МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

В.П. Давиденко
Л.Т. Киселёва

ЭКОНОМИКА
АРХИТЕКТУРНЫХ РЕШЕНИЙ
И СТРОИТЕЛЬСТВА

Учебное пособие

Печатается по решению редакционно-издательского

совета СГАСУ от 21.12.2012 г.

Самара
2013

1
УДК 72.003+69.003
Д 13

Д 13 Экономика архитектурных решений и строительства: учебное

пособие / В.П. Давиденко, Л.Т. Киселёва. – Самара: СГАСУ, 2013. – 162 с.

ISBN 978-5-9585-0528-9

Учебное пособие посвящено экономическим вопросам проектных

и строительных работ.
Содержание и объем данного учебного пособия приняты в соот-
ветствии с программой учебного курса «Экономика архитектурных ре-
шений и строительства» учебного плана бакалавриата по направлению
подготовки 270100 «Архитектура» профиля подготовки «Архитектурное
проектирование» студентов 4 курса.

Рецензенты: декан арх. ф-та СГАСУ, доц. Э.В. Данилова;

зав. каф. «Менеджмент организации» СГАУ, проф.,
д.э.н. Н.Н. Османкин.

УДК 72.003+69.003

ISBN 978-5-9585-0528-9

© В.П. Давиденко, 2013

© Л.Т. Киселёва, 2013
© СГАСУ, 2013

2
 Введение
Дисциплина, с которой мы начинаем знакомиться, значительно
отличается по характеру от других курсов, которые Вы изучаете на
Вашем факультете.
А нужно ли архитектору знание экономики отрасли, т.е. экономики
строительства, экономики проектирования?
Вспомним правило древних, сформулированное Витрувием: архитектура –
это польза, прочность, красота. Что значит это триединство? (См. рис. 1).

Правило Витрувия

Архитектура

Польза Прочность Красота

Потребительские Конструктивное ?
свойства решение
архитектурного
объекта Соответствие
климату

Строительная И др.
стоимость

Затраты на
эксплуатацию

И др.

Рис. 1. Правило Витрувия

Польза – это совокупность таких свойств зданий и сооружений, как

потребительские свойства, затраты на его создание, его эксплуатация.
Согласитесь, что эти характеристики без знания экономики оценить
невозможно. Отсюда вытекает необходимость знания таких дисциплин,
как экономическая теория, экономика отрасли и т.п.
Требования прочности означают надежность здания, учет характеристик
климата даёт возможность зданию надежно выполнять свою функцию и т.д.
Красота – это совокупность качеств, таких как образность архитектур-
ного решения, эстетика объекта и другие.
Так, может быть, оставить архитекторам знание проблем, которые на
рис. 1 охвачены понятием «красота», и оставить прочностные вопросы

3
конструкторам, а экономические экономистам, тем более что сегодня в раз-
работке проекта принимают участие все эти специалисты?
Не получится, ибо тогда все эти специалисты уподобятся слепым из
индийской сказки, которые утверждали, ощупав каждый свою часть слона,
что слон похож: а) на бочку, б) на столб, в) на веревку.
Должен быть специалист понимающий, объемлющий все стороны
архитектуры. Такой специалист есть и называется – АРХИТЕКТОР,
т.е. главный строитель.
Так что без знания экономики архитекторам не обойтись.
Курс экономики проектирования опирается на целый ряд преды-
дущих курсов:
1. Экономическая теория.
2. Конструктивные дисциплины.
3. Технологические дисциплины и другие.
4. Цели курса «Экономики проектирования»:
5. Сформировать у студентов общие представления об экономи-
ческих аспектах при проектировании.
6. Научить производить экономическую оценку проектных решений.

4
 ГЛАВА I. ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ
СТРОИТЕЛЬСТВА

ТЕМА 1. ВВОДНАЯ

Вопрос 1. Двойственный характер объектов архитектуры

Таких представителей искусства как художников или литераторов мало
беспокоят экономические аспекты их деятельности. Что значит стоимость
холста по сравнению с ценой шедевра, который будет на нем воплощен.
У архитекторов другое положение (см. рис. 2). Сегодня на строитель-
ство (каждый из объектов строительства должен в идеале быть продуктом
архитектурного творчества) во всех странах мира расходуется до полови-
ны всех инвестиций. Согласитесь, что, используя такие громадные сред-
ства, пренебрегать экономической стороной дела недопустимо.

Двойственный характер
объектов архитектуры

Являются предметами Являются предметами

материальной культуры искусства и не подлежат
и подлежат экономической оценке
экономической оценке

Рис. 2. Двойственный характер объектов архитектуры

Но, с другой стороны, предметы искусства, какими должны быть стро-

ительные объекты, не подчиняются экономической оценке.
Наука не располагает языком (метаязыком), который одновременно учи-
тывал бы обе стороны строительного дела, названные выше. В чем же выход?
Выход в том, что сегодня имеются по крайней мере 2 группы показа-
телей, оценивающих эти стороны строительной деятельности (см. рис. 3).

5
 Критерии экономической эффективности охватывают все показате-
ли, имеющие количественное выражение, т.е. характеристики пользы
и прочности.
Критерии оптимальности характеризуют творческие аспекты работы
архитектора.

Двойственная оценка
произведений
архитектуры

Критерии
Критерии
оптимальности
экономической
эффективности

Рис. 3. Двойственная оценка произведений архитектуры

Вопрос 2. Современные представления о проекте

Сейчас Вам предстоит просмотреть то содержание, которое включается
в понятие «проект», поскольку за последние 40-50 лет в мировой практике
сформировалось новое, более широкое значение этого понятия.
Сегодня проект – это не только куча бумаг с чертежами, расчетами,
описаниями, оценками будущего проекта. Современный проект – это
инвестиционная идея плюс необходимые для ее реализации ресурсы
(финансовые, трудовые, временные и т.д.). Это упрощенное понятие
проекта. Познакомимся с полным определением.
В современной практике «Под проектом понимается система сформи-
рованных в его рамках целей, необходимых для их реализации физических
объектов, технологических процессов, технической документации, мате-
риальных, трудовых, финансовых и иных ресурсов, а также управленче-
ских решений и мероприятий по их выполнению».
Управление проектом – искусство руководства и координации людских
и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем
применения современных методов управления для достижения заданных
в проекте целей (рис. 4).

6
 Кто осуществляет управление проектом?
В широком смысле слова в управлении проектом на протяжении всего
его жизненного цикла принимает участие достаточно большое количество
людей (архитектор, прораб, глава подрядной строительной организации,
руководители смежных организаций и т.д., и т.п.).

Обоснование идеи

Проектирование
Рождение идеи
Расходы

Работа архитектора

Время
Ввод в эксплуатацию

Получение прибыли
Доходы

Рис. 4. Схема инвестиционного проекта

На разных стадиях инвестиционного проекта задача архитекторов и

строителей меняются. Надо уметь управлять проектом на всех его стадиях.

Вопрос 3. Капитальное строительство

как отрасль общественного производства
Строительство как деятельность человека всегда сопутствовало эво-
люции человечества. Даже в животном мире наблюдаются яркие примеры
строительной деятельности: бобр строит хатки, ткачик вьет гнездо, терми-
ты строят уникальные по сложности жилища. Естественно, и первобыт-
ные люди как-то стремились приспособить окружающую природу, произво-
дя элементарные строительные работы. Но о существовании отрасли, даже
о существовании строителей в ту пору говорить было нельзя. Первые строи-
тели, т.е. люди, живущие за счет выполнения строительных работ, появились

7
в рабовладельческом обществе. История донесла до нас несколько имен.
Например, до сих пор недалеко от Каира стоит небольшая пирамида,
построенная под руководством Аменхотепа. Ему же принадлежит и идея про-
изводства сырцового кирпича. Но собственно строительные работы произ-
водились крестьянами, сезонно освобожденными от сельскохозяйственных
работ. Знаменитые ярославские печники, рязанские плотники и т.д. были
всего лишь крестьянами, отпускаемыми хозяевами на заработки.
Появление первых строительных предприятий, полностью состоящих из
строителей, относится к началу развития капитализма. В России этот процесс
происходит после 1861 г., когда появились строительные артели, бригады и т.п.
Этот этап можно считать началом создания строительной отрасли в России.
Капитальное строительство осуществляет следующие работы:
• новое строительство;
• расширение существующего производства;
• реконструкция производства;
• капитальный ремонт.
Попробуйте угадать из четырех представленных ответов правильный:
Продукцией строительства являются?
1. Построенные коробки зданий и сооружений?
2. Построенные и отделанные здания и сооружения?
3. Построенные, отделанные здания и сооружения с установленным
оборудованием?
4. Построенные, отделанные здания и сооружения с установленным
и запущенным оборудованием?
Правильный ответ четвертый. Хотя в соответствии с договором может
быть предусмотрено выполнение лишь отдельных видов строительных работ.
Строительная отрасль росла, развивалась и специализировалась.
Появились гражданское, промышленное, сельскохозяйственное, гидротех-
ническое, дорожное и т.д. виды строительства.
Сегодня в области капитального строительства работает примерно
каждый девятый работоспособный житель России.
Работы в капитальном строительстве называются строительно-монтажными,
потому что строительство здания и монтаж оборудования сегодня неразделимы.

Вопрос 4. Экономические особенности отрасли

«Капитальное строительство»
А в чем собственно причина разделения общественного производства
на отрасли? Дело в том, что отдельные виды работ настолько отличают-
ся друг от друга, что требуют иного управления, организации и техниче-
ского производства; экономические законы в них принимают особенные
формы. Сравним, например, сельское хозяйство и строительство. Первое

8
абсолютно зависит от климата, сезона, разбросано по громадной терри-
тории и имеет ряд других особенностей. В строительстве эти конкрет-
ные особенности выражены значительно меньше. Рассмотрим основные
особенности отрасли «капитальное строительство».
1. Строительные объекты неразрывно связаны с землей. Построенные
здания или сооружения практически невозможно перенести на другое ме-
сто без потери их стоимости. Сравните: производство автомобилей, наобо-
рот, предполагает производство продукции для других районов.
Следствия:
а) определенное запаздывание с развитием рыночных отношений в от-
расли. Построенные здания не вынесешь на рынок, приходится работать
не с покупателем, а с заказчиком.
б) меньшее – в сравнении с промышленностью – развитие средств про-
изводства. Т.е. заводы оснащены средствами производства существенно
значительней, чем строительные площадки.
2. Объекты строительства служат очень долго. Многие десятки, а то
и сотни лет, в то время как продукция других отраслей изнашивается в
течение нескольких лет.
Следствие: трудно угадать требования к объекту на длительный срок,
поэтому здания устаревают и требуют модернизации (а архитектор всег-
да виноват!).
3. Объекты строительства очень дорогостоящи и требуют большого
времени на их возведение.
Следствие: строительство сопровождается большими потерями от
замораживания средств.
4. Строительные объекты разбросаны по территории.
Следствие: большие затраты на транспорт.
5. Работы проводятся на открытом воздухе.
Следствие: большая зависимость от сезона, погоды.
Все эти особенности медленно, но преодолеваются.

Вопрос 5. Ресурсы отрасли «Капитальное строительство»

Для того чтобы вести строительство, требуется наличие целого ряда
ресурсов. Отсутствие хотя бы одного из них делает стройку невозможной.
Перечислим основные виды ресурсов отрасли «капитальное строи-
тельство», средства производства, в том числе:
- основные фонды;
- оборотные средства;
- земельные ресурсы (территории, полезные ископаемые);
- время;
- трудовые ресурсы;
- информационные ресурсы.

9
 ТЕМА 2. СРЕДСТВА ПРОИЗВОДСТВА
СТРОИТЕЛЬНЫХ И ПРОЕКТНЫХ
ОРГАНИЗАЦИЙ

Вопрос 1. Понятие и классификация средств

производства строительных и проектных организаций
Средствами производства строительных и проектных организаций
называется совокупность орудий труда, предметов труда и финансовых
ресурсов, обеспечивающих ведение строительно-монтажных работ.

Средства производства

Основные фонды Оборотные

средства

Рис. 5. Классификация средств производства

Основные фонды строительных и проектных организаций – сово-

купность средств труда этих организаций (за исключением малоценных
и быстроизнашиваемых).
Пример: производственные здания, кран, бульдозер, экскаватор, сред-
ства малой механизации.
Признаки основных фондов:
1. Участвуют во многих циклах производства.
2. Переносят свою стоимость на продукт труда частями.
3. Не меняют в процессе производства свою форму.
Рассмотрим в качестве примера строительный кран, являющий-
ся наиболее приметной вехой на строительной площадке. Отвечает ли
он признакам основных фондов? Итак:
1. Он участвует во многих циклах производства, т.к. с его помощью
возможно осуществить монтаж ста, тысяч конструкций и даже не на одном
строящемся здании.
2. Он изнашивается в ходе эксплуатации, но этот износ происходит
постепенно, удорожая каждый строительный элемент на какую-то сумму.
3. Строительный кран в процессе строительного производства оста-
ется краном до последнего дня своей работы.

10
 Оборотные средства строительных и проектных организаций – совокуп-
ность предметов труда, незавершенного строительства, денежных средств.
Пример: цемент, кирпич, строительные конструкции, незаконченные
здания и сооружения, деньги на счету и расчетах.
Признаки оборотных средств:
1. Участвуют только в одном цикле производства.
2. Переносят свою стоимость на предмет труда за 1 цикл
производства.
3. Меняют свою форму в процессе производства.
Например:
1. Цемент на стройке превращается в раствор. Раствор используется
при кладке стены. Раствора больше нет, есть стена. Во второй раз исполь-
зовать раствор невозможно.
2. Естественно, что вся стоимость цемента одноразово включается
в стоимость готовой продукции.
3. Форма цемента меняется; цемент превращается в раствор, исполь-
зуемый при кладке.

Вопрос 2. Состав и структура основных фондов

строительных и проектных организаций
Основные фонды далеко не одинаковы. Сравните кран и жилой дом,
бульдозер и цех. Естественно, что они имеют экономические особенности.
Рассмотрим классификацию основных фондов (см. рис. 6).

Основные фонды

Основные производственные фонды Основные непроизводственныефонды

Активная Пассивная часть Культурно-

Жилые здания
часть бытовые здания

Инженерные
сооружения и
благоустройство

Рис. 6. Классификация основных фондов

Основные производственные фонды – та часть производственных фон-

дов, которая непосредственно занята производством продукции.

11
 Пример: производственные здания и сооружения, средства механиза-
ции, инженерное оборудование предприятий и т.п.
Основные непроизводственные фонды включают ту часть основных
фондов, которые обслуживают людей вне производства.
Пример: жилые и культурно-бытовые здания, инженерные сооружения
и благоустройство.
Активная часть основных производственных фондов – та их доля, кото-
рая непосредственно участвует в процессе производства.
Например: кран, автомобили, бульдозеры, средства малой механизации.
Пассивная часть основных производственных фондов – основные фон-
ды, обеспечивающие условия для функционирования основных производ-
ственных фондов.
Например: производственные здания.
Отношение стоимости активной части ко всей стоимости основных
производственных фондов характеризует структуру фондов; чем оно
выше, тем выше эффективность использования фондов.

Вопрос 3. Понятие об износе основных фондов

В процессе эксплуатации основные фонды изнашиваются. Различают
два вида износа: физический и моральный.
Физический (технический) износ фондов возникает под действием
внешней среды и эксплуатационных нагрузок.
Степень физического износа выражается в относительных (процентах
первоначальной стоимости) и абсолютных (рублях) величинах.
Т Ф • 100%
ИФ% = , (1.1)
Т норм
где Тф, Тнорм – фактический и нормативный срок службы.
Стоимость основных фондов:

ИФ%
И Ф . руб = 100% • К . (1.2)

Моральный износ в свою очередь имеет 2 формы.

Первая форма морального износа проявляется в связи со снижением
стоимости этих основных фондов на рынке.

И мор = Ц стар − Ц нов

1ф
, (1.3)
где Цстарая , Цновая – старая и новая цена основных фондов на рынке.
Например, если на рынке появилась какая-то строительная техника бо-
лее дешевая (более дорогая), то аналогичная техника в Вашей организации
дешевеет (дорожает).

12
 Вторая форма морального износа возникает, если на рынке появляются
аналогичные основные фонды, но с более расширенными потребитель-
скими качествами. Примеры: черно-белый телевизор заменяется цветным,
устаревшая техника более современной и т.д.

И мор = Ц модернизации ,
2ф
(1.4)

где Цмодернизации – стоимость усовершенствования существующих основ-

ных фондов. Очень часто модернизация невозможна и приходится просто
заменять основные фонды.
Денежное выражение износа основных фондов называется
амортизацией.
Для возмещения этого износа по мере эксплуатации основных фондов
производятся амортизационные отчисления.
Полные амортизационные отчисления (А) за нормативный срок служ-
бы основных фондов могут быть определены по формуле:
А = С П .С . + С К .Р . + С МОД + С Л − С О , (1.5)
где Сп.с. – нормативная первоначальная стоимость основных фондов;
Ск.р. – затраты на капитальный ремонт в течение срока службы фондов;
Смод – затраты на модернизацию фондов, осуществляемую в процессе
проведения капитального ремонта;
Сл – затраты на ликвидацию фондов по окончанию их эксплуатации;
Со – остаточная стоимость фондов (после ликвидации).
Ежегодно на амортизационный фонд начисляется сумма:
А , (1.6)
С=
Т НОРМ
где А – полные амортизационные отчисления,
Тнорм – нормативный срок службы.
Для контроля этих отчислений централизованно выпускаются нормы
годовой амортизации.

Вопрос 4. Виды оценки основных фондов

В практике есть различные способы оценки основных фондов:
а) первоначальная стоимость основных фондов отражает полную
сумму денежных средств в ценах, действующих в период приобретения
фондов (израсходованных на строительство здания или сооружения, на по-
купку, доставку и монтаж оборудования);
б) восстановительная стоимость представляет собой затраты на созда-
ние или приобретения основных фондов в их первоначальном (без износа)
состоянии по современным ценам.

13
 1Ф 2Ф
С ВОССТ = С ПЕРВОНАЧ − И МОР − И МОР , (1.7)
где Свосст – восстановительная стоимость;
Спервонач – первоначальная стоимость;
И1фмор – оценка морального износа 1 рода;
И2фмор – оценка морального износа 2 рода.
в) фактическая стоимость – реальная цена основных фондов на кон-
кретный момент с учетом их морального и физического износа.

С факт = С восст − И физ , (1.8)

где Свосст – восстановительная стоимость;

Ифиз – физический износ.
Какую из видов оценок использовать, определяется в зависимости от
целей оценки.

Вопрос 5. Показатели использования основных фондов

Хорошо или плохо используются основные фонды конкретной
строительной организации, проиграет эта организация или нет своим кон-
курентам? Это можно определить с помощью систем показателей. Вот
некоторые из них:
1. Стоимость основных фондов организации Ф р. Мощная организа-
ция располагает значительным объемом фондов.
2. Фондовооруженность (стоимость одного рабочего места):
Ф
ФВ = Р , (1.9)

где Р – число работников.

Естественно, что организация, в которой рабочий управляет большим
объемом, чем основные фонды, показывает большую эффективность.
3. Фондоотдача:
V смр , (1.10)
Фотд = Ф
где Vсмр – объем строительно-монтажных работ.
4. Фондоемкость:
Ф . (1.11)
Фемк =
V смр
Последние два показателя характеризуют связь вложенных в основные
фонды средств с объемами выполненных работ.

14
 Вопрос 6. Состав и структура оборотных средств
строительных и проектных организаций
Как ранее говорилось, оборотные средства – это совокупность предме-
тов труда, незавершенного строительства, денежных средств.
В качестве примера оборотных средств можно привести строительные
материалы, конструкции, затраты на водоснабжение, связь, объекты не-
завершенного строительства и денежные средства, предназначенные для
покупки этих средств.
Оборотными эти средства называются потому, что они находятся
в постоянном движении по кругу (см. рис. 7 ).

Деньги
Материалы и
в кассе конструкции

Фонды обращения
Фонды производства

Деньги Незавершенное
производство
в расчетах

Рис. 7. Структура оборотных средств строительных и проектных организаций

На рис. 7 показано, как деньги предприятия используются для покупки

материалов, конструкций и других расходных ресурсов, которые в свою
очередь использовались в ходе строительства и составляют так называе-
мое незавершенное производство.
После того как производство завершается, законченные здания
и сооружения передаются заказчикам, которые перечисляют деньги
в строительную организацию, которые попадают опять в кассу. Обратите
внимание, что деньги в кассе и расчетах составляют фонды обращения,
а материалы и конструкции, выраженные в материальных ресурсах,
составляют фонды производства.

15
 Деньги
в кассе

Деньги
Материалы
в кассе
и конструкции
Прибыль

Фонды обращения

Фонды производства

Деньги Незавершенное
в расчетах производство

Рис. 8. Структура оборотных средств строительных и проектных организаций

На рис. 8 показан тот же процесс обращения, но сумма денег в кассе

отличается. Если после оборота денег больше, то организация прибыльна.

Вопрос 7. Показатели использования оборотных средств

Как оценить, хорошо ли мы использовали оборотные средства? Для
этого существует целый ряд показателей, главным из которых является ко-
эффициент оборачиваемости, равный:
V СМР , (1.12)
КО = О
где О – среднегодовая стоимость оборотных средств;
Vсмр – годовой объем выполненных строительно-монтажных работ.
Как влияет изменение этого показателя на эффективность деятельности
строительной организации?
Решим задачу: строительная организация с годовым объемом продук-
ции на сумму 120 миллионов рублей сумела в результате организационных
мероприятий повысить коэффициент оборачиваемости (Ко) с 4 до 5.
Дало ли это экономический эффект?

16
 Решение.
Ранее требовалось оборотных средств на сумму:
1 V СМР 120 млн. р.
О = 1 = 4
= 30 млн. р. (1.13)
КО
В новых условиях достаточна сумма:

2 V СМР 120 млн. р.

О = 2 = 5
= 24 млн. р. (1.14)
КО
Таким образом достигнутая экономия составляет:
30 млн.р. – 24 млн.р. = 6 млн.р.
Часто используется показатель периода оборота средств. Эта характе-
ристика обратна коэффициенту оборачиваемости и позволяет определить,
за какое время происходит оборот средств.
Ускорение оборота средств достигается путем четкого планирования
необходимого количества ресурсов на каждом этапе.

17
 ТЕМА 3. ФИНАНСИРОВАНИЕ
И КРЕДИТОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Вопрос 1. Финансовые ресурсы предприятия,

особенности их формирования и использования
в условиях рынка
Финансовые ресурсы предприятия – это его денежные доходы и посту-
пления, предназначенные для выполнения финансовых обязательств, осу-
ществления затрат по расширенному воспроизводству и экономическому
стимулированию работающих и владельцев.
Первоначальное формирование финансовых ресурсов предприятия
происходит в момент его образования, с уставного фонда.
Источниками средств уставного фонда являются:
- для государственных предприятий:
• федеральный бюджет;
• областной бюджет;
• муниципальный бюджет;
- для ЗАО – средства учредителей;
- для ОАО – средства акционеров;
- для индивидуальных предпринимателей – средства владельцев и т.д.
Дочерние предприятия имеют ту же организационную форму, что
и материнские.
В настоящее время главными направлениями использования предпри-
ятиями финансовых средств являются:
а) платежи органам финансово-банковской системы, обусловленные
необходимостью выполнения финансовых обязательств;
б) инвестирование собственных средств в капитальные затраты;
в) инвестирование в ценные бумаги;
г) расчеты с владельцем и образование денежных фондов;
д) платежи экономическим партнерам.

Вопрос 2. Роль финансов в кругообороте

основных производственных фондов
Основные фонды – основа производства. С точки зрения финан-
систов, основные фонды – денежные средства, инвестированные
в основные фонды.

18
 Стоимость Остаточная стоимость
основных
Износ
фондов

Прочие капитальные Фонды развития Амортизационные

вложения производства фонды

Рис.9. Движение финансов в составе основных фондов

Расширенное воспроизводство основных фондов предприятия обеспе-

чивается за счет части прибыли – фонда развития производства. При не-
обходимости могут быть использованы кредиты банков, дополнительные
миссии и акции и др.

Вопрос 3. Безналичные расчеты в России

В Российской Федерации существует принцип взаиморасчетов между
предприятиями через посредство банковской системы.
Принцип этих расчетов: банк списывает деньги со счета плательщика
и зачисляет их на счет получателя. Если счета ведут разные банки – между
ними идет служебная переписка.

Схема расчетов через банк

БАНК
Снятие со счета Перечисление на
счет

Счет Счет
Поручение организации А организации Б

на оплату

Организация Счет на оплату Организация

А Б

Рис. 10. Схема расчетов через банк

19
 На схеме изображен вариант расчетов между организациями А и Б.
Предположим, организация Б выполнила для организации А некото-
рые работы. Организация Б выставляет организации А счет на оплату.
Организация А поручает банку оплатить счет. Банк снимает со счета орга-
низации А сумму оплаты и зачисляет на счет организации Б. Расчет между
организациями А и Б завершен.
В случае если предприятия А и Б имеют счета в разных банках, расчеты
усложняются (см. рис. 11). Организация Б направляет счет на оплату органи-
зации А. Организация А дает поручение банку на оплату. Поскольку в банке 1
нет расчетного счета организации Б, банк переводит перечисление в расчет-
но-кассовый центр, в котором имеются счета банка 1 и банка 2. Расчетно-
кассовый центр извещает банк 2 о зачислении денег на счет банка. Банк 2
зачисляет средства на счет организации Б. Расчет окончен. В практике быва-
ют более сложные взаиморасчеты, которых мы не будем касаться.

Схема расчетов через банк

БАНК
Снятие со счета Перечисление на
счет

Счет Счет
Поручение организации А организации Б

на оплату

Организация Счет на оплату Организация

А Б

Рис. 11. Схема расчетов через расчетно-кассовый центр

Вопрос 4. Формы безналичных расчетов

Расчеты имеют несколько разновидностей:
а) акцептная форма;
б) расчеты поручениями;
в) аккредитивная форма;
г) расчеты чеками;
д) расчеты взаимозачетами.

20
 Акцептная форма. Основанием для расчета по этой форме служит пла-
тежное требование, составленное получателем денег. Согласие платель-
щика дается при фактическим выполнении работ, отпуске материалов
и т.д. Срок для дачи согласия от 48 до 72 часов. Если в течение этого срока
от плательщика не поступило возражений, платежное требование считается
акцептованным.
Расчеты поручениями. Платежными поручениями называются раз-
решение владельца счета обслуживающему банку о списании с его счета
и зачислении на счет получателя определенной суммы.
Аккредитивная форма. Предусматривает предварительную оплату
счета поставщика.
Расчеты чеками. Ускоряют платежи. Владелец лимитированной чеко-
вой книжки может выписать по ней чек в пределах свободного лимита
забронированных в банке средств.
Расчеты взаимозачетами. При системе взаимозачетов встречные
претензии и обязательства взаимопогашаются.

21
 ТЕМА 4. ТРУД И КАДРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Вопрос 1. Методы измерения производительности труда

в строительстве
Под рабочей силой понимается потенциальная возможность работника
(работников) осуществлять экономически полезную деятельность.
Основой платы (с нижним пределом оплаты труда) за наем рабочей силы
является ее стоимость, т.е. денежная оценка затрат на ее восстановление
(еда, одежда, жилье, содержание детей, образование и т.д.). Другими сло-
вами, работник, добросовестно выполняя свои обязанности, должен иметь
возможность оплатить вышеперечисленное. Соответственно верхним преде-
лом цены рабочей силы является величина экономического эффекта, которая
может быть получена от использования нанятого работника (работников).
Конкретные уровни ставок найма рабочей силы располагаются между обо-
ими пределами, определяются в ходе постоянно идущей классовой борьбы.
Например, в Японии каждую осень проводятся так называемые осенние нас-
тупления профсоюзов против работодателей, в ходе которого определяются
уровни минимальной оплаты труда на предстоящий календарный год.
Эффективность использования наемной рабочей силы зависит от дос-
тигнутой в ходе использования рабочей силы производительности труда,
т.е. эффективности затрат труда, его результативности.
Важнейшим показателем производительности труда является выра-
ботка, т.е. количество продукции, производимой работниками за единицу
рабочего времени (например, р./год).
Выработка может оцениваться:
- в абсолютных натуральных показателях. Например, выработка
звена рабочих, настилающих пол в помещении, может оцениваться
в м2 готового пола (м² пола/звено в смену);
- в абсолютных денежных показателях (р./чел. час). Речь идет о сто-
имости продукции, производимой рабочим, звеном, бригадой и т.д.
Величина, обратная выработке, называется трудоемкостью. Она харак-
теризует затраты рабочего времени на производство единицы продукции
(например: чел.час/м³ кладки).
Различают трудоемкость:
1) нормативную, т.е. затраты труда, рассчитанные по действующим
нормативам (ЕСН, ЕНиР и др.)
2) плановую, т.е. нормативную, скорректированную на основе
планов технического развития и организационно-технологических меро-
приятий в организации.
3) фактическую, складывающуюся на стройплощадке.

22
 Вопрос 2. Пути повышения производительности труда
в строительстве
На рост производительности труда влияют 3 группы факторов:
а) применение новых эффективных строительных материалов и кон-
струкций, совершенствование проектных решений, повышение уровня
производственной готовности деталей и конструкций. Например, камен-
ная кладка, из так называемого «полуторного» кирпича выполняется
заметно быстрее, чем та же работа из обычного, «одинарного» кирпича;
производство улучшенных конструкций на заводе стройдеталей уменьша-
ет затраты труда на стройплощадке;
б) повышение технического уровня труда, развитие механизации
и автоматизации, технологических приемов. Давно исчезли «козлоносы»,
носилками поднимающие кирпичи на верхние этажи строящегося здания;
земляные работы выполняются не лопатами, а экскаваторами, бульдозерами,
что конечно же эффективнее;
в) совершенствование организации строительного производства, тру-
да и управления, развитие специализации, концентрации, кооперирования
и комбинирования, внедрение подряда и т.д. Например, специальные орга-
низации владеют более приспособленной техникой, крупные предприятия
могут позволить себе приобрести специальную технику, передача «неудоб-
ных» работ подрядчикам, приспособившихся выполнять эти работы, тоже
повышает эффективность труда.

Вопрос 3. Кадры в строительстве

В строительстве занято около 9 миллионов человек.
Они были подготовлены разными путями:
1. Через вузы (в т.ч. СГАСУ 1930-2011 гг. – около 50 тысяч
специалистов).
2. Техникумы.
3. Систему повышения квалификации.
4. Систему строительных производственно-технических училищ.
5. Учебные комбинаты.
6. Непосредственно на рабочих местах.
Очень высока в строительстве текучесть кадров.
Корреляционный анализ показывает, что текучесть кадров в строитель-
стве обусловлена часто не зарплатой, а условиями труда, бытовыми усло-
виями. Отсюда следует, что предстоит много еще сделать для того, чтобы
работа на стройке была заметно более комфортна. Нужны удобные столо-
вые, души, туалеты, автобусы для перевозки рабочих, места отдыха и т.д.

23
Вопрос 4. Основы организации зарплаты в строительстве
Правильная организация зарплаты обеспечивается с помощью системы,
включающей 3 основных элемента:
1) нормирование труда;
2) тарифную систему;
3) систему оплаты труда.
Нормирование труда включает в себя порядок изучения сложившегося
уровня производительности труда, методики расчета прогрессивных норм
труда на перспективу и т.д.
Мы имеем в строительстве готовые результаты в виде «ЕНиР» и др.
нормы, применение которых обязательно для всех строек.
Тарифная система представляет собой совокупность нормативных
документов, с помощью которых производится дифференцирование зара-
ботной платы в зависимости от:
- сложности работы;
- условий труда;
- географического расположения строительного объекта.
Тарифная система состоит из следующих элементов:
- тарифных коэффициентов;
- тарифных ставок;
- системы надбавок;
- тарифно-квалификационного справочника;
- районных коэффициентов.
Тарифные коэффициенты – это ряд чисел, показывающих, во сколько
раз оплата труда работника конкретного разряда выше оплаты работника
1-го разряда.
Тарифные ставки показывают величину нормативной платы за единицу
времени. Они пропорциональны тарифным коэффициентам.
В связи с инфляцией они меняются очень часто.
В строительстве существует целый ряд нормативно установленных
надбавок за нестандартные условия работы:
- за работу на высоте;
- за работу со сложными механизмами;
- за работу на выезде и т.д., и т.п.
Единый тарифно-квалификационный справочник (ЕТКС) содержит
перечень специальностей с указанием по разрядам знаний, навыков и уме-
ний, которыми должен обладать данный специалист.
В связи с многообразием природных условий существует система
коэффициентов, повышающих оплату труда в зависимости от районов
строительства.
Например, в соседней Башкирии районный коэффициент равен 1,15.

