Аналитическая работа.

В Казахстане есть несколько способов покупки жилья в кредит:

— по госпрограммам. Рассчитаны на ограниченное количество населения:
могут участвовать социально уязвимые, госслужащие, нуждающиеся в
жилье;
— льготная ипотека «7-20-25» со ставкой вознаграждения 7 %. Рассчитана на
тех, кто не имеет своего жилья, но финансирование в банках ограниченное;
— через «Отбасы банк» — на основе накоплений в течение трёх и более лет
или при предоставлении 50 % от стоимости жилья;
— рыночные ипотеки от банков второго уровня (БВУ).
Сколько нужно зарабатывать для оформления ипотеки.
Позже мы сравним эти банки и расскажем в каком банке стоит брать
ипотеку.
Чтобы оформить ипотеку, исходя из расчётов нужно зарабатывать не меньше
500–800 тыс. тенге. Отметим, что совокупный платёж по всем кредитам не
должен превышать 50 % дохода. Поэтому перед ипотекой рекомендуется
закрыть все виды кредитов. Это повысит шансы на получение длительного
кредита и облегчит выплаты.
Что ещё нужно учесть, продумать перед ипотекой и дополнительных
расходах здесь:
Комиссии
При выдаче ипотеки банки взимают комиссии:
— за рассмотрение заявки в среднем 10 000 тенге;
— организацию займа до 2 % от суммы займа.
Некоторые банки не берут комиссию за организацию займа.
Есть также кредитование без комиссий, но с повышением ГЭСВ на 1.5-2 %.
Документы для рассмотрения кредитной заявки
— удостоверение личности;
— копия свидетельства о заключении брака заёмщика/созаёмщика;
— документы о доходах не менее чем за шесть последних месяцев;
— правоустанавливающие документы на залоговое жильё;
— выписка с пенсионного счёта за шесть последних месяцев.
Это стандартный пакет. Банк вправе запросить дополнительные документы.
Требования к заёмщику
 гражданство РК;
 возраст от 21 года до 63 лет на момент завершения кредита, иногда —
до 68 лет;
 залоговое имущество — приобретаемая недвижимость.
Требования к жилью
В большинстве банков РК не дают ипотеку на квартиры в домах старше 50–
57 лет. В приоритете кирпичные, панельные дома. От материала и года
постройки зависит размер первоначального взноса. Чем старше постройка,
тем больше взнос.
На частные дома распространяются такие же критерии, плюс есть требования
к участку:
— целевое назначение — ИЖС или ЛПХ;
— наличие инженерных сетей и коммуникаций.
На дачные дома (на землях садоводческих обществ и др.) ипотеку не дают.
На покупку квартиры на первичном рынке банкам необходимо наличие
гарантии от Казахстанской жилищной компании (КЖК), договор долевого
участия. Реже достаточно предварительного договора купли-продажи.
По сравнению с 2022 годом ставки вознаграждения БВУ повысились в
среднем на 2 %. Условия и требования к заёмщикам и залогу, по крайней
