Тема №9. Земельно-правовые сделки.

1. Купля-продажа земель.
2. Ипотека земель.
3. Аренда земель.
4. Дарение земель.
5. Обмен земель.
6. Наследование земель.

1. Купля-продажа земель.
Купля-продажа земель в Республике Молдова помимо общих норм гражданского права
регламентируются специальным Законом «о нормативной цене и порядке купле - продажи земли»
№1308 от 25.07.1997г. Купля-продажа земли осуществляется путем заключения договора купли-
продажи по нормативной цене, по конкурсу или на аукционе. Купля-продажа земель находящихся
в публичной собственности. Земли, находящиеся в публичной собственности, могут быть проданы
как физическим и юридическим лицам Республики Молдова, так и иностранным инвесторам, за
исключением земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда, которые могут
быть проданы только физическим и юридическим лицам Республики Молдова. Купля-продажа
земель, находящихся в публичной собственности, осуществляется в следующем порядке: а)
покупатель (физическое или юридическое лицо) представляет в примэрию муниципия, города,
села (коммуны) или в зависимости от ситуации уполномоченному Правительством органу
заявление о покупке земли; b) примар муниципия, города, села (коммуны) на основе решения, или
в зависимости от ситуации уполномоченный Правительством орган рассматривает в месячный
срок заявление покупателя, утверждает геометрический план земельного участка, выполненный в
установленном законодательством порядке на основании схемы земельного участка
специализированным подразделением органа местного публичного управления или при
необходимости лицензированным в области градостроительства предприятием, определяет
стоимость земли (ее части), заключает договор купли-продажи, устанавливает сроки внесения
платы; с) покупатель в месячный срок уплачивает сумму, равную нормативной цене земли
соответствующего назначения. В случае купли-продажи земли по конкурсу или на аукционе
ее цена не может быть ниже нормативной цены земли; d) договор купли-продажи земли заверяется
нотариально; e) новый обладатель земельного участка представляет договор купли-продажи и
геометрический план земельного участка в территориальный кадастровый офис, в зоне
деятельности которого находится участок, для регистрации права собственности на него. Право
собственности на земельный участок наступает с момента регистрации в реестре недвижимого
имущества. Продажа земель, находящихся в частной собственности. Собственники земель вправе
продавать их по свободной цене. Процедура купли-продажи земель, находящихся в частной
собственности, по договоренности между покупателем и продавцом осуществляется в следующем
порядке: а) продавец оформляет документы, удостоверяющие его право собственности на землю;
b) продавец и покупатель заключают договор купли-продажи; c) договор купли-продажи
заверяется нотариально; d) новый обладатель земельного участка представляет договор купли-
продажи в территориальный кадастровый офис, в зоне деятельности которого находится участок,
для регистрации права собственности на него. Право собственности на земельный участок
наступает с момента регистрации в реестре недвижимого имущества. Купля-продажа земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности. Право купли-продажи
земель сельскохозяйственного назначения имеют государство, физические лица, являющиеся
гражданами Республики Молдова, а также юридические лица, в уставном капитале которых не
содержатся иностранные инвестиции. Если иностранные граждане или лица без гражданства стали
собственниками земель сельскохозяйственного назначения, либо земель лесного фонда в
результате наследования по закону или по завещанию, они вправе отчуждать эти земли
посредством заключения юридических актов, вступающих в силу при жизни лица, только в пользу
граждан Республики Молдова. Преимущественное право при покупке земель (их частей),
находящихся в совместной собственности, имеют совладельцы земли.
2. Ипотека земель.
Ипотека земель в Республики Молдова регулируется ГК РМ (ст.ст.676-690, ст.ст.707-711) .
Ипотека земель - это вещное право, на основании которого кредитор имеет право в случае, если
должник не исполняет обязательства, обеспеченные ипотекой, получить удовлетворение своих
требований из стоимости переданного в ипотеку земельного участка преимущественно перед
другими кредиторами, в том числе перед государством. Предмет ипотеки определяется
наименованием земельного участка, кадастровым номером, местом расположения, а также
описанием, достаточным для его идентификации. Ипотека не распространяется на плоды
обремененного ипотекой земельного участка. Рыночная стоимость и стоимость замещения
предмета ипотеки должны быть установлены в отчете об оценке, составленном оценщиком в
соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Субъектами ипотеки земельного
участка являются ипотечный кредитор и ипотечный должник. Ипотечным кредитором может быть
любое физическое или юридическое лицо. Ипотечным должником является любое физическое или
юридическое лицо, обладающее правом собственности на земельный участок, в отношении
которого установлена ипотека, а также владелец, имеющий право на отчуждение этого участка.
