Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Управленческое Привлечение
Инжиниринг финансовое и налоговое
консультирование финансирования
консультирование сопровождение
Заказчик:
ООО "Нефтяной дом"
Исполнитель:
АО "НЭО Центр"
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
СОДЕРЖАНИЕ
РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ................................................................................................. 3
1.1. Задание на оценку .................................................................................................................. 3
1.2. Сведения об Оценщике, Исполнителе и Заказчике .................................................................. 4
1.3. Применяемые стандарты оценочной деятельности ................................................................. 6
1.4. Основные факты и выводы ..................................................................................................... 6
РАЗДЕЛ 2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ............................................................................. 8
РАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................ 10
3.1. Базовая информация об ООО "Юргазсервис" ........................................................................ 10
3.2. Производственная деятельность ООО "Юргазсервис" ........................................................... 12
РАЗДЕЛ 4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................................................ 19
4.1. Анализ результатов деятельности ООО "Юргазсервис .......................................................... 19
4.2. Анализ структуры активов и обязательств ООО "Юргазсервис"............................................. 21
РАЗДЕЛ 5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............. ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.
5.1. Макроэкономическая ситуация .............................................................................................. 25
5.2. Анализ рынка объекта оценки ............................................................................................... 26
РАЗДЕЛ 6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................... 29
6.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки ............................................... 29
6.2. Подходы и методы оценки .................................................................................................... 30
6.3. Определение границ диапазона стоимости ........................................................................... 33
6.4. Обоснование выбора подходов и методов оценки ................................................................. 34
РАЗДЕЛ 7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО
ПОДХОДА ............................................................................................................................ 35
7.1. Общие положения ................................................................................................................. 35
РАЗДЕЛ 8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА ........................................................................................................................... 42
8.1. Классификация основных средств ......................................................................................... 42
8.2. Методология определения срока полезной службы имущества ............................................. 44
8.3. Этапы проведения оценки ..................................................................................................... 44
8.4. Характеристика подходов к оценке ....................................................................................... 45
8.5. Обоснование выбора подходов и методов оценки ................................................................. 50
РАЗДЕЛ 9. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ПРОВОДИМОЙ В РАМКАХ
ДОХОДНОГО ПОДХОДА .......................................................................................................... 53
9.1. Описание последовательности определения стоимости недвижимого имущества,
проводимого в рамках выбранного метода .................................................................................. 53
9.2. Этап 1. Определение длительности прогнозного периода, а также выбор вида денежного
потока, который будет использоваться в качестве базы для оценки ............................................ 54
9.3. Этап 2. Определение величины инвестиционного бюджета Проекта .................................... 54
9.4. Этап 3. Определение операционных доходов ........................................................................ 55
9.5. Этап 4. Прогноз расходов от операционной и прочей деятельности ..................................... 75
9.6. Этап 5. Определение ставки дисконтирования ...................................................................... 78
9.7. Этап 6. Расчет рыночной стоимости доходным подходом ...................................................... 79
РАЗДЕЛ 10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ............................................................................................................................ 82
РАЗДЕЛ 11. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ..................................................................... 83
РАЗДЕЛ 12. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ....................................................................................... 84
2
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
3
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Контактная информация
+7 (495) 739-39-77, www.neoconsult.ru, e-mail: info@neoconsult.ru
Исполнителя
Является членом Ассоциации "Сообщество оценочных компаний
Информация о членстве Исполнителя "СМАО" (Ассоциация "СМАО") (место нахождения: 123007,
в сообществе оценочных компаний г. Москва, Хорошевское ш., д. 32А). Свидетельство НП "СМАО"
№1090, дата выдачи: 23.10.2007 г.
5
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
1
Применяемые стандарты оценки использовались в действующей на дату составления Отчета редакции
2
В качестве балансовой стоимости приведена номинальная стоимость100% долей участи в уставном капитале
ООО "Юргазсервис"
3
В качестве балансовой стоимости приведена номинальная стоимость 50% долей участи в уставном капитале
ООО "Юргазсервис"
6
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Оценщик, С. С. Мудров
Младший партнер,
Департамент оценки активов и бизнеса
7
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
9
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
10
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
11
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
12
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Источник: http://maps.yandex.ru
Общие ТЭП Проекта
Здание А — 34 тыс. кв. м;
Здание Б — 12 тыс. кв. м;
Здание В — 22 тыс. кв. м;
Площадь пятна застройки — 8 тыс. кв. м.
Итого общая площадь 69 тыс. кв. м;
Перечень размещаемых объектов
Апартаменты, квартиры, торговые площади на первых этажах под размещение ритейла, офисы,
торговый центр, супермаркет, рестораны, подземные паркинги.
Объем инвестиций и срок реализации Проекта
Бюджет капитальных затрат Проекта составляет 10 768 млрд руб. (вкл. НДС). Объем операционных
расходов на срок реализации проекта составляет 1 953 млрд руб.
На момент составления Бизнес-Плана из общего Бюджета капитальных затрат было освоено
1 301 млрд руб.
Окончание строительства запланировано на III кв. 2021 г.
Окончание продаж запланировано на I кв. 2024 г.
13
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Парковки 17 988
Квартиры 15 541
Апартаменты 13 121
Торговая 6 482
Офисы 3 471
14
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Коммерческая инфраструктура
• Объекты питания:
• Банки: ПАО ФК Открытие, АО Банк Союз, ПАО Банк ВТБ, ПАО Сбербанк и другие
Многочисленные шоу-румы и парикмахерские
Торговые центры:
• ТЦ "Сфера";
• ТЦ "Европейский";
• ТЦ "Афимолл Сити".
