№4 | 12 2010
ОЦЕНОЧНАЯ р ы тие,
Раск ждение,
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ соп рово
раз вит ие
Верным ли
путем идем,
товарищи?
Модные тренды
в регулировании
Игры
в модернизацию
В поисках
ответственности
Дорогие
читатели!
Через несколько дней уходит 2010 год. Каким он был, и что нас ждет в 2011 году?
Выступая с посланием к Федеральному Собранию Российской Федерации, Прези-
дент нашей страны Дмитрий Медведев поставил на первое место социальные про-
блемы и задачу повышения качества жизни, а значит и всех услуг.
Оценка – это тоже услуга. Ее качество во многом зависит от методического обеспе-
чения, а также знаний и профессионализма оценщика, в том числе передового ми-
рового опыта оценочной деятельности. Что же у нас делается для того, чтобы оценка
стала более качественной?
В октябре 2010 года был принят новый Федеральный стандарт №4 «Определение
кадастровой стоимости». Это первый стандарт, который разрабатывался Националь-
ным Советом по оценочной деятельности. Теперь предстоит большая работа по соз-
данию Методических указаний и рекомендаций, развивающих данный стандарт.
Кроме того, в уходящем году были разработаны методические рекомендации для ГК
«Олимпстрой», методические указания по оценке аэропортового имущества, практи-
ческое руководство по проведению оценки активов в рамках проектов, реализуемых
с участием ГК «Российская корпорация нанотехнологий».
В 2011 году состоится апробация данных документов, по итогам которой будут вно-
ситься соответствующие изменения, направленные на повышение качества услуг по
оценке. Этому повышению должна способствовать и качественная экспертиза отче-
тов, проводимая экспертными советами саморегулируемых организаций.
Хочется также отметить, что в 2010 году магистерская программа «Оценка акти-
вов и бизнеса» Финансового университета при Правительстве Российской Федера-
ции прошла очередную аккредитацию в RICS. Это единственная в России программа,
имеющая аккредитацию в Королевском Институте. Она реализуется Финансовым
университетом совместно с коллегами из Ernst&Young.
На страницах этого номера мы постарались рассмотреть вопросы методического
обеспечения оценки, экспертизы отчетов, обучения оценщиков, страхования ответ-
ственности и международный опыт в данных проблемах. Несколько статей посвяще-
ны проблемам саморегулирования и модернизации отрасли.
В предновогодний номер редакционный совет позвал выступить со страниц жур-
нала специального гостя – Кота, символизирующего приближающийся 2011 год.
Дорогие читатели, поздравляю вас с наступающим Новым годом и Рождеством! Пусть в
2011 году у всех нас будет много интересной работы, поле предоставляемых услуг замет-
но расширяется, а их качество с каждым днем становится все лучше и лучше!
С уважением,
М. Федотова
Мяу!
2 СОДЕРЖАНИЕ
КАЛЕНДА
АРЬ СОБ
БЫТ
ТИЙ
Й Тренды ЛЮДИ ГО
ОВОР
РЯТ
в саморегулировании
Краткий обзор основных Анна Бивнева (Рогова), Вопрос – Ответ
событий и новостей специалист по залогам, член Стр. 42
Стр. 4 Комитета по оценочной
деятельности, Ассоциация
российских банков ВЗГЛЯД СО СТ
ТОР
РОН
НЫ
АНОНСЫ
Ы Стр. 26
Единая классификация
Анонс событий О восстановлении жилья: удобный формат,
Стр. 12 рынка оценки новые возможности
Владимир Пискурев, председатель Иван Кузнецов, главный
Всероссийского Профсоюза редактор, Urbanus.ru, Cottage.ru,
работников аудиторских, Rentagent.ru
ПРЯМАЯ РЕЧЬ оценочных, экспертных и
консалтинговых организаций Стр. 44
RICS: Стр. 30
Единые стандарты Год прожить – не поле
в любой точке мира Аккредитация при перейти
Интервью с Шоном Томпкинсом, банках. Есть ли польза Юрий Дерябин, MRICS,
генеральным директором RICS и от вреда? руководитель департамента
Лучано Капальдо, председателем Оксана Тевелева, к.э.н., доцент оценки, ООО «Бейкер Тилли
RICS Europe МГТУ «Станкин», управляющий, Русаудит»
Стр. 14 КИЦИК Лабрейт.ру Юлия Садек, администратор,
Стр. 32 ЭСМИ «Appraiser.RU. Вестник
Налогообложение оценщика»
недвижимости: Стр. 46
мировой опыт и ПЕРСПЕК
КТИВ
ВЫ
российские перспективы
Нужен ли оценщикам ЗАКОН И ПОР
РЯДОК
Интервью с Полем Мунро-Фором,
руководителем земельной
третейский суд
Марина Карпова, председатель Определение
службы, Продовольственной подкомитета по экспертизе,
и сельскохозяйственной кадастровой стоимости
судебной экспертизе и объектов недвижимости:
организации ООН оценочной деятельности,
Стр. 18 Комитет по безопасности нововведения и спорные
предпринимательской моменты
деятельности, ТПП РФ, Татьяна Волкова, председатель
НА ЗЛОБУ
У ДН
НЯ заместитель председателя Экспертного совета, НП
нормативно-правового комитета «Кадастр-оценка», начальник
Саморегулирование Партнерства СМАО, юрист, отдела оценки, ЗАО «Агентство
ООО «Концепт» «Русспромоценка»
в оценочной
Стр. 38 Стр. 50
деятельности: уроки
для других отраслей
экономики Споры о результатах
ЕСТЬ МНЕ
ЕНИЕ определения
Аркадий Трачук, к.э.н., доцент
кафедры «Экономика EVA без Адама кадастровой стоимости.
и антикризисное управление», Интервью с Джоэлом Практические аспекты
Финансовый университет при Стерном, автором концепции Артем Драчен, судья, председатель
Правительстве РФ, генеральный экономической добавленной судебного состава Арбитражного
директор, ФГУП «Гознак» стоимости (EVA) суда Тульской области
Стр. 22 Стр. 40 Стр. 54
СОДЕРЖАНИЕ 3
Стр. 62
оценки экономики, научный руководитель Международной школы
бизнеса Финакадемии, председатель совета директоров
Илья Мунерман, председатель ИК «Еврофинансы»
Актуальные вопросы Института управления А.Н. Спартак – д.э.н., проф., директор ОАО «Всероссийский
научно-исследовательский конъюнктурный институт»,
оценки аэропортового стоимостью главный редактор Russia: Foreign Economic Relations.
имущества Стр. 82
Trends and Prospects
Д. Станафорд – управляющий директор CB Richard Ellis Russia
Галина Булычева, к.э.н. , MRICS, А.В. Юхнин – к.ю.н., директор Центра проблем банкротства
заместитель генерального
«Оценочная деятельность» зарегистрирован в качестве СМИ: свиде-
директора, ЗАО «Центр тельство о регистрации от 11 августа 2010 г. ПИ №ФС77-41634 вы-
профессиональной оценки», ЗНАНИЕ – СИ
ИЛА дано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информацион-
ных технологий и массовых коммуникаций.
председатель Экспертного совета Адрес учредителя: 125315, Москва,
НП «СМАОс» Что такое хорошо и что Ленинградский проспект, д. 74а, БЦ «Сокол Центр», 2-й этаж,
тел./факс: 604-41-69, 604-41-70.
предприятия БУКВОЕД
Д ООО «Мы Делаем Газеты»
Ген. директор Эльмира Магомедова
Кирилл Гусев, главный специалист Зам. по корпоративным проектам Алексей Литвинов
Департамента инвестиционных Что читать в конце года? Тел. (495) 671-56-62, (495) 678-53-82
e-mail отдела продаж: call@iamdg.ru
5 октября
Новости Распоряжением Министерства юстиции Российской Федера-
ции № 8096р от 5 октября 2010 года произведена регистра-
ция эмблемы Некоммерческого Партнерства «Сообщество
специалистов-оценщиков СМАО».
Члены Партнерства имеют право использовать эмблему Пар-
13 сентября тнерства на товарах, выпускаемых для целей розничной или оптовой продажи, а также
Оценщики Башкирии – члены Партнер- при выполнении работ и оказании услуг, исключительно на основании специального
ства СМАО и РОО – договорились об об- соглашения с Партнерством, определяющего условия такого использования.
щих правилах поведения на рынке про-
фессиональных услуг. На совместном за-
седании были рассмотрены вопросы ка-
5 октября
чества услуг, предоставляемых оценщи-
Представители Партнерства СМАО, Объ-
12 октября
ками – членами СРО, а также вопросы Исполнилось 14 лет со дня основа-
демпинга на рынке оценки в Республике единение риэлторов Тюменской области,
ния Института Профессионально-
Башкортостан. Участники пришли к еди- Ассоциации кредитных организаций Тю-
го Образования (Институт Профес-
ному мнению о необходимости создания менской области и Союза строителей Тю-
сиональной Оценки).
в Башкортостане объединенного Совета менской области подписали в Тюмени со-
Институт занимает лидирующее
по оценочной деятельности, в который глашение о партнерстве и сотрудниче-
место в системе подготовки спе-
войдут представители государственных стве с общественными организациями –
циалистов в сфере оценочной дея-
и муниципальных структур, СРО оцен- профессиональными участниками рынка
тельности. Выпускников Институ-
щиков и общественных организаций. недвижимости.
та отличает высокая практическая
Совет будет заниматься вопросами раз- Соглашение структурирует взаимодей-
адаптированность, профессиона-
вития профессии в регионе, выработкой ствие между всеми участниками рынка
лизм, новаторство, универсаль-
рекомендаций для республиканских и недвижимости, что позволит повысить
ность. Это делает их востребован-
муниципальных органов власти, а также качество и прозрачность совершаемых
ными в профессиональном оце-
рассмотрением спорных ситуаций меж- сделок на рынке. Соглашение направлено
ночном сообществе и смежных от-
ду сторонами оценки, включая вопросы на защиту прав и интересов покупателей.
раслях.
профессиональной этики и демпинга. Следуя традиции «Качественное
образование – инвестиции в бу-
14 октября дущее», сегодня Институт ставит
20 сентября Зарегистрированы изменения в учре- стратегическую цель – развитие и
Приказом Министерства экономическо- дительных документах Института Про- обеспечение качественного про-
го развития Российской Федерации №445 фессиональной Оценки – институт по- фессионального образования, со-
утверждены Методические указания по го- лучил новое имя НОУ ДПО «Институт ответствующего международным
сударственной кадастровой оценке земель Профессионального Образования». стандартам.
сельскохозяйственного назначения.
25 ноября
21октября В рамках расширенного заседания
В 2011 году начнется процесс массо-
Национального Совета по оценоч-
вой оценки недвижимости в рамках
ной деятельности в Минэконом-
подготовки введения единого налога
развития России ОАО «ЛУКОЙЛ»,
на недвижимость. Эта и другие темы
Партнерство СМАО и Школа «Пра-
обсуждались на конференции «Госу-
воТЭК» провели круглый стол
дарственная кадастровая оценка и си-
«Скважины и объекты обустрой-
стема налогообложения объектов не-
ства месторождений: методология
движимости в России» накануне вве-
оценки и проблемы налогообло-
дения в действие закона «О внесении
жения». Для того чтобы присту-
изменений в ФЗ «Об оценочной дея-
пить к разработке необходимых
тельности в Российской Федерации»
сегодня методических рекоменда-
и отдельные законодательные акты
й по оценке нефтегазовых
ций ф б
активов, на круглом столе обсудили ряд принципиальных во-
Российской Федерации». Конферен-
просов, включая степень применимости затратного и доходного подходов для оценки таких
ция была организована ИА «AK&M»,
активов (подробнее см. на стр. 6).
Партнерством СМАО и НП «Кадастр-
оценка», при поддержке Минэконом-
26 ноября
развития России и Росреестра. 26 ноября
В рамках расширенного открытого за- В Москве состоялась церемония вруче-
седания Национального Совета по оце- ния «Национальной премии в области
17 ноября аудита, оценки, экспертизы и консал-
ночной деятельности состоялся кру-
Совет Партнерства СМАО определил дату,
глый стол, подведший итоги работы тинга». Лауреаты премии:
время и место проведения очередного
за 2010 год. Участники обсудили при- • за существенный вклад в развитие
отчетно-выборного общего собрания чле-
нятие нового Федерального стандар- оценочной деятельности в Централь-
нов НП «СМАОс» и НП «СМАО» – 9 апре-
та оценки, взаимодействие НСОД с ном федеральном округе – ЗАО «АБМ пар-
ля 2011г.
ГК «Олимпстрой» и администрацией тнер», г. Москва;
Краснодарского края. Президент Пар- • за существенный вклад в развитие оценоч-
19 ноября тнерства СМАО Марина Федотова рас- ной деятельности в Северо-Западном феде-
ОАО «АБ «РОССИЯ» провело ежегод- сказала об утвержденных методиче- ральном округе – ООО «Консалтинговая Груп-
ную аккредитацию оценщиков и оце- ских рекомендациях по оценке рыноч- па Лаир», г. Санкт-Петербург;
ночных компаний для определения ной стоимости объектов федерального • за существенный вклад в развитие оце-
рыночной стоимости залогового обе- аэродромного имущества и разработке ночной деятельности в Уральском федераль-
спечения. Практического руководства по прове- ном округе – ООО «Управляющая компания
дению оценки активов в рамках проек- «РАСТАМ», г. Тюмень;
тов, реализуемых с участием ГК «Рос- • оценочная компания года в Сибирском окру-
19 ноября нанотех», поблагодарив все СРО оцен- ге – ООО «Сибирский оценщик», г. Новоси-
ОАО «Сбербанк России» утвердило доку- щиков за слаженную, активную работу бирск;
менты, регламентирующие взаимодей- в течение года и отметив, что данные • оценочная компания года в номинации «Ав-
ствие с независимыми оценщиками. проекты открыли новый этап взаимо- торитетная марка» – ООО «Управляющая ком-
Порядок и правила сотрудничества сфор- действия между СРО оценщиков и Со- пания Группы компаний «Аверс», г. Санкт-
мированы на основе рекомендаций по кри- ветом. Петербург;
териям отбора оценщиков для долгосрочно- На круглом столе были также вручены • экспертная компания в области технической
го сотрудничества с банками, разработан- свидетельства о членстве в НСОД, гра- экспертизы – ООО «Приволжская экспертная
ных Комитетом АРБ по оценочной деятель- моты и благодарности. компания», г. Нижний Новгород;
ности и согласованных с ФАС России. • лучший международный бренд в области
оценки – Association ALKO (Ассоциация АЛКО),
г. Тюмень.
Журнал «Оценочная
25 ноября
деятельность» был
В Москве состоялась торжественная церемония награждения победителей ежегодной
объявлен победителем
премии в области жилой городской недвижимости Urban Awards 2010. Партнерство
конкурса на лучшую
СМАО выступило информационным спонсором премии. На награждении присутство-
журналистскую рабо-
вали более 200 гостей, ведущих игроков рынка недвижимости: девелоперы, риэлторы,
ту в области аудита,
чиновники, инвесторы и журналисты. Лауреатами премии стали лучшие в своей кате-
оценки, экспертизы и
гории объекты, отвечающие современным требованиям девелопмента жилой недвижи-
консалтинга «Объек-
мости. Подробности на сайте www.urban.ru
тивная оценка 2010».
Битва
за идею
25 ноября 2010 года, практически в канун
профессионального праздника большинства
Удивительно было видеть такое количе-
ство уважаемых специалистов, собравшихся,
присутствующих – Дня оценщика, в уютном чтобы обсудить различные методологические
зале коллегии Минэкономразвития состоял- подходы к оценке всего лишь одного вида объ-
ся круглый стол на тему «Скважины и объек- ектов недвижимости в одной отдельно взя-
ты обустройства месторождений: методология той отрасли промышленности. При-
оценки и проблемы налогообложения». чин, по которым тема круглого сто-
Организатором мероприятия выступил На- ла вызвала такой горячий интерес –
циональный Совет по оценочной деятельно- не только в оценочном сообще-
сти при поддержке Минэкономразвития Рос- стве, но и у представителей госу-
сии, ОАО «ЛУКОЙЛ», Партнерства «СМАО» и дарства, – несколько. Во-первых,
ООО «Школа «ПравоТЭК». Ведущим круглого не надо глубоко «бурить», чтобы
стола стал профессор С.В. Грибовский – один обнаружить тот факт, что нефте-
из наиболее авторитетных российских уче- газовая отрасль не только явля-
ных в области оценки недвижимости и первый ется становым хребтом эконо-
вице-президент Партнерства «СМАО». мики России, обеспечивающим
Фортуна `10
Оценочная
компания года
в номинации
«авторитетная
марка»
ООО
«Управляющая
компания 29 ноябр
я `09
Группы компаний
«Аверс» 26 н
оября
`10
Лучший
международный бренд
в области оценки
Association
ALKO
Лучшая
журналистская работа
в области аудита, оценки,
экспертизы и консалтинга
Оценочная
деятельность
С полным перечнем лауреатов премии можно ознакомиться на сайте www.profsro.ru
12 КАЛЕНДАР
РЬ СО
ОБЫ
ЫТИЙ
Й
17 февраля (Минск)
Анонс событий
В Минске (Белоруссия) пройдет I Между-
народный форум «Рынок капитала Респу-
блики Беларусь». Это первое меропри-
ятие, ориентированное на обсуждение
текущего состояния, тенденций и пер-
Январь – март 2011 спектив рынка капитала Республики Бе-
20 января (Москва) Мероприятия СМАО в регионах. Реализуя ларусь. Форум станет площадкой для об-
НОУ «Институт Профессионального Об- программу региональных мероприятий, суждения важных вопросов развития и
разования» при поддержке Партнерства СМАО проведет конференции, круглые сто- функционирования рынка капитала, сре-
«СМАО» открывает новую группу обу- лы и мастер-классы в течение января – мар- ди которых: приватизационные процес-
чения по программе профессиональ- та 2011 года в городах Краснодар, Волгоград, сы в Республике Беларусь, полная отмена
ной переподготовки «Оценка стоимости Иркутск, Хабаровск, Липецк. ограничений на движение акций с 2011
предприятия (бизнеса)» для специали- года, дебютный выпуск евробондов, вну-
стов, имеющих высшее профессиональ- тренний фондовый рынок, привлечение
ное образование. Программа позволит 17–20 февраля (Пермь) инвесторов и др.
получить теоретические и практические VI Камский форум профессионалов
знания в области оценки недвижимости, рынка недвижимости состоится в
Перми на территории выставочного
машин, оборудования и транспортных 15–17 февраля (Киев)
средств; нематериальных активов и ин- центра «Пермская ярмарка». Под эги-
В Киеве пройдет 4-й международный
теллектуальной собственности, ценных дой мероприятия пройдут II Перм-
саммит «Недвижимость и строительство
бумаг, кредитно-финансовых институ- ская краевая конференция по жи-
Украины 2011». Это единственное меро-
тов, предприятия (бизнеса). лищным социальным программам
приятие в области развития и инвести-
По окончании обучения слушатели по- и ипотечному кредитованию, I меж-
рования недвижимости, на котором бу-
лучают диплом о профессиональной пе- региональная научно-практическая
дут представлены все сегменты отрасли
реподготовке государственного образца, конференция «Новые подходы к со-
недвижимости и строительства.
дающий право на вступление в саморе- держанию риэлторской деятельно-
гулируемую организацию оценщиков и сти», II межрегиональная конферен-
ведение профессиональной деятельно- ция «Информационные технологии
сти в области оценки. Подробности на на рынке недвижимости», I межреги- 25 февраля (Москва)
ональный научно-практический сим- В Москве состоится 10-я Всероссийская
сайте www. learnof.me, www.smao.ru.
позиум «Аналитика, маркетинговые практическая конференция «Товарные
исследования и оценка на рынке не- знаки и другие средства индивидуализа-
ции. Защита и коммерческое использова-
Январь – март 2011 движимости». Кроме того, на фору-
ме будут подведены итоги конкурса ние». Это мероприятие посвящено исклю-
СМАО проведет цикл практических семина-
инноваций и достижений в сфере не- чительно практическим вопросам и рас-
ров по кадастровой оценке земель сельско-
движимости «Грани Успеха – 2011». считано на профессионалов в области ин-
хозяйственного и промышленного назначе-
теллектуальной собственности.
ния. Точные даты проведения можно узнать
на сайте Партнерства www.smao.ru.
Январь – февраль
НОУ ДПО «Институт Профессионального
16 февраля (Москва) Образования» при поддержке Партнерства
В Москве состоится II конференция «СМАО» приглашает пройти обучение по
«Кредитование малого и среднего биз- программе повышения квалификации для
неса: Москва и Московская область». специалистов-оценщиков, имеющих госу-
Государственная политика в области дарственные дипломы о высшем образовании (специальность «финансы и кредит», специ-
поддержки и развития малого и средне- ализация «оценка собственности») или профессиональной переподготовке по программе
го бизнеса, программы кредитования «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Данная программа рассчитана также на спе-
МСБ со стороны международных фи- циалистов, занятых в сфере оценочной деятельности и стоимостного консультирования на
нансовых институтов и фондов, особен- предприятиях, в организациях, учреждениях. Занятия проводят высококвалифицирован-
ности кредитования старт-апов, пост- ные специалисты, практикующие оценщики и эксперты СРО с большим опытом работы в
кризисный лизинг для малого и средне- области оценки стоимости бизнеса, недвижимости, машин, оборудования, транспортных
го бизнеса, методы повышения платеж- средств, нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Учебная програм-
ной дисциплины заемщика – эти и мно- ма рассчитана на 108 часов (72 часа – обязательные дисциплины, 32 часа – дисциплины по
гие другие темы станут основой для выбору, 4 часа – итоговые экзамены). По окончании обучения слушателям выдается свиде-
дискуссии в рамках мероприятия. тельство о повышении квалификации государственного образца в области оценочной дея-
тельности. Подробности на сайте www.learnof.me и www.smao.ru.
КАЛЕНДАРЬ СОБЫТИЙ 13
23 марта (Москва)
Февраль – март В Москве пройдет конференция «Многофункциональные комплексы России: от концепции
(Москва) до реализации». Изменения в спросе на квадратные метры, произошедшие в период 2008–
АСЕРГРУП проведет V Всероссий- 2010 гг. на рынке коммерческой и жилой недвижимости, вновь акцентировали внимание
ский конгресс «Управление госу- девелоперов и строителей на объекты многофункционального назначения, предоставив им
дарственной и муниципальной соб- возможность не только диверсифицировать риски, но и реализовать свои возможности в
ственностью 2011», а также III Все- различных сегментах недвижимости. Многофункциональные комплексы являются доста-
российский конгресс точно сложным форматом, требующим взвешенного подхода к анализу, выбору и распре-
«Экономико-правовое регулирова- делению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на востребованность и
ние инновационной деятельности успешность работы всех без исключения сегментов комплекса.
2011». Конференция «Многофункциональные комплексы России: от концепции до реализации»,
проводимая компанией AHConferences, призвана собрать руководителей проектов девело-
перских и строительных компаний, экспертов, аналитиков и консультантов, представите-
лей управляющих и сервисных компаний с целью знакомства с практикой ведения и реали-
1 марта (Москва) зации проектов МФК.
В Москве впервые пройдет конференция
«Перспективы развития бизнеса в России
2011–2014. Роль инноваций для междуна- 24–27 марта
родных компаний и Российского Прави- Откроет двери VII Российский форум лидеров рынка недвижимости RREF 2011.
тельства». Это стратегическое мероприя- Его ключевыми событиями станут конференции: «Большая Москва: стратегия мас-
тие ставит своей целью представить ана- сового жилищного строительства и жилищная политика России. Пора определить-
лиз инвестиционного и бизнес-климата ся», «Коммерческая недвижимость: новые игроки или новые функции?», «Ипоте-
в России, а также проанализировать по- ка в России: «Перезагрузка и перспективы», «Малоэтажное строительство: креа-
следние шаги Правительства, направлен- тивные продажи и эффективные технологии», «Рынок зарубежной недвижимости».
ные на поддержание дальнейшего ста- Кроме того, в рамках форума пройдут: V Международная инвестиционная выстав-
бильного роста экономики в стране. ка Commercial Realty, VII Конференция «Загородная недвижимость: стратегии успе-
ха», ежегодная выставка «Недвижимость», представляющая жилые объекты Мо-
сквы и Московской области, XIV международная выставка «Второй дом», презенту-
ющая проекты малоэтажного строительства России и зарубежной недвижимости.
16 марта (Москва) Завершится форум торжественной церемонией награждения победителей Премии
Какие тенденции будут преобла- RREF AWARDS.
дать в сегменте управления акти-
вами в 2011 году? Какие инвести-
ционные стратегии будут наибо-
лее успешными? Как изменится ре- 7–8 апреля (Москва) 9 апреля (Москва)
гулирование отрасли и отношения В конференц-центре отеля Swissotel прой- В Центральном доме предпринимателя
между игроками? Эти и другие во- дет форум Intelligent Building 2011. В фору- (ул. Покровка, д. 47/24) состоится очеред-
просы будут детально рассмотре- ме примут участие руководители девелопер- ное отчетно-выборное собрание членов
ны на V ежегодной конференции ских и строительных компаний, брокерские НП «СМАОс» и НП «СМАО». В рамках под-
«Квалифицированный инвестор – подразделения, специалисты управляющих готовки к общему собранию сформиро-
2011». и сервисных компаний, поставщики ИТ- ваны повестки дня для НП «СМАОс» и НП
оборудования и решений для зданий, систем «СМАО», а также утверждены формы до-
безопасности и кондиционирования, а так- веренности на представление интересов
же компании, реализующие «зеленые» тех- членов НП «СМАОс» и НП «СМАО» на об-
нологии в строительстве. Деловая програм- щих собраниях. В связи с тем, что общее
ма мероприятия состоит из 3 конференций собрание является отчетно-выборным,
22–23 марта (Москва) по коммерческой, жилой и малоэтажной не- участие членов СМАО является обяза-
Адам Смит организует 1-й междуна- движимости, 12 круглых столов и семина- тельным согласно Положению о членстве
родный форум «Развитие аэропор- ров, 1 пресс-офиса и VIP-гостиной. НП «СМАО». Информация, подлежащая
тов в России и СНГ». В форуме примут предоставлению членам Партнерства,
участие представители министерств и имеющим право на участие в общем со-
ведомств, стратегические инвесторы,
Сам
мая полна ая и акттуааль
ьнаая
брании, будет доступна для ознакомле-
генеральные директора российских и
ин
нфор рмаци ия обб оссно
овн
ных
ния в помещении исполнительного орга-
зарубежных аэропортов, международ-
соб
бытииях на саайтте www.sm maoo.rru.
на Партнерства в течение двадцати дней
ные эксперты.
Оффор рмитте поддпиискку на
до даты проведения собрания.
новвоссти
и и уззна
айтте перрвы
ыми..
ТЕЛЬЦАМ советую: мой год принесет успех в делах, если будете просчитывать
свои действия на несколько шагов вперед. Мур-р-р!
RICS:
14 ПРЯ
ЯМАЯ РЕЧЬ/
/АКТУ
УАЛЬНЫ
ЫЕ ИН
НТЕРВ
ВЬЮ
Единые стандарты
в любой точке мира
Сегодня российский рынок консалтинга 150 тысяч специалистов сектора недвижи-
мости, строительства и землепользования.
декларирует стремление к повышению Этот рост был продиктован глобализацией
инвестиционных процессов, строительства
качества оказываемых услуг. Об этом же и управления объектами недвижимости, что
ПРЯМАЯ
РЕЧЬ
Налогообложение
недвижимости:
ПРЯМАЯ
РЕЧЬ
мировой опыт
и российские перспективы
обложение сельскохозяйственной недви- П.М-Ф.: Думаю, этот вопрос относится устанавливает суммы, взимаемые со всех
жимости», подготовленном FAO в 2005 году скорее к ежегодному налогообложению не- типов домохозяйств и жилых домов (других
[Decentralization and Rural Property Taxation, движимости в Великобритании. Для этих диапазонных групп). Во-вторых, существу-
FAO, 2005 (section 5, Valuation Approaches and целей в Великобритании есть два основных ет налог на коммерческую недвижимость10.
Techniques]4 и в работе «Земельное регулиро- положения по оценке недвижимого имуще- В этом случае расчетная стоимость – это зна-
вание территорий UNECE. Тренды и принци- ства. Во-первых, в рамках муниципального чение годовой арендной платы, которая бу-
пы» [Land Administration in the UNECE Region. налога (для жилой недвижимости)8, 9 каж- дет уплачена за собственность на фикси-
Development trends and main principles, UN, дый объект попадает в один из восьми диапа- рованную дату за два года до начала оцен-
ки (период, предшествующий дате оценки).
Для того чтобы рассчитать стоимость иму-
ПРИЧИНОЙ РЕГУЛЯРНЫХ ПЕРРЕОЦЕНОК ОБЪЕЕКТО
ОВ НЕДВВИЖ
ЖИМОСТТИ
щества, оценщик будет изучать физические
ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕННИЯ ДОЛЖНАА СЛ
ЛУЖИ
ИТЬЬ ПОТ
ТРЕБ
БНОСТЬ
Ь
свойства объектов (такие как размер и ме-
В УТВЕРЖДЕ
ЕНИИ СПРАВЕДЛИИВОЙ ОЦЕНК
КИ, КОТО
ОРА
АЯ НААХОД
ДИТСЯ
стоположение), экономические условия
В ИНТЕРВАЛ
ЛЕ МЕЖДУ НАЛОГО
ООБЛАГАЕМО
ОЙ СТОИИМООСТЬ
ЬЮ И (рыночные цены на аналогичные объекты),
РЫНОЧНОЙ. а также характер и условия сделок (напри-
мер, такие факторы, как продажа прав соб-
New York and Geneva, 2005 (at section III, зонов, кодирующихся буквами от А до Н (в ственности или аренды). Определение сто-
Valuation, Taxation and the Land Market)]5. Уэльсе – от А до I), исходя из его капиталь- имости требует оценки, осуществляемой по
OD: Сущщесств
вуют т ли
и в брритансскойй или ной стоимости (определенной по состоянию указанной выше схеме, но вопросы, подле-
иноой евр
ропеейсской
й прак кти
ике каккиее-ли
ибо на 1 апреля 1991 года в Англии и Шотландии жащие рассмотрению, ограничены законо-
общ
щепприннят
тыее мето одо
ологгическ
кие осо- и 1 апреля 2003 года в Уэльсе)(см. табли- дательством. Так физические свойства рас-
бен
нноссти
и оц
ценнки нед дви
ижи имости
и длля це- цу). Стоимость вновь построенных объектов сматриваются не на сегодняшний день, а на
лей
й на
алоггооб
бложе енияя ее
е ед
дин
ничнныхх об
бъ- также определяется в ценах 1991 года (2003 дату использования и ограничиваются пред-
ект
тов?? г. для Уэльса). Каждый местный орган вла- положениями, сделанными в ходе оценки.
П.М-Ф.: Методики оценки недвижимости, сти, занимающийся налоговым анализом и Экономические условия рассматриваются
как правило, стандартны во всем мире. Ми- планированием, устанавливает налог в виде на период, предшествующий дате оценки.
ровой опыт в этой области резюмирован в ежегодной ставки платежа за имущество в Сама оценка основывается на некой гипо-
соответствующем разделе предварительного соответствующей зоне (группе диапазонов). тетической аренде, лежащей в основе пред-
проекта новых Международных стандартов Диапазон D принимается номинальным ди- положений, сделанных в ходе оценки. Го-
оценки, подготовленном Международным апазоном капитальной стоимости имуще- сударственные органы власти могут уста-
комитетом по стандартам оценки (IVSC)6. ства (100%). Это решение автоматически навливать правила для некоторых классов
Массовая оценка или оценка для ежегодных
целей налогообложения имущества, как от- Таблица. Ставки муниципального налога (по зонам) в Англии,
мечалось ранее, будет определяться соответ- установленные на основе стоимости в1991 г.
ствующим законодательством и может отра- Зона Стоимость Коэффициент Ставка в % Средний уровень
жать широкий спектр возможных подходов. A до £40,000 6/9 67% £845
Положения, не охватываемые Международ- B от £40,001 7/9 78% £986
дo £52,000
ными стандартами оценки, являются пред-
C от £52,001 8/9 89% £1,127
метом специального технического докумен- дo £68,000
та, разработанного IVSC в качестве руковод- D от £68,001 9/9 100% £1,268
дo £88,000
ства по массовой оценке для целей налого-
E от £88,001 11/9 122% £1,550
обложения имущества7. дo £120,000
OD: В чемм сутьь оссновныых поллож
женний F от £120,001 13/9 144% £1,832
дo £160,000
с танда
артаа по
о оценнке
е неедв
вижиимоости
и для G от £160,001 15/9 167% £2,113
целлей нал
логоообложжен
нияя, пр
рим
меняяеммогго в дo £320,000
H от £320,001 и более 18/9 200% £2,536
Велликообр
ритаани
ии?
