324 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020

5. Lipchiu N.V. Ensuring the sustainable development of organizations of the agricultural sector / N. Lipchiu Yurchen-
ko A.A.// Collective Monograph / Edited by N.V. Lippiu. Krasnodar, 2014.
6. Adamenko A.A. Actual issues of the transition to online box office by Russian entrepreneurs / A.A. Adamenko,
T.E. Khorolskaya, V.V. Markelov // Natural-humanitarian studies. - 2018. - No. 21. - S. 70-77.
7. Adamenko A.A. The main trends in the development of the banking sector in the Russian Federation / A.A. Adamenko,
K.V. Zhelyabovskaya // Bulletin of the Academy of Knowledge. - 2019 .-- No. 2 (31). - S. 263-265.
8. Morozkina S.S. The use of cloud technologies in the field of accounting for commercial organizations / S. S. Morozkina,
G. N. Mirzoyan // Bulletin of the Academy of Knowledge. 2018.No 4 (27). - S. 173-181.

DOI: 10.24411/2304‐6139‐2020‐10374

Волков А.А. – аспирант, инженер исследователь Вологодского научного центра Российской

академии наук, aa.volkov95@mail.ru,
Volkov A.A. ‐ Postgraduate student, engineer researcher at the Vologda Scientific Center of the Rus‐
sian Academy of Sciences.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ, ФУНКЦИИ И КЛАССИФИКАЦИЯ

MORTGAGE EDITING: ESSENCE, FUNCTIONS AND CLASSIFICATION

Аннотация. Современная экономика в России, как и во всех странах показывает, что сегодня ипотека
является значимым рыночным инструментом, с помощью которого можно решить множество экономических и
социальных проблем. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны весьма велика. Во-первых, еще
ни в одной стране мира проблема жилья не была решена без использования ипотеки. Во-вторых, развитие ипо-
теки положительно влияет на реальный сектор экономики, благодаря которой приостанавливается спад произ-
водства в некоторых отраслях промышленности, отсюда возникает необходимость модернизации производства,
что приводит к конкурентоспособности и повышению качества продукции. Все это повышает экономические
возможности страны и помогает ее выходу из экономического кризиса.
Несмотря на то, что в последние годы имеется множество публикаций о сущности ипотечного кредито-
вания, хочется отметить, что данная тема слабо изучена с позиции системного подхода. Особую важность раз-
витию системы ипотечного кредитования придает острота таких проблем, как: дефицит информации о предо-
ставляемых услугах, отсутствие финансовой грамотности населения, рост кредиторской задолженности и т.д.,
практика которых неразрывно вытекает из теоретических постулатов. Поэтому мы будем рассматривать систе-
му с позиции системного подхода, который проявляется в ряде позиций (субъекта, объекта, функций, принци-
пов и признаков классификаций). Отсюда, цель данного исследования заключается в том, чтобы рассмотреть
ипотечное кредитование как систему. При написании статьи использовалась научная и учебная литература оте-
чественных авторов, при анализе которой была попытка разработки авторского понятия «ипотечное кредитова-
ние» и обобщена классификация признаков ипотечного кредитования. Сделанные автором выводы вносят
вклад в развитие представлений о современном понимании ипотечного кредитования в России.
Abstract. The modern economy in Russia, as in all countries, shows that today mortgages are an important
market tool with which you can solve many economic and social problems. The role of mortgages in ensuring the eco-
nomic growth of the country is very large. Firstly, in no country in the world has the housing problem been resolved
without the use of a mortgage. Secondly, the development of mortgages has a positive effect on the real sector of the
economy, due to which the decline in production in some industries is halted, which necessitates the modernization of
production, which leads to competitiveness and higher product quality. All this increases the economic opportunities of
the country and helps its way out of the economic crisis.
Despite the fact that in recent years there have been many publications on the essence of mortgage lending, I
would like to note that this topic is poorly studied from the point of view of a systematic approach. In addition, of par-
ticular importance to the development of mortgage lending system gives the severity of problems such as: lack of in-
formation, lack of financial literacy, increase payables, etc. whose practice is inextricably derived from theoretical pos-
tulates. Therefore, we will consider the system from the point of view of the system approach, which is manifested in a
number of positions (subject, object, functions, principles and features of classifications). Hence, the purpose of this
study is to consider mortgage lending as a system. When writing the article, the scientific and educational literature of
domestic authors was used, the analysis of which was an attempt to develop the author's concept of "mortgage lending"
and generalized the classification of features of mortgage lending. The author's conclusions contribute to the develop-
ment of ideas about the modern understanding of mortgage lending in Russia.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, функции, классификация, кредит, банки.
Keywords: mortgage, mortgage lending, functions, classification, credit, banks.

Важно подчеркнуть, что современное представление термина «ипотека» возникло не сразу. Появление
данного определения было связано с экономическими потребностями граждан и развитием товарно-денежных
отношений. Исторически термин появился в Древней Греции. Впервые слово «ипотека» употребил архонт
Афин (правитель города-государства) Солон в начале VI века до н.э. Он прославился своими реформами, а
именно:
 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020 325

- ввел свободу завещания, в результате которой выморочное имущество могло не передаваться к

наследникам рода;
- упразднил поземельные долги;
- предоставил возможность завещать собственность по своему личному усмотрению;
- сменил личную ответственность на имущественную [1].
Таким образом, он сделал первые шаги к становлению такого понятия, как «ипотека».
Целесообразно дать определение данного термина, однако следует добавить, что кроме понятия «ипо-
тека» часто упоминается такое понятие, как «ипотечное кредитование», поэтому их необходимо разграничить.
На сегодняшний момент данным вопросом занимаются множество зарубежных и отечественных авторов, по-
этому уже сложились целостные мнения о представлении ипотеки, выделим некоторые из них и представим в
(таблица 1).

