провести по нему переговоры или на предмет ипотеки работает
место в Латвии, Словацкой Республике поскольку она связана с приобретением не так уж медленно, как это иногда
и Эстонии. закладываемого имущества, представляется, особенно если
но возникновение ипотеки само сравнивать ее со средними сроками
В странах Западной Европы также принятия таких мер в развитых странах.
по себе не должно быть фактором,
действуют самые разные системы: В семи странах из 16 (данные по
вызывающим задержки. Если со
в Нидерландах действует
£ÊÐÁÉÍÁ простая система ÁÒÃÉÝ
Сербии отсутствуют,§ÆéÑÊÁÝ
посколькуÆÑÏÓÂËÉÊÁ
статусом имущества можно ознакомиться
¡ËÎÃÆÍÉÝ
обращения взыскания с привлечением соответствующий закон был принят
через Интернет, а ÑÒÎÍÉÝ
регистрация его
для этого уполномоченного нотариуса, совсем недавно и опыта обращения
происходит в уведомительном порядке
в то время как во Франции этот порядок взыскания согласно этому закону пока
без проверки и подтверждения
усложнен. Если судить по оценкам за не накоплено) на процедуру обращения
(см. раздел 3.5 d) части III), то тогда
простоту порядка установления ипотеки взыскания уходит в среднем до шести
все формальности, связанные
и реализации имущества
ÎËÄÁÐÉÝ вместе, месяцев, а в 11 странах – доÎËÄÁÐÉÝ
одного
с установлением ипотеки, можно
то по обоим вопросам ÐÓÈÉÝодинаковые
года. В отличие от установления ÁÈÁÕÑÒÁÍ
ипотеки
ÁÈÁÕÑÒÁÍ завершить за один день. Вместе с тем, ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
оценки были выставлены 12 странам, ÆÍÄÐÉÝ
реализация имущества при обращении
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ как показал обзор,ÉÒÃÁ на практике пока ÁÒÃÉÝ
а плохие оценки по ним
ÎËÚéÁ получили взыскания на предмет ипотекиÉÒÃÁ не
ÎÑÑÉÝ еще все не так просто. В более чем
ÓÌÙÍÉÝ
ÎËÚéÁ
только две страны (Польша и Россия) ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ может происходить практическиÎÑÑÉÝ
¡ÆÐÂÉÝ половине обследованных¥ÎÐÃÁÒÉÝ стран на
(см. диаграмму 8). мгновенно. Этой процедуре присущи ¡ÆÐÂÉÝ
установление ипотеки уходит
§ÆéÑÊÁÝ более двух
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
недель, и в большинстве случаев больше определенные задержки, а именно:
3.2 Скорость всего времени отнимает регистрация. льготный период, дающий залогодателю
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎУсредненные
ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë данные о сроках
ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë возможность исправить нарушение ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
Проблеме скорости в региональном
регистрации ипотеки приведены обеспеченного обязательства до начала
обзоре посвящено
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝдва вопроса.
ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ
в диаграмме
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ 5 на
Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ стр. 27.
3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ процедуры реализации имущества,
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ
ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ. время на публикацию извещений
1.4 Устанавливается ли ипотека Задержки вызываются также и иными о продаже имущества и время на
в ускоренном порядке? причинами. В Эстонии, согласно выполнение формальностей, связанных
4.2 Осуществляется ли обращение
11
ответам, чтобы попасть на прием с его продажей. Завершение
взыскания на предмет ипотеки к нотариусу, требуется не менее двух производства в пределах шести
в ускоренном порядке? недель, а в Казахстане проверка месяцев – факт похвальный; этого
правоустанавливающих документов
Ì, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ
46 ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ. Ипотека в странах с переходной экономикой
добились совсем немногие из

западноевропейских стран5. Из пяти Диаграмма 10
стран, где, согласно ответам, на Эффективность правового режима – расходы
ÁÈÁÕÑÒÁÍ
осуществление
£ÊÐÁÉÍÁ
этой процедуры обычно ÆÍÄÐÉÝ ¡ÆÐÂÉÝ
уходит более года (Грузия, Польша, ¡ËÎÃÆÍÉÝ
Россия, Словения и Чешская £ÊÐÁÉÍÁ
ÎËÄÁÐÉÝ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ
Республика), во ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ всех этих странах,
за исключением
ÉÒÃÁ Чешской Республики,
ÓÌÙÍÉÝ
законом или на практике требуется
¥ÎÐÃÁÒÉÝ
осуществлять реализацию имущества
на публичном аукционе в судебном
ÎËÄÁÐÉÝ
порядке, и все страны, за исключением ÐÓÈÉÝ
Грузии, получили плохие оценки по ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÉÒÃÁ
вопросу о сроках, требуемых для ÁÒÃÉÝ ÎÑÑÉÝ
ÎËÚéÁ ÓÌÙÍÉÝ
установления ипотеки. §ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ÑÒÎÍÉÝ
Как показано на диаграмме 9, по
вопросам установления ипотеки
ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë и обращения
ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙëвзыскания
ÆÝÑÍÎ на ее предмет èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
более половины из обследованных
стран получили как минимум одну
плохую оценку (что свидетельствует ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ.
о некоторой неэффективности
их законов).
странах, где установление ипотеки 10 Фактор определенности
3.4
сопряжено с минимальными расходами
3.3 Расходы Фактор определенности имеет
(в Чешской Республике и России),
отношение ко всем аспектам закона об
Здесь, как и прежде, вопрос о расходах нотариальное удостоверение не
ипотеке, но особую актуальность имеют
возникает по двум пунктам: требуется. В России снижение расходов
шесть вопросов обзора.
установление ипотеки и обращения произошло в результате принятия
взыскания на ее предмет. смелого решения об удешевлении
1.1 Можно ли установить наличие прав
нотариальных услуг (которые раньше
собственности с достаточной степенью
1.5 Является стоили относительно дорого) и об надежности? ÆÍÄÐÉÝ
ÁÒÃÉÝ ли порядок установления §ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
ипотеки малозатратным?
¡ËÎÃÆÍÉÝ отмене обязательного нотариального ¡ËÎÃÆÍÉÝ
3.1 Защищен ли залогодержатель от
ÑÒÎÍÉÝ удостоверения договора ипотеки. ÑÒÎÍÉÝ
4.3 Является ли порядок обращения последующих требований, которые
взыскания на предмет ипотеки Положение с расходами на обращение могут затронуть право собственности
малозатратным? залогодателя на заложенное
взыскания на предмет ипотеки нельзя
имущество?
назвать хорошим. Как отметила почти
В большинстве стран расходы на 3.4 Может ли третье лицо установить факт
половина из обследованных
ÎËÄÁÐÉÝ
стран,
процедуру установления ипотеки не ипотеки имущества?
расходы на эту процедуру
ÁÈÁÕÑÒÁÍ (исключая ÐÓÈÉÝ
представляются обременительными.
ÆÍÄÐÉÝ оплатуÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ услуг)
консультационных 4.8 Защищен ли залогодержатель
ÓÌÙÍÉÝ от
Единственной
ÉÒÃÁ страной, получившей ÁÒÃÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ залогодателем?
препятствий, чинимых
составляют более 5% суммы
ÉÒÃÁ ¥ÎÐÃÁÒÉÝ
плохуюÓÌÙÍÉÝ
оценку за этот показатель из‑за
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ требования или стоимости
ÎËÚéÁ заложенного 4.9 Требуется ли публикация извещения
высоких нотариальных сборов, которые
¥ÎÐÃÁÒÉÝ ÎÑÑÉÝ о начале процедуры обращения
имущества6. Чаще¡ÆÐÂÉÝ всего высокая
взимаются
§ÆéÑÊÁÝв целом по стране, стала
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ взыскания на предмет ипотеки?
стоимость этих услуг
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ обусловлена
ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
Венгрия (см. приложение 2). Расходы
тарифной сеткой оплаты услуг 4.10 Защищены ли права покупателя
на нотариальные услуги иногда имущества в результате обращения
исполнителей или государственных
ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë критикуются за их чрезмерность,
ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
взыскания наÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
предмет ипотеки?
аукционистов.
но при более внимательном анализе
выясняется,
ÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ что в странах с переходной
3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ Совокупные суммы
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ расходов
ÉÏÎÒÆÊÉ показаны
– ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ В восьми
ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ странах
Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ определение
3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë
в диаграмме 10.ÌÆÒÎÅÉÊÉ.
экономикой нотариальные услуги не факта наличия прав собственности
всегда обходятся дорого. В Украине на недвижимость не сопряжено
установление ипотеки стоит недорого, с12
серьезными трудностями. Плохие
несмотря на необходимость оценки по этому вопросу получили лишь
нотариального удостоверения Болгария и Сербия, поскольку в этих
документов. Вместе с тем в двух двух странах система земельной
регистрации находится случаи, когда дети становятся жильцами после реализации имущества могут
в неудовлетворительном состоянии. в помещениях после их передачи при желании на законных основаниях
В целом странам удалось намного в залог. Возникающий здесь фактор оставаться в занимаемых ими
снизить объем незарегистрированной неопределенности тормозит процесс помещениях в качестве жильцов
недвижимости, но в некоторых странах ипотечного кредитования молодых семей. покупателя этих помещений.
эта проблема все еще стоит (в Польше,
Трудности с определением факта залога В результате обращения взыскания
России, Румынии, Сербии и Хорватии).
имущества или иного его обременения на заложенное имущество покупатель,
В большинстве стран системы
отмечены лишь в четырех странах. как правило, защищен от каких-либо
регистрации недвижимости уже
В Казахстане и Киргизской Республике последующих действий, которые могут
унифицированы, и для всех прав на
ограничен общий доступ к информации, совершаться в целях оспаривания
недвижимое имущество используется
в Болгарии система регистрации его права на данное имущество.
один всеобъемлющий государственный
информации может затруднить При отсутствии фактов мошенничества
реестр (см. раздел 3.2 b) части III).
ее поиск, а в Чешской Республике или исключительных обстоятельств
В Литве ипотечный реестр действует
залог в обеспечение уплаты налогов залогодатель или третье лицо может
отдельно от реестра недвижимого
регистрируются иногда с запозданием. оспорить право собственности
имущества, но вводимая в один из них
Меры, принимаемые в целях покупателя имущества только лишь
информация автоматически дублируется
повышения уровня прозрачности путем в пяти странах (Венгрия, Казахстан,
в другом реестре. Вместе с тем
обеспечения доступа к сведениям о Киргизская Республика, Украина
в некоторых странах, а именно
земельной регистрации через Интернет и Чешская Республика). В Чешской
в Казахстане, Сербии и в Украине,
(см. таблицу 2 на стр. 19), должны Республике оспорить право
соответствующие записи производятся
намного упростить процесс поиска собственности можно только по ряду
в двух или более реестрах, что может
данных о существующих ипотеках. Это конкретно определенных оснований,
затруднить процесс установления факта
та область, в которой многие страны а в Венгрии в тех случаях, когда
наличия прав на недвижимость.
с переходной экономикой двигаются продажа имущества не была
Несмотря на большие успехи в деле
вперед, похоже, быстрее некоторых осуществлена профессиональным
совершенствования систем земельной
из их западноевропейских соседей. аукционистом или агентом по продаже
регистрации в странах региона, низкие
В Германии и Франции при выяснении недвижимости.
оценки, выставленные по этому вопросу,
факта наличия ипотеки на имущество
свидетельствуют главным образом Публичность сведений о начале
третьим лицам приходится преодолевать
о незавершенности процесса реформ. процедуры обращения взыскания
серьезные трудности.
является для третьих лиц дополнительным
Предъявление последующих
В каждой из стран имеются свои источником актуальной и полезной
требований, затрагивающих права
проблемы, вызванные препятствиями, информации. Это не надо путать
собственности, не представляет собой
чинимыми должником в процессе с публикацией извещений о проведении
серьезной проблемы. По‑прежнему
обращения взыскания на заложенное аукционов, цель которых – объявление
сохраняется риск предъявления
имущество. Такие неуступчивые о предстоящей продаже имущества
притязаний на объект недвижимости
должники есть везде, и они будут (см. раздел 5.1 е) части III).
в порядке реституции, но его считают
делать все возможное, чтобы сорвать Соответствующая пометка об этом
серьезным только в таких странах, как
попытки кредитора обратить взыскание в реестре относительно заложенного
Литва, Румыния и Сербия, поскольку
на это имущество. Таким образом, имущества делается в восьми странах,
такие притязания могут привести
неудивительно, что сообщения о том, причем в Польше она делается
к отмене ипотеки или уменьшить
что чинимые ими препятствия не исполнителем и иногда с запозданием.
стоимость заложенного имущества.
представляют на практике серьезную В пяти странах обеспечение
В Украине предметом беспокойства для
проблему, поступили всего лишь публичности не требуется. В четырех
кредиторов является закон, который
из четырех стран (из трех государств странах такие требования носят
нацелен на защиту прав семей с детьми
Балтии и Словении). Хуже всего дело ограниченный характер: в Венгрии
и согласно которому выселение жильцов
обстоит в Грузии и Польше, за которыми и Чешской Республике публичность
можно производить только с санкции
идут Россия и Украина. В России процедуры обеспечивается только
министерства по делам молодежи.
должники зачастую обращаются в случаях реализации имущества
Ипотечные кредиты иногда выдаются
с ходатайством об отсрочке обращения в судебном порядке (а в Венгрии
при условии получения такой
взыскания, которую суд может необеспечение публичности не
административной санкции, что может
предоставить им на срок до одного года. квалифицируется как наказуемое
быть сопряжено с длительной
Аналогичное право требовать отсрочки деяние). В России и Словении
процедурой с непредсказуемыми
взыскания существует и в Казахстане. обязательство обеспечения публичности
результатами. Кроме того, такая
В Грузии залогодатель и его иждивенцы возникает только по распоряжению суда.
санкция не распространяется на те
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÝÑÍÎ
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ

48 Ипотека вÃ ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ странах с3переходной
ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ экономикой
Большинство вопросов обзора

так или иначе касались фактора Диаграмма 11
неопределенности. Фактор Эффективность правового режима – фактор определенности
неопределенности прослеживался £ÊÐÁÉÍÁ ÁÒÃÉÝ
и в ответах на другие вопросы, ¡ËÎÃÆÍÉÝ
ÑÒÎÍÉÝ
например, о порядке регистрации,
преимущественных требованиях
и процедуре обращения взыскания.
Аналогичным образом, комментарии
по ответам на вопрос 2.4 (форма
ÎËÄÁÐÉÝ
обязательства) даны в разделе “Учет ÐÓÈÉÝ
местной специфики” ниже, но в Болгарии, ÁÈÁÕÑÒÁÍ ÆÍÄÐÉÝ
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÉÒÃÁ
Грузии, Киргизской Республике, ÎËÚéÁ ÓÌÙÍÉÝ
Румынии и Хорватии требования ÎÑÑÉÝ ¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ
¡ÆÐÂÉÝ
к определению обеспеченного залогом ¥ÎÐÃÁÒÉÝ
обязательства, согласно ответам,
сформулированы нечетко.
В диаграмме 11 дается сводная èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë

картина оценок, выставленных только
по пяти вопросам. Несмотря на ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ Ã ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ 3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ
целесообразность обеспечения ÉÑÏÎËÚÈÎÃÁÍÍÎë ÌÆÒÎÅÉÊÉ.
публичности начала процедуры
обращения взыскания, принципиального
2.4 Может ли обеспеченное залогом 11Румынии закон об ипотечном
В
значения это не имеет, и в связи
обязательство иметь любую форму? кредитовании предусматривает
с этим вопрос 4.9 здесь не фигурирует.
За исключением Болгарии и Сербии, 2.5 Распространяется ли ипотека на все использование ипотеки только в целях
виды недвижимого имущества? обеспечения кредитов, привлеченных
все плохие оценки были выставлены
по вопросам о препятствиях, чинимых 2.6 Входят ли в состав заложенного для вложения в заложенное имущество
должниками, или о защите прав имущества сооружения, построенные (но это ограничение не распространяется
впоследствии, и достройки? на ипотеку, регулируемую Гражданским
покупателей на имущество,
приобретенное в результате обращения 2.7 Разрешаются ли последующие залоги кодексом). Положений, ограничивающих
взыскания на предмет ипотеки. одного и того же имущества? круг лиц, которые вправе выступать
В отличие от других диаграмм по теме 4.6 Вправе ли залогодержатель определять
залогодателями, нет, а есть лишь мелкие
эффективности законодательства способ продажи заложенного оговорки (в Румынии и Хорватии)
данная диаграмма показывает, что имущества? в отношении лиц, которые вправе стать
фактор неопределенности активнее 4.7 Вправе ли залогодержатель залогодержателями.
проявляется дальше на восток, в то контролировать процесс реализации Вместе с тем при более внимательном
время как в странах Центральной заложенного имущества?
анализе ответов на вопрос о том, может
Европы (за исключением Польши) ли залог служить обеспечением
Вопросы 2.1, 2.2, 2.3 и 2.5 в своей
и в Румынии обеспечена большая обязательств любого вида (вопрос 2.4),
совокупности во многом отражают суть
определенность. выясняется, что безоговорочный ответ
основного принципа 7 – “Необходимо
“да” был получен только в Венгрии,
обеспечить возможность установления
3.5 Учет местной специфики Словацкой Республике, Словении, в
ипотеки а) на все виды недвижимого
Украине и в Эстонии. В восьми странах
Применительно к соблюдению критерия имущества, b) в целях обеспечения
действующие требования к точному
“учет местной специфики” в обзоре всех видов обязательств и с) между
определению обеспеченного ипотекой
было поставлено девять вопросов. всеми категориями лиц”7. Полученные
обязательства ограничивают
результаты оказались положительными
возможности ее применения в целях
и вселяют оптимизм. Ни по одному
2.1 Может ли залогодателем выступать обеспечения будущих обязательств или
любое лицо? из этих вопросов ни одна из стран
обязательств с меняющейся суммой
не получила плохой оценки. Просто
2.2 Может ли залогодержателем выступать (см. раздел 3.3 b) части III по вопросу
в некоторых случаях высказывались
любое лицо? о требованиях к правовой системе).
отдельные оговорки. В Киргизской
2.3 Может ли ипотека служить В Латвии действующие требования
Республике и в Украине действуют
обеспечением любых видов к регистрации фактически
обязательств? ограничения на залог сельхозугодий.
ограничивают возможности
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë

Часть IV. Региональный
ÎÂÈÎÐÁ ÏÐÎÂËÆÌ ÉÏÎÒÆÊÉ – обзор проблемÏÐÉÌÆèÁÍÉÝ
ÑÌ. ÏÎÝÑÍÉÒÆËÚÍÙÆ ипотеки иÃ ÏÐÉËÎÇÆÍÉÉ
сравнительный обзорный анализ
3 ÎÒÍÎÑÉÒÆËÚÍÎ 49
10
и контролировать процесс его

Диаграмма 12 реализации (вопросы 4.6 и 4.7).
Эффективность правового режима – учет местной специфики В Казахстане, Киргизской Республике
§ÆéÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÆÍÄÐÉÝ и Чешской Республике на эти вопросы
¡ËÎÃÆÍÉÝ также даются положительные ответы,
ÑÒÎÍÉÝ
но с учетом определенных ограничений
или сомнений. За исключением
Румынии, каждой из стран за ответы
на вопросы 4.6 и 4.7 выставлены
одинаковые оценки. В Румынии выбор
ÎËÄÁÐÉÝ
ÁÈÁÕÑÒÁÍ ÐÓÈÉÝ способа реализации имущества
ÉÐÄÉÈÑÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ ÓÌÙÍÉÝ отсутствует (законом предписывается
ÁÒÃÉÝ £ÊÐÁÉÍÁ
ÉÒÃÁ его продажа на публичных аукционах),
¥ÎÐÃÁÒÉÝ
ÎËÚéÁ но банк может назначить своего
ÎÑÑÉÝ
сотрудника выступать в качестве
¡ÆÐÂÉÝ
¡ËÎÃÁÖÊÁÝ ÆÑÏÓÂËÉÊÁ аукциониста. Кроме того, в Болгарии
сейчас появилась возможность
привлекать к этому частного
èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë
исполнителя. В большинстве стран
ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ отмечается четкая корреляция между
возможностью выбирать способ
и контролировать процесс реализации
имущества и полученной на него ценой
обеспечения требований, 12 могут служить предметом залога,
Здания (вопрос 4.4, см. раздел 2 части IV).
номинированных в иностранных но наличие разных собственников В тех случаях, когда такая возможность
валютах. Несмотря на то, что эти на землю и здания может вызвать имеется, взыскание долгов дает
требования могут быть обеспечены практические трудности. В Казахстане, хорошие результаты. Но здесь есть
ипотекой, обеспеченной суммой Словацкой Республике и Чешской и явные исключения, а именно: в трех
считается сумма в латах, указанная Республике построенные впоследствии государствах Балтии и в Словении,
в земельном реестре. В Словении на заложенной земле сооружения несмотря на отсутствие выбора,
будущие обязательства и обязательства можно внести в состав ипотеки только взысканные суммы составляют
с меняющимися суммами можно путем заключения дополнительного более 80% рыночной стоимости
обеспечить ипотекой путем определения договора ипотеки. В Болгарии, имущества. В Венгрии ситуация
“максимальной обеспеченной суммы”, Киргизской Республике, Румынии прямо противоположная: уровень
но с определенными ограничениями и Сербии положение с этим вопросом взыскиваемых сумм низкий, несмотря
в плане переуступки ипотеки. неясное. на то, что залогодержателю разрешается
Интригующим моментом здесь является выбирать способ и контролировать ход
Во всех странах последующая реализации имущества.
то, что в некоторых странах к залогу
ипотека одного и того же имущества
недвижимого и залогу движимого Необходимо подчеркнуть, что собранная
разрешается, хотя ее применение
имущества применяются разные в ходе обзора информация не позволяет
может быть ограничено договорными
правила определения обязательств. дать достаточно полную оценку
положениями о негативном залоге
Например, в Болгарии, Литве и Польше соблюдения критерия учета местной
(обязательство залогодержателя не
после реформы законов этих стран специфики при анализе эффективности
устанавливать последующие залоги),
о залоге движимого имущества законодательства. Она главным
особенно в Казахстане, России
обеспеченное таким залогом образом дает ответы на вопросы
и Румынии (см. врезку 3 на стр. 25).
обязательство может иметь любую о коммерческой эффективности
В Украине для этого требуется получить
форму, но что касается ипотеки, то по ипотеки и на два вопроса (4.6 и 4.7)
согласие предшествующего
этому вопросу все эти страны получили о возможностях реализации имущества
залогодержателя, а на практике
плохие оценки. кредитором, которые не показаны на
зачастую регистрируется запись об
Кроме того, при конкретном анализе общем запрете на продажу имущества. диаграмме 12, поскольку отрицательные
вопроса о том, включаются ли в состав ответы не обязательно означают
В Венгрии, Сербии, Словацкой неэффективность законодательства.
заложенной недвижимости построенные
Республике и в Украине залогодержатель Например, обзор не дает сведений о том,
впоследствии сооружения и достройки,
вправе определять способ продажи соответствует ли законодательство об
в семи странах был выявлен ряд
заложенного имущества ипотеке действующим сегодня нормам
проблем (см. раздел 3.1 b) части III).
рыночной и правовой практики,

