Введение 3
1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования
в России 8
1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных отношений 8
1.2 Обзор современных особенностей ипотечного кредитования
(российский и мировой опыт) 16
1.3 Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в
России 23
2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования
в России
2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования в РФ
31
2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России
40
2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования
50
3 Совершенствование и развитие системы ипотечного кредитования в РФ
58
3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного
кредитования 58
3.2 Перспективный анализ системы ипотечного жилищного
кредитования 67
Заключение 78
Список использованных источников 81
1
ВВЕДЕНИЕ
2
оптимальному управлению кредитным портфелем банков, широкому
кредитованию граждан и т.д.
Степень научной разработанности магистерского исследования
составляют труды следующих авторов. Кучиев А.З., Кучиева И.Х. провели
общий обзор и характеризовали классические инструменты оценки
кредитоспособности физических лиц. Например, авторами была
представлена нормативная методика по определению реального
располагаемого уровня дохода для оценки кредитоспособности физических и
юридических лиц [37]. Никаненкова В.В. более подробно останавливалась на
одном инструменте, который имеет наибольшую популярность в
коммерческих банках – скоринг, цель которого является наиболее быстро и
комплексного выявить текущие финансовые возможности заемщика [54].
Наточеева Н.Н., Фошкин А.Е. исторические аспекты формирования и
развития системы ипотечного кредитования в России. Их точки зрения
базируется на том, что американская система ипотечного кредитования
является фундаментом для российской системы. Развитие американской
системы ипотечного кредитования проходило через путь становления и
ошибок. Российский опыт старается нейтрализовать негативные аспекты
американской системы [53].
Современная форма системы ипотечного кредитования в России
представляет из себя сбалансированную социальную политику, которую
проводит коммерческий банк. Целью данной политики является
стабилизация социальной среды, поддержание уровня жизни, обеспечение
первичными материальными благами и т.д.
Русак А.А. исследует социальные и экономические функции
ипотечного жилищного кредитования для населения России в трудных
экономических условиях. Массовая закредитованность населения, по его
мнению, является драйвером роста и развития экономики даже в кризисный
период [57].
3
Коллектив авторов в лице Сергеюка В.С., Бобриковича Е.С., Лопухина
Ю.И. исследовал теневой рынок финансовых и кредитных операций. анализ
показал, что значительная часть граждан испытывает потребности в
кредитных ресурсах, но не может их получить в связи с теневым или не
реальным заработком. Серая заработная плата также является основанием
для отказа в выдаче займов. Более 20% граждан России сегодня так или
иначе к частичному или полному теневому доходу, иногда граждане имеют
минимальный официальный доход (в терминологии жаргонизма, это
называется чёрная и серая заработная плата). В связи с этим возникает
статистические разночтения о реальных располагаемых доходах населения
[58].
Для формирования перспектив развития ипотечного кредитования
необходимо точно, а главное, своевременно оценить состояние рынка
ипотечного кредитования в РФ. Постоянно сменяющиеся экономические
условия, в которых формируется этот рынок, обуславливает необходимость
регулярного мониторинга финансового и экономического положения, что
обеспечивает актуальность и интерес к данному исследованию.
Целью магистерского исследования является анализ ипотечного
кредитования за счёт выявления доминирующих факторов, оказывающих
воздействие на развитие системы ИЖК, построение перспективных моделей,
отражающих прогноз темпов развития в РФ
Задачи исследования:
рассмотреть понятийно-категориальный аппарат рынка кредитных
отношений;
провести обзор современных особенностей ипотечного кредитования
(российский и мировой опыт);
оценить социально-экономическую роль системы ипотечного
кредитования в России;
оценить развитие и стимулирование ипотечного кредитования в РФ;
4
проанализировать современное состояние ипотечного кредитования
в России;
исследовать зарубежный опыт ипотечного кредитования;
формализовать актуальные вызовы и перспективы в системе
ипотечного кредитования;
провести статистический анализ системы ипотечного жилищного
кредитования.
Объект исследования: ипотечное кредитование в России.
Предметом магистерского исследования является система
финансово-экономических отношений, возникающая и развивающаяся в
процессе осуществления ипотечного кредитования.
Гипотеза магистерского исследования состоит в том, что системный
рост экономики и социально-экономического благополучия граждан в
значительной степени обусловлен эффективностью кредитных инструментов,
в частности системой ипотечного кредитования, которую необходимо
трансформировать и совершенствовать с учетом господствующих
макроэкономических параметров в экономике России.
Научная новизна магистерского исследования:
дополнена и детализирована дефиниция «Кредитная система»,
проведены отличия от «Финансовая система» и «Банковская система», что
дает возможность обособлено изучать предмет исследования в чистом виде;
классифицированы системные аспекты социально-экономической
роли устройстве России ИЖК. На основе историко-экономического анализа
установлено, что относительно дешевый ипотечный кредит является для
России драйвером экономического роста, а также инструментом
компенсации отсутствия роста реальных доходов граждан;
исследованы и формализованы специальные риски ипотечного
жилищного кредитования, которые обусловлены текущим состоянием
финансово-кредитной системой РФ, которые неотъемлемо воздействуют на
5
социально-экономическое благополучие граждан и стабильность
национальной экономики;
разработан перспективный прогноз ипотечного кредитования в
России, который выявил скрытые угрозы при расширении ИЖК. Динамика
строительства жилой недвижимости предполагает потенциальный спрос на
ипотечное кредитование. Сокращение реальных доходов населения
предполагает наращивание долговой нагрузки, которая становится
неприемлемой и опасной для стабильности банковского сектора и
платежеспособности населения. Снижение ипотечных ставок не повлияет на
уровень риска и продолжит сильнее давить на наименее защищенные слои
общества.
Методическая база магистерского исследования состоит из
принципов диалектической логики, единства логического и исторического
подходов, а также системный подход к ипотечному кредитованию
регулированию, который позволяет учитывать факторы, способствующие
снижению экономической активности предприятия и результативности в
целом. В данной работе использовались методы экономического и
финансового анализа, структурно-функционального анализа, экспертных
оценок.
Информационную базу исследования составили законодательные и
нормативные правовые акты Российской Федерации в сфере регулирования
кредитных институций: ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Статистические данные Федеральной
службы государственной статистики России относительно финансового
состояния коммерческих банков и т.д.
Теоретическая и практическая значимость магистерского
исследования состоит в приращение научного знания в сфере ипотечного
6
кредитования в России. В качестве основы для формирования новых знаний
по поводу развития ипотечного кредитования используется международный
опыт развитых стран, а также современные концепции развития, включая
проведение комплексного трендового анализа, исследование перспектив и
потенциальных рисков для развития. Вместе с этим исследованы
специальные риски, возникающие при взаимодействии с ипотечным
кредитом для населения. Вместе с этим в исследовании представлены
авторские подходы к определению ипотечного кредитования, исследование
рисков, определение перспектив развития ипотечного кредитования в
России.
Структура и логика магистерской диссертации состоит из введения,
трех глав, заключения и списка использованных источников. Первый раздел
является теоретическим, в котором отражены основные дефиниции
кредитных отношений. Представлена сравнительная оценка международного
и российского опыта внедрения ипотечного жилищного кредитования,
проведен сравнительный анализ. Раскрыты основные роли социального и
экономического характера ипотечного жилищного кредитования для
экономики России. В аналитическом разделе содержится оценка рынка
ипотечного кредитования, представлен обзор современного состояния, а
также приведен сравнительный анализ подходов к реализации ипотечного
кредитования для различных групп населения. В качестве рекомендаций
совершенствования системы ипотечного кредитования проведён трендовый
анализ с возможностями развития системы ипотечного кредитования в
России, а также представлены перспективы развития ИЖК.
7
1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного
кредитования в России
8
движения финансовых потоков, возникают в процессе
формирования финансовых ресурсов со стороны
различных субъектов экономики, а их распределение и
использование связано с выполнением определенной
роли в экономике
Данный автор понимает финансы как своего рода
синтетическую экономическую категорию,
Тюрин В.А.
отражающую уровень развития макро и
микроэкономических процессов
Представляет финансы как высшую форму обменных
операций в данной исторической реальности, которая
Яндиев М.И.
обеспечивает максимально эффективное
перераспределение товаров и услуг в обществе
Надо отметить, по нашему мнению, наиболее формализованной
категорией оперируют Лушин С.И. и Слепцов В.А., поскольку их подход
учитывает все формальные признаки категории финансов, в свою очередь,
такие авторы как Тюрин В.А. и Яндиев М.И. Используют более
стилистически окрашенные описательные категории, которые в
значительной степени обусловлены философским представлением финансов.
В широком смысле, по нашему мнению, под понятием «финансы»
понимается движение денежных средств. Практически все транзакции,
передвижения и трансформация денежных ресурсов причисляется к
понятиям финансам. Иногда это можно назвать денежным хозяйством
страны.
Тем не менее, существует разница между понятиями «деньги» и
«финансы». Характер возникновения и функционирования у денег и
финансов принципиально отличается. Деньги представляют из себя мерило
ценностей и измерение потребительной стоимости производимой продукции.
Под финансами обычно понимают система денежных отношений, которые я
могут иметь различный характер, включая кредитные отношения. Финансы
имеют целевой характер, адресность, централизованность и т.д. Эти и
многие другие свойства принципиально не принадлежат денежным
средствам. Изложим основные особенности и отличия финансов от
денежных средств:
9
1) Финансовые отношения носят исключительно денежный характер,
т.е. финансы – категория стоимостная. Финансы могут возникнуть только
там, где есть движение денежных средств, хотя не любые денежные
отношения относятся к финансовым.
