СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3
1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования
в России 8
1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных отношений 8
1.2 Обзор современных особенностей ипотечного кредитования
(российский и мировой опыт) 16
1.3 Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в
России 23
2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования
в России
2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования в РФ
31
2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России
40
2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования
50
3 Совершенствование и развитие системы ипотечного кредитования в РФ
58
3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного
кредитования 58
3.2 Перспективный анализ системы ипотечного жилищного
кредитования 67
Заключение 78
Список использованных источников 81

1
 ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Трансформация современных

макроэкономических параметров направлены на улучшение жилищных
условий граждан, что является ключевым приоритетом социальной политики
государства. В том числе, основным направлением развития и улучшения
жилищных условий является формирование пакетных предложений в сфере
ипотечного кредитования. С одной стороны, ипотечное кредитование решает
ряд социально-значимых для страны вопросов, таких как сокращение
народонаселения страны, социальные разрыв на основе социального
положения, снижение рождаемости и т.д. Логика развития ипотечного
кредитования предполагает взаимосвязь между доступностью жилья и
улучшением демографических показателей.
Темпы динамики ВВП кризисной экономики России остаются
достаточно низкими по отношению к общемировым показателям роста.
Значимым инструментом сохранения экономической активности внутри
страны является ипотечное кредитование. Его условия обязывают заемщиков
иметь официальное трудоустройство на протяжении длительного периода,
официальную заработную плату и разрешенную деятельность. Ипотечное
кредитование выступает инструментом стимулирования роста ВВП.
Теоретическими основами магистерской диссертации являются теории
финансов и кредита, системы банковского регулирования, данные Росстата,
министерства Финансов и НБКИ. Данные положения были освещены в
научных трудах отечественных экономистов, которые посвящены

2
оптимальному управлению кредитным портфелем банков, широкому
кредитованию граждан и т.д.
Степень научной разработанности магистерского исследования
составляют труды следующих авторов. Кучиев А.З., Кучиева И.Х. провели
общий обзор и характеризовали классические инструменты оценки
кредитоспособности физических лиц. Например, авторами была
представлена нормативная методика по определению реального
располагаемого уровня дохода для оценки кредитоспособности физических и
юридических лиц [37]. Никаненкова В.В. более подробно останавливалась на
одном инструменте, который имеет наибольшую популярность в
коммерческих банках – скоринг, цель которого является наиболее быстро и
комплексного выявить текущие финансовые возможности заемщика [54].
Наточеева Н.Н., Фошкин А.Е. исторические аспекты формирования и
развития системы ипотечного кредитования в России. Их точки зрения
базируется на том, что американская система ипотечного кредитования
является фундаментом для российской системы. Развитие американской
системы ипотечного кредитования проходило через путь становления и
ошибок. Российский опыт старается нейтрализовать негативные аспекты
американской системы [53].
Современная форма системы ипотечного кредитования в России
представляет из себя сбалансированную социальную политику, которую
проводит коммерческий банк. Целью данной политики является
стабилизация социальной среды, поддержание уровня жизни, обеспечение
первичными материальными благами и т.д.
Русак А.А. исследует социальные и экономические функции
ипотечного жилищного кредитования для населения России в трудных
экономических условиях. Массовая закредитованность населения, по его
мнению, является драйвером роста и развития экономики даже в кризисный
период [57].
3
 Коллектив авторов в лице Сергеюка В.С., Бобриковича Е.С., Лопухина
Ю.И. исследовал теневой рынок финансовых и кредитных операций. анализ
показал, что значительная часть граждан испытывает потребности в
кредитных ресурсах, но не может их получить в связи с теневым или не
реальным заработком. Серая заработная плата также является основанием
для отказа в выдаче займов. Более 20% граждан России сегодня так или
иначе к частичному или полному теневому доходу, иногда граждане имеют
минимальный официальный доход (в терминологии жаргонизма, это
называется чёрная и серая заработная плата). В связи с этим возникает
статистические разночтения о реальных располагаемых доходах населения
[58].
Для формирования перспектив развития ипотечного кредитования
необходимо точно, а главное, своевременно оценить состояние рынка
ипотечного кредитования в РФ. Постоянно сменяющиеся экономические
условия, в которых формируется этот рынок, обуславливает необходимость
регулярного мониторинга финансового и экономического положения, что
обеспечивает актуальность и интерес к данному исследованию.
Целью магистерского исследования является анализ ипотечного
кредитования за счёт выявления доминирующих факторов, оказывающих
воздействие на развитие системы ИЖК, построение перспективных моделей,
отражающих прогноз темпов развития в РФ
Задачи исследования:
 рассмотреть понятийно-категориальный аппарат рынка кредитных
отношений;
 провести обзор современных особенностей ипотечного кредитования
(российский и мировой опыт);
 оценить социально-экономическую роль системы ипотечного
кредитования в России;
 оценить развитие и стимулирование ипотечного кредитования в РФ;
4
  проанализировать современное состояние ипотечного кредитования
в России;
 исследовать зарубежный опыт ипотечного кредитования;
 формализовать актуальные вызовы и перспективы в системе
ипотечного кредитования;
 провести статистический анализ системы ипотечного жилищного
кредитования.
Объект исследования: ипотечное кредитование в России.
Предметом магистерского исследования является система
финансово-экономических отношений, возникающая и развивающаяся в
процессе осуществления ипотечного кредитования.
Гипотеза магистерского исследования состоит в том, что системный
рост экономики и социально-экономического благополучия граждан в
значительной степени обусловлен эффективностью кредитных инструментов,
в частности системой ипотечного кредитования, которую необходимо
трансформировать и совершенствовать с учетом господствующих
макроэкономических параметров в экономике России.
Научная новизна магистерского исследования:
 дополнена и детализирована дефиниция «Кредитная система»,
проведены отличия от «Финансовая система» и «Банковская система», что
дает возможность обособлено изучать предмет исследования в чистом виде;
 классифицированы системные аспекты социально-экономической
роли устройстве России ИЖК. На основе историко-экономического анализа
установлено, что относительно дешевый ипотечный кредит является для
России драйвером экономического роста, а также инструментом
компенсации отсутствия роста реальных доходов граждан;
 исследованы и формализованы специальные риски ипотечного
жилищного кредитования, которые обусловлены текущим состоянием
финансово-кредитной системой РФ, которые неотъемлемо воздействуют на
5
социально-экономическое благополучие граждан и стабильность
национальной экономики;
 разработан перспективный прогноз ипотечного кредитования в
России, который выявил скрытые угрозы при расширении ИЖК. Динамика
строительства жилой недвижимости предполагает потенциальный спрос на
ипотечное кредитование. Сокращение реальных доходов населения
предполагает наращивание долговой нагрузки, которая становится
неприемлемой и опасной для стабильности банковского сектора и
платежеспособности населения. Снижение ипотечных ставок не повлияет на
уровень риска и продолжит сильнее давить на наименее защищенные слои
общества.
Методическая база магистерского исследования состоит из
принципов диалектической логики, единства логического и исторического
подходов, а также системный подход к ипотечному кредитованию
регулированию, который позволяет учитывать факторы, способствующие
снижению экономической активности предприятия и результативности в
целом. В данной работе использовались методы экономического и
финансового анализа, структурно-функционального анализа, экспертных
оценок.
Информационную базу исследования составили законодательные и
нормативные правовые акты Российской Федерации в сфере регулирования
кредитных институций: ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Статистические данные Федеральной
службы государственной статистики России относительно финансового
состояния коммерческих банков и т.д.
Теоретическая и практическая значимость магистерского
исследования состоит в приращение научного знания в сфере ипотечного
6
кредитования в России. В качестве основы для формирования новых знаний
по поводу развития ипотечного кредитования используется международный
опыт развитых стран, а также современные концепции развития, включая
проведение комплексного трендового анализа, исследование перспектив и
потенциальных рисков для развития. Вместе с этим исследованы
специальные риски, возникающие при взаимодействии с ипотечным
кредитом для населения. Вместе с этим в исследовании представлены
авторские подходы к определению ипотечного кредитования, исследование
рисков, определение перспектив развития ипотечного кредитования в
России.
Структура и логика магистерской диссертации состоит из введения,
трех глав, заключения и списка использованных источников. Первый раздел
является теоретическим, в котором отражены основные дефиниции
кредитных отношений. Представлена сравнительная оценка международного
и российского опыта внедрения ипотечного жилищного кредитования,
проведен сравнительный анализ. Раскрыты основные роли социального и
экономического характера ипотечного жилищного кредитования для
экономики России. В аналитическом разделе содержится оценка рынка
ипотечного кредитования, представлен обзор современного состояния, а
также приведен сравнительный анализ подходов к реализации ипотечного
кредитования для различных групп населения. В качестве рекомендаций
совершенствования системы ипотечного кредитования проведён трендовый
анализ с возможностями развития системы ипотечного кредитования в
России, а также представлены перспективы развития ИЖК.

7
 1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного
кредитования в России

1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных

отношений

В первую очередь проведем разделение понятий «финансы» и «кредит»

для того, чтобы лучше сконцентрироваться на объекте и предмете
исследования. Это поможет оценить и выделить специальную роль
кредитной системы, а также получить ясное представление о значении
ипотечного кредитования в России и в мире. Рассмотрим в таблице 1
различные подходы к определению финансов со стороны современных
российских ученых для того, чтобы отделить данную категорию от кредита.

Таблица 1 – Различные подходы к определению категории «Финансы»

(составлено автором)
Автор Подход
Совокупность денежных отношений по поводу
распределения стоимости ВВП и части национального
Лушин С.И. и Слепов В.А. богатства для формирования денежных доходов и
поступлений, а также накоплений отдельных субъектов
экономики
Ананьева Е.А. Финансы рассматриваются в качестве категории
денежных отношений, которые проявляются в форме

8
 движения финансовых потоков, возникают в процессе
формирования финансовых ресурсов со стороны
различных субъектов экономики, а их распределение и
использование связано с выполнением определенной
роли в экономике
Данный автор понимает финансы как своего рода
синтетическую экономическую категорию,
Тюрин В.А.
отражающую уровень развития макро и
микроэкономических процессов
Представляет финансы как высшую форму обменных
операций в данной исторической реальности, которая
Яндиев М.И.
обеспечивает максимально эффективное
перераспределение товаров и услуг в обществе
Надо отметить, по нашему мнению, наиболее формализованной
категорией оперируют Лушин С.И. и Слепцов В.А., поскольку их подход
учитывает все формальные признаки категории финансов, в свою очередь,
такие авторы как Тюрин В.А. и Яндиев М.И. Используют более
стилистически окрашенные описательные категории, которые в
значительной степени обусловлены философским представлением финансов.
В широком смысле, по нашему мнению, под понятием «финансы»
понимается движение денежных средств. Практически все транзакции,
передвижения и трансформация денежных ресурсов причисляется к
понятиям финансам. Иногда это можно назвать денежным хозяйством
страны.
Тем не менее, существует разница между понятиями «деньги» и
«финансы». Характер возникновения и функционирования у денег и
финансов принципиально отличается. Деньги представляют из себя мерило
ценностей и измерение потребительной стоимости производимой продукции.
Под финансами обычно понимают система денежных отношений, которые я
могут иметь различный характер, включая кредитные отношения. Финансы
имеют целевой характер, адресность, централизованность и т.д. Эти и
многие другие свойства принципиально не принадлежат денежным
средствам. Изложим основные особенности и отличия финансов от
денежных средств:

9
 1) Финансовые отношения носят исключительно денежный характер,
т.е. финансы – категория стоимостная. Финансы могут возникнуть только
там, где есть движение денежных средств, хотя не любые денежные
отношения относятся к финансовым.
2) Финансовые отношения носят распределительный характер, т.е.
финансы – распределительная категория.
3) Финансовые отношения всегда связаны с формированием у субъекта
денежных доходов и накоплений, принимающих материальную форму
финансовых ресурсов [63].
Описывая категорию финансы, сформулируем понятие: финансами
является система экономических отношений, которая имеет форму денежных
средств, распределяется между субъектами хозяйствования в форме
материализуемых финансовых ресурсов и используется для расширенного
воспроизводства, социального обеспечения, а также на иные общественные
цели.
Кредит является системой отношений между кредитором и заемщиком,
а также формируется специфические экономические отношения по поводу
сделки ссуды. Рассмотрим в таблице 2 подходы к определению «Кредит».

Таблица 2 – Различные подходы к определению категории «Кредит»

(составлено автором)
Автор Подход
Кредит является порождением
общественных потребностей и базируется
Лаврушина О.И.
полностью на принципе возвратности, без
чего эта категория перестает существовать
Характер экономических отношений по
поводу передачи от одного собственника к
другому во временное пользование
Казакова О.Н.
материальных ценностей любой формы на
условиях возвратности, срочности и
платности.
Козлов А.И. Товар, продаваемый за особую,

10
 специфическую цены: ссудный процент.
При этом сохраняются условия срочности,
платности и возвратности
Ссуда, предоставленная банком
(кредитором) заемщику за определенную
Сарнаков И.В.
стоимость, по определенной процентной
ставки за пользование

По нашему мнению, ключевое значение кредита в экономическом и

социально-экономическом смысле состоит именно в приобретенной,
естественной потребности общества на основе неравенства доходов и
невозможности удовлетворить текущие экономические и хозяйственные
потребности. В некотором роде, кредит имеет общие и отличительные черты
от категории финансов. Рассмотрим в таблице 3 основные отличия данных
категорий.

Таблица 3 – Отличия категорий «Финансы» и «Кредит» [27]

Финансы Кредит
1 Движение средств всегда одностороннее 1 Движение средств в обе стороны
2 Перемещение средств внутри субъекта и 2 Перемещение (перераспределение)
между субъектами ресурсов между субъектами
3 Бесплатность, бессрочность,
3 Срочность, платность, возвратность
безвозвратность
4 Денежная форма 4 Денежная, натуральная, товарная формы

Кредит является хоть и самостоятельной дефиницией, но его

происхождение связано с возникновением финансов и товарно-денежных
отношений в обществе. Часто финансы переходят в кредитную форму, а
кредит в финансовые. Данные потоки часто сплетаются воедино, но при
необходимости их легко отличить идентифицировать, особенно в бытовом
понимании.
Выделяясь из категории финансов, кредитные процессы организуются
через кредитно-банковскую систему государства, которая также переплетена
с финансово-кредитной системой. Выделяя кредитную систему как

11
самостоятельную, отметим, что с функциональной точки зрения кредитной
системой понимается совокупность кредитных отношений, форм и методов
кредитования. Институциональная точка зрения на кредитную систему
рассматривает институции, которые создают, аккумулируют и
перераспределяют денежные средства на основе всех известных принципов
кредитования.
Аккумулирование финансовых ресурсов является фундаментом для
формирования современной кредитной системы России, которая, в свою
очередь, привела к возникновению крупных банковских холдингов,
финансово-промышленных групп и т.д. Сегодняшние процессы,
происходящие внутри финансовой системы, формируются под влиянием
реформ, современных вызовов и противоречий внутри экономике России.
Одним из основных условий является высокая монополизация кредитного и
банковского рынка, сужение полномочий банков и ограничение конкуренции
через механизмы отзыва лицензий и процедуры банкротства коммерческих
банков.
Значимой проблемой кредитного рынка остается стоимость заемных
средств в условиях дефицита ликвидности в экономике РФ, нехватки
текущих доходов населения на выполнение кредитных обязательств.
Таргетирование стоимости кредитных ресурсов банка для населения
происходит через механизм управления стоимостью заемных средств на
основе государственных программ, которые в последние несколько лет и
широко распространились, стали пользоваться популярностью среди
определенной части населения России.
Во многом, завышенная стоимость кредитных ресурсов связано с
определенной монополизацией банковского сектора. С точки зрения
обслуживания населения, целесообразно иметь в экономике 10-15
крупнейших банков, которые вполне справятся с обслуживанием
потребностей спроса. С точки зрения рыночного формирования конкуренции
12
– это неправильно, поскольку ограничения конкуренции через масштабную
ликвидацию КБ привело к локальным рыночным монополиям, из которых
следуют все недостатки монополий для рынка. Например, в некоторых
небольших муниципальных образованиях существует всего 1-2 банка
(обычно Сбербанк и ВТБ) – отсутствует конкуренция.
Кредитная система, которая сформировалась в России к настоящему
моменту имеет свои особенности, институции и функции. Сущность
кредитной системы представляет из себя систему финансово-кредитных
отношений. Институциональная точка зрения представляет кредитную
систему как систему финансово-кредитных учреждений, которые
обслуживают кредитные отношения. Сегодня в России существует и
развивается трёхуровневая кредитная система, которая схематично
отображена на рисунке 1.