Таблица 1 – Некоторые авторские трактовки термина “ипотека”.

Автор Определение
Н.Б. Косарева Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кре-
дитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает
удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного не-
движимого имущества [2].
А.Г. Ивасенко Ипотека – способ обеспечения обязательства, когда предметом залога
служит недвижимое имущество. [3].
О. Берегуля Ипотека – способ обеспечения исполнения обязательств, по которым
недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в использова-
нии залогодателя или третьего лица [4].
М.М. Хохлова Ипотека – это форма залога, которая предполагает закладывание не-
движимости, которая остается во владении и использовании должника [5].
Л.Ю. Грудцына Ипотека – залог недвижимости для обеспечения денежного требова-
ния кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) [6].
Сидорова З.М. Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и
Сидоров В.П. строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного
инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству
ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или
иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствую-
щим земельным участком или правом пользования им) [7].
И.А. Разумова Ипотека является одной из основных форм имущественного обеспе-
чения обязательства должника, при которой недвижимость остается в соб-
ственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего
обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации
данного имущества [8].

Имеется еще множество мнений данного термина, однако в своем исследовании я буду придерживаться
таких авторов, как Н.Б. Косарева и И.А. Разумова, т.к. в своем определении они учитывают систему экономиче-
ских отношений т.е. учитывают субъекты и объекты ипотеки и взаимодействие между ними.
Изучив данный вопрос, посмотрим, как ряд специалистов трактуют термин «ипотечное кредитование».
Следует отметить, что здесь имеются различные взгляды, одни авторы рассматривают понятие в узком смысле,
другие дают более широкое определение.
Так, Т.В. Чинаев предлагает следующее определение «ипотечного кредитования – финансово-
кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования при-
обретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости в качестве обеспечения га-
рантий возвратности кредитных средств» [9].
Д.Е. Чибисова считает, что «ипотечное кредитование – это экономические отношения, связанные с об-
разованием, и движением ссуженой стоимости» [10].
А.А. Леошина описывает ипотечное кредитование, как особый банковский продукт, который позволяет
более быстрым способом разрешить жилищный вопрос [11].
Данные определения являются упрощенными, а поэтому не дают полного представления о том, что же
из себя представляет ипотечное кредитование.
В своей работе Коростылева Т.С. и Кириллов А.В. считают, что «ипотечное кредитование – это одна из
разновидностей долгосрочного кредитования, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества:
– предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпри-
нимательской деятельности;
– земельные участки;
– воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
326 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолиро-
ванных комнат» [12].
А.А. Яковлев и И.А. Благих отмечают, что «ипотечный кредит — это кредит, отличающийся рядом
особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя по-
средством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока по-
требительские свойства как объекта недвижимости» [13].
Н.Б. Косарева предполагает, что «ипотечное кредитование – это предоставление банками долгосрочных
кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества» [2].
Как видим, авторы придерживаются более широкого подхода, однако с моей точки зрения недостатком
определений является то, что большинство авторов не указывают, кто является кредитором, или делают акцент
на коммерческие банки, тем не менее на практике ипотечный кредит могут выдавать и другие специализиро-
ванные учреждения. В связи с этим хотелось бы дополнить и усовершенствовать данное определение. Таким
образом ипотечное кредитование – это предоставление долгосрочных кредитов специализированными органи-
зациями (коммерческие банки, АИЖК, жилищно-потребительские кооперативы и т.д.) под залог недвижимого
имущества на строительство или приобретение недвижимости.
Систематизируя все выше сказанное, можно сделать вывод, что под ипотечным кредитованием пони-
мается кредит, выданный под залог недвижимости, а под ипотекой – залог объекта недвижимого имущества.
Должен заметить, что сущность и роль ипотечного кредитования как экономической категории прояв-
ляется в его функциях и принципах. Многие ученые указывают три основные функции ипотечного кредитова-
ния, а именно: воспроизводственная, стимулирующая и обеспеченная (данные функции являются основопола-
гающими и также подходят под понятие “кредит”), тем не менее, я считаю, что следует выделить следующие
главные функции ипотечного кредитования, т.к. они отражают характеристики присущи ипотечному кредито-
ванию, а также направлены на решение экономических и социальных задач (обеспечение населения жильем)
(рисунок 1) [14,15,16].
Функции ипотечного кредитования

Стимулирующая Социально-экономическая
Движения ка- Развития банковской систе-
питала мы страны

Рисунок 1 – Функции ипотечного кредитования

Я хотел бы обратить ваше внимание на данные функции. Так, например, стимулирующая функция,
оказывая влияние через инструменты увеличения спроса с позиции населения, которые зависят от уровня изме-
нения ипотечного кредитования, показывает перспективы и состояние развития строительного рынка, а также
других отраслей экономики. На фоне замещения государственных ресурсов, которые направляются на поддер-
жание жилищного строительства личным капиталом, ипотечный кредит является более эффективным методом
решения такой главной проблемы, как обеспечение доступным жильем граждан.
Функция движения капитала заключается в том, что ипотечные кредиты обеспечивают движение фи-
нансовых ресурсов из сбережений населения и финансовой сферы в реальную экономику.
Социально-экономическая функция направлена на решение проблемы обеспечения жилья граждан, ко-
торая является одной из главных задач социально-экономического развития Российской Федерации на данном
этапе. В связи с этим, важным фактором снижения общественной напряженности и улучшения уровня жизни
граждан является увеличение объемов ипотечного кредитования.
Функция развития банковской системы страны. Привлекая заемщиков по операциям ипотечного креди-
тования, коммерческие банки рассматривают их как возможных потребителей и других банковских продуктов.
Рост объемов продаж, по всем услугам, которые предлагают кредитные организации, во-первых, приводит, к
увеличению числа программ по кредитованию, объемов операций, которые осуществляются по ним, а во-
вторых к росту кредитной культуры граждан, что в совокупности приводит развитию кредитных организаций,
которые являются основой финансовой системы государства.
Мы не будем здесь давать подробную критику, поэтому предлагаю рассмотреть принципы ипотечного
кредитования.
Как известно, все формы кредита опираются на одинаковые принципы. Принципы ипотечного креди-
тования рассматриваются во многих научных трудах. Так, И.А. Лепехин в своем исследовании предлагает сле-
дующие принципы ипотечного кредитования (таблица 2) [17].
 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020 327

