Социально-политические науки 6’2017

9.3. CОСЕДСКОЕ ПРАВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ, ШВЕЙЦАРИИ, ФРАНЦИИ, США:
СУЩНОСТЬ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ1
Емелькина Ирина Александровна, доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса,
профессор кафедры гражданского и предпринимательского права
Место работы: Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»; ФГБОУ ВПО «Нацио-
нальный исследовательский Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарева»
iemelkina@yandex.ru
Сюбаева Юлия Дмитриевна, преподаватель кафедры гражданского права и процесса
Место работы: ФГБОУ ВО «МГУ им. Н. П. Огарева»
Juliy-uka@mail.ru
1
Статья опубликована при поддержке РФФИ (проект №17-03-00691)

Аннотация: в работе анализируется соседское право в гражданском праве Германии, Австрии, Швейцарии, Фран-
ции, США. Особый акцент делается в исследовании сущности данного института и закономерностей развития.
Конструируется общая модель для стран европейской правовой системы и характеризуется прецедентная
практика американского права.
Ключевые слова: США, Германия, недвижимость, земельный участок, межевание, право собственности, соседское
право, сосед, сервитут, застройка, граница земельных участков, земельный кадастр, землевладелец.

THE NEIGHBORING RIGHT IN THE CIVIL LAW

OF GERMANY, AUSTRIA, SWITZERLAND, FRANCE,
THE USA: THE ESSENCE AND LAWS OF DEVELOPMENT
Emelkina Irina A., Doctor of Law, Professor of the Department of Civil Law; Professor of the Department of Civil and Business Law
Place of employment: FGBOU VO National Research Mordovia State University; National Research University «Higher School
of Economics»
iemelkina@yandex.ru.
Syubaeva Julia D., lecturer of the Department of civil law and procedure
Place of employment: FGBOU VO National Research Mordovia State University
Juliy-uka@mail.ru
Abstract: the work analyzes the neighboring law in the civil law of Germany, Austria, Switzerland, France, the United States. A
special emphasis is made in the study of the essence of this institution and the laws of development. A common model for the
countries of the European legal system is designed and the precedent practice of American law is characterized.
Keywords: USA, Germany, real estate, land, land surveying, property rights, neighboring law, neighbor, easement, develop-
ment, border of land, land cadaster, landowner.

Категория «соседское право» давно известна разви-
тым правопорядкам как романо-германской правовой
системы, так и американскому праву. Как известно,
соседские права зародились еще в римском праве, и
были реципированы многими государствами. В немец-
коязычных странах институт соседского права обозна-
чается как Nachbarrecht – (Германия, Австрия и Швей-
цария)), англоязычных странах (Law of neighbors).
Французскому праву также известны институты сосед-
ского права, однако Гражданский кодекс Франции ре-
гулирует соответствующие правоотношения не в рам-
ках ограничений права собственности, а сервитутах,
установленных законом. В странах континентальной
Европы нормы соседского права относят к категории
законных ограничений права собственности в пользу
определенных лиц – соседей.
Соседские отношения выступают естественной ча-
стью жизни любого цивилизованного общества, которое
основано на уважении абсолютного права частной соб-
ственности, а также прав и интересов других лиц, доб-
росовестности осуществления гражданских прав. По-
этому остается одной из важнейших проблем законода-
тельства различных государств установление баланса
интересов между собственником участка и лицами, об-
ладающими правами на смежные участки (соседями).
Права указанных лиц действуют в зеркальном отобра-
жении, т. к., во-первых, они имеют одинаковые право-
мочия и запреты, во-вторых, должны быть терпимы друг
к другу и допускать в установленных законом пределах
действия соседей в свое владение.
Российское право закрепляет разнообразные виды
ограничений права собственности: публичных интересах
и частных интересах. Однако специальный механизм
правового регулирования соседского права на сегодняш-
ний день в российском гражданском законодательстве
отсутствует. Попутки введения института соседских прав
предпринимались еще в Российской Империи [1].
С ликвидацией частной собственности на землю в
прошлом столетии в советском государстве нормы со-
седского права были переведены в разряд публично-

70
Емелькина И. А.,
Сюбаева Ю. Д.