мере на первоначальном этапе, не изменились. В некоторых банках: RBK,
Bereke Bank, Исламский банк — выдача рыночных ипотек временно
приостановлена.
Сегодня в РК остался всего 21 БВУ, а ипотечные продукты готовы
предоставить 12 банков, среди которых лишь 5 фин. институтов — банки
топовой десятки с достаточно широкой географией присутствия.
Лучшие ставки ожидаемо у ключевого института развития в секторе —
Отбасы банка, работающего в рамках системы жилищно-строительных
сбережений (ЖСС). У банка есть два основных варианта займов: жилищные,
с накоплениями от 3 лет и ставкой ГЭСВ всего от 3,6%, и промежуточные.
Именно промежуточные займы пользуются самым активным спросом у
казахстанцев. Здесь нет необходимости длительно копить средства,
достаточно иметь 50% от стоимости жилья. Ставки по этому виду займов
дифференцированные, они варьируются от 7% до 11,5% (ГЭСВ — от 7,4%).
Чем дольше срок накоплений, тем ниже ставка. Так, даже при сроке
накоплений всего в 6 месяцев ставка составит выгодные 7%–8,5%, в
зависимости от оценочных показателей клиента. Более того, после трёх лет с
момента внесения 50% стоимости жилья на депозит ставки снижаются до 5%
(а максимальный срок займа составляет 25 лет). При этом на депозит
начисляются вознаграждение банка и ежегодная премия государства.
Прочие банки предлагают стандартную ипотеку, и ставки по ней
традиционно несопоставимо выше. В этом сегменте лучшая ставка у Банка
ЦентрКредит: от 14% (ГЭСВ — от 15,5%). Максимальная сумма займа — 100
млн тг, срок — от 3 месяцев до 15 лет.
Далее идёт Банк Фридом Финанс Казахстан со ставкой от 16% (ГЭСВ — от
17,2%). Банк предлагает заём в пределах 200 млн тг на срок от 36 месяцев до
15 лет.
Следом идут предложения от Halyk Bank: ставка по продукту для участников
зарплатного проекта — от 17% (ГЭСВ — от 19,2%), вне зарплатного проекта
— от 18% (ГЭСВ — от 19,8%). Срок — от 6 месяцев до 20 лет.
Максимальную сумму банк не указал.
Интересный факт: по данным аналитиков Numbeo, в рейтинге стран по
процентной ставке по ипотеке среди 104 государств и территорий РК
занимает 94-е место. Гордиться республике нечем: средняя ставка составляет
14,41%, и этот результат получен именно за счёт стандартной ипотеки от
коммерческих банков.
Для наглядности поясним: если рассматривать ставки в рамках системы
жилстройсбережений, выйдет, что Казахстан находится на уровне, к примеру
ОАЭ, Израиля или Южной Кореи (жилищные займы), Чехии, Кувейта,
Канады и США (понижающиеся ставки по предварительным займам) или
Филиппин (предварительные займы).
Однако если учитывать средние по рынку ставки, РК оказывается на весьма
непритязательном месте — на уровне Ливии, Шри-Ланки и Нигерии. В
целом больше можно ничего не пояснять.