собственности, в которых устанавливают- налогоплательщику официальное письмен- имеют право на льготы, или освобождение
ся нормативные формулы для определе- ное заключение. В течение трех месяцев на- от уплаты налога (это тип апелляции против
ния расчетной стоимости вместо стоимости логоплательщик знакомится с заключением решений местных органов управления);
арендной платы. Такой подход используется, и может, если он того пожелает, обратиться оспаривание заключительного извеще-
например, для определения стоимости круп- непосредственно в суд или независимый ор- ния, выдаваемого местными властями в отно-
ных портов и коммунальных хозяйств. ган, ответственный за рассмотрение апелля- шении объектов жилой недвижимости [в дан-
ном уведомлении указывается дата предполо-
НЕКОТОРЫМИ ИЗ ТЕНДЕНЦИЙ, ХАРАКТЕРНЫ ЫХ ДЛЯ ВЕЕЛИ
ИКОББРИТТАНИИ, жительного окончания строительства жилья
ЕВРОПЫ И МИРА ВООБЩЕ, МОЖЖНО НАЗВАТЬЬ: БОЛ
ЛЕЕ ШИРОКООЕ (будет полностью или частично построенным)
ИСПОЛЬЗОВААНИЕ КОМПЬЮТЕРН НЫХ ПРОГРА
АММ В ОБРАББОТККЕ ДА
АННЫХ, и дата, с которой подлежит уплате налог];
оспаривание штрафных уведомлений,
ВКЛЮЧАЯ МААССОВЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ; ПОВ ВЫШШЕНИИЕ ПРОЗЗРАЧНОСТИ
выданных местными властями за непред-
ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ И УЛУЧШЕН НИЕ ДОСТУПА
А К ПРОЦЕЕДУ
УРАМ
М АПЕЕЛЛЯЦИ
ИИ;
ставление запрашиваемой информации,
УСИЛЕНИЕ РО
ОЛИ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ, ОСНООВААННЫЫХ НА ПР
РОВЕЕДЕНИИ
И
связанной с исчислением муниципального
РЕГУЛЯРНЫХХ ПЕРЕОЦЕНОК С ЦЕ
ЕЛЬЮ ПРИБЛИЖЕ ЕНИЯ
Я К РЫНОЧН НОЙ налога.
СТОИМОСТИ И ДР. Статистику обращений по последней пе-
реоценке можно найти на сайте14. Из об-
OD: Как
к, на Ваш взггляд
д, долж
жны
ы со
оотн
но- ций по муниципальному налогу. Новый про- щего числа объектов, попавших в оценку
сит
ться
я по
оняяти
ия налоогоообллага
аемо
ой сто
ои- цесс будет гораздо менее бюрократичным, в рамках зонирования, например, в Уэльсе
моссти и рынноччнойй стооиммоссти объъеккта не- потому что, когда это возможно, спорные во- (1 317 603 объекта) 3,38% (44 500) были
дви
ижи имоссти
и? просы станут урегулироваться вне формаль- предметом запросов или обращений. Более
П.М-Ф.: Это соотношение будет опре- ного процесса апелляции12. трех четвертей этих запросов касались обо-
деляться соответствующим законодатель- OD: Как кие
е видыы на алогов
вых
х аппелл
ляц
ций снования снижения капитальной стоимости
ством. В зависимости от этих законодатель- расссма
атриива
аюттся судом?? объекта недвижимости. Что касается нало-
ных условий, колебаний рынка и частоты пе- П.М-Ф.: Существует целый перечень ви- гообложения объектов коммерческой недви-
реоценки можно ожидать изменений такого дов таких апелляций13. К ним относятся: жимости (нежилых объектов), число жалоб в
соотношения. Причиной регулярных пере- оспаривание оценки или зонирования свободном доступе не раскрывается, однако
оценок объектов недвижимости для целей жилья (отнесение к определенной диапазон- публикуется доклад о реализации проекта15.
налогообложения должна служить потреб- ной группе шкалы), выполненных VOA (для OD: А с как
кимми вида
амии жалооб чащще все-
ность в утверждении справедливой оценки, такого типа апелляций предусмотрен запрос го име
еет делло суде
ебна
ая пра
актиика??
которая находится в интервале между нало- в VOA с целью получить соответствующие П.М-Ф.: Как правило16, это: оспаривание
гооблагаемой стоимостью и рыночной. комментарии); ставок, установленных VOA и отраженных в
OD: Какков в средднем м пр
роццентт об
бжааловва- оспаривание действительности заклю- соответствующем списке объектов; оспари-
нияя ре
езул
льта
ато ов масссовоой оцеенкии в Велли- чения, выданного VOA, его несоответствие вание Заключения о несостоятельности, вы-
коб
брит тан
нии,, и как
коваа дооля соо
отве етству
ую- принятой нормативной базе; данного VOA и подготовленного Агентством
щихх уд
довллет
твоореннных за аяв
вленний й? оспаривание обязанности лиц по уплате в соответствии с принятыми правилами;
П.М-Ф.: С 1 апреля 2008 года в отноше- муниципального налога, в случае если они оспаривание заключительного извещения,
нии муниципального налога (для жилой
недвижимости)11 в Англии был введен но- сноск
ки
вый процесс обработки предложений и об-
1
ращений. Новый процесс не изменяет усло- http://www.rics.org/site/download_feed.aspx?fileID=6026&fileExtension=PDF.
2
http://www.rics.org/site/download_feed.aspx?fileID=7714&fileExtension=PDF.
вий, в рамках которых предусмотрена воз- 3
http://www.unece.org/hlm/documents/Publications/mass.valuation.pdf.
можность официально запрашивать сведе- 4
http://www.fao.org/docrep/007/y5444r/y5444r00.htm.
ния о рассмотрении имеющихся результатов 5
http://www.unece.org/hlm/documents/Publications/landadmin.devt.trends.e.pdf.
6
(диапазонных группах муниципального на- http://www.ivsc.org/pubs/exp_drafts/ivs_20100610.pdf.
7
лога), но дает налогоплательщику возмож- http://www.ivsc.org/pubs/papers/tp050516-massappraisal.pdf.
8
http://www.adviceguide.org.uk/index/life/tax/council_tax.htm.
ность самому решить – хочет ли он, чтобы 9
http://www.voa.gov.uk/instructions/chapters/council_tax/frame.htm.
вопросы оценки для целей налогообложе- 10
http://www.voa.gov.uk/instructions/chapters/rating_manual/vol4/frame.htm.
ния после ее проведения государственной 11
http://www.voa.gov.uk/council_tax/appeals_direct.htm.
12
организацией – VOA (Valuation office agency) http://www.valuationtribunal.gov.uk/Council_Tax.aspx.
13
рассматривались в суде. По ранее действо- http://www.voa.gov.uk/publications/cr-reval-project-evaluation/ct-reval-wales-2005-project-
evaluation.pdf.
вавшей системе дела автоматически пере- 14
http://www.adviceguide.org.uk/index/life/tax/council_tax.htm.
давались в суд, даже если переговоры соб- 15
http://www.voa.gov.uk/publications/NDR/NDR-project-evaluation.pdf.
ственника с VOA продолжались. Теперь же 16
http://www.valuationtribunal.gov.uk/Rating.aspx.
17
VOA рассматривает результаты (отнесение http://www.geraldeve.com/services/business-rates.aspx.
18
к определенной диапазонной группе приня- http://www1.worldbank.org/publicsector/decentralization/June2003Seminar/page1.htm
той шкалы стоимости недвижимости) и дает
ПРЯМАЯ РЕЧЬ 21
выданного местными налоговыми органа- налогооблагаемой стоимости и рыночной П.М-Ф.: Россия внедряла «пилотные» про-
ми; оспаривание штрафных уведомлений, стоимости. Это довод для регулярности пе- екты в области массовой оценки начиная с
выданных VOA за непредставление запра- реоценок. середины 1990-х годов и в итоге перешла к
шиваемой информации; оспаривание вре- OD: Какковвы тендденнциии разв
вити
ия систе- сложной компьютерной технологии мас-
менных сертификатов, выданных VOA, а мы наллогоооб
блооженнияя не
едвиижи
имоости
и в Ве- совой оценки. Это наиболее общий подход
также оспаривание ставок коммунальных ликкобр
риттаниии и в цел
ломм в Евр
ропе
е? к оценке объектов недвижимости для це-
налогов. П.М-Ф.: Некоторыми из тенденций, харак- лей налогообложения недвижимости. Стра-
OD: Впрраве ли плат телььщиик нал
лога
а инни- терных для Великобритании, Европы и мира ны, где используются традиционные подхо-
ции
ирооватть (н
наприимерр, за свой
й сч
чет)) пр
ро- вообще, можно назвать: более широкое ис- ды (например, та же Великобритания), ча-
вед
дениие инддиввидууаль
ьноой оцеенкии недвви- пользование компьютерных программ в об- сто отражают институциональные и практи-
жиммоссти дляя целе
ей опреде еленния
я на
алого- работке данных, включая массовые методы ческие инерции. В случае Великобритании
обл
лагааемой стооиммостти? оценки; повышение прозрачности процесса очень вероятно, что в будущем переоценка
П.М-Ф.: Налогоплательщик может об- оценки и улучшение доступа к процедурам будет осуществляться с помощью компьюте-
жаловать оценку с использованием альтер- апелляции; усиление роли подходов к оцен- ра. В мире существует, конечно, большое ко-
нативного отчета, подготовленного част- ке, основанных на проведении регулярных личество моделей оценки недвижимости для
ным оценщиком или оценочной компанией. переоценок с целью приближения к рыноч- исчисления налога на недвижимость, хотя
Многие частные компании, специализирую- ной стоимости; проведение мероприятий чаще всего они основаны на некоторых из-
щиеся на такой оценке, используют положе- (систематический мониторинг), направлен- менениях рыночной стоимости. Возможно,
ния специальных рекомендаций17. ных на повышение качества оценки и более наиболее всеобъемлющей систематизаци-
OD: До олжнна ли оргган
низа
ациия масссов
вой профессиональный подход к оценке для це- ей информации о налогообложении недви-
оцеенкии оттли
ича
аться
я не
екоой «сте
епеннью
ю ги
иб- лей налогообложения; повышение эффек- жимости в мире можно считать семинар, ор-
коссти»», позв
волляющейй отража ать измен не- тивности рассмотрения и использования ре- ганизованный в 2003 году в штаб-квартире
ниее ст
тоиммоссти
и объ
ъек
ктовв не
едвиижиимо
остиив сурсов. Всемирного банка в Вашингтоне. Итоги ра-
реззуль
ьтатте цик
к лич
чностии ра
азвиити
ия экон
но- OD: Чья
я моддельь оц
ценкки нед
движ
жиммосс ти боты этого семинара, в том числе в части от-
мик ки страаны
ы и рынкаа не
едви
ижиимоости
и? для
я це
елей
й наллогоообллож
женния теооре
етичче- дельных тематических исследований стран,
П.М-Ф.: С течением времени колебания ски
и мо
огла
а бы
ы лечьь в осно
ову
у со
озда
анияя рос- доступны для широких масс заинтересован-
рынка, как правило, приводят к расхождению сий
йско
ой моддел
ли? ных пользователей18.
на правах рекламы
22 НА ЗЛОБУ ДНЯ
Саморегулирование в оценочной
деятельности: уроки для других
отраслей экономики
НА ЗЛОБУ
ДНЯ
Аркадий Трачук,
к.э.н., доцент кафедры «Экономика
номика
и антикризисное управление»,
вление»,
Финансовый университет
ерситет
при Правительстве
стве РФ,
генеральный директор, ФГУП «Гознак»
Гознак»
правительством, но их выполнение остается поскольку, с одной стороны, является очень К факторам, снижающим общественную
под контролем саморегулируемых организа- чувствительным к внешним факторам и меха- эффективность, могут быть отнесены:
ций. Понятие «со-регулирование» в данном низмам, а с другой – деятельность саморегули- слабая конкуренция на рынке;
случае предполагает, что саморегулируемая руемых организаций (особенно в случае един- относительно краткосрочный горизонт
организация занимается разработкой отрас- ственной организации в отрасли) может пода- принятия решений участниками рынка;
левых стандартов и порядком их примене- влять конкуренцию. слабое влияние репутации фирмы на
ния, а государственные органы одобряют и По мнению исследователей, в общем слу- потребительский выбор (фирмы не заинте-
обеспечивают правовую поддержку не толь- чае эффективность саморегулирования во ресованы в инвестициях в репутацию);
ко решением по введению стандартов, но и многом определяется следующими факто- деятельность фирм на рынке вызывает
контролем по их практическому выполне- рами: отрицательные внешние эффекты;
нию участниками рынка. издержки, возникающие из-за провалов товары являются сложными (гетероген-
В исследовании П.В. Крючковой указа- рынка, несут в основном фирмы, действую- ными) или существенными для благосостоя-
но, что «если саморегулирование – это ре- щие на этом рынке (т.е. затруднена трансля- ния потребителей;
гулирование определенной сферы исклю- ция издержек на конечных потребителей); социальные цели саморегулирования
чительно объектами регулирования, то со- благополучие фирм зависит от весьма четко не определены в законодательстве.
регулирование – это регулирование опре- широкого спектра стейкхолдеров, коммуни-
деленной сферы совместно представителя- кацию с которыми лучше осуществлять от
ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ
ми бизнеса, государства и другими заин- имени отрасли в целом;
тересованными организациями (потреби- социально значимые цели для этой от-
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СРО
тельскими организациями, профсоюзами расли четко определены правительством; В РОССИИ
и т.п.)». отсутствуют законодательные ограни- Деятельность СРО в России строится в со-
Исходя из вышеизложенного, можно пред- чения объединения фирм для целей саморе- ответствии с Гражданским кодексом Россий-
положить, что именно со-регулирование мо- гулирования; ской Федерации и Федеральным законом от
жет оказаться той альтернативой, которая рынки являются конкурентными, а то- 1.12.2007 г. №315-ФЗ «О саморегулируемых
обеспечит согласование интересов участ- вары достаточно однородными; организациях», а также Федеральным зако-
ников рынка, государства и стейкхолдеров. не существует ограничений на исполь- ном от 12.01.1996 г. №7-ФЗ «О некоммерче-
Этот вывод представляет интерес для выбо- зование эффективных санкций в рамках са- ских организациях».
ра форм регулирования, например, в инфра- морегулирования; Основными задачами СРО являются:
структурных отраслях. отсутствуют субъекты, которые могут 1. Уменьшение участия государства в ре-
Вернемся к определению понятия «само- пользоваться преимуществами от введения гулировании деятельности субъектов хозяй-
регулирование». Так, закон о саморегули- саморегулирования без участия в общих из- ствования (отказ от лицензирования и т.п.).
руемых организациях понимает саморегу- держках; 2. Обеспечение необходимых норм и
лирование как самостоятельную и инициа- товары не оказывают существенного стандартов в предпринимательской дея-
тивную деятельность, которая осуществля- воздействия на благосостояние индивидов; тельности.
ется субъектами предпринимательской или если товар оказывает существенное воз- 3. Создание альтернативных способов
профессиональной деятельности и содержа- действие на благосостояние индивидов, то: разрешения споров субъектов саморегули-
нием которой являются разработка и уста- – государство участвует в развитии само- рования и потребителей, а также субъектов
новление стандартов и правил указанной регулирования; саморегулирования и государства.
деятельности, а также контроль за соблю- – в органе саморегулирования участвуют Таким образом, в соответствии с законо-
дением требований указанных стандартов представители всех основных заинтересо- дательством и по поручению ее участников
и правил. ванных сторон (стейк-холдеров); СРО выполняет следующие функции: вы-
Несмотря на то, что саморегулирование процедуры и управление организацией рабатывает стандарты и правила; устанав-
охватывает все новые сферы экономики, необ- саморегулирования являются транспарент- ливает санкции за нарушение стандартов и
ходимо отметить, что оно является весьма ри- ными; правил; обеспечивает мониторинг соблюде-
скованным способом регулирования рынка с общество признает независимость орга- ния стандартов и правил; применяет санк-
точки зрения общественного благосостояния, низации саморегулирования. ции в случае их нарушения; рассматривает
24 НА ЗЛОБУ ДНЯ
жалобы и споры как между членами СРО, организация информационного и мето- положительных последствий перехода к са-
так и третьими лицами. дического обеспечения своих членов. морегулированию: избавление от десятков
Из приведенного выше обзора следует, Анализ эффективности саморегулирова- тысяч фирм-однодневок; отказ от умыш-
что СРО обладают двойственной правовой ния как механизма регулирования в оце- ленного дробления бизнеса на множество
природой: с одной стороны, это некоммер- ночной деятельности позволяет отметить малых предприятий с целью использова-
ческие организации, с другой стороны, они ряд положительных результатов как для ния упрощенной системы налогообложе-
имеют особый публично-правовой статус. самих оценщиков, так и для бизнес-среды ния; формирование систем страхования
в целом. Во-первых, сформирована пол- гражданской ответственности исполните-
ноценная конкурентная среда (как соб- лей опасных работ и повышения квалифи-
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
ственно на рынке оценки, так и среди са- кации работников.
В ОЦЕНОЧНОЙ мих СРО). Во-вторых, уменьшилось коли- Однако стали очевидны и отрицатель-
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ чество недействующих субъектов оценки. ные последствия: возникло принуждение
Саморегулирование в оценочной деятель- В-третьих, улучшился контроль за приме- чиновниками к вступлению в ту или иную
ности является делегированным с обяза- нением стандартов, что привело к росту ка- «доверенную» СРО; появился бизнес на
тельным членством в СРО. Оно предусма- чества услуг. торговле допусками; запутанность законо-
тривает законодательное закрепление пол- Однако опыт деятельности СРО оценщи- дательной базы саморегулирования поро-
номочий СРО в сфере оценки, а также обя- ков выявил ряд существующих проблем, дила неразбериху при формировании СРО;
занность субъектов оценочной деятельно- требующих решения. Например, в статье отмечались случаи использования меха-
сти участвовать в одной из СРО оценщиков. М.А. Федотовой, А.Н. Ряховской и И.Ф. Ве- низма СРО для «выдавливания» с рынка
Условия членства в СРО весьма лаконичны: тровой указаны следующие недостатки в ча- конкурентов.
выполнение формальных требований об об- сти контроля и надзора за деятельностью Следует подчеркнуть, что ключевым фак-
разовании и отсутствие судимостей, кроме СРО оценщиков: тором эффективного саморегулирования яв-
того, необходимо обязательное страхование отсутствие законодательного закре- ляется конкуренция на рынке. Именно меха-
ответственности и участие в формировании пления административной ответственно- низм конкуренции создает условия для вы-
компенсационного фонда СРО. сти для оценщиков и должностных лиц СРО явления нарушений и эффективного наказа-
Деятельность саморегулируемых органи- оценщиков; ния, поскольку создает альтернативу для по-
заций оценщиков осуществляется на осно- отсутствие законодательного закрепле- требителя. Поэтому принципиально важно
вании как упомянутых ранее законодатель- ния понятия и видов экспертизы отчетов об обеспечить реальное равноправие СРО вне
ных актов, так и Федерального закона от оценке, а также требований к экспертам са- зависимости от регионов и других условий,
29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной дея- морегулируемых организаций оценщиков; а также возможность выбора хозяйствова-
тельности в Российской Федерации». Веде- отсутствие утвержденного порядка осу- ния между этими СРО.
ние реестра СРО и осуществление надзора ществления надзора за деятельностью СРО
за соблюдением и выполнением саморегу- оценщиков;
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
лируемыми организациями оценщиков тре- отсутствие законодательного закрепле-
бований законодательства в настоящее вре- ния полномочий по разработке и утвержде-
В ЕСТЕСТВЕННЫХ
мя осуществляет Федеральная регистраци- нию порядка осуществления мониторинга МОНОПОЛИЯХ:
онная служба. На момент подготовки дан- деятельности СРО оценщиков, а также по ОПЫТ И ПЕРСПЕКТИВЫ
ной статьи в реестре было зарегистрирова- осуществлению мониторинга деятельно- Появление элементов саморегулирова-
но 10 СРО оценщиков. сти СРО оценщиков за соответствующими ния в этих отраслях совпало с глубокими ре-
Следует отметить следующие основные федеральными органами исполнительной формами, которые переживают в настоящее
направления деятельности СРО оценщиков: власти; время естественные монополии.
разработка и утверждение стандартов и неоднозначность (ввиду необязательно- В последние годы в рамках общего движе-
правил оценочной деятельности, правил де- го характера указанных норм) применения ния к расширению сфер применения само-
ловой и профессиональной этики, правил и различными СРО оценщиков положений за- регулирования законодатель счел возмож-
условий приема в члены СРО; конодательства Российской Федерации в ча- ным его внедрение в инфраструктурные от-
повышение качества предоставляемых сти, касающейся установления СРО оцен- расли. Так, например, те или иные формы
услуг; щиков дополнительных требований к сво- саморегулирования появились в электро-
представление интересов своих членов им членам. энергетике и теплоснабжении. Однако оста-
в отношениях с федеральными органами го- ются вопросы, ставящие под сомнение пер-
сударственной власти; спективы саморегулирования в естествен-
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
осуществление контроля за соблюдени- ных монополиях, поскольку, как было пока-
ем членами СРО требований законодатель-
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ зано выше, специфика отраслей естествен-
ства, федеральных стандартов оценки, стан- С 1 января 2010 г. отменено лицензирова- ных монополий, социальная значимость
дартов и правил оценочной деятельности, ние строительной деятельности, а вопросы и важность для благосостояния неограни-
правил деловой и профессиональной этики; допуска организаций к работам переданы в ченного круга потребителей производи-
ведение реестра членов саморегулируе- ведение СРО. По прошествии года экспер- мой ими продукции (услуг) предполагает
мой организации оценщиков; ты строительной отрасли относят к числу участие в саморегулировании государства
НА ЗЛОБУ ДНЯ 25
и стейкхолдеров. Необходимо отметить, что исполнительной власти, органами власти альтернативой государственному регулиро-
в случае с организацией саморегулирования субъектов Российской Федерации и муни- ванию.
на оптовом рынке электроэнергии и мощ- ципалитетами. Анализ опыта саморегулирования в оце-
ности этот подход в целом соблюден (с важ- Так, в частности, сохранены полномо- ночной деятельности и возможностей его
ной оговоркой, что из механизма практиче- чия государственных (муниципальных) ор- применения в других отраслях, проведен-
ски полностью исключены конечные потре- ганов по вопросам разработки схем тепло- ный в данной статье, в полной мере подтвер-
бители). снабжения, правил подключения к сетям, дил гипотезу о том, что условия для приме-
В Федеральном законе «Об электро- установления тарифов и др. А компетенция нения саморегулирования в других отрас-
энергетике» установлено, что «Организа- СРО будет распространяться на выдачу сви- лях возникают только в случае существова-
ция оптового рынка основана на саморе- детельств о допуске к работам, контроль за ния конкуренции как в отрасли, так и меж-
гулировании деятельности его участни- соблюдением требований стандартов и при- ду СРО. При этом необходимо отметить, что
ков, в том числе посредством участия ад- менение мер воздействия. в отраслях, продукция которых существен-
министратора торговой системы оптового Сейчас преждевременно говорить об эф- на для благосостояния большинства домо-
рынка в разработке правил и формирова- фективности СРО в теплоснабжении. Од- хозяйств и субъектов предпринимательства,
нии постоянно действующей системы кон- нако в силу отсутствия конкуренции (ло- «чистое» саморегулирование в том виде, как
троля за соблюдением указанных правил». кальная монополия) и существенного вли- о нем говорится в ст. 2 Федерального зако-
В качестве единственной саморегулиру- яния услуг теплоснабжения на благосостоя- на «О саморегулируемых организациях»,
емой организации с обязательным член- ние потребителя, а также в силу того обсто- вряд ли возможно. В статье обоснован те-
ством на рынке выступает Некоммерче- ятельства, что функции регулирования те- зис, утверждающий, что для таких организа-
ское партнерство «Совет рынка по орга- плоснабжения рассредоточены между раз- ций более подходящим является вариант со-
низации эффективной системы оптовой и личными органами, можно предположить, регулирования, что подтверждается как рос-
розничной торговли электрической энер- что СРО в том виде, как это предусмотре- сийским, так и зарубежным опытом рефор-
гией и мощностью» (НП «Совет рынка»), но упомянутым законом, не станут реаль- мирования электроэнергетики. Именно по
которое представляет собой организацию ной альтернативой государственному регу- этим причинам сложно предположить, что
со-регулирования. Органы управления НП лированию. В лучшем случае они заменят саморегулируемые организации, например,
«Совет рынка» формируются на паритет- государство при выполнении единствен- в теплоснабжении смогут повысить стандар-
ных началах и включают: ной функции лицензирования (выдача сви- ты обслуживания и гармонизировать отно-
палату представителей органов государ- детельств о допуске к работам), что, на мой шения поставщиков тепла, сетевых органи-
ственной власти; взгляд, вряд ли можно считать полноценной заций и конечных потребителей.
палату представителей продавцов элек-
троэнергии;
палату представителей покупателей Список литературы
электроэнергии; 1. Федеральный закон от 26.03.2003 №35-ФЗ «Об электроэнергетике».
палату представителей инфраструктур- 2. Федеральный закон от 01.12.2007 №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
ных организаций. 3. Федеральный закон от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении».
Каждая из указанных палат имеет право 4. В.К. Браун, Перипетии саморегулирования, – М.: Руководитель строительной организа-
вета на решение Наблюдательного совета. ции, №04, 2010 г.
Также в соответствии с Федеральным зако- 5. Комментарий к Федеральному закону от 1.12.2007г. №315-ФЗ «О саморегулируемых
ном «Об электроэнергетике» для обеспече- организациях» (постатейный), Кайль А.Н., Батяев А.А. Подготовлен для системы Консуль-
ния государственного контроля за деятель- тантПлюс, 2009.
ностью Партнерства право вета в отно- 6. Крючкова П.В. Саморегулирование как дискретная институциональная альтернатива
шении решений органов управления Пар- регулирования рынков: Дис. д-ра экон. наук: 08.00.01 Москва, 2005 283 с. РГБ ОД, 71:06-
тнерства может использовать и Минэнер- 8/104.
го России. 7. Кузнецов О.В., Стрельников С.С., Зульфугарзаде Т.Э., Федотов В.Е. Саморегулируемые
Модель саморегулирования, реализуемая организации: научно-практическое пособие/Под общ. ред. Кузнецова О.В. – М.: Финака-
в теплоснабжении, не принимает во внима- демия, 2009.
ние выявленные нами ограничения, поэто- 8. Федотова М.А., Ряховская А.Н., Ветрова И.Ф. Проблемы саморегулирования в России, -
му рискует столкнуться с теми же проблема- СПб.: Эффективное антикризисное управление, №4, 2010 г.
ми, что и СРО в строительстве, дополнитель- 9. Wallace, J., Ironfield, D., Orr, J. Analyses of Market Circumstances Where Industry Self-
но осложненными ситуацией локальной мо- Regulation is Likely to be Most and Least Effective. Tasman Asia Pasific, Canberra, 2000.
нополии в теплоснабжении. 10. Peter Vass, Director, and Ian Bartle, Research Officer, Centre for the study of Regulated
Закон «О теплоснабжении» наряду с Industries (CRI), University of Bath School of Management http://www.bath.ac.uk/
саморегулированием участников рын- management/cri/pubpdf/Research_Reports/17_Bartle_Vass.pdf.
ка описывает 45 видов различных пол- 11. Официальный сайт НП «Совет рынка» www.np-sr.ru.
номочий в сфере теплоснабжения, закре- 12. Устав НП «Совет рынка» www.np-sr.ru.
пленных за Правительством Российской 13. Официальный сайт Росреестра www.rosreestr.ru.
Федерации, федеральными органами
РАКАМ я дарю удачу: ваши идеи будут с легкостью воплощаться в жизнь, а любые
начинания принесут желаемые результаты.
26 НА ЗЛОБ
БУ ДНЯ
Тренды
в саморегулировании
Не надо так держаться за старое, нужно идти вперед.
Iron Man-2
пока не представлена. И все же мы будем как эти организации исправляли свои ошиб-
Тренд (морское) – место считать, что НП «Экспертный Совет» в бли- ки, пытаясь быть законодательно порядоч-
стыка нижних концов рогов жайшее время будет официально заявлено, ными. Наклон всех прямых говорит о том,
и нижней части веретена мы имеем право говорить о десяти настоя- что все организации проявляют определен-
адмиралтейского якоря. щих саморегулируемых организациях, член- ное старание. Кроме того, мы видим, что
ство в которых дает возможность быть неза- «молодые» СРО более активны в этом на-
висимым оценщиком, делать отчеты и не- правлении.
Около трех с половиной лет назад «утлая сти всевозможную ответственность за свою Так, например, СРО «Кадастр-оценка» за
лодочка», наполненная оценщиками, отпра- профессиональную деятельность. несколько месяцев удалось достигнуть пол-
вилась в далекое плавание по волнам само- Итак, «десять домов моды» – СРО оценщи- ного соответствия требованиям статьи 22.3,
регулирования. Неожиданно нагрянувшие ков диктуют нам основные тенденции и го- чего большинству «старых» СРО не удалось
изменения внесли свои коррективы в при- товы подсказать, что и как будет происхо- сделать за три года. Чем такая прыть обер-
вычное существование, но постепенно все дить с оценщиками в ближайшем будущем. нется для всей системы в дальнейшем – по-
подчинилось навязанному ритму и боль- В свою очередь, мы взглянем на прошлое смотрим.
шинство плывущих адаптировалось к мор- и настоящее российского оценочного само- Итак, первый тренд – просто быть мод-
ской болезни. Со временем что-то стало регулирования, выявим тренды и попытаем- ным: СРО пытаются соответствовать главно-
яснее, что-то туманнее. Иногда бурные ся понять – что ждет нас в будущем. му «законодателю мод» в оценке – Федераль-
волны смывают за борт какого-нибудь члена ному закону «Об оценочной деятельности».
команды, другие же крепко держатся за борт.
МОДНЫЙ ТРЕНД №1
Вокруг плывущей лодки меняются виды и
МОДНЫЙ ТРЕНД № 2
дуют ветра перемен. Согласно ст. 23 Закона «Об оценочной
Наконец пришло время бросить якорь, деятельности в Российской Федерации» «Модный показ» изменений в Федераль-
оглядеться по сторонам, осмыслить про- №135-ФЗ, основанием для обращения упол- ный закон «Об оценочной деятельности»,
исходящее и, возможно, даже заглянуть за номоченного федерального органа, осу- касающихся прямого участия независимых
горизонт. ществляющего функции по надзору за дея- оценщиков в государственной кадастро-
тельностью саморегулируемых организаций вой оценке для целей налогообложения,
оценщиков, в арбитражный суд с заявлени- уже наделал много шума. Впечатлила всех
Тренд (модное) – актуаль-
ем об исключении СРО из реестра является: и «стоимость коллекции» – начальная цена
ное (ближайшее, кратко-
«выявленное по результатам проверки несо- государственного контракта «Организация
срочное) направление, пе-
ответствие саморегулируемой организации и проведение массовой оценки объектов
риодически повторяющаяся
оценщиков одному из требований, преду- недвижимости» составила 1 176 128 440
тенденция развития моды.
смотренных частью третьей статьи 22 на- рублей. Не меньшая шумиха возникла и по
стоящего Федерального закона». поводу «моделей» Федерального стандарта
Наблюдения за тем, как саморегулируе- оценки №4 «Кадастровая оценка объектов
На сегодняшний день в России зареги- мые организации в течение трех лет выпол- недвижимости» – количество «цветовых
стрировано 10 саморегулируемых органи- няют требования, предъявляемые им ста- решений» настолько запутало всех оцен-
заций, одна из которых Национальный Со- тьей 22.3 Федерального закона «Об оценоч- щиков, что до сих пор непонятно, какой ва-
вет по оценочной деятельности. В период ной деятельности в Российской Федерации», риант утвержден.
написания данного материала о своем ста- были интерпретированы мною в специаль- На данный момент оценщики имеют уже
тусе саморегулируемой организации оцен- ный график (см. график). две отличающиеся друг от друга расшиф-
щиков заявило и НП «Экспертный Совет», Наклонные линии разных цветов, соответ- ровки кадастровой стоимости: одна из фе-
но на сайте Росреестра данная организация ствующие определенным СРО, показывают, дерального закона, другая из ФСО №2.
