Комментарии

Роман Сергеевич Бевзенко

партнер юридической компании «Пепеляев Групп»,
профессор РШЧП, кандидат юридических наук

Что такое недвижимая вещь?

Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам

ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 (дело «Омега Лайн»)

1. Российское право недвижимости (в существующем виде), как ни странно, не по-

зволяет практикующим юристам давать уверенный ответ на вопрос о том, является
ли тот или иной объект недвижимой вещью.

Корень проблемы — крайне неудачная норма ст. 130 ГК РФ, которая содержит
следующее определение недвижимой вещи: «К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты неза-
вершенного строительства (курсив наш. — Р.Б.)». Таким образом, по российскому
праву недвижимостью признаются объекты двух типов: (1) земельные участки и
(2) то, что находится над/под земельными участками. Причем недвижимым вещам
второго типа присущ крайне расплывчатый признак — связь с земельным участ-
ком, которая является неразрывной, т.е. не позволяющей перемещать эти объекты
без разрушения.

2. Любопытно, что на эту обязательную характеристику недвижимой вещи мало об-

ращают внимания на практике. Достаточно вспомнить, что в качестве недвижи-
мых вещей в Едином реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) зарегистри-
рованы миллионы индивидуальных жилых домов, возведенных из деревянных
сборно-разборных конструкций (деревянное домостроение, символизирующее,
помимо прочего, возвращение к праславянским истокам, сейчас является крайне
4
 Комментарии

модным в России). Однако помимо того, что в качестве недвижимых вещей

в ЕГРП подчас оказываются зарегистрированными вещи, несомненно движимые,
регистрационная практика свидетельствует и о наличии другой ошибки — когда
в качестве недвижимых вещей в ЕГРП фигурируют объекты, которые вещами во-
обще не являются.

К числу таких случаев относятся и примеры регистрации в ЕГРП прав на асфаль-

товые покрытия как на недвижимое имущество (на сооружения). Именно такой
случай и послужил сюжетом для комментируемого дела.

3. Фабула дела такова.

Территориальное управление Росимущества (далее — управление) обратилось

в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оме-
га Лайн» (далее — общество) о признании отсутствующим права собственности
общества на объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка).
Поводом для обращения явилась государственная регистрация права на этот объ-
ект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, не обладает
признаками недвижимости. В обоснование иска управление указало, что Россий-
ская Федерация является собственником земельного участка, который в 2004 г.
был передан учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В кадастровый план земельного участка внесены сведения об объекте незавершен-

ного строительства с видом разрешенного использования земельного участка «для
размещения благоустройства», а также зарегистрировано право собственности на
указанный объект (благоустроенную площадку) как на недвижимость.

При обследовании благоустроенной площадки были установлены следующие па-

раметры объекта: площадь по наружным размерам — 1227 кв. м, наименование
конструктивных элементов — подстилающий слой, описание — щебень, основа-
ние — покрытие асфальтобетонное, всего готовность объекта — 1,18%.

Суды при рассмотрении дела установили, что в отношении спорного объекта на

основании двух последовательных договоров купли-продажи зарегистрировано
право собственности гражданина, а впоследствии — общества.

Полагая, что благоустроенная площадка не является недвижимостью, поскольку

не соответствует признакам, установленным ст. 130 ГК РФ, управление сочло, что
зарегистрированное право собственности общества на нее нарушает права Рос-
сийской Федерации как собственника земельного участка, на котором расположе-
на площадка, возведенная в отсутствие согласия собственника и необходимого для
строительства капитального объекта соответствующего разрешения.

С учетом заявленного по делу требования суды рассмотрели спор, применив разъ-

яснения о так называемом негативном иске о признании (о признании зареги-
стрированного права отсутствующим), содержащиеся в п. 52 постановления Пле-
нума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22).
5
Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2015

Разрешая спор, суды оценили представленные по делу доказательства, в том чис-

ле кадастровый паспорт спорного объекта незавершенного строительства, акт го-
товности объекта, заключение кадастрового инженера по обследованию объекта
незавершенного строительства, и пришли к выводу о том, что благоустроенная
площадка как недвижимое имущество существует в натуре на земельном участке,
принадлежащем Российской Федерации.