13
 Банк России

Коммерческие Небанковские кредитно-

банки финансовые институты

Инвестиционные компании
Специализирован
Универсальные
ные

Инвестиционные фонды

Страховые компании,
пенсионные фонды и т.д.

Рисунок 1 – Кредитная система России [23]

Особенностью третьего уровня в современной экономике России

является то, что он появился позже остальных уровней и является
своеобразным ответом на современные задачи в сфере кредитования и
оказания сопутствующих услуг. Коммерческие банки и недостаточно
полноразмерно справляются с возлагаемые на них обязанностями и не всегда
сохраняют способность удовлетворять совокупный спрос на банковские
услуги и продукты с учётом меняющейся экономической реальности.
Высокая гибкость, готовность взять финансовый и кредитный риск,
адаптация под современную рыночную конъюнктуру – это основные
преимущества небанковских финансово-кредитных институтов.
Возрастающая роль небанковских финансово-кредитных институтов

14
обуславливается отсутствием достаточно высокой конкуренции, но высокой
потребностью в финансовых и кредитных продуктах для населения.
Например, в России по разным оценкам около 16-20% трудоспособных
граждан имеют полностью теневой заработок, что исключает возможность
взаимодействия с кредитными организациями. Низкая норма рентабельности
и высокий уровень налогообложения заставляют малый и средний бизнес
заниматься теневыми операциями и также взаимодействовать с плохо
контролируемыми небанковскими кредитно-финансовыми институтами.
Рассматривая категорию потребителей кредитных продуктов,
«физические лица» можно отметить, что граждане России испытывают
аналогичные проблемы с платежеспособностью. Иногда проблемы с
платёжеспособностью обусловлены фактической нехваткой средств, иногда
невозможностью официально предоставить подтверждающую юридическую
документацию, поскольку заработок данной категории граждан является
теневым или серым и не проходит регистрацию в фискальных органах и
внебюджетных фондах. Данные категории граждан имею проблемы с
получением кредитных средств. Небольшие кредитные кооперативы,
финансовые институты, инвестиционные компании находят возможность
кредитовать данную группу населения, несмотря на потенциально высокий
риск.
Высокий и разнообразный спрос на кредитные продукты сегодня
обусловлен сокращающимися реальными располагаемыми доходами, с
другой стороны, теневой формой оплаты труда, а с третьей стороны, у
гражданина возникает естественная потребность расширить и улучшить свои
жилищные условия, приобрести автотранспорт, сделать ремонт, получить
образование, приобрести вещи длительного потребления и т.д. В экономике
России выполнять социальные функции для людей становится сложно без
того, чтобы не отягощать себя кредитными отношениями.

15
 Современная форма и архитектура кредитной системы России состоит
из трёх элементов: Банк России и коммерческие банки, а также
парабанковские финансово-кредитные учреждения, осуществляющие
отдельные операции: инвестиционные фонды, страхование и т.д. Мировая
практика указывает на то, что небанковские кредитно-финансовые
учреждения выполняют важную роль в обществе и усиливает конкуренцию
среди коммерческих банков. Обычно сюда относят страховые компании,
небольшие финансовые группы, негосударственные пенсионные фонды,
кооперативы и т.д.
Наибольшая динамика роста финансового сектора России в основном
формируется за счёт активного роста микрофинансовых организаций,
небанковских финансово-кредитных учреждений, которые являются более
гибкими по отношению к потребностям рынка, готовые брать на себя
дополнительные финансовые и иные экономические риски.
Теперь более детально остановимся на понятии ипотечного
кредитования – что является разновидностью кредитных отношений под
залог недвижимости, то есть кредитования с использованием ипотеки в
качестве обеспечения возвратности кредитных средств [11]. Рассмотрим
нормативно-правовую базу, которая регулирует характер данных отношений
в таблице 4.

Таблица 4 – Правовые акты, характеризующие степень разработанности

нормативно-правовой базы ИЖК (составлено автором)
Законодательный акт Основные положения

16

Гражданский кодекс РФ от 30
ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред.
от 9 февраля 2009 г.) (ГК РФ)
Закон РФ «О залоге» от 29
мая 1992 г. №2872-1 (в ред. от
30 декабря 2008 г.)
Федеральный закон от 21
июля 1997 г. (в ред. от 30
декабря 2008 г.) «О
государственной регистрации
прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним»
Федеральный закон от 16
июля 1998 г. №102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимо-
сти)» (в ред. от 30 декабря
2008 г.)
Федеральный закон от 20
августа 2004 г. №117-ФЗ «О
накопительно-ипотечной
системе жилищного обес-
печения военнослужащих» (в
ред. от 23 июля 2008 г.)
На основе изученной
особенности ипотечного кредитования:
 ипотекой признается залог имущества;
 долгосрочный характер ипотечного кредита (10 – 30 лет);
 заложенное имущество на период действия ипотеки остается у
должника;
Дается определение ипотеки как залога недвижимости
(п. 2 ст. 334 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ
предметом ипотеки может быть любое недвижимое
имущество, к которому относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей (леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и
морские суда, суда внутреннего водного плавания и
космические объекты, которые по ГК РФ также
являются объектами недвижимости
Определяет условия возникновения залоговых прав по
следкам с ипотекой, в том числе с ипотечным
жилищным кредитом, действует в той части, которая не
противоречит ГК РФ и Федеральному закону «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) (п.
2, ст. 79)
Определено, что недвижимым имуществом
(недвижимость), права на которое подлежат
государственной регистрации, являются: земельные
участки, участки недр и все объекты, которые связаны
с землей так, что их перемещение без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,
Определена сущность ипотеки как разновидности
залога, при этом определено, что ипотека может
возникать как в силу закона, так и в силу договора (ст.
77), при этом обстоятельства, в соответствии с
которыми залог может возникать как в силу договора,
так и на основании закона, оговорены как в ГК РФ, так
и в Законе об ипотеке
В законе определены условия предоставления
ипотечного жилищного кредита военнослужащим РФ,
которые отличаются от стандартных условий большей
степенью лояльности
правовой базы, рассмотрим некоторые
17
  заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного
ведения;
 законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое
право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется
распродажа перешедшего к кредитору имущества;
 развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка
недвижимости и развитого института ее оценки [11].
Кратко опишем механизм ипотечного кредитования.
Субъектом системы ипотечного кредитования является «залогодатель»
(физическое или юридическое лицо, предоставившее в залог недвижимость),
«залогодержатель» (ипотечный кредитор, который принял в залог и выдал
ссуду). Объектами ипотечного кредита являются жилые помещения,
земельные участки, офисные помещения, склады и т.д. Процесс отношений
сводится к смене собственника залогового имущества в случае непогашения
ссуды.
Гарантом осуществления системы ипотечного кредитования является
кредитный договор, в котором определены цели, сроки и размеры
получаемой ссуды, а также условия погашения и перечень возможных
сценариев при не типичных обстоятельствах выплаты.
Закладные листы являются ценными бумагами, которые являются
гарантами обязательства перед банком. Документ является элементом
механизма материального обеспечения кредитных отношений, по которому
выплачивается твердый процент. В более развитой кредитной системе,
закладные листы являются самостоятельным активам и обращаются на
финансовых рынках.
Длительный период времени, закладная являлась наиболее надёжным
инвестиционным активом, до тех пор, пока мировой, исторический опыт не
показал, что недальновидная распродажа кредитов влечёт за собой
18
наступление ипотечного кризиса, дефолта по данным ценным бумагам.
Некоторые эксперты считают, современная экономика России испытывает
ряд признаков, которые косвенно свидетельствуют о нарастании череды
дефолтов в банковской и кредитной сферах.
Таким образом, существует тесная взаимосвязь между банковской
системой, кредитной и финансовой. В совокупности они обслуживают
хозяйственные потребности и служат хозяйственным целям страны.
Характерные признаки ипотечного кредита отразим на рисунке 2.

Отличительные признаки
ипотечного кредита

Относится к
потребительской
Кредит, Долгосрочный
форме
оформляемый под кредит.
кредитования и не
залог Максимальный
является
недвижимости срок 30 лет.
капиталом
заемщика.

Право В случае
собственности на Выдача невозврата, залог –
предмет кредита предмет ипотеки,
обеспечения сопровождается служит для
кредита оформлением удовлетворения
принадлежит закладной претензий
залогодателю. кредитора.

Рисунок 2 – Отличительные признаки ипотечного кредита

(составлено автором)

Механизм функционирования ипотечного кредита базируется на

теоретических основах, состоящих в его концепции и природе
возникновения, а также общественного назначения и роли. В настоящее
время в научной литературе слабо развиты теории ипотечного кредитования,
рассмотрена специфические риски, оценена роль и влияние на социально-

19
экономическое благополучие людей. Представим краткий обзор
международного опыта ипотечного кредитования как парного элемента
социальной стабильности и динамике ВВП.
Выводы. В результате проведенного анализа рассмотрены формальные
основы и категориальные отличия в понятиях финансы, кредит, кредитная
система. Представлен краткий правовой обзор основ ИЖК, который
опосредует экономическую специфику данного кредитного продукта.

1.2 Обзор современных особенностей ипотечного кредитования

(российский и мировой опыт)

В отличие от многих исторических открытий и достижений

цивилизации, история возникновения ипотечного кредита имеет вполне
конкретного создателя, архонта Солона. Он был одним из важных
реформаторов в Афинах в 594 году до нашей эры. Одним из наиболее
значимых достижений для него являлось создание свободного общества и
отмены долгового рабства. Данный пакет реформ содержал в себе ряд
ограничений, направленных на отмену долгового рабства в результате
невозможности выплаты по кредиту. В качестве альтернативы реформатор
предложил залог, которые необходимо внести афинянину, для того чтобы не
быть ограниченным своей свободе. В средние века феодалы также
использовали кредитную систему, при этом в XVII веке оно приобретает по-
настоящему большие масштабы и становится организованным процессом и
элементом всего кредитного процесса и экономического развития стран [20].
В первую очередь, в средние века было распространено
ростовщичество. Ростовщики давали деньги, что называется, в рост и затем
возвращались себе кредитное тело процентами за пользование. Это были
кабальные условия, ростовщики приходили вымогать деньги, что походило
на современные рейдерские атаки, которые сейчас происходят с должниками,
20
которые не могут оплатить взносы по кредиту. Ростовщик забирал
имущество и иногда членов семьи должника, иногда калечил самого
должника и т.д.
Дальнейшее развитие ипотечный кредитный системы происходило с
участием и присоединением новых элементов, такие как квазибанковские
учреждения или ландшафты. Это было начальной формой коллективного
кредитования и объединения с одной стороны заемщиков, с другой стороны
вкладчиков.
До 20 века основным инструментом привлечения финансовых ресурсов
под залог недвижимости было именно ипотечное кредитование. Значимый
исторический виток потека получила в период послевоенной Германии,
которая создала первые жилищные кооперативы. Целью созданных
кооперативов являлись накопления денежных ресурсов на приобретение
недвижимости, при этом гражданин получал определенные субсидии от
государства и затем самостоятельно повышал остаток задолженности в
течение 10-15 лет.
На сегодняшний день, Россия находится в стадии развития системы
институтов ипотечного кредитования, поскольку длительный период
времени с 1921 г. до начала 1990 г. ипотечный кредит фактически
отсутствовал в экономике страны. Тем не менее, до данного периода с 1895 г.
по 1917 г. система ипотечного кредитования вполне успешно развивалась и
функционировала, а ипотечные кредиты были доступны широкому слою
населения. До распада СССР советская власть отменила частную
собственность: на землю и объекты недвижимости, что в итоге искоренило
саму потребность в данном кредите. В связи с утратой данного института в
период плановой экономики страны, были утрачены наработки и опыт
применения данного банковского продукта.
В 1992 г. начала возрождаться и развиваться система ипотечного
кредитования в современной России. С этого периода в России начинает
21
формироваться нормативно-правовая база, возникают первые ипотечные
банки, создается система государственных учреждений и институций,
контроля и регулирования. До 2005 г. формируется инфраструктура
кредитного ипотечного рынка в России. Вплоть до 2008 г. активно
развивается и формируется современная система ипотечного кредитования в
России, а также принимается ряд важных законов: об ипотечных ценных
бумагах, о залоге.
Рассматривая наибольшее влияние на формирование и становление
российской системы ипотечного кредитования оказала Германия. Именно её
опыт стал определяющим в развитии ипотечного кредитования, доля
которого на рынке кредитных продуктов является наибольшим и именно
ипотечный портфель в каждом государстве развит наиболее сильно и
значительно. На сегодняшний день, опыт Германии стал преимущественным
и определяющим для Австрии, Франции, Словакии, Венгрии, Польши,
Словении и т.д.
На североамериканском континенте система ипотечного кредитования
развивалась и устанавливалась в качестве главного инструмента борьбы с
Великой американской депрессией (1929-1939 гг.). Американский способ
работы ипотечного кредитования был основан Теодором Рузвельтом,
который создал жилищную комиссию при администрации президента. Для
этого были стандартизированы такие показатели, как ставка ипотечного
кредитования, первоначальный взнос, период погашения и ресурсная
обеспеченность кредита. Через несколько лет был создан оператор по
управлению ипотечным кредитованием – его название «FNMA» («Фэнни
Мэй»).
Основной целью и задачей данной организацией являлось
хеджирование рисков и распределение ответственности. Фэнни Мэй
приобрела застрахованный кредит у государства, а затем продавала их
инвесторам, это походило на деятельность кредитного брокера или
22
спекулянта. В конечном счете, данная структура была приватизирована
Правительством США.
Американский опыт внес в международную практику системы
кредитования понятие «двухуровневости». Ее основная особенность и суть
состояла в том, что банковские системы получали доходы не от заемщиков, а
от инвесторов, которые вкладывали деньги в обеспеченные ценные бумаги, в
основе которых лежало реальное имущество должника. Наличие инвесторов
и рынка ценных бумаг позволило снизить ипотечные ставки, сократить
первоначальный взнос и расширить потенциальный рынок заемщиков,
сделать данную группу кредита широкомасштабной и народной [43].
В 2000-ые в США возникла программа под названием «Осуществление
американской мечты», которая являлась прототипом для российской
программы «Доступное жилье». Это решало большинство социальных
вопросов, связанных с беднейшей частью населения США, так и России.
Следом произошел обвал рынка ипотечного кредитования, который
сформировал основу для кризиса в 2008 году. В США увлеклись выдачей
субстандартной ипотеки, что привело к возрастанию в ипотечном портфели
доли заемщиков с низкими доходами и не гарантированными ипотечными
кредитами без обеспечения. Финансовый сектор научился эффективно
продавать и необеспеченные кредиты, а потому неприемлемо вырос в
совокупный финансовый риск по дефолту обязательств.
Задачи оценки риска состоит в том, что даже если отдельный
гражданин перестанет платить по ипотечному кредиту, то предполагалось,
что все сразу платить перестать не могут. Однако, это произошло, что
повлекло за собой целую череду банкротств и списаний долгов, поскольку
они были признаны невозвратными. Несмотря на это, двухуровневая система
ипотечного кредитования не проявила себя плохо, а основой кризиса
являлась беспечность и желание выдать кредит каждому гражданину, что
само по себе является наивным и легкомысленным. Сегодня на рынке
23
американского ипотечного кредитования доминирует система скоринг,
которая введена как раз после грандиозного обвала ипотечных ценных
бумагах [45].
На сегодняшний день, наилучшими условиями для приобретения
ипотечного кредита является Финляндия. Практически каждый гражданин в
этой стране может взять кредит на приобретение индивидуального
деревянного дома, где первоначальный взнос не превышает 15%, а
максимальный срок составляет 30 лет и 4% в год.
Одними из самых худших условий ипотечного кредита считается Азия
и Китай. Современное состояние ипотечного кредитования в Китае
обусловлено решением противоположной демографической проблемы.
Считается, что чем хуже условия жизни, тем меньше у него будет желания
завести семью. Для этого Правительство ежегодно внедряет дополнительные
административные барьеры и всячески усложняют получении ипотечного
кредита.
Кредитные продукты и услуги в России развивались значительно хуже,
чем Европе или США в связи с частыми воинами, революциями и
столкновениями. Лишь в 1992 году принят закон о залоге, а в следующие 8
лет были приняты основные нормы, которые сегодня регулирует рынок
ипотечного кредитования и кредитования в целом.
В 2002 году Россия перешла на двухуровневую систему регулирования
рынка ипотечного кредитования. Данная модель была принята еще до
получения негативного опыта США 2008 г. Двухуровневая система
регулирования рынка ипотечного кредитования в странах на сегодняшний
день доказала свою эффективность, несмотря на существующие недостатки.
В большинстве случаев, основным недостатком является обеспеченность и
высокие темпы прироста ипотечного кредитования, а также глубокая
погруженность и вовлеченность граждан в кредитную систему. Сегодня в
России действуют правительственная стратегия развития ипотечного
24
жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Проведя
сравнительный анализ между недвижимостью в России и за рубежом, можно
сделать несколько принципиальных допущений.
Следует обратить внимание на то, что недвижимость в Европе или
США стоит существенно дороже в сегменте эконом-класса, чем даже в
России дома Премиум и Бизнес-класса. Ипотечное кредитование в России по
ставкам и размерам первоначального взноса постепенно приближается к
европейским стандартам. В 2019 г. снилась ключевая ставка, вслед за
которой крупнейшие банки России начали снижать стоимость ипотечных
кредитов. Стоимость кредита в России в процентном отношении к телу
кредита все еще остается достаточно высокой (около 6,6-8%). Стоит
заметить, что для России данная процентная ставка является беспрецедентно
низкой относительно темпов инфляции.
Проводя эмпирический анализ недвижимости, ее стоимости и уровня
жизни, обратим внимание, что что недвижимость в России сопоставима по
стоимости с автомобилем, который является вторым после недвижимости
объектом кредита. Стоимость ипотеки в Европе едва ли превышает 5%
годовых, но за счет высокой стоимости, несмотря на высокую заработную
плату, в Европе приобрести недвижимость значительно сложнее.
Отдельные страны Европейского Союза выдают ипотечный кредит
крайне неохотно и могут рассматривать заявки месяцами или даже годами.
Например, в Италии намеренно ограничивают продажу в одних регионах и
стимулируют в других. Северный район Италии значительно лучшие
располагает к приобретению недвижимости, чем южные. Можно утверждать,
что ипотечный кредит является одним из эффективных и мощных
инструментов социального регулирования в странах. Теперь для удобства
выделим несколько вариантов моделей ипотечного кредитования, которые
можно сопоставить по схожим признакам (таблица 5).