27
НА ЗЛОБУ
ДНЯ
Ожидаемая перспектива – это разбор спо- составлять фонд данных ГКО. С одной сто- недопустимо низкого качества: строчки кри-
ров, связанных с определением понятия ка- роны, это может выглядеть как положи- вые и не до конца прострочены, фасон не
дастровой стоимости, проводимый саморе- тельная тенденция, касающаяся оценоч- соответствует объекту. Каковы возможные
гулируемыми организациями. ной деятельности в целом и оценки, прово- причины этого? Их несколько:
Ожидается, что участие оценщиков в на- дящейся в целях налогообложения. С дру- низкая образованность оценщиков;
логообложении населения приведет к уси- гой стороны – в дальнейшем это может слабый и некомпетентный контроль
лению вмешательства государства в систе- влиять на свободу выбора информации СРО;
му саморегулирования оценщиков. Феде- для осуществления расчетов и сокращение малое количество качественной обуча-
ральным органом исполнительной власти, числа независимых оценщиков. ющей литературы на рынке;
осуществляющим функции по выработке Таким образом, второй тренд – это госу- так выгодно тем, кто руками оценщиков
государственной политики и нормативно- дарственное регулирование саморегулиро- желает добиться желаемого результата.
правовому регулированию в сфере оценоч- ваемой оценочной деятельности. «Дресс- Пожалуй, не будем рассуждать о том, кому
ной деятельности, является Минэконом- код» для чиновников и кадастровых оцен- выгодно иметь оценщика, представляющего
развития России. Одним из актов, которые щиков – аккуратность, сдержанность, опрят- собой «портного-неумеху». Рассмотрим дру-
оно должно разработать и утвердить в бли- ность и никаких авангардных веяний. гие обозначенные причины.
жайшее время, стал Порядок ведения Фон- Говоря о качестве отчетов, никак нельзя
да данных государственной кадастровой пройти мимо темы образования оценщиков.
МОДНЫЙ ТРЕНД № 3
оценки и представления сведений из это- Последние горячие споры о том, как изме-
го фонда. Такой фонд должен стать одним Немного перефразируем термин «haute нить существующую систему образования
из элементов информационного обеспече- couture» («от кутюр»), в переводе с француз- оценщиков и что может повлиять на улуч-
ния государственной кадастровой оцен- ского означающий «высокое шитье». В наши шение качества отчетов, выявили две со-
ки. Росреестру поручено проводить мо- дни под ним понимаются отчеты об оценке вершенно разные тенденции. «Верхи» – са-
ниторинг рынка недвижимости, и он уже высокого качества. Такие отчеты изготовле- морегулируемые организации – видят вы-
больше года работает над автоматизиро- ны вручную (т.е. самим оценщиком, подпи- ход в ужесточении барьеров на вход в про-
ванной системой, которая будет осущест- сывающим отчет) и в единственном экзем- фессию через введение платных экзаменов,
влять сбор информации о рынке недвижи- пляре (а не с разными стоимостями для раз- новых систем многоуровневых аттестаций
мости в разных регионах страны, включая ных банков, например). и квалификаций. Прохождение этих препят-
анализ характеристик рынка недвижимо- Как вы думаете, ожидает ли рынок появле- ствий грозит быть обязательным не только
сти и его сегментов в административно- ние коллекций «кутюрных» отчетов об оцен- при вступлении в организацию, но и в про-
территориальном разрезе. Собранные све- ке? В прошлых сезонах нам пришлось стол- цессе работы – по мере профессионального
дения и результаты мониторинга будут кнуться с огромным количеством «изделий» роста. «Низы» – сами оценщики – предлага-
ют иные способы решения, такие как:
График. Динамика соответствия СРОО требованиям ст. 22.3 изменение общественного мнения о
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» профессии оценщика;
организация доступа к информации,
30
Количество нарушений в баллах
грамотное воздействие со стороны Таким образом, четвертым трендом стало реестре СРО) – «Общество профессиональ-
заказчиков (критерии отбора, технические засилье подделок под брендовые изделия. ных экспертов и оценщиков» – будто бы под-
задания и т.п); В завершение темы моды можно было бы черкивает свой исключительный професси-
нормы времени на проведение оценки, добавить о том, какое «нижнее белье» сегод- онализм, «делая» всех остальных непрофес-
возможно реальные минимальные тарифы, ня обсуждается, а также сказать пару слов о сионалами. СРО «Кадастр-Оценка» (№0010
поиск путей борьбы с демпингом. знаменитом конфликте в известной СРО, по- в Едином государственном реестре СРО) вы-
Оценщики считают, что благодаря таким трясшем все оценочное сообщество. Однако брало себе название, намекающее на то, что
мерам улучшение качества произойдет ав- тему эту развивать не станем – все и так зна- решение всех вопросов, связанных с када-
томатически, без сбора денег на очередной ют, что сегодня «носят», хотя некоторые на- стровой оценкой земельных участков, госу-
квалификационный экзамен. стаивают на прошлогодней коллекции. дарственной оценкой для налогообложения
Дополнительным способом повышения и ее оспариванием, по плечу только членам
качества отчетов может стать их публич- этого саморегулируемого общества.
Тренд (финансовое) – это
ный, а не закрытый просмотр. То, что про- Следуя данной тенденции выражения себя
общая направленность из-
должительное время муссировалось в сре- в названиях, вскоре можно ожидать СРО
менения цен на рынке.
де оценщиков, в октябре было озвучено «Высококвалифицированная оценка зало-
публично. Так директор Департамента кор- гов», СРО «Для нефтяных компаний и газо-
поративного управления Минэкономразви- Сейчас на рынке саморегулирования име- добывающих производств», СРО «Интеллек-
тия России И.В. Осколков, выступая на Все- ется ряд цен, которые в обозримом будущем туальные оценщики» и СРО «Самый умный
российской конференции «Государственная могут подвергнуться изменению. К ним оценщик».
кадастровая оценка и система налогообло- можно отнести величину компенсацион-
жения объектов недвижимости России» с ного фонда. На протяжении долгих лет, пе-
«НЕТРЕНДЫ»
темой о кадастровой оценке, заявил: «Если реживая все кризисы и инфляцию, она
стоимость определена не только в частном, остается постоянной и равняется 30 тыс.
И «НЕВЫВОДЫ»
но и в публичном интересе, отчет об опреде- рублей. Является постоянной и величи- Пока лодка, наполненная оценщиками,
лении такой стоимости должен быть откры- на минимального страхования ответствен- стояла на якоре, вода саморегулирования
тым для всех заинтересованных лиц». Если ности. Анализ величин вступительных и продолжала мутнеть и застаиваться.
подобное действительно будет сделано, это членских взносов за последний год пока- Попробуем, подводя итоги, сделать не-
может изменить ретро-взгляды СРО на мето- зал, что никакой отрицательной динамики большой прогноз на будущее:
ды повышения качества образования оцен- для оценщиков не было. Для оценочной бра- ожидается ужесточение требований к
щиков. тии любое отсутствие повышения членских выводу на рынок оценочных услуг посред-
В итоге третий тренд подразумевает одно взносов можно рассматривать как положи- ством введения большого количества плат-
простое правило – качество отчетов об оцен- тельный тренд. ных экзаменов и различных стажировок;
ке должно быть только «от кутюр». Очень хорошо, что ни одна СРО пока не скорее всего, не появится новых разъяс-
закладывает 5%-ный рост цен за каждый бу- нений по основным дискуссионным вопро-
дущий год, как любят это делать оценщики сам оценочной тематики и особенностям
МОДНЫЙ ТРЕНД № 4
в методе дисконтированных денежных пото- взаимодействия с главными потребителями
Почему СРО не обращают внимание на ков при расчете стоимости доходным подхо- услуг оценщиков;
демпинг, осуществляемый своими членами, дом. возможно, в ближайшие пять лет основ-
до сих пор остается загадкой. Распродажные ной тенденцией станет расхождение оце-
скидки порой достигают небывалых цифр – ночной деятельности по двум направлени-
ТРЕНДЫ В БРЕНДАХ
50–70%. При этом совершенно не слышно о ям: обязательная оценка и профессиональ-
том, чтобы тот, кто оценивает государствен- Выступая на оценочном форуме, туль- ное консультирование. Первое направление
ную собственность по схеме «100 объектов ский юрист Валерий Шогин отметил выра- будет подчинено всему законодательству об
за 0 рублей и за 10 дней», получил взыска- женную тенденцию, когда в названиях са- оценочной деятельности в Российской Феде-
ние от дисциплинарных комиссий СРО. В от- морегулируемых организаций имеется не- рации и Федеральным стандартам оценки.
крытом доступе СРО не объявляет «военных кое «невербальное присвоение» себе зва- А второе, представленное профессиональ-
походов», направленных против таких дея- ний и категорий. Так НП «Экспертный Со- ными консультантами, будет просто зани-
телей. Далеко не все саморегулируемые ор- вет» (№0011 в Едином государственном ре- маться определением стоимости.
ганизации публикуют информацию о своих естре СРО) оказывает подсознательное воз-
членах и указывают места их работы. В ином действие на потребителей через присвоение Ну, а пока плывем дальше – без курса, но с
случае сообщество само бы могло узнать по- себе неких экспертных функций. Или СРО множеством капитанов. Бурный поток само-
именно тех, кто, нарушая профессиональ- «АРМО» (№0002 в Едином государствен- регулирования все быстрее и быстрее запол-
ную этику, заполняет рынок подделками. ном реестре СРО) – Ассоциация российских няет шестую часть суши.
В настоящее время победителями конкур- магистров оценки. Для потребителей услу-
сов, предложившими демпинговые цены за ги они «магистры оценки», а все осталь- При подготовке материала использова-
оказание услуг, становятся даже государ- ные «недоучившиеся бакалавры». СРО на информация с сайтов www.labrate.ru и
ственные оценочные компании. «ОПЭО» (№0007 в Едином государственном www.appraiser.ru.
30 НА ЗЛОБ
БУ ДНЯ
О восстановлении
рынка оценки
Сейчас многие специалисты рынка И в этом основное несоответствие, создающее
тупиковую ситуацию, сопряженную с принци-
недвижимости говорят, что кризис в пиально другими, более длительными сроками
выхода из кризиса.
оценочной деятельности уже закончился. Я не верю в то, что произойдет быстрое вос-
Но это не совсем так. Ситуация стала чуть становление и через полгода будет бум. Куда
больше предпосылок для долгого, медленно-
лучше, чуть стабильнее. Исчезла истерика го восстановления, с откатами и возвращени-
ем депрессивных настроений. Наступает пер-
и паника, но сказать, что все расцвело, вая зима после некоторого рыночного подъе-
ма. В нашей психологии это время года имеет
началось активное строительство и появилось двойное значение. С одной стороны, все верну-
много заказов в области оценки, тоже нельзя. лись из теплых стран с новыми планами и на-
деждами, с другой – поздняя осень и зима со-
пряжены с массовыми депрессивными настро-
О возобновлении строительства ранее замо- Преобладает желание перепродать. Банкам не- ениями. И совершенно непонятно – откуда сей-
роженных объектов говорить еще рано, пото- выгодно переоценивать активы у независимо- час взяться внезапному рыночному всплеску.
му что никто реально не объявлял об их оста- го оценщика. Вот и получается, что наш рынок Именно поэтому, вероятнее всего, в ближай-
новке, соответственно продолжение рабо- наполнен мертвыми бизнес-планами, устарев- шее время у оценщиков не появится работы в
ты над проектами также в большинстве слу- шими отчетами об оценке, которые, собствен- этом сегменте рынка.
чаев не декларируется. Безусловно, кто-то но, и определяют стагнацию – в них «забиты» Однако какие-то заказы в строительном биз-
что-то начал предпринимать, достраивать – это такие параметры, которые выполнить уже про- несе сегодня все равно есть. И это несмотря на
уже определенный позитив. Гораздо больше сто невозможно, а констатировать факт полу- то, что порядка 70% крупных компаний обан-
стало движения в сегменте фит-аута, то есть ченных убытков и заниматься списаниями ни- кротились либо находятся в нежизнеспособном
внутренних отделочных работ на уже постро- кто не хочет, цены давно уже изменились. состоянии. Очень сильно пострадала и структу-
енных объектах, которые в свое время не были Из сложившейся ситуации проще всего вый- ра следующего эшелона, то есть мелких и сред-
доделаны. Однако строительство новых объ- ти не через реализацию таких бизнес-планов, них компаний, выполняющих подрядные рабо-
ектов носит точечный характер, а потому на- а благодаря перепродаже. Я не вижу у основ- ты. Большая их часть исчезла, оставшиеся фор-
звать это рынком очень сложно. Недостроен- ных банков желания вкладывать свои деньги в мально находятся на плаву, но абсолютно не
ные объекты банки принимают в залог весьма рынок – это не их бизнес, они не девелоперы. обладают дееспособностью из-за полной по-
неохотно, вследствие чего заказчики не обра- Думаю, этот процесс вскоре должен завершить- тери кадрового ресурса и туманности финан-
щаются к оценщикам. ся: либо банки все-таки дойдут до той стадии, совых позиций. Многие банки переполнены
Что действительно изменилось, так это по- когда им придется инвестировать свои средства, рублевой массой, но клиенты до сих пор нахо-
ложение ведущих девелоперов. Девелоперский либо появятся и окрепнут новые собственники, дятся в состоянии ожидания.
рынок является основной платформой для готовые взять на себя ответственность, строить, Если говорить об оценщиках в нынешней
генподрядного бизнеса. Для того чтобы такой инвестировать и созидать. На этом этапе у оцен- ситуации, то в начале кризиса мы очень силь-
бизнес существовал, нужно, чтобы рынок де- щиков должно появиться много работы. но перегруппировались в смысле своего от-
велоперов реанимировался или реструктури- Еще один важный момент: дно кризиса свя- ношения к рынку. Заняли более агрессивно-
ровался. На данный момент в девелопменте зано с определенным «очищением». Во-первых, наступательную позицию, чем это было до кри-
произошла назревавшая с начала кризиса сме- умирают нежизнеспособные компании, а то, зиса. Ранее у нас были более сфокусированные
на собственников. С одной стороны, это внес- что от них остается, попадает в руки более дее- интересы, направленные на партнерство с кон-
ло некоторую ясность. С другой – основными способных игроков. Таким образом снимается кретными крупными игроками и заказчиками
игроками на рынке недвижимости стали круп- ситуация некоего паралича. Во-вторых, серьез- оценочных услуг, сейчас мы вышли на откры-
ные банки. Однако играть активную роль в де- но падают цены – до того уровня, когда они ста- тый рынок и в этой тяжелой ситуации проявили
велопменте они не намерены. Собственники новятся действительно привлекательными для необходимую жизнеспособность. Хотя, конечно,
поменялись, а инвестировать никто не хочет. широкого рынка. У нас этого не произошло. бывали и лучшие времена…
31
НА ЗЛОБУ
ДНЯ
Владимир Пискурев,
рев,
председатель Всероссийского
ого
Профсоюза работников
ков
аудиторских, оценочных,
ых,
экспертных и консалтинговых
вых
организаций
ций
Очень серьезно стал ощущаться демпинг. «штампования» оценщиков учебными заве- демпингом, приглашать специалистов этих
Оценщики хотят завоевать как можно боль- дениями. В ближайшее время на уровне само- фирм на заседания дисциплинарных коми-
ше новых клиентов, поэтому и идут на дем- регулируемых организаций оценщиков надо тетов и комитетов по этике СРО, устраивать
пинговые цены. Нужны новые механизмы вводить и устанавливать квалификационные внеплановые проверки таких сотрудников,
борьбы с этим злом. Профсоюз возлагает экзамены. по линии профсоюза информировать терри-
большую надежду на принятие в ближайшее На базе территориальных организаций ториальные комиссии по труду о нарушениях
время Минэкономразвития России «Отрасле- Профсоюза в субъектах Российской Федера- трудового законодательства в этих фирмах.
вых норм труда в оценочной деятельности в ции продолжают формироваться Комиссии В новом году мы будем готовить свои пред-
Российской Федерации» и планирует уже в Профсоюза по антидемпинговой политике и ложения в адрес Правительства и Президен-
новом году начать процедуру подписания с мониторингу рынка услуг в области оценоч- та Российской Федерации и законодательных
государством Федерального отраслевого со- ной, аудиторской, экспертной и консалтинго- органов по изменениям законодательства,
глашения по оценочной деятельности. вой деятельности. Мы возлагаем большую на- направленного на недопущение демпинга в
Профсоюз считает, что рынок специа- дежду на работу этих комиссий. Считаем не- области оценки.
листов-оценщиков перенасыщен. Это стало обходимым проводить работу по приданию Надеемся на поддержку всего сообще-
последствием бездумного и беспрогнозного гласности организаций, которые занимаются ства.
на правах рекламы
32 НА ЗЛОБ
БУ ДНЯ
НА ЗЛОБУ
ДНЯ
Оксана Тевелева,
к.э.н., доцент МГТУ «Станкин»,
управляющий,
КИЦИК Лабрейт.ру
компаний, не имеющих стабильного по- явлением, если заимствовать термино- 3) несоответствие отчета об оценке
тока клиентов. Однако, несмотря на то, логию у Gallimore (глава 3, сборник Real федеральным стандартам оценки.
что крупные компании имеют возмож- Estate Valuation theory, 2003). Термин «не- Недостоверная оценка – это не толь-
ность отказаться от заказа, они ею не достоверная оценка стоимости» является ко сознательное завышение стоимости,
всегда пользуются. более узким, чем «некачественная оцен- но и ряд других недостатков, которые, в
Недостоверная оценка имеет множе- ка стоимости», однако для построения случае возникновения дефолта заемщи-
ство причин и может принимать множе- логики рассуждений этой статьи вполне ка, могут обернуться крупными непри-
ство различных форм. Для всесторонне- подходит. ятностями. Например, несоответствие
го рассмотрения проблематики вопро- Наиболее часто недостоверная стои- названий оцениваемого имущества в до-
сов, поднимаемых в этой статье, лучше мость принимает следующие формы: кументах и в отчете оценщика, перепу-
сознательно уходить от термина «нека- 1) недостоверная стоимость, указан- танные инвентарные номера, принятые
чественная оценка», так как понятие «ка- ная в отчете об оценке; в отчете об оценке допущения и огра-
чество отчета об оценке» является мно- 2) ошибочное описание объекта оцен- ничения относительно объекта оценки,
гогранным и, по сути, ненаблюдаемым ки; ведущие к искажению действительного
КОМ
ММЕН ТА
А РИ
ИЙ К СТАТЬЕ
выбираются оценочные компании, суще- сегодня более значима, чем возраст оце-
ствующие на рынке длительное время и ночной компании. А потому автору можно
имеющие хорошие показатели по выруч- предложить не просто идти по пути отри-
ке. Третий тезис: залоговые отделы банков цания, а что-то предложить по усовершен-
продолжают выбирать не оценщика, а оце- ствованию системы отбора оценщиков,
ночные компании. А теперь постараемся так как простая отмена всех аккредитаций
сложить пазл. проблему не решит. Тем более что отчеты,
Что делать банку, чтобы исключить со- выполненные компанией, не имеющей ак-
знательное завышение стоимости? На мой кредитацию, также рассматриваются спе-
взгляд, могут помочь только репутация циалистами кредитных отделов.
компании и оценщика. Когда автор пишет К сожалению, автор совсем не затронул
об оценщиках – подписантах отчетов, ско- тему отсутствия стандарта определения за-
рее всего, имеются в виду не самые про- логовой или ипотечной стоимости. Часто
Галина Булычева,
к.э.н. , MRICS, фессиональные оценщики. Могу утверж- обвинение банком оценщика в завышении
заместитель генерального директора, дать, опираясь на собственный опыт и стоимости объективно им не воспринима-
ЗАО «Центр профессиональной оценки», опыт уважаемых коллег, какие бы выгод- ется. Почему? Потому что, согласно дого-
председатель Экспертного Совета НП ные условия ни предлагались за формаль- вору и заданию на оценку, определяется
«СМАОс»
ный выпуск отчета, оценщики отказыва- рыночная стоимость, которая, как извест-
лись от подобных предложений. Поэтому но, предполагает наличие типичного про-
В статье рассматривается тема «боль- можно заключить, что проблема действи- давца и покупателя. У банка иное пони-
ная» не только для банков, но и для оцен- тельно есть, но автор неправомерно при- мание рисков, срока экспозиции, условий
щиков и заемщиков. Однако сам автор не чесывает всех «под одну гребенку». Ана- функционирования объекта и т.д.
дает ответы на поставленные вопросы. логичная ситуация и с компаниями. Если Таким образом, я считаю очень важным
Первый его тезис: цель проводимых ак- продолжительная работа на рынке оце- обсуждение поднятой проблемы. Однако
кредитаций – решить проблему недосто- ночных услуг что-то значит, значит ком- хотелось бы видеть больше конструктив-
верных отчетов, в которых оценщик идет пания должна быть разборчивой в выборе ных предложений, связанных с совершен-
на сознательное завышение стоимости. клиентов и заданий на оценку. Безуслов- ствованием организации работы в процес-
Второй тезис связан с логикой отбора: но, роль оценщика – физического лица се оценки для целей кредитования.
34 НА ЗЛОБ
БУ ДНЯ
Стаж работы на рынке Данное требование относится не к стажу работы оценщика, выполняющего отчет об оценке, а к возрасту оценоч-
не менее трех лет ной компании. Оценочная компания – по сути, оболочка, имеющая регистрационные и учредительные докумен-
ты. В «старой» оценочной компании могут работать молодые оценщики, только что получившие «оценочное» об-
разование, а также не имеющие его.
Деловая активность Деловая активность характеризуется положительной динамикой выручки за последние три года (или отсутстви-
ем убытков). Данное требование опять же не затрагивает профессиональных качеств исполнителей отчетов об
оценке, а свидетельствует об успешном менеджменте, надежном административном ресурсе, снабжающем ком-
панию клиентами. Так как в оценочной деятельности не работает зависимость «цена-качество», то большой кли-
ентский поток может говорить скорее об отсутствии хорошей проработки каждого отчета об оценке. Во избежа-
ние будущих потерь оценочные компании не стремятся наращивать штат, а «дозагружают» имеющихся сотруд-
ников. Поэтому в отведенное на один отчет время оценщик успевает сделать два отчета об оценке. И далеко не
всегда скорость можно списать на хорошую автоматизацию процесса.
Положительная динамика выручки может быть результатом успешной деятельности, отличной от оценочной.
Компания может специализироваться на оказании достаточно «однообразных» и не очень сложных услуг. На-
пример, специализироваться на оценке убытков от ДТП. Однако это не означает, что специалисты данной ком-
пании смогут с успехом оценивать коммерческую недвижимость.
Компания пользуется заслугами «прошлых лет». Однако прошлые заслуги не означают прошлого профессио-
нализма и вообще не означают профессионализма. Наработанный «человеческий капитал» можно легко по-
терять с уходом ключевых специалистов.
У крупных компаний нет необходимости держать в штате большое количество высококвалифицированных
оценщиков. Для сокращения издержек на работу нанимаются студенты либо оценщики, работающие на рын-
ке менее 3 лет. Основная часть работы автоматизируется, разделяются обязанности (например, осмотр объек-
та оценки осуществляет один оценщик, затратный подход выполняет второй, отчет об оценке формирует тре-
тий) и подписывают отчет один или два специально предназначенных для этого оценщика.
Деловая репутация Если компания существует на рынке какое-то время, то не представляет труда собрать рекомендательные пись-
ма с печатью и подписью бывших клиентов. Участие в конкурсах – это также весьма формальная процедура, не
проясняющая ничего о достоверности отчетов об оценке, которые будут готовить оценщики. Деловая репутация
– это заслуга прошлых лет и специалистов, которые когда-то работали в оценочной компании. Этот актив являет-
ся неотчуждаемым от оценщика – физического лица, однако он не может свидетельствовать о хорошем профес-
сиональном уровне персонала, так как сотрудники компании могут поменять место работы.
Профессионализм, под- Одним из главных ресурсов оценочных компаний являются специалисты. Однако фамилия исполнителя отчета
твержденный диплома- об оценке почему-то редко совпадает с фамилией лица, которое его подписывает.
ми об образовании, сер- По существующему трудовому законодательству в штате должно быть 2 оценщика, однако трудовые договоры
тификатами RICS, ССIМ могут быть разовые или составленные на несколько месяцев. Количество компаний, с которыми оценщик мо-
и т.п. жет заключить трудовой договор, никак не регламентируется. Поэтому не удивительно, что уже сейчас существу-
ет рынок оценщиков с дипломами и сертификатами, готовых для прохождения аккредитации в банке или уча-
стия в каком-либо конкурсе за определенное вознаграждение заключить фиктивный трудовой договор и предо-
ставить свои регалии. Соответственно при наличии связей и договоренностей с такими оценщиками на момент
аккредитации штат у компании может быть любым. По факту же отчет об оценке будет делать некто третий, имя
которого история, может быть, так и не узнает.
Рекомендация проводить тестирование оценщиков банками выглядит, по меньшей мере, унизительной для
оценщиков. А по большей части способна только создать список оценщиков, которые будут в дальнейшем ста-
вить подпись на отчет об оценке, но это не означает, что они будут его выполнять.
Отсутствие негативной Нет прямой зависимости между достоверностью стоимости, полученной в отчете об оценке, и, например, отно-
информации шениями одного из сотрудников или оценщиков оценочной компании с правоохранительными органами или
налоговой инспекцией.
Присутствие страховки Согласно ФЗ №135 оценщик – это физическое лицо. Страховые компании уже давно определились с тем, что
на сумму среднего пре- гражданско-правовая способность принимать на себя обязательства, связанные с предпринимательской дея-
доставляемого банком тельностью, возникает у физического лица лишь в случае регистрации его в качестве индивидуального пред-
кредитного продукта принимателя. Дополнительное страхование не может работать на рынке оценки в силу различных юридических
особенностей. Косвенным подтверждением этому служит то, что до сих пор (а прошло уже 3 года с момента всту-
пления в силу обязательного саморегулирования ОД) нет ни одного открытого и опубликованного случая вы-
платы страховой компанией страхового возмещения в рамках дополнительной страховой ответственности. Тем
не менее необходимо заметить, что решение по выдаче кредита принимает банк, и у банков нет практики стра-
хования риска от невозврата кредита. Хотя, если руководствоваться логикой страхования рисков, оценщик и за-
логовый инспектор могли бы разделить между собой эти риски.
НА ЗЛОБУ ДНЯ 35
ДЕККЛА
АМИРУЕМ МЫЕ Е ЦЕ
ЕЛИ АККРЕД ДИТАЦЦИИ ПРО ОСТТЫ: ВО
О-ПЕ
ЕРВЫ
ЫХ, ПРРОВЕД ДЯ оценщик вынужден вносить большое ко-
ОПРЕЕДЕЕЛЕННУ УЮ ФОР РМАЛЛЬНУЮ Ю ПРОВВЕРККУ,, БА
АНК ОБРРЕТА
АЕТ ПАРТТНЕРРА личество допущений. А в силу того, что су-
В ВИДДЕ ОЦЕНООЧНОЙ КОМП ПАНИИ (ВО ВСЕХ Х СМЫС СЛАХ ЭТО
ОГО СЛОВВА), ВО- ществует постоянный недостаток инфор-
ВТООРЫХХ, ЗАЩ
ЩИЩА АЕТТ СЕБЯ
Я ОТ НЕД
ДОБРРОСО ОВЕС СТН
НЫХ ИСП ПОЛН
НИТЕЛ
ЕЛЛЕЙ мации и требование федеральных стан-
дартов оценки подкреплять все расчеты
ОЦЕННОЧЧНЫХ УСЛУГ. ПРИ ЭТОМ М О ЗАЩ
ЩИТЕ Е ИНТ ТЕР
РЕСОВВ ЗА
АЕМЩ
ЩИКА А, КА
АК
доказательствами, порой из виду упуска-
ПРАВИЛ ЛО, РЕЧ
ЧЬ НЕ ИДЕТ. ОДНА АКО И ДОСТ ТОВЕРН НОСТИИ РЕ
ЕЗУЛ
ЛЬТАТТОВ
ется много действительно важных «ры-
ОТЧЧЕТ
ТОВ ВЫБ БРАНННЫ ЫЕ ОЦЦЕН
НОЧНЫ ЫЕ КОМП ПАНИ ИИ ДОБА АВИ
ИТЬ НЕ МООГУТТ ПО
ночных» факторов. Эти факторы оценщик
ПРИЧЧИН НЕ ТОГ
ГО, ЧТО КРИТ ТЕР
РИИ ОТТБОРРА НИКА АК С ИТО
ОГОВВЫМ
М КАЧЧЕСТТВООМ либо не видит, так как опирается только
(Д
ДОСТТОВЕЕРНООСТЬЬЮ) БУДУ УЩЕГГО ОТ
ТЧЕТТА (О
ОТЧЕ ЕТО
ОВ) ОБ
Б ОЦ
ЦЕНКЕ НЕЕ на цены предложений, либо не может за-
КОРРРЕЛЛИРУЮЮТ. фиксировать в отчете ввиду отсутствия
доказательств. Например, оценщик не
положения потенциального залога на определение рыночной стоимости, закре- сможет написать в отчете об оценке, что
рынке, а также несоответствие формаль- пленное в Федеральном законе «Об оце- продать по указанной стоимости можно,
ным требованиям федеральных стандар- ночной деятельности в Российской Феде- но для этого необходимо выплатить опре-
тов оценки могут привести к дальней- рации» №135-ФЗ и вынуждающее искать деленное вознаграждение менеджеру по-
шим судебным искам. равновесие на рынке совершенной кон- купающей компании.
Большая часть форм недостовер- куренции на определенную дату, да еще и Как видим, большая часть информа-
ной оценки (за исключением недосто- в долгосрочном периоде. Соответственно ции, которой пользуется оценщик, лежит
верной стоимости) может быть не до-
пущена (либо устранена) оценщиком-
профессионалом, умеющим выдать до-
КОМ
М М Е Н ТА
А РИ
ИЙ К СТАТЬЕ
кумент, соответствующий всем формаль- явно подготовлены под очень узкий круг
ным признакам законодательства и за- компаний, а наличие зависимых лиц или
данию на оценку, а также содержащий аффилированности (пусть даже не пря-
рыночную стоимость, отражающую сло- мой) – фактор явно некорректный и, мо-
жившийся уровень цен на рынке на дату жет, даже нарушающий закон. Именно
оценки. Именно здесь могут сработать для этого у нас есть СРО, обязанные ре-
различные системы контроля качества агировать на подобные факты. Именно
или многократной проверки отчета об СРО могут и должны стать фильтром для
оценке, примененные разными специа- недобросовестной конкуренции и нека-
листами оценочных компаний. Однако чественных работ. В ряде крупных кор-
это зло гораздо меньшее, чем недосто- пораций многие годы существует четкая
верная стоимость. система отбора организаций и система
Достоверность по части получаемой контроля качества. Критериями отбора
Борис Мошкович,
стоимости открывается не так уж и ча- директор, оценщиков, пусть даже среди согласован-
сто, а именно в случае, когда наступает ЗАО «АБМ Партнер» ных/аккредитованных, является не толь-
дефолт заемщика. В кризисный 2009 год ко цена и срок, но и уровень загружен-
Минфин России закладывал на год 10,2%1 На мой взгляд, в статье правильно ности компании текущими проектами.
невозврата кредитов от их общей суммы. определены проблемы, но не совсем вер- Наиважнейший фактор, влияющий на
Сюда входит и кредитование физических но указаны вызвавшие их причины и не выбор, – качество работ. Так что пробле-
лиц, невозврат по кредитам у которых на- найдены пути их решения. С одной сто- ма не в наличии аккредитаций и параме-
много превышает невозврат по креди- роны, аккредитация является факто- трах отбора, а в реальном контроле каче-
там юридических лиц. В предыдущие пе- ром ограничения конкуренции, а с дру- ства со стороны и заказчика, и исполни-
риоды невозврат был намного меньше: в гой – представляет собой своеобразный теля и, конечно, со стороны СРО. Только
2008 г. – 4,4%, в 2007 г. – 2,7%. Однако фильтр. Определяя критерии отбора и публичность проверок и их результаты
даже если приходит время реализации за- проведения тендеров, заказчик гаранти- смогут устранить факты излишней «за-
лога, то это уже совсем другой рынок, со- рует себе выбор организаций, обладаю- аккредитованности» подрядных органи-
всем другие цены. Доказать, что оценщик щих опытом и чувствующих необходи- заций. Я уверен, в ближайшее время на
написал недостоверную стоимость, до- мую полноту ответственности за проде- рынке грядут изменения. Добросовест-
статочно сложно, особенно если отчет об лываемую работу. Чистота проведения ная конкуренция и высокое качество ра-
оценке соответствует формальным при- аккредитаций, конечно же, может вызы- бот – это прямой путь к успеху, а «заре-
знакам федеральных стандартов. вать вопросы. Возможно, введение еди- гулировать» рынок все равно полностью
Причин того, что добротный и соответ- ных критериев для проведения аккреди- не получится, потому что на нем работа-
ствующий федеральным стандартам от- таций повысит уровень доступа ко мно- ют, в первую очередь, люди, а не органи-
чет об оценке содержит недостоверную гим клиентам. Зачастую условия тендера зации.