Признав, что управление не владеет спорным объектом, а с иском о признании

права собственности ответчика отсутствующим (в соответствии с разъяснениями
пленумов высших судов) может обратиться только лицо, фактически владеющее
имуществом, суды сделали вывод об отсутствии нарушения прав истца, что так-
же явилось основанием для отказа в иске. Самостоятельным основанием к отказу
в иске суды назвали истечение исковой давности по требованию истца, о приме-
нении которой заявил ответчик. Срок для защиты нарушенного права суды сочли
пропущенным, приняв во внимание, что к искам, направленным на оспаривание
зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, преду-
смотренный ст. 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности, по мнению судов,
начинается с даты, когда управлению стало известно о нарушении своего права,
т.е. со дня обращения собственника о предоставлении ему земельного участка
в аренду (02.07.2009) в связи с наличием на нем спорного объекта, тогда как истец
обратился в суд только 22.04.2014.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями

апелляционного и кассационного судов, в иске отказано.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Коллегия) судеб-

ные акты отменила, требования истца сочла подлежащими удовлетворению. Такое
разрешение дела Коллегия обосновала следующими соображениями.

4. Коллегия поддержала позицию ВАС РФ, которая складывалась в практике Суда

долгое время. Вопрос о том, является спорный объект недвижимой вещью или
нет (он может представлять собой либо движимую вещь, либо вообще не являться
вещью), не зависит ни от факта постановки объекта на кадастровый учет, ни от
факта государственной регистрации прав на соответствующее имущество в ЕГРП.
Природа соответствующего объекта определяется исключительно исходя из нали-
чия у него признака недвижимости, указанного в ст. 130 ГК РФ, — неразрывной
связи с земельным участком. Эта позиция последовательно высказывалась Прези-
диумом ВАС РФ в деле общества «Батыр» (№ 2061/99), деле Азовского завода стро-
ительных материалов (№ 11052/09), деле предпринимателя Хумарян (№ 12576/11),
деле общества «Верево» (№ 4777/08), деле общества «Лондон-Бридж» (№ 3809/12),
деле предпринимателя Разиевского (№ 17085/12), деле Челябинского управления
Центробанка (№ 1160/13).

Это означает, что заинтересованное лицо всегда вправе поставить в суде вопрос
о том, является ли объект, права на который зарегистрированы в ЕГРП, недвижи-
мой вещью. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев таким лицом будет
собственник земельного участка, на котором соответствующий объект расположен
(на этот пример указывается в постановлении № 10/22; этот же сюжет имеет место
и в комментируемом деле). Суд, изучив материалы дела, должен прийти к выводу
6
 Комментарии

относительно наличия или отсутствия соответствующего признака — неразрыв-

ной связи с земельным участком, которая препятствует перемещению объекта без
его разрушения, — и сделать окончательный вывод относительно того, является
объект недвижимой вещью или движимой.

5. Однако, даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей,

нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. Вто-
рым шагом в квалификации вещей является определение того, что представляет
собой объект — самостоятельную вещь или же является составной частью другой
недвижимой вещи (земельного участка). Например, именно такие споры разво-
рачиваются вокруг неразрывно связанных с земельным участком и зарегистри-
рованных в качестве недвижимости в ЕГРП капитальных заборов, оросительных
систем, колодцев, инженерной инфраструктуры и прочих подобных объектов, яв-
ляющихся явно вспомогательными по отношению к земельному участку.

Ровным счетом та же проблема возникает в связи с так называемыми плоскостны-

ми сооружениями — асфальтовыми или бетонированными покрытиями (площад-
ками, замощениями). Они, несомненно, являются сооружениями, неразрывно
связанными с земельным участком таким образом, что перемещение их (покры-
тий) без разрушения невозможно. Долгое время судебная практика исходила имен-
но из этого (например, дело общества «Авангард-Сервис» № 9626/08).