15
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Наименование Площадь/количество
16
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Торговая 4 794
2 Предпроектные работы *
Баланс
17
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Основные средства 625 929 797 714 848 248 777 091
Внеоборотные активы 634 523 814 058 868 180 799 254
Оборотные активы 174 605 427 395 443 988 548 200
Валюта баланса 809 128 1 241 453 1 312 169 1 347 454
Капитал и резервы 772 021 751 878 754 204 759 026
Чистые активы 772 021 751 877 754 203 759 026
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода (272 560) (22 642) 2 325 4 823
18
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Проценты к уплате
19
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Прочие доходы
Прочие расходы
20
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Внеоборотные активы 634 523 814 058 868 180 799 254
Основные средства 625 929 797 714 848 248 777 091
Оборотные активы 174 605 427 395 443 988 548 200
Денежные средства и денежные эквиваленты 165 948 152 979 8 090 4 154
ИТОГО АКТИВЫ 809 128 1 241 453 1 312 169 1 347 454
Капитал и резервы 772 021 751 878 754 204 759 026
Уставный капитал 10 10 10 10
Добавочный капитал (без переоценки) 1 027 950 1 030 450 1 030 450 1 030 450
Нераспределенная прибыль (убыток) (255 939) (278 582) (276 256) (271 434)
21
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Оценочные обязательства - - - 37
ИТОГО ПАССИВЫ 809 128 1 241 453 1 312 169 1 347 454
Активы Пассивы
18,2%
40,7%
25,5% 56,3%
59,3%
Капитал
Внеоборотные активы
Долгосрочные обязательства
Оборотные активы Краткосрочные обязательства
22
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Прочие 73,09
Итого 777,09
Договор о выдаче
ООО "Нефтяной дом" векселей №бн от 7,0% 31.12.2020 250 000 167 000 24 332
06.03.2017
Договор о выдаче
ООО "Техобеспечение" векселей 31/01-17 от 7,0% 31.12.2020 250 000 167 000 24 735
31.01.2017
23
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Долгосрочные заемные кредиты и займы представлены двумя займами ООО "Нефтяной дом" и
ООО "Техобеспечение", по 250 000 тыс. руб. каждый под 7,0% годовых и сроком возврата
31.12.2020 г.
В кредиторской задолженности наибольшую долю занимают средства на инвестирование
строительства ООО "СтройИнвест". В таблице ниже представлена расшифровка кредиторской
задолженности ООО "Юргазсервис" по состоянию на 30.09.2019 г.
Таблица 4.8 Расшифровка кредиторской задолженности ООО "Юргазсервис"
по состоянию на 30.09.2019 г.
Дата погашения
Контрагент Основание Сумма, руб.
долга
Страховые взносы за
ИФНС №3 13.10.2019 92 566
сентябрь 2019г.
Задолженность по налогам
Задолженность по налогу на
ИФНС №3 30.10.2019 2 657 216
имущество 3 кв. 2019г.
Прочие кредиторы
Средства на инвестирование
ООО "СтройИнвест" 192 400 000
строительства
ИТОГО 195 505 065
24
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4
http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/885e0909-e8cf-4e9a-83ad-
5d0681f7105b/190211_econ_pic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=885e0909-e8cf-4e9a-83ad-5d0681f7105b
25
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
26
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
27
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
28
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
29
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
30
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
31
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
32
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Оценщик при применении сравнительного подхода также может применять математические и иные
методы моделирования стоимости. Выбор моделей для определения стоимости осуществляется
Оценщиком и должен быть обоснован.
Согласно п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки" (ФСО №1) сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна
достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-
аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Затратный подход
Согласно п. 11 Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса" (ФСО №8) в рамках затратного
подхода Оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе стоимости принадлежащих
организации, ведущей бизнес, активов и принятых обязательств. Применение затратного подхода
носит ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или)
денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная
информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.
При использовании затратного подхода конкретный метод проведения оценки объекта оценки
применяется с учетом ожиданий относительно перспектив деятельности организации
(как действующей или как ликвидируемой).
В случае наличия предпосылки ликвидации организации, ведущей бизнес, стоимость объекта
оценки определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов такой
организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией
активов и прекращением деятельности организации, ведущей бизнес.
При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки
объекта оценки затратного подхода Оценщику следует произвести поэтапный анализ и расчеты
согласно методологии оценки, в том числе:
• изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей
бизнес;
• выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей
бизнес. Специализированным активом признается актив, который не может быть продан
на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности,
обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией,
конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.
Оценщику необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия
у них признаков экономического устаревания;
• рассчитать стоимость активов и обязательств, а также (в случае необходимости)
дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета;
• произвести расчет стоимости объекта оценки.
33
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
34
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
5
Методические рекомендации по оценочной деятельности "Оценка рыночной стоимости предприятия", Комитет ТПП РФ
по оценочной деятельности.
6
Методические рекомендации "Определение уровня существенности".
7
Исключение возможно для финансовых вложений в дочерние компании и нематериальные активы.
