Вы находитесь на странице: 1из 5

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

Проблемы защиты прав добросовестных


приобретателей недвижимости
А.М. Гиновкер
председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этики
Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
(г. Санкт-Петербург)

Александр Менделевич Гиновкер, 3253838@mail.ru

Вопрос о защите прав добросовестных дело с мертвой точки, но, как подтверждает
приобретателей недвижимости стал актив- практика, не намного.
но обсуждаться в России с 1990 года, то есть Конституционным Судом Российской
с того момента, когда недвижимое имущес- Федерации принято Постановление от 21
тво стало объектом гражданского оборота. апреля 2003 года № 6-П, разъясняющее су-
В советское время в гражданском законо- дам порядок применения норм об истребо-
дательстве существовали нормы, регла- вании имущества собственником у добро-
ментировавшие истребование имущества совестного приобретателя. В соответствии
из чужого, в том числе добросовестного, с этим Постановлением права лица, счита-
владения. Однако острой необходимости ющего себя собственником имущества, не
в их применении объективно не существо- подлежат защите путем удовлетворения
вало. Появление в начале 90-х годов про- иска к добросовестному приобретателю
шлого века большого количества сделок с использованием правового механизма,
с недвижимостью, и тем более появление установленного пунктами 1 и 2 статьи 167
мошеннических махинаций в этой сфере, Гражданского кодекса Российской Федера-
таких как продажа недвижимости по под- ции (ГК РФ). Такая защита возможна лишь
дельным документам, недействительным путем удовлетворения виндикационного
доверенностям, от имени умерших лиц, иска, если для этого имеются предусмот-
с нарушением прав несовершеннолетних ренные статьей 302 ГК РФ основания, кото-
и т. п., обусловили повышенный интерес к рые дают право истребовать имущество и у
этой теме не только участников рынка, но добросовестного приобретателя.
и государства. Действительно, в настоящее Проще говоря, ГК РФ предусматривает
время эта проблема становится все более два основания, по которым может быть ут-
актуальной. рачено право собственности, – признание
Любой правовой механизм, в том числе сделки с недвижимым имуществом недейс-
механизм защиты прав добросовестного твительной (ст. 167 ГК РФ) и истребование
приобретателя, основывается на сущест- имущества от добросовестного приобре-
вующем законодательстве. Однако резуль- тателя (ст. 302 ГК РФ). При этом с точки
таты анализа современного российского зрения рассматриваемой нами проблемы
законодательства, к сожалению, свидетель- первая процедура гораздо проще, и при ее
ствуют о наличии в нем пробелов и декла- применении добросовестный приобрета-
ративном характере многих существующих тель более уязвим. Для того чтобы иск об
норм. Несмотря на все усилия, которые истребовании имущества от добросовест-
прикладывает государство в последнее ного приобретателя не был удовлетворен,
время для укрепления прав добросовест- необходимо соблюдение всех условий,
ных приобретателей, они продолжают оста- предусмотренных статьей 302 ГК РФ – не-
ваться беззащитными. За последние годы движимость должна быть приобретена по
был принят целый ряд нормативных актов возмездной сделке, приобретатель должен
в этой области, которые, хотя и сдвинули быть добросовестным, то есть с точки зре-