24
 Вопрос 5. Системы оплаты труда в строительстве
Существует две основные системы оплаты труда:
а) сдельная система;
б) повременная система.
Сдельная система оплаты труда характеризуется тем, что в ее основе
лежит оплата за количество произведенной продукции.
Различают 3 вида сдельной системы оплаты труда:
а) прямая сдельная;
б) сдельно-премиальная;
в) аккордная система.
При прямой сдельной системе оплаты труда затраты пропорциональны
объему выполненной продукции:
Зп = П • Р , (1.15)
где Зп – зарплата;
П – объем выполненной продукции;
Р – расценка за единицу продукции.
Достоинство прямой сдельной системы оплаты труда заключается в ее
простоте.
Ее недостаток: отсутствие интереса работников в повышении произво-
дительности труда.
Сдельно-премиальная системы оплаты труда характеризуется тем,
что за каждую единицу продукции сверх задания оплата производится по
повышенным расценкам:
Зп = П • Р + ∆П • ( Р + ∆Р ) , (1.16)
где ∆П – продукция, выпущенная сверх нормы;
∆Р – увеличение расценки.
Достоинство сдельно-премиальной системы оплаты труда: в заинтере-
сованности работника в выполнении задания.
Недостаток заключается в необходимости жесткого контроля над ис-
полнителем, чтобы он не пытался искусственно завышать свои показатели,
например, за счет невыполнения.
Аккордная система оплаты труда характеризуется тем, что задание
выдается на максимально длительный период и заранее формулируются
условия начисления премии.
Зп = П • Р + Б , (1.17)
где Б – премия (бонус).
Достоинство аккордной системы оплаты труда заключается в отсут-
ствии необходимости в жестком контроле.
Повременная система оплаты труда характеризуется тем, что в основе
оплаты труда лежит отработанное время. Например, всем Вам хорошо из-
вестна система должностных окладов.

25
 Повременная система оплаты труда делится на:
а) простую повременную систему оплаты труда;
б) повременно-премиальную систему оплаты труда.
Простая повременная система оплаты труда предполагает расчет
зарплаты по формуле:
Зп = В • РВР , (1.18)
где В – отработанное время;
РВР – тарифная ставка работника.
Достоинство простой повременной системы оплаты труда – простота.
Ее недостаток – отсутствие заинтересованности в результатах труда.
Повременно-премиальная система оплаты труда характеризуется вы-
платой премии при достижении работником заранее установленных
показателей:
Зп = В • РВР + Б . (1.19)
Достоинство повременно-премиальной системы оплаты труда заклю-
чается в появлении заинтересованности в конечном результате труда.

Вопрос 6. Распределение зарплаты в отделе,

группе, подразделении
Рассмотрим этот вопрос на примере небольшой группы архитекторов,
выполняющих совместно работу.
Задача: три архитектора А, Б и В получили аккордный наряд на вы-
полнение работы за 50 рабочих дней с суммой оплаты 145 тысяч рублей
и премией, в случае выполнения оговоренных показателей 20 тысяч рублей.
Работа была выполнена в срок с заданными характеристиками.
При этом:
а) архитекторы А, Б и В работали соответственно 50, 50 и 40 рабочих дней;
б) их дневные тарифные ставки составляют соответственно 800, 1000
и 1200 рублей.
Распределить между исполнителями причитающуюся им сумму.

Решение.
Тарифная оплата исполнителей составляет:
А = 50 дней × 800 рублей = 40 000 рублей.
Б = 50 дней × 1000 рублей = 50 000 рублей.
В = 40 дней × 1200 рублей = 48 000 рублей.
Итого: 138 000 рублей.

Приработок составил:
145 000 рублей – 138 000 рублей + 20 000 рублей = 27 тысяч рублей.

26
 Коэффициент приработка равен:
27000 рублей
= 0 ,196 .
138000 рублей
Приработок каждого исполнителя равен:
А: 0,196 × 40 000 рублей = 7826 рублей.
Б: 0,196 × 50 000 рублей = 9782 рублей.
В: 0,196 × 48 000 рублей = 9391 рубль.

Сведем все расчетные данные в таблицу 1.1.

Таблица 1.1
Распределение сумм оплаты между архитекторами
Выплата по К выдаче
Приработок Всего
тарифу (Всего ×0,87)
1 2 3 4
А 40 000 р. 7 826 р. 47 840 р. 41 609 р.
Б 50 000 р. 9 782 р. 59 782 р. 52 010 р.
В 48 000 р. 9 391 р. 57 391 р. 49 930 р.
Сумма 138 000 р. 27 000 р. 165 000 р. 143 549 р.

Подобный расчет может быть усложнен, например, тем, что в распре-

деление приработка может быть включен так называемый коэффициент
трудового участия (КТУ), коллегиально определяемый членами трудового
коллектива.
Например, если в предыдущей задаче работники условились распре-
делить приработок с учетом КТУ для 1, 2 архитектора А, Б и В соответ-
ственно 1,0; 0,9, то в отличие от предыдущей задачи приработок каждого
исполнителя должен быть пропорционален сумме произведений зарплаты
исполнителя на КТУ. Конкретно:
Для А: 40 000 × 1,2 = 48 000 рублей.
Для Б: 50 000 × 1,0= 50 000 рублей.
Для В: 48 000 × 0,9 = 43 200 рублей.
ИТОГО: 141 200 рублей.

Соответственно изменится коэффициент приработка:

Кпр. = 27 000 р./141 200 р. = 0,1912.
Приработок каждого исполнителя в этом случае составит:
А: 48 000 × 0,1912 = 9 178 рублей.
Б: 50 000 × 0,1912 = 9 500 рублей.
В: 43 200 × 0,1912 = 8 262 рублей.
ИТОГО: 27 000 рублей.

27
 В этом случае итоговая таблица будет выглядеть следующим образом:
Таблица 1.2
Выплата К выдаче
Приработок Всего
по тарифу (Всего ×0,87)
1 2 3 4
А 48 000 р. 9 178 57 178 49 745
Б 50 000 р. 9 560 59 560 51 817
В 43 200 р. 8 260 51 460 44 770
Сумма 141 200 р. 27 000 р. 168 200 р. 146 334 р.

28
 ТЕМА 5. ФАКТОР ВРЕМЕНИ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Время – деньги. Эта истина рождена в условиях рынка и в связи с его
возрождением в нашей стране приобретает ранг экономического закона.
Время наряду с материальными, трудовыми и финансовыми ресурсами
становится важнейшим фактором строительного производства.
Следует четко различать временные параметры, затрагивающие эко-
номические интересы инвестора (заказчика) и факторы, определяющие
экономическую эффективность деятельности подрядчика.

Вопрос 1. Экономический эффект

от досрочного ввода объекта в эксплуатацию
Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуата-
цию дает возможность заказчику (инвестору) получить дополнительную
прибыль в размере:
(
Э = ЕП • К • Т д −Т ф ,
д .в . ) (1.20)

где Еп – ожидаемая эффективность создаваемого производства (р./р.год.);

К – величина капитала инвестируемого в производство;
Тд – договорной срок ввода объекта;
Тф – фактический срок ввода объекта;
Расчет эффекта от досрочного ввода объекта теряет смысл в случаях:
Если объекты не входят в производственную сферу и от их функцио-
нирования получение прибыли не планируется. Такими объектами могут
быть школы, библиотеки, стадионы и т.п.;
Если объект в момент досрочного ввода не может быть использован
по своему прямому назначению. Например, экономически бессмысленно
вводить сахарный завод в апреле, так как поступление сырья (свеклы) мо-
жет начаться лишь в октябре-ноябре.
Строительная организация формально не заинтересована в ускорении
ввода строящихся объектов, поэтому при заключении подрядного дого-
вора инвесторы обычно включают пункты, оговаривающие экономиче-
скую ответственность и экономическую заинтересованность подрядчиков
в соблюдении сроков сдачи возводимого объекта (комплекса).
Рассмотрим влияние этого фактора на примере условной ситуации.
Подрядная организация осуществила ввод строящегося комплекса
1 сентября при договорном сроке ввода 1 декабря. Договорная цена ком-
плекса 1 млрд. р. Ожидаемая эффективность введенного производства –

29
0,12 р./р.год. В соответствие с подрядным договором строители получают
дополнительную оплату в размере 0,5 % освоенных инвестиций за каждый
месяц ускорения ввода.
Определить экономический эффект от досрочного ввода комплекса для
инвестора и подрядчика.
Решение.
Срок дополнительного функционирования объекта составит 3 меся-
ца (от 1 сентября до 1 декабря) или 0,25 года. Дополнительная прибыль,
полученная инвестором за дополнительное время функционирования
капитальных вложений составит:
инв р.
Э д .в . = 0 ,12 р .год.
• 1 млрд. р . • 0 ,25 года = 30 млн. р .

Сумма, которую инвестор обязан передать строительной организации

в связи с досрочным вводом комплекса, равна:
подр . 0 ,5%
Э д .в . = 3 мес. • 1млрд. р. • 100% = 15 млн. р.
Вопрос 2. Экономический эффект от переноса затрат по времени
При рассмотрении вариантов инвестирования часто приходится оцени-
вать затраты, осуществляемые в разное время.
В экономической практике принято затраты, осуществляемые в различ-
ные годы, приводить к единой временной дате расчетов (дисконтировать)
по формуле:
, (1.21)

где Ко – абсолютная величина капитальных вложений, которые предстоит

осуществить;
t – количество лет, отделяющих момент инвестирования от условной
даты расчетов;
Ен.п. – норматив приведения затрат по времени (иначе: норма дискон-
тирования, р./р.год.). Его величина имеет большое влияние на результат
расчетов.
Кt – условная величина денежных средств, которая используется
в расчетах взамен реальной К.
Ситуации, в которых сроки инвестиций различаются, принято сравни-
вать путем пересчета всех инвестиций к одному периоду.
Допустим, нам предстоит выбрать более экономичный вариант
инвестиций.
1 вариант. Строительство нового склада стоимостью 50 млн. р. в те-
кущем году.

30
 2 вариант. Ограничиться на данный момент текущим ремонтом склада, отло-
жив строительство нового склада на 4 года. Стоимость ремонта равна 10 млн. р.
Банковский процент принять равным 8 % в год.
Решение.
Потребности в инвестициях по вариантам составляют:
1 вариант.

2 вариант.

Очевидно, 2 вариант экономически эффективнее на величину 3,3 млн. р.

(50,0 – 46,7).

Вопрос 3. Экономический эффект

от сокращения продолжительности строительства
В сметной стоимости строительства есть затраты, предназначен-
ные для обслуживания стройки – так называемые накладные расходы.
Примерно половина из них расходуется в самом начале строительства
и их сэкономить невозможно, вторая половина тратится пропорциональ-
но времени строительства и соответственно может быть сэкономлена или
перерасходована.
При сокращении (увеличении) продолжительности строительства эко-
номия (перерасход) накладных расходов составит:
Нр  t ф  , (1.22)
Э н . р . = 2 •  1 − 
 t пл 

где Эн.р. – экономия (перерасход) условно-переменной части накладных рас-

ходов при сокращении (затягивании) продолжительности строительства;
Нр – сумма накладных расходов по смете строящегося объекта;
1/2 – коэффициент, учитывающий удельный вес условно-переменной
части накладных расходов в их общей величине;
tпл, tФ – плановая и фактическая продолжительность строительства
объекта.
Например, если объект, в сметной стоимости которого накладные
расходы составляют 40 млн. р., был построен за 18 месяцев вместо запла-
нированных 20, экономия накладных расходов составит:

31
 Вопрос 4. Экономическая оценка потерь
от «замораживания» капитальных вложений
Под «замораживанием» капитальных вложений мы будем понимать по-
тери от «бездействия» средств, переданных подрядной организации для
осуществления строительства, которые будучи изъяты из оборота, переста-
ют приносить прибыль их владельцу до момента ввода готового объекта.
Недополученная прибыль и представляет собой потери от замораживания.
Например, объект стоимостью 100 млн. р. должен был строиться
4 года (ежегодно по 25 млн. р.). Реальное освоение капитальных вложений
происходило следующими темпами:

1 год 10 млн. р.
2 год 20 млн. р.
3 год 30 млн. р.
4 год 40 млн. р.

Оценить какой из вариантов строительства выгоднее с точки зрения

потерь от «замораживания» капитальных вложений.
Решение.
Построим интегральные графики освоения капитальных вложений
по вариантам.

Деньги, Деньги,
млн.р. млн.р.
100 По плану 100 Фактически

75
60
50

30
25
10

1 г. 2 г. 3 г. 4 г. 1 г. 2 г. 3 г. 4 г.

Рис. 12. Интегральные графики освоения капитальных вложений

Потери от замораживания пропорциональны площадям полученных

фигур.

32
 Деньги, Деньги,
млн. р. млн. р.

100 По плану 100

75

60
50

30
25
10

1 г. 2 г. 3 г. 4 г. 1 г. 2 г. 3 г. 4 г.

Рис. 13. Графики освоения капитальных вложений по площадям

Сравним площади этих фигур.

Разница в недополученной
Деньги, прибыли между первым и
млн.р. вторым вариантом
100

1 г. 2 г. 3 г. 4 г.

Рис. 14. Графики освоения капитальных вложений

по площадям, наложенные друг на друга

Таким образом, потери от «замораживания» оказались меньше во вто-

ром случае.

33
 Вопрос 5. Принадлежность эффектов, зависящих
от фактора времени, участникам строительства
а) экономический эффект от досрочного ввода объекта в эксплуатацию –
выигрыш инвестора. В целях поощрения строителей подрядчику передают
часть этого эффекта;
б) экономия (перерасход) накладных расходов при изменении продол-
жительности строительства всегда эффект подрядчика;
в) потери от «замораживания» капитальных вложений несет тот, кто
изымает деньги для осуществления строительства, следовательно – это
эффект заказчика;
г) решение о переносе затрат во времени принимается инвестором,
и этот эффект принадлежит ему.

ТЕМА 6. ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Вопрос 1. Основные виды цен, действующие

на строительном рынке
Общеизвестно, что цена любого товара, а, следовательно, и строитель-
ной продукции, является функцией спроса и предложения на рынке.
Таким образом, на рынке существует как минимум одновременно
три вида цен:
1. Цена продавца (строительной организации – подрядчика).
2. Цена покупателя (инвестора, заказчика).
3. Договорная цена – цена, которую принимают обе стороны.
Все участники строительного рынка (те, кто предлагает строительную
продукцию, – подрядчики, и те, кто ее покупает, – инвесторы, заказчики)
готовятся к процессу торгов очень тщательно.
Рассмотрим порядок определения этих цен.

Вопрос 2. Основы определения сметной стоимости

строительной продукции
Строительная организация при заключении договора ставит своей
целью возврат понесенных затрат и получение некоторой прибыли для
уплаты налогов, расширения производства и т.п.
Расчет этих затрат строительной организации осуществляется с по-
мощью сметных форм, в связи с чем и расчетная стоимость называется
обычно сметной стоимостью.

34
 Сметные формы – это стандартные бланки, предназначенные для
расчета конкретных сметных характеристик.
Сметная стоимость строительства Cм складывается из следующих
элементов:
См = Пз + Нр + П , (1.23)
где ПЗ – прямые затраты на осуществление строительных работ;
Нр – накладные расходы – издержки на обслуживание стройки;
П – прибыль, закладываемая в стоимость работ. Может быть сметной,
плановой, фактической.
Сумма прямых затрат и накладных расходов называется себестоимо-
стью строительно-монтажных работ (Сс):
Сс = Пз + Нр . (1.24)
Соответственно сметная стоимость строительно-монтажных работ
(Сст) может быть выражена формулой:
Сст = Сс + П . (1.25)
В свою очередь прямые затраты Пз складываются из:
Пз = Мс + Ам + Зп. р . , (1.26)
где Мс – стоимость необходимых материалов, конструкций, энергии и т.п.;
Ам – амортизация машин и механизмов, используемых при выполне-
нии работ (включая зарплату механизаторам);
Зп.р. – зарплата рабочих-исполнителей (кроме зарплаты механизаторов).
Накладные расходы Нр предназначены для:
• содержания дирекции стройки, оплаты командировок и т.п.;
• социальных расходов: оплаты отпусков рабочим, оплаты усилен-
ного питания при выполнении опасных работ и т.п.;
• обустройства строительной площадки (ограждения, дороги,
противопожарные устройства и т.п.);
• уплаты штрафов и санкций.
Прибыль направляется на:
• уплату налогов;
• расширение производства;
• другие цели, например, выплату акционерами дивидендов.

Вопрос 3. Понятие о единичной расценке

Единичной расценкой называется сметный норматив, устанавливающий
размер прямых затрат (без учета накладных расходов и сметной прибыли)
в денежном выражении на единицу того или иного вида работ. В единичной
расценке в стоимостной форме учтены все затраты на выполнение полного
комплекса работ, предусмотренного элементами сметными нормами.

35
 Наша страна располагает большой библиотекой (примерно на 13 ты-
сяч видов работ) единичных расценок. Их наличие помогает очень сильно
сократить объем работ по составлению сметной документации.

Вопрос 4. Назначение сметных форм расчета стоимости

строительно-монтажных работ и строительства в целом
Сметные формы – это стандартные бланки, предназначенные для рас-
чета конкретных сметных характеристик.
Виды и формы сметной документации, используемые при определении
стоимости строительства, имеют установленную форму и неизменны при
выполнении строительства любым способом.
Важнейшими сметными формами являются:
1) локальная смета;
2) объектная смета;
3) сводный сметный расчет.
Локальная смета – это первичный сметный документ. Он составляет-
ся на основании ведомости работ, которые определены в составе рабочей
документации или рабочих чертежей. Такие сметы представляют собой
таблицы, в которых даются:
а) перечень всех выполняемых работ;
б) объемы этих работ, взятые из рабочих чертежей зданий (сооружений);
в) единичные расценки на эти работы, взятые из каталога;
г) стоимость каждой работы, полученная как произведение единичной
расценки на объем работы;
д) общие суммы всех прямых затрат;
е) величина накладных расходов;
ж) себестоимость работ;
з) сметная прибыль;
и) сметная стоимость СМР.
Объектная смета составляется в целом на объект путем суммирования
данных локальных смет с группировкой затрат по соответствующим графам:
• строительные работы;
• монтажные работы;
• оборудование, мебель;
• прочие затраты.
Это деление необходимо потому, что на каждый вид работ будут заклю-
чаться договора с разными подрядчиками.
Сводный сметный расчет строительства здания, сооружения или
их очередей представляет собой сумму объектных смет на весь комплекс
зданий, сооружений, предприятий и т.д.

36
 В сводных сметных расчетах стоимости строительства средства реко-
мендуется распределять по следующим главам:
1. Подготовка территории строительства.
2. Основные объекты строительства.
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
4. Объекты энергетического хозяйства.
5. Объекты транспортного хозяйства.
6. Наружные сети и сооружения водо-, тепло-, газоснабжения
и канализации.
7. Благоустройство и озеленение территории.
8. Временные здания и сооружения.
9. Прочие работы и затраты.
10. Содержание службы заказчика-застройщика.
11. Подготовка эксплуатационных кадров.
12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

Вопрос 5. Порядок определения накладных расходов,

сметной прибыли и сметной стоимости
Нормативы накладных расходов являются обязательными для
всех предприятий и организаций, независимо от принадлежности
и форм собственности.
Накладные расходы рассчитываются в процентах от фонда оплаты тру-
да рабочих строителей и механизаторов в составе прямых затрат в размере
80-130 %, в зависимости от видов работ.
Себестоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма
прямых затрат и накладных расходов.
Сметная прибыль строительной продукции – это сумма средств, необ-
ходимых для покрытия отдельных расходов строительных организаций,
не относимых на себестоимость.
Сметная прибыль определяется на основе нормативов сметной прибы-
ли по видам строительных и монтажных работ в процентах от сметных
затрат на оплату труда рабочих и механизаторов.

Вопрос 6. Расчет цены инвестора

В строительной практике сложилась ситуация, когда инвестор рассчи-
тывает свою прогнозную оценку стоимости объекта (обычно с помощью
профессионалов, например, проектной организации).
В ходе своих расчетов инвестор использует:
• действующие сметные нормы, которые носят сегодня рекоменда-
тельный характер;

37
 • один из методов уточнения рассчитанной сметной стоимости
(базисно-компенсационный, ресурсно-индексный, ресурсный);
• данные, характеризующие состояние экономической конъюнкту-
ры (спроса и предложения) в ходе строительства.
Полученная инвестором стоимость обычно называется инвестицион-
ной сметной стоимостью строительства объекта (ИССС).
ИССС представляет собой максимально возможный уровень затрат
инвестора, связанных с возведением планируемого объекта (верхний
предел цены).
ИССС отличается от сметной стоимости, рассчитанной подрядчиком,
т.к. помимо затрат на производство СМР, включают в себя:
- расходы на приобретение оборудования, инструментов, инвентаря
и т.п., необходимого для деятельности объекта;
- издержки, не связанные с осуществлением строительства, но неизбеж-
ные для инвестора (снос, дополнительные условия администрации и т.п.).

Вопрос 7. Модели формирования ИССС

Существует 3 модели формирования ИССС:
1. Базисно-индексный метод определение стоимости строительства
основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по от-
ношению к стоимости, определенной в базисном уровне или текущем уров-
не предыдущего периода. Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен
производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ,
разделам или в целом на смету на соответствующий индекс по отрасли.
2. Ресурсно-индексный метод определения стоимости на основе оцен-
ки выделенных ресурсов (затрат труда, потребности в строительных маши-
нах, расхода материалов, изделий и конструкций) может использоваться
всеми участниками инвестиционного процесса – заказчиками (инвестора-
ми) строительства, проектными и подрядными организациями независимо
от их форм собственности и ведомственной принадлежности. Метод может
быть применен на всех стадиях разработки технической документации для
строительства: технико-экономических обоснований (ТЭО) инвестиций,
проектов детальной планировки (ПДП) объектов жилищно-социального
назначения, проектов (эскизных проектов) и рабочей документации (РД).
3. Ресурсный метод определения – это калькулирование в текущих
(прогнозных) ценах и тарифных ресурсах (элементов затрат), необходи-
мых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на
основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материа-
лах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых
в процессе производства), времени эксплуатации строительных машин
и их состава, затрат труда рабочих.

38
 Вопрос 8. Формирование договорных цен
на строительно-монтажные работы
Механизмом формирования договорных цен являются подрядные торги,
целью которых является выбор лучшего исполнителя строительной дея-
тельности. Подрядные торги могут объявляться на все виды строительной
деятельности: изыскания, проектирование, производство строительных
материалов, производство СМР (в т.ч. на заказчика и генподрядчика).
Основными участниками торгов являются:
- заказчик торгов (инвестор или заказчик будущего строительства);
- организатор торгов (лицо, которому заказчик торгов поручил
их проведение);
- тендерный комитет (постоянный или временный орган, создавае-
мый организатором торгов для выбора победителя (контрактора) из числа
претендентов);
- претендент (лицо, решившее принять участие в торгах и выкупив-
шее тендерную документацию);
- оферент (лицо из числа претендентов, представившее в тендер-
ный комитет оферту – заявку);
- контрактор (победитель из числа оферентов).
Заказчик, организатор и претенденты должны иметь лицензию на
осуществление соответствующих видов деятельности. Кроме указан-
ных лиц, к участию в торгах тендерным комитетом может привлекаться
экспертно-консультационная организация.
Документация подрядных торгов:
• объявление о торгах или приглашение претендентов;
• тендерная документация, которая разрабатывается организатором
торгов (тендерным комитетом) и продается претендентам;
• оферта – предложение претендента, составляемое на основе тен-
дерной документации и представляемая им в тендерный комитет
к установленному сроку;
• протокол тендерного комитета о результатах торгов;
• договор подряда (контракт) заказчика с победителем торгов
(с контрактором).
Договорные цены могут иметь несколько разновидностей:
а) твердые цены, которые остаются неизменными независимо от воз-
можных колебаний цен на рынке, ошибок в проекте и т.п.;
б) цены с верхним лимитом, которые могут уточняться в связи с ого-
воренными изменениями в рыночной ситуации (например: подорожание
строительных материалов и/или конструкций), но не допускается превы-
шение оговоренного лимита;
в) открытые цены, сходные с предыдущими, но без указания
верхнего лимита.

39
 ТЕМА 7. РИСК В СТРОИТЕЛЬНОМ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ

Бизнес в рыночном хозяйстве, в т.ч. строительный бизнес, неизбежно

сталкивается с риском. Самые правильные расчеты вдруг оказываются не-
верными, не оправдываются надежные ожидания, подводят, казалось бы,
надежные партнеры и т.д.

Вопрос 1. Рыночные отношения как источник риска

в строительном предпринимательстве
Важнейшими характеристиками рынка являются спрос и предложение,
которые, будучи достаточно определенными во всей массе, совершенно слу-
чайно (или во многом случайно) проявляются в каждом конкретном случае.
К сожалению, условия работы на рынке характеризуются двумя проти-
воположными качествами:

Условия работы

Отсутствие полной (или хотя бы Ни одна тенденция или ситуация на

достаточной) информации об рынке не продолжается достаточно
окружающей экономической среде долго.

Рис. 15. Характеристики и условия работы

Обе эти характеристики условия работы приводят к тому, что предприни-

мателям приходится рисковать, и рисковать рублем и даже имиджем фирмы.
Следовательно, риск в предпринимательстве – категория экономиче-
ская и рискующим субъектом является предприниматель.

Вопрос 2. Понятие риска. Допустимый, критический

и катастрофический. Уровни риска
Риск – вероятность потерь (убытков или недополучения прибыли)
по сравнению с прогнозом (планом, программой) из-за неустойчивости
и неопределенности экономической среды.
Определим качественно уровни ущерба, которые может нести предпри-
ниматель из-за указанных причин.

40
 Возможна следующая классификация потерь:
1) допустимые – в пределах ожидаемой прибыли от сделки;
2) критические – когда теряются все затраты, вложенные в сделку;
3) катастрофические – если теряется весь капитал предпринимателя,
что грозит ему банкротством.
Элементы экономической среды, определяющие ее неустойчивость
и неопределенность, во многом носят характер случайных событий.
Кривая распределения вероятности потерь в этом случае имеет
вид (рис 16):

Вероятность
случайного
значения
показателя

О
Возможное
Плановые значение
значения показателей
показателей

Рис. 16. Кривая распределения вероятности потерь

На рынке почти никогда характеристики бизнеса не совпадают с ожи-

даемыми, зато, как видно из графика, чем больше отклонение показателя
от ожидаемой величины, тем меньше вероятность такого отклонения.
Для принятия решения важно знать не уровень вероятности потерь,
а вероятность того, что потери окажутся не выше некоторого уровня.
Построим интегральный график от функции распределения вероятно-
сти потерь (рис. 17).

41
 Вероятность превышения допустимого
уровня риска

Допустимые Критические Катастрофические

Величина потерь

Рис. 17. Вероятность превышения допустимого риска

Из графика видно, что большие отклонения маловероятны, а малые

отклонения, наоборот, весьма возможны. Указанные на рис. 17 уровни по-
терь соответствуют как раз допустимым, критическим и катастрофическим
потерям.

Вопрос 3. Методы измерения риска

в предпринимательстве
Различают следующие методы определения уровня риска:
1) статистический;
2) экспертный;
3) расчетно-аналитический.
Статистический метод применяется при наличии статистики потерь
в достаточно однородных условиях. Их использование требует знания ма-
тематической статистики.
Такие данные позволяют достаточно надежно прогнозировать колеба-
ния характеристик, необходимых для управления бизнесом.
Недостаток статистического метода: сложность в получении необходи-
мых данных.
Экспертный метод оценки вероятности риска заключается в получении
и обработке мнений опытных специалистов. В условиях нестабильной
среды, когда повторение экономической ситуации для предпринимателя

42
в одних и тех же условиях практически неосуществимо и отсутствует ин-
формация о возможности появления рисковых событий, можно использо-
вать субъективные методы экспертных оценок, суждений и личного опыта
эксперта, мнения финансового менеджера и т.д. Экспертные методы оцен-
ки позволяют определять уровни финансовых рисков в том случае, если
на предприятии отсутствует необходимая информация для осуществле-
ния расчетов или сравнений. Эти методы базируются на опросе экспертов
(квалифицированных специалистов страховых, налоговых, финансовых
органов, инвестиционных менеджеров, работников соответствующих спе-
циализированных фирм) с последующей статистической обработкой ре-
зультатов опроса. Опрос следует ориентировать на отдельные виды рисков,
идентифицированных по данной операции.
Экспертная оценка уровня риска – это не решение, а лишь полез-
ная информация, помогающая выбрать обоснованное решение. Принимать
решение об уровне риска на основе своих предпочтений может только
менеджер по риску, он и несет за них ответственность.
Расчетно-аналитические методы определения вероятности потерь
и оценки на этой основе предпринимательского риска базируются на мо-
делировании экономической ситуации. Чрезвычайно важно иметь воз-
можность количественно оценить степень риска, ведущего к банкротству.
С этой целью рассчитывается коэффициент риска, представляющий соот-
ношение максимально возможного объема убытков и объема собственных
средств инвестора. Эмпирические исследования показывают, что опти-
мальный коэффициент риска составляет 0,3, а критический (превышение
которого ведет к банкротству) — 0,7.

Вопрос 4. Типы риска и потерь в строительном

предпринимательстве
Говорить в «целом» о возможности и вероятности экономических по-
терь неконструктивно, потому что составляющие потерь имеют разные ис-
токи и разную вероятность.
Более того, потери в одном виде ресурсов могут вызвать экономиче-
ский выигрыш в другом ресурсе. Например, удорожание строительных
конструкций будет неизбежно компенсировано ростом цен на строитель-
ную продукцию.
Потери могут быть взаимообусловлены. Например, рост цен на цемент
неизбежно вызывает рост цен на железобетонные конструкции.
По источнику возникновения риска потерь можно выделить причины:
1) хозяйственные (связанные с человеческой деятельностью);
2) обусловленные природными факторами.

43
 Результатом действий в экономической среде могут быть потери:
1. Материальные – повышение расхода материалов и конструкций,
потери оборудования, продукции, энергии и др. материальных ценностей.
2. Трудовые – утрата рабочего времени, вызванная случайными, не-
предвиденными потерями.
3. Финансовые – прямой денежный ущерб, связанный с непредусмо-
тренными платежами, штрафами, налогами, инфляцией, падением курса
денежной единицы.
4. Времени – отставание от намеченного графика.
5. Специальные виды ущерба – здоровью и жизни людей, окружаю-
щей среде, престижу компании.

Вопрос 5. Моделирование как метод изучения надежности

экономических систем
Математическое моделирование позволяет рассчитать многие характе-
ристики рыночных процессов, трудно определяемые с помощью других
методов. Так, возможно:
1) определение точек безубыточности, иначе говоря, пределов иссле-
дуемых факторов риска, при которых потери не превышают допустимые;
2) исследование устойчивости (расчет надежности системы) в случа-
ях варьирования устойчивости.
И др.