США: СУЩНОСТЬ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ
правового регулирования (в законодательство о город-
ской и сельской застройке, об охране окружающей сре-
ды и т. п.). В гражданском законодательстве были уста-
новлены лишь общие положения об осуществлении
права собственности, о его пределах и границах
(например, ст. 209 ГК РФ и др.). В настоящее время
активно обсуждается включение соседских в Граждан-
ский кодекс Российской Федерации. Очевидно, что от-
сутствие в течение длительного времени специальных
гражданско-правовых норм о регулировании соседских
отношений повлек пробел как в доктрине вещного пра-
ва о соседских правах, так и в судебной практике.
В этой связи представляется важным обращение к за-
падноевропейским правопорядкам, а также к законода-
тельству США, регулирующим уже ни одно столетие
отношения между соседями в рамках частного права.
В частности, специальные разделы о соседских пра-
вах помещены в Гражданские кодексы (уложения)
большинства стран Европы (§ 906-924 Германского
Гражданского уложения (Deutsches Bürgerliches
Gezetzbuch (BGB)), арт. 669-701 Гражданского кодекса
Швейцарии 1907 г. (Schweizerisches Zivilgesetzbuch
(ZGB)), п.2 § 364 – § 364b Общего гражданского уло-
жения Австрии (Österreich Allgemeines Bürgerliches
Gezetzbuch (ABGB)), Гражданского кодекса Франции
(как законные сервитуты (ст. 640-685-1)) [2, С. 79-12].
Специального определения соседского права зару-
бежные правопорядки не содержат. Исходя из систем-
ного анализ действующих правовых установлений
можно заключить, что под «соседским правом» пони-
мают совокупность гражданско-правовых норм, уста-
навливающих формы разрешенного воздействия вла-
дельца земельного участка на соседний земельный
участок, его пределов, обязанности соседа терпеть
данное воздействие, а также регулирующих взаимоот-
ношения соседей в случае выхода владельца за ука-
занные пределы, в том числе, порядок и способы за-
щиты [2, С. 79-12].
Следует обозначить общие тенденции в развитие за-
конодательства стран Германии, Австрии, Швейцарии
о соседском праве.
Нормы соседского права перечисленных кодексов и
уложений построены в виде своеобразной (условной)
общей и особенной части соседского права.
В общей части излагаются общие положения о взаи-
модействии соседей, основанные на их обязанности
«терпеть» воздействие с другого участка, а также
устанавливаются запреты на определенные действия
собственника на своем участке в интересах соседа
(образцом является п. 1 § 206 BGB). В общей части
также перечислены критерии допустимого воздей-
ствия с чужого участка (п.2 § 906 BGB) [2, С. 79-12].
В «особенной» части соседского права закреплены
специальные правила относительно отдельных сфер
взаимодействия соседей, как в пределах дозволенного
воздействия, так и при выходе за эти границы. В част-
ности, в этой части соседского права можно обнару-
жить положения, регулирующие взаимоотношения
соседей в случае самовольной застройки на чужом
участке; при угрозе обрушения строения; при опреде-
лении общей границы; при возведении пограничных
сооружений, межевых знаков и их содержании; поло-
жения о праве на «необходимую дорогу» и др. (к при-
меру, § 907 – 923 BGB). В особенной части также со-
держатся специальные критерии допустимого воздей-
СОСЕДСКОЕ ПРАВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ, ШВЕЙЦАРИИ, ФРАНЦИИ,
ствии при отдельных видах взаимоотношений соседей
и закреплены возможные пути по разрешению сосед-
ского конфликта [8, С. 123-124].
Анализ положений соседского права развитых право-
порядков континентальной Европы позволяет в общих
чертах выделить в них не только нормы, которые уста-
навливают запреты на определенные действия соседа
в отношении своего участка и обязанности «терпеть»
воздействия с другого участка, а также нормы, направ-
ленные на предотвращение соседских конфликтов, а
также урегулирование уже возникших. В частности, этой
цели служат положения об определении границ зе-
мельных участков, содержании общих заборов, уста-
новки межевых знаков, права соседа при нарушении
границ другим соседом при строительстве и др.
В отличие от германского права швейцарский кодекс
основан на более подробной регламентации соседских
взаимоотношений. В частности, более подробно за-
креплены правила относительно использования общих
водных источников, строительства на чужом участке;
отличается своеобразием и правило о «терпении»
воздействия с чужого земельного участка. В швейцар-
ском Гражданском кодексе не столь заметно располо-
жение норм соседского права в виде общих положений
и специальных правил, более заметно деление норм
на группы по предмету регулирования:
- соседские права в отношениях по строительству на чужом
участке;
- соседские права при осуществлении на участке предпри-
нимательской деятельности;
- права и обязанности соседей при содержании общих изго-
родей, деревьев и кустарников на меже и др.;
- право на установление необходимой дороги или на про-
ведение линий энергооснабжения, снабжения водой через
соседний участок и т. п.;
- закрепление соседских прав в отношении водных источников.
