ТЕМА НОМЕРА:

ТЕМА НОМЕРА: Современные проблемы Современные проблемы оборота

недвижимости в России
оборота недвижимости в России

БЕВЗЕНКО
РОМАН СЕРГЕЕВИЧ
профессор РШЧП, партнер
компании Pepeliaev Group,
кандидат юридических наук
ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
СТАТЬИ 8.1 ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РФ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА ИМУЩЕСТВО
Автор исследует основу современного оборота недви-
жимости в России — общую норму ГК о государственной
регистрации прав, освещая вопросы ее применимости к
другим объектам гражданских прав. Особое внимание
в статье уделено принципу внесения как краеугольному
камню российской системы регистрации прав на недви-
жимость, а также подлинной новелле в данной сфере
законодательства — отметке о возражении против за-
регистрированного права. Рассмотрены возможности
оспаривания зарегистрированного права, особенности
обжалования действий регистратора, а также взыска-
ния убытков, причиненных действиями последнего.
Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация прав, принцип внесения

1. Нормы ст. 8.1 введены в Гражданский кодекс РФ Фе-
деральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ, который
открыл реформу Кодекса и вступил в силу с 1 марта
2013 г. Этот Закон — первый из десяти актов, образу-
ющих реформу гражданского законодательства1. По-
ложения, введенные им в Кодекс, отчасти уже учтены
в специальном законодательстве о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество2.
2. Основное назначение ст. 8.1 ГК РФ — создание
общего свода базовых правил, регулирующих принци-
пиальные вопросы государственной регистрации прав
на имущество.
Следует обратить внимание на то, что ни в названии,
ни в тексте статьи законодатель не ограничивает сфе-
ру применения ее норм только лишь государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество. Напро-

1
На момент подготовки статьи принято восемь законов из
десяти. тельные акты Российской Федерации в части государствен-
2
См.: Федеральный
Loaded: закон
07-05-2015 PMt от 23.07.2013 № 250-ФЗ (ред. от
22:40:33 ной регистрации прав и государственного кадастрового
22.12.2014) «О внесении изменений в отдельные законода- учета объектов недвижимости».
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
29
 ЖУРНАЛ «ЗАКОН»
№ 4 АПРЕЛЬ 2015
тив, его целью было введение в Кодекс правил, кото-
рые бы одинаково (настолько, насколько это возмож-
но) урегулировали все случаи, когда определенные
права в отношении тех или иных объектов граждан-
ских прав (ст. 128 ГК РФ) подлежат государственной
регистрации3.
Таким образом, помимо (а) государственной регистра-
ции прав на недвижимые вещи сферой для примене-
ния норм, сосредоточенных в комментируемой статье,
являются (б) государственная регистрация прав на
долю в уставном капитале обществ с ограниченной
ответственностью и (в) государственная регистрация
исключительных прав.
Теоретически положения ст. 8.1 могли бы найти
применение и в сфере регистрации таких прав, как
права на бездокуметарные ценные бумаги (акции,
облигации, инвестиционные паи паевых инвестици-
онных фондов и проч.), однако несмотря на то, что
содержательно регистрация прав на долю в уставном
капитале ООО ничем не отличается от регистрации
прав на бездокументарную акцию, для последней
есть формальное препятствие: регистрация прав
на бездокументарные ценные бумаги не является
государственной, а осуществляется частными лица-
ми (регистраторами) — профессиональными участ-
никами рынка ценных бумаг.
Вместе с тем следует иметь в виду, что на прак-
тике случаи применения ст. 8.1 к государственной
регистрации иных прав, чем права на недвижимые
вещи, пока отсутствуют. Более того, некоторыми
судами вопреки ясному и недвусмысленному же-
ланию законодателя даже были высказаны отри-
цательные мнения по вопросу о том, подлежат ли
применению положения комментируемой статьи к
регистрации прав иных, чем права на недвижимое
имущество.
Например, Суд по интеллектуальным правам выска-
зался в том смысле, что они «…в целом… не примени-
мы к отношениям в сфере государственной регистра-
ции результатов интеллектуальной деятельности и
3
См.: п. 2.1 Концепции развития гражданского законода-
тельства Российской Федерации (одобрена решением Со-
вета при 07-05-2015
Loaded: ПрезидентеPMt
РФ22:40:33
по кодификации и совершенство-
ванию гражданского законодательства от 07.10.2009).
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
30
средств индивидуализации»4. Обоснование этого до-
вода, по мнению Суда, заключается в том, что в ст. 8.1
Кодекса регулируется процедура государственной
регистрации прав на имущество (Суд полагает, что в
ст. 8.1 ГК РФ речь идет только о вещных правах на
имущество), а в сфере интеллектуальной собственно-
сти государственной регистрации подлежат сами объ-
екты исключительных прав.
Однако этот довод не является хоть сколько-нибудь
убедительным.