устанавливает ли он требуемый баланс
между выполнением его экономической
цели и обеспечением приемлемости
результатов реформы в условиях
конкретных стран, или решает ли он те
конкретные задачи, которые перед ним
поставлены. Тем не менее интересно
посмотреть сводную картину ответов
на семь вопросов (исключая вопросы
4.6 и 4.7) в диаграмме 12. Плохие
оценки были выставлены только
по ответам на вопросы 2.4 (форма
обязательства) и 2.6 (сооружения,
построенные впоследствии). По всем
вопросам высшие оценки были
выставлены трем странам (Венгрии,
Словении и Эстонии), а большинство
стран получило одну или две плохие
оценки. Несмотря на четыре плохие
оценки, полученные Румынией, ее
совокупная оценка по всем вопросам
остается хорошей. Кроме того,
интересно отметить, что если включить
в эту диаграмму Англию, Германию,
Нидерланды и Соединенные Штаты,
то все они получили бы оценку
“очень эффективное”, а Франция –
“эффективное” (из‑за оговорок по
форме обеспеченного обязательства).
Таблица 5 Концевые сноски

Показатели эффективности правового режима – сводная таблица
1 См. на веб-сайте: www.ebrd.com/country/
Основная Фактор Учет sector/law/st/facts/survey.htm.
правовая Простота Скорость Расходы опреде- местной
2 См. на веб-сайте: www.ebrd.com/st.
функция ленности специфики
3 См. доклад ЕБРР “The Impact of the Legal
Болгария Framework on the Secured Credit Market
in Poland”, июль 2005 года, на веб-сайте:
Венгрия www.ebrd.com/st.
4 См. также врезку 2 на стр. 21 по вопросу
Грузия
о системе регистрации в Украине.
Казахстан 5 Согласно результатам исследования,
проведенного Европейской ипотечной
Киргизская федерацией, на процедуру обращения
Республика взыскания на заложенное имущество
обычно уходит менее шести месяцев
Латвия только в Дании и Голландии. Согласно
ответам, в таких странах, как Греция,
Литва Италия или Франция, на нее иногда
уходят годы (от трех месяцев до двух
Польша лет, от пяти до семи лет и от десяти
месяцев до двух лет, соответственно).
Россия Дополнительную информацию см.
в издании Европейской ипотечной
Румыния федерации (2007 год) Study on the
Efficiency of the Mortgage Collateral
Сербия in the European Union.
Словацкая 6 В некоторых странах эти расходы

Республика рассчитываются как доля суммы выручки
от реализации имущества, в то время как
Словения в других — как доля суммы требования.
7 См. врезку 1 на стр. 15 и приложение 1.
Украина
Хорватия
Чешская
Республика
Эстония
1 Очень эффективный 2 Эффективный 3 Несколько неэффективный 4 Неэффективный 5 Неясно
4 оказатели
П
эффективности
правового режима –
сводная таблица
Цель помещения в данном разделе
таблицы показателей эффективности
правового режима заключается не
в том, чтобы выявить победителей
и побежденных. Методики проведения
оценки неизбежно носят субъективный
характер, и каждую страну нужно
рассматривать с учетом ее специфики.
Вместе с тем таблица 5, в которой
обобщаются данные шести отдельных
диаграмм, выполняет полезную
функцию: дает широкую картину
результатов проведенного обзора.
Часть V. Ипотечные ценные бумаги
1 потечные ценные
И
бумаги в странах
с переходной
Таблица 6
Обеспеченные облигации, обращающиеся в Европе (выборка стран)
в млн. евро
экономикой 2003 год 2004 год 2005 год 2006 год

Ипотечные ценные бумаги Венгрия 3 568 4 962 5 072 5 924
представляют собой обширную тему.
Цель данной работы заключалась только Латвия 35 54 60 63
в кратком обзоре правового режима Литва 0 14 14 14

и освещении отдельных, заслуживающих
особого внимания правовых проблем Польша 160 220 558 453
ипотеки, ипотечных кредитов и залога Словацкая Республика 370 792 1 235 1 861
движимого имущества. Исторически
сложилось два пути, позволяющих Чешская Республика 1 638 1 956 4 452 5 543
банкам, занимающимся ипотечным
кредитованием, использовать свой Германия 256 027 246 636 237 547 223 306
портфель ипотечных кредитов для
фондирования новых кредитов. Испания 57 111 94 707 150 213 214 768
В Европе, особенно в Германии Франция 21 079 26 816 32 133 43 012
и Дании, кредитные организации
использовали имеющиеся у них на Швейцария 20 735 20 606 21 670 23 096
балансе ипотечные кредиты в качестве Швеция* 55 208
обеспечения облигаций, размещаемых
среди инвесторов, и таким образом Источник: ЕИФ – Европейский совет по обеспеченным облигациям
они получали финансирование на более Примечание. Цифры показывают объем облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. За указанный период
в других странах с переходной экономикой эмиссии обеспеченных облигаций, по сведениям, не производились.
благоприятных условиях по сравнению * В Швеции первая эмиссия обеспеченных облигаций состоялась в 2006 году согласно закону об обеспеченных
с условиями заимствования без облигациях 2004 года. До 2006 года выпускались только законодательно неурегулированные обеспеченные
ипотекой облигации, и на конец 2005 года их объем составил 92,8 млрд. евро. Так как они не сопоставимы
обеспечения. Эмиссия облигаций, с обеспеченными облигациями, данные по ним в приведенные цифры не включены. Значительная часть таких
известных под названием облигаций была также конвертирована в обеспеченные облигации в 2006 году. В приведенных цифрах
отражены как конвертированные облигации, так и новые облигации, выпущенные в 2006 году.
обеспеченных1, производится в целях
обеспечения заимствований, и нередко
законодательная база для них объемов и расширение географических MBS, которые предусматривают
формируется принятием специального границ рынков обеспеченных облигаций перевод риска на других лиц без уступки
акта. В США залогодержатели продают и MBS. Используемые методики им ипотечных кредитов.
ипотечные кредиты (обеспеченные усложнились, а различия между
Следует ожидать, что рынки будут
ипотекой жилья или коммерческой обеспеченными облигациями и MBS
и далее совершенствовать способы
недвижимости) специализированным стали размываться. Последние могут
оптимизации экономического эффекта
агентствам (например, Фэнни Мей), служить дополнительным обеспечением
от применения ипотечных кредитов
которые финансируют свои покупки для некоторых категорий обеспеченных
путем более активного выпуска
путем секьюритизации приобретаемых облигаций, а для некоторых категорий
“классических” категорий ипотечных
ими ипотечных кредитов путем MBS обеспеченные облигации могут
ценных бумаг, разработки
размещения среди инвесторов ценных служить пулом активов. На рынках
структурированных и гибридных
бумаг с ипотечным покрытием (MBS). появились специализированные
инструментов. В Европейском союзе
Риск по выданным ипотечным кредитам и гибридные инструменты (как отклик
структура выпускаемых ценных бумаг
переводится с баланса первоначального на спрос со стороны инвесторов или
определяется режимом регулирования
кредитора на балансы инвесторов. на ограничительные положения
капитала и инвестиционными целями
нормативно-правовых актов), такие,
В последние годы выросли не (см. врезку 4 на стр. 53).
как “структурированные” обеспеченные
только объемы рынка ипотечного
облигации, которые эмитируются На сегодня в странах с переходной
кредитования, но и спрос инвесторов
особенно в тех странах, где отсутствует экономикой обеспеченные
во всем мире на высококлассные
специальное законодательство. облигации получили более широкое
долговые инструменты; кроме того,
С этой целью используются элементы распространение, хотя их общий объем
усилилась тенденция к обособлению
структурирования MBS3, обеспеченных остается сравнительно небольшим
риска и его переводу на других лиц2.
кредитных обязательств (Collateralized (см. таблицу 6). Эмиссия таких
На этом фоне произошло увеличение
Loan Obligations) и “синтетических” облигаций является для банков
относительно простым и прописанным

в законе средством улучшения Врезка 4
условий для привлечения средств ЮКИТС и Директива о нормативах капитала (ДНК)
финансирования, и они уже хорошо
зарекомендовали себя в ряде В ЕС были приняты две директивы по обеспеченным облигациям: Директива
западноевропейских стран. ЕС от 1988 года об образованиях коллективного инвестирования
в обращаемые ценные бумаги (ЮКИТС) и Директива ЕС от 2006 года
MBS представляют собой более
о нормативах капитала.
сложный инструмент, позволяющий
оптимизировать использование ЮКИТС закладывает основы режима привилегированного регулирования
капитала и управление рисками. Их обеспеченных облигаций на финансовых рынках Европы (пункт 4 статьи 22).
преимущества, однако, наиболее полно Инвестиции в обеспеченные облигации, отвечающие установленным
раскрываются только в условиях более требованиям, считаются надежным вложением средств, и инвестиционные
развитых рынков, где уже создана фонды, например, пенсионные, могут инвестировать до 25% своих активов
требуемая инфраструктура и где данный в обеспеченные облигации одного эмитента, отвечающие определенным
продукт пользуется доверием. Они критериям (в отличие от 5% в других случаях). Согласно директивам ЕС от
также могут изменить саму природу 1992 года по страхованию жизни и иным видам страхования, страховые
ипотечного кредитовании, поставив на компании также вправе инвестировать до 40% активов в обеспеченные
первое место извлечение дохода в виде облигации одного эмитента, отвечающие требованиям ЮКИТС.
комиссий и прибыли от реализации
Соблюдению подлежат следующие критерии:
ипотечных кредитов. Последний кризис
на рынке высокорисковых ипотечных ❚ эмитентом обеспеченных облигаций должна быть кредитная организация;
кредитов в США может на ближайшее
❚ эмиссия обеспеченных облигаций должна регулироваться специальными
время умерить аппетит инвесторов
законодательными актами;
к MBS, но вероятность того, что они
будут пользоваться все более активным ❚ эмитенты должны подлежать особому пруденциальному контролю со
спросом в крупных и занимающих стороны государственных надзорных ведомств;
передовые позиции странах
❚ активы, допущенные к использованию в качестве обеспечения, должны
с переходной экономикой, остается
быть определены в законодательстве;
весьма высокой.
❚ обеспечительный пул активов должен в достаточной мере обеспечивать
Из‑за своей высокой стоимости
удовлетворение требований держателей обеспеченных облигаций в течение
и сложности сделки с MBS совершались
всего срока их обращения;
главным образом в крупных странах
с переходной экономикой – несколько ❚ держатели облигаций должны иметь преимущественные права в отношении
эмиссий этих бумаг состоялось в 2006 и этого пула активов на случай дефолта эмитента.
в 2007 годах в Казахстане, России и в
Украине. Сделки строились в основном Директива ЕС от 2006 года о нормативах капитала, в основу которой
по офшорной схеме, когда для эмиссии положено Базельское соглашение - 2 (Базель - 2), но с учетом специфики
выбиралась страна с нейтральным финансовых рынков ЕС, предусматривает привилегированную оценку
режимом налогообложения, например, кредитного риска обеспеченных облигаций, если они отвечают следующим
Нидерланды или Ирландия. критериям (согласно пунктам 68‑71 приложения VI):
Международные финансовые
❚ обеспеченные облигации должны отвечать требованиям пункта 4 статьи 22
учреждения или двусторонние
ЮКИТС;
организации (такие, как Американская
корпорация зарубежных частных ❚ в пулы активов, обеспечивающих обеспеченные облигации, разрешается
инвестиций (OPIC), Международная зачислять только конкретно оговоренные категории активов определенного
финансовая корпорация (МФК) или кредитного качества;
ЕБРР) оказывали поддержку при
❚ эмитенты обеспеченных ипотечными кредитами облигаций должны
совершении многих таких сделок,
соблюдать определенные минимальные требования к мониторингу
покупая их субординированные транши
и стоимостной оценке заложенного имущества (отношение размера
или предоставляя гарантии. Первое
кредита к залоговой стоимости имущества должно составлять 80% для
размещение по оншорной схеме MBS
залога жилой и 60% для залога коммерческой недвижимости).
в России состоялось в июне 2007 года,
когда Российское государственное
агентство по жилищному ипотечному
кредитованию выпустило ипотечные Одна из составляющих фактора ❚ продажа пула ипотечных кредитов
ценные бумаги, а ЕБРР купил риска – это правовые риски. Страна, инвесторам, приобретающим
субординированный транш этих стремящаяся максимально увеличить портфель вместе со всеми его
обязательств. В 2004 году эмиссия потенциальный экономический эффект кредитными рисками путем
MBS состоялась в государствах Балтии. от выпуска ипотечных ценных бумаг, секьюритизации его в форме MBS.
Законодательство об MBS уже принято должна обеспечить, чтобы ее Таким образом банк высвобождает
в Румынии и Польше, но эмиссии этих законодательство i) содержало капитал, а полученную от продажи
облигаций пока еще не было. достаточно четко прописанные правила портфеля выручку может направить
и формы их применения, ii) разрешало в новые сектора деятельности.
Ипотечные ценные бумаги выпускаются
обращение как обеспеченных
не только в интересах ипотечных Обеспеченные облигации и MBS – это
облигаций, так и MBS, давая таким
кредитодателей и профессиональных две различные категории ценных бумаг.
образом возможность инвесторам
инвесторов. Наличие у банков Вопрос не заключается в том, какую
выбирать нужный им инструмент,
возможности выпускать ипотечные из категорий следует законодательно
iii) предоставляло широкую свободу
ценные бумаги оказывает влияние регулировать. Страна с развитой
действий участникам этих сделок
на весь рынок финансирования экономикой должна уметь регулировать
в целях учета при эмиссии облигаций
недвижимости, способствует появлению обе эти категории и предоставлять
или MBS потребностей конкретной
конкурентоспособных источников залогодержателям широкую свободу
сделки и адаптации их к будущим
финансирования для любого лица, в использовании их ипотечных
изменениям. Либеральное
желающего приобрести жилье, или кредитных ресурсов с максимальным
законодательство не предусматривает
любой бизнес-структуры, желающей учетом текущей конъюнктуры рынка4.
отказ от регулирования рынков в целях
использовать свое недвижимое
проведения монетарной политики, Об ипотечных ценных бумагах написано
имущество для привлечения средств.
защиты прав потребителей или уже немало5. В настоящем разделе
Активный спрос институциональных
в иных целях. дается широкий обзор правового
инвесторов (включая пенсионные
режима, необходимого для эмиссии
фонды) на высококлассные долговые Для банков обладание портфелем
обеспеченных облигаций и MBS,
бумаги, видимо, приведет к появлению ипотечных кредитов служит источником
и применительно к странам
на этом рынке постоянного круга извлечения дохода. Однако, как уже
инвесторов. Однако по мере усложнения говорилось ранее, они все активнее
рассматриваются конкретные правовые
схем ипотечных ценных бумаг все стремятся к увеличению экономического
вопросы, решение которых должно
большее значение приобретают вопросы эффекта от своего портфеля
создать условия для эффективного
осмысления рисков и управления ими, и добиваются его двумя путями:
использования ипотечных ценных бумаг.
возрастает роль рейтинговых агентств
❚ использование пула ипотечных
(которым инвесторы доверяют все
кредитов в качестве обеспечения
больше и больше), присваивающих
заимствований банка путем эмиссии
кредитный рейтинг ценным бумагам
обеспеченных облигаций. При
каждого выпуска.
привлечении средств для
финансирования своей деятельности
банки стремятся получить их на более
благоприятных условиях, предлагая
в качестве обеспечения пул ипотечных
кредитов;
О
режима – обеспеченные
облигации
Таблица 7
Стадии эмиссии обеспеченных облигаций
Создание пула Подбор кредитов (их обособление и регистрация в реестре

Обеспеченные облигации фактически ипотечных кредитов ипотечного обеспечения)
предполагают наличие кредитной Обеспечение соответствия кредитов требуемым стандартам
организации, которая размещает среди (законам, ЮКИТС и рыночным критериям)
инвесторов облигации, обеспеченные Обеспечение единообразия документов
ипотечными кредитами. Ипотечные
Предоставление В силу учреждения залога или в силу специального закона
кредиты остаются на балансе кредитной держателям облигаций
Распространяется на все права по ипотечным кредитам.
организации (даже в случаях преимущественных
обеспечительных Права сохраняются в случае несостоятельности эмитента.
использования спецюрлица (SPV)
прав в отношении Требуемые формальности (форма залога, регистрация)
облигации, как правило, включаются пула ипотек соблюдаются.
в сводную отчетность эмитента),
Погашенные, а также, возможно, и сомнительные кредиты,
а правовая схема чаще всего изымаются из пула, а вместо них в пул зачисляются новые
предусмотрена специальным законом. кредиты на цели обеспечения.
В Европейском союзе следствием Предоставление Платежи по ипотечным кредитам идут на обслуживание

принятия Директивы об образовании держателям облигаций облигаций (обособление, специальный банковский счет,
преимущественных залог, временно блокированный депозитный счет).
механизмов коллективного инвести- прав в отношении
Права защищены на случай наступления несостоятельности.
рования в обращаемые ценные бумаги денежных средств,
(ЮКИТС) и Директивы ЕС о нормативах поступающих по
пулу ипотек
капитала стало приведение большинства
обеспеченных облигаций в соответствие Эмиссия облигаций Эмитент должен иметь разрешение на эмиссию облигаций.
с конкретными критериями (см. врезку Условия эмиссии облигаций определяются
4 на стр. 53). Эти критерии, скорее законодательством, действующими нормативами (например,
ЮКИТС) и рыночными критериями.
всего, будут получать все большее
признание, так как несоблюдение Облигации регистрируются для котирования на бирже или
других рынках.
введенного Европейским союзом
Инвесторам делается оферта, включающая сведения об
рыночного норматива снизит ипотечных кредитах.
привлекательность обеспеченных
Облигации находятся в свободном обращении (все права
облигаций в глазах участников рынка. по ним переходят к их приобретателю).
Безусловно, исключений будет немало,
как это видно на примере появившихся Сохранение пула Эмитент продолжает обслуживать кредиты, как и раньше.
в силе и обслуживание
в последнее время структурированных Ведется мониторинг состояния пула ипотечного обеспечения
кредитов
на предмет соблюдения установленных к нему требований.
и гибридных продуктов, а страны
Кредиты повышенной степени риска изымаются из пула
с переходной экономикой, вводящие
(или дисконтируются), а вместо них в пул зачисляются
во многом базирующиеся на условиях новые кредиты.
ЕС правила, будут ограничивать
Максимизация Нормативы капитала (ЮКИТС или ДНК)
потенциальный рынок ипотечных
экономического
ценных бумаг. Критерии рейтингового агентства
эффекта
Налогообложение
В таблице 7 перечислены стандартные
Издержки
стадии эмиссии обеспеченных
облигаций. Примечание. В левой колонке приведены основные составляющие каждой стадии, а в правой – краткое описание
проводимых по ним мероприятий на практике.
Ключевыми вопросами являются
следующие: ❚ условия эмиссии облигаций и права ❚ последствия наступления
❚ обособление в портфеле эмитента их держателей; банкротства/несостоятельности
ипотечных кредитов, которые войдут эмитента и/или обслуживающего
❚ текущее обслуживание пула
в пул ипотечного обеспечения; его агента;
ипотечного обеспечения и мониторинг
❚ предоставление держателям его состояния; ❚ законодательное регулирование.
облигаций преимущественных
прав в отношении этого пула;
2.1 Обособление ипотечных в которых задействовано данное обеспечением облигаций и снижает их

