Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость.

Научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства

Соловьев В.Н. (под общ. ред.). Гражданско-правовые способы защиты права

собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского
законодательства - "Издательство Юрайт", 2010 г.
Содержание:
Введение ................................................................................................................................. 3
1. Вещные права, право собственности и владение: понятия, общая характеристика
и защита. Понятие и общая характеристика недвижимости ......................................................... 3
1.1. Понятие и общая характеристика вещных прав, права собственности и
владения. Их специфика применительно к объектам недвижимости .......................................... 4
1.2. Способы защиты вещных прав, права собственности и владения: общая
характеристика и специфика применительно к объектам недвижимости ................................. 14
1.3. Понятие и общая характеристика недвижимости ..................................................... 23
2. Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный
иск) как способ защиты права собственности на недвижимость ............................................... 28
2.1. Общая характеристика истребования имущества из чужого незаконного
владения (виндикационного иска) как способа защиты права собственности ......................... 28
2.2. Субъекты отношений по истребованию имущества из чужого незаконного
владения (стороны виндикационного иска) как способа защиты права собственности .......... 35
2.3. Объект истребования из чужого незаконного владения (виндикационного иска) 40
2.4. Понятие добросовестного приобретателя .................................................................. 43
2.5. Приобретение имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, как
условие истребования имущества из владения добросовестного приобретателя..................... 47
2.6. Безвозмездность приобретения имущества как условие истребования
имущества из владения добросовестного приобретателя ........................................................... 51
2.7. Выбытие имущества из владения собственника или уполномоченного лица
помимо их воли как условие истребования имущества из владения добросовестного
приобретателя .................................................................................................................................. 53
3. Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный
иск), как способ защиты права собственности ............................................................................. 67
3.1. Понятие, общая характеристика и элементы негаторного иска как способа
защиты права собственности.......................................................................................................... 67
3.2. Соотношение негаторного иска с другими исками об устранении препятствий в
реализации прав собственника (законного владельца) ................................................................ 70
4. Иск о признании права собственности и другие подобные ему иски как способы
защиты права собственности.......................................................................................................... 79
4.1. Иск о признании права собственности: общие положения ...................................... 79
4.2. Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Сохранение
переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений ............................................. 90
4.3. Иск о признании права собственности на бесхозяйную вещь ............................... 118
5. Иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи)
как способ защиты права собственности .................................................................................... 126
6. Признание сделки недействительной как способ защиты гражданских прав, в том
числе прав на недвижимое имущество ........................................................................................ 138
6.1. Понятие и общая характеристика требования о признании сделки
недействительной как способа защиты гражданских прав, в том числе прав на недвижимое
имущество ...................................................................................................................................... 138
6.2. Соотношение требования о признании сделки недействительной с требованием
о признании сделки незаключенной, а также другими способами защиты, в том числе
защиты права собственности........................................................................................................ 147
7. Иск о применении последствий недействительности сделки в виде реституции
как способ защиты права собственности .................................................................................... 154
7.1. Общие положения о реституции ............................................................................... 154
7.2. Субъект требования реституции как следствия недействительности оспоримой
сделки ............................................................................................................................................. 161
7.3. Субъект требования реституции как следствия недействительности ничтожной
сделки ............................................................................................................................................. 169
7.4. Обязанные по реституции субъекты (субъекты, приводимые в результате
реституции в первоначальное положение; субъекты реституции)........................................... 176
8. Защита права собственности на недвижимое имущество в спорах, связанных с
государственной регистрацией перехода права собственности ............................................... 185
8.1. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество ................................................................................................................ 185
8.2. Иск о признании недействительным акта государственной регистрации прав
(зарегистрированного права) на недвижимое имущество ......................................................... 205
9. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления как способ защиты права собственности ....................................................... 215
10. Защита права собственности в связи с изъятием земельного участка ................... 238
10.1. Формы применения процедуры изъятия земельных участков для
государственных или муниципальных нужд .............................................................................. 238
10.2. Защита права собственности при отчуждении недвижимого имущества в
связи с изъятием участка, на котором оно находится................................................................ 258
 Введение

Изменения в экономическом обороте, происходящие в последние годы в

Российской Федерации, привели к тому, что проблемы права собственности как одного из
прав, закрепленных в Конституции РФ (ст. 35), выдвинулись на одно из центральных мест
как в науке гражданского права, так и в судебной практике.
Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное
господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а
также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не
нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц*(1). Способами защиты
права собственности являются предусмотренные законом материально-правовые меры
(вещно-правовые, обязательственно-правовые и др.), посредством которых производится
воздействие на нарушителя права собственности, в том числе путем обращения в суд с
целью пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) права собственности,
восстановления права собственности, в предусмотренных законом случаях привлечения
нарушителя права собственности к ответственности.
В книге в форме вопросов и ответов отражены ключевые проблемы
законодательства и судебной практики применения различных способов защиты права
собственности на недвижимость, внесены предложения, направленные на обеспечение
единства судебной практики.
Поскольку книга написана судьями-цивилистами, интересующимися проблемами
права собственности*(2), для своих коллег и сторон гражданского судопроизводства,
посвящена вопросам практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности, то в ней минимально задействован доктринальный подход исключительно
для однозначности понимания используемых гражданско-правовых категорий, хотя
многолетний судейский опыт авторов позволяет с уверенностью утверждать, что любая
проблема, возникающая в судебной практике по гражданским делам, уходит корнями в
теорию.
В этой книге анализируются не только традиционные вещно-правовые способы
защиты права собственности (иск о признании права собственности, виндикационный и
негаторный иски) в случаях, когда собственность просто захватывается без всякого
"юридического прикрытия" или собственнику чинятся препятствия в пользовании. Речь
идет о более актуальном - когда захват собственности сопровождается юридическими
действиями по оформлению прав на чужое имущество. В этом случае лицо, неправомерно
утратившее право собственности, ограничено в использовании вещно-правовых способов
защиты своей собственности и вынуждено прибегать к иным, в частности,
обязательственным, способам защиты гражданских прав. Поэтому речь идет не только о
традиционной проблеме конкуренции исков, но и о выборе оптимального материально-
правового способа защиты права собственности. Не остались без внимания авторов также
"нетрадиционные" способы защиты права собственности: путем признания
недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права
собственности в публичных интересах и др.
Предлагаемые в книге решения тех или иных проблем, возникших в судебной
практике, ни в коей мере не претендуют на окончательную истину, авторы всего лишь
стремятся помочь укреплению единой, основанной на праве и законе практике судов
общей юрисдикции по защите права собственности на недвижимость.

1. Вещные права, право собственности и владение: понятия, общая характеристика

и защита. Понятие и общая характеристика недвижимости
 1.1. Понятие и общая характеристика вещных прав, права собственности и
владения. Их специфика применительно к объектам недвижимости

1. Что понимается под вещными правами и каковы их особенности?

Вещные права называют правами на имущество. Они являются разновидностью

субъективных гражданских прав и наделяют носителя полномочиями манипулировать
вещами в силу господства над ними. Через категорию господства определяет вещные
права и Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
"...вещные права обременяют вещь (имущество), обеспечивают их обладателям
господство над соответствующей вещью (имуществом) и следуют за вещью"*(3).
Выполнение манипуляций с вещами возможно лицом и не имеющим вещного
права в отношении нее. Например, подрядчик может изменять вещь заказчика. Но такое
полномочие основано не на господстве подрядчика над вещью, а на поручении заказчика.
В связи с этим важно подчеркнуть, что вещное право принадлежит только тому, кто своей
властью, волей и в своем интересе уполномочен воздействовать на принадлежащий ему
материальный объект.
Непосредственная связь субъекта права с таким объектом, как вещь (имущество),
предопределило некоторые особенности вещных прав. Принято считать, что вещное право
наделено признаками бессрочности (продолжительности). Оно существует настолько
долго, насколько может существовать субъект (гражданин, юридическое лицо и т.д.) и
объект (вещь, имущество). Предельный срок существования вещного права, как правило,
не ограничен. При обычном течении только смерть (ликвидация) субъекта, его воля на
прекращение права или уничтожение объекта как предмета материального мира могут
привести к разрушению связи между ними и прекращению вещного права.
Вещные права относят к числу абсолютных. Это означает, что отношению
собственника к вещи противостоит неограниченное число лиц и все они обязаны
воздерживаться от посягательств в отношении принадлежащего субъекту вещного права
имущества. Вещное право наделено также специфической способностью следовать за
вещью. Так, в соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на
имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав
на это имущество.

2. Каковы признаки вещных прав?

Современное законодательство не закрепляет признаков вещных прав и даже не

дает им общей характеристики, что, по мнению авторов Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации, должно быть исправлено путем
введения специальной нормы, которая закрепила бы следующие правила: а) вещные права
возникают и прекращаются по основаниям, установленным ГК РФ и изданными в
соответствии с ним законами; б) перечень вещных прав определяется исключительно ГК
РФ; в) содержание вещных прав определяется ГК РФ; порядок их осуществления
определяется ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами; г) вещные права
обременяют вещь (имущество), обеспечивают их обладателям господство над
соответствующей вещью (имуществом) и следуют за вещью; д) вещные права имеют
преимущество перед иными имущественными правами на соответствующую вещь
(имущество); е) вещные права в отличие от иных субъективных гражданских прав
подлежат вещно-правовой защите; ж) соотношение правомочий собственника и
обладателя ограниченного вещного права определяется правилами ГК РФ о
соответствующем вещном праве; з) вещные права на недвижимые вещи подлежат
государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации*(4).
 3. Как соотносятся вещные и обязательственные права? Какова специфика
вещных и обязательственных отношений, если они связаны с объектом
недвижимости?

Вещным правам противопоставляют права обязательственные. Ключевым

критерием разграничения выступает объект воздействия. Для вещных прав - это
имущество, обязательственных - субъект права, а именно его действия. Стороны
обязательственных отношений именуются "кредитор" и "должник". По правилу,
установленному п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано
совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать
имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от
определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его
обязанности. Обязательственным правам не приписывают свойства бессрочности и
отношения, с ними связанные, называют относительными, указывая на то, что кредитору
может противостоять только конкретный, вполне определенный субъект - должник. Так
как обязательственные права связывают лиц, то они (права) могут быть взаимными;
реализация права одного может быть поставлена в зависимость от реализации прав
другого. Например, обязанность по оплате может не выполняться покупателем до тех пор,
пока продавцом не передана вещь. Ничего подобного вещным правам, имеющим
одностороннюю связь, не присуще.
Несмотря на то что разделение прав на вещные и обязательственные относится к
числу древних и общепризнанных, оно во многом условно. Так, закрепляемый за вещным
правом признак бессрочности может принадлежать и обязательственному праву, в
частности по договору постоянной ренты. Кроме того, обязательственное право нередко
выступает механизмом (средством, способом) приобретения вещного права. Это хорошо
видно на примере купли-продажи. Иногда и сами ученые не могут определиться, входит
ли то или иное право в число вещных или обязательственных, как это имеет место в
отношении залога.
Практику может показаться, что деление гражданских прав на вещные и
обязательственные лишено прикладного значения и должно исследоваться только наукой,
но такое мнение будет ошибочным. Возьмем, к примеру, куплю-продажу. Случается, что
продавец заключает договор с одним субъектом, затем с другим, третьим, не передавая
вещь ни одному из них. По прошествии времени один или все покупатели обращаются в
суд с требованием о передаче вещи и встает вопрос о том, мог ли продавец заключить
второй и последующие договоры (вступить в обязательственные отношения)? Приобрел
ли кто-нибудь из покупателей право собственности (вещное право)? Отыскание
правильного ответа возможно только при верном разграничении того, где в таком
сложном правоотношении, как купля-продажа, вещные права и правоотношения, а где
обязательственные.
Договор купли-продажи направлен на переход права собственности от одного
субъекта к другому. Поэтому обязаться продать может только лицо, обладающее правом
собственности. Заключая договор купли-продажи, продавец изъявляет свою волю.
Согласованная с его волей воля покупателя порождает право последнего требовать
передачи вещи. Раз отношение связывает двух субъектов права и его объектом выступают
действия продавца по передаче вещи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), то это отношение
обязательственное. Отдельно от него существует право продавца на вещь. Оно не может
быть уничтожено соглашением. Для того чтобы продавец утратил право собственности на
вещь, она должна быть передана им (ст. 223 ГК РФ). До тех пор, пока продавец обладает
вещью, он является ее собственником, а потому может обязываться в передаче
бесконечное число раз. Соответственно осознание покупателем своей возможности
потребовать от продавца передачи вещи (обязательственный элемент) не делает его
собственником. Таковым он станет только после установления вещной связи с
имуществом посредством передачи.
Определенную специфику приобретают обязательственные и вещные
правоотношения, если они связаны с объектом недвижимости. Так, стороны считаются
связанными обязательственными правоотношениями по поводу недвижимого имущества,
если их согласованная воля облечена в исключительную письменную форму: путем
составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Есть
особенность и применительно к вещным правоотношениям. Например, для приобретения
права собственности на недвижимую вещь недостаточно ее передачи. Необходимо, чтобы
право собственности было зарегистрировано в порядке, установленном законом. Еще
более жесткие требования установлены в отношении жилой недвижимости (ст. 558 ГК
РФ). Во-первых, к существенным условиям договора добавляется условие о лицах,
сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением
после его приобретения покупателем. В ином случае договор может быть признан
незаключенным, а потому не порождающим взаимных прав и обязанностей. Во-вторых,
договор купли-продажи жилой недвижимости подлежит государственной регистрации.
Это говорит о том, что стороны договора купли-продажи жилья, в отличие от сторон
купли-продажи иной недвижимости, будут считаться связанными обязательствами не в
момент подписания договора, а в момент его государственной регистрации.

4. Какие существуют разновидности вещных прав?

К вещным правам, помимо права собственности, относятся: право пожизненного

наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом
и право оперативного управления имуществом (ст. 216 ГК РФ). Содержание п. 1 ст. 216
ГК РФ с оговоркой "в частности" приводит к выводу о неисчерпывающем перечне
вещных прав. В настоящее время, как правильно отметили авторы проекта Концепции
развития законодательства о вещном праве*(5), помимо вещных прав, названных в п. 1
ст. 216 ГК РФ, существуют иные вещные права, а также права с неясной правовой
природой, предусмотренные как самим ГК РФ, так и некоторыми иными кодексами и
федеральными законами: в ГК РФ (ст. 292) регулируются права членов семьи
собственников жилого помещения; ЖК РФ предусмотрено вещное право пользования
жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с
собственником помещения (ст. 31), а также за гражданами, которым пользование жилым
помещением предоставлено по завещательному отказу (ст. 33); право пользования
имуществом, предоставленное по завещательному отказу, предусмотрено также п. 2
ст. 1137 ГК РФ; согласно ЗК РФ религиозным организациям земельные участки могут
предоставляться на праве безвозмездного срочного пользования (п. 1 ст. 36), а казенным
предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям - на праве
ограниченного пользования земельным участком (п. 3 и 4 ст. 36). В связи с этим в
Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации нашло
отражение предложение закрепить следующий исчерпывающий перечень вещных прав:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к
государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной
собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком
(эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного
пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое
право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право
оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или
муниципальной собственности*(6).
Ограниченные вещные права разнообразны и трудно поддаются общему для них
определению. Одни вещные права направлены на то, чтобы их носитель обеспечивал
существование права, от которого они производны, - право собственности. На это
нацелены право хозяйственного ведения и оперативного управления. Иные вещные права
обременяют право собственности другого лица с тем, чтобы носитель ограниченного
права мог реализовать свои права как собственника или субъекта иного вещного права.
Примером этого является сервитут - право пользования чужим имуществом.
Среди особенностей ограниченных вещных прав называют их зависимость от
права собственности. В частности, приводят пример прекращения сервитута, когда
перестало существовать имущество, для использования которого он устанавливался, или
имущество, на которое он устанавливался. Правда, здесь мы скорее говорили бы о
зависимости сервитута от существования вещи, нежели от права собственности на нее. В
науке выделяют и такой специфический признак, как невозможность быть предметом
гражданского оборота. Действительно, сервитут не может быть заложен, продан, подарен
или иным образом отчужден. Но где здесь особенность? Право собственности тоже не
может быть продано. Продана может быть только вещь (имущество).
Объединяет ограниченные вещные права с правом собственности возможность их
защиты одними и теми же способами. Например, субъект права хозяйственного ведения,
лишившись обладания вверенной ему вещью, может предъявить иск об истребовании
имущества из чужого незаконного владения. А лицо, в интересах которого установлен
сервитут, может заявить иск об устранении препятствий в пользовании обремененным
сервитутом имуществом.

5. Что представляет собой собственность как экономическая категория?

В экономическом и юридическом понимании собственности имеются

существенные различия. Е.А. Суханов обоснованно отмечает, что собственность - это,
конечно, не вещи и не имущество. Это определенное экономическое (фактическое)
отношение, подвергаемое правовому оформлению*(7). При этом, как достаточно
убедительно показал В.П. Шкредов, попытки экономистов обнаружить собственность
саму по себе приводят обычно к тому, что юридические явления выдаются за
экономические*(8), однако это сомнение в существовании "собственности в
экономическом смысле" не означает, что ставится под сомнение воздействие экономики
на право. По мнению К.И. Скловского, "ни одна серьезная юридическая проблема не
может быть решена без учета и анализа нужд оборота - ближайшего к праву
экономического явления"*(9). То есть правовое регулирование и правоприменение в части
отношений собственности невозможно без учета их экономической сущности.
Хотя в свое время К. Маркс подчеркивал, что "собственность (присвоение) есть
условие производства"*(10), в юридической литературе нет единого мнения относительно
природы отношений собственности. Одни, как, например, В.П. Никитина, считают, что
собственность представляет собой "отношения между людьми по поводу вещей"*(11);
другие, как, например, Ю.К. Толстой, определяют собственность как "отношение лица к
принадлежащей ему вещи, как к своей, которое выражается во владении, пользовании и
распоряжении ею"*(12).
Позиция Е.А. Суханова заключается в том, что экономические отношения
собственности представляют собой отношения присвоения конкретными лицами
определенного имущества (материальных благ), влекущие его отчуждение от всех иных
лиц и предоставляющие возможность хозяйственного господства над присвоенным
имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания*(13).
Такой поход к экономическому содержанию отношений собственности получил
поддержку в юридической литературе. Так, например, В.П. Камышанский пишет, что
отношения собственности характеризуются двумя основными аспектами. Во-первых,
хозяйственным господством над вещью, позволяющим собственнику по своему
усмотрению и независимо от чьей-либо воли использовать принадлежащие ему
материальные блага с целью получения доходов либо удовлетворения индивидуальных
потребностей, устраняя при этом от них всех прочих лиц. Во-вторых, бременем
собственности, которое заключается в необходимости осуществления затрат на
содержание, ремонт и охрану имущества, уплате налогов, а также в риске возможных
потерь от нерационального либо неумелого хозяйствования, вплоть до разорения либо
признания несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской или иной не
запрещенной законом деятельности*(14).
Таким образом, как экономическая категория собственность есть отношение между
людьми, выражающееся в присвоении предметов и средств труда, отношении человека к
принадлежащей ему вещи как к своей (при этом все остальные должны относиться к этой
вещи как к чужой), обеспечивающее собственнику владение, пользование и распоряжение
материальными благами.

6. Что понимается под собственностью как правом, каково содержание права

собственности?

Если экономические отношения собственности составляют материальную основу

любого общества, то право собственности представляет собой юридическую форму
закрепления экономических отношений собственности. Следовательно, понятия
собственности и права собственности тесно взаимосвязаны.
Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе
других вещных прав. Традиционно под вещным правом понимается непосредственное, без
вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи*(15) (право собственности, а также
права на чужие вещи). Как обоснованно отмечает Е.А. Суханов, юридическую специфику
вещного права составляет его абсолютный характер. Ведь оно определяет связи
управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным
обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого
относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав
обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим
лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в
использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения*(16).
Право собственности - это комплексный институт российского права. Однако
основным регулятором отношений собственности всегда были и остаются нормы
гражданского права: понятия, решения и терминология, закрепленные в ГК РФ,
используются в актах других правовых отраслей, когда они затрагивают вопросы права
собственности. Вместе с тем нормы, регулирующие отношения собственности,
содержатся во многих актах государственного права (БК РФ, Закон об общих принципах
организации местного самоуправления), законах природоохранительного права (ЗК РФ,
ЛК РФ, ВК РФ, Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"*(17)).
В ст. 8 Конституции РФ провозглашается, что в Российской Федерации признаются
и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы
собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих
статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно
ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе
иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право
наследования гарантируется.
Опираясь на эти конституционные положения, ГК РФ формулирует систему норм о
праве собственности (разд. II, ст. 209-306), которые дополняются другими федеральными
законами и иными правовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два важных начала
права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его
права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях
требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц
(ст. 209 ГК РФ). Наиболее ярко эту обязанность можно проследить на примере жилой
недвижимости. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения
обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей,
правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
ГК РФ, как и другие законы, не содержит общего легального определения права
собственности*(18), хотя содержание права собственности раскрыто в ст. 209. Согласно
п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом. Поэтому опять же традиционно для российского
законодательства основное содержание этого права раскрывается через так называемую
триаду полномочий собственника: владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом.
Как точно подметил С.С. Алексеев, на основе своей "абсолютной власти" - юридических
правомочий владения, пользования, распоряжения предметами - носитель собственности
получает наиболее широкие (абсолютные и исключительные) возможности обладания
этими предметами и, значит, их использования как материальных и духовных благ*(19).
Распоряжение занимает совершенно особое место в "триаде". Многими учеными
подчеркивается то обстоятельство, что распоряжение является основным, самым
существенным правомочием собственника*(20). Характеризуя правомочия собственника,
обычно говорят не просто о распоряжении, а о распоряжении своей властью, своей волей
и в своем интересе, по своему усмотрению. В целом в отечественной цивилистике
преобладает определение правомочия распоряжения как права "определять юридическую
судьбу вещи"*(21).
В науке гражданского права на сегодня не существует определения понятия права
собственности, которое бы в полной мере отражало сущность данной правовой категории.
На протяжении многовековой истории человечества юристами различных поколений
было дано великое множество определений права собственности*(22). Приведем две
основные точки зрения на этот счет современных российских цивилистов. Одни из них
(большинство) определяют право собственности через триаду полномочий собственника,
другие же категорически не согласны с этим. Так, например, Ю.К. Толстой определяет
право собственности как систему "правовых норм, регулирующих отношения по
владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по
усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех
третьих лиц в сферу его хозяйственного господства"*(23).
Категорически не соглашаясь с подобным подходом к определению права
собственности, К.И. Скловский пишет: "Само по себе определение собственности
посредством любого перечня - это знак ограничения права, прямое обнаружение
потенциальной, а чаще актуальной ущербности этого права"*(24).
На наш взгляд, триада полномочий собственника вполне приемлема для
содержательного понимания права собственности, поскольку она, основываясь на законе
(п. 1 ст. 209 ГК РФ), придает собственности характер наиболее широкого по
юридическому содержанию имущественного права, которым могут обладать все субъекты
гражданского права.
Отдельным полномочиям собственника соответствуют специальные способы
защиты, поэтому, как верно отмечает В.А. Белов, выделение данных правомочий имеет
практический смысл*(25). Например, право пользования объектом недвижимости
преимущественно защищается негаторным иском, право владения - виндикационным и
т.д.
Таким образом, большинство ученых-цивилистов сходятся в том, что право
собственности в объективном смысле - это совокупность юридических норм,
регулирующих владение, пользование и распоряжение вещью. В субъективном смысле
право собственности, как и всякое субъективное право, это возможность определенного
поведения, дозволенного законом управомоченному лицу, т.е. собственнику. В отличие от
объективного (абстрактного) право собственности в субъективном смысле реализуется в
конкретном правоотношении, всегда принадлежит определенному лицу (или группе лиц)
и относится к конкретному имуществу.
При этом существование разных форм собственности вовсе не свидетельствует о
необходимости появления корреспондирующих им разных прав собственности.
Юридически существует одно право собственности с единым, одинаковым для всех
собственников набором правомочий, у которого могут быть лишь различные субъекты.
Поэтому провозглашение в ч. 2 ст. 8 Конституции РФ частной, публичной
(государственной и муниципальной) и "иных форм собственности" имеет в виду
исключительно экономические, а не юридические категории.

7. Ограничено ли право собственности вообще и на недвижимое имущество в

частности?

Широкое понимание права собственности может привести к заблуждению, что оно

безгранично и не может стоять ни в каком подчинении. Но, как верно заметил
Г.Ф. Шершеневич, право собственности, как и всякое другое право, ограничено, "все
законодательства ставят пределы воле собственника"*(26). Во-первых, собственник может
обременить вещь, ограничив свое же право. Например, залогодатель, будучи
собственником передаваемого имущества, может вручить залогодержателю вещь,
ограничив себя в пользовании, владении и даже распоряжении, тем самым как бы говоря:
обещаю, что исполню обязательство, если нет - получи удовлетворение из моей вещи, а
гарантией в этом будет служить мое самоограничение. Во-вторых, ограничения
устанавливает закон. Они могут носить общий и специальный характер. Общий характер
носят ограничения, предусмотренные для всех и каждого гражданского права. Так,
согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц,
осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также
злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав
в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением
на рынке. Специальные ограничения касаются, как правило, права собственности в
отношении отдельных видов имущества.
Право владения ограничено, например, в отношении оружия, что ставит
возможность приобретения, а следовательно, и обладания им в зависимость от наличия
специального разрешения (лицензии). А если же имущество все-таки перешло в
собственность лица, не имеющего разрешения (лицензии), в частности, в порядке
наследования (ст. 1180 ГК РФ), то полномочие владения ограничивается изъятием вещи
для ответственного хранения органом внутренних дел (ст. 20 Федерального закона от
13.12.1996 N 150-ФЗ "Об оружии" (в ред. от 14.03.2009)*(27)). Что касается недвижимого
имущества, то владение им может быть ограничено по причинам, вытекающим из
ограничений на въезд и (или) постоянное проживание в закрытом административно-
территориальном образовании (п. 1 ст. 3 Закона РФ от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом
административно-территориальном образовании" (в ред. от 25.11.2008)*(28)).
Право пользования ограничено законом в отношении жилых помещений.
Ограничено оно тем, что пользоваться жильем можно только по прямому назначению.
Так, в соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с
его назначением. Показательно и содержание ст. 293 ГК РФ, которая предусматривает
неблагоприятные последствия для собственника, использующего жилое помещение не по
назначению, систематически нарушающего права и интересы соседей либо
бесхозяйственно обращающегося с жильем, допуская его разрушение.
 Ограничение права распоряжения тоже встречается в ГК РФ. Например, ст. 137 ГК
РФ указывает, что при осуществлении прав не допускается жестокое обращение с
животными, противоречащее принципам гуманности. Очевидно, что право собственника
распорядиться вещью как объектом материального мира вплоть до ее уничтожения не
будет действовать в отношении животного. Существуют ограничения права распоряжения
и в отношении недвижимого имущества, которые, к примеру, установлены ст. 14
Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного
строительства" (в ред. от 07.05.2009)*(29).
Говоря об ограничении права собственности, нельзя не отметить, что оно может
устанавливаться в зависимости от субъекта - носителя. И если п. 2 ст. 212 ГК РФ
установлено, что в Российской Федерации признаются частная, государственная,
муниципальная и иные формы собственности, то уже в п. 3 указанной статьи указывается:
"Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения,
пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в
собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут
устанавливаться лишь законом". Законом определяются виды имущества, которые могут
находиться только в государственной или муниципальной собственности (см., в
частности, Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ "Об использовании атомной
энергии" (в ред. от 30.12.2008)*(30)).
Более того, собственник вместе с соответствующим правом приобретает бремя
содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) и риски его случайной гибели (ст. 211 ГК РФ). Об
этом прекрасно осведомлены владельцы квартир, которые, пользуясь и владея жилым
помещением, непременно несут расходы на его содержание (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ).

8. Каково понятие владения?

В предыдущих подразделах речь шла о понятии и общей характеристике права

собственности. При этом указывалось, что владение представляет собой одно из
правомочий собственника. Тогда зачем отдельно от права собственности рассматривать
владение? На самом деле необходимость в этом есть. Она обусловлена тем, что круг
владельцев не совпадает с кругом собственников. Владельцем может считаться каждый,
кто обладает вещью. Им будет и арендатор, и хранитель, и даже вор. Один из них владеет
на законном основании, владение другого основано на противоправном поведении, но все
они могут считаться владельцами, так как осуществляют фактическое господство над
вещью. Тогда возникает очередной вопрос: может ли владение как фактическое
господство порождать правовые отношения, и если может, то почему?
Трудности в поиске ответа на поставленный вопрос начинаются уже с попытки
дать полное и исчерпывающее определение термина "владение". Проблема в том, что нет
ни легального, ни единообразного его научного определения. В цивилистике существуют
два основных подхода к определению владения. Сторонники первого подхода (самого
древнего, берущего свое начало от римского частного права), например
Г.Ф. Шершеневич*(31), видели во владении соединение факта и воли. Обосновывалось
обязательное наличие воли следующими примерами: спящему вкладывают в руку какую-
нибудь вещь; пленника связывают веревками и т.п. Все эти лица находятся в связи с
вещью, но не высказывают воли на обладание ею. Можно ли назвать их владельцами? -
Нет. Такой точки зрения придерживались и разработчики проекта Гражданского
уложения, включив в него ст. 878, согласно которой владение приобретается
поступлением имущества во власть лица в соединении с намерением его владеть
имуществом для самого себя.
Приверженцы второго подхода, в частности И.А. Покровский*(32), не учитывали
волю как элемент владения, полагая достаточным одного существования факта обладания.
Они считали, что примеры, приводимые их оппонентами, редко встречаются на практике,
не отражают истинного положения дел. И наоборот, часто встречающиеся случаи, когда
имуществом владеют малолетние, недееспособные, оказываются без защиты, так как воле
указанных лиц не придается юридического значения, следовательно, отрицается
возможность рассмотрения их как субъектов владения. Кроме того, во владении должно
защищаться не право или факт, а личность.
Ныне действующее законодательство не содержит норм, похожих на ст. 878
проекта Гражданского уложения. Значит, в судебном разбирательстве выяснение наличия
воли владельца не обязательно.
Не было в науке единого мнения и по вопросу о том, представляет собой владение
право или факт. "Дискуссия о том, - пишет Г.А. Гаджиев, - является владение правом или
фактом, длится уже много веков. В итоге сложились две принципиальные и одна
компромиссная точки зрения. Полярные полюса - это мнение Павла и Папиниани в
римском праве, Дернбурга и Виндшейда в немецком праве, Д.И. Мейера и
Г.Ф. Шершеневича в русском гражданском праве. Компромиссная точка зрения
принадлежит В.М. Хвостову, который считал, что юридическое владение есть право,
однако право с довольно скудным содержанием"*(33).
Полагаем, что во владении необходимо видеть факт и право одновременно. Факт
мы видим в сути владения как реальном и объективном обладании вещью. Право - в
законодательно закрепленной возможности владеть вещью несобственником. Кстати
сказать, современная наука все больше движется по пути признания во владении факта,
нежели права. Так, авторы Концепции развития гражданского законодательства
Российской Федерации полагают, что владение следует урегулировать как фактическое
отношение, иначе оно будет пересекаться с другими вещными правами. Правда, в этом
случае остается непонятным предложение авторов Концепции, по которому владение
сохраняется, пока владелец, утративший владение, принимает меры по его защите.
Неясным представляется также их мнение о возможности существования владения как
правомочия, которое входит в состав ряда вещных прав*(34), ведь трудно себе
представить правомочие, не являющееся правом.
Соединив владение как юридически значимый факт, необязательно имеющий
волевую основу, и владение как право, а не просто обстоятельство объективной
действительности, мы получим определение владения. Итак, владение - фактическое
состояние, порождающее юридические отношения прежде всего по защите. Определяя
владение как фактическое состояние, мы умышленно не включаем оговорку на основание
владения и предвидим вопрос о том, может ли защищаться владение незаконное,
например владение вора? И если да, то почему законодательство допускает это?

9. Каково обоснование защиты владения, не входящего в содержание права

собственности?

Самым простым будет объяснение, согласно которому любое владение защищается

как видимость, внешнее выражение права собственности. Ну а если презумпция
"опрокинута", так как достоверными доказательствами подтверждено, что владелец не
собственник, будет ли защищен владелец? - Да, будет. Почему же право допускает
противостояние собственника и владельца, иногда даже с перевесом в пользу второго?
Пытаясь найти оправдание такому положению дел, наука гражданского права
выработала два основных подхода, описанных И.А. Покровским*(35). Первый подход
основан на предположении права собственности, второй - на принципе уважения
личности. Сторонники первой теории, например Р. Йеринг, говорят о том, что защита
владения - это упрощенное средство защиты собственности, так как владение
представляет собой предположение (видимость) права собственности. Возможно, что
обманчивой видимостью могут воспользоваться несобственники, но это уже необходимое
зло. "Как солнце светит на правых и виноватых, так и владельческая защита
распространяет свои благодеяния на лиц управомоченных и правонарушающих"*(36).
Приверженцы второй теории - теории "гражданского мира" обосновывали защиту
владения необходимостью обеспечения общественного спокойствия, уважения
человеческой личности, сложившегося порядка или, как сказали бы сейчас, стабильности
гражданского оборота. Вот что пишет И.А. Покровский: "Пусть нынешний владелец вещи
вор и грабитель, но (за редкими исключениями самообороны и так называемого
необходимого самоуправства) даже по отношению к нему никакое насилие или
самовольство со стороны частных лиц не может быть терпимо; даже вор для них должен
оставаться человеком". Считая, что владельческая защита является элементом
культурного гражданского права, имеющего целью охрану человеческой личности,
И.А. Покровский полагал, что она получит расширение. Прогноз его подтвердился, что
мы можем наблюдать на примере Постановления Конституционного Суда РФ от
21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2
статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан
О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и
В.М. Ширяева", которое распространило некоторые правила, защищающие
добросовестных владельцев при виндикации, на правила, действующие при применении
последствий недействительности сделок*(37).

10. Что означает получение владения?

В гражданском праве существует проблема определения правовой природы

получения владения (передачи вещи, введения во владения и т.д.), о которой мы уже
вскользь упоминали при разделении вещных правоотношений и обязательственных. Суть
проблемы сводится к тому, считать ли акт получения владения фактическим или
правовым. Если мы признаем акт введения во владение правовым, то мы должны наделять
его признаками сделки со всеми вытекающими последствиями, в том числе признания его
недействительным. Напротив, считая акт передачи фактическим действием, мы должны
отрицать всякую возможность его оценки с точки зрения действительности и т.п.
Сторонники подхода, согласно которому акт передачи - сделка, обосновывают его
тем, что передача владения влечет возникновение права отдельно от права, возникшего
основанием передачи. В частности, по договору купли-продажи возникает только право
требования передачи вещи. Само право собственности возникает по общему правилу с
момента передачи вещи. Следовательно, передача вещи - действие, создающее право. А
раз так, то оно соответствует признаку сделки и может быть признано недействительным.
Например, если продавец передумал передавать вещь, а покупатель завладел ею силой,
акт передачи может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным
ст. 179 ГК РФ.
Сторонники другого подхода, согласно которому акт передачи - действие не
юридическое, основывают свой довод на природе владения как факта, не требующего для
его возникновения юридического действия. В частности, авторы проекта Концепции
развития законодательства о вещном праве полагали, что следует отказаться от идеи
соглашения о владении, которая неизбежно приведет к представлению о том, что для
получения владения необходима сделка и, как следствие, - оспаривание владения как
права, признание его недействительным и т.д., а это представляется совершенно
недопустимым. Они также предлагали указать в специально введенной норме (в
окончательную редакцию Концепции это положение не было включено. - Примеч. авт.),
что акт приема-передачи или иной акт, свидетельствующий о передаче вещи, имеет
доказательственное значение и вводит презумпцию владения тем лицом, которое указано
в акте*(38).
Следует согласиться с тем, что акт введения во владение, именуемый на практике
актом приема-передачи, не может быть оспорен по правилам сделки. Правда, отрицаем
мы такую возможность, скорее, по причинам того, что акт передачи является, как правило,
способом исполнения сделки (договора), а не самостоятельной сделкой.

11. Какие существуют разновидности владения?

Рассмотрев некоторые наиболее острые проблемы владения, можно перейти к

вопросу о его видах. Выделяют владение законное и незаконное. Законным будет то
владение, которое возникло и сохраняется в силу имеющегося для этого правового
основания. Соответственно незаконным будет владение, которое перешло без правового
основания или оно отпало впоследствии. Например, продавец передает покупателю
объект недвижимости по сделке, которая впоследствии признана судом недействительной.
Можно встретить и другое определение законного/незаконного владения, в основу
которого положен критерий воли, что также следует признать правильным. В частности,
авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации
называют незаконным владельцем лицо, которое владеет вещью не по воле собственника
и не для собственника при отсутствии в законе иных оснований для признания его
владения законным*(39).
Деление владения на законное и незаконное имеет практическое значение при
рассмотрении виндикационного иска. Так, по правилам ст. 301 ГК РФ указанный иск
может предъявляться только незаконному владельцу.
Владение делится на добросовестное и недобросовестное в зависимости от фактора
осведомленности. Добросовестным владельцем будет тот, кто не знал и не мог знать, что
его владение не основано на законе. На практике определение вопроса о добросовестности
и недобросовестности может происходить при рассмотрении споров об истребовании
имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).
Выделяют основное и производное (самостоятельное и зависимое;
непосредственное и опосредованное) владение. В основе разграничения - критерий воли.
Рассматриваемое деление владения стало предпосылкой разработки теории двойного
владения. Впервые она была закреплена Германским гражданским уложением (далее -
ГГУ)*(40). По положению § 868 ГГУ если лицо владеет вещью в качестве пользователя,
залогодержателя, арендатора, нанимателя, хранителя или на основании иного подобного
правоотношения, в силу которого оно вправе или обязано по отношению к другому лицу
временно владеть определенной вещью, то последнее также является владельцем
(опосредованное владение). Если опосредованный владелец состоит с третьим лицом в
одном из указанных в § 868 правоотношений, то это третье лицо также является
опосредованным владельцем (§ 871 ГГУ). Таким образом, ГГУ, воспринявшее теорию
двойного владения, признает владение и за собственником, и за тем, кто временно владеет
вещью.
ГК РФ не содержит подобных положений, да в этом и нет необходимости. При
рассмотрении споров, связанных с защитой владения, в том числе посредством
виндикационного иска, достаточно осознания того, что владение может принадлежать
нескольким лицам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Например,
возможностью предъявления виндикационного иска несколькими владельцами:
собственником как непосредственным владельцем и арендатором.

1.2. Способы защиты вещных прав, права собственности и владения: общая

характеристика и специфика применительно к объектам недвижимости

12. Что представляют собой защита и охрана права собственности?

Защита права собственности представляет собой полномочие, предоставленное

носителю права собственности или другому уполномоченному лицу, на использование
мер, применяемых к обязанным субъектам как самостоятельно, так и посредством органов
власти в случае, если право собственности нарушается (игнорируется, оспаривается и
т.п.). Защиту права собственности иногда отличают от охраны права собственности как
деятельности органов власти, предписывая охране такую задачу, как создание условий,
необходимых для эффективной реализации этого права. Основное различие между
защитой и охраной права собственности видят в том, что охрана - состояние
перманентное, сопровождающее право собственности на всем пути его существования, а
защита права собственности - это предоставленная законом реакция уполномоченного
лица на нарушение, т.е. явление кратковременное.
Поскольку отношения собственности не являются исключительно предметом
регулирования гражданского законодательства, то и охрана права собственности
находится в ведении различных отраслей. Так, например, государственное
(конституционное) право не только провозглашает, что в Российской Федерации
признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и
иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ), но закрепляет, что никто не
может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное
отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при
условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Таким образом, государственное (конституционное) право не только закрепляет право
собственности, но и предусматривает меры по его охране. Значительное влияние на
вопросы охраны права собственности оказывает уголовное законодательство. В
частности, УК РФ содержит целую главу "Преступления против собственности" (гл. 21).
Аналогичная глава имеется и в КоАП РФ - "Административные правонарушения в
области охраны собственности" (гл. 7). Нормы, направленные на охрану права
собственности, имеются также в трудовом, земельном, семейном законодательстве.

13. Что представляет собой гражданско-правовая защита права

собственности?

Гражданско-правовая, равно как и межотраслевая защита права собственности,

представляет собой полномочие, предоставленное носителю права собственности или
другому уполномоченному субъекту. Реализуется это полномочие путем выбора
гражданско-правового способа защиты, предусмотренного законом. Особенность
гражданско-правовой защиты права собственности обусловлена основными началами
гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), отношениями, регулируемыми
гражданским законодательством (ст. 2 ГК РФ), и состоит в выборе способа защиты по
усмотрению уполномоченного субъекта, необходимости обоснования защиты
нарушенным интересом, возможности устранения угроз нарушения, специфическом
наборе способов защиты (признания права; восстановления положения; присуждения к
исполнению обязанности в натуре; истребования из чужого незаконного владения и др.),
направленных в первую очередь на восполнение потерь в имущественной сфере носителя
права, а не к нарушителям, как это имеет место, например, в уголовном праве.

14. Какова система способов гражданско-правовой защиты права

собственности на недвижимое имущество?

Наука гражданского права выделяет типы (охранительные, протекционные);

группы (пассивные, активные, рекуператорные, ординарные, декларативные); виды
(прогибиторные, самозащита, реперсекуторные, персекуторные), подвиды (связанные с
реальной угрозой нарушения или покушением; вещные, обязательственные, смешанные,
комплексные) и формы имущественных притязаний (петиторные, фактурные)*(41),
которые в большинстве своем применимы при построении системы способов защиты
права собственности на недвижимое имущество. Однако в основном ученые-цивилисты
предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на
недвижимое имущество на вещно-правовые и обязательственно-правовые. Как видно из
названия, в качестве критерия деления здесь выбран вид правоотношения, в котором
состоят уполномоченный и обязанный субъекты. Вещно-правовые способы защиты
применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с
собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность
воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника. Например,
одно лицо, не имея на то правовых оснований, завладело квартирой другого лица -
собственника, въехав в нее, и создает препятствия в пользовании, сменив замки.
Обязательственно-правовые способы защиты используются тогда, когда пассивный
(обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном
(обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом)
возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой
выступает недвижимая вещь. Например, продавец, заключив договор купли-продажи
жилого помещения, уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности на него. Особенность обязательственно-правовых способов защиты
состоит в том, что они могут применяться как для возврата имущества, причем неважно
индивидуально-определенного или родового (в отличие от вещных исков, направленных
на защиту права собственности в отношении индивидуально-определенного имущества),
так и для восполнения потерь, связанных с утратой имущества. Например, иск о
применении последствий недействительности сделки может быть заявлен в виде
реституционного иска (т.е. иска о возврате полученного по сделке, если оно сохранилось в
натуре) или иска о возмещении стоимости переданного в деньгах.
Иногда различие между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми
способами защиты пытаются провести по предмету требования, полагая, что только
первая группа притязаний направлена на восстановление права собственности как
такового, а вторая применима лишь для возмещения убытков. Ошибочность этого подхода
можно продемонстрировать на требовании о применении последствий
недействительности сделки в виде возврата переданного (реституции), которое
традиционно относится к обязательственно-правовым способам защиты права
собственности, однако направлено на возврат вещи в натуре. То же самое можно сказать о
требовании потерпевшего вернуть неосновательное обогащение в натуре, которое также
относится к обязательственно-правовым, и др.

15. Какие существуют вещно-правовые способы защиты права собственности

на недвижимое имущество?

1. Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного

владения) предоставляется утратившему владение собственнику против владеющего
несобственника. Цель иска - возврат владения. Нормативная основа - ст. 301-303 ГК РФ.
Условия удовлетворения: 1) наличие у истца права собственности; 2) утрата фактического
владения вещью; 3) возможность конкретизировать вещь при помощи индивидуально-
определенных признаков из иных однородных вещей; 4) фактическое нахождение вещи в
незаконном владении ответчика.
2. Негаторный иск (иск об устранении препятствий, не связанных с лишением
владения) предоставляется владеющему собственнику с целью защиты правомочий
пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Иногда негаторный
иск расширяет сферу своего действия и распространяется на все случаи создания
фактических препятствий в реализации правомочий собственника, за исключением
полного лишения собственника полномочия владения ответчиком с целью владеть для
себя. В отличие от виндикационного негаторный иск может применяться как при наличии
объективных помех, так и в случае, если помехи должны стать результатом действий
нарушителя. Нормативная основа - ст. 304 ГК РФ. Условиями удовлетворения
негаторного иска являются: 1) наличие у истца права собственности; 2) факт нахождения
имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего
препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.
3. Иск о признании права собственности дается собственнику для устранения
сомнений в принадлежности права собственности, когда оно оспаривается или
игнорируется. Как вещно-правовой способ защиты, рассматриваемый иск представляет
собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о
констатации судом права собственности на стороне истца и (или) констатации отсутствия
права собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально-определенной
вещи, не связанное с передачей владения или с устранением фактических препятствий в
реализации полномочий собственника. Прямо ГК РФ не называет такого способа защиты,
как признание права собственности, однако правовое обоснование рассматриваемого иска
можно вывести из абз. 2 ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которым защита гражданских прав
осуществляется путем признания права. Среди исков о признании права собственности
выделяются иски, которые, скорее, направлены не на подтверждение существования
права, а на его возникновение (например, иски о признании права собственности на
самовольную постройку, бесхозяйную вещь и т.д.), тем не менее их тоже можно включить
в систему вещно-правовых способов защиты права собственности.
4. Иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи)
предоставляется в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью
имущества, на которое обращается взыскание. Иск об освобождении имущества от
наложения ареста (исключении из описи) является специальным, предусмотренным
федеральным законом способом защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ).
Правовая основа - ст. 119 Закона об исполнительном производстве, ст. 442 ГПК РФ. Цель
иска - защита права собственности лица, не являющегося участником исполнительного
производства, путем освобождения имущества от наложенного ареста (исключения из
описи).

16. Какие существуют обязательственно-правовые способы защиты права

собственности на недвижимое имущество?

1. Иск о применении последствий недействительности сделки предоставляется

лицу, обладающему правом оспаривать сделку (признавать ее недействительной). Если
сделка ничтожна, то это любое заинтересованное лицо, а если оспорима - лицо, прямо
указанное в законе. Цель иска - восстановить состояние, предшествующее совершению
сделки и ее исполнению, что выражается в возврате имущества, переданного по сделке,
либо его стоимости в деньгах, а также устранении правовых последствий, порожденных
сделкой. Нормативной основой иска служат в основном ст. 166, 167 ГК РФ.
2. Иногда к обязательственно-правовым способам защиты права собственности
относят иск о признании сделки недействительной. Это тоже верно, поскольку в
результате удовлетворения требования может отпасть основание возникновения права
собственности, что приведет к его отрицанию за несостоявшимся приобретателем.
Поэтому иск о признании сделки недействительной наряду с иском о применении
последствий недействительности сделки можно признать таким способом защиты права
собственности от лица, считающего себя собственником на недействительном основании,
который направлен на возврат титула.
3. Иск об отобрании вещи дается против должника, взявшего обязательство
передать индивидуально-определенную вещь. Нормативная основа иска - ст. 398 ГК РФ,
согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-
определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или
в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у
должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Поскольку рассматриваемый иск является обязательственно-правовым, требование о
передаче индивидуально-определенной вещи может быть заменено на требование о
возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ).
4. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество используется контрагентом стороны по сделке отчуждения
недвижимого имущества, уклоняющейся от выполнения процедуры государственной
регистрации, прописанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.
Основой иска является, в частности, ст. 551 ГК РФ. Согласно указанной норме в случае,
когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях,
предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по
требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной
регистрации перехода права собственности.
5. Другие обязательственно-правовые иски (иск о возмещении убытков, признании
договора незаключенным, возмещении ущерба вследствие причинения вреда и т.д.).

17. Существуют ли другие способы защиты права собственности на

недвижимое имущество, не отнесенные к вещно-правовым или обязательственно-
правовым?

Да, существуют. Так, например, защита права собственности на недвижимое

имущество (чаще всего - земельные участки) может осуществляться путем признания
недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. В
частности, согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа
местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный
акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские
права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть
признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным
нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами,
предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Право собственности может защищаться также путем
оспаривания действий органов государственной власти, к примеру, осуществляющих
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, необходимо обратить внимание, что гражданско-правовая защита
права собственности может осуществляться не только путем предъявления иска, но и
посредством возражений против требований, направленных на лишение или ограничение
права собственности. Так, о защите права собственности в форме возражения (т.е.
пассивной защите) мы можем говорить применительно к искам об изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ), о выкупе
бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ), о прекращении
права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ) и
др.

18. Что представляет собой свобода выбора гражданско-правового способа

защиты права собственности на недвижимое имущество?

Свобода выбора гражданско-правового способа защиты означает, что никто не

может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере
соответствует правилу, согласно которому гражданское законодательство основывается
на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения
восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в
своем интересе (ст. 1, 9 ГК РФ).
Свобода выбора выражается также в возможности сочетать несколько не
являющихся взаимоисключающими способов защиты. На практике, например,
виндикационный иск в отношении объекта недвижимости зачастую предъявляется в
сочетании с требованием о признании права собственности. Чаще всего подобная
комбинация используется для преодоления государственной регистрации права
собственности ответчика на недвижимость, вписавшись тем самым в формулу
виндикационного иска как иска невладеющего собственника к владеющему
несобственнику. Нередко виндикационный иск сочетается с требованием о признании
сделки недействительной. Делается это с целью обоснования незаконности владения
ответчиком. А иногда можно встретить все три органично сочетающиеся друг с другом
требования одновременно: признание сделки недействительной, признание права
собственности и истребование имущества из чужого незаконного владения. Приведем
следующий пример.
П. обратился в Абаканский городской суд с иском к А. и ООО "ССК" о признании
сделки купли-продажи между А. и ООО "ССК" от 10 ноября 2006 г. в части продажи
трансформаторной подстанции недействительной, признании права собственности на
спорную трансформаторную подстанцию за истцом, а также истребовании указанного
имущества от ответчика ООО "ССК". В ходе рассмотрения дела судом установлено, что
29 апреля 2004 г. между ООО "Ф." (продавец) и П. (покупатель) заключен договор купли-
продажи трансформаторной подстанции. Указанный объект передан покупателю и
оплачен им, что подтверждается актом приема-передачи от 29 апреля 2004 г. и
платежными документами. Решением Абаканского городского суда от 1 марта 2006 г. за
А. признано право собственности на производственную базу по глубокой переработке
леса и древесины, включающую спорную трансформаторную подстанцию. В соответствии
с договором купли-продажи от 10 ноября 2006 г., заключенным между А. (продавец) и
ООО "ССК" (покупатель), продавец продал покупателю в собственность ряд объектов
недвижимого имущества, в том числе спорную подстанцию. При этом покупателю выдано
свидетельство о праве собственности на трансформаторную подстанцию как объект
недвижимого имущества. 7 мая 2007 г. постановлением президиума Верховного суда
Республики Хакасия решение Абаканского городского суда от 1 марта 2006 г. по делу по
иску А. к администрации г. Абакана о признании права собственности на самовольную
постройку отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении
дела А. отказалась от требований, заявленных к администрации г. Абакана, о признании за
ней права собственности на самовольную постройку - производственную базу,
включающую трансформаторную подстанцию. Выслушав объяснения сторон, исследовав
и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том,
что трансформаторная подстанция не является объектом недвижимости, а потому
заключения договора купли-продажи между ООО "Ф." и П., а также передачи этой вещи
было достаточно для перехода права собственности к П. (покупателю). Одновременно с
этим суд отверг доводы ООО "ССК" о том, что право собственности принадлежит именно
ему, поскольку свое право ООО "ССК" обосновывало договором от 10 ноября 2006 г.
между ним и А. В свою очередь А. ссылалась на то, что спорное имущество принадлежало
ей на праве собственности в силу решения суда от 1 марта 2006 г. Однако решение суда
постановлением президиума Верховного суда Республики Хакасия от 7 мая 2007 г.
отменено. Следовательно, право собственности у А. не возникло. Раз право собственности
у А. не возникло, оно не могло перейти по договору купли-продажи как производному
способу приобретения права собственности (ст. 218 ГК РФ) к ООО "ССК". Кроме того, на
момент отчуждения, т.е. по состоянию на 10 ноября 2006 г., трансформаторная
подстанция уже имела собственника - П. И только он мог распорядиться спорным
имуществом. При таких обстоятельствах, как указал суд, сделка между А. и ООО "ССК"
является ничтожной в силу основания, предусмотренного ст. 168 ГК РФ. Также из
материалов дела было видно, что трансформаторная подстанция находится в фактическом
владении ООО "ССК". При этом истец лишен владения своей вещью. Указанное
обстоятельство стало основанием для применения ст. 301 ГК РФ и удовлетворения
требования истца (П.) об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ООО
"ССК").
Упоминая свободу выбора способа защиты, надо сделать оговорку, что выбор
может осуществляться среди предусмотренных законом способов защиты гражданских
прав (ст. 12 ГК РФ). Нередко на практике приходится сталкиваться с исками о признании
сделки действительной (за пределами ст. 26, 165, 171, 172 ГК РФ), о признании
недействительной информации, зарегистрированного права, обязании включения в
технический паспорт объектов недвижимости и т.п., которые ошибочно используются в
качестве способа защиты права собственности.
Действительно, в судебной практике встречаются способы защиты, которые прямо
не указаны ни в ст. 12 ГК РФ, ни в других правовых нормах, но тем не менее их
существование может быть подтверждено другими положениями ГК РФ. Так, например,
иск о признании права собственности, получивший очень большое распространение на
практике, может быть выведен из такого способа защиты, как признание права (абз. 2
ст. 12 ГК РФ). Другой, не менее распространенный способ защиты права - признание
договора незаключенным может быть обоснован существованием незаключенных
договоров (ст. 432, 433 ГК РФ), а следовательно, и необходимостью признания их
таковыми.

19. Каковы последствия выбора ненадлежащего способа защиты гражданских

прав?

Прежде чем непосредственно ответить на вопрос о последствиях, предлагаем

условно поделить все способы защиты на исключительные, альтернативные и
производные.
Исключительным назовем такой способ защиты, который устраняет возможность
применения иных, кроме него, способов. Например, договор купли-продажи жилого дома
признан недействительным и теперь продавец инициировал спор о применении
последствий недействительности сделки. При рассмотрении дела выяснилось, что дом
реконструирован и продан другому лицу. В этом случае единственным правильным
способом будет обращение в суд с иском к первому покупателю о возмещении стоимости
имущества (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Допустимо ли здесь требование о реституции? -
Полагаем, что нет, так как жилой дом реконструирован, а потому потерял
тождественность сам с собой на момент совершения первой сделки. По этим же причинам
невозможна и виндикация. Нет здесь и оснований для применения иных способов защиты.
Говоря об исключительных способах защиты, отметим, что их существование не
входит в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в
своем интересе, поскольку реализация права не может быть бесконечной. Она ограничена
законом. Похожую мысль можно проследить в Определении Конституционного Суда РФ
от 18.07.2006 N 367-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с
ограниченной ответственностью "Скорпион" на нарушение конституционных прав и
свобод статьями 12 и 13 Гражданского кодекса Российской Федерации"*(42). В нем
указано, что из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на
судебное обжалование решений и действий органов государственной власти и местного
самоуправления, как оно сформулировано в ст. 46 (ч. 2) и развивающей ее содержание
ст. 125 (ч. 4) Конституции РФ, не следует возможность выбора гражданином или
объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной
защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются,
исходя из Конституции РФ, федеральными законами.
Альтернативным поименуем способ, который может быть заменен другим по воле
управомоченного субъекта. Например, если недостатки товара не были оговорены
продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по
своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК
РФ).
Производными можно назвать способы, которые вытекают из основного и имеют
связь с ним как следствие с причиной. В частности, согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ, если
сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения,
соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того,
сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой
стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение
возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка
признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию
причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам,
не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Можно привести здесь и ст. 303 ГК РФ, в соответствии с которой при
истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также
потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно
(недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо
извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца -
возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со
времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил
повестку по иску собственника о возврате имущества.
Если из фактических обстоятельств дела видно, что надлежащим является
исключительный способ защиты, но истец выбрал иной, в иске должно быть отказано.
Если надлежащим является один из альтернативных способов защиты и он выбран
истцом, оснований к отказу в иске нет. Если истец воспользовался производным способом
защиты, но нет повода для удовлетворения основного требования, а также если заявлен
производный способ защиты без основного, в иске надлежит отказать.

20. Как должен поступить суд, если выяснит, что истцом выбран
ненадлежащий способ защиты права собственности на объект недвижимости?

С одной стороны, выбор способа защиты гражданских прав - прерогатива истца.

Суд не может по своей инициативе ни изменить, ни предложить иной способ защиты
права. С другой стороны, закон не позволяет суду оставлять истца, выбравшего
ненадлежащий способ защиты, в своем заблуждении. Для этого ГПК РФ предусматривает
даже специальную стадию гражданского процесса - подготовку дела к судебному
разбирательству, задачами которой являются: уточнение фактических обстоятельств,
имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым
следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон;
разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса;
представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в
деле; примирение сторон (ст. 148 ГПК РФ).
Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 "О
подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"*(43), под уточнением
обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать
действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов,
лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного
правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае
заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на
основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие
факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (ст. 56 ГПК
РФ). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует
руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует
иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и
основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих
юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска
являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в
обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким
законом следует руководствоваться при разрешении дела.
При таких обстоятельствах суд должен разъяснить истцу, что выбранный им
способ защиты предполагает применение той или иной нормы права и его удовлетворение
возможно только при установлении таких-то фактических обстоятельств. Например, если
истец требует реституции в виде возврата жилого дома, суд должен разъяснить, что
реституция исключается тогда, когда это прямо предусмотрено законом. Кроме того,
требование о реституции не удовлетворяется, если установлена добросовестность
приобретателя. Невозможность реституции жилого дома может быть связана с фактом
существования вещи: если жилой дом перестал существовать физически (уничтожен)
либо юридически (вследствие существенного изменения: перестроен, достроен и т.п.),
реституция не допускается. Так как реституция направлена на возврат имущества от
приобретателя, то утрата приобретателем владения домом, даже если он сохранился в
натуре, влечет отказ в реституции. Реституция возможна только тогда, когда все стороны
сделки существуют как субъекты гражданско-правовых отношений либо на их место
встал универсальный правопреемник. Исходя из этого, суд должен определить следующие
юридически значимые обстоятельства по делу: 1) имеются ли препятствия к реституции,
указанные в законе; 2) если нет, был ли передан жилой дом; 4) сохранился ли объект
недвижимости физически; 5) если сохранился, был ли он существенным образом изменен;
6) если сохранился физически и не был существенным образом изменен, владеет ли им
приобретатель по сделке или его универсальный правопреемник.
И только если, несмотря на все эти разъяснения, истец не заменил ненадлежащий
способ защиты надлежащим (например, при определении судом того, что для реституции
требуется существование жилого дома в неизмененном или несущественно измененном
состоянии, а исходя из обстоятельств дела его уже нет в прежнем виде, но требование
осталось прежним - возврат вещи в натуре), в иске необходимо отказать.
Аналогичный подход закрепляется в проекте постановления Пленумов Верховного
Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав"*(44). Так, согласно п. 3 проекта постановления, если на стадии принятия иска судья
придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого
вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не
является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо
оставления его без движения. В случае если к такому выводу судья придет после принятия
иска к производству, суд вправе предложить истцу уточнить исковые требования. При
отказе истца уточнить предмет или основание иска дело рассматривается по заявленным
требованиям. Выбор истцом ненадлежащего способа защиты права является основанием
для отказа в удовлетворении заявленных требований.

21. Как осуществляется защита иных, помимо права собственности, вещных

прав?
 Иные, помимо права собственности, вещные права защищаются подобно защите
права собственности. В частности, согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные
ст. 301-304 ГК РФ (т.е. касающиеся истребования имущества из чужого незаконного
владения), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но
владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного
ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом
или договором. Обосновано такое положение тем, что традиционные вещно-правовые
способы защиты (негаторный и виндикационный иски) были рассчитаны на защиту права
собственности и только по прошествии значительного периода времени их стали
применять к защите иных вещных прав.
Следует отметить, что в настоящее время наметилась тенденция к приданию
защите вещных прав самостоятельного значения. Так, в Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации предлагается установить
закрытый перечень вещно-правовых способов защиты вещных прав и положения об
основных особенностях их применения*(45).

22. Что представляет собой защита владения и как она осуществляется?

Если говорить о владении как самостоятельном явлении, а не правомочии

собственника, то в ГК РФ нет норм, которые бы определяли, что представляет собой
владение вообще, не говоря о тех, которые бы это владение системно защищали. Однако в
ГК РФ есть отдельные положения, по которым мы можем судить о существовании
владельческой защиты. Например, согласно п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на
имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее
имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против
третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на
владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Однако
этого вряд ли достаточно для вывода о существовании отдельного института
владельческой защиты.
Указанный недостаток современная наука гражданского права пытается устранить.
Так, авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации
предлагают ввести защиту владения, которая была бы направлена на возврат вещи и
применялась независимо от права на объект владения, что вполне логично, если
предположить, что в понимании Концепции владение - это факт. Более того, предлагается
игнорировать возражение нарушителя, ссылающегося на то, что ему принадлежит право
на вещь.
Предполагается, что владельческая защита будет направлена на оперативную
защиту интересов владельца лишь от самоуправного лишения владения. Если лицо само
передало владение вещью другому, оно лишается права на владельческую защиту. Срок
владельческой защиты, по мнению авторов Концепции, не может превышать одного года
с момента утраты владения. Владельческая защита может применяться превентивно. Не
исключается возможность предоставления владельцам владельческой защиты в целях
устранения препятствий владению, не связанных с лишением владения.
Введение владельческой защиты должно, как считают авторы Концепции, быть
сопряжено с ограничением круга лиц, имеющих право на виндикацию, до собственников
и обладателей иных вещных прав. Вместе с тем указанные лица не должны быть лишены
возможности использовать вещный иск*(46).

1.3. Понятие и общая характеристика недвижимости

23. По какому критерию вещи подразделяются на движимые и недвижимые?

 Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и
недвижимые. При этом объектом права собственности могут быть все материальные
объекты окружающего нас мира, которые ст. 128 ГК РФ именует вещами. Прежде всего
это земля и другие природные ресурсы, предприятия, строения, оборудование,
транспортные средства, сырье, готовая продукция, а также ценные бумаги и деньги.
Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты
которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Эта
градация имеет важное юридическое значение: права на недвижимое имущество и сделки
с ним подлежат государственной регистрации.
Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) и объекты права
собственности. Не случайно эти категории регламентированы в разных главах ГК РФ. Не
все объекты гражданского права могут быть объектом субъективного права
собственности, а только индивидуально-определенные материальные вещи. Это означает,
что "объектом любого вещного права может выступать только индивидуально-
определенное имущество, т.е. наделенное той совокупностью идентифицирующих
признаков, которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из
массы ему подобных вещей"*(47).
Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые
объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права
собственности и других вещных прав*(48).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,
недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является
признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения
объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно
присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве*(49).
В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют "естественным", а
недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - "недвижимостью по
природе"*(50). Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер,
поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится
возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся
недвижимыми вещами.