Даже правовое закрепление классическое обязанно-
сти соседа терпеть «нематериальное воздействие» в
швейцарском кодексе имеет значительную специфику
в виде обязанности соседа, от которого идет воздей-
ствие, не выходить за установленные пределы (§ 684
ZGB) [2, С. 79-12].
В Гражданском уложении Австрии соседскому праву
посвящено немного норм (п.2 § 364 – § 364b), однако
даже такое небольшое нормативное регулирование в
настоящее время сформировало богатейшую судеб-
ную практику, которая позволяет говорить о том, что
австрийский правовой механизм регулирования со-
седских прав сходен с германским [8, С. 123-124]
Содержание «соседского права». Понятие, виды,
пределы (критерии) допустимого воздействия.
Основополагающей нормой, закрепляющей содержа-
ние соседского права, является правило п. 1 ст. § 906
BGB, в соответствии с которым собственник земельного
участка не может запретить воздействие исходящих с
другого участка газов, паров, запаха, дыма, копоти, теп-
ла, шумов, вибрации и иного подобного воздействия,
если они не влияют или влияют несущественно на ис-
пользование земельного участка. По общим правилам
воздействие является несущественным, если установ-
ленные законами либо постановлениями пределы и
нормы не превышаются в результате воздействий, ко-
торые предусмотрены и квалифицированы в соответ-
ствии с настоящими предписаниями. То же самое дей-
ствует в отношении показателей, установленных общи-
ми инструкциями, которые изданы согласно § 48 Феде-
71
Социально-политические науки
рального закона об охране окружающей среды от вред-
ного воздействия и отражают состояние техники.
Кроме того, абз.2 § 906 BGB исходит из того, что ана-
логичные правила действуют, если существенное воз-
действие вызвано обычным по местным условиям ис-
пользованием другого земельного участка и не может
быть прекращено мерами, экономически посильными
для пользователей такого рода. Если в соответствии с
этим собственник допустил воздействие на его участок,
он вправе потребовать от пользователя другого зе-
мельного участка равноценной денежной компенсации
при условии, что это воздействие нарушает обычное по
местным условиям использование его земельного
участка либо свыше допустимой меры препятствует
получению доходов от земельного участка. Абз. 3 § 906
BGB устанавливает, что воздействие посредством
установки специальной системы не допускается.
Сходное положение вытекает из австрийского ABGB,
согласно которому (п. 2 § 364) собственник земельного
участка не может запретить соседям воздействие, ис-
ходящее от его участка, вызванное сточными водами,
а также в виде дыма, газов, тепла, запаха, шума, виб-
рации и т.п., в случае если оно не превышает установ-
ленные пределы, а также существенно не влияет на
обычное использование участка[4, С. 62-75].
§ 364 a ABGB закрепляет правило о том, что, если
нарушение вызвано деятельностью официально разре-
шенного на соседней земле сооружения, то землевладе-
лец имеет право обратиться в суд, чтобы требовать ком-
пенсации за причиненный ущерб, даже если ущерб вы-
зван обстоятельствами, которые не были приняты во
внимание в рамках административного разбирательства.
Что касается швейцарского ZGB, то здесь также
наблюдается сходное правило, но оно закреплено при-
менительно к осуществлению права собственности на
участке, на котором ведется деятельность предприятия.
Согласно п. 1 арт. 684 ZGB каждый обязан, при осу-
ществлении права собственности, в частности, при
ведении предприятия на своем участке, воздержаться
от чрезмерного воздействия на права соседей. В част-
ности, воспрещается всякое вредоносное и неоправ-
дываемое положением и характером участков либо
местными обычаями воздействие посредством дыма и
копоти, неприятного запаха, шума, или сотрясения.
Таким образом, перечисленные нормы законода-
тельств различных стран основываются на общей док-
трине, допускающей два вида воздействия на соседний
земельный участок: материальное воздействие (твердые
вещества и жидкости) и нематериальное воздействие
((дыма, запаха, копоти и т. д.)) Германское и австрийское
право не допускают грубое воздействие (камни, деревья,
оползни, вода, крупные животные и др.).