25
Таблица 5 – Основные модели ипотечного кредитования за рубежом
(составлено автором)
Модели ипотечного кредитования
Элеме
Усеченно-
нты Умеренная
открытая Расширенная Автономная
модел (консервативная),
(Великобритан открытая (США) (Германия)
и единая (Россия)
ия)
Принц Рыночный (функционирование
Ссудно- Комбинированная:
ип модели зависит от состояния
сберегательный роль рынка и
деятел финансово-кредитной системы
(модель автономна) государства
ьности страны)
Новостройки: дома
Объек Новостройки и квартиры. Весь
Новостройки
ты (дома и квартиры) Новостройки спектр жилой и
(дома,
кредит для 1 семьи, 2-х- (дома, квартиры), коммерческой
квартиры),
овани 3-х семей, готовое готовое жилье недвижимости. В
готовое жилье
я жилье приоритете семьи
с детьми
Собственные и
Ипотечные Ипотечные ценные
заемные средства
Собственные и ценные бумаги бумаги
(депозиты,
заемные (вторичный (вторичный
Источ межбанковские
средства рынок), рынок),
ники кредиты и т.п.).
банков собственные и собственные и
кредит Жилищные
(депозиты, заемные средства заемные средства
а накопления и
межбанковские (депозиты, (депозиты,
контрактные
кредиты и т.п.) межбанковские межбанковские
сбережения
кредиты и т.п.) кредиты и т.п.)
заемщиков.
Коммерческие
Ипотечные,
Ипотечные и банки, кредитно-
Креди Сберегательные и коммерческие
универсальные потребительские
торы ипотечные банки банки, сберкассы,
банки кооперативы
сберкассы
(КПК)

Модель кредитного рынка Великобритании остаётся достаточно

упрощенной, где суть упрощения состоит в ограничении распространения по
закладных по недвижимости (обеспечительная бумага). В свою очередь
ограничение по распространению влечет за собой сокращение
инвестиционного потенциала финансового сектора Великобритании. Из-за
ограниченности модели число субъектов кредитования (специализированные
институты – участники рынка ипотечных кредитов) минимальное.

26
 Возвращаясь к российской действительности, сегодня обращается
пристальное внимание на рекордные темпы роста ипотечного кредитования и
потребительского кредитования. Часто на приобретение недвижимости берут
потребительские кредиты, что, в целом, можно отнести к рынку ипотечного
кредитования, в связи с этим в правительстве РФ вызывает большую
настороженность рекордный рост объемов продаж кредитных продуктов в
России. Для того чтобы таргетировать риск и предотвращать избыточную
вероятность дефолта, в России были введены дополнительные критерии
оценки платежеспособности заемщиков. В 2015 г. было введено понятие
личных банкротств и т.д.
В качестве выводов можно заметить, что система и структура
ипотечного кредитования в России очень близка к модели США. Проходя
основные этапы становления ИЖК, Россия рискует столкнуться с
аналогичными проблемами, с которыми столкнулись США годами ранее.
Мировой опыт также показывает, что ипотечное кредитование приобретает
всё больше универсальных признаков, происходит смешение различных
подходов и стирание индивидуальных признаков.

1.3 Социально-экономическая роль системы ипотечного

кредитования в России

Социально-экономическую роль системы ипотечного кредитования в

России на сегодняшний день переоценить довольно трудно. За счёт неё
происходит стабилизация социальной сферы, так как скромный уровень
доходов населения зачастую не позволяет приобрести жилье за счет
собственных, накопленных средств, поэтому ипотечные кредиты
приобретают широкую популярность в современной России.
Ипотечный рынок является драйвером развития многих отраслей в
экономике. Например, он является локомотивом рынка строительства в
27
России, строительный рынок, в свою очередь, является двигателем
множества прикладных отраслей промышленности: деревообработка,
производство мебели, металлообработка, производство строительной
техники, рынков услуг (купле-продажа недвижимости, ремонт, мелкая
бытовая техника и т.д.). Также система ипотечного кредитования является
одним из фундаментов рынка ценных бумаг, поскольку ипотечные
облигации являются одними из самых обеспеченных финансовых
инструментов.
Запускаемая цепная реакция, катализатором которой является
ипотечный рынок, усиливает динамику роста ВВП страны, создает новые
рабочие места, рынки труда, рынки спроса и предложения на производимую
продукцию и т.д.
Таким образом, развитый ипотечный рынок оказывает благотворное
воздействие на экономику и социум страны. Отсюда сформируем
специфические задачи, которые выполняет ипотечный рынок (Лаврушин
О.И.) [40]:
 вовлечение в экономический цикл различные отрасли экономики;
 создание дополнительных рабочих мест;
 создание спроса на продукцию множество отраслей, которые
производят товары длительного пользования, бытовую продукцию и
материалы, капиталоемкие продукты;
 улучшение бытовых условий жизни граждан даже с небольшими
доходами.
Существуют различные подходы к пониманию роли ипотечного
кредитования в экономике и обществе. Рассмотрим экономическую роль
ипотечного кредитования в России, которая характеризуется двумя
основными направлениями:
 воздействие ипотечного кредитования на совокупный спрос на
рынке недвижимости;
28
  воздействие на динамику развития рынка недвижимости путем
управления параметрами ипотечного кредитования [55].
Основная социально-экономическая роль ипотечного кредитования в
экономике ВВП состоит в стимулировании спроса на приобретение
недвижимости (таблица 6).

Таблица 6 – Взаимосвязь ключевых факторов изменения параметров ИЖК

2009-2019 гг. (составлено автором по данным Росстата)
Введено в действие Ставка по Ключевая Государственн
жилых домов, млн. м2 ипотечным ставка ЦБ РФ ые программы
общей площади кредитам, % (на момент и инициативы
Годы
жилых помещений за окончания поддержки
счет всех источников периода), % ИЖК
финансирования
Пакет из 25
парламентских
2005 61,2 17,1 - реформ по
улучшению
условий ИЖК
2010 64,1 12,9 - -
Программа
рефинансирова
2011 59,9 12,9 - ния и
субсидирования
ИЖК
2012 58,4 13 - -
2013 62,3 12,5 5,5 -
Программы
льготного
кредитования
для молодых
2014 65,7 11,6 10,5
семей и иных
нуждающихся
категорий
граждан
2015 70,5 11,7 11 -
2016 84,2 10,1 10 -
2017 85,3 9,79 7,75 Поручение
Президента РФ
Правительству
РФ по замене
долевого
строительства
на проектное
29
 финансировани
е
Развитие
Национального
проекта «Жильё
и городская
2018 80,2 9,8 7,5 среда», где
описаны
принципиальны
е параметры
ИЖК
Президентская
ипотека 6,5%
6,25 (4,25 –
2019 79,2 8,79 для отдельных
наст. вр.)
категорий
граждан

Аналитическая информация, которая представлена в таблице 5

демонстрирует наглядную зависимость между объемом строительства жилых
домов, ставкой ипотечного кредитования и внедрением тех или иных
инструментов повышения привлекательности ипотечного жилищного
кредитования для граждан. Необходимо заметить, что в капитальном
строительстве существует длительный временной лаг, который
обуславливает проявление негативных или положительных эффектов в
экономике с опозданием в несколько лет (длительность лага приравнивается
к периоду возведения современного многоквартирного дома).
Таким образом, можно наблюдать, что в период с 2014-2016 гг.
Происходит интенсификация роста объемов сданного жилья несмотря на то,
что в экономике России 2014 г. произошел экономический кризис, который
является следствием внешнеполитического кризиса. Отражением данного
явления в таблице 5 видно только в 2018 г. Тем не менее, правительству РФ
предусмотрительно и заблаговременно начала развивать ипотечного
жилищного кредитования за счет государственных программ по поддержке
намного раньше для того, чтобы в момент, когда кризис в полной мере
проявится в экономике, РФ программы уже полноценно функционировали.

30
 Существует определенный уровень корреляции между реальными
доходами населения и уровнем кредитной активности. Например, в период с
2014-2019 гг. Снижение реальных располагаемых доходов населения не
позволяет гражданам пользоваться ипотечными кредитами без участия
государственных программ, а только лишь при помощи рыночного
ценообразования ипотечного кредита (процентные ставки). В связи с этим,
планомерное снижение реальных доходов населения стало драйвером
расширения льготных государственных программ. Это означает, что
государство разделяет риски дефолта по ипотечным кредитам с банками,
частично финансирует недополученную прибыль банков в результате
административного регулирования процентной ставки по данному
направлению кредитования. Таким образом, государство проявляет
социальную ответственность перед гражданами, создавая более
привлекательные ипотечные кредиты даже с учетом дополнительных затрат
на проведение данных мероприятий.
Создание механизма поддержки ипотечного жилищного кредитования
сегодня находятся в стадии развития и трансформации, основной проблемой
которой является распределение финансовых рисков. В конечном счете,
большая часть рисков укладывается на Банка России, Агентство Страхования
Вкладов и т.д. Высокие темпы роста спроса на кредитные продукты совпали
с радикальной реструктуризацией банковской системы России, в ходе
которой численный состав банковского сектора сократился с 1100 до 300
банков в год посредством ликвидации и отзывов лицензии. Как известно,
монополизация какого-либо рынка является причиной создания и удержания
монопольных цен, в том числе на банковские продукты, чего нельзя
допустить в условиях социально-экономической напряжённости.
Реформирование и реструктуризация банковской системы совпали с
экономическими санкциями со стороны многих развитых государств в
отношении России, что также осложняет проведение необходимых
31
экономических реформ в области ипотечного жилищного кредитования,
поскольку в условиях дефицита бюджетов РФ сложно найти средства для
дополнительного финансирования ИЖК [57].
Одной из задач Банка России и правительства является наращивание
темпов роста ВВП, стабилизация социальной сферы, наращивание реальных
доходов населения и таргетирование инфляции. Важнейшим инструментом
регулирования внутренней экономики и финансового сектора является
управление ключевой ставкой, которую Банк России в последние годы
планомерно снижает в соответствии с заданными программами и планами
развития экономики России. На сегодняшний день ипотечные ставки для
жилищного кредитования активно снижаются, происходит планомерное
возрастание сделок на рынке недвижимости за счет привлечения льготных
ипотечных кредитов.
Рассмотрим на рисунке 3 наглядный пример основных факторов,
которые воздействуют на спрос жилья в России. Представленные факторы
одинаково воздействуют на кредит и спрос на жилье. Наращивание доли
сделок с недвижимостью за счет привлечения банковского кредита
существенно облегчает приобретение жилья и существенно улучшает
жилищные условия.

32
 Доходы населения

Стоимость жилья

Ипотечный
Процентные ставки Спрос на жильё
жилищный кредит

Канал кредитования

Доступность ипотеки

Рисунок 3 – Воздействие ипотечного жилищного кредита на спрос на жильё

[51]

Одной из наиболее главных и важных задач для правительства РФ

сегодня стоит решения демографической задачи. В связи с
демографическими ямами, которые возникали после Второй Мировой войны
и в 90-ых годах, когда рождаемость поколения была крайне низкой
(поколение Y или миллениалы). Экономические проблемы 90-ых и
послевоенный период отрицательно сказываются на популяции жителей в
России сегодня. Демографический кризис продолжает развиваться и
существующие экономические усилия, такие как материнский капитал,
программы приобретения семьями жилой площади, льготы, оптимизация
налогообложения и т.д. призваны в известной степени нейтрализовать
кумулятивный, исторический эффект. Снижение ипотечных ставок является
одним из ключевых инструментом борьбы с низкой рождаемостью в стране.
Считается, что высокая доступность ипотечного кредита для населения
способствует рождаемости, когда семья решает проблему жилой площади.
Обращаясь к опыту Китая, страна действует идентичными методами со
33
знаком минус. Китай создает предельно непривлекательные условия для
использования ипотечного жилищного кредита. Можно говорить о том, что
улучшение жилищных и социальных условий ведет к размножению и
наращиванию популяции.
Положительный демографический эффект вносит система ипотечного
кредитования России и ее роль нельзя переоценить, поскольку интенсивное
снижение процентных ставок приводит к наращиванию спроса на
недвижимость и созданию полноценных ячеек общества. В данный момент,
отмечается положительное воздействие доступности жилья на рождаемость в
отдельных регионах страны.
Отмечается, что создание чрезмерно комфортных условий также
негативно влияет на рождаемость и демографическую политику, как и
чрезмерно некомфортные. Например, большинство стран в развитой части
Европы страдают от тех же самых демографических проблем, с которыми
столкнулась Россия, но совершенно по иным причинам. Жизненный цикл
людей в Европе значительно отличается от приоритетов российского
общества: более длительный период обучения, половое созревание, этапы
социализации, а также размежевание семейных и культурных ценностей.
совокупности это приводит к низкой рождаемости в таких странах как
Германия, Чехия, Италия, Франция и т.д.
Выводы. Теоретический раздел диссертационного исследования
позволил уточнить основные понятия ипотечного кредитования, провести
обзор международного опыта развития ипотечного жилищного
кредитования, а также сформировать общее понимание и особенности
социально-экономической значимости и роли в обществе и экономическом
развитии страны. В частности, разобран понятийный аппарат кредитной
системы и банковской системы. Конкретизирована и уточнена социально-
экономическая роль ипотечного жилищного кредитования в современных
условиях экономики России.
34
 2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного
кредитования в России

2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования

в РФ

Рынок недвижимого имущества в последние несколько лет

(2014-2019 гг.) претерпел ряд радикальных изменений, которые касаются
изменений условий приобретения недвижимости за счёт формирования
ипотечных предложений для различных категорий граждан, упрощение
процедуры получения ипотечного кредита, снижение экономических
барьеров для его получения и т.д.
Этому предшествует несколько причин, одной из которых остается
неравномерное экономическое развитие различных регионов России. Именно
на них тестируют государственные программы поддержки семей за счёт
льготной ипотеки, также многие другие финансово-кредитные инструменты,
направленные на поддержку отдельных категорий граждан. Система
ипотечного кредитования в основном базируется на расширении льготных
предложений для семей, для молодых семей, студентов, малоимущих
граждан, военных и т.д. Ипотечное жилищное кредитование развивается за
счёт государственных инициатив и отдельных мер по совершенствованию
данной системы:
 национальный проект «Жильё и городская среда»;
 государственная программа РФ «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации»;
 федеральные проекты.
35
 Данные меры работают на государственном уровне являются основой
для множества региональных программ, которые базируются на
представленных. Рассмотрим особенности каждого из них ниже.
1) Необходимо выделить, что национальный проект «Жилье и
городская среда» непосредственно определяет основные параметры
ипотечного жилищного кредитования при участии государства (помимо
прочих целей и задач, не относящихся напрямую к данному исследованию).
Данный проект включает в себя не только размер процентной ставки для
отдельных категорий граждан, но также особенности рефинансирования
ипотечного жилищного кредита с учетом данного проекта, программы
реновации и переселения, процесс получения и параметры ипотечного
жилищного кредитования для малоимущих семей, военных, многодетных
семей и т.д. На рисунке 4 рассмотрим основные параметры ипотечного
жилищного кредита на основе национального проекта «Жилье и городская
среда».

