Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Презентация ИСПАНИЯ
Презентация ИСПАНИЯ
Содержание:
1. Краткая информация об Испании.
2. История кризиса в Испании.
3. Испания сегодня.
4. Сравнительный анализ на рынках недвижимости Европейских стран.
4.1. Ситуация на рынке недвижимости в Германии.
4.2. Ситуация на рынке недвижимости в Швейцарии.
4.3. Ситуация на рынке недвижимости в Австрии.
4.4. Ситуация на рынке недвижимости в Лондоне.
5. Графики спада и роста цен в Испании.
5.1. Барселона.
5.2. Мадрид.
5.3. Провтнция Жирона.
5.4. Провинции Каталонии. Аренда.
5.5. Провинция Аликанте.
5.6. Валенсия.
5.7. Провинция Малага.
6. Коммерческая недвижимость в Испании.
6.1. Офисные помещения в Мадриде и Барселоне.
6.2. Инвестиции в отели.
7. Испания по данным МВФ.
Краткая информация об Испании
Основными университетскими
городами являются: Мадрид, Барселона,
Валенсия, Саламанка и Гранада.
Кризис ипотечных кредитов возник в США, и в конечном итоге затронул Европу. Банки США
предоставляли кредиты физическим лицам гарантии которых были не велики, клиенты, при не выполнении
своих обязательств,передавали не выплаченную недвижимость в другие банки, которые в свою очередь
распространяли эти объекты среди своих клиентов.
В результате чего банки накопили объекты недвижимости без денежного обеспечения.
Экономика США и стран -членов Евросоюза имеет множество точек соприкосновения, поэтому крах
финансово-ипотечного сектора США спровоцировал аналогичную ситуацию в Европе, что
потребовало определенных денежных затрат со стороны стран-членов Евро Союза и стало причиной
наихудшего кризиса в сфере недвижимости Испании за последние 50 лет.
Чтобы получить представление о LTV (Loan to Value) можно отметить, что в докризисный период он вырос на
110%. Это означает, что банк давал клиенту не только 100% ипотеки, но и плюс 10% на расходы. Ипотека до 50
лет, независимо от возраста покупателей стала популярна.
Испанская финансовая система “оздоровилась” после получения более чем 100 млрд евро в помощь от
правительства ЕС.
Вмешательство Европейского центрального банка, со своей программой известной как LTRO вызвало
падение процентных ставок, в результате чего Euribor находится на исторических минимумах.
Центральный Европейский банк даёт кредиты с исторически низкими процентными ставками Испанским
банкам, поэтому в Испании возобновились выдачи ипотек, из-за чего цены на недвижимость начинают расти.
Испанское правительство приняло два беспрецендентных шага для развития сектора недвижимости:
- С одной стороны, это получение Golden Visa или вида на жительство для иностранных инвесторов, который
можно получить тремя способами:
1. Покупка недвижимости от 500.000 евро.
2. Инвестиции в депозиты или испанский долг.
3. Создание компании в Испании, в рамках определённых критериев по найму сотрудников и уставного
капитала.
- С другой стороны, создано SOCIMI (REIT). SOCIMI является зарегистрированной компанией которая
инвестирует в недвижимость для сдачи в аренду. SOCIMI платит 0% налогов на прибыль. Это точная копия
американского Real Estate Investment Trust (REITs).
SOCIMI используют крупные международные инвесторы, такие как фонд PIMCO (крупнейший фонд
облигаций в мире), или Джордж Сорос.
Всё выше сказанное остановило падение цен в секторе недвижимости, и привело к их росту.
Рост цен на недвижимость начался в Барселоне ,на каталонском побережье, в Мадриде, и далее
распространился на другие регионы Испании.
Центральный банк Германии (BUNDESBANK) публично предупредил об опасности так сказать “пузыря" на
рынке недвижимости: С 2009 по 2014 год, цены выросли в среднем на 30% по всей стране. В тот же период,
цены на недвижимость в крупных городах выросли на 45%. Это произошло в связи с тем, что во время
кризиса суверенного долга и риска разлома ЕС, инвестиции предназначающиеся для периферийных стран
(Португалия, Испания, Ирландия, Греция) укрылись в Германии.
По предполагаемому в тот момент сценарию отказа от евро, страны ЕС должны вернуться к своим
национальным валютам, что может привести к массовой девальвации валют в странах периферии, в то же
время ценность немецкой марки будет стабильно высока.
В настоящее время, риска выхода Испании из ЕС не существует, так что инвесторы возвращаются в
Испанию, где цены цены с 2009 года упали более чем на 40%.
Таким образом, если Вы инвестируете в Германию, есть потенциальный риск снижения цен, так как
рынок недвижимости находится на рекордно высоком уровне, в то время как в Испании всё
наоборот, инвестируя в момент минимальных цен, маржа роста гораздо выше.
Одним из основных секторов экономики Швейцарии является финансовый сектор. Он предлагает услуги не
только гражданам Швейцарии, но и, главным образом, гражданам и компаниям из других стран, которые
извлекали выгоду из Банковского Секрета.