Таблица 2 – Принципы ипотечного кредитования по мнению И.А. Лепехина.

Принципы Характеристика
Возвратности Подразумевает то, что заемщик обязательно должен погасить всю сумму
основного долга кредитору. Так в основе этого принципа лежит выражение, при
котором заемщик постепенно погашает конкретный кредит, посредством внесения
наличных финансовых ресурсов в кассу кредитной организации или перечисляя
соответствующую сумму денежных средств на счет банка.
Платности Обязует должника заплатить кредитору за использование его кредитными
средствами, а также обозначает их цену в форме ставки или ссудного процента,
которая определяет возмездность и доступность кредитных ресурсов. Такой прин-
цип дает стимул должнику к его более эффективному использованию, а также к его
своевременному возврату.
Обеспеченности Подразумевает предоставление ипотеки только под залог недвижимости,
которая оказывается предметом кредита. Такой принцип предполагает, что при
нарушении должника своих обязательств, у кредитора имеется необходимая обеспе-
ченная защита имущественных интересов. Удовлетворение требований заимодавца,
которые обеспечены ипотекой не зависит от финансового состояния заемщика, а
происходит за счет стоимости предмета ипотеки.
Срочности Заемщик в заранее установленный срок, который зафиксирован в кредит-
ном договоре, должен возвратить кредит. Если в договоре устанавливаются сроки
возврата кредита, то его возвращают частями, для каждой из частей установлен свой
срок. Дата возврата кредита и дата истечения срока кредита или его оставшейся
части, как правило совпадают.
Специальности Указывает, что предметом кредита является определенный объект недви-
жимого имущества либо права на него. Такой принцип предполагает возможность
осуществления ипотеки только к конкретному имуществу и в должном объеме.
Обязательности Предусматривает то, что информация по ипотечному кредиту обязательно
должна быть внесена в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество).
Гласности (публично- Предполагает возможность ознакомиться с данными ЕГРП любого заинте-
сти) ресованного лица, которое, проанализировав информацию о записях интересующего
его объекта недвижимого имущества, имеет право узнать не только технические
характеристики данного объекта, но и права других лиц на него – права аренды,
залога и т.д.
Достоверности Предусматривает, что при записи в ЕГРП информация считается достовер-
ной, т.е. в отношении такой недвижимости нет правовых ограничений и других
прав, помимо обозначенных. Данный принцип обеспечивается специальной строго-
стью ведения ипотечных книг и реестров. Так, например, в дореволюционной Рос-
сии учреждения, которые вели такие книги, были обязаны в каждом определенном
моменте проверять законность акта, который устанавливал имущественные права на
объект недвижимого имущества. В следствии чего чиновники были обязаны удо-
стоверяться в дееспособности и тождестве всех участников данной сделки.
Приоритета (старшин- Означает приоритет предыдущего ипотечного кредита над последующим и
ства) предполагает привилегию первого закладного права перед вторым в зависимости от
сроков внесения его в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуще-
ство. Следуя такому принципу кредитор, который заключил договор, обеспеченный
ипотекой, может иметь преимущественное право в удовлетворении собственных
финансовых требований перед последующим заимодавцем.
Бесповоротности Ориентирован на обеспечение устойчивости и предполагает, что ипотека
прекращает действовать только в случаях, которые были предусмотрены в договоре
или законе. Согласно такому принципу запись по кредиту оставляет силу в случае ее
обжалования и имеет право опровергаться только судом.
Дифференцированности Означает особый подход со стороны заимодавца – банка или другой кре-
дитной организации - к иным категориям клиентов по ипотеке. Данный принцип
выполняется при разработке кредитного учреждения личной методики анализа кре-
дитоспособности клиента.
Целевого назначения Предусматривающий, что ипотечный кредит выдается клиенту на опреде-
ленную цель, например – на строительство конкретного объекта жилой недвижимо-
сти. Этот принцип показывает существенность целевого использования денежных
средств, которые были получены от кредитной организации.