Базовые параметры ИЖК в

России согласно
Национальному проекту
«Жильё и городская среда»

Цена жилья
Целевой объем
экономического
Целевая группа – строительства –
класса должна
граждане в млн. кв. м жилья
быть не более 80%
возрасте 25-40 лет экономического
от средней
класса
рыночной цены

Отдельные
Социальные,
категории
Плановые сроки региональные
граждан:
реализации ипотечные
малоимущие и
программы – - программы,
многодетные
гг. индивидуальная
семьи, военные и
процентная ставка
т.д.
36
Рисунок 4 – Общие параметры ипотечного кредитования в России без учёта
региональных особенностей госпрограмм (составлено автором)

Именно национальный проект является отправной точкой для

формирования и уточнения региональных программ, которых в России
крайне много в связи с большим числом субъектов РФ. Регионы вправе
детализировать и определять индивидуальные параметры ипотечного
жилищного кредитования при участии государства, основываясь на данном
национальном проекте. Рассмотрим плановые показатели, которые
необходимо достичь при полной реализации данного национального проекта
в таблице 7.

Таблица 7 – Основные параметры ИЖК в рамках Нацпроекта «Жильё и

городская среда» (составлено автором согласно публичным данным
Правительства РФ)
Объём льготных выданных
Год Предельная ставка ИЖК, %
ИЖК, млн. шт.
2019 8,9 1,56
2020 8,9 1,57
2021 8,4 1,64
1,77 (ввод аналогичных
2022 8,2 параметров для вторичного
жилья)
2023 8,0 2,1
2024 7,9 -

Рассматривая базовые параметры льготного ипотечного жилищного

кредитования при участии государства, многое определяется в
индивидуальном, адресном порядке – параметры льготного ипотечного
жилищного кредитования. В частности, если молодая семья не имеет детей,
то максимальную субсидию она может получить в размере до 30%, но если у
неё имеется хотя бы один или более детей, то размер субсидии может
возрасти до 35%. Также на уровень субсидии воздействует имеющаяся жилая

37
площадь и личный доход на семью. Рыночная стоимость недвижимости,
которую планирует приобрести семья должна не превышать среднюю по
муниципалитету, но не вся жилая недвижимость проходит по данной
программе.
Основные цели Нацпроекта «Жильё и городская среда»:
 улучшение жилищных и социальных условий отдельных категорий
граждан;
 снижение стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с учетом
дешевеющего ИЖК.
В рамках данного проекта стоит цель построить и ввести в
эксплуатацию до 120 млн. кв. м. жилья (где 80 млн составят
многоквартирные жилые дома), стоимость которого не превышала бы 35 тыс.
рублей за кв. м. Данным жильем должны были обеспечить не менее 463 тыс.
семей.
2) Государственная программа РФ «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации», является финансовым обеспечением данного национального
проекта. Рассмотрим рисунок 5, на котором отразим поэтапное
финансирование данного проекта с учетом льготного ипотечного жилищного
кредитования.

38
 250
231.3 228.9

200

150
131.3
124.2 125

100

67.2

50

0
2019 2020 2021 2022 2023 2024

Рисунок 5 – Объем финансового обеспечения по годам реализации, млрд руб.

(составлено автором согласно публичным данным Правительства РФ)
Рассматривая конкретные мероприятия, которые направлены на
совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в
России, в первую очередь обратим внимание на повышение
привлекательности ипотечных ценных бумаг за счет перехода застройщиков
от долевого финансирования к проектному финансированию, что
многократно снижает риски в системе строительства. Обобщим систему
мероприятий по повышению привлекательности и стимулирования ИЖК на
рисунке 6.

Комплекс основных мероприятий,

направленных на стимулирование
развития льготного ИЖК

Разработан ɛɚɧɤɨ ɜɫ ɤɢɣ Внедрена система положений,

Принят стандарт ипотечного
продукт проектного регулирующая ЦБ в
кредитования, ɭ ɫ ɬ ɚɧɚɜɥɢɜɚɸ ɳ ɢɣࡅ
финансирования с отношении застройщиков и
единые принципы для КО
использованием счетов эскроу проектного финансирования

Рынок ипотеки переведен в
ɷɥɟɤɬ ɪ ɨ ɧɧɵ ɣ формат
Повышена привлекательность
ипотечных ценных бумаг для
инвесторов с поручительством
АО "ДОМ.РФ" до 1 категории
Разработана методика
предоставления КО
информации о ко-ве договоров
участия в долевом
строительстве, по которым
открыты счета эскроу

39
 Рисунок 6 – Основные мероприятия по стимулированию ИЖК
(составлено автором по публичным данным Правительства РФ)

3) Отметим некоторые федеральные проекты, которые действуют во

всех регионах России (учитывая индивидуальные особенности ипотечного
жилищного кредитования в конкретном регионе). В первую очередь,
рассмотрим параметры «Семейной ипотеки». Данный федеральный проект
начал свое развитие вместе с развитием национального проекта «Жилье и
городская среда» (с 2018 г.). Максимальная сумма кредита в Московской и
Ленинградской областях составляет 12 млн руб., в остальных регионах до 6
млн руб. Данную программу имеют право реализовывать только
аккредитованные для сотрудничества банки, процентная ставка по данному
федеральному проекту начинается от 3,99%. Опираясь на базовые параметры
ипотечного жилищного кредита в рамках национального проекта,
повышается или снижается процентная ставка (не ниже минимальную)
может в зависимости от жилищных условий, количества детей, возраста
родителей, округа проживания, работы в приоритетных для льготного
финансирования отраслях.
В качестве инициатора создания Федерального проекта по
стимулированию ипотечного жилищного кредитования выступил Президент
РФ Путин В.В. Президентская программа ипотечного жилищного
кредитования имеет общие черты с семейной ипотекой, которая также
крайне популярна в России. Отличия президентской ипотеки состоят в том,
что на весь период кредитных отношений процентная ставка останется без
изменения от 6-6,5%. Федеральный проект семейная ипотека не сразу
получил ставку от 3,99%, как ранее уточнялось в работе, данная ставка
зависела от множества дополнительных факторов, в то время как
президентская ипотечная программа не учитывает данные особенности.
Президентская ипотечная программа начинает свое действие с 1 ноября
40
2020 г., при этом выпадающие доходы банков финансируются за счет средств
государства. Программа также включает в себя современные особенности,
включая эпидемиологические, поэтому нацелена на дистанционное
получение ипотечного кредита. Для этого организован специальный портал
для удалённого подачи документов. Подписать договор можно будет дома,
куда придут сотрудники Сбербанка (данная программа будет
реализовываться Сбербанком).
Целью данных программ, а также в совокупности применения практик
для повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования
остаются значительные экономические риски, в условиях которых
необходимо развивать существующую экономику, а также стабилизировать
общество. В таблице 8 рассмотрим основные риски, которые являются
катализатором развития государственного механизма поддержки ипотечного
жилищного кредитования.

Таблица 8 – Специфические риски в экономике, воздействующие на

ипотечное кредитование (составлено автором)
Риск
Падение реальных доходов
домохозяйств
Усиление инфляции,
валютной волатильности
Централизация населения
России в европейской части
страны
Значение
Уменьшение реальных располагаемых доходов
домохозяйств (отдельных граждан) является триггером
для уменьшения их платежеспособности, в том числе
кредитоспособности. Это оказывает прямое
воздействие на покупательную способность жилой
недвижимости. Низкий уровень платежеспособности
обуславливает регулирование процентной ставки по
ИЖК, выпадающие доходы банков компенсируют
федеральными и региональными средствами
Дополнительное давление на свободные денежные
средства граждан ещё сильнее уменьшает
платежеспособность и кредитоспособность, снижает
объем накопленных средств и повышает текущие
расходы
Привлечение жителей малонаселенных и
малочисленных регионов России за счёт льготной
ипотеки (например, в ДФО существуют льготные

41
 программы ИЖК от 2%).
Существует концепция, согласно которой улучшение
жилищных условий приводит к усилению
Демографические риски
рождаемости, что повышает демографию нации. Это
также является одним из национальных проектов.

Таким образом, суммарные усилия по стимулированию ипотечного

жилищного кредитования в основном направлены на преодоление
социальных экономических рисков, которые сохраняются в настоящее время
в России. На основании представленной и проанализированные информацию,
становится видно, что стимулирование ипотечного кредитования в России
сегодня усиливается, при этом сохраняется положительная динамика
государственных инициатив в сфере развития и поддержки ипотечного
жилищного кредитования, а также вкладываются значительные средства
федерального бюджета в повышении привлекательности данного кредитного
продукта.
Сделаем краткие выводы по результатам проведенного анализа.
Большинство современных инноваций и реформ в сфере ипотечного
жилищного кредитования в России направлены на снижение специфических
рисков, стабилизацию социального положения отдельных категорий
граждан, наращивание демографических показателей и т.д.
Основные ориентиры ипотечного жилищного кредитования
выполняются через развитие национального проекта и федеральных проектов
на их основе, которые имеют разные цели и адресную аудиторию, но имеют
много общего. Например, малочисленные регионы России подключены к
федеральному проекту и имеют особые параметры регулирования
ипотечного жилищного кредитования для того, чтобы сохранить численность
населения и повысить показатели социальной привлекательности региона.
Положительная тенденция усиления ИЖК состоит в том, что всё больше
людей получают возможность при снижающихся доходах сохранять

42
приемлемое социальное положение, что является важным в условиях
кризисной экономики России.

2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в

России

В ходе проведенного анализа установлено, что система ипотечного

кредитования в России динамично развивается, поддерживается системой
органов государственного управления финансовыми институтами, имеет
высокий спрос со стороны определенных категорий граждан и является
инструментом социальная стабилизации населения в период кризиса. В
первую очередь, на рисунке 7 рассмотрим основные показатели текущего
состояния жилищного кредитования в России 2018-2020 гг.
3500000

2987423 3014578 2967746 3047617

3000000 2847568
2698792
2585951
2457896
2500000 2315478

2000000 1847593
1754789 1785680
1678753 1654785
1543607 1470551
1500000
1171574 1247641

1000000 784520 745909 734507

698755 692502
541297 457890 457895
500000 325017

0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 10 мес.
2020 г.

Количество предоставленных жилищных кредитов за год, ед.

Объем предоставленных жилищных кредитов за год, млн руб.
Задолженность по предоставленным жилищным кредитам, млн руб.

Рисунок 7 – Основные параметры рынка ипотечного кредитования в России,

2012-2020 гг. (составлено автором по данным Банка России)

43
 Исходя из данных, которые представлены на рисунке 7 становится
видно, что количество выданных кредитов начиная с 2014 г. планомерно
снижалось вплоть до 2019 г., когда был достигнут абсолютный минимум за
последние 9 лет.
Обратим внимание, на рост риска дефолтность ипотечных кредитов,
которая наблюдается в период с 2016-2020 гг. риск дефолта обусловлено
снижением количества предоставляемых ипотечных кредитов, но в тоже
время сохранения объемов задолженности по уже предоставленным
жилищным кредитам. В то же время, объем предоставленных жилищных
кредитов в период с 2015-2019 гг. сократился, при этом количество
предоставленных кредитов уменьшилось, что объясняется ростом стоимость
жилья. Отсюда можно сделать несколько выводов о динамике ипотечного
кредитования в России:
 сохранение объемов задолженности в денежном выражении по
жилищным кредитам;
 небольшое сокращение объема предоставленных кредитов до 2019
г.;
 значительное сокращение количества выданных жилищных
кредитов;
 увеличение стоимости жилья, увеличение доходности ипотечного
кредита.
В данном исследовании, ранее было указано то, что во-первых сфера
ипотечного кредитования имеет временной лаг на период строительства и
возведения многоквартирных домов, поскольку они являются основным
объектом кредитования, а во-вторых было обращено внимание на то, что что
государство заблаговременно чего вводить различные реформы в целях
повышения привлекательности ипотечного кредитования, чтобы
таргетировать возможные негативные экономические последствия (от

44
периода 2013-2014 гг.), которые будут являться основой для
дестабилизации социальной стабильности в обществе.
Именно государственное регулирование сферы ипотечного
кредитования является продолжением социальной политики государства,
которая направлена на стабилизацию экономического положение граждан.
Через механизм ипотечного кредитования реализуется улучшение жилищных
условий и стабилизация экономического положения домохозяйств за счет
регулирования процентных ставок, категории жилья и отдельных категорий
граждан, которая наиболее остро нуждаются в жилых помещениях.
Сегодня реформирование института ипотечного кредитования активно
развивается, внедряются новые направления для ипотечного кредитования:
частные деревянные дома, вторичный рынок жилья. Основой для данного
развития являются инициативы Правительства РФ, Президента РФ,
профильных комитетов и частных инициатив. Заложена основа для будущего
развития и трансформации ипотечного кредитования, которая присутствует в
рамках национальных проектов и федеральных программ, которые
основываются на данных нацпроектах. Рассмотрим экономический эффект
для банковского сектора на основе снижения процентной ставки,
регулированием которого занимаются Национальный проект и федеральные
проекты на его основе на рисунке 8.

45
 14
13
12.5
12 11.6 11.7

10.1
10 9.79 9.8

8.79 9.02
8.3
8
7.18 7.16

6 5.8
5.2 5.4
4.8 4.7
4.4
4

0.328
0.025 0.025 0.029 0.040 0.048 0.055 0.061 0.078
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Ставка по ипотечным кредитам, % Ипотечный кредитный портфель трлн руб.

Просроченная задолженность по ИЖК, трлн руб.