кредитов SPV. Так происходит в Нидерландах риск по сравнению с необеспеченными
и Соединенном Королевстве, где облигациями того же эмитента.
Обособление играет важную роль
активы, используемые в качестве
в подборе кредитов для зачисления их Указанный пул должен в достаточной
обеспечения облигаций, указываются
в пул ипотек. Этот процесс подбора не мере гарантировать все платежи по
в договоре купли-продажи их с SPV
затрагивает должников по ипотечным облигациям, а эмитент обязан
и таким образом обособляются
кредитам, которым не требуется в нем неизменно соблюдать установленные
от других активов эмитента.
участвовать. В целом, обособление к нему требования на протяжении всего
ипотечных кредитов происходит одним срока обращения облигаций.
из четырех указанных ниже способов.
2.2 Преимущественные права Некоторые условия эмиссии
❚ Все отвечающие установленным держателей облигаций обеспеченных облигаций могут
требованиям активы автоматически в отношении пула ипотечного диктоваться действующими
зачисляются в пул ипотечного обеспечения нормативами: например,
обеспечения, и эмитент может Держатели обеспеченных облигаций в Европейском союзе эмитент
периодически осуществлять эмиссии получают преимущественные перед стремится соблюдать требования ДНК,
обеспеченных облигаций, всеми другими кредиторами эмитента а инвесторам, скорее всего, важно,
обеспеченных одними и теми же права в отношении ипотечных кредитов, чтобы соблюдались критерии ЮКИТС
ипотечными кредитами, при условии включенных в пул ипотечного (см. врезку 4 на стр. 53).
соблюдения минимального общего обеспечения. Указанные права могут В национальном законодательстве
норматива обеспечения. На практике возникать в силу заключения договора об обеспеченных облигациях, как
все ипотечные активы обособляются залога движимого имущества или правило, указываются некоторые
лишь юридически, и все действия специального законодательного условия их эмиссии: например,
обеспеченные облигации, акта. Преимущественным характером непогашенная сумма базисного
выпущенные одним эмитентом, должны наделяться все права эмитента предмета обеспечения с учетом
обеспечены одними и теми же по ипотечным кредитам (включая средних сроков ее погашения и сумма
активами. Такая система применяется ипотеку) с оформлением их в процентных платежей должны
для испанских cédulas (облигаций) упрощенном порядке. В частности: быть не ниже суммы стоимости
согласно закону 1981 года всех находящихся в обращении
о регулировании ипотечного рынка. ❚ действие преимущественных прав обеспеченных облигаций.
должно распространяться на весь пул
❚ Для зачисления активов в пул ипотек ипотечного обеспечения (со всеми Держатели облигаций и участники рынка
эмитент должен зарегистрировать зачисляемыми в него дальнейшими нуждаются в информации о базисном
их в общем реестре ипотечного ипотечными кредитами) без пуле ипотечного обеспечения для того,
обеспечения, как, например, этого необходимости отдельного чтобы оценить надежность обеспечения
требует германский закон об ипотеке. оформления прав по каждому кредиту и кредитный риск облигаций. Эта
Но такой реестр всего один, поэтому и с достаточной степенью надежности информация, как правило, носит общий
обеспеченные облигации всех их соблюдения для держателей характер и в нее не включаются
эмиссий обеспечиваются теми облигаций; сведения личностного характера
же активами. по отдельным ипотечным кредитам,
❚ не должно требоваться извещение конфиденциальность которых защищена
❚ Для зачисления в пул ипотечного должников по базисному законодательством или правилами
обеспечения активы должны быть обязательству или получение их охраны банковской тайны
зарегистрированы в специальном согласия (см. раздел 4.1 а) части V); (см. раздел 4.5 части V).
реестре ипотечного обеспечения,
который создается для каждой ❚ не должна требоваться регистрация
конкретной эмиссии обеспеченных этих прав в земельном или ипотечном 2.4 Текущее обслуживание пула
облигаций (такой принцип применяется реестре (см. раздел 4.1 d) части V). ипотечного обеспечения
в Украине). В этом случае обеспечение и мониторинг его состояния
не действует в отношении других 2.3 Условия эмиссии облигаций С точки зрения должников по ипотечным
эмиссий обеспеченных облигаций и права их держателей кредитам факт эмиссии обеспеченных
того же эмитента. облигаций значения не имеет. Они
Чаще всего эмитентами облигаций
❚ Обособление осуществляется путем продолжают производить платежи
выступают оригинаторы, которые несут
перевода ипотечных кредитов в SPV, своему первоначальному кредитору
всю полноту ответственности по всем
а пул ипотек служит обеспечением и вести с ним дела, и им даже
облигационным обязательствам. Пул
только той/тех эмиссии/эмиссий, необязательно знать, что полученные
ипотечного обеспечения служит только
ими ипотечные кредиты служат режим мониторинга такого пула агента или наделение держателей
обеспечением эмитированных не предусмотрен; его состояние облигаций преимущественными перед
обеспеченных облигаций. Но, с точки проверяется в порядке надзора за другими кредиторами правами
зрения инвесторов, приобретающих эти соблюдением норм пруденциальности в отношении этих платежей.
облигации, текущее обслуживание пула в банковском секторе со стороны
Несмотря на то, что интересы
и ведение делопроизводства по нему центрального банка с регулярным
держателей облигаций должны быть
имеют значение в плане поддержания раскрытием сведений о зачисленных
надлежащим образом гарантированы
его качественных параметров. Нередко в пул активах. В Дании сложилась
средствами пула ипотечного
обслуживанием кредитов по‑прежнему схожая ситуация, когда внутренние
обеспечения, облигации все равно
занимается эмитент облигаций, хотя аудиторы эмитента отвечают за
остаются обязательствами их эмитента,
к этому можно привлекать и другую повседневный мониторинг состояния
а держатели облигаций вправе
компанию из этой же группы или третье указанного пула.
предъявлять требования в случае
лицо. Держателям облигаций также
любых неплатежей наравне с обычными
требуется наличие системы,
2.5 Последствия банкротства/ необеспеченными кредиторами.
обеспечивающей:
несостоятельности эмитента
❚ использование платежей по и/или обслуживающего агента
2.6 Вопросы регулирования
ипотечным кредитам на цели Главная функция обеспеченных
обслуживания облигаций; Для эффективного использования
облигаций – снижение кредитного риска
обеспеченных облигаций требуется
❚ регулярный мониторинг состояния для их держателей, и поэтому в случае
обеспечить совместимость нормативно-
пула ипотечного обеспечения в целях наступления несостоятельности эмитента
правовой базы и режима
проверки соответствия зачисленных в их держатели должны быть наделены
налогообложения, например:
него ипотечных кредитов надлежащим преимущественными перед другими
критериям (сроки, выполнение кредиторами правами в отношении ❚ выдача эмитенту разрешения на
графика платежей, залоговое пула ипотечного обеспечения. Эти эмиссию облигаций должна
обеспечение, кредитный риск и т.д.); преимущественные права должны производиться в упрощенном порядке
распространяться не только на и без излишних требований (например,
❚ изъятие из пула кредитов, не ипотечные кредиты, но и на платежи, минимальный норматив капитала);
отвечающих этим критериям (или учет производимые должниками по
этих обстоятельств при определении ❚ соблюдение установленных
ипотечным кредитам эмитенту облигаций.
стоимости данных кредитов), замену требований к капиталу при эмиссии
На случай наступления несостоятельности
или восполнение их новыми кредитами; облигаций имеет большое значение
эмитента можно предусмотреть
(см. врезку 4 на стр. 53);
❚ надлежащее осуществление прав сохранение обычного срока погашения
эмитента облигаций по выданным облигаций с гарантией дальнейших ❚ надлежащий порядок публичного
ипотечным кредитам. платежей за счет средств пула ипотечного размещения облигаций и требования
обеспечения. По закону Люксембурга от к их листингу на той или иной фондовой
Эти дополнительные функции могут 1997 года обеспеченные lettres de gage бирже должны быть четко прописаны;
выполняться специальным кредиторы наделены внеочередным
❚ любые расходы или налоговые платежи,
и назначаемым согласно закону правом применительно к активам,
возникающие в связи с эмиссией
аудитором, независимым управляющим выделенным в качестве обеспечения
обеспеченных облигаций, снижают их
или агентом по мониторингу, и для этого обособленным от остальных
экономический эффект и поэтому
назначаемым согласно условиям активов несостоятельного ипотечного
должны быть сведены к минимуму.
эмиссии облигаций или в порядке банка. Функция обслуживания
предусмотренного законом надзора. облигаций передается надзорному
Надлежащий режим регулирования
Во Франции привлечение кредитными органу, который может назначить
рынка обеспеченных облигаций
организациями зарегистрированного другого обслуживающего агента –
и надзора за ним необходим, но при
аудитора производится при условии обычно другую организацию,
этом следует избегать излишнего его
предварительного получения согласия эмитирующую обеспеченные облигации.
усложнения, поскольку расходы
у органа, регулирующего банковскую В случае привлечения третьего лица и задержки, вызываемые тем или иным
деятельность. В Нидерландах к обслуживанию ипотечных кредитов режимом регулирования и надзора,
мониторинг пула ипотечного также необходимо обеспечить в условиях его практического
обеспечения ведется независимым ограждение платежей, получаемых по применения могут серьезно сказаться
аудитором, специально назначаемым ипотечным кредитам, от применения на общей эффективности работы рынка
по каждой эмиссии обеспеченных к ним процедуры банкротства в случае и, как следствие, снизить его
облигаций. В Испании специальный несостоятельности обслуживающего экономический эффект.
О SPV должно иметь возможность “синтетическое” решение, позволяющее
выступать собственником ипотечных осуществить перевод риска без
режима – ценные бумаги кредитов и выпускать ценные бумаги. переуступки прав на ипотечные кредиты.
с ипотечным покрытием Его ответственность должна быть
Перевод должен осуществляться
(MBS) строго ограничена, с тем чтобы
в упрощенном и ускоренном порядке
единственными кредиторами,
На практике MBS предполагают с минимумом формальностей или
наделенными правами в отношении
продажу оригинатором ипотечных расходов и с возможностью оформления
ипотечных кредитов, были держатели
кредитов и их покупку SPV, которое перевода сразу нескольких ипотечных
его ценных бумаг. Для этого SPV
использует их при выпуске ценных кредитов одним документом. Процедура
часто создаются в офшоре, особенно
бумаг для размещения среди оформления перевода кредитов может
в тех случаях, когда в той или иной
инвесторов. Выручка от размещения вызвать ряд проблем, и во многих
конкретной стране мало опыта
этих бумаг идет на оплату покупной странах это одно из главных препятствий
создания таких SPV или когда они не
цены портфеля ипотечных кредитов. для процесса секьюритизации в форме
отвечают требуемым критериям. При
Оригинатор не несет ответственности размещения MBS. Более подробно
наличии в стране режима надлежащего
за производство платежей по MBS, эти вопросы рассматриваются ниже
регулирования и прозрачности, а также
а выданные им ипотечные кредиты (см. раздел 4.1 части V).
при решении налоговых и валютных
снимаются с его баланса. В отличие
вопросов веских причин против
от обеспеченных облигаций риск по
использования офшорных SPV нет. 3.3 Условия выпуска MBS и права
ипотечным кредитам переводится их держателей
Многие страны поощряют создание
с оригинатора на инвесторов.
отечественных SPV, принимая для
MBS выпускаются SPV, и их стоимость
В таблице 8 перечислены типовые этого специальные законы (например,
для инвесторов зависит от надежности
стадии эмиссии MBS. Болгария, Казахстан, Польша, Россия,
денежных поступлений по пулу ипотек
Румыния и Украина). Однако
Ключевыми вопросами являются: для производства платежей в счет
использование исключительно только
обслуживания MBS. SPV должно
❚ характер и структура SPV; отечественных SPV может дать
строиться по схеме, по которой его
обратные результаты, особенно
❚ перевод ипотечных кредитов в SPV; единственными активами являются пул
в условиях забюрократизированного
ипотек вместе с любыми механизмами
❚ условия выпуска облигаций и права регулирования, поскольку оно может
повышения кредитоспособности
их держателей; не учитывать специфику конкретной
и хеджирования, а его пассивами –
сделки, привносить фактор
❚ текущее обслуживание и управление только обязательства по MBS (или
неопределенности и путаницу.
ипотечными кредитами; связанные с ними обязательства).
Например, закон №52 Италии от
Кроме того, SPV может передавать
❚ последствия наступления 1991 года требует регистрации SPV
пул ипотечных кредитов (и денежные
банкротства/несостоятельности в качестве финансовой организации
поступления по ним) в залог держателям
оригинатора и/или SPV, и/или в Валютном управлении Италии,
MBS, например, в форме залога
обслуживающего агента; на что может уходить до 60 дней.
ипотечных кредитов и прав по ним, а
❚ законодательное регулирование также установить залог на банковские
и налогообложение. 3.2 Перевод ипотечных кредитов счета и будущую дебиторскую
в SPV задолженность.
3.1 Характер и структура SPV В случае с MBS требуется не только Как и в случае с обеспеченными
подобрать и обособить ипотечные облигациями, ряд условий выпуска MBS
SPV должно быть независимым
кредиты, но также и перевести все может диктоваться регулирующими
юридическим лицом, ограждено
права оригинатора по ним в SPV. актами. Например, в Европейском
от применения к нему процедуры
Перевод прав должен носить характер союзе для инвесторов важное значение
банкротства и создано обособлено
“действительной продажи”; т.е. реальной имеет соблюдение критериев ЮКИТС
от оригинатора, с тем чтобы:
передачи ипотечных кредитов другому (см. врезку 4 на стр. 53). Обычно
❚ оригинатор и его кредиторы были лицу, чтобы такую сделку впоследствии эмиссия MBS разбивается на несколько
лишены возможности предъявлять никто не смог переквалифицировать траншей, каждому из которых
требования на его активы; или оспорить (например, на основании присваивается своя степень риска.
имеющихся в ней положений Диапазон возможностей создания
❚ оригинатор не отвечал по долгам SPV;
о корректировке цены). В тех случаях, различных траншей может быть
❚ счета SPV не сводились вместе со когда реальная продажа представляется обусловлен установленными законом
счетами оригинатора. затруднительной, используется ограничениями на условия выпуска
Таблица 8
Стадии эмиссии MBS
Создание пула ипотечных Подбор кредитов (их обособление и т.д.)

кредитов Обеспечение соответствия кредитов требуемым стандартам (законам, рыночным критериям)
Обеспечение единообразия документов
Создание эмитента (SPV) В стране или в офшоре

Компания или фонд
Отдельно от оригинатора (без консолидации счетов, с обособлением от оригинатора на случай
наступления его несостоятельности)
Ограниченная деятельность и ограниченные возможности для привлечения внешних кредиторов
Исключение риска применения процедуры банкротства (ограниченные права кредиторов на
обращение требований, отказ от возбуждения исков)
Перевод пула ипотек в SPV Возможность переуступки ипотечных кредитов (например, ограничения на переуступку кредитов
клиентов)
Действительность купли-продажи (отсутствие риска переквалификации сделки)
Распространяется на все права по ипотечным кредитам, включая i) право обращения взыскания на
предмет ипотеки и ii) право на получение сумм страхового возмещения и другие сопутствующие права.
Остается в силе при последующей несостоятельности оригинатора (проблемы возвращения в
конкурсную массу, переквалификация сделки).
Соблюдение установленных формальностей (форма переуступки прав, занесение в ипотечный реестр)
Право SPV на получение сведений об ипотеке
Снятие ипотечных кредитов с баланса оригинатора
Предоставление держателям Залог SPV пула ипотек

MBS преимущественных Распространяется на все права по ипотечным кредитам, включая i) право обращения взыскания на
обеспечительных прав предмет ипотеки и ii) право на получение сумм страхового возмещения вместе с другими
в отношении пула ипотек сопутствующими правами.
Сохранение прав в силе в случае несостоятельности SPV
Соблюдение установленных формальностей (форма залога, регистрация)
Право на получение сведений об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет залога
Предоставление держателям Защита от смешивания средств

MBS преимущественных прав Платежи по ипотечным кредитам перечисляются на счета SPV (обособление, специальный банковский
в отношении денежных счет, временно блокированный депозитный счет).
средств, поступающих по пулу
ипотек Залог прав SPV на банковские счета и дебиторскую задолженность
Защита прав в случае наступления несостоятельности оригинатора/обслуживающего агента
Предоставление держателям Возможность согласования механизмов повышения кредитоспособности (хеджирование валютных

MBS дополнительных прав/ или процентных рисков, механизмы ликвидности и т.д.)
средств защиты Залог дополнительных прав/защита прав
Выпуск MBS Наличие у эмитента разрешения на выпуск MBS

Условия выпуска MBS определяются законодательством, действующими нормами (например, ЮКИТС)
и рыночными критериями.
Разделение на транши (субординирование, очередность удовлетворения требований держателей
ценных бумаг)
Рейтинг и листинг MBS на фондовой бирже или другом рынке
Публичная оферта для инвесторов, включая сведения об ипотечных кредитах
Требования к инвесторам (кто вправе инвестировать, формы маркетинга)
MBS находятся в свободном обращении (все права по ним переходят к их приобретателю).
Сохранение пула в силе Оригинатор может, как и прежде, продолжать обслуживать ипотечные кредиты.
и обслуживание кредитов Возможность привлечь к обслуживанию кредитов третье лицо (что требует полного доступа
к информации, нет необходимости получать согласие у залогодателей и т.д.)
Мониторинг пула ипотек (например, независимым контролером, надзорным органом)
Максимизация Ипотечные кредиты не учитываются при расчете нормативов капитала оригинатора.

экономического эффекта Нормативы капитала инвесторов
Критерии рейтингового агентства
Налогообложение
Расходы
MBS, например, применительно MBS может привлекаться 3.5 Последствия банкротства

к очередности удовлетворения квалифицированный специалист, или несостоятельности
требований различных кредиторов, действующий независимо от SPV оригинатора и/или SPV, и/или
или неопределенностью с соблюдением (аналог “доверенного лица” в странах обслуживающего агента
такой очередности требований в случае с прецедентным правом). Кроме того,
Инвесторы (держатели MBS) стремятся
наступления несостоятельности. регулирующие органы могут быть
защитить свои интересы в случае
наделены функциями надзора.
Для оценки кредитного риска MBS их банкротства или не состоятельности
держателям и участникам рынка нужна любого из основных участников схемы
Предусматриваемое договорами право
информация о пуле ипотек. Как и с использованием MBS.
досрочного погашения ипотечного
в случае с обеспеченными облигациями,
кредита и возникающие в этой
эта информация, как правило, будет Оригинатор
связи трудности с соблюдением
носить общий характер без раскрытия
условий обращения MBS иногда Держатели MBS, как правило,
личных сведений, конфиденциальность
рассматриваются как юридическая не владеют правами требования
которых предусмотрена законом или
проблема. Залогодатели, к оригинатору, но им нужны гарантии
правилами охраны банковской тайны.
воспользовавшись этим правом, того, что в случае его несостоятельности
могут вызвать “нестыковку” в приходе ликвидационный орган или конкурсный
3.4 Текущее обслуживание и расходе денежных средств из‑за управляющий не будут иметь оснований
и управление ипотечными несовпадения сроков поступлений для оспаривания условий передачи
кредитами по ипотечным кредитам и платежей ипотечных кредитов в SPV (включая
по ипотечным ценным бумагам. Этот такие основания, как наличие
Должникам по обязательствам
вопрос, однако, является, главным преференций, занижение цены или
ипотечного кредитования не требуется
образом, проблемой рынка. Возникает совершение сделок с личной
информация о переводе ипотечных
коллизия интересов между розничными заинтересованностью, наличие в сделке
кредитов в SPV и эмиссии MBS.
заемщиками, рассчитывающими признаков, вызывающих подозрения),
Зачастую они продолжают производить
закрепить в кредитном договоре свое равно как и оснований добиваться
платежи своему первоначальному
право на досрочное погашение, сохранения прав на ипотечные кредиты,
кредитору и вести с ним дела, а он
и эмитентами ипотечных ценных бумаг, требуя “переквалификации “ сделки,
выступает в качестве обслуживающего
желающими максимально ограничить например, в договор залога, а не
агента и продолжает получать платежи,
его применение из‑за невозможности считать ее окончательной переуступкой
действуя от имени SPV. В некоторых
точно предсказать, когда этим правом прав (действительной продажей). Этот
случаях назначается другой
воспользуются, что может еще больше вопрос, который опять же имеет
обслуживающий агент, и тогда должников
усложнить условия обращения MBS или ключевое значение для операций по
по ипотечным кредитам, возможно,
отрицательно сказаться на их цене. секьюритизации во многих странах
потребуется проинформировать об
изменении порядка осуществления с новыми рынками, подробнее
платежей (но без указания причин, рассматривается ниже (см. раздел 4.1. с)
вызвавших его). Держателям MBS части V). В тех случаях, когда оригинатор
требуются следующие гарантии: продолжает обслуживать ипотечные
кредиты, требуется принятие мер, чтобы
❚ платежи по ипотечным кредитам идут
оградить поступающие по ипотечным
на обслуживание MBS;
кредитам платежи от применения
❚ управление пулом ипотек ведется к ним процедуры банкротства в случае
добросовестно и права SPV на несостоятельности оригинатора
ипотечные кредиты осуществляются или наделить держателей MBS
надлежащим образом; преимущественными перед другими
кредиторами правами.
❚ для защиты интересов держателей
SPV 3.6 Законодательное

регулирование
В принципе SPV выстраивается по
и налогообложение
схеме, ограждающей его от применения
к нему процедуры банкротства Требования к совместимости
и исключающей риск наступления его нормативно-правовой базы схожи
несостоятельности. Его обязательства с требованиями к обеспеченным
перед держателями MBS облигациям и предусматривают
обеспечиваются пулом ипотек (и всеми следующее:
иными механизмами повышения
❚ создание SPV с правом перевода
ее кредитоспособности), а других
в него ипотечных кредитов
кредиторов у него быть не должно.
и разрешением выпускать MBS
На практике ситуация не всегда должно осуществляться в упрощенном
складывается так просто, и может порядке и без излишних
потребоваться принятие дополнительных формальностей;
мер защиты от риска наступления
❚ в финансовой отчетности
несостоятельности, таких, как:
требуется отразить переход
❚ лишение держателей MBS права риска от оригинатора к SPV;
инициировать по отдельности
❚ соблюдение установленных
процедуру банкротства;
требований к капиталу имеет большое
❚ лишение других кредиторов права значение для инвесторов при
требовать признания его приобретении ими MBS (см. врезку 4
несостоятельным. на стр. 53);
❚ надлежащий порядок публичного

Обслуживающий агент размещения MBS среди физических
лиц и требования к листингу таких
В случае привлечения специального
бумаг на той или иной фондовой
агента по обслуживанию возникает
бирже должны быть четко прописаны.
ситуация, схожая с эмиссией
обеспеченных облигаций: требуется
Как и в случае с обеспеченными
принятие мер, ограждающих
облигациями, любые издержки или
поступаемые по ипотечным кредитам
налоговые платежи, возникающие
платежи от применения к ним
в связи с выпуском MBS, снижают
процедуры банкротства в случае
их экономические плюсы и поэтому
несостоятельности этого агента
должны быть сведены к минимуму.
или наделяющих держателей MBS
Вероятность возникновения сложных
преимущественными правами перед
налоговых проблем при совершении
другими кредиторами.
сделок с MBS выше, и поэтому, как
правило, важно обеспечить
нейтральность налогообложения при
использовании SPV.
Система регулирования и надзора

