Торговля

ИПОТЕКА КАК ФАКТОР УВЕЛИЧЕНИЯ ОБЪЕМА ПРОДАЖ НЕДВИЖИМОСТИ

Н.Е. Алексеев,
Ю.Н. Достовалова

В связи с проблемами в банковском секторе России, а также низким платежеспособным спросом на жилье
возникла потребность в государственной поддержке ипотеки.
В 2000 году Правительством РФ одобрена Концепция развития системы ипотечного кредитования, согласно
которой в качестве образца для России утверждалась американская двухуровневая система ипотечного жилищного
кредитования. При развитии ипотечного кредита в России, как фактора увеличения объема продаж недвижимости, с той
целью чтобы физические лица могли приобрести в кредит жилье, а предприятия - произвести обновление основных
фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых
учреждений. Такими источниками могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а
также вторичный рынок ценных бумаг. Отечественные ипотечные банки стараются разработать банковские продукты,
способные реально действовать в сложной экономической обстановке [1, с. 472].
На сегодняшний день в ипотечном кредитовании наблюдается некоторое отставание, хотя предприятия и
население заинтересованы в получении в банках кредитов на срок 3 года и более. Однако таких средств у российских
банков почти нет. По имеющимся оценкам, в настоящее время потребности предприятий и населения в кредитах
удовлетворяются не более чем на 20 %, что существенно затрудняет увеличение объема продаж недвижимости, наличие
которой в собственности населения является одним из основных условий ослабления социальной напряженности и
снижения преступности.
Несмотря на резкий рост цен на недвижимость, объем выданных в России ипотечных кредитов продолжает
удваиваться каждые полгода, что свидетельствует о стремлении населения к улучшению своих жилищных условий.
Как сообщается в материалах, подготовленных министерством социального развития на 2006 г. было
запланировано предоставление ипотечных кредитов в объеме 108 млрд. руб. снижение ставки до 12 % годовых. По
состоянию на 1 октября 2006 г. средневзвешенная годовая ставка по ипотечному кредиту, выданному в рублях – 14 %, в
валюте – 11% [12].
Такой рост объемов ипотечных кредитов банкиры объясняют увеличением цен на недвижимость, конкуренцией
среди кредитных учреждений и значительным упрощением процедуры выдачи заемных средств, что позволяет
населению удовлетворять все возрастающие потребности не подкрепленные собственными наличными средствами.
Увеличение объемов ипотечного кредитования заметили и риэлтеры. Рост покупательской способности вызван, в
том числе и более активной популяризацией программ ипотечного кредитования[16].
Отметим тенденцию, которую нам принес 2006 год: на рынке активизировались российские банки, и впервые за
три года на первую позицию по объемам ипотечных кредитов вышел главный российский банк – Сбербанк РФ. Со
второй позиции на четвертую был оттеснен Внешторгбанк. В 2007 году расклад может поменяется, поскольку, по словам
Георгия Тер-Аристокесянца, начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного
кредитования «Внешторгбанка 24», российский рынок розничных услуг сильно фрагментирован, на нем не выделяется
явных лидеров — кроме Сбербанка [9]. Сбербанк, вероятно, еще долго будет оставаться лидером, причем отмечается
возросшая рекламная активность банка, которая может свидетельствовать о наличии стратегического решения о работе
на рынке [2]. Поэтому зарубежные банки сейчас пытаются значительно усилить позиции, предпринимая для этого либо
агрессивную маркетинговую политику, либо сделки слияния и поглощения. Усилившаяся конкуренция будет заставлять
банки серьезно смягчать условия кредитования, а поэтому клиенты, которым ранее кредиты были недоступны, смогут
получить разрешение на их выдачу. Подобная политика должна базироваться на двух основных принципах: значительное
снижение процента ипотечного кредита и увеличение срока ипотечного кредита. Именно эти два условия позволят
существенно увеличить объем продаж на рынке недвижимости и как следствие увеличение в целом и общем объема
продаж потребительских товаров.
Летом 2006 г. банки порадовали снижением ставок по ипотеке, а сейчас, когда растет предложение квартир и
падает спрос, самое время продвигать новые ипотечные предложения. Развитие новых тенденций на рынке ипотеки
происходит, как правило, по определенному сценарию: один из банков, решая задачу привлечения новых клиентов,
делает предложение, которое все остальные называют сумасшедшим. Через полгода это предложение уже можно
встретить в десятке-другом, а через год — на вооружении практически всех банков. Так было, когда Сбербанк заявил о
снижении процентных ставок; о понижении первого ипотечного взноса сначала до 20%, потом до 15%, и после до 10%.
Сейчас есть и программы с нулевым взносом, и такие условия уже предлагаются многими банками [9]. А через два-три
года ставки могут снизиться и до 7-8%, заявил Председатель Совета Федерации Сергей Миронов. По его словам,
«ипотека в том виде, в котором сейчас есть, — недопустима, 95 % россиянам не по карману такая процентная ставка,
которая сейчас есть»[10]. Депутаты говорят о необходимости понижения ставки, что сделает ипотеку по-настоящему
доступной. Однако маловероятно, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на
жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет. Тем не менее,
отметим, что каждый год ставки снижаются примерно на 2% без всякого депутатского вмешательства. Именно в этом
проявляется конкуренция между кредитными продуктами банков. В этом смысле наш рынок движется в том же
направлении, в котором двигались все рынки развитых стран [6].