В
Денежные средства

Мощность предприятия

О
Рис. 18. ОС – Выручка; АЕ – постоянные издержки; ОF – переменные издержки;
АД – всего затрат на производство продукции (сумма ОF и АЕ);
В – точка безубыточности

Прокомментируем данный график. Линия выручки начинается в начале

координат (при отсутствии сбыта выручка равна 0) и пропорциональна
объему производства и сбыта (чем больше продано, тем больше выручка).
Затраты на производство товара формируются не так просто. Значительную

44
долю производственных издержек составляют расходы на содержание ос-
новных фондов, независимые от объема производства (амортизация зда-
ний, сооружений, машин, механизмов, их охрана, содержание в рабочем
состоянии и т.д.). Их принято называть «постоянные издержки». На рис. 18
постоянные издержки имеют прямую линию, параллельную объему про-
изводства, т.к. они не зависят от них. «Переменные издержки», так же как
и выручка, пропорциональны объему производства и сбыта, т.к. включают
оплату сырья, энергии, заработную плату рабочих и т.д. На схеме прямые
выручки и издержек пересекаются в так называемой точке безубыточ-
ности, где затраты равны выручке. Объем производства ниже точки
безубыточности означает убытки, т.к. выручка не покрывает затраты.
И, наоборот, рост производства выше точки безубыточности позволяет
предприятию получить прибыль.
Можно найти минимальную цену изделия, при которой проект
остается безубыточным при полной загрузке предприятия.
Данная простейшая модель поможет изучить, например, связи эффек-
тивности с:
- ценой единицы продукции;
- переменными издержками производства;
- уровнем постоянных затрат;
- загрузкой производства.
В ходе таких исследований могут уточняться и условия сделки (напри-
мер, вырабатываться условия подрядного договора).

Вопрос 6. Способы предотвращения

и минимизации возможных потерь
Известен ряд способов снижения потерь от риска, которые в явном или
неявном виде применяются в строительном предпринимательстве:
Диверсификация производства – такая структура видов деятельности
предпринимателя, которая обеспечила бы уменьшение риска резкого сни-
жения доходов предприятия. Самарские строители сегодня инстинктивно
пошли по этому пути, резко снизив уровень специализации строительных
организаций.
Страхование риска предполагает «продажу» риска специализирован-
ным организациям, которые, располагая статистической информацией об
уровне риска, получают прибыль за счет страхования взносов многих пред-
приятий, оплачивая убытки лишь некоторым, реально понесшим убытки.
Самострахование предполагает образование специальных целевых
фондов на случай непредвиденных событий. Самострахование логично,
когда стоимость страхуемой сделки невелика по сравнению с параметрами
всего бизнеса данного предприятия.

45
 Хеджирование – особая форма страхования от колебания цен на рынке.
Ее сущность в дублировании обычной сделки на реальном рынке
совершением противоположной сделки на фьючерном рынке;
В случае роста цен покупатель реального товара, используя хеджирова-
ние, компенсирует свои потери на фьючерном рынке;
Распределение риска предполагает ответственность за потери по
отдельным направлениям риска возлагать на участников бизнеса, кото-
рые отвечают за это направление. Например, убытки от несвоевременной
поставки строительных материалов должен нести поставщик строитель-
ных материалов.
Частные способы снижения риска подразумевают принятие конкретных
мер, защищающих бизнес. Например, строительство склада строительных
материалов снижает потери от природных катаклизмов, воровства и т.д.

46
 ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ПРОГРЕССА
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Вопрос 1. Понятие научно-технического прогресса

в строительстве
Научно-технический прогресс – это непрерывный процесс создания
высокопроизводительных орудий труда, новых экономичных материалов
и конструкций, широкого внедрения прогрессивных технологий производ-
ства, совершенствования форм организации труда и управления на основе
развития науки.
Научно-технический прогресс – процесс развития. Он может быть
осуществлен двумя путями:
1) эволюционным – нарастающими количественными изменениями;
2) революционным – более или менее быстрыми качественными
изменениями.
Опыт показывает, что путем количественных изменений невозможно
обеспечить достаточных темпов развития общественного производства.
Выход один – революционный путь научно-технического прогресса.
Современный этап характеризуется переходом от эволюционных форм
развития к революционным.
Необходимы качественные изменения в подходе ко всем разделам
работы:
1. Повышение качества проектных решений.
2. Развитие производства и применение новых эффективных строи-
тельных материалов.
3. Рост индустриализации в производстве строительных материа-
лов, конструкций и деталей.
4. Повышение уровня механизации и автоматизации строительных
процессов.
5. Внедрение прогрессивных форм управления, организации
и технологии строительно-монтажных работ.

Вопрос 2. Повышение качества проектных решений

Проектирование играет в совершенствовании строительства важ-
нейшую роль. Построенные здания должны быть не только красивыми,
не только удобными, но и должны позволять:
- внедрение прогрессивных конструктивных и технологичных
решений будущих технических проектов;

47
 - возможность эффективного осуществления строительства;
- снижение себестоимости строительства и т.д.
Проектирование превращается в процесс профессионального
содружества архитекторов, экономистов, конструкторов, технологов,
организаторов производства, менеджеров. Современное оптимальное
проектирование невозможно представить себе без широкого использова-
ния компьютерной техники.

Вопрос 3. Развитие производства и применение новых

эффективных строительных материалов
Главное направление: снижение веса конструкций и внедрение принци-
пиально новых материалов в строительное производство.
Снижение веса материалов дает:
- уменьшение транспортных расходов;
- уменьшение веса зданий и сечений несущих конструкций;
- улучшение использования полезной площади.
Облегчение зданий позволяет очень существенно повысить эффектив-
ность строительных работ (до 0,5-0,7 % на 1 % снижения веса здания).
Строительные конструкции многослойны. Например, обыкновенная
наружная стена состоит из наружной штукатурки, несущего материала
(бетона и арматуры), внутренней отделки. Не забудем о проемах для окон,
о рамах, которые оберегают хрупкие стекла и т.д.
Вот наглядный пример: все, кто бывали в Москве в ГУМе, видели над
головой стеклянную крышу, крепящуюся на небольших рамах. Появление
стекла с новыми свойствами позволяет перекрыть ГУМ одним колпаком.
Вновь внедряемые в строительное производство материалы, очень ча-
сто создаваемые на основе полимерных композиций, могут по желанию
конструктора объединить в себе 2-3 качества и выполнить соответствен-
но 2-3 функции и, значит, заменить соответственно несколько традици-
онных материалов.

Вопрос 4. Рост индустриализации

в строительных конструкциях и деталях
Рост индустриализации конструкций идет одновременно несколь-
кими путями:
- рост использования конструкций заводского производства
(рост сборности);
- рост механизации на строительной площадке.
В развитии сборности выделяют 2 стадии: частичная и полная
сборность здания.

48
 Если лишь некоторые элементы (междуэтажные перекрытия, марши
и т.д.) представлены конструкциями заводского производства, здание счи-
тается частично сборным.
Если все основные конструкционные элементы (крупноблочное, кар-
касно-панельное строительство) изготовлены на предприятиях стройинду-
стрии – здание полносборное.
Основной выигрыш от сборности и укрупнения (при относительном
уменьшении веса) элементов:
1) возможность сборки в более удобных условиях;
2) повышение степени заводской готовности сборных элементов.
В последние годы строительная площадка насыщается высокопроизво-
дительной строительной техникой. Появляются технологии, соперничающие
с заводскими по степени механовооруженности. Например, в последние
годы возродилось на базе новой техники монолитное домостроение. Резко
повысилась производительность труда в строительстве.

Вопрос 5. Повышение уровня механизации

и автоматизации производственных процессов
В строительстве все еще высок уровень ручного труда. Даже в земля-
ных, наиболее механизированных работах не исключается ручной труд.
В строительстве непрерывно внедряются новые технологии, исключа-
ющие или уменьшающие долю ручного труда.
Механизация строительства проходит следующие стадии:
1. Частичная (неполная) механизация означает, что при помощи ма-
шин выполняется отдельные, преимущественно основные строительные
процессы. Это в основном применение средств малой механизации,
не требующих больших затрат.
Этим постепенно создаются условия для комплексной механизации.
2. Комплексная механизация – механизация, при которой все трудо-
емкие технологические процессы, входящие в состав того или иного вида
работ, выполняются при помощи комплекса машин.
3. Автоматизация – высшая форма механизации. Предмет труда обраба-
тывается самой механической системой, действующей без прямого участия
рабочего. За человеком сохраняются функции наблюдения, наладки и контроля.

Вопрос 6. Внедрение прогрессивных технологий

и организации строительно-монтажных работ
Строгий порядок работ заложен в технологических картах, в которых
отслеживается технология, дан перечень операций, указаны сроки выпол-
нения, лимит необходимых материалов и т.п.

49
 Технический персонал легко выбирает удобные для него методы произ-
водства работ и сосредотачивает основное внимание на организации строи-
тельного производства. По технологическим картам возможен монтаж
с колес, четкость.
Современная организация строительства – это применение поточных
методов, обеспечивающих устойчивость и ритмичность производства,
совмещение работ и комплексную механизацию.
Современный период характерен резкими изменением практики
управления проектами.
Торги по выбору лучших подрядчиков, создание управляющих фирм,
повышение экономической ответственности за результаты работ – вот
основные направления данного вопроса.

50
 ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ОЦЕНКИ
АРХИТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

ТЕМА 1. ОБЩАЯ МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
АРХИТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

Вопрос 1. Этапы экономической работы

при проектировании
Проектирование играет очень важную роль, но экономическая работа
при проектировании шире собственно проектирования. Она предшествует
проектированию, сопутствует ему и завершает его.

Экономическая работа при проектировании включает:

Конструктивное решение Изучение и анализ

Экономическое
Предпроектные технико- экономической
обоснование
экономические эффективности проектов,
технологических,
исследования и осуществление в натуре
архитектурно-
обоснования
конструктивных и
организационных решений
в процессе проектирования
Проводится в НИИ и
Ведутся в проектных проектных институтах для
Проводится в проектных
организациях, совместно с разработки новых более
институтах при разработке
плановыми прогрессивных норм
проектов
организациями, проектирования,
заказчиками и т.д. обоснования проектных
решений и т.д.

Рис. 19. Этапы экономической работы при проектировании

Предпроектные технико-экономические исследования и обоснования вклю-

чают в себя как технические аспекты (геодезическая съемка, геологические
пробы и т.п.) так и чисто экономические расчеты, основанные на изучении су-
ществующей и прогнозной экономической ситуации. К таким характеристикам
относятся, например, при проектировании городов, состав промышленного
комплекса будущего города, ожидаемая численность населения и т.п.

51
 К сожалению, часто точность проектных расчетов оставляет
желать лучшего.
К сведению: ошибка на 1 % в расчете населения города приводит
к перерасходу на каждого жителей 20-30 тыс. р. Вот примеры опреде-
ления перспективной численности населения при разработке генпланов
некоторых городов.

Таблица 2.1
Разработка генпланов приведённых городов
Численность на
Год разработки
1930 1934 1949 1960 данный момент,
генплана
Ново- тыс. ч.
Кузнецк Расчетная
численность, 40 600 450 750 499
тыс. ч.
Численность на
Год разработки
1953 1959 1960 1966 данный момент,
генплана
тыс. ч.
Волжский
Расчетная
численность, 70 120 150 300 142
тыс. ч.
Численность на
Год разработки
1949 1955 1967 данный момент,
генплана
тыс. ч.
Ангарск
Расчетная
численность, 50 300 350 203
тыс. ч.

Как видно из таблицы, точность прогнозирования населения весьма

приблизительна.
Разработка любого проекта сопровождается обоснованием каждого
решения в проекте.
К сожалению, слишком высок сегодня удельный вес решений, приме-
няемых архитектором на основе лишь собственного опыта; мало применя-
ются расчеты и совсем недостаточно используются компьютеры.

Вопрос 2. Критерии оценки проектных решений

Ранее Вам уже говорилось, что продукция архитектуры (читай –
строительства) подлежит двойственной оценке: по критерию экономики и
внеэкономическим критериям.

52
 Виды критериев оценки проектов

По экономическому По критерию
критерию оптимальности

Показатели стоимости, Соответствие объектов

эксплутационных затрат, поставленным задачам,
трудоемкости, нормативам,
продолжительности эстетическим
строительства и т.д. требованиям и т.д.

Рис. 20. Виды критериев оценки проектов

Экономические критерии составляют основные показатели проекта;

внеэкономические включают обычно в так называемые дополнитель-
ные показатели.

Вопрос 3. Номенклатура технико-экономических

показателей строительных проектов

Технико-экономические показатели

Описательные Количественные

Натуральные Стоимостные

Абсолютные Относительные Абсолютные Относительные

Рис. 21. Номенклатура технико-экономических показателей

строительных проектов

Описательные ТЭП не содержат качественных характеристик, а дают

качественную информацию, например, о местоположении строящих-
ся объектов. Например, г. Самара находится в месте слияния рек Самара
и Волга, на левом берегу последней и т.д.

53
 Количественные показатели содержат численную оценку объекта,
например: школа на 920 учащихся.
Те показатели, которые носят стоимостную (денежную) форму, соот-
ветственно называются стоимостными. Например: стоимость 1 м² жилья
составляет 45 тысяч рублей. Если в обозначении показателя отсутствует
стоимостный характер, он называется натуральным.
И наконец если показатель характеризует весь объект – он называется
абсолютным; если дан на единицу измерения – относительным. Пример:
здание стоит 100 млн. р., а 1 м2 – площади в здании – 40 тыс.р. Первый
показатель – абсолютный, второй – относительный.
Технико-экономические показатели архитектурно-строительных
проектов обычно сводятся в стандартных таблицах (см. рис. 22).

Технико-экономические показатели

Основные Дополнительные

Удельные кап. вложения Показатели генпланов населенных

мест и промышленных предприятий

Удельные эксп. издержки Объемно-планировочные показатели

для зданий и сооружений

Продолжительность стр-ва Показатели эффективности

конструктивных решений

Трудоемкость строительства

Рис. 22. ТЭП по назначению

Основные показатели, как видно из рисунка, включают характе-

ристики в первую очередь интересов инвестора, подрядчика и других
участников строительства.
Удельные капитальные вложения являются стоимостной оценкой объ-
екта. Они определяется как сумма всех затрат (СМР, стоимость оборудо-
вания и пр.), отнесенная к единице мощности. Показатель может быть как
суммарным, так и по отдельным элементам. Выделение отдельных статей
позволяет выделить элементы затрат, нерационально запроектированных.
Удельные эксплутационные издержки – годовые затраты на со-
держание объекта. Они очень важны особенно для промышленных
и культурно-бытовых зданий и сооружений.

54
 Продолжительность строительства во многом влияет на экономич-
ность проекта. Затягивание строительства вызывает потери промышлен-
ной продукции (или другие последствия), удельный рост части накладных
расходов и другие издержки.
Трудоемкость строительства. Затраты труда по проектируемому объ-
екту определяются отдельно: по заводу-изготовителю и по строительной
площадке. Этот показатель позволяет оценить потребность в рабочей силе.
Исчерпывающей характеристики проекта основные показатели не
дают. Для этого нужны дополнительные характеристики, с которыми
мы познакомимся при изучении отдельных видов проектов.

55
 ТЕМА 2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ
РЕШЕНИЙ ГОРОДОВ

Вопрос 1. Состав предпроектных расчетов

при проектировании генплана города
Экономические расчеты при разработке проектов данного вида, как
уже говорилось ранее, проходят в три этапа:
1. Предпроектные расчеты.
2. Сравнение вариантов проектных решений.
3. Технико-экономическая оценка разработанных решений.
Основные виды предпроектных расчетов при проектировании генпла-
на города включают:
1. Определение перспективной численности населения города.
2. Расчет площади жилой зоны города.
3. Расчет состава культурно-бытовых зданий и учреждений и т.д.

Вопрос 2. Определение перспективной

численности населения города
Численность жителей будущего города – чрезвычайно важный и в то
же время весьма приблизительно определяемый показатель.
Основные методы определения прогнозной численности населе-
ния города:
1. Метод трудового баланса.
2. Экстраполяционный метод.
Суть метода трудового баланса определения перспективной числен-
ности жителей заключается в том, что перспективное население должно
обеспечить существующее и перспективное производство, размещенное
и размещаемое в городе, рабочей силой.
Для расчета используется следующий прием.
Все население условно разделить на три группы:
1. Градообразующее – рабочие основных предприятий города (А).
2. Обслуживающее – работники предприятий сферы обслуживания (Б).
3. Нетрудоспособное – жители, не работающие по тем или иным при-
чинам люди (В).
Естественно: А % + Б % + В % = 100 %.
Статистически известно, что:
Б % = 20÷25 % населения;

56
 В %=45÷55 % населения.
Следовательно:
А %=100 % – (20÷25) % – (45÷55) % = 20÷30 %.
Зная (например, по данным районного планирования или технико-эко-
номического обоснования города) численность градообразующей группы
населения, можно составить пропорцию:
А (чел) = 100 % – (Б %+В %).
N (чел) = 100 %. Отсюда все перспективное население города (N) равно:

. (2.1)

Пример 1. Численность работников градообразующих предприятий

города ожидается равной 10 000 чел. Удельный вес групп Б и В населения
соответственно 25 % и 45 % населения. Определить ожидаемую числен-
ность населения города по методу трудового баланса.
В соответствии с формулой (2.1):
N = 10000 чел * 100% / (100% – (25%+45%)) = 33,3 тыс. чел. (2.2)
Содержание экстраполяционного метода определения перспективной
численности населения, прогнозирование численности населения на основе
данных статистики об изменении этого показателя за ряд последних лет.
Формула расчета перспективной численности населения экстраполяци-
онным методом:

, (2.3)

где Nn и Nф – перспективная и фактическая численности населения;

Р % и V % – естественное и механическое движение численности
населения, % в год.;
t – длительность прогноза, лет.
Данная статистика берется в градостроительных органах учета числен-
ности населения; используются данные переписи населения и др.
Пример 2. Существующее в 2011 г. население города составляет
30 000 чел. Рождаемость в городе составляет около 18,5 чел/1000 жителей
в год, смертность 15, 2 чел/1000 жителей в год, выезд за пределы города
равен в среднем 0,5 % населения в год. Определить ожидаемую числен-
ность населения через 8 лет.
Nп = 30 000 (1 + (1,85 % – 15,2 % – 0,5 %)/100 %) = 30,4 тыс. чел.
Как правило, результаты расчета по обоим методам расходятся и порой
очень существенно. Каким результатам отдать предпочтение?
Более надежным является экстраполяционный метод, подразуме-
вающий свободу выбора населением места жительства. Исключение

57
составляет вновь создаваемые города, где население формируется исходя
из потребности в рабочей силе.
Расчет 3. Таким образом, расчеты по обоим примерам отличаются:
((33,3 – 30,4)/30,4) – 1 = 9,5 %.
Если расчет перспективной численности по методу трудового баланса
отличается более чем на 10 %, необходимо:
- изменить перспективный состав производства в городе;
- либо предусмотреть средства на привлечение (или переселение) жителей.

Вопрос 3. Порядок определения территории,

необходимой для размещения жилой зоны города
В пределах жилой зоны города размещаются следующие
основные элементы:
1. Жилая территория для зданий без приквартирных участков (S1).
2. Жилая территория для зданий, имеющих приквартирные участки (S2).
3. Территория для размещения культурно-бытовых зданий и учреж-
дений (S3).
4. Территория, необходимая для размещения зеленых насаждений
общего пользования (S4).
5. Кроме того, в пределах города часто оказываются участки, не яв-
ляющиеся его частью (водоемы, полосы отвода дорог, неугодья и т.д.) (S5).
6. Территория, необходимая для размещения улиц, площадей и т.п.
7. Общая площадь, необходимая для размещения жилой территории
города, равна:
Sобщ = (S1 + S2 + S3 + S4 + S5) Кулиц, (2.4)
где Кул – коэффициент, предусматривающий резерв территории для разме-
щения улиц, площадей и т.п.
Рассмотрим порядок определения элементов формулы (2.4).
Площадь, необходимая для размещения жилых зданий без приквартир-
ных участков, находится по формуле:

, (2.5)

где N – перспективное население города;

q1 – удельный вес данного типа застройки во всей застройке города;
S – планируемая средняя норма обеспеченности жильем (м²/чел.);
Рн – норматив плотности жилого фонда (из СНиП).
Если в составе данного типа застройки имеются здания различных
типов и этажности, нормативная плотность их определяется как средне-
гармоническое с учетом их удельного веса в застройке.

58
 Площадь, необходимая для размещения жилья, имеющего приквартир-
ные участки, определяется по формуле:

, (2.6)

где q2 – удельный вес данного типа застройки во всей застройке города

(в долях единицы);
с – средний размер семьи (человек);
p – средний размер приквартирного участка (га);
Площадь для размещения культурно-бытовых зданий и учрежде-
ний (S3) (зная список и мощности этих учреждений) можно определить
по нормативам СНиП.
В случае отсутствия этих данных можно воспользоваться приблизи-
тельной формулой:
S3 = N∙60 (м² /чел.).
Площадь зеленых насаждений в пределах жилой зоны города (S) при-
нимается по нормам СНиП, но не менее 12,0 м2 / человека.
Площадь территорий в черте города, не являющихся частью города,
определяется по топографическому плану участка.
Резерв территории для улиц, дорог и т.п. принимается с помощью
повышающего коэффициента: Кулиц = 1,15 ÷1,17.
Пример 3. Посчитаем, какую площадь должна занимать жилая зона
города с населением 30 тыс. чел. Предполагается застройка города двух-
этажными секционными домами (60 % населения, нормативная плот-
ность жилой застройки 1 800 м2/га, обеспеченность жильем 18 м2/чел.)
и коттеджами с участком 0,05 га на семью (средний размер семьи 4 чел.).
Территорий, не пригодных для использования в качестве элемента города,
на участке не имеется.
По формуле:
S1 = ……. = 180 га;
S2 = ……. = 240 га;
S3 = ….. .. = 180 га;
S4 = ……. = 36 га;
S5 = 0.
Площадь жилой зоны составит:
S = (180+ 240+ 180+ 36) * 1,15 = 731 га.

59
 Вопрос 4. Технико-экономические показатели
градостроительных проектов
Общая схема технико-экономических показателей генпланов городов
представлена на рис. 23:
ТЭП

Основные Дополнительные

Удельные капвложения Градостроительная оценка

территории
Ежегодные эксплуатационные
расходы Использование территории

Продолжительность Качество застройки

строительства
Обеспечение инженерными
сетями

Обеспечение культурно-бытовыми
учреждениями

Удобства перемещения населения

Рис. 23. Технико-экономические показатели градостроительных проектов

Основные технико-экономические показатели позволяют:

– оценить потребные объемы ресурсов;
– сопоставить варианты генпланов по экономичности.
Дополнительные ТЭП-проектов предназначены для контроля качества
проекта путем сопоставления их с нормативными данными, а также со-
поставления вариантов генпланов между собой. Таких показателей доста-
точно много, и для удобства они разбиты на несколько групп (см. рис. 23).

Вопрос 5. Показатели градостроительной оценки

территории жилой зоны города
Показатели этой группы предназначены для оценки пригодности из-
учаемого участка территории для строительства города.
А. Компактность территории.
К = Р/S, (2.7)
где Р – периметр (км);
S – площадь (км2).
(Возможно использовать характеристики вытянутости территории).
Необходимость показателя вызвана тем, что «вытянутость» города
заметно увеличивает его строительные и эксплуатационные издержки.

60
 Б. Удельный вес не пригодных к застройки территорий.
К таким относятся территории:
• имеющие уклон менее 0,5 % и более 10 %;
• с несущей способностью грунтов менее 1,0 кг/см²;
• с уровнем грунтовых вод менее 0,5 м до фундамента;
• с затопляемостью более 1 раза в 100 лет;
• с наличием оползней, селей, оврагов и др.
Не пригодные к застройке и, следовательно, не являющиеся частью
территории города участки увеличивают протяженность городских комму-
никаций, что удорожает застройку.
В. Цена земли, определяемая путем капитализации возможной
прибыли.
Этот показатель стимулирует использование дешевых – по возможно-
сти ранее не используемых – территорий.
Г. Удельные затраты на освоение территории (на 1000 м2 общей
площади).
Затраты на освоение территории могут весьма существенно повысить
общегородские расходы, что и заставляет их учитывать.
(Эти затраты фактически дополняют цену земли).

Вопрос 6. Показатели уровня использования территории

Данные этой группы позволяют оценить, насколько эффективно при
проектировании использована территория участка путем сравнения рас-
считанных характеристик с нормативными.
А. Плотность жилого фонда микрорайонов (брутто) равна:
П = S / Sм.р., (2.8)
где S – общая площадь жилых домов микрорайона (м2);
Sм.р. – площадь территорий микрорайонов (га).
Площадь микрорайона определяется по красным (внутренним по от-
ношении к микрорайону) линиям магистральных и жилых улиц. Эта
площадь включает, кроме жилья, учреждения и предприятия первичного
обслуживания.
Б. Плотность жилого фонда жилого района определяется по похожей
формуле:

, (2.9)

где Sобщ – общая площадь жилых домов района (м2);

Sж.р. – величина территории всего жилого района (м2).
Если в городе более 1-го жилого района – их границы устанавли-
ваются по магистральным улицам городского значения, естественным
и искусственным рубежам.

61
 В площадь жилого района, кроме микрорайонов, входят:
• учреждения обслуживания;
• зеленые насаждения;
• площадь стоянки автомобилей;
• гаражи;
• магистральные улицы, площади и др.
(Следовательно, плотность жилого района ниже, чем у микрорайона.
Она так же нормируется СНиП).
В. Плотность населения города равна:
Пн = N/S, (2.10)
где N – численность населения (чел);
S – площадь жилой зоны города (га).
Г. Удельная территория (Туд) микрорайона или жилого района:

, (2.11)

где Sм.р. или ж.р. – территории микрорайона или жилого района;

N – число жителей соответственно микрорайона или жилого района.
Д. Степень озеленения нормируется СНиП.
На территории микрорайона включаются в зелень все озелененные
участки, кроме участков школ и детский яслей-садов.
Е. Удельная площадь сети дорожного покрытия (проезды, тротуары,
площади для стоянки автомобилей в микрорайоне) нормируется в СНиП в пре-
делах 4,5 – 5,8 м²/чел., в жилых районах может доходить до 12,5 – 14,4 м²/чел.

Вопрос 7. Удобства передвижения жителей в городе

Назначение этой группы показателей – контроль над организацией
системы коммуникаций в городе.
А. Максимальное расстояние перехода жителей в пределах микро-
района (от дома до остановки, культурно-бытовых учреждений – пешком
и только для предприятий повседневного пользования):
- для Москвы и Санкт-Петербурга – 300 м.;
- для прочих городов – 500 м.
Б. Расход времени на трудовые поездки для 80-90 % населения не дол-
жен превышать 30 минут в крупных городах и 40 минут – в крупнейших.
В. Затраты времени на достижение загородных зон отдыха не должны
превышать 90 минут.

62
 Вопрос 8. Показатели обеспеченности
населения культурно-бытовыми зданиями
и учреждениями
Государство гарантирует минимально необходимое обеспечение насе-
ления культурно-бытовыми услугами.
Эти гарантии заложены в СНиП.
Например:
- число мест в детских яслях-садах не должно быть ниже 75 %-й
обеспеченности детей;
- число мест с 1 по 9 классы должно быть не меньше реального
числа детей и т.д.
Назначение показателей этой группы заключается в проверке соот-
ветствия обеспеченности населения культурно-бытовыми предприятиями
и учреждениями по всем видам услуг.

Вопрос 9. Показатели качества жилой застройки

Показатели качества жилой застройки включают:
- удельный вес жилых домов различной застройки;
- среднюю этажность – определяемую как среднюю гармониче-
скую удельных весов общей площади, размещаемой в долях различной
этажности1;
- удельный вес зданий, отличающихся по материалу и характеру ос-
новных конструкций;
- износ существующего жилого фонда.

1
Приблизительно среднюю этажность можно определить по формуле:
Эср. = 1∙Э1 + 2 ∙Э2 + 3 ∙Э3 + … + N ∙Эn,
где Э1, Э2, Э3, … Эn – удельный вес (в долях единицы) зданий различной этажности.

63
 ТЕМА 3. ЭКОНОМИКА АРХИТЕКТУРНО-
ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Вопрос 1. Общие тенденции развития

жилищного строительства в РФ
Жилой фонд РФ составляет около 30 % национального богатства стра-
ны. В России на 1 человека приходится в среднем около 18 м2 общей пло-
щади (в Самаре – 20м2) жилья.
Много это или мало? Сравним. В Западной Европе этот показатель
составляет около 35м²/чел., в США – около 53 м²/чел., в Норвегии – почти
74 м2/чел. Вывод: предстоит еще много строить, чтобы достигнуть уровня
развитых стран.
Считается, что для нормального обеспечения населения жильем не-
обходимо ежегодно строить около 1 м² на каждого жителя страны, т.е.
в РФ примерно 140 миллионов жилья ежегодно. К сожалению, на данный
момент в год возводится лишь половина этого количества. С учетом вы-
бытия жилья (из-за износа) ежегодный прирост жилой площади сегодня
в РФ совершенно недостаточен.
То, что было сказано выше, относится к средним показателям.
Значительная часть населения проживает гораздо хуже.
При сравнительно удовлетворительной средней обеспеченности жи-
льем населения около 10 % населения имеют менее 5 м2 на человека, почти
10 % стоят в очереди практически без надежды получить жилье, примерно
столько же проживают в аварийных зданиях.
Важнейшей особенностью современного жилищного строительства
в России стало превращение жилья в товар, очень дорогой товар. Но: лишь
около 1 % населения России могут купить себе жилье при первой необ-
ходимости; около 30 % жителей могут накопить на приобретение жилья,
к сожалению, отказывая себе в очень многом долгие годы.
Сегодня в США стоимость коттеджа оплачивается одним работаю-
щим за 7-12 лет (за вычетом затрат на питание). В России этот показатель
в несколько раз выше. Другими словами, жилье «не по карману»
подавляющему большинству населения.
В настоящее время опробуется ипотека – продажа жилья под залог про-
даваемых квартир. Наличие залога снижает риск банков и, следователь-
но, снижает стоимость кредита. И тем не менее кредит труднодоступен
для основной массы населения.

64
 Вопрос 2. Система технико-экономических показателей
проектов жилых домов
Характеристики проектов жилья представляют собой частный случай
системы ТЭП градостроительных проектов.

Технико-экономические показатели
проектов жилых домов

Основные ТЭП
Дополнительные ТЭП
Удельные капитальные
вложения
Абсолютные Относительные
Удельные
эксплуатационные расходы

Продолжительность
строительства

Трудоемкость
строительства

Рис. 24. Технико-экономические показатели проектов жилых домов

С основными показателями мы уже познакомились. Рассмотрим допол-

нительные технико-экономические показатели проектов жилых домов.
Абсолютные показатели ТЭП-проектов жилых домов включают:
1) общая площадь квартиры – сумма площадей всех жилых и подсоб-
ных помещений квартиры, включая площадь встроенных шкафов (с коэф-
фициентом 1), лоджий (К = 0,5), балконов (с коэффициентом 0,25);
2) общая площадь жилой секции дома – сумма общих площадей
квартир, образующих секцию;
3) общая площадь типового этажа здания – сумма общих площадей
секций или квартир, образующих этаж;
4) общая площадь квартиры делится на жилую площадь (сумму пло-
щадей спален и общей комнаты) и вспомогательную площадь квартир
(площадь остальных помещений);
5) внеквартирная полезная площадь дома (прачечная, кладовая, подвал,
колясочная, площадь встроенных предприятий, магазинов, библиотек и т.п.);
6) площадь внеквартирных коммуникаций, включающая:
а) лестничные клетки и лифтовые шахты;
б) входные и поэтажные вестибюли;
в) коридоры и галереи;
г) входные тамбуры;

65
 7) конструктивная площадь – сумма площадей по этажам и секциям,
занятая вертикальными конструкциями здания (площадь сечения наруж-
ных и внутренних стен, перегородок, стояков, колонн, технологических
проемов, отопительных сооружений и т.п.);
8) площадь застройки жилого дома – площадь здания в плане по на-
ружным размерам на уровне цоколя плюс площадь проекции на нулевой
уровень подземных и надземных частей здания, выступающих за пределы
наземной части здания;
9) строительный объем жилого дома определяется по-разному:
а) для зданий без чердака строительный объем равен произведению
площади вертикального сечения (перпендикулярно длины оси) на длину
здания по внешним обмерам;
б) для зданий с чердаком строительный объем равен произведению
площади горизонтального сечения типового этажа (не площади застрой-
ки) по наружным граням на высоту от чистого пола 1-го этажа до верха
засыпки чердачного перекрытия.
В обоих случаях в строительный объем здания включается строитель-
ный объем подвала, равный произведению его площади на его высоту
от пола до потолка.
Относительные показатели:
1) планировочный коэффициент К1 – отношение жилой площади
к полезной. Обычно равен 0,5÷0,6÷0,7;
2) объемный коэффициент К2 = Vстр/общ. пл.
в старых домах К2 = 8-10;
в «хрущевках» К2 = 5-6;
3) К3 – отношение площади наружных стен к общей площади квар-
тир. Показатель синтетический, заставляет удлинять здания, максимально
увеличивая их ширину. К3 = 0,5-0,7;
4) средняя общая площадь на 1-го человека;
5) площадь летних помещений (балконов, лоджий) на 1 квартиру.

