ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ
Проблемы защиты прав добросовестных
приобретателей недвижимости
А.М. Гиновкер
председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этики
Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
(г. Санкт-Петербург)
Александр Менделевич Гиновкер, 3253838@mail.ru
Вопрос о защите прав добросовестных
приобретателей недвижимости стал актив-
но обсуждаться в России с 1990 года, то есть
с того момента, когда недвижимое имущес-
тво стало объектом гражданского оборота.
В советское время в гражданском законо-
дательстве существовали нормы, регла-
ментировавшие истребование имущества
из чужого, в том числе добросовестного,
владения. Однако острой необходимости
в их применении объективно не существо-
вало. Появление в начале 90-х годов про-
шлого века большого количества сделок
с недвижимостью, и тем более появление
мошеннических махинаций в этой сфере,
таких как продажа недвижимости по под-
дельным документам, недействительным
доверенностям, от имени умерших лиц,
с нарушением прав несовершеннолетних
и т. п., обусловили повышенный интерес к
этой теме не только участников рынка, но
и государства. Действительно, в настоящее
время эта проблема становится все более
актуальной.
Любой правовой механизм, в том числе
механизм защиты прав добросовестного
приобретателя, основывается на сущест-
вующем законодательстве. Однако резуль-
таты анализа современного российского
законодательства, к сожалению, свидетель-
ствуют о наличии в нем пробелов и декла-
ративном характере многих существующих
норм. Несмотря на все усилия, которые
прикладывает государство в последнее
время для укрепления прав добросовест-
ных приобретателей, они продолжают оста-
ваться беззащитными. За последние годы
был принят целый ряд нормативных актов
в этой области, которые, хотя и сдвинули
дело с мертвой точки, но, как подтверждает
практика, не намного.
Конституционным Судом Российской
Федерации принято Постановление от 21
апреля 2003 года № 6-П, разъясняющее су-
дам порядок применения норм об истребо-
вании имущества собственником у добро-
совестного приобретателя. В соответствии
с этим Постановлением права лица, счита-
ющего себя собственником имущества, не
подлежат защите путем удовлетворения
иска к добросовестному приобретателю
с использованием правового механизма,
установленного пунктами 1 и 2 статьи 167
Гражданского кодекса Российской Федера-
ции (ГК РФ). Такая защита возможна лишь
путем удовлетворения виндикационного
иска, если для этого имеются предусмот-
ренные статьей 302 ГК РФ основания, кото-
рые дают право истребовать имущество и у
добросовестного приобретателя.
Проще говоря, ГК РФ предусматривает
два основания, по которым может быть ут-
рачено право собственности, – признание
сделки с недвижимым имуществом недейс-
твительной (ст. 167 ГК РФ) и истребование
имущества от добросовестного приобре-
тателя (ст. 302 ГК РФ). При этом с точки
зрения рассматриваемой нами проблемы
первая процедура гораздо проще, и при ее
применении добросовестный приобрета-
тель более уязвим. Для того чтобы иск об
истребовании имущества от добросовест-
ного приобретателя не был удовлетворен,
необходимо соблюдение всех условий,
предусмотренных статьей 302 ГК РФ – не-
движимость должна быть приобретена по
возмездной сделке, приобретатель должен
быть добросовестным, то есть с точки зре-
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 29
 №6 (93) 2009
ния закона он не должен знать о том, что
лицо не имело право отчуждать эту недви-
жимость, и, наконец, право действительно-
го собственника, обращающегося с иском,
должно быть прекращено по его воле. Для
признания сделки недействительной соблю-
дение таких условий не требуется. Так вот,
вопреки практике судов общей юрисдик-
ции, которые, признавая первую сделку не-
действительной, автоматически признава-
ли недействительными и все последующие
сделки в цепочке, Конституционный Суд
Российской Федерации установил, что в та-
ких случаях необходимо применять нормы
закона, предусматривающие возможность
истребования имущества у добросовестно-
го приобретателя, а не нормы, предусмат-
ривающие недействительность сделок.
Федеральным законом от 30 декабря
2004 года № 217-ФЗ «О внесении изме-
нений в статью 223 части первой Граж-
данского кодекса Российской Федерации
и Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущест-
во и сделок с ним» пункт 2 статьи 223 ГК РФ
был дополнен абзацем, согласно которому
добросовестный приобретатель недвижи-
мого имущества признается его собствен-
ником с момента регистрации за ним права
собственности, за исключением тех случаев,
когда собственник вправе истребовать иму-
щество от добросовестного приобретателя.