Не могу не согласиться с мнением автора, что благодаря наличию предложенных принципов ипотечное
кредитование лучше гарантирует надлежащие исполнение должников своих обязательств, чем другие преду-
смотренные способы, которые действуют законодательством, тем не менее мне кажется, что данные принципы
с течением времени уже стали не актуальны, требуют дополнения и не подходят к современному представле-
нию об ипотечном кредитовании, поэтому необходимо рассмотреть, что предлагают в своих работах другие
ученые.
328 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020

А.О. Чередникова выделяет в своей работе следующие принципы: гласность или публичность; специ-
альность; достоверность; старшинство; бесповоротность; неприменимость погасительной давности к занесен-
ным правам в ипотечную книгу [18].
А.Ю. Зеленеев предлагает такие принципы, как: возвратность; платность; срочность; обеспеченность;
направленность [14].
Как видим, данные принципы похожи на те, что были рассмотрены выше, однако, Е.С. Алехина, Н.А.
Шохова, А.Е. Яблонская и И.А. Толстых, считают, что для улучшения уровня качества жизни населения в РФ и
развития ипотечного кредитования необходимо соблюдать следующие принципы: конкуренции; доступности;
унификации информации и стандартизации и других элементов системы; открытости информации; дифферен-
циации ипотечных кредитов; стандартизации оценочной деятельности; повышения финансовой грамотности
населения; принцип ликвидности и устойчивости ипотечного рынка [19,20].
Принцип конкуренции. Подразумевает, что участники на рынке имеют мотивацию к инновациям, кото-
рая на основе развития процесса ипотечного кредитования приведет к повышению качества оказываемых услуг
при сокращении затрат (в т.ч. транзакционных), к снижению времени оборота капитала.
Принцип доступности. Предполагает, что большинство семей в Российской Федерации, которые нуж-
даются в улучшении своих жилищных условий, при отсутствии иных источников финансирования, могут вос-
пользоваться ипотечным кредитом.
Принцип унификации информации и стандартизации и других элементов системы. Стандартизировать
(унифицировать) необходимо ряд направлений, функционирующих на рынке ипотечного кредитования, а
именно, стандарты предоставления квалификационных требований к участникам рынка, документации, инфор-
мации, стандарты проведения сделок и взыскания по ним и даже при оценке рисков.
Принцип дифференциации ипотечных кредитов. Необходимо расширять и развивать область реализа-
ции таких кредитов, что возможно при условии создания разных механизмов, которые влияют на реализацию
целей граждан и кооперативов (объединение граждан).
Принцип стандартизации оценочной деятельности. Разработка единой прозрачной программы расчета
для определения рыночных цен на недвижимость, которая позволит снизить риски в случае продажи имуще-
ства заемщиков, попавших в трудное положение при погашении ипотечного кредита, в ходе их исполнитель-
ных обязанностей, тем самым защитив их интересы.
Принцип повышения финансовой грамотности населения. Принимая высоко рискованные решения,
клиент должен иметь право получить полную достоверную информацию о данном продукте, тем не менее пер-
вичные знания необходимо получать на уровне среднего общего образования при помощи отдельных дисци-
плин.
Принцип ликвидности и устойчивости ипотечного рынка. Осуществляя выпуск ипотечных ценных бу-
маг необходимо иметь возможность привлечения дополнительных денежных средств на рынок ипотеки (за счет
пенсионных и инвестиционных фондов, а также российских институциональных инвесторов и т.д.) на более
долгий срок и по наименьшей цене.
Авторы полагают, что успешная реализация рассмотренных принципов возможна при условии, что
ожидания кредитных организаций и клиентов, государственных структур и посредников, то есть всех субъек-
тов, которые вовлечены в процесс кредитования, будут положительными.
Итак, рассмотрев работы по данному вопросу, я соглашусь с принципами таких авторов, как Е.С. Але-
хина, Н.А. Шохова, А.Е. Яблонская и И.А. Толстых, т.к. именно они полностью отражают сущность нынешнего
ипотечного кредитования и помогут решить возникающие проблемы.
Как указывалось выше, мы будем рассматривать систему с позиции системного подхода, который про-
является в ряде позиций (субъекта, объекта, функций, принципов и признаков классификаций). Поэтому, рас-
смотрев функции и признаки ипотечного кредитования, можно говорить о его классификации. Хочется отме-
тить, что классификация ипотечного кредитования слабо отражена в научных трудах российских ученых, по-
этому систематизировав их опыт хочется предложить свой вариант классификации ипотечного кредитования.
Выделим следующие признаки ипотечного кредитования (таблица 3): по объекту недвижимости, по
целям кредитования, по срокам кредитования, по виду заемщиков, по виду кредиторов, по видам процентных
ставок, по способу погашения долга, по возможности досрочного погашения, по обеспеченности.
 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020 329

Таблица 3 – Признаки классификации ипотечного кредитования, по мнению автора.

Признаки классификации Характеристика
По объекту недвижимости Земельные участки;
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижи-
мое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со-
стоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
Садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
Машино-места.
По целям кредитования Жилищное кредитование;
Кредит на покупку земельного участка;
Кредит на развитие сельского хозяйства.
По срокам кредитования Краткосрочные;
Среднесрочные;
Долгосрочные.
По виду заемщиков Ипотечный кредит юридическим лицам;
Ипотечный кредит физическим лицам;

По виду кредиторов Банковские;

По видам процентных ставок
По способу погашения долга
По возможности досрочного пога-
шения
Небанковские;
Государственные.
Кредит с фиксированной процентной ставкой;
Кредит с плавающей процентной ставкой.
Ипотечный кредит со стандартными выплатами;
Ипотечный кредит с переменными выплатами;
Пружинные ипотечные кредиты;
Ипотечные кредиты с нарастающим платежом;
Ипотечные кредиты с участием.
Без права досрочного погашения;
С правом досрочного погашения.

По обеспеченности Кредиты могут быть обычными и комбинированными:

Субсидированные и выдаваемые на общих условиях.