8
Бюллетень банковской статистики №9 (316). URL: www.cbr.ru
35
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 7.1. Описание и оценка отдельных статей баланса ООО "Юргазсервис"
Балансовая Рыночная
Доля в Методология
Наименование показателя стоимость, тыс. Краткое описание активов / обязательств стоимость,
балансе, % оценки
руб. тыс. руб.
АКТИВЫ
I. Внеоборотные активы 799 254 59,9% 1 766 240
В составе основных средств находятся объекты отнесенные к
Основные средства 777 091 57,7 Доходный подход проекту строительства многофункционального комплекса с 1 744 077
подземной автостоянкой.
Отложенные налоговые активы 22 163 1,6 Не переоценивались — 22 163
II. Оборотные активы 548 200 40,7% 293 363
Запасы 651 0,0% Не переоценивались — 651
НДС по приобретенным ценностям 13 521 1,0% Не переоценивались — 13 521
Дебиторская задолженность представлена расчетами с
покупателями, расчетами по выданным авансам, прочими
Методика дебиторами и резервами по сомнительным долгам. В составе
Дебиторская задолженность 386 367 28,7% 131 530
дисконтирования расчетов по выданным авансам находятся дебиторы
относящиеся к проекту строительства многофункционального
комплекса с подземной автостоянкой.
Финансовые вложения (за исключением Методика Краткосрочные финансовые вложения представлены
143 500 10,6% 143 500
денежных эквивалентов) дисконтирования депозитами на счетах АО АКБ "РОССИЯ".
Денежные средства и денежные 0,3% Не переоценивались — 4 154
4 154
эквиваленты
Прочие оборотные активы 7 0,0% Не переоценивались — 7
Итого активы 1 347 454 2 059 602
ПАССИВЫ
IV. Долгосрочные обязательства 343 818 25,5% 364 238
Методика Долгосрочные заемные средства представлены векселями ООО
Заемные средства 334 000 24,8% 354 420
дисконтирования "Нефтяной дом" и ООО "Техобеспечение"
Отложенные налоговые обязательства 9 818 0,7% Не переоценивались — 9 818
V. Краткосрочные обязательства 244 610 18,2% 377 925
Методика
Представлены процентами по векселям ООО "Нефтяной дом" и
Заемные средства 49 068 3,6% дисконтирования —
(добавлены к ООО "Техобеспечение".
долгосрочным
36
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Балансовая Рыночная
Доля в Методология
Наименование показателя стоимость, тыс. Краткое описание активов / обязательств стоимость,
балансе, % оценки
руб. тыс. руб.
заемным средствам)
Кредиторская задолженность представлена задолженностью
по оплате труда, задолженностью по налогам и прочими
Методика
Кредиторская задолженность 195 505 14,5% кредиторами. В составе прочих кредиторов находится ООО 377 888
дисконтирования
"СтройИнвест" относящийся к проекту строительства
многофункционального комплекса с подземной автостоянкой.
Оценочные обязательства 37 0,0% Не переоценивались — 37
Итого пассивы, исключаемые из
588 428 43,7% 742 163
стоимости активов
Стоимость чистых активов 759 026 1 317 439
Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис", анализ и расчет АО "НЭО Центр"
Ниже приведено определение стоимости основных существенных статей активов и обязательств.
37
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
9
Ближайшее на дату оценки.
10
Бюллетень банковской статистики №9 (316). URL: www.cbr.ru
38
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
же отразить эту сумму в выручке проекта, при оценке рыночной стоимости проекта (см. таблица
9.23)
В результате расчетов рыночная стоимость элементов собственного оборотного капитала
по состоянию на дату оценки составила:
• 131 530 тыс. руб. по дебиторской задолженности;
• 377 888 тыс. руб. по кредиторской задолженности.
Расчет рыночной стоимости, в том числе периоды оборачиваемости и применяемые ставки
дисконтирования элементов собственного оборотного капитала проведен в Приложении 4
к настоящему Отчету.
Прочие 73,09
Итого 777,09
39
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
АКБ "РОССИЯ", АО Депозиты на счетах 110 125 01.10.2019 6,35% 110 125
40
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Итого активы, принимаемые к расчету 1 347 454 689 220 2 059 602
Итого пассивы, принимаемые к расчету 588 428 153 735 742 163
Объект оценки №1
Объект оценки №2
41
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
11
IAS 16 "Основные средства", п. 37.
12
IAS 16 "Основные средства", п. 36.
42
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Аренда классифицируется как финансовая аренда, если она подразумевает передачу практически
всех рисков и выгод, связанных с владением базовым активом. Аренда классифицируется как
операционная аренда, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод,
связанных с владением базовым активом13.
Классификация аренды в качестве финансовой или операционной в большей степени зависит от
содержания операции, нежели от формы договора. Ниже представлены примеры обстоятельств,
которые по отдельности или в совокупности обычно приводят к классификации аренды в качестве
финансовой:14
• договор аренды предусматривает передачу права собственности на базовый актив арендатору
в конце срока аренды;
• арендатор имеет опцион на покупку базового актива по цене, которая, как ожидается, будет
настолько ниже рыночной стоимости на дату исполнения этого опциона, что на дату начала
арендных отношений можно с достаточной уверенностью ожидать исполнения этого опциона;
• срок аренды составляет значительную часть срока экономического использования базового
актива, даже если права собственности не передаются;
• на дату начала арендных отношений приведенная стоимость минимальных арендных
платежей практически равна рыночной стоимости базового актива; и
• базовый актив имеет такой специализированный характер, что только арендатор может
использовать его без значительной модификации.