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 29


№6 (93) 2009 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ния закона он не должен знать о том, что Российской Федерации при утере права
лицо не имело право отчуждать эту недви- собственности, в том числе добросовест-
жимость, и, наконец, право действительно- ным приобретателем. На бумаге добросо-
го собственника, обращающегося с иском, вестный приобретатель, от которого было
должно быть прекращено по его воле. Для истребовано жилое помещение, действи-
признания сделки недействительной соблю- тельно имеет право на разовую компенса-
дение таких условий не требуется. Так вот, цию за счет казны Российской Федерации
вопреки практике судов общей юрисдик- в размере, не превышающем 1 миллион
ции, которые, признавая первую сделку не- рублей, в порядке, предусмотренном Пра-
действительной, автоматически признава- вительством Российской Федерации. На
ли недействительными и все последующие деле же принятая статья не решает пробле-
сделки в цепочке, Конституционный Суд мы, она не содержит описания конкретных
Российской Федерации установил, что в та- условий предоставления таких гарантий,
ких случаях необходимо применять нормы да и сам размер компенсации, учитывая
закона, предусматривающие возможность стоимость жилья в настоящее время, вряд
истребования имущества у добросовестно- ли покроет все убытки от потери квартиры.
го приобретателя, а не нормы, предусмат- Порядок выплаты нашим правительством
ривающие недействительность сделок. до сих пор не предусмотрен. Процитируем
Федеральным законом от 30 декабря выдержку из письма Министерства финан-
2004 года № 217-ФЗ «О внесении изме- сов Российской Федерации от 23 апреля
нений в статью 223 части первой Граж- 2008 года № 08-04-14/805 (подчеркну – ап-
данского кодекса Российской Федерации реля 2008 года, тогда как изменения в за-
и Федеральный закон «О государственной кон были внесены 30 декабря 2004 года):
регистрации прав на недвижимое имущест- «Порядок выплаты Российской Федераци-
во и сделок с ним» пункт 2 статьи 223 ГК РФ ей компенсации должен быть установлен
был дополнен абзацем, согласно которому Правительством Российской Федерации.
добросовестный приобретатель недвижи- В настоящее время такой порядок отсутс-
мого имущества признается его собствен- твует, в связи с чем Министерство финан-
ником с момента регистрации за ним права сов Российской Федерации лишено воз-
собственности, за исключением тех случаев, можности решения вопросов об исчислении
когда собственник вправе истребовать иму- и выплате компенсации в связи с утратой
щество от добросовестного приобретателя. права собственности и лишении недвижи-
Это означает, что до указанного момента, мого имущества ввиду истребования его
то есть до момента внесения соответству- судом из добросовестного владения». Это
ющей записи в Единый государственный заявление говорит само за себя и еще раз
реестр прав на недвижимое имущество и подтверждает, что необходимо увеличить
сделок с ним (ЕГРП), добросовестный при- государственные гарантии защиты прав
обретатель не может рассчитывать на пол- добросовестных приобретателей.
ноценную защиту своих прав. Более эффективным механизмом за-
Все сказанное характеризует заинте- щиты прав добросовестного приобрета-
ресованность государства в защите прав теля является титульное страхование, то
добросовестных приобретателей, но, как есть страхование риска потери имущества
показывает практика, существующая в результате утраты права собственности
нормативная база недостаточна или она на него. Общественные организации, объ-
просто не работает. Казалось бы, важ- единяющие риелторов, рекомендуют пре-
ную роль должны были сыграть поправки дупреждать своих клиентов обо всех не-
к Федеральному закону от 21 июля 1997 гативных обстоятельствах, которые могут
года № 122-ФЗ «О государственной регис- ограничить их права или затронуть инте-
трации прав на недвижимое имущество и ресы в отношении приобретаемой недви-
сделок с ним», касающиеся вопросов полу- жимости, и предлагать им страховаться от
чения разовой компенсации за счет казны риска их наступления.