также имеет принципиальное значение,
но создать эффективный рынок MBS
можно лишь при отсутствии излишних
сложностей, расходов и задержек.
4 Отдельные правовые на определенных аспектах правового сложными, трудоемкими или

регулирования проблем ипотеки, сопряженными с крупными расходами.
вопросы ипотечных кредитов и их залога, ибо Оригинаторы должны иметь
Как видно из представленного выше они могут иметь важнейшее значение возможность сохранять или создавать
обзора, ипотечные ценные бумаги для достижения той степени гибкости конкретные и ограниченные риски
являются сложными инструментами, и правовой эффективности, которая и/или сохранять за собой право на
подверженными влиянию целого ряда требуется для обеспечения получение экономической выгоды
нормативно-правовых факторов. Их рентабельности ипотечных ценных от этих активов без ущерба для их
эффективное использование возможно бумаг после того, как правовая база продажи, передачи или правового
лишь в том случае, если инвесторы будет окончательно сформирована, обособления”8.
будут уверены в наличии надежно а участники будут готовы
функционирующей законодательной воспользоваться новыми продуктами.
a. Согласие залогодателя9
базы, регулирующей не только
К таким аспектам относятся следующие:
проблемы ипотеки, но и вопросы Кредит является финансовым активом,
выпуска MBS, передачи и залога ❚ переуступка ипотечных прав который должен находиться
ипотечных кредитов и других активов, и кредитов, которые они обеспечивают; в обращении, как и любой другой актив.
несостоятельности и соблюдения прав В современных условиях
❚ залог ипотечных кредитов
кредиторов. Здесь уместно привести взаимоотношения между кредитором
и сопутствующих прав;
цитату из одного рабочего документа и залогодателем – заемщиком редко
Всемирного банка по исследованиям ❚ платежи по ипотечным кредитам приобретают конкретно личностный
в области политики6 : и их текущее обслуживание; характер, обосновывающий введение
ограничений на передачу этого актива.
“Именно огромные трудности ❚ право SPV обращать взыскание
Переуступка прав на него сводится
с созданием инфраструктуры на предмет ипотеки в случае дефолта
лишь к переводу на другое лицо прав
стали одной из причин низкой по ипотечным кредитам;
кредитора по кредиту и ипотеке.
результативности мер по введению Кредитор продолжает нести
❚ конфиденциальность информации.
ипотечных ценных бумаг в обращение ответственность за исполнение всех
на новых рынках. С серьезными действующих обязательств. Нельзя
сложностями правового 4.1 Переуступка ипотечных прав
допускать появления в законе
и законодательного характера, и обеспечиваемых ими
требований о получении согласия
связанными с ипотечными ценными кредитов
заемщика на передачу другому лицу
бумагами и специализированными Применительно к MBS передача ипотечного кредита после его выдачи,
институтами, сталкиваются даже прав на ипотечные кредиты является, так как это практически неизбежно
наиболее развитые в экономическом с юридической точки зрения, вероятно, ударит по рентабельности
отношении страны. Это тот случай, самым важным фактором. В большинстве потенциальных сделок с MBS.
когда для получения полной картины случаев вместе с кредитом переходят
надо собрать в одно целое множество Это, по‑видимому, хорошо понимают
и связанные с ним ипотечные права.
фигурок головоломки, а в ряде стран в странах с переходной экономикой,
Необходимо обеспечить, чтобы условия
процесс введения ипотечных ценных среди которых нет ни одной страны,
передачи были ясными, легкими
бумаг в обращение еще не завершен”. которая требовала бы получения
и малозатратными для исполнения. Как
у заемщика согласия на передачу
Детальное рассмотрение всех это четко прозвучало на Европейском
ипотечного кредита другому лицу.
вопросов, которые необходимо решить форуме по секьюритизации:
Впрочем, этот момент не совсем
для создания нормативно-правовой “Кредитный риск активов должен внятно прописан в российском
базы регулирования ипотечных ценных быть отделен от кредитного риска законодательстве, которым
бумаг, выходит далеко за рамки оригинатора. Для этого нужно иметь предусматривается, что если личность
данной работы. С практической внятно прописанные правила продажи, кредитора (оригинатора/заимодателя)
(а не юридической) точки зрения передачи и обособления активов, имеет важное значение, то передача
необходимым условием эффективного не оставляющие за оригинатором может происходить лишь с согласия
использования ипотечных ценных бумаг кредитный риск этих активов после должника (залогодателя) по ипотечному
является стандартизация ипотечных их продажи. Положения о продаже кредиту. Однако, по экспертным
кредитов7. Мы, однако, остановимся и передаче активов не должны быть оценкам, окончательного мнения
случаях, когда оригинатор продолжает

Врезка 5 обслуживать кредиты, хотя осторожные
Ипотечные свидетельства юристы могут часто рекомендовать
обратное. В некоторых странах здесь
В целях упрощения порядка передачи ипотечных прав и обращения не все до конца ясно. Во время
взыскания на предмет ипотеки в дополнение к заключенному договору проводившейся недавно секьюритизации
ипотеки иногда выдаются ипотечные свидетельства (например, в России, ипотечных кредитов в Украине10 было
где они называются закладными, и в Украине). Эти инструменты наделяют принято решение о необходимости
их владельцев правами кредитора по ипотечному кредиту, включая право уведомлять залогодателей о переуступке
инициировать процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки. После прав на их ипотечные кредиты.
занесения в земельный реестр записи об оформлении ипотеки с выдачей Статья 24 закона Украины об ипотеке
такого свидетельства передача ипотечных прав или обращение взыскания обязывает залогодержателя известить
на предмет ипотеки не допускается без его предъявления. Но передача прав залогодателя о переуступке прав на
не требует регистрации. Как правило, кредитный договор и договор ипотеки выданный ему кредит в 5‑дневный срок,
заключаются отдельно, а в свидетельстве содержится их краткое описание. хотя санкции за невыполнение этого
положения четко не прописаны.
Для совершения акта передачи прав, как правило, на свидетельстве
требуется сделать передаточную надпись и заключить отдельный договор
передачи прав. Как и в случае с другими юридическими “приспособлениями”, с. Характер и последствия передачи
придуманными для сделок с ипотекой, при анализе причин возникновения ипотечных кредитов
необходимости для выдачи ипотечных свидетельств выясняется, что в случае Для классической сделки с MBS
решения основных вопросов потребность в них отпадает. Безусловно, в результате передачи ипотечных
возможность обойти требование о регистрации акта передачи ипотечных кредитов важно обеспечить:
прав – большой плюс, но этого проще добиться отменой самого требования
о его регистрации. Оформление в обязательном порядке физического ❚ совершение “действительной сделки
документа, удостоверяющего переход ипотечных прав в результате их купли-продажи” с переходом всех
передачи, – занятие обременительное и идет вразрез с нынешней прав по ипотечным кредитам от
тенденцией к электронному документообороту. Также не совсем логично оригинатора к SPV;
выглядит и ситуация, когда обращение взыскания на предмет ипотеки, ❚ обособление ипотечных кредитов
удостоверенной ипотечным свидетельством, осуществить проще, чем от оригинатора: любой
в случае ипотеки без свидетельства. Более предпочтительным выглядит ликвидационный орган или
введение эффективных процедур обращения взыскания и распространение управляющий имуществом в случае
их действия на все виды ипотек. несостоятельности оригинатора
должны быть лишены возможности
сохранить за ним какие ‑ либо права
относительно того, в каких случаях уведомление требуется только
на ипотечные кредиты или на
конкретный оригинатор имеет значение для того, чтобы придать акту уступки
получение компенсации по ним.
для должника по обязательству, так пока юридическую силу в отношении
Необходимо устранить риск
и не сложилось. залогодателя. Уступка имеет законную
переквалификации проданных
силу для ее участников и без
кредитов, например, в обеспеченные
уведомления, и все права переходят
b. Уведомление залогодателя залогом или условно проданные
к правоприобретателю. Однако
кредиты. В странах с переходной
Аналогичным образом любое уведомление залогодателя требуется
экономикой такие ситуации во
требование об уведомлении в целях прекращения производства
многом еще не прошли проверку
залогодателя (хотя оно и не столь платежей по кредиту первоначальному
временем;
обременительно для исполнения, так кредитору, предотвращения
как совершение сделки не обусловлено компенсации встречных требований ❚ включение сопутствующих прав
получением согласия) скорее всего или в целях обращения взыскания оригинатора (например, при
приведет к дополнительной и никому не на заложенную недвижимость. страховании кредита и имущества
нужной трате сил и денег. В большинстве На практике, при выпуске MBS или предмета дополнительного
стран с переходной экономикой, немедленное уведомление об этом, как обеспечения) в договор передачи
рассматриваемых в настоящей работе, правило, не требуется, особенно в тех автоматически или без лишних
формальностей, с тем чтобы SPV d. Занесение в ипотечный реестр прав на имущество, принадлежащее
приобрело тот же набор прав нового залогодержателя залогодателю, и моменте когда был
в отношении залогодателя, которым установлен приоритет данных прав.
Одним из основных факторов,
ранее обладал оригинатор. Например, Третьим лицам не обязательно знать,
усложняющих обращение MBS, является
необходимость оформления новых кто в настоящее время вправе
требование о регистрации нового
договоров страхования с указанием предъявлять такие требования.
залогодержателя в земельном или
в них SPV как нового получателя Достаточно того, чтобы любое лицо,
ипотечном реестре. При эмиссии
страхового возмещения согласно желающее воспользоваться своими
классических обеспеченных облигаций
действующим сейчас страховым правами на заложенное имущество,
их эмитентом является все тот же
правилам носит явно могло доказать наличие у него
залогодержатель, и необходимости
обременительный характер; таких прав.
внесения каких-либо записей
❚ передача отдельных текущих в ипотечный реестр не возникает Как показывают различные
обязательств оригинатора перед (но их регистрация может производиться и применяемые на практике пути
залогодателем может происходить в “реестре ипотечного обеспечения”, обхода требования о регистрации,
только при условии прямой который ведет эмитент). Но в случае необходимости регистрировать
договоренности об этом. Если, с MBS (а также при эмиссии ряда сведения о личности
например, он взял на себя структурированных обеспеченных правоприобретателей, которым
обязательства перед залогодателем облигаций) происходит передача залогодержатель переуступает свои
в порядке своего делового оборота, но ипотечных прав, и во многих странах права, нет. Если допускается выдача
за пределами договорных отношений смена залогодержателя или должна ипотечных свидетельств, которые
по ипотечному кредиту (например, регистрироваться, или регистрируется можно передавать без регистрации
если это предусмотрено законом на практике из‑за неясности с тем, (см. врезку 5 на стр. 63), или
о защите прав потребителей), эти будет ли незарегистрированная разрешается не регистрировать акты
обязательства по закону остаются за передача прав признана фидуциарной передачи прав либо их
ним и не должны передаваться SPV, действительной. Это может повлечь переуступки согласно нормам права
приобретающему его финансовые дополнительные расходы, причем справедливости, то почему нужно
активы11. настолько большие, что вынудят требовать регистрацию других видов
эмитента отказаться от эмиссии MBS12. передачи прав?
Четкое определение правил В некоторых случаях, чтобы не вводить
Регистрация нового залогодержателя
классической сделки имеет большое это требование, используются такие
может иметь свои плюсы (например,
значение, но не менее важно учитывать инструменты, как ипотечные
это упрощает процедуру обращения
и все более активно проявляющуюся свидетельства, но этот способ имеет
взыскания) и, как вариант, за ним
на рынке тенденцию к созданию свои недостатки (см. врезку 5).
можно сохранить право на регистрацию
“гибридных” или “синтетических”
Вопрос, требующий ответа, заключается на тот случай, если и когда он посчитает
структур и предоставлять участникам
в следующем: зачем вообще нужна это необходимым. Но если она вводится
сделок широкую свободу действий
регистрация нового залогодержателя? в обязательном порядке, то любые
по внесению в сделки требуемых
Этот вопрос тесно связан ее плюсы будут сведены на нет ее
изменений с их взаимного согласия.
с последствиями регистрации ипотеки, негативными последствиями для сделок
Если, например, оригинатор хочет
рассматриваемыми в разделе 3.5 с) с ипотечными ценными бумагами.
сохранить за собой какую-то долю
части III. При первой регистрации Страна, стремящаяся создать
кредитного риска, то нужно
ипотеки сведения о личности кредитора нормативную базу для эффективного
предоставить ему такую возможность,
указываются в информации, обращения ипотечных ценных бумаг,
одновременно сохраняя за участниками
представляемой для регистрации. Это должна отказаться от введения каких-
сделки право провести анализ
не трудно сделать, может пригодиться либо требований об обязательной
возможных последствий этого
и не вызывает особых проблем. Однако регистрации изменения залогодержателя.
(например, применительно к проводке
для внесения в реестр сведений
такой сделки в учетных документах или
личностного характера о любом лице,
в том, что касается риска признания
которому в дальнейшем передаются
продажи как недействительной).
ипотечные права, веских причин нет.
Третьи лица оповещаются о наличии
4.2 Залог ипотечных кредитов Наличие легких и эффективных путей Обязанностью залогодателя по
и сопутствующих прав предоставления обеспечения в форме ипотечному кредиту является
залога движимого имущества может производство платежей согласно
При совершении сделок
существенно упростить договорные полученным указаниям. Залогодатель
с обеспеченными облигациями права
меры, направленные на снижение исполняет эту обязанность, перечисляя
их держателей на пул ипотечных
рисков при совершении сделок платежи обслуживающему агенту.
кредитов часто оформляются в виде
с ипотечными ценными бумагами. Это Залогодатель не должен нести
залога. В сделках с MBS SPV часто
относится не только к залогу ипотечных ответственности в тех случаях, когда
передают держателям MBS ипотечные
кредитов, но также, например, оригинатор или обслуживающий агент
кредиты в залог.
и к залогу денежных средств, не выполняют своих обязательств перед
В отношении залога кредитов банковских счетов и дебиторской SPV. Для SPV (и держателей MBS) важно
возникают те же вопросы, что и задолженности. И здесь значительные обособить все платежи, поступающие
в отношении их передачи. Для преимущества получат те страны, оригинатору или другому
оформления залога этих кредитов не где для регулирования обеспеченных обслуживающему агенту, поскольку
нужно требовать получения согласия залогом сделок сформирована поступающие денежные средства
у залогодателя по ипотечному кредиту; современная правовая база, являются собственностью SPV, но
уведомление указанного залогодателя предусматривающая предоставление находятся на счетах обслуживающего
должно быть не условием наделенных исковой силой залоговых агента, действующего от его имени.
действительности такого залога, а только прав первой очереди, которые Если поступающие платежи будут
средством придания ему юридической продолжают действовать и после смешиваться с другими денежными
силы в отношении этого залогодателя; банкротства залогодателя (будь он средствами, находящимися на счетах
в ипотечном реестре не нужно эмитентом MBS или оригинатором)14. обслуживающего агента, то возникает
в обязательном порядке регистрировать риск того, что при его банкротстве на
права держателей обеспеченных них могут предъявить требования
4.3 Платежи и текущее
облигаций или MBS в качестве другие кредиторы (так называемый
обслуживание ипотечных
залогодержателей. Регистрацию залога риск смешивания средств).
кредитов
в “реестре залогов” можно сделать Обособление поступающих средств
обязательной, но только в качестве SPV приобретает ипотечные кредиты можно осуществить различными
простой формальности с одноразовой в качестве финансового актива, не способами, например, путем открытия
регистрацией сразу всех ипотечных имея намерения заниматься ипотечным специального счета для зачисления
кредитов13. Из‑за большой вероятности бизнесом и возможности получать платежей, создания доверительного
того, что в пуле ипотек, служащих платежи по приобретенным им фонда или использования фидуциарных
обеспечением обеспеченных ипотечным кредитам и обслуживать механизмов.
облигаций, будут происходить их. Для этих целей оно, как правило,
значительные изменения, при использует оригинатора или другое
4.4 Право SPV обращать
оформлении залога необходимо давать лицо. Привлечение оригинатора
взыскание на предмет
общее определение зачисляемым к выполнению этих административных
ипотеки при неисполнении
в него ипотечным кредитам, в том функций от имени SPV никоим образом
обязательств (дефолте) по
числе и будущим, чтобы избежать не должно затрагивать “обособленный
ипотечным кредитам
необходимости повторной регистрации статус” ипотечных кредитов или
залога при каждом изменении предоставлять ему какие-либо права Правовой особенностью ипотечного
в этом пуле. В области залогового помимо прав, необходимых для кредита, которая позволяет успешно
законодательства странам с переходной выполнения этих функций. SPV также использовать его в сделках по
экономикой удалось добиться должно иметь возможность по своему секьюритизации, является наличие
значительного прогресса, но еще усмотрению привлекать любое другое залога недвижимости (как средства
не во всех них оно наделено требуемой лицо, поручая ему получать платежи обеспечения). В случае неисполнения
гибкостью. и обслуживать ипотечные кредиты. обязательств по ипотечному кредиту
SPV, ставшее новым залогодержателем 4.5 Конфиденциальность Необходимо найти баланс,

вместо оригинатора, должно иметь информации позволяющий обеспечивать требуемую
право обращать взыскание на защиту прав получателей ипотечных
При совершении сделки с ипотечными
заложенное имущество. Обращение кредитов и при этом избегать излишних
ценными бумагами лица, не
взыскания необходимо осуществлять ограничений, которые могут затруднить
являющиеся участниками кредитных
в ускоренном и эффективном порядке процесс совершения сделок
договоров, должны иметь доступ
(см. разделы 4 и 5 части III). Формальную с ипотечными ценными бумагами.
к информации об ипотечных кредитах.
сторону обращения взыскания не Группа экспертов по вопросам
Правила защиты прав потребителей
следует усложнять, например, ипотечного кредитования вынесла
и охраны банковской тайны не должны
требованием о присоединении следующую рекомендацию15:
(при соблюдении надлежащих гарантий)
к оригинатору SPV как одной из сторон. становиться препятствием для “1. разрешить оригинаторам и третьим
Как правило, задачу возврата предоставления информации об лицам, в том числе кредиторам
просроченных ипотечных кредитов и – ипотечных кредитах: и обслуживающим агентам, имеющим
в случае необходимости, обращения законные и связанные с их
взыскания –поручают обслуживающему ❚ в SPV в связи с передачей ему пула
профессиональной деятельностью
агенту (или иному лицу, привлеченному ипотек;
основания для ознакомления с этими
со стороны SPV), который должен иметь ❚ инвесторам в связи с эмиссией сведениями, передавать друг другу
возможность использовать право обеспеченных облигаций или MBS; сведения о личности участников.
обращения взыскания от имени SPV. Получатель этих сведений, однако,
Аналогичным образом SPV или его агент ❚ третьим лицам, привлеченным
обязан обеспечивать их
должны иметь возможность реализовать к обслуживанию кредитов;
конфиденциальность.
права по взысканию средств из сумм ❚ лицам, имеющим право на взыскание
страхового возмещения, а также иные 2. разрешить раскрытие сведений
задолженности по кредиту.
обеспечительные права, связанные личного характера, за исключением
с просрочкой платежей по ипотечному фамилии (наименования) и адреса
кредиту. заемщика, в интересах инвесторов
для принятия ими решений об
осуществлении инвестиционных
операций”.
Концевые сноски
1 Обеспеченные облигации являются 6 См. Chiquier et al, стр. 33.