На условиях анонимности, иностранные инвесторы приобрели большое количество недвижимости в стране,
повышая этим цены на неё, которые явно превышают зарегистрированные стоимости за кв.м. большинства
стран континентальной Европы.
Эта ситуация изменилась после финансового кризиса, что побудило США запросить идентификацию
американских клиентов у швейцарских банков. После начала рассмотрения дела США против банка UBS,
банковская тайна была открыта и возникли много миллионные штрафы не только против этого банка, но и
также против Credit Suisse.
Это спровоцировало то, что Швейцария стала частью автоматического обмена информацией с другими
странами, членами ОЭСР. По этому с сентября 2018 года, Швейцария обязана давать информацию о
иностранных гражданах имеющих счета в Швейцарии.
Мы понимаем, что данное фундаментальное изменение может повлиять на рынок недвижимости, цены
которого взлетели во время европейского кризиса, так как считалось что инвестиции в Швейцарию
безопасны. Таким образом, чрезвычайно велика вероятность того, что цены на рынке недвижимости
Швейцарии будут снижаться.
Кроме того, такие инструменты для инвестиций как испанское SOCIMI, которое значительно уменьшает
налоги, является прямой конкуренцией для этой страны.
Австрия как и Германия была “приютом” после колапса финансовых рынков в 2008 году. Это
нашло своё отражение на рынке недвижимости.
Как говориться в докладе консалтинговой компании KnighFrank, после падения Lehman Brothers
до 2014 цены выросли на 34,7%. Эта тенденция продолжается с 2014 года по настоящий момент, с
зарегистрированным ростом цен на первичную недвижимость в Вене на 9,1%, в Зальцбурге на
5,32%. ,на вторичную в Вене на 8,83% и Зальцбурге на 10,12%.
Столица Великобритании испытала рост цен на недвижимость после кризиса 2008 года. По данным
Knightfrank цены на недвижимость с начала кризиса по 2014 год, выросли на 55%. Эта тенденция
обострилась с 2014 по 2015 гг. когда увеличение достигло 20%.
Меры принятые британским канцлером Осборном, вызвали небольшую корректировку цен в зонах прайм.
Укрепление фунта стерлинга по отношению к другим валютам, и рост цен за кв.м., делает рынок
недвижимости Лондона менее привлекательным для иностранного спроса, даже британские инвесторы,
на данный момент, ищут рентабельность в других частях Европы, так как высокое налоговое бремя снижает
получаемую рентабельность, а высокие цены делают не выгодными новые вложения.
6000
4500
€ кв.м.
3000
1500
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
19
14,25
€ кв.м.
9,5
4,75
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
График №1:
6000
4500
€ кв.м.
3000
1500
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
18
13,5
€ кв.м.
4,5
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
График №1:
Мы можем наблюдать рост цен в столице Испании, как и на покупку так и на аренду.
Нужно отметить, что в Мадриде налог на покупку недвижимости составляет 6 %, когда в других провинциях
Испании 10%, что положительно влияет на рентабельность объектов.
2.700,00
€ кв.м.
1.800,00
900,00
0,00
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
Blanes Empuriabrava Lloret de Mar Palamós Platja D´Aro Roses Sant Feliu de Guixols
Снижение цен от макс. до мин. -48,5% -22,4% -39,3% -41,3% -45,4% -34,4% -29,7%
Снижение цен от макс. до
настоящего момента
-48,5% -22,4% -38,8% -38,4% -33,4% -34,4% -32%
Восстановление цен от мин. до
настоящего момента
0% 0% 0,5% 2,9% 12% 0% 1,4%
Как мы видим, в провинции Жирона есть города где восстановление цен уже началось.
В трёх городах таких как Ллорет, Паламос и Сант Фелиу-де-Гишольс рост цен всё ещё слаб, исключение
является Platja D’Aro, где цены уже выросли на 12%.
С другой стороны есть города где цены всё ещё падают ( Blanes, Empuriabrava и Roses).
16,00
12,00
€ кв.м.
8,00
4,00
0,00
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
5000
3750
€ кв.м.
2500
1250
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
Аликанте
6
€ кв.м.
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
График №1:
Аликанте
4000
3000
€ кв.м.
2000
1000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
Валенсия
6,75
€ кв.м.
4,5
2,25
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
График №1:
Валенсия
2800
2100
€ кв.м.
1400
700
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
Малага
6,75
€ кв.м.
4,5
2,25
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Год
График №1:
Малага
При анализе цен в провинции Малага, мы видим, что спады цен гораздо более мягкие чем в провинциях
Аликанте и Валенсия. Мы понимаем, что это связано с международной популярностью Марбельи как одного
из самых престижных курортов Испании.
В случае данного города, цены от максимумов упали лишь на 23,8%, и после зарегистрированных самых
низких цен в 2013 году, поднялись на 10%, опережая рост цен в Мадриде.
Объем инвестиций в первые три месяца 2015 г. составил 580 млн евро,
разделенные между Мадридом 487 млн и 93 млн Барселона. Цена
арендной платы стала проявлять признаки восстановления.
FORTRESSSERVICE
immigration & real estate
Skype: sergeyrasskaz
www.fortressservice.com
+7 495 3745177
+7 926 9155010