Сам по себе факт физического существова-
ния недвижимых вещей и идеальный характер
объектов исключительных прав не является ар-
гументом против применения положений ком-
ментируемой статьи в сфере права интеллекту-
альной собственности.
Это связано с тем, что и недвижимые вещи, и объекты
исключительных прав описываются в реестре путем
специальных приемов: недвижимость — через када-
стровое описание, изобретения — через описание
существа изобретения, товарный знак — через гра-
фическое и текстуальное описание знака и т.п. С этой
точки зрения нет никакой сущностной разницы между
регистрацией прав на вещи и на идеальные объекты.
Суть регистрации прав на имущество скорее раскры-
вается словами «регистрация прав», а не «регистра-
ция имущества». Кстати, легко заметить, что и вещное
право на недвижимую вещь, и исключительное право
являются по своей природе правами абсолютными,
т.е. имеющими эффект против всех третьих лиц5.
Судебных дел, в которых бы обсуждалась возмож-
ность применения положений комментируемой статьи
к государственной регистрации прав на долю в устав-
ном капитале общества с ограниченной ответствен-
ностью, на момент написания статьи обнаружено не
было.
4
Справка Суда по интеллектуальным правам «О соотноше-
нии статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Феде-
рации с положениями раздела VII Гражданского кодекса
Российской Федерации „Права на результаты интеллекту-
альной деятельности и средства индивидуализации“», утв.
постановлением президиума Суда по интеллектуальным
правам от 22.08.2014 № 21/10.
5
См., напр.: Синицын С.А. Вещные и абсолютные права:
единство и противоположность // Вестник гражданского
права. 2013. № 5. С. 4–64.

Таким образом, главной сферой для применения
положений ст. 8.1 является в первую очередь госу-
дарственная регистрация прав на недвижимое иму-
щество.
Кроме того, следует также отметить, что в ходе ре-
формы корпоративного права ГК РФ изменениям
подверглась ст. 51, регулирующая государственную
регистрацию юридических лиц (Федеральный закон
от 28.06.2013 № 134-ФЗ). Нормы, установленные в
этой статье и регулирующие принципиальные во-
просы регистрации лиц и связанных с ними юриди-
ческих фактов (а не прав на вещи), в основном со-
держательно соответствуют положениям ст. 8.1 ГК
РФ. Это касается, в частности, определения момента
возникновения правовых последствий регистрации,
открытости реестра, проверки предоставленной ре-
гистратору информации, публичности достоверности
записей реестра и т.д. Данное обстоятельство позво-
ляет сделать вывод о том, что в настоящее время в
Кодексе складывается массив норм, образующий то,
что можно условно обозначить как «регистрационное
право», т.е. устанавливающий основания и послед-
ствия внесения записей в реестр, последствия от-
сутствия правовых оснований для внесения записей,
последствия доверия участников оборота к записям
реестра и проч.
Нужно иметь в виду и то, что законодатель сохранил
возможность установления иных правил государ-
ственной регистрации прав, чем те, которые преду-
смотрены в комментируемой статье, в иных положе-
ниях ГК РФ (п. 10 комментируемой статьи).
3. Положения ст. 8.1 ГК РФ вряд ли можно считать
серьезным и радикальным изменением регистрацион-
ного режима недвижимости по сравнению с положени-
ем, существовавшим до 1 марта 2013 г.
Значительная часть норм, которые сейчас сосре-
доточены в комментируемой статье, ранее либо
содержались в других главах Кодекса или иных
нормативных актах (например, в Федеральном за-
коне от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сде-
лок с ним» (далее — Закон о государственной ре-
гистрации прав на недвижимое имущество)), либо
были выработаны судебной практикой. Это касает-
Loaded: 07-05-2015 PMt 22:40:33
ся среди прочего правил о принципе обязательно-
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
ТЕМА НОМЕРА:
Современные проблемы оборота
недвижимости в России
сти внесения записи для цели возникновения пра-
ва на имущество (далее — принцип внесения, см.
п. 2 комментируемой статьи), принципа публичной
достоверности реестра (который был выработан су-
дебной практикой) и т.д.6
Единственной подлинной новеллой ст. 8.1 ГК
РФ являются положения об отметке о возраже-
нии против зарегистрированного права (п. 7).
4. Обращает на себя внимание то, что законодатель
одновременно с включением в ГК РФ комментируемой
статьи исключил из Кодекса нормы о государствен-
ной регистрации большинства сделок с недвижимо-
стью (договоры купли-продажи жилых помещений
и предприятий, мены жилыми помещениями, ренты,
дарения7, договор ипотеки8). В настоящее время госу-
дарственной регистрации подлежат лишь договоры
аренды9 недвижимого имущества, заключенные на
6
Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистра-
ция прав на недвижимое имущество: проблемы и пути ре-
шения // Вестник гражданского права. 2011. № 5. С. 4–30;
№ 6. С. 5–29; 2012. № 1. С. 4–34.