Здесь уместно ограничиться рассмотрением только некоторых признаков, а именно:

1. По целям кредитования:
 Жилищное кредитование:
‐ На строительство, капитальный ремонт и реконструкцию домов сезонного проживания, инди-
видуального жилья, обустройство земельного участка;
‐ Приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынке кредитования;
‐ Строительство жилья с целью инвестиций. Такие кредиты выдаются застройщикам поэтапно:
каждый платеж предоставляется только после завершения определенного этапа.
 Кредит на покупку земельного участка;
 Кредит на развитие сельского хозяйства.
2. По видам процентных ставок выделим кредит с фиксированной процентной ставкой и пере-
менной.
Плавающая процентная ставка, т.е. когда в течении действия договора кредитные организации могут ее
пересмотреть, обычно она привязана к какому-либо индексу денежного рынка, например, валюты, инфляции,
тем самым позволяя погашать кредит по такой ставке с ограничениями по минимальной или максимальной ве-
личине. Также ее изменение влияет на срок кредита. Чтобы изменение процентной ставки по кредиту не были
сильно резкими, кредитные организации оговаривают и корректируют допустимую минимальную и макси-
мальную величину, например, не более 25%. Такой кредит учитывает колебании на финансовом рынке, так как
предоставление кредитов связано с определенными рисками, одним из которых может быть изменение про-
центной ставки по кредиту. Тем не менее на сегодняшний день имеются разные виды страховок, которые за-
щищают заемщиков от данного риска.
3. По способу погашения долга:
‐ Ипотечный кредит со стандартными выплатами является более распространенным способом
погашения. Заемщик получает ссуду под залог приобретаемого имущества за определенную цену и добавляет
свои собственные средства. Погашение кредита он осуществляет ежемесячно. Суть заключается в том, что кли-
ент получает от банка конкретную сумму, задолженность по которой заемщик погашает равными суммами
ежемесячно. Такие кредиты относятся к самоамортизирующимся. Амортизация в таком случае представляет
330 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020

процесс уплаты основного долга по кредиту и процентов за его пользование. К концу срока, указанного в дого-
воре, кредит должен быть оплачен полностью.
‐ Кредит с переменными выплатами. В данном случае он не относится к самоамортизирующим-
ся кредитам и предполагает разный период уплаты процентов и основного долга. В такие кредиты включается
кредит с шаровым платежом, которые подразумевают единый итоговый платеж. Он подразделяется на: кредиты
с итоговым шаровым платежом и частичной амортизацией, которые допускают частичную амортизацию до
конца ссуды; кредиты с уплатой только процентов предполагают полную выплату платежа по кредиту в конце
срока, а проценты по нему выплачиваются в течении срока ссуды; кредит с замораживанием процентных вы-
плат до окончания срока ссуды означает, что уплата кредита и процентов по нему производят в конце указанно-
го срока. Необходимо отметить, что использование таких кредитов ограничено, так как ими пользуются люди,
которые хотят получить прибыль от продажи имущества.
‐ Пружинные кредиты подразумевают постоянные равные выплаты на счет погашения основно-
го долга.
‐ Кредиты с нарастающими платежами предполагают равнопеременную уплату по кредиту в те-
чении указанного срока. Такие кредиты используются собственниками, которые сдают в аренду свою недви-
жимость. Данная схема уплаты заключается в том, что в первые годы текущие расходы, оказываются меньше,
чем суммы, для полной уплаты процентов. Величина основного долга в процессе времени увеличивается, а за-
тем уменьшается и долг полностью выплачивается последним взносом.
‐ Ипотечные кредиты с участием применяются при финансировании доходного недвижимого
имущества. Такой вид кредита более близок к самоамортизирующемуся, однако предполагает, что кредитные
организации, получая основной долг и проценты, требуют и доходы от объекта. Участия кредитных организа-
ций могут быть различными. Например, они могут получать часть прироста капитала или выручки, которая
получена от продажи недвижимого имущества или получать часть превышения чистого операционного дохода
или ренты и т.д. [21].
4. По обеспеченности:
Сумма такого кредита может составлять 30-100% от стоимости заложенного недвижимого имущества.
Делят на обычные и комбинированные (выдаются несколькими кредиторами), а также на субсидируемые и вы-
даваемые на общих условиях. Суть заключается в том, что такие кредиты могут выдаваться в виде кредитных
линий или разовых ссуд [22].
Предложенная классификация возможно является не полной, тем не менее я считаю, что она даст более
полное представление об ипотечном кредитовании.
Изучив теорию ипотечного кредитования, перейдем к ее анализу, и рассмотрим, как складывается си-
туация по ипотеке в настоящее время в РФ. Для этого проанализируем некоторые показатели и начнем с дина-
мики действующих кредитных организаций (рисунок 2) [23].
1000
923
800 834
733
600 623
561
484
400 442

200

0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Динамика действующих кредитных организаций в РФ за 2013‐2019 гг. ( на конец года), ед

Рисунок 2 - Динамика действующих кредитных организаций в РФ за 2013-2019 гг. (на конец года), ед

Рассматривая данную динамику, можно увидеть, что с каждым годом число кредитных организаций
стремительно уменьшается. Сюда входят те организации, которые в отчетном периоде имеют в своем портфеле
ипотечные кредиты или выдали хотя бы один ипотечный кредит. Если на 2013 год в Российской Федерации
было зарегистрировано 923 организации, то на 2019 этот показатель составил 442 кредитных организаций, из
чего можно сделать вывод, что за весь изучаемый период количество действующих кредитных организаций
сократилось почти в 2 раза. Данное сокращение было вызвано из-за ужесточения требований от Центрального
Банка и не выполнением нормативов многими кредитными организациями, таких как: уровень ликвидности,
поддержание уровня капитализации и т.д.
Для более подробного анализа необходимо рассмотреть динамику ипотечных кредитов, предоставлен-
ных физическим лицам-резидентам (таблица 4) [23].
 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020 331