2) Финансовые отношения носят распределительный характер, т.е.
финансы – распределительная категория.
3) Финансовые отношения всегда связаны с формированием у субъекта
денежных доходов и накоплений, принимающих материальную форму
финансовых ресурсов [63].
Описывая категорию финансы, сформулируем понятие: финансами
является система экономических отношений, которая имеет форму денежных
средств, распределяется между субъектами хозяйствования в форме
материализуемых финансовых ресурсов и используется для расширенного
воспроизводства, социального обеспечения, а также на иные общественные
цели.
Кредит является системой отношений между кредитором и заемщиком,
а также формируется специфические экономические отношения по поводу
сделки ссуды. Рассмотрим в таблице 2 подходы к определению «Кредит».
10
специфическую цены: ссудный процент.
При этом сохраняются условия срочности,
платности и возвратности
Ссуда, предоставленная банком
(кредитором) заемщику за определенную
Сарнаков И.В.
стоимость, по определенной процентной
ставки за пользование
11
самостоятельную, отметим, что с функциональной точки зрения кредитной
системой понимается совокупность кредитных отношений, форм и методов
кредитования. Институциональная точка зрения на кредитную систему
рассматривает институции, которые создают, аккумулируют и
перераспределяют денежные средства на основе всех известных принципов
кредитования.
Аккумулирование финансовых ресурсов является фундаментом для
формирования современной кредитной системы России, которая, в свою
очередь, привела к возникновению крупных банковских холдингов,
финансово-промышленных групп и т.д. Сегодняшние процессы,
происходящие внутри финансовой системы, формируются под влиянием
реформ, современных вызовов и противоречий внутри экономике России.
Одним из основных условий является высокая монополизация кредитного и
банковского рынка, сужение полномочий банков и ограничение конкуренции
через механизмы отзыва лицензий и процедуры банкротства коммерческих
банков.
Значимой проблемой кредитного рынка остается стоимость заемных
средств в условиях дефицита ликвидности в экономике РФ, нехватки
текущих доходов населения на выполнение кредитных обязательств.
Таргетирование стоимости кредитных ресурсов банка для населения
происходит через механизм управления стоимостью заемных средств на
основе государственных программ, которые в последние несколько лет и
широко распространились, стали пользоваться популярностью среди
определенной части населения России.
Во многом, завышенная стоимость кредитных ресурсов связано с
определенной монополизацией банковского сектора. С точки зрения
обслуживания населения, целесообразно иметь в экономике 10-15
крупнейших банков, которые вполне справятся с обслуживанием
потребностей спроса. С точки зрения рыночного формирования конкуренции
12
– это неправильно, поскольку ограничения конкуренции через масштабную
ликвидацию КБ привело к локальным рыночным монополиям, из которых
следуют все недостатки монополий для рынка. Например, в некоторых
небольших муниципальных образованиях существует всего 1-2 банка
(обычно Сбербанк и ВТБ) – отсутствует конкуренция.
Кредитная система, которая сформировалась в России к настоящему
моменту имеет свои особенности, институции и функции. Сущность
кредитной системы представляет из себя систему финансово-кредитных
отношений. Институциональная точка зрения представляет кредитную
систему как систему финансово-кредитных учреждений, которые
обслуживают кредитные отношения. Сегодня в России существует и
развивается трёхуровневая кредитная система, которая схематично
отображена на рисунке 1.
13
Банк России
Инвестиционные компании
Специализирован
Универсальные
ные
Инвестиционные фонды
Страховые компании,
пенсионные фонды и т.д.
14
обуславливается отсутствием достаточно высокой конкуренции, но высокой
потребностью в финансовых и кредитных продуктах для населения.
Например, в России по разным оценкам около 16-20% трудоспособных
граждан имеют полностью теневой заработок, что исключает возможность
взаимодействия с кредитными организациями. Низкая норма рентабельности
и высокий уровень налогообложения заставляют малый и средний бизнес
заниматься теневыми операциями и также взаимодействовать с плохо
контролируемыми небанковскими кредитно-финансовыми институтами.
Рассматривая категорию потребителей кредитных продуктов,
«физические лица» можно отметить, что граждане России испытывают
аналогичные проблемы с платежеспособностью. Иногда проблемы с
платёжеспособностью обусловлены фактической нехваткой средств, иногда
невозможностью официально предоставить подтверждающую юридическую
документацию, поскольку заработок данной категории граждан является
теневым или серым и не проходит регистрацию в фискальных органах и
внебюджетных фондах. Данные категории граждан имею проблемы с
получением кредитных средств. Небольшие кредитные кооперативы,
финансовые институты, инвестиционные компании находят возможность
кредитовать данную группу населения, несмотря на потенциально высокий
риск.
Высокий и разнообразный спрос на кредитные продукты сегодня
обусловлен сокращающимися реальными располагаемыми доходами, с
другой стороны, теневой формой оплаты труда, а с третьей стороны, у
гражданина возникает естественная потребность расширить и улучшить свои
жилищные условия, приобрести автотранспорт, сделать ремонт, получить
образование, приобрести вещи длительного потребления и т.д. В экономике
России выполнять социальные функции для людей становится сложно без
того, чтобы не отягощать себя кредитными отношениями.
15
Современная форма и архитектура кредитной системы России состоит
из трёх элементов: Банк России и коммерческие банки, а также
парабанковские финансово-кредитные учреждения, осуществляющие
отдельные операции: инвестиционные фонды, страхование и т.д. Мировая
практика указывает на то, что небанковские кредитно-финансовые
учреждения выполняют важную роль в обществе и усиливает конкуренцию
среди коммерческих банков. Обычно сюда относят страховые компании,
небольшие финансовые группы, негосударственные пенсионные фонды,
кооперативы и т.д.
Наибольшая динамика роста финансового сектора России в основном
формируется за счёт активного роста микрофинансовых организаций,
небанковских финансово-кредитных учреждений, которые являются более
гибкими по отношению к потребностям рынка, готовые брать на себя
дополнительные финансовые и иные экономические риски.
Теперь более детально остановимся на понятии ипотечного
кредитования – что является разновидностью кредитных отношений под
залог недвижимости, то есть кредитования с использованием ипотеки в
качестве обеспечения возвратности кредитных средств [11]. Рассмотрим
нормативно-правовую базу, которая регулирует характер данных отношений
в таблице 4.
16
Дается определение ипотеки как залога недвижимости
(п. 2 ст. 334 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ
предметом ипотеки может быть любое недвижимое
имущество, к которому относятся земельные участки,
Гражданский кодекс РФ от 30
участки недр, обособленные водные объекты и все, что
ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред.
прочно связано с землей (леса, многолетние
от 9 февраля 2009 г.) (ГК РФ)
насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и
морские суда, суда внутреннего водного плавания и
космические объекты, которые по ГК РФ также
являются объектами недвижимости
Определяет условия возникновения залоговых прав по
Закон РФ «О залоге» от 29 следкам с ипотекой, в том числе с ипотечным
мая 1992 г. №2872-1 (в ред. от жилищным кредитом, действует в той части, которая не
30 декабря 2008 г.) противоречит ГК РФ и Федеральному закону «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) (п.
2, ст. 79)
Определено, что недвижимым имуществом
Федеральный закон от 21
(недвижимость), права на которое подлежат
июля 1997 г. (в ред. от 30
государственной регистрации, являются: земельные
декабря 2008 г.) «О
участки, участки недр и все объекты, которые связаны
государственной регистрации
с землей так, что их перемещение без несоразмерного
прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним» ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,
Определена сущность ипотеки как разновидности
Федеральный закон от 16 залога, при этом определено, что ипотека может
июля 1998 г. №102-ФЗ «Об возникать как в силу закона, так и в силу договора (ст.
ипотеке (залоге недвижимо- 77), при этом обстоятельства, в соответствии с
сти)» (в ред. от 30 декабря которыми залог может возникать как в силу договора,
2008 г.) так и на основании закона, оговорены как в ГК РФ, так
и в Законе об ипотеке
Федеральный закон от 20
августа 2004 г. №117-ФЗ «О В законе определены условия предоставления
накопительно-ипотечной ипотечного жилищного кредита военнослужащим РФ,
системе жилищного обес- которые отличаются от стандартных условий большей
печения военнослужащих» (в степенью лояльности
ред. от 23 июля 2008 г.)
17
заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного
ведения;
законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое
право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется
распродажа перешедшего к кредитору имущества;
развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка
недвижимости и развитого института ее оценки [11].
Кратко опишем механизм ипотечного кредитования.
Субъектом системы ипотечного кредитования является «залогодатель»
(физическое или юридическое лицо, предоставившее в залог недвижимость),
«залогодержатель» (ипотечный кредитор, который принял в залог и выдал
ссуду). Объектами ипотечного кредита являются жилые помещения,
земельные участки, офисные помещения, склады и т.д. Процесс отношений
сводится к смене собственника залогового имущества в случае непогашения
ссуды.
Гарантом осуществления системы ипотечного кредитования является
кредитный договор, в котором определены цели, сроки и размеры
получаемой ссуды, а также условия погашения и перечень возможных
сценариев при не типичных обстоятельствах выплаты.
Закладные листы являются ценными бумагами, которые являются
гарантами обязательства перед банком. Документ является элементом
механизма материального обеспечения кредитных отношений, по которому
выплачивается твердый процент. В более развитой кредитной системе,
закладные листы являются самостоятельным активам и обращаются на
финансовых рынках.