24. Является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком

недвижимости или государственная регистрация - всего лишь последствие
отнесения имущества к недвижимости?

По этому поводу в литературе высказаны две противоположные правовые позиции.

В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости) обращается внимание
на то, что в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной
вещи (ст. 554 ГК РФ). Только благодаря неподвижности такого объекта возможна его
государственная регистрация с привязкой к определенному месту. Соответственно объект
недвижимости, имеющий государственную регистрацию, может находиться в обороте.
Как пишет О.М. Козырь, "недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие
юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не
любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое,
обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в
качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть
установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав
необходима государственная регистрация"*(51). Зачастую в поддержку такого подхода в
литературе приводится пример, когда строительство здания фактически завершено, но до
момента государственной регистрации это здание не является объектом недвижимости и
единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные
материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные
объекты права собственности*(52).
Мы сторонники другой позиции, согласно которой государственная регистрация
прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости*(53), поскольку
деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами.
Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости,
так как ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и п. 16 постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав"*(54) однозначно относят незавершенное строительство к объектам недвижимости.

25. Как соотносятся между собой термины "недвижимые вещи", "недвижимое

имущество", "недвижимость"?

Обращает на себя внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология:

"недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость". Очевидно, есть
проблема соотношений этих понятий, на что уже обращалось внимание в юридической
литературе*(55). Прежде всего в свете определения недвижимости остается неясным
соотношение используемых в ст. 130-132 ГК РФ понятий: "недвижимая вещь",
"недвижимое имущество" и "недвижимость".
По мнению А.А. Иванова, под недвижимостью следует понимать недвижимые
вещи*(56). В.В. Чубаров также считает, что достаточно сложные объекты недвижимости,
которые предлагает нам жизнь (предприятия и иные имущественные комплексы),
проходят проверку, в том числе и на предмет их соответствия признакам вещи. Та часть из
них, которая проверку не пройдет, постепенно законодательным путем из разряда
недвижимости исчезнет*(57). Как считает Д.И. Ильин, термин "недвижимое имущество"
включает в себя термин "недвижимая вещь"*(58). В.А. Лапач полагает, что термин
"недвижимость" употребляется в отечественном законодательстве в двух смыслах: в
качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется
регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в
законе*(59). П. Виноградов отмечает, что законодатель в ст. 130 ГК РФ использует
понятие "недвижимое имущество" в самом узком из своих значений: объектом права
собственности может быть только индивидуально-определенная вещь (как это сделано в
п. 1 ст. 209 ГК РФ)*(60). А.В. Канчукоева и Н.В. Диаковская обращают внимание на то,
что ГК РФ по сравнению с прежним законодательством относительно деления на
движимость и недвижимость оперирует более точным понятием - "недвижимые вещи".
Исходя из содержащегося в ГК РФ определения недвижимости, иные виды имущества
недвижимыми не могут быть ни по своей природе, ни в силу указания закона*(61).
О.М. Козырь пишет, что российским законодателем термин "недвижимое
имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" используется условно, в
действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами*(62).
Е.М. Тужилова-Орданская, соглашаясь с точкой зрения О.М. Козырь, добавляет, что
использование категорий "недвижимость" и "недвижимое имущество" видит излишним, и
предлагает исключить упоминание о них из ст. 130 ГК РФ, а акцентировать внимание
только на категории "недвижимая вещь", поскольку объектом права на недвижимость
могут являться лишь предметы, имеющие материальную форму*(63).
Как известно, действующее гражданское законодательство, используя понятия
"вещь" и "имущество", не дает их легального определения, хотя в теории гражданского
права понятие "вещь" неравнозначно понятию "имущество". Вещами в гражданском праве
признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую
форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных
прав*(64).
Содержание ст. 128 ГК РФ показывает, что вещи входят в состав имущества,
являются наряду с имущественными правами его составной частью. Поэтому понятие
"недвижимая вещь" не может быть равнозначно понятию "недвижимое имущество",
последнее является более широким по своему содержанию и включает в себя первое.
В этой связи представляется логичным, как это предлагают сделать разработчики
Концепции о недвижимом имуществе*(65) и Концепции развития гражданского
законодательства*(66), исключить из состава недвижимости такой объект, как
предприятие, а далее, соглашаясь с мнением Е.М. Тужиловой-Орданской*(67), исключить
и упоминание о "недвижимом имуществе" из ст. 130 ГК РФ. В конечном счете вещь - это
единственный объект, который может быть объектом права собственности и иных вещных
прав, поэтому недвижимость может пониматься только в качестве недвижимой вещи.
Что касается использования российским правом такого термина, как
"недвижимость", в понимании "недвижимая вещь", то нам он представляется весьма
удобным и не требующим исключения из норм ГК РФ. Термин "недвижимость" является
неким обобщением, простым и привычным в использовании как в теории, так и на
практике.

26. Какие вещи относятся к движимым?

Как видно из приведенной выше нормы (п. 1 ст. 130 ГК РФ), различаются два вида
недвижимости: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в
силу закона. Соответственно движимыми признаются вещи, не относящиеся к
недвижимости. Российское законодательство не содержит определения движимых вещей,
однако вполне очевидно, что основной отличительный признак движимых вещей в том,
что они способны самостоятельно или с помощью человека перемещаться.
Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенное значение для
рыночной экономики, поскольку тем самым законодатель установил для этих двух групп
различный правовой режим. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей сопряжено с
необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164,
223 ГК РФ), предусмотрен различный порядок приобретения права собственности для
движимых и недвижимых вещей.

27. Какие требования предъявляются к жилому помещению как объекту

недвижимости?

В ЖК РФ впервые установлено легальное определение жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ им признается изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства).
Исходя из этого, жилое помещение должно удовлетворять следующим
требованиям:
а) являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без
несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Важным последствием признания жилого помещения недвижимым имуществом
является установление государственной регистрации возникновения, изменения,
прекращения вещных прав на него*(68). Исходя из самого названия жилого помещения,
очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное
назначение.
Из круга объектов, охватываемого широким понятием "жилое помещение",
подлежат исключению те, которые расходятся с его характеристиками как недвижимости.
В их числе - жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные
единицы (вагон, фургон, прицеп), а также самовольно построенные дома (строения) для
постоянного проживания, но не принятые в эксплуатацию в установленном порядке*(69);
б) представлять собой изолированное помещение.
Жилое помещение должно быть изолировано, т.е. обособлено от других жилых
помещений, иметь самостоятельный выход в прихожую, на лестничную клетку или на
улицу. Это может быть жилой дом, часть жилого дома, которая в силу своих
характеристик юридически отделена от других жилых помещений (в многоквартирном
доме). Не может быть самостоятельным жилым помещением и объектом жилищных прав
часть комнаты, неизолированная часть квартиры (смежные, проходные комнаты);
в) быть пригодным для постоянного проживания, т.е. соответствовать санитарным
и техническим нормам, иным требованиям законодательства.
Критерии пригодности жилого помещения для проживания, порядок признания
жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Положением о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в
ред. от 02.08.2007)*(70), а также иными нормативными актами*(71).
Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение,
которое является недвижимым имуществом, предназначенным и пригодным для
постоянного проживания граждан, отвечающим установленным санитарным и
техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Законодатель употребляет понятие "жилое помещение" как родовое, которое
охватывает все виды жилых помещений.

28. Как складывается судебная практика по вопросу о том, является ли тот

или иной нетрадиционный объект (асфальтированная площадка, теннисный корт,
футбольное поле, забор из железобетонных плит и т.п.) недвижимым имуществом?

Как показывает практика, перед судами иногда встает вопрос о том, является ли
тот или иной нетрадиционный объект (асфальтированная площадка, теннисный корт,
футбольное поле, забор из железобетонных плит и т.п.) недвижимым имуществом. На
этот счет проявились два подхода. Первый состоит в том, что судами анализируется
наличие у конкретного объекта признаков недвижимости, предусмотренных ст. 130 ГК
РФ, - неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объектов без
несоразмерного ущерба их назначению. Второй подход судов обусловлен тем, выдан ли
органами технической инвентаризации технический паспорт на объект. Из этих двух
подходов предпочтительнее первый*(72), поскольку технический паспорт на объект, как
видно из самого его названия, содержит в себе технические, а не правовые характеристики
объекта.
При этом следует иметь в виду, что существует практика признания
нетрадиционного объекта недвижимым имуществом, если он соответствует
дополнительным критериям, позволяющим отделить его как объект права от земельного
участка, на котором он расположен. Так, по одному из дел суд пришел к выводу, что
замощение для автостоянки не могло быть в силу ст. 130 ГК РФ отнесено к недвижимому
имуществу, поскольку не обладало представленными законом критериями: обладание
объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от
земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными
свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на
общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимости в
предпринимательской деятельности или иной экономической деятельности собственника
такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без
несоразмерного ущерба его назначению. Как пояснил суд, покрытие (замощение) из
бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки
автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает
самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства
земельного участка, на котором оно находится (постановление ФАС Поволжского округа
от 16.12.2008 по делу N А12-7360/08). Полагаем, что ссылка на такие критерии
недвижимости, как, например, "обладание объектом полезными свойствами", вряд ли
обоснованна. А вот необходимости исследования нетрадиционных объектов с точки
зрения их самостоятельности надо придавать значение, иначе улучшения недвижимого
имущества, которые рассматривались как неотъемлемая часть этого имущества, могут в
скором будущем занять место объектов гражданских прав, что недопустимо.

29. С какого момента строительной готовности возникает объект

незавершенного строительства?

Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие
полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления
котлована с залитым в нем фундаментом. Вторая позиция представляется правильной,
поскольку "именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные
характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного
строительства"*(73). Такого же мнения придерживаются высшие судебные инстанции.
Так, в абз. 2 п. 14 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав"*(74) указано: судам следует
учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания
фундамента такого объекта.

30. Могут ли быть в составе объекта незавершенного строительства выделены

помещения (например, квартиры) как самостоятельные объекты гражданских прав?

Обычно этот вопрос возникает при предъявлении исков о разделе объектов

незавершенного строительства, находящихся в общей долевой собственности. В доктрине
превалирует взгляд о том, что в отношении объекта незавершенного строительства
единственным видом его использования может быть только его достройка, поэтому
выделение в составе объекта незавершенного строительства помещений является
неправомерным*(75). Судебная практика как судов общей юрисдикции, так и
арбитражных судов, учитывая интересы участников гражданского оборота, идет по
другому пути: суды делят объекты незавершенного строительства, присуждая каждому из
собственников отдельные помещения в составе объекта незавершенного строительства.

2. Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск)

как способ защиты права собственности на недвижимость

2.1. Общая характеристика истребования имущества из чужого незаконного

владения (виндикационного иска) как способа защиты права собственности
 31. Что такое виндикационный иск?

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения именуется в

науке виндикационным иском. Этот иск пришел к нам из римского частного права. Его
название переводится с латинского как "объявляю о применении силы". В римском праве
виндикационный иск рассматривался как основное средство защиты права собственности.
Он предоставлялся собственнику для истребования вещи, владение которой утрачено.
Наиболее широкое распространение получило определение виндикационного иска как
иска невладеющего собственника к владеющему несобственнику.

32. Каковы условия удовлетворения виндикационного иска и основания к

отказу в иске?

Судебная практика выработала следующие условия удовлетворения

виндикационного иска: 1) наличие у истца права собственности, вещного права либо
иного юридического титула на обладание вещью; 2) утрата титульным владельцем
фактического владения вещью; 3) возможность конкретизировать вещь при помощи
индивидуально-определенных признаков из иных однородных вещей; 4) фактическое
нахождение вещи в незаконном владении ответчика.
Основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска (ст. 302 ГК РФ)
является совокупность следующих юридических фактов: 1) возмездность и 2)
добросовестность приобретения спорного имущества; 3) воля собственника на передачу
имущества другому лицу.

33. Какова цель виндикационного иска?

Целью удовлетворения виндикационного иска является прекращение незаконного

владения ответчиком индивидуально-определенным имуществом и восстановление
нарушенного ответчиком права собственности (в части правомочия владения) истца -
собственника; спорное имущество при удовлетворении такого иска изымается из владения
ответчика и передается истцу.

34. Может ли цель виндикационного иска достигаться без введения

собственника во владение?

Как мы отмечали выше, цель виндикационного иска - введение собственника во

владение. Классическим введением во владение является передача вещи из рук в руки, что
одновременно означает прекращение владения обязанного лица. Однако это применимо
не ко всем вещам. Поэтому истцы не лишены возможности требовать от ответчиков в
рамках виндикационного иска совершения иных действий, связанных с лишением
правонарушителя владения. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 28.02.2008
N Ф09-819/08-С6 по делу N А47-3586/2007 указано, что арбитражный суд удовлетворил
иск о возврате из чужого незаконного владения нежилого помещения путем выселения,
поскольку ответчик не представил каких-либо доказательств правомерности пользования
спорным нежилым помещением (ст. 301 ГК РФ).

35. Какое значение для виндикационного иска приобретает отпадение

оснований владения приобретателя, например вследствие истечения срока
договора?

При разрешении спора о виндикации необходимо иметь в виду, что владение

ответчика могло иметь в прошлом законное основание. Например, договор аренды. В этом
случае собственник вправе вернуть владение только способами, предусмотренными для
отношений между арендодателем и арендатором. Так, согласно ст. 622 ГК РФ при
прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том
состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором. Поэтому от арендатора, удерживающего вещь после
прекращения договора, имущество должно быть истребовано не виндикационным иском,
а другим хоть и связанным с возвратом имущества, но основанном на ст. 622 ГК РФ.
Таким образом, виндикационный иск неприменим к отношениям между лицами по поводу
вещей, в отношении которых они состоят или даже состояли в обязательственных
правоотношениях.

36. Как соотносится требование о возврате имущества из чужого незаконного

владения (виндикация) с требованием о возврате неосновательного обогащения
(кондикционным требованием)?

При виндикации, так же как и при кондикции, истребуется имущество из чужого

незаконного владения. Однако, если виндикация исчерпывается только возвратом
имущества, объективно полученного ответчиком, кондикция применяется для
истребования любого обогащения: полученного или сбереженного; и независимо от того,
в чем оно выражено: в вещи, денежных средствах и т.п. Кроме того, виндикационный иск
является вещным. Отсюда привязанность виндикационного иска к существованию вещи, а
также факту ее нахождения во владении ответчика. Для кондикционного иска неважно,
существует вещь в натуре или нет, поскольку он легко может удовлетворять как
требование о передаче конкретной вещи, так и по возврату ее стоимости. Еще одно
отличие кондикционного иска как обязательственного - в относительном характере. То
есть собственник, лишившийся владения, может предъявить требование из
неосновательного обогащения только тому, кто непосредственно получил от него вещь.
Виндикационный же иск может быть предъявлен любому, у кого собственник обнаружит
свое имущество.
Отличие между исками состоит и в том, что при виндикации значение приобретает
добросовестность приобретателя, а также обстоятельства выбытия имущества и характер
присвоения его нынешним владельцем. Так, если приобретатель является
добросовестным, приобрел имущество по возмездной сделке и оно выбыло из владения
первоначального собственника по его воле, виндикация не допускается. Подобных
требований кондикция не знает. Но и в отношении нее установлены определенные
ограничения. Так, в соответствии со ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве
неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до
наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2)
имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой
давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия,
стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные
денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию,
при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы
и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если
приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии
обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Считается также, что различие между виндикационным и кондикционным исками
надо проводить по характеру истребуемых вещей. При виндикации - это индивидуально-
определенные вещи, а при кондикции - определенные родовыми признаками. Этому
трудно найти правовое обоснование, тем более что согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ
имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть
возвращено потерпевшему в натуре. То есть, если бы законодатель желал оставить на
долю кондикционного иска только родовые вещи, в ГК РФ (п. 1 ст. 1104) прямо было бы
указано на это или, по крайней мере, сказано было бы, что возврату подлежат вещи того
же рода и качества, как это сделано, например, в ст. 807 ГК РФ. При таких
обстоятельствах обоснование подхода, согласно которому по кондикционному иску
истребуются родовые вещи, надо, по-видимому, искать в дополнительном характере
кондикции по отношению к специальным средствам защиты (ст. 1103 ГК РФ). В этом
случае можно утверждать, что для истребования индивидуально-определенных вещей
предусмотрен виндикационный иск, следовательно, на долю кондикционного иска
остаются вещи родовые. Однако и такое утверждение будет несколько сомнительным,
поскольку оно не учитывает критерий тождественности. Как, например, быть, если у
собственника похищается некая индивидуально-определенная вещь, но скоро
утрачивается вором. Эту вещь находит нынешний владелец и изменяет ее. Через
некоторое время собственник находит вещь и заявляет об ее истребовании от нынешнего
владельца. Применим ли здесь виндикационный иск, если учесть, что вещь была и
остается индивидуально-определенной, но потеряла тождественность сама с собой на
момент выбытия из владения, поскольку была изменена? Или здесь применим иск о
неосновательном обогащении? Если так, то проведение разграничения между исками по
тому, перешла во владение индивидуально-определенная или родовая вещь, не совсем
обоснованно.
Иногда различие между кондикционным и виндикационным исками проводят по
критерию возмездности, полагая, что для виндикации не всегда важно, имело место
встречное предоставление или нет, тогда как возмездность с однозначностью уничтожает
неосновательное обогащение. С этим можно согласиться, но только с оговоркой, что
любое соглашение - возмездное или безвозмездное - устраняет применение норм о
неосновательном обогащении.
Несмотря на все описанные выше различия, виндикационный и кондикционный
иски нельзя назвать взаимоисключающими и можно найти массу примеров, когда они
заявляются вместе, дополняя друг друга. Чаще всего это выражается в применении
виндикационного иска для возврата имущества, а кондикционного - для расчетов между
сторонами. Правда здесь необходимо учитывать наличие специальных правил,
урегулировавших отношения по расчетам при возврате имущества из незаконного
владения (ст. 303 ГК РФ), с тем чтобы использовать их в первую очередь и только потом
обращаться к нормам из неосновательного обогащения, в частности ст. 1107 ГК РФ. При
этом надо иметь в виду, что ст. 303 ГК РФ имеет более узкое применение и касается
только случаев необоснованного приобретения (реального или предполагаемого), тогда
как нормы из неосновательного обогащения, в частности ст. 1107 ГК РФ, применимы как
к случаям приобретения, так и к случаям сбережения.

37. Имеются ли в современной практике Верховного Суда РФ судебные

постановления, по которым можно судить о его правовой позиции в отношении
применения института виндикации?

Да, такие судебные постановления не редкость. Так, например, в определении

Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.11.2008 N 50-В08-4
мотивирована незаконность отказа в удовлетворении требований собственника об
истребовании принадлежащего ему жилого помещения из чужого незаконного
владения*(76).
Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., Управлению федеральной регистрационной
службы по Омской области об истребовании квартиры из чужого незаконного владения,
ссылаясь на следующее. На основании договора купли-продажи от 5 сентября 2005 г. он
являлся ее собственником. Без его согласия 9 февраля 2006 г. на основании поддельных
документов указанная квартира была продана Б., который, в свою очередь, 22 марта
2006 г. продал ее К. Последним приобретателем названной квартиры по сделке,
заключенной 1 июня 2006 г. с К., является Е.
Решением Кировского районного суда г. Омска от 23 октября 2007 г. квартира
была истребована из незаконного владения Е. и возвращена Д. Записи в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за
Е. права собственности на квартиру и свидетельство, подтверждающее это право,
признаны недействительными.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда решение суда
первой инстанции оставила без изменения. Президиум Омского областного суда решение
районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского
областного суда отменил, по делу вынес новое судебное постановление, которым в
удовлетворении исковых требований Д. отказал.
В надзорной жалобе Д. просил об отмене постановления президиума Омского
областного суда и оставлении в силе решения Кировского районного суда г. Омска и
определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 25 ноября 2008 г.
надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 5 сентября 2005 г. Д.
приобрел в собственность квартиру, после чего предоставил ее для временного
проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое, как выяснилось впоследствии, в
отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом для
временного проживания квартира с использованием поддельной доверенности,
выполненной от имени Д., 9 февраля 2006 г. была продана гражданину Б. При этом лицом,
представлявшим интересы Д. в указанной сделке, указан А., чья смерть наступила еще 4
октября 2004 г. В дальнейшем по поводу данной квартиры заключались сделки купли-
продажи: 22 марта 2006 г. между Б. и К., 1 июня 2006 г. между К. и Е. Приобретший
последним квартиру Е. зарегистрировал за собой право на недвижимое имущество в
Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
Судом также установлено, что 23 августа 2008 г. следователем следственного
управления при УВД г. Омска по заявлению супруги Д. - Л. о неправомерном
распоряжении вышеуказанной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам
преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанная квартира выбыла из
владения Д. помимо его воли, и с учетом этого обстоятельства со ссылкой на положения
ст. 302 ГК РФ принял решение об истребовании данного недвижимого имущества от Е.
С выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским
делам Омского областного суда.
Данные выводы суда первой и кассационной инстанций являются правильными и
основаны на материалах дела.
Президиум Омского областного суда, отменяя решение суда первой и
кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в
удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что недвижимое имущество
выбыло из владения Д. по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру
нанимателю Т., действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные ст. 302 ГК
РФ основания для истребования указанной квартиры от добросовестного приобретателя Е.
отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства,
свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий
собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу
ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в
письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение
длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым
помещением и его эксплуатацией.
Выводы суда надзорной инстанции ошибочны.
В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое
не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать
(добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от
приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому
имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным
путем помимо их воли.
Судом первой инстанции установлено, что первоначальная сделка по купле-
продаже спорной квартиры от 9 февраля 2006 г., заключенная между А., действовавшим
от имени истца на основании доверенности от 18 декабря 2005 г., удостоверенной
нотариусом, и Б., была совершена по поддельным документам.
В соответствии с актом о смерти от 5 октября 2004 г. А. умер 4 октября 2004 г., т.е.
до совершения указанной сделки. На запрос суда нотариус дал ответ, что доверенности от
имени Д. от 24 ноября 2005 г. и от 18 декабря 2005 г. им не удостоверялись, а под
указанными в названных доверенностях реестровыми номерами проведены другие
нотариальные действия. По заключению судебно-почерковедческой экспертизы от 30
августа 2007 г. подписи в доверенностях от 24 ноября 2005 г. о наделении Ш.
полномочиями собрать необходимые документы для оформления договора купли-
продажи спорной квартиры и от 8 декабря 2005 г. о наделении А. полномочиями продать
вышеназванную квартиру от имени Д., а также подпись в нотариально удостоверенном
согласии на продажу спорной квартиры от имени супруги истца - Л. выполнены не ими, а
другими лицами. По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело.
Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и сторонами не
оспаривались.
Согласно п. 4 ст. 19 ГК РФ приобретение прав и обязанностей под именем другого
лица не допускается.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и
юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение
согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Обстоятельства оформления сделки со спорной квартирой не самим Д., а от его
имени по подложным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим
уголовного дела дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из
владения Д. помимо его воли, к этому выводу пришли суды первой и кассационной
инстанций. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии воли Д. на
отчуждение спорной квартиры, в материалах дела не имеется. Таким образом, спорная
квартира выбыла из владения Д. помимо его воли, в связи с чем заявленные истцом
требования подлежали удовлетворению на основании положений ст. 302 ГК РФ.
Отменяя судебные постановления судов первой и кассационной инстанций и
вынося по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении исковых
требований, президиум Омского областного суда не учел, что передача квартиры в
пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее
по договору купли-продажи, т.е. в собственность. Вопрос о наличии у истца надлежащей
осмотрительности при передаче квартиры третьим лицам по договору найма не является
юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора. Кроме того,
при совершении сделки, направленной на передачу жилого помещения во владение и
пользование другому лицу по договору найма, воля наймодателя выражается не в
отчуждении данного имущества, т.е. признании права собственности за другим лицом, как
в договоре купли-продажи, а в реализации правомочий собственника, не связанных с
отчуждением недвижимого имущества.
 Таким образом, постановление президиума Омского областного суда незаконно,
принято с существенными нарушениями норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ постановление
президиума Омского областного суда отменила, решение Кировского районного суда
г. Омска и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного
суда оставила в силе.
По другому делу Кавказский межрегиональный прокурор в интересах Я. обратился
в суд с требованиями к М., Ц., Т. о признании недействительными доверенности,
договоров купли-продажи квартиры, выселении, ссылаясь на то, что квартира в
г. Владикавказе принадлежала Я. на основании договора приватизации от 4 сентября
1992 г., в ней проживала его семья в составе шести человек до конца октября 1992 г. В
связи с осетино-ингушским конфликтом Я. вместе с семьей вынужденно покинул
квартиру и временно проживал в Республике Ингушетия; в период их отсутствия квартира
была занята Т., который добровольно освободить ее отказался, а затем квартира была
трижды перепродана.
Я. предъявил иск к К., Д.Т., Д.З. о признании договоров купли-продажи
принадлежащей ему квартиры недействительными, возврате квартиры, выселении Д.З. и
снятии его с регистрационного учета, ссылаясь на то, что в 1992 г. он с семьей был
вынужден покинуть постоянное место жительства, а в его отсутствие ответчики путем
мошеннических действий по поддельной доверенности несколько раз перепродавали
квартиру. Поскольку последний покупатель отказывается добровольно освободить
квартиру, истец просил истребовать ее у Д.З. Ответчики исковые требования не признали.
Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия -
Алания от 13 июля 2004 г. исковые требования удовлетворены частично, признана
недействительной доверенность от 2 апреля 1996 г., удостоверенная Назрановской
нотариальной конторой, от имени Я. на имя М. на право распоряжения имуществом;
признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между Я. в
лице поверенного М. и Ц., удостоверенный 17 мая 1996 г. нотариусом 1-й
Владикавказской нотариальной конторы Т.М.
Этим же решением суда отказано в удовлетворении исковых требований о
признании недействительными договоров купли-продажи указанной квартиры: между Ц.
и Т. (договор удостоверен 22 мая 1996 г. нотариусом 1-й Владикавказской нотариальной
конторы Т.М.); между Т. и К. (договор удостоверен 14 апреля 1999 г. нотариусом
Владикавказского нотариального округа К.Т.); между К. и Д.Т. (договор удостоверен 19
мая 1999 г. нотариусом Владикавказского нотариального округа К.Т.); между Д.Т. и Д.З.
(договор от 2 апреля 2001 г. зарегистрирован Регистрационной палатой Республики
Северная Осетия - Алания 23 апреля 2001 г.), а также отказано в выселении из квартиры
Д.З. с членами семьи, снятии с регистрационного учета, истребовании имущества из
чужого незаконного владения. Судом разъяснено Я. право ставить в судебном порядке
вопрос о возмещении вреда, связанного с утратой квартиры, путем предъявления
соответствующего иска к М. и Ц.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда
Республики Северная Осетия - Алания от 31 августа 2004 г. решение суда первой
инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Верховного суда
Республики Северная Осетия - Алания от 16 марта 2007 г. решение Советского районного
суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания от 13 июля 2004 г. и
определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики
Северная Осетия - Алания от 31 августа 2004 г. оставлены без изменения, надзорная
жалоба Я. - без удовлетворения.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Судом установлено, что собственником указанной квартиры являлся Я. (т. 1 л.д. 4).
По договору купли-продажи от 17 мая 1996 г. на основании доверенности на имя М. от 2
апреля 1996 г. квартира была продана Ц., который 22 мая 1996 г. продал ее
Т. Впоследствии спорная квартира по договору купли-продажи от 14 апреля 1999 г. была
продана К., затем 19 мая 1999 г. - Д.Т., а 2 апреля 2001 г. - Д.З.
Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительными
доверенности от 2 апреля 1996 г., выданной от имени Я. на имя М., на право
распоряжения квартирой и заключенного на основании этой доверенности договора
купли-продажи квартиры от 17 мая 1996 г., суд первой инстанции правильно исходил из
того, что указанные сделки являются ничтожными, поскольку заключены с нарушением
требований действующего законодательства. Сделки совершены от имени лица, не
имеющего права на их совершение, подпись в доверенности от 2 апреля 1996 г.,
удостоверенной нотариусом Назрановской нотариальной конторы Д., Я. не принадлежит.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания
недействительными последующих договоров купли-продажи спорной квартиры от 22 мая
1996 г., 14 апреля 1999 г., 19 мая 1999 г., 2 апреля 2001 г., суд исходил из того, что К.,
Д.Т., Д.З. являются добросовестными приобретателями, так как при заключении
возмездных сделок ответчики не знали и не могли знать о притязаниях на эту квартиру
других лиц, а доказательств, что квартира выбыла из владения собственника помимо его
воли, Я. не представлено.
С такими выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам и
президиум Верховного суда Республики Северная Осетия - Алания.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой, второй и
надзорной инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку из
материалов дела усматривается, что прокурор в интересах Я. обратился в суд с иском о
признании сделок недействительными 29 сентября 1995 г., т.е. при заключении
последующих сделок в отношении квартиры уже был заявлен спор.
Кроме того, выводы суда об отказе в иске свидетельствуют об ошибочном
толковании позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от
21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2
статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан
О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и
В.М. Ширяева"*(77), в соответствии с которым права лица, считающего себя
собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к
добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного
п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения
виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ
основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного
приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным
приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Как усматривается из материалов дела, Я., поддержав заявленные прокурором в его
интересах требования, предъявил самостоятельный иск об истребовании квартиры,
восстановлении права собственности на квартиру, которая выбыла из его владения
помимо его воли по вине ответчиков М. и Ц., заключивших сделку по поддельной
доверенности, в связи с чем все последующие договоры должны быть признаны
недействительными, а последний покупатель - Д.З. подлежит выселению из квартиры со
всеми членами семьи и снятию с регистрационного учета.
Таким образом, состоявшиеся по делу судебные постановления нарушают право Я.
владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему квартирой и, следовательно,
выводы суда об отказе в иске об истребовании спорной квартиры нельзя признать
правильными*(78).

2.2. Субъекты отношений по истребованию имущества из чужого незаконного

владения (стороны виндикационного иска) как способа защиты права собственности

38. Кто является субъектом права на виндикацию (истцом по

виндикационному иску)?

Субъектом права на виндикацию является невладеющий собственник истребуемого

имущества. Это прямо следует из содержания ст. 301 ГК РФ, согласно которой
собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку виндикационный иск направлен на восстановление владения, а
владельцем может быть не только собственник, закон предусматривает возможность
предъявления виндикационного иска любым законным владельцем. Так, ст. 305 ГК РФ
установлено, что права, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу,
хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве
пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления
либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Кроме того, как правильно заметил О.С. Иоффе*(79), право законных владельцев
на виндикацию обусловлено не только защитой интересов самих владельцев, но и
интересов собственника, который мог бы лишиться своего имущества, получив взамен от
владельца стоимость утраченной вещи, если бы последнему не было дано право
истребовать это имущество из чужого незаконного владения.
Некоторые особенности в определении надлежащего истца по виндикационному
иску могут быть связаны с тем, что в основании приобретения имущества истцом могла
лежать недействительная сделка, которая приводит к отрицанию возникновения права за
истцом и делает невозможным удовлетворение виндикационного иска. Вот что указано на
этот счет в п. 31 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав"*(80): "Если при рассмотрении иска
об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет
установлено, что в основании возникновения права собственности истца - ничтожная
сделка или незаконный акт государственного органа либо органа местного
самоуправления (далее - органа власти), суд отказывает в удовлетворении заявленных
исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании
сделки или акта" (абз. 1). "Если при рассмотрении иска об истребовании недвижимого
имущества из чужого незаконного владения выяснится, что зарегистрированное в Реестре
право собственности истца основано на ничтожной сделке или незаконном акте органа
власти, суд не вправе в том же процессе при отсутствии встречного иска ответчика давать
правовую оценку сделке или акту органа власти. Вывод суда о недействительности сделки
или о незаконности акта органа власти может свидетельствовать об отсутствии права
собственности у истца, тогда как по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"...
зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в
судебном порядке путем предъявления самостоятельного иска" (абз. 2). В случаях, когда
при рассмотрении иска об истребовании любого имущества из чужого незаконного
владения выясняется, что право собственности истца основано на оспоримой сделке, суд
не вправе в том же процессе при отсутствии встречного иска ответчика давать правовую
оценку сделке и признавать ее недействительной, поскольку оспоримая сделка может
быть признана недействительной только по иску ограниченного круга лиц, указанных в
гл. 9 ГК РФ (абз. 3).
Позиция Верховного Суда РФ на этот счет иная: при рассмотрении иска об
истребовании имущества из чужого незаконного владения суд при наличии встречного
иска ответчика о признании недействительными сделки или акта государственного органа
либо органа местного самоуправления, являющихся основанием возникновения права
собственности истца, вправе в том же процессе давать им правовую оценку. Суд,
установив факт недействительности сделки или акта органа власти, отказывает в
удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

39. Кто должен восстанавливаться во владении преимущественно:

собственник или владелец?

Поскольку закон предоставляет возможность виндикации как собственнику, так и

владельцу, возможны ситуации, когда иск об истребовании имущества из чужого
незаконного владения заявляется и тем, и другим одновременно. В связи с этим суду
необходимо правильно разрешить вопрос о том, кому должно быть передано имущество.
Одно из решений предложено О.С. Иоффе*(81). Он полагает, что ответ надо
отыскивать в зависимости от конкретного содержания правовладения. "Так, - пишет
О.С. Иоффе, - хранитель владеет вещью не для себя, а для собственника, поэтому
предпочтение заслуживает иск собственника перед иском хранителя. Напротив,
наниматель владеет чужим имуществом, чтобы самому им пользоваться, и потому до
истечения срока договора найма иск нанимателя подлежит удовлетворению
преимущественно перед иском собственника".
Считаем такой подход верным, а потому было бы правильно, если бы суд при
одновременном предъявлении виндикационного иска законным владельцем и
собственником присуждал имущество законному владельцу, если его владение
осуществляется "для себя" (например, по договору аренды, найма жилого помещения и
др.). Во всех остальных случаях - собственнику.
Здесь же интересно отметить, что согласно абз. 1 п. 7 проекта постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", если собственником имущества унитарного предприятия или
учреждения предъявлен иск об истребовании из чужого незаконного владения этого
имущества, суд привлекает к участию в деле на стороне истца соответствующее
государственное (муниципальное) предприятие или учреждение. Соответственно
присуждение при доказанности исковых требований должно осуществляться в пользу
государственного (муниципального) предприятия или учреждения. Конечно, это
положение проекта прямо не подтверждает вывода о преимущественном присуждении
имущества законному владельцу, если его владение осуществляется "для себя", так как,
во-первых, владение "для себя", под которым мы понимали владение, основанное на
договоре, отлично от владения на праве хозяйственного ведения, а потому аналогия не
совсем уместна; во-вторых, Верховный Суд РФ видит в государственном
(муниципальном) предприятии или учреждении скорее квазисобственника, нежели просто
законного владельца. Об этом свидетельствует еще одно положение проекта (абз. 3 п. 7),
согласно которому, если государственному (муниципальному) предприятию, учреждению
было отказано в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного
владения, собственник не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же
основаниям к этому же ответчику. Когда в удовлетворении этого иска было отказано
собственнику, государственное (муниципальное) предприятие, учреждение также не
вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же
ответчику. Производство по таким делам подлежит прекращению на основании абз. 3
ст. 220 ГПК РФ или п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. Тем не менее процитированные выше
положения проекта постановления демонстрируют подход, допускающий передачу
имущества лицу, не являющемуся собственником, следовательно, нельзя отрицать
возможность передачи имущества законному владельцу, осуществляющему владение "для
себя".
 40. Наделен ли держатель правом на виндикацию, если исходить из того, что
он владеет вещью "не для себя"?

Из ответа на предыдущий вопрос может сложиться мнение, что, отделяя держателя

от собственно владельца, мы не наделяем первого никакими правами, в том числе правом
истребования имущества. Такое мнение было бы ошибочным, поскольку держатель тоже
заинтересован в возвращении ему вещи. Этот интерес состоит не во владении "для себя", а
для исполнения обязательства перед собственником. Представим, что вещь похищена у
хранителя. Есть ли интерес у него в возврате имущества? Полагаем, что есть, так как в
случае невозможности возвращения вещи собственнику хранитель мог бы претерпеть
негативные последствия в виде возмещения убытков и т.п. Раз есть интерес и правовой
механизм его реализации (ст. 305 ГК РФ), держателю должен быть дан виндикационный
иск. Что же касается отделения держателя от собственно владельца, то делается это нами
только применительно к разрешению вопроса о преимуществе в передаче вещи.

41. Может ли законный владелец защищать свое право против собственника,

в том числе истребовать имущество из его владения?

Возможность защищать свои права против собственника предоставлена владельцу

ст. 305 ГК РФ, а ссылка в ст. 305 ГК РФ на ст. 301-304 ГК РФ позволяет прийти к выводу,
что владельцем может быть использован такой способ защиты, как виндикационный иск.
Следовательно, виндикационный иск может быть направлен против собственника. Однако
возникает вопрос, насколько широко может быть распространено право владельца
истребовать вещь от собственника.
Рассматривая эту проблему на примере договора хранения и доверительного
управления имуществом, А.М. Эрделевский*(82) приходит к выводу о необходимости
выделения из числа владельцев тех, кто не осуществляет владельческое господство, а
является лишь держателем в чужих интересах. Эти лица, как полагает указанный автор,
могут утратить владение в результате одностороннего волеизъявления собственника, а
потому им не может быть предоставлена защита против собственника.
Действительно, по правилу, установленному ст. 904 ГК РФ, хранитель обязан по
первому требованию поклажедателя возвратить принятую на хранение вещь, хотя бы
предусмотренный договором срок ее хранения еще не окончился. А согласно абз. 6 п. 1
ст. 1024 ГК РФ договор доверительного управления имуществом прекращается
вследствие отказа учредителя управления от договора. Следовательно, имущество должно
быть возвращено на основании п. 3 ст. 1024 ГК РФ. Однако до тех пор, пока не наступил
тот факт, с которым связывается отпадение основания владения, и хранитель, и
доверительный управляющий считаются законными владельцами, следовательно, могут
защищаться против собственника. По этой причине надо говорить не об отсутствии
легальной возможности предъявления иска на основании ст. 305 ГК РФ, а о
нецелесообразности таких требований, что не одно и то же.
Правда, серьезным препятствием на пути к выводу о возможности законного
владельца защищаться против собственника виндикационным иском является то, что
ответчиком по нему может быть только незаконный владелец. С одной стороны,
собственника можно считать таковым, поскольку он сам расстался со своим владением в
пользу другого, поэтому должен воздерживаться от обладания своей вещью все время,
пока действует соглашение с новым владельцем. Если собственник этого не делает, то он
должен признаваться нарушителем и, соответственно, незаконным владельцем. С другой
стороны, собственник, даже расставшись с владением как фактом, не лишается владения
как полномочия, входящего в триаду, поэтому он в любой момент, вернув владение как
факт, пусть и в силу противоправного основания (например, забрав силой вещь у
арендатора), всегда будет законным владельцем в силу статуса собственника.
 42. Кто является субъектом обязанности по виндикации (ответчиком по
виндикационному иску)?

Субъектом обязанности по виндикации выступает незаконный владелец. Он

должен: 1) фактически обладать вещью, так как результатом удовлетворения иска
становится изъятие имущества у ответчика и передача его истцу; 2) владеть, не имея на то
правового основания.
Отсутствие хотя бы одного признака может привести к отказу в иске.
Так, по одному из дел арбитражный суд отказал в иске дирекции дорожного фонда
в обязании ГУП, признанного банкротом, возвратить асфальтосмесительную установку,
поскольку спорное имущество было продано предприятием третьему лицу на основании
договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, указав, что иск об
истребовании имущества, предъявленный лицу, в незаконном владении которого это
имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде
отсутствует, не может быть удовлетворен*(83).
Судам необходимо избегать ошибок, связанных с чрезмерно узким пониманием
владельца только как держателя имущества, игнорируя понятие владельца как лица,
имеющего гражданско-правовую связь с вещью, но не обладающего ею. Представим, что
из владения собственника выбыл автомобиль. В результате ряда сделок купли-продажи он
оказался принадлежащим юридическому лицу. Автомобилем поочередно пользуются
работники юридического лица. Кому должен быть предъявлен иск? Если понимать
владельца как держателя, - то тому из работников, в чьем обладании он находится на
момент предъявления иска. А если завтра автомобиль передан другому, значит ли это, что
ответчик должен быть заменен? Если следовать этой логике, то надо. На самом деле
владельцем и соответственно надлежащим ответчиком здесь будет юридическое лицо, так
как работник не имеет гражданско-правовой связи с вещью, являясь простым
"держателем".
Приведем другой пример. Из владения собственника выбывает все тот же
автомобиль, который в результате ряда договоров купли-продажи оказывается у
юридического лица. Не имея желания использовать автомобиль, юридическое лицо
помещает его на стоянку, заключая договор хранения. Кому здесь должен быть
предъявлен иск? Можно предположить, что хранителю, так как он: 1) является владельцем
вещи, 2) имеет гражданско-правовую связь с вещью. Но такое предположение будет
верным лишь отчасти. Действительно, хранитель в описанном нами случае будет
владельцем вещи, ибо он фактически обладает ею и такое обладание имеет гражданско-
правовое основание. Однако гражданско-правовая связь объединяет не хранителя с
автомобилем, а хранителя с юридическим лицом, так как обязательство (договор
хранения) соединяет не вещи с лицами, а лица между собой. Значит, надо искать лицо,
обладающее правовой связью с вещью и в силу этого обстоятельства считающееся
владельцем. Таким субъектом будет юридическое лицо, так как его правовая связь с
вещью основана на договоре купли-продажи. В этом случае юридическое лицо будет
самостоятельным прямым владельцем, а хранитель - зависимым владельцем. Итак,
хранитель и юридическое лицо должны быть привлечены к участию в деле как
соответчики.
На основании изложенного полагаем, что при определении надлежащего ответчика
судам следует руководствоваться принципом двойного владения: если владение ответчика
производно, к участию в деле должен быть привлечен самостоятельный прямой владелец.
Применительно к самостоятельному прямому владельцу суду необходимо исследовать
обстоятельства, препятствующие виндикации (ст. 302 ГК РФ), применительно к
производному владельцу - фактическое обладание. Если прямой самостоятельный
владелец ст. 302 ГК РФ не защищен, имущество должно быть истребовано от
производного владельца в пользу собственника.

2.3. Объект истребования из чужого незаконного владения (виндикационного иска)

43. Что является предметом виндикационного иска (объектом виндикации)?

Предметом виндикационного иска является имущество (ст. 301 ГК РФ). Понятием

имущества в широком смысле охватываются все материальные объекты гражданских
прав, в том числе вещи, включая деньги и ценные бумаги. Статьей 128 ГК РФ к
имуществу добавляются имущественные права, а ст. 1112 ГК РФ еще и имущественные
обязанности. Понятие имущества в узком смысле исчерпывается вещами. Так, в
соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ убытки могут выражаться в форме утраты или
повреждения имущества. Очевидно, что имущественные права и обязанности нельзя
"повредить" или "утратить", это возможно только в отношении материальных объектов,
поэтому в контексте ст. 15 ГК РФ под имуществом необходимо понимать только вещи.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество
из чужого незаконного владения, т.е. попросту забрать его по решению суда, добавив к
своему владению. Забрать можно только объект материального мира - вещь, но не право
или обязанность. По этой причине в контексте ст. 301 ГК РФ под имуществом надо
понимать вещь. В пользу вывода о предмете виндикации как вещи говорит и то, что
виндикация рассматривается в качестве способа защиты права собственности и других
вещных прав. При этом объектом указанных прав могут быть только вещи.

44. Каково значение для виндикации деления вещей на индивидуально-

определенные и родовые?

В зависимости от своих естественных свойств вещи делятся на индивидуально-

определенные и родовые. Уже из самого названия видно, что индивидуально-
определенные вещи должны обладать свойством уникальности, возможности их
выделения среди похожих вещей. Свойство уникальности может принадлежать вещи в
силу ее происхождения. Например, уникальным, а потому индивидуально-определенным
можно считать алмаз невероятно большого размера, единственный в своем роде. Свойство
уникальности может появиться у вещи в результате действий человека, который выделил
ее из числа идентичных объектов. Так, с конвейера сходят одинаковые машины, но
проставление номеров на их агрегатах делает каждый автомобиль индивидуально-
определенной вещью. Родовые вещи, напротив, признаками неповторимости не обладают.
Они легко смешиваются с подобными им вещами, теряя индивидуальность. Родовыми
вещами, в частности, являются продукты питания, строительные материалы.
Как мы уже выяснили, суть виндикации состоит в возврате собственником своего
имущества из чужого владения. Отделить свои вещи от чужих можно только тогда, когда
они определены индивидуальными признаками. Если же мы допустим возврат не той
самой вещи, которая утрачена, а вещей такого же рода, то сотрем разницу между
виндикацией и требованием о возмещении убытков, а вместе с ними и различия в вещно-
правовых и обязательственных способах защиты.
Судебная практика стоит на тех же позициях, не допуская виндикации, если вещь
не определена, так как истцу невозможно ни доказать свое право на данное конкретное
имущество, ни отделить его от имущества ответчика.
Так, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2008 N Ф03-А51/08-
1/234 по делу N А51-12304/2005-23-270*(84) указано, что арбитражный суд отказал в иске
об истребовании киосков и торговых прилавков из чужого незаконного владения,
поскольку отсутствуют индивидуальные признаки истребуемого имущества (инвентарные
номера либо иные индивидуальные метки), что не позволяет отличить его от
аналогичного другого имущества (ст. 301 ГК РФ).
Аналогично в постановлении ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-
1132/08-С6 по делу N А50-10360/07-Г12*(85) арбитражный суд отказал в иске об
истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку среди прочего не
были указаны признаки, позволяющие выделить имущество, подлежащее истребованию у
ответчика, из однородных вещей.

45. Может ли быть объектом виндикации доля в праве общей долевой

собственности?

Если говорить о классическом виндикационном иске, - то нет, поскольку к доле в

праве общей долевой собственности неприменима категория владения. Соответственно
владение долей в праве не может быть приобретено и утрачено. Кроме того, доля в праве
общей долевой собственности не является объектом вещных прав и это очевидно уже
только в силу нелепости конструкции: "право собственности на долю в праве общей
долевой собственности". Не в пользу виндикации доли в праве говорит и арбитражная
практика. В частности, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.10.2008
N 13265/08 по делу N А29-6139/2007 указано, что доля в праве общей собственности не
может быть предметом виндикации. Однако такое положение дел, как нам кажется, не
отвечает потребностям современного гражданского оборота.
Хорошо известно, что в России довольно много людей проживают в жилых домах
"на двух хозяев". Чаще всего это означает принадлежность гражданам не конкретного
имущества, а доли в праве на него. Не редкость установление режима общей долевой
собственности на квартиры. Соответственно отчуждение "части жилого помещения" с
точки зрения права означает отчуждение доли в праве общей долевой собственности на
него, а фактически - отчуждение части жилого помещения в зависимости от
сложившегося порядка пользования. Получается, что "хозяин части дома или квартиры",
лишившийся своей доли в результате, например, подделки его подписи в договоре купли-
продажи неизвестным злоумышленником, лишается одновременно права на конкретную
часть жилой недвижимости, соответствующую доле и сложившемуся порядку
пользования, но не может защитить свое право посредством виндикационного иска.
Полагаем, что участники общей долевой собственности вправе использовать такой
способ защиты, как виндикация (или иск по "правилам виндикации" -
квазивиндикационный), тем более что потребность в этом давно уже назрела.
О том, что рассматриваемый нами вопрос имеет актуальное значение, но его
разрешение не находит единого подхода, свидетельствует проект постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав". В нем изложены два варианта разрешения спора о виндикации
доли. Первый вариант отрицает возможность виндикации, поскольку спор о возврате доли
не сопряжен со спором о возврате владения, и называет в качестве надлежащего способа
защиты иск о признании права собственности на долю. Второй вариант допускает
"виндикацию" доли в праве, но ставит возможность удовлетворения иска в зависимость от
фактора владения: если собственник доли не владеет имуществом, находящимся в общей
долевой собственности, требование, направленное на возврат доли, подлежит
рассмотрению по аналогии как иск об истребовании имущества из чужого незаконного
владения (ст. 301 ГК РФ); если собственник доли владеет имуществом, находящимся в
общей долевой собственности, требование, направленное на возврат доли, подлежит
рассмотрению по аналогии как иск об устранении всяких нарушений права, хотя бы и не
соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

46. Могут ли быть объектом виндикации деньги, а также ценные бумаги на

предъявителя?

Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от

добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 302 ГК РФ). При этом не важны ни
добросовестность приобретателя, ни отсутствие воли собственника на выбытие, ни другие
обстоятельства, указанные в ст. 302 ГК РФ. Такое положение закона обусловлено
множеством факторов. Во-первых, деньги являются родовыми вещами. Во-вторых,
деньги, как правило, не приобретаются по сделке отчуждения, выступая в них лишь
средством платежа. В качестве примера здесь можно привести уплату денег при купле-
продаже. Да, в некоторых сделках деньги становятся объектом обязательства, как в случае
займа, но такие договоры нельзя признать сделками отчуждения (постановление ФАС
Московского округа от 31.01.2007 N КГ-А40/13752-06 по делу N А40-35852/06-52-243). В-
третьих, никто не должен считать себя обязанным проверять принадлежность денежных
средств на праве собственности тому, кто их передает. Все перечисленное касается и
ценных бумаг не предъявителя.

47. Может ли быть объектом виндикационного иска документация?

В практике судов встречаются ситуации, когда из незаконного владения

истребуются документы: технические паспорта объектов недвижимости, проектно-
сметная документация и т.п.
Арбитражные суды косвенно подтверждают возможность предъявления подобных
исков. Так, по одному из дел арбитражный суд хоть и отказал в иске об истребовании
архивных материалов по приватизации предприятий, но применил правила ст. 301 ГК РФ
(постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2007 по делу N А43-8789/2004-17-
252). По другому делу арбитражный суд также отказал истцу в истребовании
документации, но не потому, что она не является объектом виндикации, а ввиду
недоказанности факта нахождения спорного объекта у ответчика (постановление ФАС
Северо-Западного округа от 24.08.2007 по делу N А56-48743/2006).
Несмотря на отсутствие формальных запретов в истребовании документов, следует
осторожно подходить к разрешению подобных вопросов, исследуя каждый раз, можно ли
тот или иной документ отнести к объектам гражданских прав. И отказывать, если
документ к таким объектам очевидно не относится, например технический паспорт
жилого дома, договор и т.п.
Таким образом, документация может стать объектом виндикации, если она
является имуществом, введена в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта
правоотношения, имеет товарно-материальную ценность и способна стать предметом
сделки отчуждения.

48. Возможна ли виндикация бездокументарных ценных бумаг?

С точки зрения науки виндикация бездокументарных ценных бумаг невозможна.

Во-первых, к бездокументарным ценным бумагам неприменима категория владения.
Соответственно владение бездокументарной бумагой не может быть ни приобретено, ни
утрачено. Во-вторых, бездокументарные ценные бумаги не могут быть объектом вещных
прав. Следовательно, права на них не могут защищаться вещно-правовыми способами. В-
третьих, как правильно заметил В.А. Белов*(86), виндикационный иск защищает не
столько принадлежность права, сколько возможное его осуществление управомоченным;
иск же о "виндикации" бездокументарных ценных бумаг представлял бы собою
требование лица о предоставлении ему определенных имущественных прав, т.е.
требование лица неуправомоченного.
С точки зрения судебной практики виндикация бездокументарных ценным бумаг
допустима (постановление (определение) ФАС Уральского округа от 22.12.2008 N Ф09-
12055/06); постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2009
N 07АП-558/09).
С одной стороны, следует согласиться с тем, что виндикация ценных бумаг не
совсем точно вписывается в классическую виндикацию. С другой - гражданский оборот
ощущает потребность в защите лиц, чьи права выражены в бездокументарной ценной
бумаге, а сделать это максимально эффективно можно, используя конструкцию
виндикационного иска. Полагаем, что надо поддержать арбитражные суды в их практике,
допускающей виндикацию бездокументарных ценных бумаг.

2.4. Понятие добросовестного приобретателя

49. Что необходимо понимать под добросовестным приобретением? Кто

является добросовестным приобретателем?

Добросовестность как юридическая категория появилась еще в Древнем Риме. Ее

появление связано с отходом римских юристов от строгих требований формального права
и движением навстречу требованиям справедливости. Современное право сохранило
понятие добросовестности, но не наделило его конкретным, общим для всех гражданских
правоотношений содержанием. Наоборот, можно с уверенностью говорить о разном
содержании доброй совести применительно к той или иной норме права - от самого
широкого до узкого. Добросовестность в широком смысле как мера обычного поведения
субъекта гражданского правоотношения содержится в ст. 10 ГК РФ. О добросовестности в
узком смысле как состоянии, при котором приобретатель не знал и не мог знать о том, что
имущество приобретается им у лица, не имеющего права его отчуждать, говорится в
ст. 302 ГК РФ. Особенность добросовестного приобретателя в контексте ст. 302 ГК РФ
состоит в том, что он является субъектом, порождаемым виндикационным иском либо
иском о реституции, в отличие от добросовестного субъекта в понимании ст. 10 ГК РФ
как любого участника гражданских правоотношений.
Добросовестным ст. 302 ГК РФ называет приобретателя, который не знал и не мог
знать о том, что имущество приобретается им у лица, не имеющего права его отчуждать.
Таким образом, буквальное толкование процитированной нормы позволяет подвести под
формулировку "мог знать" любого субъекта, проявляющего способности в процессе
познания, т.е. любого разумного человека. Очевидно, что такое положение не могло
прижиться и фактически судебная практика отыскивает добросовестность в том, должен
или не должен был знать приобретатель о неуправомоченности отчуждателя.
Добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от
неуправомоченного отчуждателя. Если имущество приобретено от собственника, даже по
ничтожной сделке, фигура добросовестного приобретателя отсутствует. Вот что отметил
по этому поводу Верховный Суд РФ: указывая на правомерность признания совершенной
под влиянием заблуждения сделки купли-продажи квартиры недействительной и
истребования имущества из чужого незаконного владения, суд не нашел оснований для
применения правовых норм, содержащихся в ст. 301, 302 ГК РФ и регулирующих
правоотношения, связанные с истребованием собственником имущества из чужого
незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя. Суд отметил, что
исходя из толкования ст. 166, 167 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле ст. 302
ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у
собственника этого имущества, что в данном случае не имело места (определение
Верховного Суда РФ от 13.11.2007 N 59-В07-4).

50. Какие события объективной действительности могут свидетельствовать о

недобросовестности приобретателя?
 Обстоятельством, которое может свидетельствовать об осведомленности
приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя, является связь, в том числе
родственная, отчуждателя с приобретателем. Следует согласиться с Высшим
Арбитражным Судом РФ в том, что, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и
определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает
родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок,
направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение
одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие
одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи
между ними (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с
истребованием имущества из чужого незаконного владения"*(87)).
Обоснован также подход, при котором явно заниженная цена может
рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недобросовестности
приобретателя. Так, в п. 9 указанного информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126 отмечено, что ответчик по виндикационному
иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права
на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество
приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик,
проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные
меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом право сторон по
своему усмотрению определять цену в договоре (ст. 421 и 424 ГК РФ) не ограничивается,
поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки
закону.
Надо согласиться и с тем, что нельзя считать лицо добросовестным, если в
отношении приобретенного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых
приобретателю было известно, и они признаны в дальнейшем обоснованными. По смыслу
ст. 302 ГК РФ недобросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать,
что имущество приобретается у лица, которое не имело право его отчуждать. Поэтому
притязания в отношении имущества хоть и не свидетельствуют об осознании
приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя, но говорят о том, что
приобретатель "мог знать" об этом обстоятельстве (п. 24 постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Если спорное имущество являлось недвижимым, то запись в едином
государственном реестре о том, что собственником является другое лицо, либо отметка
там же об имеющемся споре (например, отметка о применении обеспечительных мер в
виде ареста, запрещении отчуждать недвижимое имущество либо совершать
регистрационные действия и т.п.) могут послужить основанием для вывода о
недобросовестности приобретения. В частности, в абз. 2 п. 36 проекта постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав" указано, что приобретатель не может быть признан
добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право
собственности в реестре было зарегистрировано не за отчуждателем или в реестре
имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в
реестре о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством
добросовестности приобретателя. Так, несмотря на регистрацию права собственности за
отчуждателем в реестре, собственник может доказать, что приобретатель должен был
усомниться в праве на отчуждение имущества.
Нельзя считать лицо добросовестным, если при приобретении имущества не были
соблюдены требования иного, нежели гражданско-правового законодательства, и которые
могли бы раскрыть титул отчуждателя. Например, с точки зрения ГК РФ безупречным
будет договор купли-продажи автомобиля, если он заключен в простой письменной форме
путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, даже если
предметом договора был автомобиль, не снятый с учета в органах ГИБДД. Однако новый
владелец, заключая договор в отношении не снятого с учета автомобиля, сильно рискует
быть признанным недобросовестным приобретателем, так как если бы он прошел
процедуру снятия с регистрации и постановки на учет, то должен был бы узнать, что
автомобиль не принадлежит продавцу.
Похожий случай можно встретить в арбитражной практике. Так, по одному из дел
суд признал необоснованным довод ответчика о его добросовестности, так как в ходе
рассмотрения дела было установлено, что ответчик, приобретая спорный комбайн без
паспорта самоходной машины, действовал вопреки законодательству о государственной
регистрации машин и для использования комбайна по прямому назначению должен был
потребовать от продавца паспорт самоходной машины в целях последующей
государственной регистрации комбайна. Данные действия свидетельствуют о
недобросовестности ответчика (постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2005
N Ф09-4317/04-С6).
Все указанные выше обстоятельства, которые могли бы говорить о
недобросовестности приобретения, не носят исчерпывающего характера. Они
определяются судом исходя из обстоятельств конкретного дела.

51. Как соотносятся добросовестное поведение (ст. 10 ГК РФ) с

добросовестным приобретением (ст. 302 ГК РФ)?

Законодатель не ограничился простым указанием в ст. 302 ГК РФ на то, что

приобретатель не знал и не мог знать о приобретении имущества у неуправомоченного
отчуждателя, и счел необходимым назвать его добросовестным приобретателем, хотя без
этого уточнения общий смысл статьи не был бы утрачен. Подобная терминология могла
бы позволить провести связь между добросовестным приобретением (ст. 302 ГК РФ) и
добросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ) как частного с общим, что не соответствует
судебной практике.
Так, практика Высшего Арбитражного Суда РФ свидетельствует о косвенном
отрицании идентичности добросовестного поведения (ст. 10 ГК РФ) и добросовестного
приобретения (ст. 302 ГК РФ), так как согласно п. 24 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" бремя
доказывания неосведомленности возлагается на приобретателя, тогда как по правилу
ст. 10 ГК РФ добросовестность является презумпцией и должна быть опровергнута
истцом. Из актов же Верховного Суда РФ (определение Верховного Суда РФ от
18.11.2008 N 67-В08-8 и др.) видно, что им не отрицалась возможность применения ст. 10
ГК РФ при исследовании добросовестности приобретения. Правда, в п. 37 проекта
постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О
некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" мы можем увидеть уже другой подход, поскольку в
нем закрепляется правило, согласно которому ответчик, возражая против истребования
имущества, должен доказать возмездность и добросовестность приобретения. Таким
образом, соглашаясь с возложением обязанности по доказыванию добросовестности на
ответчика, высшие судебные инстанции отходят от общего правила, сформулированного в
ст. 10 ГК РФ, видимо, не считая добросовестное приобретение частным случаем
добросовестного поведения.
 52. Можно ли рассматривать ссылку на добросовестность приобретения как
возражение ответчика, опровергнуть которое должен истец?

Из системного толкования ст. 301 и 302 ГК РФ видно, что добросовестность

приобретения появляется в противовес требованиям собственника, истребующего свое
имущество. Значит, ссылка приобретателя на добрую совесть является контраргументом в
споре с собственником. Это обстоятельство приводит к выводу о необходимости
доказывания добросовестности приобретателем, так как именно он ссылается на
указанное обстоятельство.
Иногда указанный выше подход считается ошибочным теми, кто видит в
добросовестности приобретения частный случай добросовестного поведения, а
следовательно, и презумпцию. Ошибочность обосновывается тем, что, во-первых,
последовательность изложения аргументов сторон не влияет на действие ст. 10 ГК РФ; во-
вторых, для приведения презумпции в действие в конкретной ситуации достаточно
указания на ее существование. Другими словами, на требование собственника о возврате
имущества может последовать довольно простое возражение: "Являюсь добросовестным
приобретателем" и тогда бремя доказывания обратного ляжет на истца; в-третьих,
доказывание добросовестным приобретателем, что он "не знал и не мог знать",
практически невозможно, так как это обстоятельство носит отрицательный характер, т.е.
сводится к обоснованию того, чего не было. Таким образом, возражения ответчика могут
быть ограничены только заявлением о том, что он не знал и не мог знать о том, что
имущество приобретается от неуправомоченного отчуждателя.
Возможно, что приведенная точка зрения найдет своих сторонников в науке
гражданского права, но что касается практики применения гражданского
законодательства судами, то она должна строго следовать указанию высших судебных
инстанций, а именно возлагать бремя доказывания добросовестности на ответчика.

53. Может ли добросовестность приобретателя устанавливаться как

юридический факт в порядке особого или искового производства?

Согласно ч. 1 ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит

возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан,
организаций. В случае если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке
особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду,
суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором
разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в
порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ).
Законом предусмотрена возможность установления юридического факта владения
и пользования недвижимым имуществом (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). Как разъяснено в
Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за
третий квартал 2006 года*(88), п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ не исключает возможности
установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом, в
том числе на праве собственности, если отсутствует спор о праве и если данный факт не
может быть установлен в ином порядке.
Добросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать, что
имущество приобретается у лица, которое не имело право его отчуждать. Таким образом,
вывод суда о добросовестности приобретателя должен быть основан на оценке
правомерности отчуждения имущества, т.е. исследовании вопроса права. Следовательно,
установление факта добросовестности приобретения противоречит требованиям ч. 3
ст. 263 ГПК РФ.
Рассмотрению вопроса об установлении факта добросовестного приобретения
может предшествовать спор, в результате которого суд пришел к выводу о том, что
отчуждающее имущество лицо не имело на это права. Например, судом признана
недействительной сделка по отчуждению имущества. Однако и в этом случае не может
быть установлен факт добросовестности приобретения, так как в отрыве от других
элементов состава, указанного в ст. 302 ГК РФ, добросовестность не влечет
возникновения, изменения, прекращения личных или имущественных прав.
Ссылка заявителей на абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому недвижимое
имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на
праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением
предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое
имущество от добросовестного приобретателя, не может служить обоснованием того, что
факт добросовестного приобретения влечет возникновение, изменение, прекращение
личных или имущественных прав. Во-первых, исследованию подлежит не только
добросовестность, но и другие элементы состава, имеющие значение для истребования
собственником своего имущества: возмездность отчуждения, отсутствие правомочий
отчуждателя и др. Во-вторых, добросовестность в контексте ст. 223 ГК РФ необходимо
рассматривать как одно из условий приобретения права собственности. В свою очередь,
вопрос о приобретении права собственности рассматривается в порядке искового
производства.
Отсутствуют также основания и для признания приобретателя добросовестным в
порядке искового производства. Как справедливо отметил арбитражный суд,
обстоятельства, касающиеся вопросов добросовестности приобретения имущества,
подлежат исследованию, проверке и установлению при рассмотрении виндикационного
иска, заявленного по основаниям ст. 301, 302 ГК РФ. Иск о признании добросовестным
приобретателем не может быть заявлен в качестве самостоятельного материально-
правового требования, поскольку такой способ защиты не приведет в случае его
удовлетворения к восстановлению нарушенных прав (постановление ФАС Московского
округа от 14.10.2005 N КГ-А40/9941-05). Кроме того, защита прав добросовестного
приобретателя допускается только от притязаний собственника (Дело N 33-9509//Архив
Михайловского районного суда Волгоградской области). Другими словами, ссылку на
добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против иска.