32
 «В 2006 году жилищные условия за счет ипотеки улучшили 18,7% россиян при плановых 14%, то есть почти
каждый шестой, – заявил глава Минрегиона Владимир Яковлев, – в 2004 году аналогичный показатель составлял лишь
9%». Всего предполагалось, что в каждом субъекте жилье получит по 27 тыс. молодых семей, но во всех регионах этот
показатель превысил 40 тыс. «В 16 субъектах, – отметил министр, – план по строительству не выполнили»[8].
Ипотечные сделки в РФ занимают 5% всего рынка недвижимости, сообщил глава Росстроя Сергей Круглик[15].
«Когда мы выйдем на уровень 50%, тогда можно будет говорить о влиянии ипотеки на цены и объемы продаж
недвижимости». По его данным, с начала 2006 года в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье»
было построено 15,7 млн. кв. м жилья. «Это почти на 10% больше, чем за первые шесть месяцев 2005 года», - подчеркнул
чиновник. В рамках нацпроекта началось строительство жилья для тех категорий граждан, перед которыми у государства
есть обязательства. В ближайшие два года в России планируется ликвидация очереди на жилье из военных в Балтийске, и
вдовое уменьшатся подобные очереди в Калининграде, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Москве[15].
Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью,
жильем, потребует достаточно длительного периода - нескольких лет. Перед банками России стоит задача создания
вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Регионами, наиболее
подготовленными к развитию всего механизма ипотечного кредита в России, являются Москва, Санкт-Петербург, Омск,
Нижний Новгород и Иркутск.
В Омской области развитию механизмов ипотечного жилищного кредитования уделяется особое внимание, с 1995
г. активно строится система государственной поддержки ипотеки, разрабатываются региональные стандарты ипотечного
жилищного кредитования. В 2000 г. было создано Областное государственное учреждение «Агентство жилищного
строительства Омской области», реализующее региональную ипотечную программу посредством предоставления
льготных кредитов, и в 2001 г. - ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация», которое выполняет с 200З г.
функции регионального ипотечного оператора по рефинансированию выданных ипотечных кредитов на территории
Омской области в рамках соглашения о сотрудничестве с ОАО «АИЖК» [7, с. 237].
Сейчас ипотеку в г. Омске и Омской области представляют 24 ипотечных банка, которые предлагают заемщикам
170 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит на первичном и вторичном рынках недвижимости. Ставки по
ипотеке в г. Омске и Омской области находятся в диапазоне 10,50 – 22,00% годовых по рублевым кредитам и 9,75 – 13,50
% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Омске составляет 0%. Срок
ипотечного кредитования – до 33 лет [14].
В Омской области успешно реализуются различные программы ипотечного кредитования: губернаторская,
федеральная, собственные ипотечные программы банков. Так, здесь решили проблему, которая российскому
правительству представляется пока неразрешимой - это снижение ставки ипотечного кредита. Если раньше ставка
жилищного кредита, предоставляемого из областного бюджета, была 8 % годовых, то с этого года бюджетники начнут
получать беспроцентные ссуды на покупку жилья. Нулевую ставку кредитования Омская область ввела первой.
«Обнулить» ипотеку в Омской области под занавес года предложил губернатор [13]. Региональный парламент, приняв
закон о предоставлении беспроцентных ипотечных кредитов, поддержал начинания исполнительной власти - шаг по
российским меркам беспрецедентный.
Приятной новостью для потенциальных заемщиков станет развитие непрямых и альтернативных каналов продаж
ипотечных кредитов (только в течение 2006 г. доля обращений через такие каналы продаж во ВТБ было увеличено с 5%
до 14–15%, а к 2010 г. ожидается увеличение до 40–50%). Планируется также увеличение числа отделений, которые
работают по ипотеке. Банки будут предлагать полный ряд ипотечных кредитов, охватывающий все сегменты рынка
(готовое жилье, строящееся жилье, под залог недвижимости, рефинансирование, улучшение жилищных условий). А
после того как доля находящегося в залоге жилого фонда достигнет 50–60%, начнется активное развитие рынка
рефинансирования – именно так происходило на зарубежных рынках. И конкуренция банков в этом случае сместится в
сторону предложения наиболее удобных и комфортных схем обслуживания ипотечных кредитов[15].
В 2007 г. большинство экспертов недвижимости утверждают, что обвала рынка жилья не предвидится, а это
значит, что не будет и никакого обвала ипотеки, она будет столь же планомерно расти, сколько бы недостатков в ней не
было. Для большинства людей это – единственный способ решить квартирный вопрос. Среди других ожидаемых
тенденций 2007 г. увеличение спроса на загородную недвижимость, не очень значительная корректировка процентных
ставок (резкого демпинга не будет, но по оценке банка Дельтакредита, лет через семь они смогут сравняться с
западными, 5 %) [11].
Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», и принятие
сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов
выдаваемых кредитов. Однако пока российские банки не в состоянии удовлетворить имеющийся на рынке спрос.
Сегодня по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 процента жилья. Принятый в законодательной сфере
пакет из 27 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, по мнению экспертов, это существенно
улучшило правовую базу в сфере недвижимости и ипотеки. В результате увеличилось количество ипотечных кредитов,
возросло число банков, работающих в этой сфере[5]. Доступность ипотечных кредитов, должна решаться с помощью
различных социальных программ, неплохо зарекомендовавших себя в ряде регионов.
Большая часть выданных кредитов досталась продавцам квартир на вторичном рынке. В 2006 г. доля покупок с
использованием ипотеки оценивается нами в 30% на рынке первичного жилья и 50–55%— на вторичном рынке. Однако в
дальнейшем соотношение может поменяться: сейчас застройщики активно сотрудничают с ипотечными брокерами. Как
прогнозируют банкиры, объемы ипотечного кредитования будут расти и в этом году [4]. Статистика тоже подтверждает
наличие положительных изменений на рынке ИЖК. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь
ежегодно в 2 раза. Объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года составляет около $1 млрд.