7
Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ
(ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3
и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Феде-
рации».
8
Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского ко-
декса Российской Федерации и признании утратившими
силу отдельных законодательных актов (положений зако-
нодательных актов) Российской Федерации».
9
Статья 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации и признании утратившими
силу отдельных положений законодательных актов Россий-
ской Федерации».
Известен также некоторый конфуз, который случился в
связи с первоначальной отменой 2 марта 2013 г. государ-
ственной регистрации договора аренды, заключенного
на срок год и более, и последующей «отменой отмены»
государственной регистрации таких договоров, которая
состоялась спустя два дня (4 марта 2013 г.). Проблема су-
ществования долгосрочной аренды, которая не подлежала
государственной регистрации, но могла затронуть интере-
сы третьих лиц, была решена в Постановлении Пленума
ВАС РФ в духе концепции непротивопоставимости неза-
регистрированных сделок (см.: Постановление Пленума
ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Рос-
сийской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных во-
просах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды“»). О доктрине
непротивопоставимости в праве недвижимости см.: Цер-
ковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во
Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС
РФ. 2012. № 3. С. 61–83.
31
 ЖУРНАЛ «ЗАКОН»
№ 4 АПРЕЛЬ 2015
срок год и более, а также договор участия в долевом
строительстве10,11.
Такое решение связано с тем, что российская реги-
страционная система в большей степени тяготеет к
германской системе регистрации прав на недвижимое
имущество в поземельных книгах (Grundbuch)12, чем к
французской модели регистрации сделок13. Более того,
попытка российского законодателя создать аналог но-
тариальной формы сделки с недвижимостью в виде го-
сударственной регистрации сделки14 потерпела полную
неудачу. Государственная регистрация сделок по сути
дублировала регистрацию перехода прав, а экспертиза
сделок, проводимая регистратором, осуществлялась
формально, по документам. Регистрация сделок не смог-
ла установить твердые гарантии неразрушимости сделок
с недвижимостью, и десятки тысяч дел об оспаривании
записей в реестре, которые ежегодно рассматривают
суды, являются очевидным тому свидетельством.
Однако требование государственной регистрации
сделок, сопровождавшееся таким последствием от-
сутствия регистрации, как ничтожность сделки, было
не просто безболезненным упущением прежней ре-
дакции ГК. Гражданский оборот настойчиво искал до-
говорную конструкцию, которая позволяла бы связать
участников сделок с недвижимостью обязательством
осуществить государственную регистрацию перехода
10
Часть 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных до-
мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
11
Следует учитывать, что и в отношении договора аренды, и в
отношении договора участия в долевом строительстве законо-
дателем (новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ, действующая с
1 июня 2015 г.) реализован упомянутый принцип противопоста-
вимости: для сторон сделки договор считается заключенным с
момента подписания, а для третьих лиц — с момента государ-
ственной регистрации. Ранее этот подход сложился в практике
Президиума ВАС РФ (см.: Постановления Президиума ВАС РФ
от 06.09.2011 № 4905/11, от 12.03.2013 № 15510/12).
12
См.: Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на не-
движимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон.
2012. № 3. С. 166–171.
13
См.: Церковников М.А. Указ. соч.
14
Заимствованная, по всей видимости, из предыдущего опыта
разработки законодательства Российской империи о реги-
страции прав на недвижимое имущество (Проект Вотчин-
ного устава с объяснительною к нему запискою. Т. 2. СПб.,
1893. С. 226 и далее). Разработчики проекта Вотчинного
устава также склонялись к тому, чтобы отменить нотариаль-
ную форму сделок с недвижимостью, заменив ее соверше-
нием сделок
Loaded: в вотчинном
07-05-2015 установлении (прообразе совре-
PMt 22:40:33
менного Росреестра).
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
32
права собственности с жилой недвижимостью (выход
был найден в получившей широкое распространение
практике заключения предварительных договоров), а
также способ проводить частичные платежи до реги-
страции перехода права (что выразилось в практике
включения в предварительные договоры условия об
обеспечительном платеже). Кроме того, требование о
государственной регистрации сделок с жилыми поме-
щениями делало невозможным заключение договоров
купли-продажи будущих жилых помещений, что, в свою
очередь, привело к появлению в сфере оборота стро-
ящихся объектов недвижимости внутренне противоре-
чивых и содержательно абсурдных «инвестиционных
договоров» и договоров долевого участия в строитель-
стве, которые по своей природе являются договорами
купли-продажи будущей недвижимой вещи15.
Отмена требования государственной регистрации по-
давляющего числа сделок с недвижимостью сдела-
ла возможным достижение всех упомянутых целей:
с 1 марта 2013 г. договор купли-продажи жилого по-
мещения заключается в простой письменной форме16
и порождает права и обязанности для сторон с момен-
та его подписания.