Вопрос 3. Факторы, определяющие

экономичность проектных решений жилых домов
1. Размер квартир и их планировка.
Чем больше общая площадь квартиры, тем стоимость 1 м2 меньше.
Чем больше комнат в квартире, тем стоимость 1 м2 выше – за счет
затрат на возведение перегородок.
Зависимость стоимости квартиры от ее площади и числа комнат имеет вид:
y = ax + bz + c, (2.12)
где y – стоимость квартиры;
a, b, с – числовые коэффициенты;

66
 x – общая площадь квартиры;
z – число комнат в квартире.
2. Длина и ширина здания в плане.
Чем больше длина секции, тем выше экономичность здания. Особенно
невыгодны односекционные дома, они дороже на 4-8 %.
Ширина здания аналогично влияет на его стоимость очень значительно
(до 2,5 % на 1 м ширины здания).
3. Высота этажа здания – ее рост вынуждает увеличивать объем вер-
тикальных конструкций, что вызывает рост их стоимости (до 1,2 % на каж-
дый дециметр высоты здания).
4. Этажность.
В общем случае стоимость 1 м2 жилья при увеличении этаж-
ности уменьшается, однако при переходе к 6-тиэтажным, 13-тиэтажным,
17-тиэтажным необходимо проектирование дополнительных устройств
(например, лифтов), что вызывает скачки цен.
Стоимость, %

Этажность
2 5 9 12

Рис. 25. Зависимость удельных затрат от этажности

Вопрос 4. Применение экономико-математических

методов при проектировании жилья
Автоматическое проектирование (под руководством архитектора)
применяется очень широко.
Рассмотрим примерный алгоритм использования теории графов* при
проектировании квартиры.
Пусть перед нами стоит задача запроектировать квартиру в составе:
1 – прихожая; 2 – столовая; 3 – кухня; 4 – холл; 5 – гостиная; 6 – спаль-
ня; 7 – санузел; 8 – балкон.

67
 Проектирование структуры квартиры начинается с формирования
графа, отвечающего всем ранее высказанным пожеланиям. Таких графов
может быть построено очень много, поэтому при автоматическом проекти-
рование список пожеланий можно увеличивать.
Справка: графом называется любая фигура, состоящая из точек
и соединяющих их линий.

Рис. 26. Варианты структуры квартиры

Учитывая пожелания к планировке и выбрав одну из структур, можно

приступить к разработке эскиза планировочного решения.

Рис. 27. Эскиз планировки будущей квартиры

Этот эскиз уже можно пустить в чистовую доработку.

68
 ТЕМА 4. ЭКОНОМИКА
АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ
РЕШЕНИЙ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

Вопрос 1. Значение и задачи развития сферы

обслуживания населения
Сферу обслуживания можно определить как совокупность предпри-
ятий и учреждений, деятельность которых направлена на удовлетворение
непосредственных потребностей населения. Она включает в себя предпри-
ятия и учреждения самых разных направлений: дошкольного воспитания
и образования, питания, физкультуры и спорта, жилищно-коммунального
и гуманитарно-просветительного и т.д.
Экономическим результатом деятельности предприятий сферы обслу-
живания является освобождение человека от малопроизводительного тру-
да и увеличение тем самым количества их свободного времени, которое,
собственно, и является мерилом общественного богатства народа.
В России сейчас существует объективная потребность в более быстром,
по сравнению с другими отраслями, развитием сферы обслуживания, при-
чем не только в силу отставания страны в уровне бытового обслуживания,
но и в связи с превращением её в непосредственную производительную
силу общества.
В современных градостроительных условиях удельный вес затрат
на строительство зданий общественного назначения составляет: по микро-
районам 15-18 %, в целом по городу до 30 %.
Государственные цели при проектировании сферы обслуживания
заключаются в следующих положениях:
• создании по возможности равноценных условий обслуживания
населения во всех населенных пунктах;
• в достижении комплексного обслуживания населения;
• обеспечении минимальных суммарных затрат времени на посеще-
ние предприятий культбыта.

Вопрос 2. Технико-экономические показатели оценки

проектных решений общественных зданий
Определение технико-экономических показателей общественных
зданий сложнее, чем определение ТЭП жилого дома. Это связано со сле-
дующими факторами:
• многие здания культурно-бытового назначения строятся по инди-
видуальным проектам, что определяет колебания ТЭП;

69
 • номенклатура зданий общественного назначения громадна. У каж-
дого объекта – свои особенности.
Возьмем, к примеру, такие предприятия культурно-бытового назна-
чения, как рынок, спортивный комплекс, кинотеатр. Они создаются по
различным принципам, и, естественно, требования к ним будут также раз-
личны. Эти требования большей частью изложены в отдельных нормах
технологического проектирования, и лишь несколько показателей являют-
ся общими, позже мы их рассмотрим.
Вспомним о расчетных единицах измерения технико-экономических
показателей культурно-бытовых объектов: они должны вытекать из функ-
ционального назначения объекта; для комбинированных зданий расчетные
единицы выбираются по каждой части здания отдельно.
Основные технико-экономические показатели культурно-бытовых зданий
и сооружений в общем-то сходны с показателями проектов, например, жилых
зданий, однако эксплуатационные затраты культурно-бытовых зданий очень
резко отличаются от соответствующих расходов жилых зданий. Если для жи-
лых домов они равные в среднем приблизительно 10 % капитальных вложений,
то для общественных зданий могут достигать 20 % и даже 100 %. Например,
они могут быть: в школах – 21 % их стоимости; в кинотеатрах – 50 %;
в детских садах, магазинах – 54 %; в столовых – 100 % ежегодно.
Следовательно, при проектировании общественных зданий рас-
чет предстоящих ежегодных издержек обязателен: именно он может
определить целесообразность или, наоборот, невыгодность намеченного
строительства.
Дополнительные технико-экономические показатели культурно-
бытовых зданий и сооружений.
Такие показатели объектов культурно-бытового назначения, как
площадь застройки, строительный объем, определяются также как и для
жилых домов.
Кроме того, обычно определяют:
Полезную площадь; куда входит площадь всех внутренних помещений
за исключением площади лестничных узлов (и, естественно, площади,
занятой конструкциями вертикальных элементов).
Рабочую площадь; равную полезной за вычетом площадей переходов,
коридоров, тамбуров и всех помещений технического назначения. Именно
рабочая площадь – важнейший показатель из дополнительных.
И, конечно, определяются несколько дополнительных относительных
характеристик:
• К1 – отношение рабочей площади к полезной;
• К2 – отношение строительного объема к расчетной единице;
• Кн. с. – коэффициент компактности – отношение площади наруж-
ных стен к полезной площади.

70
 Вопрос 3. Факторы, оказывающие влияние
на экономику проектных решений общественных зданий
Наиболее заметное влияние на стоимостные характеристики строящихся
объектов оказывают:
а) мощность здания, рост которой обеспечивает снижение стоимости
здания в расчете на единицу.
Рост мощности здания может происходить как за счет простого увели-
чения его величины, так и путем кооперирования услуг.
Кооперирование бывает двух типов:
1) близких по типу учреждений и предприятий (например, детских
яслей и садов);
2) размещением нескольких предприятий, продолжающих оставаться
самостоятельными (общественные центры) в одном здании;
Более эффективен первый способ, т.к. в этом случае более однородные
помещения;
б) улучшение организации технологического процесса.
Очень часто эффективность проектного решения здания зависит от
характера тех процессов, что реализуются в зданиях. Отсюда: совершен-
ствование технологических процессов улучшает характеристики здания;
в) компактность плана здания.
Заметно, что если коэффициент наружных стен (отношение площади
наружных стен к полезной площади Кн.с.) уменьшается на 0,1, стоимость
здания снижается на 1 %;
г) при изменении этажности здания стоимость последнего изменяет-
ся аналогично затратам в жилых зданиях. В то же время эксплуатацион-
ные затраты в культурно-бытовых зданиях при увеличении их этажности
растут стремительно, что заставляет ограничивать этажность зданий,
в которых размещаются культурно-бытовые здания и учреждения;
д) конструктивная схема. Наиболее приемлема каркасная с легкими
навесными панелями;
е) унификация объемно-планировочных и конструктивных решений и др.

Вопрос 4. Использование подземного пространства

при размещении культурно-бытовых зданий
Превращение городской земли в товар в условии развития рынка сдела-
ло эффективным использование в ряде случаев подземного пространства
для размещения культурно-бытовых зданий.
Ранее подземное пространство использовалось лишь для подземных ин-
женерных сетей, включая подземные переходы. Однако опыт показывает,
что эти переходы эффективны для размещения ряда предприятий торговли.

71
 Следовательно, нужно определить: что можно, а что нельзя размещать
под землей.
Допустимо размещать под землей:
• предприятия коммуникационно-бытового обслуживания, связи;
• зрелищные, спортивные (кинотеатры, бассейны);
• предприятия торговли и общественного питания.
Следует помнить о существенном изменении экономических
показателей:
• увеличение объема земляных работ, необходимое усиление несу-
щих конструкций;
• рост затрат на освещение;
• уменьшение затрат территории;
• нет необходимости проводить наружную отделку, устройство окон,
отделку фасадов и т.п.

72
 ТЕМА 5. ЭКОНОМИКА АРХИТЕКТУРНО-
ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ПРОМЫШЛЕННЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ

Вопрос 1. Особенности обоснования инвестиций

в промышленное строительство
Инвестиции в промышленность составляют во всем мире от 2/3 до ¾
всех денежных вложений. Отсюда вытекает важность вопроса.
В ходе технико-экономического обоснования проектов промышленных
предприятий выполняются следующие виды проектного анализа:
1. Технический анализ проверяет возможность реализации намечен-
ного проекта с точки зрения технических возможностей, его совре-
менность и актуальность.
2. Организационный анализ исследует условия реализации будущего
проекта с точки зрения состава его участников, источников инве-
стиций, отношения органов власти к проекту и т.п.
3. Экологический анализ изучает возможность отрицательного
влияния реализованного проекта на окружающую среду и допусти-
мость этого влияния.
4. Социальный анализ исследует отношение местного населения
к проекту, приемлемость его по местным религиозным, историче-
ским и прочим аспектам, наличие рабочей силы, влияние проекта
на благосостояние населения и т.д.
5. Бюджетный анализ исследует возможность и объем поступления
средств (налоги и т.п.) в бюджеты всех уровней в результате реа-
лизации проекта.
6. Коммерческий анализ изучает экономическую целесообразность
инвестирования денег в проект.
7. Экономический анализ исследует ранее неучтенные факторы,
такие как: влияние проекта на занятость населения, на среднюю про-
должительность жизни, на уровень заболеваемости жителей и т.п.

Вопрос 2. Факторы эффективности проектирования

промышленных предприятий
Выделяют три группы факторов, влияющих на эффективность
будущих проектов промышленных предприятий:
1) производственно-технологические;
2) территориально-пространственные;
3) объемно-планировочные.

73
 Производственно-технологические факторы эффективности промыш-
ленных проектов включают выбор технологии, уровня концентрации, спе-
циализации, кооперирования и комбинирования производства и др.
Каждый из этих факторов имеет свои показатели, методики обоснова-
ния оптимальных значений и пр. Рассмотрим в качестве примера опреде-
ление оптимальной концентрации (мощности) проектируемых промыш-
ленных предприятий.
Под мощностью предприятия понимается объем продукции, который
оно может выпускать при полной загрузке его подразделений. Выбор оп-
тимальной мощности происходит на основании учета как внешних, так
и внутренних факторов в числе которых:
Внешние факторы: объем сырья, возможный объем сбыта, конкурен-
ция и т.п.
Внутренние факторы: связь себестоимости с мощностью, специализация,
величина минимума и максимума возможных объемов производства и т.д.
Рассмотрим графическую интерпретацию определения оптимальной
мощности на приеме условного предприятия.
Пусть о проектируемом предприятии известны следующие данные:
– связь значения мощности предприятия с себестоимостью единицы
производимой им продукции (кривая А на рис. 28). Как известно, такая
зависимость имеет вид гиперболы – продукция роста предприятий;
– связь мощности предприятия и транспортных затрат по перемеще-
нию сырья производимой промышленной продукции. Чем крупнее завод,
тем больше зона его обслуживания, радиус перемещений и, естественно,
затраты (кривая В на рис. 28).
– обе эти характеристики, будучи сложенными (кривая С на рис. 28),
дают представление о желательной мощности предприятия, поскольку
указанная кривая обязательно имеет точку минимума суммарных затрат на
единицу продукции (точка М на рис. 28).
К сожалению, далеко не всегда удается размещать предприятия именно
таких оптимальных размеров. Всегда имеются факторы, ограничиваю-
щие мощность предприятия либо со стороны большей мощности, напри-
мер, запас сырья, энергии, рабочей силы и т.д. На графике такие ресурсы
показаны вертикальными линиями 1, 2, 3, «оперенными» справа), либо
со стороны минимального объема предприятия, например, по техническим
возможностям (линия 4, «оперенная» слева).
Таким образом, на графике остается небольшой интервал значения воз-
можных мощностей (О1 – О1), которая и является решением задачи.

74
 С=А+В Mopt –- оптимальная мощность
завода
Затраты

I O1 С
O1

II А

Мощность
4 1 2 3
Рис. 28. Графическое определение оптимальной мощности предприятия

Правильный выбор места строительства промышленного предприятия

является важнейшим фактором его эффективной деятельности в будущем.
Как правило, размещение производства производится в точке минимума
транспортных, энергетических и т.д. затрат.
Вместе с тем особенностью настоящего момента является наличие
огромного количества недостроенных промышленных предприятий.
Таким образом, встает задача определения целесообразности реконструк-
ции (завершения строительства) или, наоборот, размещения нового предпри-
ятия на свободном участке. Такая задача может иметь следующий вид:
Задача. Предприятию, выпускающему в год 1 миллион единиц
продукции себестоимостью 1 тысяча рублей за единицу, предстоит увели-
чить производство до 1,5 миллионов единиц продукции.
Имеются варианты:
1) строительство нового завода мощностью 0,5 миллионов еди-
ниц продукции в год с себестоимостью единицы 900 рублей и затратами
на строительство 1 миллион рублей;
2) реконструкция существующего предприятия, вложив в нее
0,5 миллиона рублей с ожидаемой себестоимостью единицы продукции
950 рублей, банковский процент по кредиту равен 15.
Решение.
Затраты по первому варианту (в форме текущих расходов) составят:
З1.1 = 0,15 ∙ 1 млрд.р. + (900 р. ∙ 0,5 млн. ед.) = 600 млн. р.
З1.2 = 1000 р. ∙ 1 млн.ед. = 1 млрд. р.

75
 Зобщ. = З1.1 + З1.2 = 600 млн. р. + 1 млрд. р. =1600 млн. р.

Затраты по второму варианту (в форме текущих расходов) составят:

З2 = 0,15 ∙ 500 млн.р. + (950 р. ∙ 1,5 млн. ед.) =1500 млн. р.

Таким образом, реконструкция в данном случае оказалась более

выгодной.

Вопрос 3. Объемно-планировочные факторы

эффективности промышленных предприятий
Эти факторы охватывают выбор прогрессивных конструктивных типов
зданий и сооружений, формирование интерьеров зданий и сооружений.
Из них главные:
1. Выбор современного технологического процесса, реализуемого
в промышленном здании, логичность его схемы в здании.
2. Открытое и полузакрытое размещение оборудования.
3. Блокирование (укрупнение) зданий.
Достоинства блокирования:
• сокращение территории предприятия;
• часто нет необходимости в заводском дворе;
• улучшаются технологические связи;
• улучшается структура полезной площади;
• уменьшается площадь наружных стен;
• уменьшается объем здания.
Недостатки блокирования:
• сложная вертикальная планировка;
• трудно расширить отдельные помещения;
• плохая звукоизоляция;
• проблемы с освещением, вентиляцией, пожарной охраной.
• этажность.
Достоинства:
• уменьшается площадь застройки;
• снижаются строительные затраты;
• улучшается естественное освещение;
Недостатки:
• удорожается внутренняя транспортировка.
• степень унификации применяемых конструкций;
• сетка колонн.

76
 Вопрос 4. Технико-экономические показатели проектов
промышленных зданий

ТЭП

Основные ТЭП Дополнительные ТЭП

Основные строительные Показатели генпланов

ТЭП
Показатели объемно-
Основные технологические планировочных решений
ТЭП
Показатели конструктивных
решений

Рис. 29. Система технико-экономических показателей

проектов промышленных предприятий

Основные строительные технико-экономические показатели проекти-

рования промышленных предприятий ничем не отличаются по составу
от показателей других проектов.
Основные технологические показатели проектирования промышлен-
ных предприятий включают:
- производительность труда рабочих;
- объем продукции с 1 м² производственной площади;
- расход сырья, энергии на единицу продукции;
- рентабельность производства и др.
Технико-экономические показатели генпланов промышленных
проектов:
1. Коэффициент использования территории – отношение площади,
занятой зданиями, дорогами и т.п. (Пзд) к общей площади (Побщ):

, (2.13)

2. Степень озеленения территории – отношение площади зеленых

насаждений к общей площади:

, (2.14)

77
 3. Затраты по освоению территории на единицу мощности
предприятия:

, (2.15)

4. Цена земли.
5. Баланс территории промышленных предприятий (составляется по
форме СНиП).
Технико-экономические показатели объемно-планировочных решений
промышленных проектов:
1) площадь застройки – внешний обвод здания в плане первого этажа;
2) общая (полезная) площадь (О) определяется как площадь всех эта-
жей по внутренним размерам здания за вычетом вертикальных конструк-
ций, лестничных клеток, технологических проемов:
О = Р + П + С + В;
3) рабочая (производственная) площадь (Р) предназначается для вы-
пуска продукции и размещения промежуточных складов полуфабрикатов;
4) подсобная площадь (П) складывается из центральных проходов
между технологическим оборудованием, ремонтных мастерских, стоя-
нок транспорта, транспортных путей, вентиляционных камер, коридоров,
тамбуров;
5) складская площадь (С) – это площадь для хранения сырья, матери-
алов и изделий, готовой продукции;
6) вспомогательная площадь (В) – это площадь производственных
зданий, цеховых контор, бытовых помещений, пунктов питания и т.п.
Технико-экономические показатели конструктивных решений
промышленных проектов:
1. Уровень сборности здания:

С сб .констр .
У= • 100% , (2.16)
С общ
где Ссб. констр. – стоимость сборных конструкций;
Собщ – общая стоимость здания.
2. Степень унификации сборных элементов:

, (2.17)
где Суниф – стоимость унифицированных конструкций.

78
 3. Коэффициент весового однообразия:
, (2.18)

где Рmax – вес самой тяжелой конструкции;

Рср – средний вес сборных конструкций.
4. Степень укрупнения монтажных элементов:

Ч сб .эл .
С укр = О , (2.19)

где Чсб.эл. – число сборных элементов.

5. Вес здания на 1 м² полезной площади.
6. Расход основных материалов на 1 м² полезной площади.

79
 ТЕМА 6. ЭКОНОМИКА
ПРОЕКТИРОВАНИЯ КОНСТРУКЦИЙ

Вопрос 1. Роль экономической оценки конструкций

Конструктивное, объемно-планировочное решение и экономичность
проекта тесно связаны:
1) одному и тому же объемно-планировочному решению могут
отвечать разные конструктивные решения;
2) конструктивное решение определяет объемно-планировочное;
3) конструктивное решение во многом определяет экономичность
всего проекта.
Для менеджера это означает следующее: нужно четко представлять себе
связь конструктивного решения с экономическими показателями проекта.
Для начала познакомимся с удельным весом стоимости различных кон-
струкций в здании.
Таблица 2.2
Удельный вес стоимости некоторых конструкций
в стоимости здания (%)
Виды работ Одноэтажные Многоэтажные
Земляные работы 0,8 0,6
Фундамент 4,3 6,0
Стены 11,1 20,0
Каркас 28,6 31,0
Полы 14,4 13,5
Проемы 4,5 13,2
Кровля 20,3 6,0

Ясно, что наибольшее внимание следует уделять конструкциям,

составляющими значительный удельный вес в стоимости здания.

80
 Вопрос 2. Технико-экономические
показатели конструкций
Оценку отдельных конструкций удобно производить на основе их техни-
ко-экономических показателей, общая схема которых приведена на рис. 30.

ТЭП

Дополнительные ТЭО
Основные ТЭО

Стоимость конструкции «в деле» Расходы основных материалов на

изготовление конструкции

Эксплуатационные затраты Конструктивная характеристика

конструкции

Уровень заводской готовности

Трудоемкость монтажной
конструкции
конструкции

Масса конструкции Влияние климатических условий на

стоимость производства работ

Рис. 30. Система ТЭП строительных конструкций

Стоимость конструкции «в деле» (Кд) – это затраты, рассчитанные

по уже смонтированной конструкции, иначе дешевая в производстве
конструкция может быть дорогой в монтаже.
Величина эксплуатационных расходов по конструкции (Эк) склады-
вается из затрат на ее реновацию (Ар), т.е. предстоящую замену в связи
с износом; капитальный ремонт (Акр), текущий ремонт (Атр) и содержание
конструкции (Ас), например, ее покраску, очистку и т.д.:

Эк = Ар + Акр + Атр + Ас. (2.20)

Соответственно затраты на реновацию Ар можно определить
по формуле:

Ар = Кд / tн, (2.21)

где Кд – стоимость конструкции «в деле» (см. выше);

tн – нормативный срок службы конструкции.

81
 Расходы на капитальный ремонт конструкций (Акр) определяются
по формуле:
Акр. = (Кд /tзд) * n * q,
где tзд – срок службы здания;
n – число замен конструкции, равное ((t зд/ t) – 1);
q – коэффициент повышения стоимости замены элемента конструкции
в сравнении с новым, принимаемый обычно равным 1,15.

n = tзд/ tк. (2.22)

Ртр = 0,5 * Ак.р., (2.23)

где Рс – расходы на содержание берутся по справочникам по уходу;

Тр – трудоемкость монтажа на единицу измерения конструкций опреде-
ляется опытным путем;
М – масса единицы измерения конструкции.
Дополнительные технико-экономические характеристики позволяют
оценить пригодность изучаемой конструкции для использования в проекте.
Главные из дополнительных показателей следующие:
– расход основных материалов на изготовление конструкций (металла,
цемента, дерева и т.д.);
– описание функционального назначения конструкций (назначение,
несущая способность и т.д.);
– уровень заводской готовности конструкции, т.е. удельный вес затрат
на монтаж конструкции и общая стоимость конструкции;
– влияние климатических показателей на работу конструкции (макси-
мально низкая или максимально высокая температура и т.д.).
Дополнительные ТЭП, например, расходы основных материалов (це-
мента, металла, дерева и т.д.) со способностью выполнять функциональ-
ное назначение:
- для фундаментной подушки – несущая способность;
- для утеплителя – теплоизоляционная способность;
- для стекла – прозрачность и т.д.
Уровень заводской готовности:
Уз.г.=tз/tз+tм+tп.м. (2.24)

82
 ТЕМА 7. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
ПРИРОДООХРАННЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПРИ
ПРОЕКТИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Вопрос 1. Необходимость оценки средозащитных

мероприятий при проектировании

Техническая деятельность человека в качестве косвенных факторов

существенно влияет на окружающую среду.
В истории нашей цивилизации можно выделить следующие этапы:
а) человеческое влияние легко компенсировалось саморегулирующими
механизмами природы – до X-XV веков;
б) природа в основном компенсировала издержки цивилизации,
но появился некий уровень постоянных заражений: пылевого, шумового,
ядовитого, биологического и т.д. Это период XVI – начало XX веков;
в) природа отступает и перерождается – с начала XX века. Примеры:
пересыхание рек средней полосы России, образование пустыни
в Астраханской области, рост озоновых дыр и т.д. На рис. 31 дан пример
загрязнения современного промышленного города.
Отрицательное влияние на окружающую среду формирует в значительной
мере и капитальное строительство, ведущееся все возрастающими темпами.
До настоящего времени природоохранные мероприятия осуществля-
лись, так сказать, внеэкономическими путями:
а) выбросы от человека удалялись (функциональное и строительное
зонирование, территориальное размещение производственных сил и т.п.);
б) степень загрязненности снижалась путем «растворения» загрязне-
ния в больших объемах воды, воздуха и т.д. (строительство высоких труб,
искусственное растворение отходов в больших количествах воды и пр.).
Но:
- мы лишь 1-2 % минеральных и биологических отходов доводим
до конечного продукта;
- плотность застройки промышленных объектов – минимальна;
- практически не задействованы безотходные производства.
Почему?
Ответ: в недавних российских экономических условиях это было эко-
номически невыгодно. Невыгодно потому, что экономическая оценка
природных ресурсов не учитывалась при проектировании.
Современный этап характеризуется началом экономического учета эко-
логических последствий реализации строительных проектов.

83
Рис. 31. Характер загрязнения воздуха города промышленными выбросами
(по В.Н. Лахтину):

– зона повышенной концентрации вредностей;

– зона умеренной концентрации вредностей;

– зона низкой концентрации вредностей;

– промышленные территории;

– селитебные территории;

– источники загрязнения

84
 Вопрос 2. Основные положения методики
природоохранных мероприятий при проектировании
Исходным положением методики является: социальные цели обществен-
ного производства приоритетны над экономическими. Приоритетность за-
ключается в том, что в каждом конкретном случае мы можем установить
некую социальную планку, например, уровня загрязнения, которая не мо-
жет быть снижена в зависимости от целей экономических. Естественно,
что высота размещения планки тоже зависит от степени развития экономи-
ки (принцип «реальных запросов»).
Эффект природоохранных мероприятий выражается по двум
направлениям:
а) социальному (увеличение продолжительности жизни, снижение
заболеваемости; повышение рождаемости и т.п.);
б) экономическому (экономия затрат в непроизводственной сфере;
прирост чистой продукции в материальном производстве; сокращение рас-
ходов личных средств населения и т.д.).
Социальные показатели не могут оцениваться в деньгах. Их влияние
выражено в установленной системе нормативов, например, предельно
допустимых концентраций (ПДК) вредных выбросов. Экономические ре-
зультаты осуществления природоохранных мероприятий можно рассчитать.
Соответственно экономический результат выражается в качестве
основных ТЭП, а социальный – в качестве дополнительных ТЭП.
Определение экономических результатов средозащитных мероприятий
производится в случаях, когда сравниваются варианты мероприятий, их
очередность, структура и т.д.
Экономическая эффективность затрат устанавливается путем соизме-
рения затрат и экономических результатов. Экономический результат сре-
дозащитных мероприятий равен:

Э = ∆У + ∆Д, (2.25)

где ∆У – разность между рассчитанными величинами ущерба, который

имел бы место:
- в случае отказа от мероприятий;
- остаточный ущерб при наличии мероприятий.
∆Д – улучшение производственных результатов деятельности в резуль-
тате осуществления тех или иных мероприятий.
Для определения величины ∆У оцениваются показатели:
- срок службы основных фондов;
- периодичность ремонтов;

85
 - продолжительность простоев;
- изменения затрат на содержание;
- для людей – экономически обусловленное трудоспособностью.
Для расчета этих показателей применяются обычно методы контроль-
ных замеров и эмпирических расчетов.
Лучшим является вариант, где отношение эффекта и затрат выше.
Сравниваемые варианты должны соответствовать требованиям
Госстандарта по условиям труда и другим нормативным предписаниям.

Вопрос 3. Направления природоохранной

деятельности в градостроительстве
В сферу экономического регулирования природоохранной деятель-
ности в ходе градостроительства входят:
а) финансирование природоохранной деятельности;
б) экологическая сертификация и страхование;
в) плата за пользование природными ресурсами и т.д.
Финансирование экологических программ – ключевой момент
в градостроительном менеджменте. Оно может проводиться за счет:
а) внутренних источников;
б) внешних источников;
в) госбюджета;
г) кредитов банков.
В России создается единая система внебюджетных экологических
фондов, независимых от госбюджета и финансируемых за счет плате-
жей за использование природных ресурсов, добровольных взносов и т.д.
Предполагается рост этих фондов за счет повышения цен на воду и другие
природные ресурсы.
Природоохранная сертификация строительной продукции осуществля-
ется в соответствии с ISO-14000. Экологическая сертификация соответ-
ствия товара экологическим требованиям подтверждается третьей стороной
(не продавцом и не покупателем). В России с 1.10.1996 г. на основании
международной системы ISO-14 000 разработана система обязательных
экологических сертификатов (РОСС.PU 0001.01.ЭТОО).
Стандарты ISO содержит следующие разделы:
1. Системы управления природопользованием (СУП).
2. Руководство по экологическому аудиту.
3. Основные принципы и требования, предъявляемые к продукции.
4. Оценка экологических показателей СУП.
5. Оценка жизненных циклов проекта.
6. Термины и определения.

86
 Вопрос 4. Экологическое страхование
в градостроительстве
Законом «Об охране окружающей среды» (ст. 23) определено, что
в РФ производится как добровольное, так и обязательное страхование
предприятий на случай экологических бедствий. Такое страхование пред-
усматривает покрытие затрат на ликвидацию последствий экологичес-
ких загрязнений.
Формирование страхового экологического фонда производится за счет:
- страховых фондов предприятий;
- фондов взаимного страхования создаваемых объединениями
предприятий;
- фондов страхования экологических рисков за счет государствен-
ных экологических фондов.
Обязательное страхование охватывает ряд производств, входящих
в перечень экологически опасных объектов. Добровольное страхование –
осуществляется по усмотрению остальных предприятий.
Объем платы за страхование пропорционален вероятности риска за-
грязнения окружающей среды и потенциального экономического ущерба.
Определение вероятности риска возложено на службу экологичес-
кого аудитирования.
По степени вероятности риска предприятия делятся на:
- особо опасные (группа А) – вероятность аварии на уровне 9 %;
- опасные (группа Б) – вероятность аварии на уровне 8,5 % и воз-
можный ущерб – порядка 16 млн. р.
- малоопасные (группа В) – вероятность менее 5,9 %, возможный ущерб –
порядка 2 млн. р.

Вопрос 5. Плата за использование природных ресурсов

Плата за использование природных ресурсов взимается:
- за право пользования ресурсами в пределах лимитов;
- за сверхлимитное и нерациональное использование природных
ресурсов;
- на воспроизводство и охрану природных ресурсов.
Основные виды платы:
а) налог на городские земли взимается в соответствии со статьей 8 за-
кона «О плате за землю», устанавливается на основании средних ставок,
приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются
по зонам градостроительной ценности территории городов;
б) предприятиям за забор воды из водохозяйственных систем постановле-
нием №818 от 22.07.98 установлены минимумы и максимумы ставок оплаты;

87
 в) плата за загрязнение окружающей среды (конкретно за выброс,
сброс, размещение отходов), которая является формой компенсации
ущерба окружающей среде.
Устанавливается 3 вида платежей:
- в стандартных размерах, если не превышаются предельно допу-
скаемые нормативы выбросов;
- стандартные, если выдерживаются временно согласованные
нормативы;
- повышенные, за сверхлимитное загрязнение (штрафы).
Дифференцирование ставки платы утверждается органами исполни-
тельной власти на основе базовых нормативов.