Это означает, что до указанного момента,
то есть до момента внесения соответству-
ющей записи в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ЕГРП), добросовестный при-
обретатель не может рассчитывать на пол-
ноценную защиту своих прав.
Все сказанное характеризует заинте-
ресованность государства в защите прав
добросовестных приобретателей, но, как
показывает практика, существующая
нормативная база недостаточна или она
просто не работает. Казалось бы, важ-
ную роль должны были сыграть поправки
к Федеральному закону от 21 июля 1997
года № 122-ФЗ «О государственной регис-
трации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», касающиеся вопросов полу-
чения разовой компенсации за счет казны
30
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Российской Федерации при утере права
собственности, в том числе добросовест-
ным приобретателем. На бумаге добросо-
вестный приобретатель, от которого было
истребовано жилое помещение, действи-
тельно имеет право на разовую компенса-
цию за счет казны Российской Федерации
в размере, не превышающем 1 миллион
рублей, в порядке, предусмотренном Пра-
вительством Российской Федерации. На
деле же принятая статья не решает пробле-
мы, она не содержит описания конкретных
условий предоставления таких гарантий,
да и сам размер компенсации, учитывая
стоимость жилья в настоящее время, вряд
ли покроет все убытки от потери квартиры.
Порядок выплаты нашим правительством
до сих пор не предусмотрен. Процитируем
выдержку из письма Министерства финан-
сов Российской Федерации от 23 апреля
2008 года № 08-04-14/805 (подчеркну – ап-
реля 2008 года, тогда как изменения в за-
кон были внесены 30 декабря 2004 года):
«Порядок выплаты Российской Федераци-
ей компенсации должен быть установлен
Правительством Российской Федерации.
В настоящее время такой порядок отсутс-
твует, в связи с чем Министерство финан-
сов Российской Федерации лишено воз-
можности решения вопросов об исчислении
и выплате компенсации в связи с утратой
права собственности и лишении недвижи-
мого имущества ввиду истребования его
судом из добросовестного владения». Это
заявление говорит само за себя и еще раз
подтверждает, что необходимо увеличить
государственные гарантии защиты прав
добросовестных приобретателей.
Более эффективным механизмом за-
щиты прав добросовестного приобрета-
теля является титульное страхование, то
есть страхование риска потери имущества
в результате утраты права собственности
на него. Общественные организации, объ-
единяющие риелторов, рекомендуют пре-
дупреждать своих клиентов обо всех не-
гативных обстоятельствах, которые могут
ограничить их права или затронуть инте-
ресы в отношении приобретаемой недви-
жимости, и предлагать им страховаться от
риска их наступления.
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ
На самом деле такой вид защиты являет-
ся вполне действенным, недаром он хорошо
развит за пределами России.
Во-первых, большинство страховых
компаний не ограничивает страхователя
в выборе страховых случаев, то есть дает
возможность страховаться от всех рисков,
а именно от любой утраты права собствен-
ности независимо от причин ее наступле-
ния.
Во-вторых, страховые компании ограни-
чивают страховую выплату по заключен-
ному договору только в пределах настоя-
щей рыночной стоимости недвижимости, а
отнюдь не той стоимости, которая указана
в договоре купли-продажи. Это имеет зна-
чение в основном для крупных городов,
в том числе Москвы и Санкт-Петербурга,
где стоимость жилья высокая. Объясняется
это спецификой расчетов: многие собствен-
ники до сих пор предпочитают указывать
цену договора в пределах инвентаризацион-
ной стоимости, если таковая не превышает
1 миллион рублей, либо указывают сумму,
равную или близкую к миллиону. Что каса-
ется реальной возможности вернуть деньги
по вынесенному решению суда, то рассчи-
тывать на денежную компенсацию своих
убытков в полном объеме добросовестно-
му приобретателю не приходится. В таких
случаях реально возместить потери добро-
совестный приобретатель может только по
страховке.
В-третьих, обратившись в страховую
компанию за приобретением полиса титуль-
ного страхования, добросовестный приоб-
ретатель может рассчитывать на квалифи-
цированную юридическую помощь (услуги
юридического подразделения страховщика
или нанятого им адвоката). Ведь защита
его прав станет «личным» интересом стра-
ховщика, который по понятным причинам не
заинтересован в выплате страховой суммы.