Кроме того, следует отметить то, что продавец по до-
говору купли-продажи может принять на себя обяза-
тельства перед покупателем передать в собственность
недвижимую вещь и в том случае, когда на момент под-
писания договора он не является собственником недви-
жимости17. Если к моменту, когда договор должен быть
15
Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Квалификация и послед-
ствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий
к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих
из договоров по поводу недвижимости, которая будет соз-
дана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2012.
№ 3. С. 84–105.
16
Ожидаемым и, на мой взгляд, желаемым является установ-
ление обязательной нотариальной формы всех тех сделок
с недвижимостью, которые влекут изменение записей в ре-
естре. Однако это дело не просто будущего, но и создания
необходимой юридической инфраструктуры (электронное
общение нотариуса и регистратора, ускоренная процедура
внесения записей, возможность нотариуса посредничать в
расчетах по сделке и многое другое; впрочем, часть этих
элементов юридической инфраструктуры уже введена в
действующее право).
17
См. также: п. 1–3 Постановления Пленума ВАС РФ от
11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения спо-
ров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,
которая будет создана или приобретена в будущем».

исполнен, продавец так и не приобрел собственность на
недвижимую вещь (и потому не сможет исполнить до-
говор), он понесет перед покупателем ответственность
за нарушение договора в виде обязанности возместить
убытки и уплатить неустойку (если она установлена
договором).
5. В п. 1 комментируемой статьи установлены осново-
полагающие принципы государственной регистрации
прав на имущество:
1) принцип проверки законности оснований регистра-
ции (принцип легалитета), который означает, что ре-
гистрирующий орган обязан проверить законность
юридических фактов, лежащих в основании реги-
страции, подлинность и добровольность соответству-
ющих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц,
обращающихся за государственной регистрацией18;
2) принцип открытости реестра, устанавливающий,
что любое заинтересованное лицо вправе изучать со-
держание реестра для установления того, кто являлся
ранее и является в настоящее время правообладате-
лем в отношении соответствующего имущества;
3) принцип достоверности реестра, который подра-
зумевает, что любое лицо, совершившее сделку с
имуществом, полагаясь на данные реестра, должно
быть защищено. Эта защита заключается в том, что
такое лицо сохраняет зарегистрированные за ним пра-
ва на имущество в том виде, как эти права уже были
записаны в реестр. Из этого правила есть ряд исклю-
чений, которые будут описаны ниже;
4) принцип специальности, указывающий на то, что
реестр ведется пообъектно, а распоряжение имуще-
ством требует идентификации объекта, в отношении
которого совершается распоряжение.
18
Следует обратить внимание на то, что принцип легалите-
та распространяется лишь на основания государствен-
ной регистрации (сделки, государственные акты и проч.),
но не на квалификацию объекта в качестве недвижимого
имущества. Судебной практике известны многочисленные
случаи, когда в качестве прав на недвижимое имущество
были зарегистрированы права на движимые вещи (Поста-
новления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11;
от 04.09.2012 № 3809/12) или на объекты, вещами во-
обще не являющиеся (Постановления Президиума ВАС
РФ от 17.01.2012
Loaded: 07-05-2015№ 4777/08;
PMt от 24.09.2013 № 1160/13; от
22:40:33
28.05.2013 № 17085/12).
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
ТЕМА НОМЕРА:
Современные проблемы оборота
недвижимости в России
6. В п. 2 комментируемой статьи заложен пятый важ-
нейший принцип регистрационного права — принцип
внесения. Он означает, что права, объявленные зако-
нодателем подлежащими государственной регистра-
ции, возникают с момента регистрации.
Эта норма ставит точку в давнем споре о том, каков
характер государственной регистрации прав — право-
подтверждающий или правопорождающий, т.е. о том,
что делает запись в реестре — подтверждает возник-
шее из сделки право (например, собственность) или
же создает право на недвижимую вещь.
Кодекс четко и недвусмысленно принял точку
зрения, в соответствии с которой государствен-
ная регистрация является не просто доказатель-
ством существования права, а юридическим
фактом, порождающим право.
Иными словами, принцип внесения может быть опи-
сан очень простой формулой: есть регистрация — есть
права, нет регистрации — нет прав.
7. Правильное понимание принципа внесения име-
ет колоссальное значение для усвоения всего права
недвижимости. Не побоюсь даже такого сильного ут-
верждения, как: тот юрист, кто не понимает введен-
ного п. 2 ст. 8.1 ГК РФ значения записи в реестре,
никогда не разберется в современном российском
праве недвижимости и будет неспособен к правиль-
ному разрешению казусов, относящихся к этому раз-
делу гражданского права. Проиллюстрирую это рядом
примеров.
Покупатель, оплативший и даже получивший во вла-
дение недвижимость по договору купли-продажи, не
является ее собственником (и потому ему недоступен
иск о признании права собственности, он может обра-
щаться к покупателю с иском о государственной реги-
страции перехода права) до момента государственной
регистрации перехода права собственности на осно-
вании судебного акта о государственной регистрации
перехода права (ст. 551 ГК РФ)19.