30
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

На самом деле такой вид защиты являет- недвижимости, и, соответственно, оценить


ся вполне действенным, недаром он хорошо все риски будущего владения. Потенци-
развит за пределами России. альный страхователь может обратиться
Во-первых, большинство страховых в страховую организацию для проведения
компаний не ограничивает страхователя предварительной оценки условий будущего
в выборе страховых случаев, то есть дает договора страхования объекта недвижимос-
возможность страховаться от всех рисков, ти по конкретному адресу и при неудовлет-
а именно от любой утраты права собствен- ворительных условиях (скажем, при отказе
ности независимо от причин ее наступле- страховщика от страхования этого объекта
ния. либо при выставлении завышенных тари-
Во-вторых, страховые компании ограни- фов на страховку) может вообще отказать-
чивают страховую выплату по заключен- ся от приобретения объекта.
ному договору только в пределах настоя- В России титульное страхование пока
щей рыночной стоимости недвижимости, а находится на стадии развития (обязатель-
отнюдь не той стоимости, которая указана ным оно является только при покупке жи-
в договоре купли-продажи. Это имеет зна- лья с помощью ипотечного кредита, да и то
чение в основном для крупных городов, не во всех банках). И развивается оно не
в том числе Москвы и Санкт-Петербурга, очень быстрыми темпами. Основной причи-
где стоимость жилья высокая. Объясняется ной этого является дороговизна страховки,
это спецификой расчетов: многие собствен- связанная с отсутствием у страховщиков
ники до сих пор предпочитают указывать легальных возможностей проверки истории
цену договора в пределах инвентаризацион- квартиры на предмет возможных правопри-
ной стоимости, если таковая не превышает тязаний в будущем. Ставки титульного стра-
1 миллион рублей, либо указывают сумму, хования составляют от 0,2 до 4 процентов
равную или близкую к миллиону. Что каса- от страховой суммы в год. Дополнительно
ется реальной возможности вернуть деньги собственнику приходится оплачивать оцен-
по вынесенному решению суда, то рассчи- ку жилья, получение документов на недви-
тывать на денежную компенсацию своих жимость, анализ собранных документов.
убытков в полном объеме добросовестно- Кроме того, страховщик потребует большое
му приобретателю не приходится. В таких количество разнообразных дополнитель-
случаях реально возместить потери добро- ных справок. Этих документов, порой, тоже
совестный приобретатель может только по бывает недостаточно, чтобы правильно
страховке. оценить риски, что страховщик компенсиру-
В-третьих, обратившись в страховую ет высокими страховыми тарифами, а это,
компанию за приобретением полиса титуль- в свою очередь, лишает многих возможнос-
ного страхования, добросовестный приоб- ти воспользоваться страхованием для за-
ретатель может рассчитывать на квалифи- щиты своих интересов.
цированную юридическую помощь (услуги Особенно остро обсуждаемая проблема
юридического подразделения страховщика стоит перед риелторами. Действительно,
или нанятого им адвоката). Ведь защита любой покупатель недвижимости, обра-
его прав станет «личным» интересом стра- щающийся к риелтору, полагает, что пос-
ховщика, который по понятным причинам не ледний предусмотрит и предотвратит все
заинтересован в выплате страховой суммы. возможные риски утраты права собствен-
Причем, если судебный процесс затянется и ности на квартиру в будущем. Покупатель
к моменту вынесения судом решения дого- не без основания рассчитывает, во-первых,
вор страхования прекратит свое действие, на получение от риелтора определенных
страховщик продолжает нести обязательс- гарантий в отношении юридической чисто-
тво по выплате возмещения. ты приобретаемой квартиры, а во-вторых,
Особо следует сказать о значении пред- на то, что в случае оспаривания его сдел-
страховой экспертизы. Такую экспертизу ки ответственность можно будет возложить
можно провести до момента приобретения на риелтора. Оплачивая услугу риелтора,

