Вы находитесь на странице: 1из 85

Оценка и Юридическое

Управленческое Привлечение
Инжиниринг финансовое и налоговое
консультирование финансирования
консультирование сопровождение

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №ОАБ/СМ-1768/19 ОТ 17.10.2019 Г.

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ


100% ДОЛЕЙ УЧАСТИЯ В ООО "ЮРГАЗСЕРВИС"
И 50% ДОЛЕЙ УЧАСТИЯ В ООО "ЮРГАЗСЕРВИС",
ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ООО "НЕФТЯНОЙ ДОМ"
ДЛЯ ПРИНЯТИЯ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ

Заказчик:
ООО "Нефтяной дом"

Исполнитель:
АО "НЭО Центр"
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

СОДЕРЖАНИЕ
РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ................................................................................................. 3
1.1. Задание на оценку .................................................................................................................. 3
1.2. Сведения об Оценщике, Исполнителе и Заказчике .................................................................. 4
1.3. Применяемые стандарты оценочной деятельности ................................................................. 6
1.4. Основные факты и выводы ..................................................................................................... 6
РАЗДЕЛ 2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ............................................................................. 8
РАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................ 10
3.1. Базовая информация об ООО "Юргазсервис" ........................................................................ 10
3.2. Производственная деятельность ООО "Юргазсервис" ........................................................... 12
РАЗДЕЛ 4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................................................ 19
4.1. Анализ результатов деятельности ООО "Юргазсервис .......................................................... 19
4.2. Анализ структуры активов и обязательств ООО "Юргазсервис"............................................. 21
РАЗДЕЛ 5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............. ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.
5.1. Макроэкономическая ситуация .............................................................................................. 25
5.2. Анализ рынка объекта оценки ............................................................................................... 26
РАЗДЕЛ 6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................... 29
6.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки ............................................... 29
6.2. Подходы и методы оценки .................................................................................................... 30
6.3. Определение границ диапазона стоимости ........................................................................... 33
6.4. Обоснование выбора подходов и методов оценки ................................................................. 34
РАЗДЕЛ 7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО
ПОДХОДА ............................................................................................................................ 35
7.1. Общие положения ................................................................................................................. 35
РАЗДЕЛ 8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА ........................................................................................................................... 42
8.1. Классификация основных средств ......................................................................................... 42
8.2. Методология определения срока полезной службы имущества ............................................. 44
8.3. Этапы проведения оценки ..................................................................................................... 44
8.4. Характеристика подходов к оценке ....................................................................................... 45
8.5. Обоснование выбора подходов и методов оценки ................................................................. 50
РАЗДЕЛ 9. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ПРОВОДИМОЙ В РАМКАХ
ДОХОДНОГО ПОДХОДА .......................................................................................................... 53
9.1. Описание последовательности определения стоимости недвижимого имущества,
проводимого в рамках выбранного метода .................................................................................. 53
9.2. Этап 1. Определение длительности прогнозного периода, а также выбор вида денежного
потока, который будет использоваться в качестве базы для оценки ............................................ 54
9.3. Этап 2. Определение величины инвестиционного бюджета Проекта .................................... 54
9.4. Этап 3. Определение операционных доходов ........................................................................ 55
9.5. Этап 4. Прогноз расходов от операционной и прочей деятельности ..................................... 75
9.6. Этап 5. Определение ставки дисконтирования ...................................................................... 78
9.7. Этап 6. Расчет рыночной стоимости доходным подходом ...................................................... 79
РАЗДЕЛ 10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ............................................................................................................................ 82
РАЗДЕЛ 11. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ..................................................................... 83
РАЗДЕЛ 12. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ....................................................................................... 84

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ДОКУМЕНТЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ИСПОЛНИТЕЛЯ


ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ОБЗОР ОТРАСЛИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. РАСЧЕТНЫЕ ТАБЛИЦЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ

2
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Задание на оценку


Объект оценки (описание Объекта 1. 100% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис";
оценки, позволяющее осуществить 2. 50% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис",
его идентификацию) принадлежащих ООО "Нефтяной дом".

Фирменное наименование Полное фирменное наименование: Общество с ограниченной


организации, доли которой ответственностью "Юргазсервис".
оценивается Сокращенное фирменное наименование: ООО "Юргазсервис".
Местонахождение организации, доли
123100, г. Москва, набережная Краснопресненская, д. 10, стр. 1.
которой оцениваются
ОГРН и дата присвоения ОГРН
организации, доли которой ОГРН 1037722059308, дата присвоения — 20.10.2003 г.
оцениваются
Право собственности
Доля в размере 25% принадлежит ООО "Техобеспечение"
Права на объект оценки, (ОГРН 1054004010059);
учитываемые при определении Доля в размере 25% принадлежит ООО "Ташир Капитал"
стоимости объекта оценки (ОГРН 1044004406753);
Доля в размере 50% принадлежит ООО "Нефтяной дом"
(ОГРН 5147746235962).
Цель оценки Определение рыночной стоимости
Принятие управленческих решений.
Предполагаемое использование
результатов оценки Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) в
иных целях
Вид стоимости Рыночная стоимость
Дата оценки 30.09.2019 г.
‒ представителей, а также третьих лиц, указанных в
Договоре, в рамках оказания услуг по Договору
рассматривалась Исполнителем как достоверная.
‒ Исполнитель не проводил юридической экспертизы
полученных документов и исходил из собственного
понимания их содержания и влияния такового на итоговую
стоимость. Исполнитель не несет ответственности
за точность описания (и сами факты существования)
оцениваемых прав, но ссылается на документы, явившиеся
основанием для вынесения суждений о составе и качестве
прав на оцениваемое имущество. Исполнитель не проводил
аудиторской проверки документов и информации,
Допущения и ограничения, на предоставленной для проведения оценки.
которых должна основываться
оценка ‒ При проведении оценки предполагается отсутствие каких-
либо скрытых факторов, влияющих на стоимость
оцениваемого имущества. На Исполнителя не возлагается
обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на
нем не лежит ответственность за их необнаружение.
‒ От Исполнителя не требуется появляться в суде или
свидетельствовать иным образом по поводу составленного
Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании
отдельного договора с Заказчиком или официального
вызова суда.
‒ Исходные данные, использовавшиеся Исполнителем при
подготовке Отчета, получены от Заказчика и из других
надежных источников и считаются достоверными. Тем не

3
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

менее Исполнитель не может гарантировать их абсолютную


точность, поэтому там, где возможно, делались ссылки на
источник информации. Исполнитель не несет
ответственности за последствия неточностей в исходных
данных и их влияние на результаты оценки.
‒ Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет
(или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено
договором об оценке.
‒ Отчет об оценке содержит профессиональное мнение
Исполнителя относительно стоимости объекта оценки и не
является гарантией того, что в целях, указанных в Отчете,
будет использоваться стоимость, определенная
Исполнителем. Реальная цена сделки может отличаться от
оцененной стоимости
в результате действия таких факторов, как мотивация
сторон, умение сторон вести переговоры, или других
факторов, уникальных для данной сделки.
‒ Отчет достоверен лишь в полном объеме. Приложения к
Отчету являются его неотъемлемой частью.
‒ Исполнитель оставляет за собой право включать в состав
приложений к Отчету не все использованные документы,
а лишь те, что представлены Исполнителем как наиболее
существенные для понимания содержания Отчета. При
этом в архиве Исполнителя хранятся копии всех
существенных материалов, использованных при подготовке
Отчета.
‒ В расчетных таблицах, представленных в Отчете,
приведены округленные значения показателей. Итоговые
показатели получены при использовании точных данных,
поэтому при пересчете итоговых значений по округленным
данным результаты могут несколько не совпасть с
данными, указанными в Отчете.
‒ В связи с невозможностью выявления всех обременений и
ограничений на стадии заключения Договора иные
допущения и ограничения, не указанные выше, будут
представлены в Отчете об оценке. Прочие общие и
специальные допущения, возникающие в процессе оценки,
приведены в Отчете об оценке.
Границы интервала, в которых может
Определять не требуется
находиться рыночная стоимость
Иная информация, предусмотренная
Отсутствует
федеральными стандартами оценки
Дополнительные требования к
Отсутствуют
заданию на оценку
Особенности проведения осмотра
объекта оценки либо основания,
объективно препятствующие Отсутствуют
проведению осмотра объекта, если
таковые существуют

1.2. Сведения об Оценщике, Исполнителе и Заказчике


Акционерное общество "НЭО Центр" (ОГРН 1137746344933,
Исполнитель дата присвоения ОГРН: 16.04.2013 г., ИНН 7706793139,
КПП 770601001)
Почтовый адрес Исполнителя 123242, г. Москва, Новинский бульвар, д. 31
Место нахождения Исполнителя 119017, г. Москва, Пыжевский пер., д. 5, стр. 1, офис 160

4
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Контактная информация
+7 (495) 739-39-77, www.neoconsult.ru, e-mail: info@neoconsult.ru
Исполнителя
Является членом Ассоциации "Сообщество оценочных компаний
Информация о членстве Исполнителя "СМАО" (Ассоциация "СМАО") (место нахождения: 123007,
в сообществе оценочных компаний г. Москва, Хорошевское ш., д. 32А). Свидетельство НП "СМАО"
№1090, дата выдачи: 23.10.2007 г.

Сведения об обязательном Страховой полис ОАО "АльфаСтрахование" №08305/776/00010/19.


страховании ответственности Срок действия полиса: с 22.07.2019 г. по 21.07.2020 г.
Исполнителя Страховая сумма: 5 000 000 (Пять миллионов) руб.
Страховой полис ОАО "АльфаСтрахование" №08305/776/00025/18.
Сведения о добровольном
Срок действия полиса: с 01.01.2019 г. по 31.12.2019 г.
страховании ответственности
Исполнителя Страховая сумма: 1 000 000 000 (Один миллиард) руб., по одному
страховому случаю — 1 000 000 000 (Один миллиард) руб.
Оценщик Мудров Станислав Сергеевич
+7 (495) 739-39-77, 123242, г. Москва, Новинский бульвар, д. 31,
Контактная информация Оценщика
s.mudrov@neoconsult.ru
Является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации
Информация о членстве Оценщика
оценщиков (СМАО) (место нахождения: 127422, г. Москва,
в саморегулируемой организации
ул. Тимирязевская, д. 1), включен в реестр оценщиков
оценщиков
25.08.2008 г. под регистрационным №2629 (свидетельство СМАО)

Сведения об обязательном Страховой полис ОАО "АльфаСтрахование" №08305/776/00005/19.


страховании гражданской Срок действия полиса: с 24.02.2019 г. по 23.02.2020 г.
ответственности Оценщика Страховая сумма: 30 000 000 (Пятьсот миллионов) руб.
Диплом серия ППI №343398 от 30.05.2008 г. ГОУВПО
"Челябинский государственный университет", факультет
дополнительного образования по программе "Оценка стоимости
Сведения о получении Оценщиком предприятия, бизнеса".
профессиональных знаний Свидетельство о повышении квалификации №4006
от 17.10.2011 г. по программе "Оценочная деятельность"
в Московском государственном университете технологий и
управления им. К. Г. Разумовского
Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности
по направлению оценочной деятельности "Оценка бизнеса"
№010687-3 от 17.04.2018 г.
Срок действия 17.04.2018 г. – 17.04.2021 г.
Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности
Сведения о сдаче Оценщиком по направлению оценочной деятельности "Оценка движимого
квалификационного экзамена имущества" №011545-2 от 28.04.2018 г.
Срок действия 28.04.2018 г. – 28.04.2021 г.
Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности
по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"
№021793-1 от 29.05.2018 г.
Срок действия 29.05.2018 г. – 29.05.2021 г.
Стаж работы в оценочной
12 лет
деятельности
Сведения о трудовом договоре между Трудовой договор между Мудровым С. С. и
Исполнителем и Оценщиком ООО "НЭО Центр" №ЧБ/2/08 от 16.01.2008 г.
Мудров Станислав Сергеевич — младший партнер, участвовал
Информация обо всех привлекаемых в подготовке расчетных таблиц и Отчета;
к проведению оценки и подготовке
Отчета об оценке специалистах Кувандыков Ильдар Газинурович — аналитик, участвовал
в подготовке расчетных таблиц и Отчета
Заказчик ООО "Нефтяной дом"

5
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Место нахождения: 119526, г. Москва, пр-кт Вернадского, д. 101,


Реквизиты Заказчика
к. 3. ОГРН 5147746235962
Основание для оказания услуг Договор №ОАБ-СМ-1768/19 от 26.09.2019 г. заключенный между
Исполнителем ООО "Нефтяной дом" и АО "НЭО Центр"
Место нахождения Оценщика 119017, г. Москва, Пыжевский пер., д. 5, стр. 1, офис 160

1.3. Применяемые стандарты оценочной деятельности


1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы
и требования к проведению оценки (ФСО №1)" от 20.05.2015 г.
2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости
(ФСО №2)" от 20.05.2015 г.
3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке
Применяемые стандарты оценки1 (ФСО №3)" от 20.05.2015 г.
4. Федеральный стандарт оценки №8 "Оценка бизнеса" (ФСО №8)
от 01 июня 2015 г.
5. Федеральный стандарт оценки "Оценка нематериальных активов
и интеллектуальной собственности (ФСО №11)" от 22.06.2015 г.
6. Стандарты и правила оценочной деятельности СМАО

1.4. Основные факты и выводы


1. 100% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис";
2. 50% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис",
Объект оценки (описание Объекта принадлежащих ООО "Нефтяной дом".
оценки, позволяющее Местонахождение организации, доли которой оцениваются: 123100,
осуществить его идентификацию) г. Москва, набережная Краснопресненская, д. 10, стр. 1.
ОГРН и дата присвоения ОГРН организации, доли которой
оцениваются: 1037722059308, дата присвоения – 20.10.2003 г.
Договор №ОАБ-СМ-1768/19 от 26.09.2019 г., заключенные между
Основание для проведения оценки
ООО "Нефтяной дом" и АО "НЭО Центр"
Ограничения и пределы
Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) в иных
применения полученной итоговой
целях помимо расчета стоимости чистых активов
стоимости
Балансовая стоимость объекта
10 000 (Десять тысяч) руб.
оценки №12
Балансовая стоимость объекта
5 000 (Пять тысяч) руб.
оценки №13
Результат оценки Объекта оценки
Не применялся
в рамках доходного подхода
Результат оценки Объекта оценки
Не применялся
в рамках сравнительного подхода

Результат оценки Объекта оценки Не применялся

1
Применяемые стандарты оценки использовались в действующей на дату составления Отчета редакции
2
В качестве балансовой стоимости приведена номинальная стоимость100% долей участи в уставном капитале
ООО "Юргазсервис"
3
В качестве балансовой стоимости приведена номинальная стоимость 50% долей участи в уставном капитале
ООО "Юргазсервис"

6
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

в рамках затратного подхода


Итоговая величина
1 317 439 000 (Один миллиард триста семнадцать миллионов
стоимости Объекта оценки №1,
четыреста тридцать девять тысяч) руб.
НДС не облагается
Итоговая величина
611 921 000 (Шестьсот одиннадцать миллионов девятьсот
стоимости Объекта оценки №2,
двадцать одна тысяча) руб.
НДС не облагается

Исполнительный директор А. Е. Колганов

Оценщик, С. С. Мудров
Младший партнер,
Департамент оценки активов и бизнеса

7
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,


ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей, а также третьих лиц,
указанных в Договоре, в рамках оказания услуг по Договору рассматривалась Исполнителем
как достоверная.
Исполнитель не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил
из собственного понимания их содержания и влияния такового на итоговую стоимость.
Исполнитель не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования)
оцениваемых прав, но ссылается на документы, явившиеся основанием для вынесения
суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество. Исполнитель не проводил
аудиторской проверки документов и информации, предоставленной для проведения оценки.
Исходные данные, использовавшиеся Исполнителем при подготовке Отчета, получены
от Заказчика и из других надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее
Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно,
делались ссылки на источник информации. Исполнитель не несет ответственности
за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости
объекта оценки и не является гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, будет
использоваться стоимость, определенная Исполнителем. Реальная цена сделки может
отличаться от оцененной стоимости в результате действия таких факторов, как мотивация
сторон, умение сторон вести переговоры, или других факторов, уникальных для данной
сделки.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,
влияющих на финансовые потоки компании, кроме уже известных Исполнителю фактов на
дату оценки. На Исполнителя не возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы,
а также на нем не лежит ответственность за их необнаружение.
Помимо основных средств, АО "Юргазсервис" арендует земельный участок, который
приравнивается к праву собственности (договор аренды земельного участка №М-01-010397
от 27.11.1997 г.). На земельном участке планируется строительство многофункционального
комплекса с подземной стоянкой. Проект оценивался методом дисконтирования денежных
потоков.
Исполнитель делает допущение, что для реализации Проекта Заказчиком будут получены
все необходимые документы в сроки, которые не повлияют на запланированный период
реализации Проекта.
При расчете рыночной стоимости Проекта Исполнитель исходил из предположения, что все
текущие планы по строительству объекта недвижимости будут осуществлены и реализованы
в соответствии с технико-экономическими показателями, указанными в настоящем
Приложении и в намеченные сроки. Также Исполнитель исходил из допущения, что сроки
проведения работ, указанные в исходно-разрешительной документации, будут достаточны.
Исполнитель рассчитывал рыночную стоимость Проекта с учетом технико-экономических
показателей, предоставленных Заказчиком по состоянию на дату оценки, и обращает
внимание, что в случае изменения технико-экономических показателей рыночная стоимость
может претерпеть изменения.
При составлении проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых
факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность Проекта. На Исполнителя не
возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не лежит
ответственность за их необнаружение.
Мнение Исполнителя относительно величины стоимости действительно только на дату
оценки. Исполнитель не принимает на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость
оцениваемого объекта.
8
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Исполнитель не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо


скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не
могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не лежит
ответственность за обнаружение подобных фактов.
В рамках настоящего Отчета инвестиционный бюджет Проекта рассчитан на основании
отчета №ОК-01/18 ВЕРСИЯ №1 от 15.01.2018 Г. "Определение капитальных затрат на
строительство многофункционального комплекса с подземной автостоянкой по адресу:
г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10". При этом бюджет рассчитан укрупненно,
по предварительным данным Заказчика и подлежит уточнению на основании проектно-
сметной документации.

9
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


В рамках настоящего Отчета оценке подлежит рыночная стоимость 100% долей участия и 50%
долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис".
Перечень документов, используемых Исполнителем и устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки, приведен в разделе 12 настоящего Отчета.

3.1. Базовая информация об ООО "Юргазсервис"


Реквизиты Общества
ООО "Юргазсервис" зарегистрировано 20 октября 2003 г.
Полное фирменное наименование на русском языке: Общество с ограниченной ответственностью
"Юргазсервис".
Полное фирменное наименование на английском языке: "Urgazservice" Limited Liability Company.
Сокращенное фирменное наименование на русском языке: ООО "Юргазсервис".
Сокращенное фирменное наименование на английском языке: "Urgazservice" LLC.
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1037722059308, дата присвоения —
20.10.2003 г.
ИНН/КПП: 7722305090/770301001.
Местоположение
Место нахождение Общества: 123100, г. Москва, наб. Краснопресненская, д. 10, строение 1.
Основные виды деятельности Общества
Согласно Уставу ООО "Юргазсервис" от 29.05.2014 г., основными видами деятельности Общества
являются:
• сдача внаем собственного недвижимого имущества;
• покупка и продажа земельных участков;
• подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
• предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;
• управление недвижимым имуществом;
• строительство зданий и сооружений;
• подготовка строительного участка;
• производство общестроительных работ;
• монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений;
• производство отделочных работ.
Корпоративная структура Общества
Органами управления Общества являются:
• Общее собрание участников общества;
• единоличный исполнительный орган — Генеральный директор.
Права участников Общества
Согласно ст. 5.1. Устава ООО "Юргазсервис" участники Общества имеют право:
• участвовать в управлении делами Общества в порядке, установленном Законом и уставом
Общества;

10
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

• получать информацию о деятельности Общества и знакомиться с его бухгалтерскими книгами


и иной документацией в установленном его уставом порядке;
• принимать участие в распределении прибыли;
• продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном
капитале Общества одному или нескольким участникам данного Общества либо другому лицу
в порядке, предусмотренном Законом и уставом Общества;
• потребовать приобретения Обществом доли в случаях, предусмотренных законодательством;
• получить в случае ликвидации Общества часть имущества, оставшегося после расчетов с
кредиторами, или его стоимость;
• участники Общества, доли которых в совокупности составляют не менее чем 10% уставного
капитала Общества, вправе требовать в судебном порядке исключения из Общества
участника, который грубо нарушает свои обязанности либо своими действиями (бездействием)
делает невозможной деятельность Общества или существенно ее затрудняет;
• обжаловать в соответствующие государственные (в том числе правоохранительные) органы
действия должностных лиц Общества и решения органов управления Общества;
• вносить предложения по повестке дня, отнесенные к компетенции Общего собрания
участников;
• пользоваться иными правами, предоставляемыми участникам общества с ограниченной
ответственностью законодательством.
Сведения о структуре уставного капитала Общества
Уставный капитал Общества составляет 10 000 (Десять тысяч) руб.
В таблице ниже представлены участники Общества.
Таблица 3.1 Участники ООО "Юргазсервис"
Доля в Номинальная ОГРН, дата
Участник Юридический адрес
УК, % стоимость, руб. присвоения

ООО "Техобеспечение" 25% 2 500 1054004010059 248017, г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4

ООО "Ташир Капитал" 25% 2 500 1044004406753 г. Калуга, ул. Кирова, д. 63


г. Москва, проспект Вернадского,
ООО "Нефтяной дом" 50% 5 000 5147746235962
д. 101, корп. 3

Итого 100% 10 000

Источник: данные Заказчика


Наличие обязательств и обременений
В распоряжении Исполнителя отсутствует информация об обязательствах и обременениях.
Дочерние и зависимые хозяйственные общества
Дочерние и зависимые хозяйственные общества отсутствуют.