19
Вопреки довольно популярному в судах общей юрисдикции
подходу, конец которому был положен в п. 59–61 Постанов-
ления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от
29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судеб-
ной практике при разрешении споров, связанных с защи-
той права собственности и других вещных прав».
33
 ЖУРНАЛ «ЗАКОН»
№ 4 АПРЕЛЬ 2015
Инвестор, оплативший инвестиционный взнос по ин-
вестиционному контракту (по существу представляю-
щий собой плату по договору купли-продажи будущей
недвижимой вещи), не является собственником (или
вместе с другими инвесторами — сособственником)
строящегося объекта (и поэтому также не может
предъявлять иски о признании права собственности
на недостроенный объект). Право собственности на
приобретаемый им по договору объект недвижимости
возникнет только после государственной регистрации.
Застройщик, возведший здание (и даже получивший
разрешение на его эксплуатацию) на принадлежа-
щем ему земельном участке, также не является соб-
ственником здания. Оно станет принадлежать ему на
праве собственности только с момента государствен-
ной регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ); предъ-
явленный до этого момента иск о признании права
собственности на здание удовлетворению не подле-
жит20, поскольку здание является составной частью
земельного участка (если он принадлежит застрой-
щику на праве собственности) либо составной частью
права строительной аренды (которая, хотя и является
обязательственной сделкой, выполняет сегодня в Рос-
сии функции отсутствующего пока вещного права за-
стройки).
8. Однако законодатель допускает исключения из
принципа внесения. Это следует из текста п. 2 коммен-
тируемой статьи («Права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают… с момента
внесения соответствующей записи в государственный
реестр, если иное не установлено законом (курсив
мой. — Р.Б.)»).
Таких исключений довольно много: это (1) переход
права собственности на имущество в порядке насле-
дования и (2) реорганизации; (3) возникновение права
собственности у члена потребительского кооперати-
ва на причитающееся ему как пайщику недвижимое
имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ); (4) переход права соб-
ственности на земельный участок при продаже зда-
ния, расположенного на земельном участке (ст. 552
ГК РФ); (5) приобретение права собственности на
недвижимость супругом приобретателя, записанно-
го в реестр; (6) приобретение права собственности в
20
Постановление Президиума
Loaded: 07-05-2015 PMt 22:40:33ВАС РФ от 18.09.2012
№ 4464/12.
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
34
силу приобретательной давности; (7) переход права
ипотеки при уступке прав по кредитному договору;
(8) возникновение права собственности на земельный
участок в силу разграничения прав на землю (ст. 3.1
Вводного закона к Земельному кодексу21) и проч.22
На возможность существования исключений из прин-
ципа внесения указывает также и п. 4 комментируемой
статьи, в котором упоминается о случаях возникнове-
ния, изменения и прекращения зарегистрированных
прав в силу обстоятельств, указанных в законе.
9. В п. 3 и 5 комментируемой статьи заложена основа
для возвращения в российский оборот нотариальной
формы сделки с недвижимостью. Так, в п. 3 устанав-
ливается возможность для нотариуса, удостоверив-
шего сделку, обратиться с заявлением о внесении из-
менений в реестр. Это право также подтверждается
недавними изменениями в законодательство о госу-
дарственной регистрации23 и Основы законодатель-
ства о нотариате24.
В п. 5 предусмотрено, что в случае, если сделка нота-
риально удостоверена, правовая экспертиза в органе
по регистрации прав проводится только в случаях и
порядке, установленных в законе. Это означает сокра-
щенный объем проверки содержания сделки и иных
обстоятельств, связанных со сделкой, а следователь-
но, и сокращенный срок для внесения соответствую-
щих записей органом по регистрации.
Так, уже в настоящее время в Законе о государствен-
ной регистрации прав на недвижимое имущество
установлено, что если сделка с недвижимостью но-
тариально удостоверена, то регистратор проверяет
лишь наличие права у стороны по сделке, которая
распоряжается им, и отсутствие арестов в отношении
соответствующего имущества (ст. 13, 29 Закона). Про-
21
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
22
Более подробно см.: Бевзенко Р.С. Государственная реги-
страция прав на недвижимое имущество: проблемы и пути
решения. В этой статье я проанализировал все имевшиеся
на момент ее написания случаи исключений из принципа
внесения, а равно и так называемые лжеисключения из
него.
23
См.: ст. 13 и 16 Закона о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество.
24
См.: ст. 86.1 Основ законодательства Российской Федера-
ции о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

верка содержания сделки на предмет ее соответствия
закону не осуществляется, так как предполагается,
что она уже выполнена нотариусом.
Следует также обратить внимание на изменения ст. 327
ГК РФ (подп. 1 п. 1)25 и Основ законодательства о нота-
риате (ст. 87), которые позволяют нотариусу принимать
в депозит денежные суммы не только от должника в
случае уклонения кредитора от их принятия, но и тогда,
когда расчеты через депозит нотариуса.