стоимость, множество. Главная причина –
36 НА ЗЛОБ
БУ ДНЯ
в области «нечетких множеств» и остает- оценщика, а оценочные компании, отри- каждый банк считает своим долгом до-
ся «за кадром». На основании проведен- цая и возможность смены специалистов бавить еще несколько не столь значи-
ного анализа оценщик выдает свое про- компании, и присутствие «серого» рын- тельных критериев отбора оценочных
фессиональное мнение о стоимости еди- ка оценщиков, и наличие других, вполне компаний.
ной цифрой, но для принятия адекватно- рыночных явлений. Они мотивируют это К основным критериям отбора оценоч-
го и взвешенного решения о выдаче кре- тем, что оценщики «старых» и крупных ных компаний относятся: стаж работы на
дита этого явно мало. Собранная инфор-
мация с рынка является крайне ценной,
АКК
КРЕЕДИ
ИТАЦИИ И ОГГРАННИЧИИВАЮТ И ВСЕ БОЛЬ ЬШЕ МО
ОНОПООЛИЗЗИРРУЮТ РЫНОК К,
а потому нуждается в описании, класси-
СТИ
ИМУУЛИРУЯ УХОД Д В ТЕНЬ МНОГГИХ ОЦЕН НОЧННЫХ КО
ОМПАННИЙ МАЛ ЛОГО
фикации, систематизации и предоставле-
нии кредитному инспектору для составле-
БИЗЗНЕСА
А, РЕГИ
ИОНААЛЬН НЫХ КОМППАНИИЙ, А ТАК
КЖЕ БОЛ
ЛЬШОГГО КОЛИЧЕСТ ТВА
ния уже его мнения о рынке и стоимости ПРО
ОФЕСССИОНА АЛОВВ. МООНОППОЛИИ НЕ
Е СПООСОББСТВ
ВУЮ
ЮТ НИ ПРООГРЕ
ЕССУ
передаваемого в залог имущества. Оцен- ТЕХ
ХНООЛО
ОГИИЙ, НИ ПОВЫ ЫШЕН НИЮ ДООСТОВ
ВЕРНО ОСТИ
И ОТЧ
ЧЕТО
ОВ ОБ
Б ОЦ
ЦЕНКЕЕ, НИ
щик – это глаза и уши кредитного инспек- СНИЖЖЕННИЮ ИЗ ЗДЕР
РЖЕ ЕК ПОТ
ТРЕБИ
ИТЕЛ
ЛЕЙ.
тора и, что самое главное, его помощник,
готовящий базу для принятия решения о оценочных компаний обладают какими- рынке – не менее 3 лет; деловая актив-
выдаче (отказе от выдачи) кредита. Уме- то особенными знаниями или техноло- ность, которая характеризуется положи-
ние вести учет, казалось бы, ненаблюда- гиями подготовки отчетов об оценке. До- тельной динамикой выручки за послед-
емых факторов зависит от умения оцен- кументом, объединившим мнение мно- ние три года; профессиональные каче-
щика анализировать и понимать рынок. гих банков, стали разработанные Коми- ства, свидетельством которых являются
Профессионализм оценщика – неотчуж- тетом АРБ по оценочной деятельности прохождение обучения и сертификация
даемый от человека нематериальный ак- и опубликованные в 2009 году «Реко- по общепризнанным в мире программам
тив, но он слабо зависит от возраста, раз- мендации по критериям отбора оценщи- подготовки и повышения квалифика-
мера и выручки оценочной компании. ков для долгосрочного сотрудничества с ции – RICS, ССIМ и т.п. Уровень профес-
Профессионализм не всегда зависит и от банками». 6 мая 2009 года эти рекомен- сионализма рекомендуется проверять пу-
наличия внутрифирменных стандартов, а дации были согласованы с Федераль- тем тестирования банком ведущих оцен-
также выполнения оценщиком формаль- ной антимонопольной службой России. щиков компании. Кроме того, банк про-
ных требований федеральных стандартов Сейчас многие банки на своих сайтах в веряет наличие негативной информа-
оценки. положениях по аккредитации тиражиру- ции: судебных решений, подтверждаю-
Удивительно, но залоговые отде- ют эти рекомендации, а так как это все щих некомпетентность или низкий про-
лы банков продолжают выбирать не же рекомендации, а не требования, то фессионализм оценщиков, претензии и
КОМ
ММЕН ТА
А РИ
ИЙ К СТАТЬЕ
Нужен ли оценщикам
третейский суд
Идея «независимого совета экспертов», суд для разрешения экономических споров
при Торгово-промышленной палате Рос-
который смог бы разобраться в сложных сийской Федерации, образованный реше-
как и во многих случаях, никаких более- ТПП РФ является одним из наиболее из-
вестных постоянно действующих третей-
менее реальных очертаний эта идея не ских судов в России. Именно Торгово-
промышленной палатой было иницииро-
приобретала. А ведь если подойти к этому вано принятие Федерального закона от
24 июля 2002 года №102-ФЗ «О третей-
вопросу практически, станет ясно, что ских судах в Российской Федерации». Надо
такая структура является не чем иным, как сказать, что путь, который прошел закон
от стадии проекта до момента принятия,
третейским судом. достаточно тернист: 8 декабря 1997 г. про-
ект был внесен в Государственную Думу,
а 13 февраля 1998 г. принят в первом чте-
По сути своей третейский суд – очень названия суда: «третейский» – от третьей нии. Затем проект отправили на доработ-
демократичная форма разрешения спора, стороны, которая и должна рассудить двух ки и четыре года вообще не рассматри-
потому что, обращаясь к человеку, которо- спорящих. В дальнейшем практика тре- вали. Только 5 июня 2002 г. проект зако-
му доверяют обе стороны, они договари- тейских судов получила свое развитие, в на о третейских судах был принят Госу-
ваются о том, что его решение они примут том числе и в Российской Федерации. дарственной Думой во втором чтении.
и исполнят добровольно. Для третейско-
го суда характерна конфиденциальность,
тогда как обычное судопроизводство, как ТРЕТЕЙСКИЙЙ СУД ДЛЯ РАЗРЕШЕЕНИЯ ЭКОНОММИЧ
ЧЕСКИИХ СПОР РОВ ПРИ
правило, характеризуется публичностью.
ТОРГОВО-ПРООМЫШЛЕННОЙ ПАЛ ЛАТЕ РОССИЙ
ЙСКООЙ ФЕДЕРАЦ ЦИИ БЫЫЛ
Кроме того, рассмотрение спора в третей-
ОБРАЗОВАН 5 СЕНТЯБРЯ 1992 ГОДА НА ОСНООВЕ РЕШЕНИИЯ, ПРИННЯТОГО
ском суде значительно ускоряет и зача-
ПРАВЛЕНИЕММ ТПП РФ. НА СЕГОД
ДНЯШНИЙ ДЕЕНЬ ОН ЯВЛЯЯЕТССЯ ОД
ДНИМ
стую упрощает процедуру.
Первые третейские суды появились на
ИЗ НАИБОЛЕЕЕ ИЗВЕСТНЫХ ПОСТ ТОЯННО ДЕЙ
ЙСТВ
ВУЮЩЩИХХ ТРЕЕТЕЙССКИХ
Руси давным-давно. В договорной гра- СУДОВ В РОС
ССИИ. ИМЕННО ТОРГ ГОВО-ПРОМЫ
ЫШЛЛЕННООЙ ПАЛА АТОЙ
Й БЫЛО О
моте князя Дмитрия Ивановича Донско- ИНИЦИИРОВ ВАНО ПРИНЯТИЕ ФЕ ЕДЕРАЛЬНОГО ЗААКОН
НА ОТ 24 ИЮЛ ЛЯ 2002
2
го с князем Серпуховским Владимиром ГОДА №102-Ф
ФЗ «О ТРЕТЕЙСКИХ СУДАХ В РОС
ССИЙЙСКООЙ ФЕДЕЕРАЦЦИИ».
Андреевичем Храбрым, подписанной в
1362 году, имеется следующая запись:
«А чего я буду искать из твоих бояр, или После принятия в 1992 году Верховным А 27 июля 2002 г. состоялась официальная
будешь искать из моих бояр, мы пошлем Советом Российской Федерации Временно- публикация закона в «Российской газете».
каждый по боярину, они и будут судить, а го положения о третейских судах для раз- По идее, за принятием закона должно
если голоса их разделятся, то рассудит их решения экономических споров в России было последовать достаточно массовое
третий, кого они изберут». Из этой запи- было создано большое число третейских создание третейских судов, тем более что
си становится понятным происхождение судов. Одним из первых стал третейский третейским судьей может быть человек,
39
ПЕРСПЕКТИВЫ
Марина Карпова,
председатель подкомитета по экспертизе,
судебной экспертизе и оценочной деятельности,
Комитет по безопасности предпринимательской
деятельности, ТПП РФ,
заместитель председателя нормативно-правового
комитета Партнерства СМАО, юрист, ООО «Концепт»
который не является юристом. Это осо- судей наиболее интересен. Сможет ли оце- мирового соглашения. И зачастую сторо-
бенно важно для оценочного сообщества, ночное сообщество, для которого харак- нам действительно удается достичь ком-
потому как только очень небольшое число терно существование огромного количе- промисса и сохранить нормальные дело-
юристов может разобраться в хитроспле- ства мнений по любому вопросу, догово- вые отношения. «Образно говоря, обра-
тениях оценочных процедур и методик. риться по кандидатурам потенциальных щение в суд можно сравнить с юридиче-
Однако личностные качества третейского третейских судей. С этой целью в разделе ской войной, в то время как рассмотрение
судьи имеют очень важное значение. Это «Юридическая консультация» на портале спора третейским судом – переговорами с
должен быть человек, пользующийся авто- Appraiser.RU была открыта ветка «Состав участием посредника»2.
ритетом сторон, умеющий выслушать обо- Третейского суда». За три месяца суще- Возможно, идея создания третейских
их спорящих и предложить им разумное ствования ветки ее посетило около 2000 судов для разрешения оценочных проблем
решение.
На сегодняшний день практика созда-
ния третейских судов остается достаточно ПОСТОЯННЫЫЕ ТРЕТЕЙСКИЕ СУДДЫ МОГУТ СОЗЗДАВВАТЬ
ЬСЯ ПРИ
И
редкой, несмотря на то, что идея третей- ОРГАНИЗАЦИИЯХ, КОТОРЫЕ ЯВЛЯЯЮТСЯ ЮРИД ДИЧЧЕСКИИМИ ЛИ
ИЦАММИ, НО НЕ
ского разбирательства всячески поддер-
МОГУТ БЫТЬ СОЗДАНЫ ГОСУДАР РСТВЕННЫМИ И СТТРУКТ
ТУР
РАМИ
И. ПРО
ОЦЕДУРРА
живается судами, поскольку это позволя-
СОЗДАНИЯ ПРОСТА: ПОСЛЕ РЕШШЕНИЯ О СОЗДДАННИИ УТВЕРЖДДАЕТТСЯ
ет снять с них часть нагрузки. В чем здесь
ПОЛОЖЕНИЕЕ, УСТАВ ИЛИ РЕГЛАМЕНТ СУДА, А ЗАТ
ТЕМ СПИ
ИСОК
К СУДДЕЙ.
дело – сказать трудно. Возможно, причина
в том, что и само судебное разбиратель-
ство только начинает восприниматься как
средство цивилизованного разрешения человек. При этом предложения по канди- станет более реализуемой, когда такие
спора. Слишком много у общества претен- датурам поступили только от двух участ- суды заработают активно в других отрас-
зий к работе судебной системы. ников, остальные предпочли промолчать. лях, близких к оценке, и оценщики увидят
С этой точки зрения стоит отметить та- Интересно, что в списке были только результаты. Но, с другой стороны, почему
кую особенность третейского суда, как участники форума, хотя такого ограниче- бы именно оценщикам не стать первыми
возможность его образования сторонами ния задача не содержала. Один из посто- и не создать третейский суд в наступаю-
для разрешения конкретного спора, а так- янных читателей портала обратил на это щем году.
же его регулирование усмотрением сто- внимание и предложил несколько канди-
рон: когда третейский суд создается для датур за пределами форума. сноск
ки
разрешения конкретного спора, стороны Прежде чем предложить кандидатуры,
1
могут самостоятельно устанавливать про- некоторым участникам необходимо было Третейский суд при ТПП РФ реко-
мендует следующий текст третей-
цедуру его разрешения. сначала ознакомиться с уставом или поло-
ской оговорки: «Все споры, разногла-
Третейский суд может быть и постоян- жением третейского суда. А ведь о прин- сия или требования, возникающие из
ным. Деятельность любого третейского ципах работы третейского суда узнать со- настоящего договора (соглашения)
суда регулируется уже упомянутым зако- всем несложно, достаточно зайти в интер- или в связи с ним, в том числе, касаю-
ном, а также уставами или положениями. нет. Гораздо сложнее найти достойных, щиеся его исполнения, нарушения, пре-
кращения или недействительности,
Постоянные третейские суды могут созда- уважаемых и компетентных людей, и, к
подлежат разрешению в Третейском
ваться при организациях, которые явля- сожалению, на мой взгляд, пока мы с этой суде для разрешения экономических
ются юридическими лицами, но не могут задачей не справились – ветка постепенно споров при Торгово-промышленной па-
быть созданы государственными структу- сошла на «нет». лате Российской Федерации в соот-
рами. Процедура создания проста: после И все же третейские суды нужны оцен- ветствии с его Регламентом. Реше-
ние Третейского суда является окон-
решения о создании утверждается поло- щикам. Простое включение в текст дого-
чательным».
жение, устав или регламент суда, а затем вора третейской оговорки1 приведет к 2
М.Э. Морозов, Что такое третей-
список судей. тому, что спор будет урегулирован быстро, ский суд, http://arbitrage.ru/articles/32-
Если вернуться к обсуждаемому в ста- справедливо и эффективно, ведь цель тре- Chto-takoe-treteiskii-sud.html
тье вопросу, то именно вопрос подбора тейского суда – достижение сторонами
40 ЕСТ
ТЬ МНЕНИЕ
Е/И
ИНТЕ
ЕР
РВ
ВЬЮ ЭКС
ВЬ СПЕ
ЕРТО
ОВ
ЕСТЬ
КОММ
МЕНТА
АРИЙ
Й К СТ
ТАТ
ТЬЕ
Е
МНЕНИЕ
Формульная интерпретация EVA выглядит
следующим образом:
Д.С.: Я знаю, что многие компании и их показателей при продаже компании. Кроме приглашенного профессора. В-третьих, в
менеджмент в России хорошо осведомлены того, при использовании EVA у государства конце ноября меня приглашали в Финансо-
об EVA. Однако мне сложно судить, насколь- сохраняется гибкость в принятии оконча- вый университет, и я встречался с заведую-
ко глубоко внедряется эта система и служит тельного решения: продать частному инве- щей кафедрой «Оценка и управление соб-
ли она реальным инструментом оценки но- стору, сохранить частичный контроль и т.д. ственностью» М. Федотовой. Мы обсужда-
вых проектов на уровне топ-менеджмента. В любом случае речь будет идти о раскры- ли возможное сотрудничество. Кроме того,
OD: У компан нии Sttern Sttewartt & Co боль- тии стоимостного потенциала и соверше- компания Stern Stewart & Co активно разви-
шойй опыыт внеедрениия EVA A в коомпан ниях с нии сделки с пониманием дальнейшей судь- вает свой бизнес в России, в частности, об-
госу
ударсттвенн
ным уч частие ем. Вы
ы не могли бы компании всеми ее участниками. суждается наше участие в консультирова-
бы останоовитьься на этом подро обнее?? OD: В послед днее время Вы ча
асто быывае- нии нескольких крупных российских компа-
Д.С.: Использование EVA в подобных слу- те в Москкве. Ка
акие проектты при
иводяят Вас ний.
чаях может стать для компании новым сти- в ро
оссийсскую с толицу?
мулом и вдохнуть в нее новую жизнь. Для Д.С.: Во-первых, летом этого года компа- При подготовке были использованы мате-
большинства госкомпаний, с которыми мы ния KPMG провела открытую конференцию, риалы, полученные в ходе беседы с Д. Стер-
сталкивались, решение о приватизации при- посвященную экономической добавленной ном, а также данные с сайтов Stern Stewart
нималось преждевременно. Если бы в таких стоимости, и я был одним из спикеров. Во- & Co., KPMG, Московской школы управления
компаниях использовалась система управ- вторых, в рамках своей преподавательской «Сколково», Финансового университета при
ления на основе EVA, она позволила бы госу- деятельности я веду курсы в Московской Правительстве РФ, а также ранние интер-
дарству достичь оптимальных стоимостных школе управления «Сколково» в качестве вью Д. Стерна в западной прессе.
42 ЛЮДИ ГОВОРЯТ/ВОПРОС-ОТВЕТ
ОТВЕТ
ТОДОЛОГИЧЕСК
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ
На круглых столах Партнерства
СМАО или семинарах Института
Вопрос
Профессионального Образова- Недавно мы оценивали стоимость паке-
ния (ИПО) часто звучат вопро- та акций предприятия в интересах ми-
сы о практических ситуациях, норитарного акционера, владеющего 5%
возникающих у оценщиков в их акций предприятия, необходимых для
повседневной деятельности. От- принятия управленческих решений. При
веты на некоторые из них можно этом договор на оценку, по согласованию
найти в журнале OD. миноритария и мажоритария, подписал
ДЕВАМ в мой год я открою секрет: карьера пойдет в гору, если будете
прислушиваться к мнению коллег. Мяу!
44 ВЗГЛ
ЛЯД СО
О СТ
ТОР
РОН
НЫ
ВЗГЛЯД
СО СТОРОНЫ
Иван Кузнецов,
главный редактор,
Urbanus.ru, Cottage.ru, Rentagent.ru
Год прожить –
не поле перейти
В марте 2011 года сайту Appraiser.RU финансирования. Обсуждение вопросов
оценки для ипотечного кредитования»;
исполнится 12 лет. С европейской Карпова Марина (marikarpova@mail.ru).
Тема: «Юридическая консультация»;
точки зрения, эта дата ничем особо не Ржепаковский Сергей (s.rzhepakovsky@
определило его судьбу: гуляет сам по себе и категорий не всегда совпадают – одни хотят
решать сложные задачи, а вторым зачастую
отовсюду торчат его «уши». нужны ответы на простые вопросы. Чтобы на
форуме было комфортно всем, в конце 2009
года для новичков был открыт специальный
Большую роль в формирование имиджа направления, другие используют форум для раздел «НАЧИНАЮЩИМ ОЦЕНЩИКАМ», в
Appraiser.RU вносит его форум. Это место, организации замечательных профессио- котором они могли задать вопросы, не боясь
где можно быстро найти ответ на актуаль- нальных встреч, а третьи размещают лако- быть раскритикованными при получении от-
ный вопрос, подискутировать с коллегами, ничные и понятные консультации по опре- ветов. А желающих помочь у нас немало.
поучить и поучиться, поделиться заботами деленным тематикам. Прежде чем говорить о том, что активно
и радостными новостями, да и просто пооб- В настоящее время модераторами явля- обсуждалось на форуме Appraiser.RU в 2010
щаться с теми, для кого оценочная деятель- ются: году, полезно вспомнить о том, что волно-
ность является одним из главных жизнен- Щербакова Ольга (olga@ocenka.net). вало оценочное интернет-сообщество годом
ных интересов. Темы: «Требования АРБ к отчетам об оцен- ранее.
Еженедельно в форуме оставляют бо- ке», «Оценка узкоспециализированных иму- Особое внимание вызывали темы, рас-
лее 500 сообщений, а количество обсужда- щественных комплексов и активов»; крывающие рекомендации ФАС по ра-
емых тем варьируется от 50 до 100. С мо- Щербакова Ольга и Рогова Анна боте банков с оценщиками, разработки
мента открытия обновленной версии фо- (bivneva@mail.ru). Тема: «Оценка для целей методических указаний по оценке АЗС,
рума (лето 2006 года) пользователи оста-
вили более 75 тыс. сообщений в более чем
ТОП-10 активных пользователей сайта (с середины 2006 года)
6500 темах. Объем информационного по-
тока постоянно увеличивается, поэтому в ФИО Ник на форуме Число сообщений на 29.11.10
2009 году на Appraiser.RU было введено мо- Мисовец Василий Мисовец 5359
дерирование отдельных разделов форума, Карпова Марина ЭтоНик 3748
осуществляемое известными и уважаемы-
Медведев Сергей loser 1848
ми в оценочном сообществе людьми. Кри-
Юнитер Арнольд Юнитер Арнольд Дмитриевич 1767
териев наделения данными функциями все-
го три – профессиональное знание темы, ав- Тумаков Павел Павел Тумаков 1693
ВЗГЛЯД
СО СТОРОНЫ
методологии расчета стоимости восста- отчетов (311 сообщений, более 22 500 про- Как обычно, не обошлось без традици-
новительного ремонта автотранспорта смотров). Краткая суть предложенных по- онного вопроса «Что было раньше: яйцо
(как считать заменяемые детали – с уче- правок заключается в том, что отчет может или курица», а именно: как считать раз-
том износа или без), методика оценки для рецензировать только эксперт, являющий- мер расходов на материалы и запасные
«Олимпстроя», обучение оценщиков, дем- ся членом Экспертного совета СРОО, про- части при восстановительном ремонте
пинг, жалобы в СРО на оценщиков. Собы- шедший сертификацию в комиссии, назна- транспортных средств – с износом или
тия 2010 года показали, что указанные ченной Минэкономразвития или создан- без (263 сообщения, более 27 500 про-
темы неспроста входили в топ-лист обсуж- ной при НСОД. Этот эксперт должен иметь смотров). В начале года были приняты
дений. Многие из них получили свое раз- повышенную страховку и отвечать за свое поправки в закон «Об ОСАГО», и пото-
витие в этом году. положительное заключение возможным му встал вопрос об утверждении соответ-
Самая большая дискуссия на форуме изъятием из компенсационного фонда в ствующей методологии.
посвящена демпингу (362 ответа, более размере до 5 млн руб. Профессиональное В конце мая 2010 года был опубликован По-
рядок установления размера расходов на ма-
САММАЯ БООЛЬША АЯ ДИСКУССИЯ НА ФОРУМЕ ПОСВЯЩЕНА А ДЕМПИНГУ териалы и запасные части при восстанови-
(362
2 ОТВЕТА, БО
ОЛЕЕ 45 ТЫС. ПРООСМОТРОВ). НАЧАЛАСЬ ОНА ЕЩЕ В 2008 тельном ремонте транспортных средств. При
этом часть данных, необходимых для коррект-
ГОД
ДУ, А БЛ
ЛИЖЕ К СЕРЕДИНЕ 2010 0 ГОДА ПРЕКРАТИЛАСЬЬ. И СЛУЧИЛ
ЛОСЬ ЭТОО
ного использования методики, должна была
ВОВВСЕ НЕ ИЗ-ЗАА ТОГО, ЧТО ПРОБ
БЛЕМА РАЗРЕЕШИЛАСЬ. 2 ГОДА ОЦЕЕНЩИКИ
быть утверждена позднее. В связи с возник-
ОБССУЖДАЛАЛИ ДА
АННЫЙ ВОПРОС И ИСКАЛИ ПУ УТИ ПРОТИ
ИВОДЕЙСТВ ВИЯ, НО
шей неопределенностью прогнозировалось
СИТТУАЦИЯ Я ТОЛЬ
ЬКО УХУДШАЛАСЬ. большое количество судебных дел по этой те-
матике между водителями и страховыми ком-
45 тыс. просмотров). Началась она еще в сообщество опасается, что предложенные паниями. В попытке моделирования ситуа-
2008 году, а ближе к середине 2010 года поправки не помогут в решении пробле- ции на страницах Appraiser.RU пользователи
прекратилась. И случилось это вовсе не мы некачественных и заказных экспертиз,
из-за того, что проблема разрешилась. 2 а приведут лишь к параличу института экс-
года оценщики обсуждали данный вопрос пертизы, отбросив общество во времена
КОМ
ММЕНТАРИЙ К СТ
ТАТЬ
ЬЕ
и искали пути противодействия, но ситуа- лицензирования, когда отрицательные за- Роман Бабенко,
ция только ухудшалась: вначале оценива- ключения на все отчеты писались исклю- модератор темы «ЮФОРУМ 2010»
ли за копейки, потом бесплатно, а сейчас чительно по принципу «как бы чего не вы-
некоторые «коллеги» просто доплачивают шло». Вместе с тем позиция законодателя Для освещения мероприятия
за заказ. Добросовестные оценщики гото- достаточно жесткая – не будет требований «ЮФОРУМ 2010» мы не стали де-
вы были сообщать о подозрительных кон- и ответственности, не будет и профессии лать на его сайте форум, потому что
курсах, если бы на демпингующих оказы- оценщика. Обсуждать можно конкретные в качестве площадки для общения
валось какое-либо воздействие со стороны цифры, но не саму концепцию. участников использовался ресурс
сообщества. Но пока рычагов воздействия Продолжалось в этом году и обсужде- Appraiser.RU. Данный портал весь-
ни у кого нет, все ссылаются на неудачный ние вопросов, связанных с методологией ма широко раскрывает все пробле-
закон №94-ФЗ «О размещении заказов на оценки для изъятия земель в городе Сочи мы оценочного сообщества. Какие
поставки товаров, выполнение работ, ока- (всего 311 сообщений, более 39 000 про- плюсы? Удачен формат подачи ин-
зание услуг для государственных и муни- смотров). Если в прошлом году основные формации. Модерация проходит в
ципальных нужд» и ждут, что его отменят. баталии велись вокруг нескольких па- режиме on-line. Интересны выска-
Поможет ли в борьбе с демпингом инициа- раметров, величины значений которых зываемые авторско-модераторские
тива профсоюза о нормативах оплаты тру- представлялись невероятными, то в этом точки зрения. Знание ресурса оцен-
да оценщиков – покажет время. году обсуждались в основном используе- щиками разных регионов России
Очень бурное обсуждение разгорелось по мые в рекомендациях техники оценки, а позволяет вести дискуссии практи-
поводу изменений в «Закон об оценочной также получаемые в результате практиче- чески без перерывов на сон.
деятельности», связанных с экспертизой ской работы результаты.
48 ВЗГЛЯ
ЯД СО
О СТ
ТОР
РОН
НЫ
КОММ
МЕНТ
ТАРИ
ИЙ К СТАТЬЕ
Оксана Тевелева,
администратор форума оценщиков то, что получилось, крайне сложно при- необходимо для качественной работы.
движимого имущества менять для оценки движимого имуще- Оценщикам движимого имущества есть
ства. Например, достаточно сложно раз- что обсудить: нам до сих пор «тесно» от-
Форум оценщиков движимого имуще- решимы проблемы определения ННЭИ, того, что в стандартах всего четыре сто-
ства http://kikindaocenka.borda.ru суще- вопросы доказательства существующего имости, а также оттого, что экспертное
ствует уже 5 лет. Для нас, специалистов экспертного мнения, сбора достаточного мнение необходимо доказывать широко
узкого оценочного направления, крайне количества документов, описания объек- известными фактами и официальными
важно в кругу коллег обсуждать профес- та оценки и проведения экономическо- данными. Кроме того, мы обсуждаем но-
сиональные темы, задавать тон дискус- го анализа рынка. Даже те области, ко- вые книги и последние публикации, све-
сий, отвечать на вопросы других оцен- торые, казалось бы, методически прора- ряя их с имеющимся у нас опытом.
щиков. В 2010 г. особенно остро обсуж- ботаны, вызывают огромное количество Я верю, что чиновникам и руковод-
дались вопросы применения федераль- вопросов. Так, в этом году на нашем фо- ству саморегулируемых организаций
ных стандартов оценки для наших дви- руме оценщиков движимого имущества необходимо делать ставку на сообще-
жимых отчетов. Создавая стандарты, за- особенно выделилась площадка для об- ство профессионалов, существующих в
конодатели, судя по всему, руководство- суждения тем по оценке автотранспорт- интернет-мире. Именно они способны
вались личным опытом оценки недви- ных средств, хотя, казалось бы, оценщи- изменить оценочную действительность
жимого имущества и бизнеса. Однако ки этого направления уже имеют все, что к лучшему.
провели виртуальное «судебное заседание», Оценщики используют наш портал и для В данном обзоре были затронуты наибо-
на котором попытались представить аргу- того, чтобы задать вопрос своей саморегули- лее резонансные обсуждения года на на-
менты каждой из сторон. Как всегда, победи- руемой организации. Дальнейший ход дис- шем портале. Вместе с тем огромное коли-
ла дружба (то есть каждый остался при своем куссий во многом зависит от того, какую по- чество тем касается вопросов, которые воз-
мнении), а тема наверняка будет обсуждаться зицию занимают официальные представите- никают при решении практических задач.
и в следующем году. ли СРО, реагируют ли они на вопросы своих Онлайн общение становится все более по-
В дополнение к предписаниям Федераль- членов. Например, в СМАО стараются опера- пулярным и доступным инструментом в
ного закона саморегулируемые организации тивно и подробно отвечать на вопросы, что нашей жизни. Мы хотим сказать огромное
могут самостоятельно устанавливать повы- вполне устраивает членов. А вот если кто- спасибо всем нашим форумчанам, кото-
шенные требования к своим членам. Но в то из руководства СРО не хочет давать необ- рые, задавая вопросы и отвечая на них, по-
настоящее время первые подобные проекты ходимые комментарии в открытом доступе, могают друг другу и развивают рынок оце-
только готовятся. При этом их появление вы- дискуссии могут длиться достаточно долго. ночных услуг.
зывает живой интерес в сообществе. Менее
чем за два месяца тема, посвященная про- ОБСУ
УЖДАЕМЫ
ЫЕ ДОК
КУМЕ
ЕНТЫ
Ы
екту Положения о системе аттестации оцен-
щиков СРО РОО, собрала 233 сообщения при 1. Федеральный закон от 22 июля 2010 года ющих расчет платы за установление сервитута и
числе просмотров около 10 000. Основны- №67-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный (или) расчета размера убытков, подлежащих воз-
ми обсуждаемыми моментами стали вопро- закон «Об оценочной деятельности в РФ» и от- мещению правообладателям объектов недвижи-
сы, связанные с обязательностью или добро- дельные законодательные акты РФ». мости в связи с их изъятием, или в связи с уста-
вольностью аттестации, критериями, отра- 2. Федеральный стандарт оценки «Определение новлением сервитута» (приняты НСОД 23 дека-
жающими профессионализм оценщика, и кадастровой стоимости (ФСО №4)». бря 2009 г.).
способами наиболее объективного расчета 3. Федеральный закон от 21 июля 2005 года 6. Федеральный закон Российской Федерации
оценки по каждому из критериев. №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки то- от 01 февраля 2010 г. № 3-ФЗ «О внесении изме-
Следует обратить внимание на то, что варов, выполнение работ, оказание услуг для го- нений в Федеральный закон «Об обязательном
среди пяти наиболее обсуждаемых в этом сударственных и муниципальных нужд». страховании гражданской ответственности вла-
году тем две посвящены аттестации – 4. Законопроект № 384482-5 «О внесении изме- дельцев транспортных средств».
оценщиков и экспертов. Это свидетель- нений в Федеральный закон «Об оценочной дея- 7. Правила установления размера расходов на
ствует о важности и актуальности данно- тельности в Российской Федерации» (в части вве- материалы и запасные части при восстанови-
го процесса, а также о формировании со- дения института экспертизы отчета об оценке). тельном ремонте транспортных средств (утв.
ответствующего тренда. Скорее всего, в 5. Методические рекомендации по составлению, Постановлением Правительства РФ от 24 мая
ближайшие два года механизмы аттеста- актуализации и экспертизе отчетов об оценке 2010 г. №361).
ции станут широко распространены в оце- объектов недвижимого имущества, изымаемых 8. Порядок и правила сотрудничества ОАО «Сбер-
ночном сообществе. Подтверждение это- в целях размещения олимпийских объектов фе- банк России» с оценщиками.
му – совсем молодая, но достаточно «горя- дерального значения и (или) предоставляемых в 9. Проект Положения о системе аттестации оцен-
чая» тема про новый порядок аккредита- рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включа- щиков СРО РОО.
ции при Сбербанке РФ.
на правах рекламы
50 ЗАКОН И ПОРЯДОК/
/СУДЕБНА
АЯ ПРАКТИ
ИКА
Определение кадастровой
стоимости объектов недвижимости:
нововведения и спорные моменты
ЗАКОН
И ПОРЯДОК
Татьяна Волкова,
председатель Экспертного совета,
НП «Кадастр-оценка»,
начальник отдела оценки,
ЗАО «Агентство «Русспромоценка»
соответствии с законодательством, регу- 5. Группировка объектов оценки. оценки и до появления ФСО №4 поднима-
лирующим проведение кадастровой оцен- 6. Сбор рыночной информации. лась оценщиками неоднократно. Причин
ки. Кадастровая стоимость определяется 7. Построение модели оценки. тому несколько:
оценщиком, в частности, для целей нало- 8. Анализ качества модели оценки. 1. Отсутствие четкого указания на опре-
гообложения». 9. Расчет кадастровой стоимости. деление стоимости, исходя из реально-
Третье определение кадастровой стои- 10. Составление отчета об определении го состава прав и ограничений (обреме-
мости (также отличное от двух предыду- кадастровой стоимости объектов оценки. нений) на объекты оценки в рамках про-
щих) дает ст. 1 Федерального закона от ведения государственной кадастровой
22.07.2010 г. №167-ФЗ: «Для целей насто- УЧЕТ ПРАВ И ОГРАНИЧЕНИЙ оценки.
