Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение

высшего образования
«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
(Финансовый университет)

Финансовый Факультет
Департамент банковского дела и монетарного регулирования

Выпускная квалификационная работа

На тему: «Анализ трендов развития банковского жилищного ипотечного
кредитования в Российской Федерации»

Направление подготовки 38.04.08 «Финансы и кредит»

Профиль «Современное банковское дело и риск-менеджмент в коммерческом
банке»

Выполнил студент учебной группы

СБД21-1м
Сальдо Гарсия Луис Алехандро _________
(Подпись)

Руководитель д.э.н., профессор

Амосова Наталия Анатольевна _________
(Подпись)

ВКР соответствует предъявляемым

требованиям
Руководитель Департамента
д.э.н., профессор
____________ М.А. Абрамова
(Подпись)
«____» ______________ 2023 г.

Москва – 2023 г.
 Оглавление
ВВЕДЕНИЕ...................................................................................................................2
1. Основы выявление трендов развития ипотечного кредитования.....................3
1.1. Понятие ипотечного кредитования и его принципы....................................3
1.2. Правовое и методическое обеспечение развития банковского ипотечного
кредитования в России.............................................................................................4
1.3. Основные фундаментальные результаты банковского ипотечного
кредитования в российской и зарубежной банковской практике........................5
2. Анализ особенностей и выявление основных трендов развития российского
банковского ипотечного кредитования......................................................................6
2.1. Направления и тренды развития ипотечного кредитования в России.......6
2.2. Сравнительный анализ результатов развития банковского ипотечного
кредитования в России и за рубежом и выявление его особенностей.................7
2.3. Выявление основных трендов развития банковского ипотечного
кредитования в России.............................................................................................8
3. Трендовый анализ сложившейся практики банковского ипотечного
кредитования жилья в России разработка предложений и рекомендаций по её
совершенствованию.....................................................................................................9
3.1. Сложившаяся практика банковского ипотечного кредитования в России
как объект трендового анализа................................................................................9
3.2. Первичные результаты трендового анализа развития банковского
ипотечного кредитования в России.......................................................................10
3.3. Предложения и рекомендации по совершенствованию банковского
ипотечного кредитования в России.......................................................................11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ..........................................................................................................12
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ (ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ) ИНТЕРНЕТ-
РЕСУРСОВ.................................................................................................................13
ПРИЛОЖЕНИЕ..........................................................................................................14

2
 ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена
тем, что ипотечные кредиты являются важнейшим и наиболее используемым
финансовым продуктом в России. Их выдает около 70% кредитных организаций
страны и летом 2022 года они занимали более половины розничного портфеля
российских банков. Значение ипотечных кредитов возрастает сегодня, когда в
мире происходят глобальные изменения, вызванные пандемией, санкциями и
внешнеполитической конъюнктурой, что приводит к большей волатильности
рынка, инфляции и экономической нестабильности, изменению процентных
ставок, невыполнение кредитных обязательств контрагентами, рост
неуверенности населения и так далее, что, как следствие, вынуждает людей
использовать банковскую ипотеку в качестве основного инструмента для
сохранения своих доходов стабильными или избежать значительного падения
доходов, поскольку они выступают в качестве подстраховка для населения, то
есть жилье стало рассматриваться как средство сбережения.
Актуальность темы исследования также объясняется тем, что в 2020 году
Правительством РФ были введены различные программы льготной ипотеки для
стимулирования спроса на недвижимость, а вместе с ним и объема выдаваемых
кредитов в целях противодействия негативным последствиям пандемии
коронавируса. В настоящее время продолжают действовать данные
антикризисные меры по поддержке населения и системообразующих
организаций промышленности и торговли, находящихся в тяжелом положении
из-за санкций марта 2022 года.

3
 1. Основы выявление трендов развития ипотечного кредитования
1.1. Понятие ипотечного кредитования и его принципы
В последние годы наблюдается растущий интерес к ипотечным кредитам,
благодаря их социальным и экономическим последствиям.
Для общества наличие собственного дома является предметом гордости,
потому что важность жилья влияет не только на личностное развитие, но и на
духовное развитие личности, так как существует твердое убеждение, что
человек не может всесторонне развиваться без своего жизненного пространства,
то есть свой дом. Это пространство важно, потому что помимо обеспечения
безопасности, убежища, чувства принадлежности и идентичности, оно