Рисунок 8 – Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и совокупного

ипотечного кредитного портфеля коммерческих банков (составлено автором
на основе данных Банка России)

Обратим внимание, что снижение процентной ставки приводит к

совокупному увеличению ипотечного кредитного портфеля для банков по
России. В условиях дополнительных экономических рисков и
нестабильности платежеспособного спроса (его уменьшения), процентная
ставка и льготная ипотека является драйвером развития ипотеки и
жилищного строительства на его основе. Обратим внимание также на тот
факт, что доля дефолтов ипотечных жилищных кредитов планомерно
нарастает несмотря на то, что на графике то данный показатель кажется
незначительным. Следует обратить внимание также на то, что речь идет
исключительно о доходах ипотечного жилищного кредитования, которая
является наиболее защищенным и безопасным для банка. Таким образом,
46
рост доходов свидетельствует об ухудшении платежеспособности,
ухудшении экономического климата и кредитоспособности потенциального
спроса.
Интенсификация объёмов просроченной задолженности по ипотечному
жилищному кредитованию отрицательно влияет на банковскую сферу
России, поскольку наращивает финансовый риск дефолта отдельных
категорий заемщиков. В настоящее время для экономики России это не
является уникальным опытом. В 2008 г. в США подобный опыт с
масштабированием ипотечного кредитования привел к масштабному
экономическому кризису в США, который распространился за пределы
страны. Ипотечный кризис 2008 г. затронул многие сферы экономики по
всему миру, поскольку строительство, недвижимость и рынок ипотечных
облигаций являются одной из основных отраслей в рыночном хозяйстве
страны. Крушение рынка ипотечных кредитов привело к череде банкротств
не только строительного бизнеса, но и смежных отраслей, включая
транспортную отрасль, деревообрабатывающую, сталелитейную
промышленность и т.д.
В США множество ипотек было выдано необеспеченным кредитам,
поскольку предполагалось, шанс маловероятен, когда целый класс
заемщиков не сможет справляться с долговыми обязательствами. Тем не
менее, данная вероятность наступила и вслед за этим развился десятилетний
кризис, который разрушил систему страхования, банковский, кредитный и
финансовый секторы.
Поскольку опыт США в интенсификации ипотечного жилищного
кредитования является основополагающим в развитии ипотеки в России,
правительство разрабатывает комплекс мер по нейтрализации возможных
рисков, которые ранее проявляли себя:
 введение ипотечных каникул для различных категорий заёмщиков;
 введение программы рефинансирования для ипотечных кредитов;
47
  введение дополнительных коэффициентов, характеризующих
долговую нагрузку заёмщиков (не более 50% на источник дохода);
 упразднение ДДУ и внедрение проектного финансирования;
 развитие программы дотаций и субсидий для малоимущих категорий
граждан;
 снижение ключевой ставки для номинального снижения процентных
ставок (в том числе и для ИЖК).
Теперь проведем оценку социального влияния через призму количества
квадратных метров от данного жилья, которое было построено и сдано в
период положительного изменения параметров ипотечного кредитования в
России на рисунке 9.

90 84.2 85.3
80.2 79.2
80 74.4
70.5
70 65.7
62.3
60
50
40
30
20
12.5 11.6 11.7 10.1 9.79 9.8 8.79
10 7.16

0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 43983

Введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади жилых помещений за счет всех источников
финансирования
Ставка по ипотечным кредитам, %

Рисунок 9 – Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и объёмов

строительства жилых домов в России, 2013-2020 гг. (составлено автором по
данным Росстат и Банка России)

Исходя из данных, которые отражены на рисунке 9, можно наблюдать,

что снижение ставки по ипотечному кредиту не является ключевым
фактором влияния на объем строительства жилья. Начиная с 2017 г.

48
происходит снижение ставки, но также происходит одновременное падение
объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Можно
предположить, что на объем строительства также влияют демографические и
экономические параметры регионов. В том числе, активно воздействуют на
покупательскую способность населения реальные доходы, реальные расходы
и способность накапливать личные сбережения. Рассмотрим график на
рисунке 10, которая отражает взаимосвязь и оценку зависимости реальных
доходов населения и стоимости квадратного метра жилья, чтобы оценить
потребность в заемном финансирование жилой недвижимости.

350

304.2 306 305.5 301.4

300
278.4 272.5
258.1 261.1
250 241.1

200

150

100
66.7 64.3 66.4 69
60.09 61 61.2 62 59.8
50

12.14 12.63 12.54 12.14 11.43 11.25 11.26 11.35 11.36

0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 сентября
2020 г.

Долгосрочный тренд изменений средней стоимости 1 кв. м. по России, тыс. руб.

Количество построенных жилых сданий в России, тыс. ед.
Реальные располагаемые средства населения, тыс. руб.

Рисунок 10 – Взаимосвязь реальных доходов и стоимости квадратного метра

(составлено автором)

49
 Данный график наглядно показывает, что в период с 2012-2015 гг.
Приобрести недвижимость за счет ипотечного кредитования было довольно
сложно в связи с довольно высокой процентной ставкой, максимальным
разрывом между реальными доходами населения и стоимостью квадратного
метра жилой недвижимости. В период 2015-2018 гг. постепенно происходит
снижение стоимости квадратного метра в связи с развитием экономического
кризиса в России.
Вместе с этим, до 2020 г. снижаются реальные располагаемые доходы
населения, уменьшается платежеспособный спрос, что нивелирует снижение
цен на недвижимость. Однако этот период является отправной точкой
развития рынка ипотечного кредитования, который демонстрирует рост за
счет внедрения и расширения комплекса государственных программ и
федеральных проектов. По нашему мнению, реальные располагаемые доходы
граждан и домохозяйств являются базовым обоснованием необходимости
внедрения государственных программ по ипотечному жилищному
кредитованию.
Останавливаясь на этом более подробно, отметим, что динамика
номинальной заработной платы возрастает на протяжении всего периода
2012-2019 гг. В основном, рост номинальной заработной платы обусловлен
дотациями, субсидиями и сотрудниками бюджетной сферы, которая имеет
ежегодную индексацию. В основном, номинальная заработная плата плохо
коррелирует с реальными показателями благополучия и благосостояния
населения. В первую очередь, это объясняется скрытой инфляцией, которая
возникает в связи с широким распространением теневых рынков и
нерегулируемых цен.
Приобретение ипотечного кредита также связано с значительной долей
переплат и скрытых платежей. Например, при выдаче кредита
распространены дополнительные формы и виды страхования, которое
значительно удорожает стоимость кредита, скрытые комиссии при переводе
50
денежных средств. Самым главным источником дополнительной прибыли
для банка является организация алгоритма погашения долга перед банком.
Несмотря на кажущийся низкий процент по ипотечному кредиту, заёмщик в
первую очередь выплачивает проценты, но только в конце ему удаётся
начать выплачивать основное тело кредита, что увеличивает валовой объем
переплат.
До 2018-2019 гг. ипотечный кредит часто отождествлялся с скрытыми
платежами, дополнительным страхованием, что также увеличивает конечную
стоимость занимаемых средств. Сегодня институты ипотечного
кредитования являются более прозрачными и открытыми по отношению к
заемщикам. Значительным вызовом для современной системы ипотечного
кредитования в России является ликвидация значительной доли конкуренции
в банковском секторе. Представим рэнкинг банков в таблице 9,
характеризующие состав участников предложения ипотечного кредитования
в России.

Таблица 9 – Рейтинг банков по объёмам выданных ИЖК, 2019 г. (составлено

автором)
№ Банк Объем выданных Количество Рыночная Доля
ипотечных выданных доля за 12 рефинансирован
кредитов за 12 ипотечных месяцев, ия чужих
месяцев, млн. руб. кредитов за 12 % клиентов в
месяцев объеме выдачи,
%
1 Сбербанк 1396928 743809 52,28 4,05
2 ВТБ Банк 577672 250508 21,62 12,62
3 Газпромб
135305 58513 5,06 32,58
анк
4 Россельхо
119731 64564 4,48 14,77
збанк
5 Банк
Дельта 65551 25276 2,45 20,60
Кредит
6 Райффайз
60613 21837 2,27 40,53
енбанк
7 Абсолют
43741 18080 1,64 3,4
Банк
51
 8 Банк
28234 13102 1,06 10,42
Уралсиб
9 Альфа-
28073 7825 1,05 38,37
Банк
10 Банк ФК
27755 11062 1,04 15,64
Открытие

Рыночные доли, которые закреплены за крупнейшими банками

наглядно демонстрируют высокую роль на рынке ипотечного кредитования
именно государственных банков (монопольное положение). Например, доля
Сбербанка на рынке ипотечного кредитования за 2019 г. составила более
50%. Стоит отметить, что помимо ипотечного жилищного кредитования,
существуют жилищные кредиты, которые также активно используют
различные категории граждан. Совокупная доля 3-ех крупнейших банков по
объему выданных ипотечных кредитов составляет около 80%. Из этого
следует, что совокупный ипотечный портфель, который ранее
рассматривался в данном исследовании, также практически полностью
принадлежит крупнейшим банком с государственной аффилиацией.
Проанализировав состояние рынка ипотечного кредитования, можно сделать
следующие выводы.
1 Высокая зависимость развития рынка ипотечного жилищного
кредитования от государственных программ по их развитию и
таргетированию основных показателей. Зависимость проявляется за счет
снижения платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, что
компенсируется целевыми программами, которые обуславливают стоимость
ипотечного кредита от 4-6,5% для отдельных категорий граждан. Можно
сказать о том, что государственные программы внедрились в банковский
сектор для поддержания спроса на ипотечные кредиты именно в тот период,
когда в экономике России появились первые признаки кризиса, который в
настоящее время существенно сильнее воздействует на экономику.

52
 2 Вместе с ростом спроса на ипотечное кредитование, увеличиваются
финансовые риски, в том числе для совокупного ипотечного кредитного
портфеля. Данный фактор также сопровождается снижением реальных
располагаемых доходов, ростом стоимости за квадратный метр жилья.
Можно говорить о том, что снижение ставки рефинансирования,
таргетирование процентные ставки по ипотечному кредитованию не является
исчерпывающим перечнем мер по нейтрализации экономических рисков,
которая связана с ипотечным кредитованием населения. По большей степени,
государству сегодня расходуют бюджетные средства на поддержание
необходимого объема ликвидности банковского сектора, а также разделение
риска дефолта ипотечных кредитов отдельных категорий заемщиков.
3 Рост закредитованности населения сопровождается не только
падением реальных доходов, но также увеличением доли дефолтов по
ипотечному кредиту, что может развиться в масштабный ипотечный кризис,
но уже в России. Примерами данного кризиса можно назвать 2008г., когда
ипотечный рынок облигаций в США рухнул, вследствие чего произошла
масштабная реструктуризация системы институций ипотечного
кредитования, была пересмотрена стратегия оценок рисков, а также созданы
дополнительные механизмы по защите данных активов от дефолта.
Вместе с этим необходимо отметить административное регулирование
значительного сектора экономики путём сдерживания роста цен на
ипотечный кредит (за счет государственных программ и федеральных
проектов проектов), также ограничение конкуренции. Создается ситуация,
когда дерегулирование рынка ипотечного кредита, а скорее всего приведет к
напольному возрастанию за счет снижение конкуренции в последние 5 лет.
Таким образом, государство вынуждено будет и в будущем обращаться к
административному контролю за изменением стоимости ипотечного кредита,
поскольку утрата контроля со стороны государства обернется ростом

53
стоимости данного кредита в связи с высокими факторами риска:
кредитоспособность населения, нестабильность национальной экономики.

2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного

кредитования

Рынок ипотечного кредитования в развитых государствах давно

является стабильным кредитным продуктам, кредитные ставки по которому
практически не изменяются, а граждане данных стран практически
повсеместно используют его для приобретения недвижимости. Проведем
сравнительный анализ на рисунке 11, где отразим долю домохозяйств,
пользующихся кредитными средствами в некоторых иностранных
государствах.

100
94 92
91 91 90 92
89
90 85 85 85

80 76 78 76
70
70
59
60

50

40 37

30

20

10

0
Германия Швеция Швейцария США Норвегия Великобритания Дания Россия

2019 2018

Рисунок 11 – Сравнительный анализ популярности среди домохозяйств ИЖК

развитых стран и России (составлено автором), %

54
 В первую очередь, высокие показатели использования ипотечного
жилищного кредита в развитых странах характеризуется низкими
процентными ставками, а также сравнительно высокими доходами
населения. Кроме того, институт ипотечного кредитования существует в них
значительно дольше, чем в России, при этом данные страны имеют намного
меньше экономических трудностей, могут себе позволить активно
субсидировать процентные ставки, если это необходимо, создавать
дополнительные привилегии для отдельных категорий граждан и отдельных
специалистов, занятых в стратегически значимых для отдельно взятой
страны отраслях. На этом фоне Россия значительно уступает по развитости
ипотечного кредитования данным странам, при этом вектор направления,
который выбран сегодня правительством РФ коллинеарен с вектором
развития ипотеки в данных странах. Приведем также сравнительный анализ
процентных ставок в данных странах и сопоставим эти данные с
процентными ставками в России, данные отразим в таблице 10.

Таблица 10 – Условия кредитных продуктов в развитых государствах, 2019 г.

(составлено автором)
Условия кредитования
Страна доля кредита в стоимости срок кредита, ставка кредита,
объекта, % лет %
Великобритани
от 70 30-45 1,9-3,5
я
Норвегия 65-85 30-60 6-8
США 60-80 35 3,5-7
Германия 50-85 35 1,3-2
Дания от 70 40 -0,5-0,5
Швейцария 80-90 40 0,92-1,3
Швеция 70-95 40 1,2-3
Россия 50-85 30 4-6,5

Данные показывают, что процентная ставка в России не является самой

низкой среди представленных стран. Тем не менее, процентная ставка в

55
развитых государствах иногда вполне сопоставима с российской, которая
регулируется государственными программами.
Обратим внимание на тот факт, что Дания в 2020 г. проводит
эксперимент, в ходе которого установила отрицательную процентную ставку.
Отрицательная процентная ставка характеризует уникальное явление, когда
заемщик, приобретая ипотечный жилищный кредит, выплачивает стоимость
меньшую, чем брал у банка. Данный ипотечный кредит предоставляется
сроком на 10 лет и в ходе выплат заёмщика не имеет возможность погасить
сумму раньше, чем установлено в договоре, при этом условия договора не
будут меняться на всём его протяжении. Данный эксперимент является
основой реформирования ипотечной системы, которая будет выдавать
ипотеку под 0% годовых сроком до 20 лет, ипотечный кредит до 30 лет будет
приниматься поставки 0,5.
Также интересно рассмотреть опыт Швейцарии. В 2020 г. в стране
зафиксирован рекордный объем совокупного ипотечного кредитного
портфеля, который составляет 1 трлн швейцарских франков, при этом, цены
на недвижимость сохраняет положительную динамику. Например, в начале
2020 г. Швейцария зафиксировала прирост стоимости недвижимости на
рынке первичного жилья на уровне 5,6%, на рынке вторичного жилья 11%.
Швейцария является Одной из самых благополучных стран, в которых
ипотека является практически повсеместной, уровень использования и
поддержка населения составляет около 90%.
Рынок США и ЕС давно прошел этап становления ипотечного
кредитования. Каждая страна выбрала для себя приемлемое направление его
развития и продолжает заниматься его совершенствованием. Россия также
сделала свой выбор в пользу государственного регулирования, которого
придерживаются многие развитые страны.
Необходимо отметить, что в развитых государствах ипотечное
кредитование в основном является инструментом приобретения вторичного
56
жилья, особенно в небольших странах. Европейские страны отдают
предпочтение сохранению имеющегося жилья, старинных архитектурных
ансамблей, нежели строительства новых районов. Конечно, новые районы
также появляются во всех странах, но их динамика и темпы строительства
несопоставимы с российской. В том числе, в России активно наращиваются
темпы строительства жилья в связи с тем, что дешевое жилье, которое ранее
было построено, имеет очень короткий и ограниченный период
эксплуатации. Отсюда возникают многочисленные программы реновации,
переселения, что является драйвером развития ипотечного кредитования для
рынка нового жилья.
В мировой практике механизм ипотеки активно используется в сфере
жилищного строительства. Развитый рынок в зарубежных странах
предоставляет возможности пополнять ресурсы для долгосрочных
жилищных кредитов как самими кредиторами за счет привлекаемых на
первичном рынке средств, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном
рынке саморегулируемыми специализированными организациями.
Иностранные банковские группы часто самостоятельно занимаются поиском
средств для кредитования населения, для этого они обращаются к рынку
ценных бумаг, продают закладные и таким образом осуществляют
привлечение инвестиций.
В России же наоборот, российские банки ожидают субсидии и дотации
со стороны Правительства РФ в качестве обеспечительных мер для выдачи
льготных кредитов, потому что не могут полностью брать на себя все
существующие риски. Российский рынок ценных бумаг остается
нестабильным и высоко волатильным, поэтому за счёт него нельзя
финансировать долгосрочные ипотечные займы. Это является очень опасной
процедурой, которую не рекомендуют делать ни одной развивающейся
стране, поскольку становление фондовых рынков всегда сопровождается
кризисами, обвалами и волатильностью. От процесса становления
57
ипотечного рынка не должны страдать граждане данной страны, поэтому
финансирование в России протекает в основном за счет государственных
средств.
Возвращаясь к международному опыту обеспечения ипотечных
кредитов отметим, что по оценке Европейской ипотечной федерации,
ресурсной базой для ипотечных кредитов являются депозиты (62%),
ипотечные облигации (19%), жилищные сберегательные счета (5%). Система
стройсбережений, основанная на депозитном характере привлекаемых
средств (преобладает в Германии, Чехии, Словакии) требует бюджетной
поддержки.
В Италии и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках
данной модели составляют всего около 15% предоставляемых кредитов
населению. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный
накопительный контракт с целью приобретения нового жилья (28,3%), для
покупки жилья на вторичном рынке (31,4%), для финансирования аренды
(26,8%) (рисунок 12).
Важным элементом качественного функционирования механизма
ипотечного жилищного кредитования остаётся рынок ценных бумаг и
стабильность кредитного рынка в целом. Отметим, что в настоящее время в
России преобладает спекулятивный характер на рынке ценных бумаг,
поэтому стоимость ценных бумаг часто колеблется, редко соответствует
внутренней стоимости и т.д. Для регулирования финансового риска в сфере
ипотечного кредитования многие иностранные банки в развитых экономиках
создают отдельные филиалы, которые занимаются исключительно
жилищным кредитованием.