Длительный период времени, закладная являлась наиболее надёжным
инвестиционным активом, до тех пор, пока мировой, исторический опыт не
показал, что недальновидная распродажа кредитов влечёт за собой
18
наступление ипотечного кризиса, дефолта по данным ценным бумагам.
Некоторые эксперты считают, современная экономика России испытывает
ряд признаков, которые косвенно свидетельствуют о нарастании череды
дефолтов в банковской и кредитной сферах.
Таким образом, существует тесная взаимосвязь между банковской
системой, кредитной и финансовой. В совокупности они обслуживают
хозяйственные потребности и служат хозяйственным целям страны.
Характерные признаки ипотечного кредита отразим на рисунке 2.
Отличительные признаки
ипотечного кредита
Относится к
потребительской
Кредит, Долгосрочный
форме
оформляемый под кредит.
кредитования и не
залог Максимальный
является
недвижимости срок 30 лет.
капиталом
заемщика.
Право В случае
собственности на Выдача невозврата, залог –
предмет кредита предмет ипотеки,
обеспечения сопровождается служит для
кредита оформлением удовлетворения
принадлежит закладной претензий
залогодателю. кредитора.
19
экономическое благополучие людей. Представим краткий обзор
международного опыта ипотечного кредитования как парного элемента
социальной стабильности и динамике ВВП.
Выводы. В результате проведенного анализа рассмотрены формальные
основы и категориальные отличия в понятиях финансы, кредит, кредитная
система. Представлен краткий правовой обзор основ ИЖК, который
опосредует экономическую специфику данного кредитного продукта.
25
Таблица 5 – Основные модели ипотечного кредитования за рубежом
(составлено автором)
Модели ипотечного кредитования
Элеме
Усеченно-
нты Умеренная
открытая Расширенная Автономная
модел (консервативная),
(Великобритан открытая (США) (Германия)
и единая (Россия)
ия)
Принц Рыночный (функционирование
Ссудно- Комбинированная:
ип модели зависит от состояния
сберегательный роль рынка и
деятел финансово-кредитной системы
(модель автономна) государства
ьности страны)
Новостройки: дома
Объек Новостройки и квартиры. Весь
Новостройки
ты (дома и квартиры) Новостройки спектр жилой и
(дома,
кредит для 1 семьи, 2-х- (дома, квартиры), коммерческой
квартиры),
овани 3-х семей, готовое готовое жилье недвижимости. В
готовое жилье
я жилье приоритете семьи
с детьми
Собственные и
Ипотечные Ипотечные ценные
заемные средства
Собственные и ценные бумаги бумаги
(депозиты,
заемные (вторичный (вторичный
Источ межбанковские
средства рынок), рынок),
ники кредиты и т.п.).
банков собственные и собственные и
кредит Жилищные
(депозиты, заемные средства заемные средства
а накопления и
межбанковские (депозиты, (депозиты,
контрактные
кредиты и т.п.) межбанковские межбанковские
сбережения
кредиты и т.п.) кредиты и т.п.)
заемщиков.
Коммерческие
Ипотечные,
Ипотечные и банки, кредитно-
Креди Сберегательные и коммерческие
универсальные потребительские
торы ипотечные банки банки, сберкассы,
банки кооперативы
сберкассы
(КПК)
26
Возвращаясь к российской действительности, сегодня обращается
пристальное внимание на рекордные темпы роста ипотечного кредитования и
потребительского кредитования. Часто на приобретение недвижимости берут
потребительские кредиты, что, в целом, можно отнести к рынку ипотечного
кредитования, в связи с этим в правительстве РФ вызывает большую
настороженность рекордный рост объемов продаж кредитных продуктов в
России. Для того чтобы таргетировать риск и предотвращать избыточную
вероятность дефолта, в России были введены дополнительные критерии
оценки платежеспособности заемщиков. В 2015 г. было введено понятие
личных банкротств и т.д.
В качестве выводов можно заметить, что система и структура
ипотечного кредитования в России очень близка к модели США. Проходя
основные этапы становления ИЖК, Россия рискует столкнуться с
аналогичными проблемами, с которыми столкнулись США годами ранее.
Мировой опыт также показывает, что ипотечное кредитование приобретает
всё больше универсальных признаков, происходит смешение различных
подходов и стирание индивидуальных признаков.
30
Существует определенный уровень корреляции между реальными
доходами населения и уровнем кредитной активности. Например, в период с
2014-2019 гг. Снижение реальных располагаемых доходов населения не
позволяет гражданам пользоваться ипотечными кредитами без участия
государственных программ, а только лишь при помощи рыночного
ценообразования ипотечного кредита (процентные ставки). В связи с этим,
планомерное снижение реальных доходов населения стало драйвером
расширения льготных государственных программ. Это означает, что
государство разделяет риски дефолта по ипотечным кредитам с банками,
частично финансирует недополученную прибыль банков в результате
административного регулирования процентной ставки по данному
направлению кредитования. Таким образом, государство проявляет
социальную ответственность перед гражданами, создавая более
привлекательные ипотечные кредиты даже с учетом дополнительных затрат
на проведение данных мероприятий.
Создание механизма поддержки ипотечного жилищного кредитования
сегодня находятся в стадии развития и трансформации, основной проблемой
которой является распределение финансовых рисков. В конечном счете,
большая часть рисков укладывается на Банка России, Агентство Страхования
Вкладов и т.д. Высокие темпы роста спроса на кредитные продукты совпали
с радикальной реструктуризацией банковской системы России, в ходе
которой численный состав банковского сектора сократился с 1100 до 300
банков в год посредством ликвидации и отзывов лицензии. Как известно,
монополизация какого-либо рынка является причиной создания и удержания
монопольных цен, в том числе на банковские продукты, чего нельзя
допустить в условиях социально-экономической напряжённости.
Реформирование и реструктуризация банковской системы совпали с
экономическими санкциями со стороны многих развитых государств в
отношении России, что также осложняет проведение необходимых
31
экономических реформ в области ипотечного жилищного кредитования,
поскольку в условиях дефицита бюджетов РФ сложно найти средства для
дополнительного финансирования ИЖК [57].
Одной из задач Банка России и правительства является наращивание
темпов роста ВВП, стабилизация социальной сферы, наращивание реальных
доходов населения и таргетирование инфляции. Важнейшим инструментом
регулирования внутренней экономики и финансового сектора является
управление ключевой ставкой, которую Банк России в последние годы
планомерно снижает в соответствии с заданными программами и планами
развития экономики России. На сегодняшний день ипотечные ставки для
жилищного кредитования активно снижаются, происходит планомерное
возрастание сделок на рынке недвижимости за счет привлечения льготных
ипотечных кредитов.
Рассмотрим на рисунке 3 наглядный пример основных факторов,
которые воздействуют на спрос жилья в России. Представленные факторы
одинаково воздействуют на кредит и спрос на жилье. Наращивание доли
сделок с недвижимостью за счет привлечения банковского кредита
существенно облегчает приобретение жилья и существенно улучшает
жилищные условия.
32
Доходы населения
Стоимость жилья
Ипотечный
Процентные ставки Спрос на жильё
жилищный кредит
Канал кредитования
Доступность ипотеки
Цена жилья
Целевой объем
экономического
Целевая группа – строительства –
класса должна
граждане в млн. кв. м жилья
быть не более 80%
возрасте 25-40 лет экономического
от средней
класса
рыночной цены
Отдельные
Социальные,
категории
Плановые сроки региональные
граждан:
реализации ипотечные
малоимущие и
программы – - программы,
многодетные
гг. индивидуальная
семьи, военные и
процентная ставка
т.д.
36
Рисунок 4 – Общие параметры ипотечного кредитования в России без учёта
региональных особенностей госпрограмм (составлено автором)
37
площадь и личный доход на семью. Рыночная стоимость недвижимости,
которую планирует приобрести семья должна не превышать среднюю по
муниципалитету, но не вся жилая недвижимость проходит по данной
программе.
Основные цели Нацпроекта «Жильё и городская среда»:
улучшение жилищных и социальных условий отдельных категорий
граждан;
снижение стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с учетом
дешевеющего ИЖК.
В рамках данного проекта стоит цель построить и ввести в
эксплуатацию до 120 млн. кв. м. жилья (где 80 млн составят
многоквартирные жилые дома), стоимость которого не превышала бы 35 тыс.
рублей за кв. м. Данным жильем должны были обеспечить не менее 463 тыс.
семей.
2) Государственная программа РФ «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации», является финансовым обеспечением данного национального
проекта. Рассмотрим рисунок 5, на котором отразим поэтапное
финансирование данного проекта с учетом льготного ипотечного жилищного
кредитования.
38
250
231.3 228.9
200
150
131.3
124.2 125
100
67.2
50
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Разработана методика
Повышена привлекательность предоставления КО
Рынок ипотеки переведен в ипотечных ценных бумаг для информации о ко-ве договоров
ɷɥɟɤɬ ɪ ɨ ɧɧɵ ɣ формат инвесторов с поручительством участия в долевом
АО "ДОМ.РФ" до 1 категории строительстве, по которым
открыты счета эскроу
39
Рисунок 6 – Основные мероприятия по стимулированию ИЖК
(составлено автором по публичным данным Правительства РФ)
41
программы ИЖК от 2%).
Существует концепция, согласно которой улучшение
жилищных условий приводит к усилению
Демографические риски
рождаемости, что повышает демографию нации. Это
также является одним из национальных проектов.
42
приемлемое социальное положение, что является важным в условиях
кризисной экономики России.
2000000 1847593
1754789 1785680
1678753 1654785
1543607 1470551
1500000
1171574 1247641
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 10 мес.
2020 г.