6. Однако точка в спорах о том, являются ли подобные объекты самостоятельными

объектами недвижимости, была поставлена Президиумом ВАС РФ в уже упомя-
нутом деле общества «Верево» (№ 4777/08), в котором Суд признал, что система
подземных труб и надземных канав и цементных лотков не является самостоя-
тельной вещью, а представляет собой составную часть земельного участка. Логика
Президиума ВАС была следующей: спорные трубы и канавы расположены внутри
границ земельного участка, они предназначены исключительно для обслуживания
интересов собственника земельного участка. Поэтому у таких объектов не может
быть самостоятельного хозяйственного назначения, отличного от назначения са-
мого земельного участка, они были созданы исключительно для его обслуживания
и улучшения качества. Суд признал их неотъемлемой частью земельного участка
и постановил, что отдельного права собственности на эти объекты быть не может,
они принадлежат собственнику земельного участка.

7. Чуть позже тест, сформулированный в рамках дела «Верево», был применен Пре-
зидиумом ВАС РФ в деле Челябинского управления Банка России (№ 1160/13).
В этом деле встал вопрос о том, можно ли зарегистрировать право собственности
на забор как на самостоятельную недвижимую вещь. Президиум ВАС признал, что
забор представляет собой сооружение, необходимое для того, чтобы определить
границы земельного участка, установить пропускной режим и предотвратить не-
санкционированный доступ к зданиям, расположенным на участке. Таким обра-
зом, Суд пришел к выводу о том, что забор не имеет собственного назначения в хо-
зяйственном обороте и предназначен лишь для того, чтобы обслуживать интересы
собственника земельного участка. Следовательно, спорный забор не является не-
движимой вещью, права на него не могут быть зарегистрированы в ЕГРП.

8. В комментируемом деле подходы, высказанные ранее Президиумом ВАС РФ,

полностью сохранены. Коллегия анализирует природу асфальтового покрытия и
7
Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2015

приходит к следующему выводу: «…замощение земельного участка, не отвечающее

признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоя-
тельной недвижимой вещью».

Увы, в данном случае пропущенным оказалось важнейшее рассуждение о том, что

сооружением, являющимся недвижимой вещью, может быть только такой объ-
ект, который обладает самостоятельным хозяйственным назначением, отличным
от назначения земельного участка. Еще более досадная логическая ошибка, допу-
щенная в определении, — это констатация отсутствия неразрывной связи асфаль-
тового замощения с земельным участком («…спорный объект ввиду отсутствия
неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка,
которое является его частью и… не может быть признано самостоятельной недви-
жимой вещью»).

9. Доводы нижестоящих судов о том, что «государственная регистрация прав ответ-

чика на замощение нарушает права и законные интересы собственника земельного
участка», были с некоторым, как мне показалось, сарказмом, отвергнуты Колле-
гией: «…поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы
как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой
вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на
такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку
значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него
правомочий».

Здесь, разумеется, следует согласиться с Коллегией. У публичного собственника,

на земельном участке которого расположен не принадлежащий ему объект не-
движимости, возникает обязанность продать этот участок собственнику здания
(сооружения); у частного собственника участка возникнет обязанность при про-
даже участка предложить собственнику здания (сооружения) реализовать пре-
имущественное право покупки участка при его продаже (п. 3 ст. 35 Земельного
кодекса РФ).

10. Любопытно, что Коллегия квалифицировала иск собственника участка о при-

знании отсутствующим зарегистрированного права на объект, не являющийся
недвижимостью, как «разновидность негаторного иска». С такой квалификацией
следует согласиться. Регистрация чего-либо, не являющегося вещью, в качестве
недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, не может рассматри-
ваться как изъятие владения самим участком. Ведь если соответствующий объект
не является вещью, значит, в отношении него невозможно владение. И поэтому
лицо, зарегистрированное в качестве собственника такого объекта, не может рас-
сматриваться как незаконный владелец земельного участка.

11. Коль скоро негативный иск о признании в разбираемом случае рассматривается

как разновидность негаторного иска, такой иск не подвержен исковой давности.