Драйвером развития ипотечного сегмента на текущий момент в РК

является Отбасы банк. Этот институт развития сегодня — единственный, кто
кредитует население в рамках системы жилищных строительных сбережений
(ЖСС). Также банк является оператором ряда госпрограмм, призванных
помочь решить вопросы приобретения жилья отдельным социальным
группам.
За 9 месяцев текущего года Отбасы банк выдал 1,03 трлн тг ипотечных
займов — это уже 73,4% от всех выданных ипотечных займов по РК в этом
периоде. Большую часть из них — сразу 914,4 млрд тг, или почти 65% от
всех выданных в этом периоде по стране ипотечных займов — составили
займы, выданные в рамках системы ЖСС. Ещё 120,3 млрд тг, или 8,5% от
всех выданных в стране ипотечных займов, пришлось на займы, выданные
Отбасы банком в рамках госпрограмм.
Таким образом, практически два из трёх ипотечных займов в стране сегодня
выдаются благодаря работе системы жилстройсбережений.
Стоит пояснить: система ЖСС в РК работает по принципу положительной
обратной связи, поддерживая сама себя. Пока одни участники копят
средства, другие за счёт этих накоплений получают займы по самым
доступным в ипотечном сегменте ставкам (от 7% годовых — промежуточные
займы, от 3,5% — жилищные займы). Этот принцип делает систему ЖСС
самодостаточной, не зависящей от внешних источников финансирования.
Государство, со своей стороны, поддерживает вкладчиков в период
накопления: ежегодно из госбюджета выделяются средства для выплаты
премии участникам системы ЖСС — плюс 20% на сумму, не превышающую
200 МРП.
Примечательно, что по закону систему ЖСС могут использовать все банки
второго уровня, однако прочие ВБУ ожидаемо не торопятся браться за
работу в этом непростом сегменте, ведь система ЖСС не даёт доступа к
государственному фондированию, не нагружает бюджет и не
предусматривает вливания в БВУ дополнительных средств.
Также важно отметить, что развитие ипотеки в стране, обеспечивая
платёжеспособностью население, даёт толчок развитию жилищного
строительства даже в эти непростые времена. Так, несмотря на длительный
«коронакризис» и колоссальный рост стоимости стройматериалов, о котором
мы неоднократно писали [1, 2, 3, 4], по итогам 2021 года в РК ввели в
эксплуатацию 17,1 млн кв. м жилья — это очередной рекордный показатель в
сегменте, на 11,4% превысивший предыдущий рекорд 2020 года.
В текущем году, даже при жесточайшем геополитическом кризисе во всём
мире, потянувшем за собой слом логистических цепочек, рост цен на
энергоресурсы, металлы, стройматериалы, серьёзное инфляционное давление
во всех секторах экономики РК и мира, показатели жилстроя всё ещё в
плюсе: 11,7 млн кв. м за 10 месяцев — на 1,1% больше, чем в аналогичном
периоде годом ранее.
Таким образом, ипотечное кредитование в целом и система
жилстройсбережений в частности на данном этапе видятся ключевым
вариантом решения жилищных проблем казахстанцев, при том, что вопрос
жилья в РК продолжает оставаться злободневным и насущным, и от его
успешного решения зависят как отсутствие социальной напряжённости и
поводов для недовольства со стороны населения, так и общий уровень жизни
и благополучия казахстанцев.

Далее у нас представлена таблица в котором отображены рост цен на

квартиры в Казахстане за 2022 год в разрезе городов.
Что касается повышение цен за год, в целом по РК цены на вторичное жильё
в 2022 году выросли на 11 %, до 373 201 тенге за квадрат.
Возглавил список Актобе, где вторичное жилье с января по декабрь 2022-го
подорожала на 21 %. Квартиру, которую год назад можно было купить за 9.6
млн, теперь оценивают почти в 12. На втором месте — Семей (+20.6 %).
Квартиры здесь подорожали на 2.5 млн. На третьем — Костанай (+13.3 %).
Условная однушка стала дороже на 1.8 млн.
Алматы расположился в середине рейтинга (+11.5 %). Однокомнатные
квартиры подорожали с 25 млн до 28 млн. Двушки — с 32 до 35 млн. Трёшки
— с 41 до 45 млн. Шымкент — на одиннадцатом месте (+10.9 %). Квартиры
за 15 млн теперь стоят 17 млн. Астана — в конце списка. За год цены
выросли только на 7.6 %. Средняя однокомнатная квартира стоила около 18
млн, теперь — 19 млн. Двушки подорожали с 25 до 26.5 млн. Трёшки — с 36
до 38 млн. Завершает рейтинг Талдыкорган с отрицательной динамикой за
год (—2.6 %). Здесь квартиры подешевели с 12.7 до 12.3 млн.
Анализ. В каком банке лучше брать ипотечные кредиты.

Halyk Bank. В этом банке первоначалка идёт от 20%. Ставка ГЭСВ (годовая
эффективная ставка вознаграждения) от 18% — самая низкая среди банков в
Казахстане. Срок 20 лет. Всё это вы видели в таблице выше. Например, если
в «халыке» занять 20 миллионов тенге по ранее указанным условиям, то в
месяц нужно будет платить примерно 302 тысячи тенге. За 20 лет человек
переплатит более 42 миллионов тенге. Считается тут всё просто. В году 12
месяцев. За 20 лет пройдёт 240 месяцев. То есть ежемесячную оплату тенге
умножаем на 240, получаем 72 480 000.