4
позволяет вам достичь большего развития, что способствует укреплению
вашего наследия.
Строительная отрасль оказывает сильное влияние на экономику,
поскольку она влияет на многие виды производственной деятельности в стране,
такие как производство кирпича, стали, цемента, алюминия, ковров, покрытий,
штукатурки, краски, мелкой бытовой техники, мебели для ванных комнат,
кухонь и многих других. Более 30 отраслей промышленности зависят от жилья,
в дополнение к рабочим местам, которые создаются при строительстве этих и
дополнительных рабочих мест, когда строительство или единицы завершены.
Чтобы немного больше узнать об ипотечных кредитах, мы сначала
должны понять, что такое кредит и ипотека.
Кредит определяется Банком Испании как: «Контракт, по которому
финансовое учреждение предоставляет клиенту определенную сумму денег,
которую клиент должен погасить с процентами и в соответствии с
согласованными условиями. В отличие от займа, этот капитал не имеет
обязательно с заранее определенной целью (например, покупка недвижимости в
случае ипотечной ссуде)».
Согласно (Acedo Mendoza & Acedo Machado, 1997), кредит — это
способность приобретать деньги или вещи в обмен на обещание платежа или
как обязательство предоставить в будущем что-то эквивалентное определенной
дате и при определенных условиях, это мера уверенности в том, что одно лицо
имеет обещание оплаты, сделанное другим.
В соответствии с (Prentice Ettinger, 1996), кредит можно определить с
точки зрения его функций. В качестве средства обмена их можно назвать
«деньгами будущего», которые обеспечивают элемент времени в деловых
операциях, что позволяет покупателю удовлетворять свои потребности,
несмотря на отсутствие у него денег для оплаты наличными.

5
 Кредит является неотъемлемой частью рыночной экономики, поскольку
он функционирует как агент производства и как средство обмена. Это делает
капитал более производительным, ускоряет движение товаров от производителя
к потребителю и увеличивает объем производимых и продаваемых товаров.
По мнению (Prentice Ettinger, Créditos y cobranzas, 1996), его правильное
использование приносит ряд преимуществ (рисунок 1).

Увеличение объемов продаж.

Увеличение производства товаров и услуг и, как

следствие, снижение удельных затрат.

Оценка потребления, позволяющая некоторым

социально-экономическим секторам приобретать
товары и/или услуги, которые были бы им недоступны,
если бы им пришлось платить наличными.

Расширение и открытие новых рынков за счет

обеспечения покупательной способности
представительных слоев населения.

Создание источников рабочих мест через новые

компании и применение в уже существующих.

Рисунок 1 - Преимущества правильного использования кредита

(составлено автором)

6
 Ниже (рисунок 2) приведены основные функции, которые должны
выполнять кредиты.

Заемщик соглашается вернуть всю сумму вместе с

Стимулирующий
процентами, это его больше мотивирует.

Есть социальные программы, которые частично

Социальный или полностью обеспечиваются за счет
государственного бюджета.

Финансовое учреждение использует денежные

Распределение средства, полученные от вкладчиков, для
предоставления заемщикам под проценты.

В некоторых продуктах финансовая организация

Контроль
контролирует целевые расходы.

Рисунок 2 - Функции кредита (составлено автором)

Существует несколько видов кредитов, среди которых можно назвать

потребительские кредиты, ипотечные кредиты, образовательные кредиты,
кредитные карты, рефинансирование и автокредиты. Однако из-за масштаба
этой работы мы сосредоточимся только на ипотечных кредитах.
Ипотека определяется законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от
06.12.2011) "О залоге" как: "Залог предприятия, строения, здания, сооружения
или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с
соответствующим земельным участком или правом пользования им”.
По мнению (Грудцына, 2021) ипотека представляет собой залог
недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-
залогодержателя к должнику (залогодателю).

7
 (Косарева, 2021) определяет ипотеку как способа обеспечения обязательства
заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда
кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости
заложенного недвижимого имущества.
Ниже (рисунок 3) представлены объект ипотеки по трем различным
подходам.

Т олько им ущ ество, признанное недвиж имы м .

Н едвиж им ость и права на нее.

К роме сущ ествую щ их активов и прав на них, такж е недвиж им ое

имущ ество, которое в будущ ем станет собственностью
залогодателя.