11
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

3.2. Производственная деятельность ООО "Юргазсервис"


Компания ООО "Юргазсервис" создана с целью реализации проекта по строительству
многофункционального комплекса с подземной парковкой. В рамках предпроектной разработки, на
момент написания отчета были проведены следующие виды работ:
• выполнение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий;
• разработка архитектурно-градостроительноых решений для проекта;
• разработка проектов реставрации и приспособления объекта культурного наследия;
• получение актов государственной историко-культурной экспертизы по проектам
реставрации и приспособления;
• получение ТУ на технологическое присоединение к городским инженерным сетям;
• заключение договора на выполнение проектных работ.
Заказчиком были предоставлены все подтверждающие документы о выполненных работах. Так же
в рамках пакета документов по Проекту Заказчиком был предоставлен градостроительный план
земельного участка (ГПЗУ) и договор аренды земельного участка, на котором планируется
реализация проекта (см. Раздел 12).
На основании анализа предоставленных документов и производственной деятельности ООО
"Юргазсервис", Исполнитель пришел к выводу что предоставленные документы являются
достаточным обоснованием для признания проекта ключевым инвестиционным активом компании.

3.2.1. Общие сведения о проекте


Название Проекта
Строительство многофункционального комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва,
Краснопресненская набережная, вл. 10.
Суть проекта
Проекта предусматривает новое строительство 2-х зданий (Здание А – под размещение
апартаментов, здание В — под размещение квартир) и реконструкцию существующего объекта
культурного наследия регионального значения "Электрическая станция фабрики "Трехгорная
мануфактура", 1925–1928 гг. (Здание Б — под устройство офисно-торгового центра)
Расположение земельного участка под реализацию Проекта
• Земельный участок площадью 17 316 кв. м:
‒ Краснопресненская набережная: 50 м;
‒ ТТК: 4 мин;
‒ Кутузовский проспект: 5 мин;
‒ Садовое кольцо: 5 мин;
‒ ул. Красная Пресня: 5 мин;
• Здание Киевского вокзала: 10 мин на автомобиле (4,5 км);
• Ж/д станция Тестовская: 12 мин. на автомобиле (6 км);
• МЦК "Международная": 5 мин. на автомобиле (2,5 км);
• м. "Выставочная"/"Деловой центр": 17 мин. пешком (1.5 км);
• м. "Краснопресненская"/"Баррикадная": 15 мин. пешком (1,4 км).

12
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Рисунок 3.1. Местоположение объекта анализа на карте г. Москвы (вид со спутника)

Источник: http://maps.yandex.ru
Общие ТЭП Проекта
Здание А — 34 тыс. кв. м;
Здание Б — 12 тыс. кв. м;
Здание В — 22 тыс. кв. м;
Площадь пятна застройки — 8 тыс. кв. м.
Итого общая площадь 69 тыс. кв. м;
Перечень размещаемых объектов
Апартаменты, квартиры, торговые площади на первых этажах под размещение ритейла, офисы,
торговый центр, супермаркет, рестораны, подземные паркинги.
Объем инвестиций и срок реализации Проекта
Бюджет капитальных затрат Проекта составляет 10 768 млрд руб. (вкл. НДС). Объем операционных
расходов на срок реализации проекта составляет 1 953 млрд руб.
На момент составления Бизнес-Плана из общего Бюджета капитальных затрат было освоено
1 301 млрд руб.
Окончание строительства запланировано на III кв. 2021 г.
Окончание продаж запланировано на I кв. 2024 г.

3.2.2. Описание проекта


Многофункциональный комплекс состоит из трех частей:
• Строение А (новое строительство): 8-этажное здание апартаментов с тремя подземными
уровнями и с торговыми площадями на 1-м этаже.
• Строение Б: предусматривается устройство в комплексе зданий и строений электростанции
торгово-офисного центра с реставрацией фасадов, перепланировкой внутренних помещений.
Основной объем здания (бывшие котельные и турбинные залы) используется для устройства
торгового центра.
• Строение В (новое строительство): 20-этажное здание с квартирами, торговыми помещениями
на 1-м этаже и двухуровневой подземной парковкой.

13
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Технико-экономические показатели комплекса


Таблица 3.2. Технико-экономические показатели комплекса

Наименование Площадь, кв. м

Парковки 17 988

Квартиры 15 541

Апартаменты 13 121

Торговая 6 482

Офисы 3 471

Рестораны и кафе 1 064

Общая площадь 68 031

Полезная площадь помещений 47 149

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


Этапы строительства
• Начало строительства — сентябрь 2018 г.
• Срок ввода в эксплуатацию III кв. 2021 г.
• Дата начала продаж — IV кв. 2018 г.
• Дата окончания продаж — I кв. 2024 г.

3.2.3. Показатели финансово-хозяйственной деятельности


Описание земельного участка
• Общая площадь: 17 316 кв. м;
• Адрес: г. Москва, Краснопресненская набережная вл.10, стр.1, 2;
• Кадастровый номер: 77:01:0004033:56;
• Кадастровая стоимость: 303 млн руб.;
• Разрешенное использование: для размещения объектов энергетики (в настоящее время идет
процедура смены вида разрешенного использования);
• Право использования принадлежит застройщику по договору аренды № М-01-010397 от
27.11.1997 г.;
• Срок действия договора аренды земли: до 2022 г.;
• Ежегодная арендная плата с 29.12.2016: 909,5 тыс. руб.
Согласно договору аренды земельного участка №М-01-010397 от 27 ноября 1997 г. по истечении
срока действия настоящего Договора в преимущественном порядке перед другими лицами
заключить новый Договор на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению
Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока
действия настоящего Договора.
Объект культурного наследия – ТЭЦ -7 Мосэнерго
• На участке расположен объект культурного наследия регионального значения "Электрическая
станция фабрики "Трехгорная мануфактура", 1925–1928 гг.:
‒ два трехэтажных капитальных здания – главный корпус с турбинным и котельным
отделениями;
‒ капительное здание переменной этажности (один – семь этажей) – башня химической
водоочистки и электротехническими мастерскими.
• Общая площадь: 4 091 кв. м

14
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Инфраструктура земельного участка


Объект расположен непосредственно на Краснопресненской набережной, недалеко от ТТК и
Садового кольца. Удачное местоположение также обусловлено наличием в непосредственной
близости парков, объектов социального значения, а также доступность Москва-Сити. К участку
примыкает "Трёхгорная мануфактура", на базе которой открыто множество ресторанов, кафе и
магазинов.
Социальная инфраструктура
Объекты здравоохранения:
• Детская городская клиническая больница № 9 им. Г. Н. Сперанского: 8 мин. на автомобиле
(2 км);
• Городская поликлиника №220, травмпункт: 11 мин. пешком (900 м);
• Аптеки: в ближайшей доступности 2 аптеки — 5 мин. пешком.
Детские учреждения:
• школа на Красной Пресне №1241 с дошкольным отделением – 7 мин. пешком (600 м);
• интересный детский сад: 12 мин. пешком (1 км).
Парки:
• Парк "Красная Пресня": 8 мин. пешком (600 м);
• Детский парк Персненский :10 мин. пешком (800 м).
Дом культуры "Трехгорка": 9 мин. пешком (700 м).
Библиотека № 3 им. И. А. Бунина: 11 мин. пешком (900 м).

Коммерческая инфраструктура
• Объекты питания:
• Банки: ПАО ФК Открытие, АО Банк Союз, ПАО Банк ВТБ, ПАО Сбербанк и другие
Многочисленные шоу-румы и парикмахерские
Торговые центры:
• ТЦ "Сфера";
• ТЦ "Европейский";
• ТЦ "Афимолл Сити".

3.2.4. Описание многофункционального комплекса с подземной


автостоянкой (строение А и В — новое строительство).
Технико-экономические показатели строения А
Таблица 3.3. Технико-экономические показатели строения А
Наименование Площадь/количество

Апартаменты, кв. м 13 121

Мест общего пользования, кв. м 4 352


Автостоянки, кв. м 15 199

Торговая, кв. м 1 131

Полезная площадь, кв. м 19 922

Общая площадь, кв. м 33 983

Количество машино-мест, шт. 315

15
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Наименование Площадь/количество

Количество апартаментов, шт. 180

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


Технико-экономические показатели строения В
Таблица 3.4. Технико-экономические показатели строения В
Наименование Площадь/количество

Квартиры, кв. м 15 541

Мест общего пользования, кв. м 1 379

Торговая, кв. м 557

Автостоянки, кв. м 2 779

Общая площадь, кв. м 22 479

Полезная площадь, кв. м 17 898

Количество машино-мест, шт. 100

Количество квартир, шт. 126

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


Жилые объекты премиум класса.
Проект строительства объектов включает:
• автоматизированная парковка (строение В);
• вентилируемы фасады из натурального камня;
• улучшенная отделка в том числе с использованием натурального камня и керамогранита;
• благоустройство земельного участка;
• устройство тротуаров и пешеходных дорожек с освещением из тротуарной плитки;
• проезды и подъезды с асфальтным покрытием к домам;
• озеленение территории;
• архитектурная подсветка;
• система контроля доступа;
• система видеонаблюдения;
• воздушное и водяное отопление;
• вентиляция и кондиционирование.

3.2.5. Описание многофункционального комплекса с подземной


автостоянкой (строение Б — реконструкция объекта культурного
наследия).
Основной объем здания (бывшие котельные и турбинные залы) используется для устройства
торгового центра, остальной объем делится между торговым и офисным центром. В бывшей башне
водоочистки будут располагаться офисы. На 1-м этаже бывшего угольного склада будет
предусмотрен обеденный зал и бар-буфет, в подвале — кладовые и технические помещения.
Технико-экономические показатели строение Б
Таблица 3.5. Технико-экономические показатели строение Б
Наименование Площадь, кв. м
Офисов 3 471

16
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Наименование Площадь, кв. м

Мест общего пользования 1 319

Торговая 4 794

Ресторанов и кафе 1 064


Общая площадь 11 568

Площадь помещений 9 330

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


В состав основных работ по реконструкции объекта учтены следующие работы:
• демонтаж и вывоз оборудования;
• демонтаж перегородок полов внутренней отделки;
• демонтаж перекрытия и устройства на новой отметке;
• разборка аварийной наружной стены и ее возведение;
• замена остекления;
• восстановление фасадов с демонтажем полностью текущего покрытия фасада;
• усиление и ремонт несущих конструкций;
• устройство новых лестниц;
• установка лифтов и эскалаторов.

Стадии реализации проекта


Таблица 3.6. Стадии реализации проекта

№ 2019 2020 2021 2022 2023


Основные этапы реализации Проекта
п/п
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III

Изменение разрешенного вида использования


1 земельного участка и внесение изменений в
договор аренды земельного участка

2 Предпроектные работы *

Подготовительные работы, демонтаж объектов


3
капитального строительства

Выполнение работ по реставрации и


4
приспособлению объекта культурного наследия

Возведение подземной части нового


5
строительства (нулевой цикл)

Строительно-монтажные работы надземной


6
части и благоустройство территории

7 Ввод объекта в эксплуатацию

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

3.2.6. Показатели финансово-хозяйственной деятельности


Показатели финансово-хозяйственной деятельности ООО "Юргазсервис" за 2016–2018 гг. и
за 9 мес. 2019 г. приведены в таблице ниже.
Таблица 3.7 Показатели финансово-хозяйственной деятельности ООО "Юргазсервис",
тыс. руб.

Наименование показателя 2016 2017 2018 9 мес. 2019

Баланс

17
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Наименование показателя 2016 2017 2018 9 мес. 2019

Основные средства 625 929 797 714 848 248 777 091
Внеоборотные активы 634 523 814 058 868 180 799 254

Оборотные активы 174 605 427 395 443 988 548 200

Валюта баланса 809 128 1 241 453 1 312 169 1 347 454

Капитал и резервы 772 021 751 878 754 204 759 026

Текущие пассивы 37 107 207 415 227 618 244 610

Чистые активы 772 021 751 877 754 203 759 026

Отчет о финансовых результатах

Выручка 12 061 11 727 2 644 1 983


Прибыль (убыток) от продаж (36 155) (26 254) (1 266) (715)

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода (272 560) (22 642) 2 325 4 823

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис"


Наибольшую долю в структуре активов по состоянию на 30.09.2019 г. занимают основные средства
(57,7%) и дебиторская задолженность (28,7%).
В 2018 г. ООО "Юргазсервис" начало получать чистую прибыль, которая в 2018 г. составила
2 325 тыс. руб., что на 78,4% больше, чем за аналогичный период 2018 г.
Анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО "Юргазсервис" приведен в разделе
4 настоящего Отчета.

18
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Анализ финансового состояния ООО "Юргазсервис" проведен на основании бухгалтерских
балансов и отчетов о финансовых результатах за период за 2016–2018 гг. и за 9 мес. 2019 г.
В процессе анализа финансовые документы компании использовались без их дополнительной
проверки и подтверждения.

4.1. Анализ результатов деятельности ООО "Юргазсервис


В таблице ниже представлен отчет о финансовых результатах ООО "Юргазсервис" за 2016–2018 гг.
и за 9 мес. 2019 г.
Таблица 4.1 Отчет о финансовых результатах ООО "Юргазсервис" за 2016–2018 гг.
и за 9 мес. 2019 г., тыс. руб.
Показатель 2016 2017 2018 9 мес. 2019

Выручка от реализации 12 061 11 727 2 644 1 983

Себестоимость реализации (33 048) (25 818) (453) (610)


Валовая прибыль (20 987) (14 091) 2 191 1 373

Валовая маржа (174,0)% (120,2)% 82,9% 69,2%


Управленческие расходы (15 168) (12 163) (3 457) (2 088)

Прибыль/убыток от продаж (36 155) (26 254) (1 266) (715)

Рентабельность продаж (299,8)% (223,9)% (47,9)% (36,1)%


Проценты к получению 21 616 9 298 6 507 7 063

Проценты к уплате

Прочие доходы (22) (9) 108 796

Прочие расходы (263 759) (11 254) (2 307) (109 081)

Прибыль до налогообложения (278 298) (28 232) 2 925 6 063

PBT маржа (2 307,4)% (240,7)% 110,6% 305,7%


Отложенные налоговые активы 5 738 7 751 3 587 2 231

Отложенные налоговые обязательства – (2 161) (4 187) (3 471)

Чистая прибыль (убыток) (272 560) (22 642) 2 325 4 823

Чистая маржа (2 259,8)% (193,1)% 87,9% 243,2%

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис"


Выручка ООО "Юргазсервис" в 2016–2018 гг. и 9 мес. 2019 г. имела отрицательную динамику, так в
2018 г. показатель составил 2 644 тыс. руб., что на 77,4% меньше, чем в 2018 г. За 9 мес. 2019 г.
выручка не изменилась по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. и составила 1 983 тыс. руб.
Расшифровка выручки ООО "Юргазсервис" представлена на рисунке ниже.

19
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Рисунок 4.1. Расшифровка выручки ООО "Юргазсервис" за 9 мес. 2019 г.

23,1% Аренда нежилых помещений в здании


материального склада

Аренда помещения в здании котельной


76,9%

Источник: данные ООО "Юргазсервис", расчет АО "НЭО Центр"


Прочие доходы ООО "Юргазсервис" в основном представлены доходами от продажи ОС (93,9% в
структуре прочих доходов). Прочие расходы в свою очередь в основном представлены расходами
от продажи ОС (99,7%).
Расшифровка прочих доходов и расходов ООО "Юргазсервис" представлена в таблице ниже.
Рисунок 4.2. Расшифровка прочих доходов и расходов ООО "Юргазсервис"
за 9 мес. 2019 г.
Статья затрат Контрагент Сумма,

Прочие доходы

Доходы от продажи ОС ООО "Каскад-Энергосбыт" 108 801


Размещение свободного остатка денежных средств на расчетный счетах АО "АБ "РОССИЯ" 7 063

НДС с безвозмездной передачи имущества (6)

Итого прочие доходы 115 859

Прочие расходы

Расходы от продажи ОС ООО "Интерцессия" 108 773

Налог на имущество ИФНС №3 144

Оплата штрафа 100

Комиссия банка АБ "РОССИЯ" АО 32

Безвозмездная передача имущества (подарки) 28


Списание НДС 6

Итого прочие расходы 109 081

Источник: данные ООО "Юргазсервис", расчет АО "НЭО Центр"


Анализ ликвидности
Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать его способность трансформироваться
в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного
периода, в течение которого это преобразование может быть осуществлено. Чем короче период,
тем выше ликвидность данного вида активов.
Ликвидность компании определяется наличием у нее оборотных средств в размере, теоретически
достаточном для погашения краткосрочных обязательств. Количественно ликвидность
характеризуется коэффициентами, указанными в таблице ниже.

20
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 4.2. Методика расчета коэффициентов ликвидности


Показатель Методика расчета Норматив
(Денежные средства + Краткосрочные финансовые
Коэффициент абсолютной ликвидности >0,2
вложения)/Краткосрочные обязательства
(Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения +
Коэффициент быстрой ликвидности Краткосрочная дебиторская задолженность)/Краткосрочные 0,7―1
обязательства

Коэффициент текущей ликвидности Текущие активы/Краткосрочные пассивы >2,0

Источник: финансово-экономическая литература


Коэффициенты ликвидности рассматриваемой компании представлены в таблице ниже.
Таблица 4.3. Коэффициенты ликвидности ООО "Юргазсервис"
Показатель 2016 2017 2018 9 мес. 2019

Коэффициент абсолютной ликвидности 4,5 0,7 0,7 0,6

Коэффициент быстрой ликвидности 4,7 1,9 1,8 2,2

Коэффициент текущей ликвидности 4,7 2,1 2,0 2,2

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис", анализ АО "НЭО Центр"


Коэффициенты ликвидности ООО "Юргазсервис" отличаются разнонаправленной динамикой
в течение всего анализируемого периода. При этом все коэффициенты находятся выше
нормативных значений, что свидетельствует о высокой ликвидности Общества.

4.2. Анализ структуры активов и обязательств


ООО "Юргазсервис"
В таблице далее представлен баланс ООО "Юргазсервис" за период 2016–2018 гг. и по состоянию
на 30.09.2019 г.
Таблица 4.4 Баланс ООО "Юргазсервис" в 2016–2018 гг. и 9 мес. 2019 г., тыс. руб.

Статья баланса 2016 2017 2018 9 мес. 2019

Внеоборотные активы 634 523 814 058 868 180 799 254

Основные средства 625 929 797 714 848 248 777 091

Отложенные налоговые активы 8 594 16 345 19 932 22 163

Оборотные активы 174 605 427 395 443 988 548 200

Запасы 241 696 651 651

НДС по приобретенным ценностям 74 32 944 34 364 13 521

Дебиторская задолженность 8 320 240 755 254 459 386 367

Краткосрочные финансовые вложения - - 146 400 143 500

Денежные средства и денежные эквиваленты 165 948 152 979 8 090 4 154

Прочие оборотные активы 22 22 24 7

ИТОГО АКТИВЫ 809 128 1 241 453 1 312 169 1 347 454

Капитал и резервы 772 021 751 878 754 204 759 026

Уставный капитал 10 10 10 10

Добавочный капитал (без переоценки) 1 027 950 1 030 450 1 030 450 1 030 450

Нераспределенная прибыль (убыток) (255 939) (278 582) (276 256) (271 434)

Долгосрочные обязательства - 282 161 330 347 343 818

Займы и кредиты - 280 000 324 000 334 000

21
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Статья баланса 2016 2017 2018 9 мес. 2019

Прочие долгосрочные обязательства - 2 161 6 347 9 818

Краткосрочные обязательства 37 107 207 415 227 618 244 610

Займы и кредиты — 10 803 31 736 49 068


Кредиторская задолженность 37 107 196 612 195 882 195 505

Оценочные обязательства - - - 37

ИТОГО ПАССИВЫ 809 128 1 241 453 1 312 169 1 347 454

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис"


Валюта баланса на всем рассматриваемом периоде имела положительную динамику.
За 9 мес. 2019 г. валюта баланса составила 1 347 454 тыс. руб., что на 2,7% больше, чем в 2018 г.
Динамика активов ООО "Юргазсервис" по состоянию на 30.09.2019 г. по сравнению с 2018 г.
обусловлена следующими изменениями:
• ростом дебиторской задолженности на 51,8% или на 131 908 тыс. руб.;
• снижением основных средств на 8,4% или на 71 157 тыс. руб.;
• снижением НДС по приобретенным ценностям;
Динамика пассивов ООО "Юргазсервис" по состоянию на 30.09.2019 г. по сравнению с 2018 г.
обусловлена следующими изменениями:
• ростом краткосрочных кредитов и займов на 54,6% или на 17 332 тыс. руб.;
• ростом долгосрочных кредитов и займов на 3,1% или на 10 000 тыс. руб.;
За 9 мес. 2019 г. в активах ООО "Юргазсервис" произошло снижение доли внеоборотных активов
(до 59,3% по сравнению с уровнем 2018 г. равным 66,2%). В структуре пассивов по состоянию на
30.09.2019 г. по сравнению с 2018 г. выросла доля капитала (до 40,7% по сравнению с 2018 г.
равной 33,8%).
Ниже представлена структура активов и пассивов ООО "Юргазсервис" по состоянию на
30.09.2019 г.
Рисунок 4.3 Структура активов и пассивов ООО "Юргазсервис" по состоянию
на 30.09.2019 г.

Активы Пассивы

18,2%

40,7%

25,5% 56,3%
59,3%

Капитал
Внеоборотные активы
Долгосрочные обязательства
Оборотные активы Краткосрочные обязательства

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис


Расшифровки активных статей баланса
По состоянию на 30.09.2019 г. основным статьями активов ООО "Юргазсервис" являются основные
средства (57,7% в структуре активов или 777 091 тыс. руб.), дебиторская задолженность (28,7%
или 386 367 тыс. руб.) и краткосрочные финансовые вложения (10,6% или 143 500 тыс. руб.)

22
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Расшифровка основных средств "ООО "Юршазсервис" представлена в таблице ниже.