Таким образом, при нотариальном удостовере-
нии сделки решается еще одна важная проб-
лема оборота недвижимости: так называемая
проблема первого шага, т.е. определения по-
рядка расчетов между сторонами сделки при
посредстве третьего лица, которое отслежива-
ет ход исполнения сделки и, исходя из этого,
совершает действия по переводу денежных
средств от покупателя к продавцу.
10. Зарегистрированное право может быть оспоре-
но только в судебном порядке (п. 6 комментируемой
статьи). Это означает, что исправление записей ре-
естра в административном порядке по инициативе
органа по регистрации либо по просьбе третьих лиц
недопустимо. Лицо, не согласное с записями ре-
естра, может обратиться в суд с иском, направлен-
ным на исправление реестра. К числу таких исков
относятся иски о признании права собственности,
иски о применении последствий недействительно-
сти ничтожной сделки, виндикационный и негатор-
ный иски, иски о признании зарегистрированного
права отсутствующим26.
Если при рассмотрении спора суд придет к выводу о
том, что соответствующее право было внесено в ре-
естр без должного правового основания, то иск под-
лежит удовлетворению, а записи реестра — исправ-
лению.
Однако до тех пор, пока запись в реестре не исправ-
лена, зарегистрированное в нем лицо должно рассма-
триваться всеми как правообладатель (абз. 1 п. 6 ком-
ментируемой статьи).
25
Вступающий в силу с 1 июня 2015 г.
26
Ср.: п. 07-05-2015
Loaded: 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от
PMt 22:40:33
29.04.2010 № 10/22.
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
ТЕМА НОМЕРА:
Современные проблемы оборота
недвижимости в России
Тем не менее данную норму нельзя рассматривать
как основание для утверждения, например, о том,
что лицо, зарегистрировавшее свое право на недви-
жимое имущество на основании подложных докумен-
тов, является собственником имущества до момента
исключения этой записи из реестра. Это связано с
тем, что в п. 1 ст. 167 ГК РФ, устанавливающей об-
щие последствия недействительных сделок, без ка-
ких-либо изъятий предусмотрено, что недействитель-
ная сделка (как ничтожная, так и признанная судом
недействительной оспоримая сделка) не порождает
правовых последствий, на которые она направлена,
за исключением тех, которые связаны с ее недей-
ствительностью.
Следовательно, российская регистрационная
система относится к так называемому негатив-
ному типу регистрационной системы27, в которой
запись в реестре порождает право собственно-
сти не сама по себе, а только при условии на-
личия действительного правового основания
для записи (например, в виде действительной
сделки).
Из второго абзаца п. 6 комментируемой статьи сле-
дует, что записи реестра не обладают эффектом пуб-
личной достоверности, если соответствующее лицо
знает или может знать о пороках в приобретении пра-
ва лица, записанного в реестр (т.е. является недобро-
совестным). Тогда оно не может ссылаться на то, что в
реестре существует соответствующая запись.
Другой случай, когда публичная достоверность ре-
естра не сможет гарантировать защиту, это ситуация
выбытия имущества от действительного правообла-
дателя помимо воли (ст. 302 ГК РФ). Так, если запись
в реестре о действительном праве правообладателя
была погашена на основании подлога или насилия, то
даже добросовестные приобретатели имущества не
будут защищены.
11. Эффективным инструментом, который позволяет
защищать интересы правообладателей, тем или иным
образом утративших запись в реестре, является от-
метка.
27
Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на не-
движимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник
гражданского права. 2011. № 5. С. 6.
35
 ЖУРНАЛ «ЗАКОН»
№ 4 АПРЕЛЬ 2015
Информация, сосредоточенная в реестре прав, де-
лится на два вида: (1) записи (о правах) и (2) отметки
(о фактах). Действующее законодательство о государ-
ственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство содержит также правила об отметках о судебном
правопритязании в отношении недвижимого имуще-
ства, о возможности распоряжения недвижимостью
только при личной явке правообладателя в орган по
регистрации.
Отметка о возражении против зарегистрированного
права вносится в реестр на основании заявления
лица, право которого было зарегистрировано в ре-
естре ранее, но к моменту обращения с заявлением
было погашено. Такое лицо может полагать, что ос-
нований для погашения его права не было (например,
таким лицом является банк, полагающий, что запись
об ипотеке в его пользу была погашена на основании
подложной доверенности от банка, в действительно-
сти же ипотека не прекратилась).
Смысл отметки о возражении против зареги-
стрированного права заключается в том, чтобы
создать для всех третьих лиц презумпцию зна-
ния о том, что записанные в реестр права мо-
гут быть оспорены. Внесение такой отметки не
останавливает оборот недвижимости (эту функ-
цию выполняет арест недвижимости по вещ-
ному иску).
