СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

А. Драпиковский, И. Иванова
Киев, 29 сентября 2014 г.
 Вопросы
Целькдоклада
обсуждению

 Основные тенденции развития методологии оценки

недвижимого имущества
 Оценка как аналитическое исследование: приоритетность
сравнительного подхода
 Определение стоимости физических составляющих
недвижимости на стадии развития и функционирования
 Экономическое содержание вещных прав на недвижимость и
модели определения их стоимости
 Оценка потенциала для дальнейшего развития земельных
улучшений, исчерпавших свой срок экономической жизни
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ
МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
 Постановка проблемы
Цель доклада

Обеспечение качества оценки, направленного на повышение

надежности ее результатов, требует:
 адекватного отражения объекта оценки
 корректного применения баз оценки
 использования доказательственных методов
 аргументированных суждений
 Постановка проблемы
Цель доклада

 Оценка, сопровождая процесс познания, позволяет определить

степень полезности этого объекта с точки зрения
потребностей и возможностей индивидуума, группы лиц или
общества в целом и, тем самым, перевести «прямые» знания
об объекте на язык пригодный для руководства к действию.

 Оценка – это особый, квалификативный, вид отображения

действительности.
 Недвижимое имущество как объект оценки

 Сущность

 человек в ходе своей деятельности продуцирует систему

разнообразных, в том числе имущественных, связей, создавая,
тем самым, соответствующую среду для осуществления своей
деятельности

 В сфере оценки недвижимого имущества

 одним из проявлений имущественных отношений является

занятие определенного места на земной поверхности,
ценность которого проявляется через его использование
 Недвижимое имущество как объект оценки
Цель доклада

 На рынке недвижимого имущества знание о стоимости служит

основанием для принятия решения о смене собственника,
условий собственности, условий использования собственности.

 Фактически принятие этих решений сводится к выбору

материально-пространственной среды жизнедеятельности,
которую обеспечивает недвижимость как физическая вещь
 Недвижимое имущество как объект оценки
Цель доклада

Объект недвижимости – это:

 целостный объект

 пространственно-временной продукт использования земли

полезность которого проявляется в способности удовлетворять

потребности домохозяйств и предприятий в необходимой среде
их жизнедеятельности в конкретном месте в течение
определенного времени
 Недвижимое имущество как объект оценки
Цель доклада

«Мутация» понятия «недвижимость»:

 противопоставление земельного участка недвижимости,

 наделение земельных улучшений статусом самодостаточных

объектов недвижимости -

создает юридические основания для фракционной оценки и ставит

под сомнение возможность достижения рыночной стоимости
такого имущества
 Недвижимое имущество как объект оценки
Цель доклада

Стадии жизненного цикла недвижимости :

 развитие (улучшение) земли – период от обретения прав на
земельный участок до введения объекта, завершенного
строительством, в эксплуатацию;
 функционирование улучшенной недвижимости – период с
момента введения объекта, завершенного строительством, в
эксплуатацию до обесценения земельных улучшений, который
соответствует сроку экономической жизни улучшений;
 ликвидация земельных улучшений – период освобождения
земельного участка от обесцененных улучшений, который всегда
совпадает с началом стадии развития.
 Недвижимое имущество как объект оценки

Жизненный цикл недвижимого имущества

Физическая жизнь улучшений

Введение объекта,
завершенного строительством,
в эксплуатацию
Начало стадии
Обретение прав
на земельный участок
Экономическая жизнь улучшений нового развития

Время
0 1 2 3 4 5 25 26 27 30 31 32 (в годах)

Стадии
І ІІ ІІІ

Наименование Развитие Функционирование Ликвидация

 Недвижимое имущество как объект оценки
Цель доклада

Основные виды прав на недвижимую вещь:

 первичное право на земельный участок, по которому субъект
этого права имеет право собственности на землю и на все
объекты на ней
 вторичное право, предоставляющее его обладателю права
исключительного владения и пользования участком земли и/или
зданиями на определенный срок согласно условиям договора
 ограниченное право использования земли или зданий для
определенных целей без права исключительного владения или
контроля
 База оценки и ее функция
Цель доклада

 Все оценки – а значит и стоимость, – по своей природе

субъективны, а проблема состоит в сопоставимости этих
субъективных оценок
 «Объективизация» субъективных оценок состоит в их
устойчивости (воспроизводимости) при повторяемости
ситуации и их изменчивости под влиянием новых
обстоятельств
 База оценки и ее функция

Полезность недвижимости с точки зрения

Количество лиц

одного лица – двух лиц – неопределенного числа

владельца или конкретного покупателя лиц – участников рынка
инвестора и конкретного продавца недвижимости

степень объективности

Инвестиционная стоимость
Специальная стоимость Справедливая стоимость Рыночная стоимость
Синергетическая стоимость
 База оценки и ее функция
Цель доклада

 Рыночная стоимость как база оценки – абстрагирование от

конкретных условий сделок и идеализация субъектов этих
сделок, – способ «объективизации» оценок
 Нерыночные базы оценки – конкретизация условий сделок и
интересов субъектов этих сделок, – способ понимания
мотивации покупателей и продавцов выходить на рынок
 Современные
Цельоценочные
доклада модели

Три подхода в оценке как отражение природы стоимости:

 совокупность понесенных затрат

 текущая ценность будущих выгод

 возможная сумма сделки

Требование о согласовании результатов стоимости полученных с

помощью этих подходов
 Современные
Цельоценочные
доклада модели

Три подхода в оценке как отражение рынка объекта:

 вакантная недвижимость – рынок купли-продажи

 инвестиционная недвижимость – рынок аренды

 девелоперская недвижимость – рынок ресурсов развития

Адекватный результат стоимости может быть получен в рамках

и одного подхода
 Современные оценочные модели

Объект оценки

Затратный подход Рыночный подход Доходный подход

Затратная стоимость Рыночная стоимость Доходная стоимость

 Современные
Цельоценочные
доклада модели

Приоритетность сравнительного подхода:

 усиление фактуального аспекта оценки

 определение рыночной стоимости – аналитическое

исследование

 единица наблюдения – сделки, неотъемлемыми элементами

которых являются субъекты (покупатель и продавец), предмет
(передаваемые права на недвижимость) и сумма (цена купли-
продажи)
 Современные
Цельоценочные
доклада модели

Оценочные модели сравнительного подхода:

 статистический анализ рынка – абсолютный уровень
переменных

 сопоставление продаж – сопоставимые различия переменных

Качество моделей – соотнесение полученных результатов с

фактическими ценами
 Современные
Цельоценочные
доклада модели

Необходимые условия достижения рыночной стоимости:

 подобие объектов

 возможность альтернативного использования объектов

 Современные оценочные модели
какой уровень затрат
поддерживает рыночная
стоимость

Объект оценки

Затратный подход Рыночный подход Доходный подход

Затратная стоимость Рыночная стоимость Доходная стоимость

 Современные оценочные модели
какой уровень дохода
обеспечивает рыночная
стоимость

Объект оценки

Затратный подход Рыночный подход Доходный подход

Затратная стоимость Рыночная стоимость Доходная стоимость

 Современные оценочные модели
МОДЕЛИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

стадия развития стадия функционирования

T T
0 (VL) 0 (VO)
1 (VCl) 1 IO
2 (VCl) 2 IO
… … … …
h (VCl) + VO h IO + VL
 Выводы
Цель доклада

Знание и понимание методологии оценки недвижимого имущества

способствует :

 повышению надежности результатов оценки

 расширению сферы применения оценочного знания при принятии

экономических решений