88
 ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА
И ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Тема 1. Расчёт основных критериев ценности

инвестиционных проектов
В ходе анализа ценности инвестиционных проектов в зависимости от
особенностей проекта, целей анализа и др. используются различные критерии.
Важнейшими из них являются:
1) чистая приведённая стоимость инвестиционного проекта;
2) внутренняя норма прибыли по проекту;
3) соотношение выгод и затрат.
Достаточно часто также применяются:
1) критерий наименьших расходов (или эффективность затрат);
2) оценка прибыли в первый год эксплуатации проекта;
3) период окупаемости капиталовложений.
Необходимая информация о методах расчёта этих показателей будет дана
в пояснениях к соответствующим задачам.
Смысл этих характеристик и порядок их расчета рассмотрим на примере
предложенных задач.
Задача 1. Рассчитать чистую приведённую стоимость инвестиционного
проекта, предусматривающего строительство фабрики по производству това-
ров народного потребления. Прогноз уровня выгод и затрат данного проекта
по годам показан в таблице 1 приложения.
Величину ссудного процента (СП) принять равной 8 % годовых.
Пояснения к задаче 1. Чистую приведённую стоимость (ЧПС) инве­
стиционных проектов в общем виде рассматривают по формуле:

h
Bt − Ct
ЧПС = ∑ , (3.1)
1 (1 + СП )t
где h – срок деятельности проекта, лет. h=1,2…..t…..h;
Bt – выручка по проекту в t-м году;
Сt – суммарные (капитальные и текущие) затраты на проект в t-м году;
СП – величина ссудного процента, доли единиц. Формула подразуме-
вает расчет выражения, стоящего под знаком суммы, для каждого года
деятельности проекта с последующим суммированием результатов.

89
 В качестве приёмов, сокращающих вычисления, в некоторых случаях
может использоваться определение показателей с помощью упрощённых
зависимостей:
А. Если величина Bt -Ct является постоянной в течение известно-
го (t лет) срока деятельности проекта (Bt -Ct = В – С), то формула (3.1)
принимает вид:
В−С .1 (3.2)
ЧПС = 1 − 

СП  (1 + СП )t

Б. При сохранении условия а. и весьма длинном сроке деятельности
проекта формула (1.2) упрощается ещё более:

ЧПС =
(В − С) . (3.3)
СП
Решение задачи 1 удобно представить в виде таблицы 3.1.
Таблица 3.1
Определение чистой приведенной стоимости
инвестиционного проекта, млн. р.

Годы Финансовые итоги

Коэф­
дея­ Дискон-
фициент
тель­ Чистые тированные Примеча-
ности капи- ожида- выгоды дискон- чистые ния
текущие тирова-
проек­ таль- емая выгоды
издерж- ния
та ные выруч-
ки
затраты ка

1-3 по 5 0 0 по -5 - -12,885 расчет 1

по
4-5 по 2,5 по 0,875 по 1,75 - -2,3004 расчет 2
-1,625

6 0 по 1,375 3 + 1,625 0,630 + 1,024 расчет 3

7 0 1,35 3,25 + 1,9 0,583 +2,483

8 0 1,325 3,5 +2.175 0.540 + 1,175
9 0 1,3 3,75 +2,45 0,500 + 1,225
по
10-50 0 по 1,275 по 4,00 15,0515 расчет 4
+2,725
ИТОГО: +5,7731

90
 Расчет 1. Дисконтированные чистые выгоды по 1-3 году (каждому
от­дельно) можно определить по формуле (3.1):
−5
ЧПС1ггод = = −4,62
(1 + 0,08)1 .
−5
ЧПС 2ггод = = −4,28
(1 + 0,08)2 .
3ггод −5
ЧПС = = −3,96
. (1 + 0,08)3
Итого: -12.885 млн. р.
Но, пожалуй, проще воспользоваться формулой (3.2):

−5  1 
ЧПС = 1 −  = −12,885
0,08  (1 + 0,08)3 
.
Расчет 2. В ходе выполнения расчета выгод по 4 и 5 годам проще опре-
делить их для каждого года отдельно:
− 1,625
ЧПС 4ггод = = −1,1945млн.р.
(1 + 0,08)4
− 1,625
ЧПС 5ггод = = −1,1059млн.р.
(1 + 0,08)5
Итого: -2,3004 млн. р.
Расчет 3. Дисконтированная чистая выгода по 6-9 году определяется по
каждому году отдельно.
Расчет 4. Используя формулу (3.2), получим сумму дисконтированной
чистой прибыли за 10-50 годы:
2,725  1   1 
ЧПС 10−50 годы = 1 −  − 1 −  =
0,08  (1 + 0,08)50   (1 + 0,08)10
 


2,725  1 1 
=  −  = 15,0515 млн. р.
0,08  (1 + 0,08)10 (1 + 0,08)50 

Стоит обратить внимание на то, что второй составляющей формулы, вви-
ду ее малости, можно пренебречь (если ее временной показатель отличается
от используемого в первой половине формулы более чем на 10-50 лет).
Задача 2. Найти (с точностью до 0,5 %) внутреннюю норму прибыли
по проекту, рассмотренному в задаче 1.
Пояснения к задаче 2 Внутренняя норма прибыли по проекту равна
ставке дисконта, при которой суммарная выгода проекта равна его рас-
ходам. Внутренняя норма прибыли может быть также определена как
максимальный процент по ссудам, который проект может платить
за финансирование ресурсов.

91
 Внутреннюю норму прибыли можно вычислить либо графически (с из-
вестной степенью точности), либо итерационным путем, либо конструиро-
вания для каждого проекта свою, достаточно сложную формулу расчета.
Решение задачи 2. В качестве метода расчета внутренней нормы прибы-
ли (В.н.п.) в данных методических указаниях избран итерационный метод.
В его основе лежит расчет чистой приведенной стоимости проекта с учетом не-
обходимости обслуживания кредита с определенной величиной ссудного про-
цента (СП). При получении положительного или отрицательного значения
стоимости величина ссудного процента корректируется, и расчет повторяется,
пока искомый показатель не станет известен с заданной точностью.
В таблице 3.2 рассчитана величина чистой приведенной стоимости проекта
при условии обслуживания кредита с различной величиной ссудного процента.
В отличие от расчета в таблице 3.1, в таблице 3.2 отсутствует колонка «капи-
тальные затраты», так как они учитываются косвенно (через плату за кредит).
Таблица 3.2
Определение чистой приведенной стоимости
инвестиционного проекта с учетом стоимости
обслуживания проекта, млн. р.
а) ставка ссудного процента равна 8
Чистые
выгоды
Финансовые потоки (с уче- Дисконти-
Годы
том Коэффициент рованные
деятель-
обслу- дисконтиро- чистые
ности
живания вания выгоды,
проекта
ожида- креди- млн. р.
текущие оплата та), млн.
емая
издержки кредита р.
выручка
1 2 3 4 5 6 7
1 0 0 0,4 -0,4 0, 926 -0,3704
2 0 0 0,8 -0,8 0,857 -0,6856
3 0 0 1,2 -1 2 0,794 -0,9528
4 по 0,875 по 1,75 1, 4 -0,525 0 735 -0,3859
5 по 0,875 по 1,75 1,6 -0,725 0,68 +0,493
6 по 1,375 3 1,6 +0,025 0,630 +0,0158
7 1,35 3,25 1, 6 +0,3 0,583 +0,1749
8 1,325 3,5 1, 6 +0,575 0,540 +0,3105
9 1,3 3,75 1,6 +0,85 0,500 +0,425
10-50 по 1,275 по 4,00 по 1,6 по+1,125 - +6,2138
ИТОГО: +5,2383

92
 Продолжение таблицы 3.2
б) ставка ссудного процента равна 9

Годы Чистые
Финансовые потоки Дисконти-
дея- выгоды
Коэффициент рованные
тель- (с учетом
дисконтиро- чистые
ности обслужива-
вания выгоды,
про- ния креди-
ожида- оплата та), млн. р. млн. р.
екта текущие
емая креди-
издержки
выручка та
1 2 3 4 5 6 7
1 0 0 0,45 -0,45 0,917 -0,413
2 0 0 0,9 -0,9 0,842 -0,758
3 0 0 1,35 -1,35 0,772 -1,042
4 по 0,875 по 1,75 1,575 -0,7 0,708 -0,496
5 по 0,875 по 1,75 1,8 -0,925 0,650 -0,601
6 по 1,375 3 1,8 -0,175 0,596 -0,104
7 1,35 3,25 1,8 -0,1 0,547 +0,055
8 1,325 3,5 1,8 +0,375 0,502 +0,188
9 1,3 3,75 1,8 +0,65 0,460 +0,299
10-50 по 1,275 по 4,00 по 1,8 по+0,925 - +4,203
ИТОГО: +1,331

в) ставка ссудного процента равна 10

Чистые
Годы
Финансовые потоки выгоды Дисконти-
дея- Коэффи-
(с учетом рованные
тель- циент
обслу- чистые
ности ожидае- дисконти-
живания выгоды,
про- текущие мая
оплата рования
кредита), млн. р.
екта издержки выручка кредита
млн. р.
1 2 3 4 5 6 7
1 0 0 0,5 -0,5 0,909 -0,455
2 0 0 1,0 -1,0 0,826 -0,826
3 0 0 1,5 -1,5 0,751 -1,127
4 по 0,875 по 1,75 1,75 -0,875 0,683 -0,597

93
 Окончание таблицы 3.2
5 по 0,875 по 1,75 2,0 -1,125 0,621 -0,699
6 по 1,375 3 2,25 -0,625 0,564 -0,353
7 1,35 3,25 2,25 -0,35 0,513 -0,179
8 1,325 3,5 2,25 -0,075 0,467 -0,035
9 1,3 3,75 2,25 +0,2 0,424 +0,848
10-50 по 1,275 по 4,00 по 2,25 +0,475 - +1,791
ИТОГО: -1,632

Расчет 5. За первые 9 лет расчет ведется по каждому году отдельно ввиду

отсутствия стабильности в расчетных показателях.
Расчет 6.
1,125  1   1 
ЧПС 10 −50 годы = 1 −  − 1 −
50 
 = 6,2138 млн. р.
10  

0,08  (1 + 0,08)   (1 + 0,08) 
Итог расчетов (см. таблицу 1.2) показывает, что при ссудном процен-
те, равном 8, чистая приведенная стоимость проекта положительна (проект
рентабелен).
Повторим расчет при ссудном проценте, равном 10 (таблица 3.2, в).
Итог таблицы показывает отрицательную величину. Следовательно, иско-
мый показатель находится в пределах 8 и 10 %.
Расчет стоимости проекта при 9 % годовых дает итоговую величину
+1,331 млн. р. (таблица 3.2, б).
Таблица 3.3
Зависимость стоимости проекта от величины
ссудного процента
Ссудный процент, % 8 9 10
Стоимость проекта, млн. р. +5,2383 + 1,331 -1,632

Задача 3. По данным задачи 1 определить соотношение выгод и затрат

в проекте.
Пояснения к задаче 3 Искомый показатель (Св/з) определяется отноше-
нием приведенной (то есть дисконтированной) выручки к приведенным
же затратам. Отношение больше единицы означает полезность проекта:
n n
(3.4)
С = B ÷ З
в
з
∑1
t ∑1
t

где Вt и Зt – соответственно выгоды и затраты t -го года реализации проекта;

n – срок функционирования проекта.

94
 Величина (Св/з – 1) равнозначна показателю эффективности затрат (Э):
Э = СВ − 1 . (3.5)
З

Следует иметь в виду, что получение и обслуживание кредитов и т.п.

не относится к потокам расходов и доходов, учитываемых в данном случае.
Другими словами, эффективность проекта должна измеряться независимо
от метода финансирования проектов.
Дисконтирование расходов и доходов производится по сложив-
шимся нормам.
Решение задачи 3. Приведенную стоимость выгод и затрат можно
определить с помощью таблицы 3.4.
Таблица 3.4
Расчет приведенной стоимости выгод и затрат
(при банковском проценте, равном 8), млн. р.
Всего Выручка Коэффи- Приведенная
Расходы
расхо- за год циент стоимость
Годы
капи- теку- дов за дисконти­
год рования затрат выручки
тальные щие
3
1 2 4 5 6 7 8
J
1 5 0 5 0 0,926 4,630 0
2 5 0 5 0 0,857 4,285 0
3 5 0 5 0 0,794 3,970 0
4 2.5 0,875 3.375 1,75 0,735 2,481 1,286
5 2,5 0,875 3,375 1,75 0,681 2,298 1,192
6 0 1,375 1,375 3,00 0,630 0,866 1,890
7 0 1,350 1,350 3,25 0,583 0,787 1,895
8 0 1.325 1,325 3,50 0,540 0,716 1,890
9 0 1,300 1,300 3,75 0,500 0,650 1,875
10-50 по 0 1,275 1,275 4,00 - 7,042 22,094
итого: 27,725 32.122

Задача 4. Определите приведенные затраты проекта, описанного

в задаче 1, при условии, что выгоды проекта равны 0 (или неизвестны).
Пояснение к задаче 4. Критерий наименьших расходов (или эффектив-
ности затрат) применяется в тех случаях, если оценка выгод проекта труд-
на или ненадежна или, например, получение выгод вообще не планируется.

95
 Этот критерий позволяет из ряда проектов, имеющих одинаковые цели,
отобрать те, которые предполагают наименьшие затраты.
Решение задачи 4. Предлагается студентам выполнить самостоятель-
но по формулам (1), (2), (3), учитывая, что выгоды равны 0. Естественно,
затраты будут иметь знак «плюс» (так как мы рассчитываем именно
затраты, а не выгоды).
Ответом к задаче 1 является сумма, равная 5,7731 млн. р., полученная
в таблице 3.1. Именно эта сумма является чистой приведенной стоимостью
рассматриваемого инвестиционного проекта.
На основании полученных при решении задачи 2 данных внутренняя
норма прибыли принимается (с точностью до 0,5 %) равной 9,5 %.
По итогам расчета задачи 3 соотношение приведенных выгод и затрат
равно 1,16 (32,122/27,725); соответственно, отношение чистых выгод (при-
были) и затрат равно 0,16.
Для тренировки подобных расчетов в таблице 3.1 приложения даны
варианты заданий.

Тема 2. Оценка экономической

надежности сделки
Под экономическим риском сделки понимается возможность недополу-
чения ожидаемой прибыли (или даже получение убытков) вследствие нео-
пределенности рыночной ситуации (в связи с отсутствием полной и точной
информации). Риск может быть охарактеризован вероятностью и уровнем
ожидаемых потерь.
Соответственно под экономической надежностью сделки понимается
ее устойчивость к колебаниям рыночных параметров.
По уровню риска обычно выделяют:
- допускаемый риск, когда возможны потери в размере намечае-
мой прибыли;
- критический риск, если потери могут достичь величины всего
капитала, вложенного в сделку;
- катастрофический риск, ведущий к разорению предпринимателя.
Оценить уровень экономической надёжности вариантов предлагаемой
сделки (по критерию допустимого риска).
Сущность предполагаемого проекта: строительство жилья с целью по-
следующей продажи. Намеченный объём строительства: 1  800 м2 общей
площади. Планируемые расходы для учебного примера равны:
- проектирование – 1,8 млн. р.;
- строительство – 48 тыс. р.;
- реклама – 5,25 млн. р.;

96
 - налоги – не зависящие от размера прибыли 7,8 млн. р.;
- зависящие от размера прибыли – 40 % её величины.
Прогнозируемая средняя рыночная цена 1 м2 общей площади –
60 тысяч рублей.
Возможен вариант заключения договора с посреднической фирмой
на гарантированную покупку части построенного жилья (900 м2 общей
площади) по цене, равной его реальной стоимости (без расходов на рекла-
му), плюс 10 % прибыли.
Экспертная оценка дала следующий прогноз колебаний цен (таблица 3.5):
Таблица 3.5
Экспертная оценка цены сбыта построенного жилья
Цена продажи за
<35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 >85
1 м2, тыс. р.
Вероятность данного
1 2 4 10 13 20 20 15 10 3 1 1
уровня цены, %

Задание выполняется в следующем порядке:

Определим ожидаемую (усредненную) прибыль проекта (П):
П = ЦV – Зп – CV – Р – Н1 – КП, (3.6)
где Ц – ожидаемая (усредненная) рыночная цена жилья, млн. р./м2;
V – объем продаж, м2;
Зп – затраты на проектирование, млн. р.;
С – стоимость строительства, млн. р/м2 ;
Р – расходы на рекламу, млн. р.;
Н 1 – сумма налогов, не зависящая от размера прибыли, млн. р.;
К – доля прибыли, уплачиваемая в качестве налогов.
В нашем случае:
П = 0,06* 1800 – 1,8 – 0,048* 1800 – 5,25 – 7,8 – 0,4П.
Отсюда П = 4,82 млн. р.
Исследуя устойчивость сделки в связи с неопределенностью ры-
ночной цены на жилье, определим ее уровень, обеспечивающий потери
не выше ожидаемой прибыли в пределах допустимого риска:
Цmin ∙V-Зпр-Зс ∙V-Зр-Ннрп=0, (3.7)
где Ц – наименьшая цена продажи, обеспечивающая отсутствие убытков.
min

1,8 + 0,048 * 1800 + 5,25 − 7,8 .

Ц min =
1800
Очевидно, Цmin равна 47,5 тыс. р./м2.
Из таблицы 2.1 видно, что вероятность уровня рыноч-
ной цены менее 47,5 тыс. р/м2 находится в пределах 7-17 %
(Здесь 7,0 = 1+2+4, 17,0 = 1+2+4+10).
Точнее можно оценить уровень риска, построив график вероятности
превышения допустимого уровня потерь.

97
 При построении графика при минимальной цене 1м2 47,5 тыс. р. ве-
роятность превышения допустимого уровня потерь составляет 10 %.
Следовательно, экономическая надежность сделки составляет 90 %.
Второй вариант сделки (с гарантированной покупкой части жилья,
см. исходные данные) отличается:
– более низкой ценой за единицу жилья,
– очевидно, повышенной надежностью сделки. Исследуем этот
вариант.
Предлагаемая цена (Цгар) м жилья при условии гарантированной
покупки равна:
Зп + С * V + Н 1 , (3.8)
Ц гар = 1,1
1800
где 1,1 — коэффициент, прибыль инвестора (10 %).
1,8 + 0,48 * 1800 + 7,8
Ц гар = 1,1 = 58,7 тыс. руб.
1800
Ожидаемая прибыль составит:
П = Цгар∙Vгар+Ц∙Vост-Зп-С∙V-Р-Н1-К∙П, (3.9)
где Ц – рыночный уровень цен;
Vост – остаток жилья, продаваемый на рынке.
Остальные обозначения расшифрованы в пояснениях к формуле.
П = 0,0587∙900+0,06∙900-1,8-0,048∙ 1800-5,25-7,8-0,4∙П.
Отсюда П = 3,99 млн. р.
Уровень рыночной цены, обеспечивающий отсутствие убытков,
определяется из выражения:
Цгар ∙Vгар+Цmin∙Vост-Зп-С∙V-Р-Н1=0. (3.10)
Откуда Ц равна:
min

1,8 + 0,048 * 1800 + 5,25 + 7,8 − 0,0587 * 900

Ц min = = 53,8тыс. р.
900
Анализ полученной величины на графике даёт результат превыше-
ния, равный 13 %. Эффективность сделки снижается до 87 %.
Гарантированная покупка жилья:
- повышает экономическую устойчивость проекта (при заданных
условиях);
- снижает его ожидаемую прибыль.
Окончательный вывод при данном сочетании фактов может быть
сделан при введении дополнительных условий (например, учёте затрат
на страхование риска).
Для тренировки подобных расчетов в таблице 3 приложения даны
варианты заданий.

98
 Тема 3. Выбор вида
контрактной цены
Как известно, прибыль строительной организации П равна остатку от
договорной цены Д, после осуществления всех фактических затрат Фз:

П = Дц-Ф3 . (3.11)

Следует обратить внимание, что в некоторых контрактах фигурируют

показатели различных состояний цены: договорная цена устанавливается
до начала работ, а уровень фактических затрат – после их окончания.
Следовательно, попытаться определить оптимальный вид контракта
можно, лишь оперируя вероятностями свершения тех или иных событий.
Кроме того, у заказчика и у потенциального подрядчика различны кри-
терии оценки вида контрактной цены. Для заказчика лучшим является кон-
тракт с меньшей величиной стоимости; для подрядчика привлекательным
окажется контракт, обещающий большую прибыль.
В какой-то мере эти позиции противоположны, но поскольку цена про-
екта и прибыль подрядчика представляют собой разные экономические
характеристики, реально создаются условия, при которых отдельные виды
контрактов приемлемы для обеих сторон.
Определим вероятный уровень цены и величину ожидаемой прибыли
подрядной организации при различных вариантах цены контракта; вырабо-
тать предложения по виду цены контракта.
Строительная организация изучает варианты контракта на выполне-
ние строительно-монтажных работ с ожидаемой себестоимостью работ
10,0 млн. р. Фирма-заказчик предлагает семь вариантов контрактных цен.
В качестве нормативной величины прибыли принимается – 10 % себесто-
имости СМР.
Кроме того, фирма-заказчик предлагает следующие условия по отдель-
ным видам цен:
К1. Цена остается неизменной независимо от возможных колебаний
цен на рынке, ошибок в проекте и т.п. Весь риск, естественно, сосредотачи-
вается у подрядчика, за что заказчиком устанавливается надбавка, равная
2 % себестоимости СМР:

Ц 1 = Сс пл (1,00 + 0,1 + 0,02 ) = 1,12С, пл (3.12)

Ц 1 = Сс пл (1,00 + Пр + К 1 ) . (3.13)

99
 К2. Контракт этого вида предусматривает неизменность цены едини-
цы работ, но оплату дополнительно выявленных объемов работ (если они
возникнут, например, из-за ошибок в проекте) заказчиком. Таким образом,
риск при этом варианте делится пополам. Естественно, надбавка за риск
снижается до 1 % себестоимости работ.

Ц 2 = Сс пл (1,00 + 0,1 + 0,01) = 1,11С, пл . (3.14)

Ц 2 = Сс пл (1,00 + Пр + К 2 ) . (3.15)
К3. Контракт третьего вида возлагает весь риск на заказчика, который
обязывается уплатить фактическую себестоимость работ, даже если она
вырастет (из-за увеличения объемов или стоимости единицы работ) в срав-
нении с проектом. Естественно, надбавка за риск подрядчика равна нулю.

Ц 3 = Сс ф (1,00 + 0,1) = 1,1С, ф . (3.16)

Ц 3 = Сс ф (1,00 + Пр ) . (3.17)
К4. Контракт четвертого вида отличается от предыдущего тем, что
прибыль исчисляется в процентах от плановой, а не от фактической се-
бестоимости. Другими словами, прибыль подрядчика не будет расти в связи
с увеличением себестоимости работ. Конечно, весь риск по-прежнему у
заказчика, и надбавка подрядчика равна нулю.

Ц 4 = Сс ф + 0,1С, пл . (3.18)

Ц 4 = Сс ф + 0,1Сс пл . (3.19)
К5. Контракт пятого типа призван заинтересовать подрядчика в сни-
жении себестоимости работ. Если фактическая себестоимость СМР ока-
жется равной плановой, прибыль устанавливается в нормативном размере
(10 %). Увеличение (уменьшение) фактической себестоимости сопровожда-
ется снижением (ростом) нормативной прибыли, например, из расчета 1 %
прибыли на 4 % себестоимости работ.

( ) ( )
Ц 5 = Сс ф + 0,1Сс ф + К 5 Сс пл − Сс ф = 1,1Сс ф + К 5 Сс пл − Сс ф . (3.20)
ф ф
Ц 5 = Сс + Пр * Сс + К 5 Сс − Сс ( пл ф
). (3.21)

100
 К6. Контракт шестого типа предлагает заказчику и подрядчику делить
между собой убытки (выгоды) от перерасхода (экономии) себестоимости
работ. Прибыль при этом остается нормативной (10 % плановой себестои-
мости работ), надбавка за риск отсутствует.
( ) (
Ц 6 = Сс ф + 0,1Сс ф + К 6 Сс пл − Сс ф = 1,1Сс ф + К 6 Сс пл − Сс ф . ) (3.22)
ф ф
Ц 6 = Сс + Пр * Сс + 0,5 Сс − Сс ( пл ф
). (3.23)
Хотя формулы расчета цены пятого и шестого типа контрактов сходны,
они отличаются качественно тем, что К5 измеряется в сотых долях и мо-
жет влиять лишь на величину, сравнимую с плановой прибылью, К6 со-
ставляет десятые доли единицы и реально привлекает подрядчика к участию
в прибылях (убытках) заказчика.
К7. Контракт седьмого типа дает право заказчику по ходу выполне-
ния проекта вносить в него изменения (в пределах установленной сум-
мы). Высокий риск подрядчика компенсируется надбавкой в размере 5 %
плановой себестоимости работ.

Ц 7 = Сс пл + 0,1 * Сс пл + 0,05Cc пл = 1,15Сс пл . (3.24)

(
Ц 7 = 1,1Сс пл + К 7 Сс пл − Сс ф . ) (3.25)
Строительная организация при выборе вида цены должна учитывать
свой опыт выполнения подрядных договоров, позволяющий оценить (укруп-
нено) риск повышения фактической себестоимости работ над плановой
(см. таблицу 3.6).

101
 Таблица 3.6
Статистические данные о превышении фактической себестоимости
работ над плановой в рассматриваемой подрядной организации

Отношение фактической себестоимости

Вероятность события %
к плановой

1 10 25
1,00 40
0,90 35

Рассмотрим порядок определения вероятного уровня цены и величи-

ну ожидаемой прибыли подрядной организации при различных вариантах
цены контракта; выработаем предложения по виду цены контракта.
Работу удобно выполнять в следующем порядке:
1) оценка приоритетности видов контракта с позиции заказчика;
2) то же с позиций подрядчика;
3) выбор вида контракта.
Рассчитаем ожидаемый уровень стоимости контракта каждого вида,
что позволит оценить их с позиций заказчика (таблица 3.7).
Таблица 3.7
Ожидаемый уровень стоимости контракта
при разных видах цен, млн. р.
Номер
Вид Ожидаемая
Краткое описание вида контракта приоритета
контракта цена
заказчика
К1 Контракт с твердой ценой 11,2 6
К2 Контракт с фиксированной ценой единицы работ 11.1 5
Контракт с ценой, равной фактической себестоимо-
КЗ 11,0 1-4
сти плюс фиксированный процент прибыли
Контракт с ценой, равной фактической себестоимо-
К4 11,0 1-4
сти плюс фиксированная доплата
Контракт с ценой, равной себестоимости работ
К5 11,0 1-4
плюс переменный процент
Контракт с фиксированной доплатой и с разделени-
Кб ем перерасхода или экономии между подрядчиком 11,0 1-4
и заказчиком
К7 Контракт с гарантированным уровнем цены 11,5 7

Определим ожидаемый уровень прибыли подрядной организации

Естественно, что возможный подрядчик будет максимально использо-
вать имеющуюся у него информацию о вероятности отклонения фактической
себестоимости от плановой (таблица 3.8).

102
 Таблица 3.8
Определение вероятной величины ожидаемой прибыли
подрядной организации

Вид Ожидаемые величины Вероятная

Номера приоритетов
контрак- прибыли, величина
подрядчика
та млн. р. при прибыли

Сф=9 Сф=10 Сф=11

К1 2,2 1,2 0,2 1,3 2
К2 2,1 1,1 0,1 1,21 3
КЗ 0,9 1,0 1,1 1,0 5-6
К4 1,0 1,0 1,0 1,0 5-6
К5 0,91 1,0 1,09 0,99 7
К6 1,4 1,0 0,6 1,04 4
К7 2,5 1,5 0,5 1,61 1

Для выбора вариантов контракта, удовлетворяющего обе стороны,

сопоставим номера приоритетов заказчика и подрядчика (таблица 3.9)
Таблица 3.9
Сопоставление приоритетов при выборе вида контракта
Вид Номер приоритета Сумма
контракта заказчика подрядчика приоритетов
К1 6 2 8
К2 5 3 8
КЗ 1-4 5-6 6-10
К4 1-4 5-6 6-10
К5 1-4 7 8-11
К6 1-4 4 5-8
К7 7 1 8

При анализе итогов таблицы 3.9 делаем вывод, что дальнейшему анализу
подлежат варианты контрактов 6 как обладающие меньшей суммой
приоритетов.
Сравнивая по названным видам контрактов приоритеты заказчика
и подрядчика, устанавливаем, что контракт второго типа характеризуется
наиболее выгодным сочетанием приоритетов (близких по значению для обоих
партнеров). Следовательно, рекомендуется заключить второй вид контракта.

103
 Тема 4. Труд и заработная плата
в строительстве
Качественный состав творческих отделов (строительных бригад)
определяется на основе квалификационных характеристик ее членов
и включает в себя следующие элементы:
- тарифные разряды каждого работника и бригады в целом;
- их тарифные коэффициенты;
- их тарифные ставки;
- систему надбавок и доплат.
В Российской Федерации в настоящее время принята 18-разрядная еди-
ная тарифная сетка оплаты труда, которая предназначена для работников
бюджетной сферы, но в различных вариациях используется для работни-
ков предприятий других форм собственности. Рабочим могут присваиваться
разряды со второго по девятый включительно.
Тарифные коэффициенты определяют различия в уровне оплаты ра-
ботников определенной квалификации в сравнении с оплатой работника
первого (начального) разряда (таблица 3.10).
Тарифная ставка – это величина оплаты рабочего соответствующего
разряда за единицу времени:
M •K
Т сi = • Tki , (3.26)
n
где Тсi – тарифная ставка i -го разряда, р./ч;
М – минимальная усредненная величина заработной платы работников
бюджетной сферы, р. / мес.;
К – коэффициент повышения уровня зарплаты в данной организации
в сравнении с минимальной. Для предприятий бюджетной сферы К=1;
n – среднее число рабочих часов в месяц (n = 176 ч./мес.);
Тki – тарифный коэффициент i -го разряда.
Объем работ, который в состоянии выполнить конкретный рабочий или
бригада, зависит от производительности труда.
Производительность труда в строительстве, в свою очередь, опреде-
ляется выработкой (т.е. количеством продукции, выполняемой работником
за установленную единицу рабочего времени) или величиной, обратной вы-
работке, – трудоемкостью, характеризующей затраты рабочего времени на
производство единицы продукции.
Различают нормативную, плановую, фактическую трудоемкость строи-
тельной продукции.
Нормативная трудоемкость строительных работ приведена в Единых
нормах и расценках (ЕНиР) (таблица 6 приложения), содержащих для каж-
дого вида работ:
а) состав;
б) состав звена рабочих;

104
 в) потребный уровень их квалификации;
г) нормативную трудоемкость единицы работ;
д) расценку (величину оплаты за единицу работы).
Основной формой оплаты труда рабочих в строительстве является
аккордная. Бригаде выдается наряд на заданный объем работ с указанием
расчетной суммы оплаты за выполненную работу и премии за сокращение
нормативного времени выполнения работ.
Попробуем:
1. Рассчитать состав бригады для выполнения заданного объема работ.
2. Распределить полученный фонд оплаты труда между членами бригады.
Фамилии рабочих, включенных в бригаду, их разряды, количество дней
их отсутствия на работе, а также коэффициенты трудового участия приведе-
ны в таблице 5 приложения. Минимальный размер зарплаты следует принять
равным действующему на момент выполнения задания. Размер премии необ-
ходимо установить равным 3 % от фонда зарплаты за каждый процент со-
кращения нормативного времени выполнения работ при условии, что сумма
премии составит не более 40 % от фонда зарплаты. Фактическую продолжи-
тельность выполнения работ нужно принять меньше нормативной на 10 дней.
Данную работу удобно выполнять в следующем порядке:
1) определить нормативную трудоемкость заданных работ;
2) рассчитать потребное число рабочих для комплектования
спе­циализированной бригады;
3) сформировать специализированную бригаду;
4) рассчитать сдельный заработок бригады;
5) определить величину премии;
6) распределить полученную сумму между работниками бригады.
Для определения нормативной трудоемкости заданных работ заполняем
таблицу 3.10.
Таблица 3.10
Расчет нормативной трудоемкости заданных работ
Норма време-
Норма времени
ни ед. объема
Состав звеньев на весь объем
Наимено- Норма работ по разря- работ, чел.-час
Ед. Объем дам, чел.-час
№ вание вре-
изм. работ
работ про- мени
раз- число
фес- 3 5 6 8 3 5 6 8
ряд рабочих
сия
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

105
 Колонки 1-4 заполняются в соответствии с заданием. Колонки 5-7 пред-
ставляют собой описание звеньев рабочих, необходимых для выполнения
заданных работ в соответствии с ЕНиР (таблица 6 приложения).
Колонка 8 (норма времени) содержит нормативную величину затрат тру-
да на единицу заданных работ. Так как работы выполняются одновременно
всеми рабочими звена, то и нормы для отдельных рабочих равны и пред-
ставляют собой частное от деления общей нормы времени на число рабо-
чих в звене (колонки 9-16). Общие нормативные затраты труда рабочих
разных разрядов получают умножением объема работ (графа 4) на норму
времени соответствующего разряда (графы 9-16). Итог записывается
в графы 17-24. Суммы по колонкам 17-24 определяют потребность в труде
рабочих различной квалификации. Общая трудоемкость работ равняется
сумме трудоемкости по всем разрядам.
При расчёте потребного числа рабочих для формирования специализи-
рованной бригады удобно пользоваться таблицей 3.11.
Таблица 3.11
Расчет потребного числа рабочих для формирования
специализированной бригады
Нормативная трудоемкость
Заданная
работ по разрядам Потребное число
№ продолжи-
рабочих данной ква-
разряда тельность,
чел.-ч. чел.-дн. лификации, чел.
дн
1 2 3 4 5

Графы 1-2 содержат данные о трудоёмкости работ (в человеко-

часах), полученные при заполнении таблицы 3. Графа 3 (трудоёмкость работ
в человеко-днях) определяется делением графы 2 на нормативную продол-
жительность одной рабочей смены (8 часов). Графа 4 заполняется в соот-
ветствии с заданием (приложение таблица 1). Графа 5 равна частному от
деления трудоемкости работ (графа 3) на их продолжительность (графа 4).
Результаты, представляющие собой дробные числа, записываются в графу
5 без округления. Итог колонки 5 даст идеальную (теоретическую) вели-
чину потребной специализированной бригады.
Для формирования специализированной бригады (см. п. 3) необхо-
димо заполнить таблицу 3.12. Потребное число рабочих для формирования
бригады принимается по результатам расчетов таблицы 3.12.