Рисунок 3 - Объект ипотеки по трем различным подходам (составлено

автором)

Исходя из приведенных выше определений, можно сказать, что

ипотечный кредит — это денежный заем на покупку недвижимости, который
гарантированно будет оплачен стоимостью самого имущества, а ипотека — это
просто залог недвижимости.
Ипотечные кредиты могут иметь несколько целей, в зависимости от
конкретных потребностей и желаний каждого человека, таких как:

8
 - Расширить или перестроить, что возможно благодаря тому факту, что
большинство кредитов покрывают до 50% стоимости имущества, согласно
оценке.
- Получить ликвидность путем закладывания дома, чтобы иметь
возможность столкнуться с крупными или важными расходами.
- Покупка нового или бывшего в употреблении дома, предоставление
недвижимости в качестве залога и уплата заранее оговоренных платежей банку.
- Приобретать недвижимость в качестве резидента, то есть предоставить
возможность гражданам, проживающим за границей, приобретать
недвижимость и оплачивать ее денежным переводом.
Кредитные организации по всему миру используют различные схемы
оплаты в своих ипотечных кредитах, чтобы предложить альтернативу, которая
наилучшим образом соответствует типу человека, его потребностям и
возможностям и, таким образом, иметь возможность расширить сферу ее
применения и снизить процент невозврата.
Ниже (рисунок 4) перечислены наиболее распространенные в мировой
практике платежные схемы.

9
 Стандартный ипотечный кредит
Он имеет фиксированную процентную ставку (аннуитет), то есть один и тот же
ежемесячный платеж будет выплачиваться за каждый взнос, до конца кредита.
Платежи уже включают проценты на остаток основного долга.
Пружинный кредит
Осуществляются равные периодические платежи, а также процентные платежи,
однако проценты начисляются на остаточную сумму, которая постоянно
уменьшается.
Ролловерный кредит
Срок делится на периоды времени (3 или 6 месяцев) и для каждого из них
устанавливается своя процентная ставка.
Шаровая ипотека
В течение первых месяцев или лет периодически выплачиваются только
проценты по кредиту, и только до наступления срока платежа производится
полная выплата долга.
Ипотечный кредит с ростом платежей
Он подразумевает минимальный первоначальный взнос, который постепенно
увеличивается в соответствии с процентной ставкой.

Рисунок 4 - Наиболее распространенные платежные схемы в мировой

практике (составлено автором)

В Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от

08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации" выделяются главные цели и задачи, в
особенности по обеспечению эффективному взаимодействию для достижени
цейли развития возможностей по улучшению жилищных условий населения.
К долгосрочным жилищным ипотечным кредитам относятся те, которые
выдаются на срок более трех лет, и их основными участниками являются:
1. Заемщики.
Заемщиками являются физические лица, заключившие договоры займа с
кредитными организациями или некредитными организациями, по которым
средства, полученные в виде займа, направляются на приобретение жилья.

10
 2. Продавцы жилья.
Продавцы жилья - физические и юридические лица, осуществляющие
продажу жилых помещений, принадлежащих им или другим лицам от их имени.
3. Кредиторы.
Кредиторами являются все те кредитные организации или юридические
лица, которые предоставляют ипотечные кредиты заемщикам в порядке,
установленном законодательством.
Его основные функции:
- Выдача ипотечных кредитов на основании оценки платежеспособности
заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредита.
- Составление договоров займа и ипотечных договоров.
- Осуществлять обслуживание выданных ипотечных кредитов.
4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов.
Операторы рынка вторичного ипотечного кредитования –
специализированные организации, осуществляющие рефинансирование
кредиторов, предоставляющих долгосрочные ипотечные кредиты.
Его основные функции:
- Рефинансировать кредиторов в соответствии с установленными
стандартами и требованиями.
- Выпуск ценных бумаг с ипотечным покрытием.
- Привлечение средств инвесторов в сфере ипотечных кредитов.
- Помогите кредиторам внедрять надежные методы ипотечного
кредитования и разрабатывать виды ипотечных кредитов, более доступные для
заемщиков и менее рискованные для кредиторов.
5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок.
Это государственные органы, гарантирующие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.
11
 Его основные функции:
- Учет сделок купли-продажи жилых помещений.
- Регистрация перехода права собственности к новому владельцу
- Регистрация ипотечных договоров и ипотечных прав.
- Хранить и предоставлять информацию о правах собственности и
ипотечных залогах всем участникам ипотечного рынка.
6. Страховые компании.
Это страховые компании, имеющие лицензии на осуществление
страхования имущества, личного страхования заемщиков и страхования
гражданской ответственности участников ипотечного рынка.
7. Оценщики.
Оценщики - физические и юридические лица, имеющие право проводить
профессиональную оценку жилых помещений для определения их
коммерческой стоимости.
8. Риэлтерские фирмы.
Риелторские компании — это юридические лица, которые выступают
профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
Его основные функции:
- Выбирать варианты покупки и продажи домов для заемщиков и
продавцов.
- Оказание поддержки при заключении сделок купли-продажи.
- Организовать продажу дома от имени других.
- Участвовать в организации жилищных аукционов.
9. Инвесторы.
Инвесторы – физические или юридические лица, покупающие ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданными кредиторами или
операторами вторичного рынка. Среди которых пенсионные фонды, страховые
компании, инвестиционные банки, взаимные фонды и многое другое.
12
 10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.
Инфраструктурными звеньями системы ипотечного кредитования
являются физические или юридические лица, обеспечивающие необходимое
юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию
граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при
совершении сделок с недвижимостью. Сюда входят нотариусы, паспортные
услуги, органы опеки и попечительства, юридические консультации и многое
другое.
11. Государство.
Государство является органом, который несет ответственность за
создание системы долгосрочного ипотечного кредитования населения,
определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и
формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования
системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты
заемщиков, применяет фискальную политику, стимулирующую участников
рынка ипотечного кредита, создает необходимые институты для организации
рынка и участвует в его управлении.