долговыми ценными бумагами, 7 О нормативах и передовом опыте см.
выпускаемыми кредитными Перечень минимальных нормативов
организациями и обеспечиваемыми ипотечного кредитования ЕБРР
определенными категориями активов — и Руководство по ипотеке, июль
обычно ипотечными кредитами, но 2007 года.
иногда и долговыми обязательствами
государственного сектора или морскими 8 Европейский форум по секьюритизации
кредитами. В данной работе (2002 год), Лондон.
рассматриваются только облигации, 9 Предполагается, что залогодатель
обеспеченные ипотечными кредитами и должник по ипотечному кредиту
(которые иногда называются ипотечными являются одним и тем же лицом, но это
закладными). не всегда так.
2 В журнале “The Economist” это было 10 В феврале 2007 года крупнейший в
описано следующим образом: “The art of Украине Приват-банк выпустил
securitisation, as it is called, adds liquidity ипотечные облигации на сумму
to the market and allows risk to be 180 млн. долл. США.
parcelled out to those most eager to bear
it. Over the past few years, it has also freed 11 См. издание Европейского форума по
up cash for more lending and earned banks секьюритизации (2002 год), цель 1.2:
pots of money”. (17 февраля 2007 года, “To have laws and regulations that do not
стр. 80) transfer or impose liability which is properly
borne by the originator onto an assignee or
3 Как это было при эмиссии в 2003 году financier of assets.”
структурированных обеспеченных
облигаций британской компанией 12 Согласно полученной информации так
“HBOS”, а также при эмиссии обстоят дела, например, и в Польше.
обеспеченных облигаций банком 13 См. издание ЕБРР “Руководящие
“Washington Mutual Bank” в сентябре принципы разработки ипотечного
2006 года в США. реестра” на веб-сайте: www.ebrd.com/
4 См. Study on the Efficiency of the country/sector/law/st/core/pubsec.pdf.
Mortgage Collateral in the European Union 14 Подробнее о режиме обеспеченных
Европейской ипотечной федерации залогом сделок в странах с переходной
(2007 год): “Mortgage lenders should be экономикой см. Региональный обзор на
free to choose the most appropriate веб-сайте: www.ebrd.com/st.
funding strategy for their business and
have equal access to mortgage funding 15 Группа экспертов по вопросам
markets and investors irrespective of their ипотечного кредитования была создана
location. Any regulation should not favour Европейской комиссией в качестве
one form of funding above another, since специальной рабочей группы экспертов
each funding instrument has its own в 2006 году. Подробнее см. на веб-сайте:
advantages and disadvantages based on http://ec.europa.eu/internal_market/
its particular product characteristics.” finservices-retail/home-loans/integration_
en.htm#mfeg.
5 См. библиографию в приложении 5 и,
в частности, L. Chiquier, O. Hassler and M.
Lea (2004) “Mortgage Securities in
Emerging Markets”, департамент
Всемирного банка по деятельности
и политике в финансовом секторе,
рабочий документ 3370 по
исследованиям в области политики.
Часть VI. Выводы

Ипотечные рынки могут казаться Неотъемлемая часть Исходные условия проведения
чрезмерно усложненными, но основы законодательства о сделках реформы ипотеки
режима правового регулирования с обеспечением
Успех любой реформы ипотеки во
ипотеки i) во всех своих вариантах Режим регулирования ипотеки должен многом обусловлен осмыслением
довольно схожи и ii) достаточно просты. формироваться по аналогии с режимом всеми участниками этого процесса
Создание надлежащего (или сделок, обеспеченных любым другим экономической функции ипотеки,
эффективного, если пользоваться имуществом. С учетом специфической форм работы рынков ипотечного
понятием, лежащим в основе всей природы недвижимости для нее кредитования и их стремлением снять
этой работы) правового режима вполне требуется отдельно разработать особые с этих рынков покров тайны, устранить
по плечу странам с переходной правила, но при этом устанавливать излишние формальности и сложности.
экономикой. Их приверженность делу различные правила для регулирования Без осмысления этих моментов закон
реформ уже приносит свои плоды: как общих вопросов (таких, как и организации, применяющие его, вряд
показал региональный обзор проблем определение обеспеченного залогом ли смогут реализовать в полной мере
ипотеки, в ряде стран уже проделана обязательства или способ обращения потенциал экономического эффекта
большая работа по формированию взыскания), в зависимости от того, реформы.
эффективных систем, которые является ли обремененное имущество
в предстоящие годы, вероятно, движимым или недвижимым, нет
Специальные вопросы
будут мало в чем уступать системам, смысла. Бессмысленность такого
и рекомендации
действующим на рынках Запада. подхода становится еще более
очевидной в контексте ипотечных
Ниже в обобщенном виде приводятся Обеспеченное обязательство или
ценных бумаг, обеспечение которых требование
некоторые из наиболее важных осуществляется путем залога как
заключений и выводов, причем недвижимого, так движимого Устанавливая ограничения в отношении
с разбивкой на проблемы, в целом имущества. обеспечиваемых ипотекой обязательств,
общие для всей отрасли ипотечного особенно требуя точного определения
права, и на вопросы узкоспециального обязательства в момент установления
характера. Договорной характер ипотеки
ипотеки, закон может оказать
На современных рынках возникают негативное влияние на развитие таких
Общие выводы и рекомендации все новые и новые варианты инструментов ипотечного кредитования,
структурирования ипотечного как кредиты с меняющимися суммами
Основные требования финансирования. Несмотря на простой, или кредитные линии, обеспеченные
в принципе, и типовой характер ипотекой, и т.п. Такого рода
Предоставление обеспечения в форме ограничения порождаются главным
отношений ипотеки, стороны должны
залога недвижимости (ипотеки) – образом правовой доктриной
иметь возможность учесть в договоре
это относительно простая и обычная и сложившейся традицией. Глубокое
все специфические особенности
сделка, которую часто заключают осмысление экономической функции
их сделки.
заинтересованные в ней стороны для обеспечения, как правило, позволяет
содействия развитию хозяйственной преодолеть чувство неприятия столь
деятельности, в основном, в частном Совместимость с ипотечными
нужной (и зачастую сопряженной
секторе. Режим правового ценными бумагами
с немалыми трудностями) реформы
регулирования ипотеки должен иметь Ипотечные рынки зависят от притока законодательства.
целью максимизацию экономического на них финансовых средств, и именно
эффекта от нее. Для оценки выполнения в этом плане возрастает значение
этих задач можно воспользоваться Сооружения
ипотечных ценных бумаг. Без
критериями эффективности рационально выстроенного Залог земельного участка должен
законодательства – простота, скорость, и совместимого с ними режима распространяться и на находящиеся
малозатратность, фактор определенности регулирования ипотеки этот класс на нем сооружения, в том числе
и учет местной специфики (см. раздел 2 ценных бумаг просто не может построенные после заключения
части II и диаграмму 3 на стр. 12). существовать. У стран с переходной договора ипотеки. Если для целей
Главные требования к закону об экономикой, реформирующих свои отношений собственности
ипотеке отражены в основных ипотечные законы, есть уникальный и регистрации ипотеки такие
принципах (см. врезку 1 на стр. 15 шанс обеспечить функционирование сооружения будут рассматриваться
и приложение 1). именно такого режима. отдельно от земельного участка, на
котором они построены, это усложнит
процесс установления надлежащих
Часть VI. Выводы 69
обеспечительных прав в отношении Эффективность процедуры Регистрация залогодержателя

этой недвижимости, особенно в случае обращения взыскания
Фактором, постоянно осложняющим
строительства на этой земле новых
Залогодатель и залогодержатель должны уступку ипотечных кредитов, является
сооружений.
быть в равной мере заинтересованы обязательная регистрация нового
в реализации заложенного имущества залогодержателя в ипотечном реестре.
Прозрачность информации по максимально высокой цене. Принципиальной нужды в регистрации
Исходные условия и сама процедура такого изменения в реестре нет. Все
В целях установления ипотеки и защиты
обращения взыскания – с момента потенциальные плюсы регистрации
в дальнейшем прав залогодержателя
начала этой процедуры и до момента просто сводятся на нет негативными
необходимо обеспечить доступ
распределения полученной выручки – для сделок с ипотечными ценными
к информации о правах собственности
должны быть юридически эффективны. бумагами последствиями, вызываемыми
и существующих ипотеках. Наиболее
В противном случае задержки регистрацией таких сведений.
эффективным средством получения
и сложности могут привести к росту
немедленного и открытого доступа Несмотря на некоторое беспокойство,
затрат и, как следствие, к уменьшению
к такой информации является Интернет, охватившее в последнее время рынки
суммы чистой выручки от реализации,
которым уже пользуются для этого в ряде ипотечного кредитования, ясно одно:
а недейственность этой процедуры
стран. Это нужно всячески поощрять. страны с переходной экономикой
может дать залогодателю возможность
обладают огромным потенциалом роста
чинить препятствия в ее осуществлении.
Уведомительная регистрация в этой сфере. Экономических плюсов
такого роста появится еще больше,
Регистрация ипотеки требуется для Роль суда при обращении взыскания если режим правового регулирования
обеспечения публичности сведений ипотеки станет эффективным
Обращение взыскания представляет
о наличии ипотечных прав (или в законодательном плане.
собой исполнение договорных
заявлений об их наличии) с точным
обязательств и должно быть
указанием момента, с которого они
прерогативой, прежде всего, самих
имеют приоритет. Наделять
сторон договора. Основная функция
регистрацию функцией подтверждения
суда состоит в разрешении споров
действительности ипотеки (по аналогии
и защите прав этих сторон в случаях,
с передачей прав на землю) не нужно
когда в суд поступают такие заявления.
и не целесообразно. Функционирование
Он должны быть готов и иметь все
уведомительной системы дает реальную
необходимое, чтобы незамедлительно
возможность производить регистрацию
реагировать на них и выносить
ипотек немедленно и с минимумом
требуемые постановления о защите прав.
затрат.
Уступка ипотеки
Широкий выбор процедур обращения
взыскания Сделки с ипотечными ценными
бумагами сопряжены с обязательной
Главная цель обращения взыскания
уступкой или залогом ипотечных
на предмет ипотеки заключается
кредитов, что должно осуществляться
в его незамедлительной реализации по
эффективно и без обременительных
рыночной цене. Как свидетельствуют
формальностей, связанных с вопросами
последние данные, во многих странах
документации, уведомления,
с переходной экономикой этот вопрос
согласования или регистрации.
решается относительно успешно,
При осуществлении уступки или залога
что, однако, может объясняться
такой режим желательно установить
в той же мере как и эффективностью
в отношении всех ипотечных кредитов,
действующих у них систем, так
а не только отдельных из них,
и благоприятной рыночной
выстроенных по особой схеме
конъюнктурой. Наличие
(например, по схеме закладных).
у залогодержателя выбора способов
В этой области страны с переходной
и контроля за ходом реализации
экономикой могли бы создать более
предмета ипотеки (с обязанностью
эффективные механизмы по сравнению
делать это добросовестно) позволяет
с уже действующими во многих
повысить и обеспечить результативность
западных странах.
процесса обращения взыскания.
Приложение 1. Основные принципы ЕБРР

применительно к закону об ипотеке
Авторы этих принципов исходили из того, что закон Принцип № 3
об ипотеке выполняет экономическую функцию. В случае неисполнения обеспеченного залогом
Он предназначен служить не элементом основополагающей обязательства залогодержатель должен иметь
правовой инфраструктуры страны, а просто создать режим возможность реализовать заложенную недвижимость
правового регулирования рынка ипотечного кредитования.
и использовать полученную выручку на удовлетворение его
требования в преимущественном порядке по отношению
Данные принципы не преследуют цель навязать той или
иной стране какое-либо конкретное решение, поскольку к другим кредиторам.
путей к достижению конкретного результата может быть
Данный принцип также лежит в основе экономической
много; их цель – реально показать, к какому результату
цели ипотеки. Природу вещного права, возникающего
нужно стремиться. Как и в отношении любого набора
при предоставлении залога, необходимо четко определить
общих принципов такого характера, их нужно трактовать
в рамках соответствующей правовой реформы, но
в контексте закона и практики любой конкретной страны,
в интересах эффективности этого права требование
а не считать истиной в последней инстанции, поскольку
кредитора должно быть увязано с возможностью его
из них неизбежно придется делать исключения.
удовлетворения из стоимости имущества, переданного
в залоговое обеспечение.
Принцип № 1
Залогодержатель должен иметь преимущественное право
Ипотека должна вести к уменьшению риска и увеличению очередности на получение выручки от реализации
объемов кредитования на более благоприятных условиях. заложенной недвижимости (с учетом прав требования
любых предшествующих ему кредиторов с более высокой
Первый принцип является главнейшим: если режим
степенью очередности).
правового регулирования ипотеки не ведет к уменьшению
риска и увеличению объемов кредитования на более
благоприятных условиях, тогда вообще не имеет смысла
принимать закон об ипотеке. Это основная посылка ЕБРР,
Порядок обращения взыскания на заложенную
проходящая красной нитью через все его материалы
недвижимость должен предусматривать незамедлительную
о реформе этого режима. Все составляющие указанного
режима необходимо анализировать именно в сопоставлении реализацию этой недвижимости по ее рыночной стоимости.
с вышеизложенным основополагающим принципом.
Материальная ценность ипотеки, которая таким образом
позволяет как заемщику, так и кредитору извлечь из нее
выгоду для себя, заключается в гарантированной – в случае
необходимости – возможности обратить ипотеку на цели
Закон должен заложить основания для введения
удовлетворения требований кредитора. Чем больше
ускоренного, малозатратного и упрощенного порядка у кредитора сомнений в возможности обращения
установления обеспечительных прав на имущество, не взыскания на заложенное имущество или в условиях,
лишая при этом залогодателя возможности пользоваться в которых ему придется делать это, тем менее
своим имуществом. привлекательным ему будет казаться предлагаемое ему
в залог имущество во время принятия им решения о выдаче
Второй принцип конкретно касается проблемы кредита и определении условий его выдачи.
установления ипотеки. Он носит более прозаический
характер, чем первый принцип, но присутствует во многих При обращении кредитором взыскания на заложенное
аспектах закона об ипотеке. Принципиально важное имущество он должен иметь возможность реализовать его
значение имеют три фактора – простота, скорость в ускоренном порядке. Задержки в реализации имущества
и малозатратность, которые напрямую увязаны могут стать фактором неопределенности и привести
с концепцией правовой эффективности: официально к издержкам. Имущество должно быть реализовано
действующие требования должны быть простыми, а расходы за ту же цену, что и любое иное имущество, продаваемое
на их соблюдение – низкими. Независимо от того, кто несет на рынке. Любые излишки средств, превышающие сумму
расходы на установление ипотеки, все такие расходы удовлетворяемого требования, обеспеченного залогом,
уменьшают ее экономический эффект. Любые задержки возвращаются залогодателю, и реализация его имущества
или сложности материализуются в издержки. ниже рыночной стоимости не допустима, ибо это ущемляет
его интересы.
Приложение 1. Основные принципы ЕБРР применительно к закону об ипотеке 71
Принцип № 5 Принцип № 7
Ипотека должна сохранять свою законную и исковую силу Необходимо предусмотреть возможность установления
после наступления банкротства или несостоятельности ипотеки а) на все виды недвижимого имущества, b) в целях
залогодателя. обеспечения всех видов обязательств и с) между всеми
категориями лиц.
В случае банкротства или несостоятельности должника
интересы кредитора должны быть защищены в первую Данный принцип распространяется на огромное множество
очередь. Любое уменьшение прав или утрата преимущества вопросов, которые могут возникнуть в результате
в правах требования в случае наступления банкротства сложившейся правовой традиции, правоприменительной
или несостоятельности должника выльется в уменьшение практики и потребностей коммерческой конъюнктуры.
стоимости предмета ипотеки. Наступление несостоятельности Ипотека должна иметь возможность распространяться
не должно сказываться на юридической силе ипотеки на все виды недвижимого имущества. Нет смысла
(за исключением случаев совершения мошеннических распространять ипотеку на одни объекты недвижимости
или преференциальных сделок или сделок, совершенных и не распространять ее на другие. Аналогичным образом,
в так называемый подозрительный период, а применяться ипотека должна давать возможность обеспечивать
должны те же правила, что и при совершении других сделок исполнение всех видов настоящих и будущих обязательств,
до наступления несостоятельности). Любые правила, определенных и определимых, и выражаемых в денежных
разрешающие введение моратория или реструктуризацию суммах. Любое физическое или юридическое лицо
(ликвидацию) активов должника, должны быть нацелены (как в государственном, так и в частном секторе),
на нахождение объективного баланса интересов которое согласно закону вправе осуществлять передачу
залогодержателя и интересов других сторон. собственности, должно иметь возможность передавать
ее в залог любому другому лицу.
Процедуры установления, сохранения в силе ипотеки Принцип № 8
и обращения взыскания на ее предмет должны быть Необходимо иметь эффективные средства обеспечения
малозатратными. публичности сведений о наличии ипотечных прав.
Залогодержатель, как правило, стремится переложить Необходимо обеспечить публичность сведений о наличии
все связанные с ипотекой расходы на должника. Крупные ипотечных прав, чтобы поставить об этом в известность
расходы на установление ипотеки (заключение договора всех заинтересованных лиц. При получении недвижимости
ипотеки, регистрация и т.д.) увеличивают стоимость в залог кредитор захочет выяснить, имеются ли на нее
привлечения заемных средств и, таким образом, подрывают какие-либо ранее установленные ипотечные права,
эффективность работы рынка ипотечного кредитования. подлежащие удовлетворению в преимущественном порядке.
Расходы, понесенные при обращении взыскания на И при установлении своих ипотечных прав он захочет
заложенное имущество, уменьшают сумму выручки от убедиться в том, что любое лицо, которое заявит о своих
реализации заложенного имущества и влияют на оценку притязаниях на это имущество впоследствии, знает
залогодержателем его стоимости. Снижению расходов о существовании его прав. Отсутствие надежно
способствует наличие упрощенного и ускоренного порядка действующей системы обеспечения публичности таких
установления ипотеки и обращения взыскания на ее предмет. сведений лишает кредитора уверенности в своих правах
на заложенное имущество.
В законе необходимо прописать правило, регулирующее
конкурирующие права залогодержателей и других лиц,
предъявляющих свои права на заложенное имущество.
Для залогодержателя главнейшее значение имеет

надежность его прав на заложенное имущество. Ему нужно
знать, какие права других лиц могут превалировать над его
залоговыми правами, например: другие ипотечные права,
залоговые права в обеспечение уплаты налогов, права
пользования помещениями или права супругов, с тем чтобы
он мог дать оценку, в том числе и стоимостную, своим
залоговым правам. Политическое или социальное
обоснование любого имеющегося у третьего лица права,
которое обесценивает или ущемляет возможности
залогодержателя получить удовлетворение его требования
из стоимости заложенного имущества, должно быть
соотнесено с утратой возможностей для кредитования
из‑за наличия таких прав.
По мере целесообразности участники договора ипотеки
должны иметь возможность учитывать в нем потребности
совершаемой ими конкретной сделки.
Закон должен предусматривать создание благоприятных

условий для работы рынка ипотеки и обеспечение должника,
других кредиторов или третьих лиц требуемыми мерами
защиты от несправедливого ущемления их прав из‑за
наличия залоговых прав на данное имущество. Участникам
договорных отношений должна быть предоставлена широкая
свобода действий. Для установления законом или
применяющими его организациями правил или барьеров,
ограничивающих участникам договора выбор схем для
заключаемой ими сделки, должны иметься веские основания.
73
Приложение 2. Региональный обзор проблем

Результаты обзора целесообразнее всего рассматривать в сопоставлении с Основными принципами ЕБРР применительно
к закону об ипотеке (см. приложение 1), в которых прописаны основополагающие требования к современному закону об
ипотеке вместе с пояснительными примечаниями (см. приложение 3), где излагается методика проведения обзора.
Киргизская
Болгария Венгрия Грузия Казахстан Латвия
1 Установление ипотеки Республика
1.1 Можно ли установить наличие прав собственности с достаточной † † †

степенью надежности? ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔
1.2 Четко ли прописан порядок установления ипотеки? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † †
1.3 Устанавливается ли ипотека в упрощенном порядке? ✖✖ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔
† †
1.4 Устанавливается ли ипотека в ускоренном порядке? ✔✔ ✖✖ ✔✔ ✖✖ ✔✔ ✖✖
†
1.5 Является ли порядок установления ипотеки малозатратным? ✔✔ ✖✖ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
2 Коммерческая эффективность
2.1 Может ли залогодателем выступать любое лицо? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
2.2 Может ли залогодержателем выступать любое лицо? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
2.3 Может ли ипотека служить обеспечением любых видов обязательств? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † † †
2.4 Может ли обеспеченное ипотекой обязательство иметь любую форму? ✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔ ✖✖
†
2.5 Распространяется ли ипотека на все виды недвижимого имущества? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔
2.6 Входят ли в состав заложенного имущества сооружения, † † †
построенные впоследствии, и достройки? ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✖✖ ✔✔✔
†
2.7 Разрешаются ли последующие ипотеки одного и того же имущества? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
3 Действие ипотечных прав в отношении третьих лиц
3.1 Защищен ли залогодержатель от последующих требований, которые
могут затронуть право собственности залогодателя на заложенное ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
имущество?
3.2 Дает ли ипотека преимущественное право обращения взыскания †
на заложенное имущество? ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
3.3 Имеет ли залогодержатель преимущественное право обращения † †
взыскания в случае несостоятельности должника? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † †
3.4 Может ли третье лицо установить факт ипотеки имущества? ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔
4 Обращение взыскания на предмет ипотеки
4.1 Четко ли прописан порядок обращения взыскания на предмет †
ипотеки? ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔
4.2 Осуществляется ли обращение взыскания на предмет ипотеки †
в ускоренном порядке? ✔✔ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔
4.3 Является ли порядок обращения взыскания на предмет ипотеки
малозатратным? ✖✖ ✖✖ ✖✖✖ ✔✔✔ ✖✖ ✖✖
†
4.4 Реализуется ли заложенное имущество по его рыночной стоимости? ✖✖ ✖✖ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔
4.5 Осуществляется ли обращение взыскания на предмет ипотеки в † † † †
упрощенном порядке? ✔✔✔ ✔✔ ✖✖ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔
4.6 Вправе ли залогодержатель определять способ продажи † †
заложенного имущества? ✖✖✖ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔ ✔✔ ✖✖✖
4.7 Вправе ли залогодержатель контролировать процесс реализации † † †
заложенного имущества? ✖✖ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔ ✔✔ ✖✖✖
4.8 Защищен ли залогодержатель от препятствий, чинимых † † † † †
залогодателем? ✔✔ ✔✔ ✖✖✖ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔
4.9 Требуется ли публикация извещения о начале процедуры †
обращении взыскания на предмет ипотеки? ✖✖✖ ✖✖ ✖✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖✖
4.10 Защищены ли права покупателя в результате обращения † † †
взыскания на предмет ипотеки? ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✖✖ ✔✔✔
Приложение 2. Региональный обзор проблем ипотеки – сводная таблица 75
ипотеки – сводная таблица