Право на внесение отметки о возражении может быть
реализовано ранее зарегистрированным в реестре
лицом только однократно. Срок действия такой отмет-
ки — три месяца. В течение этого времени правооб-
ладатель может или добиться обеспечительных мер
суда в отношении недвижимости, или обратиться с
заявлением о внесении в реестр отметки о судебном
правопритязании. Такое ограничение права на внесе-
ние отметки о возражении вполне разумно и направ-
лено на предотвращение шантажа нового собственни-
ка прежними собственниками, зарегистрированными
ранее в реестре.
12. Отказ в государственной регистрации либо укло-
нение от регистрации могут быть оспорены в суде. Эти
дела, которые по своей природе являются админи-
стративными (в них проявляется несогласие частного
лица с действиями либо бездействием государствен-
Loaded: 07-05-2015 PMt 22:40:33
ных органов, которое при этом не затрагивает других
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
36
частных лиц), следует отличать от упомянутых выше
споров об исправлении реестра. Исправление реестра
(в части изменения записей о правах третьих лиц) в
споре с государственным органом в рамках процеду-
ры оспаривания действий регистрирующего органа,
которое может затронуть интересы третьих лиц, недо-
пустимо28.
13. Убытки, причиненные виновными действиями ор-
гана по регистрации, подлежат возмещению за счет
казны Российской Федерации.
Регистратор отвечает за убытки, причиненные (а) не-
законным отказом в государственной регистрации
прав на имущество, (б) уклонением от государствен-
ной регистрации, (в) внесением в государственный ре-
естр незаконных или недостоверных данных о праве
либо (г) нарушением предусмотренного законом по-
рядка государственной регистрации прав на имуще-
ство.
В общем круг действий, за которые отвечает реги-
стратор, довольно обширный, особенно с учетом от-
ветственности за «нарушение предусмотренного за-
коном порядка государственной регистрации прав».
Уже только этого обстоятельства достаточно для того,
чтобы констатировать наличие в российском праве
широких оснований для привлечения регистратора к
ответственности.
Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответ-
ственности регистратора — вопрос определения вины
регистратора в ненадлежащей правовой эксперти-
зе — ни в ГК, ни в Законе о государственной регистра-
ции прав на недвижимое имущество не решен.
С одной стороны, проведение правовой экспертизы
является компетенцией регистрирующего органа, а
стало быть, и его обязанностью, установленной За-
коном о государственной регистрации. Следователь-
но, нарушение этой обязанности, выразившееся в
ненадлежащей правовой экспертизе, само по себе
является основанием для привлечения регистрато-
ра к ответственности. Косвенно это подтверждается
формулировкой п. 3 ст. 31 Закона об ответственности
за внесение «записей, не соответствующих закону,
28
См. п. 53 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от
29.04.2010 № 10/22.

иному правовому акту, правоустанавливающим до-
кументам».
Но, с другой стороны, не вполне ясно, что такое не-
надлежащая правовая экспертиза. Ведь регистратору,
как уже упоминалось выше, недоступно исследование
вопроса о дееспособности сторон, совершивших сдел-
ку; он не может контролировать соблюдение семей-
ного законодательства (в части получения согласия
супруга), корпоративного законодательства (в части
одобрения сделки органом юридического лица); не
имеет возможности проверить подлинность представ-
ленных на регистрацию документов. Следовательно,
правовая экспертиза проводится только по докумен-
там, имеющимся у регистратора, и только за правиль-
ность этой экспертизы он несет ответственность.
Между тем, как свидетельствует практика, число слу-
чаев, когда сделка с недвижимой вещью признается
недействительной и имущество изымается у приобре-
тателя по обстоятельствам, которые могли быть вы-
явлены в результате документарной правовой экспер-
тизы, крайне невелико.
В подавляющем большинстве ситуаций право
собственности приобретателя оспаривается по
причинам, которые находятся вне контроля ре-
гистратора.
Положения об ответственности за внесение незаконных
записей также нельзя трактовать широко, ведь незакон-
ность записи (либо погашения записи) может быть обу-
словлена разными обстоятельствами. Во-первых, она
может проистекать из нарушения предписания закона.
Допустим, закон запрещает совершение каких-либо
сделок или действий, а регистратор из записей реестра
или представленных документов должен был увидеть,
что запрет закона нарушен. Однако орган по регистра-
ции внес в реестр запись (либо погасил ее). Например,
у регистратора имеются сведения о том, что судом был
наложен арест на недвижимое имущество, однако он,
несмотря на это, зарегистрировал переход права к тре-
тьему лицу. За такие действия ответственность органа
по регистрации, естественно, должна наступать, так как
в описываемой ситуации он знал или должен был знать,
что, изменяя записи реестра, он нарушает закон. Но в
случае, если незаконность записи связана с тем, что
запись совершена с нарушением прав или интересов
Loaded: 07-05-2015 PMt 22:40:33
третьих лиц, о наличии которых регистратор не знал и
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
ТЕМА НОМЕРА:
Современные проблемы оборота
недвижимости в России
не мог знать, к ответственности он привлечен быть не
может. Таким образом, ответственность за внесение не-
законных записей или их погашение связана с возмож-
ностью регистратора распознать нарушение закона. То
есть, по всей видимости, речь должна идти о специфи-
ческом содержании вины регистратора как условии при-
влечения его к ответственности.