33
Отметим, что эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах гораздо выше - примерно в $50 млрд. При
создании благоприятных условий к 2010 г. объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз [5].
Словом, банковские условия по ипотеке для клиентов будут становиться более привлекательными: снижение
процентов, облегчение процедуры оформления кредитов. Однако массовой ипотека вряд ли когда-нибудь станет:
слишком уж велик разрыв между российскими зарплатами и стоимостью квадратных метров.
Высокие и устойчивые темпы экономического роста и достигнутая макроэкономическая стабильность требуют от
Правительства РФ и ЦБ РФ выработки новых решений, направленных на обеспечение поступательного развития
банковского сектора на основе укрепления его устойчивости, повышения конкурентоспособности российских кредитных
организаций, совершенствования банковского регулирования и надзора, усиления защиты интересов и укрепления
доверия вкладчиков и других кредиторов банков. Для достижения указанной цели Правительством РФ и ЦБ РФ принята
стратегия развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 г., в которой предусматриваются
совершенствование нормативного правового обеспечения банковской деятельности [3].
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ипотека в настоящее время в условиях
российской экономики продолжает оставаться основным фактором увеличения объема продаж недвижимости, что в
свою очередь будет придавать населению страны уверенность в завтрашнем дне.

Литература:

1. Банковское дело: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и

специальностям 060400 «Финансы и кредит» / Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д, Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство,
2006.
2. Васин Максим. Топ-5 самых модных банковских бизнесов // Банковское обозрение. 2006. №4. С. 20-25
3. Заявление Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации о Стратегии
развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года № 983п-П13 от 5 апреля 2005 г.
4. Ипотечные банки обогнали сами себя // Бизнес.– 24 января 2007.
5. Колодина Ирина. Банкиры сулят дешевые кредиты, чтобы вложить их в "настоящую" ипотеку // Российская газета.
– 13 апреля 2005.
6. Фишер Лада. Ипотечные сделки на растущем рынке // www.sob.ru – 9 октября 2006.
7. Юрченко Т.В. Проблемы повышения доступности жилья для населения в регионе // Рынок розничных банковских
услуг в регионе: проблемы и перспективы: Материалы международной научно-практической конференции. 16 ноября
2006 года Омск, 2006. С. 235-240
8. http://www.bank-klient.ru.
9. http://finansist-kras.ru // Доступность ипотеки: что планируют банки? Татьяна Соколова. 24 октября 2006.
10. http://finansist-kras.ru // Сергей Миронов выступает за снижение до 7 % ставки по ипотечному кредиту. ИТАР-
ТАСС. 10 ноября 2006.
11. http://finansist-kras.ru // Новые Известия. 11 января 2007.
12. http://finansist-kras.ru // АЭИ «ПРАЙМ-ТАСС». 22 января 2007.
13. http://omsk.rfn.ru // Омская ипотека может претерпеть революционные изменения. 12.10.06.
14. http://www.ipohelp.ru.
15. http://www.sob.ru.
16. http://www.sob.ru // Ипотечные банки обогнали сами себя. Газета «Бизнес». 24 января 2007.

34