106
 Таблица 3.12
Формирование специализированной бригады
В т.ч. по разрядам, чел.
Показатель Всего
3 5 6 8
1 2 3 4 5 6
Потребное число рабочих
(без округления), чел.

Фамилии рабочих, включен-

ных в бригаду
1.
2.
…
Всего рабочих, включенных
в бригаду

Фамилии рабочих, включаемых в бригаду, и их разряды берутся сту-

дентами из таблицы 3.13 приложения с таким расчетом, чтобы в бригаду
были включены рабочие, необходимые для выполнения работ заданной
сложности, а численность бригады должна приблизительно равняться
потребному числу работников.
При недостатке необходимых рабочих предлагается самим назвать
их дополнительное потребное количество нужных разрядов.
Для проверки качества формирования бригады рассчитываются сред-
ние тарифные характеристики заданных работ и сформированной бригады.
Средний разряд работ определяется следующим образом.
Рассчитывается средний тарифный коэффициент заданных работ и сфор-
мированной бригады по формулам:

раб Т к 2 • П 2р + ... + Т к 9 • П9р

Стк = , (3.27)
П 2р + ... + П9р

бр Т к 2 • П 2бр + ... + Т к 9 • П 9бр

С тк = , (3.28)
П 2бр + ... + П 9бр
где Сmкраб, Сmкбр – средние тарифные коэффициенты работ и бригады;
Тк2, ..., Тк9 – тарифные коэффициенты соответствующих разрядов (таблица
7 приложения);

107
 П2р, ..., П9р – число рабочих данной квалификации (нормативное);
П2бр, ..., П9бр – число рабочих данной квалификации (фактическое).
Находится средний разряд заданных работ и сформированной бригады
по формулам:
раб н
С тк − С тк , (3.29)
Р раб = Рн + в н
С тк − С тк

бр н
С тк − С тк
Рбр = Р н + , (3.30)
в н
С тк − С тк
где Рн – тарифный разряд, низший по отношению к найденному тарифному
коэффициенту;
Сmкн, Сmвв – низший и высший тарифные коэффициенты по отношению
к среднему, определённому по формулам (3.27), (3.28).
Средний разряд заданных бригаде работ и средний разряд сформиро-
ванных бригад не должны отличаться более чем на 0,05.

Расчет сдельного заработка бригады ведется по формуле:

М •К
Збр =
n
∑ Т 1рр , (3.31)

где ∑ Tр1р – нормативная трудоемкость работ, приведенных к первому

разряду (таблица 3.13).
Таблица 3.13
Расчет нормативной трудоемкости работ,
приведенной к 1-му разряду
Нормативная Тарифный Нормативная трудоем-
Номер Сдельная з/пл
трудоемкость, коэффици- кость работ, приведен-
разряда бригады
чел.-ч. ент ная к 1-му разряду

1 2 3 4 5

При заполнении названной таблицы колонки 1, 2 заполняются в соот-

ветствии с результатами расчётов таблицы.
Тарифные коэффициенты (графа 3) приведены в таблице 3.13.
Графа 4 получается умножением данных колонок 2 и 3. Сумма 4 гра-
фы представляет собой нормативную трудоёмкость работ, приведённую
к первому разряду и используемую при расчётах по формуле (3.31).
Распределение полученной суммы между работниками бригады осу-
ществляется по форме таблицы 3.14.

108
 Таблица 3.14
Распределение заработной платы между рабочими бригады
Отработан- Сумма
ное время зара-
Расчетная
Фами- ботной
№ Часовая Тарифная Индиви- величина
лия Прирабо- платы
раз- тарифная зарплата, дуальный для опреде-
рабо- ток, р. за от-
ряда ставка, р. р. КТУ ления при-
чего день час четный
работка, р.
период,
р.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Графы 1 и 2 заполняются в соответствии с таблицей 3.12. Часовые

тарифные ставки рассчитываются по формуле (3.26), колонки 4, 5, 7
заполняются в соответствии с таблицей 7 приложения. Графа 6 определя-
ется путем умножения данных колонок 3 и 4. Графа 8 получается умно-
жением колонок 6 и 7.
Для определения сдельного приработка каждого рабочего необходимо
знать общую величину приработка всей бригады:

П = З бр + Пр − З тар , (3.32)

где Збр – нормативная величина сдельной заработной платы за выполнен-

ную работу (итог расчёта определяется по формуле 3.29);
Пр – величина премии (см. п. 5), равная:

З бр • (Т н − Т ф ) • Р
Пр = , (3.33)
Тн
где Тн – заданная продолжительность работ (таблица 3.26);
Тф – фактическая продолжительность работ, в соответствии с исход-
ными данными;
Р – премия (%) за каждый процент сокращения нормативного времени
выполнения работ;
Зтар – сумма колонки 6 таблицы 3.14.
Сдельный приработок (графа 9) каждого рабочего получают умноже-
нием коэффициента приработка на соответствующее значение колонки 8.
Коэффициент приработка одинаков для всех членов бригады и равен
частному от деления суммы приработка (формула (3.32)) на сумму графы 8.

109
 Каждый рабочий получает на руки оплату, равную сумме колонок 6 и 9.
Сформированный став бригады и распределение между её членами
фонда оплаты приведены в таблицах с соответствующими названиями.
Для тренировки подобных расчетов в таблице 3.9 – 3.12 приложения
даны варианты заданий.

Тема 5. Выбор решения по количественной

шкале оценок затрат и переменной
вероятности проявления ситуаций
Для решения такого типа задач используется метод, в основе которого
лежит так называемая матрица платежей (таблица 3.15), строки которой
соответствуют альтернативным вариантам управленческих решений Ki,
столбцы – различным вариантам развития событий (ситуациям) Sj, а эле-
менты fi.j отражают эффективность того или иного решения в конкрет-
ной ситуации. Платежная ситуация дополняется строкой P j, в кото-
рой отражается вероятность наступления возможных событий.

Таблица 3.15
Матрица платежей
Расчетный
Решения /
S1 S2 … Sj коэф. важно-
ситуации
сти решения
К1 f1,1 f1,2 … f1,j B1

К2 f2,1 F2,2 … F2,j B2

… … … … …
Кi fi,1 f1,1 … fi,j Bi

Pj P1 P2 … Pj -

Стандартная формула для расчета коэффициентов важности реше-

ния имеет следующий вид:

Bi = ∑Pj ·fi,j, (3.34)

где Bi – коэффициент важности решения;

Pj – вероятность наступления события;
Fi,j – элемент, отражающий эффективность того или иного решения
в конкретной ситуации.

110
 В нашем случае:
I – число от 1 до 6, соответствующее конкретному виду контракт-
ной цены;
J – число от 1 до 5, соответствующее количеству предусмотренных воз-
можных экономически невыгодных ситуаций.
В практике часто возникают ситуации, при которых ситуация не
может быть определена однозначно, т.к. носит вероятностный характер.
Рассмотрим порядок разрешения таких ситуаций.
СМУ заказывает дневную норму раствора бетона у завода
ЖБИ-1 на сумму 200 р./день. В случае отсутствия поставки СМУ несет
ущерб в размере 800 р./день от простоя рабочих. Вероятность поставки
составляет 0,4 %.
Для того чтобы повысить вероятность поставки, СМУ может:
а) послать свой транспорт.
Дополнительные расходы составят 100 р./день. Вероятность
поставки при этом возрастает на 0,6 %;
б) послать на завод ЖБИ-1 свой транспорт и представителя.
Расходы на командировку представителя составляют 80 р./день. вероят-
ность возрастает ещё на 0,7 %;
в) заказать дневную норму у другого поставщика ЖБИ-2 по цене
300 р./день (на 50 % выше, чем у ЖБИ-1) на условиях самовывоза.
Вероятность поставки дополнительного заказа составляет 0,4 %. При
этом существует опасность двойной поставки, которая потребует дополни-
тельных затрат на оплату сверхурочных в сумме 400 р./день.
Следует иметь в виду, что СМУ не хочет разрывать отношения
с ЖБИ-1, поскольку завод является основным поставщиком строительных
конструкций.
Численные данные приведены в таблице приложения.

Решим задачу.
1. Обозначим управленческие решения СМУ следующим образом:
K1 – сохранить существующее положение;
К2 – посылать свой транспорт на завод ЖБИ-1;
К3 – посылать представителя и транспорт на завод ЖБИ-1;
К 4 – воспользоваться услугами заводов ЖБИ-1 и ЖБИ-2
одновременно.
Ситуация Sj определяется поведением основного поставщика завода
ЖБИ-1:
S1 – поставка есть;
S2 – поставки нет.
2. Оценим затраты при разных управленческих решениях в различных
ситуациях.

111
 Таблица 3.16
Расчет эффективности управленческого решения

Реше- Ситуа- Элементы затрат эф-ть

Расходы Вер-ть
ния ции Ц , Ц У Т П Рсу УР
1 2

S1 200 - - - - 200 0,4

К1 560
S2 - 800 - - - 800 0,6
S1 200 - 100 - - 300 0,6
К2 540
S2 - 800 100 - - 900 0,4
S1 200 - 100 80 - 380 0,7
К3 560
S2 - 800 100 80 - 980 0,3
S1 500 - 100 - 400 1000 0,4
К4 640
S2 300 100 - - 400 0,6

3. Рассчитаем наиболее вероятную эффективность управленческого

решения:
В1= 0,4·200+0,6·800=560;
В2 = 0,6 ·300+0,4·900=540;
В3 = 0,7·380+0,3·980=560;
В4 = 0,4·1000+0,6·400=640.
Поскольку в данной задаче эффективное решение принимается по ми-
нимуму затрат, то принимаем 2-е решение (следует продолжать получать
бетон на заводе ЖБИ-1, посылая туда свой транспорт).
Для тренировки подобных расчетов в таблице 8 приложения даны
варианты заданий.

Тема 6. Принятие решения

об инвестировании проекта
Инвестирование любого проекта должно осуществляться на основе
всесторонней предварительной оценки, иначе велика вероятность неэффек-
тивности осуществляемых решений. Одним из способов выработки таких
решений является использование так называемого «дерева решений».
«Дерево решений» – это схематическое представление всех учитывае-
мых вариантов решения проблемы. С его помощью рассчитываются веро-
ятности развития событий, их финансовые последствия, осуществляется
выбор лучшего варианта.

112
 Понятие «корень» при использовании метода «дерева решений»
означает начало решения проблемы, «ветви дерева» – варианты
развития событий.
Построение «дерева» идет обычно от «корня» к «ветвям», а расчет
финансовых результатов в обратном порядке от «ветвей» к «корню».
Рассмотрим подобные задачи на примере.
Выработать управленческое решение о целесообразности проведения
маркетинговых исследований при принятии решения об инвестировании
проекта, используя метод построения «дерева» решений.
Руководитель инвестиционного проекта должен сделать выбор
о наиболее целесообразном пути реализации руководимого им проекта.
Ожидаемая величина прибыли от реализации проекта зависит от со-
стояния рынка. При низком спросе на новую продукцию, производимую
после реализации проекта при проведении маркетинговых исследований,
инвестор понесет убытки, при среднем и высоком спросе он получит
прибыль (см. исходные данные в таблице 9 приложения). Руководитель
проекта может заказать проведение маркетинговых исследований с це-
лью прогноза уровня спроса на новую продукцию. Их результат связан
с будущим спросом и вероятностными оценками, приведенными в таблице
9 приложения.
Построим дерево решений для некоторого (0-го) варианта (рис. 1
приложения). Очевидно, конечное решение может быть принято после
рассмотрения 2-х этапов:
1) оценка целесообразности проведения маркетинговых
исследований;
2) расчет эффективности инвестирования проекта.
«Дерево» решений может иметь следующий вид (рис. 1 приложения).
Построение «дерева» решений идет от корня к ветвям.
В первой точке принятия решения (1-й столбец) мы можем наметить
два альтернативных варианта: проводить маркетинговые исследования или
не проводить их (2-й столбец).
Далее по каждому из вариантов (3-й столбец) возникают две возмож-
ности: инвестировать или не инвестировать проект (4-й столбец).
И, наконец, в случае проведения маркетинговых исследований при ин-
вестировании (5-й столбец) экономические последствия будут разниться
в зависимости от уровня спроса (высокий, средний, низкий) (6-й столбец).
Расчет эффекта проводится от «ветвей» к «корню».
Оценку вариантов управленческого решения будем вести от верхнего
к нижнему (7-й столбец).
Очевидно, что эффективность инвестирования в случае проводимых
маркетинговых исследований и высоком спросе составляет 210-10 = 200

113
млн. р. где 210 млн. р. – ожидаемая прибыль; 10 – затраты на маркетинг.
Далее, при среднем спросе, эффективность составит 60-10=50 млн.р.
И, наконец, при низком спросе-80-10=-90 млн. р.
С учетом вероятности разных уровней спроса, экономическая эффек-
тивность в случае инвестирования составляет:
200·0,55 + 50·0,20 – 90·0,25 = 97,5 млн.р. (см. столбец 5).
В случае отказа от инвестирования после проведения маркетинго-
вых исследований убыток составит 10 млн. р.
Вычеркивая явно невыгодный результат (4-й столбец), получаем оцен-
ку с проведением маркетингового исследования 97,5 млн. р.
Эффективность инвестирования в том случае, когда мы не проводим
маркетинговые исследования, составляет 95 млн. р. (см. столбец 5). В слу-
чае отказа от инвестирования эффективность равна нулю. В этой ситуации
выгодным результатом является инвестирование проекта (эффективность
95 млн. р.). Невыгодный вариант вычеркиваем (см. столбец 4).
Сравнив экономические результаты (3-й столбец), мы выбираем тот,
который обещает максимальную прибыль (1-й столбец).
Анализ дерева решений показал, что руководитель инве стици-
онного проекта должен принять решение о целесообразности его
реализации с проведением маркетингового исследования.
Для тренировки подобных расчетов в таблице 9 приложения даны
варианты заданий.

Тема 7. Расчёт прибыли и рентабельности

строительной организации
Целью и конечным результатом деятельности любого коммерческого
предприятия является прибыль, определяемая количественно как разница
между выручкой от реализации продукции и затратами на её производство.
Различают сметный, плановый и фактический виды прибыли.
Сметная стоимость включается в стоимость работ организации, осу-
ществляющей разработку проектно-сметной документации, в виде уста-
новленной нормы прибыли на единицу себестоимости работ.
Плановая прибыль рассчитывается самим строительным предприятием
с учетом ожидаемых отклонений себестоимости выполняемых работ от их
сметной величины.
Фактическая прибыль по итогам выполнения конкретного заказа, про-
изводственной программы и т.д. на основе документов бухгалтерского
учета. Фактическую прибыль в зависимости от стадии её распределения
различают:
- балансовую (валовую);
- налогооблагаемую;
- чистую.

114
 Балансовая прибыль рассчитывается на основе бухгалтерских доку-
ментов как сумма прибыли от основной деятельности (в нашем случае –
выполнение СМР) и прибыли из других источников (реализация на
сторону основных фондов, нематериальных активов и другого имущества,
продукции и услуг подсобных и вспомогательных производств и т.п.).
Налогооблагаемая прибыль получается из валовой путем вычитания
льгот, предоставляемых организации в соответствии с налоговым законо-
дательством. Так, освобождена от налогов часть прибыли, направляемая
в резервный фонд предприятия (в пределах нормативной величины фон-
да). Не облагаются налогом средства, направляемые на капиталовложения
в собственную базу производства, на жилищно-коммунальные нужды,
благотворительные цели и т.д.
Чистая прибыль представляет собой её остаток, находящийся в распо-
ряжении предприятия после уплаты налогов. Например, налог на прибыль
взимается в размере 30 % налогооблагаемой прибыли.
Рентабельность строительной организации рассчитывается как отношение
балансовой прибыли к объёму работ, выполненных собственными силами.
Рассчитайте:
1. Сметную прибыль работ, намеченных к выполнению в планируе-
мом году.
2. Плановую прибыль от выполнения тех же работ.
3. Фактическую прибыль от сдачи выполненных работ заказчику.
4. Балансовую, налогооблагаемую, чистую прибыль.
5. Уровень рентабельности организации.
В ходе расчётов следует учитывать два вида налогов:
- на добавленную стоимость (НДС);
- на прибыль.
Сметная стоимость строительного задела (З) на начало планируемого
года на строительном предприятии составила 80+10∙N млн. рублей (без
НДС). Намечается завершить задельные объекты общей стоимостью (С1)
200+N млн. рублей и, кроме того, выполнить в планируемом году СМР,
сметная стоимость (С2) которых равна 270+10∙N млн. рублей. Удельный
вес прибыли по смете (Упс) составляет 17 % их сметной себестоимости.
Из начатого в планируемом году объёме работ 60 % планируется оста-
вить на будущий год для завершения работ.
Предприятием намечено внедрить ряд организационных мероприятий,
позволяющих сократить плановую себестоимость по сравнению со смет-
ной (ΔСс) на 10 млн. рублей.
Договорные цены по всем объектам были заключены на уровне
их сметной стоимости.
На основании актов приёмки выполненных работ заказчиками перечисле-
но на расчётный счет подрядной строительной организации 633+10∙N млн. р.

115
 Фактические затраты по выполненным работам составили:
- оплата труда 50+3∙N млн. рублей;
- стоимость материалов и конструкций (без НДС) 90+5∙N млн. рублей;
- аренда строительной техники 13+N млн. рублей;
- амортизация собственных основных фондов 35+4∙N млн. рублей;
- накладные расходы составили в среднем 20 % от прямых затрат.
Кроме того, строительная организация продала в отчетном году авто-
мобиль КамАЗ балансовой стоимостью (Ф) 80 млн. рублей, имеющий из-
нос 40 % за 60 млн. рублей.
И, наконец, на акции, принадлежащие предприятию, получен доход (Д)
в сумме 6 млн. рублей.
Необходимо учесть, что за счет прибыли были произведены следую-
щие расходы:
- пополнен резервный фонд (Рф) предприятия на сумму 10+0,5∙N
млн. рублей;
- приобретен компьютер (К) для автоматизации финансовых расче-
тов предприятия стоимостью 4+0,5∙N млн. рублей;
- затрачено на содержание подшефного детского сада (Дс)
1,2+0,3∙N млн. рублей.
Рассмотрим порядок определения названных характеристик на приме-
ре задания.
Прибыль строительной организации, заложенную в сметах (Псм), в дан-
ном случае можно определить по формуле:

V * У пс ,%
П см = , (3.35)
100% + У пс ,%
где V – сметная стоимость СМР, млн. рублей,
Упс – удельный вес прибыли по отношению к сметной стоимости работ, %.

По исходным данным в плановом году намечается выполнить:

V = (С1 − З ) + 0,4 * С 2 , (3.36)

где С1 – сметная стоимость задельных объектов предыдущего года, млн. р.

З – сметная стоимость работ на отдельных объектах, выполненных
в предыдущем году, млн. р.
С2 – сметная стоимость объектов, начинаемых строительством в плани-
руемом году, млн. р.
0,4 – удельный вес задельных работ на начинаемых объектах планиру-
емого года.
Сметная прибыль легко получается при использовании обеих выше-
приведенных формул (3.35), (3.36).

116
 Плановая прибыль может отличаться от сметной по двум причинам:
а) договорная цена не совпадает со сметной стоимостью;
б) сметная себестоимость отличается от плановой себестоимости.
Так как в соответствии с заданием договорная цена совпадает со смет-
ной стоимостью, а плановая себестоимость ниже сметной на ΔСс, равной
10 млн. рублей, ясно, что:
П пл = П см + ∆С с (3.37)
Для расчета фактической прибыли необходимо вначале определить
сумму налога на добавленную стоимость (НДС) в сумме выручки, посту-
пившей на расчетный счет строительного предприятия:
W * С НДС
НДС = , (3.38)
100 + С НДС
где W – выручка, поступившая на расчетный счет, млн. рублей;
СНДС – ставка налога по существующему законодательству.
Фактическая прибыль от сдачи заказчику выполненных работ рассчи-
тывается по формуле:

П ф = W − НДС − С ф , (3.39)

где Сф – фактическая себестоимость выполненных работ, млн. р.

Cф = Зп + М + Э + Н р . (3.40)
Все необходимые составляющие приведены в исходных данных. Следует
иметь в виду, что затраты на эксплуатацию строительных машин и механиз-
мов в нашем случае складываются из расходов на аренду привлекаемой и ком-
пенсации износа (амортизационных издержек) собственной техники.
Балансовая прибыль строительной организации складывается из
поступлений от сдачи заказчикам строительной продукции, реализации
имущества, продажи продукции подсобных и вспомогательных произ-
водств, прочих доходов (например, дивидендов на акции, принадлежащие
предприятию).
Естественно, балансовая прибыль также может быть плановой
и фактической.
Она определяется по формуле:
П =П
б СМР +П +П +В,
и п
(3.41)

где ПСМР – прибыль от выполнения СМР;

Пи – прибыль от реализации имущества;
Пп – прибыль от продажи продукции подсобных и вспомогательных
производств;

117
 В – внереализационные доходы и расходы.
В нашем случае:
а) фактическая прибыль от реализации продукции (ПСМР) определена
ранее (см. формулу (7.5), где фактическая прибыль данного вида обозна-
чена как Пф);
б) прибыль от реализации имущества равна, очевидно, разнице между
ценой продажи (Цп) и остаточной стоимостью имущества:
Ф * И ,%
П и = Ц п− , (3.42)
100%
где Ф – балансовая стоимость реализуемых основных фондов,
И – степень их износа;
в) в исходных данных отсутствуют сведения о подсобных производ-
ствах, следовательно, Пп=0.
г) из внереализационных доходов в условии задачи упомянуты диви-
денды (Д). Следовательно, в нашем случае Д=В.
Налогооблагаемая прибыль (ПНО) рассчитывается как разность между
балансовой прибылью (Пб) и суммой прибыли, освобожденной от уплаты
налога на прибыль (Пл):
(3.43)
П НО = П б − П л .
В нашем случае от уплаты налогов освобождены:
- отчисления в резервный фонд (Рф);
- затраты на приобретение компьютера (К);
- издержки на содержание подшефного детского сада (Дс).
Значит:
(3.44)
П л = Рф + К + Д с .

Чистая прибыль (Пч) рассчитывается как разность между балансовой

прибылью (Пб) и суммой налога на прибыль (Н):
Пч = Пб − Н , (3.45)

где Н, в свою очередь:

П НО * С нп ,% , (3.46)
Н =
100%
где СНП – ставка налога на прибыль.
Рентабельность строительной продукции рассчитывается по формуле:

Пб
Р= * 100% . (3.47)
V

118
 Тема 8. Фактор времени в строительстве
В процессе выполнения СМР может наблюдаться отклонение сроков
от предусмотренных в договоре строительного подряда. Сокращение сро-
ков строительства и досрочный ввод в эксплуатацию объектов премиру-
ются заказчиком, но в то же дает возможность самому заказчику получить
экономический эффект. Размер этого эффекта может быть вычислен
по следующей формуле:
.в . = Е п * К * (Т д − Т ф ) ,
Эдинв (3.48)

где Еп – ожидаемая эффективность создаваемого производства (р./р.год);

К – величина капитала инвестируемого в производство;
Тд – срок ввода объекта, определенный договором;
Тф – фактический срок ввода объекта.
Очевидно, что при досрочном исполнении договорных обязательств
выражение, стоящее в скобках, принимает положительное значение.
Соответственно, экономический смысл рассчитываемой величины в слу-
чае запаздывания с вводом характеризует не желаемую прибыль, а объем
полученных убытков.
Норма эффективности производства, рассматриваемая как отношение
чистой прибыли к вложенному капиталу в среднем за год, для разных клас-
сов капитальных вложений различна. На практике в расчетах эффекта чаще
всего применяется средняя норма рентабельности, равная в большинстве
зарубежных и отечественных методик 10-12 %.
Расчет эффекта от досрочного ввода объекта теряет смысл в случаях:
- неполучения от объекта прибыли;
- невозможность использования объекта по прямому назначению
в момент досрочного ввода.
Строительная организация формально не заинтересована в ускорении
ввода строящихся объектов, поэтому при заключении подрядного дого-
вора инвесторы обычно включают пункты, оговаривающие экономиче-
скую ответственность и экономическую заинтересованность подрядчиков
в соблюдении сроков сдачи возводимого объекта.
После определения значения дополнительной оплаты подрядчикам
есть возможность рассчитать экономический эффект от досрочного ввода
в эксплуатацию для этих участников строительного процесса:
До
.в . = (Т д − Т ф ) * К *
Эдподр , (3.49)
100%
где До – размер дополнительной оплаты подрядчикам, %.
Помимо эффекта от досрочного ввода объекта в эксплуатацию, рас-
считываемого исходя из размера капитальных затрат, при сокращении

119
(увеличении) сроков выполнения СМР возникает эффект от сокращения
сроков строительства, вычисленный на основе суммы накладных расходов.
Накладные расходы – затраты, предназначенные для обслуживания
стройки. Освоение этих средств неравномерно. Около половины их расхо-
дуется в самом начале строительства, вторая, возможная для экономии или
перерасхода, тратится пропорционально сроку строительства.
Данная экономия (перерасход) в зависимости от фактических сроков
строительства рассчитывается по формуле:
Нр  Т ф 
Эн. р. = * 1 − , (3.50)
2  Т д 
где Нр – экономия (перерасход) условно-переменной части накладных рас-
ходов при сокращении (затягивании) продолжительности строительства;
½ – коэффициент, учитывающий удельный вес условно-переменной ча-
сти накладных расходов в их общей величине.
Одной из особенностей строительной отрасли является продолжи-
тельность производственного цикла. Поэтому необходимо учитывать из-
менение затрат, производимых в различное время. Принято приводить их
к единой временной дате – дисконтировать. Это становится возможным
при использовании формулы:
Ko
Kt = , (3.51)
(1 + E н.п. )t
где Кt – условная величина денежных средств, которая используется в рас-
четах взамен реальной К;
Ко – абсолютная величина капитальных вложений, которые предстоит
осуществить;
t – количество лет, отделяющих момент инвестирования от условной
даты расчетов;
Ен.п. – норматив приведения затрат по времени (норма дисконтирования).
Задание:
1. Рассчитать по имеющимся данным все возможные виды экономи-
ческих эффектов, зависящих от фактора времени.
2. Распределить принадлежность эффектов участникам
строительства.
В состав основных фондов компании входит здание цеха, для которого
характерен физический износ. Необходимо выбрать наиболее экономич-
ный вариант инвестиций:
1 вариант. Построить новый цех стоимостью 50 млн. рублей
в текущем году.
2 вариант. Ограничиться на данный момент текущим ремонтом
цеха, отложив строительство нового склада на 4 года. Стоимость ремонта
равна 10 млн. рублей.

120
 Банковский процент (за вычетом инфляции) принять равным 8 % в год.
Был заключен договор на выполнение СМР выгодного варианта.
Подрядная организация осуществила ввод комплекса 1 августа при до-
говорном сроке ввода 1 декабря. Т.е. срок строительства был сокращен
с 20 договорных до 16 фактических месяцев. Ожидаемая эффективность
введенного производства – 0,12 р./р. год. В соответствие с подрядным до-
говором строители получают дополнительную оплату в размере 0,5 % ос-
военных инвестиций за каждый месяц ускорения ввода. Размер накладных
расходов составляет 40 млн. рублей.
На основе описанных характеристик и предоставленных формул про-
изводится расчет экономических эффектов и их распределение среди
участников строительного процесса.

121
 ГЛАВА 4. ПОРЯДОК ИНЖЕНЕРНО-
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Рассмотрим данную проблему на примере жилого строительства.

Тема 1. Описание деловой ситуации

Строительно-финансовая группа планирует построить с целью
последующей продажи населению квартал жилых домов, расположен-
ных на расстоянии 200 м от ул. Ново-Садовой, состоящий из 15 зданий
типа «коттедж».
С целью максимально эффективного вложения средств фирмой был
изучен ряд строительных проектов зданий. Студенту предлагаются для
анализа два из них, получивших наиболее высокую оценку в ходе пред-
варительного отбора.
Отберем из двух возможных проект обещающий наибольшую эффек-
тивность вложенных средств и оценим экономическую надежность пред-
полагаемой сделки по продаже жилья.
В качестве показателя эффективности рассматриваемой сделки предпо-
лагается принять уровень рентабельности, то есть удельный вес прибыли
в будущей выручке.
Нас будут интересовать, с одной стороны, поиск возможностей сниже-
ния затрат на строительство, а с другой – возможность повышения цены
за готовую продукцию.
Кроме того, нельзя забывать о риске сделки.

Тема 2. Порядок выполнения экспертизы

Предлагается выполнение заданий в следующем порядке:
1. Определение стоимостных характеристик зданий (на основе имею-
щихся проектов).
2. Исследование потребительских свойств анализируемых проектов.
3. Оценка сравнительной экономической эффективности анализируе-
мых проектов.
4. Совершенствование конструктивного решения здания с целью повы-
шения эффективности инвестиций в его строительство.
5. Определение экономической надежности предполагаемой сделки
по строительству и продаже жилья.
6. Расчет технико-экономических показателей избранного проекта.