✔✔✔ Да ✔✔ Да, но с определенными оговорками
✖✖ Ответ отрицательный, но в законе или на практике действуют определенные смягчающие факторы
✖✖✖ Решительное “нет” ? Неясно † Имеется сопроводительное примечание. См. стр. 76-79.
Словацкая Чешская
Литва Польша Россия Румыния Сербия Словения Украина Хорватия Эстония
Республика Республика
† † † † † †
✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † † † † † †
✔✔ ✖✖ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † † † † †
✔✔ ✖✖✖ ✖✖✖ ✔✔ ✖✖ ✖✖ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✖✖ ✖✖
† †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
✔✔✔ † ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † † † † † †
✖✖ ✖✖ ✖✖ ✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✖✖ ✔✔✔
†
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✔✔✔
✔✔✔ ✔✔✔ † ✔✔ †
✔✔ †
✔✔✔ † ✔✔✔ ✔✔✔ † ✔✔ †
✔✔✔ † ✔✔✔ † ✔✔✔ †
†
✔✔ ✔✔✔ † ✔✔✔ ✔✔ †
✔✔ †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† † † †
✔✔✔ ✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
† †
✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ † ✔✔✔
† †
✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔
† †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
✔✔✔ ✖✖✖ ✖✖ ✔✔ ? †
✔✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✖✖ ✔✔✔
✔✔ ✖✖✖ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✖✖
✔✔✔ ✖✖ ✖✖ ✖✖ ? †
✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ † ✖✖ ✔✔ ✔✔
† † † † †
✔✔✔ ✖✖ ✖✖ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔
†
✖✖✖ ✖✖✖ ✖✖✖ ✖✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔ ✖✖✖
† †
✖✖✖ ✖✖✖ ✖✖✖ ✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔✔ ✖✖✖ ✔✔ ✖✖✖
† † † † † † †
✔✔✔ ✖✖✖ ✖✖ ✔✔ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✔✔ ✔✔ ✔✔✔
† † † †
✔✔✔ ✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✖✖✖ ✔✔✔ ✖✖ ✖✖✖
† †
✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✔✔✔ ✖✖ ✔✔✔ ✔✔ ✔✔✔
Примечания к сводной таблице на предыдущей странице
Болгария Грузия
1.1 В настоящее время происходит переход от системы 2.4 Возможность обеспечить обязательство, определенное в общих
регистрации ипотеки по личностному критерию к системе чертах и с меняющейся суммой, имеется, но на практике
записи по предметному критерию, а также с бумажных механизм такого обеспечения недостаточно отработан.
носителей на электронные. Кроме того, имеются 3.3 Приоритет залоговых прав распространяется только
незарегистрированные и пока еще не урегулированные на 75% обеспеченного залогом обязательства.
требования по реституции.
4.5 Судебная практика может быть чревата фактором
1.3 Существуют проблемы с установлением наличия прав неопределенности.
собственности и поиском сведений, система регистрации
изобилует обременительными формальностями и трудностями 4.8 Залогодателю и его иждивенцам закон разрешает оставаться
с получением требуемых свидетельств от налоговых органов. в заложенных помещениях в качестве жильцов. Кроме
По истечении десяти лет требуется перерегистрация того, залогодатель может обратиться с ходатайством
ипотечных прав. о приостановлении публичного аукциона на срок до
шести месяцев.
2.4 Требуется точно определять обеспеченное залогом
обязательство, и неясно положение с обеспечением Казахстан
кредитных линий и обязательств с меняющимися суммами.
1.1 Реестр недвижимого имущества (находится в ведении
2.6 Присутствует элемент неопределенности, и на практике министерства юстиции) и земельный кадастр (находится
построенные в будущем сооружения зачастую прямо в ведении Земельного комитета) имеют массу расхождений
указываются в договоре ипотеки. относительно прав собственности.
3.4 Может возникать элемент неопределенности, вызванный 1.3 Процесс регистрации может приобретать усложненные
записью сведений по личностному критерию. формы, и различные органы регистрации, согласно
4.7 Для продажи имущества залогодержатель может назначить сообщениям, используют разные методики.
частного исполнителя. 1.4 На регистрацию ипотеки уходит порядка трех недель. Вместе
4.8 В случае с жилой недвижимостью залогодатель может с тем банки выдают средства ипотечного кредита после факта
обратиться в суд с ходатайством о приостановлении подачи заявки на регистрацию ипотеки.
производства или о реструктуризации графика платежей. 2.4 Требование точного определения обеспеченного залогом
обязательства не дает возможности определять его в общих
Венгрия чертах.
1.3 Процесс регистрации может быть усложнен из-за выполнения 2.6 Законом не предусматривается автоматическое включение
формальностей органов, регистрирующих земельные участки, в состав ипотеки зданий, которые будут построены на
и наличия противоречий в практике регистрации. заложенном земельном участке впоследствии.
1.4 На регистрацию может уходить гораздо больше 2.7 Запрет на последующие залоги может регистрироваться
предусмотренного законом максимального срока в 30 дней, в реестре недвижимости.
но в стране действует система учета заявлений о регистрации
ипотеки, находящихся в процессе рассмотрения. 3.3 Некоторые требования (в связи с причинением вреда
здоровью, выплатой заработной платы и алиментов)
1.5 При обязательствах с небольшими суммами расходы удовлетворяются в преимущественном порядке.
относительно велики. Предполагается использование
услуг нотариуса. 3.4 Согласно сообщениям, некоторые из органов регистрации
требуют представить разрешение залогодателя на получение
3.2 В преимущественном порядке могут удовлетворяться информации из реестра.
требования, связанные с уплатой алиментов детям
и супругам, выплатой заработной платы работникам и других 4.5 В настоящее время в законе не прописан порядок проведения
пособий, предусмотренных трудовым законодательством. торгов при обращении взыскания во внесудебном порядке.
Это порождает неопределенность и опасения, что результаты
4.5 При решении этого вопроса во внесудебном порядке имеется торгов могут быть объявлены недействительными.
элемент неопределенности.
4.6 Имеется право выбора между обращением взыскания
4.8 Залогодатель может своими действиями затянуть ход в судебном и во внесудебном порядке (если это предусмотрено
процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. договором ипотеки). В обоих случаях продажа имущества
4.9 Требование о регистрации начала процедуры обращения производится на публичных аукционах.
взыскания на заложенное имущество в судебном порядке 4.7 Залогодержатель может назначить исполнителя для
есть, но наказание за невыполнение его, по-видимому, не проведения аукциона при обращении взыскания
предусмотрено. О взыскании долга путем продажи имущества на заложенное имущество во внесудебном порядке.
в частном порядке извещения не публикуются.
4.8 В случае, если имущество не используется для ведения
4.10 При обращении взыскания во внесудебном порядке предпринимательской деятельности или если оно
покупатель заложенного имущества не будет защищен представляет собой сельскохозяйственные угодья, то тогда
от требований третьих лиц, если продажа имущества залогодатель может обратиться в суд с ходатайством об
производится лицами, не являющимися профессиональными отсрочке обращения взыскания на один год.
аукционистами или агентами по продаже недвижимости.
4.10 Залогодатель может обжаловать результаты аукциона
в трехмесячный срок после его проведения.
Киргизская Республика 1.4 Банки, как правило, выдают кредитные средства

до завершения процесса регистрации на основании
1.1 Права собственности не всегда точно регистрируются и могут
подтвержденного факта подачи заявки на регистрацию
оспариваться.
и/или представления дополнительного обеспечения.
1.3 Регистрация сопряжена с представлением многочисленных
2.4 Обязательство, определенное в общих чертах, или пул
документов.
обязательств с меняющимися суммами залоговому
2.4 Имеются определенные сомнения в том, может ли ипотека обеспечению не подлежит. Будущее обязательство можно
служить обеспечением обязательства, определенного в общих обеспечить залогом, только если оно точно определено.
чертах. Действует сложная система дифференциации ипотек
2.5 В отношении залога сельскохозяйственных угодий действуют с “максимальной” и “фиксированной” обеспеченными суммами.
ограничения. 2.7 Положение, запрещающие последующие залоги, является
2.6 Участники сделки могут договориться об этом, но не ясно, ничтожным.
как эта норма будет действовать на практике. 3.1 Требования по реституции по-прежнему могут вызвать
3.4 В открытом доступе находится лишь ограниченный объем определенный, хотя и незначительный риск.
информации. 3.2 Некоторые требования (в связи с уплатой алиментов,
4.1 По этому вопросу мало практического опыта. выплатой заработной платы работникам за последние три
4.2 Реализация заложенного имущества должна осуществляться месяца и пенсиями по инвалидности) удовлетворяются
в ускоренном порядке, но практического опыта по этому в преимущественном порядке до требований обеспеченных
вопросу мало. ипотекой кредиторов.
4.4 Практического опыта по этому вопросу мало. 3.4 Извлечения из реестров вправе получать лишь
заинтересованные в заложенном имуществе лица.
4.5 Нормы в законе прописаны подробно, но практического
опыта их применения мало. 4.5 Действующий порядок забюрократизирован, а система
исполнителей, согласно сообщениям, работает неэффективно.
4.6 Закон дает кредитору право выбора, но не ясно, всегда
можно ли им воспользоваться на практике. 4.9 Исполнитель обязан зарегистрировать начало процедуры
обращения взыскания на заложенное имущество в земельном
4.7 Закон дает кредитору право контроля, но не ясно, всегда реестре, но на практике процесс регистрации может затянуться.
ли им можно воспользоваться на практике.
4.8 Залогодатель может оспорить результаты продажи имущества Россия
в частном порядке. Согласно сообщениям, выселение жильцов 1.1 Приобретенные с 1998 года права собственности
из занимаемых ими помещений сопряжено с трудностями. регистрируются, но проверка прав собственности,
4.10 Право собственности покупателя имущества можно оспорить приобретенных до 1998 года, сопряжена с фактором
по конкретным основаниям. неопределенности.
1.3 Для регистрации недвижимости требуется представить ряд
Латвия документов, что в совокупности с непоследовательностью
2.4 Несмотря на то, что обеспеченная залогом денежная практики работы органов регистрации усложняет процесс
сумма может быть номинирована в иностранной валюте, регистрации, придавая ему забюрократизированный
обеспеченной суммой считается сумма в латвийских латах, характер.
указанная в земельном реестре. 2.4 Как правило, обеспеченное залогом обязательство должно
быть точно определено, что затрудняет процесс обеспечения
Литва будущих обязательств, обязательств с меняющимися суммами
1.3 Содержание договора ипотеки строго определено, и при или определенных в общих чертах.
регистрации его требуется представить различные документы 2.7 Запрет на последующие залоги можно зарегистрировать
и сведения о стоимости заложенной недвижимости. в земельном реестре.
2.3 Ипотека не может служить обеспечением для 3.2 Невнятные формулировки Закона “Об исполнительном
потребительского кредита. производстве” порождают сомнения в том, не будет ли
2.4 Если ипотека не служит обеспечением для точно обеспеченное залогом требование удовлетворяться после
определенного обязательства, то тогда требуется указать других требований, например, об уплате налогов.
максимальную сумму и целевое назначение денежных 3.3 Требования в связи с причинением вреда здоровью и
средств, а срок действия ипотеки ограничен пятью годами. требования работников удовлетворяются в преимущественном
3.1 В стране по-прежнему имеются еще неурегулированные порядке, если они возникли до момента установления
требования по реституции, но они не зарегистрированы ипотеки. Не ясно, не будет ли обеспеченное залогом
в отношении земельных участков, на которые они требование удовлетворяться после других требований,
предъявляются. например, об уплате налогов.
4.1 Порядок прописан четко, но, согласно сообщениям, суды
Польша вправе самостоятельно определять, является ли обращение
1.1 В стране по-прежнему имеется значительный объем взыскания “соразмерной” мерой или нет.
земельных участков, проверка прав собственности на 4.5 Порядок получения решения суда об обращении взыскания
которые может быть затруднена. на предмет ипотеки усложнен, а результаты его реализации
1.3 Порядок регистрации забюрократизирован (хотя в судебном порядке неоднозначны.
применительно к банковской ипотеке его упростили), 4.8 Залогодатели зачастую добиваются отсрочки обращения
а практика изобилует противоречиями. Зачастую требуется взыскания на период времени до одного года.
устанавливать сразу несколько ипотек из-за технических
4.9 Начало процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки
различий между разными обязательствами.
регистрируется после получения приказа суда.
Румыния 4.1 По этому вопросу практического опыта мало.

1.1 Многие объекты недвижимости не зарегистрированы. 4.2 Новые положения об обращении взыскания на заложенное
Даже в тех случаях, когда недвижимость зарегистрирована, имущество во внесудебном порядке пока еще не прошли
необходимо провести проверку предыдущих документов проверку временем.
о передаче прав собственности, поскольку запись о них 4.4 Новые положения об обращении взыскания на заложенное
в реестре не гарантирует наличие этих прав. имущество во внесудебном порядке пока еще не прошли
1.3 Действует упрощенный порядок, если не возникает проблем проверку временем.
с наличием прав собственности. 4.5 Не ясно, каким образом суды могут трактовать правила
1.4 Действует ускоренный порядок, если не возникает проблем об обращении взыскания на заложенное имущество во
с наличием прав собственности. внесудебном порядке.
1.5 При обязательствах с небольшими суммами расходы 4.8 Закон сформулирован внятно, но практического опыта его
относительно велики. применения по-прежнему мало.
2.2 Законом об ипотечном кредитовании ограничивается круг
лиц, которые вправе выступать залогодержателями.
Словацкая Республика
1.3 Подача заявок на регистрацию происходит в упрощенном
2.3 Законом об ипотечном кредитовании ограничивается круг
порядке, но договор ипотеки должен быть представлен
обязательств, которые можно обеспечивать ипотекой.
в нескольких экземплярах (в зависимости от числа его
2.4 По поводу формы описания обеспеченного залогом участников плюс два). В практике работы различных
обязательства в реестре, особенно указания его суммы, органов регистрации недвижимости имеются определенные
имеются разногласия. расхождения.
2.6 Для включения в состав недвижимости будущих достроек 1.4 На регистрацию может уйти месяц или более. Регистрация
необходимо выполнение дополнительных процедур. Согласно в ускоренном порядке (как правило, в течение 15 дней)
сложившейся практике, для распространения залога на осуществляется за более высокую плату.
будущие улучшения, залог будущих строений регистрируется
1.5 При малых суммах обязательства расходы относительно
в электронном архиве залоговых прав на движимое
велики. Предполагается ускоренный порядок регистрации.
имущество.
2.6 Дополнения к земельным участкам, обремененным ипотекой,
2.7 Запрет на последующие залоги можно зарегистрировать
автоматическому включению в установленную на участок
в земельном реестре.
ипотеку не подлежат.
3.1 Имеется ряд пока еще неурегулированных требований
4.8 Согласно сообщениям, препятствия, чинимые должником,
по реституции.
представляют собой определенную проблему, в частности,
4.5 Подтверждение исполнительного характера залоговых прав при выселении жильцов из занимаемых ими помещений
и решение о их реализации требуется получить в суде. Если и обеспечении специалистам доступа в помещения для
кредитор не является уполномоченным банком, для решения оценки их стоимости.
этих вопросов необходимо более активное привлечение
судебных инстанций. Словения
4.7 Банки могут назначать собственных сотрудников для 1.4 На регистрацию может уйти более месяца. В реестре
обращения взыскания на заложенное имущество, но поданных заявок делается соответствующая пометка.
требуется соблюдать установленный законом порядок
проведения публичных аукционов. 2.4 Имеются ограничения на передачу ипотечных прав
с “максимальной обеспеченной суммой”.
4.8 Залогодатель имеет возможности затянуть ход процедуры
обращения взыскания на заложенное имущество. 2.7 Положение, запрещающее последующие залоги, является
ничтожным.
Сербия 4.9 Извещение о начале процедуры обращения взыскания на
заложенное имущество публикуется только по получении
1.1 В настоящее время в стране действуют три отдельных
приказа суда.
и не сведенных вместе режима регистрации недвижимого
имущества, и принимаются меры по их унификации.
Многие из объектов недвижимости пока еще вообще Украина
не зарегистрированы. 1.1 В стране пока еще нет единой системы регистрации
1.3 Этот порядок может быть усложнен, если данный объект недвижимости, и надежная проверка прав собственности на
недвижимости находится в процессе строительства или нее не всегда возможна.
не зарегистрирован. 2.5 Действуют определенные ограничения на залог
1.4 На регистрацию уходит определенное время, но, согласно сельскохозяйственных угодий.
сообщениям, залогодержатели выдают кредитные средства 2.7 Необходимо получить согласие предыдущего залогодержателя.
после факта подачи заявки на регистрацию. Участники договора чаще всего регистрируют общий запрет
2.4 Требования к точному определению обязательства могут на продажу имущества.
усложнить обеспечение обязательств с меняющейся суммой 3.1 Несовершеннолетние могут приобрести право оставаться
и определенных в общих чертах. в занимаемых ими помещениях. См. вопрос 4.8.
2.6 Вероятно, это возможно, но ипотеку на здание в процессе 3.2 Не совсем ясно, не будут ли иметь преимущество залоговые
строительства целесообразнее зарегистрировать. права, установленные в обеспечение уплаты налогов.
2.7 Положение, запрещающее последующие залоги, является 4.4 Имеются сомнения в том, что реализация имущества будет
ничтожным. осуществляться по стоимости, близкой к его рыночной
3.1 Имеется риск, связанный с неурегулированными стоимости, при менее благоприятной рыночной конъюнктуре.
требованиями по реституции.
4.8 У залогодержателя мало средств защиты от чинимых 4.7 Частный аукцион проводится с привлечением частного
должником препятствий. Законы, защищающие права аукциониста и позволяет кредитору в определенной мере
несовершеннолетних, затрудняют и усложняют процесс контролировать его ход с учетом соблюдения правил,
выселения жильцов из занимаемых ими помещений подробно прописанных в законе об аукционе.
в ускоренном порядке. 4.8 Проведение публичного аукциона может быть оспорено,
4.10 На обжалование результатов публичного аукциона отводится и тогда продолжение его определяется решением суда.
трехмесячный срок. 4.9 Обращение взыскания на заложенное имущество
регистрируется только в случае его осуществления в судебном
Хорватия порядке и только по получении судебного приказа.
1.1 За последние несколько лет резко повысилось качество 4.10 Законом предусмотрен трехмесячный срок, в течение
земельного кадастра, но в некоторых районах страны которого можно оспорить проведение аукциона, но только
сведения в нем остаются неполными. по небольшому числу оснований.
1.3 Как правило, требуется предоставить дополнительное
обеспечение (например, личные гарантии, возможность Эстония
удержания сумм из зарплаты), что усложняет совершение 1.4 На регистрацию имущества уходит один месяц, но
сделки. обеспеченные ипотекой кредиторы, как правило, выдают
2.2 Для производства фидуциарной передачи прав собственности кредитные средства после факта подачи заявки на
иностранцу требуется разрешение соответствующего регистрацию договора ипотеки. Процесс установления
ведомства. ипотеки также затягивается на то время, которое уходит
2.4 По этому вопросу на практике возникает элемент на выполнение необходимых нотариальных процедур.
неопределенности. 2.7 Положение, запрещающее последующие залоги, является
2.7 Применительно к фидуциарной передаче прав собственности ничтожным.
это невозможно. Положение, запрещающее последующие
залоги имущества, является ничтожным.
3.2 По вопросу об удовлетворении налоговых требований
в преимущественном порядке имеется элемент
неопределенности.
3.3 По вопросу об удовлетворении налоговых требований
в преимущественном порядке имеется элемент
неопределенности.
4.5 Порядок проведения публичных аукционов устанавливается
судом и довольно забюрократизирован.
4.8 Залогодатель может надолго затянуть процесс, выдвигая
многочисленные возражения.
Чешская Республика
1.3 Договор ипотеки должен представляться в нескольких
экземплярах (в зависимости от числа его участников плюс два).
1.4 На регистрацию ипотеки уходит от двух недель до шести
месяцев. Вместе с тем банки зачастую выдают средства
ипотечного кредита после факта подачи заявки на
регистрацию ипотеки.
2.4 Ипотека может служить обеспечением – обязательства
конкретного вида, в течение оговоренного срока времени,
в пределах согласованной суммы.
2.6 Дополнения к земельному участку, обремененному ипотекой,
автоматическому включению в установленную на участок
ипотеку не подлежат.
2.7 Положение, запрещающее последующие залоги, является
ничтожным.
3.3 На основании нового закона «О несостоятельности»,
вступающего в силу в начале 2008 года, залогодержатель
будет обладать абсолютным преимуществом относительно
обремененного ипотекой имущества.
3.4 Между моментом вступления в силу залоговых прав
в обеспечение уплаты налогов и моментом их регистрации
может пройти определенное время.
4.6 Есть право выбора между продажей имущества в судебном
порядке или на частном аукционе.
Приложение 3. Региональный обзор проблем

ипотеки – пояснительные примечания
Вопросы, фигурирующие в обзоре, составлены 1.2 Четко ли прописан порядок установления ипотеки?
простым и понятным языком. В примечаниях ниже Данный вопрос ставит своей целью выяснить: i) насколько
дается справочная информация о формах определения четко сформулированы соответствующие правила,
содержания вопросов на практике и применяемой ii) сложилась ли практика их применения и iii) имеются
методике выставления оценок. ли какие-либо неясности практического плана.
По показателям эффективности правового режима,
1.3 Устанавливается ли ипотека в упрощенном порядке?
приведенным в диаграммах и таблице (см. диаграммы 7‑12
Наиболее часто возникающие проблемы вытекают из
и таблицу 5), страны получили указанные ниже оценки.
неэффективности и/или ненужности административных
требований, особенно к соблюдению формальностей при
заключении договора и регистрации ипотеки (например,
Очень эффективный – “да” без оговорок (✔✔✔) на все
применительно к документам и/или сведениям, которые
вопросы на эту тему
требуется представить, форме их представления,
методике и масштабам проведения требуемых проверок).
Эффективный – “да” без оговорок или с оговорками
В тех случаях, когда установление ипотеки усложняется
(✔✔✔ или ✔✔) на все вопросы на эту тему
из-за наличия дополнительных требований (например,
необходимости получения налоговых справок залогодателя),
Несколько неэффективный – отрицательная оценка
это тоже учитывается.
(✖✖ или ✖✖✖) в ответах на один вопрос на эту тему
1.4 Устанавливается ли ипотека в ускоренном порядке?
Неэффективный – отрицательная оценка (✖✖ или ✖✖✖) Оценка выставляется с учетом времени, которое может
в ответах на два или более вопросов на эту тему потребоваться для совершения всех необходимых действий
при заключении простой ипотечной сделки (времени на
Неясно – оценка не ясна (?) в ответах на один или более проверку прав собственности, заключение договора,
вопросов на эту тему регистрацию):
✔✔✔ до 1-й недели

1 Установление ипотеки
✔✔ от 1-й до 2-х недель
В данном разделе рассматриваются только ипотеки,
установленные на основании договора между его ✖✖ от 2-х до 4-х недель
участниками, и не рассматриваются вопросы установления
✖✖✖ более 4-х недель
ипотеки (или ее эквивалента) в силу действия закона или по
распоряжению судебных либо административных органов.
В целях проведения данного обзора ипотека считается В тех случаях, когда на регистрацию уходит более двух
возникшей, когда она вступает в силу применительно недель, но при этом действует система внесения записей,
к третьим лицам. Понятие “установление ипотеки” извещающая третьи лица о том, что ипотека находится
означает всю совокупность необходимых элементов в процессе регистрации и в результате этого банки,
процесса установления ипотеки, включая все действия как правило, выдают кредитные средства до момента
по регистрации ипотеки или обеспечения публичности завершения процедуры регистрации, эти обстоятельства
сведений о ней, которые возможно потребуется совершить принимаются во внимание.
для наделения ее юридической силой применительно
к третьим лицам.
1.1 Можно ли установить наличие прав собственности на