ящего Федерального закона под кадастро- 2. Отсутствие каких-либо пояснений
вой стоимостью понимается стоимость, Одним из наиболее спорных момен- и уточнений об определяемых правах на
установленная в результате проведения тов ФСО №4, без сомнения, можно на- объекты оценки в рамках проведения го-
государственной кадастровой оценки». звать учет видов прав и ограничений (об- сударственной кадастровой оценки в со-
ременений) на объекты оценки, проводя- ставе действовавших нормативных пра-
МАССОВАЯ ОЦЕНКА щийся при государственной кадастровой вовых актов, а также в государственных
оценке. контрактах.
Пункты 6 и 7 ФСО №4 впервые в россий-
ской оценке вводят понятие и этапы мас-
ПУНКТ
ТЫ 6 И 7 ФС
СО №4 ВПЕ
ЕРВЫЕ В РО ОССИЙСККОЙ ОЦЕНК КЕ ВВОДЯТ
совой оценки. Несмотря на то, что данное
понятие фигурировало в п. 10 ФСО №2 ра-
ПОНЯТ
ТИЕ И ЭТАППЫ МАССОВОЙ ОЦЕНК КИ. НЕСМОТРЯ НА ТОО, ЧТО ДАН
ННОЕ
нее, раскрывается оно впервые. ПОНЯТ
ТИЕ ФИГУР РИРОВАЛО В П. 10 ФСО
О №2 РАННЕЕ, РАСКР
РЫВАЕТСЯ ОНО
В п. 6 ФСО №4 указано, что под массо- ВПЕРВ
ВЫЕ.
вой оценкой недвижимости понимает-
ся процесс определения стоимости при Согласно п. 10 ФСО №4: «При примене- 3. Отсутствие возможности сбора ис-
группировании объектов оценки, имею- нии методов массовой оценки не учиты- черпывающей информации о видах прав
щих схожие характеристики, в рамках ко- ваются виды прав и ограничения (обре- и ограничений (обременений) на объек-
торого используются математические и менения) на объекты оценки, за исключе- ты оценки в рамках проведения государ-
иные методы моделирования стоимости нием сервитутов, установленных законом ственной кадастровой оценки, в связи с
на основе подходов к оценке. или иным нормативным правовым актом тем, что заказчик государственной када-
Согласно п. 7 ФСО №4 определение ка- Российской Федерации, нормативным стровой оценки не является правооблада-
дастровой стоимости с использованием правовым актом субъекта Российской Фе- телем объектов оценки, и оценка прово-
методов массовой оценки включает в себя дерации, нормативным правовым актом дится на основании предоставленной как
следующие этапы: органа местного самоуправления (в слу- заказчиком, так и третьими лицами ин-
1. Заключение договора на проведение чае отсутствия у оценщика такой инфор- формации об объектах оценки, а также на
кадастровой оценки, включающего зада- мации)». основании информации, находящейся в
ние на оценку с приведенным в нем пе- Теперь исполнителю работ по проведе- открытом доступе.
речнем объектов недвижимости, подле- нию государственной кадастровой оцен- Все это приводило к тому, что при опре-
жащих оценке. ки необходимо решить задачи учета: делении кадастровой стоимости в рам-
2. Сбор и анализ информации о рын- видов прав (при наличии у оценщика ках государственной кадастровой оцен-
ке объектов оценки и обоснование выбо- такой информации); ки, как правило, учитывалось право соб-
ра вида модели оценки кадастровой сто- ограничений и обременений (при на- ственности и не учитывались какие-либо
имости. личии у оценщика такой информации); обременения и/или ограничения. Приве-
3. Определение ценообразующих фак- публичных сервитутов (независимо от дем лишь некоторые из многочисленных
торов объектов оценки. наличия у оценщика такой информации). формулировок из отчетов об оценке:
4. Сбор сведений о значениях ценообра- Проблема сложности учета видов прав и 1. «…Так как Заказчик настоящей оцен-
зующих факторов объектов оценки. ограничений (обременений) на объекты ки не является правообладателем объектов
оценки, то в целях проведения оценки Однако, учитывая цели проведения и зданием, сооружением и другим недви-
оценщик реализует предусмотренное в предполагаемое использование результа- жимым имуществом (ст. 23 ЗК РФ, ст. 277,
ст. 14 Закона «Об оценочной деятельно- тов ГКО, вид права имеет значение не на ст. 274 ГК РФ).
сти в Российской Федерации» №135-ФЗ этапе определения кадастровой стоимо- Сервитут устанавливается по соглаше-
от 29.07.1998 г. (далее – Закон об оцен- сти, а именно на этапе определения вида нию между лицом, требующим установ-
ке) право «запрашивать в письменной или и размера платежей для каждого конкрет- ления сервитута, и собственником сосед-
устной форме у третьих лиц информацию, ного пользователя. него участка. Он подлежит регистрации в
необходимую для проведения оценки объ- Введение при массовой оценке тако- порядке, установленном для регистрации
ектов оценки, за исключением информа- го фактора стоимости, как вид права, не- прав на недвижимое имущество. В случае
ции, являющейся государственной или избежно приведет не только к серьезным недостижения соглашения об установле-
коммерческой тайной; в случае, если от- проблемам при построении моделей, но и нии или условиях сервитута спор разреша-
каз в предоставлении указанной информа- к неоднозначному толкованию результа- ется судом по иску лица, требующего уста-
ции существенным образом влияет на до- тов государственной кадастровой оценки. новления сервитута (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).
стоверность оценки объекта оценки, оцен- Проведенный опрос специалистов в об- При этом выделяют частный сервитут
щик указывает это в отчете об оценке». ласти оценки, представителей эксперт- и публичный сервитут. Публичный сер-
2. «…Отчет об оценке содержит про- ных и консалтинговых организаций, экс- витут устанавливается законом или иным
фессиональное мнение Оценщиков отно- пертов саморегулируемых организаций, нормативным правовым актом Россий-
сительно стоимости объекта оценки, и юристов и специалистов налоговых служб ской Федерации, нормативным право-
Оценщики не несут ответственности за показал, что при некотором расхождении вым актом субъекта Российской Федера-
то, что права собственности на объект мнений большинство все же считает не- ции, нормативным правовым актом ор-
оценки могут перейти к потенциальному корректным привязывать величину када- гана местного самоуправления в случаях,
инвестору или покупателю на условиях, стровой стоимости к тому, каким образом если это необходимо для обеспечения ин-
согласующихся с этим мнением. Отчет и правообладатель обременил свои права. тересов государства, местного самоуправ-
заключение о стоимости не предназначе- Таким образом, при определении када- ления или местного населения, без изъ-
ны и не должны рассматриваться как ин- стровой стоимости объекта недвижимо- ятия земельных участков. Установление
струменты принятия инвестиционных ре- сти должен быть произведен учет только публичного сервитута осуществляется с
шений в любом виде. С учетом вышеска- публичных обременений (публичных сер- учетом результатов общественных слуша-
занного при проведении оценки оценива- витутов), которые возникают не по вине ний (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ).
ется право собственности, без учета воз- правообладателя, но обязательно должны Какие же сервитуты должны быть учте-
можных зарегистрированных ограниче- быть учтены, поскольку они снижают сто- ны в обязательном порядке при опреде-
ний (обременений) права…». имость объекта недвижимости по причи- лении кадастровой стоимости? Формули-
3. «…Права на оцениваемое имущество нам, не зависящим от владельца. ровка п. 10 ФСО №4 «… за исключением
предполагаются полностью соответствую-
щими требованиям законодательства Рос-
сийской Федерации, имущество – свобод- ТАКИМ
М ОБРАЗОММ, ПРИ ОПР
РЕДЕЛЕНИИ И КАДАСТР РОВОЙ СТООИМОСТИ ОБЪЕКТАА
ным от обременений и ограничений в ис- НЕДВИ
ИЖИМОСТИ И ДОЛЖЕН БЫТЬ ПРО ОИЗВЕДЕН Н УЧЕТ ТОЛЬ
ЬКО ПУБЛИ
ИЧНЫХ
пользовании, если иное специально не ого- ОБРЕМ
МЕНЕНИЙ (П ПУБЛИЧНЫ
ЫХ СЕРВИТ ТУТОВ), КО
ОТОРЫЕ ВО ОЗНИКАЮТТ НЕ
ворено в договоре на оказание услуг по ПО ВИН
НЕ ПРАВОООБЛАДАТЕЛЛЯ, НО ОБЯ
ЯЗАТЕЛЬН НО ДОЛЖНЫ Ы БЫТЬ УЧ
ЧТЕНЫ,
оценке, не подтверждено документально ПОСКООЛЬКУ ОНИИ СНИЖАЮЮТ СТОИМО ОСТЬ ОБЪЕЕКТА НЕДВИИЖИМОСТ ТИ ПО
и не отражено в соответствующих разде- ПРИЧИИНАМ, НЕ ЗАВИСЯЩИИМ ОТ ВЛАДДЕЛЬЦА.
лах Отчета об оценке. Оценщику также не
вменяется в обязанность доказывание су-
ществующих прав на оцениваемое имуще- Из смысла п. 10 ФСО№4 следует, что ис- сервитутов, установленных законом или
ство и проведение их правовой эксперти- полнитель работ по государственной ка- иным нормативным правовым актом Рос-
зы. Оценщик не несет ответственности за дастровой оценке при определении када- сийской Федерации, нормативным право-
юридическое описание прав и юридически стровой стоимости объектов недвижимо- вым актом субъекта Российской Федера-
законное использование оцениваемого не- сти теперь обязан учитывать сервитуты, ции, нормативным правовым актом орга-
движимого имущества, достоверность ко- установленные законом или иными нор- на местного самоуправления» предпола-
торых подтверждается. Таким образом, для мативными правовыми актами Россий- гает, что в обязательном порядке должны
дальнейших расчетов оцениваемым иму- ской Федерации, нормативными право- быть учеты только публичные сервитуты.
щественным правом является собствен- выми актами субъектов Российской Феде- В практике российской оценки суще-
ность, обременение прав отсутствует…». рации, а также нормативными правовы- ствуют серьезные проблемы, связанные с
Согласно п. 10 ФСО №4 логика законо- ми актами органов местного самоуправ- учетом ограничений и обременений прав,
дателя обязывает рассматривать вид пра- ления. в том числе сервитутов. Среди них можно
ва на объект оценки при государственной Что же такое сервитут? Сервитут пред- выделить следующие:
кадастровой оценке как один из цено- ставляет собой право ограниченного 1. Обычно публичные сервитуты не
образующих факторов. пользования чужим земельным участком, регистрируются (см. комментарий
ЗАКОН И ПОРЯДОК 53
Федерального закона «О государственной вида разрешенного использования при- участков. Уже сейчас можно представить
регистрации прав на недвижимое имуще- нимается вид разрешенного использова- оценщика, мечущегося между заказчи-
ство и сделок с ним» / под ред. П.В. Кра- ния, исходя из назначения объектов не- ком и экспертами СРОО (исполнителя
шенинникова/ Семейное и жилищное движимости (зданий, сооружений), рас- ГКО) в поисках владельцев участков и
право, 2008, №№4, 5, 6; 2009, №2). положенных в пределах данного земель- доказательств своей правоты относитель-
2. Собственник участка, обремененно- ного участка». но установленного вида разрешенного
го сервитутом, вправе, если иное не пред-
усмотрено законом, требовать от лиц, в
интересах которых установлен сервитут,
СОГЛАСНО П.15 ФСО №4 УС
СТАНОВЛЕН НИЕ ВИДА А РАЗРЕШЕЕННОГО
соразмерную плату за пользование участ- ИСПОЛЛЬЗОВАНИЯ ВОЗЛАГА АЕТСЯ НА ИСПОЛНИ ИТЕЛЯ ГОСУУДАРСТВЕНННОЙ
ком (ч. 5 ст. 274 ГК РФ). Таким образом, СТРОВОЙ ОЦЕНКИ: «Д
КАДАС ДЛЯ НЕЗАСТТРОЕННОГО ЗЕМЕЛЬ ЬНОГО
при определении кадастровой стоимо- УЧАСТКА ПРИ ОТ
ТСУТСТВИИИ УСТАНОВЛ ЛЕННОГО ВИДА РАЗ ЗРЕШЕННО ОГО
сти возникает вопрос о целесообразности ИСПОЛЛЬЗОВАНИЯ ПРИНИМ МАЕТСЯ ТОТ Т ВИД РАЗ
ЗРЕШЕННО ОГО
учета частного сервитута, если на него ИСПОЛЛЬЗОВАНИЯ, КОТОРЫЫЙ ОБЕСПЕ ЕЧИВАЕТ ТАКОМУ ЗЕ ЕМЕЛЬНОМУ
уже установлена соразмерная плата. УЧАСТКУ МАКСИММАЛЬНУЮЮ РЫНОЧНУ УЮ СТОИМ МОСТЬ С УЧ
ЧЕТОМ
3. Другой проблемой учета ограничений ТЕРРИТ
ТОРИАЛЬННОГО ПЛАННИРОВАНИ ИЯ И ГРАДООСТРОИТЕЛ ЛЬНОГО
и обременений прав будет вопрос о нали- ЗОНИРРОВАНИЯ. ДЛЯ ЗАСТР
РОЕННОГО ЗЕМЕЛЬН НОГО УЧАСТ ТКА ПРИ
чии/отсутствии информации об ограни-
ОТСУТС
СТВИИ УСТТАНОВЛЕННОГО ВИДА А РАЗРЕШШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
чениях и обременениях у оценщика.
ПРИНИИМАЕТСЯ ВИД РАЗРЕЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗ ЗОВАНИЯ, ИСХОДЯ ИЗ
Не секрет, что оценщик никогда не бу-
НАЗНА
АЧЕНИЯ ОББЪЕКТОВ НЕДВИЖИМ МОСТИ (ЗДДАНИЙ, СОО ОРУЖЕНИЙ Й),
дет способен оценить имеющиеся огра-
ничения и обременения прав на недви-
РАСПО
ОЛОЖЕННЫ ЫХ В ПРЕДЕЕЛАХ ДАНН
НОГО ЗЕМЕ ЕЛЬНОГО УЧАСТКА».
жимость в рамках проведения массовой
оценки. На сегодняшний день существует Очевидно, что возникнут следующие использования или отправляющегося «в
обязательная регистрация ипотеки, дове- основные проблемы, связанные с реали- поля» с примерно так сформулированной
рительного управления и сервитута. Важ- зацией требований п. 15 ФСО №4: целью: «поди туда – не знаю куда, прине-
но, что все остальные ограничения и об- 1. Требование определения разрешен- си то – не знаю что».
ременения действительны и так: у орга- ного вида использования для незастро- Следует отметить, что до появления
нов, установивших сервитут, нет прямой енного земельного участка исходя из того ФСО №4 данная группа земельных участ-
обязанности его регистрировать. При вида использования, которое обеспечива- ков исключалась из перечня объектов не-
этом, например, ограничение прав на не- ет такому земельному участку максималь- движимости для целей проведения госу-
движимое имущество вовсе не обязатель- ную рыночную стоимость, приводит при дарственной кадастровой оценки. А си-
но регистрировать в ЕГРП, оно действи- отсутствии иной информации (данных туация, когда установление вида разре-
тельно и без этого. территориального планирования и гра- шенного использования возлагается на
Таким образом, при оценке всегда есть достроительного зонирования) к опреде- исполнителя государственной кадастро-
риск не учесть или некорректно учесть су- лению наиболее эффективного исполь- вой оценки, в результате приведет к сры-
щественные обременения и ограничения зования (НЭИ). Однако на сегодняшний ву сроков проведения госудаственной ка-
прав, снижающие стоимость. день, кроме определения, данного в ФСО дастровой оценки.
№2, отсутствуют какие-либо норматив- Таким образом, наряду с положитель-
РАЗРЕШЕННОЕ ные акты и методики, регламентирующие ными моментами, такими как конкрети-
определения НЭИ. зация и раскрытие понятий, используе-
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
2. Проведение такой процедуры, как мых при определении кадастровой сто-
Еще одним важным моментом являет- установление вида разрешенного ис- имости, Федеральный стандарт оценки
ся тот факт, что установление вида раз- пользования в рамках проведения мас- «Определение кадастровой стоимости
решенного использования согласно п. 15 совой оценки, требует индивидуального объектов недвижимости (ФСО № 4)» име-
ФСО №4 возлагается на исполнителя го- рассмотрения каждого конкретного зе- ет серьезные недоработки и спорные мо-
сударственной кадастровой оценки: «Для мельного участка и при отсутствии необ- менты. Самыми непонятными по форму-
незастроенного земельного участка при ходимой информации приводит к невоз- лировке и сложными в реализации явля-
отсутствии установленного вида разре- можности определения кадастровой сто- ются п. 10 и п. 15 ФСО №4.
шенного использования принимается тот имости без проведения осмотра объекта Если в ближайшее время указанные
вид разрешенного использования, кото- оценки. пункты не будут доработаны, это приве-
рый обеспечивает такому земельному Впоследствии это, скорее всего, при- дет к большому количеству проблем: не-
участку максимальную рыночную стои- ведет к тому, что часть объектов оценки однозначному толкованию результатов
мость с учетом территориального пла- превратится в «мертвый груз», посколь- государственной кадастровой оценки, от-
нирования и градостроительного зони- ку будет совершенно неясно, как и ка- рицательным экспертизам, срыву сроков
рования. Для застроенного земельного кой вид разрешенного использования проведения госудаственной кадастровой
участка при отсутствии установленного устанавливать для данных земельных оценки и другим.
54 ЗАКОН И ПОРЯДОК/
/СУДЕБНА
АЯ ПРАКТИ
ИКА
рых значительную сложность представляют ком. Последняя группа дел вызывает наиболь-
шее количество проблем при разрешении.
дела по кадастровой оценке земель. В услови- В целом все споры, связанные с определени-
ем кадастровой стоимости земельных участ-
ях, когда институт кадастровой оценки отно- ков, характеризовались слабой правовой уре-
гулированностью материальных правоотно-
сительно молод и претерпевает существенные шений и противоречивостью сложившейся су-
ЗАКОН
И ПОРЯДОК
Артем Драчен,,
судья, председатель
ь
судебного состава
а
Арбитражного суда а
Тульской области
и
споров мы имеем возможность смоделировать Рисунок 2. Варианты оспаривания действий субъектов на всех
те спорные ситуации, которые будут возникать стадиях проведения государственной кадастровой оценки земель
на практике.
Для того чтобы перейти к таким моделям, не- В суде встречаются споры, в рамках которых оспариваются
обходимо коротко осветить ранее существовав- действия субъектов на всех стадиях проведения государственной
ший порядок кадастровой оценки. кадастровой оценки земель
Порядок кадастровой оценки земли, преду-
смотренный постановлением Правительства Оспаривание
Оспаривание действий
РФ от 08.04.2000 г. №316, подразумевал: актов органов
органов кадастрового учета
1. Оценочное зонирование территории и власти
оценку конкретных земельных участков; субъектов РФ
Оспаривание об утверждении
2. Представление территориальных органов действий
Оспаривание Оспаривание кадастровой
Федерального агентства кадастра объектов не- действий по действий по оценщика и стоимости
движимости; направлению классификации результатов участков и
представления земельного участка оценки
3. Утверждение результатов государствен- установлении
в орган власти в зависимости
ной кадастровой оценки земель нормативным субъекта РФ от категории
удельных
правовым актом органа власти субъекта РФ. на основании земли и вида показателей
поступившего разрешенного кадастровой
Механизм определения кадастровой сто- стоимости
отчета оценщика использования
имости ранее неучтенных земельных участ-
ков (приказ Минэкономразвития РФ от
12.08.2006 г. №222) включал: утверждению соответствующим органом ис- «Кадастровая оценка произведена в рамках
1. Классификацию участка в соответствии с полнительной власти, является кадастровая государственного контракта иным лицом, а не
категорией и видом разрешенного использова- стоимость каждого земельного участка. Вне- Управлением Росреестра, которое не являет-
ния; сение в государственный кадастр недвижи- ся стороной договора. Результаты кадастровой
2. Применение утвержденных удельных по- мости сведений о кадастровой стоимости зе- оценки утверждены органом исполнительной
казателей; мельного участка, определенной на основании власти субъекта РФ. Установление недостовер-
3. Кадастровую стоимость. утвержденных удельных показателей без про- ности рыночной информации, положенной в
Сейчас в суде рассматриваются споры, в рам- ведения оценки конкретного участка, проти- основу кадастровой оценки в рамках рассмо-
ках которых оспариваются действия субъектов воречит закону». трения дела об оспаривании действий Управ-
на всех стадиях проведения государственной Постановление ФАС Центрального округа от ления Росреестра, невозможно».
кадастровой оценки земель (см. рисунок 2). 29.07.2010 г. по делу №А62-9514/2009: Не способствовал формированию едино-
Учитывая то, что указанные споры являют- «Проверка результатов работ по опреде- образной практики и тот фактор, что споры
ся достаточно новыми, а нормативное регу- лению кадастровой стоимости земельных о кадастровой оценке оказались подведом-
лирование спорных правоотношений весьма участков осуществляется органом кадастро- ственны не только арбитражным судам. Нор-
специфичным, судебная практика до сих пор вого учета. Соблюдение административной мативные акты органов власти субъектов РФ,
находится в стадии становления и отличается процедуры и утверждение акта проверки не утверждающие кадастровую стоимость, до
изрядным разнообразием не только в рамках является доказательством, свидетельствую- 01.11.2010 г. оспаривались только в судах об-
Российской Федерации, но порой и в рамках щим о достоверности исходных данных, ис- щей юрисдикции.
одного федерального округа. пользованных при проведении кадастровой В определении от 27.07.2010 г. №ВАС-
Проанализируем разнообразные подходы к оценки. Достоверность исходных данных под- 7309/10 ВАС РФ сформулировал три различ-
рассмотрению подобных дел на примере судеб- лежит оценке в рамках рассмотрения заявле- ных подхода, сформировавшихся в российской
ной практики ФАС Центрального округа. ния об оспаривании действий органа када- судебной практике:
Постановление ФАС Центрального округа от стрового учета – Управления Росреестра по 1. Государственная кадастровая оценка зе-
24.06.2010 г. по делу №А54-4675/2009-С5: субъекту РФ». мель должна завершаться актом определенного
«Результатом государственной кадастровой Постановление ФАС Центрального округа от содержания, принятым органом исполнитель-
оценки земель в субъекте РФ, подлежащим 20.09.2010 г. по делу №А62-1290/2010: ной власти субъекта Российской Федерации.
56 ЗАКОН И ПОРЯДОК/СУ
УДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Утвержденные этими органами средние по- кадастровой стоимости, позволяющие оспари- акт, являются: издание его в установленном по-
казатели кадастровой стоимости земельных вать результаты кадастровой оценки не только рядке управомоченным органом государствен-
участков представляют собой именно те ре- в судебном порядке, являются весьма положи- ной власти, органом местного самоуправления
зультаты государственной кадастровой оцен- тельными и в перспективе должны способство- или должностным лицом, наличие в нем пра-
ки земель, которые предусмотрены статьей 66 вать снижению нагрузки на суды, а также по- вовых норм (правил поведения), обязательных
Земельного кодекса и должны использоваться вышению уровня достоверности проводимой для неопределенного круга лиц, рассчитанных
при расчете кадастровой стоимости конкрет- оценки. на неоднократное применение, направленных
ных земельных участков, равной произведе- Возможные дискуссионные вопросы судеб- на урегулирование общественных отношений
нию площади участка на утвержденный сред- ного оспаривания можно спрогнозировать. либо на изменение или прекращение существу-
ний показатель. Одним из основных вопросов вновь является ющих правоотношений.
2. Земельное законодательство не предусма- классификация акта заказчика, утверждающе- С одной стороны, акт об утверждении резуль-
тривает утверждение исполнительным орга- го результаты кадастровой оценки. Указанный татов работ по определению кадастровой стои-
ном власти субъекта Федерации кадастровой вопрос и ранее являлся предметом споров сре- мости обладает признаками ненормативного
стоимости каждого земельного участка. При ди юридического сообщества и выносился на акта. Содержание рассматриваемого акта пред-
этом оно различает утверждение названным обсуждение Научно-консультативного совета ставляет собой утверждение результатов када-
органом государственной кадастровой стоимо- при ВАС РФ. На сайте ВАС РФ имеется подроб- стровой оценки конкретных земельных участ-
сти земель и последующее внесение в государ- ная справка, отражающая две различные пози- ков. Одним из признаков нормативного пра-
ственный кадастр сведений об экономических ции к классификации подобного акта. вового акта является его принятие (издание)
характеристиках земельных участков (в том Сформировавшаяся судебная практика как уполномоченным органом в процессе реализа-
числе их кадастровой стоимости) органом ка- Высшего Арбитражного Суда РФ, так и систе- ции им правотворческой функции. Утвержде-
дастрового учета. Допустимо определение ка- мы судов общей юрисдикции однозначно опре- ние результатов государственной кадастровой
дастровой стоимости органом кадастрового деляла указанные акты органов власти как нор- оценки не является правотворчеством, а пред-
учета, в том числе с использованием сведений, мативные правовые акты. От правильного опре- ставляет собой определенную процедуру согла-
не указанных в нормативном акте органа вла- деления характера акта, издаваемого заказчи- сования оценки с целью обеспечения контроля
сти субъекта РФ. ком в силу ст. 24.17 Федерального закона №135- за правильностью ее проведения и обоснован-
3. Результатом государственной кадастро- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», зависит ностью. Данный акт не содержит в себе прави-
вой оценки земель в субъекте Российской Фе- решение таких важнейших процессуальных во- ла поведения, обязательные к исполнению и
дерации, подлежащим утверждению органом просов как подведомственность спора, а также приводящие к возникновению, изменению
исполнительной власти субъекта Российской состав суда, рассматривающего спор. или прекращению правоотношений, то есть
Федерации, является кадастровая стоимость Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ орга- собственно правовых норм. Вместе с тем дан-
каждого земельного участка. нами власти субъекта РФ утверждается средний ный акт рассчитан на неоднократное примене-
По результатам рассмотрения Президиумом уровень кадастровой стоимости по району, и ние и определяет основу налогообложения или
ВАС РФ всех трех подходов был избран первый это, безусловно, нормативный правовой акт. выкупной цены земельных участков. Данный
(постановление от 21.09.2010 г. №7309/10).
Анализ указанного дела во взаимосвязи с ДО МОММЕНТА ВВЕЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕЕ НОВОЙ РЕДАКЦИИ АПК РФ СП ПОРЫ,
определением ВАС РФ от 23.08.2010 г. №ВАС- КАСАЮЮЩИЕСЯ НЕПОСРЕДС СТВЕННО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ,
9701/10 приводит нас к выводу, что Высший
НАХОДДИЛИСЬ В ВЕДЕНИИ СУДОВ ОБЩ ЩЕЙ ЮРИС СДИКЦИИ.. ЭТО БЫЛОО
Арбитражный Суд РФ придерживается пози-
ВЫЗВААНО ТЕМ, ЧТ
ТО РЕЗУЛЬ
ЬТАТЫ КАД
ДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ И УТВЕРЖДААЛИСЬ
ции невозможности самостоятельного оспари-
НОРМААТИВНЫМ ПРАВОВЫМ АКТОМ ОРГАНА ВЛ ЛАСТИ СУБ
БЪЕКТА РФ. ЭТОТ
вания достоверности оценки после принятия
АКТ НЕ
Е МОГ БЫТЬЬ ОСПОРЕН
Н В АРБИТР
РАЖНЫХ СУДАХ. С 01.11.2010 Г. ТАКИЕ
Е
нормативного акта органом власти субъекта
РФ, утверждающего такую оценку. СПОРЫЫ ПОДВЕДО ОМСТВЕНННЫ АРБИТРРАЖНЫМ СУДАМ.
Если вспомнить про информационное пись-
мо Президиума ВАС РФ №92 от 30.05.2005 г. В силу ст. 24.17 Федерального закона №135- акт относится не к конкретному владельцу зе-
«О рассмотрении арбитражными судами дел об ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» заказ- мельного участка и подлежит применению не-
оспаривании оценки имущества, произведен- чиками (исполнительный орган власти субъ- зависимо от смены собственника, владельца
ной независимым оценщиком», то становится екта РФ или орган местного самоуправления) земельного участка. В силу статей 24.11 и 24.18
вполне очевидно, что данная позиция ВАС не утверждаются результаты определения када- Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной
нова. Имеет место последовательное приме- стровой стоимости. То есть результаты оценки деятельности в РФ» утвержденные результа-
нение сформулированных в информационном всех содержащихся в кадастре объектов недви- ты определения кадастровой стоимости подле-
письме постулатов. жимости (ст. 24.13). жат опубликованию. То есть акт заказчика об
Глава III.1 «Государственная кадастровая В соответствии с п. 9 Постановления Плену- утверждении результатов определения када-
оценка» Федерального закона №135-ФЗ «Об оце- ма Верховного Суда РФ от 29.11.2007 г. № 48 стровой стоимости обладает признаками нор-
ночной деятельности РФ», безусловно, содержит «О практике рассмотрения судами дел об оспа- мативного правового акта. На мой взгляд, дан-
множество весьма позитивных новелл. ривании нормативных правовых актов полно- ный подход является более предпочтительным.
Положения закона, предусматривающие стью или в части» существенными признаками, К этому же выводу в ходе Всероссийской кон-
проведение экспертизы отчета об определении характеризующими нормативный правовой ференции «Государственная кадастровая оценка
ЗАКОН И ПОРЯДОК 57
и система налогообложения недвижимости практики необходимы разъяснения высших стоимости земельного участка на дату кадастро-
в России» склонялись разработчики Закона, судебных инстанций по указанным пробле- вой оценки возможно и в судебном порядке.
Верховный Суд РФ. Ранее судебная практика мам. Для выбора надлежащего способа защиты
однозначно определяла указанные акты органов Еще одной значимой проблемой примене- права (того иска, с которым следует обратиться
власти как нормативные правовые акты (по- ния законодательства о кадастровой оценке зе- в суд) необходимо вернуться к вопросу, что же
становление Президиума ВАС РФ №7309/10 от мель является применение нормы, сформули- считать результатом кадастровой оценки.
21.09.2010 г.). рованной в ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, Как мы условились выше, результаты опре-
Одновременно встает вопрос о подведом- которая устанавливает, что в случаях определе- деления кадастровой стоимости утверждают-
ственности дел об оспаривании актов, утверж- ния рыночной стоимости земельного участка ся актами уполномоченных органов, которые
дающих результаты кадастровой оценки. кадастровая стоимость этого земельного участ- отвечают признакам нормативного правово-
С 01.11.2010 г. вступили в силу изменения ка устанавливается равной его рыночной стои- го акта.
в Арбитражный процессуальный кодекс РФ, и мости. Рассмотрим проблему применения ука- Из изложенного следует вывод, что в судеб-
дела об оспаривании нормативных правовых занной нормы с точки зрения способов защиты ном порядке установление кадастровой стои-
актов в сфере оценочной деятельности ста- вытекающего из нее права в суде. Ответ на дан- мости земельного участка равной рыночной
ли подведомственны арбитражным судам. По- ный вопрос необходимо искать в том механиз- стоимости может реализовываться путем оспа-
скольку правоотношения по определению ка-
дастровой стоимости регулируются главой III.1
ЧАСТЬ 1 СТ. 24.19
9 ЗАКОНА «ОБ ОЦЕНО
ОЧНОЙ ДЕЯЯТЕЛЬНОССТИ»
Федерального закона №135-ФЗ «Об оценоч-
ПРЕДУ
УСМАТРИВА АЕТ ДВА СП
ПОСОБА ОС
СПАРИВАН НИЯ РЕЗУЛ
ЛЬТАТОВ
ной деятельности в РФ», нормативный право-
ОПРЕД
ДЕЛЕНИЯ КА АДАСТРОВВОЙ СТОИМ
МОСТИ: В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕЕ ИЛИ В
вой акт, утверждающий результаты кадастро-
вой оценки, должен оспариваться в арбитраж-
КОМИСССИИ ПО РАССМОТРЕ ЕНИЮ СПООРОВ О РЕЗ
ЗУЛЬТАТАХ
Х ОПРЕДЕЛ
ЛЕНИЯ
ном суде. КАДАС
СТРОВОЙ СТ ТОИМОСТИИ.