122
 Тема 3. Определение стоимостных
характеристик исследуемых
проектов зданий
Определим сметную стоимость строительства обоих предложенных ва-
риантов проектов жилых зданий в текущих ценах.
В качестве исходных данных используем:
• графические материалы по исследуемым проектам;
• сборники ТЕР 2001 (Территориальные единичные расценки 2001 г.).
Сметная стоимость строительного объекта играет роль прогноза вели-
чины затрат строительной организации на его возведение, что и определя-
ет огромное значение сметного дела в капитальном строительстве.
Сметная стоимость складывается из предполагаемых затрат на воз-
ведение объекта Сс (себестоимость строительства) и плановой прибыли
строительной организации СП (сметная прибыль).
Под себестоимостью (Сс) строительного объекта, в свою очередь,
понимают сумму прямых затрат (ПЗ) и накладных расходов (HP):
Сс= ПЗ+НР. (4.1)
В себестоимость строительной продукции включаются материальные
затраты, амортизационные отчисления на полное восстановление основ-
ных производственных фондов строительной организации (строитель-
ных машин, механизмов, производственных помещений и т.д.), расходы
на оплату труда, отчисления на государственное социальное страхование,
отчисления по обязательному медицинскому страхованию, платежи по обя-
зательному страхованию имущества, плата по процентам за краткосрочные
кредиты банков (кроме процентов по просроченным и отсроченным ссудам
и ссудам, полученным на восполнение недостатка собственных оборотных
средств), а также ряд других затрат.
К материальным затратам относятся затраты на сырье и основные стро-
ительные материалы, покупные изделия и полуфабрикаты, вспомогатель-
ные материалы, топливо, энергию, затраты, связанные с использованием
природного сырья, затраты на работы и услуги производственного харак-
тера, выполненные сторонними предприятиями и организациями.
Амортизационные отчисления на полное восстановление основных про-
изводственных фондов в строительстве, включая ускоренную амортизацию
их активной части, производятся в соответствии с принятыми нормативами.
В состав расходов на оплату труда включаются выплаты по заработной
плате, исчисленные с учетом сдельных расценок, тарифных ставок и долж-
ностных окладов, устанавливаемых в зависимости от результатов труда.
Остальные виды издержек (страхование и пр.) рассчитываются
в соответствии с действующими нормативами.

123
 При определении прямых затрат используется понятие единичной
расценки, представляющей собой величину прямых затрат на единицу
простой строительной продукции (1м2 пола, 100 м2 площади стен, 1м3
кладки и т.д.). Такие расценки приведены в ряде строительных норматив-
ных документов.
Зная (из рабочих чертежей) объемы всех видов работ и используя еди-
ничные расценки на эти работы, подсчитывают общие прямые затраты на
возведение всего объекта или его части.
Накладные расходы определяются косвенным путем в процентах
к Фонду оплаты труда (ФОТ) согласно МДС 81-33.2004 в зависимости
от вида строительства.
Сметная прибыль также устанавливается в процентах от Фонда оплаты
труда согласно МДС 81-25.2001 пункту 2.1 и 2.2.
2.1. При определении сметной стоимости строительно-монтажных
работ общеотраслевой норматив сметной прибыли составляет 65 % к ве-
личине средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов)
и используется для выполнения общеэкономических расчётов в инвести-
ционной сфере.
2.2. Общеотраслевой норматив сметной прибыли в составе сметной
стоимости ремонтно-строительных работ составляет 50 % к величине
средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов).
Под Фондом оплаты труда понимают сумму заработной платы основ-
ных рабочих и заработной платы машинистов:
ФОТ = ЗП (осн. р.) + ЗП (маш.). (4.2)
В данной работе используется простейший метод определения сметной
стоимости строительства – базисно-индексный метод, в котором исполь-
зуются нормативные справочники, содержащие расценки на производство
работ в базисном уровне цен (Территориальные Единичные Расценки
2001.) и индексы изменения цен за определенный период времени. То есть
расчет стоимости ведется в ценах 2001 года, а текущая цена строительства
получается корректировкой итоговых сумм на величину индекса удорожа-
ния к моменту расчетов.
Поставленная нами задача решается с использованием базисно-индексного
метода, предполагающего составление Локальных смет.
В данной работе предполагается определять стоимость только обще-
строительных работ по надземной части жилого дома. Затраты на вы-
полнение прочих работ предлагается учесть с помощью повышающего
коэффициента – стоимость работ нулевого цикла (земляные работы и фун-
даменты) в размере 30 % от стоимости общестроительных работ.
Перечень работ и затрат, необходимых для возведения заданного
объекта, приведен в таблице 10 приложения.

124
 Объем работы каждого вида определяется путем анализа исходных гра-
фических материалов и заносятся в Ведомость объемов работ по форме
таблицы 18 приложения.
Для определения стоимости общестроительных работ составляются
Локальные сметы по форме 4 (таблица 19 приложения). Стоимостные ха-
рактеристики, необходимые для заполнения граф 5,6, находятся в таблице
11 приложения.
В колонке 2 формы 4 при этом указываются наименование нормативно-
го источника или его шифр и номер используемой позиции.
Колонки 7, 8, 9 представляют собой произведение объема работ на
соответствующие характеристики единичных расценок (колонки 5,6).
Работа со сметной формой завершается подсчетом общей суммы пря-
мых затрат (итог колонки 7), накладных расходов (112 % от ФОТ), себестои-
мости СМР, сметной прибыли (65 % от ФОТ), сметной стоимости СМР:
Ссм= Сс+СП. (4.3)
Стоимость строительного объекта на текущий момент определяется
умножением полученного результата на повышающий индекс, отражаю-
щий изменение цен на данный период.

Тема 4. Исследование потребительских

свойств проектов
Определим наиболее вероятный уровень цены жилых зданий, постро-
енных по анализируемым проектам.
В качестве исходных данных использовать:
- графические материалы по исследуемым проектам;
- данные, приведенные в описании деловой ситуации.

Теоретические положения
Под потребительскими свойствами любой продукции понимается
ее способность удовлетворять те или иные нужды потребителя.
Так, жилой дом должен быть прочным, теплым, сухим, светлым, краси-
вым и т.д. Эти качества реализуются в ходе разработки архитектурно-кон-
структивного проекта здания.
Выполнение части этих требований (прочность, гидрозащищенность,
уровень освещенности и др.) в ходе проектирования гарантируется госу-
дарственными нормативами (например, СНиПом) и системой обязательной
экспертизы разработанных проектов. Это обстоятельство позволяет поку-
пателю жилья не рассматривать детально вышеперечисленные вопросы.
В то же время большое количество других характеристик жилья (район
строительства, близость к торговой и транспортной инфраструктуре,

125
наличие смежных комнат, этаж и пр.) современными нормами не ре-
гламентируется и поэтому является объектом главного внимания его
возможных покупателей.
В условиях рынка основой цены жилья является его качество,
понимаемое как сумма его потребительских свойств.
Вопросы ценообразования на объекты строительства на основе спро-
са в российской экономике проработаны на сегодняшний день недо-
статочно. Однако можно сказать с уверенностью, что рыночную цену
жилья можно рассчитать достаточно точно, взяв за основу некое «эта-
лонное» жилье с известной ценой и вводя в нее поправки за отклонения
контролируемых покупателем потребительных, свойств от «эталонных»
(таблица 12 приложения).
Определение цены 1 м2 общей площади в доме, построенном по ис-
следуемому проекту, предполагается осуществить, внося поправки в цену
единицы измерения некоего эталонного жилья.
Этот расчет удобно осуществлять с помощью таблицы 20 приложения.
При заполнении вышеназванной таблицы рекомендуется использовать
справочные данные о влиянии отдельных характеристик жилья на его рыноч-
ную цену. Рассмотрим в качестве примера поправки по некоторым факторам.
а. Близость к центральным городским магистралям.
Как видно из таблицы 12 приложения, наиболее высоко на рынке оце-
ниваются жилые дома, расположенные на расстоянии около 100 метров
от городских магистралей.
Излишняя близость к магистрали (сопровождаемая повышением уров-
ня шума, загазованности) снижает рыночную цену на 1,3 % за каждые
10 м (таблица 12 приложения).
И, наоборот, большая удаленность от магистрали означает увеличение
пешеходных расстояний, что сопровождается также падением цены, при-
мерно, на 1,5 % за каждые 100 м.
Строительный участок в соответствии с исходными данными располо-
жен на расстоянии 200 м от улицы Ново-Садовой (см. Деловую ситуацию).
б. Размер кухни.
В таблице 12 приложения рассмотрена в качестве эталонной величина
кухни, равная 8 м2. Если в анализируемом проекте площадь кухни равна,
например, 10 м2, то поправка к цене составит 2,4 % (1,2 %х2 м).
в. Наличие смежных комнат.
Естественно, в эталонном жилье смежные (проходные) комнаты
отсутствуют. Если в анализируемом проекте имеются такие комнаты,
то снижение стоимости достигает 10 % (таблица 12 приложения).
Общая поправка является алгебраической суммой предпоследней
колонки таблица 20 приложения.

126
 Не забудьте, что каждая поправка имеет знак: отрицательный, если дан-
ный фактор снижает цену, и положительный — в противном случае.
Так как в соответствии с заданием ожидаемая рыночная цена «эталон-
ного» жилья составляет Цэт. р., то наиболее вероятная цена 1 м2 общей
площади в доме, построенном по анализируемому проекту, будет равна:
Цп = Цэ * (100% +П%) / 100 %, (4.4)
где Цп и Цэт – соответственно наиболее вероятная цена 1 м² общей
площади в доме, построенном по анализируемому проекту, и в «эталон-
ном» здании;
Цэт можно принять равной средней стоимости жилья по состоянию на
момент выполнения работы;
П % – поправка к цене жилья, рассчитанная по таблице 20 приложения.
Аналогичный расчет производится для всех анализируемых проектов,
рассматриваемых в качестве возможных объектов строительства.

Тема 5. Оценка сравнительной

экономической эффективности
инвестиций в строительстве зданий
на основе исследуемых проектов
Задание:
Выбрать из рассматриваемых проектов наиболее эффективный с точки
зрения экономических интересов строительно-финансовой группы, плани-
рующей осуществить строительство и продажу жилых домов.
В качестве исходных данных принять:
- общие площади исследуемых проектов зданий;
- сметные стоимости исследуемых объектов, рассчитанные на первом
занятии;
- цену 1 м2 общей площади, рассчитанную на втором практическом
занятии с учетом поправок по потребительским свойствам проектов;
- затраты на проектирование в размере 7-9 % от сметной стоимости
проектов;
- затраты на отвод земли под строительство в размере 12-15 % от стои-
мости строительства (в бюджет города и на создание инженерных сетей).

Теоретические положения
Напомним, что исследование проектов жилых зданий ведется нами
с целью обеспечения возможно большей эффективности коммерческой
деятельности строительно-финансовой группы, намечающей осуществле-
ние строительства комплекса зданий.
Как известно, существует большое количество возможных критери-
ев эффективности инвестиций (чистая приведенная стоимость проекта,

127
приведенные затраты, эффективность капвложений и т. п.). В нашем при-
мере наиболее соответствующим интересам предпринимателей и простым
в расчетах может быть показатель рентабельности.
Рентабельность в строительстве (Р) определяется по формуле:
Р = ((Ц-V)/V) ∙ 100 %, (4.5)
где Ц – цена проданной строительной продукции, или рыночная стои-
мость здания;
V – стоимость осуществления строительно-монтажных работ и всего
комплекса оборудования жилых зданий.
Очевидно, лучшим проектом явится тот, который имеет более высокую
рентабельность.
Далеко не каждый уровень рентабельности является приемлемым
для коммерческой деятельности. Принято считать, что рентабельность
ниже уровня инфляции не позволит предприятию удержаться на рынке.
Рентабельность на уровне инфляции позволит предприятию удержать
«на плаву», но не даст провести плановое обновление основных фондов
предприятия. Рентабельность в размере выше уровня инфляции позволит
планировать качественное обновление производства.
Решение о достаточности того или иного уровня рентабельности
предприятие принимает в зависимости от своих задач в данный момент
и состояния рынка.

Порядок выполнения задания

Цена продажи строительной продукции на рынке (Ц) будет определена
с учетом количества общей площади строительного объекта и рыночной
цены 1 м2 этого жилья:
Ц = Цп ∙ Бобщ. (4.6)
Стоимость осуществления строительно-монтажных работ (V) будет
складываться из нескольких составляющих, а точнее, из сметной стои-
мости строительства (Сем), затрат на проектирование (Зпр) и затрат на от-
вод земельного участка под строительство (Зотв.):
V = Сем + Зпр + Зотв . (4.7)
Расчеты удобно вести в виде таблицы.
К дальнейшей проработке принимается проект с наибольшей ожидае-
мой рентабельностью.
В зависимости от ожидаемого уровня рентабельности строительства
по избранному проекту оцените перспективы предприятия.

128
 Тема 6. Совершенствование
конструктивного решения здания
с целью повышения эффективности
инвестиций в его строительство
Рассмотрим два варианта конструктивного решения ограждающей сте-
новой поверхности жилого здания с точки зрения повышения эффектив-
ности инвестиций.
В качестве исходных данных использовать:
- технико-экономические характеристики сравниваемых конструкций
наружных стен из приложения (базовая конструкция – стена из керами-
ческого кирпича; альтернативная конструкция задается в соответствии
с таблицей 13 приложения);
- норму дисконта принять в размере 10 %.

Теоретические положения
Как правило, каждый элемент строящегося здания может быть вы-
полнен из различных материалов, конструктивных элементов. Так, сте-
на может быть исполнена из дерева, кирпича, бетонных панелей и т. д.
Применяемые конструктивные элементы могут различаться размерами,
технологическими характеристиками и пр.
Конкретный выбор того или иного материала, конструктивных элемен-
тов производится с учетом многих факторов: наличие их на рынке, соот-
ветствие их утилитарным задачам и т. д.
Важным направлением анализа является выбор наиболее эффектив-
ной конструкции.
В качестве критерия эффективности использования конструктивных
элементов в данной ситуации принимается критерий наименьших расходов:
ЧПЗ = Сt / (1 + Нд), (4.8)
где ЧПЗ – чистые приведенные затраты;
п – срок службы здания, лет (п = 1, 2... t, ...п);
Сt – суммарные (капитальные и текущие); затраты на проект в t-м году;
Нд – норма дисконта.
В случае если стройка отдельного коттеджа продолжается менее од-
ного года (что наиболее вероятно), и срок службы здания превышает
10-15 лет, формула (8) принимает вид:
ЧПЗ = К + (Сt / Нд), (4.9)
где К – капитальные затраты (сметная стоимость).
При анализе конкретных конструктивных элементов величина К
принимается равной стоимости конструкции «в деле», то есть с учетом
всех затрат, необходимых для превращения строительной конструкции
в элемент здания.

129
 Стоимость эксплуатационных издержек включает в себя амортизаци-
онные затраты, расходы на уход за конструкцией и т.д.
Норма дисконта (Нд) зависит от многих факторов: величины банков-
ского процента, риска капвложений и т. д., приведена в исходных данных.
Экономический эффект от замены одной конструкции другой будет
равен:
Эк= ЧПЗ 1 – ЧП32. (4.10)
Очень важен правильный выбор единицы измерения, которая будет ис-
пользоваться в расчете. Она должна отвечать утилитарному назначению
конструкций.
В данном расчете возможны следующие единицы измерения: 1 м2 перек-
рываемой поверхности, общая площадь перекрываемого здания, общая
площадь перекрытий всех однотипных зданий, подлежащих строительству.

Порядок выполнения задания

Расчет производится по форме, приведенной в таблице 21 приложения.
В качестве единицы измерения в рассматриваемом примере принят 1 м2
поверхности ограждающей конструкции (наружной стены). Количество
1 м2 в единице измерения будет зависеть от типа материала, используемого
в альтернативной конструкции. Например, если в качестве альтернативы
кирпичной стене назначена стеновая панель, за единицу измерения будет
принята площадь участка стены, равная площади стеновой панели, если
в качестве альтернативы кирпичу выбран монолит из бетона, то в качестве
единицы измерения достаточно взять 1 м2 ограждающей конструкции.
В качестве критерия выбрана величина чистых приведенных затрат
(ЧПЗ), связанных с анализируемыми конструкциями.
Норма дисконта, как известно, является функцией банковского процен-
та, уровня риска и некоторых других характеристик. В нашем примере она
задана постоянной (0,1).
Стоимость конструкции «в деле» рассчитывается по формуле:
К = Цо + Тр + Зту + Неб + Зскл + Зпл + Эм. (4.11)
Ее отдельные составляющие определяются следующим образом.
Отпускная цена (Цо) определяется заводом-изготовителем. Для нашего
примера величина Цо задана (таблица 14 приложение).
Транспортные расходы по доставке строительных конструкций
на стройплощадку складываются из собственных транспортных расходов
и издержек на погрузку-разгрузку.
Учитывая, что по сложившимся правилам в величину отпускной цены
входят затраты на погрузку заводом-изготовителем конструкций в транс-
портные средства покупателя, учитываются издержки только на разгрузку
(Пг), принимаемые в данной работе равными 65 р./т.

130
 Транспортные затраты на доставку конструкций на стройплощад-
ку (Пр) зависят от расстояния перевозки, принимаемого в соответствии
с табл. 15 приложения.
Наценки сбытовых и снабженческих организаций (Неб) – их прибыль
за оказываемую услугу. В мировой практике их уровень установился на уровне
4 % отпускной цены конструкций. Эту величину их принимаем в расчете.
Расходы на тару, упаковку и реквизит (Эту) принимаем в размере 26 р./т.
Заготовительно-складские расходы (Зскл) в практике строительства
сложились на уровне 2 % отпускной цены конструкции.
Заработная плата рабочих, ведущих монтаж конструкций и эксплу-
атационные расходы на технику, занятую при монтаже, определяются
в соответствии со Сборником Территориальных единичных расценок
на соответствующий вид работ (ТЕР 2001).
Выписка из указанного сборника для некоторых конструкций приведе-
на в таблице 16 приложения. В таблицу вносятся данные, пересчитанные
на единицу измерения.
При экономическом сравнении вариантов конструктивных решений
с различным нормативным сроком службы обязателен расчет текущих
издержек. Порядок определения эксплуатационных (текущих) затрат при-
веден в блоке Б таблица 21 приложения.
Основными элементами текущих расходов являются амортизационные
отчисления на реновацию (предстоящее восстановление), капитальный
ремонт (включая модернизацию), текущий ремонт.
Величина амортизационных отчислений (А) определяется по форму-
ле, приведенной в таблице 21 приложения. При этом норма амортизации
для железобетонных конструкций (стеновые панели, ж.-б. стеновые бло-
ки) принимается равной 2,1 % (реновация и издержки на капитальный
ремонт), для кирпичной кладки норма амортизации составит 1,8 %, для
монолитных стен На = 2,5 %, для пенобетонных стен На = 1,85 %.
Плановый уровень расходов на текущий ремонт (Рт) ориентировочно
можно принять равным половине амортизационных отчислений.
Учитывая однотипность конструкций, расходы на их содержание мож-
но принять равными, включив в расчет нулевую оценку.
Следует добавить, что при равенстве сроков службы расчет блока
Б необязателен (то есть лучшей является конструкция, имеющая меньшую
стоимость «в деле»).
В случае отличия нормативных сроков службы сравниваемых кон-
струкций, лучшей является та, которая имеет меньшую величину приве-
денных затрат.
Если нормативные сроки службы конструкций одинаковы, для выбора
конструкции достаточно определение ее стоимости «в деле».

131
 Тема 7. Оценка экономической
надежности сделки
Оценим уровень экономической надежности сделки по будущей
продаже жилья (по вариантам самостоятельной продажи и с помощью пос-
редника), используя критерий допустимого риска.
В качестве исходных данных использовать:
- намеченный объем строительства рассчитать исходя из лучшего вари-
анта проектов (Бобщ) и описания деловой ситуации;
- затраты на осуществление строительства (V=Ссм+Зпр+Зотв) при-
нять по расчетам практического занятия № 3 с корректировкой на новый
объем строительства;
- затраты на рекламу принять в размере 2-5 % от сметной стоимости
всего объема строительства (Зр);
- доля налогов, зависящая от прибыли в размере 16 % (Н2);
- сумма налогов, не зависящая от уровня прибыли (на имущество и т.п.)
принять в размере 65 – 85 тыс. р. (H1).
Сущность исследования проекта является строительство жилья
с целью его последующей продажи.
Возможен вариант заключения договора с посреднической фирмой
на гарантированную покупку части построенного жилья (900 м2 общей пло-
щади) по цене, равной его реальной стоимости (без расходов на рекламу)
плюс 10 % прибыли.
В таблице 17 приложения приведена статистика колебаний цен
на жилье.
В расчетах учесть затраты на страхование риска в размере 1,2 % стои-
мости жилья за 1 % риска.

Теоретические положения
Под экономическим риском сделки понимается возможность недопо-
лучения ожидаемой прибыли (или даже получение убытков) вследствие
неопределенности рыночной ситуации (в связи с отсутствием полной
и точной информации). Риск может быть охарактеризован вероятностью
и уровнем ожидаемых потерь.
Соответственно, под экономической надежностью сделки понимается
ее устойчивость к колебаниям рыночных параметров.
По уровню риска обычно выделяют:
• допустимый риск, когда возможны потери в размере намечен-
ной прибыли;
• критический риск, если потери могут достичь величины всего капи-
тала, вложенного в сделку;
• катастрофический риск, ведущий к разорению предпринимателя.

132
 Порядок выполнения задания.
Определим (по вариантам продажи) минимальную цену продажи жилья,
не дающую предпринимателю убытка (то есть обеспечивающую
допустимый уровень риска).
А. Для варианта со свободной продажей жилья его минимальная цена
за единицу измерения (без учета затрат на страхование) может быть опре-
делена из выражения:
Ц min 1 = (Зпр + Ссм + Зотв + Зр + Н1) / Sобщ, (4.12)
где Цmin 1 – цена 1 м2, при которой окупаются все затраты, но прибыли
проект еще не приносит, р.б/м2;
Зпр – затраты на проектирование, р.;
Сем – сметная стоимость осуществления проекта строительства квар-
тала жилых коттеджей, р.;
Зотв – затраты на отведение земли под застройку (включают в себя вы-
платы в бюджет администрации города, выплаты в бюджет ВОДОКАНАЛА
и ГОРГАЗА на создание инженерных сетей на данном участке строитель-
ства и т.д.), р.;
Зр – затраты на рекламу, р.;
Н1 – сумма налогов, не зависящая от уровня прибыли организации
застройщика, р.;
Бобщ – общий объем продажи жилья, равный общей площади
строительства, м2.
Б. Для варианта с использованием посреднических услуг минимальная
цена продажи остатка жилья на рынке должна учитывать гарантирован-
ную цену продажи 900 м2 посреднику. То есть в первую очередь определим
ту цену, по которой купит жилье посредник. Очевидно, что она будет ниже
рыночной, но выше себестоимости на величину прибыли посредника.

Цгар = 1,1 ∙ (Зпр + Ссм + Зотв + Н1) / Sобщ, (4.13)

где Цгар – цена продажи жилья компании-посреднику, р./м2;
Отсюда:
Цmin 2 = (Зпр + Зр + Н1 +Ссм – 900∙Цгар)/ (Sобщ – 900). (4.14)

На основе статистических колебаний цен на жилье построим график

вероятности превышения заданного уровня цен (то есть отсутствия убыт-
ков) (рисунок 2 приложения). Он представляет собой кривую, построенную
в системе прямоугольных координат. На оси абсцисс откладываются значения
возможного уровня цены жилья. Ось ординат предназначена для показателя
«вероятность превышения заданного уровня цены». График начинает стро-
иться с правой точки оси абсцисс. Вероятность, соответствующая каждому
уровню цены, принимается равной сумме вероятностей цены выше заданной.

133
 Линия, соединяющая эти точки, напоминает плавную «горку», стре-
мясь своими концами (но не достигая!) к вероятностям 0 и 100 %.
С помощью построенного графика и результатов расчетов по формулам
(4.12) и (4.14) определяем экономическую надежность обоих вариантов
сделки. Из графика видно, что использование посреднических услуг повы-
шает надежность сделки, снижая (как мы увидим далее) прибыль фирмы.
Наиболее вероятный уровень прибыли по обоим вариантам сделки (без
учета затрат на страхование) ожидается равным: а) для варианта с прямой
продажей жилья:
П1 = Цпр ∙ Sобщ-Зя-Ссм-Зр-Н1-0,16∙П1, (4.15)
где П1,2 – величина прибыли соответственно в первом и втором вариантах
сделки по продаже жилья, р.;
Цпр – цена жилья на рынке, р./м2;
0,16 – указанная выше доля прибыли, уплачиваемая в качестве налогов
в бюджет.
Следовательно, прибыль в первом варианте сделки может составить:
П1 = (Цпр ∙ Sобщ – Зп – Ссм – Зр – Н1)/1,16; (4.16)
б) для варианта с использованием посреднических услуг:
П2 = (900∙ Цгар + Цпр ∙ (Sобщ – 900)– Зп – Ссм – Зр – Н1)/1,16. (4.17)

В случаях, когда экономический риск составляет более 5 %, рекоменду-

ется воспользоваться страхованием.
Оплата компании за страхование риска Остр составит:
Остр = (100 % – Э %) ∙Ссм∙1,2 %/100 %, (4.18)
где Э – экономическая надежность обоих вариантов сделки.

Таким образом, чистая прибыль по вариантам сделки составит:

Пч = П – Остр. (4.19)
Конечные результаты расчетов учитывают риск вариантов сделки, и по-
этому лучшим признается вариант с большей величиной чистой – прибыли.

Тема 8. Расчет технико-экономических

показателей проекта жилого дома,
принятого к осуществлению
Рассчитаем и сравним с нормативными характеристиками технико-
экономические показатели выбранного к осуществлению проекта.
В качестве исходных данных использовать:
- графическую часть принятого проекта;
- сметную документацию;
- СНиП на проектирование исследуемого типа здания.

134
 Теоретические положения
В практике проектирования принято оценку проекта осуществлять
путем сравнения характеристик проекта с нормативными их значениями.
Эти показатели, как правило, представляются в виде стандартных
таблиц (таблица 22 приложения).
ТЭП жилого дома делятся на две группы: основные (экономические
характеристики проекта), дополнительные (технические данные проекта,
позволяющие оценивать отдельные элементы здания).
Характеристики разработанного проекта сопоставляются:
• с нормативными величинами показателей (допустимой величиной
расходов, требованиями СНиПа и т. д.);
• соответствующими характеристиками эталонного проекта. Проект
считается соответствующим нормативным требованиям, если все его по-
казатели не хуже нормативных требований, и признается лучше эталон-
ного, если группа требований, выделенных заказчиком, имеет лучшие
показатели, чем эталонное здание.

Порядок выполнения задания

Система ТЭП жилых зданий приведена в таблице 22 приложения.
Анализу по системе технико-экономических показателей подлежат про-
екты, отвечающие своими исходными характеристиками требованиям за-
казчика (местоположение здания, его размеры, этажность, высота этажей,
численность квартир, их средняя величина, число комнат и т. д.).
В работе предполагается, что все вышеназванные требования проек-
тантом выполнены.
Технико-экономические показатели проекта жилого здания удобно
определить, начиная с характеристик группы абсолютных показателей
(таблица 22 приложения).
Площадь застройки жилого дома равна площади сечения здания
на отметке 0,000. Кроме того, в площадь застройки включается проекция на
нулевую отметку наземных элементов (балконы, эркеры, переходы и т. п.)
и подземных частей зданий (подвалы, выступающие за пределы здания,
подземные переходы и т. д.).
Строительный объем жилого здания Vстр определяется как сумма
строительных объемов его надземной и подземной частей.
VСТР = VНАДЗ + VПОДЗ (4.20)
Общая площадь жилого дома рассчитывается как сумма общих пло-
щадей всех квартир, составляющих жилой дом. В свою очередь, общую
площадь каждой из квартир следует определять как сумму площадей жи-
лых и подсобных помещений квартир, веранд, встроенных шкафов, а так-
же лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими понижающими
коэффициентами: для лоджий – 0.5; для балконов – 0,3.

135
 Жилая площадь квартир равняется сумме площадей всех жилых комнат
(общей комнаты, спален, кабинетов и т.п.) этой квартиры.
Жилая площадь дома равна сумме жилых площадей квартир, составля-
ющих это здание.
Вспомогательная площадь квартиры включает в себя площади прихо-
жих, коридоров, ванн, туалетов, кухонь и т.д. и определяется как разница
между общей и жилой площадью квартир.
Вспомогательная площадь жилого дома равняется сумме соответству-
ющих площадей, составляющих здание квартир.
Площадь внеквартирных помещений жилого дома равна сумме всех
помещений здания вне квартир (лестничные площадки, марши, шахты
лифтов, тамбуры, фойе, коридоры и т.д.).
Полезная площадь встроенных помещений определяется в том слу-
чае, если в жилом доме намечено размещение предприятий и учреждений
культурно-бытового или иного назначения, не связанного с основными
функциями зданий.
Площадь летних помещений здания характеризуется степенью его ком-
фортности и включает в себя площадь веранд, лоджий, балконов, террас и т.п.
Общая полезная площадь здания определяется как сумма общей пло-
щади дома и полезной площади встроенных помещений.
Конструктивная площадь здания определяется поэтажно как сумма
площадей сечения конструкций на уровне 60-80 см от пола каждого этажа.
В конструктивную площадь также включаются площади конструктивных
проемов, сечения вертикальных коммуникаций.
Для всех показателей данного раздела отсутствуют нормативы, так как
величина этих характеристик определяется архитектурно-планировочным
заданием на проектирование.

Определение относительных характеристик проекта здания

Планировочный коэффициент К1 – это отношение жилой площадки
здания к его общей площади. Он характеризует выход жилой площади,
которая долгое время являлась основным показателем для планирования
жилищного строительства.
В типовых проектах К1 достигает величины 0,72–0,75.
В настоящее время в связи с ориентацией на общую площадь как на
основную характеристику квартиры стремятся проектировать здания с Ki,
приблизительно равным 0,6.
Объемный коэффициент К2 – это отношение строительного объема
здания к его общей площади.
На величину К2 влияют планировка здания, высота этажей, конструк-
тивные решения и материал стен и перегородок. Если в прежних проектах

136
жилых домов этот коэффициент составляет 7-8, то в типовых проектах
он снизился до 6. Очевидно, приемлемой следует считать величину коэф-
фициента, приблизительно равную 7.
Коэффициент наружных стен Кнс – это отношение площади наружных
стен к общей площади здания. Чем меньше Кнс, тем меньше затраты на
возведение и эксплуатацию здания. Наименьший коэффициент имеет зда-
ние с квадратной или близкой к ней прямоугольной формой. В существу-
ющих проектах жилых домов величина Кнс колеблется около 1, то есть
на каждый метр общей площади приходится около 1м2 наружных стен.
Конструктивный коэффициент Кк характеризует степень насыщенности
планов этажей здания вертикальными конструкциями и определяется как от-
ношение конструктивной площади одного этажа к площади застройки здания.
Чем меньше значение Кк, тем экономичнее решается внутреннее про-
странство поэтажных планов здания. Величина конструктивного коэф-
фициента зависит от планировочного решения, конструктивной схемы
и материала вертикальных конструкций.
Расчет основных показателей.
Удельные капитальные вложения определяются как частное от деления
сметной стоимости здания на его общую площадь.
Норматив затрат на эти цели является важнейшей характеристикой эко-
номической эффективности. Однако в условиях высокой инфляции указы-
вать его в данных методических указаниях нецелесообразно, его величина
будет устанавливаться преподавателем.
В данной работе не предусмотрен расчет эксплуатационных издержек.
При заполнении таблицы 22 приложение допускается принимать в размере
8-12 % стоимостных показателей.
Трудоемкость строительства является важнейшей характеристикой про-
екта. Она зависит от характера, индивидуальности используемых конструк-
ций. Ориентировочно трудоемкость строительства здания можно определить,
используя показатель выработки, т.е. стоимости строительства продукции,
в среднем создаваемой строителем за день. Достигнутые показатели выработ-
ки (при данном курсе денежной единицы) сообщаются преподавателем.
Нормативная продолжительность строительства определяется с помо-
щью СНиП 1.04.03.-85 «Нормы продолжительности строительства и заде-
ла в строительстве предприятий, зданий и сооружений».
Проектируемую продолжительность строительства Т можно опреде-
лить исходя из плановой трудоемкости М и численного состава строитель-
ного предприятия N (подразделения, бригады, звена), которому поручено
выполнение этой работы:
Т = М / N. (4.19)
Величина N задается преподавателем.