43
Исходя из данных, которые представлены на рисунке 7 становится
видно, что количество выданных кредитов начиная с 2014 г. планомерно
снижалось вплоть до 2019 г., когда был достигнут абсолютный минимум за
последние 9 лет.
Обратим внимание, на рост риска дефолтность ипотечных кредитов,
которая наблюдается в период с 2016-2020 гг. риск дефолта обусловлено
снижением количества предоставляемых ипотечных кредитов, но в тоже
время сохранения объемов задолженности по уже предоставленным
жилищным кредитам. В то же время, объем предоставленных жилищных
кредитов в период с 2015-2019 гг. сократился, при этом количество
предоставленных кредитов уменьшилось, что объясняется ростом стоимость
жилья. Отсюда можно сделать несколько выводов о динамике ипотечного
кредитования в России:
сохранение объемов задолженности в денежном выражении по
жилищным кредитам;
небольшое сокращение объема предоставленных кредитов до 2019
г.;
значительное сокращение количества выданных жилищных
кредитов;
увеличение стоимости жилья, увеличение доходности ипотечного
кредита.
В данном исследовании, ранее было указано то, что во-первых сфера
ипотечного кредитования имеет временной лаг на период строительства и
возведения многоквартирных домов, поскольку они являются основным
объектом кредитования, а во-вторых было обращено внимание на то, что что
государство заблаговременно чего вводить различные реформы в целях
повышения привлекательности ипотечного кредитования, чтобы
таргетировать возможные негативные экономические последствия (от
44
периода 2013-2014 гг.), которые будут являться основой для
дестабилизации социальной стабильности в обществе.
Именно государственное регулирование сферы ипотечного
кредитования является продолжением социальной политики государства,
которая направлена на стабилизацию экономического положение граждан.
Через механизм ипотечного кредитования реализуется улучшение жилищных
условий и стабилизация экономического положения домохозяйств за счет
регулирования процентных ставок, категории жилья и отдельных категорий
граждан, которая наиболее остро нуждаются в жилых помещениях.
Сегодня реформирование института ипотечного кредитования активно
развивается, внедряются новые направления для ипотечного кредитования:
частные деревянные дома, вторичный рынок жилья. Основой для данного
развития являются инициативы Правительства РФ, Президента РФ,
профильных комитетов и частных инициатив. Заложена основа для будущего
развития и трансформации ипотечного кредитования, которая присутствует в
рамках национальных проектов и федеральных программ, которые
основываются на данных нацпроектах. Рассмотрим экономический эффект
для банковского сектора на основе снижения процентной ставки,
регулированием которого занимаются Национальный проект и федеральные
проекты на его основе на рисунке 8.
45
14
13
12.5
12 11.6 11.7
10.1
10 9.79 9.8
8.79 9.02
8.3
8
7.18 7.16
6 5.8
5.2 5.4
4.8 4.7
4.4
4
0.328
0.025 0.025 0.029 0.040 0.048 0.055 0.061 0.078
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
90 84.2 85.3
80.2 79.2
80 74.4
70.5
70 65.7
62.3
60
50
40
30
20
12.5 11.6 11.7 10.1 9.79 9.8 8.79
10 7.16
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 43983
Введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади жилых помещений за счет всех источников
финансирования
Ставка по ипотечным кредитам, %
48
происходит снижение ставки, но также происходит одновременное падение
объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Можно
предположить, что на объем строительства также влияют демографические и
экономические параметры регионов. В том числе, активно воздействуют на
покупательскую способность населения реальные доходы, реальные расходы
и способность накапливать личные сбережения. Рассмотрим график на
рисунке 10, которая отражает взаимосвязь и оценку зависимости реальных
доходов населения и стоимости квадратного метра жилья, чтобы оценить
потребность в заемном финансирование жилой недвижимости.
350
200
150
100
66.7 64.3 66.4 69
60.09 61 61.2 62 59.8
50
49
Данный график наглядно показывает, что в период с 2012-2015 гг.
Приобрести недвижимость за счет ипотечного кредитования было довольно
сложно в связи с довольно высокой процентной ставкой, максимальным
разрывом между реальными доходами населения и стоимостью квадратного
метра жилой недвижимости. В период 2015-2018 гг. постепенно происходит
снижение стоимости квадратного метра в связи с развитием экономического
кризиса в России.
Вместе с этим, до 2020 г. снижаются реальные располагаемые доходы
населения, уменьшается платежеспособный спрос, что нивелирует снижение
цен на недвижимость. Однако этот период является отправной точкой
развития рынка ипотечного кредитования, который демонстрирует рост за
счет внедрения и расширения комплекса государственных программ и
федеральных проектов. По нашему мнению, реальные располагаемые доходы
граждан и домохозяйств являются базовым обоснованием необходимости
внедрения государственных программ по ипотечному жилищному
кредитованию.
Останавливаясь на этом более подробно, отметим, что динамика
номинальной заработной платы возрастает на протяжении всего периода
2012-2019 гг. В основном, рост номинальной заработной платы обусловлен
дотациями, субсидиями и сотрудниками бюджетной сферы, которая имеет
ежегодную индексацию. В основном, номинальная заработная плата плохо
коррелирует с реальными показателями благополучия и благосостояния
населения. В первую очередь, это объясняется скрытой инфляцией, которая
возникает в связи с широким распространением теневых рынков и
нерегулируемых цен.
Приобретение ипотечного кредита также связано с значительной долей
переплат и скрытых платежей. Например, при выдаче кредита
распространены дополнительные формы и виды страхования, которое
значительно удорожает стоимость кредита, скрытые комиссии при переводе
50
денежных средств. Самым главным источником дополнительной прибыли
для банка является организация алгоритма погашения долга перед банком.
Несмотря на кажущийся низкий процент по ипотечному кредиту, заёмщик в
первую очередь выплачивает проценты, но только в конце ему удаётся
начать выплачивать основное тело кредита, что увеличивает валовой объем
переплат.
До 2018-2019 гг. ипотечный кредит часто отождествлялся с скрытыми
платежами, дополнительным страхованием, что также увеличивает конечную
стоимость занимаемых средств. Сегодня институты ипотечного
кредитования являются более прозрачными и открытыми по отношению к
заемщикам. Значительным вызовом для современной системы ипотечного
кредитования в России является ликвидация значительной доли конкуренции
в банковском секторе. Представим рэнкинг банков в таблице 9,
характеризующие состав участников предложения ипотечного кредитования
в России.
52
2 Вместе с ростом спроса на ипотечное кредитование, увеличиваются
финансовые риски, в том числе для совокупного ипотечного кредитного
портфеля. Данный фактор также сопровождается снижением реальных
располагаемых доходов, ростом стоимости за квадратный метр жилья.
Можно говорить о том, что снижение ставки рефинансирования,
таргетирование процентные ставки по ипотечному кредитованию не является
исчерпывающим перечнем мер по нейтрализации экономических рисков,
которая связана с ипотечным кредитованием населения. По большей степени,
государству сегодня расходуют бюджетные средства на поддержание
необходимого объема ликвидности банковского сектора, а также разделение
риска дефолта ипотечных кредитов отдельных категорий заемщиков.
3 Рост закредитованности населения сопровождается не только
падением реальных доходов, но также увеличением доли дефолтов по
ипотечному кредиту, что может развиться в масштабный ипотечный кризис,
но уже в России. Примерами данного кризиса можно назвать 2008г., когда
ипотечный рынок облигаций в США рухнул, вследствие чего произошла
масштабная реструктуризация системы институций ипотечного
кредитования, была пересмотрена стратегия оценок рисков, а также созданы
дополнительные механизмы по защите данных активов от дефолта.
Вместе с этим необходимо отметить административное регулирование
значительного сектора экономики путём сдерживания роста цен на
ипотечный кредит (за счет государственных программ и федеральных
проектов проектов), также ограничение конкуренции. Создается ситуация,
когда дерегулирование рынка ипотечного кредита, а скорее всего приведет к
напольному возрастанию за счет снижение конкуренции в последние 5 лет.
Таким образом, государство вынуждено будет и в будущем обращаться к
административному контролю за изменением стоимости ипотечного кредита,
поскольку утрата контроля со стороны государства обернется ростом
53
стоимости данного кредита в связи с высокими факторами риска:
кредитоспособность населения, нестабильность национальной экономики.
100
94 92
91 91 90 92
89
90 85 85 85
80 76 78 76
70
70
59
60
50
40 37
30
20
10
0
Германия Швеция Швейцария США Норвегия Великобритания Дания Россия
2019 2018
54
В первую очередь, высокие показатели использования ипотечного
жилищного кредита в развитых странах характеризуется низкими
процентными ставками, а также сравнительно высокими доходами
населения. Кроме того, институт ипотечного кредитования существует в них
значительно дольше, чем в России, при этом данные страны имеют намного
меньше экономических трудностей, могут себе позволить активно
субсидировать процентные ставки, если это необходимо, создавать
дополнительные привилегии для отдельных категорий граждан и отдельных
специалистов, занятых в стратегически значимых для отдельно взятой
страны отраслях. На этом фоне Россия значительно уступает по развитости
ипотечного кредитования данным странам, при этом вектор направления,
который выбран сегодня правительством РФ коллинеарен с вектором
развития ипотеки в данных странах. Приведем также сравнительный анализ
процентных ставок в данных странах и сопоставим эти данные с
процентными ставками в России, данные отразим в таблице 10.
55
развитых государствах иногда вполне сопоставима с российской, которая
регулируется государственными программами.
Обратим внимание на тот факт, что Дания в 2020 г. проводит
эксперимент, в ходе которого установила отрицательную процентную ставку.