Таблица 4 - Динамика ипотечных (жилищных) кредитов, предоставленных

физическим лицам-резидентам в РФ за 2013-2019 гг. (на конец года)
Т
Наиме- емп при-
2 2 2 2 2 2 2
нование показа- роста
013 014 015 016 017 018 019
теля 2019 к
2013
Количе-
ство предостав- 8 1 7 8 1 1 1 1
ленных кредитов, 80482 059448 10581 63858 092340 476394 287818 67,68
ед.
Задол-
женность по
2 3 4 4 5 6 7 2
предоставленным
765478 657903 048291 538030 220010 434152 512519 71,65
кредитам, млн.
руб.
Объем
предоставленных 1 1 1 1 2 3 2 2
кредитов, млн. 404533 821318 175016 483129 028392 019577 857844 03,47
руб.
Про-
сроченная за- 4 4 7 7 7 7 7 1
долженность, 3431 9754 1667 5744 4862 6995 6221 77,28
млн. руб.
Источник: составлено автором по данным официального сайта Центрального банка

Как видим, количество предоставленных кредитов за весь рассматриваемый период увеличилось почти
в 1,5 раза, а точнее на 67,68%. На конец, 2019 года данный показатель составил 1287818 ед. Такой рост был вы-
зван за счет снижением средневзвешенной процентной ставки по кредитам, а также появлению новых государ-
ственных программ для поддержки населения. Задолженность по предоставленным кредитам имеет ярко-
выраженную тенденцию роста, на 2019 год она составила 7512519 млн. руб., что на 171,65% больше, чем в 2013
году. Такой рост показателя может быть вызван низким уровнем дохода населения, отсутствием финансовой
грамотности, а также и прочие долги – в частности по потребительским кредитам. Необходимо отметить, что
рост задолженности может негативно влиять на развитие рынка ипотеки в РФ, что может в дальнейшем приве-
сти к ужесточению требований к заемщикам. Помимо этого, такая ситуация может привести к тому, что кре-
дитные учреждения возможно ограничат заемщиков в выдаче кредита, увеличат процентную ставку, сократят
суммы кредита для определенного круга лиц и т.д. Объем предоставленных кредитов с 2013 года по 2019 уве-
личился на 103,47% и на конец года составил 2857844 млн. руб. Обратим внимание на увеличение просрочен-
ной задолженности, которая в дальнейшем может негативно влиять на кредитные учреждения. С 2013 года
данный показатель увеличился почти на 78% и составил 76221 млн. руб. Следует сказать, что ипотека является
обеспеченным видом кредитования, т.е. просроченную задолженность в основном погашают за счет взыскания
налога.
И на заключительном этапе рассмотрим процентные ставки по ипотечным (жилищным) кредитам в
рублях и иностранной валюте (рисунок 3) [23].
332 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020

14 13,2
12,9
12,2
11,6
12
10,1 10
9,7 9,8 9,7
10 9,3
8,9 9

8 7,1

5,6
6

0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

в рублях в ин. Валюте

Рисунок 3 - Динамика средневзвешенных процентных ставок по ипотечным (жилищным) кредитам

в рублях и иностранной валюте в кредитных организациях РФ за 2013-2019 гг. (на конец года), % годовых

Как видим, процентные ставки по кредитам в рублях и иностранной валюте за весь анализируемый пе-
риод имеют разную тенденцию. С 2013 по 2019 год процентная ставка в рублях уменьшилась с 12,2 % до 9%,
тогда как ставка в иностранной валюте увеличилась с 9,7% до 10%. Такое снижение средневзвешенной про-
центной ставки в рублях было вызвано снижением ключевой ставки ЦБ, а также требованием президента при-
нятия мер по ее снижению. Хочется отметить, что низкая процентная ставка может привести к увеличению
ипотечных кредитов, что в свою очередь будет способствовать удовлетворению населения в жилье и благопри-
ятно скажется на экономике страны.
Подводя итоги по всему вышесказанному, хочется отметить, что термин «ипотека» появился очень
давно. Следует различать такие понятия как, «ипотека» и «ипотечное кредитование». Под ипотечным кредито-
ванием понимается кредит, выданный под залог недвижимости, а под ипотекой – залог объекта недвижимого
имущества. Сущность ипотечного кредитования раскрывается через его функции, признаки и классификацию.
К функциям можно отнести: стимулирующую, движение капитала, социально-экономическую и развитие бан-
ковской системы страны. К принципам можно отнести: конкуренцию; доступность; унификацию информации,
стандартизацию элементов системы; открытость информации; дифференциацию ипотечных кредитов; стандар-
тизацию оценочной деятельности; повышение финансовой грамотности населения; принцип ликвидности и
устойчивости ипотечного рынка. Проведя анализ ипотечного кредитования можно отметить как положитель-
ные моменты, так и отрицательные. К положительным можно отнести рост количества предоставляемых креди-
тов, снижение процентной ставки, увеличение объема предоставленных кредитов. К отрицательным: сокраще-
ние числа кредитных организаций и высокий рост задолженности по предоставленным ипотечным кредитам.
Хочется добавить, что рынок ипотечного кредитования в России на сегодняшний день достаточно молод, тем
не менее он является единственным по обеспечению населения жильем.