недвижимость с достаточной степенью надежности?
Эффективность системы регистрации в плане проверки
прав собственности зависит от возможности выявления
всех притязаний на это имущество в ходе поиска сведений
о них в реестре и от надежности таких сведений. Наличие
прав собственности можно также определить с помощью
правоустанавливающих документов.
Приложение 3. Региональный обзор проблем ипотеки – пояснительные примечания 81
1.5 Является ли порядок установления ипотеки 2 Коммерческая эффективность

малозатратным?
С помощью вопросов в данном разделе ставится цель
Данный вопрос касается прямых и на практике неизбежных
выяснить, в какой степени действующий правовой режим
расходов, конкретно связанных с юридическим
и его применение на практике учитывают потребности
оформлением акта установления ипотеки. Это плата
коммерческих сделок в условиях современной рыночной
за установление наличия правового титула, регистрацию
экономики.
ипотеки и уплата налогов (включая НДС), но при этом
не принимаются во внимание все расходы, связанные
2.1 Может ли залогодателем выступать любое лицо?
с передачей прав собственности (которые будут иметь место
При выставлении оценок исходили из того, что лицо имеет
в тех случаях, когда ипотечный кредит привлекается в целях
права на заложенное имущество (оно не может установить
приобретения недвижимости). В странах, где требуется или
ипотеку на имущество, принадлежащее другому лицу)
систематически применяется на практике нотариальное
и обладает полномочиями или дееспособностью для
удостоверение документов, в эти расходы входит также
передачи недвижимости в залог (например, лицо является
и гонорар нотариуса. Льготные или субсидированные
совершеннолетним и психически здоровым человеком).
ставки этих расходов не учитываются. В тех случаях, когда
размеры расходов зависят от того, кто их несет: физические Во многих юрисдикциях установлены ограничения на
или юридические лица, авторы обзора исходили из того, право передачи в залог недвижимости, находящейся
что залогодателем выступает физическое лицо. в государственной собственности.
Выяснение расходов, не связанных с юридическим 2.2 Может ли залогодержателем выступать любое лицо?
оформлением ипотеки (а именно: расходы на оценку Здесь исходили из того, что лицо обладает полномочиями или
недвижимости или уплату банковских комиссионных), дееспособностью выступать в качестве залогодержателя.
и расходов, связанных со сложностью порядка установления
ипотеки (например, расходы на юристов), данным вопросом Здесь не учитываются особые правила, которые могут
не предусматривалось. распространяться на уполномоченных ипотечных
кредитодателей. Если отношения ипотеки или
Расчет расходов производился по трем различным суммам порядок обращения взыскания на нее не требуют
кредитов (см. таблицу ниже). При выборе размеров заемных от залогодержателя становиться собственником этой
средств ставилась цель показать наиболее типичные суммы недвижимости, то тогда ограничения, налагаемые на
кредитов, выдаваемых в странах с переходной экономикой. владение недвижимостью иностранцами, во внимание
не принимаются.
Расходы на Расходы на Расходы на
обеспеченное обеспеченное обеспеченное 2.3 Может ли ипотека служить обеспечением любых
ипотекой ипотекой ипотекой видов обязательств?
обязательство обязательство обязательство Данный вопрос предполагает, что обязательство определено
20 000 евро 50 000 евро 200 000 евро или определяемо в денежном выражении. Он не касается
✔✔✔ до 0,75% до 0,5% до 0,25% приведенных в вопросах 1 и 2 в данной таблице
ограничений относительно того, кто может выступать
от 0,75% от 0,5% до От 0,25% залогодателем или залогодержателем. Ограничения
✔✔
до 1% 0,75% до 0,5% в отношении потребительского кредита во внимание
от 1% от 0,75% От 0,5% не принимаются.
✖✖
до 2% до 1% до 0,75%
✖✖✖ свыше 2% свыше 1% свыше 0,75%

2.4 Может ли обеспеченное залогом обязательство иметь 2.5 Распространяется ли ипотека на все виды
любую форму? недвижимого имущества?
Данный вопрос затрагивает четыре указанные ниже В тех случаях, когда ипотека запрещается применительно
проблемы. к объектам недвижимости, имеющим конкретное
историческое, художественное значение или имеющим
❚ Может ли обеспеченное залогом обязательство быть
значение для государственной безопасности, это не ведет
определено в общих чертах? В тех случаях, когда ему
к снижению оценки.
требуется давать конкретное определение, что лишает
возможности пользоваться общим определением или
2.6 Входят ли в состав заложенного имущества
ограничивает такую возможность, это отмечается в ответе
сооружения, построенные впоследствии, и достройки?
и отражается в выставляемой оценке.
Этот вопрос касается главным образом автоматического
❚ Можно ли обеспечить залогом будущее обязательство? включения в состав заложенного имущества сооружений,
построенных впоследствии, и достроек.
❚ Можно ли номинировать обязательство в иностранной
валюте? Наличие требования указывать эквивалентную Этот вопрос не распространяется на возможность передачи
сумму его в национальной валюте ведет к снижению в залог отдельного будущего объекта недвижимости
оценки, если это может ущемить право кредитора на (например, еще не построенной квартиры), но в тех
взыскание полной суммы долга в иностранной валюте случаях, когда это имеет место, такая практика может
в ходе процедуры обращения взыскания на заложенное быть отмечена.
имущество. И наоборот: в тех случаях, когда в реестре
или в документе, удостоверяющем ипотеку, требуется 2.7 Разрешаются ли последующие залоги одного и того
указать ее сумму в национальных денежных единицах же имущества?
исключительно для сведения, тогда выставляется В тех случаях, когда договорное обязательство залогодателя
оценка ✔✔✔. Ограничительные нормы валютного не передавать уже заложенное имущество в последующие
контроля во внимание не принимаются. Рассмотрение залоги третьим лицам (так называемый негативный залог),
номинированных в иностранных валютах требований должно быть зарегистрировано, с тем чтобы придать этому
в ходе судопроизводства по делам о банкротстве/ обязательству юридическую силу в отношении третьих
несостоятельности выходит за рамки предмета данного лиц, оценка снижается. К сведению также принимается
обзора. недействительность положений о негативном залоге.
Наличие положений о банковской или иной деятельности,
❚ Можно ли обеспечить залогом совокупность обязательств
обязывающих банки брать недвижимость в залог
с меняющимися суммами? Наличие требования давать
с первоочередным правом на обращение взыскания
конкретное определение обеспеченного залогом
(например, чтобы получить право на эмиссию ипотечных
обязательства или запрет на обеспечение будущих
ценных бумаг), не ведет к снижению оценки.
обязательств, что лишает возможности обеспечивать
залогом совокупность обязательств с меняющимися
суммами (например, при производстве заимствований
по кредитам овердрафт или на условиях возобновляемого
кредитования, когда величина непогашенной суммы
долга может повышаться или снижаться ежедневно) или
ограничивает такую возможность, отмечается в ответе
и отражается в выставляемой оценке.
3 Действие ипотечных прав в отношении третьих лиц 3.3 Имеет ли залогодержатель преимущественное право
обращения взыскания в случае несостоятельности
3.1 Защищен ли залогодержатель от последующих должника?
требований, которые могут затронуть право Этот вопрос касается двух проблем:
собственности залогодателя на заложенное
❚ дальнейшего сохранения в силе залоговых прав при
имущество?
наступлении банкротства/несостоятельности должника;
Этот вопрос касается всех требований, которые могут
негативно сказаться на чистоте прав собственности ❚ право залогодержателя на получение
залогодателя (и таким образом на правах залогодержателя) в преимущественном порядке средств выручки
на имущество после передачи его в залог. Во многих от продажи заложенного имущества (которое
странах пока еще окончательно не урегулированы может измениться при наступлении банкротства/
требования по реституции имущества, но оценка снижается несостоятельности должника).
только в тех случаях, когда, как считается, возникает
серьезный риск того, что эти требования могут обесценить Расходы на реализацию заложенного имущества при
или уменьшить стоимость заложенного имущества. наступлении банкротства/несостоятельности должника,
как правило, возмещаются в преимущественном
3.2 Дает ли ипотека преимущественное право обращения порядке по отношению к удовлетворению требований
взыскания на заложенное имущество? залогодержателя. Вместе с тем в тех случаях, когда другие
Оценка, выставленная за ответы на этот вопрос, отражает связанные с банкротством/несостоятельностью должника
степень соблюдения принципа удовлетворения требований расходы возмещаются до удовлетворения требований
залогодержателя из стоимости заложенного имущества залогодержателя, оценка за такой ответ снижается.
в преимущественном порядке за исключением дел В тех случаях, когда при наступлении банкротства/
о банкротстве/несостоятельности залогодателя. Считается несостоятельности должника в первую очередь
нормальным, что расходы на процедуру обращения удовлетворяются требования о выплате заработной платы
взыскания на предмет ипотеки и уплату налогов на и/или уплате налогов, и/или сумм социального обеспечения,
недвижимость должны погашаться в преимущественном тогда выставляется оценка ✖✖, но может быть повышена до
порядке по отношению к удовлетворению требований ✔✔, если приоритет этих требований носит ограниченный
залогодержателя, и это не снижает оценки ✔✔✔. характер, например, преимущественно погашается
Иногда требования о возмещении вреда здоровью задолженность по заработной плате за три месяца.
удовлетворяются в первоочередном порядке по отношению Согласно правилам банкротства/несостоятельности
к удовлетворению требований, обеспеченных залогом, ипотечные требования зачастую могут быть оставлены
и это не снижает оценки ✔✔✔, поскольку первые часто без внимания, если ипотека была установлена буквально
выражаются в незначительных суммах. накануне наступления банкротства/несостоятельности.
В тех случаях, когда в первоочередном порядке В данном вопросе этот момент не затрагивается. Кроме
удовлетворяются, например, требования об уплате иных того, наличие в законах о банкротстве/несостоятельности
налогов и/или сумм социального обеспечения, оценка положений о введении моратория на удовлетворение
выставляется в зависимости от степени их очередности. прав требования кредиторов, включая залогодержателей,
на выставляемой оценке не сказывается.
3.4 Может ли третье лицо установить факт залога

имущества?
Если информация об ипотеке обнародуется в ходе ее
регистрации, тогда третье лицо сможет установить факт
залога имущества с помощью сведений, содержащихся
в реестре. Данным вопросом преследуется цель выяснить,
может ли любое третье лицо в принципе и на практике найти
сведения о любых иных ипотеках, которые уже возникли или
могут возникнуть. Если доступ к таким сведениям ограничен
(например, кругом лиц, которые могут обосновать свой
интерес к сведениям о конкретном имуществе), оценка
снижается.
4 Обращение взыскания на предмет ипотеки 4.3 Является ли порядок обращения взыскания на

предмет ипотеки малозатратным?
Процедура обращения взыскания на предмет ипотеки
Оценки выставляются на основании расчетов средних
будет оказывать влияние на определение залогодержателем
расходов на процесс обращения взыскания на предмет
его стоимости. Данным вопросом преследуется цель
ипотеки, включая оплату судебных издержек, гонорара
выяснить реальное положение вещей на практике, а не
исполнителей и нотариусов (когда требуется нотариальное
только, насколько четко эта процедура прописана в законе,
удостоверение документов), расходов на оценку стоимости
хотя, безусловно, для установления практики обращения
имущества, но без учета расходов на консультации юристов.
взыскания на предмет ипотеки требуется время.
Сопоставление этих показателей по странам осложняется
различиями в исходной базе расчета этих расходов. Расходы
4.1 Четко ли прописан порядок обращения взыскания на
можно рассчитывать как долю выручки от продажи или
предмет ипотеки?
стоимости заложенного имущества, но в отдельных странах
Вопросы обращения взыскания на предмет ипотеки
они рассчитываются по сумме обеспеченного залогом
могут быть отражены в отдельных законодательных
требования или в комбинации этих двух методик расчета.
актах о производстве по гражданским и хозяйственным
делам с дифференциацией по конкретным группам
✔✔✔ Расходы менее 2,5%
залогодержателей или залогодателей. Кроме того, в условиях
отсутствия подзаконных актов участники рынка могут ✔✔ Расходы между 2,5% и 5%
испытывать дискомфорт при выборе альтернативных
способов обращения взыскания на заложенное имущество. ✖✖ Расходы между 5% и 10%
✖✖✖ Расходы свыше 10%

4.2 Осуществляется ли обращение взыскания на предмет
ипотеки в ускоренном порядке?
Оценки выставляются на основании расчетов 4.4 Реализуется ли заложенное имущество по его
предполагаемых сроков времени на результативное рыночной стоимости?
обращение взыскания на предмет ипотеки – с момента Оценки выставляются главным образом на основании
его начала (по истечении всех льготных периодов) результатов расчета местными специалистами
и до момента завершения распределения выручки от потенциальной суммы выручки от реализации заложенного
реализации предмета ипотеки. Во внимание принимаются имущества за вычетом издержек на процесс обращения
степень зависимости этой процедуры от судов, темпов взыскания на предмет ипотеки. В данном вопросе во
и эффективности работы судебной системы в целом. Вместе внимание принимается действующий порядок обращения
с тем во внимание не принимается наличие в законах взыскания на предмет ипотеки, а не последствия
о банкротстве/несостоятельности положений о введении наступления банкротства/несостоятельности.
моратория на удовлетворение прав требования кредиторов.
Реализация, как правило, по рыночной
✔✔✔
✔✔✔ До 6 месяцев стоимости
✔✔ От 6 до 12 месяцев ✔✔ Выручка от 80% до 100% рыночной стоимости
✖✖ От 12 до 18 месяцев ✖✖ Выручка от 50% до 80% рыночной стоимости
✖✖✖ Свыше 18 месяцев Выручка всегда менее 50% рыночной

✖✖✖
стоимости
4.5 Осуществляется ли обращение взыскания на предмет 4.9 Требуется ли публикация извещения о начале
ипотеки в упрощенном порядке? процедуры обращения взыскания на предмет
К числу наиболее часто встречающихся проблем относятся ипотеки?
бюрократизация действующего порядка и/или наличие В его взаимоотношениях с залогодателем третьему лицу
ненужных административных требований, особенно могут понадобиться сведения не только о факте залога
применительно к придаче исполнительной силы документам имущества, но также и о факте обращения взыскания на
и порядку продажи имущества, а также медленные темпы него. Обнародование этих сведений легче всего обеспечить,
и/или неэффективность судопроизводства. предусмотрев для этого соответствующее требование
о регистрации. При возникновении серьезных задержек
4.6 Вправе ли залогодержатель определять способ с публикацией/регистрацией извещения выставляется
продажи заложенного имущества? пониженная оценка.
Выставленные по этому вопросу оценки отражают, в какой
Для этих целей требование о публикации извещения
мере залогодержатель может при обращении взыскания
о проведении публичного аукциона по продаже заложенного
на предмет ипотеки определять способ будущей продажи
имущества не учитывается, поскольку аукцион может
заложенного имущества. В тех случаях, когда имущество
состояться гораздо позднее начала процедуры обращения
разрешается продавать в частном порядке только при
взыскания.
получении на это согласия залогодателя после начала
процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки,
4.10 Защищены ли права покупателя имущества
тогда это во внимание не принимается, поскольку
в результате обращения взыскания на предмет
залогодержатель не может гарантированно получить
ипотеки?
согласие на это на данном этапе.
Одним из факторов, который может затруднить нормальную
реализацию имущества, особенно в случаях продажи
4.7 Вправе ли залогодержатель контролировать процесс
его в частном порядке, является испытываемая
реализации заложенного имущества?
потенциальными покупателями тревога по поводу того, что
Данный вопрос дополняет вопрос 4.6, например,
залогодатель или другие кредиторы смогут опротестовать
применительно к тем случаям, когда залогодержатель не
результаты продажи имущества и/или предъявить на
вправе определять способ будущей продажи заложенного
проданное имущество собственные права. В тех случаях,
имущества, но вправе назначить выбранное им лицо вести
когда права покупателя защищены только при условии
такую продажу. В тех случаях, когда реализация имущества
продажи имущества на публичном аукционе или в судебном
происходит в судебном порядке, у кредитора, как правило,
порядке, тогда выставляется оценка ✔✔. Если права
нет возможностей контролировать этот процесс, но даже
собственности покупателя на это имущество можно
и в тех случаях, когда она осуществляется во внесудебном
оспорить в течение определенного срока времени после
порядке, у кредитора может быть мало возможностей для
его продажи, оценка снижается, причем в зависимости от
контроля за ее ходом.
длительности этого срока и оснований для оспаривания.
4.8 Защищен ли залогодержатель от препятствий,
чинимых залогодателем?
В условиях любой юрисдикции недобросовестный должник
с помощью грамотных юристов всегда найдет лазейки для
того, чтобы затянуть и затруднить ход процедуры обращения
взыскания на предмет ипотеки. Данным вопросом ставится
цель определить, в какой степени препятствия, чинимые
должником, представляют собой серьезную проблему
на практике как с точки зрения действующих законов
и процессуальных норм, так и с учетом сообщений,
полученных от специалистов-практиков на местах.
Приложение 4. Терминология
В разных юрисдикциях правовые концепции могут Ипотечный кредит или обязательство – кредит (заем) или
несколько отличаться друг от друга, и в рамках данной обязательство, обеспеченное ипотекой.
работы приходилось избегать жестких определений
понятий, ибо они непригодны для проведения Ипотечный реестр – реестр, в котором требуется
сравнительного анализа этих концепций по странам. Ниже сделать запись о регистрации ипотеки, с тем чтобы она
приводятся комментарии по ряду ключевых терминов, что приобрела законную силу или силу в отношении третьих лиц.
позволяет читателям понять употребление этих терминов В зависимости от конкретной юрисдикции это может быть
в данной работе. реестр прав собственности или отдельный реестр.
Залог движимого имущества – понятие, которое Неакцессорная ипотека – ипотека, которая

используется, как правило, применительно к обременению устанавливается независимо от какого-либо обязательства
движимого имущества (в том числе и нематериального), и используется в целях обеспечения требований,
а не в узком смысле залога с лишением права владения. которые указываются залогодателем отдельно. В момент
возникновения ипотеки сведения о сумме требования или
Залогодатель – лицо, передающее недвижимое имущество личности кредитора представлять необязательно.
в ипотеку (залог недвижимого имущества). Залогодателем
всегда является собственник заложенного имущества, Обращение взыскания – процесс осуществления права
и чаще всего он выступает должником по обеспеченному на взыскание обеспеченного залогом долга из стоимости
залогом обязательству, хотя иногда то или иное лицо заложенного имущества, включая возникновение права
может передавать имущество в залог в целях обеспечения на обращение взыскания на заложенное имущество, его
обязательства другого лица. Авторы настоящей работы реализацию и распределение полученной в результате
в целом исходят из того, что должником и залогодателем реализации имущества выручки.
выступает одно и то же лицо. В русском языке один и тот же
термин используется для обозначения лица, передающего Обязательство – см. Требование.
движимое или недвижимое имущество в залог или ипотеку.
Обеспеченная облигация (Covered bond) – облигация
Залогодержатель – лицо, в пользу которого учреждается (bond), платежные обязательства по которой обеспечены
ипотека или – в зависимости от конкретных обстоятельств – пулом ипотечных кредитов. Обеспеченные облигации
лицо, которому она передается. Из‑за акцессорного зачастую регулируются конкретным законодательным актом
характера ипотеки залогодержатель и лицо, имеющее право и обычно:
на обеспеченное ипотекой обязательство, – это одно и то
же лицо. В русском языке один и тот же термин используется ❚ выпускаются кредитной организацией (или компанией
для обозначения лица, в пользу которого учреждается залог в этой группе компаний);
или ипотека. ❚ ипотечные кредиты остаются на балансе кредитной
организации.
Ипотека (залог недвижимого имущества) – акцессорное
право относительно недвижимого имущества, позволяющее Несмотря на то, что обеспеченные облигации иногда могут
кредитору получить удовлетворение своего требования из обеспечиваться заемными средствами государственного
стоимости заложенного имущества. В юридическом плане сектора или так называемыми морскими кредитами,
важно различать ипотеку и кредит (заем), который ею в данной работе речь идет только об облигациях,
обеспечивается. гарантированных ипотечными кредитами.
Ипотечные ценные бумаги – обращающиеся на

рынке долговые обязательства, погашение которых
обеспечено или в иной форме гарантировано пулом
ипотечных кредитов. К таковым относятся как MBS, так
и обеспеченные облигации (covered bonds).
Приложение 4. Терминология 87
Оригинатор (Originator) – кредитор (кредитная Требование/обязательство – взаимозаменяемые понятия.