Причем, если судебный процесс затянется и
к моменту вынесения судом решения дого-
вор страхования прекратит свое действие,
страховщик продолжает нести обязательс-
тво по выплате возмещения.
Особо следует сказать о значении пред-
страховой экспертизы. Такую экспертизу
можно провести до момента приобретения
недвижимости, и, соответственно, оценить
все риски будущего владения. Потенци-
альный страхователь может обратиться
в страховую организацию для проведения
предварительной оценки условий будущего
договора страхования объекта недвижимос-
ти по конкретному адресу и при неудовлет-
ворительных условиях (скажем, при отказе
страховщика от страхования этого объекта
либо при выставлении завышенных тари-
фов на страховку) может вообще отказать-
ся от приобретения объекта.
В России титульное страхование пока
находится на стадии развития (обязатель-
ным оно является только при покупке жи-
лья с помощью ипотечного кредита, да и то
не во всех банках). И развивается оно не
очень быстрыми темпами. Основной причи-
ной этого является дороговизна страховки,
связанная с отсутствием у страховщиков
легальных возможностей проверки истории
квартиры на предмет возможных правопри-
тязаний в будущем. Ставки титульного стра-
хования составляют от 0,2 до 4 процентов
от страховой суммы в год. Дополнительно
собственнику приходится оплачивать оцен-
ку жилья, получение документов на недви-
жимость, анализ собранных документов.
Кроме того, страховщик потребует большое
количество разнообразных дополнитель-
ных справок. Этих документов, порой, тоже
бывает недостаточно, чтобы правильно
оценить риски, что страховщик компенсиру-
ет высокими страховыми тарифами, а это,
в свою очередь, лишает многих возможнос-
ти воспользоваться страхованием для за-
щиты своих интересов.
Особенно остро обсуждаемая проблема
стоит перед риелторами. Действительно,
любой покупатель недвижимости, обра-
щающийся к риелтору, полагает, что пос-
ледний предусмотрит и предотвратит все
возможные риски утраты права собствен-
ности на квартиру в будущем. Покупатель
не без основания рассчитывает, во-первых,
на получение от риелтора определенных
гарантий в отношении юридической чисто-
ты приобретаемой квартиры, а во-вторых,
на то, что в случае оспаривания его сдел-
ки ответственность можно будет возложить
на риелтора. Оплачивая услугу риелтора,
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 31
 №6 (93) 2009
покупатель считает, что платит не за фор-
мальный сбор документов и организацию
сделки, а именно за проверку чистоты сдел-
ки и гарантии ее законности.
Такая позиция имеет право на сущест-
вование, но не всегда соответствует дейс-
твительности. Даже при желании риелтор
часто не имеет возможности провести про-
верку юридической чистоты квартиры, так
как, в частности, российским законодатель-
ством не предусмотрено наличие у риелто-
ра каких-либо правомочий в этой области.
Риелтор самостоятельно, без довереннос-
тей не вправе обратиться ни в ПИБ (БТИ),
ни в паспортный стол, ни к нотариусу, ни
в иные государственные органы, распола-
гающие достаточной информацией, необхо-
димой для проведения сделки. Для оценки
возможных рисков недостаточно провести
юридическую экспертизу правоустанавли-
вающих документов только самого продав-
ца. Необходимо досконально изучить ис-
торию передачи прав на квартиру, причем
не только права собственности, и получить
максимальную информацию обо всех иных
существовавших правах (права пользова-
ния, право аренды и т. п.) и обременениях.
Столь тщательная проверка недвижимос-
ти необходима для того, чтобы избежать
проблем в будущем. Ведь если в одной из
предыдущих сделок были нарушены права
третьих лиц, для добросовестного приобре-
тателя могут наступить неблагоприятные
последствия. Однако возможности риелто-
ра очень ограничены. Риелтор может са-
мостоятельно заказать выписку из ЕГРП,
содержащую сведения о настоящем вла-
дельце квартиры, полагая на основании за-
кона, что единственным подтверждением
наличия права являются сведения из ЕГРП.