Таблица 4.5. Расшифровка основных средств "ООО "Юршазсервис" за 9 мес. 2019 г.
Наименование Балансовая стоимость, млн руб.

Капитальное строительство, МФК Краснопресненская наб. 10 348,58

Здание машзала 106,28

Помещение котельной 100,81

Здание столярной 76,18

Здание котельной 72,16

Прочие 73,09

Итого 777,09

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис"


Основную долю в структуре основных средств занимает капитальное строительство (44,9% или
348,6 млн руб.). Также существенный вес имеют здание машзала (13,7% или 106,3 млн руб.) и
помещение котельной (13,0% или 100,8 млн руб.).
В структуре дебиторской задолженности наибольшую долю занимают расчеты по выданным
авансам (65,5% или 253 191 тыс. руб.)
Расшифровка дебиторской задолженности ООО "Юргазсервис" представлена в таблице ниже.
Таблица 4.6. Расшифровка дебиторской задолженности ООО "Юргазсервис"
на 30.09.2019 г.
Контрагент Сумма, тыс. руб.
Расчеты по авансам выданным 253 191
Расчеты с покупателями 131 162
Прочие дебиторы 2 350
Резервы по сомнительным долгам (336)
Итого дебиторская задолженность 386 367

Источник: данные ООО "Юргазсервис"


Расшифровки пассивных статей баланса
Основным статьями пассивов ООО "Юргазсервис" являются добавочный капитал (76,5% в
структуре пассивов или 1 030 450 тыс. руб.), долгосрочные кредиты и займы (24,8% или
334 000 тыс. руб.) и нераспределенный убыток (20,1% или 271 434 тыс. руб.). Расшифровка
долгосрочных заемных средств ООО "Юргазсервис" на 30.09.2019 г. представлена в таблице ниже.
Таблица 4.7. Расшифровка долгосрочных заемных средств ООО "Юргазсервис"
на 30.09.2019 г.
Сумма
Сумма
Ставка, Срок Сумма, начисленных
Контрагент Договор обязательств по
% возврата тыс. руб. процентов,
договору, тыс. руб.
тыс. руб.

Договор о выдаче
ООО "Нефтяной дом" векселей №бн от 7,0% 31.12.2020 250 000 167 000 24 332
06.03.2017

Договор о выдаче
ООО "Техобеспечение" векселей 31/01-17 от 7,0% 31.12.2020 250 000 167 000 24 735
31.01.2017

Итого 334 000 49 068

Источник: данные ООО "Юргазсервис"

23
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Долгосрочные заемные кредиты и займы представлены двумя займами ООО "Нефтяной дом" и
ООО "Техобеспечение", по 250 000 тыс. руб. каждый под 7,0% годовых и сроком возврата
31.12.2020 г.
В кредиторской задолженности наибольшую долю занимают средства на инвестирование
строительства ООО "СтройИнвест". В таблице ниже представлена расшифровка кредиторской
задолженности ООО "Юргазсервис" по состоянию на 30.09.2019 г.
Таблица 4.8 Расшифровка кредиторской задолженности ООО "Юргазсервис"
по состоянию на 30.09.2019 г.
Дата погашения
Контрагент Основание Сумма, руб.
долга

Задолженность по оплате труда


Задолженность по зарплате
13.10.2019 310 093
за сентябрь 2019г.

ИФНС №3 13.10.2019 НДФЛ за сентябрь 2019г. 30 726

Страховые взносы за
ИФНС №3 13.10.2019 92 566
сентябрь 2019г.

Задолженность по налогам

Задолженность по налогу на
ИФНС №3 30.10.2019 2 657 216
имущество 3 кв. 2019г.

ИФНС №3 25.07.2019 НДС за 3 кв. 2019г. 14 465

Прочие кредиторы
Средства на инвестирование
ООО "СтройИнвест" 192 400 000
строительства
ИТОГО 195 505 065

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис"

24
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 5. ОБЗОР ОТРАСЛИ

5.1. Макроэкономическая ситуация4


• По оценке Росстата, физический объем ВВП России за I кв. 2019 г. увеличился на 0,5% по
сравнению с аналогичным периодом 2018 г. и составил 18 128 млрд руб. Наибольший вклад в
ВВП за I кв. 2019 г. был внесен такими отраслями экономики, как оптовая и розничная
торговля (14,4% суммарного ВВП), обрабатывающее производство (12,8%), добыча полезных
ископаемых (11,0%), а также деятельность по операциям с недвижимым имуществом (10,6%).
• В соответствии с данными Минэкономразвития, в апреле 2019 г. ВВП России увеличился
на 1,6% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. За 4 мес. 2019 г. рост ВВП
составил 0,8% г/г. Промышленность стала ключевым драйвером ускорения экономического
роста в апреле по сравнению с мартом — вклад сектора в динамику ВВП составил 0,8 п.п.
В отличие от промышленного производства, в таких базовых отраслях, как строительство,
транспортная отрасль и розничная торговля не было зафиксировано улучшение динамики
выпуска в апреле.
• В мае 2019 г. промышленное производство увеличилось на 0,9% г/г после ускоренного роста в
апреле на 4,6% г/г. За 5 мес. 2019 г. рост промышленного производства составил 2,4%, что в
целом соответствует значению II пол. 2018 г. В мае 2019 г. наблюдалось снижение темпов
роста добычи полезных ископаемых с 4,2% г/г до 2,8% г/г на фоне замедления в нефтяной
отрасли (с 2,5% г/г в апреле до 1,3% в мае) в связи с выполнением Россией обязательств в
рамках соглашения ОПЕК+. При этом в газовой отрасли наблюдался активный рост (4,6% —
в мае, 2,6% — в апреле). Обрабатывающая промышленность в мае 2019 г.
продемонстрировала снижение на 1,0% (в апреле — рост на 4,7% г/г), что обусловлено
влиянием календарного фактора: в мае 2019 г. было на 2 рабочих дня меньше, чем в мае
предыдущего года.
• По данным Росстата, потребительские цены в России в июне 2019 г. увеличились на 0,04%.
В марте, апреле и мае данный показатель составил 0,32%, 0,29% и 0,34% соответственно,
в феврале — 0,44%, в январе — 1,01%. По итогам 6 мес. 2019 г. инфляция составила 2,46%.
• По данным ФТС, объем экспорта товаров из России за 6 мес. 2019 г. составил
173 млрд долл. США (снижение на 19,0% по отношению к аналогичному периоду 2018 г.).
Импорт товаров за 6 мес. 2019 г. составил 93 млрд долл. США (сокращение на 19,5% по
отношению к аналогичному периоду 2018 г.). Положительное сальдо торгового баланса
за 6 мес. 2019 г. составило 79,6 млрд долл. США, снизившись относительно аналогичного
периода прошлого года на 18,3%.
• По состоянию на 29.06.2019 г. официальный курс доллара США к рублю сократился на 6,0%
по сравнению с началом 2019 г. до 63,0756 руб. за доллар США. Курс евро к рублю
уменьшился на 6,6% до 71,8179 руб. за евро. Стоимость бивалютной корзины за 6 мес. 2019 г.
снизилась на 6,3% до 67,0096 руб.
• Средний курс доллара и евро за 6 мес. 2019 г. составила 65,1218 руб. за долл. США и
73,5766 руб. за евро соответственно.
• Согласно данным Министерства финансов РФ, средняя цена нефти марки Urals
за 6 мес. 2019 г. составила 65,63 долл. США за баррель, что на 4,9% ниже уровня средней
цены за аналогичный период 2018 г., составившей 68,83 долл. США за баррель.
• В 2015–2018 гг. с учетом смещения баланса рисков в сторону охлаждения экономики
Совет директоров Банка России принимал следующие решения о снижении ключевой ставки:
с 02.02.2015 г. — до 15% годовых, с 16.03.2015 г. — до 14% годовых, с 05.05.2015 г. —
до 12,5% годовых, с 16.06.2015 г. — до 11,5% годовых, с 03.08.2015 г. — до 11% годовых,

4
http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/885e0909-e8cf-4e9a-83ad-
5d0681f7105b/190211_econ_pic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=885e0909-e8cf-4e9a-83ad-5d0681f7105b

25
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

с 14.06.2016 г. — до 10,5% годовых, с 19.09.2016 г. — до 10% годовых, с 27.03.2017 г. —


до 9,75% годовых, с 02.05.2017 г. — до 9,25% годовых; с 19.06.2017 г. — до 9% годовых,
с 18.09.2017 г. — до 8,50%, с 30.10.2017 г. — до 8,25%, с 18.12.2017 г. — до 7,75%,
с 12.02.2018 г. — до 7,50%, с 26.03.2018 — до 7,25%. 15.06.2018 г. Совет директоров Банка
России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 7,25% годовых. 17.09.2018 г.
Совет директоров ЦБ РФ повысил ключевую ставку на 0,25 п. п. до 7,5%. 17.12.2018 г. ЦБ РФ
второй раз за год повысил ключевую ставку на 0,25% до 7,75%. 17.06.2019 г. ключевая ставка
была снижена на 0,25 п. п. до 7,5%.
• В декабре 2015 г. Совет директоров Банка России принял решение приравнять
с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки Банка
России, определенному на соответствующую дату. В дальнейшем одновременно с изменением
ключевой ставки будет происходить изменение ставки рефинансирования на ту же величину.

5.2. Анализ рынка объекта оценки


5.2.1. Выводы по анализу рынка торговой недвижимости г. Москвы по
итогам I полугодия 2019 г.
• В I полугодии 2019 г. ввод качественных торговых площадей в Московском регионе
(Москве и ее городах-спутниках) составил 105,0 тыс. м2 , что на 6,6% выше показателя за
аналогичный период предыдущего года, но на 41% уступает среднему показателю за
последние 10 лет.
• В 2019 г. существенно изменилась структура заявленного предложения. Доля площадей
торговых объектов, совмещенных с другими функциями выросла, достигнув следующих
значений: в составе развлекательного парка — 35% суммарной GLA объектов 2019 г.,
торговых объектов в МФК — 15%, аутлетов — 11% и ТПУ — 3%.
• В результате развития новых форматов, доля GLA объектов в формате классических ТЦ
снизилась с 63% до 35%, по сравнению с 2018 г.
• Географическое распределение площадей объектов демонстрирует стремление в область
наибольшей концентрации населения, рядом со сформировавшимися жилыми районами;
доля площадей объектов, запланированных на 2019 г., которые расположены в
административных границах Москвы составляет 80% от GLA, на 17% больше по сравнению
с 2018 г.
• На фоне низкого предложения новых объектов, в I полугодии 2019 г. показатель
вакантности продолжил снижение и сократился на 0,1 п.п., до 8,5%. Годом ранее, в I
полугодии 2018 г., на фоне низкого ввода и открытия ключевых объектов с высокой
заполняемостью вакантность достигала нижней точки траектории — 7,5%.
• До конца 2019 г., при соблюдении заявленных сроков открытий, ожидается рост
вакантности по прогнозам аналитиков до 8,8–9,4%, за счет кратковременного избытка
предложения после ввода большого количества площадей в крупных новых объектах.
• Количество иностранных брендов, открывших свои первые магазины в России в I
полугодии 2019 г. составило 13, что на 3 меньше, чем за аналогичный период предыдущего
года. О планах открытия в 2019-2020 гг. заявили такие бренды, как & Other Stories
(принадлежит H&M), ресторанная сеть Cipriani, китайский бренд одежды Urban Revivo и
южнокорейская сеть кинотеатров CJ CGV.
• Особой популярностью пользуются малые форматы: "Вкусвилл" тестирует киоски в парках
и микромаркеты в офисах, "Магнит" открывает мини-формат "Магнит Сити", IKEA открыла
первый магазин в границах Москвы с полным ассортиментом в ТЦ "Авиапарк" площадью 8
тыс. кв. м (средняя площадь стандартного магазина 20-25 тыс. кв. м).
• В I полугодии 2019 г. средняя запрашиваемая арендная ставка составила 170 тыс. руб.,
12-15 % от торгового оборота составляет арендный платеж в среднем для оператора
торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.

26
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

• Цена предложения 1 кв. м торгового помещения в районе расположения объекта оценки


варьируется в диапазоне от 1 млн. до 1,5 млн. руб./кв. м.
• Ставка аренды торгового помещения в районе расположения объекта оценки варьируется в
диапазоне от 159 до 222 тыс. руб./кв. м/г., с учетом НДС
• В 2019 г. ожидается ввод в общей сложности 14 новых торговых объектов с суммарной
арендопригодной площадью 540 тыс. кв. м (включая площадь развлекательной части
тематического парка "Остров мечты"), что в 2,8 раза превышает показатель 2018 г. и, в
случае соблюдения сроков открытия, станет самым большим по величине показателем за
последние 4 года.
• До конца 2019 г. будут открыты первые 6 объектов сети из 39 районных ТЦ компании ADG
group общей площадью 34,9 тыс. кв. м (GLA). Остальные 33 объекта данной сети с
суммарной GLA около 300 тыс. кв. м запланированы к открытию в 2020-2021 гг. и составят
значительную часть предложения районных торговых центров.

5.2.2. Выводы по анализ рынка жилой первичной недвижимости


премиум-класса г. Москвы по итогам I полугодия 2019 г.
• По данным аналитиков, премиальный сегмент рынка новостроек на конец I полугодия
2019 г. был представлен 36 проектами. Объем предложения составил составил 292 тыс. м2
(+2,5% к I кварталу 2019 г.), или 2 890 лотов. За полугодие число лотов сократилось на
22,6%, продаваемая площадь — на 20,1%.
• Всё чаще покупатели обращают внимание именно на новые проекты в уже известных и
востребованных локациях: Пресненский район, Хамовники, и Якиманка. С начала года в
этих центральных районах проходило 72% всех первичных сделок с премиальными
квартирами и апартаментами. Наибольшим спросом пользуются квартиры и апартаменты
площадью
75-125 кв. м. (44% от общего объема спроса в 2019 г.). Преимущественно такие варианты в
этом году были приобретены в Хамовниках и Пресненском районе. Средняя стоимость лота
составила порядка 50 млн руб.
• 2 сделки из 3 заключались с лотами с готовой отделкой - в основном благодаря выходу на
рынок проекта Lucky, где у покупателей все еще есть возможность приобрести квартиры с
высококачественной отделкой по довольно комфортным ценам. Каждая пятая квартира с
отделкой была приобретена именно в этом жилом комплексе.
• Лидерство по объему предложения во II квартале 2019 г. по-прежнему сохраняют такие
компании, как "Донстрой", Capital Group, "МонАрх", Tekta Group. Совокупно на долю
указанных компаний приходится 40% от общей площади экспозиции. По итогу квартала
выросла доля компании "Донстрой" за счет старта продаж комплекса "Река", в результате
чего компания заняла вторую позицию рейтинга.
• По итогам II квартала 2019 г. в структуре предложения по стадии строительной готовности
произошли некоторые изменения относительно I квартала 2019 г. Так, в сравнении с
предыдущим кварталом на 7 п.п. увеличилась доля общей площади экспозиции в объектах
на начальных стадиях строительства (подготовка площадки и работы подземного уровня)
за счет старта продаж новых проектов и корпусов.
• Лидером по объему предложения остается Пресненский район. На его территории
расположен деловой центр "Москва-Сити", в составе которого и на прилегающих
территориях реализуются масштабные проекты — 44% от объема предложения. После
выхода на рынок перспективного проекта One Tower (АО "Мосинжпроект") на территории
"МоскваСити" доля предложения в этом районе может достигнуть исторического
максимума. Доля по остальным округам существенно не изменилась. Список лидеров
пополнил район Тверской, где по итогам июня 2019 г. экспонируются пять проектов. При
этом выбыл район Хамовники, где по состоянию на конец июня 2019 г. в активной
реализации находится два жилых комплекса.

27
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

• По итогам II квартала и полугодия в целом в сегменте новостроек премиум-класса средняя


площадь лотов в экспозиции увеличилась на 30% за счет выхода новых проектов с более
просторными лотами в течение первых шести месяцев 2019 г. По итогам II квартала
2019 г. средняя площадь лотов в предложении составила 101,3 м² (-0,6% к предыдущему
кварталу, +6% к IV кварталу 2018 г.), в сегменте квартир — 107,7 м², в сегменте
апартаментов — 94,7 м².
• По подсчетам аналитиков, к концу I полугодия 2019 г. средняя цена за квадратный метр
в сегменте составила 488 800 руб. ($7 587). Рост показателя за полугодие — 6,4%
в рублевом и 10,5% в долларовом выражении. В сравнении с первым кварталом средняя
цена выросла на 2% и 3,6% соответственно. В районах Очаково-Матвеевское и Мещанский
произошел самый высокий рост — на 10,6% и 11,8% соответственно, что обусловлено
повышением цен в проектах данных локаций. Рост среднего ценового уровня в пределах
5,1–8% отмечен в районах Пресненский, Хорошевский, Хамовники, Замоскворечье,
Марьина Роща и Тверской.

28
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


В настоящем Отчете оценке подлежат рыночная стоимость объекта оценки.
Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации,
Федеральными стандартами оценки (ФСО), Стандартами и правилами оценочной деятельности,
утвержденными СМАО.
Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. №135-
ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Как субъект гражданских
правоотношений Исполнитель придерживается требований Федерального закона.
Для целей настоящей оценки в данном Отчете использовалось следующее определение рыночной
стоимости, содержащееся в Федеральном законе №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.:
"Рыночная стоимость ― наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-
либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

6.1. Последовательность определения стоимости объекта


оценки
Процесс оценки ― логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного
решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения
окончательного суждения о стоимости. Далее приведены основные этапы проведения оценки.
Основная задача первого этапа в процессе оценки ― определение цели оценки, идентификация
объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком
требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.
Второй этап заключается в сборе информации, на которой будут основаны мнения и выводы
о стоимости объекта. От качества и полноты собранных данных из доступных достоверных
источников напрямую зависит возможность применения конкретных подходов и методов оценки,
а также результаты работы в целом.
Третий этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования
результатов стоимости объекта, полученных с применением оптимальных подходов и методов
оценки.
Четвертый этап процесса оценки состоит в определении границ диапазона стоимости в рамках
примененных подходов и методов.
Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных
при применении всех уместных подходов к оценке и определении итоговой величины стоимости
объекта оценки и итогового диапазона стоимости объекта оценки.
Шестой этап состоит в составлении отчета об оценке.

29
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

6.1.1. Выводы по анализу рынка офисной недвижимости г. Москвы по


итогам I полугодия 2019 г.
• По итогам I полугодия 2019 г. общий объем предложения качественных офисных площадей
в Москве составил 16,5 млн кв. м, из которых 26% соответствует офисам класса А и 74% –
класса В.
• По итогам I полугодия 2019 г. объем введенных в эксплуатацию качественных офисных
площадей составил 113 тыс. кв. м, что практически втрое больше, чем в I полугодии
прошлого года.
• В 2019 г. прогнозируется рост объемов ввода в эксплуатацию новых объектов, который
составит около 450 тыс. кв. м.
• Доля вакантных площадей на конец I полугодия 2019 г. достигла уровня 12,0% в офисах
класса А и 7,9% в офисах класса В, что суммарно составляет около 1,48 млн кв. м.
• Совокупный объем свободных площадей в офисах классов А и B составляет 1,48 млн кв. м.
До конца 2019 г. прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в
офисах класса А, так и в офисах класса В.
• В I полугодии 2019 г. сохранился высокий темп поглощения офисных площадей в Москве,
отмеченный в течение 2018 г. По его итогам объем чистого поглощения составил
301 тыс. кв. м.
• Доля сделок по новой аренде в общем объеме сделок составила 80%, что практически
равно аналогичному показателю за I полугодие 2018 г. – 75%.
• Лидером спроса являются компании из финансового и банковского сектора, чья доля в
общем объеме сделок по итогам I полугодия 2019 г. составила 49%. По-прежнему активны
на рынке компании из сектора Производство, чья доля составила 14%.
• Снижение доли свободных площадей наблюдается как в ключевых деловых районах города
вроде ММДЦ "Москва Сити" и Центральном деловом районе, так и в нецентральных
локациях.
• Спрос на офисные блоки площадью менее 1 000 кв. м (31% от всего объема сделок) и
площадью 1 000– 5 000 кв. м (34% от всего объема сделок) в целом не изменился по
сравнению с I полугодием 2018 г., что также говорит о стабильности рынка.
• В сегменте покупки офисных площадей на этапе строительства спрос сконцентрирован на
помещениях площадью 100–400 кв. м в бизнес-центрах класса А.
• Рост средних запрашиваемых ставок аренды составил в офисах класса А 2,1% — до
25 735 руб./кв. м /г., в офисах класса В 7,1% – до 15 919 руб./кв. м/г.
• Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет
228 738 руб./кв. м, в офисах класса В — 133 568 руб./кв. м, в особняках —
243 307 руб./кв. м. Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых
этажах жилых комплексов составляет 190 860 руб./кв. м.
• Стоимость квадратного метра офисных помещений, расположенных в районе оцениваемого
недвижимого имущества, по состоянию на дату оценку составляет в среднем 155,0 тыс.
руб. (диапазон от 93 до 252 тыс. руб./кв. м).
• Средняя арендная ставка офисных помещений, расположенных в районе оцениваемого
недвижимого имущества, по состоянию на дату оценку составляет 19,6 тыс. руб./кв. м/г. с
учетом НДС (диапазон от 15 до 25 тыс. руб./кв. м/г.).
• Средняя арендная ставка маши-мест в подземном паркинге, расположенных в районе
оцениваемого недвижимого имущества, по состоянию на дату оценку составляет
12,2 тыс. руб./1 м/м /г. с учетом НДС (диапазон от 7 до 15 тыс. руб./кв. м/г.).
• Средняя арендная ставка маши-мест в наземном паркинге, расположенных в районе
оцениваемого недвижимого имущества, по состоянию на дату оценку составляет
5,8 тыс. руб./кв. м/г. с учетом НДС (диапазон от 3 до 10 тыс. руб./кв. м/г.).