58
 Рисунок 12 – Структура прав на жильё развитых стран, 2019 г. [22]

С одной стороны, это характеризует высокий спрос на данные

кредитные продукты, но с другой высокая значимость данного элемента
кредитного портфеля обуславливает наличие социальной ответственности
перед гражданами. Средняя доходность Европейского банка по ипотечному
кредиту составляет не более 0,5% (от 0,2% во Франции, Германии и Дании до
0,4% в Испании и Великобритании).
Моделью ипотечного кредитования развитых стран ЕС является
сбалансированная автономия (общее название подхода для различных стран),
функционирует на основе ссудно-сберегательного принципа. В рамках
модели субъектами ипотечного кредитования являются ипотечные и
специализированные сберегательные банки (сберкасса, стройсберкасса), а
формирование кредитных ресурсов происходит за счет сберегательных сумм
вкладчиков, которые в будущем желают взять ипотечный кредит.
Аккумулирование финансовых средств осуществляется за счет включения
жилищных накопительных программ, а также выпуска жилищных
облигаций.

59
 К недостаткам модели сбалансированной автономии относится то, что
получение ипотечного кредита возможно только для вкладчиков, у которых
накопления составляют не менее половины стоимости приобретаемой
недвижимости. Преимуществом модели является отсутствие зависимости от
состояния финансово-кредитной системы страны. На модель не оказывают
влияния не только колебания рыночной цены привлекаемых средств, но и
средний уровень цен на жилье.
В целом можно сделать вывод, что дезинтеграция элементов
ипотечного кредитования в рамках трёхуровневой модели, при всех ее
преимуществах, имеет один существенный недостаток: успех одного
участника ипотечной цепочки, выполняющего ограниченный набор функций,
зависит от того, насколько добросовестно выполняют свои функции другие
участники ипотечного рынка. В условиях отсутствия негосударственных
организаций, способных осуществлять ипотечное кредитовании в больших
объемах и государственных организаций, обеспечивающих механизм
рефинансирования, интерес вызывает также азиатская модель жилищного
кредитования. Данная модель не является в прямом смысле закрытой, как
европейская, ни высокорискованной открытой, как американская. Она
подразумевает создание специализированной ипотечной компании со
смешанным государственно-частным капиталом.
На сегодняшний день, Россия стремится полностью регулировать
ипотечную систему на государственном уровне, в связи с чем создаётся
закрытый тип системы ипотечного кредитования. Рассмотрим основные
преимущества данного типа системы ипотечного кредитования для России:
 уменьшение финансовых рисков волатильности, не прогнозируемых
событий на рынке ценных бумаг, создание стабильности в сфере ипотечного
кредитования населения;

60
  модель закрытого типа не требует высокой степени организации всех
участников отношений в сфере ипотечного кредитования, не требует
дополнительного страхования и хеджирования рисков.
Технология инвестирования в жилищную сферу в целом строится на
трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное
кредитование; государственная поддержка. В различных моделях ипотечного
кредитования объектами кредитования выступает: новостройки (МКД),
частные дома, первичный и вторичный рынок. Приоритет перед ипотечным
кредитованием отдаётся в зависимости от особенностей и специфики
настройки той или иной модели для различных стран. Например, в России в
основном кредитуют строящееся жилье, чтобы сохранять динамику развития
отрасли, которая является одним из локомотивов развития экономики и
усиления темпов роста ВВП.
Американский тип ипотечного кредитования является открытым, в
некотором смысле тоже противоположным российскому опыту. Средства на
обеспечение ипотечных кредитов берутся на рынке ценных бумаг, механизм
кредитования является полностью рыночным и подлежит регулированию со
стороны рынка. Иными словами, на сегодняшний день государство США
практически не регулируют административными мерами ипотечную систему
США. В том числе, это возможно благодаря тому, что США имеет высокую
конкуренцию в банковском секторе, поэтому стоимость ипотечного кредита
не может расти безусловно, на основании монопольного положения одного
из участников. Перечисленные особенности системы ипотечного
кредитования в США:
К особенностям модели относят следующие:
 формирование финансовых ресурсов для предоставления кредитов
банковскими институтами из разнообразных источников, включая
собственные и привлеченные средства;

61
  процентная ставка по ипотечным кредитам полностью зависит от
складывающейся ситуации на финансово-кредитном рынке страны.
Важной особенностью ипотечного кредитования в США остается
значительный приток средств с вторичного рынка реализации закладных
ценных бумаг. Основным условием создания такой финансовый экосистемы
остаётся высокая диверсификация и сегментация рынка ипотечного
жилищного кредитования. Данная модель относится к категории наиболее
надежных, поскольку ценные бумаги, которые котируются на данном рынке
имеют длительный период погашения и оборачиваемости. Значительным
недостатком рассматриваемой модели ипотечного кредитования остаётся
зависимость и влияние на финансовую систему страны, что иногда приводит
к транзиту кризиса между финансовыми сферами государства.
Выводы по результатам проведённого анализа. По результатам
проведенного анализа можно сделать вывод о том, что государственные
программы по поддержке ИЖК работает довольно эффективна, тем не менее
они не оберегают экономику и общество от специфических рисков. В том
числе, выявлен рост дефолтов ИЖК, уменьшение реальных доходов и
ограничение конкуренции в банковском секторе.

3 Совершенствование и развитие системы ипотечного

кредитования в РФ

3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного

кредитования

Инвестиционное поведение граждан России давно обусловленного

стоимостью и изменением стоимости недвижимости как жилой, так и
коммерческой. В условиях усиления рисков, неопределённости и
волатильности на рынках финансовых инструментов, снижение
62
привлекательности иных инвестиционных продуктов за счет
вышеперечисленных факторов, именно недвижимость остается одним из
наиболее стабильных и антикризисных активов. Рынок недвижимости в
России имеет равномерную доходность по различным регионам за
исключением Московской области (уровень рентабельности составляет
около 6% в год). Также в России активно развивается государственная
программа поддержки ипотечного кредитования, что так же является
основой для принятия инвестиционного решения. Можно сделать вывод о
том, что популярность приобретения недвижимости в ипотеку в России будет
только возрастать несмотря на падение или рост реальных доходов
населения.
Сохранение перспектив популяризации ипотечного кредитования в
России обусловлено в первую очередь ключевой ставкой Банка России. В
2020 г. и последующих ближайших годах можно говорить о
последовательной тенденции сохранения на прежнем уровне, а затем и
планомерное снижение ключевой ставки, что повлечет дальнейшее
регулирование государством ипотечного кредитования. Банк России
несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в
дальнейшем продолжит свое снижение, что неизбежно повлечет снижение
кредитных ставок по ипотеке и иным займам.
Ожидается, что в 2021-2022 гг. процентные ставки могут превысить 8-
9%, но к концу года возможен возврат к показателю конца 2018 г. Данные
процессы могут быть обусловлены негативным сценарием развития
экономики России при которых продолжится деградация энергетических
рынков, ухудшение внешнеполитических связей, экономическое давление на
Россию, сохранение волатильности российской валюты и запрет
иностранным инвесторам работать с российским государственным долгом и
т.д. Это приведёт к ухудшению внутренних макропоказателей российской

63
экономики. Вместе с тем остаются следующие факторы роста процентной
ставки:
 возможное дальнейшее повышение ключевой ставки Банка России в
рамках управления ДКП;
 неуправляемый рост инфляции;
 снижение доходности по инструментам фондового рынка,
волатильность российского рынка;
 повышенный уровень неопределенности внутренних и внешних
факторов.
Из-за роста процентных ставок может упасть спрос на
рефинансирование, к тому же пик спроса на рефинансирование пройден. В
2020 г. рынок рос в первую очередь за счет выдачи новых кредитов и
усиления влияния государственных программ. Государственные программы
рефинансирования стали популярны в середине 2017 г. в связи со снижением
процентных ставок. Заемщики переоформляли кредиты, взятые ранее под 12-
13% и выше. В 2020-2021 гг. рефинансирование становится востребованным
в связи с глобальной пандемией и парализацией мировых хозяйственных
связей. Произошло масштабное снижение экономических показателей, что
оказало сильное влияние на кредитоспособность населения России.
Проблема состоит в том, что до пандемии платежеспособность населения
сильно страдала, но локдаун лишил работы множество жителей
окончательно.
Однако значительное снижение жилищной ипотеки вряд ли
произойдет, и основания для этого есть. Правительство РФ делает все
возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок в период кризиса и период
восстановления после пандемии, вновь выделяет субсидии на ипотеку.
Необходимо обратить внимание на сохранение ещё одного ключевого
риска для кредитной системы России. Монопольное положение отдельных
банков, которые регулирует более 80% всего кредитного рынка является
64
важным объектом наблюдения (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). Утрата
контроля над рынком ипотечного кредитования со стороны государства
может повлечь за собой трудно обратимые последствия для всех участников,
поскольку стоимость ипотечного кредита мгновенно вырастет на основе
монопольного положения. Уточним влияние отдельных банковских групп
(по капитализации) и их роль в тех или иных кредитных процессах в России
в таблице 11.

Таблица 11 – Концентрация конкуренции-монополизации банковского

сектора (составлено автором)
Наименование Группы кредитных организаций, ранжированных по
показателя величине активов (по убыванию)
1-5 6-20 21-50 51-200 201и> Итого
1 Количество кредитных
организаций,
предоставивших 4 14 24 84 233 359
ипотечные жилищные
кредиты, единиц
2 Количество ипотечных
жилищных кредитов,
предоставленных 1197030 101270 116842 40479 16200 1471821
физическим лицам-
резидентам, единиц
3 Объем ипотечных
жилищных кредитов,
предоставленных 2405010 229559 275557 77616 25373 3013115
физическим лицам-
резидентам, млн. руб.
4 Задолженность по
ипотечным
жилищным кредитам,
предоставленным 5185294 413041 606670 164606 40797 6410409
кредитными
организациями,
млн. руб.
- из них: просроченная 45632 10712 11594 3842 1085 72865
задолженность, млн. руб.
5 Средневзвешенная 9,40 9,80 10,00 10,10 12,41 9,56
ставка, %

65
 Обращая внимание на информацию, которая отражена в данной
таблице, можно сделать вывод о том, что банковский сектор имеет высокий
уровень концентрации банковского капитала среди наиболее крупных банков
России. Можно предположить, что изменение политической конъюнктуры в
России может резко изменить траекторию развития кредитной политики в
России, особенно в части ипотечного кредитования. На сегодняшний день,
федеральные средства в размере 1,7 трлн руб идут на обеспечение
ипотечного кредитования, разделение рисков и обязательств между банком и
государством.
В том числе, может измениться (ухудшится) экономическая ситуация в
России, дефицит бюджета достигнет предела, когда не будет возможности
поддерживать ипотечные кредиты в России. В таком случае, правительства
РФ вынуждена переведет их на рыночное регулирование со всеми
вытекающими негативными последствиями. Таким образом, это является
полноценным риском поскольку влечет за собой вполне конкретные
экономические и социальные последствия в случае отклонения от
искусственного регулирования и финансирования. Российская система
ипотечного кредитования сегодня сохраняет ряд не выполненных задач:
 совершенствование механизмов финансирования жилищного
строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных
бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого
строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к
другим формам финансирования жилищного строительства,
обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них;
 модернизация строительной отрасли и повышение качества
индустриального жилищного строительства, в том числе посредством
установления ограничений на использование устаревших технологий и
стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и

66
строительстве, совершенствование механизмов государственной поддержки
строительства стандартного жилья;
 снижение административной нагрузки на застройщиков,
совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования
деятельности в сфере жилищного строительства;
 обеспечение эффективного использования земель в целях массового
жилищного строительства при условии сохранения и развития зеленого
фонда и территорий, на которых располагаются природные объекты,
имеющие экологическое, историко-культурное, рекреационное,
оздоровительное и иное ценное значение;
 создание механизмов развития комфортной городской среды,
комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом
индекса качества городской среды;
 создание механизмов переселения граждан из непригодного для
проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных
прав, установленных законодательством РФ.
Реализация данных задач должна зависеть от стечения многих
факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране,
ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой
поддержки семей с детьми и др.
Следующим вызовом для ипотечного кредитования в России остаётся
стремительный рост. Исследуем теперь негативные эффекты, связанные с
интенсивным ростом ипотечного кредитования. Как отмечалось ранее, до
2018 г. происходил динамичный рост жилищной ипотеки, а в 2019-2020 гг.
тенденция только усиливалась. Рассмотрим рисунок 13, где отразим данные
изменения.

67
 7

6.2
6
5.6
5.2
5 4.9
4.5

4
4

3.19
3 2.71
2.5
2.1
1.95
2 1.7 1.8

1.3 1.4

0.08 0.13 0.12

0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020-наст.
вр.

Дефолтность совокупного кредитного ипотечного портфеля, %

Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

Рисунок 13 – Оценка динамики долговой нагрузки (составлено автором на

основании данных Банка России), %

Рассматривая динамику долговой нагрузки и дефолтность ипотечного

кредита, можно отметить возрастающей риски. Усиление долговой нагрузки
на общество со снижающимися реальными располагаемыми доходами
создаёт так называемый ипотечный пузырь, в результате которого в момент,
когда данные тенденции укрепятся и будут продолжать усиливается, может
случиться ипотечный кризис в России. Ипотечный кризис может наступить в
результате невозможности оплачивать ипотечные взносы в связи со
снижением реальных доходов, уменьшением доступности государственных
программ и субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту,
усиление инфляции и росту стоимости квадратного метра (что сегодня уже
проявляется на рынке жилой недвижимости в России).