Вместе с тем, в ходе Всероссийской конфе-
ренции «Государственная кадастровая оценка ме, который установлен законодательством для ривания в суде соответствующего акта уполно-
и система налогообложения недвижимости в придания отчету о рыночной оценке земельно- моченного органа об утверждении результатов
России» судьей Верховного Суда РФ было озву- го участка соответствующего статуса. определения кадастровой стоимости.
чено предположение, что и после 01.11.2010 г. Установление в отношении объекта недви- Данный вывод соотносится с положениями,
дела об оспаривании актов уполномоченных жимости его рыночной стоимости на дату, сформулированными в информационном пись-
органов, утверждающих результаты определе- когда была установлена его кадастровая сто- ме Президиума ВАС РФ №92 от 30.05.2005 г.
ния кадастровой стоимости, будут подведом- имость, является основанием для пересмотра «О рассмотрении арбитражными судами дел об
ственны судам общей юрисдикции. результатов определения кадастровой стоимо- оспаривании оценки имущества, произведен-
Позиция базируется на том доводе, что оце- сти соответствующей комиссией во внесудеб- ной независимым оценщиком».
ночная деятельность – это результаты оценки, ном порядке. Такой пересмотр проводится в со- Таковы проблемы, с которыми в первую оче-
сам процесс оценки. Принятие нормативно- ответствии со ст. 24.19 Федерального закона от редь столкнется судебная система при разре-
го правового акта об утверждении результатов 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятель- шении споров о кадастровой стоимости. На
оценки связано с полномочиями органа госу- ности в Российской Федерации». В этом случае все эти вопросы мы не сможем с полной уве-
дарственной власти, а не с оценочной деятель- комиссия принимает решение об определении ренностью однозначно и правильно ответить
ностью. кадастровой стоимости объекта недвижимо- сейчас, поскольку невозможно предугадать,
Изменение Арбитражного процессуально- сти в размере его рыночной стоимости. Право каким путем пойдет судебная практика как
го кодекса РФ в части подведомственности дел на принятие иных решений комиссии не пре- в отдельно взятых регионах, так и в целом по
об оспаривании нормативных правовых актов доставлено. стране. Вместе с тем, своевременно озвучив их
было обусловлено той ситуацией, когда часть То есть законодатель отнес применение нор- и задумавшись над ними, мы ускорим разре-
дел, вытекающих из экономических правоот- мы, содержащейся в ч. 3 ст. 66 Земельного ко- шение данных проблем высшими судебными
ношений, рассматривалась арбитражными су- декса РФ, к спорам о результатах определения инстанциями.
дами, а дела об оспаривании нормативных пра- кадастровой стоимости. Так, по итогам Всероссийской конференции
вовых актов в указанных сферах разрешались Часть 1 ст. 24.19 Федерального закона от «Государственная кадастровая оценка и систе-
судами общей юрисдикции. Во избежание кон- 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельно- ма налогообложения недвижимости в России»
фликта судебных актов и в целях формирова- сти в Российской Федерации» предусматривает Арбитражным судом Тульской области озву-
ния единообразной судебной практики зако- два способа оспаривания результатов опреде- ченные выше проблемные вопросы были на-
нодатель изменил подведомственность дел в ления кадастровой стоимости: правлены в Высший Арбитражный Суд РФ для
пользу арбитражных судов. в судебном порядке; выработки рекомендаций. Надеемся на ско-
Налицо наличие дискуссии по данному вопро- в комиссии по рассмотрению споров о ре- рейшее их разрешение, поскольку урегулиро-
су. В этой связи во избежание двоякого подхо- зультатах определения кадастровой стоимости ванная и однозначная судебная практика по-
да к применению законодательства, когда одни (во внесудебном порядке). зволяет участникам правоотношений правиль-
и те же дела будут рассматриваться как судами То есть оспаривание результатов опреде- но и четко выбирать модель поведения, быстро
общей юрисдикции, так и арбитражными суда- ления кадастровой стоимости по основанию и эффективно восстанавливать нарушенные
ми, для обеспечения единообразной судебной наличия отчета об определении рыночной права.
58 ЗАКОН И ПОРЯД
ДОК/ОБЗ
ЗОР ИЗМ
МЕНЕНИЙ
Й ЗАКОН
НОДАТЕЛ
ЛЬСТВА
А
других организаций, так или иначе связанных в Федеральный закон «Об оценочной де-
ятельности в Российской Федерации» нет
с оценочной деятельностью. обязательного требования к страхованию
ответственности экспертов, проводящих
экспертизу отчетов об оценке. Это проти-
Результатом труда рабочей группы стал экспертизу отчета об оценке, относят- воречит действующему Федеральному за-
проект Федерального стандарта оценки ся, в том числе, сведения о страховании кону «Об оценочной деятельности в Рос-
(ФСО) «Основные понятия экспертизы от- профессиональной ответственности при сийской Федерации». В п. 1 ст. 1 законо-
четов об оценке, принципы экспертизы от- их наличии. То есть данная формулиров- проекта №384482-5 подчеркивается, что
четов об оценке, требования к содержанию ка предусматривает исключительно до- «экспертом саморегулируемой органи-
и оформлению экспертного заключения»1. бровольный порядок страхования ответ- зации оценщиков – членом экспертного
Летом этого года проект данного ФСО был ственности эксперта, проводящего экс- совета саморегулируемой организации
направлен на рассмотрение в Националь- пертизу отчетов об оценке. Проект ФСО оценщиков – признается член саморегули-
ный Совет по оценочной деятельности, не устанавливает даже минимальных тре- руемой организации оценщиков, прошед-
но, к сожалению, в конечный вариант про- бований и к договору страхования ответ- ший единый квалификационный экзамен
екта ФСО не были включены требования ственности эксперта – ни в части объ- по соответствующей категории и избран-
к эксперту об обязательности страхования екта страхования, ни по другим ключе- ный в состав экспертного совета саморегу-
своей ответственности. вым позициям. Данный подход аналоги- лируемой организации оценщиков общим
Так в п. 33 проекта ФСО указывается, что чен п. 15 ст. 1 проекта закона №384482-5, собранием членов саморегулируемой ор-
к сведениям об экспертах, проводивших где говорится, что «Саморегулируемая ганизации оценщиков». Таким образом,
59
ЗАКОН
И ПОРЯДОК
Валерий Курганов,
руководитель центра страхования
ответственности,
ОАО «Страховое общество «ЯКОРЬ»
эксперт, проводящий экспертизу отчетов (имущественный ущерб), имеет право ре- другого субъекта оценочной деятельно-
об оценке, признается членом СРО и ста- гресса к эксперту или экспертам саморе- сти – профессионального оценщика, поэ-
новится новым субъектом оценочной де- гулируемой организации оценщиков. тому требования по страхованию должны
ятельности. Возникает вопрос: почему к Возмещение заказчику оценки и (или) быть несколько другими, но с сохранени-
уже действующим субъектам оценочной третьему лицу убытков (имущественного ем общего подхода и терминологии, при-
деятельности – профессиональным оцен- вреда), возникающих в случаях, предусмо- меняемых при страховании ответствен-
щикам применяются требования об обя- тренных настоящей статьей, и установлен- ности оценщиков.
зательном страховании ответственности, ных вступившим в законную силу реше- На основании изложенного было бы це-
а к новым – только в порядке пожелания нием арбитражного суда, производится за лесообразным внести в статью 24.6 Феде-
в зависимости от решения СРО или в до- счет средств компенсационного фонда са- рального закона «Об оценочной деятель-
бровольном порядке. Неужели у экспер- морегулируемой организации оценщиков, ности в Российской Федерации» следу-
та, проводящего экспертизу отчетов об членом которой является эксперт или экс- ющие изменения: «В целях обеспечения
оценке, вероятность совершения ошибки перты, в размере не более одного милли- имущественной ответственности членов
и причинения вреда имущественным ин- она рублей». Получается интересная си- саморегулируемой организации оценщи-
тересам заказчиков и третьих лиц мень- туация, при которой законодатель гаран- ков перед заключившим договор на про-
ше, чем у другого субъекта оценочной де- тирует имущественную ответственность ведение оценки или экспертизы отче-
ятельности – профессионального оценщи- экспертов СРО из компенсационного фон- та об оценке заказчиком и (или) третьи-
ка? Нет. Возможность совершения ошиб- да СРО, сформированного за счет взносов ми лицами саморегулируемая организа-
ки и причинения ущерба экспертом суще- других субъектов оценочной деятельно- ция оценщиков обязана предъявлять к
ствует. Это подтверждается п. 15 ст. 1 за- сти – профессиональных оценщиков. Но своим членам требования об использова-
конопроекта №384482-5, где зафиксиро- у последних уже несколько лет действует нии следующих видов обеспечения такой
вано, что «саморегулируемая организа-
ция оценщиков, экспертом (экспертами)
которой подготовлено и утверждено в по- ДЕЯТЕЛ
ЛЬНОСТЬ ЭКСПЕРТА, ПРОВОДЯЩ ЩЕГО ЭКС
СПЕРТИЗУ ОТЧЕТОВ ОБ
рядке, установленном внутренними до- ОЦЕНК
КЕ, НЕ ИДЕН
НТИЧНА РААБОТЕ ПРО
ОФЕССИОННАЛЬНОГО ОЦЕНЩИК КА,
кументами саморегулируемой организа- ПОЭТО
ОМУ ТРЕБОВ ВАНИЯ ПО
О СТРАХОВА
АНИЮ ДОЛ ЛЖНЫ БЫТТЬ НЕСКОЛ
ЛЬКО
ции оценщиков, экспертное заключение, ДРУГИМИ, НО С СОХРАНЕНИИЕМ ОБЩЕЕГО ПОДХО
ОДА И ТЕРМ
МИНОЛОГИИИ,
содержащее выводы о соответствии отче- ПРИМЕЕНЯЕМЫХ ПРИ СТРАХ ХОВАНИИ ОТВЕТСТВВЕННОСТИ ОЦЕНЩИК КОВ.
та об оценке требованиям федеральных
стандартов оценки, стандартов и правил
оценочной деятельности, установленных обязательный механизм страховой защи- ответственности: заключение предусмо-
саморегулируемой организацией оцен- ты, и выплаты из компенсационного фонда тренного статьей 24.7 настоящего Феде-
щиков, членом которой являлся оценщик могут состояться в случае недостаточности рального закона договора обязательного
(оценщики) на момент проведения оцен- страховой суммы по договору. У экспертов страхования ответственности оценщика
ки, несет солидарную ответственность за такой «подушки безопасности» в виде обя- и эксперта, проводящего экспертизу от-
убытки, причиненные заказчику, заклю- зательного страхования ответственности чета об оценке, при осуществлении оце-
чившему договор на проведение оцен- не предусматривается, возмещение ущер- ночной деятельности и проведении экс-
ки, или имущественный вред, причинен- ба будет сразу осуществляться из компен- пертизы отчетов об оценке, размер стра-
ный третьим лицам, причиненный дей- сационного фонда. ховой суммы в котором не может быть ме-
ствиями (бездействием) оценщика (оцен- В связи с этим представляется логич- нее чем триста тысяч рублей».
щиков) вследствие установленного арби- ным установить в законопроекте специ- Наименование статьи 24.7 «Дого-
тражным судом нарушения требований альные требования по страхованию от- вор обязательного страхования ответ-
федеральных стандартов оценки, стан- ветственности эксперта, проводящего ственности оценщика при осуществле-
дартов и правил оценочной деятельно- экспертизу отчетов об оценке. Деятель- нии оценочной деятельности» изложить в
сти. При этом саморегулируемая органи- ность эксперта, проводящего экспертизу следующей редакции: «Договор обяза-
зация оценщиков, возместившая убытки отчетов об оценке, не идентична работе тельного страхования ответственности
60 ЗАКОН И ПОРЯД
ДОК/ОБЗ
ЗОР ИЗМ
МЕНЕНИЙ
Й ЗАКОН
НОДАТЕЛ
ЛЬСТВА
А
оценщика при осуществлении оценочной «Объектом страхования по договору причиненного третьим лицам, в резуль-
деятельности и эксперта при проведении обязательного страхования ответствен- тате действий (бездействий) оценщика
экспертизы отчетов об оценке». ности эксперта, проводящего экспертизу вследствие установленного арбитражным
Саму статью 24.7 сформировать из двух отчетов об оценке (далее – договор обя- судом нарушения требований федераль-
пунктов. В первом пункте оставить дей- зательного страхования ответственно- ных стандартов оценки, стандартов и пра-
ствующую редакцию о страховании от- сти), являются имущественные интересы, вил оценочной деятельности, при наличии
ветственности оценщика, а во втором – связанные с риском ответственности экс- подготовленного и утвержденного в по-
изложить требования к страхованию от- перта (страхователя) по обязательствам, рядке, установленном внутренними доку-
ветственности эксперта, проводящего возникающим вследствие причинения ментами саморегулируемой организации
экспертизу отчетов об оценке, которые ущерба заказчику, заключившему дого- оценщиков, экспертного заключения,
могут выглядеть следующим образом: вор на проведение оценки, или ущерба, содержащего выводы о соответствии
КОМ
ММЕНТ
ТАРИ
ИЙ К СТАТ
ТЬЕ
О страховании ответственности
экспертов, осуществляющих
экспертизу отчетов об оценке
содержательные и процедурные аспекты То обстоятельство, что в законопроекте не
проведения экспертизы отчетов об оценке нашло отражения требование об обязатель-
регламентированы крайне слабо. ном страховании профессиональной ответ-
Пробелы в законодательстве и потреб- ственности экспертов СРО, абсолютно спра-
ность в повышении качества оценочных ведливо. За результаты утвержденного поло-
Алексей Савостьянов,
услуг, а также возрастающая роль эксперт- жительного экспертного заключения несет
руководитель юридического отдела,
НП «СМАО» ных заключений СРО привели к тому, что ответственность СРО, членом которой явля-
в настоящее время на рассмотрении в Госу- ется эксперт или эксперты, подготовившие
дарственной Думе РФ находится законопро- указанное заключение. При этом саморегу-
Подобно растущему организму, еще юный ект №384482-5 «О внесении изменений в лируемая организация отвечает средства-
институт саморегулирования оценочной де- Федеральный закон «Об оценочной деятель- ми компенсационного фонда. Размер лими-
ятельности развивается и претерпевает из- ности в Российской Федерации»1. В числе та ответственности в этом случае не превы-
менения, связанные с приобретением прак- прочего указанный законопроект призван шает одного миллиона рублей.
тического опыта, осознанием несовершен- определить требования к экспертам, регла- Необходимость внесения положения об
ства действующего законодательства, а так- ментировать экспертизу, а также установить обязательном страховании профессиональ-
же выявлением потребностей рынка. ответственность за ее осуществление. ной ответственности экспертов СРО, обо-
Одной из таких потребностей является по- В рассматриваемой редакции законода- снованная тем, что «…эксперт, проводящий
требность в экспертных заключениях само- тель определил, что экспертиза отчетов об экспертизу отчетов об оценке, признается
регулируемых организаций (далее – СРО). оценке – это функция СРО в лице их упол- членом СРО и становится новым субъектом
Кроме так называемой «обязательной» номоченных органов (экспертных советов), оценочной деятельности…», на мой взгляд,
экспертизы, проводимой СРО в рамках ста- а не самостоятельная профессиональная является искажением содержания механиз-
тьи 130 Федерального закона от 26.10.2002 г. практика новых субъектов оценочной дея- ма саморегулирования.
№127-ФЗ «О несостоятельности (банкрот- тельности. Таким образом, представляется целесо-
стве)» или статьи 77 Федерального закона Определяя статус экспертов – членов СРО, образным вести речь не о страховании про-
от 26.12.1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных законодатель называет членство в СРО од- фессиональной ответственности экспертов
обществах», потребители отчетов об оценке ним из обязательных требований к соиска- СРО, а о страховании рисков самой СРО. При
все чаще проявляют интерес к «доброволь- телям. Из общей логики предлагаемых из- этом вопросы по формулированию страхо-
ной» экспертизе СРО. Нередки случаи, ког- менений следует, что оценщик – член СРО, вого случая остаются открытыми.
да наличие положительного экспертного за- достигший соответствующей высокой ква-
1
ключения СРО указывается потребителем в лификации, становится общепризнан- Написание настоящей статьи происхо-
качестве обязательного условия заключения ным экспертом, избираемым коллегами- дило в перерыве между первым и вторым
договоров на оценку. оценщиками из числа членов своей СРО. За чтениями законопроекта в Государствен-
Вместе с тем, в Федеральном законе от его действия СРО несет ответственность в ной Думе, поэтому к моменту издания Бюл-
29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной де- рамках выполнения своих функций по экс- летеня он может приобрести статус Фе-
ятельности в Российской Федерации» пертизе отчетов об оценке. дерального закона.
ЗАКОН И ПОРЯДОК 61
отчета об оценке требованиям федераль- зачисления страховщиком первого стра- В связи с этим необходимо доработать со-
ных стандартов оценки, стандартов и пра- хового взноса, уплаченного страховате- ответствующую норму законопроекта».
вил оценочной деятельности, установ- лем, если законодательством Российской Необходимо обратить внимание, что за-
ленных саморегулируемой организаци- Федерации не предусмотрено иное. конопроектом №384482-5 установлена со-
ей оценщиков, членом которой являлся Контроль за осуществлением своими лидарная ответственность СРО оценщи-
оценщик на момент проведения оценки. членами обязательного страхования ответ- ков за убытки, причиненные экспертом
Страховым случаем по договору обяза- ственности проводится саморегулируемой (экспертами), проводящим экспертизу от-
тельного страхования ответственности организацией оценщиков, которая вправе четов об оценке. Для того чтобы миними-
является установленный вступившим в устанавливать дополнительные не проти- зировать риски в связи с полной или ча-
законную силу решением арбитражного воречащие законодательству Российской стичной утратой компенсационного фон-
суда или признанный страховщиком факт Федерации требования к договорам обяза- да СРО, возможно заключение членами са-
причинения ущерба действиями (бездей- тельного страхования ответственности, за- морегулируемой организации оценщиков
ствием) эксперта, проводившего экспер- ключаемым членами такой саморегулируе- договора страхования предприниматель-
тизу отчетов об оценке, в результате нару- мой организации оценщиков». ских рисков, связанных с непредвиденны-
шения требований федеральных стандар-
тов оценки, стандартов и правил оценоч-
СТРАХО
ОВОЙ ТАРИИФ ПО ДОГ
ГОВОРУ ОБ
БЯЗАТЕЛЬННОГО СТРА
АХОВАНИЯ
ной деятельности, установленных само-
ОТВЕТС
СТВЕННОСТИ МОЖЕТ Т ОПРЕДЕЛЯ
ЯТЬСЯ СТР
РАХОВЩИК КАМИ В
регулируемой организацией оценщиков,
членом которой являлся эксперт на мо-
ЗАВИС
СИМОСТИ ОТ СТАЖА РАБОТЫ ПО О ОСУЩЕС
СТВЛЕНИЮЮ ЭКСПЕРТИ
ИЗЫ
мент причинения ущерба. ОТЧЕТО
ОВ ОБ ОЦЕНКЕ, КОЛИ
ИЧЕСТВА ПР
РЕДЫДУЩЩИХ СТРАХХОВЫХ СЛУ
УЧАЕВ
В случае наступления страхового случая И ИНЫ
ЫХ ВЛИЯЮЩ ЩИХ НА СТ
ТЕПЕНЬ РИС
СКА ПРИЧЧИНЕНИЯ УЩЕРБА
страховщик производит страховую вы- ОБСТО
ОЯТЕЛЬСТВ..
плату в размере причиненного заказчику
и (или) третьему лицу реального ущерба, Возможно и объединение этих пунктов ми расходами. Например, ОАО «Страхо-
установленном вступившим в законную в один, так как многие положения приме- вое общество «ЯКОРЬ» такое страхование
силу решением арбитражного суда, но не нимы и к страхованию ответственности осуществляет, и в соответствии с нашей
более чем в размере страховой суммы по оценщиков, и к страхованию ответствен- практикой страховым случаем признает-
договору обязательного страхования от- ности экспертов. Соответственно должна ся возникновение обязанности члена СРО
ветственности. быть установлена и минимальная стра- оценщиков внести денежные средства на
Договор обязательного страхования от- ховая сумма по договору обязательного пополнение компенсационного фонда са-
ветственности заключается на срок не ме- страхования ответственности экспертов, морегулируемой организации, членом
нее одного года с условием возмещения проводящих экспертизу отчетов об оцен- которой является Страхователь, израсхо-
ущерба, причиненного в период действия ке. Имеет смысл оставить ее такой же, как дованного (утраченного) полностью или
договора обязательного страхования от- у оценщиков – 300 тыс. руб. частично вследствие: возникновения суб-
ветственности, в течение срока исковой Такая позиция подтверждается и офи- сидиарной или солидарной ответственно-
давности, установленного законодатель- циальным отзывом Правительства Рос- сти СРО по обязательствам членов СРО;
ством Российской Федерации. сийской Федерации от 21 сентября 2010 г. банкротства банков или иных финансо-
Страховой тариф по договору обяза- №4820п-П13 на проект федерального за- вых учреждений, в которых были разме-
тельного страхования ответственности кона №384482-5, в котором указывается: щены средства компенсационного фон-
может определяться страховщиками в за- «Кроме того, законопроектом предпола- да; ненадлежащего управления средства-
висимости от стажа работы по осущест- гается, дополнив статью 242 Федерально- ми компенсационного фонда; неправо-
влению экспертизы отчетов об оценке, ко- го закона «Об оценочной деятельности в мерных действий органов государствен-
личества предыдущих страховых случаев Российской Федерации», отнести к исклю- ной власти и управления РФ и иных об-
и иных влияющих на степень риска при- чительной компетенции коллегиального стоятельств, приведших к утрате полно-
чинения ущерба обстоятельств. органа управления саморегулируемой ор- стью или частично средств компенсаци-
Договор обязательного страхования от- ганизации оценщиков установление до- онного фонда СРО, указанных в договоре
ветственности может предусматривать полнительных требований к членам экс- страхования.
уплату экспертом страховой премии в рас- пертного совета саморегулируемой орга-
срочку и сроки уплаты страховых взносов. низации оценщиков, в том числе к допол- сноск
ки
Датой уплаты страховой премии (стра- нительному страхованию ответственно-
1
хового взноса) считается день уплаты стра- сти экспертов саморегулируемой органи- Автор настоящей статьи принимал
ховой премии (страхового взноса) налич- зации оценщиков (пункт 11 статьи 1 зако- активное участие в деятельности
ными деньгами страховщику или день по- нопроекта). Однако механизм реализации рабочей группы в части подготовки
ступления страховой премии (страхового положения, касающегося дополнитель- предложений по страхованию ответ-
взноса) на расчетный счет страховщика. ного страхования ответственности экс- ственности экспертов, проводящих
Договор обязательного страхования от- пертов саморегулируемой организации экспертизу отчетов об оценке.
ветственности вступает в силу с момента оценщиков, законопроектом не определен.
ЗАКОН
И ПОРЯДОК
Александр Окунев,
начальник отдела законодательства
в сфере недвижимости Департамента недвижимости
Минэкономразвития России, главный редактор,
журнал «Правовые вопросы строительства»
Отдельно следует отметить, что как в зе- законность в работе органов государствен- отнесения его к той или иной категории и
мельном законодательстве, так и в научных ной власти и местного самоуправления, а видом разрешенного использования. При
работах ведущих специалистов в области следовательно, снижению возможности вне- этом в отсутствии единообразного регули-
земельного права, под правовым режимом правового воздействия со стороны таких ор- рования понятия «разрешенного использо-
земель понимается определение для таких ганов на участников земельных отношений. вания земель» на местах принимаются пра-
земель категории и вида разрешенного ис- Действующим законодательством, к со- вовые акты, разрешающие вовлекать в обо-
пользования. При этом определение для зе- жалению, не даны определения понятиям рот земельные участки, категории которых
мель, а равно и для земельных участков их «правовой режим земель» и «разрешенное такого явно не предусматривают.
правового режима осуществляется не толь- использование земель». Наличие подобной Представляется, что рассмотрение за-
ко в административном порядке, но и фак- ситуации порождает не только значитель- конодателем вопросов правового режима
тически вменяется государством для всех ное количество земельных, но и иных видов земель с точки зрения административно-
участников земельных отношений по уже споров, предметом которых является раз- правовых аспектов позволит в дальнейшем
указанным причинам необходимости огра- личное понимание как «правового режи- не только закрепить данный термин в за-
ничений в обороте, а также при учете при- ма», так и «разрешенного использования». конодательстве, но и снимет большинство
родных, социальных, экономических и Как показывает практическая реализа- проблем, связанных с администрировани-
иных факторов7. ция норм земельного права, понятие «раз- ем земельного налога, переводом земель
из одной категории в другую, реализаци-
ей иных земельных прав и обязанностей9.
«ЭКОНОМИЧЕСКА АЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНООСТЬ» КАЖ
ЖДОГО КОНКРЕТНОГ ГО Отсутствие единообразных подходов к пра-
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧААСТКА ОПР
РЕДЕЛЯЕТС
СЯ НА ОСН
НОВАНИИ ОТНЕСЕНИЯ ЕГО К вовому регулированию правового режима
ТОЙ ИЛ
ЛИ ИНОЙ КАТЕГОРИИИ И ВИДОМ
М РАЗРЕШЕННОГО ИС СПОЛЬЗОВВАНИЯ. земель и их разрешенного использования
ПРИ ЭТ
ТОМ В ОТСУ
УТСТВИИ ЕДИНООБРРАЗНОГО РЕГУЛИРОВВАНИЯ ПОННЯТИЯ приводит к хаосу в действующей системе зе-
«РАЗРЕЕШЕННОГОО ИСПОЛЬЗ
ЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ» НА МЕСТАХХ ПРИНИМААЮТСЯ мельных отношений, сохраняя весь уровень
ПРАВООВЫЕ АКТЫ
Ы, РАЗРЕША
АЮЩИЕ ВООВЛЕКАТЬЬ В ОБОРОТ
Т ЗЕМЕЛЬНЫЕ правового регулирования на стадии 90-х го-
УЧАСТКИ, КАТЕГО
ОРИИ КОТО
ОРЫХ ТАКО
ОГО ЯВНОО НЕ ПРЕДУС
СМАТРИВААЮТ. дов прошлого века.
Не станет излишним популизмом приве-
дение в данной статье слов Д.А. Медведева,
Существование такой ситуации – это объ- решенное использование земель» для боль- на тот момент первого заместителя Предсе-
ективная потребность, обусловленная са- шинства участников правоотношений яв- дателя Правительства Российской Федера-
мим объектом отношений. С другой сторо- ляется неким постоянным объектом позна- ции. Выступая на заседании Совета Безопас-
ны, существенное присутствие публичного ния, определение которого можно совер- ности РФ, он указал на то, что в сфере эколо-
элемента в земельных отношениях не долж- шенствовать в зависимости от того, в какой гического нормирования речь идет скорее о
но быть препятствием для реализации их местности находится участник земельных «частных договоренностях, а не технологи-
участниками своих экономических прав и отношений или же о земельных отношени- ческих нормативах»10. Представляется, что
свобод. В свою очередь, административно- ях какого временного периода идет речь. правовое регулирование земельных отно-
правовые аспекты правового режима зе- Справедливо высказывание О.И. Крассова шений в части определения правового ре-
мель представляют особой интерес для ис- о том, что «термин «разрешенное исполь- жима и разрешенного использования в на-
следования с целью последующего совер- зование» употребляется в Земельном ко- стоящее время является результатом част-
шенствования законодательства и совер- дексе РФ без учета высказанных соображе- ных договоренностей на различных уров-
шенствования механизма защиты прав ний практически в отношении всех катего- нях властной вертикали.
участников земельных отношений. рий земель, что по вполне понятным причи- Вместе с тем, несмотря на абсолютную
Рассмотрение правового режима земель нам не может не привести к затруднениям важность понятия «правовой режим зе-
с административно-правовой точки зре- на практике»8. мель» для земельных отношений в целом,
ния будет способствовать формированию Между тем «экономическая привлека- отсутствует его единообразное понимание
тех необходимых механизмов действия тельность» каждого конкретного земель- как в теоретическом, так и в практическом
права, с помощью которых обеспечивается ного участка определяется на основании планах. Рассмотрение же поставленного
64 ЗАКОН И ПОРЯДОК/О
ОБЗОР ИЗМЕ
ЕНЕНИЙ ЗА
АКОНОДАТЕ
ЕЛЬСТВА
вопроса при учете административно- решения поставленной задачи. В этой связи частную жизнь граждан, не обеспечивались
правовых подходов к регулированию зе- имели место ситуации, при которых граж- их демократические права и свободы, огра-
мельных отношений позволит в значитель- данам, предприятиям и иным организаци- ничивалась их правоспособность в имуще-
ной мере не только сформировать едино- ям земля предоставлялась на так называе- ственных отношениях13».
образную судебную практику, но и в долго- мых ограниченных правах. Аналогичным образом можно гово-
срочной перспективе говорить о дальней- Переход экономики на «бурные рельсы рить о том, что потребность упорядочива-
шем совершенствовании законодательства капитализма» вызвал совершенно иное по- ния земельных правоотношений в методах
о земле в целом. нимание места и роли гражданского права. административно-правового регулирова-
Сталкиваясь на практике с земельными И если административное право всецело и ния является объективной. Причины ука-
отношениями, нельзя умалчивать о наличии полностью было сравнено с властью сове- зывались ранее, но прежде всего необхо-
серьезнейшей административно-правовой тов, т.е. однозначно негативным фактором, димо отметить ограниченность земли как
составляющей в земельных отношениях. то право гражданское стало «ветром но- природного ресурса, его невосполнимость,
При этом неважно, о чем идет речь. Будь то вой экономики». Говоря об административ- особую общественно-экономическую зна-
отношения, связанные с определением прав ном праве, нельзя не привести слова видно- чимость.
на землю под линейно-протяженными объ- го административиста К.С. Бельского, кото- «Принцип «разрешено все, что не запре-
ектами, принадлежащими указанным орга- рый писал, что «именно потому, что адми- щено законом» приобрел большую попу-
низациям, или же создание новых объектов нистративное право регулирует и охраняет лярность и в Советском Союзе на началь-
инфраструктуры. Масштабность задач, по- общественный порядок, оно является наи- ном этапе «перестройки», однако, к сожале-
ставленных перед указанными компания- более важной для общества отраслью пра- нию, его трактовка применительно к субъ-
ми, не слишком приемлет частно-правовой ва. Большевики презирали право и факти- ектам реализации носила искаженный ха-
подход. Например, невозможно предста- чески все его отрасли, кроме администра- рактер. Нередко этим принципом пользо-
вались органы государственной власти (та-
кая практика существует и в настоящее вре-
В РОСССИЙСКОЙ ПРАВОВОЙ Й ДЕЙСТВИ
ИТЕЛЬНОССТИ СУЩЕССТВУЕТ мя). Между тем указанный принцип может
СИТУААЦИЯ, ПРИ КОТОРОЙ ИМЕЕТСЯ ПОНИМАН НИЕ НЕОБХХОДИМОСТТИ применяться исключительно гражданами, а
ГОСУДААРСТВЕНННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ, ПРИ не органами власти – данное положение вы-
ЭТОМ МЕТОДЫ И ФОРМЫ МОГУТ БЫТЬ Ь СОВЕРШ
ШЕННО РАЗЗЛИЧНЫМИ И. текает из объективной необходимости соз-
В ТО ЖЕ ВРЕМЯ СОВЕРШЕННО НЕПОНЯ ЯТНОЙ ЯВВЛЯЕТСЯ СТРУКТУРА
А давать дополнительные гарантии личности
ЗАЩИТ ТЫ ПРАВ ГР
РАЖДАН ОТ ТАКОГО РОДА ВОЗ
ЗДЕЙСТВИЯЯ, СОВЕРШ
ШАЕМОГО
О, в ее отношениях с властью, владеющей ре-
В ТОМ ЧИСЛЕ, ПО
ОСРЕДСТВО
ОМ УПРАВЛЛЕНЧЕСКИИХ ДЕЙСТВИИЙ. прессивным аппаратом, обладающей преи-
муществами по сравнению с индивидом14».
Система общепринятых (не обязательно
вить себе, каким образом был бы решен во- тивного и уголовного. С уголовным у них закрепленных в нормативных актах) прин-
прос, если учитывать не ряд постановлений с самого начала сложились особые отно- ципов функционирования административ-
Правительства РФ, а акты органов исполни- шения… Административное право дваж- ных институтов в отношениях материаль-
тельной власти различного уровня11. ды пытались упразднить (1917–1921, 1928– ного и процессуального характера подразу-
Так в чем же основная причина «неже- 1938 гг.), но безуспешно. Степень необхо- мевает, что в данном случае речь идет о на-
лания» рассматривать административно- димости для функционирования общества чалах функционирования административ-
правовые аспекты земельных отношений? превзошла идеологическую нетерпимость. ных институтов, которые определяются не
Прежде всего, следует обсудить указан- Значит, это самая высокая отрасль права? столько законом, сколько идеями правово-
ную проблему в историческом аспекте. Тра- Бесконечно высокая; самая необходимая го государства, в котором принципы созда-
диционно земельные ресурсы находились в изо всех известных»12. ются волей народа. Однако эти идеи могут
государственной собственности. Если гово- Иными словами, более существенное раз- (и должны!) быть адекватно выражены в
рить о дореволюционном этапе, речь шла, витие административного права, по срав- нормативных актах (в законодательстве), в
прежде всего, о том, что земля составляла нению с гражданским, в советский пери- общем праве (решениях судов)15».