30
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

6.2. Подходы и методы оценки


При проведении оценки рыночной стоимости активов и/или бизнеса предприятия могут быть
использованы три общепринятых подхода: доходный, сравнительный и затратный.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы
и требования к проведению оценки" (ФСО №1), основными подходами, используемыми
при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только
возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое
использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.
На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых
оценщиком.
Доходный подход
Согласно п. 9 Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса" (ФСО №8) в рамках доходного
подхода Оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных
потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей
бизнес (в частности, прибыли).
При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки
объектов оценки доходного подхода Оценщику следует произвести поэтапный анализ и расчеты
согласно методологии оценки, в частности:
• выбрать метод (методы) проведения оценки объекта оценки, связывающий (связывающие)
стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных
финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес. Расчет может
осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели
деятельности, ожидающиеся в расчете на вложения собственников (собственный капитал).
Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные
показатели деятельности в расчете на вложения всех инвесторов, связанных на дату
проведения оценки с организацией, ведущей бизнес (инвестированный капитал); стоимость
собственного капитала определяется далее путем вычитания из полученной стоимости
величины обязательств такой организации (не учтенных ранее при формировании
денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности
организации, ведущей бизнес);
• определить продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных
потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес
(прогнозный период). Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого
времени достижения организацией, ведущей бизнес, стабилизации результатов
деятельности или ее прекращения; в отчете об оценке должно содержаться обоснование
продолжительности периода прогнозирования;
• на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая
осуществлялась ранее в течение репрезентативного периода, рассмотреть
макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных
потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации,
используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;
• определить ставку дисконтирования и (или) ставку капитализации, соответствующую
выбранному методу проведения оценки объекта оценки. Расчет ставки капитализации,
ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки
объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного
в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его
инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый
или посленалоговый денежный поток) составляющих;
• если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых
используется дисконтирование, определить постпрогнозную (терминальную) стоимость,
то есть ожидаемую величину стоимости на дату окончания прогнозного периода;

31
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

• провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации,


ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств,
не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых
показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения
доходного подхода;
• провести расчет стоимости объекта оценки.
• Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки" (ФСО №1) доходный подход рекомендуется применять,
когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы,
которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки
расходы.
Сравнительный подход
Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса" (ФСО №8) в рамках
сравнительного подхода Оценщик определяет стоимость акций, паев, долей в уставном
(складочном) капитале, имущественного комплекса на основе информации о ценах сделок
с акциями, паями, долями в уставном (складочном) капитале, имущественными комплексами
организаций-аналогов с учетом сравнения финансовых и производственных показателей
деятельности организаций-аналогов и соответствующих показателей организации, ведущей
бизнес, а также на основе ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, паями, долями
в уставном (складочном) капитале, имущественным комплексом организации, ведущей бизнес.
• Организацией-аналогом признается:
• организация, осуществляющая деятельность в той же отрасли, что и организация, ведущая
бизнес;
организация, сходная с организацией, бизнес которой оценивается, с точки зрения количественных
и качественных характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки.
При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки
объекта оценки сравнительного подхода Оценщику следует провести поэтапный анализ и расчеты
согласно методологии оценки, в частности:
• рассмотреть положение организации, ведущей бизнес, в отрасли и составить список
организаций-аналогов;
• выбрать мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой
и показателями деятельности организации), которые будут использованы для расчета
стоимости объекта оценки; выбор мультипликаторов должен быть обоснован;
• произвести расчет базы (100% собственного капитала или 100% инвестированного
капитала) для определения мультипликаторов по организациям-аналогам с учетом
необходимых корректировок;
• рассчитать значения мультипликаторов на основе информации по организациям-аналогам.
Если расчет производится на основе информации по двум и более организациям-аналогам,
Оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета;
• произвести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации,
ведущей бизнес, путем умножения мультипликатора на соответствующий финансовый
или производственный показатель организации, ведущей бизнес. Если расчет производится
с использованием более чем одного мультипликатора, Оценщик должен провести
обоснованное согласование полученных результатов расчета;
• в случае наличия информации о ценах сделок с акциями, паями, долями в уставном
(складочном) капитале организации, ведущей бизнес, Оценщик может произвести расчет
на основе указанной информации без учета мультипликаторов.
При оценке акций в рамках сравнительного подхода помимо информации о ценах сделок может
быть использована информация о котировках акций организации, ведущей бизнес, и организаций-
аналогов.

32
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Оценщик при применении сравнительного подхода также может применять математические и иные
методы моделирования стоимости. Выбор моделей для определения стоимости осуществляется
Оценщиком и должен быть обоснован.
Согласно п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки" (ФСО №1) сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна
достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-
аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Затратный подход
Согласно п. 11 Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса" (ФСО №8) в рамках затратного
подхода Оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе стоимости принадлежащих
организации, ведущей бизнес, активов и принятых обязательств. Применение затратного подхода
носит ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или)
денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная
информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.
При использовании затратного подхода конкретный метод проведения оценки объекта оценки
применяется с учетом ожиданий относительно перспектив деятельности организации
(как действующей или как ликвидируемой).
В случае наличия предпосылки ликвидации организации, ведущей бизнес, стоимость объекта
оценки определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов такой
организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией
активов и прекращением деятельности организации, ведущей бизнес.
При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки
объекта оценки затратного подхода Оценщику следует произвести поэтапный анализ и расчеты
согласно методологии оценки, в том числе:
• изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей
бизнес;
• выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей
бизнес. Специализированным активом признается актив, который не может быть продан
на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности,
обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией,
конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.
Оценщику необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия
у них признаков экономического устаревания;
• рассчитать стоимость активов и обязательств, а также (в случае необходимости)
дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета;
• произвести расчет стоимости объекта оценки.

6.3. Определение границ диапазона стоимости


В соответствии с п. 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки" (ФСО №1):
"В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-
либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное
согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта
оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных
результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо
отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается
такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода),
находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении
другого подхода (методов) (при наличии)".
В соответствии с заданием на оценку определять границы диапазона стоимости объекта оценки не
требуется.

33
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

6.4. Обоснование выбора подходов и методов оценки


Согласно п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки" (ФСО №1):
"Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов
к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При
проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку
допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой
объекта оценки.".
Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки" (ФСО №1), после проведения процедуры согласования оценщик помимо
указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить
свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта
стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

6.4.1. Выбор подходов и методов для оценки доли ООО "Юргазсервис"


По результатам проведенного анализа и с учетом информации, которой владел Исполнитель, было
принято решение об использовании только затратного подхода для определения стоимости 100% и
50% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис". При этом подход был реализован
с использованием метода чистых активов.
Доходный подход в рамках настоящей оценки применялся для определения рыночной стоимости
земельного участка, на котором реализуется инвестиционный проект.
Исполнитель отказался от использования сравнительного подхода, так как на рынке не
представлено достаточное количество сопоставимых компаний с аналогичной структурой активов и
доходов, с долями которых в недавнем прошлом производились сделки купли-продажи.

34
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

7.1. Общие положения


Согласно затратному подходу, стоимость бизнеса определяется рыночной стоимостью
(приобретения или создания) активов предприятия за вычетом его долговых обязательств.
При проведении оценки компании с помощью затратного подхода Исполнитель использовал метод
чистых активов, в рамках которого была выполнена следующая последовательность действий:
• анализ статей бухгалтерского баланса компании на последнюю отчетную дату на предмет
их существенности;
• определение рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств компании;
• определение рыночной стоимости собственного капитала компании путем вычитания
из скорректированной стоимости активов текущей стоимости всех ее обязательств;
• применение скидок и премий.
Для оценки стоимости чистых активов ООО "Юргазсервис" использовалась информация
бухгалтерского учета о наличии и структуре активов и обязательств компании по состоянию
на 30.09.2019 г.
Методология оценки и расчет стоимости отдельных статей баланса
В случае если стоимость актива или обязательства является незначительной, Исполнитель имеет
право не осуществлять их переоценку 5. Для определения уровня существенности валюты баланса
устанавливается критерий, имеющий рекомендательный характер, равный 2% 6. Вследствие этого
активы и пассивы, которые составляют малую часть (2% и менее) в валюте баланса, не подлежат
корректировке ввиду ничтожной степени влияния корректировки на итоговый результат7.
Денежные средства и денежные эквиваленты не подлежат переоценке, так как данные активы
являются высоколиквидными, что позволяет при расчете стоимости имущества учесть денежные
средства и денежные эквиваленты по балансовой стоимости на последнюю отчетную дату.
Для расчета рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств в рамках методики
дисконтирования в качестве ставки дисконтирования использовались данные о средневзвешенных
процентных ставках по кредитам, предоставленным нефинансовым организациям в рублях в июле
2019 г. с соответствующим сроком погашения8:
• по кредитам, предоставленным на срок до 30 дней, ― 7,72% годовых;
• по кредитам, предоставленным на срок от 31 до 90 дней, ― 9,62% годовых;
• по кредитам, предоставленным на срок от 91 до 180 дней, ― 9,80% годовых;
• по кредитам, предоставленным на срок от 181 дня до 1 года, ― 9,93% годовых;
• по кредитам, предоставленным на срок свыше 1 года, ― 9,56% годовых.
Расшифровка активов и обязательств ООО "Юргазсервис" приведена в таблице ниже.

5
Методические рекомендации по оценочной деятельности "Оценка рыночной стоимости предприятия", Комитет ТПП РФ
по оценочной деятельности.
6
Методические рекомендации "Определение уровня существенности".
7
Исключение возможно для финансовых вложений в дочерние компании и нематериальные активы.
8
Бюллетень банковской статистики №9 (316). URL: www.cbr.ru

35
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 7.1. Описание и оценка отдельных статей баланса ООО "Юргазсервис"
Балансовая Рыночная
Доля в Методология
Наименование показателя стоимость, тыс. Краткое описание активов / обязательств стоимость,
балансе, % оценки
руб. тыс. руб.
АКТИВЫ
I. Внеоборотные активы 799 254 59,9% 1 766 240
В составе основных средств находятся объекты отнесенные к
Основные средства 777 091 57,7 Доходный подход проекту строительства многофункционального комплекса с 1 744 077
подземной автостоянкой.
Отложенные налоговые активы 22 163 1,6 Не переоценивались — 22 163
II. Оборотные активы 548 200 40,7% 293 363
Запасы 651 0,0% Не переоценивались — 651
НДС по приобретенным ценностям 13 521 1,0% Не переоценивались — 13 521
Дебиторская задолженность представлена расчетами с
покупателями, расчетами по выданным авансам, прочими
Методика дебиторами и резервами по сомнительным долгам. В составе
Дебиторская задолженность 386 367 28,7% 131 530
дисконтирования расчетов по выданным авансам находятся дебиторы
относящиеся к проекту строительства многофункционального
комплекса с подземной автостоянкой.
Финансовые вложения (за исключением Методика Краткосрочные финансовые вложения представлены
143 500 10,6% 143 500
денежных эквивалентов) дисконтирования депозитами на счетах АО АКБ "РОССИЯ".
Денежные средства и денежные 0,3% Не переоценивались — 4 154
4 154
эквиваленты
Прочие оборотные активы 7 0,0% Не переоценивались — 7
Итого активы 1 347 454 2 059 602
ПАССИВЫ
IV. Долгосрочные обязательства 343 818 25,5% 364 238
Методика Долгосрочные заемные средства представлены векселями ООО
Заемные средства 334 000 24,8% 354 420
дисконтирования "Нефтяной дом" и ООО "Техобеспечение"
Отложенные налоговые обязательства 9 818 0,7% Не переоценивались — 9 818
V. Краткосрочные обязательства 244 610 18,2% 377 925
Методика
Представлены процентами по векселям ООО "Нефтяной дом" и
Заемные средства 49 068 3,6% дисконтирования —
(добавлены к ООО "Техобеспечение".
долгосрочным

36
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Балансовая Рыночная
Доля в Методология
Наименование показателя стоимость, тыс. Краткое описание активов / обязательств стоимость,
балансе, % оценки
руб. тыс. руб.
заемным средствам)
Кредиторская задолженность представлена задолженностью
по оплате труда, задолженностью по налогам и прочими
Методика
Кредиторская задолженность 195 505 14,5% кредиторами. В составе прочих кредиторов находится ООО 377 888
дисконтирования
"СтройИнвест" относящийся к проекту строительства
многофункционального комплекса с подземной автостоянкой.
Оценочные обязательства 37 0,0% Не переоценивались — 37
Итого пассивы, исключаемые из
588 428 43,7% 742 163
стоимости активов
Стоимость чистых активов 759 026 1 317 439

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис", анализ и расчет АО "НЭО Центр"
Ниже приведено определение стоимости основных существенных статей активов и обязательств.

37
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

7.1.1. Определение стоимости собственного оборотного капитала


Стоимость элементов собственного оборотного капитала (дебиторской и кредиторской
задолженности) определяется путем применения к их балансовой стоимости (после необходимых
корректировок) процедуры дисконтирования.
Согласно данной методике, текущая стоимость каждого элемента собственного оборотного
капитала рассчитывается по формуле:
Стбал.
Сттек. =
(1 + i)n
где:
Сттек. — приведенная стоимость элемента собственного оборотного капитала;
Стбал. — балансовая стоимость элемента собственного оборотного капитала;
i — ставка дисконтирования;
n — период оборачиваемости запасов/срок предполагаемого возврата долга, год.
В качестве ставки дисконтирования использовалась средневзвешенная процентная ставка
по кредитам, предоставленным нефинансовым организациям в июле 2019 г.9 с соответствующим
сроком погашения10.
Методика оценки отдельных типов статей в составе дебиторской и кредиторской задолженности
приведена в таблице ниже.
Таблица 7.2 Методика оценки отдельных типов статей в составе собственного
оборотного капитала
Статья Методика оценки
Дебиторская задолженность в части расчетов Дисконтируется с планируемыми сроками погашения,
с покупателями и заказчиками предоставленными менеджментом Заказчика
Просроченная дебиторская задолженность Обнуляется

Дебиторская задолженность в части расчетов с прочими Дисконтируется с планируемыми сроками погашения,


покупателями и заказчиками предоставленными менеджментом Заказчика

Дебиторская задолженность в части предоплаты по товарам


Дисконтируется с планируемыми сроками погашения,
и услугам, по социальному страхованию и обеспечению,
предоставленными менеджментом Заказчика. Частично
по налогам и сборам, по резервам по сомнительным долгам,
обнуляется т. к. относится к инвестиционному проекту.
по прочей задолженности
Дисконтируется с планируемыми сроками погашения,
Кредиторская задолженность перед поставщиками
предоставленными менеджментом Заказчика.

Просроченная кредиторская задолженность По балансовой стоимости

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


По состоянию на дату оценки в структуре кредиторской задолженности присутствует
задолженность ООО "Юргазсервис" перед ООО "СтройИнвест" на сумму 192 400 тыс. руб Данная
задолженность сформирована в рамках договора соинвестирования №001 по строительству
многофункционального комплекса от 20 июля 2016 г. Согласно условиям договора, общий объем
инвестиций ООО "СтройИнвест" составит 374 800 тыс. руб., в обмен на 10% построенных жилых
помещений, которые будут переданы инвестору при вводе комплекса в эксплуатацию. Исполнитель
исходил из предпосылки о том что все обязательства сторон по договору соинвестирования будут
выполнены в полном объеме, что позволяет оценить рыночную величину кредиторской
задолженности перед ООО "СтройИнвест" по полной стоимости договора: 374 800 тыс. руб. А так

9
Ближайшее на дату оценки.
10
Бюллетень банковской статистики №9 (316). URL: www.cbr.ru

38
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

же отразить эту сумму в выручке проекта, при оценке рыночной стоимости проекта (см. таблица
9.23)
В результате расчетов рыночная стоимость элементов собственного оборотного капитала
по состоянию на дату оценки составила:
• 131 530 тыс. руб. по дебиторской задолженности;
• 377 888 тыс. руб. по кредиторской задолженности.
Расчет рыночной стоимости, в том числе периоды оборачиваемости и применяемые ставки
дисконтирования элементов собственного оборотного капитала проведен в Приложении 4
к настоящему Отчету.

7.1.2. Определение стоимости основных средств


Согласно расшифровке, предоставленной менеджментом Заказчика основные средства
ООО "Юргазсервис" в основном представлены капитальным строительством (25,9% в структуре
активов), зданием машзала (7,9%) и помещением котельной (7,5%)
Расшифровка основных средств по состоянию на 30.09.2019 г. представлена в таблице далее.
Таблица 7.3 Расшифровка основных средств ООО "Юргазсервис" по состоянию
на 30.09.2019 г.
Наименование Балансовая стоимость, млн руб.

Капитальное строительство, МФК Краснопресненская наб. 10 348,58


Здание машзала 106,28

Помещение котельной 100,81

Здание столярной 76,18


Здание котельной 72,16

Прочие 73,09

Итого 777,09

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис", анализ АО "НЭО Центр"


Помимо основных средства представленных выше, у Общества имеется в аренде земельный
участок, площадью 17 316 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, во вл. 10; вл. 10,
стр. 1. 2. по Краснопресненской наб. (договор аренды земельного участка №М-01-010397 от
27.11.1997 г.). Участок условно приравнивается к праву собственности.
Согласно предоставленным Заказчиком документам (см. Раздел 12), реализуемый на земельном
участке инвестиционный проект предусматривает снос, реконструкцию или приспособление,
расположенных на нем основных средств Заказчика. Учитывая данное обстоятельство,
Исполнитель в рамках настоящего Отчета определил стоимость основных средств исходя из оценки
рыночной стоимости инвестиционного проекта.
Подробная характеристика и расчет рыночной стоимости проекта по строительству
многофункционального комплекса представлены в Приложении 3 настоящего Отчета.
Балансовая стоимость основных средств составляет 1 744 077 тыс. руб. Определение рыночной
стоимости основных средств ООО "Юргазсервис" приведено в таблице далее.
Таблица 7.4. Определение рыночной стоимости основных средств ООО "Юргазсервис"

Балансовая стоимость, Рыночная стоимость,


Наименование
тыс. руб. тыс. руб.

Основные средства 777 091 1 744 077


Итого 777 091 1 744 077

Источник: данные бухгалтерской отчетности ООО "Юргазсервис", анализ АО "НЭО Центр"

39
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

7.1.3. Определение стоимости краткосрочный финансовых вложений


Расшифровка краткосрочных финансовых вложений АО "Юргазсервис" представлен в таблице
ниже.
Таблица 7.5. Расшифровка краткосрочных финансовых вложений АО "Юргазсервис"
Итоговая
Тип финансового Сумма,
Контрагент Срок возврата Ставка, % стоимость, тыс.
вложения тыс. руб.
руб.

АКБ "РОССИЯ", АО Депозиты на счетах 110 125 01.10.2019 6,35% 110 125

АКБ "РОССИЯ", АО Депозиты на счетах 33 375 01.10.2019 6,10% 33 375

Итого 143 500 143 500

Источник: расчеты АО "НЭО Центр"


Согласно расшифровке, предоставленной менеджментом Заказчика финансовые вложения
ООО "Юргазсервис" представлены двумя депозитами на счетах АО АКБ "РОССИЯ" суммой
110 125 тыс. руб. и 33 375 тыс. руб. Поскольку срок возврата финансовых вложений совпадает с
датой оценки, краткосрочные финансовые вложения приняты по балансовой стоимости.

7.1.4. Определение стоимости долгосрочных и краткосрочных заемных


средств
Расшифровка долгосрочных и краткосрочных заемных средств АО "Юргазсервис" представлена в
таблице ниже.
Таблица 7.6. Расшифровка долгосрочных и краткосрочных заемных средств
АО "Юргазсервис"
Сумма Сумма начисл.
Сумма, Срок Ставка, Итоговая
Контрагент Договор договору, процентов,
тыс. руб. возврата % стоимость
тыс. руб. тыс. руб.
Договор о выдаче
ООО "Нефтяной дом" векселей №бн от 250 000 167 000 24 332 31.12.2020 7,0% 177 024
06.03.2017
Договор о выдаче
ООО "Техобеспечение" векселей 31/01-17 250 000 167 000 24 735 31.12.2020 7,0% 177 396
от 31.01.2017
Итого 500 000 334 000 49 068 354 420

Источник: расчеты АО "НЭО Центр"

40
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

7.1.5. инООО "Юргазсервис методом чистых активов


Расчет стоимости чистых активов ООО "Юргазсервис" представлен в таблице ниже.
Таблица 7.7. Расчет стоимости чистых активов ООО "Юргазсервис" по состоянию
на 30.09.2019 г., тыс. руб.
Балансовая стоимость, Корректировка, Рыночная стоимость,
Наименование показателя
тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.

Итого активы, принимаемые к расчету 1 347 454 689 220 2 059 602

Итого пассивы, принимаемые к расчету 588 428 153 735 742 163

Стоимость чистых активов 759 026 535 485 1 317 439

Объект оценки №1

Размер пакета, % 100%

Скидка на контроль, % 0,0%


Рыночная стоимость 100% доли участия
ООО "Юргазсервис " в рамках затратного 1 317 439
подхода, тыс. руб.

Объект оценки №2

Размер пакета, % 50%

Скидка на контроль, % (7,1%)


Рыночная стоимость 100% доли участия
ООО "Юргазсервис " в рамках затратного 611 921
подхода, тыс. руб.

Источник: расчет АО "НЭО Центр"


Таким образом, рыночная стоимость 100% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис",
рассчитанная в рамках затратного подхода, составляет:
1 317 439 301 (Один миллиард триста семнадцать миллионов четыреста тридцать
девять тысяч триста один) руб.
Рыночная стоимость 50% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис", рассчитанная в
рамках затратного подхода, составляет:
611 921 045 (Шестьсот одиннадцать миллионов девятьсот двадцать одна тысяча сорок
пять) руб.