Отрицательная процентная ставка характеризует уникальное явление, когда
заемщик, приобретая ипотечный жилищный кредит, выплачивает стоимость
меньшую, чем брал у банка. Данный ипотечный кредит предоставляется
сроком на 10 лет и в ходе выплат заёмщика не имеет возможность погасить
сумму раньше, чем установлено в договоре, при этом условия договора не
будут меняться на всём его протяжении. Данный эксперимент является
основой реформирования ипотечной системы, которая будет выдавать
ипотеку под 0% годовых сроком до 20 лет, ипотечный кредит до 30 лет будет
приниматься поставки 0,5.
Также интересно рассмотреть опыт Швейцарии. В 2020 г. в стране
зафиксирован рекордный объем совокупного ипотечного кредитного
портфеля, который составляет 1 трлн швейцарских франков, при этом, цены
на недвижимость сохраняет положительную динамику. Например, в начале
2020 г. Швейцария зафиксировала прирост стоимости недвижимости на
рынке первичного жилья на уровне 5,6%, на рынке вторичного жилья 11%.
Швейцария является Одной из самых благополучных стран, в которых
ипотека является практически повсеместной, уровень использования и
поддержка населения составляет около 90%.
Рынок США и ЕС давно прошел этап становления ипотечного
кредитования. Каждая страна выбрала для себя приемлемое направление его
развития и продолжает заниматься его совершенствованием. Россия также
сделала свой выбор в пользу государственного регулирования, которого
придерживаются многие развитые страны.
Необходимо отметить, что в развитых государствах ипотечное
кредитование в основном является инструментом приобретения вторичного
56
жилья, особенно в небольших странах. Европейские страны отдают
предпочтение сохранению имеющегося жилья, старинных архитектурных
ансамблей, нежели строительства новых районов. Конечно, новые районы
также появляются во всех странах, но их динамика и темпы строительства
несопоставимы с российской. В том числе, в России активно наращиваются
темпы строительства жилья в связи с тем, что дешевое жилье, которое ранее
было построено, имеет очень короткий и ограниченный период
эксплуатации. Отсюда возникают многочисленные программы реновации,
переселения, что является драйвером развития ипотечного кредитования для
рынка нового жилья.
В мировой практике механизм ипотеки активно используется в сфере
жилищного строительства. Развитый рынок в зарубежных странах
предоставляет возможности пополнять ресурсы для долгосрочных
жилищных кредитов как самими кредиторами за счет привлекаемых на
первичном рынке средств, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном
рынке саморегулируемыми специализированными организациями.
Иностранные банковские группы часто самостоятельно занимаются поиском
средств для кредитования населения, для этого они обращаются к рынку
ценных бумаг, продают закладные и таким образом осуществляют
привлечение инвестиций.
В России же наоборот, российские банки ожидают субсидии и дотации
со стороны Правительства РФ в качестве обеспечительных мер для выдачи
льготных кредитов, потому что не могут полностью брать на себя все
существующие риски. Российский рынок ценных бумаг остается
нестабильным и высоко волатильным, поэтому за счёт него нельзя
финансировать долгосрочные ипотечные займы. Это является очень опасной
процедурой, которую не рекомендуют делать ни одной развивающейся
стране, поскольку становление фондовых рынков всегда сопровождается
кризисами, обвалами и волатильностью. От процесса становления
57
ипотечного рынка не должны страдать граждане данной страны, поэтому
финансирование в России протекает в основном за счет государственных
средств.
Возвращаясь к международному опыту обеспечения ипотечных
кредитов отметим, что по оценке Европейской ипотечной федерации,
ресурсной базой для ипотечных кредитов являются депозиты (62%),
ипотечные облигации (19%), жилищные сберегательные счета (5%). Система
стройсбережений, основанная на депозитном характере привлекаемых
средств (преобладает в Германии, Чехии, Словакии) требует бюджетной
поддержки.
В Италии и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках
данной модели составляют всего около 15% предоставляемых кредитов
населению. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный
накопительный контракт с целью приобретения нового жилья (28,3%), для
покупки жилья на вторичном рынке (31,4%), для финансирования аренды
(26,8%) (рисунок 12).
Важным элементом качественного функционирования механизма
ипотечного жилищного кредитования остаётся рынок ценных бумаг и
стабильность кредитного рынка в целом. Отметим, что в настоящее время в
России преобладает спекулятивный характер на рынке ценных бумаг,
поэтому стоимость ценных бумаг часто колеблется, редко соответствует
внутренней стоимости и т.д. Для регулирования финансового риска в сфере
ипотечного кредитования многие иностранные банки в развитых экономиках
создают отдельные филиалы, которые занимаются исключительно
жилищным кредитованием.
58
Рисунок 12 – Структура прав на жильё развитых стран, 2019 г. [22]
59
К недостаткам модели сбалансированной автономии относится то, что
получение ипотечного кредита возможно только для вкладчиков, у которых
накопления составляют не менее половины стоимости приобретаемой
недвижимости. Преимуществом модели является отсутствие зависимости от
состояния финансово-кредитной системы страны. На модель не оказывают
влияния не только колебания рыночной цены привлекаемых средств, но и
средний уровень цен на жилье.
В целом можно сделать вывод, что дезинтеграция элементов
ипотечного кредитования в рамках трёхуровневой модели, при всех ее
преимуществах, имеет один существенный недостаток: успех одного
участника ипотечной цепочки, выполняющего ограниченный набор функций,
зависит от того, насколько добросовестно выполняют свои функции другие
участники ипотечного рынка. В условиях отсутствия негосударственных
организаций, способных осуществлять ипотечное кредитовании в больших
объемах и государственных организаций, обеспечивающих механизм
рефинансирования, интерес вызывает также азиатская модель жилищного
кредитования. Данная модель не является в прямом смысле закрытой, как
европейская, ни высокорискованной открытой, как американская. Она
подразумевает создание специализированной ипотечной компании со
смешанным государственно-частным капиталом.
На сегодняшний день, Россия стремится полностью регулировать
ипотечную систему на государственном уровне, в связи с чем создаётся
закрытый тип системы ипотечного кредитования. Рассмотрим основные
преимущества данного типа системы ипотечного кредитования для России:
уменьшение финансовых рисков волатильности, не прогнозируемых
событий на рынке ценных бумаг, создание стабильности в сфере ипотечного
кредитования населения;
60
модель закрытого типа не требует высокой степени организации всех
участников отношений в сфере ипотечного кредитования, не требует
дополнительного страхования и хеджирования рисков.
Технология инвестирования в жилищную сферу в целом строится на
трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное
кредитование; государственная поддержка. В различных моделях ипотечного
кредитования объектами кредитования выступает: новостройки (МКД),
частные дома, первичный и вторичный рынок. Приоритет перед ипотечным
кредитованием отдаётся в зависимости от особенностей и специфики
настройки той или иной модели для различных стран. Например, в России в
основном кредитуют строящееся жилье, чтобы сохранять динамику развития
отрасли, которая является одним из локомотивов развития экономики и
усиления темпов роста ВВП.
Американский тип ипотечного кредитования является открытым, в
некотором смысле тоже противоположным российскому опыту. Средства на
обеспечение ипотечных кредитов берутся на рынке ценных бумаг, механизм
кредитования является полностью рыночным и подлежит регулированию со
стороны рынка. Иными словами, на сегодняшний день государство США
практически не регулируют административными мерами ипотечную систему
США. В том числе, это возможно благодаря тому, что США имеет высокую
конкуренцию в банковском секторе, поэтому стоимость ипотечного кредита
не может расти безусловно, на основании монопольного положения одного
из участников. Перечисленные особенности системы ипотечного
кредитования в США:
К особенностям модели относят следующие:
формирование финансовых ресурсов для предоставления кредитов
банковскими институтами из разнообразных источников, включая
собственные и привлеченные средства;
61
процентная ставка по ипотечным кредитам полностью зависит от
складывающейся ситуации на финансово-кредитном рынке страны.
Важной особенностью ипотечного кредитования в США остается
значительный приток средств с вторичного рынка реализации закладных
ценных бумаг. Основным условием создания такой финансовый экосистемы
остаётся высокая диверсификация и сегментация рынка ипотечного
жилищного кредитования. Данная модель относится к категории наиболее
надежных, поскольку ценные бумаги, которые котируются на данном рынке
имеют длительный период погашения и оборачиваемости. Значительным
недостатком рассматриваемой модели ипотечного кредитования остаётся
зависимость и влияние на финансовую систему страны, что иногда приводит
к транзиту кризиса между финансовыми сферами государства.
Выводы по результатам проведённого анализа. По результатам
проведенного анализа можно сделать вывод о том, что государственные
программы по поддержке ИЖК работает довольно эффективна, тем не менее
они не оберегают экономику и общество от специфических рисков. В том
числе, выявлен рост дефолтов ИЖК, уменьшение реальных доходов и
ограничение конкуренции в банковском секторе.
63
экономики. Вместе с тем остаются следующие факторы роста процентной
ставки:
возможное дальнейшее повышение ключевой ставки Банка России в
рамках управления ДКП;
неуправляемый рост инфляции;
снижение доходности по инструментам фондового рынка,
волатильность российского рынка;
повышенный уровень неопределенности внутренних и внешних
факторов.
Из-за роста процентных ставок может упасть спрос на
рефинансирование, к тому же пик спроса на рефинансирование пройден. В
2020 г. рынок рос в первую очередь за счет выдачи новых кредитов и
усиления влияния государственных программ. Государственные программы
рефинансирования стали популярны в середине 2017 г. в связи со снижением
процентных ставок. Заемщики переоформляли кредиты, взятые ранее под 12-
13% и выше. В 2020-2021 гг. рефинансирование становится востребованным
в связи с глобальной пандемией и парализацией мировых хозяйственных
связей. Произошло масштабное снижение экономических показателей, что
оказало сильное влияние на кредитоспособность населения России.