Ниже представлены признаки, которые по отдельности или в совокупности также могут привести к
классификации аренды как финансовой 15:
• если у арендатора есть право на досрочное расторжение договора аренды, при котором
убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, относятся на арендатора;
• прибыли или убытки от колебаний рыночной оценки ликвидационной стоимости начисляются
арендатору (например, в форме скидки с арендной платы, равной большей части поступлений
от продажи в конце срока аренды); и
• арендатор имеет возможность продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы
значительно ниже рыночного.
Примеры и признаки, приведенные выше, не всегда позволяют сделать однозначный вывод. Если
прочие факторы явно свидетельствуют об отсутствии передачи практически всех рисков и выгод,
связанных с владением базовым активом, аренда классифицируется как операционная аренда.
Например, это может произойти, если актив передается в собственность в конце срока аренды в
обмен на нефиксированный платеж, равный рыночной стоимости актива на тот момент времени,
или если предусмотрены переменные арендные платежи, в результате чего арендатору не
передаются практически все такие риски и выгоды.
Классификация аренды производится на дату начала арендных отношений и повторно
анализируется исключительно в случае модификации договора аренды. Изменения в оценочных
значениях (например, изменения в расчетной оценке срока экономического использования или
ликвидационной стоимости базового актива) или изменения в обстоятельствах (например,
неисполнение арендатором своих обязательств) не приводят к необходимости новой
классификации аренды в целях учета.
Если аренда включает земельные участки и здания как элементы арендуемого актива,
арендодатель должен по отдельности определить классификацию каждого элемента в качестве
финансовой или операционной аренды в соответствии с пунктами 62 - 66 и B53 - B54 стандарта
13
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда", п. 62
14
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда", п. 63
15
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда", п. 64
43
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
IFRS 16 "Аренда". При определении того, является ли элемент аренды "земельный участок"
объектом финансовой или операционной аренды, важно учитывать, что земельные участки обычно
имеют неограниченный срок экономического использования.
16
IAS 16 "Основные средства", п. 57.
17
IAS 16 "Основные средства", п. 6.
44
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
18
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 24.
19
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), п. 8, пп К.
20
Там же, п. 18.
21
Там же, п. 19.
22
Там же, п. 20.
45
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
23
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), п. 24.
46
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
24
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), п. 25.
25
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 12.
26
Там же, п. 13.
27
Там же, п. 14.
28
Оценка недвижимости / Под ред. М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2008. С. 171–181.
47
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
29
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 15.
30
Там же, п. 16.
31
Там же, п. 17.
48
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
32
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), п. 23.
49
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило,
методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом
оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки
капитализации также могут использоваться иные методы: анализ коэффициентов расходов
и доходов, техника инвестиционной группы и др.
Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует
достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы
способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту
оценки, т. е. выполнялись следующие условия:
• доходы и затраты должны определяться на одном базисе;
• должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
• должно совпадать наиболее эффективное использование.
При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться
с применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода,
относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других
составляющих известна.
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет пересчитывать будущие прогнозируемые
доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке
дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.
Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую
стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей
ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые
в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже
в конце периода владения.
Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных
или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов проводится по ставке
капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет
модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости
в будущем.
В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый
операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом
рисков неполучения данного дохода.
33
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", п. 8, пп. К.
50
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
№
Наименование метода Обоснование отказа от применения
п/п
Доходный подход
Данный метод основан на пересчете ожидаемых доходов от
земельного участка в его стоимость. Фактически данный метод можно
определить как метод дисконтированного денежного потока
земельного участка. Источниками доходов могут быть сдача в аренду,
хозяйственное использование либо продажа земельного участка или
единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по
Метод предполагаемого рыночной стоимости.
1
использования Неоспоримым преимуществом доходного подхода является то, что это
единственный подход, учитывающий будущие ожидания относительно
цен, затрат, инвестиций и т. п. Что особенно важно, данный подход
оценивает будущие выгоды от владения объектом, поскольку
покупатель, принимая решение об инвестировании средств,
сопоставляет предлагаемую цену и ожидаемые выгоды. Основные
трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются
34
Распоряжение №568-р от 06.03.2002 г. "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков". Распоряжение №1102-р от 10.04.2003 г. "Об утверждении Методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".
51
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
№
Наименование метода Обоснование отказа от применения
п/п
52
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
35
Методика применения данного подхода описана в Приложении 2 к Отчету ("Основные методологические положения
оценки").
53
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
54
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
8% Покупка объекта
7%
Основные работы
55
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
56
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 Фото/макет
Условия
5 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
сделки
Совершенная
6 сделка/предл Предложение Предложение Предложение Предложение
ожение
Период
7 сен.19 сен.19 сен.19 сен.19
предложения
Способ
8 ДДУ ДДУ ДДУ ДДУ
реализации
Количество
9 3 2 2 2
комнат
Общая
10 площадь, кв. 122,1 144,6 92,5 75,1
м
11 Этаж 3 3 12 73
12 Этажность 6 6 25 97
13 Тип дома Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный
14 Класс жилья Премиум Премиум Премиум Премиум
Срок ввода в
15 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию I кв. 2019 Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Состояние
Свободная планировка, Свободная планировка, Свободная планировка,
16 Без отделки
отделки без отделки без отделки без отделки
Современные Современные Современные Современные
Техническая
17 инженерные и инженерные и инженерные и инженерные и
оснащенность
технические системы технические системы технические системы технические системы
18 Тип паркинга Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг
Инфраструкту
19 Развитая Развитая Развитая Развитая
ра комплекса
Цена
предложения
20 441 500 423 784 312 021 540 000
апартаментов
, руб./кв. м
Цена
21 предложения, 53 907 150 61 279 151 28 861 911 40 554 000
руб.