Иллюстрацией изложенного является судебная прак-
тика, которая весьма узко понимает основания и усло-
вия привлечения органа по регистрации к ответствен-
ности за вред, причиненный внесением незаконных
записей. Так, под виновным нарушением со стороны
регистратора суды понимают такое нарушение, кото-
рое не было бы совершено, если регистратор, проявив
должную осмотрительность и разумность, не осуще-
ствил бы то регистрационное действие (не допустил
бы бездействие), которое послужило основанием для
возникновения убытков. Понятно, что в этом случае
практика взыскания с казны убытков, причиненных
ошибочными записями, не может быть широкой.
Roman S. Bevzenko
Professor at the Russian School of Private Law (Univer-
sity), Partner at Pepeliaev Group Law Company, PhD in
Law (12 Krasnopresnenskaya nab., floor 15, entrance 7,
WTC-II, 123610 Moscow; e-mail: r.bevzenko@pgplaw.ru).
ESSENTIAL PROVISIONS OF THE
ARTICLE 8.1 OF THE CIVIL CODE OF
THE RUSSIAN FEDERATION ON STATE
REGISTRATION OF RIGHTS TO PROPERTY
Author undertakes a research on the general provision of
the Russian Civil Code on state registration of rights to
property, which is the basis of the modern real property
turnover in Russia, and addresses issues of its applicabil-
ity to other objects of civil rights. Special emphasis is laid
both on the principle of enlisting as one of the pillars of the
Russian system of property rights registration and on the
sheer novelty in this sphere of legislation — the note of
objection to the registered title. Possibilities of challenging
the registered title, peculiarities of challenging the actions
of registration officer as well as recovery of losses inflicted
by his actions are described.
37
 ЖУРНАЛ «ЗАКОН»
№ 4 АПРЕЛЬ 2015
Keywords: real estate, state registration of rights, principle
of enlisting
References
Bevzenko R.S. “State Registration of Property Rights:
Problems and Approaches to their Solution” [Gosudarst-
vennaya registratsiya prav na nedvizhimoe imushchestvo:
problemy i puti resheniya] (in Russian). Civil Law Review
[Vestnik grazhdanskogo prava]. 2011. No. 5. P. 4–30;
No. 6. P. 5–29; 2012. No. 1. P. 4–34.
Bevzenko R.S. “Qualification and Consequences of Trans-
actions with an Upcoming Real Thing. Commentary to the
Plenary Resolution of the Supreme Arbitrazh Court of the
Russian Federation of 11 July 2011 No. 54 ‘On Particu-
lar Issues of Settlement of Disputes Arising of Contracts
Regarding Real Property that Will Be Created or Acquired
In the Future’” [Kvalifikatsiya i posledstviya sdelok s bu-
dushchey nedvizhimoy veshch’yu. Kommentariy k Posta-
novleniyu Plenuma VAS RF ot 11 iyulya 2011 g. No. 54
“O nekotorykh voprosakh razresheniya sporov, voznikay-
Loaded: 07-05-2015 PMt 22:40:33
User:rbevzenko@gmail.com IP adress:
38
ushchikh iz dogovorov po povodu nedvizhimosti, kotoraya
budet sozdana ili priobretena v budushchem”] (in Rus-
sian). Herald of the Supreme Arbitrazh Court of the Rus-
sian Federation [Vestnik VAS RF]. 2012. No. 3. P. 84–105.
Krotov S.M. “Maintenance Principles of the Register of
Rights to Real Property in Germany, Austria and Switzer-
land” [Printsipy vedeniya reestra prav na nedvizhimost’ v
Germanii, Avstrii i Shveytsarii] (in Russian). Statute [Za-
kon]. 2012. No. 3. P. 166–171.
Sinitsyn S.A. “Real and Absolute Rights: Unity of Oppo-
sites” [Veshchnye i absolyutnye prava: edinstvo i protivo-
polozhnost’] (in Russian). Civil Law Review [Vestnik grazh-
danskogo prava]. 2013. No. 5. P. 4–64.
Tserkovnikov M.A. “Registration of Transactions with Real
Estate in France: the Principle of Counterposing” [Regis-
tratsiya sdelok s nedvizhimost’yu vo Frantsii: printsip pro-
tivopostavimosti] (in Russian). Herald of the Supreme Ar-
bitrazh Court of the Russian Federation [Vestnik VAS RF].
2012. No. 3. P. 61–83.