68
 Ипотечный рынок является одним из самых стабильных и надежных
рынков в связи с особенностями и параметрами кредитования,
длительностью кредитных отношений и поддержкой государства.
Разбалансировка данной конструкции может повлечь за собой крах
экономической политики в сфере ипотечного кредитования, что повлечет за
собой кризис и коллапс на рынке недвижимости и т.д.
В связи с тем, что рынок ипотечного кредитования является мощным
инструментом поддержки экономики страны в целом, кризис на нём
отразится практически на всех отраслях экономики. Например, опыт США
показывает, что 2008 году образовался ипотечный долговой пузырь, когда
банки выдавали ипотеку слишком легкомысленно и непредусмотрительно, не
занимались исследованием рисков утраты кредитоспособности заемщиков,
объединяли категории заемщиков и не замечали признаков нарастающего
кризиса, что повлекло за собой мощный мировой кризис.
Еще одной тенденцией в системе ипотечного кредитования Россия
является автоматизация и диджитализация бизнес-процессов. В современных
условиях развитие банковского бизнеса неразрывно связано с
автоматизацией, внедрением новейших технических средств и передовых
банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том числе
электронных банковских продуктов. Переход от традиционной экономики к
цифровой – общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию
финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых
финансовых технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных
приложений. Гибкость, инновационность и скорость внедрения технологий в
банковскую индустрию являются сегодня одними из главных факторов
конкурентоспособности банков.
Первые шаги по цифровизации делаются и на рынке жилищной
ипотеки. Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют
банком» цифровой ипотеки. Создавая программное обеспечение. «Абсолют
69
банк» ориентировался прежде всего на ожидания партнеров: акцент на
скорость и простоту использования ПО. В результате средняя скорость
рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки
происходит в течение всего двух часов.
Однако ряд факторов сдерживает развитие цифровой ипотеки, как и
цифровизацию экономики страны в целом:
 отсутствие определенной инфраструктуры в национальной
инновационной системе, которая бы помогла выходу уникальных
отечественных информационных продуктов на рынок;
 низкий уровень образовательных программ по подготовке кадров в
области информационных технологий по сравнению с развитыми странами;
 отсутствие существенного спроса со стороны субъектов рынка на
цифровые технологии во многих видах деятельности, что отражается на
соответствующем предложении и сдерживает темпы цифровизации
экономики.
Необходимо также учитывать, что далеко не все клиенты банка готовы
перейти на оформление ипотечного кредита в электронном виде. Даже если
застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн сервисы,
многие граждане все же предпочитают увидеть приобретаемый объект,
оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и
совершить сделку на бумаге. По результатам опросов ВЦИОМа,
проведенных по заказу «ДОМ.РФ», лишь 20% граждан положительно
относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в
электронном виде.
Сегодня большинство операций по оформлению жилищной ипотеки
клиент может провести через интернет, но для подписания договора
необходимо приехать в банк, а потом в МФЦ – для подачи документов на
регистрацию прав собственности. Для перехода к цифровой ипотеке
требуется перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи
70
заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов,
сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации
приобретенной недвижимости. Это подразумевает прежде всего
дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и
дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов
банка.
Реализация механизма удаленной идентификации является одной из
ключевых задач для перевода финансовых услуг в цифровую среду. Чтобы
полностью исключить присутствие клиента в банке, Центральный банк
создает единую платформу для удаленной идентификации на основе
биометрических данных: например, лица и голоса. В настоящее время
разрабатывается технологическая инфраструктура для реализации
указанного механизма, а также осуществляется доработка информационных
систем кредитных организаций и их подготовка к сбору биометрических
персональных данных.
Сбербанком уже создана биометрическая платформа для банковских
технологий. В конце 2017 г. им заключена сделка по приобретению пакета
акций в компании Vision Labs, являющейся одним из лидеров рынка
распознавания лиц в мире. Компания входит в мировой топ3 по уровню
точности идентификации (99,17%). Сотрудничество с Vision Labs позволит
создать уникальный биометрический идентификатор для доступа к любой
услуге или сервису клиентам Сбербанка России и обеспечит высочайший
уровень информационной безопасности экосистемы. Данный идентификатор
будет распознавать клиента не только по лицу, пальцу, но и по голосу,
сетчатке глаза и другим биометрическим факторам.
К концу 2020 г. планируется провести пилотные онлайн сделки по
покупке квартир в ипотеку. Ожидается, что к 2023 г. 20% сделок основных
игроков на рынке жилищной ипотеки будут заключаться в электронном
формате. В целом цифровая ипотека в России будет распространяться
71
параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций
на электронный документооборот.
Однако цифровые технологии, создавая удобства, ускоряя операции, не
способствуют увеличению объема продаж банковских продуктов, поэтому
одновременно с развитием цифровых технологий следует внедрять новые
качественные и сервисные продукты для расширения сферы ипотечного
жилищного кредитования.

3.2 Перспективный анализ системы ипотечного жилищного

кредитования

В предыдущих разделах данного исследования установлено, что на

сегодняшний день, рынок ипотечного кредитования в России является одним
из самых динамичных среди альтернативных отраслей в финансово-
кредитной сфере. Во многом величину темпов роста отрасли определяет
растущая стоимость недвижимости и стагнация реальных располагаемых
доходов, которая в связи с кризисом в 2014 г. осталась на неизменном
уровне. С одной стороны, это позволило коммерческим банкам нарастить
долю кредитов в совокупном кредитном портфеле, с другой стороны, рынок
недвижимости сокращался в аналогичный период, за счет этого в структуре
совокупных продаж доля кредитных продаж резко выросла, что может
характеризовать скромность реальных доходов населения. В условиях
отсутствия транзитивной российской экономики, надежность сферы
ипотечного кредитования обуславливает спрос на недвижимость (помимо
стимуляции остальными факторами). Высокая стоимость, длительный
период кредитных отношений, а также стоимость сопутствующих услуг
предполагают высокий уровень отбора посредством спроса конкурентных
предложений.
На сегодняшний день можно уверенно говорить о том, что рост и
72
размерность рынка недвижимости в России не является исчерпывающим,
поскольку уровень динамизма характерен для растущих и развивающихся
рынков (в среднем, ключевые макропоказатели по рынку новых квартир
растут на 7-10% в год).
В том числе, рынок российской недвижимости растет (особенно
высокими темпами low-сегмент) при сохранении невысоких накоплений
граждан, которые предпочитают не формировать сбережения, авансировать
их для использования в качестве кредитных обязательств. В связи с должным
развитием государственных программ поддержки ипотечного кредитования
(к концу 2019 г.), населению легче выплачивать проценты ипотечные
кредиты и проценты по ним, также распространяется рефинансирование
ранее взятых кредитов по дополнительной ставке в размере 5%.
С помощью аппарата математической статистики смоделируем
некоторые прогнозные показатели для того, чтобы показать перспективные
тренды по различным параметрам. Используем следующие параметры для
построения тренда:
 регрессионный анализ;
 сглаживание сезонности;
 доверительный интервал;
 экспоненциальное сглаживание.
Задачей данного исследования является определение вероятности
способности ипотечного кредитования обеспечить выполнение социально-
экономических задач, которые также были описаны в данном исследовании
(определить количество нового жилья в пересчете на 1000 чел.) при базовом,
негативном и позитивном сценариях.
Это необходимо сделать для того, чтобы оценить влияние рисков на
сценарии при тех или иных событиях. Напомним, что основным
противоречием в сфере ипотечного кредитования являются регулируемые
государством низкие ставки, но в тоже время снижающейся реальные
73
доходы, а также отсутствие реальной конкуренции в банковском секторе.
Рассмотрим на рисунке 14 трендовый анализ количества собственных
квартир (в собственности) в России на 1000 человек жителей.

74
450

400

350

300

250

200

150

100

50

0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Число квартир на 1000 чел. Linear (Число квартир на 1000 чел.)

Прогноз(Число квартир на 1000 чел.) Привязка низкой вероятности(Число квартир на 1000 чел.)
Привязка высокой вероятности(Число квартир на 1000 чел.)

Рисунок 14 – Трендовый анализ изменения количества квартир на 1000 человек в РФ (составлено автором)

75
Таблица 12 – Параметры трендового анализа, оценка параметров качества
модели (составлено автором)
Статистика Значение
Alpha 0,13
Beta 0,00
Gamma 0,00
MASE 1,54
SMAPE 0,06
MAE 17,30
RMSE 19,18

Согласно расчетным данным (сценарный анализ на основе

вероятностей) на рисунке 14, алгоритм статистической обработки данных
предполагает три сценарии развития событий. Первый вариант является
наиболее оптимистичным, который предполагает, что к 2020-2025 гг. среднее
количество собственных на 1000 человек будет составлять около 366 шт.
Этот вариант является самым рискованным поскольку имеет высокие
пределы погрешности (вертикальные отрезки на рисунке 14). Наиболее
реальным сценарием развития ипотечного кредитования и объема квартиры
на 1000 человек является пессимистично вариант, поскольку имеет
наибольшую вероятность при заданном доверительном интервале 0,95.
Теперь перейдём к исследованию наиболее вероятного сценария, который мы
отразили на рисунке 14 (рисунок 15).
Характерные особенности перспективного трендового прогноза
показателя количества квартир 1000 человек за счет использования
регрессионных уравнений состоят в том, что возникает объективная
необходимость в подборе наиболее оптимальной регрессионной модели. В
данном случае, наименьшие остатки в результате разности практических и
теоретических показателей являются минимальными, поэтому это наиболее
адекватный выбор объясняющей модели.

76
400

350 337.03
327.37
317.71
308.05
f(x) = 73.59 ln(x) + 71.64 295.5 298.39
300 287 291 287.6 287.6
R² = 0.89 284 280 284.6
274.2
256.5
250 242.7
232.7
211.4
200 194
177.1
169.5
158.9
153
150 139.4 142.4
133.3

100

50

0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Рисунок 15 – Трендовый перспективный анализ изменений показателя количества квартир на 1000 чел. (составлено
автором)

77
 По результатам полученных данных можно полагать, что показатель
детерминации – весьма близкое к единице значение, а по параметрам X и Y
можно оценить возможные перспективы развития данного рынка.
Высокую положительную динамику количества квартир на каждую
1000 человек населения края достаточно сложно представить без
вмешательства государства, о чем неоднократно сказано в аналитическом и
теоретическом разделах настоящего исследования (различные
государственные программы, нормы и льготы для семей).
С другой стороны, именно банковское кредитование обеспечивает
столь высокий приток на рынок новых объектов недвижимости, поэтому за
банковским сектором остается наиболее важная роль в области сохранения
реального спроса на приобретение недвижимости. После 2014 г. государству
пришлось формировать альтернативные способы продаж квартир,
рассматривая менее платежеспособный спрос в рамках сохранения
докризисной доходности. Именно на основе имеющегося банковского опыта
в области кредитования покупки новых квартир рынок растет, начиная с 2015
г. невзирая на два прошедших кризиса, которые негативным образом
отозвались на экономике. Логичным будет построить следующий график на
рисунке 15, который отражает долю приобретенных в кредит квартир
поквартально.

60

50

40

30

20

10

0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

78
 Рисунок 15 – Скользящая средняя (2017-2020 гг., 9 мес.) структуры продаж
недвижимости за счет заемных средств (составлено автором)
За расчетный период возьмем квартал для целей более динамичных
данных, для будущего построения более достоверного уравнения.
Стандартизация и параметризация между независимыми данными может
позволить провести корреляционно-регрессионный анализ и сформировать
перспективные направления отрасли в целом.
Согласно данным, представленным на рисунке 15, поквартальную
динамику структуры продаж новых квартир за счет кредитных средств
можно описать с позиции высокой волатильности отрасли кредитования. Это
характеризуется высоким разбросом квартальных частот, поэтому на
основании представленных данных достаточно сложно провести
убедительный перспективный анализ с высокой достоверностью получаемых
результатов.
В настоящее время дополнительным мотивом для приобретения
квартир в кредит является снижающаяся процентная ставка (сегодня около
6,6%). На сегодняшний день, со стороны Банка России нет перспектив к
росту ключевой ставки, поэтому данная тенденция сохранится. Рассмотрим
среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам в России за 2019 г. на
рисунке 16.

79
 Рисунок 16 – Динамика средней ставки ИЖК в России (составлено автором
по данным Банка России)
Может показаться что это является весьма высокой стоимостью, тем не
менее, процентные ставки на приобретение вторичных квартир или
коммерческой недвижимости существенно превышают аналогичные
показатели новых квартир. Процентная ставка для каждой из категорий
квартир остается весьма высокой, но необходимо отметить положительные
тренды, которые заданы во второй половине 2019, также сохранятся в конце
2019 – начале 2020 гг. на снижение.
Как отмечалось, данная тенденция обязательно сохранится в будущем,
поскольку растущая конкуренция, финансовая стабилизация населения,
таргетирование инфляции и т.д. в конечном итоге сформируют стабильный,
платежеспособный спрос, который сможет позволить себе пользоваться
кредитными ресурсами на приемлемых условиях. Аналогичная ситуация
прослеживается в европейских странах, а также в странах континентальной
Северной Америки. Развитость финансового и страхового рынков
эффективно подавляет растущие риски, а стабильные доходы населения,
широкая популярность малого и среднего предпринимательства создают
приемлемые условия для того, чтобы максимально снизить процентную
80
ставку по займам и кредитам, поскольку на сегодняшний день наиболее
развитые иностранные экономики научились эффективно нивелировать
системные и бессистемные риски. Тем самым они стабилизируют не только
экономическую, но и социальную политику в стране.
Адаптация рынка недвижимости к современным экономическим
реалиям проходила через кооперацию банковской системы, системы
страхования и инвестиционных площадок, девелоперов и т.д. В настоящее
время, нередко автосалоны заключают договоры с большим количеством
банков, что приводит к некоторой локальной конкуренции, в ходе которой
можно снизить стоимость, например, на стоимость дополнительной гарантии
или страховых премий и т.д. Считается, что данный тренд будет сохранен на
ближайшую перспективу развития рынка ИЖК. В том числе, данное
перспективное направление позволяет клиентам получить более широкий
доступ к информации о способах кредитования на рынке.
Разрабатываемые программы по кооперации различных институций
рынка жилой недвижимости предполагают формирование и льготных
кредитных предложений (относительно рыночных ставок). Эксперты ООО
«Аякс» посчитали, что средняя экономия уже в 2021 г. от таких предложений
может составить до 4-6%. Предполагают, что скидка может быть даже
больше в связи с ежегодной, высокой обновляемостью (расширения)
предложения. Таким образом, на снижение ставок по кредиту давит
рыночный механизм конкуренции, который предполагает регулярное
расширение объема сдающейся недвижимости.
При этом в последние несколько лет наибольшей популярностью стали
пользоваться альтернативные формы кредитования (они являются
альтернативными по отношению к классическим формам кредитования).
Например, речь идет о факторинге, экспресс кредитовании, кредитах без
первоначального взноса, залога и т.д.

