№ 1.

Между Ивановой и ООО «Специализированный застройщик «Стройсервис» был заключен договор,

именуемый предварительным договором купли-продажи, по условиям которого ООО должно было заключить с
Ивановой основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство
по передаче Ивановой квартиры ООО не было исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости со
стороны Ивановой была произведена в полном объеме. Иванова обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный
застройщик «Стройсервис» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме. Суд в удовлетворении требования отказал,
указав, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона об участии в долевом строительстве, поскольку
между застройщиком и ней заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются
названным законом.
Оцените природу заключенного договора, обстоятельства дела и решите спор.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона
(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.

"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ
19.07.2017)

1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из
буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей
воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное
содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в
целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях
предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным
предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача
его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на
строительство.

Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона N 214-ФЗ является ошибочным.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в
действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого
закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Соответственно, суд должен определить "предварительный договор" заключенный Ивановой как договор участия в
долевом строительстве, независимо от его наименования и удовлетворить её требования: согласно части 2 статьи 6
Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства
объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки

№ 2. Морозова обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий

передаче ей объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры на равнозначный. В обоснование
заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была
доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка,
заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа на расстоянии менее метра от окна
названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта
долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение
при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию газорегуляторного пункта
шкафного типа относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения
под окном, газорегуляторный пункт шкафного типа создает опасность для проживания в нем людей.
Подлежит ли иск удовлетворению?
нет, не подлежит, поскольку в соотв. с. п.п. 1 п.4 ст. 4 ФЗ Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от
14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор должен содержать определение
подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости. В соотв. с положениями статьи 2 ФЗ, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение.
То есть, объектом в данном случае будет жилое помещение, в данном случае квартира. В соотв. с положениями статьи 7
ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий
договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества
такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором
использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе
потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако, в данном случае газорегуляторный пункт шкафного типа расположен за пределами квартиры и выходит за
пределы предмета договора.
Таким образом, иск не подлежит удовлетворению в виду того, что в ФЗ не предусмотрено подобное действие в случае
отступления застройщиком от условий договора и сам газорегуляторный пункт шкафного типа не подпадает под
условия о предмете, так как находится за пределами квартиры

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о
защите прав потребителей"
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской
Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор
страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор
энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется
в части, не урегулированной специальными законами.
Однако, в силу вступило Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442 (ред. от 30.09.2022) "Об установлении
особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", поэтому ФЗ о защите прав
потребителей не распространяется

ОДНАКО
П.8 ст. 7
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6
настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое
помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона
Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект)
указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания
такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент,
установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав
потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
№ 3. Буркин заключил договор с ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой» договор участия в
долевом строительстве, предметом которого являлась двухкомнатная квартира на девятом этаже 20-этажного
многоквартирного дома общей площадью 60 кв. м. Договор был заключен в установленном порядке, сумма оплаты была
внесена на эскроу счет, открытый застройщику в ПАО «Сбербанк». Однако после окончания строительства и сдачи дом
в эксплуатацию оказалось, что подобные двухкомнатные квартиры есть только на первом и вторых этажах. Как
оказалось, проект был изменен в ходе строительства, но застройщик не сообщил об этом Буркину. От предложенной
квартиры на первом и вторых этажах Буркин отказался, сославшись на то, что для него имеют важное значение этаж,
сторона дома и вид из окна, и потребовал расторжения договора, а получив отказ, обратился с иском в суд.
Оцените обстоятельства дела и решите спор.
Суду следует удовлетворить требования истца, руководствуясь положениями статей 9 и 10 214-ФЗ. В соотв. с
пп.2 п.1 ст. 9, Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в
случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения
допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом
долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной
площади. Также, в соотв. со ст. 10, В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору
сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить
другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени)
и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

№ 4. Иванова заключила с ООО «Специализированный застройщик «Строитель» договор участия в долевом

строительстве, по условиям которого ООО обязалось после завершения строительства и ввода в эксплуатацию
многоквартирного дома передать в собственность Ивановой жилое помещение. Жилое помещение было передано
застройщиком по акту приема-передачи. После передачи жилого помещения Ивановой был выявлен ряд существенных
недостатков в таком помещении: продувание и промерзание окон и балконной двери, промерзание в одной из комнат
двух углов. ООО отказалось устранять выявленные недостатки, аргументировав этом тем, что, поскольку акт приема-
передачи подписан, соответственно, на момент его подписания у жилого помещения не было никаких недостатков.
Иванова обратилась в суд с иском о безвозмездном устранении недостатков.
Подлежит ли иск Ивановой удовлетворению?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации"
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме
требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков
(дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан
устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого
строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью
или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок
участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного
оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может
составлять менее чем пять лет.

Соответственно иск Ивановой должен быть удовлетворен в случае, если недостатки были обнаружены не позже 5 лет
или иным сроком предусмотренным договором, после подписания приемки

Какие еще требования Иванова вправе

предъявить к ООО «Специализированный застройщик «Строитель»?

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения
выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого
строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика
возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Какое юридическое значение имеет подписание акта приема-передачи?

Завершение и подтверждение пepeвoда имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo

влaдeльцa к дpyгoмy.
№ 5. 30.11.2019 г. между Леоновой и ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» был
заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (договор), в соответствии с условиями
которого застройщик обязался построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в
срок не позднее 31.12.2021 г. передать Леоновой 2-х комнатную квартиру. Леоновой обязательство по оплате цены
договора исполнено в полном объеме. 17.12.2021 г. Леоновой был произведен осмотр квартиры, в результате которого
были выявлены замечания, указанные в акте. 25.12.2021 г. Леоновой ООО была направлена претензия с требованием
устранить выявленные 17.12.2021 г. недостатки. Также в тексте претензии Леонова выразила согласие принять квартиру
после устранения всех имеющихся недостатков. 20.03.2022 г. истцом получено письмо ответчика от 17.03.2022 г. с
приложением одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, составленный 17.03.2022 г.
Леонова обратилась в суд с иском к ООО о признании одностороннего акта недействительным, возложении обязанности
подписать акт приема-передачи.
Не вправе, поскольку в соотв. с положениями п. 6 ст. 8 214-ФЗ, Если иное не установлено договором, при
уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4
настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства
(за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня,
предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе
составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В п. 5 ранее упомянутой статьи указано, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в
котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7
настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7
настоящего Федерального закона.
Таким образом, подводя итог, можно прийти к выводу о том, что суду следует удовлетворить иск Леоновой на
основании положений статьи 8.