Источники:
1. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие / С.А. Литвинова. – Москва; Берлин: Директ-Медиа,
2015. – 182 с.
2. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования: учеб. пособие. – М.: «Финансы и статистика», 2006.
3. Ивасенко А.Г. Земельная ипотека: подходы к определению, функции и отличительные черты // Вестник Томского
государственного университета. 2013. № 373. С. 134-140.
4. Берегуля О. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия проведения //
Вестник нбу. 2007. № 10. С. 46-48.
5. Хохлова М.М. Анализ и тенденции развития ипотечного кредитования в РФ // Интеграция наук. 2019. № 1 (24).
С. 212-215.
6. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. – М.: Эксмо, 2006.
368 с.
Вестник Академии знаний №38 (3), 2020 333

7. Сидорова З.М., Сидоров В.П. Проблемы развития жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник АПК
Ставрополья. 2011. № 4 (4). С. 108-112.
8. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. 2-е изд. СПБ.: Питер, 2006. 208 с.
9. Чинаев Т.В. Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования в современной экономике // Вестник Башкир-
ского университета. 2006. Т. 11. № 4. С. 79-80.
10. Чибисова Д.Е. Ипотечное кредитование: сущность и принципы построения // Поколение будущего: Взгляд моло-
дых ученых-2019 Сборник научных статей 8-й Международной молодежной научной конференции, в 6-х томах.
Ответственный редактор Горохов А.А. 2019. С. 468-471.
11. Леошина А.А. Развитие ипотечного кредитования в России // Наука и образование: Новое время. 2019. № 1 (30).
С. 242-245.
12. Коростылева Т.С., Кириллов А.В. Методологические подходы к определению сущности ипотечного кредита и его
роли в социально-экономическом развитии общества // Сборник научных трудов вузов России «Проблемы эконо-
мики, финансов и управления производством». 2014. № 35. С. 17-24.
13. Благих И. А., Яковлев А. А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации // Проблемы современной экономи-
ки. 2010. № 3. С. 227–231
14. Зеленеев А.Ю. Структура и субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования // Вестник Марийского государ-
ственного технического университета. Серия: Экономика и управление. 2011. № 3 (13). С. 106-113.
15. Сорокина И.В., Губанова Е.С. Финансовые модели в ипотечном кредитовании // Экономические и социальные пе-
ремены в регионе: факты, тенденции, прогноз. 2004. № 3 (26). С. 67-72.
16. Ивасенко А.Г. Земельная ипотека: подходы к определению, функции и отличительные черты // Вестник Томского
государственного университета. 2013. № 373. С. 134-140.
17. Лепехин И.А. Основополагающие принципы ипотечного кредитования // Вестник Омского университета.
2011. № 3 (61). С. 350-353.
18. Чередникова А.О. Особенности ипотеки как формы кредитования сущность содержание и основные черты ипо-
течного кредитования // Российское предпринимательство. 2010. № 4-1. С. 94-97.
19. Толстых И.А. Принципы реализации жилищного кредитования для повышения уровня и качества жизни населе-
ния // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2016. № 1 (11). С. 263-269.
20. Алехина Е.С., Шохова Н.А., Яблонская А.Е. Современные направления развития ипотечного кредитования в Рос-
сии // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2017. № 3 (64). С. 215-224.
21. Дятлов Д.В., Антонова М.В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация // Вестник Белгородского универ-
ситета кооперации, экономики и права. 2012. № 2 (42). С. 240-245.
22. Шеховцов В.В., Апреликова С.В. Классификация объектов жилой недвижимости г. Белгорода // Вестник Белго-
родского университета кооперации, экономики и права. 2013. № 2 (46). С. 208-212.
23. Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс] офиц. сайт. Режим доступа. URL:
https://www.cbr.ru/
References:
1. Litvinova, S.A. Mortgage lending: a training manual / S.A. Litvinova. - Moscow; Berlin: Direct Media, 2015 .- 182 p.
2. Kosareva N.B. Fundamentals of mortgage lending: textbook. allowance. - M .: "Finance and Statistics", 2006.
3. Ivasenko A.G. Land mortgage: approaches to definition, functions and distinctive features // Bulletin of Tomsk State Uni-
versity. 2013. No. 373. S. 134-140.
4. Beregulya O. Mortgage lending as a banking operation: theoretical foundations and conditions // Bulletin of the NBU.
2007. No. 10. P. 46-48.
5. Khokhlova M.M. Analysis and development trends of mortgage lending in the Russian Federation // Integration of Scienc-
es. 2019.No 1 (24). S. 212-215.
6. Grudtsyna L.Yu., Kozlova M.N. Mortgage. Credit. Commentary on housing legislation. - M .: Eksmo, 2006.368 s.
7. Sidorova Z.M., Sidorov V.P. Problems of the development of housing mortgage lending in Russia // Vestnik APK Stavro-
pol. 2011. No. 4 (4). S. 108-112.
8. Razumova I.A. Mortgages: A Study Guide. 2nd ed. St. Petersburg: Peter, 2006.208 s.
9. Chinaev T.V. The essence and role of housing mortgage lending in the modern economy // Bulletin of the Bashkir Univer-
sity. 2006.Vol. 11. No. 4. P. 79-80.
10. Chibisova D.E. Mortgage lending: the essence and principles of construction // Generation of the Future: A View of Young
Scientists-2019 Collection of scientific articles of the 8th International Youth Scientific Conference, in 6 volumes. Execu-
tive Editor Gorokhov A.A. 2019.S. 468-471.
11. Leoshina A.A. The development of mortgage lending in Russia // Science and Education: New Time. 2019.No 1 (30).
S. 242-245.
12. Korostyleva T.S., Kirillov A.V. Methodological approaches to determining the essence of mortgage credit and its role in
the socio-economic development of society // Collection of scientific papers of Russian universities "Problems of Econom-
ics, Finance and Production Management". 2014. No. 35. S. 17-24.
13. Blagikh I. A., Yakovlev A. A. Mortgage lending in the Russian Federation // Problems of the modern economy. 2010.
No 3. S. 227–231
14. Zeleneev A.Yu. The structure and subjects of the mortgage lending market // Bulletin of the Mari State Technical Universi-
ty. Series: Economics and Management. 2011. No 3 (13). S. 106-113.
15. Sorokina I.V., Gubanova E.S. Financial models in mortgage lending // Economic and social changes in the region: facts,
trends, forecast. 2004. No. 3 (26). S. 67-72.
16. Ivasenko A.G. Land mortgage: approaches to definition, functions and distinctive features // Bulletin of Tomsk State Uni-
versity. 2013. No. 373. S. 134-140.
17. Lepekhin I.A. Fundamental principles of mortgage lending // Bulletin of the Omsk University. 2011. No 3 (61). S. 350-353.
334 Вестник Академии знаний №38 (3), 2020