Ипотека устанавливается на основании закона или на основании договора. Основаниями для
установления ипотеки в силу закона являются: а) требования государства по суммам
задолженности в соответствии с налоговым законодательством; b) требования, вытекающие из
судебного решения, согласно законодательству. Ипотека в силу закона устанавливается
посредством регистрации в Реестре недвижимого имущества ипотечной закладной, в которой
указывается недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, основание и размер
требования. Для регистрации к ипотечной закладной прилагаются подтверждение извещения
ипотечного должника о ее содержании, а также решение судебной инстанции или документ,
подтверждающий требование государства к ипотечному должнику, возникшее в соответствии с
налоговым законодательством. Договор ипотеки составляется в письменной форме и
удостоверяется нотариально. Условие договора ипотеки, предусматривающее передачу права
собственности на предмет ипотеки ипотечному кредитору в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, является недействительным. Ипотека
регистрируется в территориальном кадастровом офисе, в радиусе обслуживания которого
находится заложенное недвижимое имущество. Ипотека является действительной с даты
регистрации в Реестре недвижимого имущества. Ипотечный должник или третье лицо,
действующее от его имени, вправе использовать предмет ипотеки, если договором ипотеки не
предусмотрено иное. Ипотечный должник обязан застраховать предмет ипотеки в пользу
ипотечного кредитора по стоимости замещения против всех рисков случайной гибели или
случайного повреждения. Ипотечный должник не вправе распоряжаться обремененной ипотекой
собственностью без письменного согласия ипотечного кредитора. В случае прекращения ипотеки
запись об ипотеке исключается из Реестра недвижимого имущества в соответствии с
действующим законодательством. Ипотека, установленная на земельный участок,
распространяется и на находящиеся на нем и будущие, а также на незавершенные строительством
капитальные строения, расположенные на участке, принадлежащем ипотечному должнику на
праве частной собственности. В случае осуществления ипотечного права на земельный участок,
обремененный имущественным наймом или арендой, о чем ипотечный кредитор был
проинформирован и дал согласие на это, покупатель обремененного ипотекой земельного участка
(новый собственник) обязан соблюдать условия договора имущественного найма или аренды в
отношениях с нанимателем.

3.Аренда земель.
Правовое регулирование аренды земель регламентируется ст. 1288- 1313 ГК РМ Аренда – это
сдача на основании договора земельных участков во владение и пользование на определенный
срок за определенную плату. Арендой признается договор, заключаемый между одной стороной -
собственником, узуфруктуарием или иным законным владельцем земельных участков
(арендодателем) и другой стороной (арендатором), об их эксплуатации в течение определенного
срока и по установленной сторонами цене. Субъектами арендных отношений являются
арендодатель и арендатор. Арендодатель - физическое или юридическое лицо, которое является
собственником или другим законным владельцем земельного участка. Арендатор - юридическое
лицо и/или физическое лицо, соответственно имеющие место нахождения и/или место жительства
в Республике Молдова, арендующие земельный участок. Объектом аренды являются земельные
участки, составляющие публичную или частную собственность. Договор аренды заключается в
обязательном порядке, в письменной форме. В начале и по окончании срока аренды стороны
договора обязаны в течение 14 дней составить акт приема-передачи соответственно сдаваемого в
аренду и возвращаемого земельного участка. В акте приема-передачи в аренду земельного участка
должны быть указаны: a) кадастровый номер участка; b) площадь; c) бонитет; d) порядок
пользования участком; e) состояние участка (обработанный, необработанный, культивированный
и т.д.); f) материальные недостатки и недостатки правового характера. По требованию одной из
сторон к договору аренды земельного участка прилагается копия кадастрового плана этого