Банк ЦентрКредит. Отметим, что на официальном сайте банка не удалось

найти информацию, поэтому пришлось брать данные с неофициальных
источников. У БЦК тоже первоначальный взнос 20%. Только ставка ниже —
от 11%. Ипотеку дают на 15 лет. Если по всем этим критериям брать кредит в
20 миллионов, то платёжка в месяц обойдется в 232 тысяч тенге, что
дешевле, чем в прошлом году. Переплатить придётся свыше 21 миллиона
тенге.

Bank RBK. Банку нужно заплатить первоначальный взнос от 30%. Ставку вы

видели в таблице, но напомним ещё раз — от 19%. Срок 15 лет. Если и тут
брать 20 миллионов, то переплатить придётся 14 миллионов. Меньше
остальных. Только в месяц нужно будет платить больше, чем в других — 295
тысяч тенге.
Freedom Finance Bank. Этот банк даёт ипотеку только на вторичное жильё.
Первоначалка — 30%, ставка — от 17%, срок — 15 лет. За те же 20
миллионов нужно платить в месяц 272 тысяч тенге. Переплата, в принципе,
относительно приемлемая — 28 миллионов.

Нурбанк. А в этом банке первоначальный взнос — 30%. Ставка — 19,5%.

Срок, как обычно — 20 лет. За 20 миллионов в месяц нужно будет платить —
281 тысячи тенге, переплата будет 47 миллионов. Дороговато.

Алтын Банк. Тут всё обычно. Взнос — от 20%, ставка — 19,5%, срок — 20
лет. Платить придётся вот как: в месяц 322 тысячи, если взять в долг 20 млн,
а переплатите 57 миллиона. Тоже высокая цифра.

Исламский банк. Последний в нашем списке БВУ, дающий ипотеки. Цены

тут «помягче». Но из-за взноса — 30% и отсутствие ставки ГЭСВ. Срок — 15
лет. Кредит на 20 миллионов обяжет вас платить в месяц примерно 205 тысяч
тенге. Переплата составит 19,5 миллиона тенге.

Отбасы банк. Расскажем о двух видах займа — жилищный и

промежуточный. В первом случае ставка 5,2%. Срок — 6 лет. Но тут нужно
накопить за 3 года половину стоимости жилья. В месяц платить в среднем
нужно будет 300 тысяч тенге. А потом, если взять ипотеку на 20 миллионов
тенге, то в месяц нужно будет платить 161 тысячу. Переплата составит 1,6
млн. Во втором случае сразу нужно внести 50% от стоимости квартиры или
дома. Ставка тут повыше — 7,4%, а срок — 3-9 лет. В среднем по стандарту
за три года каждый месяц придётся платить по 341 тысячи тенге. Переплата
составит 3,3 миллиона тенге.

Из проведенного обзора по каждым банкам, где выдаются ипотечные

кредиты можем сказать, что, конечно, по цифрам лучше брать ипотеку в
Отбасы банке. Но там нужно либо иметь половину суммы, либо копить не
менее 3 лет. А у кого-то нет времени ждать, хочется быстрее заиметь свой
уголок. В банках цифры больше. Но выделим мы два банка — RBK и
Исламский банк. Где-то у них ежемесячная оплата выше, но зато
переплачивать нужно меньше. Хоть это облегчит и так сложный путь.
1. https://ranking.kz/reviews/banking-and-finance/ipoteka-v-kazahstane-kakie-
mehanizmy-podderzhivayut-kreditnuyu-aktivnost-v-etom-segmente-i-
sposobstvuyut-resheniyu-zhilishhnyh-problem-grazhdan.html

2. https://ranking.kz/rankings/banking-and-finance-rankings/ipoteka-v-
kazahstane-kakie-produkty-segodnya-dostupny-na-rynke-zajmov-dlya-
pokupki-zhilya.html

3. https://krisha.kz/content/articles/2023/ipoteka-2023-usloviya-stavki-platezhi