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 31


№6 (93) 2009 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

покупатель считает, что платит не за фор- тором справки по форме 12 о снятии с ре-
мальный сбор документов и организацию гистрации некоторых категорий граждан
сделки, а именно за проверку чистоты сдел- (лиц, осужденных к лишению свободы, лиц,
ки и гарантии ее законности. снятых с регистрационного учета на основа-
Такая позиция имеет право на сущест- нии доверенностей, а также снятых с регис-
вование, но не всегда соответствует дейс- трационного учета несовершеннолетних, в
твительности. Даже при желании риелтор том числе оставшихся без попечения роди-
часто не имеет возможности провести про- телей) является безусловным плюсом, но
верку юридической чистоты квартиры, так опять же не отражает полной картины.
как, в частности, российским законодатель- Многие покупатели полагают, что в слу-
ством не предусмотрено наличие у риелто- чае утраты права собственности ответс-
ра каких-либо правомочий в этой области. твенность можно возложить на риелтора.
Риелтор самостоятельно, без довереннос- С одной стороны, риелтор должен отве-
тей не вправе обратиться ни в ПИБ (БТИ), чать перед своим клиентом только за свои
ни в паспортный стол, ни к нотариусу, ни действия (бездействие), предусмотренные
в иные государственные органы, распола- договором, с другой же, и судебная прак-
гающие достаточной информацией, необхо- тика это подтверждает, по спорам о при-
димой для проведения сделки. Для оценки знании сделок недействительными и об
возможных рисков недостаточно провести истребовании имущества от добросовест-
юридическую экспертизу правоустанавли- ного приобретателя суды часто привлека-
вающих документов только самого продав- ют риелторов, в лучшем случае в качестве
ца. Необходимо досконально изучить ис- третьих лиц, а в худшем – как соответчи-
торию передачи прав на квартиру, причем ков. Несмотря на это, добросовестный при-
не только права собственности, и получить обретатель может оказаться и без жилья, и
максимальную информацию обо всех иных без денег.
существовавших правах (права пользова- Обращение к риелтору, безусловно, сни-
ния, право аренды и т. п.) и обременениях. зит риски приобретателя, но не предотвра-
Столь тщательная проверка недвижимос- тит их возникновение со стопроцентной га-
ти необходима для того, чтобы избежать рантией. Что же может реально защитить
проблем в будущем. Ведь если в одной из интересы добросовестного приобретателя,
предыдущих сделок были нарушены права а вместе с ним и риелтора? Какие и кому
третьих лиц, для добросовестного приобре- необходимо предпринять меры для реше-
тателя могут наступить неблагоприятные ния этой проблемы?
последствия. Однако возможности риелто- Сегодня положение добросовестного
ра очень ограничены. Риелтор может са- приобретателя жилья на российском рын-
мостоятельно заказать выписку из ЕГРП, ке можно охарактеризовать одной фразой:
содержащую сведения о настоящем вла- «Спасение утопающего – дело рук самого
дельце квартиры, полагая на основании за- утопающего». На самом же деле рассмат-
кона, что единственным подтверждением риваемая проблема не должна ложиться на
наличия права являются сведения из ЕГРП. плечи одного только собственника, посколь-
Но выписка не содержит информации обо ку ее решение в интересах всех участников
всех совершенных с квартирой сделках, а их рынка недвижимости.
бывает немало. Получение риелтором архи-
вных справок, справок о содержании право- Подводя итоги, можно дать следующие
устанавливающих документов и других до- рекомендации:
кументов, которые позволили бы выстроить Первое. Следует проводить покупку по
и проанализировать полную историю вла- реальной стоимости объекта. Если приоб-
дения квартирой, невозможно. Например, ретатель утратит имущество, но будет с ко-
существующая на основании подзаконных го спросить, было бы хорошо иметь возмож-
актов, действующих на территории Санкт- ность спрашивать «в полном объеме».
Петербурга возможность получения риел-

32
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

Второе. Нужно обязательно страховать Третье и сегодня пока самое главное.


свой титул, вернее риск его утраты. Пред- Обращаться следует к квалифицированно-
полагается целесообразным закрепление му риелтору, имеющему имя и репутацию,
на законодательной основе широкого кру- которыми он дорожит. В этом плане риел-
га полномочий страховых организаций по торскую услугу можно сравнить с медицин-
получению и обработке информации, не- ской. Разумный человек всегда обратится
обходимой для оценки страховых рисков. к тому хирургу или дантисту, который имеет
Также предполагается вполне разумным положительную репутацию и которого «зна-
закрепить на законодательной основе ют» как хорошего специалиста, несмотря на
обязательность титульного страхования то, что даже такой специалист не даст 100-
при осуществлении всех сделок с недви- процентных гарантий. То же самое и здесь.
жимостью, как, например, ОСАГО, раз Квалифицированный риелтор всегда все
государство отказывается брать на себя досконально проверит, чтобы максимально
какие-либо гарантии. Это, конечно, в иде- снизить вероятность ошибки, а при возник-
але. На современном же этапе необходи- новении таковой приложит все усилия, что-
мо проводить большую разъяснительную и бы ее исправить. Если же исправить ошибку
агитационную работу с целью увеличения не удастся и будет доказана вина риелтора
количества «застрахованных» сделок. Все в ее возникновении, обратиться можно бу-
это, безусловно, позволит снизить страхо- дет к страховщику, который всегда есть у
вые тарифы и сделает страхование более добропорядочного риелтора, страхующего
доступным. профессиональную ответственность.

Член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области


Сертификат № РОСС RU РГР ОС 78.0007
Профессиональная ответственность застрахована
• на рынке недвижимости с 1996 года
• победитель конкурса в сфере недвижимости «Каисса 2008»
• лучшая риелторская компания на рынке Санкт-Петербурга
и Ленинградской области

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ, РЕГИСТРАЦИЯ В УФРС

Санкт-Петербург
Галерный проезд, д.3
(здание УФРС), 5-й этаж

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 33