МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ВЕЩНЫХ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОСТЬ
 Вещные права на недвижимость

 МСО 230
«Права в недвижимом имуществе»

Предметом
Предметомоценки
оценкиявляется
являетсяне
ненедвижимость
недвижимостькак
как
физическая
физическаявещь,
вещь,ааправа
праваотносительно
относительнонее,
нее,которые
которые
собственно
собственноииторгуются
торгуютсяна
нарынке
рынке
Правовые системы мира
 Недвижимое имущество как объект оценки
Цель доклада

Основные виды прав на недвижимую вещь:

 первичное право на земельный участок, по которому субъект
этого права имеет право собственности на землю и на все
объекты на ней
 вторичное право, предоставляющее его обладателю права
исключительного владения и пользования участком земли и/или
зданиями на определенный срок согласно условиям договора
 ограниченное право использования земли или зданий для
определенных целей без права исключительного владения или
контроля
 Правомочия, раскрывающие содержание
имущественных прав

 Правомочие

предусмотренная
предусмотреннаязаконом
закономвозможность
возможностьучастника
участника
правоотношения
правоотношенияосуществлять
осуществлятьопределенные
определенныедействия
действияили
или
требовать
требоватьопределенных
определенныхдействий
действийот
отдругого
другогоучастника
участника
этого
этогоправоотношения
правоотношения
 Юридическое содержание правомочий
 Владение

возможность
возможностьфактически
фактическивладеть
владетьземлей
землейи/или
и/илистроениями
строениями

 Пользование

возможностью
возможностьюполучать
получатьсснедвижимости
недвижимостиполезные
полезныесвойства,
свойства,
плоды
плодыиидоходы
доходы

 Распоряжение
возможность
возможностьопределения
определенияюридической
юридическойсудьбы
судьбынедвижимости
недвижимости
 Экономическое содержание правомочий

 Владение

не
неимеет
имеетэкономического
экономическогосодержания
содержания

 Пользование

возможность
возможностьполучения
получениярегулярных
регулярныхденежных
денежныхпотоков
потоков

 Распоряжение
возможность
возможностьполучения
полученияразового
разовогоденежного
денежногопотока
потока
 Экономическое содержание
права собственности

 Право собственности

право
правоприсваивать
присваиватьнеограниченный
неограниченныйво
вовремени
временидоход
доходсс
недвижимости,
недвижимости,размер
размеркоторого
которогорегламентирован
регламентирован
односторонними
одностороннимиобязательствами
обязательствамивладельца
владельцаданного
данногоправа
правапо
по
соблюдению
соблюдениюразрешенного
разрешенногоиспользования
использованияиипо
поуплате
уплатеналога
налогана
на
имущество
имущество
 Экономическое содержание
права собственности

 Право собственности

IO
PVO 
RO

n
I Om FVO
PVO   
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t
 Экономическое содержание
права собственности

Ставка дохода или дисконтирования определяется целью

оценки:
 Если цель оценки - установить стоимость для определенного владельца
на основе его собственных инвестиционных критериев, ставка может
отображать необходимую норму доходности или средневзвешенную
стоимость капитала
 Если цель оценки - установить стоимость рыночную стоимость, ставка
рассчитывается на основе наблюдения возврата капитала, неявно
выраженных в ценах, заплаченных за права в недвижимом имуществе,
обращаемых на рынке
 Экономическое содержание
права собственности

 Ставка дисконтирования

соответствует
соответствуетвнутренней
внутреннейнорме
нормеотдачи
отдачи

n
I Om FVO
 (1  IRR)t (1  IRR)n  PVO  0

t 1
 Экономическое содержание
права собственности

 Общая ставка капитализации

отражает отношение чистого операционного дохода к

стоимости недвижимого имущества

RО = IO / VО

где IO - чистый операционный доход;

VО - стоимость недвижимого имущества
 Ставка
Ставки Житловий район
Ціна Оренда
капіталізації,
1 кв. м, $ 1 кв. м, $
капитализации %
для жилой Воскресенка 1486 140 9,42
недвижимости Соцмісто 1562 158 10,12
Стара Дарниця 1575 147 9,33
Відрадний 1578 192 12,17
Пріорка 1582 106 6,70
Нивки 1596 123 7,71
Верхня Солом'янка 1632 133 8,15
Першотравневий 1688 142 8,41
Чоколівка 1764 168 9,52
р-н вул.Ванди
Василевської 1792 200 11,16
Сирець 1795 176 9,81
Деміївка 2079 129 6,20
Чорна Гора-Звіринець 2079 181 8,71
Поділ 2241 240 10,71
Лук'янівка 2384 201 8,43
Нова Забудова 2394 191 7,98
Печерськ 2603 294 11,29
Кудрявець 2904 261 8,99
Липки 3339 291 8,72
 Экономическое содержание
права собственности

 Общая ставка капитализации (RO)

350
y = 0,0893x + 3,8929
300
R2 = 0,7094

250
Ціна оренди

200

150

100

50
1000 1500 2000 2500 3000 3500
Ціна продаж у

Став ка капіталізації Линейный (Став ка капіталізації)

 Экономическое содержание
права собственности
ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 Основные показатели доходности