П.3 §364 АBGB не перечисляет виды недопустимого
воздействия. Однако анализ судебной практики позво-
ляет сформулировать то, что лишение света в жилых
помещениях или воздуха деревьями, загрязнение воз-
духа от деятельности на соседнем участке может при-
знаваться недопустимым воздействием. Это некото-
рые формы так называемых негативных помех, их
правовое значение в австрийской практике весьма
значительно, и в то же время спорно. Вопрос о допу-
стимом воздействии решается по-разному: если нега-
тивное воздействие исходит от технических средств,
то, как правило, оно признается недопустимым воз-
действием. В частности, при установке базовых стан-
ций для мобильных телефонов необходимо согласие
соседа. В судебной практике имеются дела, в которых
72
6’2017
соседи выступали против возведения вышек станций
мобильных телефонов.
Отношения между соседями имеют особое значение
и в праве США. Однако такие особенности американ-
ского права как доминирование судебного прецедента,
наличие доверительной собственности и отсутствие
института вещного права не могли не оставить отпеча-
ток на соседском праве. Поэтому в американском пра-
ве основными нормами, регулирующими отношения
между соседями, выступают правила, основанные на
отдельных судебных прецедентах. Как отмечается в
американской доктрине, те права, привилегии и обя-
занности, которые предоставлены соседям, являются
компонентами права на недвижимое имущество, и в то
же время они не являются признанным категория пра-
ва на недвижимое имущество [5, С. 774-775.].
Тем не менее, что можно определить совокупность
прав, привилегий, обязанностей, и есть основания
говорить о том, что на сегодняшний день сформиро-
валось некое нормативное регулирование прав сосе-
дей под наименованием «Права соседей» или «Со-
седское право» («Law of Neighbors» or «Neighbors
Law») [5, С. 774-775.].
Американское право изобилует богатой судебной
практикой относительно соседских споров. В научной
доктрине также имеется ряд публикаций относительно
соседских прав. Соседское право в американском пра-
ве тесно связано с другими категориями вещного пра-
ва, в частности с сервитутами и ипотекой,
В последнее время отмечается доктринальный инте-
рес к проблемам урегулирования соседских отноше-
ний. Любопытны новые подходы относительно даль-
нейшего развития соседского права в американском
праве. В частности, предлагается регулирование кон-
фликтов исходя из того, как модель соседских отно-
шения фактически существует. Во-первых, это модель
«stranger model», согласно которой сосед-незнакомец
(чужой) и friend model» где сосед-друг. С помощью
этих моделей предлагается установить особенности
урегулирования соседских отношений. При формиро-
вании модели сосед-незнакомец предлагается урегу-
лировать споры посредством заключения договоров
(контрактов) относительно использования смежных
земельных участков, и для урегулирования споров.
Параллельно возможно применение деликтной тео-
рии, которая предлагает защиту соседа при помощи
применения санкций при незаконном вторжении сосе-
да во владение другого. При этом американская тра-
диция исходит из того, что соседи могут договориться,
чтобы построить забор или посадить живую изгородь,
быть расположен на их общая граница линии, а затем
сохранить его совместно. [5, С. 774-775].
Домовладелец с теннисным кортом в её дворе может
согласиться, с тем, чтобы его соседи играли там. С
целью сохранения имущества значения, группа сосе-
дей может согласиться ограничить применение, что
они могут сделать их свойств, таких как разрешение
жилых использования только, обещая пейзаж их пе-
редние дворы, или согласие на ограничения на размер
и размещение знаков. Все эти примеры имеют общую
основу, основанную на соглашении (договоре). Боль-
шой часть правоотношений соседей определяются
обширной области договорное право, с его множе-
ством принципов, начиная от формирования в интер-
претация извините правоприменения.
Незнакомец модель является доминирующим источ-
ником права США соседей, но тем не менее, законода-
Емелькина И. А.,
Сюбаева Ю. Д.
США: СУЩНОСТЬ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ
тельство США разработала правила, которые уста-
навливают особые права и обязательства соседей
(подходит к концепции сосед-друг). Считается, что в
этой модели предполагаются дружественные, близкие,
родственные отношения должно действовать правило
толерантности. Концепция сосед-друг применяется к
случаям, когда взаимные интересы соседей могут со-
средоточиться на поддержке местных учреждений,
такие как школы, церкви, общественных групп и спор-
тивных клубов, и совместное участие в деятельности,
связанной с этими взаимных интересами
Для таких случаев существует презумпция добросо-
седства. Например, в контексте соседства собственник
недвижимости может заботиться меньше о том, чтобы
исключить право соседа на вход на свою территорию.