41
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО


НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

8.1. Классификация основных средств


Для каждого класса основных средств требуются отдельные раскрытия данных. IAS 16 "Основные
средства" (п. 73) требует, чтобы финансовые отчеты раскрывали для каждого класса базу
измерения, используемую для определения валовой учетной суммы, используемый метод
амортизации и примененные сроки полезного использования либо норму амортизации.
Класс основных средств — это группа основных средств, сходных с точки зрения своей природы
и характера использования в деятельности предприятия. Ниже представлены примеры отдельных
классов основных средств:
• земельные участки;
• земельные участки и здания;
• машины и оборудование;
• водные суда;
• воздушные суда;
• автотранспортные средства;
• мебель и встраиваемые элементы инженерного оборудования;
• офисное оборудование11.
Земельные участки и здания представляют собой отдельные активы, отдельно отражаемые
в учете. Срок службы зданий ограничен, поэтому они являются амортизируемыми активами.
Увеличение стоимости земельного участка, на котором стоит здание, не влияет на определение
амортизируемой стоимости этого здания.
Если выполняется переоценка отдельного объекта основных средств, то переоценке подлежат
и все прочие активы, относящиеся к тому же классу основных средств, что и данный актив12.
Таким образом, задачей Исполнителя в процессе анализа совместно с менеджментом предприятия
является определение соответствующих классов активов, имеющихся на предприятии, и отнесение
каждой единицы основных средств к соответствующему классу.
В соответствии с п. 3 МСО 101 ("Задание на оценку") задание на оценку должно включать
подтверждение того, как эти активы используются или классифицируются в отчетности
организации. Требуемый учетный порядок в бухгалтерском учете может быть различным для
идентичных или сопоставимых активов, или обязательств в зависимости от того, как они
используются организацией.
Таким образом, в Отчете об определении стоимости основных средств в соответствии с МСФО
и МСО должно найти отражение деление активов на классы, а также распределение активов на
соответствующие группы.
Аренда земельных участков и зданий классифицируется как операционная или финансовая таким
же образом, как и аренда других активов.
Классификация аренды, принятая в стандарте IFRS 16, основывается на распределении рисков
и выгод, связанных с владением активом, являющимся предметом аренды, между арендодателем
и арендатором.

11
IAS 16 "Основные средства", п. 37.
12
IAS 16 "Основные средства", п. 36.

42
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Аренда классифицируется как финансовая аренда, если она подразумевает передачу практически
всех рисков и выгод, связанных с владением базовым активом. Аренда классифицируется как
операционная аренда, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод,
связанных с владением базовым активом13.
Классификация аренды в качестве финансовой или операционной в большей степени зависит от
содержания операции, нежели от формы договора. Ниже представлены примеры обстоятельств,
которые по отдельности или в совокупности обычно приводят к классификации аренды в качестве
финансовой:14
• договор аренды предусматривает передачу права собственности на базовый актив арендатору
в конце срока аренды;
• арендатор имеет опцион на покупку базового актива по цене, которая, как ожидается, будет
настолько ниже рыночной стоимости на дату исполнения этого опциона, что на дату начала
арендных отношений можно с достаточной уверенностью ожидать исполнения этого опциона;
• срок аренды составляет значительную часть срока экономического использования базового
актива, даже если права собственности не передаются;
• на дату начала арендных отношений приведенная стоимость минимальных арендных
платежей практически равна рыночной стоимости базового актива; и
• базовый актив имеет такой специализированный характер, что только арендатор может
использовать его без значительной модификации.
Ниже представлены признаки, которые по отдельности или в совокупности также могут привести к
классификации аренды как финансовой 15:
• если у арендатора есть право на досрочное расторжение договора аренды, при котором
убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, относятся на арендатора;
• прибыли или убытки от колебаний рыночной оценки ликвидационной стоимости начисляются
арендатору (например, в форме скидки с арендной платы, равной большей части поступлений
от продажи в конце срока аренды); и
• арендатор имеет возможность продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы
значительно ниже рыночного.
Примеры и признаки, приведенные выше, не всегда позволяют сделать однозначный вывод. Если
прочие факторы явно свидетельствуют об отсутствии передачи практически всех рисков и выгод,
связанных с владением базовым активом, аренда классифицируется как операционная аренда.
Например, это может произойти, если актив передается в собственность в конце срока аренды в
обмен на нефиксированный платеж, равный рыночной стоимости актива на тот момент времени,
или если предусмотрены переменные арендные платежи, в результате чего арендатору не
передаются практически все такие риски и выгоды.
Классификация аренды производится на дату начала арендных отношений и повторно
анализируется исключительно в случае модификации договора аренды. Изменения в оценочных
значениях (например, изменения в расчетной оценке срока экономического использования или
ликвидационной стоимости базового актива) или изменения в обстоятельствах (например,
неисполнение арендатором своих обязательств) не приводят к необходимости новой
классификации аренды в целях учета.
Если аренда включает земельные участки и здания как элементы арендуемого актива,
арендодатель должен по отдельности определить классификацию каждого элемента в качестве
финансовой или операционной аренды в соответствии с пунктами 62 - 66 и B53 - B54 стандарта

13
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда", п. 62
14
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда", п. 63
15
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда", п. 64

43
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

IFRS 16 "Аренда". При определении того, является ли элемент аренды "земельный участок"
объектом финансовой или операционной аренды, важно учитывать, что земельные участки обычно
имеют неограниченный срок экономического использования.

8.2. Методология определения срока полезной службы


имущества
В рамках Отчета об определении рыночной стоимости основных средств в соответствии с МСФО
Исполнитель может определять срок полезной службы актива.
Срок полезного использования актива определяется с точки зрения предполагаемой полезности
актива для предприятия. Политика предприятия по управлению активами может предусматривать
выбытие активов по истечении определенного времени или после потребления определенной доли
будущих экономических выгод, заключенных в активе. Таким образом, срок полезного
использования актива может оказаться короче, чем срок его экономической службы. Расчетная
оценка срока полезного использования актива проводится с применением профессионального
суждения, основанного на опыте работы предприятия с аналогичными активами 16.
Срок полезного использования — это:
• период времени, на протяжении которого, как ожидается, актив будет иметься в наличии для
использования предприятием;
• количество единиц продукции или аналогичных единиц, которые предприятие ожидает
получить от использования актива17.
Будущие экономические выгоды, заключенные в активе, потребляются главным образом через его
использование. К уменьшению экономических выгод, которые могли бы быть получены от данного
актива, могут привести такие факторы, как моральное или коммерческое устаревание
и физический износ. Соответственно, при определении срока полезной службы актива должны
учитываться следующие факторы:
• предполагаемое использование актива (оценивается по расчетной мощности или физической
производительности актива);
• предполагаемый физический износ, зависящий от производственных факторов, таких как
количество смен, использующих данный актив, программа ремонта и обслуживания, а также
условия хранения и обслуживания актива в период простоя;
• моральное или коммерческое устаревание в результате изменений или усовершенствования
производственного процесса, или изменений объема спроса на рынке на продукцию или
услуги, производимые или предоставляемые с использованием актива;
• юридические или аналогичные ограничения на использование актива, такие как сроки
аренды.
Таким образом, в Отчете об определении рыночной стоимости основных средств в соответствии с
МСО должны найти отражение результаты определения срока полезной службы каждого актива.
Результаты определения показателя срока полезной службы оцениваемых основных средств
представлены в разделе 3.2.3 настоящего Отчета.

8.3. Этапы проведения оценки


В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО) проведение оценки включает в себя
следующие этапы:
• заключение договора на проведение оценки, включая задание на оценку;

16
IAS 16 "Основные средства", п. 57.
17
IAS 16 "Основные средства", п. 6.

44
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;


• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов;
• согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.
На этапе сбора, обработки и анализа информации, необходимой для оценки, следует собрать
и проанализировать техническую, рыночную, юридическую, бухгалтерскую, финансовую и другую
информацию, необходимую и достаточную для получения обоснованного мнения относительно
рыночной стоимости объекта оценки.
Исполнитель осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки
с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов
анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих
вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

8.4. Характеристика подходов к оценке


Оценщик при проведении оценки вправе самостоятельно определять необходимость применения
тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого
из подходов18.
Также в качестве итоговой величины стоимости может быть признан результат одного
из подходов19.

8.4.1. Затратный подход


Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки
с зачетом износа и устареваний20.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная
информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо
замещение объекта оценки21.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат
на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные
свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим
сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки,
устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или)
для специальных целей22.

18
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 24.
19
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), п. 8, пп К.
20
Там же, п. 18.
21
Там же, п. 19.
22
Там же, п. 20.
45
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

При применении затратного подхода Оценщик учитывает следующие положения:


а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных
участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей (например, жилых и нежилых помещений);
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует
наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть
возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего
(экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда
недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов
к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например,
линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций,
котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой отсутствуют
рыночные данные о сделках и предложениях);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного
подхода, рассчитывается в следующей последовательности 23:
• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание, воспроизводство или замещение объектов капитального
строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат
на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа
и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный
участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного
подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее
эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства проводится на основании:
• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных
справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек,
входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих
объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-
монтажных работ;
з) в целях оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя
определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок
или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных
с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

23
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), п. 24.

46
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате


физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ
и устаревания относятся к объектам капитального строительства оцениваемой недвижимости.
Для оценки затрат на создание, воспроизводство или замещение улучшений в рамках затратного
подхода используют следующие методы:
• метод сравнительной единицы;
• модульный метод (метод разбивки по компонентам);
• метод единичных расценок (в т. ч. ресурсный метод и метод долгосрочной индексации
балансовой стоимости);
• метод аналогов.
Описание методов определения затрат на замещение/воспроизводство улучшений, прибыли
предпринимателя, износов и устареваний недвижимого имущества приведено
в Приложении 3 к Отчету.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять
метод (-ы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь
на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
При этом в Отчете об оценке необходимо привести описание выбранного Оценщиком метода (-ов),
позволяющее читателю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости
и соответствие выбранного Оценщиком метода (-ов) объекту недвижимости, принципам оценки,
определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки 24.

8.4.2. Сравнительный подход


Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости
объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами25. Объектом-
аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки
по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная
для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут
применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений26.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом
сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и на анализе статистических
данных и информации о рынке объекта оценки. 27
В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться
следующие методы28:
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• метод валового рентного мультипликатора;
• метод общего коэффициента капитализации.
Описание методов, которые могут быть использованы в рамках сравнительного подхода
для оценки недвижимого имущества, приведено в Приложении 3 к Отчету.

24
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), п. 25.
25
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 12.
26
Там же, п. 13.
27
Там же, п. 14.
28
Оценка недвижимости / Под ред. М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2008. С. 171–181.

47
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

В рамках сравнительного подхода Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты согласно


методологии оценки, в т. ч.:
• проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;
• определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки
удельных показателей;
• выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы).
К элементам сравнения относятся те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые
оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов.
Среди элементов сравнения анализируются в т. ч.:
• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия
кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами,
иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам
предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в т. ч. свойства земельного участка, состояние объектов
капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его
застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав
арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Применяя сравнительный подход, Оценщик корректирует значения единицы сравнения
для объектов-аналогов по каждому элементу в зависимости от соотношения
характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу.
Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых
представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов
и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

8.4.3. Доходный подход


Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки 29.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация,
позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые способен приносить объект оценки,
а также связанные с объектом оценки расходы 30.
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании
денежных потоков и капитализации дохода 31.

29
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 15.
30
Там же, п. 16.
31
Там же, п. 17.

48
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

При применении доходного подхода Оценщик учитывает следующие положения 32:


а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной
генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой
капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации
по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих
значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование
которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости
объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления
соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая
при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен
объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости,
генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их
изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности
инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости,
генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация
таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий
финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива)
используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре
дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует
рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например,
гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации
об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих,
не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей
последовательности:
• определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период
в будущем, на который от даты оценки проводится прогнозирование значений факторов,
влияющих на величину будущих доходов);
• исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода
прогнозирования, а также в период после его окончания. Прогнозирование будущих доходов
и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
• определение ставки дисконтирования (коэффициента капитализации), отражающей
доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения
объекты инвестирования;
• преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью
методов капитализации.
Методы, которые могут быть использованы в рамках доходного подхода для оценки недвижимого
имущества, описаны в Приложении 3 к Отчету.

32
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), п. 23.

49
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило,
методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом
оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки
капитализации также могут использоваться иные методы: анализ коэффициентов расходов
и доходов, техника инвестиционной группы и др.
Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует
достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы
способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту
оценки, т. е. выполнялись следующие условия:
• доходы и затраты должны определяться на одном базисе;
• должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
• должно совпадать наиболее эффективное использование.
При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться
с применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода,
относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других
составляющих известна.
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет пересчитывать будущие прогнозируемые
доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке
дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.
Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую
стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей
ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые
в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже
в конце периода владения.
Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных
или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов проводится по ставке
капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет
модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости
в будущем.
В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый
операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом
рисков неполучения данного дохода.

8.5. Обоснование выбора подходов и методов оценки


Расчет рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 17 316 кв. м. и
объектов недвижимого имущества расположенного на нем, на основе которых планируется реализация
инвестиционного проекта "Строительство многофункционального комплекса с подземной автостоянкой по
адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10", на дату оценки проводился доходным подходом. В
рамках доходного подхода применялся метод предполагаемого использования
Согласно п. 24 ФСО №1 "Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения
тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого
из подходов".
Также в соответствии с п. 8 ФСО №3 "Требования к отчету об оценке" в качестве итоговой
величины стоимости может быть признан результат одного из подходов 33.
Методы определения рыночной стоимости земельных участков представлены в Методических
рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ.34
Описание методов приведено в Приложении 3 к Отчету.

33
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", п. 8, пп. К.

50
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных


участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей (например, жилых и нежилых помещений) (п. 24а ФСО №7).
Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует
наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть
возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего
(экономического) устаревания объектов капитального строительства (п. 24б ФСО №7).
Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно
данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для
оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов,
гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных
сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях
отсутствуют) (п. 24б ФСО № 7).
Земельные участки являются невоспроизводимым ресурсом. Следовательно, невозможно
определить затраты на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта. Таким образом,
применение затратного подхода невозможно.
Сравнительный подход не применялся при расчете рыночной стоимости земельного участка.
Существенным недостатком данного подхода при расчете рыночной стоимости земельного участка
с проведенными на нем улучшениями является дефицит на открытом рынке предложений
аналогичных объектов. При применении несопоставимых аналогов Исполнителю необходимо
вносить высокие корректировки, что существенно повлияет на результат рыночной стоимости.
В связи с этим Исполнитель счел некорректным применение данного подхода.
Таким образом, Исполнитель обосновал отказ от применения затратного и сравнительного
подходов при оценке земельных участков.
По результатам проведенного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
оцениваемых земельных участков и с учетом информации, которой владел Исполнитель, было
принято решение об использовании одного подхода — доходного. В рамках доходного подхода
применялся метод предполагаемого использования.
Рассуждения об обосновании применения определенных методов в рамках указанных подходов
представлены в таблице 7.1.
Таблица 8.1. Обоснование применения метода оценки земельных участков


Наименование метода Обоснование отказа от применения
п/п

Доходный подход
Данный метод основан на пересчете ожидаемых доходов от
земельного участка в его стоимость. Фактически данный метод можно
определить как метод дисконтированного денежного потока
земельного участка. Источниками доходов могут быть сдача в аренду,
хозяйственное использование либо продажа земельного участка или
единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по
Метод предполагаемого рыночной стоимости.
1
использования Неоспоримым преимуществом доходного подхода является то, что это
единственный подход, учитывающий будущие ожидания относительно
цен, затрат, инвестиций и т. п. Что особенно важно, данный подход
оценивает будущие выгоды от владения объектом, поскольку
покупатель, принимая решение об инвестировании средств,
сопоставляет предлагаемую цену и ожидаемые выгоды. Основные
трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются

34
Распоряжение №568-р от 06.03.2002 г. "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков". Распоряжение №1102-р от 10.04.2003 г. "Об утверждении Методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

51
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"


Наименование метода Обоснование отказа от применения
п/п

в сложности определения обоснованного годового денежного потока,


учете всех возможных доходов и расходов и их размеров в будущем.
В рамках анализируемого Проекта определено наиболее эффективное
использование земельных участков, получены основные исходно-
разрешительные документы, подготовлена концепция реализации
Проекта; в открытом доступе на рынке жилой недвижимости Москвы
представлена информация о ценовых параметрах и уровне спроса
аналогичных проектов, т. е. есть понимание движения денежных
потоков в рамках проектов.
Источник: анализ АО "НЭО Центр"

52
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 9. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА


ПРОВОДИМОЙ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

9.1. Описание последовательности определения стоимости


недвижимого имущества, проводимого в рамках
выбранного метода
В результате анализа рынка Исполнитель обосновал в п. 8.7 Отчета использование в рамках
доходного подхода для оценки инвестиционного проекта метода предполагаемого использования 35.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием метода
предполагаемого использования основано на анализе текущей и прогнозируемой ситуации на
рынке жилой недвижимости премиум класса, коммерческой недвижимости и рынке машино-мест
Москвы, предоставленных Заказчиком данных о предполагаемых доходах и расходах, связанных со
строительством и последующей реализацией и эксплуатацией площадей, которые предполагается
возвести на оцениваемого земельного участка, а также осуществленных предположениях и
результатах анализа рыночного потенциала выделенного под строительство земельного участка
площадью 17 316 кв. м.
В рамках настоящего Приложения оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках
доходного подхода проводилась методом дисконтирования денежных потоков.
При расчете рыночной стоимости объектов недвижимого имущества методом дисконтированных
денежных потоков применялся следующий алгоритм расчета.
Этап 1. Определение длительности прогнозного периода, а также выбор вида денежного потока,
который будет использоваться в качестве базы для оценки.
Этап 2. Определение величины инвестиционного бюджета Проекта.
Этап 3. Определение величины операционных и не операционных (прочих) доходов в прогнозном
периоде.
Этап 4. Определение величины операционных расходов и прочих расходов в прогнозном периоде.
Этап 5. Определение ставки дисконтирования.
Этап 6. Определение рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
Основные положения и допущения модели
Для определения стоимости объектов недвижимого имущества составлялся прогноз изменения
денежных потоков в течение прогнозного и постпрогнозного периодов.
Для определения денежного потока необходимо осуществить прогнозирование величины
доходов и расходов от реализации помещений.
Цены реализации для помещений принимаются исходя из расчетов рыночных
средневзвешенных цен продажи.
В зависимости от того, учитывается в денежном потоке инфляционная составляющая или нет,
различают номинальный и реальный денежный потоки (первый, в отличие от второго,
учитывает влияние инфляции). В рамках настоящего Отчета использовался номинальный
рублевый денежный поток.
Денежный поток строится для каждого периода. Шаг расчета равен 1 кварталу.

35
Методика применения данного подхода описана в Приложении 2 к Отчету ("Основные методологические положения
оценки").

53
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.2. Этап 1. Определение длительности прогнозного периода,


а также выбор вида денежного потока, который будет
использоваться в качестве базы для оценки
При расчете денежных потоков весь срок прогнозируемой деятельности по осуществлению
Инвестиционного проекта следует разделить на две части: прогнозный период и постпрогнозный
период.
Длительность прогнозного периода определяется сроками строительства комплекса, а также
периодом реализации квартир, нежилых помещений и машино-мест в подземных паркингах жилых
домов.
Срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта жилого комплекса – III кв. 2023 г.
Реализацию всех площадей комплекса предполагается осуществить в срок до I кв. 2026 г.
включительно. Исходя из вышеуказанных предпосылок, длительность прогнозного периода
составляет 6,5 лет или 26 кварталов.
Поскольку в рамках реализации рассматриваемого Инвестиционного проекта предусматривается
продажа площадей комплекса, постпрогнозный период в рамках расчета денежных потоков не
предусмотрен.
В зависимости от того, учитывается в денежном потоке инфляционная составляющая или нет,
различают номинальный и реальный денежные потоки (первый, в отличие от второго, учитывает
влияние инфляции). В рамках настоящего Отчета использовался номинальный рублевый денежный
поток.

9.3. Этап 2. Определение величины инвестиционного бюджета


Проекта
Бюджет проекта рассчитан Исполнителем на основании отчета №ОК-01/18 ВЕРСИЯ №1 от
15.01.2018 Г. "Определение капитальных затрат на строительство многофункционального
комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная,
вл. 10". При этом бюджет рассчитан укрупненно, по предварительным данным Заказчика и
подлежит уточнению на основании проектно-сметной документации. Суммы осуществленных
затрат, а также график финансирования предстоящих затрат и даты ввода объектов строительства
в эксплуатацию) принят на основании данных Заказчика. Все затраты рассчитаны в номинальном
выражении с учетом индексов инфляции для соответствующего вида затрат по прогнозу
Минэкономразвития (в т.ч. с учетом индексов инфляции за период прошедший с момента выпуска
отчета по определению капитальных затрат до 30.09.2019 г.).

В таблице 9.1 представлен общий укрупненный инвестиционный бюджет.