Став ка капіталізації Орендні став ки Ціни продажу

14,5

12,5

10,5

8,5

6,5

4,5

Фаза роста Фаза спада Фаза роста Фаза спада

 Экономическое содержание
права собственности

Y
RB  при FVB = 0
1
1
VB (1  Y ) n

RL  Y при FVL = PVL

VL

0 n

Срок экономической жизни земельных улучшений

 Экономическое содержание
права собственности
 Общая ставка капитализации

FV  PVO Y при FVO > PVO RO < Y

RO  Y  O 
PVO (1  Y ) n  1 при FVO < PVO RO > Y

 Ставка капитализации для земли

RL  Y при FVL = PVL

 Ставка капитализации для земельных улучшений

Y
RB  при FV
FVB == 00
1 при
1
B

(1  Y ) n
 Экономическое содержание
права аренды

арендодатель арендатор

T T
0 (PVOls) 0 (PVOlh)
1 IO k 1 IO m - I O k
2 IO k 2 IO m - I O k
… … … …
h IO k + FVO h IO m - I O k
 Экономическое содержание
права аренды
 Право аренды

право
правособственности
собственностина
нанедвижимость
недвижимость
n
I Om FVO
PVO   
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t

интерес
интересарендодателя
арендодателя интерес
интересарендатора
арендатора
n
I Ok FVO n I Om  I Ok
PV  
ls
O  PVOlh 
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t t
t 1 (1  Y )
 Экономическое содержание
права аренды

 Право аренды

IОm
Доход с недвижимости

n
I Om  I Ok

t 1 (1  Y )
t

IОk I Om 1

RO (1  Y ) n
n
I Ok

t 1 (1  Y )
t

n 

Строк владения
 Шаг первый – определение стоимости земли
 Шаг второй – определение стоимости права пользования
землей для арендатора
 Экономическое содержание
права сервитута

недвижимость, недвижимость, в пользу

обремененная сервитутом которой установлен сервитут

T T
0 (PVOs-) 0 (PVOs+)
1 IO m + P s 1 IO m - P s
2 IO m + P s 2 IO m - P s
… … … …
h IO m + P s + FVO h IO m - P s + FVO
 Экономическое содержание
права сервитута
 Право сервитута

право
правособственности
собственностина
нанедвижимость
недвижимость
n
I Om FVO
PVO   
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t

объект,
объект,ввпользу
пользукоторого
которого объект,
объект,обремененный
обремененныйсервитутом
сервитутом
установлен
установленсервитут
сервитут
n
I Om  P s FVO n
I Om  P s FVO
PVO
s
  PV O
s
 
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t
 Экономическое содержание
права ипотеки
 Право ипотеки

право
правособственности
собственностина
нанедвижимость
недвижимость
n
I Om FVO
PVO   
t 1 (1  Y ) (1  Y ) n
t

интерес
интересзалогодержателя
залогодержателя интерес
интересзалогодателя
залогодателя
n
DS I Om  DS
n
FVO
PVM   PVE   
t 1 (1  YE ) (1  YE ) n
t
t 1 (1  YM )
t
 Экономическое содержание
права постоянного пользования землей
 Право постоянного пользования землей

право
правособственности
собственности
n
I Lm I Lm
VL   
t 1 (1  RL ) RL (1  RL ) n
t

интерес
интереспользователя
пользователя интерес
интерессобственника
собственника
n
I Lm I Lm I Lm
VLlh  lim   V  lim
ls
L 0
n R (1  R ) n
t 1 (1  R L )
t
n  RL L L
 Экономическое содержание
права постоянного пользования землей

 Стоимость интересов в праве постоянного пользования

 Экономическое содержание
права постоянного пользования землей
 Право постоянного пользования землей

100 100

Доля интереса пользователя

в рыночной стоимости земли
Риск недополучения дохода

80 80
с земли, %

60 60

40 40

20 20

0 0
1 5 10 25 50 75 100
Годы права постоянного пользования землей
 Выводы

 Стоимость недвижимости эквивалентна стоимости

Стоимость недвижимости эквивалентна стоимости
права
правасобственности
собственностина
нанее
нее
 Стоимость всех интересов, связанных с
Стоимость всех интересов, связанных с
недвижимостью,
недвижимостью,являются
являютсяпроизводными
производнымиот отправа
права
собственности
собственностииине
невыходят
выходятза
зарамки
рамкиего
егостоимости
стоимости
 Покупая и продавая недвижимое имущество, участники
Покупая и продавая недвижимое имущество, участники
рынка
рынкаотносят
относятконкретную
конкретнуюстоимость
стоимостьккконкретному
конкретному
интересу
интересуввимуществе,
имуществе,которые
которыемогут
могутраспределяться
распределяться
как
какпо
поотношению
отношениюккего
егосоставляющим,
составляющим,так
такиимежду
между
разными
разнымилицами.
лицами.
 Учет рисков

IO – 24
VO – 280
IO – 48 IO – 32
RO – 8,57
VO – 500 VO – 330
RO – 9,6 RO – 9,7

IO – 36 IO – 28
VO – 400
RO – 9,0
IO – 22
VO – 260
RO – 8,48
IO – 18
VO – 220
RO – 8,18
 Учет рисков

rS – 7,5
IO – 24
VO – 280 VO = 32 / (0,097 + 0,075) = 186
IO – 48 IO – 32
RO – 8,57
VO – 500 VO – 330
RO – 9,6 RO – 9,7
rS – 12,2

rS – 8,9 rS – 2,4

IO – 36 IO – 28
VO – 400 VO = 32 / (0,097 + 0,024) = 265
RO – 9,0
IO – 22
VO – 260
RO – 8,48
IO – 18
VO – 220
RO – 8,18