Проблема состоит в том, что до пандемии платежеспособность населения
сильно страдала, но локдаун лишил работы множество жителей
окончательно.
Однако значительное снижение жилищной ипотеки вряд ли
произойдет, и основания для этого есть. Правительство РФ делает все
возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок в период кризиса и период
восстановления после пандемии, вновь выделяет субсидии на ипотеку.
Необходимо обратить внимание на сохранение ещё одного ключевого
риска для кредитной системы России. Монопольное положение отдельных
банков, которые регулирует более 80% всего кредитного рынка является
64
важным объектом наблюдения (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). Утрата
контроля над рынком ипотечного кредитования со стороны государства
может повлечь за собой трудно обратимые последствия для всех участников,
поскольку стоимость ипотечного кредита мгновенно вырастет на основе
монопольного положения. Уточним влияние отдельных банковских групп
(по капитализации) и их роль в тех или иных кредитных процессах в России
в таблице 11.
65
Обращая внимание на информацию, которая отражена в данной
таблице, можно сделать вывод о том, что банковский сектор имеет высокий
уровень концентрации банковского капитала среди наиболее крупных банков
России. Можно предположить, что изменение политической конъюнктуры в
России может резко изменить траекторию развития кредитной политики в
России, особенно в части ипотечного кредитования. На сегодняшний день,
федеральные средства в размере 1,7 трлн руб идут на обеспечение
ипотечного кредитования, разделение рисков и обязательств между банком и
государством.
В том числе, может измениться (ухудшится) экономическая ситуация в
России, дефицит бюджета достигнет предела, когда не будет возможности
поддерживать ипотечные кредиты в России. В таком случае, правительства
РФ вынуждена переведет их на рыночное регулирование со всеми
вытекающими негативными последствиями. Таким образом, это является
полноценным риском поскольку влечет за собой вполне конкретные
экономические и социальные последствия в случае отклонения от
искусственного регулирования и финансирования. Российская система
ипотечного кредитования сегодня сохраняет ряд не выполненных задач:
совершенствование механизмов финансирования жилищного
строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных
бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого
строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к
другим формам финансирования жилищного строительства,
обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них;
модернизация строительной отрасли и повышение качества
индустриального жилищного строительства, в том числе посредством
установления ограничений на использование устаревших технологий и
стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и
66
строительстве, совершенствование механизмов государственной поддержки
строительства стандартного жилья;
снижение административной нагрузки на застройщиков,
совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования
деятельности в сфере жилищного строительства;
обеспечение эффективного использования земель в целях массового
жилищного строительства при условии сохранения и развития зеленого
фонда и территорий, на которых располагаются природные объекты,
имеющие экологическое, историко-культурное, рекреационное,
оздоровительное и иное ценное значение;
создание механизмов развития комфортной городской среды,
комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом
индекса качества городской среды;
создание механизмов переселения граждан из непригодного для
проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных
прав, установленных законодательством РФ.
Реализация данных задач должна зависеть от стечения многих
факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране,
ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой
поддержки семей с детьми и др.
Следующим вызовом для ипотечного кредитования в России остаётся
стремительный рост. Исследуем теперь негативные эффекты, связанные с
интенсивным ростом ипотечного кредитования. Как отмечалось ранее, до
2018 г. происходил динамичный рост жилищной ипотеки, а в 2019-2020 гг.
тенденция только усиливалась. Рассмотрим рисунок 13, где отразим данные
изменения.
67
7
6.2
6
5.6
5.2
5 4.9
4.5
4
4
3.19
3 2.71
2.5
2.1
1.95
2 1.7 1.8
1.3 1.4
68
Ипотечный рынок является одним из самых стабильных и надежных
рынков в связи с особенностями и параметрами кредитования,
длительностью кредитных отношений и поддержкой государства.
Разбалансировка данной конструкции может повлечь за собой крах
экономической политики в сфере ипотечного кредитования, что повлечет за
собой кризис и коллапс на рынке недвижимости и т.д.
В связи с тем, что рынок ипотечного кредитования является мощным
инструментом поддержки экономики страны в целом, кризис на нём
отразится практически на всех отраслях экономики. Например, опыт США
показывает, что 2008 году образовался ипотечный долговой пузырь, когда
банки выдавали ипотеку слишком легкомысленно и непредусмотрительно, не
занимались исследованием рисков утраты кредитоспособности заемщиков,
объединяли категории заемщиков и не замечали признаков нарастающего
кризиса, что повлекло за собой мощный мировой кризис.
Еще одной тенденцией в системе ипотечного кредитования Россия
является автоматизация и диджитализация бизнес-процессов. В современных
условиях развитие банковского бизнеса неразрывно связано с
автоматизацией, внедрением новейших технических средств и передовых
банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том числе
электронных банковских продуктов. Переход от традиционной экономики к
цифровой – общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию
финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых
финансовых технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных
приложений. Гибкость, инновационность и скорость внедрения технологий в
банковскую индустрию являются сегодня одними из главных факторов
конкурентоспособности банков.
Первые шаги по цифровизации делаются и на рынке жилищной
ипотеки. Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют
банком» цифровой ипотеки. Создавая программное обеспечение. «Абсолют
69
банк» ориентировался прежде всего на ожидания партнеров: акцент на
скорость и простоту использования ПО. В результате средняя скорость
рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки
происходит в течение всего двух часов.
Однако ряд факторов сдерживает развитие цифровой ипотеки, как и
цифровизацию экономики страны в целом:
отсутствие определенной инфраструктуры в национальной
инновационной системе, которая бы помогла выходу уникальных
отечественных информационных продуктов на рынок;
низкий уровень образовательных программ по подготовке кадров в
области информационных технологий по сравнению с развитыми странами;
отсутствие существенного спроса со стороны субъектов рынка на
цифровые технологии во многих видах деятельности, что отражается на
соответствующем предложении и сдерживает темпы цифровизации
экономики.
Необходимо также учитывать, что далеко не все клиенты банка готовы
перейти на оформление ипотечного кредита в электронном виде. Даже если
застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн сервисы,
многие граждане все же предпочитают увидеть приобретаемый объект,
оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и
совершить сделку на бумаге. По результатам опросов ВЦИОМа,
проведенных по заказу «ДОМ.РФ», лишь 20% граждан положительно
относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в
электронном виде.
Сегодня большинство операций по оформлению жилищной ипотеки
клиент может провести через интернет, но для подписания договора
необходимо приехать в банк, а потом в МФЦ – для подачи документов на
регистрацию прав собственности. Для перехода к цифровой ипотеке
требуется перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи
70
заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов,
сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации
приобретенной недвижимости. Это подразумевает прежде всего
дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и
дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов
банка.
Реализация механизма удаленной идентификации является одной из
ключевых задач для перевода финансовых услуг в цифровую среду. Чтобы
полностью исключить присутствие клиента в банке, Центральный банк
создает единую платформу для удаленной идентификации на основе
биометрических данных: например, лица и голоса. В настоящее время
разрабатывается технологическая инфраструктура для реализации
указанного механизма, а также осуществляется доработка информационных
систем кредитных организаций и их подготовка к сбору биометрических
персональных данных.
Сбербанком уже создана биометрическая платформа для банковских
технологий. В конце 2017 г. им заключена сделка по приобретению пакета
акций в компании Vision Labs, являющейся одним из лидеров рынка
распознавания лиц в мире. Компания входит в мировой топ3 по уровню
точности идентификации (99,17%). Сотрудничество с Vision Labs позволит
создать уникальный биометрический идентификатор для доступа к любой
услуге или сервису клиентам Сбербанка России и обеспечит высочайший
уровень информационной безопасности экосистемы. Данный идентификатор
будет распознавать клиента не только по лицу, пальцу, но и по голосу,
сетчатке глаза и другим биометрическим факторам.
К концу 2020 г. планируется провести пилотные онлайн сделки по
покупке квартир в ипотеку. Ожидается, что к 2023 г. 20% сделок основных
игроков на рынке жилищной ипотеки будут заключаться в электронном
формате. В целом цифровая ипотека в России будет распространяться
71
параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций
на электронный документооборот.
Однако цифровые технологии, создавая удобства, ускоряя операции, не
способствуют увеличению объема продаж банковских продуктов, поэтому
одновременно с развитием цифровых технологий следует внедрять новые
качественные и сервисные продукты для расширения сферы ипотечного
жилищного кредитования.
74
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Рисунок 14 – Трендовый анализ изменения количества квартир на 1000 человек в РФ (составлено автором)
75
Таблица 12 – Параметры трендового анализа, оценка параметров качества
модели (составлено автором)
Статистика Значение
Alpha 0,13
Beta 0,00
Gamma 0,00
MASE 1,54
SMAPE 0,06
MAE 17,30
RMSE 19,18
76
400
350 337.03
327.37
317.71
308.05
f(x) = 73.59 ln(x) + 71.64 295.5 298.39
300 287 291 287.6 287.6
R² = 0.89 284 280 284.6
274.2
256.5
250 242.7
232.7
211.4
200 194
177.1
169.5
158.9
153
150 139.4 142.4
133.3
100
50
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Рисунок 15 – Трендовый перспективный анализ изменений показателя количества квартир на 1000 чел. (составлено
автором)
77
По результатам полученных данных можно полагать, что показатель
детерминации – весьма близкое к единице значение, а по параметрам X и Y
можно оценить возможные перспективы развития данного рынка.