2.5. Приобретение имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, как условие
истребования имущества из владения добросовестного приобретателя

54. Кого необходимо считать не управомоченным на отчуждение лицом?

Под отчуждением необходимо понимать совершение сделки отчуждения и ее

исполнение. К сделкам отчуждения относятся договоры купли-продажи, мены, дарения и
иные, имеющие своей целью переход права собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Поскольку
указанные сделки направлены на переход права собственности, то не управомоченными
на отчуждение надлежит считать лиц, не способных ни взять на себя обязательство по
передаче вещи, ни исполнить его так, чтобы приобретатель считался наделенным титулом
собственника. Как правило, не управомоченным на отчуждение является лицо, не
обладающее правом собственности на вещь. Например, вещь продает вор, выдавая себя за
собственника; либо вещь продает лицо, чей титул собственника основан на
недействительной сделке.

55. На чем может быть основан вывод о приобретении имущества у

неуправомоченного отчуждателя, если имущество оказалось у приобретателя в
результате совершения ряда сделок, первая из которых совершена
несобственником?
 Из ответа на предыдущий вопрос видно, что управомоченность на отчуждение
может зависеть от того, есть ли повод для признания сделки недействительной. Имеется в
виду недействительность сделки, послужившей основанием для отчуждателя считать себя
собственником передаваемого имущества.
Например, Б. похищает вещь у А. и продает ее В., тот отчуждает вещь Г., а Г. - Д., у
которого она находится на сегодняшний день. А. предъявляет виндикационный иск
Д. Возражая против иска, Д. ссылается на свой титул, основанный на договоре купли-
продажи. Для того чтобы А. мог истребовать вещь у Д., ему необходимо доказать, что Г. -
не управомоченное на отчуждение лицо. Но полномочия Г. подтверждены договором с В.,
поэтому неуправомоченность может быть доказана только признанием договора между В.
и Г. недействительным. На практике такие договоры внешне безупречны: они
совершаются в надлежащей форме, дееспособными субъектами, по своей воле и с
соблюдением других требований. Поэтому, как показывает практика, единственным
основанием для их недействительности служит доказанность продажи имущества
несобственником. Значит, в нашем случае надлежит доказать, что В. не является
собственником. Титул В. как собственника основан на договоре с Б., следовательно,
необходимо признать недействительным и договор между Б. и В.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных
правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или
не предусматривает иных последствий нарушения. Нарушение закона при заключении
договора между Б. и В. в том, что имущество продано лицом, не обладающим на него
правом собственности, т.е. совершении действий, противоречащих ст. 454, 218 ГК РФ.
Недействительная сделка по правилу, установленному п. 1 ст. 167 ГК РФ, не влечет
юридических последствий. В том числе она не влечет возникновения права собственности
у В. Поскольку В. не приобрел права собственности, то сделка купли-продажи между ним
и Г. ничтожна по тем же основаниям, что и сделка между Б. и В. Следовательно, Г. не
может считаться собственником, а раз он, не будучи собственником, продал вещь Д., то он
- неуправомоченное на отчуждение лицо.
Таким образом, если имущество оказалось у приобретателя в результате
совершения ряда сделок, первая из которых совершена несобственником, то для вывода о
приобретении им имущества от неуправомоченного отчуждателя необходимо
исследование всех предшествующих сделок.

56. Можно ли ограничиться признанием недействительной первой из ряда

сделок, совершенных несобственниками, для вывода о приобретении имущества у
неуправомоченного отчуждателя?

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет

юридических последствий, на которые она направлена. Следовательно, недействительная
сделка независимо от основания недействительности не влечет перехода права
собственности. Ну а если сделка признается недействительной в силу отчуждения
имущества несобственником, то всякие сомнения в отрицании перехода права
собственности исчезают. На этом основании можно было бы сделать вывод, что все
последующие сделки, сколько бы их ни было, "автоматически" являются
недействительными. Соответственно, любой отчуждатель в цепочке сделок является
неуправомоченным. Однако такой вывод был бы преждевременным.
Дело в том, что описанный механизм основан на принципе "нельзя передать прав
больше, чем сам имеешь". В нашем случае это означает, что каждый последующий
приобретатель в цепи сделок отчуждения может приобрести прав не больше, чем
отчуждающее лицо. То есть указанный принцип применим к случаям приобретения права
собственности производным способом. Если же в цепи сделок между собственником и
последним приобретателем появляется сделка, совершенная лицом, приобретшим право
собственности в силу первоначального способа, то "автоматическая" недействительность
последующих сделок исчезает. Например, А. украл у Б. вещь и продал ее В., тот вещь
изменил и продал ее Г., у которого и пытается истребовать имущество Б. Полагаем, что
перспективы виндикации здесь нет, так как В. стал собственником спорной вещи не в
силу сделки отчуждения как производного способа приобретения права собственности
(п. 2 ст. 218 ГК РФ), а в силу переработки как первоначального способа права
собственности (ст. 220 ГК РФ) (если, конечно, стоимость переработки существенно
превышает стоимость материалов и В. действовал добросовестно). Значит, право
собственности всех следующих за В. основано на праве собственности этого самого
собственника, а не того, кто первоначально утратил владение.
Невозможность виндикации можно обосновать в описанном случае и тем, что вещи
не существует в первоначальном виде, однако можно представить ситуации, пусть даже
маловероятные, когда имущество после его изменения В. приведено Г. в первоначальное
состояние.
Приведенные примеры полностью смоделированы. Подобные случаи нам не
встречались на практике, но их вероятность говорит о том, что для вывода о
неуправомоченности отчуждателя в последней сделке нельзя ограничиться признанием
недействительной первой из ряда сделок, совершенных несобственниками. Необходимо
исследовать, не было ли в цепи сделок лица, приобретшего имущество в силу
первоначального способа приобретения права собственности.

57. На чем может быть основан вывод о приобретении имущества у

неуправомоченного отчуждателя, если имущество оказалось у приобретателя в
результате совершения ряда сделок, первая из которых совершена собственником?

Как было отмечено ранее, если имущество отчуждается несобственником, то эта и

последующие сделки отчуждения ничтожны. Следовательно, первый и последующие
отчуждатели являются неуправомоченными вне зависимости от того, признаны ли сделки
судом недействительными в отдельном процессе или нет; и независимо от того,
сопряжено ли требование о виндикации одновременно с требованием о
недействительности сделок.
Сделка же, совершенная собственником и дающая вероятность виндикации,
должна быть с отсутствующей волей: сделка под влиянием угрозы, насилия (ст. 179 ГК
РФ); сделка, совершенная лицом, не способным понимать значение своих действий или
руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Все эти сделки оспоримы, т.е. могут быть признаны
недействительными только по иску лица, указанного в ГК РФ (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Таким образом, вывод о неуправомоченности отчуждателя, если имущество
выбывает из владения собственника помимо его воли вследствие совершения оспоримой
сделки, должен быть основан на разрешенном вопросе о недействительности сделки.
Недействительной сделка может быть признана в отдельном процессе либо в одном
процессе с виндикационным иском.

58. Должна ли резолютивная часть решения об истребовании имущества из

чужого незаконного владения содержать вывод о недействительности сделки
(сделок)?

Если неуправомоченность отчуждателя основана на последовательности

ничтожных сделок, то указание в резолютивной части решения на недействительность
сделки зависит от того, заявлено ли такое требование или нет. Если заявлено, то оно
должно найти отражение в резолютивной части решения. Если требование о
недействительности ничтожной сделки не предъявляется, но суд исследовал
самостоятельно это обстоятельство применительно к тому, является ли отчуждатель
добросовестным, вывод о ничтожности сделки должен содержаться только в
мотивировочной части решения.
В случае, когда при предъявлении виндикационного иска неуправомоченность
отчуждателя обосновывается недействительностью оспоримой сделки отчуждения,
совершенной собственником, и такие притязания обоснованны, в резолютивной части
решения должно быть указано как на истребование имущества, так и на признание сделки
недействительной.

59. Может ли лицо, исполняющее судебное решение об обращении взыскания

на имущество должника, рассматриваться как не управомоченное на отчуждение?

Ранее нами указывалось, что право собственности не может быть передано по

сделке несобственниками, ибо нельзя передать прав больше, чем сам имеешь. Следуя этой
логике, можно утверждать, что лицо, исполняющее решение об обращении взыскания на
имущество, не являясь ни собственником имущества, ни уполномоченным собственником
на продажу, не может передать право собственности. Следовательно, оно является
неуправомоченным отчуждателем.
На самом деле в эти размышления вкралась ошибка, которая состоит в том, что под
управомоченным понимается только собственник или уполномоченное им лицо, тогда как
правом на реализацию имущества может быть наделено лицо в силу прямого предписания
закона. В частности, лицо, исполняющее решение суда об обращении взыскания на
имущество должника (ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Полномочие
такого лица основано не на частных, а на публичных правоотношениях, поэтому принцип
передачи равного объема прав не действует.
Кроме того, приобретение имущества в результате исполнения судебного решения
об обращении взыскания (приобретение имущества на торгах) рассматривается в
науке*(89) как первоначальный способ приобретения права собственности. И
действительно, по правилу, установленному подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, обращение
взыскания на имущество по обязательствам является одной из форм принудительного
изъятия имущества и основанием прекращения права собственности. В соответствии с п. 1
ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам
собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения
взыскания не предусмотрен законом или договором. Согласно п. 2 указанной статьи право
собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у
собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у
лица, к которому переходит это имущество.
Важно отметить и то, что право всех последующих собственников будет
производно от права собственности лица, купившего имущество на торгах, поэтому они
будут защищены от виндикационных притязаний предыдущих владельцев.

60. Могут ли собственник и неуправомоченный отчуждатель совпадать в

одном лице?

Законом предусмотрены случаи, когда отчуждение вещи собственником

ограничено или не допускается вовсе. Например, в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если
иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога,
залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или
безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с
согласия залогодержателя. Согласно ст. 140 ГПК РФ суд может применить такую меру
обеспечения иска, как наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику, что
означает возложение на него обязанности воздерживаться от отчуждения вещи.
Несмотря на то что отчуждение может производиться собственником в
противоречии с требованиями закона, его нельзя назвать неуправомоченным
отчуждателем в контексте ст. 302 ГК РФ, так как она различает собственника и
неуправомоченного отчуждателя, указывая на них как разных субъектов гражданского
права.
Кроме того, под неуправомоченным субъектом надлежит понимать не просто лицо,
ограниченное в совершении сделки отчуждения, а лицо, не способное ни взять на себя
обязательство по передаче вещи, ни исполнить его так, чтобы приобретатель считался
наделенным титулом собственника. Возьмем, к примеру, случай продажи собственником
арестованной вещи. Да, он ограничен в распоряжении на основании ст. 140 ГПК РФ,
однако несоблюдение этого ограничения не влечет недействительности сделки по ст. 168
ГК РФ, так как законом предусмотрены специальные последствия в виде штрафа (п. 2
ст. 140 ГК РФ). Если же сделка непорочна, то право собственности считается
перешедшим. Раз право собственности перешло, отчуждателя нельзя считать
неуправомоченным.
Таким образом, собственник не совпадает в одном лице с неуправомоченным
отчуждателем, если сделка отчуждения хоть и совершена собственником в противоречии
с требованиями закона, но право собственности перешло к новому владельцу.

61. Можно ли рассматривать как лицо, не управомоченное на отчуждение,

участника общей долевой собственности, реализовавшего имущество, находящееся в
общей долевой собственности, без согласия других сособственников?

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в

долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно
ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов,
ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не
предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку имущество отчуждается без согласия всех участников, налицо
нарушение закона при совершении сделки. Следовательно, есть основания для признания
ее недействительности по ст. 168 ГК РФ. Поскольку сделка недействительна, она не
влечет никаких последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью. В том числе недействительная сделка не влечет возникновения
права собственности.
Положение п. 3 ст. 250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением
преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет
право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя, неприменимо, так как предметом купли-продажи является не
доля в праве, а вещь (имущество).
Таким образом, не управомоченным на отчуждение лицом может признаваться
участник общей долевой собственности, реализовавший имущество, находящееся в общей
долевой собственности, без согласия других сособственников.

2.6. Безвозмездность приобретения имущества как условие истребования имущества

из владения добросовестного приобретателя

62. Какой договор считается возмездным?

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное

предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (п. 1 ст. 423 ГК
РФ). Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется
предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного
предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ).
 Как видно из указанной нормы, в основу разграничения гражданско-правовых
договоров на возмездные и безвозмездные положен критерий взаимности. Взаимность же
выражается в обязанности встречного предоставления (эквиваленте, компенсации и т.п.),
чаще всего - плате. В частности, п. 1 ст. 454 ГК РФ содержит положение, согласно
которому по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь
(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять
этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Встречное
предоставление может выражаться в передаче товаров, как это имеет место по договору
мены (п. 1 ст. 567 ГК РФ), выполнении работ, оказании услуг, прощении долга и т.п.
Буквальное толкование п. 1 ст. 423 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что
встречное удовлетворение не обязательно должно последовать от контрагента, для того
чтобы отношение квалифицировалось как возмездное. Например, продавец передает
покупателю товар, а оплачивает его должник покупателя.

63. Исчезает ли признак возмездности, если оплата не произведена?

В ст. 423 ГК РФ говорится о возмездном договоре как договоре, по которому

сторона должна получить плату или встречное предоставление. Из этого следует, что само
по себе возникновение обязанности по встречному предоставлению делает договор
возмездным. Фактическое отсутствие встречного предоставления не лишает соглашение
свойств возмездности. Если бы законодатель связывал возмездность с фактическим
встречным предоставлением, то п. 1 ст. 423 ГК РФ выглядел бы так: "Договор, по
которому сторона получила плату или иное встречное предоставление за исполнение
своих обязанностей, является возмездным".
Определенную специфику в определении возмездности применительно к ст. 302
ГК РФ впервые выделили арбитражные суды. Так, в п. 4 информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной
практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого
незаконного владения" указывается, что для целей применения п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ
приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как
он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не
получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества.
Свою позицию Высший Арбитражный Суд РФ объясняет тем, что по смыслу ст. 302 ГК
РФ приобретатель получает защиту, только если был добросовестен как в момент
заключения возмездной сделки, направленной на приобретение спорного имущества, в
момент поступления имущества в его владение, так и в момент, когда отчуждатель
получает от него плату или иное встречное предоставление за переданное имущество.
Другими словами, оплату, производимую после предъявления иска, надо рассматривать
как восполнение недостающих элементов состава, который необходим для защиты
добросовестного приобретателя, а поскольку делается это уже не по доброй совести, то
для целей применения ст. 302 ГК РФ такой приобретатель не будет считаться
приобретшим имущество возмездно*(90).
Изложенная позиция по большому счету справедлива, ибо, как заметил
И.Н. Трепицин, "приобретатель защищается в своем приобретении только тогда, когда он
несет какие-либо жертвы для этого приобретения; ввиду же дарового обогащения
приобретателя закон справедливо предпочитает охранять интересы теряющего свое право
собственника, так как в противном случае допускаемая законом защита добросовестности
не была бы средним и справедливым выходом из коллизии противоположных интересов
приобретателя и собственника"*(91).
Что касается Верховного Суда РФ, то он разделяет мнение Высшего Арбитражного
Суда РФ. В частности, в п. 35 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и
Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее
положение: для целей применения п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается
получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил плату или иное
встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, как
приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
Судам следует обратить внимание на оговорку: "...для целей применения п. 1 и 2
ст. 302 ГК РФ...". Она свидетельствует о том, что общий подход, согласно которому
возмездным признается договор, по которому сторона должна получить встречное
предоставление, сохраняется. При этом для применения ст. 302 ГК РФ делается
исключение и возмездным признается не тот договор, по которому встречное
предоставление должно перейти, а тот, по которому встречное предоставление уже
получено. Правда, сам проект делает одно исключение из этого правила, касающееся
внесения имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества
(товарищества). Предполагается, что получение имущества хозяйственным обществом
(товариществом) считается возмездным приобретением, так как участник получает право
требования к юридическому лицу. Конечно, продавец, фактически не получивший
денежные средства, тоже обладает правом требования к покупателю. Однако наличие
этого права не спасет его от виндикации; он будет признан безвозмездным
приобретателем. В отличие от него хозяйственное общество (товарищество), принявшее
вклад, будет находиться в несколько лучшем положении.

64. Обладает ли суд специальными средствами, позволяющими прийти к

выводу о том, что отсутствие встречного предоставления свидетельствует о
безвозмездности?

Да, обладает. Так, суд вправе признать сделку притворной, руководствуясь

положением п. 2 ст. 170 ГК РФ. Согласно указанной норме притворной является сделка,
которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка ничтожна. К сделке,
которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются
относящиеся к ней правила. Например, суд может признать договор купли-продажи
притворной сделкой, если установит, что оплата фактически не производилась
(постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2006 N Ф04-9563/2005(18592-
А70-36)), и применить, правила, относящиеся к договору дарения, в том числе указанные
в п. 2 ст. 302 ГК РФ.
Заявлений сторон для оценки договора как безвозмездного по правилам ст. 170 ГК
РФ не требуется. Руководствуясь абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, суд может сделать это по
собственной инициативе. Не исключает применение ст. 170 ГК РФ и то, что сторона
заявила другое основание недействительности. В этом случае суд применяет ст. 170
ГК РФ только для оценки договора с точки зрения возмездности, в остальной части
исследует сделку на предмет наличия оснований недействительности, заявленных истцом.
Если же предъявлению виндикационного иска предшествовало признание сделки
недействительной, то суд применять ст. 170 ГК РФ не может, так как нельзя признать
сделку недействительной дважды. В этом случае необходимо исследовать, получил ли
плату или иное встречное предоставление отчуждатель за передачу спорного имущества к
тому моменту, как приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности
отчуждения, или нет.

2.7. Выбытие имущества из владения собственника или уполномоченного лица

помимо их воли как условие истребования имущества из владения добросовестного
приобретателя

65. Имеет ли воля правовое значение?

 На первый взгляд, воля представляется чем-то аморфным, отстраненным от
объективной действительности и входящим в предмет исследования только психологов и
философов. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что воля имеет важное
правовое значение, и прежде всего как условие возникновения, изменения и прекращения
гражданских правоотношений. Так, в п. 2 ст. 1 ГК РФ говорится о том, что граждане
(физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские
права своей волей и в своем интересе.
Значительную роль отводит законодатель воле в отношениях, вытекающих из
сделок. Поскольку сделка рассматривается как основание возникновения гражданских
прав и обязанностей (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ), а в основе сделки, в свою очередь, лежит
воля, то можно сделать вывод о том, что воля при заключении сделки имеет ключевое
значение. О воле как необходимом атрибуте сделки можно сделать вывод из смысла
ст. 154 ГК РФ, согласно которой односторонней считается сделка, для совершения
которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон
необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора
необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех
или более сторон (многосторонняя сделка). Обращается к воле и ст. 158 ГК РФ (согласно
ее положениям сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в
том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку), а также ч. 2
ст. 431 и 437 ГК РФ.
Наконец, воля должна учитываться при разрешении вопроса о возможности
истребования имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
Таким образом, воля имеет значение как условие возникновения, изменения и
прекращения гражданских правоотношений, и прежде всего отношений, вытекающих из
сделок. Воля приобретает также значение в спорах об истребовании имущества из чужого
незаконного владения.

66. Что необходимо понимать под волей и волеизъявлением, каково их

соотношение?

Под волей следует понимать свободу человека в выборе цели, способов ее

достижения, а также свойство преодолевать препятствия и достигать конечного
результата. Очевидно, что воля сама по себе не способна породить юридические
последствия. Для этого она должна быть выражена вовне. Вот что указывал по этому
поводу Д.И. Мейер: "Но недостаточно одного существования воли: область права
обнимает только внешние действия, подлежащие наружному определению; для нее
существенно поэтому, чтобы воля выразилась"*(92). Это и есть волеизъявление.
Иногда воля и волеизъявление могут не совпадать. Например, продавец и
покупатель договорились (сформировали общую волю) о передаче одной вещи, а в
договоре указали (изъявили волю) другую. В этом случае возникает вопрос: "Чему
отдавать приоритет? Воле или волеизъявлению?" Суть спора в том, как правильно
заметили авторы словаря Брокгауза и Ефрона, что воля скрыта в душе контрагента; пока
она не выражена, она не существует для посторонних лиц. Придавать значение только
воле, значило бы поэтому основывать гражданский оборот на фактах, не подлежащих
проверке. С другой стороны, придавать силу только выражению воли, т.е. факту
совершенно внешнему, значило бы возвратиться к раннему состоянию формализма в
праве, где всякое произнесенное слово оценивалось по его буквальному смыслу, не
обращая внимания на намерения и желания сторон*(93).
В науке гражданского права существуют три основных подхода к вопросу о
соотношении воли и волеизъявления: 1) приоритет имеет воля; 2) значение воли и
волеизъявления равнозначно; 3) приоритет имеет волеизъявление. О.С. Иоффе обозначил
указанные позиции как "теорию воли", относя к ней Савиньи, Бринц и др.; и как "теорию
волеизъявления", относя к ней Коллера, Пининского и др.*(94)
По нашему мнению, о существовании воли, ее содержании, направленности и
прочем мы можем судить только по волеизъявлению. В своем произведении "О
юридических вымыслах и предположениях, о скрытных и притворных действиях"
Д.И. Мейер совершенно справедливо заметил, что "в фактах, имеющих вид деяний,
доказывается только внешняя, поражающая чувства сторона"*(95). Этим обстоятельством
и обусловлено то, что при толковании договора мы прежде всего обращаемся к его
буквальному содержанию. Так, согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора
судом в первую очередь принимается во внимание буквальное значение содержащихся в
нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание
договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели
договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства,
включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся
во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение
сторон.
Таким образом, как уже было отмечено, под волей необходимо понимать свободу
человека в выборе цели, способов ее достижения, а также свойство преодолевать
препятствия и достигать конечного результата. Волеизъявление представляет собой
внешнее выражение воли, которое придает ей правовое значение и позволяет судить о ее
содержании.

67. Чем обосновывается учет воли при виндикации?

Учет воли при разрешении коллизии интересов собственника и добросовестного

приобретателя необходим для определения того, кому грозит "меньшее зло" в случае
удовлетворения иска и отказе в нем. При этом считается, что "меньшее зло" причиняется
тому, кому проще будет взыскать убытки со своего контрагента. Так, А.П. Сергеев*(96)
пишет, что если имущество выбывает из владения собственника по его воле, то он должен
знать лицо, которому передает имущество, следовательно, он имеет возможность взыскать
с этого лица убытки в случае отказа в возврате вещи. Добросовестный же приобретатель
меньше знает лицо, у которого он приобрел имущество, а потому оказался в худшем, чем
собственник, положении, так как имел бы меньше шансов возместить свои убытки. Если
же имущество выбывает из владения собственника помимо его воли, то он оказывается в
худшем положении, чем добросовестный приобретатель, так как собственник может и не
знать лицо, завладевшее его имуществом, следовательно, он будет лишен возможности
взыскать с него свои убытки. В отличие от собственника добросовестный приобретатель
должен знать своего контрагента, а потому может потребовать возмещения убытков с
него.
Объяснение учету воли дается и применительно к тому, что она определяет более
осмотрительное, разумное лицо в ситуации, при которой вещь оказывается у
несобственника. С.К. Ханашевич*(97) пишет на этот счет, что при хищении у
собственника нельзя упрекать его в выбытии вещи из его владения, даже если он хранил
вещь небрежно. При потере же имущества безупречность действий собственника может
оказываться под сомнением в зависимости от обстоятельств, при которых вещь была
потеряна. Но собственник, так же как и при хищении, по большей части не знает, кто
присвоил находку, а следовательно, он также лишен возможности добиться возмещения
убытков. "Если вещь, - продолжает С.К. Ханашевич, - была передана другому лицу и оно
произвело незаконное отчуждение вещи, то налицо вина собственника в неправильном
выборе контрагента, если только собственник не оказался во власти крайней
необходимости в отношении этого выбора".
Нами кратко описаны только две теории, объясняющие учет воли при виндикации,
хотя их намного больше*(98). Надо признать, что ни одна из них не должна считаться
истиной в последней инстанции, тем не менее знание их необходимо. Это помогает понять
природу отношений по виндикации, уяснить, как устанавливается баланс интересов
собственника и добросовестного приобретателя, какую роль в этом играет фактор воли.

68. Свидетельствует ли об отсутствии воли признание сделки

недействительной?

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и

юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. Определение сделки через действие, имеющее
направленность, означает, что ей придается значение как волевому акту. Соответственно,
только при наличии воли мы можем говорить о существовании сделки, ее юридической
силе.
Статья 166 ГК РФ предусматривает возможность признания сделки
недействительной. Поскольку воля является элементом сделки, а сделка признана
недействительной, иногда приходят к выводу о том, что воли не было вовсе. Такой вывод
представляется неверным по следующим причинам.
Недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий,
за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Таким образом, недействительность сделки не перечеркивает фактического
существования всех элементов (воли, формы, содержания и др.), входящих в ее состав, а
только указывает, что их совокупности не придается значения как юридическому факту,
порождающему гражданское правоотношение. Например, если сделка признается
недействительной по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, то это не значит, что
не было воли, облечена сделка была не в надлежащую форму и т.п. Мы можем говорить
лишь о том, что содержание сделки в данном случае носило противоправный характер. То
есть порочным был один из элементов сделки. Остальные элементы сделки, в том числе
волю, недействительность не затронула. Однако надо принимать во внимание, что
существует группа недействительных сделок, недействительность которых вызвана
пороками воли. К ним относятся сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия и др.
В этом случае действительно страдает воля лица.
Иначе объясняет отсутствие оснований для вывода об отсутствии воли при
признании сделки недействительной Высший Арбитражный Суд РФ. Так, в п. 10 Обзора
судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из
чужого незаконного владения указано, что выбытие имущества из владения того или
иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может
быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу
имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его
ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его
воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери,
действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли
владельца (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие
выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о
возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося
добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.
Таким образом, недействительность сделки не влечет автоматического отрицания
существования всех ее элементов, в том числе воли. Исключение составляют некоторые
сделки с пороками воли.
 69. Что понимается под сделками с пороками воли и как они влияют на
разрешение вопроса о выбытии имущества по воле собственника?

Единственное легальное деление недействительных сделок - на ничтожные и

оспоримые. Вместе с тем в науке гражданского права существует множество других
классификаций недействительности сделок. Так, например, разделяют недействительные
сделки в зависимости от последствий; в зависимости от того, кто вправе обжаловать
сделку, и т.д. Однако "академическим" можно признать деление недействительных сделок
в зависимости от порока. Выделяют порок формы, содержания, лиц, воли.
Большинство ученых сходятся в том, что к сделкам с пороками воли относятся
сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз, злонамеренного соглашения
представителя одной стороны с представителем другой стороны, а также кабальные
сделки. Некоторые добавляют к ним мнимые и притворные сделки; сделки, совершенные
гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, и
некоторые другие. Объединяет все эти сделки то, что их недействительность вызвана
отклонениями в формировании воли или (и) ее изъявлении*(99).
Поскольку ст. 302 ГК РФ обращается к воле, описывая характер выбытия
имущества, а сделки с пороками воли очень хорошо подходят на роль юридических
фактов, свидетельствующих о выбытии имущества помимо воли, ученые пытаются найти
взаимосвязь этих явлений. Так, С.В. Моргунов пишет, что одной из причин
недействительности сделки может быть ее совершение с пороками воли (например, под
влиянием заблуждения, обмана) либо помимо воли лица (например, сделка, совершенная
органом юридического лица - хозяйственного общества за пределами ограничений,
установленных законом, учредительными документами общества). Эти обстоятельства
обретут юридическое значение для виндикации в случае совершения с имуществом более
одной сделки*(100). Анализ судебно-арбитражной практики также показывает, что под
выбытием имущества помимо воли понимаются не только случаи полного отсутствия
воли на выбытие (кража, потеря и т.п.), но и случаи совершения недействительных сделок,
недействительность которых вызвана пороками процессов волеобразования и
волеизъявления. Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.10.2006 по делу
N А29-14058/2005-2э указано, что в п. 1 ст. 302 ГК РФ не конкретизируется перечень
ситуаций, когда выбытие имущества считается произошедшим помимо воли
собственника, однако по смыслу данной нормы ее действие распространяется на случаи,
когда прежний правообладатель не выражал своего волеизъявления на отчуждение
имущества, в том числе и когда отчуждение произведено им с пороком воли.
Безусловно, то обстоятельство, что имущество выбыло из владения собственника
на основании сделки с пороком воли, может повлиять на разрешение вопроса о
виндикации. Но простого перенесения всех сделок с пороками воли в разряд тех событий,
которые свидетельствуют о выбывании имущества помимо воли, недостаточно, ведь не
каждая сделка с пороком воли лишена воли вовсе: в некоторых воля есть, но порочен
процесс формирования воли; в других воля образовалась без порока, но с искажением
выразилась вовне. Таким образом, недействительные сделки, недействительность которых
вызвана пороками воли, все же содержат волю, тогда как ст. 302 ГК РФ четко говорит о
том, что воля должна отсутствовать, а не содержать порок. Кроме того, круг сделок с
пороками воли законодателем не очерчен. Не определен он и в науке. Поэтому если и
утверждать, что об отсутствии воли могут свидетельствовать некоторые
недействительные сделки, то надо рассматривать каждую из них.

70. Может ли сделка под влиянием заблуждения и обмана рассматриваться

как сделка с отсутствующей волей?

Порок воли в сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ),
видят либо в неправильном формировании воли лица, либо в расхождении между волей и
волеизъявлением. Так, например, Н.В. Рабинович называла сделки, совершенные под
влиянием заблуждения, сделками с "извращением подлинной воли стороны"*(101). В
таких сделках воля дефектна не в смысле ее образования, поскольку воля участника
надлежаще выражена и соответствует тому, что он хотел выразить, а следовательно, нет
расхождения между волей и волеизъявлением. По мнению Н.В. Рабинович, "точнее
говорить именно о порочности формирования воли, а не о соответствии выраженной воли
подлинной воле или несоответствии волеизъявления внутренней воле"*(102).
Аналогичных взглядов придерживается М.В. Кротов, который пишет о том, что сделки
под влиянием заблуждения характеризуются наличием внешне выраженной, казалось бы,
безупречной внутренней воли, однако сформировавшейся под воздействием
обстоятельств, искажающих истинную волю лица*(103). Ф.С. Хейфец занимает
компромиссную позицию, говоря о том, что при заблуждении имеет место несоответствие
воли волеизъявлению, однако вызвано оно тем, что формирование воли произошло
"ненормальным" путем*(104). О.Н. Садиков полагает, что сделка, совершенная под
влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, ибо выражает волю ее
участников неправильно, искаженно и соответственно приводит к иному результату,
нежели тот, который они имели в виду*(105). Это мнение разделяет Н.Д. Шестакова,
которая видит порок воли в том, что воля участника сделки не соответствует его
волеизъявлению, хотя далее она пишет: "...выраженная в сделке воля неправильно
сложилась вследствие заблуждения, и сделка влечет для него иные правовые последствия,
чем те, которые он в действительности имел в виду"*(106). Несколько иначе говорит о
заблуждении В.Г. Голышев. Он считает, что, заключая сделку под влиянием заблуждения,
лицо действует в стремлении достижения тех юридических последствий, которых на
самом деле не желает. Возникшее при этом несоответствие между волей и
волеизъявлением имеет ненамеренный характер, поскольку находится вне сознания лица.
На этом основании указанный автор приходит к выводу, что воля лица в рассматриваемом
случае является свободной, но недостаточно сознательной*(107).
Не вдаваясь в подробный анализ той или иной приведенной точки зрения, отметим,
что в сделках под влиянием заблуждения лицо выражает свою волю. Пусть она
сформировалась в результате ошибочной посылки, пусть она не в полной мере
соответствует волеизъявлению, но она все же есть. Раз воля есть, даже порочная, нельзя
говорить о выбывании имущества помимо воли. Это повод для признания сделки
недействительной и применения последствий ее недействительности в рамках отношений
с контрагентом, но не для истребования имущества от добросовестного приобретателя.
Наш вывод полностью применим к случаям обмана, так как под обманом обычно
понимают умышленное введение стороны в сделке в заблуждение с целью ее заключения.
То есть в сделках, совершенных под влиянием обмана и заблуждения, порок воли
одинаков. Отличие обмана от заблуждения только в действиях контрагента
ошибающегося субъекта. Если при заблуждении лицо само составляет ошибочное
представление, то в сделках под влиянием обмана ошибочное представление формируется
в результате действий иных лиц.

71. Может ли кабальная сделка рассматриваться как сделка с отсутствующей

волей?

Кабальной признается сделка, которую лицо было вынуждено совершить

вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем
другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).
Принято считать, что кабальные сделки относятся к сделкам с пороками воли.
Порок воли таких сделок видится либо в несоответствии воли волеизъявлению, либо в
порочности формирования самой воли. Так, по одному из дел суд указал, что в кабальных
сделках, хотя воля гражданина и соответствует его действиям, ее нельзя рассматривать
как свободно сложившуюся, поскольку она формируется под влиянием стечения тяжелых
обстоятельств*(108).
Несоответствие воли волеизъявлению будет тогда, когда лицо, желая заключить
сделку (имея волю), тем не менее выражает свою волю вовне (волеизъявление) иначе,
поскольку объективная ситуация не позволяет заключить сделку на условиях (повинуясь
воле) лица, пожелавшего такую сделку заключить. О пороке формирования воли можно
говорить тогда, когда воля на совершение сделки возникла не в связи с осознанием
объективной необходимости ее совершения, а диктуется объективно создавшейся
неблагоприятной ситуацией, своеобразным "насилием обстоятельств". То есть в первом
случае мы сталкиваемся с ситуацией, когда лицо заключило бы сделку в любом случае, но
на иных условиях; а во втором - когда лицо вовсе не заключило бы сделку, но вынуждено
это сделать под давлением обстоятельств.
Рабинович Н.В. говорит о кабальных сделках как о сделках, совершенных под
давлением тяжелого материального положения, безвыходных материальных трудностей,
которые не соответствуют интересам и желаниям субъекта*(109). Аналогичное
определение кабальной сделки дает и Ф.С. Хейфец: "В этих недействительных сделках
характерно то, что одна из сторон действует под давлением тяжелого материального
положения, безвыходных материальных трудностей, которые побуждают ее совершить
сделку, не соответствующую ее интересам, а другая сторона пользуется этим
безвыходным положением"*(110).
Таким образом, в кабальных сделках, равно как в сделках под влиянием
заблуждения и обмана, воля порочна, но тем не менее имеется. Оснований считать, что
имущество выбыло помимо воли собственника нет.

72. Может ли сделка вследствие злонамеренного соглашения представителя

одной стороны с другой стороной рассматриваться как сделка с отсутствующей
волей?

Распространенной является точка зрения, согласно которой порок воли в таких

сделках выражается в первую очередь в том, что воля представляемого не соответствует
волеизъявлению представителя. Вот что пишет по этому поводу Н.В. Рабинович: "При
злонамеренном соглашении порок сделки определяется не только расхождением между
волей представляемого и волеизъявлением представителя... но и злонамеренным сговором
представителя с контрагентом по сделке..."*(111). Аналогично у Ф.С. Хейфеца: "В
сделках указанного типа проявляется расхождение между волей представляемого и
волеизъявлением представителя."*(112). Такой же тезис можно встретить и в судебной
практике. По одному из дел суд указал, что сделка, совершенная вследствие
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, относится к
сделкам с пороками воли. В ней имеется лишь волеизъявление при отсутствии внутренней
воли. Воля представляемого подменяется волей представителя (постановление ФАС
Северо-Западного округа от 26.02.2003 N А56-21816/02). По другому делу суд пришел к
выводу о том, что требования истца о признании сделки недействительной как
совершенной по злонамеренному соглашению сторон (ст. 179 ГК РФ) обоснованно
отклонены арбитражным судом, поскольку истец не доказал несоответствие
волеизъявления подлинной воле сторон (постановление ФАС Уральского округа от
27.10.2000 N Ф09-1614/2000ГК). Иного мнения придерживается М.В. Кротов, который
считает, что в рассматриваемых сделках имеется "лишь волеизъявление при отсутствии
внутренней воли" и далее "вследствие злонамеренного соглашения воля представляемого
не доводится и подменяется волей представителя, что и служит основанием
недействительности этих сделок"*(113). Похоже видит порок воли Н.Д. Шестакова,
которая говорит о том, что "воля представляемого, которую должен передать и выразить в
сделке представитель, подменяется волей представителя"*(114). Ф.С. Хейфец полагает,
что рассматриваемые сделки близки к сделкам, совершенным под влиянием обмана*(115).
Р.О. Халфина также утверждает, что злонамеренное соглашение - "особый случай обмана
- обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной"*(116).
В отличие от других сделок с пороками воли, в сделках со злонамеренным
соглашением налицо многоуровневое формирование воли и ее изъявление. Поэтому
прежде чем выяснить, достаточно ли выражен порок для вывода о выбытии имущества
помимо воли собственника или владельца (ст. 302 ГК РФ), надо определить, волю в каких
отношениях надо принимать во внимание.
На первом уровне отношений представляемый формирует волю на совершение
сделки, а также волю на выбор представителя и изъявляет ее вовне в виде доверенности
(договора и доверенности). На втором уровне представитель, обладая полномочием
изъявлять волю от имени представляемого, заменяет ее свой волей, вступая в
злонамеренное соглашение с представителем другой стороны. Таким образом, порок в
рассматриваемых сделках - в передаче воли представляемого контрагенту с искажением.
По смыслу же ст. 302 ГК РФ исследованию подлежит только "ближайшая" воля, т.е. воля
в отношениях между представляемым и представителем. А поскольку она выражается
надлежаще и порок приобретает позже, надо считать, что имущество первоначально
выбывает из владения собственника по его воле (здесь мы имеем в виду случаи, когда
представитель одновременно наделяется полномочиями и вводится во владение вещью).

73. Могут ли сделки под влиянием угроз и насилия рассматриваться как

сделки с отсутствующей волей?

В соответствии со ст. 179 ГК РФ недействительной является сделка, совершенная

под влиянием насилия, угроз. Порок воли в рассматриваемых сделках видят либо в
отсутствии воли вовсе, в несоответствии воли волеизъявлению, либо в порочности
формирования воли. Критерий деления - способ принуждения*(117). Если это насилие -
большинство ученых говорят об отсутствии воли. По мнению Г.Ф. Шершеневича, так как
сделка составляет выражение воли того лица, которому приписывается, то совершение
сделки не может быть приписано тому, кто находится под влиянием физического
принуждения, насилия. При насилии лицо лишается собственной воли, которую пытается
насильственно заменить воля другого, так что первое лицо становится простым орудием,
средством выражения воли второго. Вследствие этого обстоятельства юридическое
действие, произведенное под влиянием насилия, не может считаться выражением воли
того, от кого действие внешним образом исходит*(118). В.Г. Голышев также говорит о
понуждаемом лице как об орудии, как о субъекте, который опосредует действия
понуждающего: "...воля лица подавляется настолько, что оно своими действиями по
совершению сделки фактически опосредует действия лица, осуществляющего насилие,
которые имеют своей основной целью и направлены на совершение именно этой
сделки"*(119). Противоположного мнения придерживались римские юристы, которые,
надо заметить, уделяли немалое внимание этому вопросу. Они считали, что лицо даже под
влиянием угроз, насилия действует по своей воле. Вот что пишет на этот счет Чезаре
Санфилиппо: "Лицо, подвергающееся давлению, под страхом (metus) большего зла
избирает меньшее и идет на сделку, которую ему навязывают, а значит, проявляет
волю."*(120). Аристотель, труды которого повлияли на мировоззрение римских юристов,
также склонялся к мысли, что действия лица, находящегося под влиянием насилия, угроз,
совершается им по своей воле, хотя и считал этот вывод спорным. Вот что он пишет в
Никомаховой этике: "Спорным является вопрос о том, непроизвольны или произвольны
поступки, которые совершаются из страха перед достаточно тяжкими бедами или ради
чего-либо нравственно прекрасного, например, если тиран прикажет совершить какой-
либо постыдный поступок, между тем как родители и дети человека находятся в его
власти; и если совершить этот поступок, то они будут спасены, а если не совершить -
погибнут. Поступки такого рода являются, стало быть, смешанными, но больше они
походят на произвольные: их предпочитают другим в то время, когда совершают."*(121).
Если способ принуждения - угроза, порок воли видят: 1) так же как и в случае
насилия - в отсутствии воли (так, например, О.С. Иоффе полагает, что при угрозе
отсутствует внутренняя воля и имеется лишь голое волеизъявление); 2) в несоответствии
воли волеизъявлению (например, Ф.С. Хейфец*(122) пишет, что при наличии угроз, так
же как и при насилии, имеет место расхождение между волей и волеизъявлением, которое
обусловлено неправомерным принуждением лица к выражению того, что не соответствует
действительной воле); 3) в порочности формирования воли. (К сторонникам этого подхода
можно отнести Г.Ф. Шершеневича, который считал, что при угрозе, называемой им
психическим принуждением, "юридическая сделка является все же выражением воли
действовавшего"*(123), а также Н.В. Рабинович. По ее мнению, действуя даже под
влиянием страха, субъект выражает волю заключить сделку, совершает ее в результате
выбора меньшего из двух зол. Поэтому неправильно говорить, будто при угрозе
отсутствует внутренняя воля и имеется только голое волеизъявление, вообще не
выражающее внутренней воли*(124).)
Можно соглашаться или нет с приведенными точками зрения, предлагать
альтернативные варианты, но неизменным остается одно - в отличие от всех других
сделок с пороками воли только в сделках под влиянием угрозы и насилия некоторые
ученые видят отсутствие воли. В остальных случаях речь идет о пороках, "извращении"
воли и т.п. Возможно, это не повод приходить к однозначному выводу об отсутствии воли
в рассматриваемых сделках, но серьезный повод для скептиков задуматься над этим. Для
нас же вывод сделан. Полагаем, что в сделках под влиянием угроз и насилия отсутствует
та воля, которой придавалось бы правовое значение, и ее отсутствие может повлечь
последствия, указанные в ст. 302 ГК РФ. Этот вывод основан не только на приведенных
выше мнениях юристов, но и на толковании ст. 302 ГК РФ. Дело в том, что в случае с
насилием и угрозами напрашивается аналогия с примером, указанным в ст. 302 ГК РФ, -
похищением. Чем отобрание вещи, в основе которого лежит договор под влиянием угроз и
насилия, лучше отобрания вещи вором или грабителем? - Ничем. Разница лишь в том, что
вор и грабитель не составляют договора. Таким образом, если и давать защиту
собственнику, передавшему вещь по договору, то только по такому, который заключен
вследствие угрозы или насилия.

74. Свидетельствует ли об отсутствии воли совершение сделки лицом, не

способным понимать значение своих действий и руководить ими?

ГК РФ предусматривает случай, когда сделка, совершенная гражданином, хотя и

дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не
был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть
признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права
или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177).
В науке гражданского права нет единого мнения по вопросу о том, к какой
разновидности недействительных сделок относятся сделки, совершенные гражданином, не
способным понимать значение своих действий или руководить ими. Ученых-цивилистов
можно условно разделить на три группы: 1) тех, кто относит рассматриваемые сделки к
сделкам с пороками воли; 2) тех, кто признает, что в рассматриваемых сделках имеется
порок воли, однако рассматривает их как сделки с пороками в субъекте; 3) тех, кто
относит рассматриваемые сделки к сделкам с пороками в субъекте.
К первым можно отнести В.С. Ема, В.А. Рясенцева, Г.Ф. Шершеневича и др. Так,
В.С. Ем пишет о том, что рассматриваемая сделка недействительна потому, что "в момент
ее совершения дееспособный гражданин не мог руководить собою, т.е. не мог осознанно
формировать свою волю"*(125). По мнению В.А. Рясенцева, в основании
недействительности рассматриваемых сделок лежит "неполноценность воли
участника"*(126). Г.Ф. Шершеневич, не говоря, есть ли порок воли в рассматриваемых
сделках и в чем конкретно он выражается, указывает тем не менее, что рассматриваемые
сделки не в полной мере соответствуют "теории о необходимости сознательной
воли"*(127).
Во вторую группу можно включить Н.В. Рабинович, О.В. Гутникова и др. В
частности Н.В. Рабинович рассматривает сделки, совершенные гражданином, не
способным понимать значение своих действий или руководить ими, в параграфе о
сделках, совершенных недееспособными лицами, указывая при этом, что имеет место
порок воли*(128). Порок воли Н.В. Рабинович видит в отсутствии воли на совершение
сделки. Указанный автор считает, что в области гражданско-правовых отношений, где
требуется защита подлинной воли человека, нельзя придавать правовое значение тем
изъявлениям воли, которые произошли в момент, когда у субъекта вообще отсутствовала
воля и правильное понимание своих действий*(129). О.В. Гутников*(130) относит
рассматриваемые сделки к сделкам с пороками воли. Он считает, что в рассматриваемом
случае речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно
лишают его возможности осознанно выражать свою волю. Воля при совершении сделки в
таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле,
которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти.
К третьей группе можно отнести М.И. Брагинского, который относит сделки,
совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или
руководить ими, к недействительным сделкам, связанным с недееспособностью
стороны*(131), т.е. сделкам с пороком субъекта.
Если учесть, что воля имеет сознательное и мотивированное начало, то действие,
совершенное гражданином, не способным понимать значение своих действий или
руководить ими, лишено воли. А потому при признании исполненной сделки
недействительной по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ, можно говорить о
выбытии имущества помимо воли собственника.

75. В чем особенности формирования воли и ее изъявления юридическим

лицом?

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя

гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом,
иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ).
Соответственно воля как необходимое условие приобретения гражданских прав и
принятия гражданских обязанностей должна исследоваться применительно к тому или
иному органу юридического лица. При этом должно учитываться, что юридическое лицо
может обладать несколькими органами, формирующими волю. Возьмем, например,
общество с ограниченной ответственностью. Его волю может формировать общее
собрание участников, выражая ее вовне в виде решений, заносимых в протокол, а также
исполнительный орган, выражая ее в виде приказов, распоряжений и т.д. (ст. 91 ГК РФ).
Но не любая воля того или иного органа способна вовлечь в гражданское
правоотношение юридическое лицо, а только воля органа, наделенного правом
представлять юридическое лицо перед другими лицами - субъектами гражданского права.
Как правильно заметил Б.Б. Черепахин, "при исследовании порядка и процесса
волеобразования и волеизъявления юридического лица необходимо различать органы,
волеобразующие и представляющие юридическое лицо вовне при совершении им
правомерных юридических действий (правление и председатель, например), и органы,
волеобразующие, но не представляющие юридическое лицо вовне (например, общее
собрание кооперативной или иной общественной организации)"*(132).
 Так, в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об
обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 27.12.2009)*(133) общее собрание
участников наделено компетенцией формировать и изъявлять волю по вопросам
определения основных направлений деятельности общества; изменения устава общества,
в том числе изменения размера уставного капитала общества; образования
исполнительных органов общества и др. Согласно ст. 40 этого Закона единоличный
исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том
числе представляет его интересы и совершает сделки, выдает доверенности на право
представительства от имени общества, в частности доверенности с правом передоверия, и
осуществляет иные полномочия. Таким образом, воля общего собрания нацелена на
регулирование внутренней деятельности. Напротив, воля исполнительного органа
направлена на совершение действий вне юридического лица. Следовательно, в
отношениях с другими участниками гражданских правоотношений, в первую очередь
вытекающих из сделок, под волей и волеизъявлением юридического лица надо понимать
волю и волеизъявление исполнительного органа.
Однако закон предусматривает некоторые исключения из этого общего правила,
устанавливая случаи, когда процесс волеобразования юридического лица не
исчерпывается деятельностью исполнительного органа. В частности, п. 3 ст. 45 и п. 3
ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"
предусматривают, что решения об одобрении сделки, в совершении которой имеется
заинтересованность, а также крупной сделки принимаются общим собранием участников
общества. Указанное обстоятельство не отстраняет исполнительный орган от заключения
сделки вовсе, так как именно им решение общего собрания воплощается в сделке, а
только лишь ориентирует на обязательное участие в волеобразовательном процессе
общего собрания.

76. Свидетельствует ли об отсутствии воли совершение крупной сделки,

сделки с заинтересованностью в нарушение установленных правил?

Длительное время устоявшейся судебной практики по этому вопросу не было.

Поначалу суды все больше склонялись к тому, что воля юридического лица отсутствует,
если исполнительный орган заключил крупную сделку либо сделку с
заинтересованностью без соответствующего решения (одобрения) общего собрания. Но
уже с 2006 г. практика стала меняться, суды стали признавать, что в описываемом нами
случае воля юридического лица имеется. В качестве примера можно привести
постановление ФАС Московского округа от 14.11.2006 N КГ-А40/11014-06 по делу
N А40-51926/04-134-109, в котором говорится, что факт нарушения порядка одобрения
крупной сделки сам по себе не являлся достаточным доказательством совершения сделки
без наличия воли юридического лица.
Всецело поддерживая арбитражный суд, отметим, что хотя исполнительный орган
не является единственным волеобразующим органом при совершении рассматриваемых
сделок, тем не менее он обладает полномочиями по формированию воли на совершение
сделок вообще. Из этого следует, что воля юридического лица порочна, так как
отсутствует присоединенная воля общего собрания, но она все-таки есть. Кроме того, если
выбирать "более разумного" с тем, чтобы разрешить коллизию между собственником и
добросовестным приобретателем, то им окажется добросовестный приобретатель.
Полагаем, что юридическое лицо вообще и общее собрание в частности (как орган,
обладающий полномочиями по формированию исполнительного органа) можно обвинить
в неосмотрительности при выборе исполнительного органа, если тот действует вопреки
процедуре согласования, с принятием за это всех неблагоприятных последствий. Таким
образом, упущение юридического лица здесь подобно (но не равнозначно) упущению
доверителя в выборе представителя.
 77. Свидетельствует ли об отсутствии воли подделка (фальсификация)
подписи в договоре с одновременной передачей имущества несобственником?

По правилу, установленному в п. 1 ст. 420 ГК РФ, договор представляет собой

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей. Раз сторона не изъявляла свою волю на заключение
договора, то невозможно было достичь соглашения, о котором говорит процитированная
норма. Следовательно, договор, подпись стороны в котором подделана, не соответствует
требованиям п. 1 ст. 420 ГК РФ и должен быть признан ничтожным по основаниям,
предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Не будет ошибкой, если сторона при аналогичных
обстоятельствах обратится с иском о признании договора незаключенным и суд
удовлетворит такое требование. Так, согласно ст. 432 ГК РФ договор считается
заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Так как подпись
подделана, то между сторонами не достигнуто соглашение. Раз нет соглашения, то
договор может быть признан незаключенным. В итоге и при признании сделки
недействительной, и при признании ее незаключенной вследствие фальсификации
подписи имущество отчуждается помимо воли собственника. При этом следует иметь в
виду, что самого факта фальсификации подписи недостаточно, необходимо также, чтобы
договор был исполнен путем передачи вещи и такая передача осуществлена не
собственником, а лицом, не имеющим на это полномочий. Например, злоумышленник,
воспользовавшись тем, что собственник жилого помещения уехал в длительную
командировку, взламывает замок, получая владение квартирой, и отчуждает ее третьему
лицу, подписывая договор купли-продажи и акт приема-передачи от имени настоящего
собственника.

78. Есть ли основания для вывода о выбывании недвижимого имущества

помимо воли собственника, если оно было отчуждено по подложным документам
лицом, которому собственник предоставил имущество во временное владение?

Более ста лет назад наукой гражданского права была найдена "золотая середина" в
споре о том, возможна ли виндикация от добросовестного приобретателя, если имущество
выбыло помимо воли собственника. В частности, И.Н. Трепицын в своем знаменитом
произведении "Переход права собственности на движимое имущество посредством
передачи и соглашения" со ссылкой на Kern'a писал о существовании двух систем, первая
из которых защищает третьих лиц, добросовестных приобретателей, а вторая -
первоначального собственника. По словам И.Н. Трепицына, "первая система
несправедливо лишала бы собственников защиты в таких случаях, как кража и грабеж,
когда эта защита необходима; вторая система, которая была принята в Риме, так же
несправедливо пренебрегала бы интересами ни в чем не повинных третьих лиц. И вот
германское право избрало справедливую и целесообразную середину: если кто лишается
своих вещей против своей воли, то ему дается виндикация; если же вещи отдаются
добровольно, то отдающий сам должен позаботиться о том, чтобы вещь была отдана в
верные руки, а если он этого не сделал, то за эту свою оплошность сам же он должен и
поплатиться"*(134). Вслед за германским российское право стало на защиту собственника
только тогда, когда имущество выбыло из его обладания помимо воли (п. 1 ст. 302 ГК
РФ). Если же собственник сам лишил себя владения, оснований для виндикации нет.
В качестве классического примера выбывания имущества по воле собственника в
современной учебной литературе и науке приводится случай с передачей вещи
нанимателю или арендатору. Так, в учебнике гражданского права, подготовленном
коллективом кафедры гражданского права юридического факультета Санкт-
Петербургского государственного университета, записано, что, если собственник вручает
свое имущество нанимателю, а тот, злоупотребляя доверием собственника, продает
имущество третьему добросовестному приобретателю, виндикационный иск собственника
к такому лицу удовлетворению не подлежит*(135). Аналогично в учебнике гражданского
права, подготовленном авторским коллективом кафедры гражданского права
юридического факультета Московского государственного университета им.
М.В. Ломоносова, говорится, что, если имущество первоначально выбыло у собственника
по его воле (например, отдано им в аренду, а затем незаконно продано арендатором
третьему лицу), он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя*(136).
Теперь правильность примера, знакомого всем нам по учебникам гражданского
права, поставлена под сомнение. Основанием для этого служит Обзор законодательства и
судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 г., утвержденный
постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г.*(137)
Как указала высшая судебная инстанция, по одному из дел Д. обратился в суд с
иском к Е., К., Б., управлению федеральной регистрационной службы об истребовании
квартиры из чужого незаконного владения. Судом установлено, что Д. (собственник
квартиры) предоставил ее для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу,
которое в отношениях с Д. действовало под чужим именем. Полученная таким образом
для временного проживания от Д. квартира была продана гражданину Б. с использованием
поддельной доверенности, выполненной от имени истца. В дальнейшем сделки купли-
продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Последний покупатель
квартиры Е. зарегистрировал за собой право собственности на жилое помещение в
управлении федеральной регистрационной службы. По факту неправомерного
распоряжения спорной квартирой возбуждено уголовное дело по признакам
преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой
инстанции пришел к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из
владения Д. помимо его воли, то данное недвижимое имущество подлежит истребованию
у Е. на основании ст. 302 ГК РФ. С выводом суда первой инстанции согласилась судебная
коллегия по гражданским делам областного суда. Президиум областного суда, отменяя
решение суда первой и кассационной инстанций и принимая по делу новое судебное
постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивировал свое
решение тем, что недвижимое имущество выбыло из владения Д. по воле самого истца,
передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю, действовавшему под чужим
именем, поэтому предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания для истребования указанной
квартиры у добросовестного приобретателя Е. отсутствуют. При этом суд надзорной
инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при
осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в
частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему
лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со
стороны Д. контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его
эксплуатацией в течение длительного периода времени.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ постановление
президиума областного суда отменила, состоявшиеся по делу постановления суда первой
и кассационной инстанций оставила в силе по следующим основаниям. В соответствии с
п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело
права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный
приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в
случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было
передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путем помимо
их воли. Материалами дела доказано, что сделка со спорной квартирой оформлена не
самим Д., а от его имени по подложным документам. По факту незаконной продажи
квартиры возбуждено уголовное дело. Эти обстоятельства дают достаточные основания
полагать, что спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли. Этот
вывод мотивирован судом первой и кассационной инстанций.
Как видно из обоснования выбывания имущества помимо воли собственника,
Верховный Суд РФ ссылается не на первоначальное лишение собственником себя
владения (передачу квартиры нанимателю), как это говорится в основной учебной и
научной литературе по гражданскому праву, а на отчуждение имущества, сопряженное с
его передачей третьему лицу. Таким образом, Верховным Судом РФ высказана позиция,
согласно которой имущество считается выбывшим из владения собственника помимо его
воли не тогда, когда он первоначально передал владение, а тогда, когда состоялась сделка
отчуждения принадлежащего ему имущества в пользу третьих лиц и состоялась вторая и
последующая передача владения.

79. На какой момент должна исследоваться воля: момент заключения

договора или момент передачи вещи?

Во всех предшествующих разделах мы говорили о договорах, исходя из единства

действий по его заключению и исполнению. Например, лицом совершается сделка под
влиянием заблуждения. Оставаясь в заблуждении, лицо передает вещь, лишаясь владения.
Однако жизнь может преподнести нам случаи, когда договор заключается по непорочной
воле, а его исполнение, т.е. фактическая передача вещи, происходит против воли стороны.
К примеру, лицо заключило договор, но передумало отдавать вещь. В ответ на это
контрагент насильно забирает имущество, действуя против воли собственника. Следует ли
в этом случае говорить о выбытии имущества против воли собственника? Строго говоря, -
да.
Совершение сделки (заключение договора) означает лишь принятие на себя
обязанности, но не свидетельствует о фактической передаче вещи, тогда как в ст. 302 ГК
РФ говорится не о принятии обязательства помимо воли, а о выбытии имущества из
владения помимо воли, что не одно и то же. Вещь выбывает из владения вследствие
исполнения договора - акта вручения. Раз договор в рассматриваемом нами случае
добровольно не исполнен, вещь отобрана насильно, то имущество выбыло из владения
помимо воли собственника.
Кроме того, надо принимать во внимание, что лицо, лишенное владения против
своей воли, пусть даже имеющее договорное отношение с завладевшим лицом, может
оказаться в худшем положении, чем добросовестный приобретатель. Дело в том, что
собственник лишен возможности защищать свое право путем признания сделки
недействительной, ведь сделка непорочна. А для признания акта передачи
недействительным, даже составленного под влиянием насилия, нет правовых оснований,
так как он не является сделкой. Более того, акта передачи как действия и документа может
не быть вовсе, в частности при краже. При этом добросовестный приобретатель не лишен
возможности предъявлять претензии продавцу вследствие эвикции, т.е. защищен больше.
Таким образом, при расхождении момента заключения договора и его исполнения
приоритет необходимо отдавать воле на момент исполнения договора. Если договор не
содержит пороков, но имущество выбывает во владение контрагента помимо воли
собственника, есть основания для виндикации.

80. Выбывает ли имущество помимо воли собственника, если основанием для

изъятия имущества послужило решение суда?

Ответ на этот вопрос кажется очевидным, ведь имущество выбывает из владения

собственника не по его желанию, а в силу акта органа государственной власти,
обеспечиваемого принудительным исполнением. Однако сбить с правильного курса
может то обстоятельство, что закон предусматривает возможность добровольного
исполнения решения суда (ст. 30 Закона об исполнительном производстве). Следует ли
считать, что имущество выбыло из владения собственника по его воле, если решение
исполнено добровольно? Полагаем, что нет. Добровольное исполнение решения суда
путем передачи вещи нельзя считать актом доброй воли, так как, во-первых, основанием
передачи вещи является решение суда как акт публичной власти, но не собственное
желание; во-вторых, "добровольное" исполнение решения суда можно назвать
добровольным с большой долей условности, так как в противном случае осуществляется
принудительное изъятие вещи. Таким образом, "добровольное" исполнение решения суда
является по сути актом, к которому прибегает должник, чтобы оградить себя от
правомерного насилия государства в лице службы судебных приставов. По этой причине
при отмене решения суда, т.е. при отпадении оснований для выбытия имущества,
появляется перспектива виндикации, поскольку имущество выбыло помимо воли
собственника независимо от того, добровольно или принудительно исполнено решение.
Подобным образом развивается и судебная практика.
Так, по одному из дел В. обратился в суд с иском к И. об истребовании земельного
участка и садового дома, расположенного на нем. В ходе рассмотрения дела установлено,
что заочным решением Ворошиловского районного суда Волгоградской области от 30
марта 2000 г. по иску Т. к В. о взыскании суммы долга с В. в пользу Т. взыскано 345 791
руб. 77 коп. В порядке исполнения указанного решения на основании постановления
судебного пристава-исполнителя службы судебных приставов Ворошиловского района от
20 июня 2001 г. в счет погашения долга Т. передан в собственность земельный участок
площадью 600 кв. м с находящимся на нем двухэтажным садовым домом.
Постановлением Президиума Волгоградского областного суда от 27 июля 2001 г. заочное
решение Ворошиловского районного суда от 30 марта 2000 г. отменено и дело направлено
на новое рассмотрение. 30 августа 2002 г. между Т. и И. - дочерью Т. был заключен
договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м с находящимся на нем
двухэтажным садовым домом. Во исполнение договора И. передала Т. 1428 руб. за
земельный участок и 58 961 руб. за дом, после чего И. зарегистрировала право
собственности на приобретенные объекты недвижимости. Решением Ворошиловского
районного суда Волгоградской области от 4 октября 2006 г. Т. в иске о взыскании суммы
отказано. 26 февраля 2007 г. Т. умер. На основании изложенного суд первой инстанции
пришел к выводу, что земельный участок и садовый дом выбыли из владения В. помимо
его воли. Указанное обстоятельство стало основанием для удовлетворения требований
В.*(138)

3. Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный

иск), как способ защиты права собственности

3.1. Понятие, общая характеристика и элементы негаторного иска как способа

защиты права собственности

81. Что необходимо понимать под негаторным иском?

Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, предоставлялся

еще древнеримскими юристами и был известен под названием "негаторный"
(отрицающий) иск. Первоначально иск использовался для отрицания истцом сервитута
ответчика и прекращения действий, создающих препятствия в пользовании имуществом.
Напротив, владелец сервитута для его защиты мог воспользоваться конфессорным иском,
требуя допуска к имуществу. Одновременно с негаторным и конфессорным существовал
прогибиторный иск. Он давался для воспрещения кому-либо вмешиваться в
осуществление права собственности. Воспользовавшись прогибиторным иском, истец
мог, например, добиться разрушения стены, препятствующей проходу на свой земельный
участок.
Современный негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) объединяет собственно негаторный,
прогибиторный и конфессорный иски. Под ним обычно понимают иск об устранении
всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Если исходить
из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю
негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения. Право пользования
считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или
лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи.
Например, одно лицо возводит настолько высокую стену, что она мешает созреванию
плодов на земле другого лица. В этом случае сосед хоть и владеет землей, но не может
использовать ее по прямому назначению - выращиванию продуктов. Право пользования
может считаться умаленным и тогда, когда владелец помещений на первом этаже
перекрывает доступ к лестнице, лишая тем самым возможности владельцев помещений,
расположенных выше, пользоваться ими. Право распоряжения считается нарушенным,
если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой
судьбы. В качестве примера в литературе, как правило, приводится случай включения
имущества в акт описи (ареста), что не совсем верно.
Негаторным иском защищается право пользования и распоряжения
индивидуально-определенной вещью, принадлежащей истцу на основании,
предусмотренном законом, однако он может применяться при восстановлении всех
полномочий, в том числе восстановлении владения (см. подробнее в ответе на вопрос о
разграничении виндикационного и негаторного исков). Это позволяет расширить сферу
действия негаторного иска на все случаи создания фактических препятствий в реализации
правомочий собственника, за исключением полного лишения ответчиком собственника
полномочия владения с целью владеть для себя. Не может применяться негаторный иск
тогда, когда в реализации права собственности создаются затруднения, но они напрямую
не связаны с ограничениями пользования или распоряжения. Например, банк для
оформления ипотеки требует справку об отсутствии задолженности, а управляющая
компания отказывается выдать подобную справку, что становится поводом для обращения
в суд с негаторным иском к ней. Подобный иск бесперспективен как негаторный. Кроме
того, негаторный иск не применяется, если спор вытекает из обязательственных
отношений истца и ответчика или спор упирается в вопрос о разрешении прав в
отношении спорного имущества.
Деление вещей на движимые и недвижимые на негаторный иск влияния не
оказывает, но на практике чаще всего споры об устранении препятствий возникают по
поводу недвижимых вещей между соседями.
Рассматриваемый иск применяется как при наличии объективных помех, так и в
случае, если помехи должны стать результатом действий нарушителя. Соответственно
обязанное лицо может быть понуждено к активным действиям, например сносу; или
пассивным - воздержанию от строительства. Так, в п. 47 проекта постановления Пленумов
Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав" говорится, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с
лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные
действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
На требования, вытекающие из негаторного иска, не распространяется исковая
давность. Добросовестность ответчика не исследуется, так как это не имеет юридического
значения.

82. Кто выступает истцом и ответчиком по негаторному иску?

 Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо
иной титульный владелец. Заинтересованность любого другого лица в использовании
имущества не может дать ему негаторного иска. Так, например, по одному из дел суд
обязал ответчика обеспечить беспрепятственный проход истца к своим помещениям, но
отказал в удовлетворении этих же требований посетителю истца. Если титул владельца
основан на договоре, то надлежащим истцом он будет тогда, когда помимо владения он
наделяется полномочиями пользования и (или) распоряжения.
Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями
нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему
имуществом. На стороне обязанного лица может быть и сам собственник, если он
препятствует в реализации полномочий пользования и распоряжения, принадлежащих
титульному владельцу.
Иногда истцы ошибочно видят в нарушителе своих прав только лицо, фактически
создающее преграду, игнорируя то, какие отношения стоят в основании подобных
действий. Так, в практике судов общей юрисдикции встречаются иски жильцов квартир к
организациям, установившим металлические двери с кодовыми замками при входе в
подъезд, об устранении препятствий в пользовании своими жилыми помещениями,
поскольку эти жильцы не высказывали волю на установку дверей. Для того чтобы
правильно определить круг ответчиков, суду необходимо выяснить, на каком основании
установлена дверь. Если это договор, то с кем и что входит в его содержание. Так, по
одному из дел было выяснено, что дверь установлена на основании договора подряда,
заключенного между ООО (подрядчик) и жильцами дома (заказчики). По условиям
договора дверь устанавливается иждивением подрядчика и после выполнения работ
переходит в собственность заказчиков. Замок на двери остается в собственности
заказчика, он же производит обслуживание запорного устройства. Поскольку договор
подряда на момент предъявления иска был исполнен, то надлежащими ответчиками
следует считать и ООО, и жильцов дома.

83. Что входит в предмет негаторного иска?

Предметом негаторного иска является требование собственника или законного

владельца о совершении действия, устраняющего препятствие в пользовании и
распоряжении имуществом, а также о воздержании от совершения подобных действий.
Например, истец может потребовать от обязанного субъекта сноса ограждений,
препятствующих входу в помещения истца, либо освобождения земельного участка от
строительных материалов, завезенных ответчиком. Истец может потребовать от ответчика
прекратить строительство, причем не только тогда, когда возводимый объект объективно
нарушает его права, но и тогда, когда он только начинает строиться, но исходя из
обстоятельств дела видно, что создается угроза нарушения прав истца пользоваться и
распоряжаться своим имуществом. Другими словами, собственник может воспользоваться
негаторным иском для предотвращения будущей угрозы. Прямого указания на это в
законе нет, однако абз. 3 ст. 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав
может осуществляться путем пресечения действий, нарушающих право или создающих
угрозу его нарушения, мог бы дать правовую основу для предъявления подобных исков.
Что касается высших судебных инстанций, то они не приняли окончательного решения по
этому вопросу. Так, абз. 3 п. 45 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и
Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержит положение,
согласно которому негаторный иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец
докажет, что имеется угроза нарушения его права собственности или законного владения
со стороны ответчика. При этом существует и альтернативный вариант: угроза нарушения
права собственности или законного владения не является основанием удовлетворения
этого иска, поскольку отсутствует нарушение права собственности или законного
владения истца.
Предметом негаторного иска может быть также требование не совершать действий
в течение неопределенного периода времени, в частности не проходить по территории
истца, уменьшить уровень шума и т.п.

84. Каковы условия удовлетворения негаторного иска?

Условиями удовлетворения негаторного иска является совокупность следующих

обстоятельств: 1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или
обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или)
владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из
договора аренды, найма и др.); 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3)
противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению
полномочий пользования и распоряжения. Вина обязанного лица значения не имеет.
Перечисленные выше условия не могут считаться исчерпывающими. В
зависимости от обстоятельств конкретного дела могут приниматься во внимание и другие
факторы. Так, в некоторых делах значение приобретает последовательность действий
истца и ответчика. Она исследуется применительно к тому, чье право было нарушено
ранее. И соответственно, кому необходимо давать негаторный иск. Например, в суд
обратилось ООО - собственник земельного участка и магазина на нем - с иском к
гражданину, являющемуся собственником соседнего участка с расположенным на нем
гаражом, о сносе этой постройки. Свои требования истец обосновал тем, что гараж
находится в такой близости от магазина, которая грозит его уничтожением в случае
пожара. В свою очередь ответчик обратился со встречным иском о сносе магазина, так как
он может угрожать гаражу по тем же причинам, что и гараж магазину. В ходе
рассмотрения дела было установлено, что гараж был возведен позже, чем магазин. Это, а
также некоторые другие обстоятельства послужили основанием к отказу во встречном
иске*(139).
По другим делам суд может исследовать действия сторон с точки зрения
разумности и добросовестности, баланса взаимных интересов. Например, в случае
предъявления одним соседом иска к другому соседу об устранении шума суд может
исследовать, разумно ли ответчик реализует свое право пользования квартирой, вызвана
ли повышенная звукопроницаемость отклонениями от строительных норм и правил
строительной организацией или самого истца, сделавшего ремонт, и т.п.

3.2. Соотношение негаторного иска с другими исками об устранении препятствий в

реализации прав собственника (законного владельца)

85. Как соотносятся виндикационный и негаторный иски?

Иногда истцы, желая уйти от применения сроков исковой давности и учета

добросовестности приобретателя, называют виндикационные иски негаторными. В связи с
этим суду самостоятельно приходится определять, какой иск предъявлен фактически.
Считается, что в основе разграничения виндикационного и негаторного исков лежит
критерий владения. Если нарушено правомочие владения, то применяется
виндикационный иск, если владение сохранилось, но создаются препятствия в
пользовании и (или) распоряжении - негаторный. Однако такой подход весьма упрощенно
демонстрирует соотношение исков, а потому малопригоден для деятельности судов.
На самом деле нарушение прав пользования и распоряжения может быть
сопряжено с ограничением правомочия владения. Представим, что помещения на первом
этаже двухэтажного здания принадлежат одному лицу, а на втором - другому. Владелец
помещений на первом этаже перекрывает единственную лестницу, ведущую на второй
этаж, лишая тем самым собственника помещений на втором этаже возможности
пользоваться ими. Но нарушено ли наряду с правом пользования право владения? -
Конечно да. Точно так же, как нарушается право владения при включении имущества в
акт описи (ареста), если, конечно, имущество изымается у собственника. Наоборот,
лишение владения одновременно означает утрату возможности пользоваться и
распоряжаться имуществом, так как затруднительно извлекать полезные свойства вещи,
не обладая ею, равно как и определять ее правовую природу (разрушить, продать вещь).
Таким образом, для разграничения исков недостаточно выявления факта
нарушения правомочия владения. Важно установить, преследовал ли обязанный субъект
цель завладеть имуществом и пользоваться им как своим либо он лишь создал условия,
при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но
сам ответчик не имеет намерения владеть спорной вещью для себя. Другими словами,
суду необходимо выяснить, нарушается ли правомочие владения целенаправленно или
рефлективно. Если обязанный субъект (ответчик) завладел имуществом для собственного
использования, при этом собственник вовсе лишен владения, должен быть применен
виндикационный иск. Если же обязанный субъект (ответчик), не имея намерения
завладеть имуществом, создал препятствия собственнику в осуществлении его
полномочий (в том числе владения), предоставляется негаторный иск.
Так, по одному из дел государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования "Хакасский государственный университет им.
Н.Ф. Катанова" (ХГУ) обратилось в суд с иском к К. об истребовании имущества из
чужого незаконного владения, а именно бытовой комнаты N 902, находящейся в
общежитии N 8. В судебном заседании нашли подтверждение доводы истца о том, что К.
самовольно захватила спорное помещение, после чего ей было предъявлено требование об
освобождении нежилого помещения, на что ответчик ответила отказом. При таких
обстоятельствах суд пришел к выводу, что К. является фактическим владельцем комнаты
N 902 общежития N 8, не доказавшим правовых оснований такого владения, т.е.
незаконным владельцем, и удовлетворил требования истца, сославшись на ст. 301 ГК
РФ*(140).

86. К иску об определении границ соседних земельных участков применимы

правила негаторного или виндикационного иска?

В практике судов общей юрисдикции имеется неопределенность относительно

того, считать ли иск об определении границ соседних земельных участков
виндикационным или негаторным. В ответе на предыдущий вопрос нами уже
указывалось, что в основе разграничения виндикационного и негаторного иска лежит
критерий владения. Для правильного определения вида иска суду необходимо выяснить,
завладел ли имуществом ответчик, пользовался ли им как своим либо он лишь создал
условия, при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться своим
имуществом.
Если принять во внимание, что обычно по делам об установлении границ соседних
земельных участков: 1) истец считает, что ответчик увеличил свой участок за счет участка
истца, т.е. завладел частью земли; 2) истец, требуя переноса границ, по сути просит
вернуть часть его земельного участка; 3) спорный участок находится во владении
ответчика с целью использования для себя, то такой иск следует считать виндикационным
с вытекающими отсюда последствиями в виде применения срока исковой давности и
исследования добросовестности приобретателя.

87. Применим ли негаторный иск к спорам между арендодателем и

арендатором об устранении препятствий в снабжении последнего энергией?

На практике крепко утвердилась мысль о том, что негаторный иск можно

применять для защиты арендатора от действий арендодателя, выразившихся в отключении
от коммуникаций, передающих электричество, воду и т.п. Полагаем, что судам не всегда
нужно соглашаться с этим. Применению правил ст. 304 ГК РФ должно предшествовать
исследование отношений одновременно между тремя субъектами: арендодателем,
арендатором и энергоснабжающей организацией.
Если суд установит, что арендатор потребляет энергию по договору с
энергоснабжающей организацией, а арендодатель чинит препятствия в этом, чем
затрудняет возможность использования имущества, то применим негаторный иск. Если
суд установит, что снабжение энергией арендатора происходит по договору с
арендодателем, то негаторный иск не применим. Руководствоваться необходимо
положениями договора. Не применим негаторный иск и тогда, когда арендатор не
является участником отношений по энергопотреблению. В этом случае истец, требующий
энергоснабжения, по сути ставит вопрос о заключении договора в отношении себя. Кроме
того, арендодатель, лишивший арендатора возможности потреблять энергию, не
поступает противоправно (что необходимо при негаторном иске), поскольку у него
отсутствует обязанность как самостоятельно снабжать энергией арендатора, так и
обеспечивать транзит энергии от энергоснабжающей организации к арендатору,
поскольку такого договора нет. Следовательно, негаторный иск здесь не применим.

88. Применим ли негаторный иск к спорам о сносе самовольной постройки?

Под самовольной постройкой необходимо понимать жилой дом, другое строение,

сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми
актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо,
осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Самовольная постройка подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ).
Снос самовольной постройки может являться одним из способов устранения
препятствий в пользовании и распоряжении имуществом другого лица (например, если
самовольная постройка возведена на части земельного участка истца), а также средством
предотвращения будущей угрозы (например, если самовольная постройка возведена с
нарушением противопожарных правил и находится в опасной близости от объектов
недвижимости истца). В этом случае снос самовольной постройки необходимо
рассматривать как разновидность негаторного иска со всеми вытекающими отсюда
последствиями: надлежащим истцом по делу будет лицо, чье право как собственника или
законного владельца нарушено возведением самовольной постройки; срок исковой
давности не применяется.
Последний довод подтверждается также судебной практикой. В частности, в
Справке о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по
спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых
помещений, подготовленной судебной коллегией по гражданским делам
Калининградского областного суда*(141), говорится, что по своему содержанию, а также
по последствиям удовлетворения иск о сносе самовольной постройки представляет собой
негаторное требование (ст. 304 ГК РФ). На такие требования, исходя из содержания
ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. Так, Балтийский городской
суд правильно отказал в применении срока исковой давности к требованиям
администрации Балтийского городского округа, предъявленным к Р.В.И., о сносе
строений: навеса, туалета, забора, возведенных ответчиком на муниципальных землях, не
отведенных для этих целей и предоставленных под строительство административного
здания.
Однако нельзя отрицать и другой вариант развития ситуации, когда ответчик не
просто использовал для самовольной застройки часть земельного участка,
принадлежащего истцу, а полностью оккупировал его, использовав в дальнейшем для
своих нужд, в том числе и для застройки. Например, сочтя участок брошенным, лицо
занимает его - делает ограду, засаживает деревьями и кустарниками, возводит постройки
и т.п., а по истечении определенного времени к нему предъявляются требования об
освобождении земли. В таких спорах объектом посягательства необходимо видеть в
первую очередь индивидуально-определенный земельный участок, а целью - завладение
имуществом (участком), чтобы использовать его для себя (в том числе для строительства).
Возведение же постройки здесь надо рассматривать не как самоцель, а как один из
способов использования земельного участка. Следовательно, здесь применим прежде
всего виндикационный иск, который должен быть направлен на истребование земельного
участка. Если он окажется перспективным, можно ставить вопрос о сносе самовольной
постройки. Не исключено также одновременное предъявление требований об
истребовании земли и сносе построек, но удовлетворение второго должно ставиться в
зависимость от удовлетворения первого.

89. Что необходимо понимать под сервитутом?

Сервитут представляет собой право пользования чужой вещью. При этом

собственник обремененной сервитутом вещи должен мириться с использованием его
имущества другим лицом. Своим появлением сервитут обязан установлению права
частной собственности на землю. С этого момента собственники стали замечать, что
использование принадлежащего им земельного участка бывает невозможным без того,
чтобы не задействовать участок соседа. Например, в случае прогона скота к водопою или
сбору плодов с деревьев, произрастающих близко к границе. Первоначально выход
находили в установлении соглашения с соседом, т.е. использовании участка в силу
обязательства. Но скоро было замечено, что соглашение не всегда бывает прочным. Так, у
земельного участка мог появиться новый собственник, который уже не был связан
обязательством, а потому мог отказать своему соседу в праве пользоваться своим
имуществом. И тогда возникло решение обременять саму землю, устанавливая вещное, а
не обязательственное право.
Сейчас, как и много лет назад, под сервитутом понимают право ограниченного
пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК РФ). Сервитут может
устанавливаться также в отношении зданий и сооружений (ст. 277 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного
участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного
участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка
(соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком
(сервитута). В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК РФ требовать установления сервитута может
не только собственник, но и лицо, владеющее земельным участком на праве
пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования,
а также другие субъекты, прямо названные в законе. Сервитут может также
устанавливаться Российской Федерацией, субъектами РФ, органами местного
самоуправления в общественных интересах. Такой сервитут называется публичным.
Сервитут устанавливается для прохода, прокладки коммуникаций, выпаса
животных, а также других нужд по соглашению лица, требующего установления
сервитута, с собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, а если
соглашение не достигнуто - по решению суда. Публичный сервитут устанавливается
нормативными правовыми актами.
 Прекращается сервитут (ст. 276 ГК РФ) по требованию собственника
обремененной вещи, когда отпадают основания его установления или когда собственник
ввиду обременения лишается возможности использовать свое имущество по прямому
назначению. Как и любое другое вещное право, сервитут прекращается гибелью вещи, в
отношении которой он установлен. Сервитут может прекратиться и тогда, когда
обслуживаемая вещь приобретена собственником обремененной, т.е. когда собственник и
сервитуарий совпали в одном лице, а также в других случаях.

90. Как соотносятся негаторный иск и сервитут?

Ранее мы уже давали определение негаторного (отрицающего) иска как иска об

устранении нарушений, не связанных с лишением владения, и отмечали, что
первоначально он использовался для отрицания истцом сервитута ответчика и
прекращения действий, создающих препятствия в пользовании имуществом. В свою
очередь владельцу сервитута для его защиты давался конфессорный иск, предметом
которого являлось требование о допуске к имуществу. Кроме того, право знало так
называемый отрицательный сервитут, который возлагал на собственника обязанность
воздерживаться от действий, нарушающих правомочия соседа по пользованию и
распоряжению своим имуществом. Сейчас все эти требования входят в предмет единого -
негаторного иска.
Таким образом, негаторный иск можно рассматривать одновременно как: 1) иск о
возложении отрицательного сервитута; 2) иск об устранении препятствий в пользовании
сервитутом; 3) иск об освобождении имущества от сервитута.

91. Что представляет собой негаторный иск как иск о возложении

отрицательного сервитута?

Существует множество делений сервитутов, но применительно к негаторным

искам представляют интерес положительные и отрицательные сервитуты. Положительные
сервитуты дают их владельцу возможность совершать активные действия в отношении
обремененного имущества, т.е. пользоваться им, например, для прохода на свой участок.
Отрицательные сервитуты возлагают на собственника обязанность воздерживаться от
действий, нарушающих правомочия соседа по пользованию и распоряжению своим
имуществом. Так, собственник, в отношении имущества которого установлен
отрицательный сервитут, мог быть понужден воздерживаться от возведения настолько
большого строения, что оно стало бы заслонять проникновение света на участок соседа.
Действующий ГК РФ, а также ЗК РФ понимают под сервитутом право
ограниченного пользования земельным участком или иным объектом недвижимости,
реализация которого выражается в совершении активных действий. Возможность
возложения обязанности по воздержанию от действий законодательство, регулирующее
отношения из сервитута, не предусматривает. Зато ГК РФ дает возможность требовать
устранения всяких нарушений прав собственника или иного законного владельца, хотя бы
эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В
совокупности с таким способом защиты гражданских прав, как пресечение действий,
нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абз. 3 ст. 12 ГК РФ),
негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) дает такой же эффект, как и отрицательный сервитут.
Таким образом, суды при обращении собственника или иного законного владельца
не с требованием устранить препятствия в пользовании своим имуществом, а с
требованием об обязании соседа воздержаться от совершения действий, препятствующих
реализации полномочий собственника либо законного владельца, должны принимать и
рассматривать иски по существу по правилам абз. 3 ст. 12 и ст. 304 ГК РФ.
Наши выводы находят подтверждение в практике судов общей юрисдикции. В
частности, в Справке о практике рассмотрения судами Калининградской области
гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и
перепланировке жилых помещений, подготовленной судебной коллегией по гражданским
делам Калининградского областного суда, отмечается, что предметом негаторного иска
могут являться требования собственника либо законного владельца о предотвращении
возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью
такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться
запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать
пользованию имуществом. Похожие примеры можно найти и в других судах. Так, по
одному из дел о сносе самовольной постройки и запрещении строительства Абаканский
городской суд Республики Хакасия указал, что согласно п. 1 ст. 1065 ГК РФ в
совокупности с положением абз. 3 ст. 12 ГК РФ, устанавливающим в качестве способа
защиты пресечение действий, создающих угрозу нарушения права, опасность причинения
вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности,
создающей такую опасность. Таким образом, возможность наступления в будущем
вредоносного результата является достаточным основанием для обращения в суд с иском
о запрете деятельности, создающей подобную опасность (дело 2-3693/2009//Архив
Абаканского городского суда Республики Хакасия).

92. Может ли негаторным иском устанавливаться положительный сервитут?

Негаторным иском сервитут устанавливаться не может. Для этого существует

специальная процедура, регламентированная п. 3 ст. 274 ГК РФ: сервитут устанавливается
по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником
соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации
прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или
условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления
сервитута.
На практике бывает весьма сложно отличить негаторный иск и требование об
установлении сервитута, тем более что и первое, и второе в конечном счете могут быть
направлены на стеснение соседа в целях наиболее полной реализации полномочий
собственника. Такая тонкая грань позволяет некоторым недобросовестным участникам
гражданских правоотношений прикрывать иск об установлении сервитута негаторным
иском, например, с тем чтобы уйти от выплат по соглашению о сервитуте. В связи с этим
возникает необходимость строгого разделения негаторных исков от исков об
установлении сервитутов.
Основные отличия рассматриваемых исков состоят в следующем: для
удовлетворения негаторного иска необходимо доказать, что препятствие в пользовании
вещью стало следствием действий (бездействия) ответчика, тогда как требование об
установлении сервитута связывается не с действием (бездействием) обязанного лица и
зависит лишь от объективной необходимости использования чужой вещи. Более того,
негаторный иск предъявляется только к лицу, чье действие (бездействие) носит
противоправный характер. Для установления сервитута нет надобности устанавливать
противоправность поведения ответчика.
Так, в суд обратился собственник одного помещения к собственнику другого
помещения в этом же здании с негаторным иском. Предметом иска стало требование об
устранении препятствий в пользовании имуществом путем беспрепятственного доступа в
помещения истца через коридор ответчика. Требования истец обосновал тем, что ответчик
запрещает проходить через свой коридор, в который выходит одна из дверей помещений
истца. В ходе рассмотрения дела было установлено, что выход в коридор является
запасным и сделан истцом недавно. Таким образом, ответчик не предпринимал каких-
либо действий (бездействия), которые могли бы привести к нарушению прав истца. Кроме
того, требуя от ответчика обеспечить доступ к запасному выходу, истец, по сути, требовал
предоставления права пользования коридором, что представляет собой прикрытое
требование об установлении сервитута.

93. Применяется ли негаторный иск для защиты сервитута?

Первоначально обладателю сервитута давался специальный иск, который

назывался конфессорным. Предметом этого иска было требование субъекта сервитута,
заявленное собственнику, о допуске истца к имуществу ответчика, устранении
препятствий в пользовании его вещью. Современное законодательство специальных
исков, направленных на защиту сервитутов, не знает. Но если исходить из того, что, во-
первых, сервитут - это вещное право, следовательно, к нему применимы вещно-правовые
способы защиты; во-вторых, сервитут выражается в возможности использовать вещь,
следовательно, должен применяться вещно-правовой способ защиты, направленный на
устранение препятствий в пользовании, то надлежащим следует считать негаторный иск
(ст. 304, 305 ГК РФ).

94. Может ли негаторный иск использоваться для освобождения имущества от

сервитута?

Закон содержит специальную норму, регулирующую отношения по прекращению

сервитута, - ст. 276 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей по требованию
собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть
прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда
земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате
обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением
участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Таким образом, закон предусматривает два основания прекращения сервитута: 1)
отпадение оснований, по которым был установлен сервитут; 2) невозможность
использования земельного участка или иного объекта недвижимости в соответствии с его
целевым назначением. В первом случае имущество используется по основанию, которое
отпало, т.е. по отсутствующему, а значит, противоправному. Во втором случае сервитут
как право пользования чужой собственностью "перевешивает" само право собственности,
нарушая разумный баланс прав, что также можно назвать явлением противоправным.
Поскольку владение сервитутом становится действием противоправным, при этом
сохраняется право собственности истца и он не лишен владения вещью, есть основания
для предъявления негаторного иска. С другой стороны, негаторного иска в чистом виде
здесь быть не может, так как к предмету его доказывания добавляются обстоятельства,
указанные в ст. 276 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суды могут субсидиарно применять правила
негаторного иска к случаям прекращения сервитута, не игнорируя самой процедуры
прекращения сервитута. Негаторный иск может применяться судом не только как часть
механизма прекращения сервитута, но и как средство устранения последствий
прекращения сервитута. Например, чтобы освободить земельный участок, ранее
обремененный сервитутом, прекращенным по решению суда, от строений, возведенных
сервитуарием.

95. Может ли установление публичного сервитута преодолеваться

предъявлением негаторного иска?

Возьмем, например, публичный сервитут, установленный по правилам ЗК РФ. Так,

в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или
иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым
актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в
случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного
самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
В связи с этим логично было бы предположить, что лицо, не согласное с
установлением сервитута, должно оспаривать нормативный правовой акт в порядке гл. 24
ГПК РФ. Действительно, такие требования допустимы. Но это не означает, что лицо
лишено возможности защищать свои права путем предъявления иска. В частности,
гражданин, считающий, что сервитут установлен неправомерно, может обратиться в суд с
негаторным иском, обосновывая противоправность использования его земельного участка
недействительностью акта органа власти со ссылкой на ст. 13 ГК РФ.

96. Может ли публичный сервитут прекращаться путем предъявления

негаторного иска?

Согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае

отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об
отмене сервитута. Таким образом, закон предусматривает только такой способ
прекращения сервитута, как принятие акта об этом. Очевидно, что на самом деле
оснований прекращения сервитута больше. Ими могут быть принятие нормативного
правового акта, отменяющего действие акта, установившего сервитут; решение суда о
признании нормативного правового акта, установившего сервитут, незаконным или
недействительным и т.д.
Но наибольший интерес вызывает возможность прекращения публичного
сервитута предъявлением негаторного иска, если общественные нужды, послужившие
основанием установления сервитута, отпали, но уполномоченный орган власти не
принимает акт об отмене сервитута. Полагаем, что в этом случае истец может только
обжаловать бездействие органа власти в порядке гл. 25 ГПК РФ. Ссылка на ст. 13 ГК РФ
не может считаться обоснованной, поскольку акт еще не вынесен.
При таких обстоятельствах негаторным иском может преодолеваться установление
публичного сервитута. Прекращаться публичный сервитут негаторным иском не может.

97. Является ли иск о выселении, заявленный собственником жилого

помещения к лицу, использующему жилое помещение без правового основания,
негаторным иском?

Существует мнение, что иск о выселении, заявленный собственником жилого

помещения к лицу, использующему жилое помещение без правового основания, является
разновидностью негаторного иска. Так, решением суда общей юрисдикции, на которое
ссылается Конституционный Суд РФ в своем Определении от 24.02.2005 N 51-О "Об
отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Манахова Александра Николаевича и
Манаховой Галины Аполлоновны на нарушение их конституционных прав положениями
статей 208, 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации", граждане
А.Н. Манахов, Г.А. Манахова, Ю.А. Манахова и несовершеннолетний А. Манахов были
выселены из квартиры в доме государственного жилищного фонда, ранее являвшемся
ведомственным общежитием квартирного типа, как занявшие ее вне установленного
порядка предоставления жилой площади, с правом поселения в другую квартиру в этом
же доме. При этом суд признал несостоятельным довод истцов о пропуске срока исковой
давности, сделав вывод, что в силу ст. 208 ГК РФ на требования о выселении исковая
давность не распространяется; действующее жилищное законодательство не
предусматривает приобретения гражданами права на жилое помещение в домах
государственного или общественного жилищного фонда только в силу длительного
проживания в жилом помещении; вселение граждан в жилое помещение должно
осуществляться в соответствии с требованиями действующего законодательства. Суд
кассационной инстанции, оставляя данное решение без изменения, указал, что заявление
об истечении срока исковой давности для предъявления требования о выселении не могло
быть принято во внимание судом, поскольку при отсутствии законных оснований к
заселению спорной квартиры владелец жилого помещения был вправе в любое время
поставить вопрос о его освобождении, и на это требование не распространяется исковая
давность как на требование собственника или иного владельца об устранении нарушений
их прав, не связанных с лишением владения (абз. 5 ст. 208 ГК РФ).
Изложенное мнение несколько противоречит позициям судов, приведенным ранее.
Так, нами уже указывались акты судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в
которых выселение (обязание освободить нежилое помещение и пр.) признавалось
разновидностью виндикационного иска. Однако принципиально неверным решение о
применении правил негаторного иска в конкретном случае назвать нельзя, поскольку
неизвестно, было ли нарушение, допущенное ответчиками, сопряжено с лишением
собственника владения спорным помещением вовсе либо истец был ограничен в
реализации этого полномочия и имел ли истец намерение владеть имуществом для себя.

98. Является ли иск о выселении, заявленный собственником жилого

помещения к лицу, использующему жилое помещение на правовом основании,
негаторным иском?

Иск о выселении, заявленный собственником жилого помещения к лицу,

использующему жилое помещение на правовом основании, не является негаторным
иском. Так, по одному из дел о выселении Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ (см. определение Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-77)
установила, что ответчик и члены его семьи были вселены в жилое помещение, в
отношении которого заявлен спор, в связи с трудовыми отношениями. Вселение в
указанное жилое помещение имело место на основании направления. На имя ответчика
был открыт финансовый лицевой счет, выдан ордер. Ответчик и члены его семьи
длительное время проживали в спорной квартире, производили оплату жилья и
коммунальных услуг. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменений
вышестоящими судебными инстанциями, требования истца о выселении удовлетворены, в
том числе со ссылкой на нормы ст. 304 ГК РФ.
Разрешая возникший спор и принимая решение об удовлетворении заявленных
исковых требований о выселении, суд первой инстанции указал, что квартира, в
отношении которой заявлен спор, находится в оперативном управлении истца, который
вправе на основании ст. 304, 305 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений своего
права. Законные основания для проживания ответчиков в квартире отсутствуют,
следовательно, ответчики подлежат выселению. В силу ст. 208 ГК РФ срок исковой
давности, о применении которой заявлено ответчиками, на требования о защите прав
собственника или владельца недвижимого имущества не распространяется. С решением
суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.
Однако с таким выводом не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ. Она указала, что в соответствии со ст. 50, 51 и 106 ЖК РСФСР,
действовавшего в период вселения ответчиков в данную квартиру, составление договора
найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось,
заключение такого договора осуществлялось путем открытия на имя нанимателя
финансового лицевого счета. Таким образом, между истцом и ответчиком фактически был
заключен договор найма служебного жилого помещения и положения ст. 304 и 305 ГК РФ
к требованиям о выселении нанимателя квартиры и членов его семьи применены быть не
могут.
 99. Является ли иск о вселении, заявленный субъектом права общей долевой
собственности на жилое помещение к другому сособственнику, негаторным иском?

Ответ на этот вопрос прямо зависит от ответа на другой, более широкий вопрос:
применимы ли нормы негаторного иска к отношениям между участниками права общей
долевой собственности? С одной стороны, надо давать отрицательный ответ уже только
потому, что негаторный иск направлен на устранение препятствий в пользовании
индивидуально-определенным имуществом, тогда как сособственникам принадлежит не
конкретное имущество, а доля в праве. С другой стороны, как быть, если один
сособственник препятствует другому пользоваться общим имуществом, тем более если
соглашением или решением суда установлен порядок пользования имуществом, но этот
порядок нарушается.
Однозначной практики судов общей юрисдикции не сложилось, однако из
некоторых судебных актов Верховного Суда РФ можно сделать вывод о возможности
применения норм негаторного иска к отношениям между участниками права общей
долевой собственности. Причем один из них касался именно вопроса вселения в жилое
помещение сособственника. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года*(142) приводится
дело о возмещении убытков, причиненных невнесением платы.
Как видно из материалов дела, З.В., З.М., их совершеннолетняя дочь и внук
зарегистрированы в спорном жилом помещении. Право собственности на эту квартиру в
равных долях принадлежит З.В. и З.М. В спорный период плату за содержание и
сохранение квартиры, а также за коммунальные услуги З.В. не вносил. Оплату за квартиру
в полном объеме производит З.М. Отказывая в удовлетворении исковых требований о
возмещении убытков, причиненных невнесением платы, суд первой инстанции исходил из
того, что в спорный период З.В. не пользовался квартирой и коммунальными услугами
помимо своей воли, так как истцами ему чинились препятствия в пользовании квартирой,
истцы пользовались всей квартирой, злоупотребляя своим правом. Решение районного
суда было отменено судом кассационной инстанции. Поддерживая выводы кассационной
инстанции, Верховный Суд РФ указал, что вынужденный характер непроживания З.В. в
спорной квартире не является основанием для освобождения его от обязанности по
внесению квартирной платы в соответствии со своей долей. Кроме того, собственник
вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не
были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Поэтому З.В. вправе был
требовать устранения всяких нарушений со стороны истцов его права собственника в
отношении спорной квартиры.
Таким образом, Верховный Суд РФ косвенно подтвердил возможность истцов
ссылаться при рассмотрении споров об их вселении в помещения, принадлежащие им на
праве общей долевой собственности, на правила ст. 304 ГК РФ.

4. Иск о признании права собственности и другие подобные ему иски как способы
защиты права собственности

4.1. Иск о признании права собственности: общие положения

100. Какова сфера применения иска о признании права собственности?

Иск о признании права собственности может использоваться для того, чтобы

устранить сомнения в принадлежности права собственности. Возникает подобная
необходимость, когда право собственности оспаривается или игнорируется определенным
субъектом, вследствие чего реализация полномочий собственника затруднена или
невозможна. В этом смысле иск о признании права собственности весьма распространен
не только как первоначальный, но и встречный. Причем не важно, был первоначальный
иск связан с защитой вещных прав или нет. Например, встречный иск о признании права
собственности может заявляться по делам о выселении, взыскании неосновательного
обогащения и др.
Требование о признании права собственности может использоваться для
доказывания такого юридически значимого обстоятельства, как существование права
собственности на стороне истца, по другим искам, например виндикационным,
негаторным и др. Но наиболее близок в этом смысле рассматриваемый иск к иску об
освобождении имущества от наложения ареста (исключения из акта описи).
Иск о признании права собственности может применяться как иск, который
направлен на приобретение права собственности. Здесь можно назвать иск о признании
права собственности на бесхозяйную вещь, самовольную постройку и др.

101. Каковы понятие и общая характеристика иска о признании права

собственности?

Вопросам защиты права собственности и других вещных прав посвящена гл. 20 ГК

РФ, которая не упоминает такой способ защиты, как признание права собственности.
Однако это обстоятельство не должно служить основанием к отказу в защите права
собственности именно таким способом. Правовым обоснованием признания права
собственности как способа защиты гражданских прав может служить положение абз. 2
ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которым защита гражданских прав осуществляется путем
признания права. В частности, по одному из дел суд разъяснил, что ст. 12 ГК РФ
предусматривает такой способ защиты, как признание права. Признание права
собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и
определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в
судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано
кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит
удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом
спорной вещью на заявленном им праве (постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 20.02.2009 по делу N А32-3995/2008-36/55).
Как вещно-правовой способ защиты признание права собственности представляет
собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о
констатации судом права собственности на стороне истца и (или) констатации отсутствия
права собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально-определенной
вещи, не связанное с передачей владения, утратой титульного владения или устранением
фактических препятствий в реализации полномочий собственника, иначе иск о признании
права собственности перейдет в разряд виндикационного или негаторного требования.
Так, по одному из дел суд указал, что истец, заявляя требование о признании права
собственности, выбрал ненадлежащий способ защиты, поскольку спорное имущество
нашло нового владельца, а истец, считающий себя собственником спорных помещений, не
обладает на них зарегистрированным правом и фактически ими не владеет.
Следовательно, удовлетворение иска могло бы повлечь отрицание права владения
ответчиков с последующим лишением владения как факта (обладания). Таким образом,
надлежащим способом защиты права здесь будет предъявление виндикационного иска как
иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения по правилам,
предусмотренным ст. 301-303 ГК РФ и обеспечивающим защиту добросовестного
приобретателя, а также защиту владельца правилами об исковой давности (см. Дело N 2-
3126/2009//Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).
Аналогичный вывод можно встретить в арбитражной практике. Например, по
одному из дел суд разъяснил, что признание права является общим способом защиты
гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Специальными вещно-правовыми способами защиты
прав собственника являются виндикационный (ст. 301-303 ГК РФ) и негаторный (ст. 304
ГК РФ) иски. Рассмотрение иска о признании права, предусмотренного ст. 12 ГК РФ, не
предполагает удовлетворения требований, связанных с присуждением имущества (см.
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008
N 18АП-6995/2008 по делу N А76-8524/2008; см. также постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.09.2007 N 3039/07 по делу N А40-70770/05-85-579
и др.). Правда, в более поздних актах арбитражных судов нам встретилось указание на то,
что фактор владения значения не имеет. В частности, в одном из постановлений указано:
ст. 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является
признание права. По мнению суда, условиями предъявления такого иска являются:
наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности;
статус вещи, относительно которой идет спор, должен быть неопределенным; наличие у
истца правового интереса в связи с данной вещью. Истцом по такому иску должен быть
собственник индивидуально-определенной вещи, как владеющий, так и не владеющий ею.
Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права
собственности. Необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение
истцом своих прав на имущество (см. постановление Третьего арбитражного
апелляционного суда от 02.03.2009 N А33-5144/2008-03АП-267/2009 по делу N А33-
5144/2008).
Предостережение от смешения исков не значит, что требование о признании права
собственности не может быть соединено с другими вещно-правовыми способами защиты.
Возьмем, к примеру, виндикационный иск. Для его удовлетворения истец должен
доказать, что является невладеющим собственником спорной вещи. При этом ответчиком
может выступать лицо, обладающее внешними признаками собственника, поэтому истцу
по виндикационному иску нередко приходится соединять свое требование о возврате
вещи с требованием о признании за собой права собственности, отрицая тем самым
внешние признаки собственника на стороне ответчика. Соответственно суд начинает
рассматривать виндикационное притязание с того, есть ли основания для признания истца
собственником имущества.
Более того, в соответствии с абз. 1 п. 57 проекта постановления Пленумов
Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав" утратившее владение недвижимым имуществом лицо, право которого в реестре не
зарегистрировано, может защитить свои права путем соединения в порядке ч. 1 ст. 151
ГПК РФ или ч. 1 ст. 130 АПК РФ иска о признании права собственности с иском об
истребовании имущества из чужого незаконного владения. В случаях, когда названные
иски не соединены, суд отказывает в удовлетворении одного из предъявленных
требований, поскольку удовлетворение одного из них не обеспечивает защиты
нарушенного права истца.
Особое положение иска о признании права собственности среди иных вещно-
правовых способов защиты права собственности заключается в том, что оно наиболее
крепко связано с обязательственными отношениями. По этой причине в предмет
доказывания по рассматриваемому иску может быть включено наличие договорных
отношений между истцом и ответчиком, что может быть безразлично для других исков,
например негаторного.
Иск может применяться по аналогии для признания иных вещных прав, например
права хозяйственного ведения, оперативного управления. Косвенно такую возможность
подтверждает абз. 2 п. 6 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и
Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В нем сказано, что в
случае, если государственное (муниципальное) предприятие или учреждение обратилось в
суд с иском о признании права хозяйственного ведения или оперативного управления,
судам необходимо установить, имеются ли основания для признания права
государственной (муниципальной) собственности на спорное имущество, поскольку
удовлетворение заявленного требования означает признание права государственной
(муниципальной) собственности. По этой причине к участию в деле должно быть
привлечено соответствующее публично-правовое образование.

102. Каково значение деления оснований возникновения права собственности

на первоначальные и производные по делам о признании права собственности?

Принято подразделять основания возникновения права собственности на

первоначальные и производные. В основании этой классификации лежит критерий воли.
Первоначальные способы приобретения права собственности характеризуются тем, что
они не зависят от воли предыдущего собственника, поскольку его нет вовсе, как,
например, в случае приобретения права собственности на новую вещь, созданную для
себя, или его воля безразлична, как, например, в случае приобретения права
собственности на имущество лицом, выигравшим торги, проведение которых
организовано в порядке исполнения решения суда по реализации имущества должника.
Кроме того, порядок приобретения права собственности по первоначальному основанию,
как правило, урегулирован напрямую законом и не оставляет места усмотрению сторон.
Производные способы приобретения права собственности зависят от воли предыдущего
собственника. Воля собственника на передачу права собственности выражается в
юридических актах (сделках, актах органов власти и т.п.), а потому порядок приобретения
права собственности в силу производного способа может быть регламентирован
соглашением либо иным актом с допустимым отклонением от предписания закона.
Иногда лицо напрямую не высказывает волю на перенос права собственности, но это не
меняет природы способа приобретения права собственности как производного. Например,
наследование по закону имеет место тогда, когда наследодатель не выразил волю на
передачу права собственности либо его воля признана не имеющей силы. Однако здесь
необходимо исходить из презумпции того, что воля наследодателя имела место и была
направлена на перераспределение имущества в соответствии с требованиями закона.
Другими словами, отсутствие завещания тоже можно расценивать как форму выражения
воли.
Описанные выше черты приобретения права собственности в зависимости от
способа (первоначального или производного) порождают некоторые особенности
рассмотрения судами исков о признании права собственности. Так, иск о признании права
собственности, как основанного на производном способе, предполагает: 1) обязательное
участие предыдущего собственника; 2) изучение судом "цепочки" оснований переноса
права собственности от одного лица к другому, начиная с субъекта, чье право
собственности не вызывает сомнения.

103. Решение по иску о признании права собственности констатирует право

или создает его?

Уже из самой формулировки "признание права собственности" видно, что

указанный способ защиты направлен на подтверждение того, что уже существует, ибо
нельзя "признать" то, чего никогда не было и нет. Соответственно суть рассматриваемого
иска состоит в исследовании судом юридических фактов на предмет того, привели ли они
на момент обращения в суд с иском к возникновению права собственности на стороне
истца. Однако закон дает нам случаи, когда суд своим решением не просто
ограничивается констатацией наличия права собственности, а создает его. Например, при
признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), бесхозяйную
вещь (ст. 225 ГК РФ) и т.п. Поэтому решение суда в случаях первого рода имеет
правоподтверждающее, а второго рода - правообразующее значение. Следует иметь в
виду, что если право собственности признается в силу производного способа его
возникновения, то решение суда о признании права собственности за истцом
одновременно прекращает право собственности предыдущего собственника, т.е. имеет
правопрекращающий эффект.

104. Является ли решение суда о признании права собственности на жилое

помещение самостоятельным основанием для регистрации перехода права
собственности на это имущество, если право собственности на весь объект
недвижимости, в котором находится жилое помещение, зарегистрировано за другим
лицом?

Положительно отвечая на поставленный выше вопрос, высшая судебная инстанция

в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал
2009 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября
2009 г., приводит пример дела по заявлению Ф. к органу, осуществляющему
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о
признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на
конкретное жилое помещение и требовании обязать ответчика произвести такую
регистрацию. По делу установлено, что вступившим в законную силу решением суда за Ф.
признано право собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В
государственной регистрации права собственности на данную квартиру органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, отказано на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на
недвижимое имущество. В Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о государственной
регистрации права собственности на весь жилой дом, в котором расположена данная
квартира, за организацией (ОАО), т.е. имеются противоречия между заявленными и
зарегистрированными правами.
Разрешая дело и удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции
исходил из того, что отказ в государственной регистрации права собственности Ф. на
жилое помещение нарушает ее права, установленные ранее вынесенным решением суда,
вступившим в законную силу. Имеющаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации
права собственности ОАО (ответчика по делу) на весь жилой дом не является
препятствием для регистрации права собственности на конкретную квартиру в этом
жилом доме.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая
по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления, указал, что, поскольку ОАО
является собственником всего жилого дома, а следовательно, собственником всех
помещений в данном доме, регистрация права собственности Ф. на указанное жилое
помещение без регистрации прекращения права собственности на него ОАО невозможна;
наличие противоречий между зарегистрированными правами и правами, заявленными на
государственную регистрацию, в том числе и на основании судебного акта, является
основанием для отказа в государственной регистрации.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила
определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда, оставив в силе
решение суда первой инстанции по следующим основаниям. В соответствии со ст. 2
Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав
на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно ст. 17 указанного
Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и
сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты. В силу
п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в
ред. от 22.11.2006)*(143), при прекращении права погашается соответствующая запись
ЕГРП. Данные Правила предусматривают процедуру погашения регистрационных
записей, в том числе и при переходе права собственности к новому правообладателю или
без такого перехода (п. 62-65). Согласно ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу
судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов
государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и
организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ. Таким
образом, ранее вынесенное решение суда по делу по иску Ф. к ОАО о признании права
собственности на жилое помещение, вступившее в законную силу, подлежало
безусловному исполнению и являлось самостоятельным основанием как для
государственной регистрации права на указанное имущество, так и для погашения
регистратором соответствующей записи в отношении этого имущества.
Кроме того, из материалов дела видно, что решение суда о признании за Ф. права
собственности на жилое помещение в порядке приватизации было разъяснено тем же
судом и указано, что спорное жилое помещение относится к жилищному фонду,
подлежащему бесплатной приватизации, в связи с чем переход права на указанную
квартиру от ОАО к Ф. подлежит государственной регистрации. При наличии таких
обстоятельств у суда кассационной инстанции не имелось законных оснований для
отмены постановленного по делу решения суда, которым заявленное требование
удовлетворено правомерно.

105. Кто является истцом и ответчиком по иску о признании права

собственности?

Истцом по иску о признании права собственности выступает собственник вещи,

право которого оспаривается или игнорируется обязанным лицом. Истцом может
выступать также лицо, не обладающее правом собственности, но в силу закона
претендующее на его получение.
Ответчиком является лицо, считающее себя собственником спорного имущества
либо отрицающее право собственности истца. Судам важно обращать внимание на то, что
нередко фигура ответчика создается искусственно, чтобы в нужный момент признать иск
или, по крайней мере, не возражать против его удовлетворения. Так, например,
распространены случаи, когда истцы, желая миновать длительные процедуры
приобретения права собственности во внесудебном порядке, искусственно создают спор,
называя ответчиком администрацию органа местного самоуправления. Иногда и сама
администрация, не зная как поступить в той или иной ситуации, советует гражданам
обращаться в суд с иском к ним. После обращения истца с заявлением администрация
направляет в суд отзыв на иск, в котором "не возражает против удовлетворения
требований истца" и просит рассмотреть дело в отсутствие ответчика. В этом случае суды
должны выяснять, действительно ли имеется спор, какими действиями (бездействием)
администрация нарушила право истца, имеются ли лица, чьи права могут быть затронуты
удовлетворением иска. Если будет установлено, что администрация не является и не
может являться обязанным по отношению к истцу субъектом, то необходимо предлагать
заменить ненадлежащего истца надлежащим, а если истец отказывается, - рассматривать
дело по существу и отказывать в иске как заявленном ненадлежащему ответчику. Кроме
того, администрации необходимо разъяснять, что в случае "проигрыша" дела (на который
они заранее идут) с них должна быть взыскана государственная пошлина.

106. Что является предметом и основанием иска о признании права

собственности?

Предметом иска о признании права собственности выступает требование

подтвердить, что право собственности у истца уже существует или должно появиться на
основании решения суда. Соответственно основанием иска будет выступать либо уже
существующее право собственности, либо совокупность юридических фактов,
необходимых для наделения истца правом собственности.

107. Каковы условия удовлетворения иска о признании права собственности?

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен только при

совокупности следующих условий.
1. Объект права собственности существует в натуре. Право собственности на вещь,
существовавшую ранее, признано быть не может, как бы истец ни обосновывал свой
интерес.
2. Спорная вещь должна быть индивидуально-определенной. Так, по одному из дел
суд указал, что истцом преждевременно заявлено требование о признании права
собственности на подвал потому, что по смыслу ст. 128 ГК РФ право единоличной
собственности может быть признано только на самостоятельный, индивидуально-
определенный объект гражданских прав.
3. Право собственности истца оспаривается или игнорируется, т.е. имеется спор о
гражданском праве. Иногда за лицом отрицается право собственности и без спора о праве.
Например, регистрационная служба не выдает свидетельство о государственной
регистрации права, так как истец не предоставил необходимых для этого документов. В
этом случае иск не может быть удовлетворен. Если истец не согласен с действиями
регистрационной службы, он должен оспаривать их в порядке гл. 25 ГПК РФ.
4. Истец обладает доказательствами, подтверждающими наличие юридических
фактов, достаточных для наделения ответчика правом собственности. Бывает так, что
истец предъявлением иска о признании права собственности пытается уйти от
регистрации права собственности в административном порядке. Например, иском о
признании права собственности на объекты недвижимости пытаются обойти
государственную регистрацию. В этом случае суду необходимо предложить истцу
представить доказательства существования права собственности. Очевидно, что
представить их истец не сможет, так как согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации
прав на недвижимое имущество единственным доказательством существования
зарегистрированного права является государственная регистрация. Тогда в иске надлежит
отказать, как поступил, например, Чернышковский районный суд Волгоградской области
(Дело N 33-8056//Архив Чернышковского районного суда Волгоградской области).
Однако здесь следует иметь в виду, что не всегда право собственности на объекты
недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Например, согласно
п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или
иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления,
полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение,
предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на
указанное имущество. В связи с этим суд должен принять в качестве доказательства
существования права справку кооператива о том, что истец полностью внес паевой взнос.
В абз. 2, 3 п. 10 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что иной момент
возникновения права установлен для приобретения права собственности на недвижимое
имущество в порядке наследования и реорганизации (абз. 2, 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 4
ст. 1152 ГК РФ). По смыслу абз. 2, 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ наследование и реорганизация, за
исключением выделения, являются основаниями перехода права собственности в
результате универсального правопреемства. В этой связи, если наследодателю или
реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало
недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или
вновь возникшему юридическому лицу (правопреемнику) независимо от государственной
регистрации права на недвижимость (за исключением реорганизации в форме выделения -
абз. 6 п. 10 проекта).
5. Если право собственности обосновывается приобретением имущества по сделке
отчуждения, отчуждатель являлся его собственником или уполномоченным
собственником лицом. Так, причиной отмены одного из решений Серафимовичского
районного суда Волгоградской области стало то обстоятельство, что суд не проверил
полномочия лица, отчуждающего спорное имущество, на совершение сделки по
распоряжению данным имуществом, суд не установил собственника отчуждаемого по
сделке имущества или лицо, имеющее полномочия на распоряжение им (Дело N 33-
8698//Архив Серафимовичского районного суда Волгоградской области). По аналогичным
обстоятельствам постановлением Президиума Волгоградского областного суда от 16
марта 2009 г. были отменены решение мирового судьи судебного участка N 133
Волгоградской области от 6 июня 2008 г. и апелляционное определение Волжского
городского суда Волгоградской области от 11 июля 2008 г. (Дело N 44г-17/09//Архив
Волгоградского областного суда).

108. Может ли послужить основанием к отказу в иске о признании права

собственности то обстоятельство, что ко времени разрешения спора недвижимое
имущество, в отношении которого заявлен спор, было отчуждено?

М.В. обратился в суд с иском к М.Н.Э. о признании права собственности на 1/2

доли земельных участков, сославшись на то, что указанные земельные участки
приобретались ими в период брака, после расторжения брака разделены не были,
поскольку ответчица уклонялась от оформления положенной истцу половины имущества.
Впоследствии М.В., узнав о продаже М.Н.Э. спорных участков без его согласия Г., а в
дальнейшем М.А., предъявил также требования о признании сделок купли-продажи
земельных участков и свидетельств о государственной регистрации прав ответчиков на
земельные участки недействительными.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 23 июля 2004 г. в
удовлетворении иска отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам
Московского областного суда от 18 ноября 2004 г. решение оставлено без изменения, а
кассационная жалоба М.В. - без удовлетворения. Определением судьи Московского
областного суда от 14 июня 2005 г. дело направлено для рассмотрения по существу в
президиум Московского областного суда. Постановлением президиума Московского
областного суда от 3 августа 2005 г. решение Одинцовского городского суда Московской
области от 23 июля 2004 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского областного суда от 18 ноября 2004 г. оставлены без изменения, надзорная
жалоба М.В. и определение судьи Московского областного суда от 14 июня 2005 г. - без
удовлетворения.
Отменяя вынесенные по делу акты, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ указала следующее. Отказывая М.В. в удовлетворении иска,
судебные инстанции исходили из того, что М.Н.Э., являясь собственником земельных
участков N 179-182, расположенных в ДСК "Загорье" пос. Горки-2, Горского с/о
Одинцовского района Московской области, и продав их Г., в соответствии с п. 1 ст. 209
ГК РФ правомерно распорядилась принадлежащей ей собственностью. При этом,
принимая во внимание, что указанные земельные участки неоднократно подвергались
отчуждению, суд пришел к выводу о невозможности в данном случае раздела имущества,
поскольку удовлетворение требования бывшего супруга о разделе имущества, нажитого
во время брака, возможно лишь в том случае, если таковое имущество имеется в наличии.
Между тем эти выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и
противоречат требованиям закона по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака,
является их совместной собственностью. При разделе общего имущества супругов и
определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не
предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). Согласно п. 1 ст. 38 СК
РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и
после его расторжения по требованию одного из супругов.
М.В. указывает, что брак между ним и М.Н.Э. был заключен 27 апреля 1991 г.,
расторгнут 16 ноября 1998 г. Земельные участки N 179-182, расположенные на землях
поселений, находящихся в административных границах Горского с/о Одинцовского
района Московской области и предоставленные для дачного строительства в пос. Горки-2
ДСК "Загорье", приобретались М.Н.Э. в период ее нахождения в браке с М.В., в связи с
чем, по мнению заявителя, изложенному в надзорной жалобе, являются их совместной
собственностью и их отчуждение без его согласия нарушает его права.
Поскольку спорное имущество являлось совместной собственностью М.В. и
М.Н.Э., было отчуждено ответчицей вопреки воле истца, то у суда не имелось оснований,
предусмотренных законом, для отказа М.В. в иске и раздел указанного имущества должен
был быть произведен с учетом принципа равенства долей бывших супругов.
Из материалов дела видно и установлено судом, что М.В. и М.Н.Э. состояли в
браке с 27 апреля 1991 г. по 4 ноября 1998 г. По договорам купли-продажи от 5 декабря
1996 г. в период брака М.Н.Э. были приобретены земельные участки N 181 площадью
1175 кв. м (т. 1, л.д. 69), N 179 площадью 1175 кв. м (т. 1, л.д. 68), N 182 площадью 1175
кв. м (т. 1, л.д. 108), расположенные в ДСК "Загорье" дер. Бузаево Одинцовского района
Московской области. Постановлениями главы администрации Одинцовского района
Московской области от 7 октября 1996 г. за N 2001 и 22 января 1997 г. за N 107 М.Н.Э.
выделен земельный участок N 180 в том же населенном пункте.
По договорам купли-продажи от 1 июня 1999 г. названные земельные участки
М.Н.Э. продала своей матери Г. и 4 июня 1999 г. последней произведена государственная
регистрация права собственности на указанные участки. Затем участки неоднократно
продавались.
В августе 2000 г. истцом был подан иск о признании за ним права собственности на
1/2 часть земельных участков. При разбирательстве дела в суде 23 июля 2004 г. (т. 3,
л.д. 146) представитель истца поддержал заявленные требования.
То обстоятельство, что ко времени разрешения спора земельные участки, в
отношении которых был заявлен спор, были отчуждены, само по себе не может являться
основанием для отказа в иске о признании права собственности на 1/2 часть этих
земельных участков*(144).

109. Можно ли в судебном порядке признавать право собственности на жилые

помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, в том
случае, если имеется распоряжение о передаче указанных жилых помещений в
муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам оно не
исполняется?

Отвечая на этот вопрос в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской

Федерации за II квартал 2005 г.*(145), высшая судебная инстанция указала следующее. В
соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.
Статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" предусматривает, что граждане Российской Федерации,
занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде,
включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном
управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе
приобрести эти помещения в собственность. По смыслу указанного выше Закона право на
приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в
домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание
гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
В том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в
муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам они не переданы,
граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность
принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что
соответственно нарушает положения ст. 35 Конституции РФ и ст. 2 Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в
собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права. В
соответствии со ст. 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации
жилых помещений он вправе обратиться в суд. Следовательно, если гражданин по
независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию
принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе
обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Согласно ст. 17 и 28 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество
вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной
регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения)
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество,
установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих
основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом
государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права,
установленного вступившим в силу решением суда. Следовательно, если жилые
помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта
2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности
на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном
порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.

110. Чем отличаются иски о признании права собственности от иных схожих

исков?

Возникновение права собственности может быть связано с рассмотрением иных

исков, помимо иска о признании права собственности. Ими могут быть как вещные, так и
обязательственные иски. Так, например, отказ в виндикационном иске может послужить
основанием к признанию права собственности на объект недвижимого имущества за
добросовестным приобретателем (ст. 223 ГК РФ). Иски о регистрации сделки (ст. 165 ГК
РФ) и перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) по ней также направлены на
приобретение права собственности. Только решение суда имеет здесь неправообразующее
или правоподтверждающее значение. Оно лишь позволяет истцу зарегистрировать право
собственности без обращения в регистрирующий орган контрагента по сделке. Нацелен на
приобретение права собственности также иск о переводе прав и обязанностей покупателя
на себя в случае нарушения права преимущественной покупки (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Однако решения суда о переводе прав и обязанностей будет недостаточно для
приобретения права собственности. Нужно, чтобы договор был исполнен, а при
необходимости осуществлена его государственная регистрация и регистрация перехода
права собственности.
Иски о признании права собственности необходимо отличать от заявлений,
подаваемых при отказе регистрационной службы в совершении акта государственной
регистрации. Отличия состоят в том, что предметом иска о признании права
собственности является требование признать или констатировать за истцом право
собственности. Предметом заявления об оспаривании действия регистрирующего органа
выступает требование признать незаконным действие органа власти. Кроме того, иск о
признании права собственности вытекает из гражданско-правовых отношений.
Отношения же по регистрации прав на недвижимое имущество носят административно-
властный характер.
Наконец, иски о признании права собственности необходимо отличать от случаев
установления факта владения имуществом на праве собственности. Как разъяснено в
Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за
III квартал 2006 г.*(146), в соответствии с ч. 1 ст. 264 и ст. 265 ГПК РФ суд устанавливает
юридические факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных
или имущественных прав граждан, организаций, только при невозможности получения
заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при
невозможности восстановления утраченных документов. Вместе с тем, как следует из ч. 3
ст. 263 ГПК РФ, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого
производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд
выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет
заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке
искового производства.
Возможность установления юридического факта владения и пользования
недвижимым имуществом в порядке, предусмотренном в изложенных выше нормах,
установлена в п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ. Данная норма не исключает возможности
установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом, в
том числе на праве собственности. Например, если у заявителя имелся, но был им утрачен
правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества на
праве собственности, то суд вправе установить факт владения и пользования данным
имуществом на праве собственности в целях регистрации этого имущества при условии,
что такой документ не может быть восстановлен в ином порядке.
Таким образом, суд вправе установить юридический факт владения и пользования
недвижимым имуществом на праве собственности в случае, если отсутствует спор о праве
и если данный факт не может быть установлен в ином порядке.

111. Применима ли к искам о подтверждении права собственности исковая

давность?

Перечень требований, на которые исковая давность не распространяется,

содержится в ст. 208 ГК РФ. Иные требования могут быть освобождены от исковой
давности только в случаях, прямо предусмотренных законом. Требование о признании
права собственности не входит в перечень, указанный в ст. 208 ГК РФ. Нет и иных норм
права, которые исключили бы исковую давность по рассматриваемому иску.
Следовательно, буквальное толкование закона свидетельствует о применении общего
срока исковой давности.
Однако наука гражданского права и судебная практика идут по пути
нераспространения исковой давности на требования о признании права собственности.
Обосновывается такой подход тем, что признание права собственности схоже с
требованием собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти
нарушения не были соединены с лишением владения (абз. 5 ст. 208 ГК РФ), а на него
исковая давность не распространяется. Кроме того, признание права собственности
основано на длящемся правоотношении, правовая природа которого исключает
применение исковой давности. Обращается внимание и на то, что исковой давностью
признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК
РФ), тогда как иском о признании права собственности не восстанавливается нарушенное
право. Им признается или устанавливается право - право собственности. Также
необходимо иметь в виду, что иск о признании права собственности хоть и распространен
в правоприменительной деятельности, но прямо не описан в ГК РФ, что и могло стать
причиной его отсутствия в перечне требований, на которые исковая давность не
распространяется.

112. Может ли право собственности быть признано за умершим?

В судебной практике встречаются случаи предъявления заинтересованными

лицами исков о признании права собственности на недвижимое имущество за умершим и
их удовлетворение. Чаще всего предъявление подобных исков связано с возникновением
наследственных правоотношений. В частности, в Справке о результатах обобщения
судебной практики за 2006-2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел,
связанных с защитой прав на недвижимое имущество, составленной судьей Верховного
суда Удмуртской Республики А.В. Солоняк*(147), приводится такой пример: решением
Балезинского районного суда Удмуртской Республики от 25 мая 2006 г. удовлетворен иск
Б. к администрации Балезинского района Удмуртской Республики о признании права
собственности на гараж за умершим братом Б., который при жизни права на гараж не
зарегистрировал. Истица, заявляя требования, ссылалась на невозможность оформления
наследственных прав. Как указывает автор Справки, требования о признании права за
умершим предъявляются одновременно с требованиями о включении имущества в состав
наследства. Изучение судебной практики показало, что она в этой части неоднозначна:
имеют место как удовлетворение и тех, и иных требований, так и отказ в удовлетворении
требований о признании права собственности за умершим со ссылкой на то, что
правоспособность наследодателя прекратилась в связи с его смертью, но при этом
принимается положительное решение по требованию о включении имущества в состав
наследства.
Представляется, что правильным является подход, при котором суды не находят
оснований для признания права собственности за умершим. Во-первых, согласно п. 2
ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и
прекращается смертью. Следовательно, право, собственности, равно как и любое другое
гражданское право, не может принадлежать умершему. Во-вторых, по правилу,
установленному п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического
принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника
на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Следовательно, в момент смерти лица его имущество находит нового собственника, а
потому право собственности за умершим не может быть признано.

4.2. Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Сохранение

переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений

113. Что понимается под самовольной постройкой?

Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В соответствии с

указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми
актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из определения видны следующие признаки самовольной постройки: 1) она
должна быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей; 2) создана без
получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных
и строительных норм и правил. Для того чтобы постройка была признана самовольной,
достаточно одного из трех признаков. Но в любом из этих случаев самовольная постройка
должна подпадать под критерии недвижимого имущества.

114. Что понимается под постройкой в контексте ст. 222 ГК РФ?