81
 Отсутствие кризиса до 2014 г. делало непривлекательным такие формы
кредитования, поскольку в обмен на повышенную процентную ставку, банк
получал повышенный риск (чрезмерный риск), что приводило к избыточным
резервам. В отличие от России, мировой рынок давно опробовал данные
формы кредитования, при этом они распространены вне связи с кризисами
различных национальных экономик. Таким образом, Россия переходит в
режим более свободного обращения с кредитными инструментами на рынке
недвижимости, что позволяет банкам формировать достаточно гибкие
предложения и учитывать разнообразные потребности спроса.
Перейдем к рассмотрению наиболее существенных вызовов и
перспектив, которые могут ожидать российский рынок недвижимости.
1) Отсутствие полной прозрачности доходов граждан. В данном
магистерском исследовании замечено, что одна из ключевых проблем в
сфере кредитования физических лиц на сегодняшний день является
определение прозрачности источников дохода. Очень часто сложно
идентифицировать источник доходов, в результате чего сложно определить
реальный располагаемый доход населения. По подсчетам Росстата в конце
2018 г. доля теневого сектора экономики с непрозрачными доходами
составила около 20 млн. человек в абсолютном исчислении. Из данной
проблемы вытекает ряд производных. Одна из ключевых производных
проблем состоит в упрощенном подходе кредиторов к заемщику. Проблема
состоит в том, что банк, не имея возможности достоверно убедиться в
доходах клиентов повышает процентную ставку автоматически, исходя из
существующих параметров, которые предоставляют физические лица.
Необходимость страховать собственные доходы у банка возникает в связи с
неопределенностью рыночных показателей, поэтому чем более достоверный
доход покажет физическое лицо, тем более справедливая процентная ставка
его ожидает. Данный вызов будет нейтрализован, при условии, что

82
собственные доходы населения станут прозрачными у подавляющей части
населения.
2) Финансовая неграмотность населения. Финансовая грамотность
населения по большей части связана с небольшим историческим периодом
жизни в рыночной экономике. Кроме этого, высокий уровень махинации в
связи с низкой правовой обеспеченностью экономических процессов
приводит к возникновение большого количества преступления против
граждан, которые самостоятельно не в состоянии идентифицировать
мошеннические схемы и т.д.
3) Рост просроченной задолженности. Можно заметить, что по мере
накопления проблем в сфере кредитования становится заметно, что они
дополняют друг друга или переплетаются. Например, рост просроченной
задолженности по кредитам тесно перекликается со снижающимися
доходами населения, прозрачностью и определенностью источника доходов
и т.д., Например, на момент окончания 2017 г. совокупная задолженность в
сфере ИЖК достигла 116 млрд руб. Для сравнения, в 2014 г. аналогичный
показатель достигал всего лишь 42 млрд руб. (в качестве сравнительной даты
– период до начала кризиса в отечественной экономике), в 2012 г. равен 27
млрд руб. Коллекторы определяют средний размер задолженности по
кредитам 443 тыс. руб. по России в 2017 г. Позиция Банка России по данному
вопросу состоит в том, что большинство из указанных просроченных
кредитов являются залоговым, поэтому задача состоит в том, чтобы
сохранить ликвидность имеющегося залогового имущества.
4) Отсутствие роста конкуренции в сфере ипотечного кредитования.
Данная проблема сама по себе проблемой не является, поскольку в
общественном смысле конкуренция имеет весьма положительные
характеристики: она оптимизирует стоимость факторов производства и
конечную стоимость продукции, формирует дополнительные услуги. Все
производители в совокупности формируют эффективный экономический
83
механизм, который совершенствуется за счет каждого дополнительного
конкурента (пока рынок не достигнет максимальных размеров и состояния
наиболее близкого к совершенному). Если бы ученые захотели изобразить
конкуренцию на графике или рисунке – им пришлось бы нарисовать пустой
круг, который являлся бы рынком, а каждая проводимая внутри него линия
являлась бы в той или иной форме предложением на этом рынке, которое
покрывает определенную часть белого круга. Известно, что никому из
предложения не нравятся конкуренты по своей конкурентной природе, но
вместе они образуют механизм, который нравится всей общественности в
целом. Желая оттолкнуться от близлежащих конкурентов как можно дальше,
каждый производитель осознанно или неосознанно становится лучше, а
потому становится более привлекательным для спроса.
5) Высокая стоимость заемного капитала для физических лиц. Данная
проблема является взаимосвязана с такими отрицательными факторами
отрасли как растущая просроченная задолженность, теневые доходы граждан
и отсутствие прозрачности. Высокая стоимость заемного капитала является
следствием негативных макро- и микроэкономических факторов, в которых
формируются данные процентная ставка. Основой любой процентные ставки
по кредитам в России является ставка рефинансирования. Именно оно
определяет базис, вокруг которого можно выполнять финансовые операции.
Остальная часть конечных процентных ставок в коммерческих банках
определяют макроэкономические и микроэкономические факторы. В число
основных факторов входят такие параметры как уровень доходов по
регионам, прозрачность доходов населения, средняя просрочка по кредитам,
дефолтные обязательства, банкротство физических и юридических лиц и т.д.
Заметим, что на процентную ставку по физическим лицам также влияет
ситуация в сфере юридических лиц, поэтому нельзя игнорировать данные
параметры.

84
 На процентную ставку по кредитам физических лиц также влияет
ситуация в области кредитоспособности юридических лиц, поэтому нельзя
игнорировать данные аспекты. Несмотря на продолжительное падение
процентных ставок по ИЖК, они все еще остаются достаточно высокими для
широкого применения населением. В ближайшее время, поскольку
отсутствуют основания для увеличения ключевой ставки, можно полагать,
что на горизонте 3-5 лет произойдут положительные для спроса колебания
кредитных ставок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Диссертационное исследование на тему развития ипотечного

кредитования в России является актуальным, поскольку улучшение
жилищных условий – одна из сложнейших проблем для современных
жителей России. Обсуждение давно вышло за пределы бытовых вопросов. Не
секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования
заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в
этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие
85
надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных
проблем в стране.
Выделяя категорию кредита как самостоятельную, отметим, что с
функциональной точки зрения кредитной системой понимается совокупность
кредитных отношений, форм и методов кредитования. Институциональная
точка зрения на кредитную систему рассматривает институции, которые
создают, аккумулирует и перераспределяют денежные средства на основе
всех известных принципов кредитования.
Потребность в кредитах сегодня обусловлена стагнирующими
реальными располагаемые доходами, с другой стороны теневой формы
оплаты труда, а с третьей стороны у гражданина возникает естественная
потребность расширить свои жилищные условия, приобрести автотранспорт,
сделать ремонт и т.д. В санкционной экономике выполняет обычные
социальные функции достаточно сложно без отягощения кредитными
отношениями.
Возвращаюсь к российской действительности, сегодня обращается
пристальное внимание на рекордные темпы роста ипотечного кредитования и
потребительского кредитования. Часто на приобретение недвижимости берут
потребительские кредиты, что в целом можно отнести к рынку ипотечного
кредитования, в связи с этим в правительстве РФ вызывает большую
настороженность рекордный рост объемов продаж кредитных продуктов в
России. Для того чтобы таргетировать риск и предотвращать избыточную
вероятность дефолта, в России были введены дополнительные критерии
оценки платежеспособности заемщиков. Ранее в 2015 году было введено
понятие личных банкротств и т.д. Система и структура ипотечного
кредитования в России очень близки к опыту США. Проходя основные этапы
становления, Россия рискует столкнуться с аналогичными проблемами, с
которыми столкнулись США годами ранее. В настоящее время
Правительство РФ стремится нейтрализовать возможные риски и
86
максимально эффективно использовать общие международный опыт в
вопросах ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечный кредит дает сильный импульс для домохозяйства и
заставляет его проявлять экономическую активность и заниматься работой на
длительный период времени. Часть исследователей видят в этом глубокий
экономический смысл и положительное воздействие кредита на общество.
Необходимость оплачивать жилье является весомым аргументом для того,
чтобы держаться за работу и быть активным участником рынка труда. С
другой стороны, доля нагрузки на заработную плату или иные реальные
располагаемые доходы населения возрастает, что сокращает уровень и
качество жизни домохозяйств. Положительный демографический эффект
вносит система ипотечного кредитования в России и ее роль нельзя
переоценить, поскольку интенсивное снижение процентных ставок приводит
к наращиванию спроса. В данный момент, отмечается положительная
эластичность от снижения ключевой ставки.
В ходе анализа рынка ипотечного кредитования было выделено, что на
данном этапе развития в России наблюдается расцвет ипотечного жилищного
кредитования. Популярность ипотечного кредитования вызвана его
значительным влиянием на преодоление социальной нестабильности, а также
разворотом государственной поддержки в данную область. Для банковской
системы России ипотечное кредитование играет немаловажную роль, так как
кредит обеспечен залоговым имуществом и в случае невозврата кредита,
банк реализует его и тем самым снижает свои кредитные риски. Ипотечное
кредитование в России еще на пути своего становления, и показатели
последних двух лет доказали, что он в состоянии развиться в достаточной
степени и при этом не снижать темп. В дальнейшем регуляторам кредитного
рынка еще предстоит поддержать рынок ипотечного кредитования и
внедрить инструменты, снижающие его резкие колебания.

87
 Проведя сравнительную оценку иностранного и российского опыта,
можно заключить, что полное копирование практики применения не
принесет ожидаемого эффекта в рамках разнотипной организации
финансово-кредитной системы стран.
В результате проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что
перспективы развития отрасли ипотечного кредитования довольно
непредсказуемы. Согласно расчетным данным (сценарный анализ на основе
вероятностей) на рисунке 13, алгоритм статистической обработки данных
предполагает три сценарии развития событий. Первый вариант является
наиболее оптимистичным, который предполагает, что к 2020 г. среднее
количество собственных на 1000 человек будет составлять около 318 шт. С
другой точки зрения, в 2020 г. при пессимистичных прогнозах, произойдет
существенный спад и исследуемый параметр откатится к уровню 2014-2015
гг.
На процентную ставку по кредитам физических лиц также влияет
ситуация в области кредитоспособности юридических лиц, поэтому нельзя
игнорировать данные аспекты. Несмотря на продолжительное падение
процентных ставок по ИЖК, они все еще остаются достаточно высокими для
широкого применения населением. В ближайшее время, поскольку
отсутствуют основания для увеличения ключевой ставки, можно полагать,
что на горизонте 3-5 лет произойдут положительные для спроса колебания
кредитных ставок.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

88
 1 Гражданский кодекс РФ от ЗОЛ 1.1994г. N 51 -ФЗ часть 1.
2 Закон РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря
2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).
3 Закон РФ от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных
бумагах» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.,
5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).
4 Закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5 Закон РФ от 20.08.2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих».
6 Закон РФ от 30.12.2004г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (в ред.
от 21.07.2005 № 110-ФЗ).
7 Постановление Правительства РФ от 19.03.2002г. № 168 «О
совершенствовании деятельности по реализации федеральной целевой
программы «Государственные жилищные сертификаты».
8 Закон города Москвы от 15.01.2003 года № 22 «Об улучшении
жилищных условий жителей города Москвы» (в ред. Законов г. Москвы от
17.12.2003 N 76, от 08.12.2004 N 83)
9 Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей
ипотечного кредитования в России. // Финансы и кредит. 2018.- № 12.
10 Александр Зотин. Кризис пришел из Америки. // Финанс.
Профессиональный взгляд на деньги. 2019. - № 31 (217). — 20,26 авг.
11 Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом. //
Деньги и кредит. 2017.-№ 4.
12 Ахметов Р.В. Проблемы повышения устойчивости региональных
финансовых рынков. // Финансы и кредит. 2017. - № 12.
13 Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели
ипотечного кредитования. // Финансы. 2018. - № 1.
89
 14 Бесхмельницын М. Роль государства в обеспечении доступности
жилья для населения России. // Проблемы теории и практики управления.
-2018. № 6.
15 Булаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования. // Деньги и
кредит. 2018. - № 9.
16 Горемыкин В. А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.:
Финансы, 2016.
17 Грачев И. Способна ли ипотека быстро решить жилищный вопрос в
России? // Эксперт. 2018. - № 21.
18 Грибанова Е. Ипотечное кредитование наталкивается на подводные
камни законодательства. // Бюллетень недвижимости. 2018.- №40.
19 Гришаев С. Ипотека. //Закон. 2018. - №10.
20 Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка
недвижимости. // Экономика строительства. 2017.- № 5.
21 Довдиенко И.В. Ипотека. М.: РДЛ, 2019.
22 Довдиенко И.В., Черняк В.З. ИПОТЕКА управление, организация,
оценка М.: ЮНИТИ, 2018.
23 Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы
ипотечного кредитования. // Журнал для акционеров. — 2018. № 4.
24 Иванов В.В. Все об ипотеке. М.: МТ - Пресс, 2017.
25 Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и
российские условия // Институт Финансовых Исследований. — 2017.
26 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации. // Ипотека. — 2017. — № 1-2.
27 Концепция финансово-кредитного механизма обеспечения
доступности жилья. — М.: Фонд Институт экономики города, 2016.
28 Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И.
Американская модель ипотеки. // Рынок ценных бумаг. 2016. - № 8

90
 29 Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие
ипотечного кредитования в России. // Рынок ценных бумаг. — 2016. -№8.
30 Косарева Н. Совершенствование систем кредитования. // Ипотека.
-2016.-№1.
31 Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного
кредитования в России. М.: Институт экономики города США, 2019 г.
32 Костецкий Н.Ф. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и
воспроизводства. // Экономика строительства. — 2018. -№12.
33 Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика
недвижимости. СПб.:Лань, 2017.
34 Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта. //
Бизнес и банки. 2016. - № 50.
35 Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного
кредитования. Учеб. пособие-М.: Высшая школа, 2018.
36 Кузьминский О. Сколько стоит заемный метр. // КоммерсантЪ.
Деньги. -2019. -№21.
37 Кучиев А.З., Кучиева И.Х. Воспроизводство жилья в условиях
социально-ориентированной рыночной экономики. М.:ЦНИИЭП жилища,
2018.
38 Лазарева Л. Ипотеке зеленый свет. // Финансист. - 2016. - № 5/6.
39 Ларионов А.Н. Формирование современного рынка жилья на основе
ипотечного кредитования. //Ипотека. 2016. - № 1-2.
40 Лаврушин О.И. Каждому региону своя ипотека. // Ипотека. — 2017.
— №6.
41 Лимаренко В.И. Ипотека: стратеги развития. М.: Диалог - МГУ,
2017.
42 Лимаренко В.И. Управление ипотечным кредитованием: стратегия
развития в условиях переходной экономики. // Инвестиции в России. -2017.-
№8.
91
 43 Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в
России: проблемы и пути решения. // Деньги и кредит. — 2018. — № 4.
44 Логинов М. П. Как решить жилищный вопрос: (ипотечное
кредитование как наиболее перспективная форма решения жилищной
проблемы в условиях стабилизации и роста экономики страны). // ЭКО:
Экономика и организация промышленного производства. — 2018. -№11.
45 Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве//
Хозяйство и право. - 2016. - № 9. – С. 6-26; - № 10. – С. 3-26.
46 Маковская А. Новое в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//
Хозяйство и право. – 2016 - № 4. – С. 3-11.
47 Маслова В. Ипотека земель// Экономист. – 2004. - № 5. – С. 89-96.
32.
48 Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности// Банковское
дело. – 2017 - № 1. – С. 10-12.
49 Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования//
Банковское дело. – 2018. – № 3. – С. 34-38.
50 Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. - 2018. - N 12. -
С.18-23.
51 Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их
применения в России// Банковское дело. – 2019. - № 6. – С. 30-34.
52 Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и
источники «длинных» денег// Банковское дело. – 2005. - № 9. – С. 62-70.
53 Наточеева Н.Н., Фошкин А.Е. Оценка недвижимости – М.: Финансы
и статистика, 2018. – 496 с.
54 Никаненкова В.В. Региональные схемы ипотечного кредитования и
проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - 2018. - N 10. - С.24-
29.
55 Печатникова С.М. Как управлять процессами на жилищном рынке?//
Менеджмент в России и за рубежом. – 2018 - № 4. – С. 38-50.
92
 56 Полтерович В. и др. Строительное общество: ипотечный институт
для России// Вопросы экономики. – 2018. - № 1. – С. 63-87.
57 Русак А.А. Ипотечное страхование в России развивается// Финансы.
– 2005. - № 4. – С. 44-49.
58 Сергеюк В.С., Бобрикович Е.С., Лопухин Ю.И. Правовые риски
ипотечного агента// Хозяйство и право. – 2017. - № 7. – С. 42-49
59 Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в
дореволюционной России (конец ХIХ - начало ХХ вв.) // Деньги и кредит. -
2017. - N 2. – С.61-67.
60 Ступин И. Замешкавшаяся ипотека// Эксперт. – 2018. - № 39. – С.
144-150.
61 Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. - 2001. - N 39. - С.97-100.
62 Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного
кредитования // Экономика и математические методы. - 2017. - Т.40, N 1. -
С.3-15.
63 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости/ Пер. с англ. – М.: Дело ЛТД, 2018. – 480 с.
64 Шапкина Г. К вопросу о защите прав акционеров// Хозяйство и
право. – 2004. - № 12. – С. 3-8
65 Шиткина И. Преимущества и недостатки холдинговой модели
организации бизнеса// Хозяйство и право. – 2018. - № 2. – С. 67-71.
66 Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с
земельными участками// Хозяйство и право. – 2017. - № 9. - С. 62-73.

93