В такой интерпретации суды при возникновении кон-
фликтов по защите собственности от деятельности
соседа, разрешают споры исходя из того, действовал
ли он намеренно с целью причинить вред, была ли
враждебность в его действиях.
Так по делу Браун против Клеменс требование не вы-
полняется собственником которого забор находился за
пределами границы, тогда как владелец считал, что
забор точно отражает истинную линию (Браун против.
Клеменс, 338 SE2d 338, 339 (SC 1985)). Также суды
исходят из того, насколько сосед вышел за пределы
допустимого воздействия. Например, сооружением за-
крыл соседу воздух и свет, устранил благоприятный
вид. Верховный суд Калифорнии недействительным
закон штата, который не ограничивается забор или пе-
регородку десяти футов в высоту, если владелец полу-
чил согласие соседа, чтобы построить выше [5, С. 770].
Суд в другом деле указал на то, что то «Доминирую-
щей целью» для посадки ряда вечнозеленых деревьев
было блокировать вид истцов или повышения эстети-
ческой ценности имущества и защиты частной жизни)
(Дауделл против Bloomquist, 847 A.2d 827 (Род-Айленд
2004)). [5, С. 772].
Интересен спор, в котором сосед частично блокировал
вид с соседнего дома и участка на океан посадкой туй.
Суд признал, что деревья посажены со злым умыслом.
(о. Дж INT'L & Comp. Л. (т. 39: 757)). [5, С. 773].
Отмечается, что сосед вблизи границы разместил
строительный мусор, переносные туалеты (Wernke
СОСЕДСКОЕ ПРАВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ, ШВЕЙЦАРИИ, ФРАНЦИИ,
против Халас, 600 NE2d 117 (Ind. Ct. App., 1992)). За-
пахи мешали пользование бассейном домовладельца.
Сосед также часто приземлял свой вертолет вблизи
границы, который создавал сильный шум [5, С. 774].
Таким образом, в прецедентной практике США раз-
вивается доктрина, при которой важное значение при-
обретают не только действия соседа, которые прино-
сят значительные неудобства в использовании своего
участка, но и эстетические неудобства (в виде непри-
ятного вида, запаха, шума вертолета).
Завершая обзор законодательства отдельных евро-
пейских стран и судебной практики США можно заклю-
чить, что, несмотря на достаточно давнее (еще рим-
ское) происхождение соседского права, в силу его
естественно-правового характера, а также направлен-
ности на создание справедливого, сбалансированного
регулирования соседских прав юридически равных
владельцев недвижимости этот институт вполне вы-
полняет и сегодня поставленные перед ним задачи.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригиналь-
ность 79,49%.
Список литературы:
1. Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное пра-
во. Проект Высочайше утвержденной Редакционной Ко-
миссии по составлению Гражданского Уложения. С объ-
яснениями. Том первый Ст.1-174. СПб, 1902. С. 215.
2. Емелькина И. А. Институт права собственности в
пользу соседей (соседское право) в российском праве и в
праве отдельных европейских стран // Вестник граждан-
ского права. 2016. Т. 16. №2. С. 79-112.
3. Gierke O. Deutshes Privatrecht. Zweiter Band. Sa-
chenrecht. Leipzig, 1905. P. 418
4. Iro G. Bürgerliches recht. B. IV. Sachenrecht. Dritte
Auflage, Wien, New York. 2008. P. 62-75.
5. James Charles Smith. Some preliminary thoughts on the
law of neighbors. Georgia Journal of international and com-
parative law (do not delete) 2/17/2012. Р.774-775.
6. Nathan K. DeDino, When Fences Aren’t Enough: The Use of
Alternative Dispute Resolution to Resolve Disputes Between
Neighbors, 18 OHIO ST. J. ON DISP. RESOL. 887 (2003).
7. Stewart E. Sterk, Neighbors in American Land Law, 87
COLUM. L. REV. 55 (1987).
8. Schwab K.H., Prütting H. Sachenrecht. 32 Auflage, Mün-
chen, 2006. P. 123-124.
73