Законодательного определения термин "постройка" не имеет. Он применяется в ГК

РФ только в ст. 222. Еще один раз термин "постройка" используется в ст. 257 ГК РФ.
Содержание ст. 222 ГК РФ свидетельствует о том, что под постройкой необходимо
понимать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.
Таким образом, под постройкой в контексте ст. 222 ГК РФ понимается объект
недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем не любой объект недвижимости может быть признан постройкой, а только
такой, который стал результатом строительной деятельности человека.
Определенную трудность вызывает вопрос: в какой момент результат
строительной деятельности человека можно назвать постройкой? Будет ли являться
постройкой незавершенный строительный объект или котлован? Полагаем, что
постройкой можно назвать любой объект деятельности человека, подпадающий под
признаки недвижимости, указанные в ст. 130 ГК РФ, даже если его возведение не
завершено, поскольку критерий завершенности не фигурирует в указанной норме.
Подтверждение квалификации незавершенного строительством объекта как объекта
недвижимости можно найти в п. 14 проекта постановления Пленумов Верховного Суда
РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"*(148). В
частности, там сказано, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав
на недвижимое имущество к недвижимому имуществу относятся объекты незавершенного
строительства, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Судам следует учитывать, что объект
незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта.
При этом право на объект незавершенного строительства может быть признано только за
собственником или законным владельцем земельного участка, на котором возведен
соответствующий объект. Аналогичные выводы содержатся в п. 29 проекта указанного
постановления.
Из приведенного положения проекта виден и отрицательный ответ на вопрос о
возможности признания в качестве самовольной постройки котлована, так как
самовольная постройка - всегда объект недвижимости, который появляется не ранее
закладки фундамента. Однако вывод котлована из категории самовольной постройки не
означает, что лица, чьи права и законные интересы оказываются под угрозой вследствие
нарушения строительных норм и правил при создании котлована, должны терпеть
неудобства. Полагаем, что здесь применимы другие, нежели ст. 222 ГК РФ, нормы в
зависимости от того, причинен вред или создана угроза его причинения. Если вред
причинен, заинтересованное лицо может основывать требования на ст. 1064 ГК РФ. Если
вред может появиться в будущем - ст. 1065 ГК РФ.

115. Может ли являться самовольной постройкой самовольно

реконструированный объект?

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда

Российской Федерации за I квартал 2000 года*(149), при сносе жилого дома,
находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения
либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект
права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и
т.д. Таким образом, следует сделать вывод, что при произведении гражданином
вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом
собственности, подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на
недвижимое имущество и требование органов, в полномочия которых входит указанная
регистрация, произвести ее правомерно.
Разъяснения, данные в Обзоре, можно использовать применительно к самовольной
постройке, утверждая, что самовольной постройкой является не только вновь созданный
объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел
новые качественные (определяющие) характеристики.
Аналогична практика арбитражных судов. Так, в обобщении судебной практики
Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности,
одобренном постановлением президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от
20.04.2004 N 9, указано, что реконструкция недвижимости, произведенная на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными
нормативными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений
или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является
самовольной постройкой. В таком случае нормы ГК РФ о самовольной постройке (ст. 222)
применяются к самовольно реконструированным объектам по аналогии закона.

116. Что означает "имущество, созданное на земельном участке, не отведенном

для этих целей" в контексте ст. 222 ГК РФ?

Согласно ст. 222 ГК РФ одним из признаков самовольной постройки является ее

возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. Статья 222 ГК РФ корреспондирует с подп. 8 п. 1
ст. 1 ЗК РФ, в соответствии с которым земельное законодательство основывается на
принципе деления земель по целевому назначению на категории; правовой режим земель
определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями
законодательства.
Категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. В частности, земли в Российской
Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли
сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых
территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
По правилу, установленному п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли, указанные в п. 1 указанной статьи,
используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель, как было отмечено выше, определяется исходя из их принадлежности к той
или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием
территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются
федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным
кодексом РФ. Для этого указанный Кодекс вводит понятие территориальных зон, т.е. зон,
для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и
установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1). В свою очередь, под
градостроительным регламентом ГрК РФ понимает устанавливаемые в пределах границ
соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных
участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и
используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования
земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1). Конкретные виды
и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного
использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37.
При таких обстоятельствах постройка будет считаться созданной на земельном
участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого
использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного
зонирования (гл. 4 ГрК РФ).
В качестве одного из доказательств возведения постройки на земельном участке,
отведенном для этих целей, суд может истребовать решение о предоставлении земельного
участка для строительства (ст. 32 ЗК РФ).
Как совершенно справедливо отмечается в Справке о практике рассмотрения
судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном
строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений, подготовленной
судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда, не
допускается изменение, в том числе и судом, разрешенного использования земельного
участка. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной
постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права
собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение
противоречило бы ст. 8 ЗК РФ.

117. Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное

жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по
договору аренды для строительства жилья?

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской

Федерации за второй квартал 2007 года*(150) отмечается, что в силу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК
РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет,
кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку
может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном
законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,
постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где
осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности
на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере,
определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть
признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка
по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения,
позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на
самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, как отметил Верховный Суд РФ, право собственности на
жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений на земельном
участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может
быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений
градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и
здоровью граждан.

118. Что означает "недвижимое имущество... созданное без получения на это

необходимых разрешений" в контексте ст. 222 ГК РФ?

Основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на

строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ,
подтверждающий соответствие проектной документации требованиям
градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а
также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (ч. 1
ст. 51 ГрК РФ). Выдача разрешений на строительство осуществляется органами местного
самоуправления (ст. 8 ГрК РФ), за исключением случаев, указанных в ч. 5 ст. 51 ГрК РФ.
Основанием выдачи разрешения является заявление с приложенными к нему документами
в соответствии с перечнями, указанными в ч. 7 либо ч. 9 ст. 51 ГрК РФ. Форма разрешения
на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О
форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию"*(151).
Разрешение на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на
земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном
участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства,
реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков,
навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений
вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и
(или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие
характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным
регламентом; 5) а также в иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ,
законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения
разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Таким образом, для установления признаков самовольной постройки суд должен
предложить сторонам предоставить либо затребовать сам из уполномоченных органов
разрешение на строительство. Отсутствие разрешения на строительство либо
строительство иного объекта, чем тот, который указан в разрешении, свидетельствует о
самовольности постройки. Само по себе отсутствие разрешения на строительство не
может свидетельствовать о самовольности построек, указанных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ,
однако они могут быть признаны самовольными по иным основаниям, указанным в
ст. 222 ГК РФ. Например, если они возведены с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил.
Кроме того, под необходимым разрешением судам следует понимать не только
дозволение органов публичной власти, но и дозволение лиц, чей частноправовой интерес
имеет значение для возведения строения. В первую очередь мы имеем в виду
собственников земельных участков или лиц, обладающих в отношении них вещным
правом. Подобный довод подтверждается практикой судов общей юрисдикции. Так, в
Бюллетене судебной практики Омского областного суда (2008. N 4 (37)) говорится, что к
числу необходимых следует относить разрешение собственника земельного участка,
поскольку при отсутствии подобного разрешения в соответствии с положениями ст. 301
ГК РФ собственник вправе истребовать соответствующую часть земельного участка из
чужого незаконного владения*(152). Похожий вывод сделан Абаканским городским
судом по делу N 2-3120/2009.

119. Что означает "с существенным нарушением строительных норм и

правил" в контексте ст. 222 ГК РФ?

Строительные нормы и правила содержатся в документах с одноименным

названием: "Строительные нормы и правила", сокращенно - СНиП. Так, разработаны и
применяются СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений"*(153), СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и
сооружений"*(154), СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные"*(155) и др.
Строительные нормы и правила не являются нормативными правовыми актами.
Этот вывод основан на том, что они не содержат властных волеизъявлений, и
подтверждается определением Верховного Суда РФ от 16.11.2000 N ГКПИ2000-1356.
Более того, взамен СНиПов Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом
регулировании" (в ред. от 23.11.2009)*(156) вводит технические регламенты. Однако
практика Верховного Суда РФ показывает, что руководствоваться при рассмотрении дел
СНиПами можно. Как, например, это сделано в решении Верховного Суда РФ от
01.10.2007 N ГКПИ07-1052*(157); определении Верховного Суда РФ от 12.10.2006
N КАС06-377*(158) и др. Следовательно, отсутствуют препятствия к тому, чтобы при
рассмотрении споров, связанных с самовольными постройками (ст. 222 ГК РФ), суд при
определении того, имеются или нет нарушения строительных норм и правил,
руководствовался СНиПами.
Для определения того, нарушены или нет строительные нормы и правила,
рекомендуется проводить судебно-строительные экспертизы. Существенность нарушений
может быть установлена только судом на основании совокупности материалов
гражданского дела применительно к каждому конкретному случаю. К существенным
нарушениям строительных норм и правил можно отнести, например, те, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека и при
этом являться неустранимыми, а также другие подобные нарушения. Например, в
Бюллетене судебной практики Омского областного суда (2008. N 4 (37)) указывается, что
существенным нарушением, которое, кроме того, ведет к снижению прочности,
устойчивости или надежности постройки, может быть нарушение, выразившееся в
несоблюдении планировки застройки населенного пункта, осуществление надстроек,
ухудшающих внешний вид здания, и т.п.*(159)
Соответственно к несущественным можно отнести нарушения, которые
выразились в незначительных отступлениях, касающихся размеров объектов, их
взаимного расположения и т.п. В частности, в Справке по результатам обобщения
судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел,
связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество, от 23 марта
2006 г.*(160) указывается, что судами обоснованно не расценивались как существенные
нарушения п. 4.4 СНиП "Дома жилые и одноквартирные", касающиеся изменения размера
площади кухни, - по СНиП - не менее 6 кв. м., в возведенном строении - 5,5 кв. м
(Ленинский районный суд, дело N 2-319/04). Также не признаны судом как существенные
нарушения СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство" - размещение постройки от границ
участка на расстоянии не менее 1 м, поскольку истцом представлено письменное согласие
владельца смежного земельного участка на расположение возведенных истцом строений с
отступлением от нормированного отступа (Мотовилихинский районный суд).

120. Является ли самовольная постройка объектом гражданских прав; какова

ее природа?

Действующее законодательство не признает самовольную постройку

самостоятельным объектом гражданских прав и отрицает возможность признания права
собственности на нее лицом, осуществившим строительство. Это означает, что она не
может быть продана, подарена, другим образом отчуждена, передана по наследству, сдана
в аренду, заложена или иным образом вовлечена в гражданский оборот, в том числе и как
объект незавершенного строительства. Обосновывается положение закона тем, что
самовольная постройка является результатом правонарушения. Так, в Определении
Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного
суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2
статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"*(161) указано, что самовольное
строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм
земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под
строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и
строительство. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не может
считаться даже ее законным владельцем, что подтверждается в указанном Определении
Конституционного Суда РФ.
Тем не менее пока не следует признавать однозначно неправильной практику
судов, которые видят самовольную постройку (в виде исключения) в качестве объекта
наследственных отношений. Природу исключения, судя по всему, надо искать в природе
наследования как универсального правопреемства. Так, в Справке по результатам
обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области
дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество, от 23
марта 2006 г. отмечается, что согласно абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее
самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе
распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие
сделки. Тем не менее по искам наследников о включении в состав наследственного
имущества самовольных построек и (или) признании права собственности на данные
объекты недвижимости непосредственно за наследниками либо о включении в состав
наследственного имущества самовольных построек и установлении факта принятия
наследства наследниками на данное имущество суды выносили решения в зависимости от
того, возможно ли признать право собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222
ГК РФ), при условии, что наследство принято наследниками.
Что касается позиции высших судебных инстанций, то она окончательно не
сформирована. Так, в проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" предлагается включить пункт
(п. 26)*(162) следующего содержания: учитывая, что в наследственную массу может быть
включено только имущество, принадлежащее наследодателю на законных основаниях, суд
не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права
собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости. Для включения такого
недвижимого имущества в наследственную массу его необходимо легализовать путем
обращения с требованием об оформлении за наследодателем права собственности на
самовольную постройку. Вместе с тем в самом проекте делается оговорка о том, что
вариант этого предложенного Верховным Судом РФ пункта неокончательный, он может
меняться. Если же п. 26 останется в существующем виде, то неплохо было бы
определиться с тем, какое требование должен предъявить наследник, чтобы легализовать
самовольную постройку не за собой, а за наследодателем. Будет ли это иск о признании
права собственности либо другой иск? И как на удовлетворение требования повлияет то
обстоятельство, что субъект, у которого должно возникнуть право собственности, умер,
перестав существовать как субъект (носитель) права?

121. Каковы последствия признания постройки самовольной?

Поскольку самовольная постройка не может и не должна существовать как объект

недвижимости, она подлежит сносу. Однако это не значит, что снос может осуществить
любой, а лицо, создавшее постройку, должно терпеть насильственные действия. По
общему правилу снос должно осуществить лицо, создавшее постройку. Другие лица
вправе совершить такие действия только по решению суда. Иначе как можно определить,
что постройка соответствует признакам, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а потому
подлежит сносу?
Другим последствием самовольного строительства может быть признание права
собственности на возведенный объект. Так, согласно абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ право
собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в
предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

122. Каковы условия признания права собственности на самовольную

постройку?

1. Постройка должна иметь признаки недвижимого имущества. При возникновении

спора относительно того, имеет или нет объект признаки недвижимого имущества,
целесообразно назначать строительную экспертизу. Перед экспертами можно поставить
следующие вопросы: "Имеет ли объект фундамент? Если имеет, каким образом он связан
с землей? Возможно ли отделение объекта от фундамента без причинения несоразмерного
ущерба назначению объекта? Возможно ли функционирование объекта по прежнему
назначению после его перемещения?".
2. Налицо должны быть признаки самовольности (создание на земельном участке,
не отведенном для этих целей; создание без получения необходимых разрешений; с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил). Эти
обстоятельства устанавливаются путем истребования решения о предоставлении
земельного участка, разрешения на строительство и т.д. Причем следует иметь в виду, что
разрешение на строительство в некоторых случаях должно быть испрошено также от
органов природоохранного, экологического надзора и др.
3. Постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Судам важно обратить внимание, что в ст. 222 ГК РФ говорится не только о нарушении
прав собственника земельного участка, на котором возводится постройка, но еще и
нарушении прав других лиц. Например, субъектов иных вещных прав, в том числе
владельцев сервитута; лиц, обладающих имуществом в силу обязательственного
правоотношения, в том числе на основании договора аренды, владельцев смежных
земельных участков и т.п. Вывод об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом
интересов других лиц суд может сделать, например, опросив смежных
землепользователей, владельцев соседних зданий, сооружений и других лиц.
4. Постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вывод суда об
отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть основан на документах (справках,
заключениях экспертов), полученных от органов строительного, санитарного, пожарного,
экологического надзора и других в зависимости от назначения объекта. Иными словами,
истцы по делу о признании права собственности на самовольную постройку должны
будут собрать все те же документы, что необходимы для сдачи недвижимого объекта в
эксплуатацию в общем порядке (если речь идет о жилом объекте).
5. Истец является субъектом права собственности на земельный участок либо
обладает им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного)
пользования, или владеет им на основании договора аренды для строительства жилья.
6. Застройка производилась истцом и (или) по поручению истца, но за его счет. В
обоснование этого обстоятельства истец может представить договоры подряда, сметы,
чеки, ордера и другие документы.
7. Постройка не имеет собственника. Для установления этого обстоятельства суд
может предложить истцу представить (или затребовать ее сам) выписку из единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним, а также справку
управления технической инвентаризации.
8. Постройка индивидуально определена. Это необходимо для того, чтобы суд мог
описать, какие именно постройки являются самовольными (особенно если речь идет о
группе построек среди иных, право на которые зарегистрировано) и соответственно на
какие из них признано право собственности. Для этого истцу необходимо представить
технический паспорт или подготовить иное техническое описание самовольных построек.

123. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку,

если строительство не завершено?

По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан любой

объект недвижимости. Соответственно, на любой из них может быть признано право
собственности, если соблюдены требования, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Поскольку
объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, то на них в
полной мере распространяются правила ст. 222 ГК РФ, в том числе те, которые допускают
признание права собственности (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Иное мнение мы встретили в Обобщении судебной практики Арбитражного суда
Костромской области за второе полугодие 2007 года по вопросам, связанным с
признанием права собственности на самовольную постройку. В нем указано, что термин
"постройка, созданная на земельном участке" предполагает завершение строительства
объекта, следовательно, правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие
объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой
результат строительной деятельности.
Тем не менее мы считаем, что если объект незавершенного строительства обладает
признаками самовольности, отвечает критериям недвижимого имущества, но не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан; истец является субъектом права собственности на земельный участок либо
обладает им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного)
пользования; застройка производилась истцом и (или) по поручению истца за его счет;
постройка не имеет собственника и индивидуально определена, то признание права
собственности возможно.
Однако это не означает, что собственник незавершенного строительством объекта
защищен в будущем от признания его объекта самовольной постройкой и даже сноса. Так,
может случиться, что на момент решения суда незавершенный строительством объект
(самовольная постройка) не создавал угрозу жизни и здоровью граждан, но в результате
дальнейшей деятельности существенным образом были нарушены строительные нормы и
правила, в результате чего прочность здания снизилась настолько, что это создает угрозу
жизни и здоровью граждан. В этом случае заинтересованные лица могут обратиться в суд
с иском о сносе самовольной постройки, а довод владельца объекта недвижимости о том,
что право собственности на него уже признано, не должен приниматься во внимание, так
как объект в результате изменения потерял тождественность с тем, на который
признавалось право собственности.

124. Возможно ли приобретение права собственности на самовольную

постройку в силу приобретательной давности?

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации

за первый квартал 2003 года*(163), приобретательная давность не может
распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке, поскольку необходимо разграничивать правовые
последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной
давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Представляется, что разъяснения Верховного Суда РФ следует применять ко всем
требованиям о признании права собственности на самовольные постройки в силу
приобретательной давности независимо от того, правомерно или нет занят земельный
участок, если имеются другие признаки самовольной постройки, поскольку от
правомерности (неправомерности) занятия земельного участка не стираются границы
между такими основаниями приобретения права собственности, как самовольное
строительство и давностное владение.
Кроме того, судам необходимо иметь в виду, что, во-первых, в силу
приобретательной давности приобретается право собственности на объекты гражданских
прав, к которым самовольная постройка не относится; во-вторых, лицо, осуществившее
самовольную постройку, не может считаться добросовестным владельцем; в-третьих,
самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое не должно
влечь положительные последствия для лица, его совершившего. Все эти обстоятельства в
совокупности препятствуют применению ст. 234 ГК РФ.
По этому же пути идет судебная практика. В частности, отменяя решение
Кировского районного суда г. Волгограда по делу по иску В. к администрации Кировского
района г. Волгограда, администрации г. Волгограда о признании права собственности на
домовладение, признании права пользования земельным участком, судебная коллегия по
гражданским делам Волгоградского областного суда указала следующее. Материалами
дела подтверждено, что без оформления строительно-технической документации и без
получения соответствующего разрешения сыном истца возведен жилой дом. При этом
жилой дом и земельный участок не имеют государственной регистрации. Кроме того,
судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности в
результате приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства
(ст. 222 ГК РФ). Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное
строение (Дело N 33-1290//Архив Кировского районного суда г. Волгограда).

125. За кем может быть признано право на самовольную постройку?

По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую

вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных
правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку самовольная постройка создается
вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. В
виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть
признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за
лицом, ее осуществившим, только тогда, когда оно одновременно является субъектом
права собственности на земельный участок либо обладает им на праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Право собственности
может быть признано также за гражданином, создавшим самовольную постройку на
земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства
жилья. Таким образом, можно говорить о приоритете прав владельцев земельных участков
над правами лиц, осуществивших строительство.
В частности, П. и Ч. обратились в суд с иском к С. о признании за ними права
собственности на строения, расположенные по адресу: г. Абакан, ул. В.Б., 27. Требования
истцы мотивировали тем, что строения возведены на земельном участке, предоставленном
в частную собственность для строительства жилого дома ответчику С., которая
распорядилась этим участком, предоставив его во владение и пользование истцам для
строительства двухквартирного жилого дома. П. и Ч. на спорном земельном участке
своими силами и средствами возвели жилой дом и хозяйственные постройки, которые
приняты в эксплуатацию. Однако в документах в качестве застройщика указан ответчик.
Ссылаясь на ст. 218 ГК РФ, истцы полагали, что приобрели право собственности на
указанное выше домовладение и хозяйственные постройки. Ответчик С. требования не
признала, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что земельный участок
приобретен ею для собственных нужд. Участок был предоставлен истцам во временное
пользование, разрешение давалось только на возведение времянки. Жилой дом истцы
возвели самовольно. В настоящее время ответчик планирует пользоваться спорным
земельным участком самостоятельно.
В судебном разбирательстве было установлено, что постановлением от 30.10.1995
N 30 С. предоставлен в частную собственность земельный участок по адресу: г. Абакан,
ул. В.Б., 27, общей площадью 1000 кв. м. Актом приемки в эксплуатацию хозяйственных
построек от 15 января 2003 г. были приняты в эксплуатацию следующие хозяйственные
постройки по адресу: г. Абакан, ул. В.Б., 27.: две времянки, два гаража, баня, теплица, три
сарая, навес. В указанном акте в качестве застройщика указана С. Из выписки из
технического паспорта объекта недвижимости N 523-09 усматривается, что на указанном
земельном участке расположен также не завершенный строительством жилой дом, право
собственности на который не зарегистрировано.
Рассматривая указанное дело, суд со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ указал, что для
признания права собственности лицу, обратившемуся в суд с иском о признании права
собственности, следует доказать факт изготовления новой вещи с соблюдением закона и
иных правовых актов. В частности, должно иметь место наличие права на земельный
участок, на котором велось новое строительство, либо разрешение собственника этого
участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
Кроме этого, изготовленная вещь не должна нарушать права и охраняемые законом
интересы других лиц. Ответчиком в судебном заседании не отрицалось, что строения на
земельном участке были возведены силами истцов и за счет их средств. Между тем, как
следует из постановления от 30.10.1995 N 30, указанный выше земельный участок был
предоставлен в частную собственность ответчику С., которая в судебном заседании
пояснила, что давала истцам согласие лишь на возведение времянки.
При таких обстоятельствах суд расценил не завершенный строительством жилой
дом и хозяйственные постройки по адресу: г. Абакан, ул. В.Б., 27 как самовольные
постройки и указал, что ст. 218 ГК РФ в данном случае применяться не может.
Руководствоваться необходимо ст. 222 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку
может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном
законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,
постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где
осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть
признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанные
обстоятельства препятствуют признанию права собственности П. и Ч. в соответствии с
нормами ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку земельный участок под строительство жилого
дома и хозяйственных построек в установленном законом порядке истцам не отводился,
разрешения на строительство данных объектов недвижимости от ответчика истцами не
представлено.
Судам следует иметь в виду, что для признания права собственности на
самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка недостаточно
установления только его прав в отношении земли. Необходимо отсутствие иных
признаков самовольной постройки, в том числе существенного нарушения строительных
норм и правил. Иначе положение ст. 222 ГК РФ легко обходилось бы недобросовестными
субъектами. Например, одно лицо (застройщик) по негласному соглашению с другим
лицом (собственником земельного участка) возводит на его участке дом с нарушением
строительных норм и правил. По окончании строительства собственник земельного
участка обращается в суд с иском о признании права собственности к застройщику, тот не
возражает против иска или даже признает его, что становится основанием для вынесения
решения о признании права собственности.
Чтобы исключить подобные варианты развития ситуации, суду необходимо
исследовать не только наличие прав на земельный участок, но и отсутствие других
признаков самовольной постройки. Если они имеются, равно как имеются нарушения
прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан,
в иске о признании права собственности надо отказывать.

126. За кем может быть признано право собственности на самовольную

постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей
долевой собственности?

Ответ на этот вопрос зависит от того: 1) возведена ли постройка одним из

сособственников или другим лицом; 2) в чьем пользовании находится та часть земельного
участка, на котором возведен объект; 3) нарушает ли самовольная постройка права
сособственников; 4) создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
По правилу, установленному ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом,
находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее
участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. По смыслу
ст. 263 ГК РФ застройка земельного участка является способом реализации полномочия
пользования и владения земельным участком, а потому должна подчиняться положениям
ст. 247 ГК РФ. В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок,
где осуществлена постройка. Согласно указанной норме сохранение самовольной
постройки невозможно, если это нарушает права и охраняемые законом интересы других
лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом: 1) если самовольная постройка возведена лицом, не являющимся
участником общей долевой собственности на землю, и порядок пользования земельным
участком не определен, то право собственности на постройку возникает у всех
сособственников земельного участка; 2) если самовольная постройка возведена лицом, не
являющимся участником общей долевой собственности, на той части земельного участка,
которая находится в пользовании одного из сособственников, то право собственности
может быть признано только за тем из сособственников, в чьем пользовании находится
часть земельного участка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права
остальных участников общей долевой собственности; 3) если самовольная постройка
возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности на землю, но
порядок пользования всем земельным участком не определен и против сохранения
постройки возражают остальные участники, то постройка не может быть сохранена; 4)
если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой
собственности, на земельном участке, выделенном ему в пользование, сохранение этой
постройки не нарушает права смежных землепользователей-сособственников (под
нарушением прав здесь не следует считать нарушение полномочий других
сособственников по пользованию и владению, так как порядок пользования определен), то
постройка может быть сохранена; право собственности приобретает лицо, создавшее
постройку; 5) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником
общей долевой собственности на землю, но на части земельного участка, выделенного
другому сособственнику в пользование, и сохранение этой постройки не нарушает права
других сособственников (под нарушением прав здесь не следует считать нарушение
полномочий других сособственников по пользованию и владению, так как порядок
пользования определен), право собственности возникает у того сособственника, в чьем
пользовании находится часть земельного участка; 6) если самовольная постройка
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и
здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни при каких
обстоятельствах, даже при достижении согласия сособственников земельного участка
между собой.

127. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку

за субъектом права общей долевой собственности, если самовольная постройка
представляет собой реконструированный объект права общей долевой
собственности?

В судебной практике нередки случаи, когда один из "хозяев половины жилого

дома", по сути, являющийся собственником 1/2 доли в праве общей долевой
собственности, достроивший (реконструировавший) "свою половину жилого дома",
обращается в суд с иском: 1) о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома,
или 2) 1/2 долю в праве общей долевой собственности, либо 3) о признании права
собственности на пристройку как самовольную в порядке ст. 222 ГК РФ. Все эти
требования являются бесперспективными по следующим причинам. Во-первых,
требование о признании права собственности на 1/2 жилого помещения не может быть
удовлетворено, так как объектом права единоличной собственности может быть
индивидуально-определенное имущество, но никак не его 1/2 часть. Во-вторых, не может
быть удовлетворено требование о признании права собственности на 1/2 долю в праве
общей долевой собственности, так как истец уже является таким собственником. А его
"бытовое" понимание доли в праве общей долевой собственности как индивидуально-
определенного имущества в виде достроенной половины дома ошибочно. В-третьих, на
самовольно возведенную пристройку не может быть признано право собственности в
порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, так как она не является самостоятельным
объектом недвижимости.
При таких обстоятельствах истцам надо разъяснять, что им необходимо: 1) либо
обращаться совместно с остальными участниками права общей долевой собственности с
требованием о признании права собственности на весь жилой дом как самовольную
постройку вследствие проведенной реконструкции, а затем (или одновременно с ним)
требовать в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 245 ГК РФ, увеличения своей доли в праве
на общее имущество; 2) либо осуществлять раздел (выдел) общего имущества (ст. 252 ГК
РФ), приобретая тем самым право единоличной собственности, а затем (или
одновременно с ним) требовать признания права собственности на выделенные и
достроенные (реконструированные) помещения как единый объект в порядке ст. 222 ГК
РФ.
Правда, отмечаем, что второй способ не совсем безупречен, поскольку, осуществив
пристройку, один из сособственников создал новый объект недвижимости. Поэтому весь
дом, а не только пристройку надлежит считать самовольной постройкой. Самовольная
постройка не является объектом гражданских прав, следовательно, не может
принадлежать никому на праве собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен, так
как его целью является возникновение права единоличной собственности.

128. Может ли право собственности на самовольную постройку быть признано

судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при
условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен
этому лицу под возведенную постройку?

Абзац 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. от 27.07.2006) содержал положение, согласно

которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за
лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при
условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу
под возведенную постройку. Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу
оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого
имущества"*(164) абз. 1 п. 3 ст. 222
ГК РФ (в ред. 27.07.2006) признан утратившим силу. Федеральный закон от
30.06.2006 N 93-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2006 г. В связи с этим возник вопрос о
действии абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ во времени.
Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной
силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие
закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в
случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1). К отношениям, возникшим до
введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и
обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2).
При таких обстоятельствах, если постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с
требованием о признании права собственности застройщик обратился (возбудил спор)
после этой даты, оснований для применения абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. 27.07.2006) не
имеется, поскольку право на самовольную постройку признается, а не подтверждается
решением суда. Другими словами, право собственности на самовольную постройку может
возникнуть только в силу решения суда, установившего совокупность обстоятельств,
указанных в ст. 222 ГК РФ, но никак не до обращения в суд. Следовательно, применим
п. 2 ст. 4 ГК РФ.
Значит, право собственности на самовольную постройку не может быть признано
судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, даже при
условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому
лицу под возведенную постройку, если самовольная постройка возведена до 1 сентября
2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился после
этой даты.
Что касается высших судебных инстанций, то окончательного ответа на этот
вопрос они еще не дали. Так, предлагается два варианта п. 30 проекта постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав"*(165): 1) в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского
законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим
после введения их в действие. Поскольку признание права собственности на самовольную
постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда,
следовательно, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную
постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая
действовала на момент принятия решения суда; 2) в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты
гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям,
возникшим после введения их в действие. В связи с этим суд, рассматривающий дело по
иску о признании права собственности на самовольную постройку, применяет ту
редакцию п. 3 ст. 222 ГК РФ, которая действовала на момент создания самовольной
постройки.
Здесь же необходимо отметить, что канувшие уж было в Лету положения прежнего
законодательства, допускающие признание права собственности на постройку,
осуществленную лицом на не принадлежащем ему земельном участке, могут быть
восстановлены, хотя и с существенными изменениями. Так, в Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации предлагается либерализовать
правовой режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на возведение которой не были
оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые
административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в
государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в
установленном порядке. Снос такой постройки, по мнению авторов Концепции,
целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка
возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Кроме
того, предлагается расширить возможности для признания права собственности
застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему
земельном участке. В частности, Концепцией допускается признание права собственности
застройщика на самовольную постройку при условии выплаты компенсации собственнику
земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным
нормам и правилам*(166).

129. В какой момент возникает право собственности на самовольную

постройку?

Согласно буквальному толкованию п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на

самовольную постройку признается судом. Указанной норме корреспондирует подп. 3 п. 1
ст. 8 ГК РФ, согласно которому гражданские права и обязанности могут возникать из
судебного решения. Однако и п. 3 ст. 222, и подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ необходимо
рассматривать во взаимосвязи с другими нормами ГК РФ, например ст. 218, 219 ГК РФ, а
также положениями специальных нормативных актов, в частности ст. 2 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которой государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания
и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом,
решением суда хоть и признается право собственности на самовольную постройку, но
возникает оно только в момент государственной регистрации.

130. Возможно ли признание права хозяйственного ведения на самовольную

постройку?

ГК РФ прямо не предусматривает возможности признания права хозяйственного

ведения на самовольную постройку. Однако следует иметь в виду содержание п. 2 ст. 299
ГК РФ, согласно которому имущество, приобретенное унитарным предприятием или
учреждением по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение или
оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном ГК РФ,
другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Таким образом, ст. 299 ГК РФ устанавливает возможность приобретения права
хозяйственного ведения по тем же основаниям, что и право собственности. Поскольку
возведение самовольной постройки может стать основанием приобретения права
собственности, то возведение самовольной постройки может стать и основанием
приобретения права хозяйственного ведения. Для обоснования применения ст. 222 ГК РФ
как нормы, опосредующей приобретение права хозяйственного ведения, суд вправе
сослаться на ст. 6 ГК РФ.

131. В каком судебном порядке рассматривается заявление о признании права

собственности на самовольную постройку?

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда

Российской Федерации за III квартал 2008 года*(167), признание права в судебном
порядке осуществляется в исковом производстве, основной чертой которого является
наличие спора о праве.
Таким образом, заявление о признании права собственности на самовольную
постройку подлежит рассмотрению в порядке искового производства. В связи с этим
судам необходимо выяснять, действительно ли имеется спор, можно ли считать ответчика
лицом, которое отрицает возможность приобретения права собственности за истцом.
Делать это необходимо для того, чтобы исключить обращения в суд с "искусственным"
спором, где ответчиком выступает лицо, которое не имеет интереса в разрешении дела. В
этой связи весьма интересной выглядит позиция некоторых судов, которые считают
сомнительной саму возможность обращения лица в суд, если оно не обратилось в орган
местного самоуправления с заявлением о согласовании допущенных отступлений. Так,
например, в Методических рекомендациях по проведению подготовки и рассмотрению
гражданских дел, связанных с признанием права собственности на самовольную
постройку, подготовленных судебной коллегией по гражданским делам Ростовского
областного суда*(168), указано, что согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо
вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или
законных интересов. Право лица, которое не обращалось к органу местного
самоуправления с заявлением о согласовании самовольных отступлений от
установленного порядка ведения строительства, не считается нарушенным или
оспариваемым. Оно само допустило нарушение, для устранения которого должно
(помимо уплаты административного штрафа) либо согласовать произведенное
строительство с компетентными органами, когда для этого нет препятствий, либо
привести постройку в соответствие с существующими нормативами. И только после
отказа в согласовании самовольной постройки, самовольного переоборудования можно
говорить о нарушенном либо оспариваемом праве лица, что позволяет этому лицу
прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для
сохранения самовольной постройки в существующем виде. Представляется, что по этому
пути должна идти практика всех судов, тем более что в абз. 4 п. 25 проекта постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав"*(169) предлагается закрепить положение, согласно которому право
собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не
может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить
указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения, поскольку
законодательно установленный административный порядок получения разрешений не
должен подменяться судебным порядком признания права собственности на самовольную
постройку.
С другой стороны, судам необходимо иметь в виду, что необращение за выдачей
разрешения на строительство не может послужить основанием к возврату искового
заявления о признании права собственности на самовольную постройку по причине
несоблюдения досудебного порядка разрешения спора.
Так, Х. обратился в суд с иском к администрации Гайского района Оренбургской
области о признании права собственности на самовольно возведенное здание игрового
клуба (лит. Е7) площадью 180 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область,
Гайский район, берег водохранилища на расстоянии 24 300 м северо-восточнее с.
Вишневое. В обоснование своих требований истец указал, что является собственником
земельного участка площадью 33 602 кв. м, на котором он без разрешительных
документов возвел спорное здание. Определением судьи Гайского городского суда
Оренбургской области от 11 января 2009 г. указанное заявление было возвращено на
основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ. Возвращая исковое заявление, судья исходил из того,
что заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Судья сослался
на то, что истцом не представлен отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на
строительство. С данным выводом судьи судебная коллегия по гражданским делам
Оренбургского областного суда не согласилась и указала, что из представленного
заявления следует, что Х. обратился в суд с иском о признании права собственности на
самовольную постройку, возведенную на принадлежащем ему по праву собственности
земельном участке, в силу ст. 222 ГК РФ. По данной категории дел федеральным законом
не установлен досудебный порядок урегулирования спора. Учитывая изложенное,
судебная коллегия определение судьи Гайского городского суда Оренбургской области от
11 января 2009 г. о возврате искового заявления Х. к администрации Гайского района
Оренбургской области о признании права собственности на самовольное строение
отменила и передала вопрос о принятии искового заявления на новое рассмотрение в тот
же суд*(170).
Видимо, правильными в такой ситуации будут действия суда, который все же
примет исковое заявление, поскольку нет оснований ни для отказа в принятии искового
заявления, ни его возвращения, но откажет в иске по существу. Для отказа в принятии
иска нет оснований, так как разрешение вопроса в административном порядке не
вписывается в формулировку: "заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в
порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и
разрешается в ином судебном порядке" (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ). Для возвращения иска
нет повода, поскольку обращение о легализации постройки в административном порядке
не является установленным федеральным законом досудебным порядком урегулирования
спора (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).
Кроме того, необходимо иметь в виду, что при отсутствии спора о праве,
подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном
ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении
самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих
государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК
РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал
2005 года*(171)).

132. Вправе ли суд устанавливать юридический факт владения и пользования

самовольной постройкой на праве собственности или эта категория дел может быть
рассмотрена только в исковом производстве?

Возможность установления юридического факта владения и пользования

недвижимым имуществом предусмотрена п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ. Данная норма не
исключает возможности установления юридического факта владения и пользования
недвижимым имуществом, в том числе на праве собственности. Например, если у
заявителя имелся, но был утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности
ему недвижимого имущества на праве собственности, то суд вправе установить факт
владения и пользования данным имуществом на праве собственности в целях регистрации
этого имущества при условии, что такой документ не может быть восстановлен в ином
порядке. Поэтому суд вправе установить юридический факт владения и пользования
недвижимым имуществом на праве собственности в случае, если отсутствует спор о праве
и если данный факт не может быть установлен в ином порядке.
Что касается самовольной постройки, то установление факта владения и
пользования ею на праве собственности невозможно. Во-первых, самовольная постройка
не является объектом гражданских прав. Следовательно, владение ею не имеет правового
значения. Значит, от этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение
личных или имущественных прав граждан, организаций. Во-вторых, факт владения
самовольной постройкой на праве собственности мог бы быть установлен только тогда,
когда право собственности у заявителя имеется, однако он его не может подтвердить во
внесудебном порядке. При этом очевидно, что право на самовольную постройку может
появиться не раньше соответствующего решения суда. Если такое решение есть, то
постройка не может считаться самовольной. Ее необходимо расценивать как полноценный
и оборотоспособный объект недвижимости, а потому устанавливать факт владения им, а
не самовольной постройкой. Если такого решения нет, то невозможно установить факт
владения самовольной постройкой на праве собственности, так как право еще не
возникло.
При таких обстоятельствах суд не вправе устанавливать юридический факт
владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности. Эта категория
дел может быть рассмотрена только в исковом производстве.

133. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку

во внесудебном (административном) порядке?

ГК РФ (абз. 2 п. 3 ст. 222) содержит положение, согласно которому право

собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в
предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Из
процитированной нормы видно, что "иной" порядок должен быть: 1) внесудебным
(административным); 2) установлен законом; 3) орган должен обладать набором средств,
позволяющим установить признаки самовольной постройки.
При этом нет ни закона, который бы этот порядок установил, ни соответственно
органа, который был бы наделен правом реализовывать внесудебный (административный)
порядок признания права собственности. Высказывается мнение, что внесудебный
(административный) порядок признания права собственности на самовольную постройку
регламентирован ст. 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а
органами, уполномоченными признавать право собственности, являются собственно
учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Поводом для подобного вывода служит то обстоятельство, что ст. 25.3 указанного
Закона введена тем же законом, который добавил в ст. 222 ГК РФ указание на "иной"
порядок (Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном
порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества").
Судам не следует соглашаться с таким мнением по следующим причинам.
1. Различны условия возникновения права собственности по ст. 25.3 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 222 ГК РФ. Так, условиями
государственной регистрации права собственности в порядке ст. 25.3 указанного Закона
являются: а) факт создания объекта недвижимости; б) наличие прав на земельный участок.
При этом условий возникновения права собственности на самовольную постройку
больше. Помимо факта создания объекта и принадлежности земельного участка на праве
собственности или ином праве необходимо обосновать: а) наличие признаков
самовольности; б) отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других
лиц; в) отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
2. Регистрационную службу нельзя считать органом, о котором говорится в ст. 222
ГК РФ. Так, ст. 222 ГК РФ предусматривает существование внесудебного
(административного) органа, который мог бы признавать право. Регистрационная служба
не наделена полномочиями по признанию права. Она осуществляет лишь регистрацию,
т.е. совершает акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии
с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Кроме того,
регистрационная служба не наделена правовыми инструментами, которые позволили бы
ей делать вывод о наличии признаков самовольности, отсутствии нарушений прав и
охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
3. Статья 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество применяется
только к случаям, когда постройка не является самовольной. Так, в соответствии с п. 6
разд. II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на
создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества,
утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113*(172), при осуществлении
государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый
объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого
имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Из этого
следует, что, даже если самовольная постройка легализована в порядке ст. 25.3 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество, не исключается возможность признания ее
самовольной и применения ст. 222 ГК РФ (см. также абз. 1 п. 21 проекта постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав").

134. Кто является надлежащим истцом по делу о сносе самовольной

постройки?

Фигура надлежащего истца зависит от основания признания постройки

самовольной. Если постройка возведена на земельном участке, не отведенном для этих
целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, то надлежащим
истцом будет собственник земельного участка либо лицо, владеющее им на праве
пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также
другое лицо, чье право нарушено существованием строения. Необходимо обратить
внимание на то, что круг надлежащих истцов здесь не совпадает с кругом лиц, за
которыми может быть признано право собственности (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Надлежащим истцом в рассматриваемом случае может быть, например, арендатор
занятого самовольной постройкой участка, владелец сервитута.
Если постройка возведена лицом на принадлежащем ему земельном участке, но без
получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил, надлежащим истцом суд обычно
считает контролирующие и надзорные органы и организации. В первую очередь в области
строительства. Например, местные администрации. Такой подход необходимо признать
верным. Да, при поверхностном взгляде на проблему может показаться, что они не будут
являться надлежащими истцами, так как не нарушаются их гражданские права и
обязанности. Однако следует иметь в виду, что самовольная постройка не является в
узком смысле объектом гражданских прав. Кроме того, одним из условий признания ее
самовольной может быть нарушение публичного порядка создания. Все это в
совокупности свидетельствует о большой доле публичного элемента в отношениях по
поводу самовольной постройки. Следовательно, практика судов, рассматривающих
публичные образования как надлежащих ответчиков, является верной. В частности, в
Справке о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по
спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых
помещений, подготовленной судебной коллегией по гражданским делам
Калининградского областного суда, верно указано, что требовать сноса самовольной
постройки могут также органы местного самоуправления - администрации
муниципальных образований, именно в их компетенцию входят вопросы регулирования
планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования
и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство;
предоставления земельных участков для строительства и реконструкции (ст. 8 ГрК РФ,
ст. 11, 28-30, 32 ЗК РФ). В связи с этим требования органа местного самоуправления
могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных
и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и
т.д., и этого достаточно для признания такого лица надлежащим истцом. Несколько шире
определяет круг субъектов требования о сносе проект постановления Пленумов
Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав". Так, в абз. 2 п. 20 проекта постановления указано, что орган, осуществляющий
строительный надзор, а также прокурор вправе в публичных интересах обратиться в суд
по общим правилам подведомственности с иском о сносе самовольной постройки,
созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил (в ред. Верховного Суда РФ - с иском о
сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а
также лица или органы, которым такое право предоставлено федеральным законом).
Также надлежащими истцами необходимо считать владельцев соседних земельных
участков, зданий, сооружений, если допущенные нарушения при строительстве угрожают
повреждением (уничтожением) их имущества (например, если не соблюдены
противопожарные нормы), создают препятствия в пользовании вещью или иным образом
нарушают их права (например, самовольная постройка возводится на недопустимо
близком расстоянии от границы участка соседа, что ограничивает его в распоряжении той
частью участка, которой он мог бы воспользоваться, если бы постройка возводилась на
установленном СНиПами отдалении). Аналогично складывается практика судов общей
юрисдикции. Например, в Справке о практике рассмотрения судами Калининградской
области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и
перепланировке жилых помещений, подготовленной судебной коллегией по гражданским
делам Калининградского областного суда, отмечено, что надлежащими истцами по искам
о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные
интересы которых ведением самовольного строительства нарушаются. Указанные лица,
так же как собственники и владельцы земельных участков, на которых самовольно
возведены строения, могут быть субъектами негаторного требования, что следует из
требований ст. 304 ГК РФ. Так, Ленинградским районным судом правильно было принято
к своему производству исковое заявление Г., которые обратились в суд с требованиями к
С.Л.И. о сносе самовольной постройки - пристройки к соседнему жилому дому, ссылаясь
на то, что пристройка возведена таким образом, что видимость из окон истцов ограничена,
а также нарушены нормы инсоляции квартиры истцов.
Высшие судебные инстанции разделяют подобный подход. В частности, в п. 20
проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда
РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" предлагается включить положение, по которому
собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его
законный владелец либо лицо, права и интересы которого нарушает сохранение
самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности
дел с иском о сносе самовольной постройки (в ред. Верховного Суда РФ - собственник
земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный
владелец либо лицо, права и интересы которого нарушает сохранение самовольной
постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки).

135. Кто является ответчиком по иску о сносе самовольной постройки?

Уже из самой формулировки ст. 222 ГК РФ (п. 2) видно, что ответчиком надо
считать лицо, осуществившее постройку. Под лицом, осуществившим постройку, следует
понимать не столько того, чьими усилиями она фактически возведена, сколько того, кто
мог бы претендовать на обращение ее в собственность. Так, например, если постройка
создана для себя, ответчиком должно быть лицо, непосредственно создавшее ее. Если же
постройка создана по заданию другого, ответчиком должен быть тот, кто дал подобное
задание.
В случае отчуждения самовольной постройки ответчиком по иску о сносе
самовольной постройки является ее приобретатель; при внесении самовольной постройки
в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество;
в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - его
универсальный правопреемник. При отсутствии правопреемника ответчиком по иску о
сносе самовольной постройки является ее фактический владелец. Если право
собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за фактическим
владельцем, а за иным лицом, оно должно быть привлечено в качестве соответчика в дело
о сносе самовольной постройки (абз. 2 п. 22 проекта постановления Пленумов Верховного
Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

136. Кто является надлежащим ответчиком по иску о признании права

собственности на самовольную постройку?

Если постройка осуществлена лицом на не принадлежащем ему земельном участке,

то право собственности на нее должно быть признано за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого
находится земельный участок, где осуществлена постройка, либо за гражданином,
создавшим самовольную постройку на земельном участке, который предоставлен ему по
договору аренды для строительства жилья. Следовательно, надлежащим ответчиком будет
тот, кто осуществил постройку. Почему именно эти лица должны быть разведены по
разные стороны спора? - Потому, что праву застройщика считать себя собственником на
основании п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ противостоит право владельца земельного участка
считать себя собственником на основании абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ. Конечно, перспектива
застройщика выйти победителем в споре с собственником земельного участка весьма
призрачна, однако спор от этого не может исчезнуть.
Если постройка осуществлена лицом на принадлежащем ему земельном участке, но
с нарушением строительных норм и правил либо без соответствующего разрешения, то
надлежащим ответчиком обычно считают контролирующие и надзорные органы и
организации. Наиболее часто - органы местного самоуправления. На первый взгляд,
подобный подход трудно обосновать теоретически, ведь ответчиком по иску о признании
права собственности должен быть тот, кто отрицает или игнорирует такое право за
истцом. При этом контролирующим и надзорным органам и организациям, в том числе
органам местного самоуправления, должно быть безразлично право собственности истца,
ведь от признания или непризнания такого права для них не наступят никакие
гражданско-правовые последствия. Однако такое мнение будет ошибочным.
Действительно, контролирующие и надзорные органы и организации лишены гражданско-
правового интереса в разрешении вопроса о принадлежности на праве собственности
самовольной постройки. Однако они заинтересованы в том, чтобы соблюдался публичный
порядок рассматриваемых правоотношений, препятствующий введению самовольной
постройки в гражданский оборот. С этих позиций участие органов власти в деле по иску о
признании права собственности на самовольную постройку объяснимо и обоснованно.
Подобный подход разделяется высшими судебными инстанциями. Так, согласно абз. 2
п. 23 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного
Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" ответчиком по иску о признании права
собственности на самовольную постройку является орган, осуществляющий
строительный надзор (в ред. Верховного Суда РФ - орган местного самоуправления).

137. В каком размере уплачивается государственная пошлина по делу о

признании права собственности на самовольную постройку, а также по делу о ее
сносе?

В соответствии с ч. 2 ст. 88 ГПК РФ размер и порядок уплаты государственной

пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах. НК РФ
предусматривает, что размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым в
судах общей юрисдикции, мировыми судьями (ст. 333.19 НК РФ), зависят от того, носит
исковое заявление имущественный или неимущественный характер.
Поскольку в результате рассмотрения иска о признании права собственности на
самовольную постройку истец приобретает соответствующее право, то спор необходимо
считать имущественным. Раз стоимость самовольного объекта недвижимости может быть
определена, то исковое заявление подлежит оценке. Следовательно, государственная
пошлина должна быть исчислена по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Требование о сносе самовольной постройки также является имущественным,
поскольку в результате рассмотрения спора может быть разрешена правовая судьба вещи
(существовать ей как объекту недвижимости или как совокупности строительных
материалов). Однако необходимо принимать во внимание, что ни истец, ни кто-либо
другой в результате рассмотрения иска о сносе не приобретет прав на имущество и не
лишается их (что делает иск весьма схожим с негаторным). Рассматриваемым иском лицо
просит понудить ответчика к выполнению действий, указанных в ст. 222 ГК РФ, т.е. сносу
- уничтожению вещи как объекта недвижимости. Следовательно, право собственности
ответчика сохраняется, но только не как на объект недвижимости, а как на совокупность
строительных материалов. Таким образом, иск о сносе самовольной постройки носит
имущественный характер, не подлежащий оценке. Значит, государственная пошлина
должна быть уплачена в размере, установленном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

138. Как надлежит поступить суду, если ответчик признает требования истца о
признании права собственности на самовольную постройку?

По правилу, установленному ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или
нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ). При признании
ответчиком иска и принятии его судом выносится решение об удовлетворении заявленных
истцом требований (ч. 3 ст. 173 ГПК РФ).
Если иск о признании права собственности предъявлен лицом, создавшим
самовольную постройку, владельцу земельного участка (или наоборот) и отсутствуют
основания считать, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, то спор носит
исключительно частный характер, а потому принятие признания иска возможно. Суду
необходимо выносить решение о признании права собственности.
Если же иск предъявлен контролирующему (надзирающему) органу в связи с
нарушением при строительстве правил о целевом использовании земельного участка,
отсутствием необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил, принятие признания иска
сомнительно, поскольку признанием иска "обходится" отрицание права собственности за
лицом, создавшим самовольную постройку (п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно,
признание иска противоречит закону (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ), что недопустимо.
В любом случае, вне зависимости от личности участников спора, суд должен
отказать в принятии признания иска, если самовольная постройка возведена на земельном
участке, не отведенном для этих целей (даже если ответчиком выступает законный
владелец земельного участка), или сохранение постройки нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Здесь также
необходимо исходить из того, что признание иска противоречит закону (ч. 2 ст. 39 ГПК
РФ). Аналогичным образом складывается практика арбитражных судов. Например, в
Обобщении судебной практики Арбитражного суда Костромской области за второе
полугодие 2007 года по вопросам, связанным с признанием права собственности на
самовольную постройку, указано: из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении
иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо
оценить соответствие самовольной постройки строительным, санитарным,
противопожарным и иным нормам в подтверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью
граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые
законом интересы других лиц. Наличие согласия местной администрации на сохранение
самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение
установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное
строение не может быть решен положительно. Таким образом, для рассмотрения вопроса
принятия признания иска ответчиком суд фактически должен рассмотреть дело по
существу. Следовательно, по требованию о признании права на самовольную постройку у
суда отсутствуют основания принимать признание иска ответчиком, поскольку в данном
случае вопрос принятия признания иска поставлен в зависимость от удовлетворения
исковых требований при рассмотрении дела по существу, а волеизъявление ответчика не
изменяет предмет исследования.

139. Каким образом должна быть сформулирована резолютивная часть

решения суда о признании права собственности на самовольную постройку?

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку

является основанием для государственной регистрации права на нее, поэтому оно должно
содержать максимально полное описание объекта недвижимости. Одного лишь указания
на адрес может быть недостаточно, тем более если объект существовал ранее, однако был
реконструирован, в связи с чем и был признан самовольной постройкой. При таких
обстоятельствах судам необходимо включать в резолютивную часть решения не только
адрес, но и техническое описание объекта недвижимости (литеры, площадь и т.п.). Это
избавит нового собственника, а также суд от возможных дополнительных процедур по
разъяснению решения суда.

140. Какова природа решения суда о признании права собственности на

самовольную постройку?

Так же как и в случае с признанием права собственности на бесхозяйную вещь,

признание права собственности на самовольную постройку играет роль одного из
юридических фактов, наряду с государственной регистрацией влекущих возникновение
права собственности. Решение суда о признании права собственности на самовольную
постройку не в силах заменить акт регистрирующего органа. Действительно, согласно
подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из судебного
решения. Однако в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии
с ГК РФ.

141. Необходимо ли истцу при подаче иска о сносе самовольно возведенного

строения предъявлять также требование о выселении лиц, проживающих в этом
помещении?

Отвечая на этот вопрос в Обзоре законодательства и судебной практики за I

квартал 2006 года*(173), Верховный Суд РФ отметил, что в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК
РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право
собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в
аренду, совершать другие сделки. Из положений данной нормы следует, что самовольная
постройка не может являться объектом гражданских прав. Указанная постройка не
включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому
лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.
Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то
вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его права на
владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для
предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных
построек не имеется. Следовательно, при подаче заявления о признании жилого
помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется
дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек,
подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно
возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном
жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом
помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения
необходимо предъявлять также требование о выселении.
К указанному выше разъяснению можно добавить лишь то, что требовать
выселения необходимо тогда, когда лицо не просто зарегистрировано в самовольной
постройке, но еще и проживает в нем либо иным образом обнаруживает свое присутствие
(например, хранит свои вещи: одежду, предметы обихода и т.п.). Если же лицо просто
зарегистрировано в строении, признаваемом самовольной постройкой, можно
ограничиться требованием о признании его утратившим (не приобретшим) право
пользования жилым помещением.

142. Распространяется ли исковая давность на требование о сносе

самовольной постройки?

Исковая давность на требование о сносе самовольной постройки не

распространяется вне зависимости от того, обусловлена необходимость сноса защитой
частных или публичных интересов. Причин тому можно привести как минимум две: 1)
отношения по сносу самовольной постройки близки к отношениям по устранению
нарушений, не связанных с лишением владения (негаторному иску); 2) нарушения,
производимые существованием самовольной постройки, носят длящийся характер. По
этому же пути развивается и судебная практика. В частности, в п. 20 проекта
постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О
некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" указано, что на требование о сносе самовольной
постройки, заявленное в публичных интересах, исковая давность не распространяется,
поскольку оно не является требованием, возникающим из гражданских правоотношений
(в ред. Верховного Суда РФ - поскольку обязанность по сносу самовольной постройки
носит характер длящегося правоотношения). Если требование заявлено в частных
интересах, исковая давность тоже не применима в силу абз. 6 ст. 208 ГК РФ.

143. Что представляет собой сохранение переустроенных и (или)

перепланированных жилых помещений как способ защиты права собственности?

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет

права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности
жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования,
которые установлены ЖК РФ. В частности, ЖК РФ устанавливает определенные
ограничения в пользовании жилым помещением, в том числе связанные с его
переустройством и перепланировкой.
Если собственник жилого помещения игнорирует ограничения, производя
самовольное переустройство или перепланировку, для него могут наступить
неблагоприятные последствия, предусмотренные законом. В частности, согласно ч. 3
ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и
(или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору
социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в
разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим
согласование. А в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое
помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок
в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого
органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов
такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи жилого
помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с
возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по
приведению его в прежнее состояние.
Защищаясь от требования о продаже жилого помещения с публичных торгов, его
собственник может потребовать сохранения помещения в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы
граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, сохранение переустроенных и (или) перепланированных жилых
помещений представляет собой способ защиты прав собственника от требований привести
жилое помещение в прежнее состояние и продажи его с публичных торгов, если первое
требование не выполнено.

144. Как соотносятся такие способы защиты права собственности, как

сохранение переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений и
признание права собственности на самовольную постройку?

Во-первых, отличие необходимо производить по объекту. Если право

собственности в порядке ст. 222 ГК РФ признается на любые объекты недвижимости, то в
порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно сохранение только жилых помещений.
Во-вторых, значение имеет характер изменений. Если изменились качественные
признаки (параметры) всего объекта недвижимости (например, увеличена площадь дома
за счет пристройки, вместо деревянных стен возведены кирпичные, возведен еще один
этаж и т.п.), то налицо признаки самовольной постройки; если же изменения затронули
инженерные сети, оборудование и т.п. внутри жилого помещения, а также коснулись
изменений конфигурации жилого помещения, то имеются признаки переустройства и
(или) перепланировки.
В-третьих, различны предпосылки применения рассматриваемых способов защиты
права собственности. Если требование о признании права собственности на самовольную
постройку может быть заявлено в виде самостоятельного требования, встречного
требования по иску о сносе самовольной постройки и т.д., то сохранение жилого
помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возможно либо при
рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения
с публичных торгов, а также в порядке производства по делам, возникающим из
публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа
местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения.
В-четвертых, различен порядок признания права собственности (сохранения
жилого помещения). Так, ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на
самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом
случаях в ином установленном законом порядке. А согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое
помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном
состоянии на основании решения суда.
Объединяет оба рассматриваемых способа то, что ни признание права на
самовольную постройку, ни сохранение жилого помещения в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии невозможно, если этим нарушаются права и законные
интересы граждан либо создается угроза их жизни или здоровью.

145. Что необходимо понимать под переустройством и перепланировкой в

контексте главы 4 ЖК РФ?

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или

перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого
оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения
(ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос
нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и
переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену
существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и
устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1
Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170*(174)).
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения
(ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и
разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или
укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов,
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных
кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или
переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27.09.2003 N 170).

146. Как соотносится понятие "реконструкция" с понятиями

"переустройство", "перепланировка"?
 Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их
частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности,
объема и качества инженерно-технического обеспечения. Похожее определение содержат
Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в
статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденные приказом
Росстата от 11.03.2009 N 37.
Приведенную дефиницию нельзя считать исчерпывающей, так как она весьма
обобщена. Это обстоятельство позволяет давать в других правовых актах несколько иную
(дополнительную) характеристику реконструкции без нарушения принципа
субординации. Так, по смыслу подп. "б" п. 10 Положения об осуществлении
государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного
постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 (в ред. от 10.03.2009)*(175), к
реконструкции можно отнести работы по усилению и (или) монтажу фундамента и
конструкций подземной и надземной частей. А в соответствии с Методическим пособием
по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов
коммунального и социально-культурного назначения (МДС 816.2000), рекомендованных к
применению письмом Госстроя России от 12.11.1997 N ВБ-20-254/12, под реконструкцией
необходимо понимать в том числе изменение назначения здания (например,
переустройство административного здания под поликлинику).
Но даже из приведенных определений реконструкции очевидно, что ее необходимо
отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Этот довод
подтверждается и судебной практикой (см. Обзор законодательства и судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2008 года*(176)).
Знать отличия реконструкции от переустройства и перепланировки необходимо в
связи с тем, что закон различает процедуры, связанные с этими действиями. Причем для
реконструкции установлены более жесткие требования, чем для переустройства и
перепланировки. Так, п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о
реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении
ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении
размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, - для этого
необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

147. Что следует понимать под самовольным переустройством и (или)

перепланировкой?

Основанием переустройства и (или) перепланировки может служить только

соответствующее решение, полученное в порядке, установленном ст. 26 ЖК РФ.
Процедура начинается с подачи собственником или уполномоченным им лицом пакета
документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, в орган, осуществляющий согласование, по
месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их
получения органом, осуществляющим согласование. Затем принимается решение о
согласовании или об отказе в согласовании. Решение должно быть принято не позднее
чем через 45 дней со дня представления документов. Таким образом, под самовольным
переустройством и (или) перепланировкой необходимо понимать действия без проведения
процедуры согласования, завершившейся принятием решения о согласовании.
 148. В каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам,
возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан
о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном
состоянии?

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики

за II квартал 2006 года*(177), ч. 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения
суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы
граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями
этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о
продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора
социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4
данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки
жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного
самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с
иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения
либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении
такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о
сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии,
если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не
создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном
и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием
для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет
недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают
полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28
ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство
и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ
органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если
гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а
произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям
законодательства.
Таким образом, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что вопрос о сохранении
жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть
решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже
жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма
(при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем
виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных
правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного
самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения.

149. Должен ли быть выселен собственник из помещения, в отношении

которого принято решение о продаже с публичных торгов, как переустроенного и
(или) перепланированного, до проведения торгов?
 В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III
квартал 2005 года*(178) отмечено следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход
права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю
подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество,
подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права
на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной
регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего
собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового
собственника на указанное имущество.
Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав
на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов,
предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение
и выселен из него быть не может.

4.3. Иск о признании права собственности на бесхозяйную вещь

150. Что необходимо понимать под бесхозяйной вещью?

ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на

бесхозяйную вещь. В соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь,
которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не
предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Судам необходимо толковать п. 1 ст. 225 ГК РФ шире, чем это записано, понимая под
бесхозяйным не только имущество, не имеющее связи с собственником, но и любым
другим субъектом вещного права, а также лицом, фактически его содержащим (несущим
бремя расходов по его содержанию), владеющим им, в том числе по давности. В ином
случае приобретение права одного субъекта по основаниям, предусмотренным ст. 225, 234
ГК РФ, могло преодолеваться другим субъектом только по тому основанию, что первый
не является собственником вещи.
Не может быть признано бесхозяйным имущество, которое не имеет определенного
собственника, но его появление возможно в связи с реализацией специальных процедур.
Так, не может быть признано бесхозяйным наследственное имущество в период с момента
открытия наследства до его принятия. Хотя закон и предусматривает правило, согласно
которому принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия
наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от
момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество,
когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), о
наличии субъекта права собственности, а потому и самого права с момента открытия
наследства до его принятия говорить сомнительно. Да, собственник появится.
Действительно, он будет считаться собственником с момента открытия наследства, но не
его принятия. Однако нельзя не учитывать, что этот эффект ретроспективен.
Нельзя признать бесхозяйным также имущество, в отношении которого имеются
обязательственные притязания. Например, возможны случаи, когда по договору подряда
создано недвижимое имущество, но оно не передано заказчику и не осуществлена
государственная регистрация перехода права собственности. В этом случае считается, что
имущество как недвижимое не имеет собственника (ст. 219 ГК РФ), но невозможно и
признание его бесхозяйным.
Исключена возможность признания имущества бесхозяйным и тогда, когда в
отношении вещи возбужден спор. Обосновывается это тем, что признание имущества
бесхозяйным возможно только тогда, когда сняты все сомнения в том, что вещь не имеет
собственника или собственник неизвестен либо собственник отказался от права
собственности.
Бесхозяйной вещью может быть признана та вещь, которая введена в гражданский
оборот.

151. Право собственности на бесхозяйное имущество приобретается в силу

первоначального или производного способа?

Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество не ставится в

зависимость от прямого волеизъявления предыдущего собственника, а потому должно
считаться первоначальным способом приобретения права собственности. Соответственно,
право нового собственника никоим образом не зависит от права собственности
предыдущего и не имеют юридического значения события, предшествующие
приобретению права собственности, за исключением тех, которые имели организационное
значение в приобретении права собственности на бесхозяйное имущество. Правильное
понимание этого обстоятельства позволит судам избежать ошибок, связанных с
рассмотрением притязаний бывших собственников, владельцев, а также иных лиц в
отношении имущества.
Так, на практике возникал вопрос о том, есть ли основания для удовлетворения
виндикационного иска прежнего собственника, у которого вещь выбыла помимо его воли,
предъявленного лицу, которое получило право собственности на нее в порядке
приобретения права собственности на бесхозяйное имущество? Если исходить из того, что
истцом по виндикационному иску является собственник, лишившийся владения, и что
имущество должно поступить во владение ответчика по сделке отчуждения, то перспектив
виндикации нет, так как предыдущий собственник утрачивает не просто владение, а право
собственности с момента возникновения соответствующего права на бесхозяйную вещь
нового владельца. Кроме того, новый собственник приобретает вещь и вместе с ней право
собственности способом, не зависящим от отчуждателя.
По-видимому, аналогичным образом должен разрешаться спор в случае обращения
взыскания на заложенное имущество, которое после обременения стало бесхозяйным и
нашло нового собственника.

152. Может ли право собственности на бесхозяйную вещь приобретаться по

иску о признании права собственности?

Право собственности на бесхозяйную вещь не может приобретаться по иску о

признании права собственности. Обосновано это тем, что, во-первых, исковое
производство предполагает ответчика, т.е. лицо, которое отрицает или игнорирует право
собственности истца. В то же время смысл и предназначение признания права
собственности на бесхозяйную вещь - в признании права собственности на имущество, в
отношении которого отсутствуют какие-либо притязания. Во-вторых, иск о признании
права собственности, как правило, направлен на подтверждение существующего права, а
признание права собственности на бесхозяйное имущество - на приобретение права. В-
третьих, законодатель прописал специальную процедуру приобретения права
собственности на бесхозяйные вещи.

153. Каков порядок приобретения права собственности на движимые

бесхозяйные вещи?

Порядок приобретения права собственности на движимые бесхозяйные вещи

зависит от основания. Если это обнаружение лицом на своем участке брошенной вещи,
стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному
размеру оплаты труда, либо брошенных лома металлов, бракованной продукции, топляка
от сплава, отвалов и сливов, образуемых при добыче полезных ископаемых, отходов
производств и других отходов, то право собственности приобретается путем совершения
действий по их использованию или иных действий, свидетельствующих об обращении
вещи в собственность (абз. 1 п. 2 ст. 226 ГК РФ). Другие брошенные вещи поступают в
собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они
признаны судом бесхозяйными (абз. 2 п. 2 ст. 226 ГК РФ).
Приобретению права собственности на находку (ст. 228 ГК РФ) предшествуют: 1)
отыскание лица, имеющего право потребовать возврата найденной вещи, или места его
пребывания; 2) заявление о находке в милицию или в орган местного самоуправления; 3)
истечение шести месяцев с момента заявления о находке; 4) отсутствие притязаний лиц,
управомоченных получить найденную вещь. Только после этого нашедшее лицо
приобретает право собственности на находку.
В аналогичном порядке приобретается право собственности на безнадзорных
животных (ст. 231 ГК РФ).
Приобретение права собственности на клад не подвержено особой процедуре. Оно
возникает у лица, которому принадлежит имущество, где клад был сокрыт, и лица,
обнаружившего клад, в равных долях, если соглашением между ними не установлено
иное, с момента обнаружения сокрытых вещей. Право собственности не возникает у
обнаружившего его лица, если: 1) поиск осуществлялся без согласия на это собственника
имущества, где клад был сокрыт; 2) клад содержит вещи, относящиеся к памятникам
истории или культуры; 3) клад обнаружен лицом, в круг трудовых или служебных
обязанностей которого входило проведение раскопок и поиска, направленных на
обнаружение клада (ст. 233 ГК РФ).

154. Каков порядок приобретения права собственности на недвижимые

бесхозяйные вещи?

Процедура приобретения права собственности на недвижимое бесхозяйное

имущество начинается с принятия его на учет. Порядок принятия на учет
регламентирован Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей,
утвержденным постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580 (в ред. от
12.11.2004)*(179).
На первом этапе орган местного самоуправления, на территории которого
находится недвижимое бесхозяйное имущество, либо уполномоченный государственный
орган г. Москвы или Санкт-Петербурга обращается в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (в Росрегистрацию, ныне -
Росреестр), с заявлением о принятии на учет объекта недвижимого имущества в качестве
бесхозяйного. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что
объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен
(как правило, это выписки из реестров государственной и муниципальной собственности;
документы, выданные государственными органами, ранее осуществлявшими регистрацию
прав на недвижимость и др.), или от права собственности на него собственник отказался
(заявление собственника об отказе от права собственности; документы, подтверждающие,
что отказавшееся лицо действительно является собственником), а также документы,
содержащие описание объекта недвижимого имущества.
Принятие на учет объектов недвижимого имущества осуществляется путем
внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. После
принятия на учет объекта недвижимого имущества органу местного самоуправления
выдается выписка из Единого государственного реестра прав о принятии на учет объекта
недвижимого имущества.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет
орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом (либо уполномоченный
государственный орган г. Москвы или Санкт-Петербурга), может обратиться в суд с
требованием о признании права муниципальной собственности (в Москве и Санкт-
Петербурге - собственности этих городов) на указанную вещь (абз. 2 п. 3, абз. 2 п. 4
ст. 225 ГК РФ). Таким образом, право собственности на бесхозяйную недвижимую вещь
может возникнуть только на основании решения суда и только у муниципального органа
власти, а в виде исключения - у г. Москвы или Санкт-Петербурга. В частную
собственность такое имущество может поступить исключительно в силу
приобретательной давности.

155. В каком порядке судом рассматриваются дела о признании права

собственности на бесхозяйное имущество?

Дела о признании права собственности на бесхозяйное движимое и недвижимое

имущество рассматриваются судами в порядке особого производства (гл. 33 ГПК РФ).
Задачами разбирательства являются: 1) выяснение того, можно ли считать вещь
бесхозяйной и 2) есть ли основания признания права собственности за заявителем.
Поводом для возбуждения производства по делу о признании движимой вещи
бесхозяйной выступает соответствующее заявление. Оно подается в суд лицом,
вступившим во владение бесхозяйной вещью, по месту жительства или месту нахождения
заявителя. Если бесхозяйная движимая вещь стала таковой ввиду ее изъятия
федеральными органами исполнительной власти, заявление подается в суд финансовым
органом по месту нахождения вещи (ч. 1 ст. 290 ГПК РФ). Заявление должно содержать
сведения о том, какая движимая вещь подлежит признанию бесхозяйной, каковы ее
основные признаки, позволяющие выделить ее из числа однородных вещей, что
подтверждает отказ собственника от права собственности и что свидетельствует о
вступлении заявителя во владение этой вещью (ч. 1 ст. 291 ГПК РФ).
Поводом для возбуждения производства по делу о признании недвижимой вещи
бесхозяйной также выступает заявление, но подается оно только органом,
уполномоченным управлять муниципальным имуществом или имуществом, находящимся
в собственности городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (ч. 2
ст. 290 ГПК РФ, абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ). Такое положение закон содержит потому, что
бесхозяйная недвижимая вещь может поступить исключительно в муниципальную
собственность либо в виде исключения - в собственность г. Москвы или Санкт-
Петербурга, т.е. в государственную собственность. Иные лица названным правом не
обладают. Однако они не лишены возможности стимулировать указанных выше
субъектов к совершению действий по обращению бесхозяйной недвижимой вещи в
муниципальную собственность. Заявление должно быть подано не ранее чем через год со
дня принятия недвижимой вещи на учет, иначе суд отказывает в принятии заявления, а
если дело возбуждено - прекращает производство. Заявление должно содержать сведения
о том, кем и когда недвижимая вещь поставлена на учет, а также что подтверждает
отсутствие ее собственника (ч. 2 ст. 291 ГПК РФ).
На стадии подготовки судья выявляет субъектов, которые могли бы предоставить
сведения о принадлежности имущества, а также запрашивает об имеющихся о нем
сведениях соответствующие организации. Также судья должен выяснить, не является ли
имущество наследственным, принадлежащим безвестно отсутствующему лицу, а также
другие обстоятельства, препятствующие удовлетворению заявления. Заявление о
признании вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную
недвижимую вещь рассматривается судом с участием заинтересованных лиц (ст. 292 ГПК
РФ). Невыполнение судьей действий, указанных в ст. 292 ГПК РФ, может повлечь отмену
решения. Так, постановлением президиума Московского областного суда от 11.04.2007
N 234 по делу N 44г-89/07 было отменено решение суда первой инстанции о признании
права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, поскольку судом
не были установлены фактическая бесхозяйность этого недвижимого имущества и
отсутствие на него прав других лиц.
Признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь,
суд принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в
собственность лица, вступившего во владение ею. Признав, что недвижимая вещь не
имеет собственника или собственник вещи неизвестен и она принята на учет в
установленном порядке, суд принимает решение о признании права муниципальной
собственности на эту вещь (ст. 293 ГПК РФ).
В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйная недвижимая вещь, не
признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть
вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником
либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

156. Является ли подача в орган, осуществляющий регистрацию имущества,

заявления о постановке на учет бесхозяйной вещи правом или обязанностью органа
местного самоуправления?

Судебная практика по данному вопросу складывается неоднозначно. Одни суды

полагают, что обращение с заявлением является обязанностью органа местного
самоуправления, другие - правом.
Вывод об обязанности органа местного самоуправления обратиться с заявлением в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
основан на том, что бесхозяйное недвижимое имущество может представлять опасность
ввиду отсутствия надлежащего постоянного контроля за его состоянием. Кроме того,
только органы местного самоуправления могут подать заявление о постановке на учет
бесхозяйного недвижимого имущества, следовательно, нет оснований говорить о
диспозитивности. Подобные выводы можно встретить в решении Кадошкинского
районного суда Республики Мордовия от 15 мая 2009 г. по делу по заявлению прокурора
Кадошкинского района о понуждении местной администрации обратиться в Управление
Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия с заявлением о
постановке на учет объекта бесхозяйного недвижимого имущества; решении
Дмитриевского районного суда Курской области от 27 июня 2008 г. по делу по заявлению
прокурора Дмитриевского района Курской области о признании незаконным бездействия
местной администрации по постановке на учет скотомогильника как бесхозяйного
имущества; определении Ульяновского областного суда от 6 ноября 2007 г. по делу по
заявлению прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах
неопределенного круга лиц о признании незаконным бездействия администрации
муниципального образования "Анненковское сельское поселение" Цильнинского района
Ульяновской области; других судебных актах.
Такой подход разделяют не все суды общей юрисдикции, обосновывая
следующим. Во-первых, сама по себе постановка имущества на учет не сделает его
безопасным. Во-вторых, постановка имущества на учет не возложит на органы местного
самоуправления бремя по его содержанию, ибо бремя содержания имущества несет
собственник, если иное не предусмотрено законом (ст. 210 ГК РФ). Соответственно, у
органа местного самоуправления не возникнет обязанность по контролю и надзору за
состоянием имущества. Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что постановка
недвижимого имущества на учет предусмотрена ст. 225 ГК РФ, которая находится в гл. 14
ГК РФ - приобретение права собственности. Следовательно, постановку недвижимого
имущества на учет надо рассматривать как один из этапов приобретения права
собственности. Приобретение права собственности невозможно помимо воли субъекта,
иначе это противоречило бы основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК
РФ).
 В этом смысле весьма интересным представляется определение Рязанского
областного суда от 29.10.2008 N 33-1852. Отменяя решение районного суда, которым
удовлетворены требования прокурора о признании незаконным бездействия органа
местного самоуправления в части непринятия мер по постановке на учет недвижимого
имущества - гидротехнического сооружения (ГТС), областной суд отметил следующее.
Указывая на обязанность муниципального образования по постановке на учет
бесхозяйного ГТС, суд исходил из положений п. 5 Положения о принятии на учет
бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного постановлением Правительства РФ от
17.09.2003 N 580, о том, что принятие на учет объекта недвижимого имущества
осуществляется на основании представляемого в единственном экземпляре заявления
органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого
имущества. Однако указанная норма регламентирует порядок принятия на учет
недвижимого имущества и не содержит указаний на обязанность обращения органа
муниципального самоуправления с такими требованиями, что делает сомнительным
указанный прокурором способ защиты прав. К тому же постановка ГТС на учет в качестве
бесхозяйной вещи не влечет возникновения права собственности, обязанностей по
содержанию и эксплуатации указанного объекта, в связи с чем не может устранить
нарушения, по поводу которых обратился прокурор. Вывод суда сделан без учета
основополагающих принципов гражданского законодательства и расходится с
положениями ст. 225 ГК РФ, поскольку диспозиция названной нормы предоставляет
органу местного самоуправления лишь право обратиться в суд с заявлением о признании
права муниципальной собственности на бесхозяйный объект недвижимости, но никоим
образом не обязывает орган местного самоуправления предъявлять соответствующее
требование. Кроме того, принуждение кого-либо к приобретению права собственности
противоречит основным принципам действующего гражданского законодательства.
Что касается позиции Верховного Суда РФ, то еще в 2006 г. она свидетельствовала
о невозможности понуждения местных администраций к постановке бесхозяйных
недвижимых вещей на учет. Так, по одному из дел Верховный Суд РФ установил, что 4
декабря 1995 г. Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ утвердило за
N 13-7-2/469 Ветеринарно-санитарные правила сбора, утилизации и уничтожения
биологических отходов. Администрация Канского района Красноярского края обратилась
в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующими п. 6.1 и 6.10 указанных
Правил в части, предусматривающей, что скотомогильники и биотермические ямы, не
принадлежащие организациям, являются объектами муниципальной собственности (п. 6.1
Правил) и что ответственность за устройство, санитарное состояние и оборудование
находящегося в ведении местной администрации скотомогильника (биотермической ямы)
в соответствии с указанными Правилами возлагается на местную администрацию (п. 6.10
Правил).
Верховный Суд РФ, рассматривая дело в качестве суда первой инстанции, отказал
в удовлетворении заявления в полном объеме. Кассационная же коллегия нашла решение
Верховного Суда РФ подлежащим отмене в части. Как указала Кассационная коллегия,
Верховный Суд РФ пришел к правильному выводу о том, что содержащееся в п. 6.10
Правил предписание о возложении на местную администрацию ответственности за
устройство, санитарное состояние и оборудование находящихся в ее ведении
скотомогильников (биотермических ям) соответствует требованиям федерального закона.
Вместе с тем Кассационная коллегия не согласилась с выводом суда первой инстанции о
законности положения п. 6.1 Правил, устанавливающего, что скотомогильники и
биотермические ямы, не принадлежащие организациям, являются объектами
муниципальной собственности, поскольку п. 5 ч. 3 ст. 50 Закона об общих принципах
организации местного самоуправления, на которые ссылался Верховный Суд РФ,
предусматривают для муниципальных образований лишь возможность иметь в
муниципальной собственности объекты, необходимые для предупреждения и ликвидации
последствий чрезвычайных ситуаций, в том числе и биолого-социальных чрезвычайных
ситуаций, а не предписывают в императивной форме местным администрациям обращать
данные объекты, не принадлежащие организациям, в муниципальную собственность.
Признан необоснованным также довод Верховного Суда РФ о том, что правовую основу
для возникновения муниципальной собственности на скотомогильники, которые не имеют
собственника, дают положения ст. 225 ГК РФ, так как оспоренное положение п. 6.1,
предусматривающее одномоментную без каких-либо условий и предварительных
процедур передачу в муниципальную собственность всех скотомогильников и
биотермических ям, не принадлежащих организациям, прямо противоречит ст. 225 ГК РФ
в части порядка приобретения права собственности. Кроме того, приведенные нормы
федерального закона не предусматривают передачу бесхозяйных объектов недвижимости
в муниципальную собственность помимо воли муниципальных образований и без
решения суда (определение Верховного Суда РФ от 13.06.2006 N КАС06-193*(180)).
Однако уже в 2008 г. Верховный Суд РФ занял противоположную позицию,
отменяя акты нижестоящих судов. В частности, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ по представлению заместителя Генерального прокурора РФ
отменила решение Липецкого районного суда Липецкой области от 1 февраля 2008 г.,
определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 5
марта 2008 г. и вынесла новое решение, признав незаконным бездействие администрации
сельского поселения Пружинского сельского совета Липецкого муниципального района
Липецкой области, выразившееся в необращении в управление Росрегистрации Липецкой
области с заявлением о принятии на учет как бесхозяйного недвижимого имущества
гидротехнического сооружения (земляной плотины, паводкового водосброса, донного
водовыпуска), расположенного в границах этого поселения, возложила на его
администрацию обязанность обратиться в управление Росрегистрации Липецкой области
с заявлением о принятии на учет как бесхозяйного недвижимого имущества
гидротехнического сооружения (земляной плотины, паводкового водосброса, донного
водовыпуска), расположенного в границах поселения*(181).
При таких обстоятельствах можно считать, что для судов общей юрисдикции
поставленный нами ранее вопрос решен: подача в орган, осуществляющий регистрацию
имущества, заявления о постановке на учет бесхозяйной вещи является обязанностью
органа местного самоуправления.
Но для полноты картины отметим, что с такой же ясностью этот вопрос решен для
арбитражных судов, причем с точностью до наоборот. В частности, в определении
Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.02.2008 N 1128/08 указано, что выводы судов о
том, что п. 3 ст. 225 ГК РФ не содержит обязательного предписания для органа местного
самоуправления, на территории которого находится бесхозяйное имущество, о принятии
его на учет и об обращении с иском о признании права муниципальной собственности на
это имущество, соответствуют положениям названной законодательной нормы.

157. Как определяется подведомственность дел о признании права

собственности на бесхозяйную недвижимую вещь?

Подведомственность гражданских дел судам определена по принципу

принадлежности всех дел судам общей юрисдикции, за исключением экономических
споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным
законом к ведению арбитражных судов (ст. 22 ГПК РФ). При этом арбитражным судам
подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с
осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 27 АПК
РФ).
В соответствии со ст. 2 ГК РФ под предпринимательской понимается
самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров,
выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в
установленном законом порядке.
Очевидно, что действие по принятию в собственность бесхозяйного недвижимого
имущества органом местного самоуправления не является ни продажей товаров, ни
выполнением работ, ни оказанием услуг, а потому его нельзя назвать
предпринимательской деятельностью. Возможно, что недвижимая вещь, поступив в
собственность органа местного самоуправления, будет реализована, сдана в аренду или
другим образом будет запущена в гражданский оборот. Однако это обстоятельство не
делает отношение по принятию вещи в собственность как бесхозяйной
предпринимательским или другим экономическим.
При таких обстоятельствах дела о признании права собственности на бесхозяйную
недвижимую вещь подведомственны судам общей юрисдикции.
Кроме того, необходимо принимать во внимание, что АПК РФ не содержит
специальных норм, которые регламентировали бы производство по заявлению о
признании права собственности на недвижимую бесхозяйную вещь. Напротив, ГПК РФ
содержит специальную главу, которая называется "Признание движимой вещи
бесхозяйной и признание права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь"
(гл. 33).
Довод о том, что арбитражный суд может рассмотреть дело о признании права
муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь в порядке искового
производства, малоубедителен, так как исковое производство подразумевает спор между
истцом и ответчиком. При этом признание права муниципальной собственности на
бесхозяйную недвижимую вещь, напротив, предполагает отсутствие спора, так как
бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой
неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на
которую собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

158. Какой должна быть резолютивная часть решения суда по заявлению о

признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь?

В соответствии с ч. 1 ст. 293 ГПК РФ суд, признав, что собственник отказался от

права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой
вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею.
Согласно ч. 2 ст. 293 ГПК РФ суд, признав, что недвижимая вещь не имеет
собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в
установленном порядке, принимает решение о признании права муниципальной
собственности либо собственности городов федерального значения Москвы или Санкт-
Петербурга на эту вещь.
Таким образом, резолютивная часть решения о признании права муниципальной
собственности на бесхозяйную недвижимую вещь должна содержать только указание на
признание права муниципальной собственности.
Анализ судебной практики показывает, что суды не всегда строго следуют этому
правилу, указывая в решении не только на признание права собственности, но и на
признание недвижимой вещи бесхозяйной. Это не в полной мере соответствует
процессуальному закону. Кроме того, здесь смешивается итог рассмотрения дела о
признании движимой или недвижимой вещи бесхозяйной. Вместе с тем подобное
отклонение от требований ГПК РФ не может считаться существенным нарушением,
влекущим отмену решения суда.
Также следует обратить внимание на подробное описание в резолютивной части
решения имущества, поступившего в муниципальную собственность, дополняющее
указание на его местоположение (адрес). Нередко бесхозяйное имущество не имеет
технической документации, которая позволила бы указать его характеристики в решении.
Тогда суду необходимо затребовать другие доказательства, которые могли бы
индивидуализировать недвижимость. Например, суд вправе потребовать от заявителя
произвести замеры объекта, описать материал, этажность и т.п. Не лишен суд и
возможности привлекать специалистов, которые оказали бы содействие в техническом
описании вещи.

159. Каково гражданско-правовое значение решения суда о признании права

муниципальной собственности на бесхозяйную вещь?

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут

возникать из судебного решения. Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав на
недвижимое имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда о признании права собственности на
бесхозяйную недвижимую вещь играет роль одного из юридических фактов, наряду с
государственной регистрацией влекущих возникновение права собственности. Решение
суда о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь не может
заменить акт государственной регистрации.

160. Может ли приобретаться право собственности на земельный участок как

бесхозяйную вещь?

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные

гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским
законодательством и федеральными законами. Поскольку приобретение права
собственности на недвижимую вещь как бесхозяйную предусмотрено ГК РФ, можно было
бы предположить, что это возможно и в отношении земельных участков по правилам
ст. 225 ГК РФ. Однако такое предположение будет верным не во всех случаях.
Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет
собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено
законами, от права собственности на которую собственник отказался. Земля не может не
иметь собственника, поскольку в ст. 214 ГК РФ закреплена презумпция, согласно которой
земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан,
юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной
собственностью.
Если же собственник отказался от своего права на землю, то используется
специальный механизм, закрепленный ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ,
если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от
права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной
регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского
округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого
земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района
по месту расположения земельного участка.

5. Иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи) как

способ защиты права собственности

161. Какова сфера применения иска об освобождении имущества от

наложения ареста (исключении из описи)?
 Из самого наименования иска видно, что он применяется в случае наложения
ареста. В соответствии с ч. 2 ст. 80 Закона об исполнительном производстве арест на
имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое
подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о
конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на
имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
Основная задача ареста - лишить должника возможности распоряжаться
имуществом, а при необходимости еще и пользоваться им. Однако нередки случаи, когда
под арест (в опись) попадает имущество, принадлежащее не должнику, а другому лицу,
которое безосновательно испытывает неудобства в реализации своих гражданских прав.
Для того чтобы такие препятствия были устранены, закон предусматривает возможность
предъявления иска об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из
описи).
Несмотря на, казалось бы, очевидную сферу применения рассматриваемого иска, в
практике встречаются случаи, когда истцы умышленно или по незнанию используют
рассматриваемый иск для устранения препятствий в пользовании и владении имуществом,
связанных с применением иных мер.
Так, Б. обратилась в суд с иском к Е. и Н. об исключении квартиры из акта описи
(ареста). Свои требования истица обосновала тем, что 19 августа 2007 г. между ней и Е.
был заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. Стороны исполнили
взаимные обязательства по договору и сдали необходимые для регистрации документы в
Управление Росрегистрации по Республике Хакасия, однако государственная регистрация
была приостановлена в связи с наложением определением Кызыльского городского суда
от 10 октября 2007 г. ареста на спорное имущество. Дополнительно истица пояснила, что
акта описи как такового нет, как и нет исполнительного листа; она считает, что
определение Кызыльского городского суда от 10 октября 2007 г. является одновременно
исполнительным листом, из которого необходимо исключить спорную квартиру.
Исследовав материалы дела, суд установил, что в производстве Кызыльского городского
суда находится гражданское дело по иску Н. к Е. и встречному иску Е. к Н. о разделе
совместно нажитого в период брака имущества. Определением Кызыльского городского
суда от 10 октября 2007 г. иск Н. обеспечен путем запрещения Е. совершать любые сделки
по отчуждению спорного жилого помещения. На основании определения Кызыльского
городского суда от 10 октября 2007 г. Управление Росрегистрации по Республике Хакасия
приостановило государственную регистрацию перехода права на указанный выше объект
недвижимости. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что арест на
оспариваемую квартиру не налагался, соответственно исполнительное производство не
возбуждалось. Раз арест не налагался и исполнительное производство не возбуждалось,
исключено существование акта описи (ареста). Следовательно, исковые требования об
исключении имущества из акта описи (ареста) беспредметны. Кроме того, суд указал, что
истица по сути высказывает несогласие с определением Кызыльского городского суда от
10 октября 2007 г. и просит исключить из него указание на спорную квартиру, что
равносильно отмене мер по обеспечению иска. При этом меры по обеспечению иска
отменяются тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи
или суда (ч. 1 ст. 144 ГПК РФ)*(182).

162. Какова общая характеристика иска об освобождении имущества от

наложения ареста (исключении из описи)?

В учебной, научной литературе да и судебной практике тоже прочно закрепилось

наименование рассматриваемого иска как иска об освобождении имущества от ареста
(исключении из описи). Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 119 Закона об исполнительном
производстве в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества,
на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с
иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Такая формулировка, использующая союз "или", стала основанием для вывода о
необходимости разделения иска об освобождении имущества от ареста и иска об
исключении имущества из описи. Предлагался и критерий деления: если ставится вопрос
об освобождении всего имущества, то необходимо обращаться с иском об освобождении
имущества от ареста; если части - с иском об исключении имущества из описи. Подобные
теоретические изыскания не должны вводить суд в заблуждение.
На самом деле наименование "иск об исключении имущества из акта описи"
является альтернативным названию "иск об освобождении имущества от наложения
ареста". Это видно из совокупного анализа норм Закона об исполнительном производстве.
Иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи)
является специальным, предусмотренным федеральным законом способом защиты
гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Его сторонами являются собственник
арестованной (включенной в опись) вещи, а также должник и взыскатель; если имущество
реализовано, то еще и приобретатель. Дела об освобождении имущества от наложения
ареста (исключения из описи) рассматриваются в соответствии с подведомственностью по
правилам искового производства.
Вещь может быть выведена из-под ареста и другими способами. Например, путем
обжалования должником определения суда о наложении ареста или действия судебного
пристава-исполнителя, однако происходить это будет уже не в порядке предъявления
иска.
Правовая природа иска об освобождении имущества от наложения ареста
(исключении из описи) не определена. Есть мнение, что это разновидность негаторного,
виндикационного иска, иска о признании права собственности. Некоторые считают
рассматриваемый иск самостоятельным способом защиты гражданских прав. Другие
полагают, что иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из
описи) может быть в зависимости от обстоятельств как виндикационным, так и
негаторным иском или иском о признании права собственности. Единодушие проявляется
только в том, что иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из
описи) считается вещным, так как направлен на защиту вещных прав лиц, не являющихся
участниками исполнительного производства.

163. Можно ли считать иск об освобождении имущества от наложения ареста

(исключении из описи) разновидностью виндикационного иска?

Истребование имущества из чужого незаконного владения путем предъявления

виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ) основано: 1) на наличии у истца права
собственности, иного вещного права или юридического титула на вещь; 2) утрате
титульным владельцем фактического владения; 3) возможности выделения
индивидуально-определенных признаков вещи; 4) фактическом нахождении вещи в
незаконном владении ответчика. Считается, что иск об освобождении имущества от
наложения ареста (исключении из описи) обладает чертами виндикационного иска, если
арест сопряжен с изъятием вещи у собственника или иного титульного владельца.
Действительно, в этом случае имеется невладеющий собственник. Но кого
надлежит считать владеющим несобственником? Как показывает практика, имущество
может либо изыматься у должника и храниться судебным приставом-исполнителем, либо
оставляться у должника на так называемом ответственном хранении. Можно ли считать
судебного пристава-исполнителя надлежащим ответчиком по виндикационному иску
(если считать иск об освобождении имущества от наложения ареста таковым)? Полагаем,
что нет, так как владение судебным приставом-исполнителем основано на законе. Кроме
того, судебный пристав-исполнитель вообще не может быть привлечен в качестве
ответчика по иску об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из
описи), даже если его считать разновидностью виндикационного иска. Не будет являться
владельцем в понимании виндикационного иска и должник, которому судебный пристав-
исполнитель передал вещь. Да и как обосновывать незаконность их обладания, если
судебный пристав-исполнитель получил вещь в результате осуществления властных
полномочий, предоставленных законом, а должник (или другое лицо) - в силу договора
хранения с судебным приставом-исполнителем.
Помимо того, закон прямо и недвусмысленно называет ответчиками по иску об
освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи) должника,
взыскателя и приобретателя, не оговаривая, владеют они спорным имуществом или нет.
Да, возможно, что один из них владеет спорным имуществом, но будет ли правильным
полагать, что иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из
описи) будет только в отношении него виндикационным, а в отношении остальных
таковым не будет. А каким он является в отношении остальных? И как быть с
возможностью применения правил, касающихся добросовестного приобретения (ст. 302
ГК РФ)? В связи с этим полагаем, что иск об освобождении имущества от наложения
ареста (исключении из описи) не является разновидностью виндикационного иска.

164. Можно ли считать иск об освобождении имущества от наложения ареста

(исключении из описи) разновидностью негаторного иска?

Под негаторным (ст. 304 ГК РФ) понимают иск об устранении нарушений прав
собственника по пользованию и распоряжению имуществом. Очевидно, что арест
препятствует распоряжению имуществом, а если он соединен с изъятием вещи, то еще
ограничивает правомочие распоряжения и владения. Правда, в последнем случае более
близким по сути будет виндикационный иск. Соответственно иск об освобождении
имущества от наложения ареста (исключении из описи) мог бы рассматриваться как
негаторный иск, если он не сопряжен с лишением владения.
Однако следует обратить внимание, что наложение ареста (вопреки широко
распространенному мнению) не лишает собственника возможности распоряжаться
имуществом, в том числе отчуждать его. Действительно, собственник ограничивается в
распоряжении, но эти ограничения носят публичный, но не частный характер. Именно
поэтому собственник, нарушивший такое ограничение, подвергается публичному
преследованию. Например, на него может быть наложен штраф. С точки зрения
гражданского права отчуждение арестованной вещи безукоризненно, как бы это странно
ни звучало. Таким образом, препятствия в распоряжении арестованным имуществом
носят исключительно публичный характер и выражаются в страхе быть привлеченным к
ответственности. Следовательно, арест нельзя считать действием, препятствующим
осуществлению полномочия распоряжения в его частноправовом значении.
Кроме того, условием предъявления негаторного иска является сохранившееся
владение истца. А как показывает практика, иск об освобождении имущества потому и
предъявляется, что вещь находится во владении должника, но не собственника (за
исключением, пожалуй, случаев изъятия имущества супругов).

165. Можно ли считать иск об освобождении имущества от наложения ареста

(исключении из описи) разновидностью иска о признании права собственности?

Иск о признании права собственности представляет собой требование о

констатации судом права собственности на стороне истца и (или) констатации отсутствия
права собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально-определенной
вещи, не связанное с передачей владения или с устранением фактических препятствий в
реализации полномочий собственника. С этих позиций иск об освобождении имущества
от наложения ареста (исключении из описи) мог бы рассматриваться как разновидность
иска о признании права собственности, так как наложение ареста (включение в опись)
происходит именно потому, что судебный пристав считает арестованное имущество
имуществом должника, а не истинного собственника. Соответственно разрешение вопроса
о правах, т.е. признание того, что арестованное имущество принадлежит не должнику, а
другому лицу, должно привести к освобождению имущества от наложения ареста
(исключению из описи).
Следует учитывать, что признание права собственности за истцом, не являющимся
должником, не устранит препятствие в пользовании и распоряжении вещью, а лишь
создаст необходимые условия для этого. В этом смысле уместна отсылка к
виндикационному и негаторному искам, в которых истребованию имущества и
устранению препятствий в распоряжении им нередко предшествует признание истца
собственником спорного имущества. При этом никому не приходит в голову
рассматривать виндикационный и негаторный иски как разновидности иска о признании
права собственности.
Таким образом, по искам об освобождении имущества от наложения ареста
(исключении из описи) истцу надлежит доказать свое право собственности. Однако
признание права собственности является одним из необходимых элементов,
предпосылкой разрешения спора об освобождении имущества от наложения ареста
(исключении из описи), но не целью иска. То есть иск об освобождении имущества от
наложения ареста (исключении из описи) не является в чистом виде иском о признании
права собственности.

166. Можно ли считать иск об освобождении имущества от наложения ареста

(исключении из описи) самостоятельным иском?

Сравнение иска об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из

описи) с виндикационным, негаторным исками, а также иском о признании права
собственности приводит к выводу о самостоятельной природе рассматриваемого иска. Он
имеет самостоятельное правое регулирование (нормативную основу) - ст. 119 Закона об
исполнительном производстве, ст. 442 ГПК РФ; направлен на присущую только ему цель -
освобождение имущества от наложенного ареста (исключение из описи); включает в свой
состав лиц, характерных только для него, и т.д.

167. В порядке какого судопроизводства рассматривается дело об

освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи)?

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Закона об исполнительном производстве в случае

возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается
взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении
имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Указанной норме
корреспондирует ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, согласно которой заявленный лицами, не
принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на
которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
Суд не должно вводить в заблуждение положение ч. 1 ст. 442 ГПК РФ, согласно
которому в случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве
ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для
отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам,
заявление должника об отмене ареста имущества рассматривается судом в порядке,
предусмотренном ст. 441 ГПК РФ, т.е. в порядке оспаривания постановлений
должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия).
 Действительно, законом предусмотрена возможность оспаривания постановлений
должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия), но
воспользоваться ею может только должник и только в случае нарушений требований
закона при наложении ареста. Чаще всего они касаются процедуры наложения ареста.
Должник вправе обжаловать также определение суда, которым применены
обеспечительные меры в виде ареста. Если же нарушены права лиц, не участвующих в
деле, по которому наложен арест, и (или) не являющихся участниками исполнительного
производства, и это нарушение обосновывается неправильным определением
принадлежности арестованного имущества, такие лица должны обращаться с иском.
Обосновывается это тем, что в порядке производства, связанного с исполнением судебных
постановлений и постановлений иных органов, не может быть разрешен вопрос о правах
на имущество.

168. Может ли послужить основанием для освобождения имущества от

наложения ареста (исключения из акта описи) по делу о признании незаконными
действий судебного пристава-исполнителя то, что арестованное имущество не
принадлежит заявителю-должнику?

Довод заявителя-должника по делу о признании незаконными действий судебного

пристава-исполнителя о том, что действия судебного пристава-исполнителя незаконны,
так как имущество, подвергнутое аресту, не принадлежит должнику, не может послужить
основанием для освобождения имущества от наложения ареста (исключения из акта
описи). В удовлетворении такого заявления надлежит отказать, так как если арестованное
имущество не принадлежит должнику, то он не может считаться лицом, чьи права
нарушены.

169. Может ли должник обратиться в суд с иском об освобождении имущества

от наложения ареста (исключении из акта описи), если его действия мотивированы
защитой прав третьих лиц? Можно ли считать должника заинтересованным лицом?

Действительно, право на предъявление иска в порядке ч. 1 ст. 119 Закона об

исполнительном производстве принадлежит заинтересованному лицу. Однако ч. 2 ст. 442
ГПК РФ иначе определяет круг надлежащих истцов, закрепляя положение, согласно
которому право на предъявление иска принадлежит лицам, не принимавшим участия в
деле. Из системного толкования указанных норм видно, что одной только
заинтересованности недостаточно для предъявления иска. Необходимо также, чтобы
истец не принимал участия в деле, по которому наложен арест. Таким образом, должник,
даже при обосновании своей заинтересованности, не может быть признан надлежащим
истцом.
Довод должника о том, что он действует в чужом интересе без поручения (ст. 980
ГК РФ), не должен приниматься во внимание по следующим причинам. Действия без
поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица
(ст. 980 ГК РФ) предусмотрены в качестве основания возникновения гражданского
правоотношения, тогда как обращение в суд с иском влечет возникновение гражданско-
процессуального отношения. Таким образом, действиями в чужом интересе без поручения
не может быть заменена воля на предъявление иска. Также необходимо обращать
внимание на то, что лицо, действующее в чужих интересах без поручения, не может
считаться ни представителем в гражданско-правовом, ни представителем в гражданско-
процессуальном смысле, что следует уже только из названия института (действие в чужих
интересах без поручения).
Если должник считает необходимым поступить добросовестно и разумно в
отношении собственника, например если он являлся хранителем арестованной вещи, то он
должен немедленно сообщить собственнику об имевшем место аресте и ждать указаний
собственника. Не будучи представителем собственника, с иском он обращаться не вправе.
Указанные выше случаи необходимо отличать от тех, в которых должник
выступает в качестве представителя собственника. Например, должник обращается в суд с
иском об освобождении от наложения ареста (исключении из акта описи) имущества,
принадлежащего на праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку. Такие
действия должника допустимы.

170. Кто является надлежащим истцом по делу об освобождении имущества от

наложения ареста (исключении из акта описи)?

В соответствии со ст. 119 Закона об исполнительном производстве и ч. 2 ст. 442

ГПК РФ надлежащими истцами являются заинтересованные лица, не принимавшие
участие в деле, по которому наложен арест. Поскольку иск об освобождении имущества
от наложения ареста (исключении из описи) является вещным, то надлежащими истцами
будут собственники и другие титульные владельцы. При этом суд должен обращать
внимание, что титульные владельцы хоть и являются надлежащими истцами, но их право
не может преодолевать арест имущества и обращение на него взыскания, если должником
является сам собственник. Правовым основанием для такого вывода служит содержание
ст. 69, 77 Закона об исполнительном производстве. Так, согласно ч. 4 ст. 69 указанного
Закона при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание
обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности,
хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества,
изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не
может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении
и (или) пользовании оно находится. А по правилу, установленному ст. 77 названного
Закона, допускается обращение взыскания на имущество должника, даже если оно
находится у третьих лиц.

171. Можно ли признать надлежащим истцом залогодержателя арестованного

имущества, если он не выступает взыскателем по делу, по которому наложен арест?

Да, можно. Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному

залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником
этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке,
которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному
залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета
залога в собственность залогодержателя. Однако судам не следует видеть в каждом
залогодержателе заинтересованное лицо по делу по иску об освобождении имущества от
наложения ареста (исключении из акта описи), так как заинтересованным
залогодержатель станет тогда, когда должник (залогодатель) ненадлежащим образом
исполнит свое обязательство перед кредитором (залогодержателем).
Кроме того, следует обратить внимание, что возможность предъявления иска об
освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)
залогодержателем, даже в случае нарушения должником (залогодателем) своего
обязательства, не означает его однозначного удовлетворения, поскольку закон
устанавливает очередность, в которую попадают требования, предшествующие
требованию залогодержателя (ст. 111 Закона об исполнительном производстве).

172. Можно ли признать надлежащим истцом по иску об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) давностного владельца
арестованного имущества?

Да, можно. В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество

права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как
своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не
являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу
иного предусмотренного законом или договором основания. Кроме того, согласно п. 1
ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником
имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным
недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет,
приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Таким образом, давностный владелец, во-первых, имеет интерес в освобождении
имущества от ареста (исключении из акта описи), который заключается в перспективе
приобретения права собственности на имущество. Во-вторых, закон (п. 2 ст. 234 ГК РФ)
дает давностному владельцу защиту своего владения против третьих лиц. Нет никаких
правовых препятствий, чтобы считать этими лицами должника и взыскателя.

173. Кто является надлежащим ответчиком по иску об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)?

В соответствии со ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста

(исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае если арест или
опись произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков
привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий
государственный орган. Если арестованное или включенное в опись имущество уже
реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. Согласно абз. 3 п. 50
проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда
РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" надлежащими ответчиками являются: должник, у
которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на
имущество.
Одновременное привлечение должника и взыскателя обосновано тем, что и тот, и
другой нарушают права истца. Должник нарушает права истца тем, что сохраняет часть
своего имущества за счет имущества истца, а взыскатель - тем, что удовлетворяет свои
требования за счет имущества, не принадлежащего должнику.
Если взыскателей несколько, то иск должен быть предъявлен ко всем. В судебной
практике встречались случаи, когда иск предъявлялся должнику и одному из взыскателей,
причем тому, чьи требования должны быть удовлетворены в одну из последних очередей.
Такой подход нельзя считать правильным, а решение суда по делу, в котором не
участвовал должник более ранней очереди, может быть отменено, если им были
нарушены права лица, не принявшего участие в разбирательстве.
Если взыскателей или должников несколько, а иск предъявляется только
некоторым из них, суд должен предложить истцу привлечь остальных лиц в качестве
соответчиков (ч. 1 ст. 40 ГПК РФ). Если истец по собственной инициативе соответчиков
не привлек, суду надлежит руководствоваться абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ, в соответствии с
которым в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или
соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к
участию в деле по своей инициативе.

174. Является ли судебный пристав-исполнитель надлежащим ответчиком по

иску об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)?
 В практике встречались случаи, когда ответчиком указывался судебный пристав-
исполнитель. Это неверно. Судебный пристав не приобретает право и не лишается его в
результате рассмотрения иска, так как он не является носителем материального права, не
имеет материально-правовой заинтересованности в исходе дела, не выступает участником
спорного правоотношения. Следовательно, он не может быть стороной дела. Если же
истец все-таки указывает судебного пристава в качестве ответчика, судам следует
выносить на обсуждение вопрос о замене ненадлежащего ответчика надлежащим (ч. 1
ст. 41 ГПК РФ). А если истец возражает против замены, рассматривать дело по существу
(ч. 2 ст. 41 ГПК РФ) и отказывать в иске в части ненадлежащего ответчика. Аналогично
надо поступать, когда судебный пристав привлечен в качестве ответчика наряду с
надлежащими ответчиками, т.е. когда о замене не может идти речи.
По указанным выше причинам судебный пристав-исполнитель не может быть
привлечен ни в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований
относительно предмета спора (ст. 43 ГПК РФ), ни тем более в качестве третьего лица,
заявляющего самостоятельные требования (ст. 42 ГПК РФ). Хотя надо отметить, что такая
практика широко распространена в деятельности судов общей юрисдикции, поскольку
облегчает доступ к материалам исполнительного производства, позволяет более
оперативно получать объяснения судебного пристава-исполнителя и т.д.

175. В каком размере подлежит уплате государственная пошлина по иску об

освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)?

Ответ на вопрос о подлежащей уплате государственной пошлине напрямую

зависит от ответов на другие вопросы: является ли требование об освобождении
имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) имущественным или
неимущественным? Если имущественным, то подлежит ли оно оценке?
Представляется, что требование об освобождении имущества от наложения ареста
(исключении из акта описи) является имущественным, так как в результате спора
имущество избавляется от ограничений, исключается из перечня вещей, которые могли
быть реализованы, и т.д. При этом указанное требование не имеет денежной оценки, так
как его непосредственным предметом является не сама вещь (права на нее), а действие -
освобождение имущества (исключение из описи) и невозможно ответить на вопрос:
"Сколько стоит освобождение имущества от наложения ареста?". Таким образом,
требование об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)
является имущественным, не подлежащим оценке. Похожий вывод можно найти и в
практике Верховного Суда РФ (определение Верховного Суда РФ от 14.11.2003 N 59-
ВП02-6). Следовательно, государственная пошлина подлежит оплате в размере,
предусмотренном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, как при подаче искового заявления
имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления
неимущественного характера: для физических лиц - 100 руб.; для организаций - 2000
руб.*(183) Правда, в некоторых источниках, например в письме Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина России от 07.10.2008 N 303-05-05-03/44,
утверждается, что рассматриваемое требование носит неимущественный характер.
Если же требование об освобождении имущества от наложения ареста
(исключении из акта описи) сопряжено с требованием о признании права собственности,
то государственная пошлина должна быть оплачена в размере, предусмотренном подп. 1
п. 1 ст. 333.19 НК РФ, т.е. как при подаче искового заявления имущественного характера,
подлежащего оценке.
Надо отметить, что такая практика уже существовала в системе судов общей
юрисдикции. Так, в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.04.1985 N 5
"О практике рассмотрения судами Российской Федерации дел об освобождении
имущества от ареста (исключении из описи)" разъяснялось, что если в исковом заявлении
объединены связанные между собой требования о признании права собственности на
имущество и исключении его из описи, то это заявление подлежит оплате
государственной пошлиной исходя из цены иска (п. 1-4 ст. 82 ГПК РСФСР).
Государственная пошлина в размере, указанном в п. 8 ст. 82 ГПК РСФСР, независимо от
стоимости предмета иска взыскивается лишь в случаях, когда вопрос об освобождении
имущества от ареста не связан с требованием о признании на него права собственности. В
настоящее время указанное выше постановление утратило силу в связи с принятием
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.04.2007 N 15 "О признании
утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской
Федерации"*(184).

176. Каковы юридически значимые обстоятельства по делу по иску об

освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) и какими
доказательствами они должны быть подтверждены?

Юридически значимыми обстоятельствами по делу по иску об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) являются:
1. Возбуждение исполнительного производства. Доказательством возбуждения
исполнительного производства выступает постановление о возбуждении исполнительного
производства (ч. 3 ст. 12 Закона об исполнительном производстве). Форма постановления
утверждена приказом ФССП России от 30.01.2008 N 26 "Об утверждении Методических
рекомендаций о порядке использования примерных форм процессуальных документов,
необходимых для учета, ведения, формирования и хранения материалов исполнительного
производства"*(185). Судам можно рекомендовать также истребовать судебные акты и
выданные на их основе исполнительные листы.
2. Наложение судебным приставом-исполнителем ареста на спорное имущество;
включение его в опись. Доказательством наложения ареста служит постановление, а
включения в опись - акт о наложении ареста на имущество должника (описи имущества)
(ч. 7 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Форма акта о наложении ареста на
имущество должника (описи имущества) утверждена приказом ФССП России от
30.01.2008 N 26 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке использования
примерных форм процессуальных документов, необходимых для учета, ведения,
формирования и хранения материалов исполнительного производства".
3. Принадлежность истцу на праве собственности или ином законном основании
арестованного (включенного в опись) имущества. В качестве доказательств приобретения
права собственности суду можно затребовать договоры купли-продажи, мены, дарения и
другие сделки отчуждения (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Если предметом сделки являлась
движимая вещь, то необходимы также документы, подтверждающие передачу вещи,
поскольку право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее
передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Если
предметом сделки являлась недвижимая вещь, суду необходимо предложить истцу (ч. 1
ст. 57 ГПК РФ) представить свидетельство о государственной регистрации права
собственности, так как право собственности на отчужденные объекты недвижимости
возникает именно с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Кроме
того, согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество
государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права.
В качестве доказательств возникновения права собственности могут быть
представлены также свидетельства о праве на наследство, решения судов о признании
права собственности, выписки из реестров, свидетельские показания, переписка сторон и
т.п. Следует иметь в виду, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом
должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут
подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).
Схожим образом надлежит доказывать иные основания владения арестованным
(включенным в опись) имуществом.

177. Может ли стать причиной отказа в принятии искового заявления об

освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) то
обстоятельство, что дело, в связи с которым наложен арест на имущество, не
разрешено?

Суд не вправе отказать в принятии искового заявления об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи), если дело, по которому
наложен арест на имущество, не разрешено. Если суд полагает, что иск об освобождении
имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) невозможно рассмотреть до
разрешения другого дела, то он должен принять иск и приостановить производство по
делу (абз. 5 ст. 215 ГПК РФ).

178. Каков порядок приостановления исполнительного производства в случае

предъявления иска об освобождении от наложенного ареста (исключении из описи)?

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 39 Закона об исполнительном производстве

исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично
в случае предъявления иска об освобождении от наложенного ареста (исключении из
описи) имущества, на которое обращено взыскание по исполнительному документу.
Порядок приостановления исполнительного производства регламентирован ст. 440
ГПК РФ. Она предусматривает, что основанием для приостановления исполнительного
производства является заявление, поданное взыскателем, должником или судебным
приставом-исполнителем. Заявление рассматривается судом, в районе деятельности
которого исполняет свои обязанности судебный пристав-исполнитель. Срок рассмотрения
- 10 дней. По результатам рассмотрения заявления суд выносит определение, которое
может быть обжаловано в вышестоящий суд. Несмотря на то что в законе содержится
возможность обжалования определения суда о приостановлении или прекращении
исполнительного производства (ч. 3 ст. 440 ГПК РФ), не следует препятствовать
участникам гражданского судопроизводства в обжаловании определений об отказе в
приостановлении исполнительного производства. Приостановленное судом
исполнительное производство возобновляется определением того же суда после
устранения обстоятельств, повлекших за собой его приостановление.

179. Какие меры обеспечения иска об освобождении от наложенного ареста

(исключении из описи) предусматривает действующее законодательство?

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ в случае предъявления иска об освобождении

имущества от ареста (исключении из описи) мерой по обеспечению иска может быть
приостановление реализации имущества. Основанием приостановления реализации
имущества является заявление лиц, участвующих в деле (ст. 139 ГПК РФ). Определение о
принятии обеспечительных мер выносится судьей или судом и направляется судебному
приставу-исполнителю.

180. Возможно ли заключение мирового соглашения по иску об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)?

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет

иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска,
ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. По
правилу, установленному ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает отказ истца от иска,
признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это
противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Поскольку дело об освобождении имущества от наложенного ареста (исключении
из описи) рассматривается в порядке искового производства, то к нему применимы
правила ст. 39 ГПК РФ. Законодательных препятствий в заключении мирового
соглашения по иску об освобождении имущества от наложенного ареста (исключении из
описи) нет. Это означает, что если мировое соглашение подписано всеми сторонами дела
(истцом, ответчиками: должником, взыскателем) и не нарушает законные интересы
других лиц, то оснований к отказу в утверждении мирового соглашения нет.
Однако суду необходимо разъяснять сторонам, что согласно ст. 173 ГПК РФ при
утверждении мирового соглашения суд выносит определение, которым одновременно
прекращается производство по делу (ст. 220 ГПК РФ), с указанием на то, что повторное
обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же
основаниям не допускается (ст. 221 ГПК РФ). При этом принудительное исполнение
мирового соглашения, предметом которого выступает обязанность кого-либо освободить
имущество от ареста (исключить из акта описи), может стать невозможным, поскольку
исполнить эту обязанность может только судебный пристав-исполнитель, а ему нельзя
будет предъявить исполнительный лист. Таким образом, возможна ситуация, при которой
истец не сможет ни понудить к исполнению мирового соглашения, ни вновь обратиться в
суд.

181. Допускается ли возможность предъявления иска об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) после реализации
арестованного имущества?

С точки зрения науки и теории права предъявлению иска об освобождении

имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) после реализации
арестованного имущества мешает то, что оно не может считаться находящимся под
арестом (включенным в опись). Кроме того, серьезные препятствия в теоретическом
обосновании возможности предъявления иска вызваны тем, что приобретение имущества
на торгах, как мы уже указывали ранее, является первоначальным способом приобретения
права собственности, поскольку согласно ст. 235 ГК РФ обращение взыскания на
имущество по обязательствам является одной из форм принудительного изъятия
имущества и основанием прекращения права собственности. Право собственности на
имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента
возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит
это имущество. По этим причинам право лица, приобретшего имущество на торгах, а
также других лиц, чье право производно от него, могло бы считаться защищенным от
притязаний лиц, чьи права в отношении имущества возникли до момента реализации на
торгах, в том числе от притязаний, облеченных в форму иска об освобождении имущества
от наложения ареста (исключении из акта описи).
Однако закон (абз. 2 ч. 2 ст. 442 ГПК РФ) предусматривает возможность
предъявления иска об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта
описи) и после его реализации. В данном случае в качестве ответчика, помимо должника и
кредитора, должен быть привлечен приобретатель имущества. Таким образом, суды
должны принимать и рассматривать такие иски по существу и удовлетворять их при
установленной совокупности тех же обстоятельств, что и по искам, предъявляемым до
момента реализации имущества. При этом надо иметь в виду, что цель предъявления
рассматриваемого иска не может считаться достигнутой только вынесением решения об
освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи). Необходимо
также рассмотрение вопроса о правах на спорное имущество, т.е. иск об освобождении
имущества от наложения ареста (исключении из акта описи) должен быть сопряжен с
иском о признании права собственности.

182. Существуют ли особенности возмещения судебных расходов по иску об

освобождении имущества от наложения ареста (исключении из акта описи)?

При рассмотрении исков об освобождении имущества от наложения ареста

(исключении из акта описи) судам необходимо обращать внимание, что согласно ч. 2
ст. 102 ГПК РФ в случае удовлетворения иска об освобождении имущества от ареста
истцу возмещаются за счет средств соответствующего бюджета понесенные им судебные
расходы. Обосновывается положение закона тем, что в случае признания наложения
ареста (включения в акт описи) незаконным, не должны страдать ни должник, ни
кредитор, так как они не совершали противоправных действий.

6. Признание сделки недействительной как способ защиты гражданских прав, в том

числе прав на недвижимое имущество

6.1. Понятие и общая характеристика требования о признании сделки

недействительной как способа защиты гражданских прав, в том числе прав на
недвижимое имущество

183. Что представляет собой гражданско-правовая сделка?

Легальное толкование сделки дано в ст. 153 ГК РФ. Согласно указанной норме
сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Поскольку
сделка влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей, она является юридическим фактом. В науке гражданского права бытовало
мнение, что сделка представляет собой источник права и именно как таковой сделка
влечет возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения*(186).
Однако такая точка зрения не получила широкого распространения в современной науке
гражданского права.
В системе юридических фактов сделка занимает место действия, в
противоположность событиям, что говорит о ее волевом начале. Сделка является
действием правомерным, поскольку ее совершение направлено на цели, поощряемые
законом. Это отличает сделку от действий неправомерных, например причинения вреда.
Направленность сделки отграничивает ее от других правомерных действий, которые
также могут влечь возникновение правоотношения, позволяя отнести ее к юридическим
актам. Вместе с тем недостижение цели не отнимает признаков сделки, поскольку здесь
важен не результат, а направленность действий. Для характеристики сделки недостаточно
упомянуть ее направленность на правомерный результат. Необходимо также, чтобы
действия лиц, совершающих сделку, были волевыми, а сама сделка облечена в
установленную форму. Наконец, лицо (лица), совершающее сделку, должно быть
субъектом гражданского права, в силу закона способным принять на себя обязанности или
наделить кого-либо правом.
Таким образом, сделка - волевое действие субъектов гражданского права,
облеченное в установленную форму и направленное на достижение заранее
определенного правомерного результата в виде возникновения, изменения или
прекращения гражданского правоотношения.
 184. Что представляет собой недействительная сделка?

Как видно из определения сделки, приведенного выше, ей присущи следующие

признаки: 1) наличие воли; 2) субъективный состав; 3) надлежащая форма; 4) правомерное
содержание. Отсутствие одного из этих признаков может привести к тому, что сделка
потеряет свою силу и станет неспособной повлиять на гражданское правоотношение.
Такая сделка будет именоваться недействительной. Например, недействительной будет
сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), поскольку в ней порочна
воля; недействительной будет сделка, совершенная гражданином, признанным
недееспособным (ст. 171 ГК РФ), так как она содержит порок субъекта; недействительной
будет сделка ренты, если она не облечена в нотариальную форму (ст. 584, п. 1 ст. 165 ГК
РФ); недействительной будет сделка, совершенная с целью, противной основам
правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), раз она лишена правомерного
содержания.

185. Как подразделяются недействительные сделки?

Единственное легальное деление сделок - на оспоримые и ничтожные. В науке же

более укоренилось деление сделок в зависимости от порока. Выделяют сделки с пороками
воли, субъекта, формы, содержания. Разделяют также недействительные сделки в
зависимости от последствий на те, которые влекут двустороннюю, одностороннюю
реституцию либо недопущение реституции, а также в зависимости от того, кто вправе
обжаловать сделку. Интересным является предложение о разделении недействительных
сделок на собственно недействительные и незаключенные. Так, В.П. Шахматов и
М.И. Семенов считали, что законодатель под незаключенным договором понимает
ничтожный договор и незаключенная сделка является видом ничтожной сделки по
признаку - несоответствие сделки закону*(187). Совершенно иное имение высказывал
Л. Эннекцерус. Он полагал, что не имеет значения деление сделок на ничтожные и
несостоявшиеся, поскольку с таким делением никак не связываются юридические
последствия*(188). Мы полагаем, что, во-первых, не обосновано включение
незаключенных сделок в систему недействительных сделок, поскольку различна их
правовая природа. Если недействительная сделка - это сделка, имеющая все компоненты,
но один или несколько из них порочны, то незаключенная сделка - это действие, не
добравшее всего состава для того, чтобы приобрести силу сделки. Во-вторых, деление
сделок на недействительные и несостоявшиеся должно иметь место, поскольку для
недействительных сделок законодатель предусмотрел специальные последствия,
указанные в ст. 167 ГК РФ. Незаключенные сделки последствий, указанных в ст. 167 ГК
РФ, не влекут. Как правило, к ним применимы обязательства вследствие
неосновательного обогащения. Если, конечно, по ним произошло исполнение.

186. Как соотносятся ничтожные и оспоримые сделки?

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,

установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо
независимо от такого признания (ничтожная сделка). Из этого положения закона
выводится первое различие ничтожных и оспоримых сделок: оспоримая сделка обладает
силой до тех пор, пока она не признана недействительной; ничтожная сделка
юридической силы не приобретает вне зависимости от того, признана она
недействительной или нет. Нередко в судебной практике встречаются случаи
предъявления исков с требованием о признании сделки ничтожной. В литературе
высказано мнение о том, что такие иски должны рассматриваться по существу*(189).
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 32
постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разделяя названную
позицию, отметили, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о
признании недействительной ничтожной сделки*(190).
Второе различие выводится из п. 2 ст. 166 ГК РФ, согласно которому требование о
признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами,
указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе
применить такие последствия по собственной инициативе. Таким образом, субъектом
требования о признании оспоримой сделки недействительной является лицо, прямо
указанное в ГК РФ. Требовать признания недействительной ничтожной сделки может
любое заинтересованное лицо. Суд вправе самостоятельно признать ничтожной
недействительную сделку. Правда, последнее утверждение прямо не содержится в п. 2
ст. 166 ГК РФ. В этой норме есть лишь указание на субъект требования применения
последствий недействительности ничтожной сделки. Однако упомянутое нами правило о
субъекте оспаривания ничтожной сделки выведено, скорее, из сложившейся судебной
практики, чем из буквального положения п. 2 ст. 166 ГК РФ. Так, по одному из дел суд со
ссылкой на п. 2 ст. 166 ГК РФ указал, что вправе признать совершенную сделку
ничтожной и применить последствия ее недействительности и по другим основаниям,
нежели заявлено истцом, если установит наличие соответствующих обстоятельств,
свидетельствующих о ничтожности этой сделки (постановление ФАС Северо-Западного
округа от 10.04.2006 по делу N А56-24225/2005). Аналогична практика судов общей
юрисдикции. К примеру, рассматривая одно из дел, Абаканский городской суд
Республики Хакасия указал, что обоснование истцом недействительности договора
ссылкой на отсутствие одного из существенных условий ошибочно и не соответствует
требованиям закона; вместе с тем суд не лишен права, предоставленного ему ст. 166 ГК
РФ, признать недействительным спорный договор, выбрав основанием
недействительности ст. 168, 454 ГК РФ (Дело N 2-4791/2008//Архив Абаканского
городского суда Республики Хакасия).

187. Является ли недействительная сделка юридическим фактом?

Вопрос о том, относится ли недействительная сделка к юридическим фактам,

является одним из самых дискуссионных в науке гражданского права. Сторонники
подхода, согласно которому недействительная сделка - не юридический факт,
обосновывают его тем, что юридический факт - событие объективной действительности,
которое порождает возникновение, изменение или прекращение гражданского
правоотношения. При этом недействительная сделка не может порождать правовых
последствий. Приверженцы другой позиции утверждают, что недействительная сделка
является юридическим фактом, поскольку она влечет специальные последствия (в виде
реституции и др.), пусть даже они при заключении сделки не имелись в виду сторонами.
Полагаем, что недействительная сделка является юридическим фактом в связи с
тем, что способна породить последствия, указанные в п. 2 ст. 167 ГК РФ. Так, согласно
указанной норме при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в
натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом,
выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -
если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
То обстоятельство, что недействительная сделка не порождает последствий, на
которые стороны рассчитывали при ее совершении, не отнимает у недействительной
сделки признаков юридического факта, поскольку юридическим фактом может считаться
любое событие, с которым закон связывает правовые последствия, вне зависимости от
того, имеет оно волевую природу или нет. Кроме того, до тех пор, пока существует
законодательно закрепленная возможность применения последствия недействительности
сделки, в том числе реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ), должен быть юридический факт,
который запускает этот механизм. И на его роль не подходит ничего, кроме факта
недействительности сделки. Конечно, можно признать, что этим фактом является
передача вещи, но в этом случае произошло бы смешение неосновательного обогащения с
применением последствий недействительности сделки. При таких обстоятельствах пока в
российском законодательстве существует норма, определяющая последствия
недействительности сделки, сами недействительные сделки надлежит считать
юридическими фактами.
Прикладное значение нашего вывода видится в необходимости включения судами
в предмет доказывания по делам о применении последствий недействительности сделки
существования недействительной сделки как юридического факта, а также исполнения по
ней.

188. Какие последствия имеет факт признания сделки недействительной?

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет

юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признание сделки
недействительной означает, что, во-первых, она перестает существовать как юридический
факт, направленный на возникновение последствий, на которые стороны рассчитывали
при ее заключении. Другими словами сделка, признанная недействительной, теряет
"эффект сделки". Например, если признан недействительным договор аренды, то это
значит, что арендодатель не передал арендатору права пользования и владения
арендованным имуществом; если признан недействительным договор купли-продажи, то
право собственности не перешло от продавца к покупателю. Во-вторых, признание сделки
недействительной открывает путь для применения последствий ее недействительности,
указанных в п. 2 ст. 167 ГК РФ.

189. Что представляет собой требование о признании сделки

недействительной как способ защиты права собственности, в том числе на
недвижимое имущество?

