Формирование рынка земли в России

1. Понятие, особенности и структура рынка земли

2. Современные тенденции рынка земли
3. Проблемы современного рынка земли в России
4. Регулирование и перспективы рынка земли в России
Рынок земли - это понятие, в основу которого положено юридическое
признание земли капиталом и возможность осуществления физическими и
юридическими лицами общепризнанных в мире земельных операций.
Согласно сказанному рынок земли можно определить как совокупность
юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между
субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды,
обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.
Конституция РФ в ст.72 определяет, что в совместном ведении Российской
Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство, а также
вопросы владения, пользования и распоряжения землей. Земельный кодекс в
ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия
ее субъектов в области земельных отношений. Вместе с тем необходимо
иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и
распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с
ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются
гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское
законодательство согласно ст.71 Конституции РФ отнесено к
исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты
Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше
отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли –
прерогатива Российской Федерации.
Важнейшим условием становления полноценного рынка земли является
утверждение частной собственности на землю, которое дает право владеть,
пользоваться и распоряжаться ею. Вместе должны быть созданы условия для
практической реализации этого права. Скажем, собственник земельного
участка должен иметь возможность в рамках действующего законодательства
использовать право распоряжения землей путем ее продажи, дарения, мены,
передачи в залог, наследство и аренду. Должно также быть экономическая
мотивация выхода на земельный рынок продавцов земельных участков и их
покупателей. При этом покупатели должны иметь соответствующую
платежеспособность и возможность получать приемлемый для них доход от
предпринимательской деятельности в сфере сельскохозяйственного
производства. В свою очередь это требует создания благоприятной
экономической среды и инфраструктуры земельного рынка.
Формирование земельного рынка в России, в свою очередь, влечет за собой
формирование системы платежей за землю.
Земельный рынок в России функционирует в основном в сфере передачи
государственных и муниципальных участков в аренду.
Из всех видов сделок предоставление участков в аренду - основная форма
земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации. Арендную
плату за земельные участки устанавливают договором между арендодателем
и арендатором. При аренде муниципальный и государственных земель
соответствуюшие органы исполнительной власти устанавливают базовые
размеры арендной платы по типичным видам использования земель или
категориям арендаторов. Арендную плату за землю могут устанавливать как
в денежной, так и в натуральной формах.
По мнению специалистов Росреестра, земли, представляющие интерес для
развития земельного рынка, составляют примерно 50-70 млн. га (до 5%
территории России). Это прежде всего земли населенных пунктов (38,7 млн.
га) и земли индивидуальных землепользователей (20 млн. га). Однако в
обороте находится очень небольшая их часть.
Сегодня можно выделить четыре сегмента российского земельного рынка.
1. Первый и наиболее значительный представлен рынком садово-огородных
участков. Типичным объектом купли-продажи здесь являются земельные
участки площадью не более 0,2 га. Число сделок по продаже садовых
участков составляет 100-120 тыс. в год, а площадь проданных участков 9-12
тыс. га.
2. Второй сегмент рынка – приобретение земельных участков для
последующего извлечения прибыли путем прямой перепродаже или
строительства коттеджей с последующей перепродажей. Число сделок – до
2000 тыс. в год, площадь проданной земли 5 – 5,5 тыс. га.
3. Третий сегмент – рынок земельных участков для товарного
сельскохозяйственного производства. Пока он практически отсутствует.
Число этих сделок не превышает 200 в год, а общая площадь проданной
земли 7 тыс. га. Стоимость сельскохозяйственных земель в России по
расчетам всемирного банка составляет один триллион долларов.
4. Четвертый сегмент рынка – выкуп земли приватизированными
предприятиями.
Если разделить площадь всей купленной земли (33,6 тыс. га.) на площадь,
которая может быть предложена к продаже (60 млн. га), то получится
ничтожная величина – 0.06 %. Это значит, что пока можно говорить лишь о
зарождении земельного рынка в России.
Основные направления государственной политики по развитию рынка земли
включают в себя:
 развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со
связанной с ней недвижимостью;
 создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости;
 информационное обеспечение земельного рынка.