участка. Срок аренды, устанавливаемый сторонами договора, должен составлять не менее года и
не более 30 лет. При сдаче в аренду земель для посадки многолетних насаждений договор аренды
заключается на срок не менее 25 лет. Договор аренды земельных участков, заключенный на срок
более 5 лет, регистрируется в территориальном кадастровом офисе. Договор аренды земельного
участка заключенный на срок 5 лет или менее, регистрируется в реестре договоров аренды,
который ведется примэрией населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые в
аренду земельный участок. Если сдаваемые в аренду земельные участки расположены на
территории нескольких населенных пунктов, договор регистрируется в каждой из
соответствующих примэрий. Плата за аренду сельскохозяйственных земель устанавливается в
денежных единицах, вносится в натуре, в денежном выражении либо в натуре и денежном
выражении согласно договоренности сторон и осуществляется в предусмотренные договором
сроки и месте. Плата за аренду устанавливается в зависимости от площади земельного участка,
его бонитета, рельефа местности и степени возможности механизации работ, от других
характеристик участка и стоимости, произрастающих на нем многолетних насаждений, но должна
составлять не менее двух процентов в год от нормативной стоимости арендуемого земельного
участка. Арендатор вправе передавать сельскохозяйственные земли в субаренду только с
письменного согласия собственника земель, при этом заключается отдельный договор. В
письменном согласии арендодателя указывается, какие арендуемые земельные участки, на какой
срок и с какой целью могут быть переданы в субаренду. Сдача в аренду сельскохозяйственных
земель, являющихся публичной собственностью, осуществляется Правительством или органами
местного публичного управления в пределах их компетенции в предусмотренном действующим
законодательством порядке. Земли, составляющие публичную собственность, сдаются в аренду
путем проведения аукциона или иным способом, предусмотренным законом. В случае сдачи в
аренду земель, являющихся публичной собственностью, годовая плата за их аренду составляет не
менее двух, но не более десяти процентов нормативной цены этих земель.

4. Дарение земель.
Порядок дарения земель регламентируется ст. ст. 1198-1212 ГК РМ. Дарение - безвозмездная
двусторонняя сделка, по которой одна сторона (Даритель) передает другой стороне (Одаряемый)
бесплатно, в дар земельный участок. Дарение оформляется договором дарения. Договор дарения
земли является гражданско-правовыми договорам, согласно которому на безвозмездной основе
даритель передают либо обязуются передать одаряемому в собственность земельный участок.
При оформлении договора дарения земельного участка. Даритель утрачивает право собственности
на свой земельный участок в пользу Одаряемого. Оформление дарения возможно только при
жизни дарителя, и закон не признает возможности дарения на случай смерти. К таким сделкам
относятся применяемые правила гражданского законодательства о наследовании, например о
завещании. Договор дарения земельного участка оформляется обязательно в письменной форме и
удостоверяется нотариально. Договор дарения земельного участка подлежит регистрации в
кадастре недвижимого имущества. Дарителем выступают физические и юридические лица.
Одаряемыми могут выступать как физические, так и юридические лица и государство. В договоре
дарения земельного участка следует указать: 1) кадастровый номер; 2) местоположение (адрес) 3)
площадь; 4) категория земель; 5) ограничения в использовании. 6) обременения правами третьих
лиц. Наиболее распространенными видами обременений земельного участка являются сервитут
(частный, публичный), аренда, рента, ипотека; 7) описание границ земельного участка. Для
регистрации договора дарения в территориальном кадастровом офисе заявитель представляет
следующие документы: 1) заявление; 2) удостоверение личности; 3) нотариально удостоверенный
договор дарения; 4) квитанцию об оплате услуг связанных с регистрацией права собственности. С
момента государственной регистрации права на земельный участок Одаряемый становиться
собственником, а Даритель лишается права собственности на подаренный земельный участок.