Высокую положительную динамику количества квартир на каждую
1000 человек населения края достаточно сложно представить без
вмешательства государства, о чем неоднократно сказано в аналитическом и
теоретическом разделах настоящего исследования (различные
государственные программы, нормы и льготы для семей).
С другой стороны, именно банковское кредитование обеспечивает
столь высокий приток на рынок новых объектов недвижимости, поэтому за
банковским сектором остается наиболее важная роль в области сохранения
реального спроса на приобретение недвижимости. После 2014 г. государству
пришлось формировать альтернативные способы продаж квартир,
рассматривая менее платежеспособный спрос в рамках сохранения
докризисной доходности. Именно на основе имеющегося банковского опыта
в области кредитования покупки новых квартир рынок растет, начиная с 2015
г. невзирая на два прошедших кризиса, которые негативным образом
отозвались на экономике. Логичным будет построить следующий график на
рисунке 15, который отражает долю приобретенных в кредит квартир
поквартально.
60
50
40
30
20
10
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
78
Рисунок 15 – Скользящая средняя (2017-2020 гг., 9 мес.) структуры продаж
недвижимости за счет заемных средств (составлено автором)
За расчетный период возьмем квартал для целей более динамичных
данных, для будущего построения более достоверного уравнения.
Стандартизация и параметризация между независимыми данными может
позволить провести корреляционно-регрессионный анализ и сформировать
перспективные направления отрасли в целом.
Согласно данным, представленным на рисунке 15, поквартальную
динамику структуры продаж новых квартир за счет кредитных средств
можно описать с позиции высокой волатильности отрасли кредитования. Это
характеризуется высоким разбросом квартальных частот, поэтому на
основании представленных данных достаточно сложно провести
убедительный перспективный анализ с высокой достоверностью получаемых
результатов.
В настоящее время дополнительным мотивом для приобретения
квартир в кредит является снижающаяся процентная ставка (сегодня около
6,6%). На сегодняшний день, со стороны Банка России нет перспектив к
росту ключевой ставки, поэтому данная тенденция сохранится. Рассмотрим
среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам в России за 2019 г. на
рисунке 16.
79
Рисунок 16 – Динамика средней ставки ИЖК в России (составлено автором
по данным Банка России)
Может показаться что это является весьма высокой стоимостью, тем не
менее, процентные ставки на приобретение вторичных квартир или
коммерческой недвижимости существенно превышают аналогичные
показатели новых квартир. Процентная ставка для каждой из категорий
квартир остается весьма высокой, но необходимо отметить положительные
тренды, которые заданы во второй половине 2019, также сохранятся в конце
2019 – начале 2020 гг. на снижение.
Как отмечалось, данная тенденция обязательно сохранится в будущем,
поскольку растущая конкуренция, финансовая стабилизация населения,
таргетирование инфляции и т.д. в конечном итоге сформируют стабильный,
платежеспособный спрос, который сможет позволить себе пользоваться
кредитными ресурсами на приемлемых условиях. Аналогичная ситуация
прослеживается в европейских странах, а также в странах континентальной
Северной Америки. Развитость финансового и страхового рынков
эффективно подавляет растущие риски, а стабильные доходы населения,
широкая популярность малого и среднего предпринимательства создают
приемлемые условия для того, чтобы максимально снизить процентную
80
ставку по займам и кредитам, поскольку на сегодняшний день наиболее
развитые иностранные экономики научились эффективно нивелировать
системные и бессистемные риски. Тем самым они стабилизируют не только
экономическую, но и социальную политику в стране.
Адаптация рынка недвижимости к современным экономическим
реалиям проходила через кооперацию банковской системы, системы
страхования и инвестиционных площадок, девелоперов и т.д. В настоящее
время, нередко автосалоны заключают договоры с большим количеством
банков, что приводит к некоторой локальной конкуренции, в ходе которой
можно снизить стоимость, например, на стоимость дополнительной гарантии
или страховых премий и т.д. Считается, что данный тренд будет сохранен на
ближайшую перспективу развития рынка ИЖК. В том числе, данное
перспективное направление позволяет клиентам получить более широкий
доступ к информации о способах кредитования на рынке.
Разрабатываемые программы по кооперации различных институций
рынка жилой недвижимости предполагают формирование и льготных
кредитных предложений (относительно рыночных ставок). Эксперты ООО
«Аякс» посчитали, что средняя экономия уже в 2021 г. от таких предложений
может составить до 4-6%. Предполагают, что скидка может быть даже
больше в связи с ежегодной, высокой обновляемостью (расширения)
предложения. Таким образом, на снижение ставок по кредиту давит
рыночный механизм конкуренции, который предполагает регулярное
расширение объема сдающейся недвижимости.
При этом в последние несколько лет наибольшей популярностью стали
пользоваться альтернативные формы кредитования (они являются
альтернативными по отношению к классическим формам кредитования).
Например, речь идет о факторинге, экспресс кредитовании, кредитах без
первоначального взноса, залога и т.д.
81
Отсутствие кризиса до 2014 г. делало непривлекательным такие формы
кредитования, поскольку в обмен на повышенную процентную ставку, банк
получал повышенный риск (чрезмерный риск), что приводило к избыточным
резервам. В отличие от России, мировой рынок давно опробовал данные
формы кредитования, при этом они распространены вне связи с кризисами
различных национальных экономик. Таким образом, Россия переходит в
режим более свободного обращения с кредитными инструментами на рынке
недвижимости, что позволяет банкам формировать достаточно гибкие
предложения и учитывать разнообразные потребности спроса.
Перейдем к рассмотрению наиболее существенных вызовов и
перспектив, которые могут ожидать российский рынок недвижимости.
1) Отсутствие полной прозрачности доходов граждан. В данном
магистерском исследовании замечено, что одна из ключевых проблем в
сфере кредитования физических лиц на сегодняшний день является
определение прозрачности источников дохода. Очень часто сложно
идентифицировать источник доходов, в результате чего сложно определить
реальный располагаемый доход населения. По подсчетам Росстата в конце
2018 г. доля теневого сектора экономики с непрозрачными доходами
составила около 20 млн. человек в абсолютном исчислении. Из данной
проблемы вытекает ряд производных. Одна из ключевых производных
проблем состоит в упрощенном подходе кредиторов к заемщику. Проблема
состоит в том, что банк, не имея возможности достоверно убедиться в
доходах клиентов повышает процентную ставку автоматически, исходя из
существующих параметров, которые предоставляют физические лица.
Необходимость страховать собственные доходы у банка возникает в связи с
неопределенностью рыночных показателей, поэтому чем более достоверный
доход покажет физическое лицо, тем более справедливая процентная ставка
его ожидает. Данный вызов будет нейтрализован, при условии, что
82
собственные доходы населения станут прозрачными у подавляющей части
населения.
2) Финансовая неграмотность населения. Финансовая грамотность
населения по большей части связана с небольшим историческим периодом
жизни в рыночной экономике. Кроме этого, высокий уровень махинации в
связи с низкой правовой обеспеченностью экономических процессов
приводит к возникновение большого количества преступления против
граждан, которые самостоятельно не в состоянии идентифицировать
мошеннические схемы и т.д.
3) Рост просроченной задолженности. Можно заметить, что по мере
накопления проблем в сфере кредитования становится заметно, что они
дополняют друг друга или переплетаются. Например, рост просроченной
задолженности по кредитам тесно перекликается со снижающимися
доходами населения, прозрачностью и определенностью источника доходов
и т.д., Например, на момент окончания 2017 г. совокупная задолженность в
сфере ИЖК достигла 116 млрд руб. Для сравнения, в 2014 г. аналогичный
показатель достигал всего лишь 42 млрд руб. (в качестве сравнительной даты
– период до начала кризиса в отечественной экономике), в 2012 г. равен 27
млрд руб. Коллекторы определяют средний размер задолженности по
кредитам 443 тыс. руб. по России в 2017 г. Позиция Банка России по данному
вопросу состоит в том, что большинство из указанных просроченных
кредитов являются залоговым, поэтому задача состоит в том, чтобы
сохранить ликвидность имеющегося залогового имущества.
4) Отсутствие роста конкуренции в сфере ипотечного кредитования.
Данная проблема сама по себе проблемой не является, поскольку в
общественном смысле конкуренция имеет весьма положительные
характеристики: она оптимизирует стоимость факторов производства и
конечную стоимость продукции, формирует дополнительные услуги. Все
производители в совокупности формируют эффективный экономический
83
механизм, который совершенствуется за счет каждого дополнительного
конкурента (пока рынок не достигнет максимальных размеров и состояния
наиболее близкого к совершенному). Если бы ученые захотели изобразить
конкуренцию на графике или рисунке – им пришлось бы нарисовать пустой
круг, который являлся бы рынком, а каждая проводимая внутри него линия
являлась бы в той или иной форме предложением на этом рынке, которое
покрывает определенную часть белого круга. Известно, что никому из
предложения не нравятся конкуренты по своей конкурентной природе, но
вместе они образуют механизм, который нравится всей общественности в
целом. Желая оттолкнуться от близлежащих конкурентов как можно дальше,
каждый производитель осознанно или неосознанно становится лучше, а
потому становится более привлекательным для спроса.
5) Высокая стоимость заемного капитала для физических лиц. Данная
проблема является взаимосвязана с такими отрицательными факторами
отрасли как растущая просроченная задолженность, теневые доходы граждан
и отсутствие прозрачности. Высокая стоимость заемного капитала является
следствием негативных макро- и микроэкономических факторов, в которых
формируются данные процентная ставка. Основой любой процентные ставки
по кредитам в России является ставка рефинансирования. Именно оно
определяет базис, вокруг которого можно выполнять финансовые операции.