13
1.2. Правовое и методическое обеспечение развития банковского
ипотечного кредитования в России

14
1.3. Основные фундаментальные результаты банковского ипотечного
кредитования в российской и зарубежной банковской практике
Сравнение теории в России и зарубежом
фокус на правилах россии и зарубежья по ипотечным кредитам

15
2. Анализ особенностей и выявление основных трендов развития
российского банковского ипотечного кредитования
Обозначить практику по ипотечному кредитованию жилья и земли
2.1. Направления и тренды развития ипотечного кредитования в России

16
2.2. Сравнительный анализ результатов развития банковского ипотечного
кредитования в России и за рубежом и выявление его особенностей
Сравнение статистики России и зарубежа – Практика

17
2.3. Выявление основных трендов развития банковского ипотечного
кредитования в России
поговорим об ипотечных программах и онлайн-ипотеке (online ipoteka)

18
3. Трендовый анализ сложившейся практики банковского ипотечного
кредитования жилья в России разработка предложений и рекомендаций
по её совершенствованию
3.1. Сложившаяся практика банковского ипотечного кредитования в
России как объект трендового анализа

19
3.2. Первичные результаты трендового анализа развития банковского
ипотечного кредитования в России

20
3.3. Предложения и рекомендации по совершенствованию банковского
ипотечного кредитования в России

21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

22
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ (ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ) ИНТЕРНЕТ-
РЕСУРСОВ

Кредит: что это, виды, формы и функции банковских потребительских кредитов – полезная статья от
банка ВТБ (vtb.ru)

Banco de España - Glosario General (bde.es)

TESIS: EL COMPORTAMIENTO Y OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO, A TRAVÉS DE LA BANCA

FASE I.PDF (urbe.edu)

Importancia del crédito hipotecario para la economía (realestatemarket.com.mx)

Ипотека в России (tadviser.ru)

Современные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

(cyberleninka.ru)

Características de un crédito hipotecario | BBVA México

TESIS: CRÉDITO HIPOTECARIO COMO OPCIÓN DE FINANCIAMIENTO PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN
MÉXICO

102 Ley Federal hipotecaria y prendaria de bienes inmuebles - última edición de 2022 (ob-ipoteke.info)

Статья 42. Понятие ипотеки \ КонсультантПлюс (consultant.ru)

El concepto y el significado de las hipotecas en la Federación de Rusia | Artículo en la revista "Young

Scientist" (moluch.ru)

¿Para qué sirve un crédito hipotecario más allá de comprar casa? | BBVA

Documentos - Gobierno de Rusia (government.ru)

Medidas anticrisis - 2022 \ ConsultantPlus

¿Cuáles son los tipos de crédito hipotecario? | BBVA México

Понятие и виды ипотечного кредита (cyberleninka.ru)

2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования \

КонсультантПлюс (consultant.ru)

Основополагающие принципы ипотечного кредитования (cyberleninka.ru)

https://economy-lib.com/ipotechnoe-zhilischnoe-kreditovanie

23
ПРИЛОЖЕНИЕ

24