организация), который выдает ипотечный кредит заемщику. В юрисдикциях континентального права чаще употребляется
выражение “требование кредитора к должнику”, в то время
Повышение кредитоспособности (Credit Enhancement) – как в юрисдикциях общего права чаще употребляется
в контексте MBS это приобретение специализированным выражение “долговое обязательство должника перед
юридическим лицом (SPV) дополнительного имущества кредитором”.
или прав (часто в форме производных инструментов или
инструментов по управлению ликвидностью) для снижения Ценные бумаги с ипотечным покрытием или MBS
кредитного риска выпущенных MBS. (Mortgage Backed Securities) – ипотечная ценная бумага
(note), по которой права ее держателей ограничиваются
Право собственности – объем прав собственника на стоимостью базисного пула ипотечных кредитов плюс
имущество. В случае регистрации имущества право любыми механизмами повышения кредитоспособности.
собственности вместе со всеми ограничениями К их особенностям относятся следующие:
и оговорками по нему, как правило, подтверждается
записью в реестре. ❚ выпуск ценных бумаг специализированным юридическим
лицом;
Пул ипотечного обеспечения – ипотечные кредиты, ❚ схема, ограждающая SPV от применения к нему
служащие гарантией погашения обеспеченной облигации. процедуры банкротства;
❚ снятие ипотечных кредитов с баланса оригинатора;
Реализация – в контексте обращения взыскания на ❚ держатели ценных бумаг не могут предъявлять
заложенное имущество это процесс, с помощью которого требования к оригинатору.
достигается получение денежных средств из стоимости
заложенного имущества, в целях удовлетворения
обеспеченного ипотекой требования. В большинстве
случаев это сопряжено с его продажей.
Реестр прав собственности – реестр, в котором делается

запись о правах собственности на имущество. Реестр может
отличаться от кадастра, в котором содержатся главным
образом записи описательного характера (с указанием вида
недвижимости, места ее нахождения, границ территории и т.д.).
Собственник – понятие, используемое в целом

применительно к лицу, имеющему первичное право
пользования имуществом, его отчуждения и извлечения из
него прибыли.
Специальное юридическое лицо (спецюрлицо) или SPV

(Special Purpose Vehicle) – специальная компания или
иное юридическое лицо, созданное с конкретной целью
эмиссии MBS.
Приложение 5. Выборка библиографических

материалов
T. Beck (2006 год), Creating an Efficient Financial System: Европейская комиссия, представительство делегации ЕК –
Challenges in a Global Economy, рабочий документ 3856 Украина, Молдова и Беларусь (2005 год), Strengthening the
Всемирного банка по исследованиям в области политики Ukrainian Mortgage Structure
S. Butler (2003 год), “Enforcement of Mortgage Rights in Европейская комиссия, Генеральный директорат по
Housing Finance”, World Bank Housing Finance in Emerging внутренним рынкам и услугам (2003 год), Working Paper of
Markets: Policy and Regulatory Challenges the Commission Services on the Treatment of Covered Bonds
L. Chiquier (2006 год), Польша, Housing Finance Policy Note, Европейская комиссия, Генеральный директорат по
группа Всемирного банка по вопросам финансирования внутренним рынкам и услугам (2006 год), Report of the
жилья Mortgage Funding Expert Group
L. Chiquier, O. Hassler и M. Lea (2004 год), Mortgage Европейский совет по обеспеченным облигациям
Securities in Emerging Markets, Департамент Всемирного (2006 год), European Covered Bond Fact Book
банка по деятельности и политике в финансовом секторе,
рабочий документ 3370 по исследованиям в области Европейская ипотечная федерация (2003 год), Mortgage
политики Banks and the Mortgage Bond in Europe, 4‑е издание
F. Dahan и J. Simpson (составители) (печатается), Secured Европейская ипотечная федерация (2004 год), Covered
Transactions Reform and Access to Credit, Edward Elgar Bonds & Mortgage-Backed Securities in the European Union
Publishing
Европейская ипотечная федерация (2006 год), Hypostat
F. Dahan, E. Kutenićovà и J. Simpson (2004 год), “Enforcing 2005, A Review of Europe’s Mortgage and Housing Market
secured transactions in Central and Eastern Europe: an
Empirical Study”, Butterworths Journal of International Banking Европейская ипотечная федерация (2002 год, 2007 год),
and Financial Law, 19, стр. 253‑257 и 314‑318 European Survey 2002, Efficiency of Mortgage Collateral
in the European Union – Comparative Study, и дополнение
J. Deacon (2004 год), Global Securitisation and CDOs, за 2007 год
Chichester: John Wiley & Sons Ltd
Европейский форум секьюритизации (2002 год),
H.J. Dübel (Finpolconsult) (2006 год), Lending for the A Framework for European Securitisation, Лондон
acquisition of unfinished housing units and linkage of sales
and loan contracts – Options for better consumer protection Европейский университетский институт (Европейский форум
for Ukraine based on international experiences, Киев по частному праву) и Немецкий нотариальный институт
(2005 год), Real Property Law and Procedure in the European
Европейский банк реконструкции и развития (2007 год), List Union
of minimum standards for mortgage loans и the Mortgage
Loan Minimum Standards Manual Фитч рейтингс (2006 год), Comparative Study of European
Covered Bonds
Европейский банк реконструкции и развития (1994 год),
Типовой закон о сделках с обеспечением H. Fleisig, M. Safavian и N. de la Pena (2006 год), Reforming
Collateral Laws to Expand Access to Finance, Вашингтон,
Европейский банк реконструкции и развития (2005 год), Всемирный банк
The Impact of the Legal Framework on the Secured Credit
Market in Poland Группа форума по вопросам ипотечного кредитования
(2004 год), The Integration of the EU Mortgage Credit Markets,
Европейский банк реконструкции и развития (2006 год), Европейская комиссия, Генеральный директорат по
Доклад о процессе перехода за 2006 год – финансы на внутренним рынкам и услугам
переходном этапе (на английском языке)
Freshfields Bruckhaus Deringer (2004 год), True-sale
Европейская комиссия (2005 год), Green Paper Mortgage securitisation, Central and Eastern Europe
Credit in the EU
Приложение 5. Выборка библиографических материалов 89
Freshfields Bruckhaus Deringer (2005 год), True-sale Организация экономического сотрудничества и развития
securitisation, Central and Eastern Europe: Croatia, Romania, (2005 год), Housing Finance Markets in Transition
Serbia and Slovakia Economies – Trends and Challenges
Global Legal Group (2006 год), International Comparative J.-H. Röver (2007 год), Secured Lending in Eastern Europe,
Legal Guide to Real Estate 2006, William Clowes Ltd Oxford University Press
Global Legal Group (2006 год), International Comparative Институт развития села (2001 год), Land Reform in Eastern
Legal Guide to Securitisation 2006, William Clowes Ltd Europe
Globe White Page Ltd., при спонсорстве Дойче-банка K. Scanlon и C. Whitehead (2004 год), International Trends
(2006 год), Global Securitisation and Structured Finance in Housing Tenure and Mortgage Finance, Лондонская школа
экономики
Международная финансовая корпорация – Глобальные
финансовые рынки (2004 год), Securitisation Key Legal Стэндард энд Пурс (2005 год), Legal Criteria for European
and Regulatory Issues Structured Finance Transactions 2005
Международная финансовая корпорация – Глобальные Национальная ипотечная ассоциация Украины (2006 год),
финансовые рынки (2005 год), Securitisation in Russia – Housing Mortgage Lending in Ukraine, Analytical Report for
Ways to expand markets and reduce borrowing costs the first 6 months of 2006
Международная финансовая корпорация (2006 год), Central Европейская экономическая комиссия ООН (2005 год),
Asia Housing Finance Gap Analysis Housing Finance Systems for Countries in Transition, Principles
and Examples, Женева
Международный валютный фонд (2006 год), Global Financial
Stability Report, Market Developments and Issues Институт проблем урбанизации (подготовлено
К. Рабенхорстом и С. Батлером) (2004 год), The Legal
Лондонская школа экономики (2005 год), The Costs and Framework of Mortgage Markets in Southeast Europe –
Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, доклад для Assessments of the Legal Framework of Primary and
Генерального директората Европейской комиссии по Secondary Mortgage Markets in Croatia, Romania
внутренним рынкам и услугам and Bulgaria
Lovells (2005 год), Securitisation in Central and Eastern Europe H. Wolfsteiner и O. Stöcker (2003 год), “A Non-accessory
Security Right over Real Estate for Central Europe”, Notarius
Merrill Lynch (2007 год), Russian Mortgage Market International, стр. 1‑2, 116‑124
Фонд ипотечного кредитования, под редакцией A. Drewicz- P.R. Wood (2007 год), Project Finance, Securitisations,
Tulodziecka (2005 год), Basic Guidelines for a Eurohypothec, Subordinated Debt, The Law and Practice of International
Варшава Finance Series, Vol. 5, Лондон, издательство “Sweet &
Maxwell”
S. Nasarre-Aznar (2005 год), “The Eurohypothec: a common
mortgage for Europe”, The Conveyancer and Property Lawyer
(Соединенное Королевство), январь-февраль 2005 года,
стр. 32‑52.
Организация экономического сотрудничества и развития

(подготовлено Дж. Томпсоном) (1995 год), Securitisation –
International Perspective
Полный перечень содержания

Благодарность авторам и описание источников 5 Обращение взыскания на предмет ипотеки – отдельные
данных правовые вопросы
5.1 Необходимые условия реализации предмета
ипотеки: обязательства залогодержателя
a. Наличие и действительность обеспеченного
обязательства и ипотеки
b. Неисполнение обязательств
c. Необходимость участия суда
1 Экономические и исторические аспекты d. Уведомление залогодателя
e. Обеспечение публичности сведений о начале
2 Критерии эффективности правового режима процедуры обращения взыскания
5.2 Процедура реализации: стимулы и обязательства
Часть III. Закон об ипотеке a. Способ продажи имущества
b. Кто отвечает за продажу имущества?
1 Основы правового режима – основные принципы c. Переход прав собственности на заложенное
имущество к его покупателю
2 Установление ипотеки – общий обзор
5.3 Несостоятельность и банкротство
3 Установление ипотеки – отдельные правовые вопросы a. Действительность ипотеки
3.1 Заложенное имущество b. Аннулирование ипотеки
a. Идентификация имущества c. Реорганизация
b. Строения на земельном участке d. Ликвидация
c. Кредитование будущих и незавершенных объектов e. Внеочередные требования
строительства 5.4 Защита и установление справедливого баланса прав
d. Что включается в ипотеку? a. Возможность устранения нарушения залогодателем
3.2 Права собственности на заложенное имущество b. Право обжалования – роль суда
a. Кто вправе выступать залогодателем? c. Прочие ипотеки – очередность прав
b. Как проверить наличие прав собственности? d. Обязанности залогодержателя – стимулы для
c. Права третьих лиц на имущество получения максимальной цены
d. Права реституции e. Обязанности залогодателя – содействие и
обязательство не чинить препятствий
3.3 Обеспеченное залогом обязательство f. Права пользователей
a. Кто вправе выступать залогодержателем и какие
виды обязательств подлежат обеспечению?
b. Характер обязательства Часть IV. Региональный обзор проблем ипотеки
c. Акцессорность – должна ли ипотека считаться и сравнительный обзорный анализ
акцессорной по отношению к обеспеченному
обязательству? 1 Описание обзора
3.4 Договор ипотеки 2 Основная правовая функция закона об ипотеке

a. Содержание договора
b. Форма договора 3 Максимизация экономического эффекта
3.5 Обеспечение публичности сведений об ипотеке 3.1 Простота

путем ее регистрации 3.2 Скорость
a. Где регистрируются ипотеки?
b. Регистрируемые сведения 3.3 Расходы
c. Юридическое действие регистрации ипотеки 3.4 Фактор определенности
d. Процедура регистрации
3.5 Учет местной специфики
e. Надежность зарегистрированных сведений
f. Доступ к зарегистрированным в реестре 4 Показатели эффективности правового режима – сводная
сведениям и процедура их поиска таблица
4 Обращение взыскания на предмет ипотеки – общий
обзор
Полный перечень содержания 91
Часть V. Ипотечные ценные бумаги Часть VI. Выводы
1 Ипотечные ценные бумаги в странах с переходной

экономикой Приложения
2 Основы правового режима – обеспеченные облигации 1 Основные принципы ЕБРР применительно к закону
2.1 Обособление ипотечных кредитов об ипотеке
2.2 Преимущественные права держателей облигаций 2 Региональный обзор проблем ипотеки – сводная
в отношении пула ипотечного обеспечения таблица
2.3 Условия эмиссии облигаций и права их держателей 3 Региональный обзор проблем ипотеки – пояснительные
2.4 Текущее обслуживание пула ипотечного обеспечения примечания
и мониторинг его состояния
4 Терминология
2.5 Последствия банкротства/несостоятельности
эмитента и/или обслуживающего агента 5 Выборка библиографических материалов
2.6 Вопросы регулирования
3 Основы правового режима – ценные бумаги с

ипотечным покрытием (MBS)
3.1 Характер и структура SPV
3.2 Перевод ипотечных кредитов в SPV
3.3 Условия выпуска MBS и права их держателей
3.4 Текущее обслуживание и управление ипотечными
кредитами
3.5 Последствия банкротства или несостоятельности
оригинатора и/или SPV, и/или обслуживающего
агента
3.6 Законодательное регулирование и налогообложение
4 Отдельные правовые вопросы

4.1 Переуступка ипотечных прав и обеспечиваемых ими
кредитов
a. Согласие залогодателя
b. Уведомление залогодателя
c. Характер и последствия передачи ипотечных
кредитов
d. Занесение в ипотечный реестр нового
залогодержателя
4.2 Залог ипотечных кредитов и сопутствующих прав
4.3 Платежи и текущее обслуживание ипотечных
кредитов
4.4 Право SPV обращать взыскание на предмет ипотеки
при неисполнении обязательств (дефолте) по
ипотечным кредитам
4.5 Конфиденциальность информации
О содержании данной публикации
Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) Государственного секретариата по экономическим
стремится содействовать переходу своих 29 стран делам Швейцарии (СЕКО). Несмотря на тщательную
операций от экономики плановой к экономике проверку достоверности данных, настоящая публикация
рыночной. В ходе этого процесса для стран создаются не является юридической консультацией, а участникам
стимулы к улучшению их правовой среды путем ипотечных сделок рекомендуется обращаться
модернизации действующих у них правовых норм за помощью к собственным юристам.
и институтов. При подготовке данной публикации специалисты
Данная публикация ставит своей целью определить ЕБРР проанализировали ипотечное законодательство
потребность в проведении правовых реформ в целях в 17 странах с переходной экономикой, где уже
формирования эффективно действующего режима действует рынок ипотечного кредитования или где
правового регулирования ипотеки. Настоящий прилагаются активные усилия к его формированию.
материал подготовлен юридическим департаментом Возможно данный обзор будет проведен
ЕБРР при огромной поддержке со стороны и в других странах.
17
29
12
13
17
04
16
28
25 10
20
14
08 15
21 26 18
06 19
27 05
09 24 11
07
02 03 01
23
22
Страны операций ЕБРР © Европейский банк реконструкции и развития, 2008 год

One Exchange Square
01 Азербайджан 09 Грузия 17 Россия 25 Украина London EC2A 2JN
02 Албания 10 Казахстан 18 Румыния 26 Хорватия Веб-сайт: www.ebrd.com
03 Армения 11 Киргизская Республика 19 Сербия 27 Черногория Несмотря на стремление авторов в максимальной мере обеспечить точность содержащейся в данном документе информации, его содержание
не представляет собой юридическую консультацию, а участникам ипотечных сделок рекомендуется пользоваться услугами собственных юристов.
04 Беларусь 12 Латвия 20 Словацкая Республика 28 Чешская Республика
Все права защищены. Никакие из материалов данной публикации не разрешается воспроизводить или передавать в любой форме или любыми
05 Болгария 13 Литва 21 Словения 29 Эстония средствами, включая их фотокопирование и запись, без письменного разрешения обладателя авторских прав. Письменное разрешение также требуется
получить для хранения любых материалов данной публикации в любой поисковой системе. Дизайн и производство выполнены компанией “Гаргойл” –
06 Босния и Герцеговина 14 Молдова 22 Таджикистан номер: 7169 Ипотека в странах с переходной экономикой (Р) – декабрь 2007 года.
07 БЮР Македония 15 Монголия 23 Туркменистан Обложка и внутренняя часть публикации отпечатаны на бумаге “Кор силк”. Использованная для печати данного издания бумага изготовлена
с соблюдением самых строгих экологических требований из целлюлозы с нулевым содержанием хлора на комбинате, имеющем сертификат ISO 14001
08 Венгрия 16 Польша 24 Узбекистан и являющемся участником системы ЭМАС (система экологического управления и аудита). Отпечатано в Англии типографией “Бишоп принтерс”
с применением экологически чистых технологий. Типографские краски изготовлены с применением растительных масел. Изготовленные из химикатов
пленки или обрабатывающие вещества не применялись.
Страны, законодательство которых в сфере ипотеки стало предметом проведенного ЕБРР регионального обзора,
показаны темно-зеленым цветом. Фотография на обложке: компания “БСР Европа”.
Ипотека в странах с переходной экономикой – Режим правового регулирования ипотеки и ипотечных ценных бумаг
Ипотека в странах
Европейский банк реконструкции и развития

One Exchange Square
London EC2A 2JN
Тел.: +44 20 7338 6000

Факс: +44 20 7338 6100
Веб-сайт: www.ebrd.com
Запросы на публикации
Тел.: +44 20 7338 7553
Факс: +44 20 7338 6102
Эл. почта: pubsdesk@ebrd.com

Mitr

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Mitr

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Ипотека в странах с переходной экономикой – Режим правового регулирования ипотеки и ипотечных ценных бумаг

Европейский банк реконструкции и развития

Тел.: +44 20 7338 6000

Страны операций ЕБРР © Европейский банк реконструкции и развития, 2008 год

Часть II. Эффективность правового режима 8

Часть III. Закон об ипотеке 14

Часть IV. Региональный обзор проблем ипотеки и сравнительный

Часть V. Ипотечные ценные бумаги 52

Часть VI. Выводы 68

Полный перечень содержания 90

Благодарность авторам материалов

Юридическая фирма поверенных и адвокатов “Нестор, Нестор, Франция

потенциальный экономический эффект

Часть II. Эффективность правового режима

1 Экономические составили 56% на фоне 9% в среднем или выпущенные облигации,

ÑÒÎèÍÉÊF ÃÐÎÏÆëÑÊÉë ÉÏÎÒÆèÍÙë ÔÎÍÅ

ÑÒÎèÍÉÊF ÃÐÎÏÆëÑÊÉë ÉÏÎÒÆèÍÙë ÔÎÍÅ

кредитования. Авторы данной

Процесс модернизации законов

2 Критерии эффективности зрения условий, в которых он будет несостоятельности залогодателя – право

основу, обеспечивающую необходимый

Скорость. Что касается большинства

❚ находить требуемый баланс между участников сделок. Это происходит

Вместе с тем здесь нужно учитывать Аналитические материалы

Часть III. Закон об ипотеке

1 Ипотека должна вести к уменьшению риска и увеличению объемов

2 Закон должен создать ускоренный, малозатратный и упрощенный

3 В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства

4 Порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость должен

5 Ипотека должна сохранять свою законную и исковую силу после

6 Процедуры установления, сохранения в силе ипотеки и обращения

7 Необходимо обеспечить возможность установления ипотеки а) на все

8 Необходимо иметь эффективные средства обеспечения публичности

9 В законе необходимо прописать правило, регулирующее конкурирующие

10 По мере целесообразности участники договора ипотеки должны

2 Установление ипотеки – имущества будет отрицательно Например, вправе ли залогодержатель

1. Подтверждение залогодателем прав собственности (настоящих или будущих) на заложенное имущество

Определение имущества в реестре В реестре указываются местонахождение, точные границы и характеристики

Уверенность залогодержателя в надежности Дается точное описание земельного участка.

2. Договор между залогодателем и залогодержателем

Определение сторон Указываются сведения о залогодателе и залогодержателе.

Определение имущества Делается отсылка на его описание в реестре.

Определение обязательства Определяется требование или требования, обеспеченные ипотекой.

3. Обеспечение публичности сведений об ипотеке путем ее регистрации

Заявление на регистрацию Заявление подается залогодателем или уполномоченным на то лицом.

Проверка со стороны регистратора Заложенное имущество зарегистрировано.

Внесение сведений в реестр Факт ипотеки заложенного имущества регистрируется.

3 У становление ипотеки – имущественного комплекса, в который c. Кредитование будущих

на объект по завершении его

обычно незначительны. Однако в тех

называемый “негативный залог”). предусмотрена возможность изменения 3.3 Обеспеченное залогом

Неакцессорная ипотека часто

Различия между высокой и низкой

Степень 0 – Отсутствие акцессорности Как показано выше, высокая степень

Разделение ипотеки и обеспеченного

процедуры, например, регистратора.

создает лишние сложности и не

Не рекомендуется указывать срок

один из важнейших факторов

Важнейшая функция регистрации –

❚ выполнение залогодержателем всех Распределение выручки

В условиях правовых систем, обращения взыскания требуется может побудить залогодателя не

Полномасштабное рассмотрение Обращение взыскания на предмет

Часть IV. Региональный обзор проблем ипотеки и сравнительный

ÑÒÎèÍÉÊF ÃÐÎÏÆëÑÊÉë ÉÏÎÒÆèÍÙë ÔÎÍÅ

ÑÒÎèÍÉÊF ÃÐÎÏÆëÑÊÉë ÉÏÎÒÆèÍÙë ÔÎÍÅ

3 У становление ипотеки – имущественного комплекса, в который c. Кредитование будущих

называемый “негативный залог”). предусмотрена возможность изменения 3.3 Обеспеченное залогом

ÑÒÎèÍÉÊF ÃÐÎÏÆëÑÊÉë ÉÏÎÒÆèÍÙë ÔÎÍÅ

ÂÐÁ×ÆÍÉÆ ÃÈÙÑÊÁÍÉÝ ÍÁ ÏÐÆÅÌÆÒ ÆÁËÉÈÁÖÉÝ ÈÁËÎÇÆÍÍÎÄÎ ÉÌÓ×ÆÑÒÃÁ ÁÒÐÁÒÙ ÍÁ ÏÐÎÖÆÅÓÐÓ ÎÂÐÁ×ÆÍÉÝ

e. Внеочередные требования a. Возможность устранения обращении взыскания самим

ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ

В диаграмме 11 дается сводная èÆÍÚ ÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÑÊÎËÚÊÎ ÍÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë ÆÛÔÔÆÊÒÉÃÍÙë

ÐÉÌÆèÁÍÉÆ. ÁÍÍÁÝ ÅÉÁÄÐÁÌÌÁ ÑÎÑÒÁÃËÆÍÁ ÏÎ ÎÖÆÍÊÁÌ, ÃÙÑÒÁÃËÆÍÍÙÌ Ã ÕÎÅÆ ÐÆÄÉÎÍÁËÚÍÎÄÎ

2.1 Обособление ипотечных в которых задействовано данное обеспечением облигаций и снижает их

MBS, например, применительно MBS может привлекаться 3.5 Последствия банкротства

SPV 3.6 Законодательное

SPV, ставшее новым залогодержателем 4.5 Конфиденциальность Необходимо найти баланс,