Источник Информационный Информационный Информационный Информационный
22
данных портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан"
23 т. +7 495 137–46–04 т. +7 (495) 134–61–05 т. +7 (495) 134–61–18 т. +7 (499) 678–08–30
Первичный
https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl
24 источник
at/204943785/ at/212457166/ at/206084985/ at/203599223/
информации
57
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
58
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 Фото/макет
Условия
5 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
сделки
Совершенная
6 сделка/предл Предложение Предложение Предложение Предложение
ожение
Период
7 сен.19 сен.19 сен.19 сен.19
предложения
Способ
8 ДДУ Свободная продажа ДДУ ДДУ
реализации
Количество
9 2 1 2 2
комнат
Общая
10 площадь, кв. 71 48,3 89,9 111,9
м
11 Этаж 13 5 11 10
12 Этажность 17 16 18 12
13 Тип дома Монолитный Монолитный Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный
14 Класс жилья Премиум Премиум Премиум Премиум
Срок ввода в
15 дек.17 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Состояние Свободная планировка,
16 Без отделки Без отделки Без отделки
отделки без отделки
Современные Современные Современные Современные
Техническая
17 инженерные и инженерные и инженерные и инженерные и
оснащенность
технические системы технические системы технические системы технические системы
18 Тип паркинга Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг
Инфраструкту Информационный
19 Развитая Развитая Развитая
ра комплекса портал "Циан"
Цена
предложения
20 558 100 465 040 531 705 583 287
апартаментов
, руб./кв. м
Цена
21 предложения, 39 625 100 22 461 432 47 800 320 65 269 867
руб.
Источник Информационный Информационный Информационный Информационный
22
данных портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан"
23 т. +7 495 137–48–32 т. +7 495 134–69–41 т. +7 (495) 134–63–22 т. +7 (495) 134–82–57
Первичный
https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl
24 источник
at/193125000/ at/219004621/ at/216074041/ at/208860346/
информации
59
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
• характеристики местоположения объекта недвижимости;
• класс объекта недвижимости;
• общая площадь;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;
• состояние/уровень отделки
60
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 Фото/макет
5 Удаленность от метро 5-10 мин. пешком 5-10 мин. пешком до 5 мин. пешком 10-15 мин. пешком
6 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Совершенная
7 Предложение Предложение Предложение Предложение
сделка/предложение
сен.19 сен.19 сен.19 сен.19
Право
8 Период предложения Право собственности Право собственности Право собственности
собственности
9 Способ реализации (договор купли– (договор купли– (договор купли–
(договор купли–
продажи) продажи) продажи)
продажи)
10 Общая площадь, кв. м 71 61 220 52,4
11 Этаж/Этажность 1 из 9 1 из 12 1 из 8 1 из 7
Монолитно– Монолитно–
12 Тип дома Монолитный Монолитный
кирпичный кирпичный
13 Состояние отделки Без отделки Без отделки Стандарт Стандарт
Современные
Современные Современные Современные
Техническая инженерные и
14 инженерные и инженерные и инженерные и
оснащенность технические
технические системы технические системы технические системы
системы
Срок ввода в Введен в Введен в Введен в Введен в
15
эксплуатацию эксплуатацию эксплуатацию эксплуатацию эксплуатацию
Цена предложения,
16 492 958 487 705 372 727 436 000
руб./кв. м
Цена предложения, руб.