В связке "недействительная сделка - применение последствий недействительности

сделки" в качестве способа защиты гражданских прав преимущественно рассматривается
второй элемент. Судя по всему, связано это с тем, что он опосредует возврат владения
либо позволяет возместить стоимость утраченного по недействительной сделке, т.е. имеет
видимый эффект. Кроме того, многими юристами признание сделки недействительной
рассматривается лишь в качестве предпосылки применения последствий
недействительности сделки, в том числе реституции. Тем самым нивелируется
самостоятельное значение рассматриваемого способа защиты.
Считаем, что не нужно умалять роль требования о признании сделки
недействительной как способа защиты гражданских прав. Дело в том, что утрата "эффекта
сделки" обладает не меньшей силой, чем перемещение имущества или денежных средств.
Кроме того, каждый из приведенных способов может быть направлен на защиту
различных правоотношений. Так, например, иском о признании сделки недействительной
продавец может защищаться от требования покупателя об исполнении обязательства в
натуре, сохранив за собой не только титул, но и владение. В то же время иском о
применении последствий недействительности сделки допустимо пользоваться для
возврата владения или денежного возмещения. Таким образом, требование о признании
сделки недействительной как способ защиты права собственности направлен на
разрушение титула приобретателя.
Что касается недвижимого имущества, то утраты приобретателем титула
оказывается недостаточно для эффективной защиты прав настоящего собственника и он
вынужден обращаться к другим способам защиты, в частности применению последствий
недействительности сделки, признанию права собственности, признанию
недействительным зарегистрированного права и т.д. Связано такое положение дел с
государственной регистрацией права собственности, точнее, с существованием
ведомственных документов, определяющих деятельность учреждений по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество. Так, согласно п. 27, 28 разд. V
Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на
недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом
Росрегистрации от 07.06.2007 N 112*(191), при признании судом, арбитражным судом
недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее
недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта рекомендуется в графу
"Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела ЕГРП вносить
следующую запись: "Сделка (указываются реквизиты договора) признана
недействительной (указываются реквизиты судебного акта)". В случае если судом
признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее
недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки
государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в
соответствии с требованиями ст. 13, 16 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех
необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов,
подтверждающих оплату государственной пошлины, а также документов,
подтверждающих исполнение сторонами судебного акта о применении последствий
недействительности оспоримой сделки.
Это означает, что при признании сделки отчуждения недвижимого имущества
недействительной запись о собственнике сохраняется. Следовательно, суду необходимо
исходить из содержания абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество, согласно которому государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, в системе защиты права собственности на недвижимое имущество
признание сделки недействительной фактически устраняется как самостоятельный
способ, что представляется не совсем верным. Полагаем, что раз недействительная сделка
не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), она не влечет и возникновения
права собственности. Следовательно, решения о признании сделки недействительной
достаточно для того, чтобы не считать нынешнего владельца собственником,
соответственно есть основания для аннулирования записи. В ином случае суды ставят
себя в такое положение, при котором судебные решения (решения о признании сделок
недействительными) оставались бы необязательными до тех пор, пока их не
"санкционируют" учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество. Надо сказать, что вывод наш вовсе не теоретизирован и суды уже выносили
решения, отрицая право собственности за тем, кто приобрел имущество по
недействительной сделке, но сохранил в отношении себя запись в едином
государственном реестре. Так, рассматривая дело по иску К. к Л. о расторжении договора
найма и прекращении права пользования жилым помещением, суд установил, что договор
купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право собственности К.,
признан недействительным, однако запись о собственнике в едином государственном
реестре сохранена, поскольку не применены последствия недействительности сделки.
Несмотря на это, суд пришел к выводу о том, что К. не вправе обращаться с требованием о
расторжении договора найма, так как является ненадлежащим истцом. Определением
судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Хакасия решение
суда оставлено без изменения (Дело N 2-950/2009//Архив Абаканского городского суда
Республики Хакасия).

190. Каков срок исковой давности по требованиям о признании сделки

недействительной?

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Течение
срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о
нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Однако применительно к требованиям о
признании сделки недействительной содержатся исключения из общего правила, которые
закреплены в ст. 181 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении
последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока
исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось
исполнение этой сделки. Как видно из приведенной нормы, она не указывает на срок
исковой давности по требованию о признании сделки ничтожной, но, так же как и в
случае с надлежащим субъектом оспаривания ничтожной сделки, судебная практика идет
по пути распространения правил требования о применении последствий ничтожной
сделки на правила о признании недействительной ничтожной сделки. Так, по одному из
дел арбитражный суд указал, что сроки исковой давности применительно к требованиям о
признании недействительными сделок установлены ст. 181 ГК РФ. При этом в силу
ст. 166 ГК РФ законодатель не требует оспаривания в суде ничтожной сделки (она
ничтожна независимо от признания ее таковой), а указывает лишь на возможность подачи
иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Течение срока
исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось
исполнение этой сделки (постановление ФАС Центрального округа от 27.03.2009 по делу
N А68-9772/2007).
Подобный подход полностью соответствует позиции высших судебных инстанций,
которые разъяснили, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о
признании недействительной ничтожной сделки; споры по таким требованиям подлежат
разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При
этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки,
установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ (постановление Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах,
связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Определенный интерес вызывает вопрос о применении срока исковой давности,
если истец не требует признания сделки недействительной в силу ничтожности, но
ссылается на это обстоятельство, при этом трехлетний срок для признания
недействительной ничтожной сделки истек. Полагаем, что ссылки истца на ничтожность
договора достаточно для того, чтобы считать ее способом защиты права, а следовательно,
применения срока исковой давности. Так, по одному из дел бывший собственник
обратился в суд с иском к нынешним владельцам недвижимого имущества
(бомбоубежища) с требованием о признании на него права собственности. В обоснование
требований истец сослался на то, что сделка между ним и нынешними владельцами
ничтожна. Решением суда в иске было отказано. Отказывая в иске, суд, помимо прочего,
указал, что сделка могла быть оспорена истцом по основаниям, предусмотренным ст. 168
ГК РФ, что и было сделано, но не путем предъявления самостоятельных требований, а
путем указания на это обстоятельство в судебном заседании. Суд считает допустимым по
смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ такую оговорку. Однако указание на ничтожность сделки, вне
зависимости от того, допущено оно в судебном процессе в качестве довода или заявлено в
качестве самостоятельного искового требования, должно быть подвержено сроку исковой
давности, так как подобным заявлением осуществляется защита гражданского права, а
исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого
нарушено (ст. 195 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки
недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один
год. К требованиям о признании недействительной оспоримой сделки не применяются
общие правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. В
силу п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по указанным искам следует
исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была
совершена такая сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен
был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки
недействительной (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15,
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах,
связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой
давности")*(192).
Так, в суд обратился А. с иском к И. и З., а также к администрации г. Абакана о
признании договора приватизации квартиры частично недействительным и включении
истца в состав собственников указанной квартиры. Требования истец мотивировал тем,
что ответчики на основании оспариваемого договора приобрели в совместную
собственность названное жилое помещение. При этом А., которому на тот момент
исполнилось 16 лет, обладая правом приватизации жилого помещения, в состав
собственников квартиры включен не был. О приватизации квартиры истец узнал после
раздела между ответчиками совместно нажитого имущества. Поскольку оспариваемым
договором нарушены права А. на приватизацию, истец счел данный договор
недействительным.
Ответчик И. требования не признал, сослался на истечение срока исковой
давности. Ответчик З. признала заявленные исковые требования в полном объеме.
Представитель администрации г. Абакана в судебное заседание не явился.
Решением суда в иске было отказано. Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что
А. на момент приватизации проживал в спорной квартире в качестве члена семьи
нанимателя жилого помещения З., имел право участвовать в приватизации в соответствии
со ст. 2 и 7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации". При таких обстоятельствах и с учетом положений п. 7, 8
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах
применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации", а также ст. 53 ЖК РСФСР и ст. 133 КоБС РСФСР суд посчитал,
что имеются основания для признания сделки недействительной. Вместе с тем согласно
позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 12.08.2008 N 56-В08-10,
договор о передаче жилого помещения в собственность с нарушением требований,
указанных в п. 6 и 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8,
является оспоримым, а срок исковой давности (п. 2 ст. 181 ГК РФ) в таком случае должен
течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как
указал истец, о приватизации квартиры он узнал после раздела между И. и З. совместно
нажитого имущества, в мае 2009 г. Однако данные доводы были опровергнуты
обстоятельствами, установленными в ходе разбирательства дела. Так, допрошенная в
качестве свидетеля родственница сторон С. пояснила, что в ноябре 1993 г. она была в
гостях у семьи А., И., З. и они разговаривали о приватизации занимаемой квартиры. Истец
при разговоре присутствовал и знал, что его в договор приватизации родители не
включили. Свидетель К. пояснила, что истцу приходится сестрой. Свидетель показала, что
летом 1992 г. между ней, истцом и ответчиками состоялся разговор о приватизации
спорной квартиры. Ответчики решили в приватизацию не включать детей, в том числе и
истца, чтобы в дальнейшем они могли воспользоваться правом на приватизацию. На
новогодних праздниках 1993-1994 гг. ответчик З. сообщила свидетелю о заключении
договора приватизации, указав, что истец в договор не включен. При данном разговоре
присутствовал истец А.
Обобщив вышеизложенное, суд пришел к выводу, что истец узнал о том, что не
включен в число собственников при заключении договора приватизации от 1 октября
1993 г., в конце 1993 г., а не в мае 2009 г. В суд же А. обратился 16 сентября 2009 г. -
спустя 16 лет с того момента, как узнал, что не принял участия в приватизации спорной
квартиры, т.е. за пределами установленного законодательством годичного срока. Таким
образом, А. пропущен срок обращения с заявленным иском в суд, что по смыслу абз. 2
п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу в иске*(193).

191. В каком размере должна быть уплачена государственная пошлина при

обращении с иском о признании сделки недействительной?

Правильный ответ на этот вопрос зависит от того, является ли требование о

признании сделки недействительной самостоятельным способом защиты гражданских
прав; и если является, можно ли считать его имущественным, подлежащим оценке. На
этот счет единой судебно-арбитражной практики нет. Одни суды полагают, что
требование о признании сделки недействительной и применении последствий
недействительности сделки является единым имущественным требованием; другие - что
это разные притязания. Так, по одному из дел суд указал, что в нарушение ч. 3 ст. 103
АПК РФ неправильно определена цена иска, поскольку признание ничтожной сделки
недействительной и применение последствий недействительности (ничтожности) сделки
по существу в силу ст. 167, 168 ГК РФ является одним требованием (постановление ФАС
Уральского округа от 18.03.2009 N Ф09-1331/09-С6 по делу N А60-10585/2008-С3). Такая
же точка зрения изложена в письме Минфина России от 29.11.2007 N 03-05-06-03/93. По
другому дел суд указал, что довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судом
первой инстанции ст. 110 АПК РФ, подлежит отклонению, поскольку истцом заявлено
шесть исковых требований (о признании трех договоров купли-продажи акций от 15
октября 2003 г. недействительными и применении последствий недействительности
данных договоров). В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче искового
заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении
договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная
пошлина уплачивается в размере 2000 руб. С учетом изложенного суд первой инстанции,
руководствуясь ст. 110 АПК РФ, правильно исчислил госпошлину в размере 12 000 руб.
(постановление ФАС Уральского округа от 09.03.2006 N Ф09-1401/06-С5 по делу N А50-
11486/05).
Что касается практики судов общей юрисдикции, то ориентиром здесь служит
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2006 г.,
утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября
2006 г.*(194) Отвечая на вопрос: "В каком размере должна быть исчислена
государственная пошлина при обращении с иском о признании недействительным
договора купли-продажи, дарения, а также о применении последствий
недействительности сделки, если истец не заявляет требований о присуждении ему
имущества (денежных средств)?", Верховный Суд РФ указал, что, поскольку иск о
признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о
применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество,
государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с
подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ - как при подаче искового заявления имущественного
характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
 Из приведенного ответа видно, что Верховный Суд РФ считает спор о признании
сделки недействительной спором, связанным с правами на имущество. Более того, он
подлежит оценке. Следовательно, государственная пошлина должна быть исчислена в
зависимости от цены сделки, признаваемой недействительной. Такой подход вполне
соответствует ранее сделанным нами выводам о том, что требование о признании сделки
недействительной является самостоятельным способом защиты гражданских прав и его
нужно четко отличать от требования о применении последствий недействительности
сделки. Вместе с тем складывается парадоксальная ситуация в отношении оспоримых
сделок. Если истец желает вернуть имущество, переданное по ничтожной сделке, то ему
достаточно предъявить требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки и оплатить государственную пошлину в зависимости от стоимости
имущества. Если же истец желает вернуть имущество, переданное по оспоримой сделке,
он не может поступить иначе, чем предъявить требование о признании сделки
недействительной и применении последствий ее недействительности, оплатив
государственную пошлину дважды. Несмотря на это, судам следует строго
придерживаться позиции, обозначенной Верховным Судом РФ.

192. Есть ли особенности в уплате государственной пошлины, если

недействительной признается сделка приватизации?

Никаких особенностей в уплате государственной пошлины по делам о признании

недействительной сделки приватизации закон не содержит. Однако в судебной практике
встречаются ошибки, связанные с этим вопросом.
В частности, в Абаканский городской суд поступило заявление Т. о признании
договора приватизации недействительным. Государственная пошлина была оплачена в
размере 100 руб. Определением Абаканского городского суда Республики Хакасия от 7
марта 2008 г. исковое заявление оставлено без движения. Указано, что пошлина уплачена
не в полном размере, установленном для иска имущественного характера, подлежащего
оценке. Не согласившись с определением суда, Т. подал частную жалобу. Определением
судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Хакасия
определение суда отменено. Отменяя определение, суд указал, что из разъяснений,
данных в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О
некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации", следует, что, поскольку в случае отказа в
приватизации предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при
передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации,
государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере,
предусмотренном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих
оценке (что для физических лиц составляет 100 руб.). Таким образом, судья правильно
указал, что договор о безвозмездной передаче жилья в собственность связан с правами на
имущество, но при этом не учел, что Т. оспаривает сделку приватизации и претендует на
приобретение права собственности именно в порядке приватизации, тогда как согласно
вышеприведенной правовой позиции при возникновении таких споров взимается
госпошлина как с не подлежащих оценке исков*(195).
Ошибка кассационной инстанции в определении размера государственной
пошлины вызвана неправильным пониманием положений п. 2 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона
Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации"*(196). Действительно, согласно абз. 1, 2 п. 2 постановления Пленума
Верховного Суда РФ спор в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином
жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на
праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное
управление которого передан жилищный фонд, является спором о праве гражданском и
разрешается судом по правилам искового производства. Поскольку в указанном случае
предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в
собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина
при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подп. 3 п. 1
ст. 333.19 НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.
Таким образом, государственная пошлина в размере 100 руб. уплачивается тогда,
когда возбужден спор между гражданином и субъектом, уполномоченным на заключение
договора приватизации, по поводу отказа в приватизации. В приведенном нами выше
случае спор возник между гражданином Т. и теми гражданами, которые приобрели жилое
помещение в порядке приватизации, а поводом послужила недействительность сделки. То
есть здесь мы имеем дело с гражданско-правовым спором в чистом виде, в результате
которого один гражданин (граждане) может утратить право собственности на вполне
определенное (в том числе по цене) недвижимое имущество, а другой это право
приобрести. В связи с этим применимо положение, закрепленное в Обзоре
законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III
квартал 2006 г.

6.2. Соотношение требования о признании сделки недействительной с требованием о

признании сделки незаключенной, а также другими способами защиты, в том числе
защиты права собственности

193. Что такое несостоявшаяся сделка (незаключенный договор)?

Трудности в определении незаключенного договора*(197) начинаются с того, что

ГК РФ не содержит единого понимания заключенного договора. Согласно п. 3 ст. 154 ГК
РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон
(двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). В
соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами
(в требуемой в подлежащих случаях форме) достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете
договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные
или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По правилу,
установленному ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения
лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения
договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с
момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не
установлено законом. Как указано в п. 1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в
любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров
данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить
договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему
условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не
требовалась.
Обобщая приведенные нормы, можно определить заключенный договор как
согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или
самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму,
сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или)
государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно незаключенным
надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных
элементов. Например, если договор купли-продажи недвижимости не содержит цену
недвижимости, т.е. стороны не достигли соглашения по одному из существенных условий
договора, он считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Незаключенным может быть
признан также договор купли-продажи жилой недвижимости, если он хотя и содержит
соглашение по всем существенным условиям, однако не прошел государственной
регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

194. Каковы различия в природе незаключенного договора (несостоявшейся

сделки) и недействительной сделки?

Суть незаключенного договора состоит в отсутствии состава, необходимого для

того, чтобы считаться собственно договором. Напротив, недействительная сделка
обладает всем "набором" элементов, но один из них является порочным. Например, если
приобретается жилой дом по договору купли-продажи, но стороны не указали в нем цену,
договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Если же приобретается жилой дом и в
нем указана цена, однако указана она в размере, явно не отвечающем интересам продавца
(является существенно заниженной) по той причине, что положение это включено под
влиянием насилия покупателя к продавцу, сделка может быть признана недействительной
(ст. 179 ГК РФ). Отсюда следует вывод, что несостоявшиеся сделки, в отличие от
недействительных сделок, не относятся к юридическим фактам и не могут влечь никаких
гражданско-правовых последствий. По этой же причине незаключенные договоры не
могут быть признаны недействительными. В частности, по одному из дел арбитражный
суд отказал прокурору в удовлетворении требования о признании недействительным
договора аренды земельного участка, указав, что, поскольку договор аренды земельного
участка в нарушение норм ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не
зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным, а незаключенный
договор не может быть признан недействительным (постановление ФАС Восточно-
Сибирского округа от 18.06.2008 N А78-6364/07-Ф02-2598/08).
Другое различие в природе - возможность конвалидации (исцеления).
Незаключенная сделка как действие, не добравшее необходимого состава, может
приобрести силу, если стороны восполнят недостающий элемент. Так, в приводимом нами
примере относительно отсутствия цены в договоре купли-продажи недвижимости
конвалидация может заключаться в подписании дополнительного соглашения, которое
содержало бы условие о цене. Что касается конвалидации недействительной сделки, то
она в принципе допускается, правда с двумя "но": во-первых, возможна конвалидация
только ничтожных, но не оспоримых сделок; во-вторых, конвалидация применительно к
ничтожным сделкам более строго регламентирована и поименована в ГК РФ как
признание ничтожной сделки действительной. Если же говорить конкретно о примере,
когда приобретается жилой дом и в нем указана цена под влиянием насилия в отношении
продавца, то ни о каком исцелении здесь речи быть не может, так как насилие применено,
договор подписан. Теперь, чтобы договор утратил силу, необходимо либо его
расторжение, либо признание недействительным, либо повторное заключение. Предвидим
возражения, дескать, закон не отрицает исцеления оспоримой сделки, значит, это
допустимо. Например, покупатель, испугавшись неблагоприятных для себя последствий,
порожденных насилием, предлагает продавцу заключить дополнительное соглашение, в
котором на основе свободно сформировавшейся воли была бы указана справедливая цена.
Да, это возможно, но только здесь будет уже другая сделка, поскольку она содержит иное
условие. Следовательно, конвалидации не было.

195. Каковы различия в основании незаключенности договора

(несостоявшейся сделки) и его недействительности?
 Договор считается незаключенным (сделка несостоявшейся) при следующих
обстоятельствах. 1. Если он не выражает согласованную волю обеих сторон (п. 3 ст. 154
ГК РФ)*(198). 2. Соглашение достигнуто не по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432
ГК РФ). 3. Соглашение не облечено в надлежащую форму (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 434 ГК
РФ). 4. На оферту не последовал акцепт (п. 1 ст. 433 ГК РФ) или акцепт последовал за
пределами сроков, указанных в оферте (ст. 440 ГК РФ) либо законе, а также разумных
сроков (ст. 441 ГК РФ). 5. По реальному договору не передано имущество (п. 2 ст. 433 ГК
РФ). 6. Договор, требующий государственной регистрации, таковую не прошел (п. 3
ст. 433 ГК РФ).
Основания недействительности в общем виде рассмотрены ранее; для более
подробного рассмотрения каждого из них нет места, да и не ставится подобная задача, а
потому, не останавливаясь на них подробно, выясним только, существуют ли общие
основания для недействительности и незаключенности договора.
Начнем с того, что по правилу, установленному п. 1 ст. 432 ГК РФ, сделка, не
облеченная в надлежащую форму, является незаключенной. Вместе с тем согласно п. 2
ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон,
несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Причем
последнее правило касается не только сделок в отношении недвижимого имущества
(ст. 550, 560 ГК РФ и т.д.), но и других (ст. 820, 836 ГК РФ и т.д.). Однако такое
положение дел не должно вводить суд в заблуждение, поскольку противоречие между
приведенными нормами только видимое. Для того чтобы определить, является ли порок
формы сделки в том или ином случае основанием незаключенности или основанием
недействительности сделки, надо обратиться к содержанию п. 2 ст. 162 ГК РФ: "В
случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой
письменной формы сделки влечет ее недействительность". Следовательно, порок формы
влечет недействительность сделки тогда, когда об этом прямо сказано в законе; в
остальных случаях сделка должна быть признана незаключенной.
С похожей "мнимой коллизией" суд может столкнуться и применительно к
государственной регистрации. Так, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а в
соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной
регистрации сделки влечет ее недействительность. Разрешается эта "коллизия"
внимательным прочтением п. 3 ст. 433 ГК РФ, который содержит оговорку "если иное не
установлено законом". Следовательно, несоблюдение требования о государственной
регистрации влечет признание договора незаключенным только тогда, когда в отношении
данного конкретного договора не будет указано, что отсутствие его государственной
регистрации будет влечь признание его недействительным.
Наконец, практика судов может встретиться с проблемой разграничения
незаключенных и недействительных договоров, если подпись одной стороны подделана.
На первый взгляд, такой договор является незаключенным, поскольку не выражает
согласованную волю обеих сторон (п. 3 ст. 154 ГК РФ). Если бы подобная практика
прижилась в судах, можно было бы считать ее обоснованной. Однако арбитражные суды,
а также суды общей юрисдикции пошли другим путем, признавая рассматриваемые
сделки недействительными, что тоже допустимо. Так, рассматривая одно из дел,
арбитражный суд установил, что в договоре купли-продажи подпись руководителя
юридического лица была совершена другим лицом с подражанием подлинной подписи,
т.е. являлась поддельной. Как указал суд, договор купли-продажи, заключенный в
нарушение ст. 53 ГК РФ, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не
порождает правовых последствий с момента заключения (постановление ФАС Уральского
округа от 28.11.2006 N Ф09-10614/06-С3 по делу N А76-8243/05). По другому делу,
отменяя судебные акты нижестоящих судов, Верховный Суд РФ указал следующее. При
обращении в суд, а также в ходе рассмотрения дела П. неоднократно указывал на то, что
заявление от 10 декабря 1994 г., согласно которому П. уступает свои права и обязанности
по договору от 19 августа 1994 г. N 115/5 АО "Гурман" и просит переоформить
вышеназванный договор на АО "Гурман", он не подписывал, его подпись на заявлении
является поддельной. Выяснение того, имело ли место волеизъявление П. на замену его в
договоре от 19 августа 1994 г. N 115/5, является юридически значимым для правильного
разрешения спора, поскольку, если будет установлено, что истец не давал такого согласия,
договор, оформленный на имя АО "Гурман", в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным
(определение Верховного Суда РФ от 24.06.2003 N 5-В03-53).
При таких обстоятельствах договор, если установлено, что подпись одной из
сторон подделана, недействителен. Основанием недействительности является ст. 168 ГК
РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных
правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или
не предусматривает иных последствий нарушения. Нарушенным законом здесь следует
считать ГК РФ, а именно ст. 160, в которой указано, что сделка в письменной форме
должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и
подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом
уполномоченными ими лицами. Положение ст. 162 ГК РФ здесь, видимо, неприменимо,
если исходить из сложившейся судебно-арбитражной практики, поскольку речь в
указанной норме идет о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки,
тогда как "форма" в рассматриваемом случае внешне соблюдена, но порочна по сути, что
и делает договор недействительным, а не незаключенным.

196. Каковы различия в последствиях недействительной сделки и сделки

несостоявшейся (незаключенного договора)?

Упоминание о различиях в последствиях недействительной и несостоявшейся

сделки может породить вполне закономерный вопрос: "Какое это имеет значение, если и
несостоявшиеся, и недействительные сделки не имеют юридической силы?" Надо
отметить, что вопрос этот долгое время обсуждается в науке гражданского права и
размышления над ним даже приводили некоторых ученых к выводу об отказе в
разграничении недействительных и незаключенных сделок в силу отсутствия в этом
прикладного значения, ибо те и другие влекут одни и те же последствия. Что касается
судебной практики, то она стоит на вполне определенных позициях: недействительная
сделка влечет последствия, указанные в п. 2 ст. 167 ГК РФ; незаключенная сделка влечет
возникновение обязательства из неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). К
примеру, по одному из дел суд признал правомерным отказ продавцу в удовлетворении
требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что
спорный договор является незаключенным, в связи с чем применение способа защиты
гражданского права, предусмотренного ст. 167 ГК РФ, невозможно (определение
Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.02.2009 N 114/09). По другому делу суд,
сославшись на нормы ст. 1102 ГК РФ, удовлетворил требование заказчика о признании
договора, заключенного между заказчиком и подрядчиком, незаключенным и взыскании с
подрядчика неосновательного обогащения, указав, что подрядчик получил денежные
средства при отсутствии правовых оснований для этого (постановление ФАС Уральского
округа от 23.04.2009 N Ф09-2319/09-С5). Единственное, на что необходимо обратить
внимание судам, - что сам по себе факт признания договора недействительным либо
незаключенным не может повлечь ни последствий, указанных в п. 2 ст. 167 ГК РФ, ни
последствий, указанных в ст. 1102 ГК РФ. Необходимо, чтобы недействительный или
незаключенный договор были исполнены.
Кроме того, судам необходимо принимать во внимание, что последствия
недействительных сделок более разнообразны и не ограничиваются только возвратом
полученного либо возмещением его денежной стоимости. Например, согласно ст. 169 ГК
РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или
нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае
исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все
полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой
стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все
причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла
лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть
возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в
возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
Кроме того, считаем возможным согласиться с В.А. Кияшко*(199) в том, что
последствия недействительных и несостоявшихся сделок должны различаться по порядку
применения. Как верно отмечает указанный автор, последствия несостоявшихся сделок, в
отличие от сделок недействительных, не могут применяться "автоматически", т.е. судом
по собственной инициативе, а также по иску иных, кроме сторон, заинтересованных лиц,
поскольку несостоявшаяся сделка нарушает частные интересы сторон. Следовательно,
применение последствий несостоявшейся сделки по инициативе самого суда либо по иску
любого заинтересованного лица является вторжением в сферу частных интересов.

197. Что представляет собой последствие, связанное с отсутствием правового

"эффекта сделки", и как оно соотносится с требованием о реституции?

Если внимательно прочесть ст. 167 ГК РФ, то окажется, что в ней заложены два
рода последствий: 1) последствия, связанные с отсутствием правового "эффекта сделки"
(п. 1). Отсутствие правового "эффекта сделки" означает, что какое-то время
недействительная сделка могла восприниматься участниками гражданского
правоотношения как сделка, но с признанием ее недействительной такой правовой эффект
исчезает; 2) последствия, связанные с применением тех механизмов недействительности
сделок (п. 2), которые прямо указаны в законе в качестве таковых. В первую очередь это
имущественные последствия.
Для облегчения восприятия такого деления представим, что заключена сделка
купли-продажи жилого дома. Она признана недействительной. Мало того, что покупатель
не приобрел право собственности, так ему еще придется возвращать жилище в натуре.
Первое последствие связано с отсутствием правого "эффекта сделки", второе - с
применением механизмов недействительности сделок. Во втором случае лицо должно
заявлять об использовании средств, предусмотренных ГК РФ для недействительных
сделок (п. 2 ст. 167 ГК РФ). А для того чтобы устранить последствия "эффекта сделки",
лицо может использовать любые способы защиты, перечисленные в ст. 12 ГК РФ.
Например, продавец может заявить о реституции как материальном требовании, целью
которого является возвращение имущества (возвращение владения), и одновременно о
признании за ним права собственности как требования, связанного с отсутствием
"эффекта сделки". Почему продавца не устроит предъявление только требования о
реституции? - Потому, что не всякая передача вещи, в том числе передача вещи
вследствие реституции, повлечет у завладевшего ею лица возникновение права
собственности, так как в отношении некоторых вещей, таких как недвижимость, право
собственности возникает не в силу простой передачи, а в силу акта регистрации права.
Получается, что, заявив только требование о реституции, продавец получит владение без
титула.
Обе группы требований являются самостоятельными, независимыми друг от друга,
хотя имеют общее начало - недействительность сделки. Их смешение в делах, связанных
со спорами по поводу недвижимого имущества, в том числе жилых помещений,
недопустимо. С этих позиций нельзя согласиться с судами, которые отказывали в
признании права собственности на имущество по тем мотивам, что признание права
собственности на имущество как последствие недействительности сделки не является
приведением сторон в первоначальное положение (постановление ФАС Западно-
Сибирского округа от 11.09.2006 N Ф04-5978/2006(26421-А03-38)).
Предвидим возражения - дескать, если требования, связанные с устранением
"эффекта сделки", не зависят от требования, связанного с возвратом имущества
(реституции), то можно заявлять только требования первого рода. Да, можно. Представим,
что некий А. проживал в своей квартире. Когда А. решил квартиру продать, выяснилось,
что квартира его продана по доверенности, им якобы подписанной. Покупателем
выступил Б. Право собственности Б. в установленном порядке зарегистрировано
учреждением по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тогда А.
обращается в суд с иском о признании сделки недействительной и применении
последствий недействительности сделки в виде признания права собственности за ним. В
заседании установлено, что доверенность А. не подписывал, деньги не получал,
фактически проживает в спорной квартире, номинальные собственники никогда в жилом
помещении не появлялись. Какое решение должен принять суд? Отказать в признании за
истцом права собственности, так как последствием недействительности сделки закон
называет лишь реституцию? Но зачем А. реституция? - денег он не получал, имуществом
фактически владеет. Это делает реституцию бессмысленной и бесполезной. А. желает
вернуть лишь титул собственника, но не фактическое владение. Единственный
действующий в этом случае способ защиты - признание вновь за истцом права
собственности на жилье. Кстати сказать, этот пример вовсе не абстрактен и основан на
деле, в действительности рассмотренном судом (Дело N 33-295/2008//Архив Абаканского
городского суда Республики Хакасия).

198. Как соотносятся требования о реституции и признании сделки

недействительной?

Статья 12 ГК РФ предусматривает такие способы защиты гражданских прав, как

признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее
недействительности; применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Таким образом, требование о признании сделки недействительной и требование о
применении последствий ее недействительности являются самостоятельными.
Следовательно, и требование реституции как одного из видов последствий
недействительности сделки можно назвать самостоятельным. Однако необходимо иметь в
виду, что следствие не может идти впереди причины, поэтому удовлетворению
требования о применении последствий недействительности сделки, в том числе
реституции, должно предшествовать признание сделки недействительной. Другой вопрос:
обязательно ли сторона должна заявить о недействительности сделки или этот вопрос
может быть самостоятельно разрешен судом?
Для ответа на этот вопрос и правильного применения ст. 12 ГК РФ необходимо
четко различать ничтожные и оспоримые сделки. Так, согласно абз. 1 п. 2 ст. 166 ГК РФ
требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено
лицами, указанными в ГК РФ. А в соответствии с абз. 2 указанной нормы требование о
применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено
любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по
собственной инициативе.
Таким образом, требованию о применении последствий недействительности
оспоримой сделки в виде реституции должно предшествовать разрешение вопроса о
недействительности сделки, инициированное лицом, прямо указанным в законе. Если же
будет установлено, что требование о применении последствий недействительности
оспоримой сделки заявлено без требования о признании сделки недействительной, в иске
надлежит отказать. Напротив, требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки может быть заявлено без предварительного разрешения вопроса о
недействительности сделки. Суд должен сделать вывод о недействительности ничтожной
сделки сам.

199. Что представляет собой требование о признании сделки действительной

как способ защиты гражданских прав?

В судебной практике весьма распространены дела, по которым одно из требований

сформулировано как признание сделки действительной. Иногда это требование является
самостоятельным, иногда встречным по отношению к требованию о признании сделки
недействительной. Причем судами такое притязание рассматривается как нечто само
собой разумеющееся, как вполне разумный и допустимый способ защиты гражданских
прав. По этой причине в судебной практике нам не удалось найти характеристику этого
способа защиты, за исключением, пожалуй, одного случая. Так, суд разъяснил, что иск о
признании договора действительным по существу может являться требованием о защите
нарушенного права или о пресечении действий, нарушающих право или создающих
угрозу его нарушения, что соответствует ст. 12 ГК РФ. При таких обстоятельствах
требование о признании сделки действительной необходимо рассматривать по существу
как соответствующее исковое требование (постановление ФАС Северо-Кавказского
округа от 07.02.2007 N Ф08-6832/2006 по делу N А32-13692/2006-31/289).
Согласимся с тем, что признание сделки действительной можно рассматривать как
способ защиты гражданских прав, несмотря на то, что он отсутствует в перечне ст. 12 ГК
РФ, поскольку самой ст. 12 ГК РФ в абз. 13 предусматривается применение иных
способов, указанных в законе. Однако считаем, что этот способ не является
универсальным и имеет довольно ограниченную сферу применения, более узкую, чем та,
которая отведена ему существующей судебной практикой.
Нормативной основой рассматриваемого требования являются ст. 165, 171, 172 ГК
РФ. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично
исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона
уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей
сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее
нотариальное удостоверение сделки не требуется. Согласно п. 2 ст. 171 ГК РФ в интересах
гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства,
совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом
действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. По правилу,
установленному п. 2 ст. 172 ГК РФ, в интересах малолетнего совершенная им сделка
может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом
действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
Таким образом, требование о признании сделки действительной применимо в
отношении строго ограниченного круга недействительных, а именно ничтожных сделок
(ст. 165, 171, 172 ГК РФ) и представляет собой не что иное, как одну из форм
конвалидации (исцеления) сделки. Использование такого способа защиты гражданских
прав за пределами, установленными указанными нормами, должно приводить к отказу в
иске.
Предвидим возражения: а как быть, если контрагент считает сделку ничтожной,
ведь для этого ему не нужно обращаться в суд, и отказывается исполнять принятые на
себя обязательства? Это ли не повод для обращения в суд с иском о признании сделки
действительной? Полагаем, что нет. В таких случаях заинтересованное лицо должно
обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению договора, а если контрагент считает
сделку недействительной, он не лишен права предъявить встречный иск о признании
сделки в качестве таковой.
При таких обстоятельствах решение о признании сделки действительной может
иметь место только в случаях, указанных в ст. 165, 171, 172 ГК РФ. За пределами этих
норм необходимо поступать следующим образом. Если требование о признании сделки
действительной предъявлено как самостоятельное, в иске должно быть отказано. Если
требование о признании сделки действительной предъявлено как встречное по отношению
к требованию о признании сделки недействительной и суд пришел к выводу об отсутствии
оснований недействительности, суд должен отказать и в первоначальном, и во встречном
иске, мотивируя отказ в удовлетворении встречного иска тем, что такой способ защиты
гражданских прав в данной конкретной ситуации не предусмотрен.

7. Иск о применении последствий недействительности сделки в виде реституции как

способ защиты права собственности

7.1. Общие положения о реституции

200. Что нужно понимать под реституцией?

Большинство юристов на вопрос: "Каковы же последствия недействительности

сделок?", как правило, отвечают: "Реституция". Некоторые, немного подумав, добавляют:
"Односторонняя, двусторонняя либо недопущение реституции". И те, и другие с
уверенностью ответят, что реституция пришла к нам из римского частного права.
Подобное утверждение, прочно засевшее в наших умах, только отчасти
соответствует истине. Действительно, термин "restitutio" имеет римские корни. Однако,
во-первых, его применение не было связано исключительно с последствиями
недействительности сделок. Во-вторых, не все недействительные сделки влекли за собой
restitutio.
Один из самых распространенных переводов "restitutio" в связке со словами "in
integrum" или "ad integrum" означает восстановление прежнего состояния. В литературе
можно встретить такие вариации, как "полное восстановление", "восстановление до
целого (в целости, прежней целостности)", "возвращение всего, что было", "процесс
возобновления, возрождения" и т.д.
Но наиболее точный, на наш взгляд, перевод можно найти у Ф.М. Дыдынского. Он
переводил "restitutio" как "возобновление, восстановление, возвращение"; а
восстановлению в прежнее положение, приведению в прежнее состояние соотносил
термин "restituere". Правда, "restitutio" с добавлением "in integrum", по Ф.М. Дыдынскому,
означает "чрезвычайное восстановление прежнего состояния, правоотношения на
основании высшей справедливости путем непосредственного вмешательства магистрата,
особ. претора"*(200).
In integrum restitutio возникла как институт преторского права, противостоящий
формализму ius civile (цивильного права). Ее появление стало возможным ввиду
деятельности преторов, которые давали restitutio как чрезвычайное средство защиты, если
считали, что этого требует принцип справедливости. Например, цивильное право не
признавало недействительными сделки, совершенные под влиянием насилия. Считалось,
что хоть и под насилием, лицо выразило свою волю. Соответственно не могли быть
применены никакие последствия недействительности сделки. Тогда претор приходил на
помощь, объявляя о возвращении сторон в первоначальное положение.
Современное гражданское законодательство термином "реституция" (In integrum
restitutio) не оперирует. Это преимущественно научный термин, обозначающий
возвращение сторон сделки в первоначальное положение как следствие ее
недействительности. Нормативной основой реституции служит ст. 167 ГК РФ. В
соответствии с п. 1 указанной статьи недействительная сделка не влечет юридических
последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное
по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда,
когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или
предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия
недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, в современном понимании реституция - одно из последствий
недействительности сделки, выражающееся в возвращении сторонами всего полученного
по сделке.

201. Какие существуют разновидности реституции?

В науке принято делить реституцию на три вида: 1) двустороннюю; 2)

одностороннюю; 3) недопущение реституции. Правда, вторую и третью разновидности с
большой долей условности можно отнести к реституции, но тем не менее в учебной
литературе по большей части разделение происходит именно так.
При двусторонней реституции каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке. Так, например, согласно п. 1 ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка,
совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического
расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в
натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость
в деньгах. При односторонней реституции в прежнем имущественном положении
восстанавливается только одна сторона. В частности, если сделка совершена под
влиянием обмана, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по
сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость
в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также
причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход
Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в
натуре взыскивается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 179 ГК РФ). При недопущении
реституции все полученное сторонами по сделке взыскивается в доход Российской
Федерации. К примеру, ст. 169 ГК РФ содержит правило, согласно которому сделка,
совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности,
ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения
сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное
ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны
взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с
нее первой стороне в возмещение полученного.

202. Обязан ли суд приводить обе стороны в первоначальное положение, если

последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция, но о ее
применении заявила лишь одна сторона (истец)?

Как указано в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон
обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности
возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в
пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить
его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не
предусмотрены законом.
Иногда в формулировке закона "каждая из сторон обязана возвратить..." ошибочно
видят обязанность одномоментной встречной передачи вещей обеими сторонами. На
самом деле приведенная норма означает, что в прежнее положение должны приводиться
обе стороны, т.е. должна применяться по умолчанию двусторонняя реституция. Это
возможно как в одном, так и в нескольких самостоятельных процессах. Например, по иску
продавца суд признает договор купли-продажи недействительным и применяет
последствия недействительности: обязывает покупателя вернуть товар. По другому
заявлению, теперь уже покупателя, суд обязывает продавца вернуть покупателю
переданную денежную сумму. И проблема здесь не только в правильном понимании п. 2
ст. 167 ГК РФ, но и верном применении положений ГПК РФ. Дело в том, что по
положению, закрепленному в ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным
истцом требованиям. Исключения из этого правила мы видим только в применении
последствий ничтожной сделки, а также в случае, если возврата полученного потребовала
другая сторона - ответчик по делу.
Надо сказать, что обозначенная проблема не является "виртуальной". Такие
примеры встречались на практике, и суды совершенно правильно применяли положение
п. 2 ст. 167 ГК РФ. Так, по одному из дел истец обратился с заявлением о признании
договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) недействительным и применении
последствий недействительности. Решением суда требования удовлетворены: договор
купли-продажи жилого помещения признан недействительным, за истцом признано право
собственности на него. Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с
кассационной жалобой, в которой, помимо прочего, указал, что суд, признав право
собственности на квартиру за истицей, не обязал ее вернуть полученную по сделке сумму.
Суд кассационной инстанции не согласился с приведенным доводом и указал, что
ответчик не лишен возможности предъявления истцу требований, связанных с
исполнением денежного обязательства (Дело N 2-3050/2007//Архив Абаканского
городского суда Республики Хакасия). Определением суда кассационной инстанции
решение суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

203. Может ли двусторонней реституции воспрепятствовать невозможность

одной из сторон сделки осуществить возврат полученного по ней?

С одной стороны, закон не ставит двустороннюю реституцию в прямую

зависимость от фактической возможности сторон возвратить все полученное по сделке.
Кроме того, реституция является обязанностью (п. 2 ст. 167 ГК РФ) контрагента лица, чье
требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее
недействительности признано судом обоснованным. Исполнение обязанности, в отличие
от реализации права, не может быть поставлено в зависимость от того, имеет ли обязанное
лицо объективную возможность исполнить обязанность или нет. С другой стороны, для
того законодатель и предусмотрел двустороннюю реституцию, чтобы обе стороны
приводились в первоначальное положение. Если одна из сторон не имеет возможности
передать полученное по сделке или, по крайней мере, возместить ее стоимость в деньгах,
реституция приобретает для другой стороны карательный характер, утрачивая свое
исконное предназначение.
Полагаем, что суды должны толковать закон буквально, возлагая обязанность по
реституции каждый раз, когда для этого есть правовые основания, не вникая в то, имеется
ли объективная возможность для исполнения решения суда. Для этого есть
специализированная служба - служба судебных приставов и порядок, предусмотренный
законом. Однако есть доля разумного и в другом подходе, если касаться частных и очень
специфических случаев, поэтому не хотелось бы его отметать с однозначностью, не
допускающей возражений. В связи с этим можно привести очень интересную мысль
(которая, правда, не нашла поддержки в современной арбитражной практике),
высказанную в обзоре судебной практики ФАС Северо-Кавказского округа о применении
последствий недействительности сделок, подготовленном судьями Е.И. Афониной и
Ю.В. Ширвис. Так, авторы обзора, отвечая на вопрос: "Исполнимо ли решение суда о
проведении двусторонней реституции, когда с одной стороны - платежеспособное
предприятие, а с другой стороны - фактически предприятие-банкрот и денежных средств у
него нет? Если да, то каким образом?", ссылаются на протокол от 5 мая 2000 г. семинара-
совещания судей ФАС Северо-Кавказского округа. На этом совещании был сделан вывод
о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования организации-банкрота о
применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной до
признания банкротом, если по сделке истец продал имущество по рыночной стоимости.
Требование истца в данном случае является формой злоупотребления правом (ст. 10 ГК
РФ), поскольку при удовлетворении иска истец получит имущество, но возврат денег
(всей суммы) окажется невозможным, так как денежные требования будут
удовлетворяться в порядке конкурсного производства. Таким образом, покупателю будут
причинены убытки. Однако если стоимость имущества, проданного по оспариваемой
сделке, была занижена, то в данной ситуации иск подлежит удовлетворению в связи с тем
что имеет место злоупотребление правом со стороны покупателя, поэтому он должен
нести риск неблагоприятных последствий.

204. Какое место занимает реституция среди последствий недействительности

сделок?

Во-первых, не все недействительные сделки влекут реституцию. Такая ситуация

может возникнуть, если закон прямо предусматривает невозможность реституции,
реституция невозможна фактически или реституция противоречит природе сделки.
Например, если сделка недействительна по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК РФ,
реституция исключается законом. Этот пример знаком всем нам по учебникам
гражданского права под названием "недопущение реституции". И несмотря на
использование в термине слова "реституция", недопущение реституции, конечно же, не
относится к разновидности оной, ибо не преследует цели восстановления прежнего
имущественного состояния. Что касается фактической невозможности реституции, так это
случается, если переданная вещь утрачена, претерпела изменения, услуга уже оказана и
т.п. При подобных обстоятельствах закон предусматривает денежное возмещение (п. 2
ст. 167 ГК РФ). Оно не направлено на восстановление прежнего состояния и существует
для "сглаживания" потерь от невозможности вновь занять существовавшее положение.
Реституция невозможна фактически и в тех случаях, когда закон предусматривает
последствие в виде реституции, но по договору, признанному недействительным,
фактически исполнение не производилось. Соответственно сторонам нечего возвращать.
Реституцию невозможно применить к некоторым сделкам, так как это противоречит их
правовой природе. К примеру, не может идти речь о реституции применительно к
последствиям недействительности доверенности либо обещанию дарения (п. 2 ст. 572 ГК
РФ).
Во-вторых, реституция не является единственным последствием
недействительности сделки. Она может применяться совместно с другими последствиями,
например, если сделка совершена под влиянием заблуждения, возникшего ввиду
виновных действий контрагента; лицо, находившееся под влиянием заблуждения, может
требовать от своего контрагента помимо реституции возмещения реального ущерба (абз. 2
п. 2 ст. 178 ГК РФ). Реституция может не применяться вовсе, так как предусмотрены
только специальные последствия. Так, п. 2 ст. 170 ГК РФ предусматривает последствие
притворных сделок в виде применения правил той сделки, которую стороны имели в виду
на самом деле. Не исключает других последствий, кроме реституции, и сам закон,
который говорит об "иных последствиях" недействительности сделки, предусмотренных
законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В-третьих, недействительные сделки могут влечь иные последствия, кроме
натуральной реституции, денежной компенсации, а также других, прямо указанных в
законе, что органично вписывается в понимание недействительных сделок как nullus -
юридически несуществующих актов. Ведь не указано же в законе, что недействительность
сделки влечет недействительность других сделок, которые на ней основаны. Но тем не
менее суды, в том числе арбитражные, нередко ссылаются на это обстоятельство
(постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2006 N Ф04-2604/2006(22324-
А70-30) по делу N А70-8049/32-05; от 23.03.2006 N Ф04-512/2006(19852-А67-13) по делу
N А67-9028/02). Применяются в судебной практике и совсем уж "далекие" от реституции
или денежной компенсации последствия недействительности сделки. Например, в одном
из судебных актов было указано, что недействительная сделка (договор банковского
счета) в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влекла юридических последствий и была
недействительна с момента ее совершения. Последствием данной сделки явилось
открытие банковского счета, в связи с чем требование о применении последствий
недействительности сделки должно было быть удовлетворено путем закрытия счета
(постановление ФАС Поволжского округа от 14.02.2006 по делу N А12-8732/05-С35).

205. Вправе ли суд при применении реституции ссылаться на условия

договора, признанного недействительным?

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительный договор не влечет юридических

последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и
недействителен с момента его совершения. Указанное положение иногда трактуют так:
раз договор признан недействительным, он теряет всякую юридическую силу и
становится юридически индифферентным. Подобное толкование представляется не до
конца верным. Во-первых, недействительность договора означает, что он не влечет тех
последствий, на которые стороны рассчитывали при его заключении. При этом
недействительный договор влечет "иные" последствия, на что прямо указывается в п. 1
ст. 167 ГК РФ. Таким образом, при признании договора недействительным не стирается
всякое упоминание о его существовании. Во-вторых, если понимать под договором
сделку, правоотношение и документ, то признание договора недействительным
уничтожает его как сделку и правоотношение, но при этом договор остается существовать
как документ. Следовательно, на него как на письменное доказательство можно ссылаться
в суде. Например, для обоснования передачи денег, вещи и других обстоятельств. В
частности, по одному из дел в суд обратилась Г. (продавец) с иском к А. (покупателю) о
признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию,
предусмотренному ст. 177 ГК РФ, и обязании ответчика выплатить в пользу истца
стоимость квартиры в размере 2 млн. 300 тыс. руб. как денежное возмещение вследствие
невозможности реституции. При рассмотрении дела судом установлено, что согласно п. 3
оспариваемого договора стороны оценили квартиру в 750 тыс. руб. и осуществили
передачу этих денежных средств. Однако истец настаивал на том, что договор
недействителен в полном объеме, в том числе пункт с указанием на размер платежа и
передачи денежных средств. Следовательно, возврат 750 тыс. руб. от продавца
покупателю невозможен. Суд не согласился с таким доводом и указал следующее.
Недействительность сделки, в том числе договора, означает, что она не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). То есть оспариваемый договор нельзя
рассматривать как юридический факт (сделку) и правоотношение. Однако признание
оспариваемого договора недействительным не уничтожает его как документ.
Оспариваемый договор как документ подтверждает, что деньги в размере 750 тыс. руб.
переданы. Доказательств иного суду не представлено. Следует также учитывать, что
согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в
зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность
действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на
которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не
предусмотрено федеральным законом. Поскольку разумность и добросовестность
участников гражданских правоотношений презюмируются, доказывать
недобросовестность и неразумность действий ответчика по непередаче денежных средств
за квартиру должен истец, в то время как материалы дела таких доказательств не
содержат. Необходимости в наличии каких-либо дополнительных доказательств в
подтверждение передачи денежных средств по договору суд не усматривает. Таким
образом, переданные по оспариваемому договору 750 тыс. руб. подлежат возврату
ответчику А. (Дело N 2-34/2008//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия).

206. Как соотносится требование о возврате полученного по недействительной

сделке (реституции) с требованием о возврате вещи из чужого незаконного владения
(виндикации)?

Объединяет реституцию и виндикацию то, что оба иска направлены на защиту

права собственности, а если говорить конкретнее - возврат владения. Следовательно, и в
том, и в другом случае ответчиком должен быть фактический владелец истребуемого
имущества, который не имеет правового основания для обладания, а истцом -
собственник. Правда, здесь необходимо конкретизировать, что для реституции делается
исключение, при котором имущество может возвращаться лицу, не обладающему правом
собственности и вообще не имеющему законного титула. Отсюда и уточнение:
виндикация направлена только на соединение полномочия владения с фактическим
обладанием; реституция направлена как на соединение полномочия владения с
фактическим обладанием, так и на возврат любого владения. Направленность исков на
истребование имущества делает невозможным их удовлетворение, если вещь выбыла из
владения ответчика или существенным образом изменена. Также оба рассматриваемых
иска бессильны перед добросовестным приобретателем, за исключением случаев выбытия
имущества помимо воли собственника и приобретения его нынешним владельцем по
безвозмездной сделке. Кроме того, между истцами и ответчиками должны отсутствовать
обязательственные отношения. Причем при виндикационном иске их не должно быть
вовсе, а при реституции они имели место, но впоследствии отпали. Несмотря на то что к
моменту применения реституции обязательственные отношения отсутствуют, они
накладывают определенный отпечаток на нее. Это выражается, в частности, во взаимном
характере реституции, обращении суда к условиям договора, хоть и утратившим значение
сделки, но имеющим доказательственное значение, например, в качестве документа,
подтверждающего передачу денежных средств, вещи и т.п.
Отличие между реституцией и виндикацией состоит в основании завладения. Если
для виндикации простор здесь безграничен, то для реституции он должен сводиться
только к недействительной сделке и исполнению по ней. Иногда ошибочно указывают,
что реституция следует за недействительной сделкой. На самом деле сама по себе
недействительность сделки реституцию повлечь не может, если по сделке ничего не
передавалось. Таким образом, в основании реституции лежит сложный юридический
факт, сочетающий недействительную сделку и исполнение по ней в виде передачи
владения. Для полноты картины отметим, что в отношениях из виндикации тоже может
исследоваться основание завладения, например было ли оно возмездным. Однако это
обстоятельство будет иметь значение лишь для выявления препятствий к удовлетворению
требований, но не окажет влияния на возникновение отношения по истребованию
имущества в порядке виндикации.
Наличие в основании реституции сделки, хоть и недействительной, породило еще
одно отличие от виндикации, выражающееся в относительном характере связей: если спор
о возврате полученного может возникнуть только между сторонами недействительной
сделки, то спор по изъятию имущества из чужого незаконного владения - между
собственником и любым незаконным владельцем, к кому бы ни перешла вещь. По этой
причине реституцию называют обязательственно-правовым способом защиты права
собственности, а виндикацию - вещно-правовым. То обстоятельство, что реституция
является обязательственно-правовым способом защиты, добавляет к ней свойство
взаимности. Это означает, во-первых, что каждая из сторон может быть как истцом, так и
ответчиком; во-вторых, удовлетворение требований реституции может быть поставлено в
зависимость от возможности возврата имущества другой стороной. Какими-либо
похожими свойствами виндикация не обладает. Еще одно отличие реституции от
виндикации надо видеть в том, что собственник может требовать виндикации, если вещь
передана (отчуждена) другим лицом. Если собственник сам передал имущество лицу, от
которого теперь истребует, применимы другие иски: реституционный, если была сделка,
но она признана недействительной; кондикционный, если исполнение произошло без
сделки или иного правового основания либо если сделка признана несовершенной
(договор - незаключенным).
Иногда считают, что различие между виндикацией и реституцией надо искать в
волевом факторе, так как виндикация применима, только если имущество выбывает из
владения собственника помимо его воли; основанием реституции является сделка,
которой присущ волевой фактор. Полагаем, что критерий воли малопригоден для
разграничения исков. Возьмем случай, когда собственник теряет вещь. Эту вещь находит
нынешний владелец. Как мы видим, воли на передачу владения собственник не изъявлял,
тем не менее виндикация возможна. Теперь рассмотрим пример, когда собственник
передает в аренду вещь, а арендатор отчуждает ее нынешнему владельцу по
безвозмездной сделке. Здесь налицо воля собственника на передачу владения, однако
виндикация также возможна. Что касается реституции, то, действительно, она основана на
недействительной сделке. Да, сделка имеет волевую природу, но не нужно забывать о
существовании сделок с пороками воли, например сделок, совершенных под влиянием
насилия, когда воля отсутствует вовсе, а также сделок, недействительность которых
вызвана фальсификацией подписи, т.е. фактически отсутствием воли. Таким образом, и
реституция, и виндикация возможны как при изъявленной воле, так и при ее отсутствии.

207. Как должен разрешаться вопрос о приведении сторон в первоначальное

положение в случае признания недействительными торгов по продаже жилого
помещения?

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики

за IV квартал 2008 года*(201), согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов
недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом,
выигравшим торги. Признав, что договор купли-продажи спорного жилого помещения,
заключенный между отделением Российского фонда федерального имущества и С.
(лицом, выигравшим торги), является недействительным (по делу установлено нарушение
ст. 446 ГПК РФ, ст. 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном
производстве", действовавшего на момент продажи квартиры истицы), суд не учел, что
признание недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, влечет
последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, в силу которых
по общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по
сделке, и не указал в решении, каким образом должно быть восстановлено
первоначальное положение, чем нарушил требования п. 2 ст. 167 ГК РФ. При этом вопрос
о приведении сторон в первоначальное положение должен быть разрешен судом
одновременно с признанием сделки недействительной. Однако это судом сделано не
было, в результате чего права и интересы истицы Ч., требования которой о признании
недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-
продажи спорной квартиры суд удовлетворил, были нарушены.
Таким образом, в случае признания недействительными торгов по продаже жилого
помещения вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен разрешаться
судом одновременно с признанием недействительным договора купли-продажи,
заключенного с лицом, выигравшим торги.

208. В каком размере должна быть исчислена государственная пошлина при

обращении с иском о признании недействительным договора купли-продажи,
дарения, а также о применении последствий недействительности сделки, если истец
не заявляет требований о присуждении ему имущества (денежных средств)?

Отвечая на этот вопрос в Обзоре законодательства и судебной практики за III

квартал 2006 года*(202), Верховный Суд РФ указал, что, поскольку иск о признании
недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении
последствий недействительности сделки связан с правами на имущество,
государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с
подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ - как при подаче искового заявления имущественного
характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

7.2. Субъект требования реституции как следствия недействительности оспоримой

сделки

209. Чем отличаются ничтожные сделки от оспоримых и какое это имеет

значение для определения субъекта оспаривания?

Одно из основных отличий оспоримых сделок от ничтожных состоит в том, что

требовать признания оспоримой сделки недействительной может только лицо, прямо
указанное в ГК РФ, а ничтожной сделки - любое заинтересованное лицо (п. 2 ст. 166 ГК
РФ). Из этого следует, что правильное определение субъекта, который может
инициировать признание оспоримой сделки недействительной, зависит от верного
разделения недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.
Отделить ничтожные сделки от оспоримых легко по диспозиции (содержанию) той
статьи, которую истец выбрал в качестве основания недействительности сделки.
Основания недействительности сделок рассредоточены по всему ГК РФ. Их содержит и
часть первая ГК РФ, например п. 3 ст. 162, п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 253, п. 4 ст. 339, ст. 362, п. 1
ст. 449; и часть вторая ГК РФ, к примеру ст. 550, ст. 560, абз. 2 ст. 820; и часть третья ГК
РФ, в частности абз. 2 п. 1 ст. 1124, ст. 1131, а также часть четвертая ГК РФ - п. 6 ст. 1232,
п. 2 ст. 1240. Наиболее обще и универсально основания недействительности сделок
сформулированы в ст. 168-179 ГК РФ. Всего в ГК РФ около 50 оснований
недействительности сделок. Если истец обосновывает недействительность сделок чем
угодно, но только не ссылками на указанные выше статьи, целесообразно оставлять
исковое заявление без движения либо уже в судебном заседании тщательным образом
выяснять, на чем основывается требование о недействительности сделки, иначе нельзя
определиться ни с надлежащим истцом, ни с предметом доказывания. Аналогичным
образом надо поступать, если указано несколько оснований недействительности сделок. В
частности, отменяя одно из решений Кировского районного суда г. Волгограда, судебная
коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда указала, что К. в
обоснование своих требований о признании сделки купли-продажи недействительной
ссылается на ст. 178 и 179 ГК РФ. Суду первой инстанции в порядке ст. 39 ГПК РФ
следовало уточнить основания заявленных требований и в зависимости от этого
разрешить спор (Дело N 33-892//Архив Кировского районного суда г. Волгограда).
Основания недействительности сделок могут содержаться в других, помимо ГК
РФ, нормативных правовых актах. В качестве примера можно привести ст. 16 Закона РФ
от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей". Но это скорее исключение из
правил.
Определившись с основанием, необходимо обратиться к диспозиции нормы. Если
сделка ничтожна, об этом, как правило, прямо указывается в статье. Если сделка
оспорима, то закон указывает на то, что она может быть признана недействительной.
Возьмем ст. 168 ГК РФ, в которой говорится о том, что сделка, не соответствующая
требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает,
что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Теперь
обратимся к п. 1 ст. 177 ГК РФ. Согласно указанной норме сделка, совершенная
гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком
состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить
ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных
лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
О том, что сделка оспорима, может свидетельствовать формулировка: лицо "вправе
требовать признания договора недействительным" (ст. 684 ГК РФ) и другие, подобные ей.
Иногда ГК РФ содержит лишь указание на недействительность сделки, но не
указывает прямо, оспорима она или ничтожна, а также кто может ее оспорить (п. 4
ст. 339). В этом случае суду необходимо исходить из общего правила, сформулированного
в ст. 168 ГК РФ, - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых
актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не
предусматривает иных последствий нарушения. То обстоятельство, что законодатель не
определяет конкретный круг субъектов, которые могут оспорить подобные сделки, еще
раз подтверждает аргумент об их ничтожности.

210. Как соотносятся субъекты признания оспоримой сделки

недействительной и субъекты применения последствий недействительности
оспоримой сделки, в том числе реституции?

Абзац 4 ст. 12 ГК РФ разделяет такие способы защиты гражданских прав, как

признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее
недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной
сделки. Вместе с тем далее в ГК РФ говорится лишь о субъекте признания оспоримой
сделки не действительной и субъекте применения последствий недействительности
ничтожной сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Таким образом, вопрос о надлежащем субъекте
применения последствий недействительности оспоримой сделки прямо не урегулирован.
Однако это обстоятельство никогда не порождало и не должно порождать трудностей в
правоприменительной практике, поскольку считается, что субъект признания оспоримой
сделки недействительной и субъект применения последствий недействительности
оспоримой сделки - одно и то же лицо (равно как и ничтожных сделок). В связи с этим
далее, рассматривая конкретные составы, мы будем говорить о надлежащем субъекте
признания оспоримых сделок недействительными, понимая под ними одновременно
субъектов применения последствий их недействительности, в том числе реституции.

211. Кто является субъектом требования о признании недействительной

сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности?

Субъектами оспаривания сделки по ст. 173 ГК РФ (сделки юридического лица,

выходящей за пределы его правоспособности) могут выступать само юридическое лицо,
совершившее сделку, его учредитель (участник) или государственный орган,
осуществляющий контроль или надзор за деятельностью юридического лица.
Среди государственных контрольных (надзорных) органов, обладающих наиболее
общими полномочиями в этой области, назовем органы прокуратуры РФ. Так, согласно
п. 1 ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2201-I "О прокуратуре Российской
Федерации" (в ред. 28.11.2009)*(203) прокуратура РФ - единая федеральная
централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации
надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, действующих на
территории России. С иском о признании сделки недействительной могут обратиться
также специальные контрольные (надзорные) органы.
В отличие от прокуратуры специальные контрольные (надзорные) органы должны
доказать, что действия юридического лица по заключению оспариваемой сделки
находятся в поле их деятельности.
Что касается налоговой службы, то надлежащим истцом ее можно признать только
тогда, когда она обосновывает свое обращение выполнением контрольных (надзорных)
функций, предоставленных п. 5.1 Положения о Федеральной налоговой службе,
утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506 (в ред. от
15.07.2009)*(204). К примеру, налоговой инспекцией может быть оспорена сделка
некоммерческой организации, связанная с осуществлением валютных операций, если это
противоречит целям деятельности юридического лица либо совершение таких сделок не
допускается уставом. Налоговая служба не будет надлежащим истцом, если она
оспаривает сделку в порядке ст. 173 ГК РФ на основании отсутствия лицензии у одной из
сторон, так как налоговая служба не является органом, осуществляющим лицензирование
(постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2006 N Ф08-4905/2006 по делу
N А61-47/2006-4).

212. Кто является субъектом требования о признании недействительной

сделки вследствие ограничения полномочий на ее совершение?