Таблица 9.1. Укрупненный инвестиционный бюджет Проекта "Строительство
многофункционального комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва,
Краснопресненская набережная, вл. 10", с учетом НДС
№ Осуществленные Оставшиеся
Сумма итого, тыс. затраты на затраты на
Наименование статьи затрат
п/п руб. 30.09.2019, тыс. 30.09.2019,
руб. тыс. руб.
1 Покупка объекта 886 652 886 652 -
2 Понесенные расходы, согласно балансу 554 014 554 014

Проектно-изыскательские работы, сбор ИРД,


3 получение ТУ (в т.ч. получение разрешения на стр- 185 228 185 228
во, разработка П и РД)
Изменение разрешенного вида использования
4 земельного участка и внесение изменений в 1 410 394 1 410 394
договор аренды земельного участка
Подготовительные работы, демонтаж объектов
5 76 410 76 410
капитального строительства

54
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

№ Наименование статьи затрат Сумма итого, тыс. Осуществленные Оставшиеся


руб. затраты на затраты на
Выполнение работ по реставрации и 30.09.2019, тыс. 30.09.2019,
6 857 013 857 013
приспособлению объекта культурного наследия руб. тыс. руб.
Возведение подземной части нового строительства
7 787 765 - 787 765
(нулевой цикл)
8 Возведение наземной части нового строительства 1 107 248 - 1 107 248
9 Устройство фасадов зданий 816 995 - 816 995
10 Устройство кровли 33 252 - 33 252
11 Монтаж и пусконаладка лифтов 518 810 - 518 810
12 Отделочные работы 738 649 - 738 649

Монтаж внутренних инженерных сетей и


13 1 623 905 - 1 623 905
пусконаладочные работы

Демонтаж, перенос и выполнение строительно-


14 монтажных работ по подключению к городским 237 977 - 237 977
инженерным сетям
15 Благоустройство территории 134 869 - 134 869
Затраты на девелопмент технический и авторский
16 554 337 - 554 337
надзор
17 Непредвиденные затраты 963 090 963 090

Итого расходы 11 486 607 1 440 666 10 045 941

Источник: данные Заказчика, анализ АО "НЭО Центр"


Рисунок 9.1. Структура затрат на строительства Проекта ЖК "Level Барвиха Residence",
%

8% Покупка объекта
7%

Проектно-изыскательские работы, сбор ИРД,


12% получение ТУ
8%
5% Изменение разрешенного вида использования
земельного участка

Основные работы

Затраты на девелопмент, технический и


авторский надзор
60%
Непредвиденные затраты

Источник: данные Заказчика, анализ АО "НЭО Центр"

9.4. Этап 3. Определение операционных доходов


В рамках настоящего подраздела Исполнителем осуществлялся прогноз доходов от следующих
видов деятельности:
• выручка от продажи апартаментов;
• выручка от продажи квартир;
• выручка от продажи торговых площадей на первых этажах зданий под апартаменты и квартиры
(здания А и В);
• выручка от продажи парковочных мест в зданиях А и В;
• продажа здания офисно-торгового центра (здание Б) как единого объекта.

55
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Ключевыми параметрами при прогнозировании выручки от продажи объекта недвижимости


являются:
• прогноз уровня цен на различные типы недвижимости, реализуемые в рамках проекта;
• прогноз темпа продаж различных видов недвижимости;
В целях определения доходов от операционной деятельности в рамках настоящего Приложения
Исполнитель применял метод прямого сравнительного анализа продаж.
Алгоритм расчета методом прямого сравнительного анализа продаж
В целом реализацию метода прямого сравнительного анализа при оценке недвижимого имущества
можно представить в следующих последовательно реализуемых этапах:
• анализ рынка аналогичных объектов;
• выбор объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, и определение единицы
и элементов сравнения;
• расчет стоимости 1 кв. м базового объекта.

9.4.1. Определение рыночной стоимости 1 кв. м. апартаментов

9.4.1.1. Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов


В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа
продаж для определения текущей стоимости оцениваемых объектов Исполнитель воспользовался
данными информационных порталов Internet. На основании анализа соответствующего сегмента
рынка Москвы за сентябрь 2019 г. были выявлены предложения по продаже апартаментов
сопоставимых с оцениваемым объектом (Таблица 9.3).

9.4.1.2. Этап 2. Определение единицы и элементов сравнения


В результате анализа рынка Исполнитель выбрал единицу сравнения для оцениваемого объекта,
равную 1 кв. м общей площади помещения, т. к. это стандартные меры площади, принятые на
российском рынке недвижимости.
Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблицах ниже, где отражены
характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется
сопоставление оцениваемого объекта недвижимости (базового объекта) и объектов-аналогов.
Информация о подобранных объектах-аналогах (состояние отделки, класс жилья, дата ввода
в эксплуатацию, и т. д.), была уточнена Исполнителем в процессе общения с отделом продаж
Застройщика.
Таблица 9.2. Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода
№ п/п Элементы сравнения

Для квартиры Исполнителем выделены следующие элементы сравнения:


• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
• характеристики местоположения объекта недвижимости;
• дата ввода в эксплуатацию;
• тип дома;
• класс объекта недвижимости;
• количество комнат;
• общая площадь;
• этаж расположения;
• тип паркинга;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;
• состояние/уровень отделки
• наличие/отсутствие мебели

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

56
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.3. Характеристика объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости


апартаментов
№ Характерис
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
п/п тика
Функциональ
1 ное Апартаменты Апартаменты Апартаменты Апартаменты
назначение
ЖК "BALCHUG
2 Объект ЖК "Art Residence" VIEWPOINT (Балчуг ЖК "ВТБ Арена парк" ЖК "Башня Федерации"
Вьюпоинт)"
г. Москва, ул. 3–я г. Москва, г. Москва,
г. Москва, наб.
Ямского Поля, д. 9, Ленинградский просп., Ленинградский просп.,
Пресненская, д. 12
Местоположе корп. 1 вл. 36, корп. 11 вл. 36, корп. 11
3
ние ЦАО, район ЦАО, район
САО, район "Беговой" САО, район "Аэропорт"
"Замоскворечье" "Пресненский"
ст. м. "Белорусская" ст. м. "Новокузнецкая" ст. м. "Динамо" ст. м. "Улица 1905 года"

4 Фото/макет

Условия
5 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
сделки
Совершенная
6 сделка/предл Предложение Предложение Предложение Предложение
ожение
Период
7 сен.19 сен.19 сен.19 сен.19
предложения
Способ
8 ДДУ ДДУ ДДУ ДДУ
реализации
Количество
9 3 2 2 2
комнат
Общая
10 площадь, кв. 122,1 144,6 92,5 75,1
м
11 Этаж 3 3 12 73
12 Этажность 6 6 25 97
13 Тип дома Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный
14 Класс жилья Премиум Премиум Премиум Премиум
Срок ввода в
15 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию I кв. 2019 Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Состояние
Свободная планировка, Свободная планировка, Свободная планировка,
16 Без отделки
отделки без отделки без отделки без отделки
Современные Современные Современные Современные
Техническая
17 инженерные и инженерные и инженерные и инженерные и
оснащенность
технические системы технические системы технические системы технические системы
18 Тип паркинга Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг
Инфраструкту
19 Развитая Развитая Развитая Развитая
ра комплекса
Цена
предложения
20 441 500 423 784 312 021 540 000
апартаментов
, руб./кв. м
Цена
21 предложения, 53 907 150 61 279 151 28 861 911 40 554 000
руб.
Источник Информационный Информационный Информационный Информационный
22
данных портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан"
23 т. +7 495 137–46–04 т. +7 (495) 134–61–05 т. +7 (495) 134–61–18 т. +7 (499) 678–08–30
Первичный
https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl
24 источник
at/204943785/ at/212457166/ at/206084985/ at/203599223/
информации

Источник: АО "НЭО Центр"

57
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.4.1.3. Этап 3. Результаты определения рыночной стоимости объекта,


проводимого в рамках сравнительного подхода
В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж
Исполнитель провел расчет величины рыночной стоимости.
Рыночной стоимость оцениваемого объекта определялась как средневзвешенная величина цен
объектов-аналогов. В результате базовая стоимость 1 кв. м. апартаментов определена как
429 326 руб.

9.4.2. Определение рыночной стоимости 1 кв. м. квартиры

9.4.2.1. Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов


В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа
продаж для определения текущей стоимости оцениваемых объектов Исполнитель воспользовался
данными информационных порталов Internet. На основании анализа соответствующего сегмента
рынка Москвы за сентябрь 2019 г. были выявлены предложения по продаже апартаментов
сопоставимых с оцениваемым объектом (Таблица 9.3).

9.4.2.2. Этап 2. Определение единицы и элементов сравнения


В результате анализа рынка Исполнитель выбрал единицу сравнения для оцениваемого объекта,
равную 1 кв. м общей площади помещения, т. к. это стандартные меры площади, принятые на
российском рынке недвижимости.
Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблицах ниже, где отражены
характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется
сопоставление оцениваемого объекта недвижимости (базового объекта) и объектов-аналогов.
Информация о подобранных объектах-аналогах (состояние отделки, класс жилья, дата ввода
в эксплуатацию, и т. д.), была уточнена Исполнителем в процессе общения с отделом продаж
Застройщика.
Таблица 9.4. Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода
№ п/п Элементы сравнения

Для квартиры Исполнителем выделены следующие элементы сравнения:


• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
• характеристики местоположения объекта недвижимости;
• дата ввода в эксплуатацию;
• тип дома;
• класс объекта недвижимости;
• количество комнат;
• общая площадь;
• этаж расположения;
• тип паркинга;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;
• состояние/уровень отделки
• наличие/отсутствие мебели

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

58
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.5. Характеристика объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости


квартир
№ Характерис
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
п/п тика
Функциональ
1 ное Квартира Квартира Квартира Квартира
назначение
ЖК «Barrin House
2 Объект ЖК "RedSide" ЖК "Воробьевы Горы" ЖК "Резиденция МОНЭ"
(Баррин Хаус)»,
г. Москва, ул. 2–я
г. Москва, ул. Сергея
г. Москва, Воробьевское г. Москва, Малая
Звенигородская, д. 12,
Макеева, д. 9 к.2 шоссе, 4С1 Пироговская ул., д. 8
Местоположе стр. 29
3
ние ЦАО, район ЦАО, район
ЗАО, район "Раменки" ЦАО, район "Хамовники"
"Пресненский" "Пресненский"
ст. м. "Улица 1905 года" ст. м. "Кутузовская" ст. м. "Улица 1905 года" ст. м. "Фрунзенская"

4 Фото/макет

Условия
5 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
сделки
Совершенная
6 сделка/предл Предложение Предложение Предложение Предложение
ожение
Период
7 сен.19 сен.19 сен.19 сен.19
предложения
Способ
8 ДДУ Свободная продажа ДДУ ДДУ
реализации
Количество
9 2 1 2 2
комнат
Общая
10 площадь, кв. 71 48,3 89,9 111,9
м
11 Этаж 13 5 11 10
12 Этажность 17 16 18 12
13 Тип дома Монолитный Монолитный Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный
14 Класс жилья Премиум Премиум Премиум Премиум
Срок ввода в
15 дек.17 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Состояние Свободная планировка,
16 Без отделки Без отделки Без отделки
отделки без отделки
Современные Современные Современные Современные
Техническая
17 инженерные и инженерные и инженерные и инженерные и
оснащенность
технические системы технические системы технические системы технические системы
18 Тип паркинга Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг Подземный паркинг
Инфраструкту Информационный
19 Развитая Развитая Развитая
ра комплекса портал "Циан"
Цена
предложения
20 558 100 465 040 531 705 583 287
апартаментов
, руб./кв. м
Цена
21 предложения, 39 625 100 22 461 432 47 800 320 65 269 867
руб.
Источник Информационный Информационный Информационный Информационный
22
данных портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан" портал "Циан"
23 т. +7 495 137–48–32 т. +7 495 134–69–41 т. +7 (495) 134–63–22 т. +7 (495) 134–82–57
Первичный
https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl https://www.cian.ru/sale/fl
24 источник
at/193125000/ at/219004621/ at/216074041/ at/208860346/
информации

Источник: АО "НЭО Центр"

59
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.4.2.3. Этап 3. Результаты определения рыночной стоимости объекта,


проводимого в рамках сравнительного подхода
В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж
Исполнитель провел расчет величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась как средневзвешенная величина цен
объектов-аналогов. В результате базовая стоимость 1 кв. м. квартиры определена как 534 533 руб.

9.4.3. Определение рыночной стоимости 1 кв. м. торговой недвижимости

9.4.3.1. Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов


В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа
продаж для определения текущей стоимости оцениваемых объектов Исполнитель воспользовался
данными информационных порталов Internet. На основании анализа соответствующего сегмента
рынка Москвы за сентябрь 2019 г. были выявлены предложения по продаже торговых площадей на
первых этажах сопоставимых с оцениваемым объектом (Таблица 9.3).

9.4.3.2. Этап 2. Определение единицы и элементов сравнения


В результате анализа рынка Исполнитель выбрал единицу сравнения для оцениваемого объекта,
равную 1 кв. м общей площади помещения, т. к. это стандартные меры площади, принятые на
российском рынке недвижимости.
Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблицах ниже, где отражены
характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется
сопоставление оцениваемого объекта недвижимости (базового объекта) и объектов-аналогов.
Информация о подобранных объектах-аналогах (состояние отделки, класс жилья, дата ввода
в эксплуатацию, и т. д.), была уточнена Исполнителем в процессе общения с отделом продаж
Застройщика.
Таблица 9.6. Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода
№ п/п Элементы сравнения

Для квартиры Исполнителем выделены следующие элементы сравнения:

• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
• характеристики местоположения объекта недвижимости;
• класс объекта недвижимости;
• общая площадь;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;
• состояние/уровень отделки

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

60
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.7. Характеристика объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости


торговой недвижимости на первых этажах

Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
п/п
Нежилое
Функциональное помещение Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение
1
назначение торгового торгового назначения торгового назначения торгового назначения
назначения
2 Жилой комплекс/дом Жилой дом Жилой дом Жилой дом Бизнес центр
Москва,
Москва, , ул. Большая Москва, , Оболенский Москва, , Большой
Гагаринский пер.
Якиманка, 32 пер., 9К2 Тишинский пер., 38
16
3 Местоположение ЦАО, р-н
ЦАО, р-н Якиманка ЦАО, р-н Хамовники ЦАО, р-н Пресненский
Хамовники
ст. м. ст. м. "Улица 1905
ст. м. "Октябрьская" ст. м. "Фрунзенская"
"Кропоткинская" года "

4 Фото/макет

5 Удаленность от метро 5-10 мин. пешком 5-10 мин. пешком до 5 мин. пешком 10-15 мин. пешком
6 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Совершенная
7 Предложение Предложение Предложение Предложение
сделка/предложение
сен.19 сен.19 сен.19 сен.19
Право
8 Период предложения Право собственности Право собственности Право собственности
собственности
9 Способ реализации (договор купли– (договор купли– (договор купли–
(договор купли–
продажи) продажи) продажи)
продажи)
10 Общая площадь, кв. м 71 61 220 52,4
11 Этаж/Этажность 1 из 9 1 из 12 1 из 8 1 из 7
Монолитно– Монолитно–
12 Тип дома Монолитный Монолитный
кирпичный кирпичный
13 Состояние отделки Без отделки Без отделки Стандарт Стандарт
Современные
Современные Современные Современные
Техническая инженерные и
14 инженерные и инженерные и инженерные и
оснащенность технические
технические системы технические системы технические системы
системы
Срок ввода в Введен в Введен в Введен в Введен в
15
эксплуатацию эксплуатацию эксплуатацию эксплуатацию эксплуатацию
Цена предложения,
16 492 958 487 705 372 727 436 000
руб./кв. м
Цена предложения, руб.
17 35 000 000 29 750 000 82 000 000 22 846 400
с учетом НДС
Информационный
https://www.cian.ru портал "Циан", https://www.cian.ru/sal https://www.cian.ru/sal
18 Источник информации /sale/commercial/2 https://www.cian.ru/sal e/commercial/21916443 e/commercial/20688176
14386869/ e/commercial/20065625 9/ 3/
1/

Источник: АО "НЭО Центр"

9.4.3.3. Этап 3. Результаты определения рыночной стоимости объекта,


проводимого в рамках сравнительного подхода
В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж
Исполнитель провел расчет величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась как средневзвешенная величина цен
объектов-аналогов. В результате базовая стоимость 1 кв. м. торговой недвижимости на первых
этажах определена как 447 327 руб.

61
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.4.4. Определение рыночной стоимости 1 машиноместа

9.4.4.1. Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов


В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа
продаж для определения текущей стоимости оцениваемых объектов Исполнитель воспользовался
данными информационных порталов Internet. На основании анализа соответствующего сегмента
рынка Москвы за сентябрь 2019 г. были выявлены предложения по продаже машиномест в
сопоставимых с оцениваемым объектом проектах (Таблица 9.3).

9.4.4.2. Этап 2. Определение единицы и элементов сравнения


В результате анализа рынка Исполнитель выбрал единицу сравнения для оцениваемого объекта,
равную 1 машиноместу, т. к. это стандартная единица меры, для данного типа недвижимости
принятые на российском рынке недвижимости.
Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблицах ниже, где отражены
характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется
сопоставление оцениваемого объекта недвижимости (базового объекта) и объектов-аналогов.
Информация о подобранных объектах-аналогах (состояние отделки, класс жилья, дата ввода
в эксплуатацию, и т. д.), была уточнена Исполнителем в процессе общения с отделом продаж
Застройщика.
Таблица 9.8. Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода
№ п/п Элементы сравнения
Для квартиры Исполнителем выделены следующие элементы сравнения:

• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;
• характеристики местоположения объекта недвижимости;
• дата ввода в эксплуатацию;
• класс объекта недвижимости;
• тип паркинга;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

62
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.9. Характеристика объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости


машиноместа

Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
п/п
1 Объект Машино–место в паркинге Машино–место в паркинге Машино–место в паркинге
2 Жилой комплекс/дом ЖК "Баррин Хаус" ЖК Итальянский квартал ЖК "Английский Квартал"
г. Москва, Малая
г. Москва, ул. Фадеева, 4А г. Москва, Мытная ул., 7с1
Пироговская ул., 8
3 Местоположение ЦАО, район
ЦАО, район "Хамовники" ЦАО, район "Тверской"
"Замоскворечье"
ст. м. "Спортивная" ст. м. "Новослободская" ст. м. "Добрынинская"
4 Период предложения сен.19 сен.19 сен.19
5 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные
Совершенная сделка или
6 Предложение Предложение Предложение
предложение
7 Способ реализации Договор купли–продажи Договор купли–продажи Договор купли–продажи
Площадь объекта недвижимости, 12 17 15
8
кв. м Малое машино–место Малое машино–место Малое машино–место
9 Уровень –1 –1 –2
10 Тип паркинга Подземный Подземный Подземный
11 Срок ввода в эксплуатацию Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
Современные инженерные Современные инженерные Современные инженерные
12 Техническая оснащенность
и технические системы и технические системы и технические системы
Цена предложения, руб./м/м с
13 3 000 000 3 500 000 3 500 000
учетом НДС
Информационный портал Информационный портал Информационный портал
"Циан", "Циан", "Циан",
14 Источник данных https://www.cian.ru/sale/co https://www.cian.ru/sale/co https://www.cian.ru/sale/co
mmercial/218885772/, тел. mmercial/203226695//, mmercial/201954363/, тел.
+7 (916) 837–13–57 тел. +7 (925) 000–01–56 +7 (925) 000–01–56

Источник: АО "НЭО Центр"

9.4.4.3. Этап 3. Результаты определения рыночной стоимости объекта,


проводимого в рамках сравнительного подхода
В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж
Исполнитель провел расчет величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась как средневзвешенная величина цен
объектов-аналогов. В результате базовая стоимость 1 машинометса определена как 3 333 333 руб.

9.4.5. Определение рыночной стоимости 1 кв. м. офисно-торгового


центра (здание Б)
Рыночная стоимость 1 кв. м. офисно-торгового центра (здание Б) определялась при помощи
метода капитализации доходов, основываясь на предпосылке о продаже данного здания как
единого объекта и с учетом отсутствии на рынке сопоставимых предложений. Результаты расчета
рыночной стоимости 1-го кв. метра в виде последовательных действий в рамках метода
капитализации доходов представлены в таблице нижеОшибка! Источник ссылки не найден..
Таблица 9.10. Расчет стоимости 1 кв. м офисного-торгового центра, доходным
подходом

Наименование показателя Единица измерения Значение
п/п
1 Общая площадь объекта недвижимости кв. м 11 568,49
2 Арендопригодная площадь объекта, в том числе: кв. м 9 330,06
3 площадь офисов кв. м 3 471,25
4 площадь торговой недвижимости кв. м 5 858,81
Величина средневзвешенной рыночной арендной ставки офисов за 1
5 руб./кв. м/год, без НДС 34 694
кв. м (без эксплуатационных расходов)
Величина средневзвешенной рыночной арендной ставки торговли за
6 руб./кв. м/год без НДС 45 650
1 кв. м (без эксплуатационных расходов)
ПВД от всех арендопригодных помещений (без
7 руб./год без НДС 387 885 785
эксплуатационных расходов)
8 ПВД от офисных помещений руб./год без НДС 120 432 763

63
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"


Наименование показателя Единица измерения Значение
п/п
9 ПВД от торговых помещений помещений руб./год без НДС 267 453 021
Уровень недозагрузки помещений и недосбор арендной платы для
10 % 21,50%
вакантных офсиных помещений помещений
Уровень недозагрузки помещений и недосбор арендной платы для
11 % 8,50%
вакантных торговых помещений помещений помещений
ДВД от всех арендопригодных помещений (без учета
12 руб./год без НДС 339 259 234
эксплуатационных расходов)
13 ДВД от офисных помещений руб./год без НДС 94 539 719
14 ДВД от от торговых помещений помещений руб./год без НДС 244 719 515
15 Балансовая (первоначальная) стоимость объекта руб. без НДС 1 484 635 049
18 Налог на имущество руб./год (22 269 526)
19 Расходы на страхование (от среднегодовой балансовой стоимости) руб./год (1 707 330)
20 Резерв на капитальный ремонт руб./год без НДС (13 713 106)
21 Плата за пользование земельным участком (НДС не облагается) руб./год (66 888 318)
22 Агентское вознаграждение руб./год без НДС (4 052 213)
23 Итого операционные расходы руб./год без НДС (108 630 492)
24 Чистый операционный доход от объекта оценки руб./год без НДС 230 628 742
25 Коэффициент капитализации % 9,00%
Рыночная стоимость МФЦ, определенная в рамках
26 руб. без НДС 2 562 541 575
доходного подхода
Рыночная стоимость 1 кв.м. полезной площади объекта,
27 руб. без НДС 324 092
определенная в рамках доходного подхода

Источник: АО "НЭО Центр"


Величины средневзвешенной рыночной арендной ставки офисов за 1 кв. м (без эксплуатационных
расходов) и средневзвешенной рыночной арендной ставки торговли за 1 кв. м (без
эксплуатационных расходов) определялись методом сравнительного анализа.