17 35 000 000 29 750 000 82 000 000 22 846 400
с учетом НДС
Информационный
https://www.cian.ru портал "Циан", https://www.cian.ru/sal https://www.cian.ru/sal
18 Источник информации /sale/commercial/2 https://www.cian.ru/sal e/commercial/21916443 e/commercial/20688176
14386869/ e/commercial/20065625 9/ 3/
1/
61
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
• характеристики местоположения объекта недвижимости;
• дата ввода в эксплуатацию;
• класс объекта недвижимости;
• тип паркинга;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;
62
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
63
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
№
Наименование показателя Единица измерения Значение
п/п
9 ПВД от торговых помещений помещений руб./год без НДС 267 453 021
Уровень недозагрузки помещений и недосбор арендной платы для
10 % 21,50%
вакантных офсиных помещений помещений
Уровень недозагрузки помещений и недосбор арендной платы для
11 % 8,50%
вакантных торговых помещений помещений помещений
ДВД от всех арендопригодных помещений (без учета
12 руб./год без НДС 339 259 234
эксплуатационных расходов)
13 ДВД от офисных помещений руб./год без НДС 94 539 719
14 ДВД от от торговых помещений помещений руб./год без НДС 244 719 515
15 Балансовая (первоначальная) стоимость объекта руб. без НДС 1 484 635 049
18 Налог на имущество руб./год (22 269 526)
19 Расходы на страхование (от среднегодовой балансовой стоимости) руб./год (1 707 330)
20 Резерв на капитальный ремонт руб./год без НДС (13 713 106)
21 Плата за пользование земельным участком (НДС не облагается) руб./год (66 888 318)
22 Агентское вознаграждение руб./год без НДС (4 052 213)
23 Итого операционные расходы руб./год без НДС (108 630 492)
24 Чистый операционный доход от объекта оценки руб./год без НДС 230 628 742
25 Коэффициент капитализации % 9,00%
Рыночная стоимость МФЦ, определенная в рамках
26 руб. без НДС 2 562 541 575
доходного подхода
Рыночная стоимость 1 кв.м. полезной площади объекта,
27 руб. без НДС 324 092
определенная в рамках доходного подхода
• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
64
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 Фото/макет
Удаленность от
5 10 мин. пешком 10 мин. пешком до 5 мин. пешком
метро
6 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные
Состав
передаваемых прав
7 Право аренды Право аренды Право аренды
на объект
недвижимости
Период
8 сен.17 сен.17 сен.17
предложения
Общая площадь, кв. 240 84-287 43-263
9
м
10 1 из 5 1 из 13 1 из 11
Этаж/Этажность
11 Тип дома Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный Монолитный
12 Состояние отделки Стандарт Стандарт Без отделки
Техническая Современные инженерные Современные инженерные и Современные инженерные и
13
оснащенность и технические системы технические системы технические системы
Срок ввода в
14 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Ставка аренды,
15 руб./кв. м/год с 48 000 50 000 63 600
учетом НДС
Информационный портал Информационный портал Информационный портал
Источник "Циан", "Циан", "Циан",
16
информации https://www.cian.ru/rent/co https://www.cian.ru/rent/commerc https://www.cian.ru/rent/commer
mmercial/218041763/ ial/213809776/ cial/216529696/
65
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 Фото/макет
Удаленность от
5 до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком
метро
6 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные
Состав
передаваемых прав
7 Право аренды Право аренды Право аренды
на объект
недвижимости
Период
8 сен.19 сен.19 сен.19
предложения
Класс объекта "А" "А" "А"
9
Общая площадь, кв.
10 269 82,7 205
м
11 Этаж/Этажность 8 из 9 39 из 95 11 из 14
12 Наличие парковки Организованная парковка Организованная парковка Организованная парковка
Транспортная
13 Хорошая Хорошая Хорошая
доступность
14 Инфраструктура Развитая Развитая Развитая
15 Состояние отделки Стандарт Стандарт Стандарт
Техническая Современные инженерные и Современные инженерные и Современные инженерные и
16
оснащенность технические системы технические системы технические системы
Срок ввода в
17 сен.19 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Ставка аренды,
18 руб./кв. м/год с 36 000 45 000 41 818
учетом НДС
Информационный портал Информационный портал Информационный портал
Источник "Циан", "Циан", "Циан",
19
информации https://www.cian.ru/rent/comm https://www.cian.ru/rent/comm https://www.cian.ru/rent/comm
ercial/216368991/ ercial/218904407/ ercial/218905464/
66
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
67
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
68
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
69
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 9.19. Расчет скидки на степень готовности объектов
Исходное 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
значение 2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022
Корректировка на степень готовности % 3,00% -35% -35% -35% -35% -35% -32% -30% -27% -24% -21% -18% -15% -11%
Исходное 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
значение 2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Корректировка на степень готовности % 3,00% -8% -4% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
70
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Принимая во внимание указанные в Таблица 9.20 прогнозные темпы прироста цен, корректировки на торг, а также скидку на степень готовности
оцениваемого объекта, был составлен прогноз цен реализации площадей комплекса.
Таблица 9.21. Прогнозируемые цены реализации
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022
Апартаменты тыс. руб./кв.м. 267 267 267 267 267 280 294 309 324 341 358 376 395
Квартиры тыс. руб./кв.м. 332 332 332 332 332 348 366 384 404 424 445 468 491
МФЦ тыс. руб./кв.м. 253 253 253 253 253 265 279 293 308 323 339 356 374
Торговые площади на первых этажах тыс. руб./кв.м. 268 268 268 268 268 281 295 310 326 342 359 377 396
Парковка тыс. руб./шт. 2 069 2 069 2 069 2 069 2 069 2 172 2 282 2 397 2 518 2 645 2 778 2 918 3 065
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Апартаменты тыс. руб./кв.м. 415 436 458 462 467 471 476 481 486 491 495 500 505
Квартиры тыс. руб./кв.м. 516 542 570 575 581 587 593 599 605 611 617 623 629
МФЦ тыс. руб./кв.м. 393 413 434 438 443 447 452 456 461 465 470 475 479
Торговые площади_на первых этажах тыс. руб./кв.м. 416 437 459 464 469 473 478 483 488 492 497 502 507
Парковка тыс. руб./шт. 3 219 3 382 3 552 3 588 3 624 3 661 3 697 3 735 3 772 3 809 3 847 3 885 3 924
71
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
72
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 9.22. Объемы реализации площадей проекта "Строительство многофункционального комплекса с подземной автостоянкой
по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10"
Ед. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
изм. 2022 2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Площадь продажи
Апартаменты кв.м. 841 841 700 700 700 700 700 700 420 420 420 420 420 420
Квартиры кв.м. 1 554 1 554 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 777 777 777 777 777 777
МФЦ кв.м. - - - - 9 330 - - - - - - - - -
Торговые площади_на первых этажах кв.м. 169 169 141 141 141 141 141 141 84 84 84 84 84 84
Парковка кв.м. 1 703 1 703 1 419 1 419 1 419 1 419 1 419 1 419 851 851 851 851 851 851
Количество проданных объектов
Апартаменты Шт. 18 18 15 15 15 15 15 15 9 9 9 9 9 9
Квартиры Шт. 13 13 11 11 11 11 11 11 6 6 6 6 6 6
Количество м.м Шт. 37 37 31 31 31 31 31 31 19 19 19 19 19 19
73
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв.