Государственная политика по развитию оборота земли и другой
недвижимости направлена на:
 установление категорий земель, которые могут быть приватизированы,
с одновременным определением земель, ограниченных в обороте и
исключенных из оборота;
 введение системы рассрочек платежей при приватизации земельных
участков;
 стимулирование выкупа земельных участков, занятых
приватизированными предприятиями, для включения их стоимости в
уставный капитал этих предприятий и обеспечение реализации
принципа «предприятие - имущественный комплекс»;
 повышение эффективности управления земельными участками,
находящимися в государственной и муниципальной собственности;
 переход в основном на аукционный и конкурсный принцип
предоставления (продажи) свободных земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности;
 развитие ипотечного кредитования граждан, субъектов малого
предпринимательства и других участников рынка, инвестирующих
свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости.
Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей на
землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства
земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости по
принципу наиболее эффективного использования.
Одной из форм привлечения дополнительных денежных средств в бюджет
является организация и проведение конкурсов по продаже прав аренды
земельных участков.
Одним из важнейших условий развития земельного рынка и рынка
недвижимости в целом является привлечение инвестиций. Сегодня в
условиях ограниченности бюджетных средств необходимо привлечение
внебюджетных ресурсов - средств частных инвесторов. Как показывает
практика, государственный, муниципальный фонд недвижимости находится
в неудовлетворительном (с технической точки зрения) состоянии и зачастую
требует капитального ремонта или реконструкции. Восстановление данной
недвижимости можно и нужно решать за счет частичного освобождения
арендатора от арендной платы. При этом обязать арендатора инвестировать
оставшиеся денежные средства для улучшения арендованного объекта и
благоустройства прилагаемой территории.
Другой формой государственного регулирования земельных отношений,
способной обеспечить развитие процесса приватизации земельных участков
является внесение земельных участков в уставные капиталы
приватизированных предприятий с последующей дополнительной эмиссией
акций и передачей их в госсобственность (увеличение доли государства в
уставных капиталах хозяйственных обществ). Одним из основных
компонентов в данном процессе должна стать оценка земельных участков и
основных фондов предприятий по рыночной стоимости, для обеспечения
адекватности их стоимостных пропорций.
Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным
пользователям. Но сам он требует четкого и компетентного контроля со
стороны государства, достаточно гибких и эффективных экономических
методов регулирования. Среди них главными в России, запрет на продажу
земель в течение определенного срока, запрет на изменение их целевого
назначения, введение квалификационных требований к покупателям,
установление на региональном уровне максимальных размеров земельных
участков. Но исполнительная и законодательные власти пока никак не могут
договориться.
Было бы логично сначала выработать и утвердить общероссийские правила, а
затем подгонять под них местные особенности.
Существующая законодательно-нормативная база в принципе обеспечивает
возможность легального рыночного оборота земли в полном объеме.
Некоторые эксперты утверждают, что российская земля вовлечена в
экономический оборот, в стране сформировался и функционирует земельный
рынок. Единственным сколько-нибудь значимым ограничением земельного
оборота является особый режим владения, использования и распоряжения
землями целевого назначения, к которым в первую очередь относятся
сельскохозяйственные угодья, используемые для товарного производства
агропродукции. Они реально не стали объектом купли-продажи. Продавались
в основном земли для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для
садоводства и индивидуального жилищного строительства. Собственники
земель сельскохозяйственного назначения предпочитают при необходимости
использовать другие механизмы - к примеру, сдают в аренду свои земельные
доли.
Проанализировав рынок земли, важно заметить, что земельный рынок России
пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год
скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике
служит своего рода индикатором состояния экономической системы и
эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из
бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость
политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее
инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная,
инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска,
поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной
деятельности на земельном рынке.
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные
отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок,
регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами,
пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и
правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания
считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.
Вданный момент наиболее существенной и в то же время объективно
трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния
земельного рынка в России выступают большие затраты на освоение земли,
неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности,
недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на
восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины,
сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним
относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев;
недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике;
неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования;
коррумпированность властей.