Дарение может быть отменено в случае покушения одаряемого на жизнь дарителя или его
близкого родственника, совершения им иного противоправного деяния по отношению к дарителю
или его близкому родственнику, свидетельствующего о грубой неблагодарности, либо
необоснованного отказа одаряемого обеспечить положенное содержание дарителю. В случае
отмены дарения может быть истребован возврат подаренного земельного участка. Отмена дарения
может быть осуществлена только в течение года с момента ознакомления лица, имеющего право
отменить дарение, с основаниями отмены. Если после совершения дарения даритель не в
состоянии обеспечивать надлежащее содержание самого себя и исполнять законные обязанности,
связанные с содержанием третьих лиц, он вправе потребовать от одаряемого возврата подаренного
земельного участка, которым тот продолжает владеть.

5. Обмен земель.
Общие положения, обмена земель регламентируются договором мены, которому посвящены ст.ст.
1195 -1197 ГК РМ. По договору мены стороны обязуются осуществить взаимную передачу права
собственности на земельный участок или его часть. Основные особенности договора мены
земельных участков состоят в следующем: 1. Предметом данного договора может быть как зе-
мельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.
2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной
собственности. 3. Участниками договора мены могут являться только граждане Республики
Молдова. 4. Лица, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и
правом на их получение в частную собственность. 5. Земельные участки могут обмениваться
только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.
Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит
государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в
том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков. Текст договора мены должен
содержать: 1) данные о лицах, совершающих договор; подробное описание и характеристику
предмета договора; 2) указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора; 3)
перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц; 4)
права и обязанности сторон по договору. Одним из обязательных условий договора мены является
оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются). Стороны договора
мены должны указать на наличие обременений земельного участка. Они обязаны сообщить о
наличии сервитутов; о передаче земельного участка в аренду или во временное пользование; о
передаче земельного участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, обремененных
правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного
участка. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных
участков (частей земельных участков).

6. Наследование земель.
Наследование земель осуществляется согласно требованиям ст. 14 ЗК РМ и Книги 4 ГК РМ.
Наследование земли в соответствии с ГК возможно, если она находилась в частной собственности
наследодателя. Владение земельным участком на других основаниях (пользование бессрочное,
постоянное, ограниченное, сервитут и др.) не допускает перехода его по наследству.
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок входит в состав
наследства, и наследуются на общих основаниях, установленных ГК. Наследование земельных
участков осуществляется: 1) по завещанию, а при его отсутствии – 2) по закону. Наследование
представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно
выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя. Наследование есть вид
универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают
граждане. К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия
наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия
наследства. Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный
участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по
закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено. Раздел
наследственного земельного участка производится по соглашению наследников после получения
свидетельства о праве на наследство. Каждый наследник может потребовать выдела своей доли в
натуре из, если такое выделение возможно. В случае, когда собственник земельного участка
сельскохозяйственного назначения, на котором расположено крестьянское (фермерское)
хозяйство, оставил его по завещанию нескольким наследникам или когда завещание не было
оставлено и имеется несколько наследников по закону, земельный участок сельскохозяйственного
назначения и сельскохозяйственная техника могут быть разделены между наследниками, если
отошедший к каждому из наследников участок обеспечивает существование жизнеспособного
хозяйства. Раздел допускается только в случае, когда хотя бы один из наследников намеревается
основать и вести хозяйство. Если ни один из наследников не пожелает основать хозяйство, по их
соглашению земельный участок с расположенным на нем хозяйством продается и наследники
получают денежную компенсацию своих долей. Если разделить земельный участок
сельскохозяйственного назначения невозможно, он должен быть предоставлен наследнику,
который проживает в крестьянском (фермерском) хозяйстве и вместе с наследодателем вел
хозяйство. Если такого наследника нет, земельный участок передается в установленном законом
порядке тому, кто способен и намерен вести хозяйство. Наследник, который не может получить
земельный участок, должен получить равнозначную долю из другого имущества, а если другого
имущества недостаточно, - соответствующую компенсацию. Лица, признанные наследниками,
могут обратиться к нотариусу по месту открытия наследства за получением свидетельства о праве
на наследство земельным участком. Свидетельство о праве на наследство выдается в любой
момент по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Если не имеется наследников ни
по завещанию, ни по закону, по требованию представителя государства нотариус устанавливает,
что наследство является выморочным, и по истечении предусмотренного законом срока для
принятия наследства выдает свидетельство о выморочном наследстве.