Наименование показателя
2022 2023 2023 2023 2023 2024 2024
Торговые площади_на первых этажах - - - 263 113 65 223 65 879 66 541
Парковка - - - 451 124 111 829 112 953 114 089
По договору со-инвестирования* 374 800
Итого прознаваемый доход - - - 5 401 100 5 335 889 1 258 492 1 271 146
3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Признаваемый доход от продажи
Апартаменты 333 589 202 166 204 174 206 202 208 250 210 319 212 408
Квартиры 767 892 465 368 469 990 474 658 479 372 484 134 488 942
МФЦ - - - - - - -
Торговые площади_на первых этажах 67 210 40 731 41 136 41 545 41 957 42 374 42 795
Парковка 115 236 69 837 70 530 71 231 71 938 72 653 73 375
Итого прознаваемый доход 1 283 927 778 102 785 830 793 636 801 518 809 479 817 519
74
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
36
https://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/pokvartalnaya-statistika/47-itogi-ii-kvartala-2015-goda/227-tarify-na-
posrednicheskie-uslugi-komissionnye-na-01-07-2015-goda
75
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
37
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России №03-07-07/12971 "О применении освобождения
от НДС услуг застройщика по строительству машино-мест, подлежащих передаче физическим лицам на основании
договоров участия в долевом строительстве" от 1 марта 2018 г.
38
Письмо Минфина от 18 августа 2017 г. N 03-07-07/53092.
76
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Расчет операционных расходов по Проекту представлен в таблице ниже.
Таблица 9.24. Расчет операционных расходов
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование показателя
2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022
Арендная плата за землю 227 6 490 6 490 6 490 6 490 12 979 12 979 12 979 12 979
Расходы проектного офиса 3 797 2 314 2 337 2 361 2 385 2 408 2 432 2 456 2 481 2 506 2 531 2 557 2 582
Расходы по оплате труда 1 211 1 223 1 235 1 248 1 260 1 273 1 286 1 298 1 311 1 325 1 338 1 351 1 365
Охрана 1 080 1 091 1 102 1 113 1 124 1 135 1 147 1 158 1 170 1 181 1 193 1 205 1 217
Коммунальные платежи 1 131 -
Уборка помещений и прилегающих территорий 374 -
Налог на имущество 9 370 - - - 9 082 - - - 8 622 - - - 8 162
Расходы по продаже - - - - - - - - - - - - 90 184
Прочие 782 463 467 472 477 1 131 1 135 1 140 1 145 1 799 1 804 1 809 1 814
Расходы на эксплуатационной фазе - - - - - - - - - - - - -
Апартаменты - - - - - - - - - - - - -
Квартиры - - - - - - - - - - - - -
МФЦ - - - - - - - - - - - - -
Торговые площади на первых этажах - - - - - - - - - - - - -
Парковка - - - - - - - - - - - - -
Итого операционные затраты 14 176 2 777 2 805 2 833 11 944 10 028 10 057 10 086 18 738 17 284 17 314 17 345 115 722
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Арендная плата за землю 21 632 21 632 21 632 21 632 30 285 30 285 30 285 30 285 34 611 34 611 34 611 34 611 43 264
Расходы проектного офиса 2 608 2 634 2 661 2 688 2 714 2 741 2 769 2 796 2 823 2 851 2 879 2 907 -
Расходы по оплате труда 1 379 1 393 1 407 1 421 1 435 1 449 1 463 1 478 1 492 1 507 1 522 1 536 -
Охрана 1 230 1 242 1 254 1 267 1 280 1 292 1 305 1 318 1 331 1 344 1 357 1 370 -
Коммунальные платежи
Уборка помещений и прилегающих территорий
Налог на имущество - - - 44 173 - - - 63 775 - - - 23 565 -
Расходы по продаже 94 735 82 930 87 115 376 828 88 877 89 770 90 673 54 951 55 496 56 048 56 604 57 167 57 734
Прочие 2 685 2 690 2 695 2 701 3 571 3 577 3 582 3 588 4 026 4 031 4 037 4 042 4 326
Расходы на эксплуатационной фазе - - 44 243 38 803 33 251 27 585 21 802 18 346 14 819 11 223 7 555 3 814 0
Апартаменты - - 10 137 8 890 7 618 6 320 4 995 4 203 3 395 2 571 1 731 874 -
Квартиры - - 13 235 11 608 9 947 8 252 6 522 5 488 4 433 3 357 2 260 1 141 0
МФЦ - - - - - - - - - - - - -
Торговые площади на первых этажах - - 2 959 2 595 2 223 1 845 1 458 1 227 991 750 505 255 0
Парковка - - 17 913 15 710 13 462 11 168 8 827 7 428 6 000 4 544 3 059 1 544 -
Итого операционные затраты 121 660 109 886 158 346 486 824 158 698 153 957 149 110 173 739 111 776 108 764 105 685 126 105 105 324
77
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
WACC = We × ke + Wd × kd × (1 – T),
где:
We — доля собственного капитала в структуре инвестированного капитала компании;
ke — стоимость привлечения собственного капитала;
Wd — доля заемного капитала в структуре инвестированного капитала компании;
kd — стоимость привлечения заемного капитала;
T — действующая ставка налога на прибыль.