Остальная часть конечных процентных ставок в коммерческих банках
определяют макроэкономические и микроэкономические факторы. В число
основных факторов входят такие параметры как уровень доходов по
регионам, прозрачность доходов населения, средняя просрочка по кредитам,
дефолтные обязательства, банкротство физических и юридических лиц и т.д.
Заметим, что на процентную ставку по физическим лицам также влияет
ситуация в сфере юридических лиц, поэтому нельзя игнорировать данные
параметры.
84
На процентную ставку по кредитам физических лиц также влияет
ситуация в области кредитоспособности юридических лиц, поэтому нельзя
игнорировать данные аспекты. Несмотря на продолжительное падение
процентных ставок по ИЖК, они все еще остаются достаточно высокими для
широкого применения населением. В ближайшее время, поскольку
отсутствуют основания для увеличения ключевой ставки, можно полагать,
что на горизонте 3-5 лет произойдут положительные для спроса колебания
кредитных ставок.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
87
Проведя сравнительную оценку иностранного и российского опыта,
можно заключить, что полное копирование практики применения не
принесет ожидаемого эффекта в рамках разнотипной организации
финансово-кредитной системы стран.
В результате проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что
перспективы развития отрасли ипотечного кредитования довольно
непредсказуемы. Согласно расчетным данным (сценарный анализ на основе
вероятностей) на рисунке 13, алгоритм статистической обработки данных
предполагает три сценарии развития событий. Первый вариант является
наиболее оптимистичным, который предполагает, что к 2020 г. среднее
количество собственных на 1000 человек будет составлять около 318 шт. С
другой точки зрения, в 2020 г. при пессимистичных прогнозах, произойдет
существенный спад и исследуемый параметр откатится к уровню 2014-2015
гг.
На процентную ставку по кредитам физических лиц также влияет
ситуация в области кредитоспособности юридических лиц, поэтому нельзя
игнорировать данные аспекты. Несмотря на продолжительное падение
процентных ставок по ИЖК, они все еще остаются достаточно высокими для
широкого применения населением. В ближайшее время, поскольку
отсутствуют основания для увеличения ключевой ставки, можно полагать,
что на горизонте 3-5 лет произойдут положительные для спроса колебания
кредитных ставок.
88
1 Гражданский кодекс РФ от ЗОЛ 1.1994г. N 51 -ФЗ часть 1.
2 Закон РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря
2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).
3 Закон РФ от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных
бумагах» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.,
5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).
4 Закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5 Закон РФ от 20.08.2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих».
6 Закон РФ от 30.12.2004г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (в ред.
от 21.07.2005 № 110-ФЗ).
7 Постановление Правительства РФ от 19.03.2002г. № 168 «О
совершенствовании деятельности по реализации федеральной целевой
программы «Государственные жилищные сертификаты».
8 Закон города Москвы от 15.01.2003 года № 22 «Об улучшении
жилищных условий жителей города Москвы» (в ред. Законов г. Москвы от
17.12.2003 N 76, от 08.12.2004 N 83)
9 Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей
ипотечного кредитования в России. // Финансы и кредит. 2018.- № 12.
10 Александр Зотин. Кризис пришел из Америки. // Финанс.
Профессиональный взгляд на деньги. 2019. - № 31 (217). — 20,26 авг.
11 Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом. //
Деньги и кредит. 2017.-№ 4.
12 Ахметов Р.В. Проблемы повышения устойчивости региональных
финансовых рынков. // Финансы и кредит. 2017. - № 12.
13 Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели
ипотечного кредитования. // Финансы. 2018. - № 1.
89
14 Бесхмельницын М. Роль государства в обеспечении доступности
жилья для населения России. // Проблемы теории и практики управления.
-2018. № 6.
15 Булаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования. // Деньги и
кредит. 2018. - № 9.
16 Горемыкин В. А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.:
Финансы, 2016.
17 Грачев И. Способна ли ипотека быстро решить жилищный вопрос в
России? // Эксперт. 2018. - № 21.
18 Грибанова Е. Ипотечное кредитование наталкивается на подводные
камни законодательства. // Бюллетень недвижимости. 2018.- №40.
19 Гришаев С. Ипотека. //Закон. 2018. - №10.
20 Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка
недвижимости. // Экономика строительства. 2017.- № 5.
21 Довдиенко И.В. Ипотека. М.: РДЛ, 2019.
22 Довдиенко И.В., Черняк В.З. ИПОТЕКА управление, организация,
оценка М.: ЮНИТИ, 2018.
23 Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы
ипотечного кредитования. // Журнал для акционеров. — 2018. № 4.
24 Иванов В.В. Все об ипотеке. М.: МТ - Пресс, 2017.
25 Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и
российские условия // Институт Финансовых Исследований. — 2017.
26 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации. // Ипотека. — 2017. — № 1-2.
27 Концепция финансово-кредитного механизма обеспечения
доступности жилья. — М.: Фонд Институт экономики города, 2016.
28 Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И.
Американская модель ипотеки. // Рынок ценных бумаг. 2016. - № 8
90
29 Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие
ипотечного кредитования в России. // Рынок ценных бумаг. — 2016. -№8.
30 Косарева Н. Совершенствование систем кредитования. // Ипотека.
-2016.-№1.
31 Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного
кредитования в России. М.: Институт экономики города США, 2019 г.
32 Костецкий Н.Ф. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и
воспроизводства. // Экономика строительства. — 2018. -№12.
33 Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика
недвижимости. СПб.:Лань, 2017.
34 Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта. //
Бизнес и банки. 2016. - № 50.
35 Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного
кредитования. Учеб. пособие-М.: Высшая школа, 2018.
36 Кузьминский О. Сколько стоит заемный метр. // КоммерсантЪ.
Деньги. -2019. -№21.
37 Кучиев А.З., Кучиева И.Х. Воспроизводство жилья в условиях
социально-ориентированной рыночной экономики. М.:ЦНИИЭП жилища,
2018.
38 Лазарева Л. Ипотеке зеленый свет. // Финансист. - 2016. - № 5/6.
39 Ларионов А.Н. Формирование современного рынка жилья на основе
ипотечного кредитования. //Ипотека. 2016. - № 1-2.
40 Лаврушин О.И. Каждому региону своя ипотека. // Ипотека. — 2017.
— №6.
41 Лимаренко В.И. Ипотека: стратеги развития. М.: Диалог - МГУ,
2017.
42 Лимаренко В.И. Управление ипотечным кредитованием: стратегия
развития в условиях переходной экономики. // Инвестиции в России. -2017.-
№8.
91
43 Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в
России: проблемы и пути решения. // Деньги и кредит. — 2018. — № 4.
44 Логинов М. П. Как решить жилищный вопрос: (ипотечное
кредитование как наиболее перспективная форма решения жилищной
проблемы в условиях стабилизации и роста экономики страны). // ЭКО:
Экономика и организация промышленного производства. — 2018. -№11.
45 Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве//
Хозяйство и право. - 2016. - № 9. – С. 6-26; - № 10. – С. 3-26.
46 Маковская А. Новое в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//
Хозяйство и право. – 2016 - № 4. – С. 3-11.
47 Маслова В. Ипотека земель// Экономист. – 2004. - № 5. – С. 89-96.
32.
48 Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности// Банковское
дело. – 2017 - № 1. – С. 10-12.
49 Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования//
Банковское дело. – 2018. – № 3. – С. 34-38.
50 Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. - 2018. - N 12. -
С.18-23.
51 Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их
применения в России// Банковское дело. – 2019. - № 6. – С. 30-34.
52 Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и
источники «длинных» денег// Банковское дело. – 2005. - № 9. – С. 62-70.
53 Наточеева Н.Н., Фошкин А.Е. Оценка недвижимости – М.: Финансы
и статистика, 2018. – 496 с.
54 Никаненкова В.В. Региональные схемы ипотечного кредитования и
проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - 2018. - N 10. - С.24-
29.
55 Печатникова С.М. Как управлять процессами на жилищном рынке?//
Менеджмент в России и за рубежом. – 2018 - № 4. – С. 38-50.
92
56 Полтерович В. и др. Строительное общество: ипотечный институт
для России// Вопросы экономики. – 2018. - № 1. – С. 63-87.
57 Русак А.А. Ипотечное страхование в России развивается// Финансы.
– 2005. - № 4. – С. 44-49.
58 Сергеюк В.С., Бобрикович Е.С., Лопухин Ю.И. Правовые риски
ипотечного агента// Хозяйство и право. – 2017. - № 7. – С. 42-49
59 Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в
дореволюционной России (конец ХIХ - начало ХХ вв.) // Деньги и кредит. -
2017. - N 2. – С.61-67.
60 Ступин И. Замешкавшаяся ипотека// Эксперт. – 2018. - № 39. – С.
144-150.
61 Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. - 2001. - N 39. - С.97-100.
62 Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного
кредитования // Экономика и математические методы. - 2017. - Т.40, N 1. -
С.3-15.
63 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости/ Пер. с англ. – М.: Дело ЛТД, 2018. – 480 с.
64 Шапкина Г. К вопросу о защите прав акционеров// Хозяйство и
право. – 2004. - № 12. – С. 3-8
65 Шиткина И. Преимущества и недостатки холдинговой модели
организации бизнеса// Хозяйство и право. – 2018. - № 2. – С. 67-71.
66 Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с
земельными участками// Хозяйство и право. – 2017. - № 9. - С. 62-73.
93