Регистрация прав на

недвижимое имущество:
что не было сделано
(хотя шанс был)

Роман
Бевзенко
к.ю.н., профессор РШЧП,
партнер, руководитель практики
спецпроектов юридической
компании «Пепеляев Групп»
Семь проблем, которые
можно было решить
1. Бесповоротность записи
2. Защита приобретателя от проблем
отчуждателя
3. Гарантийная функция
4. Единый объект и трехмерность вещей
5. Пределы экспертизы
6. Информативность выписки
7. Соглашения как обременения
1. Бесповоротность записей
реестра

 Главная проблема российского

реестра прав на недвижимость
заключается в том, что записям
реестра никто не верит
1. Бесповоротность записей
реестра

 В России – так называемая

«негативная регистрационная система».
Эффект записи зависит от наличия
и действительности юридического
основания записи (сделки, акта
госоргана и проч.)
 В результате – если «падает»
основание, то «падает» и записанное
в реестр право
1. Бесповоротность записей
реестра

 Это надо срочно менять путем

введения принципа бесповоротности
записей реестра, так как иначе реестр
просто не нужен
 Принцип бесповоротности означает,
что внесенное в реестр право
по истечении некоторого периода
времени (например, 6 месяцев)
в принципе не может быть оспорено
2. Защита приобретателя от
правовых проблем отчуждателя

 Недействительность сделок в России

зачастую проистекает не от того, что было
совершено насилие или подлог. Как правило,
сделки, которые впоследствии оспаривают,
совершаются добровольно, но при этом
в них «сидит» какое-то нарушение, которое
потом сказывается на сделке
 Недействительность сделки
автоматически означает, что контрагент
не приобретает право собственности
на предмет сделки
2. Защита приобретателя от
правовых проблем отчуждателя

 Защита добросовестного приобретателя

в этом случае не работает, так как
недействительная сделка совершена
с собственником (а статья 302 ГК – только
для покупки от несобственника)
 Целесообразно было бы установить,
что добровольно поданное собственником
заявление о регистрации перехода права
всегда влечет свой эффект, независимо
от действительности сделки (кроме случаев
насилия или подлога)
3. Гарантийная функция
реестра
 После изменений 1 и 2 можно заняться
улучшением гарантийной функции реестра
 Сегодня регистратор отвечает лишь
за вину, что означает – «никогда»
 Резкое повышение надежности записей
реестра позволит перейти из режима
ответственности за вину на режим
возмещения потерь (indemnity), когда фонд
регистратора будет выплачивать любому,
кто положился на запись, но в итоге утратил
недвижимость
4. Единый объект
и трехмерность вещей

 Здание и сооружение как недвижимые

вещи – это позор российского права
недвижимости, фактор дестабилизации
оборота
4. Единый объект
и трехмерность вещей

 Единственный вид недвижимости –

это земельный участок, а здания
и сооружения – его составные части
(либо части того ограниченного права,
которое есть у застройщика на участок)
4. Единый объект
и трехмерность вещей
 Следующий шаг в понимании права
недвижимости: осознание того, что
земельный участок – это трехмерный контур.
Этого не понимают авторы Земельного
кодекса
 Если признать земельный участок
трехмерной фигурой, включающей в себя
все, что находится под/над земной
поверхностью, то идея о том, что здание
(сооружение) – это самостоятельная вещь,
уйдет в прошлое
5. Пределы правовой
экспертизы

 Новый закон не решил ни одной

острой проблемы пределов правовой
экспертизы
 Проблема оспоримых / ничтожных /
незаключенных сделок
 Проблема экспертизы актов
государственных и муниципальных
органов
6. Информативность
выписки

 Содержание выписки из реестра

сегодня крайне лапидарно.
Из нее невозможно узнать
содержание обременений
 Целесообразно классифицировать
и систематизировать информацию,
которая вносится в реестр при внесении
записей, и разобраться, что следует
указывать в выписке
6. Информативность
выписки

 Пример 1: есть обременение в виде

ипотеки. Надо ли указывать в выписке
максимальную сумму долга? А срок
действия? Размер процента по кредиту?
 Пример 2: есть арендная сделка. Надо
ли указывать в выписке срок аренды?
Размер арендной платы? Есть ли право
на отказ? и проч.
7. Соглашение как
обременение

 Невозможно придать соглашениям

о пользовании недвижимостью «вещный
характер», то есть сделать так, чтобы
они следовали за вещью
7. Соглашение как
обременение

 Пример 1: соглашения
сособственников о порядке
использования общей вещи,
соглашения продавца и покупателя
об использовании проданного имущества
 Пример 2: соглашение
об использовании части вещи
(аренда части вещи)
Канал на Youtube

 Лекция о типах регистрационных

систем в сфере недвижимости

https://www.youtube.com/watch?v=KDbu0
M4KxRY