9.4.5.1. Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов


В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа
предложения для определения средневзвешенной ставки аренды оцениваемых объектов
Исполнитель воспользовался данными информационных порталов Internet. На основании анализа
соответствующего сегмента рынка Москвы за сентябрь 2019 г. были выявлены предложения по
аренде офисной и торговой недвижимости сопоставимых с оцениваемым объектом
(Таблица 9.3).

9.4.5.2. Этап 2. Определение единицы и элементов сравнения


В результате анализа рынка Исполнитель выбрал единицу сравнения для оцениваемого объекта,
равную 1 кв. м., т. к. это стандартные единицы меры, принятые на российском рынке
недвижимости.
Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблицах ниже, где отражены
характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется
сопоставление оцениваемого объекта недвижимости (базового объекта) и объектов-аналогов.
Информация о подобранных объектах-аналогах (состояние отделки, класс объекта, дата ввода
в эксплуатацию, и т. д.), была уточнена Исполнителем в процессе общения с отделом продаж
Застройщика.
Таблица 9.11. Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода
№ п/п Элементы сравнения

Для квартиры Исполнителем выделены следующие элементы сравнения:

• период предложения;
• условия продажи;
• фактор цены предложения (торг);
• способ реализации;

64
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

№ п/п Элементы сравнения

• характеристики местоположения объекта недвижимости;


• дата ввода в эксплуатацию;
• класс объекта недвижимости;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• техническая оснащенность;

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


Таблица 9.12. Характеристика объектов-аналогов для расчета средневзвешенной
рыночной арендной ставки торговой недвижимости

Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
п/п
Функциональное Нежилое помещение Нежилое помещение торгового Нежилое помещение торгового
1
назначение торгового назначения назначения назначения
ЖК "Квартал апартаментов Сады
2 Жилой комплекс/дом БЦ "Эрмитаж плаза" БЦ "Новинский"
Пекина"
г. Москва, Москва, Большая Садовая ул.,
г. Москва, Новинский бул., д. 31
Краснопролетарская ул., 4 5к2
3 Местоположение
ЦАО, район "Тверской" ЦАО, район "Пресненский" ЦАО, район "Пресненский"
ст. м. "Маяковская" ст. м. "Маяковская" ст. м. "Краснопресненская"

4 Фото/макет

Удаленность от
5 10 мин. пешком 10 мин. пешком до 5 мин. пешком
метро
6 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные
Состав
передаваемых прав
7 Право аренды Право аренды Право аренды
на объект
недвижимости
Период
8 сен.17 сен.17 сен.17
предложения
Общая площадь, кв. 240 84-287 43-263
9
м
10 1 из 5 1 из 13 1 из 11
Этаж/Этажность
11 Тип дома Монолитно–кирпичный Монолитно–кирпичный Монолитный
12 Состояние отделки Стандарт Стандарт Без отделки
Техническая Современные инженерные Современные инженерные и Современные инженерные и
13
оснащенность и технические системы технические системы технические системы
Срок ввода в
14 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Ставка аренды,
15 руб./кв. м/год с 48 000 50 000 63 600
учетом НДС
Информационный портал Информационный портал Информационный портал
Источник "Циан", "Циан", "Циан",
16
информации https://www.cian.ru/rent/co https://www.cian.ru/rent/commerc https://www.cian.ru/rent/commer
mmercial/218041763/ ial/213809776/ cial/216529696/

Источник: АО "НЭО Центр"

65
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.13. Характеристика объектов-аналогов для расчета средневзвешенной


рыночной арендной ставки офисной недвижимости

Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
п/п
Функциональное Нежилое помещение офисного Нежилое помещение офисного Нежилое помещение офисного
1
назначение назначения назначения назначения
2 Бизнес–центр БЦ "Новинский бульвар, 31" БЦ "Башня Федерации" БЦ "Ducat Place III"
г. Москва, Новинский бул., д. г. Москва, Пресненская наб.,
Москва, ул. Гашека, 6
31 д.12,
3 Местоположение
ЦАО, район "Пресненский" ЦАО, район "Пресненский" ЦАО, район "Пресненский"
ст. м. "Краснопресненская" ст. м. "Международная" ст. м. "Маяковская"

4 Фото/макет

Удаленность от
5 до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком
метро
6 Условия сделки Рыночные Рыночные Рыночные
Состав
передаваемых прав
7 Право аренды Право аренды Право аренды
на объект
недвижимости
Период
8 сен.19 сен.19 сен.19
предложения
Класс объекта "А" "А" "А"
9
Общая площадь, кв.
10 269 82,7 205
м
11 Этаж/Этажность 8 из 9 39 из 95 11 из 14
12 Наличие парковки Организованная парковка Организованная парковка Организованная парковка
Транспортная
13 Хорошая Хорошая Хорошая
доступность
14 Инфраструктура Развитая Развитая Развитая
15 Состояние отделки Стандарт Стандарт Стандарт
Техническая Современные инженерные и Современные инженерные и Современные инженерные и
16
оснащенность технические системы технические системы технические системы
Срок ввода в
17 сен.19 Введен в эксплуатацию Введен в эксплуатацию
эксплуатацию
Ставка аренды,
18 руб./кв. м/год с 36 000 45 000 41 818
учетом НДС
Информационный портал Информационный портал Информационный портал
Источник "Циан", "Циан", "Циан",
19
информации https://www.cian.ru/rent/comm https://www.cian.ru/rent/comm https://www.cian.ru/rent/comm
ercial/216368991/ ercial/218904407/ ercial/218905464/

Источник: АО "НЭО Центр"

9.4.5.3. Этап 3. Результаты определения рыночной стоимости объекта,


проводимого в рамках сравнительного подхода
В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа
предложения Исполнитель провел расчет величин средневзвешенных ставок аренды торговой и
офисной недвижимости. В результате базовая средневзвешенная ставка аренды торговой
недвижимости определена на уровне 45 650 руб. за кв. м. без учета НДС, базовая
средневзвешенная ставка аренды офисной недвижимости определена на уровне 34 694 руб. за
1 кв. м. без учета НДС.
Ниже приведены расчетные таблицы таких показателей, используемых при расчете рыночной
стоимости 1 кв. м. офисно-торгового центра, как коэффициенты капитализации, величина
недозагрзуки и величина ежегодных отчислений в резерв

66
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.14. Расчет коэффициентов капитализации и величина недозагрузки для


офисно-торгового центра
Коэффициент
Источник Величина недозагрузки
капитализации
Торговый центр
JLL 9,75% 6,0%
NAI Becar 11,10% 10,3%
Colliers 10,0% 10,0%
Kniht Frank 10,0% 8,5%
Стартриэлт 10,0% 8,5%
Среднее значение 10,14% 8,7%
Офисный центр
ILM — 19,9%
JLL 9,75% 20,1%
CBRE 9,00% —
Бюллетень "Rway" 11,25% —
S.A. Ricci 10,25% 17,8%
NAI Becar 10,8% 21,5%
Стартриэлт 9,0% —
Среднее значение 10,05% 19,8%

Источник: АО "НЭО Центр"


Таблица 9.15. Величины ежегодных отчислений в резерв

Наименование показателя Данные

Безрисковая ставка (долгосрочная), % 7,64%


Площадь объекта оценки, кв. м 11 568,5
Первоначальная стоимость СМР (без НДС), руб. 1 395 328 888
Удельный вес "короткоживущих" элементов 0,5
Доля "короткоживущих" элементов, подлежащих восстановлению при капитальном ремонте здания 0,3

Периодичность проведения капитальных ремонтов, лет 20


Стоимость короткоживущих элементов (без НДС), руб. 209 299 333

Коэффициент увеличения стоимости короткоживущих элементов за счет роста инфляции 2,19

Стоимость короткоживущих элементов на прогнозную дату проведения капитального ремонта (FV)


458 600 613
(без учета НДС), руб.
Фактор фонда возмещения 2%
Величина ежегодных отчислений в резерв (PMT/FVA) (вкл. НДС), руб. 10 428 100

Источник: АО "НЭО Центр"

9.4.6. Корректировка на фактор цены предложения


Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность
переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи, причем
данные переговоры могут привести к положительному результату для покупателя.
В результате исследований рынка недвижимости, Справочника расчетных данных для оценки и
консалтинга, СРД №24, 2019 г. и информационно-аналитического портала StatRielt, был
произведен расчет корректировки на фактор цены предложения (торг).
Таким образом, при дальнейших расчетах, величина рыночной стоимости оцениваемых категорий
недвижимости была скорректирована на фактор цены предложения. Размер корректировки
принимается равному среднему значению корректировки на торг и составляет 4,5% для жилой
недвижимости и -8,00% для коммерческой недвижимости. Расчет представлен в таблице ниже.

67
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.16. Расчет корректировки на результаты возможного торга (уторговывание)


для жилой недвижимости

№ п/п Значение корректировки на торг, %

Источник информации минимальное значение максимальное значение среднее значение


Квартиры первичного рынка
общей площадью до 100 кв. м
Информационный портал
"Статриэлт"
(https://statrielt.ru/statistika-
1 rynka/statistika-na-01-07-
(2,00%) (7,00%) (4,00%)
2019g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-
pomeshchenij/175-korrektirovki-
kvartir-opublikovano-11-07-2019-
g/1870-skidki-na-torg-utorgovanie-
pri-prodazhe-kvartir-na-01-07-2019-
goda)
Квартиры первичного рынка
общей площадью 100 кв. м и более
Информационный портал
"Статриэлт"
(https://statrielt.ru/statistika-
2 rynka/statistika-na-01-07- (3,00%) (8,00%0 (5,00%)
2019g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-
pomeshchenij/175-korrektirovki-
kvartir-opublikovano-11-07-2019-
g/1870-skidki-na-torg-utorgovanie-
pri-prodazhe-kvartir-na-01-07-2019-
goda)
Среднее значение (2,50%) (7,50%) (4,50%)

Источник: анализ и расчеты АО "НЭО Центр"


Таблица 9.17. Расчет корректировки на результаты возможного торга (уторговывание)
для коммерческой недвижимости
№ п/п Значение корректировки на торг, %

Источник информации минимальное значение максимальное значение среднее значение

Справочник расчетных данных,


1 (9,00%) (12,00%) (10,50%)
СРД-24, май-2019

Квартиры первичного рынка


общей площадью до 100 кв. м
Информационный портал
"Статриэлт"
(https://statrielt.ru/statistika-
rynka/statistika-na-01-07-
2 (3,00%) (8,00%) (5,50%)
2019g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-
pomeshchenij/175-korrektirovki-
kvartir-opublikovano-11-07-2019-
g/1870-skidki-na-torg-utorgovanie-
pri-prodazhe-kvartir-na-01-07-2019-
goda)

Среднее значение (6,00%) (10,00%) (8,00%)

Источник: анализ и расчеты АО "НЭО Центр"

9.4.7. Корректировка на готовность объекта (на дату ввода объекта в


эксплуатацию)
В каждом конкретном периоде строительства комплекса при расчете прогноза цен реализации
помещений жилого комплекса была применена корректировка на степень готовности объекта.
Для расчета корректировки на степень готовности была использована следующая формула:
K = 1/(1 + ((1 + r)(m) – 1)) – 1,
где:

68
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

k — корректировка на степень готовности;


r — 3% в квартал на весь период строительства;
m — количество кварталов от даты оценки до срока ввода в эксплуатацию объекта-аналога.
При этом стоит отметить, что максимальная разница в цене кв. м на первой и последней стадиях
строительства принималась на основании рыночных данных и составила 35%. Расчет представлен
в таблице ниже.
Таблица 9.18. Расчет разницы в цене кв. м на первой и последней стадиях
строительства
Значение

Показатель Минима Источник
п/п Максимальное Среднее
льное
Разница в цене квадрата на http://riarealty.ru/analysis_trends/20120924
1 30% 40% 35%
первой и последней стадиях, % /398524677.html
Разница в цене квадрата на http://digm.ru/stoit-li-pokupat-novostroyki-
2 40% 50% 45%
первой и последней стадиях, % na-stadii-kotlovana.html
Разница в цене квадрата на http://mestoprozhivaniya.ru/novostrojjki-na-
3 30% 30% 30%
первой и последней стадиях, % ehtape-kotlovana
Разница в цене квадрата на http://www.mgcpn.ru/faq/kvartiry-na-stadii-
4 30% 30% 30%
первой и последней стадиях, % kotlovana/
http://o-
Разница в цене квадрата на
5 35% 40% 38% nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kvartira-na-
первой и последней стадиях, %
stadii-kotlovana-v-moskve-kupit.html
Разница в цене квадрата на
6 35% 35% 35% http://realty.vesti.ru/articles/9941
первой и последней стадиях, %
Среднее значение - - 35% -

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


Расчет скидки на степень готовности объектов по очередям строительства приведен в
таблице 9.19.

69
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 9.19. Расчет скидки на степень готовности объектов
Исходное 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
значение 2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022
Корректировка на степень готовности % 3,00% -35% -35% -35% -35% -35% -32% -30% -27% -24% -21% -18% -15% -11%
Исходное 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
значение 2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Корректировка на степень готовности % 3,00% -8% -4% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

9.4.8. Прогноз темпов роста цен реализации


Темпы роста цен реализации в течение прогнозного периода приняты на уровне темпов роста инфляции, при составлении были проанализированы
данные информационного агентства "Росбизнесконсалтинг", агентства Bloomberg и Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ
на период до 2036 г., разработанной Министерством экономического развития и торговли РФ.
Исходя из сложившейся экономической ситуации в рамках настоящего Приложения Исполнитель принял решение не закладывать рост цен реализации
по инфляции до конца 2019 г.
Таблица 9.20. Темпы роста цен реализации на помещения рассматриваемого инвестиционного проекта
Темпы прироста цен на рынке недвижимости Ед. изм. Инфляционный рост, в год В квартал На середину квартала
2019 % 0,00% 0,00% 0,00%
2020 % 4,10% 1,00% 0,50%
2021 % 4,00% 1,00% 0,50%
2022 % 4,10% 1,00% 0,50%
2023 % 4,10% 1,00% 0,50%
2024 % 4,00% 1,00% 0,50%
2025 % 4,00% 1,00% 0,50%
2026 % 4,00% 1,00% 0,50%
2027 % 4,00% 1,00% 0,50%

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

70
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Принимая во внимание указанные в Таблица 9.20 прогнозные темпы прироста цен, корректировки на торг, а также скидку на степень готовности
оцениваемого объекта, был составлен прогноз цен реализации площадей комплекса.
Таблица 9.21. Прогнозируемые цены реализации
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022
Апартаменты тыс. руб./кв.м. 267 267 267 267 267 280 294 309 324 341 358 376 395
Квартиры тыс. руб./кв.м. 332 332 332 332 332 348 366 384 404 424 445 468 491
МФЦ тыс. руб./кв.м. 253 253 253 253 253 265 279 293 308 323 339 356 374
Торговые площади на первых этажах тыс. руб./кв.м. 268 268 268 268 268 281 295 310 326 342 359 377 396
Парковка тыс. руб./шт. 2 069 2 069 2 069 2 069 2 069 2 172 2 282 2 397 2 518 2 645 2 778 2 918 3 065
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя Ед. изм.
2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Апартаменты тыс. руб./кв.м. 415 436 458 462 467 471 476 481 486 491 495 500 505
Квартиры тыс. руб./кв.м. 516 542 570 575 581 587 593 599 605 611 617 623 629
МФЦ тыс. руб./кв.м. 393 413 434 438 443 447 452 456 461 465 470 475 479
Торговые площади_на первых этажах тыс. руб./кв.м. 416 437 459 464 469 473 478 483 488 492 497 502 507
Парковка тыс. руб./шт. 3 219 3 382 3 552 3 588 3 624 3 661 3 697 3 735 3 772 3 809 3 847 3 885 3 924

Источник: анализ АО "НЭО Центр"

71
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.4.9. Прогноз объемов реализации площадей


Прогноз объемов реализации площадей жилого комплекса строился с учетом проведенного
анализа рынка недвижимости Москвы.
Исполнителем была выбрана следующая стратегия реализации площадей.
Квартиры и апартаменты:
• реализация квартир осуществляется за год до ввода объекта в эксплуатацию;
• в первые кварталы темпы реализации площадей наибольшие с последующим снижением
темпов реализации. Продажа помещений осуществляется до 1 кв. 2026 г.;
• наибольшие объемы реализации квартир были приняты Исполнителем равномерно в
течение года, что обусловлено характером спроса на премиальный сегмент недвижимости.
Торговые площади и Машино-места:
• В качестве предпосылки реализации темпов торговых помещений на первых этажах
машино-мест взята на уровне темпов реализации жилых помещений.
Торгово-офисный центр:
• Срок продажи торгово-офисного центра (здание Б) определен как квартал, следующий за
кварталом ввода объекта в эксплуатацию. Средний рыночный срок экспозиции аналогичных
объектов, по оценкам Исполнителя, составляет 1–2 года. Рекомендуемая стратегия
продажи не предполагает, что Инициатор проекта будет управлять действующим центром,
а это свидетельствует о необходимости начала проведения мероприятий по продаже
объекта еще на этапе стройки.
В таблице 9.22 представлены объемы реализации объектов во временном периоде. В таблице 9.23
представлены объемы выручки от реализации объектов во временном периоде.
Согласно проведенным расчетам, максимальные предполагаемые объемы реализации квартир
будут осуществлены в 2020 г. (1 875 кв. м). Максимальный предполагаемый объем реализации
нежилых помещений будет осуществлен в 2020 г. (201 кв. м). Максимальный предполагаемый
объем реализации кладовок будет осуществлен в 2020 и в 2021 г. (43шт.).

72
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 9.22. Объемы реализации площадей проекта "Строительство многофункционального комплекса с подземной автостоянкой
по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10"
Ед. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
изм. 2022 2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Площадь продажи
Апартаменты кв.м. 841 841 700 700 700 700 700 700 420 420 420 420 420 420
Квартиры кв.м. 1 554 1 554 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 777 777 777 777 777 777
МФЦ кв.м. - - - - 9 330 - - - - - - - - -
Торговые площади_на первых этажах кв.м. 169 169 141 141 141 141 141 141 84 84 84 84 84 84
Парковка кв.м. 1 703 1 703 1 419 1 419 1 419 1 419 1 419 1 419 851 851 851 851 851 851
Количество проданных объектов
Апартаменты Шт. 18 18 15 15 15 15 15 15 9 9 9 9 9 9
Квартиры Шт. 13 13 11 11 11 11 11 11 6 6 6 6 6 6
Количество м.м Шт. 37 37 31 31 31 31 31 31 19 19 19 19 19 19

Источник: анализ АО "НЭО Центр"


Таблица 9.23. Объемы выручки от реализации площадей проекта "Строительство многофункционального комплекса с подземной
автостоянкой по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10", тыс. руб. с НДС
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв.
Наименование показателя
2022 2023 2023 2023 2023 2024 2024
Фактический доход от продажи
Апартаменты 331 791 348 535 305 104 320 501 323 726 326 981 330 269
Квартиры 763 753 802 296 702 320 737 763 745 187 752 680 760 248
МФЦ - - - - 4 089 925 - -
Торговые площади_на первых этажах 66 848 70 221 61 471 64 573 65 223 65 879 66 541
Парковка 114 615 120 399 105 396 110 715 111 829 112 953 114 089
Итого фактический доход 1 277 007 1 341 452 1 174 290 1 233 552 5 335 889 1 258 492 1 271 146
3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Фактический доход от продажи
Апартаменты 333 589 202 166 204 174 206 202 208 250 210 319 212 408
Квартиры 767 892 465 368 469 990 474 658 479 372 484 134 488 942
МФЦ - - - - - - -
Торговые площади_на первых этажах 67 210 40 731 41 136 41 545 41 957 42 374 42 795
Парковка 115 236 69 837 70 530 71 231 71 938 72 653 73 375
Итого фактический доход 1 283 927 778 102 785 830 793 636 801 518 809 479 817 519
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв.
Наименование показателя
2022 2023 2023 2023 2023 2024 2024
Признаваемый доход от продажи
Апартаменты - - - 1 305 931 323 726 326 981 330 269
Квартиры - - - 3 006 132 745 187 752 680 760 248
МФЦ - - - - 4 089 925 - -

73
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв.
Наименование показателя
2022 2023 2023 2023 2023 2024 2024
Торговые площади_на первых этажах - - - 263 113 65 223 65 879 66 541
Парковка - - - 451 124 111 829 112 953 114 089
По договору со-инвестирования* 374 800
Итого прознаваемый доход - - - 5 401 100 5 335 889 1 258 492 1 271 146
3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Признаваемый доход от продажи
Апартаменты 333 589 202 166 204 174 206 202 208 250 210 319 212 408
Квартиры 767 892 465 368 469 990 474 658 479 372 484 134 488 942
МФЦ - - - - - - -
Торговые площади_на первых этажах 67 210 40 731 41 136 41 545 41 957 42 374 42 795
Парковка 115 236 69 837 70 530 71 231 71 938 72 653 73 375
Итого прознаваемый доход 1 283 927 778 102 785 830 793 636 801 518 809 479 817 519

*см. раздел 7.1.1.


Источник: анализ и расчеты АО "НЭО Центр"

74
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.4.10. Определение величины прочей не операционной выручки


(прочая выручка)
Прочая не операционная деятельность в рамках инвестиционного проекта "Строительство
многофункционального комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва,
Краснопресненская набережная, вл. 10", не прогнозировалась.