одно из богатств государства, элемент ре- од было обусловлено не сколько субъектив- Так как же обстоит дело на современ-
ализации политики удержания народных ными взглядами советской власти, сколько ном этапе? Эйфория, связанная с «выбро-
масс в необходимом векторе развития. На- объективными потребностями. сом» земли на массовый рынок, и вседоз-
пример, одним из элементов благодарно- «После Октябрьской социалистической воленность в решении земельных вопро-
сти государя являлось пожалование наделов революции 1917 г. деление права на пу- сов. Отчасти повлиявшим фактором было
тем или иным особо отличившимся лицам. бличное и частное более не проводилось, своеобразное указанное право. Как пока-
Закрепление земли в исключительной так как считалось, что оно не соответствует зывает практика, политика экономической
государственной собственности стало од- природе правового строя и экономических свободы в настоящее время требует карди-
ним из элементов политики, проводимой основ государства. Такой порядок не мог не нального пересмотра. При этом админи-
советским государством. Соответственно повлиять отрицательно на складывающий- стративное воздействие должно восприни-
наличие такой ситуации требовало приме- ся в СССР механизм правового регулирова- маться с позитивной точки зрения, так как,
нения адекватных механизмов правового ния: государство масштабно вмешивалось в прежде всего, оно направлено на решение
ЗАКОН И ПОРЯДОК 65
Актуальные вопросы
оценки аэропортового
имущества
В рамках договора о проведении научно- аэропортов (аэродромов)», на дату оценки
при типичных рыночных условиях, когда
исследовательской работы, заключенного стороны сделки действуют разумно, распо-
лагая всей необходимой информацией.
ФГУП «Администрация гражданских Для методического обеспечения процес-
Галина Булычева,
Темир Батукаев, к.э.н. , MRICS, заместитель
первый заместитель генерального директора,
генерального директора, ЗАО «Центр профессиональной
ФГУП «АГА» оценки», председатель
Экспертного Совета НП «СМАОс»
имуществом. В результате мы остановились пользуется понятие справедливой стоимости. В процессе работы над МР были рассчи-
на определении рыночной стоимости иму- Поскольку в российских стандартах оценки таны средние удельные показатели по че-
щества для целей расчета арендной став- такого вида стоимости нет, мы вынуждены тырем классам аэропортов (см. таблицу 1).
ки. При этом остается методологический оперировать понятием рыночной стоимости. Класс аэропорта определяется годовым объ-
вопрос, имеют ли рыночную стоимость Методические рекомендации предполага- емом пассажирских перевозок, то есть сум-
специализированные активы и при каких ют использование двух подходов при оцен- марным количеством всех прилетающих и
условиях ее можно определить. ке специализированных активов: затратный вылетающих пассажиров, включая транзит-
В основной состав активов комплекса со- и доходный. ных пассажиров (см. таблицу 2).
оружений аэродрома входят следующие ти- Затратный подход к оценке рыночной сто- Аэропорты с годовым объемом перевозок
повые единицы: имости имущества представляет собой оцен- более 10 000 тыс. человек относятся к внекласс-
ным, а с годовым объемом перевозок менее 100
СТРУКТУРА И СОСТАВВ ИМУЩЕСТ
ТВЕННОГО О КОМПЛЛЕКСА МОГУТ тыс. человек – к неклассифицированным.
ВАРЬЬИРОВАТЬСЯ В ЗАВИСИМОССТИ ОТ КЛААССА АЭЭРОПОР
РТА, У аэродромов «вне класса» длина ВПП со-
ФУНККЦИОНАЛЬНОГО О ЗОНИРОВААНИЯ, ТЕХ
ХНОЛОГИ ИЧЕСКИ
ИХ ПРООЦЕССО
ОВ, ставляет обычно 3500–4000 м, 1 класса –
3000–3200 м, 2 класса – 2000–2700 м, 3 клас-
А ТАК
КЖЕ ГРАДОСТРО
ОИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ Й В СУЩ
ЩЕСТВУЮ
ЮЩЕЙ
са – 1500–1800 м, 4 класса – 600–1200 м. Граж-
ЗАСТРОЙКЕ. ОДНАКОО В ОСНОВЕ ИМУЩЕСТ ТВЕННООГО КОМ
МПЛЕКССА ВСЕ
ЕГДА
данские аэродромы 3 и 4 класса относятся к
ЛЕЖААТ СПЕЦИАЛИЗИИРОВАННЫЕ Е АКТИВЫЫ.
аэродромам местных воздушных линий
(МВЛ).
существующий землеотвод, ку восстановительной стоимости или стои- В соответствии с методологией затратно-
взлетно-посадочная полоса (ВПП), мости замещения имущества на конкретную го подхода после определения восстанови-
рулежные дорожки, дату оценки, которая определяется стоимо- тельной стоимости необходимо вычесть все
перрон, стью земельного участка и стоимостью улуч- виды износа (физический, функциональный
здания терминала, шений с учетом их обесценивания, вызван- и экономический). Особое внимание хоте-
вспомогательные здания аварийно- ного всеми видами износа (физического, лось бы обратить на определение экономи-
спасательных служб аэропорта, функционального и экономического). ческого (внешнего) износа.
вспомогательные здания прочих аэро-
дромных служб аэропорта, Таблица 1. Средние удельные показатели по четырем классам
трансформаторные подстанции, аэропортов в ценах строительства Московской области по состоянию
внутриплощадочные дороги, на 01.01.2010 г.
сети электроснабжения, очистные со- Класс аэродрома А Б В Г
оружения, сети водоснабжения, канализа- ВПП (взлетно-посадочная полоса) руб. за 1 кв. м 6900-7300 6300-6700 5700-6500 5100-5500
ции, теплоснабжения, газоснабжения и т.д., РД (рулежная дорожка) руб. за 1 кв. м 5900-6000 5600-6000 5300-5500 4900-5300
светосигнальное оборудование, Перрон, руб. за 1 кв. м 4600-5000 4200-4500 3700-4000 3200-3900
радиолокационное оборудование и ме- Патрульная автодорога, руб. за 1 кв. м 1600-2500 1600-2100 1600-2100 1600-2100
теооборудование и т.д. Ограждение, руб. за 1 п. м 3000-3800 3000-3800 3000-3800 3000-3800
Структура и состав имущественного ком- Источник: Расчеты Методолога
плекса могут варьироваться в зависимости
от класса аэропорта, функционального зо- Таблица 2. Классификация аэропортов по объему пассажирских
нирования, технологических процессов, а перевозок
также градостроительных решений в суще- Класс аэропорта Годовой объем пассажирских перевозок, тыс. человек
ствующей застройке. Однако в основе иму- I 10000-7000
щественного комплекса всегда лежат специ- II 7000-4000
ализированные активы. II 4000-2000
Применительно к данной группе акти- IV 2000-500
Экономический (внешний) износ отра- обеспечить 100%-ю загрузку по количеству решения социальных задач, и рассчитывать
жает уменьшение стоимости имущества в взлетов-посадок. Единственным фактором на возврат первоначально инвестированных
результате действия внешних факторов: за- экономического износа может стать соот- средств не приходится. Решить проблему
конодательных, рыночных (таких как спрос ношение доходов на основе регулируемых можно с помощью доходного подхода от все-
и предложение, конкуренция и т.д.), фи- тарифов со среднеотраслевыми затратами го аэродромного комплекса с дальнейшим
нансовых, экологических и прочих условий (в трудовой теории стоимости они называ- построением экономического баланса и вы-
функционирования аэропорта, а также ма- ются общественно необходимыми). Для от- делением стоимости арендованного имуще-
кроэкономической ситуации в стране и ре- вета на поставленный вопрос необходимо ства. Но тогда необходима достоверная ин-
гионах. проанализировать уровень затрат на содер- формация по всему аэродромному комплек-
Общая величина экономического износа жание и эксплуатацию объектов аэродром- су, а не только по имуществу, сдаваемому
определяется посредством выявления фак- ного комплекса по сравнению со среднеот- в аренду. Для решения поставленной цели
торов, влияющих на стоимость объектов раслевыми показателями. имеет смысл согласовывать с оператором
аэропорта. К таким факторам относятся:
экономические изменения, например В ОСН
НОВНОЙ СОСТАВ АКТИВОВ КОМПЛЕК КСА СОО ОРУЖЕННИЙ АЭРОДРО
ОМА
текущий кризис, изменение рыночных усло- ВХОДДЯТ СЛЕДУЮЩИЕ ТИПОВЫЕ ЕДИНИЦЫ Ы: СУЩЕ ЕСТВУЮЮЩИЙ
вий и снижение потребления услуг; ЗЕМЛЛЕОТВОД, ВЗЛЕТН
НО-ПОСАДООЧНАЯ ПОЛЛОСА (В ВПП), РУ
УЛЕЖНЫЕ
изменение инвестиционной привлека- ДОРООЖКИ, ПЕРРОН, ЗДАНИЯ ТЕР
РМИНАЛАА, ВСПОМ МОГАТЕЛЛЬНЫЕ
Е ЗДАНИЯ
тельности региона и общей экономической
АВАРРИЙНО-СПАСАТЕ ЕЛЬНЫХ СЛУ
УЖБ АЭРО
ОПОРТА,, РАДИО ОЛОКАЦ
ЦИОНННОЕ
ситуации в регионе, законодательных, кли-
ОБОРРУДОВАНИЕ И МЕТЕООБОРУ УДОВАНИЕЕ И Т.Д.
матических, экологических норм и т.д.;
снижение объема перевозок (т.е. недо-
загрузка аэропорта может быть выражена Можно ли вообще говорить о среднеот- аэропорта данный вопрос, так как в его ин-
в уменьшении количества взлетов-посадок, раслевых затратах как об общественно не- тересах представление полной информа-
максимальной взлетной массы, а также ти- обходимом уровне затрат применительно ции по всему имуществу для обоснованно-
пов обслуживаемых воздушных судов по к различным регионам Российской Феде- го принятия решения о возможной величи-
сравнению с проектным уровнем; рации? Наверное, нет, поскольку существу- не внешнего (экономического) износа. Не-
снижение прибыли в условиях действия ет региональный аспект и различные клас- обходимо отметить, что данный подход по-
установленных регулируемых тарифов по сы аэродромов. Тогда остается вариант ана- вышает трудоемкость работ и приводит к
сравнению с компаниями, генерирующими лиза ретроспективной информации по са- увеличению стоимости работ по оценке.
более высокую доходность; мому аэропорту. И здесь мы сталкиваемся В Методических рекомендациях определе-
превышение среднеотраслевого уровня с противоречием интересов собственника и ны тарифы на оказание услуг по оценке ры-
затрат на содержание и эксплуатацию объ- арендатора. Собственник стремится повы- ночной стоимости объектов федерального
ектов. сить арендную плату хотя бы до уровня ком- аэродромного имущества, а величины аренд-
Таким образом, для определения вели- пенсации затрат на строительство. Аренда- ной платы за их использование рассчита-
чины экономического износа необходимо тор же не заинтересован максимизировать ны на основании отраслевых нормативных
количественно определить факторы сто- финансовые результаты, так как при опре- документов, утвержденных Национальным
имости, не связанные с качеством менед- делении рыночной стоимости специализи- Cоветом по оценочной деятельности.
жмента на предприятии, что в действи- рованных активов используется доходный Анализ объемов работ при оказании
тельности не так просто. Например, мо- подход, результат которого может оказать- услуг по актуализации отчета об оценке
сковские аэропорты, расположенные в ин- ся существенно ниже затратного, что при- рыночной стоимости объектов федераль-
вестиционно привлекательном регионе, по ведет к снижению величины арендной став- ного аэродромного имущества и величи-
данным отраслевых обзоров в состоянии ки. Многие аэродромы строились с учетом ны арендной платы за их использование
Таблица 3. Тарифы на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использование с учетом услуг по актуализации и экспертизе
отчетов и заключений
№ Группа аэропортов Оценка Актуализация Корректировка
Количество Стоимость Тариф Количество Стоимость Тариф тыс.
человеко-часов* человеко-часа** тыс. рублей человеко-часов человеко-часа рублей %
тыс. рублей тыс. рублей
1. Крупные – более 1 млн 200 3,201 640 150 3,201 480 от -20 до +45
пассажиров в год
2. Средние – от 300 тыс. до 100 3, 136 310 75 3, 136 230 от -20 до +25
1 млн пассажиров в год
3. Мелкие – менее 300 тыс. 50 3,106 160 37,5 3,106 120 от -20 до +20
пассажиров в год
* Количество человеко-часов, необходимых для оценки, определено в соответствии с утвержденными Национальным Cоветом по оценочной деятельности
минимальными нормативами при планировании оценочных работ в Российской Федерации (Протокол НСОД №2 от 18.11.08).
**Стоимость человеко-часа соответствующих оценочных работ определена в соответствии с утвержденными Национальным Cоветом по оценочной
деятельности ресурсно-технологическими моделями и региональными коэффициентами (Протокол НСОД №3 от 05.03.09).
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ 69
КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ
экономических. Замечу, что до введения специализированных активов. В частно-
в действие этих Методических рекоменда- сти, в настоящий момент очень актуален
ций использовался в основном затратный вопрос об унификации подходов к оценке
подход, ограничиваясь которым невозмож- причальных стенок морских портов.
но учесть реальную экономическую ситуа- В заключение несколько слов о введен-
цию и положение дел в отрасли. ных Методическими рекомендациями та-
На мой взгляд, весьма существенным для рифах на оказание услуг по оценке рыноч-
интегральной экономической эффектив- ной стоимости объектов федерального аэ-
ности аэропортовых комплексов является родромного имущества и величины аренд-
разработанный в рамках Методических ре- ной платы за их использование. В соответ-
комендаций подход к оценке недействую- ствии с оценками, обнародованными недав-
щих аэродромов. Считаю, что арендная пла- но Контрольным Управлением Президента,
та должна быть фактором, стимулирующим потери из-за неоптимальной организации
Дмитрий Кувалдин,
производственную деятельность оператора. госзакупок составляют 1 триллион рублей
д.э.н., профессор,
Например, в соответствии с нашей методи- в год. Для любого способного к анализу че-
председатель совета директоров,
кой арендная плата является нулевой в слу- ловека очевидна огромная коррупционная
«Грант Торнтон Российская Оценка»,
президент НП «НКСО» чае, если аэродром не функционирует из- составляющая ценового фактора при вы-
за проводимой реконструкции. Таким обра- боре поставщика товаров и услуг, в особен-
зом, ресурсы эксплуатанта не отвлекаются от ности товаров инновационных и услуг ин-
Проблема, путь к решению которой на- основной задачи, и в итоге возможен более теллектуальных. Поэтому в методрекомен-
мечен этими Методическими рекомен- быстрый ввод объекта в эксплуатацию. В то дациях, в разработке которых мне довелось
дациями, появилась тогда, когда Россия же время наличие арендной платы за недей- принимать участие, внедрены твердые та-
отошла от плановой экономики и вста- ствующий и нереконструируемый аэродром рифы. И оценщики должны отчетливо по-
ла на путь рыночного развития. В тот мо- стимулирует оператора на принятие реше- нимать, что положения Методических реко-
мент необходимо было не только разра- ния о продаже или начале реконструкции. мендаций важны не только при проведении
ботать корректную методологию оцен- Первые апробации Методических реко- оценки, но и при подаче конкурсной заяв-
ки специализированных активов, но и со- мендаций прошли успешно. И это позволяет ки на оценку. В частности, если цена заяв-
блюсти баланс интересов Российской Фе- надеяться на то, что и другие ведомства тоже ки не будет соответствовать утвержденным
дерации и эксплуатантов аэродромных придут к пониманию целесообразности тарифам, заявка не должна допускаться к
комплексов, причем, интересов не только разработки отраслевых методик оценки конкурсу.
70 ПОЛЕ
ЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
Ы/ ТЕО
ОРИЯ
Я И ПРАК
КТИК
КА
Структурная модернизация
как фактор роста
стоимости предприятия
Сегодня процессы глобализации существенно базу для решения сложных задач сегодняш-
него дня.
увеличили конкуренцию, а ускоренное развитие Одним из путей решения данной проблемы
является использование системного подхода
науки и технологий причислило знания и к концепции предприятия. Подхода, при кото-
ПОЛЕЗНЫЕ
СОВЕТЫ
Кирилл Гусев,
сев,
главный специалист Департамента
нта
инвестиционных проектов, ГК «Ростехнологии»,
ии»,
аспирант кафедры «Оценка и управление
ние
собственностью», Финансовый университет при
Правительстве Российской Федерации
ции
системой понимали относительно устойчивую 2. Реструктуризация предприятия как изме- «структурная модернизация» для целей даль-
(способную сохранять основные характеристи- нения (преобразования) не только структурно- нейшего исследования структуры предприя-
ки при определенном круге внешних воздей- управленческой компоненты, но и других ком- тия полагается наиболее целесообразным.
ствий) и целостную часть системосодержащего понент: производственно-технологической,
пространства, выделяемую исследователем маркетинговой, логистической, финансовой.
СТРУКТУРНАЯ
при помощи одного или нескольких системо- 3. Реформирование предприятия как изме-
образующих признаков. нения не только всех компонент предприятия,
МОДЕРНИЗАЦИЯ
но и его внешней среды, например создание ОАО «АВТОВАЗ»
межфирменных альянсов и т. п. (см. рисунок). Говоря о предприятиях российской экономи-
СООТНОШЕНИЕ ОСНОВНЫХ
Структурная модернизация предприятия ки, рассмотрим, например, ОАО «АВТОВАЗ» –
ПОНЯТИЙ И СТРУКТУРНАЯ может быть определена как реструктуризация стратегическое предприятие российской ав-
МОДЕРНИЗАЦИЯ предприятия в целях приведения его структу- томобильной промышленности, наладить эф-
Прежде чем переходить к рассмотрению ры7 в соответствие с требованиями, которые фективную работу которого пытаются уже на
структуры предприятия и ее модернизации, не- определяются изменяющейся внешней средой. протяжении многих лет.
обходимо разобраться с одним методическим Таким образом, понятие структурной модер- Учитывая значимость автопроизводителя,
вопросом: рассмотреть соотношение и адекват- низации предприятия находится между поня- в том числе социальную составляющую, госу-
ность применения различных понятий, отно-
сящихся к масштабам возможных изменений
ПРИММЕНЕНИЕ ПОДХО
ОДА, ОСНОВА
АННОГО НА А СТОИМ
МОСТИ, СОВМЕСТНО
(преобразований) в структуре предприятия:
С СИС
СТЕМНЫМ ПОДХО ОДОМ ПОЗВО
ОЛЯЕТ МЕНЕДЖЕР РАМ ПРЕ
ЕДПРИЯЯТИЙ
«изменение», «преобразование», «реформиро-
МОДЕЕРНИЗИРОВАТЬ СТРУКТУРУ ПРЕДПРИЯ ЯТИЯ В СТРЕМИ
ИТЕЛЬНО
О
вание», «реструктуризация», «реорганизация»
и «структурная модернизация». Бывает так, что
МЕНЯЯЮЩИХСЯ РЫНО ОЧНЫХ УСЛООВИЯХ, А ТАКЖЕ ПОВЫСИИТЬ
все эти понятия применяются в одном и том же ЭФФЕЕКТИВНОСТЬ И СТОИМОСТЬ БИЗНЕСА..
смысле, либо одно понятие в разных случаях
несет разную смысловую нагрузку. тиями «реорганизация» и «реформирование», дарство прилагает огромные усилия по выводу
Прежде всего необходимо определиться с но является более узким, чем просто реструк- предприятия из кризиса, а также достижению
понятием «структурная модернизация». Како- туризация, так как указывает на цель проведе- его стабильной и эффективной работы. За по-
во его место среди других понятий, близких по ния изменений (преобразований) структуры следние годы был принят ряд мер, направлен-
смыслу, но имеющих разный уровень соподчи- предприятия – приведения ее в соответствие ных на финансовую поддержку ОАО «АВТО-
ненности? с требованиями, которые определяются внеш- ВАЗ»: выделены средства федерального бюдже-
Выяснить соотношение понятий можно, со- ней средой. та в общей сумме 75 млрд руб., запущена феде-
поставив их определения6. Реформирование, Учитывая быстроменяющуюся внешнюю ральная Программа утилизации подержанных
реструктуризация и реорганизация – это из- среду предприятий, использование понятия автомобилей, решены несколько социальных
менения (преобразования) в каком-то пред- задач и др.
приятии и (или) его внешней среде. Они отли- Рисунок. Соотношение масштабов ОАО «АВТОВАЗ» в сотрудничестве с крупной
чаются друг от друга только содержательными изменений на предприятии международной консалтинговой компанией
масштабами проявления определенных изме- разработало Программу развития предприятия
нений предприятия и его внешней среды. Если до 2020 года8, представляющую собой долго-
расположить данные понятия в порядке возрас- Реформирование срочную стратегию. Она отвечает на ключевые
тания масштабов определенных изменений на вопросы деятельности компании и описывает
предприятии и его внешней среде, то они будут направление развития и модернизации основ-
идти друг за другом следующим образом: Реструктуризация ных подсистем предприятия вплоть до 2020
1. Реорганизация предприятия как изме- года. Следует отметить достаточно критиче-
нения (преобразования) только структурно- ский взгляд разработчиков Программы на те-
управленческой компоненты или организаци- Реорганизация кущее положение автопроизводителя и скрупу-
онной структуры управления. лезное исследование подсистем предприятия.
72 ПОЛЕЗ
ЗНЫЕ СОВЕТ
ТЫ/ ТЕОРИ
ИЯ И ПР
РАКТИ
ИКА
«Программа развития ОАО «АВТОВАЗ» до подразумевает продолжение отношений между Если бизнес-единица не является отдельным
2020 года» включает в себя и описание струк- компаниями после реализации актива. юридическим лицом, то процесс оценки ее
турной модернизации предприятия. На ее 3. Одобрение плана акционерами (в случае стоимости усложняется за счет нетривиально-
основе была разработана «Программа реструк- необходимости). го внутрифирменного взаимодействия подси-
туризации ОАО «АВТОВАЗ», реализация ко- 4. Регистрация акций продаваемой компа- стем и бизнес-единиц предприятия, а также за
торой является одним из ключевых факторов нии. счет синергетического эффекта от наличия той
достижения целевого состояния предприятия 5. Завершение сделки. или иной бизнес-единицы предприятия.
к 2020 году. При этом процесс оценки бизнес-единицы Именно поэтому в процессе структурной
Программа реструктуризации ОАО «АВТО- должен состоять из следующих шагов: модернизации возникает необходимость под-
ВАЗ» в том числе определяет базовую последо- оценка денежных потоков после налого- робно исследовать структуру предприятия как
вательность структурной модернизации пред- обложения (ATCF); системы для определения целесообразности
планируемых структурных изменений.
ЕСЛИ БИЗНЕС-ЕДИНИИЦА НЕ ЯВЛЯЯЕТСЯ ОТД
ДЕЛЬНЫМ М ЮРИДДИЧЕСККИМ Таким образом, применение подхода, осно-
ЛИЦООМ, ТО ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ЕЕ СТОИМОССТИ УСЛООЖНЯЕТТСЯ ванного на стоимости, совместно с системным
подходом позволяет менеджерам предприятий
ЗА СЧ
ЧЕТ СЛОЖНОГО ВНУТРИФИРМЕННОГО ВЗАИМО ОДЕЙСТ
ТВИЯ
модернизировать структуру предприятия в
ПОДССИСТЕМ И БИЗНЕЕС-ЕДИНИЦ ПРЕДПРИЯ ЯТИЯ, А ТАКЖЕ ЗА СЧЕТ
Т
стремительно меняющихся рыночных усло-
СИНЕЕРГЕТИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ОТ Т НАЛИЧИ
ИЯ ТОЙ ИЛИ ИНООЙ БИЗЗНЕС-
виях, а также повысить эффективность и стои-
ЕДИННИЦЫ ПРЕДПРИЯ ЯТИЯ. мость бизнеса.
Подводя итог, можно сказать, что те вызовы,
приятия, фиксацию наборов обязательных при определение ставки дисконтирования для перед которыми поставлены российские пред-
проведении структурной модернизации дей- бизнес-единицы (k); приятия, требуют скорейшего и адекватного
ствий, формализацию принципов структурной расчет текущей стоимости (NOL), произ- ответа. Многие отечественные предприятия
модернизации и критериев принятия решений водимый по формуле: просто оказались к этому не готовы.
о выделении или сохранении тех или иных n Для решения сложных задач сегодняшнего
ATCF i
бизнес-единиц – подсистем, обладающих одной NOL = дня целесообразно использовать системный
или несколькими бизнес-компетенциями в i=1
(1+k)i подход, который позволяет взглянуть на пред-
рамках осуществления хозяйственной деятель- приятие наиболее широко и глубоко проана-
ности предприятия. вычет рыночной стоимости обязательств лизировать все его подсистемы. Многим
бизнес-единицы (MVL). российским предприятиям необходимо пере-
смотреть свои внутрифирменные структуры и
СТРУКТУРНАЯ n
ATCF i произвести их модернизацию, при этом одним
МОДЕРНИЗАЦИЯ – ФАКТОР NOL = – MVL
(1+k)i из критериев для анализа целесообразности
РОСТА СТОИМОСТИ i=1
таких изменений может служить повышение
ПРЕДПРИЯТИЯ вычет выручки (чистой стоимости прода- конечной стоимости предприятия.
Структурная модернизация, в том числе про- жи, DP) от дивестиции. Такой подход позволит адаптировать пред-
водимая на ОАО «АВТОВАЗ», направлена в ко- Если выручка от дивестиций выше, чем стои- приятия к рыночным реалиям, сделать их
нечном итоге на рост стоимости предприятия. мость содержания бизнес-единицы (DP>NOL), структуру более гибкой, эффективной и устой-
Одним из наиболее эффективных подходов то подразделение должно быть продано. чивой к внешним воздействиям.
к принятию стратегических решений топ-
менеджерами и собственниками предприятия
сноск
ки
является подход, основанный на стоимости,
1
ведь важнейшей стратегической целью управ- Из материалов круглого стола от 20.01.2010 «Медиакратия: власть среды», опубли-
ления для них является максимизация стоимо- кованного в «ОД» №1|04.2010.
2
Клейнер Г.Б. Стратегия предприятия. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008. С. 295.
сти бизнеса9. 3
Корнаи Я. Системная парадигма. Вопросы экономики, 2002, № 4.
В случае единичного дивестирования (прода- 4
Клейнер Г.Б., Тамбовцев В.Л., Качалов Р.М. Предприятие в нестабильной экономической
жа части компании, бизнес-единицы внешнему среде: риски, стратегии, безопасность. М.: Экономика, 1997.
5
покупателю) П. Гохан10 предлагает следующую Клейнер Г.Б. Стратегия предприятия. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008.
6
Леонтьев Р.Г., Веретенников Н.П., Адаменя А.И., Орлов А.Л. Отраслевые корпорации и
последовательность универсальных действий,
региональный бизнес: интеграция интересов. Научное издание. – М.: ВИНИТИ РАН, 2009.
производимых менеджерами и акционерами С. 170-174.
7
предприятия: Г.Б. Клейнер к общеизвестным организационной, управленческой и функциональной
1. Решение о дивестировании, которое долж- структурам предприятия добавляет системную структуру предприятия.
8
http://media.lada.ru/files/doc/Strategy_2020_russian_version.pdf
но быть принято только после тщательного 9
Масленников В.В., Крылов В.Г. Процессно-стоимостное управление бизнесом. – М.:
анализа различных альтернатив и оценки пла- ИНФРА-М, 2009. С. 9.
10
нируемого к отчуждению актива. Гохан Патрик А. Слияния, поглощения и реструктуризация компаний / Патрик А. Го-
2. Формулирование плана реструктури- хан; Пер. с англ. – 4-е изд. – М.: Альпина Паблишерз, 2010. С. 499-501.
зации, который необходим, если продажа
Центр оценки собственности «МОРФ»
Оценка | Аудит | Консалтинг | Планирование
ПОЛЕЗНЫЕ
СОВЕТЫ
Василий Мишаков,
руководитель департамента Роман Белорусов,
корпоративной оценки, оценщик,
Swiss Appraisal Swiss Appraisal
Рисунок 1
ДАТА ПРОИЗВОДСТВА
Дата производства либо дата ввода в экс-
плуатацию оцениваемого объекта и дата
оценки определяют срок, за который прои-
зошло удорожание (удешевление) стоимо-
сти объекта оценки. Данный срок является
индексируемым периодом.
Дата постановки на бухгалтерский баланс
не всегда совпадает с датой изготовления.
Например, при реорганизации юридиче-
ского лица или изменении организационно-
правовой формы предприятия.
Следует обращать внимание на приобре-
тенное оборудование, которое до момента
покупки уже было в употреблении. Прове-
ряя стоимость на соответствие рыночным
данным, следует помнить, что для оборудо-
вания, бывшего в употреблении, подлежит
индексации и историческая стоимость. Источник: http://www.gks.ru/wps/portal/OSI_C#
76 ПОЛЕЗ
ЗНЫЕ СОВЕТ
ТЫ/ ТЕОРИ
ИЯ И ПР
РАКТИ
ИКА
Начиная с 2003 года в статистической В русскоязычной версии классификатора Особенности, отражающие потребно-
практике применяется Общероссийский из КДЕС в ОКВЭД сохранены коды (до че- сти российской экономики по детализа-
классификатор видов экономической де- тырех знаков включительно) и наимено- ции видов деятельности, учитываются
ятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред.1) вания соответствующих позиций без из- в группировках ОКВЭД с пяти- и шести-
(далее – ОКВЭД-2001). Он был разрабо- менения объемов понятий, что обеспе- значными кодами. Учитывая, что КДЕС
тан на основе статистической класси- чивает их полное соответствие европей- согласована на первых двух знаках кода
фикации видов экономической деятель- скому «родственнику». Это соответствие с Международной стандартной отрасле-
ности, принятой в Европейском эконо- мы рассмотрим дальше при описании ев- вой классификацией всех видов экономи-
мическом сообществе (ЕС) – Statistical ропейской статистической базы индек- ческой деятельности ООН (МСОК/ISIC),
classification of economic activities in сов удорожания цен промышленной про- обеспечивается сопоставимость ОКВЭД с
the European Community (NACE Rev.1). дукции. МСОК по группировкам верхнего уровня
агрегирования видов экономической дея-
тельности, составляющих наиболее важ-
Рисунок 2
ные отрасли рыночной экономики. Дан-
ная сопоставимость позволяет теоретиче-
ски соотнести виды деятельности основ-
ных групп оцениваемого оборудования
по всем странам и практически использо-
вать индексы любых стран по типам обо-
рудования.
В 2008 году российскими статистика-
ми начат поэтапный переход на новый
Общероссийский классификатор про-
дукции по видам экономической дея-
тельности ОК 034-2007 (КПЕС 2002) (да-
лее – ОКПД), структурно взаимосвязан-
ный с ОКВЭД и построенный на основе
гармонизации со Статистической клас-
сификацией продукции по видам дея-
тельности в Европейском экономиче-
ском сообществе – Statistical Classification
of Products by Activity in the European
Economic Community, 2002 version (CPA
2002). В этом классификаторе сохранены
из КПЕС в ОКПД коды (до шести знаков
включительно) и объемы понятий соот-
Источник: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi?pl=1904005
ветствующих позиций, что обеспечивает
Рисунок 3 их полное соответствие. Особенности, от-
ражающие потребности российской эко-
номики по детализации продукции, учи-
тываются в группировках ОКПД с 7–9 раз-
рядными кодами.
С 1 января 2009 года органы статисти-
ки осуществляют идентификацию хозяй-
ствующих субъектов в соответствии с
новой версией Общероссийского клас-
сификатора видов экономической дея-
тельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1.1)
(ОКВЭД-2007), обеспечивая конверта-
цию информации, поступающей от нало-
говых органов по видам экономической
деятельности в структуре ОКВЭД-2001.
До 1 января 2011 г. одновременно про-
должает действовать и Общероссийский
классификатор видов экономической де-
ятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1),
Источник: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home/ т.е. ОКВЭД-2001.
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ 77
СТРАНА – ПРОИЗВОДИТЕЛЬ
ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА
Страна-производитель определяет
базу, которую необходимо использовать
для поиска необходимого индекса. В оце-
ночных расчетах необходимо использо-
вать индексы только тех стран, где про-
изведено оцениваемое оборудование
(при этом не стоит забывать о корректи-
ровке на курс соотношения валют (пари-
тет валют)).