Но выписка не содержит информации обо
всех совершенных с квартирой сделках, а их
бывает немало. Получение риелтором архи-
вных справок, справок о содержании право-
устанавливающих документов и других до-
кументов, которые позволили бы выстроить
и проанализировать полную историю вла-
дения квартирой, невозможно. Например,
существующая на основании подзаконных
актов, действующих на территории Санкт-
Петербурга возможность получения риел-
32
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
тором справки по форме 12 о снятии с ре-
гистрации некоторых категорий граждан
(лиц, осужденных к лишению свободы, лиц,
снятых с регистрационного учета на основа-
нии доверенностей, а также снятых с регис-
трационного учета несовершеннолетних, в
том числе оставшихся без попечения роди-
телей) является безусловным плюсом, но
опять же не отражает полной картины.
Многие покупатели полагают, что в слу-
чае утраты права собственности ответс-
твенность можно возложить на риелтора.
С одной стороны, риелтор должен отве-
чать перед своим клиентом только за свои
действия (бездействие), предусмотренные
договором, с другой же, и судебная прак-
тика это подтверждает, по спорам о при-
знании сделок недействительными и об
истребовании имущества от добросовест-
ного приобретателя суды часто привлека-
ют риелторов, в лучшем случае в качестве
третьих лиц, а в худшем – как соответчи-
ков. Несмотря на это, добросовестный при-
обретатель может оказаться и без жилья, и
без денег.
Обращение к риелтору, безусловно, сни-
зит риски приобретателя, но не предотвра-
тит их возникновение со стопроцентной га-
рантией. Что же может реально защитить
интересы добросовестного приобретателя,
а вместе с ним и риелтора? Какие и кому
необходимо предпринять меры для реше-
ния этой проблемы?
Сегодня положение добросовестного
приобретателя жилья на российском рын-
ке можно охарактеризовать одной фразой:
«Спасение утопающего – дело рук самого
утопающего». На самом же деле рассмат-
риваемая проблема не должна ложиться на
плечи одного только собственника, посколь-
ку ее решение в интересах всех участников
рынка недвижимости.
Подводя итоги, можно дать следующие
рекомендации:
Первое. Следует проводить покупку по
реальной стоимости объекта. Если приоб-
ретатель утратит имущество, но будет с ко-
го спросить, было бы хорошо иметь возмож-
ность спрашивать «в полном объеме».
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

Второе. Нужно обязательно страховать Третье и сегодня пока самое главное.

свой титул, вернее риск его утраты. Пред-
полагается целесообразным закрепление
на законодательной основе широкого кру-
га полномочий страховых организаций по
получению и обработке информации, не-
обходимой для оценки страховых рисков.
Также предполагается вполне разумным
закрепить на законодательной основе
обязательность титульного страхования
при осуществлении всех сделок с недви-
жимостью, как, например, ОСАГО, раз
государство отказывается брать на себя
какие-либо гарантии. Это, конечно, в иде-
але. На современном же этапе необходи-
мо проводить большую разъяснительную и
агитационную работу с целью увеличения
количества «застрахованных» сделок. Все
это, безусловно, позволит снизить страхо-
вые тарифы и сделает страхование более
доступным.
Обращаться следует к квалифицированно-
му риелтору, имеющему имя и репутацию,
которыми он дорожит. В этом плане риел-
торскую услугу можно сравнить с медицин-
ской. Разумный человек всегда обратится
к тому хирургу или дантисту, который имеет
положительную репутацию и которого «зна-
ют» как хорошего специалиста, несмотря на
то, что даже такой специалист не даст 100-
процентных гарантий. То же самое и здесь.
Квалифицированный риелтор всегда все
досконально проверит, чтобы максимально
снизить вероятность ошибки, а при возник-
новении таковой приложит все усилия, что-
бы ее исправить. Если же исправить ошибку
не удастся и будет доказана вина риелтора
в ее возникновении, обратиться можно бу-
дет к страховщику, который всегда есть у
добропорядочного риелтора, страхующего
профессиональную ответственность.

Член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Сертификат № РОСС RU РГР ОС 78.0007
Профессиональная ответственность застрахована
• на рынке недвижимости с 1996 года
• победитель конкурса в сфере недвижимости «Каисса 2008»
• лучшая риелторская компания на рынке Санкт-Петербурга
и Ленинградской области

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ, РЕГИСТРАЦИЯ В УФРС

Санкт-Петербург
Галерный проезд, д.3
(здание УФРС), 5-й этаж

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 33