9.5. Этап 4. Прогноз расходов от операционной и прочей


деятельности
9.5.1. Прогноз расходов от операционной деятельности
При разработке настоящего Отчета Исполнителем были учтены следующие затраты, связанные
с реализацией Проекта, формирующие оттоки денежных средств по операционной деятельности:
• аренда земельного участка;
• расходы проектного офиса;
• расходы на маркетинг и брокеридж;
• эксплуатационные расходы;
• прочие операционные расходы;
• налоги.
Аренда земельного участка
Расходы по аренде земельного участка рассчитаны на основании уведомления департамента
городского имущества г. Москвы №33-А-61689/16-(0)-0 от 29.12.2016 г. и на основании прогнозной
величины кадастровой стоимости участка после изменения вида разрешенного использования
(прогноз специалистов АО "НЭО Центр"). Величина аренды за первый год после изменения ВРИ
включена в бюджет капитальных затрат как плата за изменение ВРИ.
Расходы проектного офиса
Расходы проектного офиса включают расходы, на заработную плату сотрудников, расходы на
охрану объекта, коммунальные платежи, расходы по уборке помещения и прилегающих
территорий. Прогноз был произведен на основании текущего уровня расходов с учетом влияния
инфляции.
Расходы на маркетинг и брокеридж
В рамках реализации проекта строительства жилого комплекса предполагается, что реализацией
площадей комплекса будет заниматься сторонняя организация.
Комиссионные расходы (агентское вознаграждение) представляют собой расходы, которые несет
собственник на оплату услуг риелторов или содержание собственного отдела продаж для
реализации построенных площадей. Агентское вознаграждение по реализации площадей жилого
комплекса определено на основе среднерыночного уровня комиссионных расходов и составляет
3%36 от стоимости сделки.
Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы — расходы на эксплуатацию нереализованной части объектов
недвижимости после ввода в эксплуатацию и до полной продажи объектов. Уровень расходов
принимался на основании рыночного диапазона удельных эксплуатационных расходов для каждого
типа недвижимости.

36
https://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/pokvartalnaya-statistika/47-itogi-ii-kvartala-2015-goda/227-tarify-na-
posrednicheskie-uslugi-komissionnye-na-01-07-2015-goda

75
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Налог на добавленную стоимость


Порядок определения и уплаты НДС регламентируется гл. 21 Налогового кодекса Российской
Федерации. В настоящее время ставка этого налога установлена в размере 20%.
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается, в частности,
реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в т. ч. реализация
предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по
соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ суммы налога на добавленную стоимость предъявленные
налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении
ими капитального строительства, сборки (монтажа) основных средств, суммы НДС, предъявленные
налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения
строительно-монтажных работ, и суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при
приобретении им объектов незавершенного капитального строительства, подлежат вычетам.
Порядок применения налоговых вычетов изложен в ст. 172 НК РФ. В соответствии с п. 5 ст. 172
вычеты сумм налога на добавленную стоимость, указанных выше, осуществляются по мере
постановки на учет товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей,
предусмотренных указанной статьей, и при наличии соответствующих первичных документов.
Таким образом, НДС, подлежащий уплате в бюджет или возмещению из бюджета, формируется
исходя из величин начисляемого НДС и налоговых вычетов и учитывается в величине денежного
потока компании от операционной деятельности.
В соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации от
налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом
строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-
ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за
исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного
назначения. При этом к объектам производственного назначения в целях данного подпункта
относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении
работ, оказании услуг).
Учитывая изложенное, услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия
в долевом строительстве, заключенным в соответствии с ФЗ №214, согласно которым объектами
долевого строительства являются нежилые помещения (машино-места37, кладовые38), входящие в
состав многоквартирного дома, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную
стоимость, если такие объекты не являются объектами производственного назначения.
На основании вышеизложенного обложению НДС до момента ввода объекта в эксплуатацию
подлежат доходы в части выручки от реализации нежилых помещений планируемого к
строительству жилого комплекса, после ввода объекта в эксплуатацию ‒ доходы от реализации
нежилых помещений, машино-мест.
НДС подлежит возмещению:
• по инвестиционным затратам компании, связанным со строительством объекта, относимым к
нежилым помещениям и машино-местам, реализуемым после ввода объекта в эксплуатацию;
• по текущим затратам (агентскому вознаграждению), связанным с реализацией нежилых
помещений и машино-мест.
НДС подлежит уплате:
• по операционной деятельности (в части нежилых помещений и машино-мест в паркинге).

37
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России №03-07-07/12971 "О применении освобождения
от НДС услуг застройщика по строительству машино-мест, подлежащих передаче физическим лицам на основании
договоров участия в долевом строительстве" от 1 марта 2018 г.
38
Письмо Минфина от 18 августа 2017 г. N 03-07-07/53092.

76
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Расчет операционных расходов по Проекту представлен в таблице ниже.
Таблица 9.24. Расчет операционных расходов
4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование показателя
2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022
Арендная плата за землю 227 6 490 6 490 6 490 6 490 12 979 12 979 12 979 12 979
Расходы проектного офиса 3 797 2 314 2 337 2 361 2 385 2 408 2 432 2 456 2 481 2 506 2 531 2 557 2 582
Расходы по оплате труда 1 211 1 223 1 235 1 248 1 260 1 273 1 286 1 298 1 311 1 325 1 338 1 351 1 365
Охрана 1 080 1 091 1 102 1 113 1 124 1 135 1 147 1 158 1 170 1 181 1 193 1 205 1 217
Коммунальные платежи 1 131 -
Уборка помещений и прилегающих территорий 374 -
Налог на имущество 9 370 - - - 9 082 - - - 8 622 - - - 8 162
Расходы по продаже - - - - - - - - - - - - 90 184
Прочие 782 463 467 472 477 1 131 1 135 1 140 1 145 1 799 1 804 1 809 1 814
Расходы на эксплуатационной фазе - - - - - - - - - - - - -
Апартаменты - - - - - - - - - - - - -
Квартиры - - - - - - - - - - - - -
МФЦ - - - - - - - - - - - - -
Торговые площади на первых этажах - - - - - - - - - - - - -
Парковка - - - - - - - - - - - - -
Итого операционные затраты 14 176 2 777 2 805 2 833 11 944 10 028 10 057 10 086 18 738 17 284 17 314 17 345 115 722
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв.
Наименование показателя
2023 2023 2023 2023 2024 2024 2024 2024 2025 2025 2025 2025 2026
Арендная плата за землю 21 632 21 632 21 632 21 632 30 285 30 285 30 285 30 285 34 611 34 611 34 611 34 611 43 264
Расходы проектного офиса 2 608 2 634 2 661 2 688 2 714 2 741 2 769 2 796 2 823 2 851 2 879 2 907 -
Расходы по оплате труда 1 379 1 393 1 407 1 421 1 435 1 449 1 463 1 478 1 492 1 507 1 522 1 536 -
Охрана 1 230 1 242 1 254 1 267 1 280 1 292 1 305 1 318 1 331 1 344 1 357 1 370 -
Коммунальные платежи
Уборка помещений и прилегающих территорий
Налог на имущество - - - 44 173 - - - 63 775 - - - 23 565 -
Расходы по продаже 94 735 82 930 87 115 376 828 88 877 89 770 90 673 54 951 55 496 56 048 56 604 57 167 57 734
Прочие 2 685 2 690 2 695 2 701 3 571 3 577 3 582 3 588 4 026 4 031 4 037 4 042 4 326
Расходы на эксплуатационной фазе - - 44 243 38 803 33 251 27 585 21 802 18 346 14 819 11 223 7 555 3 814 0
Апартаменты - - 10 137 8 890 7 618 6 320 4 995 4 203 3 395 2 571 1 731 874 -
Квартиры - - 13 235 11 608 9 947 8 252 6 522 5 488 4 433 3 357 2 260 1 141 0
МФЦ - - - - - - - - - - - - -
Торговые площади на первых этажах - - 2 959 2 595 2 223 1 845 1 458 1 227 991 750 505 255 0
Парковка - - 17 913 15 710 13 462 11 168 8 827 7 428 6 000 4 544 3 059 1 544 -
Итого операционные затраты 121 660 109 886 158 346 486 824 158 698 153 957 149 110 173 739 111 776 108 764 105 685 126 105 105 324

Источник: анализ и расчеты АО "НЭО Центр"

77
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

9.5.1. Прогноз расходов от не операционной (прочей) деятельности


Прочая не операционная деятельность в рамках проекта "Строительство многофункционального
комплекса с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная,
вл. 10", не прогнозировалась.

9.6. Этап 5. Определение ставки дисконтирования


Ставка дисконтирования показывает девелоперу уровень альтернативных издержек — норму
доходности, которую можно получить в других инвестиционных проектах с аналогичным уровнем
риска. В случае девелопмента земельных участков большую роль в определении уровня ставки
дисконтирования играет объем полученной разрешительной документации по проекту застройки
данного участка.
Недвижимость, по которой не получены правоустанавливающие документы, считается наиболее
рисковой категорией проектов девелопмента, т. к. часто от властей не предоставляются никакие
гарантии получения разрешения на строительство.
По данным The Urban Land Institute (Института городских земель), проекты, находящиеся на стадии
подготовки, правоустанавливающие документы по которым уже получены, но строительство
которых еще не завершено, должны давать как минимум 15% доходности собственного капитала.
Земля, сопряженная с риском неполучения правоустанавливающих документов, считается одной
из самых рискованных категорий девелопмента недвижимости, поэтому доходность собственного
капитала в таких случаях, по данным Института, должна составить от 15 до 30%.
Поскольку в целях настоящей оценки рассчитывался денежный поток на инвестированный
капитал, то в качестве ставки дисконтирования использовалась средневзвешенная стоимость
капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC). WACC учитывает в себе все риски, связанные
с финансированием деятельности предприятия, как из собственных источников финансирования,
так и за счет заемных средств.
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:

WACC = We × ke + Wd × kd × (1 – T),
где:
We — доля собственного капитала в структуре инвестированного капитала компании;
ke — стоимость привлечения собственного капитала;
Wd — доля заемного капитала в структуре инвестированного капитала компании;
kd — стоимость привлечения заемного капитала;
T — действующая ставка налога на прибыль.
Для определения стоимости собственного капитала применялась модель ценообразования
на капитальные активы (Capital Asset Pricing Model).
Формула CAPM применительно к российской практике выглядит следующим образом:

Re = Rf + Rl × (Rm – Rf) + S1 + S2 + C,
где:
Re — ставка доходности на собственный капитал;
Rf — норма дохода по безрисковым вложениям;
Rm — среднерыночная норма доходности;
(Rm — Rf) ― премия за риск вложения в акции;
RL — коэффициент бета, учитывающий соотношение собственного и заемного капитала компании;
S1 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию
(несистематические риски);
S2 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию;
C — дополнительная норма дохода, учитывающая страновой риск.
Ниже приведены значения и источники каждого элемента ставки дисконтирования.

78
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Таблица 9.25. Значение элементов ставки дисконтирования


Наименование Величина Источник
показателей
Доходность к погашению облигаций казначейства США (дата погашения —
Безрисковая ставка 1,57%
15.02.2031), Bloomberg
Премия за риск вложения в акции американских компаний 6,9%
Премия за риск вложения в (Duff&Phelps, ValuationHandbook 2016), скорректированная на 1,25%
3,19%
акции (RogerG. Ibbotson, PengChen. Stock Market Returns in the Long Run:
Participating in the Real Economy
Безрисковая ставка для Доходность по еврооблигациям России, номинированным в долларах США
6,90%
России в долларах (REGS, дата погашения — 21.03.2029), Bloomberg
Безрисковая ставка для Доходность по рублевым государственным облигациям России (ОФЗ, дата
5,69%
России в рублях погашения — 17.09.2031), Bloomberg
Премия за размер компании 8,64% Duff & Phelps, Valuation Handbook 2016
βU — коэффициент бета
без долговой нагрузки 1,08 Расчет по компаниям-аналогам: Bloomberg, Damodaran
(Unlevered beta)
D/E 0,63 Расчет по прогнозным данным компании за период 2019-2050 гг.

Источник: расчеты АО "НЭО Центр"

Перевод средневзвешенной стоимости капитала из долларового выражения в рублевое


Полученная ставка дисконтирования представляет собой требуемую ставку доходности
для денежного потока, номинированного в долларах США. В данном случае в расчетах
используются номинальные денежные потоки, выраженные в рублях, в связи с чем возникает
необходимость скорректировать полученную величину ставки дисконтирования. Для этих целей
используется соотношение между доходностями российских государственных долгосрочных
обязательств, номинированных в рублях и долларах США, поскольку данные инструменты
обладают одинаковой степенью риска (один эмитент) и отражают доходность в разных валютах.
Пересчет производится по следующей формуле:

1 + rRUR
R RUR = (1 + R USD )  −1
1 + rUSD
,
где:
Rrur — ставка дисконтирования, номинированная в рублях;
Rusd — ставка дисконтирования, номинированная в долларах США;
rrur — доходность по рублевым государственным облигациям России;
rusd — доходность по еврооблигациям России, номинированным в долларах США.
Таким образом, ставка дисконтирования была определена в размере 15,5%.

9.7. Этап 6. Расчет рыночной стоимости доходным подходом


В рамках метода дисконтирования денежного потока стоимость объекта определяется путем
дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием площадей жилого
комплекса.
При дисконтировании потоков доходов/расходов расчет фактора текущей стоимости
осуществляется по формуле:

1
FV=
(1+On )n −0,5
,
где:
FV ― фактор текущей стоимости;
Оn ― ставка дисконтирования;
n ― период прогнозирования, для которого рассчитывается фактор текущей стоимости.

79
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Осуществляя дисконтирование спрогнозированного потока доходов/расходов, следует учитывать


тот факт, что инвестор получает доходы и несет расходы равномерно в течение периода (года),
поэтому дисконтирование потоков должно быть проведено на середину периода.
Далее определенные таким образом факторы текущей стоимости (для доходов и расходов)
умножаются на величину доходов/расходов в прогнозном периоде за соответствующий период.
Расчет стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода представлен
в Таблица 9.26.
Таким образом, в результате проведенных расчетов итоговая раночная стоимость оцениваемого
объекта по состоянию на дату оценки (без учета НДС) составляет:
1 744 076 585 (Один миллиард семьсот сорок четыре миллиона семьдесят шесть тысяч
пятьсот восемьдесят пять) руб.

80
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"
Таблица 9.26. Расчет рыночной стоимости оцениваемого инвестиционного проекта "Строительство многофункционального комплекса
с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, вл. 10", тыс. руб.
Показатель 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Фактор времени 0,25 1 1 1 1 1 1 1
Операционный доход - - - - 10 041 277 4 284 088 2 976 745 762 756
Прочие доходы - - - - - - - -
Операционные расходы (14 176) (20 358) (48 910) (167 665) (876 717) (635 505) (452 330) (109 454)
EBITDA (14 176) (20 358) (48 910) (167 665) 9 164 560 3 648 583 2 524 415 653 302
EBITDA margin (5 227) (20 910) (20 910) (20 910) (97 765) (88 951) (32 182) (643)
Амортизация (19 403) (41 268) (69 819) (188 575) 9 066 795 3 559 632 2 492 233 652 659
EBIT 3 778 8 061 13 684 34 597 (60 120) - - 922
Изменение отложенных налоговых активов и
(15 625) (33 207) (56 135) (153 978) 9 006 675 3 559 632 2 492 233 653 582
обязательств
NOPLAT 3 778 8 061 13 684 34 597 (60 120) - - 922
Корректировки 5 227 20 910 20 910 20 910 97 765 88 951 32 182 643
Амортизация (17 431) (224 923) (424 586) (686 035) 228 372 239 734 170 356 45 296
Изменения в оборотном капитале - - - - - - - -
Капитальные вложения (16 979) (1 119 803) (2 115 944) (3 352 222) (1 765 608) - - -
Чистые денежные потоки (44 808) (1 357 023) (2 575 756) (4 171 326) 7 567 204 3 888 317 2 694 771 699 520
на инвестированный капитал
Темп роста заключ. потока х х х х х х х х
Кап. вложения / Амортизация на терминальный
х х х х х х х х
период
Стоимость заключительного денежного потока х х х х х х х х
Ставка дисконтирования 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50% 15,50%
Длина периода 0,25 1 1 1 1 1 1 1
Дисконт-фактор по годам 0,96 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87
Итоговый дисконт-фактор 0,98 0,9 0,78 0,67 0,58 0,5 0,44 0,38
Дисконтированные свободные денежные
(44 009) (1 218 169) (2 002 254) (2 807 905) 4 411 006 1 962 718 1 177 910 264 780
потоки

Источник: расчет АО "НЭО Центр"

81
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ


СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В общем случае в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными
подходами (доходным, затратным и сравнительным), придается свой вес. Логически
обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит
от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество
и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.
В рамках настоящего Отчета использовался только затратный подход, с помощью которого
Исполнитель получил рыночную стоимость объектов оценки. Обоснование отказа от использования
доходного и сравнительного подходов при определении итоговой рыночной стоимости объекта
оценки приведено в п. 6.4 Отчета.
Таким образом, рыночная стоимость 100% доли участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис",
по состоянию на дату оценки составляет (округленно, НДС не облагается):
1 317 439 000 (Один миллиард триста семнадцать миллионов четыреста тридцать
девять тысяч) руб.
Рыночная стоимость 50% долей участия в уставном капитале ООО "Юргазсервис", по состоянию на
дату оценки составляет (округленно, НДС не облагается):
611 921 000 (Шестьсот одиннадцать миллионов девятьсот двадцать одна тысяча) руб.

82
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 11. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ


Оценщик, подготовивший данную работу, подтверждает на основании его знаний и убеждений,
что:
• утверждения и факты, содержащиеся в настоящем Отчете, являются правильными
и корректными;
• анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим
условиям и являются его (Оценщика) личными, независимыми и профессиональными;
• у Оценщика не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный
интерес в отношении оцениваемого объекта; также у Оценщика отсутствуют какие-либо
дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению
к любой из сторон, связанных с оцениваемым объектом;
• оплата услуг Оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта
и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, установленной
в пользу клиента;
• анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют
требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и
федеральным стандартам оценки:
‒ Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)" от 20.05.2015 г.;
‒ Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" от 20.05.2015 г.;
‒ Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)" от 20.05.2015 г.;
‒ Федеральный стандарт оценки №8 "Оценка бизнеса" (ФСО №8) от 01 июня 2015 г.;
‒ Федеральный стандарт оценки "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной
собственности (ФСО №11)" от 22.06.2015 г.;
‒ Стандарты и правила оценочной деятельности СМАО.
квалификация Оценщика, участвующего в выполнении Отчета, соответствует профессиональным
критериям Ассоциации СМАО;
помощь ответственному Оценщику в подготовке Отчета в части сбора и обработки информации,
анализа и проведения прочих исследований оказывали сотрудники Исполнителя, указанные
в разделе 1.2 настоящего Отчета.

Исполнительный директор А. Е. Колганов

Оценщик, С. С. Мудров
Младший партнер,
Департамент оценки активов и бизнеса

83
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

РАЗДЕЛ 12. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ


При подготовке настоящего Отчета об оценке были использованы следующие материалы.
Данные, предоставленные Заказчиком
Бухгалтерская отчетность ООО "Юргазсервис" по РСБУ за период 2016–2018 гг. и
9 мес. 2019 г.;
Расшифровки балансовых статей ООО "Юргазсервис" по состоянию на 30.09.2019 г.;
Договор аренды земельного участка № М-01-010397 от 27 ноября 1997 г.
Дополнительное соглашения к договору аренды земельного участка от 27.11.1997 № М-01-
010397 от 05 декабря 2014
Договор № 01-06/16 на выполнение проектных работ от 01 июня 2016 г.
Договор № 4744 ДП-В о подключении (технологическом присоединении) к
централизованной системе холодного водоснабжения
Договор № 4744 ДП-К о подключении (технологическом присоединении) к
централизованной системе водоотведения
Договор № 10-11/17-872 о подключении к системе теплоснабжения
Градостроительный план земельного участка № RU77 – 181000-015085
Приказ Департамента культурного наследия города Москвы "Об утверждении охранного
обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия
регионального значения "Электрическая станция фабрики "Трехгорная мануфактура"
Архитектурно-градостроительные решения Проекта "Строительство многофункционального
комплекса с подземной автостоянкой по адресу г. Москва, Краснопресненская наб., д. 10"
Прочие документы, предоставленные Заказчиком.
Нормативные акты
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Налоговый кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации".
Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной
ответственностью".
Стандарты оценки
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1)" от 20.05.2015 г.
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" от 20.05.2015 г.
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)" от 20.05.2015 г.
Федеральный стандарт оценки №8 "Оценка бизнеса" (ФСО №8) от 01 июня 2015 г.
Федеральный стандарт оценки "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной
собственности (ФСО №11)" от 22.06.2015 г.;
Стандарты и правила оценочной деятельности СМАО.
Научная литература
Damodaran, Aswath. Investment Valuation. Tools and Techniques for Determining the Value of
Any Asset, 2nd Edition, 2002.
Fernandez, Pablo. Valuation Methods and Shareholder Value Creation, 2002.
84
Отчет об оценке №ОАБ-СМ-1768/19 от 17.10.2019 г.
для ООО "Нефтяной дом"

Mard, Michael J.; Hitchner, James R.; Hyden, Steven D.; Zyla, Mark L. Valuation for Financial
Reporting: Intangible ASSET, Goodwill, and Impairment Analysis, SFAS 141 & 142, 2002.
Pratt, Shannon P.; Reilly, Robert F.; Schweihs, Robert P. Valuing a Business. The Analysis and
Appraisal of Closely Held Companies, 4th Edition, 2000.
Reilly, Robert F.; Schweihs, Robert P. Valuing Intangible ASSET, 1998.
Smith, Gordon V.; Parr, Russell L. Valuation of Intellectual Property and Intangible ASSET, 3rd
Edition, 2000.
Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов, 2004.
Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент. Полный курс. В 2 т., 1997.
Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. — 3-е изд.,
2005.
Фишмен Дж., Пратт Ш., Гриффит К., Уилсон К. Руководство по оценке стоимости бизнеса,
2000.
Информационно-аналитические материалы
www.economy.gov.ru
www.cbr.ru
www.damodaran.com
www.bloomberg.com
www.spark-interfax.ru

85