Индекс удорожания цен производителей
промышленной продукции (PPI-Producer
Price Index) является основополагающим
Источник: http://www.bls.gov./data/
статистическим показателем, и данные по
нему публикуются официальными органа-
ми статистики. появилось большое количество китайских перечень и ссылки на органы статисти-
Значительное число давно построенных и восточноазиатских производителей. ки по различным странам мира. В том
российских предприятий имеет в основ- Данные регионы производят более чем или ином виде там представлена инфор-
ном отечественное оборудование. А вновь 80% доли мировой промышленной про- мация об индексе удорожания цен произ-
созданные предприятия и производители дукции, что, несомненно, и определяет вы- водителей промышленной продукции PPI
новейших продуктов зачастую полностью бор данных регионов для более подробно- (Producer Price Index).
оснащены импортными образцами обору- го рассмотрения в настоящей статье.
дования. Большое количество импортных Рассмотрим возможность извлечения из
РОССИЯ
машин в дорожно-строительной и добыва- сети Интернет официальной информации
ющей отраслях, телекоммуникационной об индексах удорожания цен на промыш- В России официальным органом, осу-
сфере, точном машиностроении. ленное оборудование в государствах – про- ществляющим статистические функ-
В составе импортных машин большин- изводителях машин. ции, является Федеральная служба госу-
ство составляют европейские образцы. На сайте Росстата в разделе «Наци- дарственной статистики РФ (Росстат).
Реже встречается оборудование, произве- ональные и международные статисти- Сайт Росстата (www.gks.ru) обладает зна-
денное в США и Японии. В последнее время ческие организации» имеется полный чительным статистическим ресурсом.
78 ПОЛЕЗ
ЗНЫЕ СОВЕТ
ТЫ/ ТЕОРИ
ИЯ И ПР
РАКТИ
ИКА
Надежность данных Росстата и его сайта цен на товары-представители более чем На сайте www.gks.ru представлено все-
подтверждается многими международны- в 8 тыс. базовых организаций. Цены про- го 269 групп отраслей или видов эконо-
ми экспертизами. изводителей представляют собой факти- мической деятельности. Данные группы
В настоящее время для оценки затрат чески сложившиеся на момент регистра- составлены на основе классификатора
на воспроизводство либо замещение ма- ции цены указанных организаций на ОКВЭД-2007.
шин и оборудования, произведенных в произведенную продукцию, предназна- Для целей данной статьи мы выделили
России, оценщикам приходится пользо- ченную для реализации на внутреннем несколько видов экономической деятель-
ваться либо ценовыми индексами Феде- рынке (без косвенных товарных нало- ности, относящихся к производству ма-
ральной службы государственной стати- гов – налога на добавленную стоимость, шин и оборудования.
стики РФ по товарным группам, либо рас- акциза и т.п.). Сам процесс получения информа-
считанными коэффициентами издания Рассчитанные по товарам- ции об индексах с сайта не представля-
ООО «КО-ИНВЕСТ», публикуемыми в еже- представителям индексы цен произво- ет трудности, но требует определенно-
квартальном бюллетене «Индексы цен в дителей последовательно агрегируются го понимания. В зависимости от точно-
строительстве». в индексы цен соответствующих видов, сти расчета необходимо определить гра-
Индексы цен производителей про- групп, классов, разделов экономической дацию периода индексирования (год или
мышленной продукции характеризуют деятельности. В качестве весов исполь- месяц).
изменение цен во времени при неизмен- зуются данные об объеме производства Рассмотрим процесс получения инфор-
ной структуре производства. Они рас- в стоимостном выражении базисного пе- мации об индексах цен производителей
считываются на основании регистрации риода. промышленной продукции по видам эко-
номической деятельности.
Рисунок 6 Последовательность работы может быть
следующей:
1. Открыть главную страницу сайта
www.gks.ru.
2. Слева в окошке «Официальная ста-
тистическая информация» выбрать пункт
«Цены».
3. В появившемся окне выбрать «Цены
производителей».
4. Далее в разделе «Промышленные то-
вары» выбрать «Индексы цен произво-
дителей промышленных товаров по ви-
дам экономической деятельности», далее
«базы данных» (см. рисунок 1).
5. На открывшейся странице оценщик
может выбрать «Территории», «Вид дея-
тельности», задать период индексации и
способ расчета. Кроме того, имеется воз-
Источник: http://data.bls.gov:8080/PDQ/outside.jsp?survey=wp
можность ручного макетирования, т.е.
Рисунок 7 формирования результата в нужном виде
и экспортирования в формат Excel (см. ри-
сунок 2).
Полученные индексы из процентных
можно перевести в коэффициентные пу-
тем деления на 100. Данные индексы явля-
ются «цепными», и для получения кумуля-
тивного индекса следует последовательно
перемножить коэффициенты удорожания
цен за рассматриваемый период.
ЕВРОПЕЙСКИЕ
ГОСУДАРСТВА
Официальные статистические данные
по европейским странам публикуются на
сайте Евростата. Ниже рассмотрена по-
Источник: http://www.stat.go.jp/english/index.htm следовательность получения информации
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ 79
КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ
получится результат. К сожалению, ин- разбирательствам. Вспомним, напри-
дексы по ОКПД можно будет бесплатно мер, процессы, связанные с преслову-
взять с сайта Росстата только с 1 янва- тыми импортными томографами, ког-
ря 2011 г., а до этого оценщикам прихо- да среди фигурантов дела оказались и
дится довольствоваться индексами для оценщики. В статье рассказано о том,
больших группировок по ОКВЭД. Сведе- как можно использовать индексы PPI для
ния о росстатовских детальных индексах индексации цен на импортную технику.
можно получить благодаря программно- Весьма доходчиво авторы повествуют о
му продукту фирмы «Кодинфо» – СтОФ, том, как извлечь нужную информацию
но это не бесплатно. Авторы упомина- об индексах PPI с сайтов статистических
ют также индексы, публикуемые в изда- органов Евростата, США, Японии и даже
ниях «КО-ИНВЕСТ». У оценщиков они в Китая. Индексация с помощью индексов
Анатолий Ковалев,
большом почете, особенно когда дело ка- PPI при оценке импортных машин и обо-
д.э.н., профессор,
сается недвижимости. Однако статисти- рудования дает оценщику дополнитель-
член Экспертного совета СМАО,
ческое происхождение и представитель- ный промежуточный результат. А пото-
зав. Кафедрой производственного
менеджмента МГТУ «Станкин» ность этих индексов не совсем понятны. му использование этих индексов имеет
Весьма полезно представленное авто- большое значение.
Индексация – самый распространен- рами описание процедуры извлечения Однако не все так однозначно. Индек-
ный метод в оценочной практике, и в нужной информации об индексах цен сы PPI – это индексы от производителей.
этом отношении авторы абсолютно пра- производителей из росстатовского сай- В России же на рынке импортной техни-
вы. Можно только добавить, что индек- та www.gks.ru. Думаю, что читатели это ки (и это не секрет) «хозяйничают» так
сацией мы пользуемся не только в за- оценят. называемые «посредники» – и понятно,
тратном, но и в сравнительном подхо- Совершенно оправданно авторы обра- что их индексы – это не индексы PPI. Ин-
де, когда корректируем цену объекта- тились и к вопросу индексации при оцен- дексы PPI безукоризненны лишь тогда,
аналога по фактору времени, приводя ее ке импортных машин и оборудования. когда идет прямая поставка от зарубеж-
к дате оценки. По некоторым источникам сегодня при- ного изготовителя и выход на этого изго-
Совершенно оправданно авторы кон- мерно 85% потребностей в промышлен- товителя открыт в любой момент.
центрируют внимание на росстатовских ном оборудовании у нас покрывается за Возникает еще один вопрос: как «доро-
индексах цен производителей. Можно счет импорта. Пройдет немного времени, жает» импортная машина, долгое время
сколько угодно рассуждать об адекват- и почти весь технический парк на рос- эксплуатировавшаяся в России, – по за-
ности этих индексов, но у них есть одно сийских предприятиях будет состоять из кону российского рынка или по закону
главное достоинство – они берутся из станков зарубежного производства. Уже рынка страны-изготовителя? Положим,
официального государственного источ- сегодня весь наш малый бизнес держится такую машину собственник решил про-
ника. Ни один эксперт не может их опро- на импортных машинах. Также насыща- дать на нашем вторичном рынке. Чем
вергнуть и упрекнуть оценщика в нару- ются импортной техникой здравоохране- должен воспользоваться оценщик – ин-
шении принципов достоверности и про- ние, образование, наука, транспорт. дексами PPI или индексами Росстата?
веряемости. При оценке импортных машин и обо- Так что не стоит спешить с ответом и во
Понятно, что чем детальнее группи- рудования возникает много трудно- всех случаях отдавать предпочтение ин-
ровки взяты для индексов, тем точнее стей и ошибок, ведущих к судебным дексам PPI.
К = 39,0300/34,8571 = 1,12. А общий ин- объекта; отрасль, к которой этот объект при-
декс для расчета величины затрат на воспро- надлежит; страну-производителя; Список литературы
изводство объекта оценки в рублях равен – базы индексов, как правило, созданы по 1. Шинкевич О.К. МГТУ СТАНКИН «При-
И = 0,92 x К = 0,92 x 1,12=1,03. классификаторам (видам деятельности); менение метода индексации при оцен-
Подводя итоги, тезисно отразим все выво- российский классификатор ОКВЭД со- ке машин и оборудования».
2 . Интернет-порталы статистической
ды, к которым мы пришли: поставим с европейским классификатором
информации: www.gks.ru, www.epp.
метод индексации является самым рас- (Statistical classification of economic activities eurostat.ec.europa.eu, www.bls.gov, www.
пространенным способом расчета затрат, in the European Community) по причине того, stat.go.jp, www.censtatd.gov.hk.
необходимых для воспроизводства либо за- что был построен на его основе; 3. ФЗ №135 «Об оценочной деятельно-
мещения оцениваемых машин и оборудова- национальные официальные статисти- сти в РФ» от 29 июля 1998 г. (с измене-
ниями).
ния в рамках затратного подхода; ческие сайты Америки и других стран имеют
4. ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 (Приказ
в процессе поиска индекса оценщику собственные классификаторы видов деятель- Минэкономразвития РФ от 20 июля
необходимо выяснить: дату производства ности, составлены на основе иных принци- 2007 г. №256, №255, №254).
(или ввода в эксплуатацию) оцениваемого пов, а потому имеют другое содержание.
82 АН
НАЛИТИКА/
/ОБЗО
ОРЫ И СТ
ТАТИС
СТИКА
Оценка и модернизация,
или Модернизация оценки
много лет назад задача перехода к добных просчетов – в силу глобальности са-
мой задачи – могут оказаться гораздо более
налогообложению земли и недвижимости, серьезными.
Значимость фундаментальной стоимости
исходя из ее рыночной стоимости, решается активов и механизмов их оценки высветил и
мировой финансовый кризис, который про-
крайне сложно. Власти признают, что демонстрировал, что эти проблемы актуаль-
АНАЛИТИКА
Илья Мунерман,
председатель комитета по инфор-
мационному обеспечению оце-
ночной деятельности СМАО,
генеральный директор Института
управления стоимостью
модернизации экономики задачи – ограни- активы, требующие значительных перенести ее на собственников дорогостоя-
чить коррупцию и стимулировать производ- капиталовложений. щих и плохо скрываемых от налогообложе-
ство товаров и услуг, обладающих высокой Безусловно, помимо НДС существует и ния активов – в первую очередь на собствен-
нормой добавленной стоимости. множество других факторов, препятствую- ников земли и недвижимости. Для этого не-
Что касается первого вопроса, то ни для щих модернизации, но именно он является обходимо внедрить систему кадастровой
кого не секрет, что источником корруп- одним из важнейших. Неслучайно для сти- оценки активов на основе стоимости, мак-
ции в большинстве случаев является жела- мулирования экономического развития ряд симально приближенной к нижней грани-
ние и возможность получить доступ к ак- цивилизованных стран выбрал модель на- це рыночной цены. Именно таким образом
тивам по стоимости существенно ниже ры- логообложения, исключающую оборотные стимулируют инновационную деятельность
ночной. Огромное количество коррупци- налоги. Для снижения налоговой нагрузки развитые страны (США, Канада) и некото-
онных процессов так или иначе связано с на инновационный сектор целесообразно рые развивающиеся (Индия).
манипулированием стоимостью. Напри-
мер: рейдерство; злоупотребления при бан-
КО
ОММЕНТА
АРИЙ
Й К СТА
АТЬЕ
Е
кротстве и приватизации; сдача в аренду
государственного и муниципального иму- Для вывода российской оценки на новый
щества по цене, заведомо далекой от ры- уровень автором предлагается «техноло-
ночной; доступ к особо выгодным подря- гический» подход: минимизировать «чело-
дам, предполагающим «вознаграждение» веческий фактор», повысить прозрачность
представителя заказчика; кредитование с процесса, унифицировать подходы. «Еди-
использованием неликвидных или недоста- ное информационное ядро» должно объеди-
точно ликвидных залогов; слияния и по- нить не только все государственные источ-
глощения предприятий с участием госу- ники информации, необходимые для рын-
дарства при его явно проигрышной пози- ка оценки, но и данные, поступающие от хо-
ции; покупка недвижимости должностны- зяйствующих субъектов в форме унифици-
ми лицами по заниженной цене в обмен на рованных анкет.
определенные услуги и т.п. Механизмы рас- Решение такой задачи, мне кажется, впол-
чета стоимости без участия «человеческого не под силу России с учетом богатого опы-
фактора», о которых пойдет речь ниже, ста- Владимир Герасимов, та создания похожих «информационных
исполнительный директор,
нут надежным заслоном от подобных зло- ядер», накопленного в последние годы. Эта
Международная информационная группа
употреблений. идея найдет широкую поддержку у предста-
«Интерфакс»,
Что касается стимулирования производ- вителей информационного бизнеса и пони-
президент службы финансово-
ства товаров и услуг, обладающих высокой экономической и отраслевой информации мание у представителей госведомств.
нормой добавленной стоимости, то здесь Как показывает наш опыт, такого рода
проблема, по мнению автора, достаточно информация, позволяющая в итоге с боль-
очевидна: это налог на добавленную сто- Модернизация, столь необходимая рос- шей уверенностью принимать различные
имость (НДС). В данной статье нет смыс- сийской экономике, не может быть неким бизнес-решения, будет пользоваться огром-
ла подробно описывать, почему именно озарением. Движение к ней состоит из боль- ным спросом у банков и других финансо-
НДС, точнее, практика его взимания, яв- шого числа практических и не всегда таких вых институтов. Инфраструктура для пре-
ляется тормозом для модернизации эко- уж грандиозных шагов, каждый из которых, доставления такой информации тоже уже
номики. Однако налицо тот факт, что при однако, критически важен для успеха обще- существует.
существующей налоговой нагрузке гораз- го дела. Конечно, любое раскрытие при желании
до более выгодно эксплуатировать акти- Создание в России эффективно работаю- можно обойти. Но, уверен, стимулы для это-
вы, созданные либо природой (земля, по- щего механизма по правильной оценке ис- го будут значительно ниже, если в новых
лезные ископаемые), либо в советское вре- тинной стоимости активов – один из таких условиях всем будет выгодно честно и про-
мя (большинство промышленных пред- важнейших шагов. фессионально делать свою работу.
приятий), чем создавать инновационные
84 АН
НАЛИТИКА/
/ОБЗО
ОРЫ И СТ
ТАТИС
СТИКА
«МЫ СТРОИЛИ, Дело в том, что современная теория оцен- количество поваров, но невкусная стряпня
СТРОИЛИ И, НАКОНЕЦ, ки основана на понятийном аппарате, ко- быстро оставит их без работы. Однако в сфе-
торый в Советском Союзе не использовал- ре оценки все оказалось иначе: тут потреб-
ПОСТРОИЛИ…»
ся, поэтому даже экономисты, пришедшие ности опережали предложение, и спрос рос,
К сожалению, приходится признать, в оценку, имели весьма смутные представ- несмотря на сомнительное качество оказы-
что на сегодняшний день профессио- ления о данном предмете и его научном ин- ваемых услуг.
нальная оценочная деятельность прак- струментарии. Первым крупным проектом рынка оцен-
тически выродилась в договорной про- Усугублялась ситуация тем, что осваи- ки середины 90-х годов стала переоценка
цесс между хозяйствующими субъекта- вать «новую, перспективную» профессию, основных фондов. Очевидно, что в условиях
ми, когда оценщик лишь «отрабатывает» как гласила реклама, зазывающая на курсы инвестиционного голода предприятия боль-
договоренности, подгоняя результат к по- оценщиков, ринулось огромное количество ше думали о сокращении издержек, в том
ставленной задаче. Причин, приведших к людей, в принципе далеких от тех навыков, числе за счет налогообложения, чем о воз-
такому положению дел, достаточно много. которые необходимы профессиональным можностях кредитования. Именно поэтому
Чтобы понять их, нужно проанализировать оценщикам. Это были отставные военные основная задача, которая стояла перед оцен-
историю становления рынка оценки в РФ. (в лучшем случае военные инженеры, ко- щиками, заключалась в уменьшении стои-
Все началось в 90-х годах прошлого века с торые до сих пор составляют значительную мости основных фондов с целью минимиза-
лекций, которые организовывали обществен- долю профессиональных оценщиков, в худ- ции налога на имущество. В тот период не-
ные организации из США, обучая всех жела- шем – бывшие политработники), учителя, редки были случаи заключения договоров
ющих новой, перспективной профессии. Все, врачи и другие представители не менее да- с оплатой услуг оценщика, определенной в
что рассказывалось на лекциях, было активно леких от оценки профессий. До конца 1996 процентах от суммы сэкономленных им на-
подхвачено вузами, которые стали тиражиро- года не было даже обязательного требова- логовых платежей. Последствия такой по-
вать эту информацию, довольно существенно ния к высшему образованию у лица, осу- рочной практики до сих пор уродуют отчет-
адаптируя ее под отечественные реалии. При ществляющего оценочную деятельность! ность предприятий, составленную по РСБУ.
этом ни преподаватели, ни слушатели не об- Но это еще не все. Казалось бы, при нор- Следующим этапом, продолжавшимся до
ладали профильным образованием, даже са- мальном рыночном регулировании случай- начала 2000-х годов, была оценка для целей
мые «продвинутые» оценщики имели как мак- ные люди должны были покинуть рынок до- приватизации и сдачи в аренду государ-
симум лишь опыт составления смет. вольно быстро: можно обучить огромное ственного и муниципального имущества,
КО
ОММЕНТА
АРИЙ
Й К СТА
АТЬЕ
Е
Для индивидуальной оценки стоимости института саморегулирования и его псев-
во все времена и во всех странах был ха- донезависимости, отставания теории рос-
рактерен субъективизм при формировании сийской оценки от современных требова-
итогового результата. Действительно, в про- ний к процессу измерения стоимости акти-
цессе такой оценки два оценщика могут по- вов, очень слабых федеральных стандартов
лучить стоимости одного и того же объекта, оценки и др.
значительно отличающиеся друг от друга. К числу особых проблем, не затронутых в
Для России с ее далекой от совершенства на- статье, необходимо отнести низкий и чрез-
логовой системой, непрозрачным рынком и вычайно разношерстный уровень подготов-
особым менталитетом людей, привыкших ки специалистов-оценщиков. Все ринулись в
к тому, что купить можно все, в том числе оценку, в том числе и преподаватели вузов.
и нужный заказчику результат, этот фактор Преподают те, кто не знает оценки, а оцени-
становится, к сожалению, решающим в про- вает тот, кто слабо знает теорию и практи-
Сергей Грибовский, цессе оценки стоимости. ку оценки.
д.э.н., проф., первый вице-президент
Все положения статьи, результаты анализа Важнейшим направлением следует счи-
Партнерства СМАО,
текущего состояния дел, выводы и предложе- тать развитие методологии массовой оцен-
заместитель генерального директора ГУП
ния следует признать абсолютно правомер- ки активов и скорейшее внедрение ее в
«ГУИОН» по оценке,
директор департамента оценки ными. Это касается минимизации «челове- практику, позволяющее повысить объек-
ческого фактора» и договорных отношений тивность получаемых результатов и снизить
в процессе оценки стоимости активов, ре- влияние человеческого фактора на форми-
Измерение истинной стоимости активов формирования системы налогообложения, рование итогового результата оценки стои-
является важнейшей задачей экономики Рос- публичности результатов оценки, низко- мости активов.
сии. В условиях рынка эта информация по- го качества кадров на рынке оценочных Поднятые в статье проблемы являются
зволяет формировать и принимать правиль- услуг, низкого качества отчетов об оценке настолько важными, что промедление в их
ные экономические решения всех его субъек- стоимости, условий аккредитации и атте- решении может погубить российскую оцен-
тов – от домохозяек до государства. стации, многоликости и разношерстности ку как институт.
АНАЛИТИКА 85
оценка при процедурах банкротства и оцен- к оценке, всевозможных обзоров (к слову Не лучше обстоят дела и с проведением
ка непрофильных активов крупных компа- сказать, в основном перепечатанных из бес- оценки в рамках аккредитации. Ведь ее на-
ний. Большинство оценок в этих случаях платных источников) и других лишних дан- личие является гарантией некоторой ста-
также выполнялось с учетом пожеланий за- ных, не влияющих на стоимость. Но это не бильности компании, что в условиях жест-
казчиков. снимает главной проблемы – понимания ме- кого и конкурентного рынка представляет
Только в последние годы развитие оценки тодологии, которая как раз и обеспечивает огромную ценность. Очевидно, что за аккре-
для отчетности по МСФО, оценка залогов при уникальность и качественность оценки. дитацию приходится платить некими согла-
кредитовании и другие виды оценочных ра- шениями с заказчиком в части стоимости
бот стали формировать относительно циви- ВСЕДОЗВОЛЕННОСТЬ объектов оценки, так как невыполнение его
лизованные методы деятельности на рынке. требований чревато потерей аккредитации
И БЕЗНАКАЗАННОСТЬ
И все-таки этот процесс идет крайне слож- и, как следствие, стабильности собственно-
но, поскольку сам по себе рынок оценки Во многом именно с непубличностью го бизнеса. Более того, сам по себе факт за-
структурировался таким образом (речь, в оценки связаны главные проблемы этого нятия оценщиком принципиальной пози-
частности, идет о разделении на крупных и рынка, и в первую очередь – вопрос об обе- ции ни на что не повлияет, так как от излиш-
мелких оценщиков, об автономности ино- спечении добросовестности оценщиков. не принципиального мгновенно избавятся,
странных компаний от российского зако- Традиционно для этого используются ме- а на его место придет армия более сговорчи-
нодательства и связанных с этим возмож- ханизмы ужесточения их ответственности вых коллег.
ностях и т.д.), что его цивилизованность не за результаты оценки. Однако данный метод Еще одной отличительной чертой рынка
может быть достигнута без значительной является абсолютно неэффективным в силу оценки являются его поистине безгранич-
модернизации и, прежде всего, повышения целого ряда факторов. ные возможности для манипулирования,
прозрачности и качества услуг. Во-первых, рынок оценки перенасыщен причем вполне легальные.
(количество оценщиков гораздо больше, Российские и международные стандар-
ЗА ЗАНАВЕСОМ ТАЙНЫ чем требуется с экономической точки зре- ты оценки определяют лишь общие принци-
ния) и сегментирован. пы добросовестности и достоверности, на ко-
Многие из «пороков» современного Во-вторых, аккредитации и другие не- торых должны строиться расчеты. При этом
рынка оценки характерны и для других рыночные процедуры, направленные на не учитываются факторы, связанные с тем,
видов деятельности, например научной, выбор конкретного оценщика, серьез- что рынок, где применяются данные подхо-
преподавательской, аудиторской, адвокат- но ограничивают возможности получе- ды, весьма далек от совершенства, на которое
ской, нотариальной. ния заказов и, как следствие, перспекти- рассчитывали ученые-экономисты при раз-
Однако почему-то никому не придет в го- вы деятельности оценочной компании работке методологий. Поэтому возможности
лову попросить нотариуса оформить всту- (именно компании, так как оценщик – применения методов, методик, поправок, ко-
пление в наследство раньше положенного физическое лицо – достаточно редкое явле- эффициентов и т.д. практически бесконечны.
законодательством срока. А в оценке такие ние и практически не имеет доступа к круп- Это все равно, что у нотариуса существовало
«компромиссы» встречаются сплошь и ря- ным заказам). бы три подхода к определению срока вступле-
дом, хоть и остаются, как говорится, всег- В-третьих, представляется абсурдной сама ния в наследство, и в рамках каждого из них
да «за кадром». И связано это со специфи- исходная парадигма рынка оценки, при ко- было бы еще и по нескольку методов расчета.
ческой чертой оценочной деятельности – ее торой оценочная компания как организа- Основными подходами к оценке в боль-
непубличностью. ция, нацеленная на максимизацию прибы- шинстве случаев являются сравнительный
С одной стороны, отчет об оценке скрыт ли, должна параллельно выполнять в отно- и доходный (затратный, особенно в сфере
за занавесом заключенного с клиентом со- шении своих клиентов некие финансово- недвижимости, применяется реже). В рам-
глашения о конфиденциальности. С дру- контрольные функции. ках этих двух подходов вполне можно с точ-
гой стороны, даже если вдруг он попадет в Также важно обратить внимание на то, ным соблюдением методологии варьиро-
чужие руки, то разобраться в нем будет не что большинство заказов оценщики получа- вать итоговую стоимость в самых широких
так-то просто, поскольку сам алгоритм рас- ют либо через открытые тендерные процеду- пределах.
чета стоимости и итоговые результаты ока- ры, либо через закрытые, проводимые в рам- К чему сводятся все споры вокруг сравни-
зываются замаскированными за огромным ках аккредитаций. тельного анализа? Я выбрал пять самых де-
массивом сопутствующей информации (это Открытые процедуры приводят к чудовищ- шевых аналогов, а мой оппонент – пять са-
и обзоры рынков, и описание методологии ному демпингу при крайне низком качестве мых дорогих. Кто в итоге прав? Что такое
оценки, и другие данные), которая не спо- выполняемых работ. Более того, в послед- аналог, и каковы критерии отбора «правиль-
собствует легкому чтению документа. И ни- нее время участились случаи выигрыша тен- ных» и «неправильных» аналогов?
какие требования к прозрачности результа- деров по нулевым или даже отрицательным Не лучше обстоит дело и с доходным под-
тов здесь не помогут. расценкам. Подобная ситуация явно свиде- ходом. К чему сводится оценка в данном слу-
Оценка сложного объекта будет непонятна тельствует о коррупционном характере дея- чае? Мы дисконтируем бизнес-план клиен-
неподготовленному читателю отчета просто в тельности. Особенное беспокойство вызыва- та в условиях некого прогноза рынка. Нуж-
силу отсутствия у него необходимых знаний. ет тот факт, что большинство этих тендеров но варьировать стоимость? Нет проблем!
Оценка простого объекта может обойтись проводится в сфере оценки государственно- Либо попросим клиента поправить бизнес-
и без подробного описания всех подходов го и муниципального имущества. план, либо возьмем прогноз рынка от других
аналитиков. Потом ничего не сбылось? Проблема в том, что ради выживания в биз- регулирование оценочной деятельности,
Опять не проблема: мы расскажем всем, что несе оценщики вынуждены идти на компро- в данном случае тоже ничем не лучше, по-
на дату оценки рынок придерживался опре- миссы с заказчиками для реализации их бо- скольку всегда существуют корпоратив-
деленного видения будущей ситуации, а то, лее или менее разумных пожеланий. ные интересы и лоббистские группировки,
что он ошибался, не вина оценщика. Более того, грамотно посчитать стои- под влиянием которых формируются цены,
В принципе, в условиях, когда оценка вы- мость объекта – это большой и сложный по которым заключаются сделки, и вряд ли
ражается точной цифрой на определенную труд, требующий серьезных знаний, вре- мнение оценщика будет в подобных случаях
дату в прошлом, ни о какой достоверности мени и усидчивости. Никому не достав- играть решающую роль.
итогового результата, с точки зрения теории ляет удовольствия своими же руками уро- Наконец, немаловажно отметить, что ква-
вероятности, когда распределение значений довать собственное творение ради ко- лификация самих экспертов зачастую вы-
оценки является непрерывным, говорить рыстных прихотей клиента. Крупные ком- зывает вопросы. Так, например, во многих
не приходится. Нужно учитывать, что стои- пании могут позволить себе занимать крупных компаниях и государственных ор-
мость – это всегда диапазон значений, кото- принципиальную позицию, да и то не всег- ганах практикуется прием на работу в каче-
рый можно определить с достаточно высо- да, а у мелких, особенно региональных, ком- стве экспертов выпускников вузов, не имею-
кой вероятностью, но никак не константа. паний зачастую просто не остается выбора. щих опыта практической работы в качестве
Таким образом, ужесточение ответствен- Дорогостоящая многоярусная система оценщиков.
ности оценщика никогда не приведет к же- контроля оценочной деятельности нисколь- К чему приводит сложившаяся ситуация?
лаемым результатам. Большой опыт автора ко не облегчает задачу надзора, а лишь запу- Во-первых, к колоссальному росту транзак-
статьи в судебно-экономической экспертизе тывает ситуацию. ционных издержек и огромным временным и
показывает, что в рамках судебного процес- Важно отметить, что саморегулирование материальным затратам. Во-вторых, к низко-
са доказать недостоверность оценки очень тоже не решает данную проблему: СРО так- му качеству оценочных услуг и, как следствие,
сложно. Конечно, за исключением особо во- же являются участниками рынка оценки в к потерям, вызванным неправильной оцен-
пиющих случаев. части борьбы за членов и за заказы на экс- кой имущества. В-третьих, к непрозрачно-
При этом не стоит огульно обвинять оцен- пертизу отчетов об оценке. О какой незави- сти как рынка оценки, так и тех сделок, кото-
щиков в недобросовестности или предвзято- симости может идти речь? рые заключаются на основе отчетов об оцен-
сти. Большинство оценщиков не ставят пе- Государственные и корпоративные ке. В-четвертых, к чудовищному оттоку высо-
ред собой цели создавать «заказные» отчеты. органы, осуществляющие контроль и коквалифицированных кадров с рынка оцен-
ки (поскольку их действительно высококласс-
ные навыки оказываются невостребованны-
КО
ОММЕНТА
АРИЙ
Й К СТА
АТЬЕ
Е ми в условиях преимущественно договорного
процессами, а также увеличивать отдачу рынка и колоссальной ответственности) и их
на вложенные инвестиции. Однако мак- замещению гораздо менее квалифицирован-
симального уровня эффективности мож- ными и менее добросовестными.
но добиться, только имея полное пред-
ставление о стоимости и формирующих СКОЛЬКО У НАС
ее факторах в отношении отдельных ак-
ОЦЕНЩИКОВ?
тивов, проектов и компаний в целом. Из
статьи следует, что сложившаяся ситуа- Итак, мы подошли к вопросу о качестве и
ция в оценочной отрасли не способствует количестве кадров на рынке оценки.
адекватной оценке стоимости активов, а Если говорить о затратах общества
как следствие, и эффективности процес- на оценку как социальный институт, то,
сов модернизации экономики. по оценке рейтингового агентства «Экс-
Внушает оптимизм то, что представи- перт РА», до кризиса 2008 года рынок рос-
Валерий Ростокин, тели оценочного сообщества, осознавая сийской оценки, без учета зарубежных ком-
генеральный директор,
существующие недостатки, предлагают паний, составлял около 8 млрд рублей. Об-
ЗАО «Энвижн Груп»
вполне реальные варианты их решения. щее количество занятых на этом рынке рав-
Одним из ключевых пунктов, предло- нялось почти 16 тыс. человек.
Компания «Энвижн Груп» является од- женных автором, является минимизация По данным СРО оценщиков, приведен-
ним из крупнейших разработчиков вы- человеческого участия, а также расшире- ных в Федеральном справочнике «Оце-
сокотехнологичных IT-решений как для ние применения IT-технологий как в про- ночная деятельность», на 1 августа 2010 г.
коммерческих организаций, так и для цессах самой оценки, так и в процессе в России насчитывалось 16 тыс. оценщи-
госсектора. сбора и анализа необходимой входной ин- ков (речь идет о членах профессиональ-
Решения, разрабатываемые и внедря- формации. На мой взгляд, последователь- ных СРО). По сути, это не самый большой
емые «Энвижн Груп», позволяют нашим ное внедрение современных IT-решений «завод», на котором работают люди с выс-
заказчикам эффективно управлять из- может повлиять на повышение эффектив- шим образованием, и в случае его закрытия
держками, операционными и бизнес- ности оценочной деятельности. их можно не трудоустраивать – как-нибудь
сами решат свои проблемы. Но, тем не
АНАЛИТИКА 87