Для определения стоимости собственного капитала применялась модель ценообразования
на капитальные активы (Capital Asset Pricing Model).
Формула CAPM применительно к российской практике выглядит следующим образом:
Re = Rf + Rl × (Rm – Rf) + S1 + S2 + C,
где:
Re — ставка доходности на собственный капитал;
Rf — норма дохода по безрисковым вложениям;
Rm — среднерыночная норма доходности;
(Rm — Rf) ― премия за риск вложения в акции;
RL — коэффициент бета, учитывающий соотношение собственного и заемного капитала компании;
S1 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию
(несистематические риски);
S2 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию;
C — дополнительная норма дохода, учитывающая страновой риск.
Ниже приведены значения и источники каждого элемента ставки дисконтирования.
78
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
1 + rRUR
R RUR = (1 + R USD ) −1
1 + rUSD
,
где:
Rrur — ставка дисконтирования, номинированная в рублях;
Rusd — ставка дисконтирования, номинированная в долларах США;
rrur — доходность по рублевым государственным облигациям России;
rusd — доходность по еврооблигациям России, номинированным в долларах США.
Таким образом, ставка дисконтирования была определена в размере 15,5%.
1
FV=
(1+On )n −0,5
,
где:
FV ― фактор текущей стоимости;
Оn ― ставка дисконтирования;
n ― период прогнозирования, для которого рассчитывается фактор текущей стоимости.
79
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
80
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 9.26. Расчет рыночной стоимости оцениваемого инвестиционного проекта "Строительство многофункционального комплекса
с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10", тыс. руб.
Показатель 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Фактор времени 0,25 1 1 1 1 1 1 1
Операционный доход - - - - 10 041 277 4 284 088 2 976 745 762 756
Прочие доходы - - - - - - - -
Операционные расходы (14 176) (20 358) (48 910) (167 665) (876 717) (635 505) (452 330) (109 454)
EBITDA (14 176) (20 358) (48 910) (167 665) 9 164 560 3 648 583 2 524 415 653 302
EBITDA margin (5 227) (20 910) (20 910) (20 910) (97 765) (88 951) (32 182) (643)
Амортизация (19 403) (41 268) (69 819) (188 575) 9 066 795 3 559 632 2 492 233 652 659
EBIT 3 778 8 061 13 684 34 597 (60 120) - - 922
Изменение отложенных налоговых активов и
(15 625) (33 207) (56 135) (153 978) 9 006 675 3 559 632 2 492 233 653 582
обязательств
NOPLAT 3 778 8 061 13 684 34 597 (60 120) - - 922
Корректировки 5 227 20 910 20 910 20 910 97 765 88 951 32 182 643
Амортизация (17 431) (224 923) (424 586) (686 035) 228 372 239 734 170 356 45 296
Изменения в оборотном капитале - - - - - - - -
Капитальные вложения (16 979) (1 119 803) (2 115 944) (3 352 222) (1 765 608) - - -
Чистые денежные потоки (44 808) (1 357 023) (2 575 756) (4 171 326) 7 567 204 3 888 317 2 694 771 699 520
на инвестированный капитал
Темп роста заключ. потока х х х х х х х х
Кап. вложения / Амортизация на терминальный
х х х х х х х х
период
Стоимость заключительного денежного потока х х х х х х х х
Ставка дисконтирования 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50%
Длина периода 0,25 1 1 1 1 1 1 1
Дисконт-фактор по годам 0,96 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87
Итоговый дисконт-фактор 0,98 0,9 0,78 0,67 0,58 0,5 0,44 0,38
Дисконтированные свободные денежные
(44 009) (1 218 169) (2 002 254) (2 807 905) 4 411 006 1 962 718 1 177 910 264 780
потоки
81
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
82
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Оценщик, С. С. Мудров
Младший партнер,
Департамент оценки активов и бизнеса
83
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Mard, Michael J.; Hitchner, James R.; Hyden, Steven D.; Zyla, Mark L. Valuation for Financial
Reporting: Intangible ASSET, Goodwill, and Impairment Analysis, SFAS 141 & 142, 2002.
Pratt, Shannon P.; Reilly, Robert F.; Schweihs, Robert P. Valuing a Business. The Analysis and
Appraisal of Closely Held Companies, 4th Edition, 2000.
Reilly, Robert F.; Schweihs, Robert P. Valuing Intangible ASSET, 1998.
Smith, Gordon V.; Parr, Russell L. Valuation of Intellectual Property and Intangible ASSET, 3rd
Edition, 2000.
Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов, 2004.
Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент. Полный курс. В 2 т., 1997.
Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. — 3-е изд.,
2005.
Фишмен Дж., Пратт Ш., Гриффит К., Уилсон К. Руководство по оценке стоимости бизнеса,
2000.
Информационно-аналитические материалы
www.economy.gov.ru
www.cbr.ru
www.damodaran.com
www.bloomberg.com
www.spark-interfax.ru
85