137
 Приложение
Таблица 1
Прогноз величины потоков затрат и выгод анализируемого
инвестиционного проекта, млн. р.
Годы осуществле- Капитальные
Текущие затраты Ожидаемая выручка
ния проекта затраты
1-3 по 5+0,2∙N 0 0
4-5 по 2,5+0.2∙N по 0,875+0.05∙N по 1,75+0.1∙N
6 0 по 1,375 +0.05∙N 3+0.1∙N
7 0 1,35+0.05∙N 3,25+0.1∙N
8 0 1,325+0.05∙N 3,5+0.1∙N
9 0 1,3+0.05∙N 3,75+0.1∙N
10-50 0 по 1,275 +0.05∙N по 4,00+0.1∙N

Таблица 2
Исходные данные для решения задачи №2
Затраты на
Доля
Намеченный налоги, не
№ сту- строи- налогов
объем про- проекти- зависящие
дента по тельство рекламу, в остатке
дажи жилья, рование, от размера
журналу 1 м 2, млн. р. прибы-
м2 млн.р. прибыли,
тыс.р. ли, %
млн.р.
0 1800 1,8 48 5,25 7,8 50
1 1790 1.75 47 5,15 7,7 45
2 1780 1.7 46 5,05 7,6 40
3 1770 1.65 45 4,95 7,5 46
4 1760 1.6 44 4,85 7,4 47
5 1750 1.55 43 4,75 7,3 48
6 1740 1.5 42 4,65 7,2 49
7 1730 1.45 41 4,55 7,1 43
8 1720 1.4 40 4,45 7,0 42
9 1710 1.35 39 4,35 6,9 44
10 1700 1.3 38 4,25 6,8 45
11 1690 1.25 37 4,15 6,7 50
12 1680 1.2 36 4,05 6,6 49
13 1670 1.15 35 3,95 6,5 48
14 1660 1.1 34 3,85 6,4 47
15 1650 1.05 33 3,75 6,3 46
16 1640 1.0 32 3,65 6,2 45
17 1630 0.95 31 3,55 6,1 44
18 1620 0.9 30 3,45 6,0 43
19 1610 0.85 29 3,35 5,9 42
20 1600 0.8 28 3,25 5,8 41
21 1590 0.75 27 3,15 5,7 40

138
 Продолжение таблицы 2
22 1580 0.7 26 3,05 5,6 41
23 1570 0.65 25 2,95 5,5 42
24 1560 0.6 24 2,85 5,4 43
25 1550 0.55 23 2,75 5,3 44

Таблица 3
Исходные данные для решения задачи №3
Ожидаемая Норматив-
№ сту- Надбавка
себестои- ная величи- Надбавка к Надбавка к Надбавка к
дента по к цене
мость работ, на прибыли, цене К1, % цене К2, % цене К5, %
журналу К7, %
млн.р. %
0 10 10 2,0 1,0 1,0 5,0
1 8,1 9,9 1,5 0,9 1,2 5,1
2 8,2 9,8 1,6 0,8 1,3 5,2
3 8,3 9,7 1,7 0,7 1,4 5,3
4 8,4 9,6 1,8 1,1 0,9 5,4
5 8,5 9,5 1,9 1,2 0,8 5,5
6 8,6 9,4 2,1 1,3 0,7 5,6
7 8,7 9,3 2,2 1,4 1,1 5,7
8 8,8 9,2 2,3 0,7 1,2 5,8
9 8,9 9,1 2,4 0,8 1,3 5,9
10 9,0 10,1 2,5 0,9 1,4 6,0
11 9,1 10,2 1,9 1,1 0,9 6,1
12 9,2 10,3 1,8 1,2 0,8 6,2
13 9,3 10,4 1,7 1,3 0,7 6,3
14 9,4 10,5 1,6 0,9 1,4 6,4
15 9,5 10,6 1,5 0,8 1,3 6,5
16 9,6 10,7 2,5 0,7 1,2 6,6
17 9,7 10,8 2,4 1,4 1,1 6,7
18 9,8 10,9 2,3 1,3 0,9 6,8
19 9,9 11 2,2 1,2 0,8 6,9
20 10,1 8,5 2,1 1,1 0,7 7,0
21 10,2 8,4 1,9 0,7 1,1 4,9
22 10,3 8,3 1,8 0,8 1,2 4,8
23 10,4 8,2 1,7 0,9 1,3 4,7
24 10,5 8,1 1,6 1,1 0,7 4,6
25 10,6 8,0 1,5 1,2 0,8 4,5

139
 Таблица 4
Исходные данные для задачи № 4
Показатели по вариантам
Номер Наименование Ед. 1,9,17,25 2,10,18 3,11,19 4,12,20 5,13,21 6,14,22 7,15,23 8,16,24
бригады работ изм. V Тн, V Тн, V Тн, V Тн, V Тн, V Тн, V Тн, V Тн,
работ дн работ дн работ дн работ дн работ дн работ дн работ дн работ дн
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Укладка лаг из
брусков при
расстоянии м2 2920 3100 3700 2400 4500 2390 1650 4150
между осями
50 см

Устройство чи-
стых полов из

140
готовых дере-
вянных щитов м2 2920 3100 3700 2400 4500 2390 1650 4150
площадью 1 м2
по уложенным
1 лагам 50 60 50 40 60 50 40 60

Сплошная
острожка
чистых до-
100м2 29,2 31 37 24 45 23,9 16,5 41,5
щатых полов
строгательной
машиной
Устройство
полов и дре-
весно-волок-
100м2 11 8 18 15 20 10 12 15
нистых плит в
один слой
 Продолжение таблицы 4

Устройство
пароизоляции
основания
100м2 67 40 118 50 101 50 101 60 135 50 122 60 142 60 94 40
под кровлю
рулонными
материалами

Устройство
теплоизоляции
из гранулиро-
100м2 67 118 101 101 135 122 142 94
ванного шлака

141
при толщине
слоя 100 мм
Устройство
асфальтирован-
ной стяжки при 100м2 67 118 101 101 135 122 142 94
толщине слоя
20 мм

Покрытие крыш
рулонными
материалами 100м2 67 118 101 101 135 122 142 94
с помощью
машины
 Окончание таблицы 4

Профили-
рование валиком
100м2 250 265 150 170 140 220 120 190
стен по штука-
турке и бетону
50 60 50 40 40 60 40 50
Грунтование
стен по штука-
турке масляны- 100м2 250 265 150 170 140 220 120 190
ми составами
валиком
Простое окра-
шивание стен
по штукатурке
масляными со- 100м2 250 265 150 140 220 120 190
ставами писто-

142
летом-распыли-
телем
Простое окра-
шивание окон
масляным со- 100м2 250 265 150 140 220 120 220 190
ставом кистью
(первое)
 Таблица 5
Индивидуальные коэффициенты трудового участия членов бригады

Показатель Рабочие бригады

№ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Инд. КТУ 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 1,2 1,1 0,9 0,8 1,2 1,1 1,0 1,1
Разряд 6 3 6 3 6 6 3 5 3 6 3 3 6 5 8 5 5 3 5 8 6
Число дней
отсутствия на 1 1 3 3 1 1 0 2 1 0 1 1 2 2 0 0 0 3 3 2 2
работе

Таблица 6

143
Единые нормы времени и расценки на строительные
и ремонтно-строительные работы
Кол-во
Ед. Норма
Шифр Наименование работ Профессия Разряд чел. в
изм. времени
звене
Укладка лаг из брусков при расстоянии 6 1
Е 19-1 1 м2 плотники 0,28
между осями 50 см 3 1
Устройство чистых полов из готовых де-
6 1
Е 19-4 ревянных щитов площадью 1 м2 по уло- 1 м2 плотники 0,34
3 1
женным лагам
Сплошная острожка чистых дощатых
Е 19-5 100 м2 плотники 6 1 4,6
полов строгательной машиной
 Окончание таблицы 6

Устройство полов и древесно-волокни- 6 1

Е 19-10 100 м2 плотники 4,5
стых плит в один слой 3 1
Устройство пароизоляции основания под 8 1
Е 7-1 100 м2 кровельщики 1,8
кровлю рулонными материалами 5 2
Устройство теплоизоляции из гранули-
изолиров- 5 1
Е 7-13 рованного шлака при толщине слоя 100 100 м2 6,7
щики 3 1
мм
Устройство асфальтированной стяжки изолиров- 6 1
Е 7-14 100 м2 7,1
при толщине слоя 20 мм щики 3 2
Покрытие крыш рулонными материала- изолиров- 6 1

144
Е 7-15 100 м2 8,2
ми с помощью машины щики 5 1
Профилирование валиком стен по шту-
Е 8-1-15 100 м2 маляр 3 1 4,2
катурке и бетону
Грунтование стен по штукатурке масля-
Е 8-1-15 100 м2 маляр 5 1 4,1
ными составами валиком
Простое окрашивание стен по шту-
Е 8-1-15 катурке масляными составами 100 м2 маляр 8 1 3,2
пистолетом-распылителем
Простое окрашивание окон масляным
Е 8-1-15 100 м2 маляр 6 1 11,5
составом кистью (первое)
 Таблица 7
Основные характеристики тарифной системы
Разряд 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Тарифные коэффициенты 1,00 1,11 1,23 1,36 1,51 1,67 1,84 2,02 2,22

Разряд 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Тарифные коэффициенты 2,44 2,68 2,89 3,12 3,36 3,62 3,90 4,20 4,50

Таблица 8
Исходные данные для задачи № 7

145
Стоимость Расходы на
Ущерб от Расходы на Вероятность Вероятность Сверх Вероятность
Номер дневной Вероятность представи-
простоя транспорт поставки, поставки, -урочные поставки,
варианта поставки поставки, Во теля П, р./
У, р./день Т, р./день Ва Вб Рсу, р./день Вв
Ц1, р./день день

0 200 800 0,4 100 0,6 80 0,7 400 0,4

1 210 820 0,4 105 0,6 81 0,7 410 0,4

2 220 840 0,4 ПО 0,6 82 0,7 420 0,4

3 230 860 0,4 115 0,6 83 0,7 430 0,4

4 240 880 0,4 120 0,6 84 0,7 440 0,4

 Окончание таблицы 8

5 250 800 0,4 125 0,6 85 0,7 450 0,4

6 260 820 0,4 130 0,6 86 0,7 400 0,4

7 270 840 0,4 135 0,6 87 0,7 410 0,4

8 280 860 0,4 140 0,6 88 0,7 420 0,4

9 290 880 0,4 100 0,6 89 0,7 430 0,4

10 300 800 0,4 105 0,6 90 0,7 440 0,4

11 200 820 0,4 ПО 0,6 80 0,7 450 0,4

12 210 840 0,4 115 0,6 81 0,7 400 0,4

13 220 860 0,4 120 0,6 82 0,7 410 0,4

146
14 230 880 0,4 125 0,6 83 0,7 420 0,4

15 240 800 0,4 130 0,6 84 0,7 430 0,4

16 250 820 0,4 135 0,6 85 0,7 440 0,4

17 260 840 0,4 140 0,6 86 0,7 450 0,4

18 270 860 0,4 145 0,6 87 0,7 400 0,4

19 280 880 0,4 150 0,6 88 0,7 410 0,4

 Таблица 9
Исходные данные для задачи №8
Стоимость Ожидаемая
Номер Доход,
Спрос Вероятность марк. иссл., прибыль,
варианта млн. р.
млн. р. млн. р.
210 Высокий 0,55 10,0 95,0
0 60 Средний 0,2
-80 Низкий 0,25
220 Высокий 0,50 11,0 96,0
1
70 Средний 0,25
-70 Низкий 0,25
250 Высокий 0,60 12,0 97,0
2
50 Средний 0,15
-90 Низкий 0,25
230 Высокий 0,55 9,0 94,0
3
100 Средний 0,2
-30 Низкий 0,25
240 Высокий 0,60 8,0 95,0
4
70 Средний 0,15
-70 Низкий 0,25
250 Высокий 0,55 11,5 96,0
5
80 Средний 0,2
-50 Низкий 0,25
200 Высокий 0,50 12,5 97,0
6
50 Средний 0,25
-90 Низкий 0,25
190 Высокий 0,60 11,0 94,0
7
120 Средний 0,15
-80 Низкий 0,25
205 Высокий 0,55 9,5 95,0
8
90 Средний 0,2
-60 Низкий 0,25
195 Высокий 0,60 8,5 96,0
9
70 Средний 0,15
-70 Низкий 0,25

147
 Окончание таблицы 9

180 Высокий 0,55 12,0 97,0

10 60 Средний 0,2
-75 Низкий 0,25
220 Высокий 0,50 13,0 94,0
11 65 Средний 0,25

-80 Низкий 0,25

230 Высокий 0,60 10,5 95,0

12
75 Средний 0,15
-85 Низкий 0,25
220 Высокий 0,55 11,2 96,0
13
90 Средний 0,2
-65 Низкий 0,25

Рис. 1. Дерево решений

148
 Таблица 10
Перечень работ для составления локальной сметы
на общестроительные работы
№ п/п Наименование работ
1 Кирпичная кладка наружных стен
2 Кирпичная кладка внутренних стен
3 Устройство кирпичных перегородок
4 Устройство железобетонных плит перекрытий
5 Укладка плит ДВП
6 Устройство покрытия полов из линолеума
7 Устройство покрытия из плитки
8 Устройство покрытий керамзитом
9 Устройство оклеечной пароизоляции
10 Устройство выравнивающей цементной стяжки
Сборка кровли с установкой стропил, подкосов, прогонов и
11
устройство обрешетки
Устройство кровель скатных из 3-х слоев рулонных материа-
12
лов на битумной мастике
Оштукатуривание внутренних поверхностей стен цем.-изв.
13
раствором
Оштукатуривание внутренних поверхностей потолков цем.-
14
изв. раствором
15 Окраска стен масляными составами
16 Отделка поверхностей стен керамической плиткой
17 Оклейка стен обоями

149
 Таблица 11
Выписка из сборника ТЕР 2001
В т.ч.
Экспл. машин
Затраты
Шифр Наименование Ед. Прям. и механизмов
Оплата Мате- труда на
расценки работ изм. затраты В т.ч. з/п
труда риалы ед., чел-ч
Всего машини-
стов
Кладка наружных
стен из керамиче-
ского кирпича при м3 687,39 58,27 48,94 6,14 580,18 5,4
высоте этажа до 4
м, простая
Кладка наружных
стен из силикат-
ного кирпича при м3 414,73 58,27 48,94 6,14 307,52 5,4
высоте этажа до 4
м, простая
Кладка внутрен-
них стен из кера-
мического кирпича м3 684,93 56,22 48,94 6,14 579,77 5,21
при высоте этажа
до 4 м, простая
Кладка внутрен-
них стен из сили-
катного кирпича м3 411,59 56,22 48,94 6,14 306,43 5,21
при высоте этажа
до 4 м, простая
Устройство
кирпичных пере-
городок в ½ кера- 100
10139,95 1887,19 510,32 64,82 7742,44 170,17
мического кирпича м2
армированной
сеткой
Устройство
кирпичных пере-
городок в ½ сили- 100
6652,17 1887,19 510,32 64,82 4254,66 170,17
катного кирпича м2
армированной
сеткой
Оштукатуривание
поверхностей
цементо-извест- 100
2772,87 1749,43 107,64 91,31 915,8 135,72
ковым раствором, м2
высококачествен-
ное: стен
Оштукатуривание
поверхностей
цементо-извест- 100
2877,88 1839,15 107,64 91,31 931,09 142,68
ковым раствором, м2
высококачествен-
ное: потолков
Оклейка стен
обоями плотными, 100
1523,12 544,01 0,82 0,23 968,29 46,95
тиснеными по м2
штукатурке

150
 Окончание таблицы 11
Укладка плит пере-
крытий площадью 100
16108,99 2003,99 3722,73 510,57 10328,27 169,83
до 5 м2 и массой м2
до 5 т
Укладка плит пере-
крытий площадью 100
22697,52 2663,93 4888,75 681,21 14474,22 223,11
до 5 м2 и массой м2
более 5 т
Устройство кро-
вель скатных из
100
3-х слоев рулон- 5568,94 203,34 176,67 96,46 5188,93 16,64
м2
ных материалов на
битумной мастике
Устройство парои-
100
золяции оклеечной 2958 213,97 68,57 32,11 2675,46 17,51
м2
в один слой
Устройство стяжки
выравнивающей
100
цементно-пес- 1241 276,01 219,74 29,79 745,25 27,22
м2
чанной толщиной
15 мм
Утепление покры-
тий керамзитом м3 244,01 30,83 34,56 5,22 178,62 3,04
толщиной 300 мм
Сборка кровли с
установкой стро-
100
пил, подкосов, 1164,68 633,29 165,25 23,96 366,14 58,1
м2
прогонов и устрой-
ство обрешетки
Устройство
100
покрытий 4693,65 309,63 17,75 11,52 4366,27 26,24
м2
асфальтобетонных
Устройство покры- 100
2624,23 618,46 51,18 26,96 1954,59 55,17
тий пола из ДВП м2
Устройство по-
100
крытий пола из 8663,66 457,5 39 10,37 8167,16 42,4
м2
линолеума
Устройство покры-
100
тий пола из плитки 17787,77 1659,72 110,29 6489 16017,76 128,76
м2
керамической
Окраска поверх-
ности стен водо- 100
2049 521 10,57 5,23 1538,22 42,9
эмульсионными м2
составами: стен
Окраска по-
верхности стен
100
водоэмульсион- 2313,83 628,47 11,52 5,23 1674,11 53,9
м2
ными составами:
потолков
Устройство моно-
литных стен тол- 100
62989,81 6910,07 4422,56 2256 51657,18 616,42
щиной 500 мм, м2
высотой до 6 м

151
 Таблица 12
Влияние отдельных объемно-планировочных характеристик
на цену жилья
Изменение цены
№ Наименование потребитель- Единица Эталонная ха-
в расчете на
п/п ских характеристик жилья измерения рактеристика
единицу, %
Удаленность жилья от центра
1 км 0 2,0
города
Близость к центральным город-
ским магистралям (пешеходное
2 100 м 1 1,5
расстояние до центральных
городских путей)
Развитость торговой сети 10 % в случае
3 - Развита
района отсутствия
Нахождение жилья в непосред-
4 ственной близости от дороги 10 м 10 1,3
(шум, загазованность)
Ориентация основной массы
5 жилья на неблагоприятные - отсутствует 10 %
стороны горизонта
6 Размер кухни м2 8 1,2
7 Наличие смежных комнат - отсутствует 10
Наличие совмещенных
8 - отсутствует 5
санузлов

Таблица 13
Варианты альтернативных материалов для конструкции стен
№ п/п Альтернативная конструкция
1 Кирпич силикатный
2 Стеновая панель
3 Блок стеновой железобетонный
4 Блок стеновой керамзитобетонный мелкогабаритный
5 Блок стеновой из пенобетона
6 Монолит из тяжелого бетона
7 Монолит из легкого бетона

152
 Таблица 14
Характеристики материалов
Наименование Габариты Вес Стоимость
Кирпич керамический 380 шт. на 1 м3 1 шт – 3,7 кг 2 200 р./тыс.шт.
Кирпич силикатный 380 шт. на 1 м3 1 шт – 4,2 кг 1 950 р./тыс.шт.
Стеновая панель 3,0х6,0х0,38 11,5 т 3 050 р./шт
Блок стеновой
0,89х2,18х0,4 1,55 т 984 р./шт
железобетонный
Блок стеновой ке-
рамзитобетонный 0,4х0,2х0,2 28 кг 17 р./шт
мелкогабаритный
Блок стеновой из
0,4х0,2х0,2 15 кг 50 р./шт
пенобетона
Монолит из тяжелого
1 м3 2,5 т 1 100 р./м3
бетона
Монолит из легкого
1 м3 1,8 т 1 785 р./м3
бетона

Таблица 15
Тарифные затраты на доставку конструкции на стройплощадку
Тарифная плата за перевозку
Расстояние перевозки
груза, р./т
1-5 4,79
5-10 5,95
10-20 14,55
20-30 22,16
30-60 27,45
60-90 59,54
90-100 65,50

Таблица 16
Заработная плата рабочих, занятых на монтаже конструкций
и эксплуатацию техники
Наименование Затраты
Основная зар-
строительных Ед. изм. на эксплуатацию
плата рабочих
работ техники
Возведение наруж-
ных стен из кера- р./м3 58,27 48,94
мического кирпича

153
 Окончание таблицы 16
Возведение наружных стен
р./м3 58,27 48,94
из силикатного кирпича
Устройство монолитных тя-
р./м3 69,1 44,23
желобетонных стен
Установка монолитных лег-
р./м3 69,1 44,23
кобетонных стен
Установка панелей наруж-
р./шт 28,66 52,12
ных стен массой до 15 т
Устройство стен из блоков
р./м3 41,35 38,65
до 1,5 т
Устройство стен из блоков
керамзитобетонных массой р./м3 38,64 25,78
до 0,05 т
Устройство стен из блоков
пенобетонных массой до р./м3 39,55 22,55
0,05 т

Таблица 17
Экспертная цена сбыта построенного жилья
Цена
Менее 7,61- 8,41- 9,21- 10,01- 10,81- 11,60- 12,41- 13,2- 14,01- 14,81- Более
продажи,
7,6 8,4 9,2 10,00 10,8 11,60 12,4 13,2 14,00 14,8 15,6 15,61
тыс. р./м2
Вероят-
ность
данного 1 2 4 10 13 20 20 15 10 3 1 1
уровня
цены
Экономическая надежность

99.9 99 96
100 93
83
80
70
сделки, %

60
50
40
30
20 15
5 2 1
7,2 8 8,8 9,6 10,4 11,2 12 12,8 13,6 14,4 15,2 15,8

Цена проекта, тыс. р/м2

Рис. 2. График зависимости экономической надежности от цены

154
 Таблица 18
Ведомость объемов работ
Варианты
№
Наименование работ Ед.изм. коттеджей
п/п
1 2
Кирпичная кладка наружных
1 м3
стен
Кирпичная кладка внутренних
2 м3
стен
Устройство кирпичных
3 100 м2
перегородок
Установка ж/б плит перекрытий
4 100 шт
(покрытий)
Устройство оклеечной
5 100 м2
пароизоляции
Утепление покрытий керамзи-
6 м3
том толщиной слоя 300 мм
Сборка кровли с устройством
7 100 м2
стропил, прогонов, обрешетки
Устройство кровли рулонной на
8 100 м2
битумной мастике
Оштукатуривание внутренних
9 100 м2
поверхностей стен
Оштукатуривание внутренних
10 100 м2
поверхностей потолков
Окраска стен водоэмульсион-
11 100 м2
ными красками
Окраска потолков водоэмульси-
12 100 м2
онными красками
13 Оклейка стен обоями 100 м2
Устройство покрытий
14 100 м2
асфальтобетонных
15 Устройство полов из ДВП 100 м2
16 Устройство полов из линолеума 100 м2
Устройство полов из керамиче-
17 100 м2
ской плитки
18 Общая площадь коттеджа 100 м2

155
 Таблица 19
Локальная смета на общестроительные работы
Локальная смета №
на общестроительные работы
Наименование строительства_____________________________ Сметная стоимость _____________ тыс.р.
Трудоемкость строительства _____ чел-ч
Составлено в ценах по состоянию на ________________________

Стоимость единицы Стоимость работ

Затраты
Эксплуатация Эксплуатация Затраты
Шифр Наименование Коли- В т.ч. з/п В т.ч. з/п труда на
машин машин труда
расценки работ, ед. изм чес-тво Всего основных Всего основных единицу,
В т.ч. з/п В т.ч. з/п всего
рабочих рабочих чел. ч.
машинистов машинистов
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

156
Итого прямых
затрат
Фонд оплаты труда

Накладные расходы

Сметная прибыль
Сметная стоимость
в базовых ценах
Индекс пересчета
цен
Сметная стоимость
в текущих ценах
 Таблица 20
Расчет поправки к цене жилья
Наименование Измерения,
Значение показателей
потреби- Ед. %
№ Знак
тельских изм.
эталон проект разница На ед. всего
показателей
1 2 3 4 5 6 7 8 9

Таблица 21
Сравнение вариантов конструкций стен
Выбранная единица измерения_____
Значение
Наименование расчет- Единица Расчетная
№ показателей
ных показателей измерения формула
1 2
Чистые приведенные
1 р. ЧПЗ=К+Сt/Нд
затраты
2 Норма дисконтирования р. Нд
Блок А
К= Цо + Тр + Нсб
Стоимость конструкции
3 р. + Зту + Зскл + Зпл
«в деле»
+ Эм
4 Отпускная цена р. Цо
Транспортные расходы
5 по доставке строитель- р. Тр=Пг + Пр
ных конструкций
Стоимость погрузочно-
6 р. Пг
разгрузочных работ
Стоимость пере-
7 возки сравниваемых р. Пр
конструкций
Наценки снабженческих
8 р. Нсб
организаций
Расходы на тару, упаковку
9 р. Эту
и реквизит
Заготовительно-складские
10 р. Зскл
расходы
Заработная плата рабо-
11 чих, занятых монтажом р. Зпл
конструкций

157
 Окончание таблицы 21
Эксплуатационные рас-
12 ходы на технику, занятую р. Эм
при монтаже
Блок Б
13 Текущие затраты р./год Ct =А+Рт+Рс
Амортизационные
14 р./год А=(К∙На%)/100%
отчисления
15 Норма амортизации %
Плановый уровень расхо-
16 р./год Рт = 0,5∙А
дов на текущий ремонт
Расход на содержание
17 р./год - 0 0
конструкций

Таблица 22
Расчет технико-экономических показателей

Значение показателей
№ Наименование ТЭП
Проект Норматив
Основные показатели
1 Удельные капитальные вложения, р./м2
2 Удельные эксплуатационные затраты, р./м2
3 Трудоемкость, чел-дн
4 Продолжительность, дн
Дополнительные ТЭП
Абсолютные ТЭП
Площадь застройки
Строительный объем дома
Общая площадь
Жилая площадь
Вспомогательная площадь
Площадь внеквартирных помещений
Полезная площадь встроенных помещений
Площадь летних помещений
Общая полезная площадь
Конструктивная площадь
Относительные ТЭП
Объемный коэффициент
Конструктивный коэффициент
Планировочный коэффициент
Коэффициент наружных стен

158
 Библиографический список
1. Адамович, В.В. Архитектурное проектирование обществен-
ных зданий и сооружений: учебний для архитектурных вузов/
В.В. Адамович и др. – М.: Стройиздат, 1985.
2. Борисов, А.П. Экономика градостроительства: Учеб.пособие для
вузов по спец. «Экономика и организация городского хозяйства». –
М.: Стройиздат, 1981.
3. Варежкин, В.А. Экономика архитектурного проектирования
и строительства: Учеб. для вузов по спец. «Архитектура» /
В.А. Варежкин. – М.: Стройиздат, 1990.
4. Зайцев, Л.К. Экономика городского строительства: Учебное посо-
бие. – М.: Стройиздат, 1981.
5. Занадворов, В.С. Экономика города: Учебное пособие. – М.:
Магистр, 1998.
6. Костогарова, Е.П. Архитектурное проектирование и диалог с ЭВМ. –
М.: Стройиздат, 1990.
7. Лукаев, Л.П. Экономика архитектурно-проектных решений: Учеб.
пособие для студ. спец. «Архитектура». – М.: Стройиздат, 1972.
8. Салливан, О. Экономика города: пер. с англ. – М.: ИНФРА – М,
2002.
9. Симионов, Ю.Ф. Экономика градостроительства: учебное пособие
для студентов вузов строительных спец. / Ю.Ф. Симионов и др. –
М.: МарТ, 2003.

159
 ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ _________________________________________________ 3
ГЛАВА I. ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА _________ 5
ТЕМА 1. ВВОДНАЯ ______________________________________ 5
ТЕМА 2. СРЕДСТВА ПРОИЗВОДСТВА СТРОИТЕЛЬНЫХ
И ПРОЕКТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ __________________ 10
ТЕМА 3. ФИНАНСИРОВАНИЕ И КРЕДИТОВАНИЕ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ _____________________________ 18
ТЕМА 4. ТРУД И КАДРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ______________ 22
ТЕМА 5. ФАКТОР ВРЕМЕНИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ __________ 29
ТЕМА 6. ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ _ 34
ТЕМА 7. РИСК В СТРОИТЕЛЬНОМ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ ______________________ 40
ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ НАУЧНО-
ТЕХНИЧЕСКОГО ПРОГРЕССА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ __ 47
ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ОЦЕНКИ
АРХИТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ _________ 51
ТЕМА 1. ОБЩАЯ МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
АРХИТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ________ 51
ТЕМА 2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ АРХИТЕКТУРНО-
ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ ГОРОДОВ _________ 56
ТЕМА 3. ЭКОНОМИКА АРХИТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЫХ
РЕШЕНИЙ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ _____________________ 64
ТЕМА 4. ЭКОНОМИКА АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ
РЕШЕНИЙ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ ___________ 69
ТЕМА 5. ЭКОНОМИКА АРХИТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЫХ
РЕШЕНИЙ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ____ 73
ТЕМА 6. ЭКОНОМИКА ПРОЕКТИРОВАНИЯ
КОНСТРУКЦИЙ _________________________________ 80
ТЕМА 7. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРИРОДООХРАННЫХ
МЕРОПРИЯТИЙ ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ
СТРОИТЕЛЬСТВА _______________________________ 83
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИКИ
СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОЕКТИРОВАНИЯ ___________ 89
ТЕМА 1. РАСЧЁТ ОСНОВНЫХ КРИТЕРИЕВ
ЦЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ______ 89

160
 ТЕМА 2. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ _________________________ 96
ТЕМА 3. ВЫБОР ВИДА КОНТРАКТНОЙ ЦЕНЫ _____________ 99
ТЕМА 4. ТРУД И ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ __ 104
ТЕМА 5. ВЫБОР РЕШЕНИЯ ПО КОЛИЧЕСТВЕННОЙ
ШКАЛЕ ОЦЕНОК ЗАТРАТ И ПЕРЕМЕННОЙ
ВЕРОЯТНОСТИ ПРОЯВЛЕНИЯ СИТУАЦИЙ _______ 110
ТЕМА 6. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ
ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ ПРОЕКТА ______________ 112
ТЕМА 7. РАСЧЁТ ПРИБЫЛИ И РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ _______________ 114
ТЕМА 8. ФАКТОР ВРЕМЕНИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ __________ 119
ГЛАВА 4. ПОРЯДОК ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЭКСПЕРТИЗЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ______ 122
ТЕМА 1. ОПИСАНИЕ ДЕЛОВОЙ СИТУАЦИИ ______________ 122
ТЕМА 2. ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ _________ 122
ТЕМА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК
ИССЛЕДУЕМЫХ ПРОЕКТОВ ЗДАНИЙ ___________ 123
ТЕМА 4. ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ
СВОЙСТВ ПРОЕКТОВ _________________________ 125
ТЕМА 5. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЗДАНИЙ НА ОСНОВЕ
ИССЛЕДУЕМЫХ ПРОЕКТОВ ___________________ 127
ТЕМА 6. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ КОНСТРУКТИВНОГО
РЕШЕНИЯ ЗДАНИЯ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
В ЕГО СТРОИТЕЛЬСТВО _______________________ 129
ТЕМА 7. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ ________________________ 132
ТЕМА 8. РАСЧЕТ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА ЖИЛОГО ДОМА,
ПРИНЯТОГО К ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ______________ 134
Приложение ____________________________________________ 138
Библиографический Список _________________________ 159

161
 Учебное издание

Давиденко Виктор Петрович

КиселЁва Лилия Талгатовна

ЭКОНОМИКА
АРХИТЕКТУРНЫХ РЕШЕНИЙ
И СТРОИТЕЛЬСТВА

Учебное пособие

Редактор А.А. Сыромятников

Технический редактор Ю.И. Михеева
Корректор С.С. Ерышева

Подписано в печать 15. 03.13. Формат 60x90/16.

Бумага офсетная. Печать оперативная.
Уч.- изд.л. 1,75. Усл.печ.л. 2,09.
Тираж 60 экз. Рег № 12 от 07.02.2013.

ФГБОУ ВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

443001 Самара, ул. Молодогвардейская, 194.

162