18. Cherednikova A.O. Features of a mortgage as a form of lending, the essence of the content and the main features of mort-
gage lending // Russian Journal of Entrepreneurship. 2010. No. 4-1. S. 94-97.
19. Tolstykh I.A. The principles of the implementation of housing lending to increase the level and quality of life of the popu-
lation // Innovative economy: prospects for development and improvement. 2016. No. 1 (11). S. 263-269.
20. Alekhina E.S., Shokhova N.A., Yablonskaya A.E. Modern trends in the development of mortgage lending in Russia // Bul-
letin of the Belgorod University of Cooperation, Economics and Law. 2017. No 3 (64). S. 215-224.
21. Dyatlov D.V., Antonova M.V. Mortgage credit: concept, types, classification // Bulletin of the Belgorod University of Co-
operation, Economics and Law. 2012. No. 2 (42). S. 240-245.
22. Shekhovtsov V.V., Aprelikova S.V. Classification of residential real estate in Belgorod // Bulletin of the Belgorod Univer-
sity of Cooperation, Economics and Law. 2013. No. 2 (46). S. 208-212.
23. Central Bank of the Russian Federation [Electronic resource] ofic. website. Access mode. URL: https://www.cbr.ru/

DOI: 10.24411/2304‐6139‐2020‐10375

Ю.В. Семернина – профессор кафедры финансов и налогообложения, д.э.н., доцент, Сара‐

товский социально‐экономический институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова, ysemerni‐
na@yandex.ru, 8 9053285182,
Y.V. Semernina – professor of the Department of Finance and Taxation Saratov Socio‐Economic In‐
stitute (branch of Plekhanov Russian University of Economics);
А.В. Якунина – профессор кафедры финансов и налогообложения, д.э.н., профессор,
Саратовский социально‐экономический институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова,
alla.yackunina@yandex.ru, 8 9033842016,
А.V. Yakunina – professor of the Department of Finance and Taxation Saratov Socio‐Economic Insti‐
tute (branch of Plekhanov Russian University of Economics);
С.В. Якунин – профессор кафедры банковского дела, денег и кредита, д.э.н., доцент, Сара‐
товский социально‐экономический институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова, ysw@yandex.ru,
8 9063169546),
S.V. Yakunin – professor of the Department of Banking, Money and Credit Saratov Socio‐Economic
Institute (branch of Plekhanov Russian University of Economics).

НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ АКЦИОНЕРНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИ СОВЕРШЕНИИ

СДЕЛОК В СФЕРЕ СЛИЯНИЙ И ПОГЛОЩЕНИЙ
DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF EQUITY FINANCING
IN MERGERS AND ACQUISITIONS

Аннотация. На современном этапе развития внутреннего рынка слияний и поглощений на первый план
выходит необходимость совершенствования существующего инструментария финансирования таких сделок,
которое позволит их участникам оптимизировать проведение расчетов по ним.
По мнению авторов, акционерное финансирование имеет существенный потенциал для развития в рас-
сматриваемых сделках, так как: во-первых, позволяет компаниям, выступающим в качестве покупателей в сфере
слияний и поглощений, привлекать финансирование в тех случаях, когда привлечение традиционного долгового
финансирования существенно затруднено или невозможно; во-вторых, не предполагает наличия фиксированно-
го срока использования финансовых ресурсов (оно бессрочно) в отличие от долгового финансирования; в-
третьих, обладает высоким уровнем гибкости с точки зрения осуществления дивидендных выплат.
В статье сформулирован комплекс рекомендаций по совершенствованию акционерного финансирова-
ния сделок в сфере слияний и поглощений. В частности, рекомендации, ориентированные на публичные акцио-
нерные общества, предполагают: упрощение доступа международных (иностранных) инвесторов к участию в
первичных и вторичных размещениях акций на российском рынке; налоговое стимулирование для участников
первичных и вторичных размещений акций; а, рекомендации для непубличных акционерных обществ направ-
лены на: упрощение процедуры частных размещений акций; разработку унифицированного алгоритма инвести-
ционной оценки стоимости непубличных компаний для получения индикативной цены акций для проведения их
размещения; введение административной ответственности за предоставление неполной или недостоверной ин-
формации при частных размещениях акций.
Abstract. At the present stage of development of the domestic market for mergers and acquisitions, the need to
improve the existing instruments for financing such transactions, which will allow their participants to optimize settle-
ments on them, comes to the fore.
According to the authors, equity financing has significant potential for development in the transactions under
consideration, since: firstly, it allows companies acting as buyers in the field of mergers and acquisitions to attract fi-
nancing in cases where attracting traditional debt financing is significantly difficult or impossible ; secondly, it does not
imply a fixed term for the use of financial resources (it is unlimited), in contrast to debt financing; thirdly, it has a high
level of flexibility in terms of dividend payments.
The article formulates a set of recommendations for improving equity financing of transactions in the field of
mergers and acquisitions. In particular, recommendations focused on public joint stock companies suggest: simplifying