Согласно ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены

договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными
документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как
они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее
совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может
быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены
ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или
заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В рассматриваемой статье заложены два подоснования недействительности сделки:
нарушение ограничений, установленных договором, и нарушение ограничений,
установленных учредительными документами юридического лица.
Первое подоснование касается отношений по представительству. Правильное
понимание указанной нормы возможно только при осознании того, что отношения по
представительству носят многоуровневый характер. На начальном уровне
устанавливаются отношения между представляемым и представителем. На следующем -
между представителем и третьими лицами. На завершающем - между третьими лицами и
представляемым. Так, заключая договор поручения, доверитель вступает в отношения с
поверенным (первый уровень). Выполняя поручение в виде совершения юридических
действий, в том числе заключая сделки, поверенный вступает в отношения с третьими
лицами (второй уровень). Обязанным по сделкам, совершенным поверенным, становится
доверитель, поэтому между ним и третьими лицами также устанавливаются гражданские
правоотношения (третий уровень).
Основа всего комплекса отношений по представительству формируется на первом
уровне, когда между представителем и представляемым оформляется соответствующее
соглашение. К примеру, отношения между поверенным и доверителем оформляются
договором поручения (ст. 971 ГК РФ). В нем указывается, какие юридические действия
должен совершить поверенный и как он должен их совершить. Для того чтобы
поверенный мог исполнить поручение, доверитель выдает ему специальный документ -
доверенность, которая подтверждает полномочия поверенного в отношениях с третьими
лицами на совершение действий, предусмотренных договором поручения. Здесь
завершается первый и начинается второй этап, на котором поверенный, подтверждая свои
полномочия доверенностью, вступает в отношения с третьими лицами. На
заключительном этапе между доверителем и третьими лицами, с которыми поверенный
заключил сделки, возникают правоотношения из соответствующей сделки.
Поскольку основа отношений по представительству закладывается на первом
уровне, а остальные носят производный характер, он имеет приоритетное значение.
Следовательно, если объем полномочий, заложенный в договоре поручения, расходится с
объемом полномочий, указанном в доверенности, приоритет должен отдаваться договору.
Другое дело, что о договоре не могла и не должна знать сторона, с которой поверенный
заключает сделку, так как об объеме полномочий поверенного такая сторона судит по
доверенности, а не по договору поручения. Поэтому недействительной сделка,
заключенная представителем с выходом за пределы ограничений полномочий, будет
только тогда, когда другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных
на первом уровне ограничениях.
Выяснив механизм отношений по представительству, мы можем говорить, кто
вправе требовать признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным
ст. 174 ГК РФ. Закон называет его лицом, "в интересах которого установлены
ограничения", т.е. заинтересованным лицом. Если исходить из того, что ограничения
содержатся в договоре, то установить их может только сторона договора. При этом
заинтересованной необходимо считать ту сторону, которая наделяет полномочиями,
устанавливает их объем, пределы. Например, в договоре поручения ею будет доверитель,
в агентском договоре - принципал.
Второе подоснование касается нарушений ограничений, установленных
учредительными документами юридического лица. Оно также связано с пороками
представительства, но не в смысле гл. 10 ГК РФ как деятельности самостоятельного
субъекта гражданских правоотношений, а в смысле п. 3 ст. 53 ГК РФ - как органа
юридического лица.
В отношениях, связанных с представлением интереса юридического лица, тоже
важно выделять несколько этапов, в том числе этап наделения полномочиями и этап их
реализации. На первом этапе учредители юридического лица определяют объем
полномочий органов юридического лица и прописывают их в учредительных документах.
На втором этапе органы юридического лица (чаще всего это единоличный
исполнительный орган - директор) вступают в отношения с субъектами гражданских
правоотношений. По смыслу ГК РФ органы юридического лица, вступая в гражданско-
правовые отношения от имени юридического лица, должны соблюдать ограничения,
установленные в учредительных документах. Если это правило не соблюдается, сделка
может быть признана недействительной по иску лица, в интересах которого установлены
ограничения (ст. 174 ГК РФ).
По аналогии с ранее рассмотренным подоснованием заинтересованным лицом в
оспаривании сделки надлежало бы считать учредителей юридического лица, поскольку
именно они определяют объем полномочий органов юридического лица. Следовательно,
они заинтересованы в том, чтобы ограничения соблюдались. Однако этот подход не
совсем верен. Заинтересованным надлежит считать то лицо, которое имеет не
организационный либо какой-то иной интерес, а гражданско-правовой. Гражданско-
правовой интерес мы должны признавать за лицом, которое приобретает гражданские
права и обязанности или может их приобрести в результате совершения какого-либо
действия, в данном случае - превышения установленных пределов ограничений.
Причем этот тезис применим как к превышению пределов ограничений,
установленных договором, так и учредительными документами. Так, если доверитель
устанавливает ограничение, а представитель выходит за его пределы, то на доверителя
может быть возложена дополнительная обязанность, на которую он не рассчитывал при
заключении договора. Если же орган юридического лица выйдет за пределы полномочий,
установленных учредительными документами, то учредитель не приобретет никакой
дополнительной обязанности. Ее примет само юридическое лицо (ст. 56 ГК РФ). Таким
образом, заинтересованным лицом следует считать не учредителей, хотя они
устанавливают ограничения, а юридическое лицо, чей орган превысил пределы
ограничений.
Наш вывод подтверждается судебной практикой. В общем виде правило о
надлежащем субъекте оспаривания сформулировано в п. 4 постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения
статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами
юридических лиц полномочий на совершение сделок"*(205). Несмотря на, казалось бы,
точное определение субъекта - юридического лица, в практике тем не менее возникали
вопросы о том, может ли оспаривать сделку акционер. Ответ на этот вопрос дан
отрицательный (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2006 N Ф08-
6178/2006 по делу N А32-10072/2005-47/212, от 05.12.2006 N Ф08-5636/2006 по делу
N А53-479/2006-С4-11, постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2006 N Ф09-
9932/06-С5 по делу N А50-7090/06, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от
25.10.2006 N А58-2404/05-Ф02-5458/06-С2 по делу N А58-2404/05 и др.).
Необходимо иметь в виду, что из общего правила, установленного п. 3 ст. 56 ГК
РФ, относительно возникновения обязанности у самого юридического лица, а не
учредителей (участников), есть исключения. Так, указанное правило не применяется в
отношении полного товарищества и товарищества на вере, участники которых (полные
товарищи) во всех случаях солидарно несут субсидиарную ответственность своим
имуществом по обязательствам товарищества (п. 1 ст. 75, п. 2 ст. 82 ГК РФ), а также
производственного кооператива, члены которого несут по обязательствам кооператива
субсидиарную ответственность в размерах и в порядке, предусмотренных законом о
производственных кооперативах и уставом кооператива (п. 2 ст. 107 ГК РФ). К
исключениям можно отнести и общество с дополнительной ответственностью (ст. 95 ГК
РФ).
Следовательно, совершение представителем действий за пределами полномочий
может возложить на участника полного товарищества, товарищества на вере, общества с
дополнительной ответственностью или члена производственного кооператива
обязанность, на которую он не рассчитывал, определяя объем полномочий представителя.
Значит, их также можно признать заинтересованными лицами. Да, строго формально
обязанным лицом по сделке будет считаться само юридическое лицо, а учредители могут
быть привлечены лишь субсидиарно. Но это специфическое, отличающееся от общих
правил, обстоятельство нельзя игнорировать.
Существует мнение, что в рассматриваемом случае заинтересованным лицом
может быть только юридическое лицо, но не учредитель, поскольку тот имеет
экономический интерес. Не соглашаясь с тем, что учредитель во всех случаях имеет
экономический, но не юридический интерес, еще раз подчеркиваем, что ГК РФ
предусматривает возможность существования таких участников, которые отвечают своим
имуществом по обязательствам юридического лица, а потому как никто другой
заинтересованы в соблюдении ограничений, установленных учредительными
документами. К тому же, если бы законодатель считал под заинтересованным лицом
только юридическое лицо и никого более, он так бы и указал в ст. 174 ГК РФ.

213. Кто является субъектом требования о признании недействительной

сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, а также сделки,
совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности?

Сделки, совершенные несовершеннолетними и лицами, ограниченными в

дееспособности, могут быть признаны недействительными, если они совершены без
специального согласия. Определение личности субъектов оспаривания сделок по ст. 175,
176 ГК РФ трудности не вызывает, так как эти лица прямо указаны в процитированных
нормах. Оспаривать сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18
лет, могут только родители, усыновители или попечители (ст. 175 ГК РФ). Право
оспаривать сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности,
принадлежит попечителю (ст. 176 ГК РФ).
Между моментом совершения сделки и моментом ее оспаривания может пройти
время, в течение которого несовершеннолетний, возможно, приобретет полную
дееспособность либо будет отменено ограничение дееспособности, но это обстоятельство
не должно давать право лицам, совершившим сделку, ее оспаривать. Обосновано это тем,
что круг субъектов оспаривания прямо указан в ст. 175, 176 ГК РФ, а сделано это потому,
что порочность рассматриваемых сделок состоит в отсутствии "присоединенной воли"
(согласия) родителей, усыновителей и попечителей.

214. Кто является субъектом требования о признании недействительной

сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих
действий или руководить ими?

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная лицом в состоянии, когда оно не

могло понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана
судом недействительной. Для разрешения вопроса о недействительности сделки неважно,
был ли гражданин признан недееспособным на момент совершения сделки. Однако это
имеет значение для определения субъекта оспаривания. Так, если гражданин не был
признан недееспособным, то он вправе сам оспорить сделку и потребовать применения
последствий ее недействительности либо с подобными притязаниями могут обратиться
лица, чьи права нарушены в результате совершения сделки. Если же гражданин признан
недееспособным, с иском в порядке ст. 177 ГК РФ может обратиться лишь опекун.
Логика законодателя в части определения субъектов оспаривания не вполне ясна -
почему он сначала наделяет заинтересованных лиц правом оспаривания, а затем, после
признания гражданина недееспособным, это право "отсекает"? Остается непонятным, как
признание судом лица недееспособным влияет на права лиц, чьи интересы были
нарушены сделкой? Получается, что еще вчера, пока лицо, совершившее сделку, не было
признано недееспособным, заинтересованное лицо вправе было обратиться в суд с иском
о недействительности сделки и применении последствий ее недействительности, но уже
завтра, после того как гражданин признан недееспособным, заинтересованное лицо такого
права лишается, хотя интерес был, есть и остается нарушенным. Возьмем такой пример:
А. и Б. состоят в браке. Находясь в состоянии, исключающем возможность осознавать
характер своих действий или руководить ими, А. отчуждает общее совместное имущество.
Затем брак расторгается, опекуном назначается мать А. Далее возникает спор о разделе
имущества, в ходе которого выясняется, что часть имущества ранее продана А. Может ли
Б. требовать признания сделки по отчуждению имущества недействительной по
основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ? - Формально нет. Такое положение кажется
несправедливым. Было бы правильным, если заинтересованным лицам - тем, чьи права
или охраняемые законом интересы нарушены недействительной сделкой, предоставлялось
право на оспаривание сделки как до, так и после признания гражданина недееспособным.
Другой вопрос: кто является заинтересованным лицом в понимании ст. 177 ГК РФ?
Чаще всего в литературе заинтересованными называют членов семьи. Нередко к ним
добавляют наследников. На самом деле четко определить перечень таких лиц весьма
затруднительно, ибо такая категория, как заинтересованность, предполагает
необходимость выяснения в каждом случае того, были ли нарушены права и законные
интересы конкретных лиц. В некоторых научных источниках можно встретить четкое
указание на круг заинтересованных лиц, но такой подход нам кажется неверным.
Наиболее ярко проблему определения заинтересованности можно описать на
примере спора о признании завещаний недействительными, тем более что именно
завещания чаще всего оспариваются по ст. 177 ГК РФ как сделки, совершаемые
преимущественно лицами престарелого возраста и оттого не всегда способными понимать
значение своих действий. На первый взгляд кажется очевидной заинтересованность лиц,
которые входят в круг наследников по закону. Интерес этих лиц кроется в том, что при
признании завещания недействительным они могли бы претендовать на наследственное
имущество. Однако необходимо иметь в виду, что права на наследство наследников
последующих очередей исключается правами наследников предыдущих очередей. Таким
образом, круг заинтересованных лиц сужается до наследников тех очередей, которые
были бы призваны к наследованию в действительности, если бы завещания не
существовало. На практике это означает следующее. Если исковые требования
предъявлены лицом, входящим в число наследников, но в процессе разбирательства
выяснилось, что есть наследники предшествующих очередей, в иске может быть отказано
по той причине, что он заявлен ненадлежащим истцом - истцом, не имеющим
заинтересованности. Описание одного из таких случаев можно найти у
Н.В. Сучковой*(206).
При определении круга субъектов по ст. 177 ГК РФ следует иметь в виду, что она
может применяться по аналогии к случаям совершения сделки юридическим лицом*(207).
Обосновано это тем, что волю юридического лица в конечном счете изъявляют
физические лица, которые могут пребывать в состоянии, исключающем возможность
осознания характера своих действий и руководства ими.

215. Кто является субъектом требования о признании недействительной

сделки, совершенной под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы,
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или
стечения тяжелых обстоятельств?

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть оспорена лицом,

находящимся под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Мотивировать данное
положение закона можно тем, что error in dubio semper nocere debet erranti (в случае
сомнения ошибка всегда должна вредить ошибающемуся). Субъектом оспаривания сделки
под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной
стороны с другой стороной, а также субъектом оспаривания кабальной сделки может быть
только потерпевший (ст. 179 ГК РФ).

216. Кто является субъектом требования о признании недействительным

соглашения об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке?

Соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке

может быть оспорено лицом, чьи права нарушены таким соглашением (ст. 349 ГК РФ).
Прежде всего это стороны соглашения - залогодатель и залогодержатель. Соглашением об
обращении взыскания без обращения в суд могут быть нарушены права собственника
имущества, если он не совпадает в одном лице с залогодателем, и других лиц, которые
также вправе оспорить сделку.
Представляется, что на соглашение об обращении взыскания надо смотреть как на
гражданско-правовую сделку. Следовательно, к ней применимы как общие правила,
касающиеся недействительности сделок, так и частные правила, касающиеся отдельных
их составов. В связи с этим возникает вопрос, как быть с определением субъекта, если,
например, соглашение об обращении взыскания на предмет залога оспаривается как
совершенное под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), ведь в этом случае субъектом
оспаривания может быть только лицо, подвергнутое обману, но не всякое другое, чьи
права были нарушены. Полагаем, что здесь необходимо исходить из приоритета
специальных норм и руководствоваться положением той статьи, которая устанавливает
основание недействительности.
В продолжение рассуждений о праве оспаривания соглашения по специальным
основаниям необходимо обратить внимание на содержание п. 6 ст. 349 ГК РФ. Указанная
норма ограничивает возможность обращения взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке. Раз законом установлены ограничения относительно возможности
заключения соглашения, то они должны быть этим же законом обеспечены.
Представляется, что в данном случае ограничение обеспечивается возможностью
признания соглашения, совершенного без учета требований п. 6 ст. 349 ГК РФ,
недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ и др. Это еще раз
подтверждает, что соглашение может быть признано недействительным по основаниям,
предусмотренным для сделок вообще.

217. Кто является субъектом требования о признании недействительным

завещания?

Согласно п. 2 ст. 1131 ГК РФ завещание может быть признано судом

недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим
завещанием. Сразу обращает на себя внимание, что диспозиция статьи построена по типу
оспоримых сделок, так как используется оборот: "может быть признано судом
недействительным". При этом субъекты оспаривания определяются по присущей
ничтожным сделкам схеме, т.е. "по иску лица, права или законные интересы которого
нарушены". Такая формулировка породила мнение о необходимости установить, что
норма п. 2 ст. 1131 ГК РФ относится и к оспоримым, и к ничтожным завещаниям*(208).
Подобное уточнение кажется нам излишним, так как п. 1 ст. 1131 ГК РФ содержит
правило, согласно которому при нарушении положений ГК РФ, влекущих за собой
недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности
завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое
завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание). Таким образом,
системное толкование п. 1 и 2 ст. 1131 ГК РФ приводит к выводу о том, что завещание
может быть оспоримой либо ничтожной сделкой. Что же касается субъекта оспаривания,
то вне зависимости от того, по какому основанию (ст. 168-179 ГК РФ) завещание
признается недействительным (т.е. оспоримо оно или ничтожно), надлежащим субъектом
оспаривания надо считать любое лицо, права или законные интересы которого нарушены
завещанием.
Теперь нужно выяснить, чьи права или законные интересы могут быть нарушены
завещанием, но прежде исключим из числа этих лиц наследодателя. Это обосновано
особенностями завещания как сделки, приобретающей силу после смерти лица,
изъявившего волю. Возьмем, например, случай оспаривания завещания, совершенного
под влиянием насилия (ст. 179 ГК РФ), т.е. как оспоримой сделки. Если исходить из
правила, установленного ст. 179 ГК РФ, то с подобным требованием может обратиться
только лицо, в отношении которого применено насилие, т.е. наследодатель.
Применительно к оспариванию завещания это невозможно, так как подобное оспаривание
до открытия наследства не допускается (п. 2 ст. 1131 ГК РФ). Наследство открывается со
смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ). Следовательно, наследодатель не может
оспаривать завещание, поскольку его оспаривание возможно не раньше дня смерти
наследодателя. Указанное выше не означает, что наследники лишены возможности
оспаривать завещание, если оно совершено под влиянием насилия, поскольку согласно
ст. 179 ГК РФ надлежащим истцом считается тот, кто подвергся насилию. Право
наследников на оспаривание в данном случае будет основано на п. 2 ст. 1131 ГК РФ.
Очевидно, к лицам, права или законные интересы которых нарушены завещанием,
относятся в первую очередь наследники: по закону и (или) завещанию. Наследники по
закону могут оспаривать завещание только в том случае, если в результате признания
сделки недействительной они приобретают право на наследственное имущество. Таким
образом, из числа надлежащих субъектов оспаривания надо исключать тех наследников
по закону, которые оспаривают завещание при наличии других наследников по закону,
занимающих предыдущую очередь, но не заявляющих подобных требований. На практике
это выглядит так: если наследник по закону оспаривает завещание, суду надлежит
привлечь к участию в деле наследников предыдущих очередей и выяснить отношение к
иску, и если последние возражают против него, в удовлетворении требований надлежит
отказать по причине их предъявления ненадлежащим истцом.
Наследники по завещанию могут оспорить сделку, если они включены как в
оспариваемое завещание (например, в части включения другого наследника), так и в
завещания, составленные ранее либо одновременно с оспариваемым.
Завещание может быть оспорено также лицами, которых наследодатель лишил
наследства, отказополучателями и др. "Так, в судебной практике не редкость ситуация,
когда завещание земельного участка оспаривается бывшим супругом, владельцами
соседних участков, сельскохозяйственными организациями в отношении земельных долей
бывших членов реорганизованных колхозов и совхозов и т.п."*(209). Некоторые
ученые*(210) добавляют к числу субъектов оспаривания исполнителей завещания. Такую
точку зрения можно разделить, хотя и непросто представить ситуацию, когда исполнитель
завещания (душеприказчик) может считаться лицом, чьи права и законные интересы
нарушены завещанием.

7.3. Субъект требования реституции как следствия недействительности ничтожной

сделки

218. Кто является надлежащим субъектом требования реституции как

последствия недействительности ничтожной сделки?

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий

недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым
заинтересованным лицом. При этом факт обращения в суд не может с достоверностью
свидетельствовать о наличии заинтересованности лица. Заинтересованность в признании
сделки и применении последствий ее недействительности, в том числе реституции,
должна быть не только провозглашена, но и доказана (постановления ФАС Московского
округа от 22.06.2004 N КГ-А41/4835-04; от 18.03.2004 N КГ-А40/1543-04-П и др.).
Поэтому правильно поступают суды, которые в порядке ст. 148 ГПК РФ определяют
заинтересованность в оспаривании и применении реституции как одно из обстоятельств,
имеющих значение для правильного разрешения дела.
Судебная практика не дает четкого ответа на вопрос о том, кем является
заинтересованное лицо. Наиболее простым, но от этого не самым лучшим, является
определение заинтересованного лица как лица, имеющего "юридически значимый
интерес" в деле (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2006 N А11-
18394/2005-К1-13/763; постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2006 по
делу N А26-5353/2005-17; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.04.2006
N Ф04-1714/2006(21623-А27-10) по делу N А27-17180/2003-2 и др.). Такое определение не
просто малопригодно, оно логически неверно, так как определяет неизвестное через
неизвестное: "заинтересованность" через "интерес". Справедливости ради отметим, что
после процитированных из судебных актов мест дается определение "юридически
значимого интереса", что, на первый взгляд, должно устранять логическую ошибку, но
делается это опять через категорию интереса. Так, "юридически значимый интерес"
признается за участниками сделки либо лицами, чьи права и законные интересы прямо
нарушены оспариваемой сделкой.
Вместе с тем акцент именно на юридически значимом интересе не лишен смысла,
так как в практике встречались дела, когда заинтересованность ошибочно обосновывалась
экономическими потерями. В частности, по одному из дел суд пришел к выводу, что
доводы истца (акционера общества) сводились лишь к описанию неэффективности
ведения производственно-экономической деятельности общества, что не могло служить
основанием для удовлетворения заявленных требований о признании сделки
недействительной, так как это не нарушало прав и законных интересов истца
(постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2006 по делу N А05-12056/2005-
23).
В большинстве случаев суды конкретизируют, что интерес в оспаривании сделки
должен быть не просто юридическим, а материально-правовым, хотя в некоторых актах
указывается и на процессуальный интерес тоже (постановление ФАС Северо-Кавказского
округа от 31.05.2006 N Ф08-2302/2006 по делу N А63-122/2005-С1, постановление ФАС
Уральского округа от 14.09.2006 N Ф09-8063/06-С5).
Наиболее часто материально-правовой интерес признается за лицом, в чью
правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое
положение (постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 N Ф09-8063/06-С5,
постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.05.2006 N А74-5671/05-Ф02-
2384/06-С2 по делу N А74-5671/05 и др.). Соответственно лицо, требующее признания
недействительности сделки и применения последствий ее недействительности в чужих
интересах без правовых оснований к этому, не может быть признано заинтересованным.
Например, по одному из дел истец оспаривал сделку купли-продажи права требования
долга на том основании, что в результате ее заключения были нарушены права
потенциальных покупателей, не знавших о возможности приобретения права требования
долга со значительной скидкой от его первоначальной стоимости на комиссионных
началах. Суд счел истца незаинтересованным лицом (постановление ФАС Уральского
округа от 31.01.2006 N Ф09-88/06-С6). Таким образом, материально-правовой интерес в
оспаривании сделки и применении последствий ее недействительности должен быть
личным.
Определение субъекта оспаривания ничтожной сделки, а следовательно, и
применения реституции через категорию личного материально-правового интереса было
бы весьма полезным, если бы имелось четкое определение этого самого "материально-
правового интереса", но его найти не удалось. Наиболее приемлемое определение личного
материально-правового интереса имеется в постановлении ФАС Северо-Кавказского
округа от 31.05.2006 N Ф08-2302/2006 по делу N А63-122/2005-С1. В указанном акте
говорится, что лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует
защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый
иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой
интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую
сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в ее
устранении. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те
или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.
Аналогичные выводы можно встретить и в решениях судов общей юрисдикции.
Так, рассматривая иск Б. к Д. о признании недействительной доверенности, выданной Д.
на имя В., суд указал, что под лицом, чьи права или законные интересы нарушены
сделкой, надо понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании
сделки недействительной, т.е. лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит
неопределенность и интерес которого состоит в ее устранении. Из материалов дела видно,
что суть оспариваемой сделки (доверенности) состоит в наделении Д. полномочиями В. по
пользованию, управлению и распоряжению имуществом доверителя. Совершение этой
сделки не повлияло на правовое положение Б.: не лишило ее права и не возложило на нее
обязанность. Действительно, воспользовавшись полномочиями, основанными на
доверенности, В. принял в дар от своего имени, а также от имени Д. 2/6 доли в праве
общей долевой собственности, ранее принадлежавших С., на квартиру, доля в праве на
которую также принадлежала Б. Однако принятие дара не повлияло на правовое
положение Б.: не лишило ее права и не возложило на нее обязанность. Таким образом,
правовое положение Б. не претерпело никаких изменений от того, действительна или нет
доверенность. Следовательно, Б. является ненадлежащим истцом. Также суд отметил, что
доводы истца относительно ее интереса в заселении в спорную квартиру меньшего числа
лиц касаются вопросов удобства, комфортности, не относятся к сфере права, а потому не
могут послужить обоснованием наличия материально-правового интереса в оспаривании
сделки (Дело N 2-650/2009//Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).
Обозначенные выше позиции объединяет то, что суды, их занимающие, допускают
существование интереса за тем, чье правовое состояние затрагивается существованием
недействительной сделки, а применение последствий недействительности сделки, в том
числе реституции, могло бы изменить это состояние, поэтому их обобщенно можно
назвать "позицией условного характера интереса". Но есть и другая, которую можно
именовать "позицией безусловного характера интереса", так как иные суды признают
наличие интереса только за субъектами, чьи права и законные интересы прямо и
непосредственно восстанавливаются в результате применения последствий ничтожной
сделки, в том числе реституции. Так, по некоторым делам суды сужали круг
заинтересованных лиц до тех, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом
интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон
ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение (постановление ФАС
Северо-Кавказского округа от 31.05.2006 N Ф08-2387/2006 по делу N А20-7068/2005), в
отличие от описанных выше случаев, когда заинтересованными признавались лица, "в
чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность". Занимая такую
позицию, суды не признавали заинтересованными лицами тех, чьи права, возможно, будут
нарушены в будущем. Так, установив, что истец ссылался на возможное нарушение в
будущем его права на неотделимые улучшения арендованного им недвижимого
имущества, суд сделал вывод, что оспариваемые договоры, участником которых истец не
являлся, не нарушали его прав (постановление ФАС Московского округа от 06.03.2006
N КГ-А40/1411-06 по делу N А40-39121/05-43-387). По другому делу суд указал, что
юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за
лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой
(постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.04.2006 N Ф04-1714/2006(21623-
А27-10) по делу N А27-17180/2003-2). Еще по одному делу сделан вывод о том, что
заинтересованным можно считать лишь лицо, чьи права действительно будут
восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное
положение (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 N А42-
7489/2005).
Наконец, существует мнение, согласно которому заинтересованность надо
признавать только за сторонами сделки. В частности, по одному из дел суд указал, что
достаточно ограниченным должен быть признан круг лиц, имеющих материально-
правовой интерес в применении реституции как последствия недействительности
ничтожной сделки. Такими лицами могут считаться только сами стороны ничтожной
сделки и их правопреемники. Это связано с тем, что реституция восстанавливает
первоначальное имущественное состояние именно этих субъектов, а не третьих лиц
(постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2006 N Ф08-1700/2006 по делу
N А22-568/2005/6-46).
Полагаем, что правы те суды, которые стоят на позиции условного характера
интереса, т.е. признают субъектами реституционного требования тех, чье правовое
состояние может быть затронуто применением последствий недействительности сделки,
хотя непосредственно их имущественное состояние изменений не претерпевает. Иначе
зачем законодатель ввел в диспозицию абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ такую оценочную
категорию как "заинтересованность"? Если бы была необходимость четкого указания на
субъектов требования применения реституции как следствия ничтожной сделки,
законодатель прямо указал бы их, как это сделано применительно к оспоримым сделкам.
Кроме того, необходимо принимать во внимание, что нередко ничтожные сделки
совершаются с целью воздействия на правовую сферу лица, не являющегося стороной
этой сделки. В качестве примера здесь можно привести мнимые сделки, заключаемые с
целью ухода от обращения взыскания на имущество. Поэтому признание их ничтожными
и применение последствий ничтожности только сторонами сделало бы нормы о мнимых
сделках мертвыми.
Вместе с тем считаем, что есть доля рационального и в позиции безусловного
интереса. У нее можно было бы перенять отказ от признания заинтересованности за теми
лицами, нарушение прав которых носит вероятностный характер. В итоге мы можем
определить заинтересованность в оспаривании ничтожной сделки и применении
последствий ее недействительности, как состояние, при котором существование
недействительной сделки лишает заинтересованное лицо права, возлагает на него
обязанность либо создает препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это
было бы, если бы ничтожная сделка не существовала*(211).
Надо отметить, что такая практика складывается фактически в некоторых судах
общей юрисдикции и ее следует признать правильной. Так, по одному из исков о
признании ничтожным договора дарения в силу мнимости истец - кредитная организация
- обосновала свою заинтересованность в оспаривании сделки тем, что даритель является
должником кредитной организации и заключение договора дарения всего своего
имущества дарителем-должником препятствует банку реализовать свое право на
обращение взыскания на имущество должника. Суд признал истца надлежащим
субъектом оспаривания сделки (Дело N 2-390/2008//Архив Абаканского городского суда
Республики Хакасия). Существует такой подход и в арбитражных судах. Правда, в
обнаруженном нами деле арбитражный суд добавил, что заинтересованность кредитора
появляется не во всяком случае, а лишь при невозможности должника исполнить
обязательство: "...при представлении доказательств о невозможности исполнения
обязательства за счет имущества должника кредитор при наличии фактических и
правовых оснований может рассматриваться как заинтересованное лицо, имеющее право в
силу ст. 166 ГК РФ требовать применения последствий недействительности ничтожной
сделки, заключенной должником с третьим лицом, если она препятствует надлежащему
выполнению обязательства" (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от
15.02.2006 N Ф08-254/2006 по делу N А32-34634/2005-47/872). По другому делу истец -
один из наследников - оспаривал договор купли-продажи, заключенный другим
наследником в отношении части наследственного имущества, и просил применить
последствия недействительности сделки. Суд также посчитал истца надлежащим
субъектом требования (Дело N 2-4227/2008//Архив Абаканского городского суда
Республики Хакасия). Как можно заметить, ни в первом, ни во втором приведенном
примере имущественное состояние истцов не претерпевало изменений в связи с
признанием сделки ничтожной и применением последствий ее ничтожности, однако
налицо было изменение в их правовом положении: первый истец приобретал возможность
эффективно реализовать свое право на обращение взыскания; второй приобретал право
претендовать на большее наследство, чем это было до оспаривания сделки и применения
реституции.
 При этом суды должны понимать, что заинтересованность не должна простираться
бесконечно - истец должен доказать нарушение конкретных, уже существующих, а не
вероятных прав. Кроме того, последствия для истца от признания сделки
недействительной и применения последствий недействительности должны наступать
непосредственно, с достоверностью и не зависеть от частной воли иных лиц. В качестве
примера здесь можно привести дело, когда несоблюдение указанных выше условий
привело к отказу в признании истца заинтересованным. Вот, что указал по нему суд: "То
обстоятельство, что истец мог приобрести недвижимое имущество, являвшееся предметом
оспариваемой сделки, не является доказательством заинтересованности истца: признание
сделки недействительной и применение последствий ее недействительности не являются
гарантией того, что недвижимость обязательно была бы объектом продажи, поскольку
такое решение зависит от воли собственника данного имущества" (постановление ФАС
Московского округа от 22.06.2004 N КГ-А41/4835-04).

219. Можно ли признать надлежащим субъектом оспаривания ничтожной

сделки и применения реституции субъекта, обладающего публично-правовым
интересом?

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует договорные и

иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные
отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной
самостоятельности участников. Поскольку признание сделки ничтожной и применение
последствий ее ничтожности, в том числе реституции, является способом защиты
гражданских прав, то можно было бы предположить, что применение этих способов
защиты должно применяться только участниками имущественных или личных
неимущественных отношений. Кроме того, участники отношений должны находиться в
состоянии, при котором существование недействительной сделки лишало бы их права,
возлагало обязанность либо создавало препятствия в реализации права по сравнению с
тем, как это было бы, если бы ничтожная сделка не существовала.
Очевидно, что тот или иной государственной орган не может говорить о влиянии
ничтожной сделки на его частноправовую сферу, если он позиционирует себя только как
властный орган. Если же его частноправовая сфера все-таки затронута, он должен
вступать в правоотношения по признанию сделки ничтожной и применении реституции
именно как субъект частного, но не публичного права. В связи с этим весьма
сомнительными представляются выводы о заинтересованности субъекта признания
сделки ничтожной, основанные на выполнении им государственных функций. Так, по
одному из дел суд указал, что отказ в иске Минфину России о признании
недействительным (ничтожным) договора со ссылкой на то, что иск предъявлен
неуполномоченным лицом, неправомерен, так как исходя из смысла абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК
РФ заявленное истцом требование может быть предъявлено любым заинтересованным
лицом, каковым истец является в силу того, что средства от исполнения спорного
договора поступают в доход федерального бюджета, а Минфин России участвует в
осуществлении контроля за поступлением доходов от находящегося в федеральной
собственности имущества (постановление ФАС Московского округа от 03.03.2004 N КГ-
А40/1005-04).
Вместе с тем нельзя отбрасывать вовсе публичный элемент из гражданско-
правовых отношений. Тем более если это касается признания сделок недействительными
и применения их последствий, ведь существуют сделки, недействительность которых
вызвана скорее нарушением публичного, чем частного порядка. Например, сделки,
совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК
РФ). Здесь вполне допустимо признавать надлежащим субъектом оспаривания орган
государственной власти, осуществляющий контрольные и надзорные функции,
безотносительно к тому, оказала ли сделка влияние на его частноправовую сферу.

220. Применение последствий недействительности ничтожной сделки - право

или обязанность суда?

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий

недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым
заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной
инициативе. Буквальный смысл приведенной выше нормы следующий: суд вправе, но не
обязан применять последствия ничтожности сделки, в том числе в виде реституции.
Однако, казалось бы, недвусмысленное положение закона порождает некоторые
трудности в его применении на практике.
Например, нам известны случаи, когда суд указывал на необходимость, а не просто
возможность применения последствий недействительности сделки: "Довод суда о том, что
он не вправе давать оценку сделке, так как этот вопрос выходит за рамки его
компетенции, несостоятелен, ибо ст. 166 ГК РФ установлено, что ничтожная сделка
недействительна независимо от признания ее таковой судом, и с учетом данной нормы
закона суд должен был дать оценку сделке, заключенной лицом, правоспособность
которого прекратилась задолго до совершения этой сделки" (постановление ФАС
Московского округа от 29.04.2004 N КГ-А40/2098-04). Действительно, подобный довод
можно обосновать. Например, тем, что суд как орган публичной власти не должен
мириться с фактами нарушения закона, если таковые им выявлены. Однако теория права
не должна подменять закон и суду следует четко руководствоваться положением абз. 2
п. 2 ст. 166 ГК РФ, согласно которому суд вправе, но не обязан применять последствия
ничтожности сделки.
Более того, существует мнение, согласно которому столь широкие полномочия
суда представляются избыточными. Так, по мнению авторов Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации, применение последствий
недействительности сделки является субъективным правом, принадлежащим лицам, права
и законные интересы которых защищаются путем реализации этого права. Участники
гражданских правоотношений свободны в осуществлении своих прав. Поэтому по общему
правилу суд не должен иметь права применять последствия ничтожной сделки по
собственной инициативе (при отсутствии соответствующего иска заинтересованного
лица)*(212).

221. Вправе ли суд признать сделку ничтожной и применить последствия ее

недействительности по другим основаниям, нежели заявлены истцом?

По правилу, установленному ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по

заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных
требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Надо полагать, что здесь
имеется в виду выход как за основание, так и за предмет иска. Одним из законов,
допускающих выход за пределы заявленных требований, можно считать ГК РФ, который
в абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ указывает на возможность применения судом последствий
недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
Следует отметить, что суды общей юрисдикции широко используют это положение
и подобную практику можно признать допустимой, хотя и не вполне обоснованной с
точки зрения принципа диспозитивности. Так, нам известны дела, когда суд выбирал
"правильное" основание недействительности сделки из заявленных истцом,
"корректировал" основание иска и другими способами использовал механизм,
заложенный в абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ. В частности, по одному из дел истец не ссылался
на ст. 168 ГК РФ как на основание иска, полагая, что сделка недействительна в силу
отсутствия указания на одно из существенных условий договора купли-продажи жилого
дома - прав лица, сохраняющего право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
В решении суд указал, что, действительно, в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным
условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих
лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Однако
несоблюдение этого условия не может влечь признание договора недействительным, так
как в этом случае предусмотрено специальное последствие - признание договора
незаключенным (ст. 432, 433 ГК РФ). Незаключенный договор не может быть признан
недействительным. Таким образом, обоснование истцом недействительности договора
ссылкой на отсутствие одного из существенных условий ошибочно и не соответствует
требованиям закона. Вместе с тем суд указал, что не лишен права, предоставленного ему
ст. 166 ГК РФ, признать недействительным спорный договор, выбрав основанием
недействительности ст. 168, 454 ГК РФ (Дело N 2-4791/2008//Архив Абаканского
городского суда Республики Хакасия).
Аналогична практика арбитражных судов. Например, по одному из дел, ссылаясь
на п. 2 ст. 166 ГК РФ, суд указал, что, если при рассмотрении дела судом установлен факт
совершения ничтожной сделки, он может применить последствия ее недействительности
по собственной инициативе независимо от того, было ли заявлено соответствующее
требование. Иначе говоря, суд вправе признать совершенную сделку ничтожной и
применить последствия ее недействительности и по другим основаниям, нежели заявлено
истцом, если установит наличие соответствующих обстоятельств, свидетельствующих о
ничтожности этой сделки (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2006 по
делу N А56-24225/2005).

222. В каких случаях прокурор является надлежащим субъектом требования

реституции?

В соответствии со ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с

иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной
власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного
самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями,
государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале
(фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов РФ,
доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий
недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти
РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления,
государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными
учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть
доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов РФ, доля участия
муниципальных образований. Причем на практике это положение толкуется немного
шире, допуская оспаривание и требование реституции в отношении сделок, заключенных
субъектами с опосредованным участием в их уставном капитале государства или
муниципальных образований. Так, по одному из дел арбитражный суд указал, что
согласно АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении
последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной в том числе
юридическими лицами, в уставном капитале которых есть доля участия Российской
Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. Поскольку указанная норма
не содержит ограничений формы участия Российской Федерации, субъекта РФ и
муниципального образования в уставном капитале юридического лица, то такое участие
может быть выражено как в виде непосредственного владения акциями (долями), так и
через принадлежность соответствующих акций (долей) государственным и
муниципальным предприятиям и учреждениям или акционерным обществам, участниками
которых являются государство или муниципальное образование (постановление ФАС
Московского округа от 05.02.2004 N КГ-А41/130-04).
ГПК РФ так подробно участие прокурора в делах о признании сделки
недействительной и применении последствий ее недействительности не регламентирует и
закрепляет более общее положение, согласно которому прокурор вправе обратиться в суд
с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного
круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных
образований (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ). Этого указания достаточно, чтобы считать прокурора
надлежащим истцом в тех же случаях, что указаны в ст. 52 АПК РФ.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что ГПК РФ содержит некоторые
специфические нормы, позволяющие прокурору подавать заявления, в том числе о
реституции, в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, если тот по
состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не
может сам обратиться в суд. При этом необходимо отметить, что указанное ограничение
не распространяется на заявления прокурора, основанием для которых являются
некоторые обращения к нему граждан, в том числе обращения, связанные с обеспечением
права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Таким образом, если прокурор требует в суде реституции, выступая в защиту прав,
свобод и законных интересов гражданина, суду необходимо исследовать, способен ли сам
гражданин обратиться в суд. Если же прокурор требует реституции, в результате которой
гражданин приобретает право пользования жилым помещением в домах государственного
и муниципального жилищного фонда, возможность самостоятельного обращения в суд не
должна исследоваться.

7.4. Обязанные по реституции субъекты (субъекты, приводимые в результате

реституции в первоначальное положение; субъекты реституции)

223. Совпадает ли круг субъектов требования реституции с кругом лиц,

приводимых в результате реституции в первоначальное положение (обязанными по
реституции субъектами)?

Нет. Круг субъектов требования реституции отличается от круга субъектов,

обязанных по реституции. Круг первых значительно шире. В него обязательно входят
субъекты реституции, а также другие заинтересованные лица. Например, требовать
применения реституции как следствия сделки, противоречащей закону (ст. 168 ГК РФ),
вправе любое заинтересованное лицо, но фактически восстанавливаться может лишь
имущественное положение сторон этой сделки. Причем неважно, имели ли стороны
правовые основания владения имуществом и его передачи. Даже собственник, который
может в том или ином случае признаваться заинтересованным лицом в требовании
реституции, не всегда может претендовать на прямую передачу имущества ему в порядке
реституции, так как для этого есть другие способы защиты гражданских прав. В
частности, требование о возврате имущества из чужого незаконного владения
(виндикационный иск). Иногда это правило несправедливо игнорируется судами. Так,
удовлетворив иск в части признания договора аренды нежилого помещения
недействительным (ничтожным) и отказав в удовлетворении требования о вселении в
спорное помещение истца, суды нижестоящих инстанций исходили из того, что,
поскольку истец не является стороной оспариваемой сделки, к нему не могут быть
применены предусмотренные ст. 167 ГК РФ последствия недействительности этой сделки.
Данный вывод нижестоящих судов признан неправомерным, так как, признавая
оспариваемый договор аренды ничтожным, суд должен был, по мнению вышестоящего
суда, возвратить спорное нежилое помещение истцу, являющемуся собственником
данного помещения (постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-
А40/2164-06). Правда, по другим делам суды указывали, что последствия
недействительности сделки могут применяться лишь в отношении сторон сделки
(постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2006 N А13-15454/2005-24;
постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.12.2006 N Ф04-7511/2006(28177-
А03-36) и эту позицию следует признать правильной.

224. На кого должна быть возложена обязанность по реституции, если сделку

совершал посредник?

Ответ на этот вопрос зависит от того, являлся ли посредник стороной в сделке или
представлял интересы одной из них.
Если посредник действовал на основании договора поручения, то требование о
возврате должно быть предъявлено доверителю, поскольку согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ по
договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет
другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности
по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Причем
обязанным по реституции будет считаться доверитель вне зависимости от того, выполнил
ли поверенный обязанность по передаче доверителю без промедления всего полученного
по сделкам, совершенным во исполнение поручения, или нет (абз. 4 ст. 974 ГК РФ).
Другой вопрос, что реституция в описанном случае будет невозможна ввиду фактического
отсутствия у доверителя имущества, но он от этого не перестает быть надлежащим
ответчиком.
Если же посредник действовал на основании договора комиссии, обязанность по
реституции должна быть возложена на него, так как по договору комиссии одна сторона
(комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение
совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке,
совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится
обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим
лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (п. 1 ст. 990 ГК РФ). Наши
выводы подтверждает и судебная практика. Так, в п. 20 информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики
разрешения споров по договору комиссии"*(213) указано, что в случае признания сделки
недействительной требования о применении последствий недействительности
предъявляются к комиссионеру. Если реституцию осуществить невозможно в связи с тем,
что полученное по сделке уже передано комиссионером комитенту, с комиссионера может
быть взыскана полная стоимость переданного имущества.
Наконец, если посредник действовал на основании агентского договора,
необходимо выяснить, построен он по типу договора поручения или комиссии и затем, в
зависимости от типа, определять надлежащего субъекта обязанности реституции.

225. На кого должна быть возложена обязанность по реституции, если сделка

совершалась от имени Российской Федерации?

Если продолжить линию, начатую ранее, то обязанность по реституции должна

быть возложена на Российскую Федерацию вне зависимости от того, каким органом
заключена сделка, так как в любом случае орган государственной власти выступает от
имени Российской Федерации, а не от своего имени, что делает эту конструкцию похожей
на договор поручения. Однако здесь мы имеем дело с исключением, обоснованным
спецификой Российской Федерации как субъекта гражданских правоотношений. Дело в
том, что в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, Российская
Федерация выступает через свои органы (п. 1, 3 ст. 125 ГК РФ), подобно тому как это
делает юридическое лицо (п. 1 ст. 53 ГК РФ). И точно так же, как органы юридического
лица не являются представителями юридического лица, не являются представителями
государства государственные органы. А раз так, государственные органы необходимо
рассматривать не как "посредников" между Российской Федерацией и другими
субъектами гражданских прав и не как ее "представителей", а как одно из воплощений
Российской Федерации. Следовательно, вполне обоснованно возложение обязанности по
реституции именно на них.
Изложенные выше доводы подтверждаются практикой судов, что отчетливо видно
на примерах споров с участием Российского фонда федерального имущества (далее -
РФФИ). В частности, по одному из дел суд указал, что раз в соответствии с
законодательством о приватизации полномочия продавца федерального имущества
осуществляет РФФИ и органа, специально уполномоченного на возврат средств по
недействительным сделкам приватизации, законодатель не определил, на данную
организацию и должно быть возложено выполнение требований п. 2 ст. 167 ГК РФ о
возврате полученных по недействительной сделке денежных средств (постановление ФАС
Уральского округа от 21.08.2006 N Ф09-7040/06-С2). По другому делу, удовлетворяя иск о
применении последствий недействительности сделки, суд указал, что стороной сделки
купли-продажи федерального имущества выступил РФФИ, и законом определен источник
средств, подлежащих возврату, - денежные средства, поступившие по другим
исполненным сделкам купли-продажи государственного имущества, следовательно,
имеется основание для взыскания полученных денежных средств по незаконной сделке
именно с РФФИ (постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-7399/06-
С6).

226. Возможно ли применение реституции помимо воли лица,

восстанавливаемого в первоначальном положении?

В практике судов общей юрисдикции возникали сложности в определении

последствий недействительности сделки в тех случаях, когда недвижимое имущество,
являвшееся предметом недействительной сделки, до его отчуждения находилось в общей
долевой или общей совместной собственности, при этом один из собственников (или его
правопреемники) предъявляют требование о признании сделки недействительной и о
возвращении всего недвижимого имущества в собственность, но другой собственник
таких требований не предъявляет либо возражает против этого? Возможно ли
удовлетворение требований о возвращении объекта недвижимого имущества (а не доли) в
собственность обоих собственников, когда один из сособственников не требует возврата
имущества в собственность либо возражает против этого, но предмет договора определен
в виде объекта недвижимости (квартира, жилой дом и т.п.), а не доли в праве на это
недвижимое имущество? (см. Справку о результатах обобщения судебной практики за
2006-2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на
недвижимое имущество, составленную судьей Верховного суда Удмуртской
Республики А.В. Солоняк).
С одной стороны, реституция помимо воли одного из субъектов права общей
собственности недопустима, поскольку требование реституции можно считать одной из
разновидностей требований о введении во владение. При этом согласно ст. 247 ГК РФ
владение осуществляется по соглашению всех участников права общей долевой
собственности. Похожее правило действует применительно к праву общей совместной
собственности: участники совместной собственности, если иное не предусмотрено
соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (ст. 253 ГК
РФ). Таким образом, применение реституции помимо воли одного из сособственников
могло бы рассматриваться как навязывание владения, что не допускается в силу
принципа, сформулированного в п. 2 ст. 1 ГК РФ: граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в
своем интересе, а также в силу положений ст. 247, 253 ГК РФ.
С другой стороны, признание сделки недействительной влечет отпадение права
собственности у приобретателя, если сделка оспорима, либо констатацию отсутствия
такого права у приобретателя, если сделка ничтожна (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В любом из этих
случаев отчуждатель вновь признается собственником, а приобретатель этого права
лишается. С этих позиций реституцию надо рассматривать как акт соединения
полномочия владения с владением как фактическим состоянием. При таком подходе
довод о приобретении права помимо воли не обоснован, равно как и любой другой довод,
основанный на нарушении права, так как реституция направлена на восстановление
фактического состояния.
Кроме того, если положить на одну чашу весов нежелание одного из
сособственников владеть имуществом, а на другую необходимость восстановления
нарушенного права, перевесить должна последняя по принципу "наименьшего зла": если
несогласный с реституцией сособственник не стремится владеть имуществом, он может
отказаться от реализации полномочий владения либо от права собственности в целом,
восстановив тем самым желаемое для себя положение; если же допустить отказ в
реституции, требующий ее сособственник уже не восстановит искомого для себя
состояния.
Что касается вопроса о возврате всего имущества или доли в праве в нем, то с
однозначностью можно сказать: возврату подлежит весь объект, если он был предметом
сделки. Действительно, ГК РФ содержит положение, согласно которому
недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если
можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной
ее части (ст. 180 ГК РФ). Однако указанное положение не дает возможности возврата доли
в праве общей долевой собственности при отчуждении всего имущества, поскольку доля в
праве общей собственности даже не часть переданного объекта, не говоря уже о части
сделки.

227. Какое значение имеет определение случаев невозможности реституции?

ГК РФ разделяет такие способы защиты гражданских прав, как признание сделки

недействительной и применение последствий недействительности сделки (ст. 12). На
практике они заявляются вместе, образуя своеобразную связку: причина - следствие.
Несмотря на взаимную обусловленность, реальная защита гражданских прав чаще всего
достигается не в связи с констатацией недействительности сделки, а в связи с
применением ее последствий, как правило, в виде возврата полученного в натуре
(реституции), что дает последнему способу защиты немалый перевес. Но не всегда
законом допускается возврат полученного в натуре, даже если налицо недействительность
сделки. В таких случаях суды удовлетворяют иски только в части признания сделки
недействительной и отказывают в части возврата имущества (реституции), что может
расцениваться как "проигрыш" истца. Разумеется, истец может повторно обратиться в суд
и требовать возмещения стоимости в деньгах, однако будет затрачено время,
дополнительные денежные средства и человеческие ресурсы, тогда как при правильном
определении первоначальных требований всего этого можно было бы избежать*(214). В
связи с этим существует необходимость четкого определения случаев невозможности
реституции, чтобы, отталкиваясь от них, правильно определить юридически значимые
обстоятельства по делу.

228. Может ли применение реституции исключаться прямым указанием

закона?
 Да, может. Например, если сделка недействительна по основаниям,
предусмотренным ст. 169 ГК РФ, реституция исключается законом. Реституция может не
применяться вовсе, так как предусмотрены специальные последствия недействительности
сделок. Так, п. 2 ст. 170 ГК РФ предусматривается последствие притворных сделок в виде
применения правил той сделки, которую стороны имели в виду на самом деле. Этот вывод
подтверждает и судебная практика. По одному из дел арбитражный суд указал, что, если
бы суд пришел к выводу о притворном характере договора мены, прикрывающего собой
договор купли-продажи, применение последствий в виде реституции было бы не
возможным в силу закона (постановление ФАС Московского округа от 18.08.2006 N КГ-
А40/7470-06).
Закон предусматривает случаи исключения реституции из числа последствий не
только применительно к основаниям недействительности сделок (недееспособность
субъекта, обман, заблуждение и т.д.), указанных в ст. 168-179 ГК РФ, но и применительно
к некоторым разновидностям договоров независимо от основания недействительности. В
частности, ст. 566 ГК РФ содержит положение, согласно которому правила ГК РФ о
последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора
купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по
договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи
предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые
законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат
общественным интересам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 19.10.2004 N 5905/04 по делу N А74-1349/03-К1). Схожее правило содержит ст. 663 ГК
РФ в отношении договора аренды предприятий. В судебной практике был случай, когда в
применении реституции было отказано потому, что в данной конкретной ситуации
применение реституции повлекло бы ликвидацию предприятия (постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.12.2002 N 6616/02).
Иногда невозможность реституции обосновывается не прямым предписанием
закона, а договорным условием. По одному из дел арбитражный суд указал, что в случаях,
когда согласно условиям договора аренды все отделимые и неотделимые улучшения,
произведенные арендатором, являются его собственностью, они не могут быть изъяты, т.е.
применение последствий недействительности сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ в
такой ситуации невозможно (постановление ФАС Московского округа от 22.09.2005
N КГ-А40/9028-05-1,2).
Ссылка на договорное условие кажется нам сомнительной, так как договор признан
недействительным. Если и обосновывать невозможность реституции в подобных случаях,
то существенным изменением вещи в результате внесенных арендатором улучшений.

229. Может ли применение реституции исключаться добросовестностью

приобретателя?

Напомним, что добросовестным является приобретатель, который возмездно

приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не
знал и не мог знать (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Если при рассмотрении дела будет установлено,
что приобретатель отвечает указанным выше требованиям, в удовлетворении исковых
требований о возврате имущества должно быть отказано (постановление ФАС Северо-
Кавказского округа от 06.07.2006 N Ф08-2890/2006; постановление ФАС Поволжского
округа от 10.02.2006 по делу N А49-13157/04-613/18). Правовую основу этого вывода
составляет Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о
проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса
Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой,
А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", в котором указано,
что содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях
недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон
возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в
нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на
добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
Здесь же необходимо отметить некоторые особенности применения правил
добросовестного приобретения. Во-первых, добросовестность не может повлиять на
разрешение вопроса о недействительности сделки, так как это требование направлено
лишь на устранение обязательственного правоотношения. Во-вторых, добросовестность
препятствует реституции, если имущество получено не от собственника.

230. Может ли на применение реституции повлиять особая природа сделки

либо полученное по ней?

Реституцию невозможно применить к сделкам, правовая природа которых не

предполагает исполнение в виде передачи имущества. Например, не может идти речь о
реституции применительно к последствиям недействительности доверенности (ст. 185 ГК
РФ) либо обещании дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Равно как неприменима реституция к
договору транспортной экспедиции (гл. 41 ГК РФ), договору банковского счета (ст. 845
ГК РФ) и многих других договоров, входящих в состав так называемых договоров по
оказанию услуг (п. 2 ст. 779 ГК РФ). Нельзя говорить о реституции как последствии
недействительности сделки по уступке права требования (ст. 382 ГК РФ).
Иногда природа сделки предполагает, что ее исполнение связано с передачей
материального объекта, но объект таков, что он не может быть возвращен в натуре в силу
своих особых свойств. Возьмем договор купли-продажи. По нему одна сторона обязуется
передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
(п. 1 ст. 454 ГК РФ). Из определения договора купли-продажи видно, что он дает,
наверное, самую благоприятную почву для реституции не только в силу своей
юридической природы, но и в силу фактической распространенности, а следовательно,
большей вероятности оказаться недействительным. Но, когда мы начинаем говорить о
такой разновидности купли-продажи, как энергоснабжение, указанное выше правило
перестает действовать, ведь здесь мы имеем дело с особой вещью. Физические свойства
энергии, пусть даже юридически она является вещью (товаром), таковы, что ее возврат
после исполнения договора невозможен. Схожая ситуация имеет место, если предметом
сделки являются бездокументарные ценные бумаги. Так же как и энергия,
бездокументарные ценные бумаги отнесены ст. 128 ГК РФ к вещам. Понимая, что
энергию и бездокументарные ценные бумаги можно назвать вещами только через призму
фикции, полагаем, что их реституция невозможна, ибо невозможно вернуть то, чего не
существует физически.
Определенные сомнения возникают у судов относительно возможности реституции
самовольной постройки. Аргументом "против" указывается то, что возврат самовольной
постройки свидетельствовал бы о наличии или возникновении на стороне отчуждателя
права собственности в отношении самовольной постройки. Не соглашаясь с таким
подходом, полагаем, что реституция направлена на восстановление положения,
существовавшего до исполнения договора, представляет собой "обратную" передачу
имущества и не связана с правами сторон на нее. По этим причинам вывод о
невозможности передачи самовольной постройки в силу реституции является
неправильным.
Не стоить думать, что невозможность реституции связана только со свойствами
вещей, ведь есть и другие объекты гражданских прав, выступающие предметом сделок.
Как видно из ст. 128 ГК РФ, ими могут быть работы, интеллектуальная собственность и
даже некоторые нематериальные блага.
Кстати, работы прямо названы в п. 2 ст. 167 ГК РФ в качестве объектов, которые
невозможно вернуть в натуре. Произведенные работы действительно нельзя вернуть, но
можно вернуть результат работы, имеющий материальный характер. В отличие от
договора оказания услуг действия подрядчика - не самоцель, а средство достижения
результата. Поэтому если результат достигнут и он имеет материальное выражение, то
какие имеются препятствия к реституции, если, конечно, это в полной мере восстановит
положение сторон. Например, иждивением подрядчика изготовлен гарнитур, который
передан заказчику. Впоследствии договор подряда признается недействительным и
ставится вопрос о реституции. Полагаем, что возврат денег заказчику, а подрядчику -
изготовленного его иждивением гарнитура (стоимость которого включает цену
материалов и произведенных работ) восстановит имущественное положение одного и
другого. Приведенный нами пример - исключение из правил. В большинстве случаев
заключение договора подряда исключает возможность реституции, однако не следует
исходить из какого-либо "автоматического" ее отрицания только на том основании, что
исполнение договора связано с выполнением работ.
Применительно к реституции интеллектуальной собственности ситуация более
очевидная. Так как реституция тесно связана с вещью, а, как указано в ст. 1227 ГК РФ,
интеллектуальные права не зависят от права собственности на материальный носитель, в
котором выражен результат интеллектуальной деятельности, и передача вещи не влечет
передачу интеллектуальных прав, выраженных в ней, то реституция интеллектуальной
собственности как отстраненной от чего-либо материального невозможна. Похожий
вывод применительно к товарному знаку уже находил свое подтверждение в судебной
практике (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2006 N Ф08-750/2006
по делу N А32-46084/2004-29/1128). Однако из приведенного нами правила "отрыва
интеллектуальных прав от материального носителя" есть исключение, предусмотренное
ст. 1291 ГК РФ. Указанная норма включает положение, согласно которому отчуждение
оригинала произведения носителем исключительного права означает перенос не только
права собственности на материальный носитель, но и передачу исключительных прав на
него. Но это не влияет на наши выводы. В случае, когда, например, признается
недействительным договор купли-продажи картины, можно говорить лишь о возврате
вещи, но не исключительных прав. То обстоятельство, что к вещи привязаны
исключительные права, не делает их самостоятельным предметом реституции.

231. Может ли применение реституции ограничиваться в связи с

обстоятельствами, связанными с существованием вещи?

Да, может. Наиболее очевидным, а потому первым в нашем списке будет

невозможность реституции вследствие гибели вещи. Она может произойти по причинам,
не зависящим от воли людей, в частности вследствие пожара (постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.12.2002 N 6612/02), либо по воле человека,
например в результате сноса строения (постановление ФАС Московского округа от
10.06.2004 N КГ-А40/4423-04). Случается, что предметом сделки выступает
несуществующее имущество либо право (постановление ФАС Уральского округа от
25.12.2006 N Ф09-11376/06-С3). Несомненно, что и в этом случае реституция невозможна.
Иногда имущество было в действительности и продолжает существовать, но оно
существенно изменено, а потому с точки зрения права становится другим. Чаще всего это
происходит с объектом недвижимости, который достраивается (постановление ФАС
Северо-Кавказского округа от 04.05.2006 N Ф08-1337/2006 по делу N А01-1969/2005-10),
реконструируется (постановление ФАС Московского округа от 06.04.2006, 30.03.2006
N КГ-А40/2582-06-П по делу N А40-46652/03-52-483), восстанавливается (постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2003 N 12024/02 - 6/03, 34) или
другим образом видоизменяется (постановления ФАС Уральского округа от 28.11.2006
N Ф09-9581/06-С3; от 14.08.2006 N Ф09-6890/06-С5; постановление Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 20.06.2000 N 1881/00 - 10/00, 41) приобретателем.
Невозможность реституции при описываемых обстоятельствах обосновывается тем, что
возврат имущества не обеспечит восстановления первоначального положения
(постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2005 N Ф08-4775/2004).
Категория "существенности" применительно к измененной вещи не имеет, да и не может
иметь четкого определения, оставляя разрешение вопроса на усмотрение суда, чем
последний, разумеется, пользуется. Так, нам известен случай, когда суд отказал в
реституции, обосновав это недоказанностью преобразования вещи настолько, что в
результате реконструкции здание стало другой вещью (постановление ФАС Северо-
Кавказского округа от 26.04.2006 N Ф08-1595/2006 по делу N А01-3146/2005-3).
Как видно из приведенных формулировок, под преобразованием вещи, как
правило, понимают изменение ее формы. В связи с этим возникает вопрос: как быть, если
изменена стоимость имущества? Надо ли полагать, что имущество после изменения его
стоимости потеряло тождественность с предметом сделки, а потому возник новый объект
(другая вещь)? Ответ на этот вопрос уже искали суды, но, как нам кажется, не совсем
удачно. К примеру, один из арбитражных судов счел, что существенное увеличение
стоимости недвижимого имущества в результате ремонта (производства улучшений) само
по себе не могло свидетельствовать о создании нового объекта недвижимости
(постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2006 N Ф08-1595/2006 по делу
N А01-3146/2005-3).
Полагаем, что верный ответ можно найти, отталкиваясь от категории
существенности и основания изменения цены. Как уже было указано, понятие
"существенности" четкого определения не имеет, но мы понимаем, что в области
гражданско-правовых отношений оно упирается в вопрос денег. То есть существенное
изменение предмета (его формы или содержания), как правило, связано с существенным
изменением его стоимости, и наоборот. Причем не всегда изменение предмета сопряжено
с изменением его внешнего вида. Известен случай, когда А. получил объект
недвижимости без оснований, предусмотренных законом или договором, и, понадеявшись
на неоформленное соглашение с собственником Б., приступил к реконструкции: снял
старые полы, заменил их новыми, аналогичным образом укрепил стены и т.д. В
дальнейшем Б. продал объект недвижимости В., что стало поводом для А. предъявить
претензии Б., основывая их на нормах о неосновательном обогащении. Чем полезен для
нас приведенный пример? - Тем, что спорный объект внешне не изменился, но изменился
качественно, что повлекло существенный рост стоимости.
Из этого следует, что под существенным необходимо понимать не только
изменение формы вещи, но и ее стоимости, если последнее связано с модификацией
качественных характеристик объекта. В этом случае реституция невозможна. Если
стоимость имущества увеличилась или уменьшилась ввиду рыночных факторов, то
возможность реституции сохраняется. Например, по сделке переходит квартира
стоимостью 3 млн. руб. В результате роста цен на жилье к моменту истребования
квартира стоит 4,5 млн. руб. Несмотря на то что цена возросла существенно, вещь была и
остается прежней: не изменилась ни форма, ни содержание, а потому препятствий в
реституции нет.
Ну а пока допускается реституция вещей с несущественно измененной
стоимостью, появляется еще один вопрос: возможно ли с требованием о реституции
предъявлять "компенсационное требование"? Например, может ли быть удовлетворено
требование отчуждателя о возврате ему имущества большей стоимости с выплатой
приобретателю разницы в цене? Арбитражная практика отрицает такую возможность,
обосновывая тем, что подобные требования выходят за рамки спора о признании сделки
недействительной, но при этом не исключает возможности предъявления
самостоятельных требований о возмещении затрат (постановления ФАС Северо-
Кавказского округа от 26.04.2006 N Ф08-1595/2006 по делу N А01-3146/2005-3; от
19.01.2006 N Ф08-6483/2005). Таким образом, в силу реституции может быть передана
либо вещь, либо ее стоимость в деньгах. Возможность взыскания денежной компенсации
с отчуждателя взамен передачи ему вещи с улучшениями не допускается.

232. Может ли отказ в реституции быть обусловлен фактором реального

обладания вещью?

Как известно, реституция направлена на возврат имущества от приобретателя. При

утрате приобретателем владения, даже при наличии вещи в натуре, в ее возврате должно
быть отказано. Основание утраты владения значения не имеет: не важно, утрачено
владение в силу сделки отчуждения (постановление ФАС Центрального округа от
03.05.2006 по делу N А14-1184/05-25/22), в частности договора купли-продажи, сделки по
передаче права пользования и (или) владения имуществом, например договора аренды,
либо вообще без правового основания (например, в результате неосновательного
обогащения). Предположим, А. заключил с Б. договор купли-продажи. Затем Б. передал
по договору аренды вещь, ранее принадлежавшую А., субъекту В. По прошествии
некоторого времени А. требует по суду признания сделки между ним и Б.
недействительной, а также просит вернуть полученную Б. вещь. Б. возражает против
возврата вещи, ссылаясь на то, что вещь выбыла из его владения. В свою очередь, А.
настаивает на иске, ссылаясь на ст. 613 ГК РФ. Считаем, что требования А. о применении
реституции не подлежат удовлетворению, поскольку, во-первых, ст. 613 ГК РФ касается
случаев передачи вещи, обремененной правами, имеющими способность "следовать" за
вещью. Право реституции таким свойством не обладает. Во-вторых, возложение
обязанности по передаче вещи на лицо, не являвшееся стороной сделки, противоречит
правовой природе реституции, которая призвана восстановить имущественное положение
именно сторон.
Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих
доказыванию, является не только существование переданной вещи в натуре, но и то, что
она находится во владении приобретателя.
Судебной практике известны дела, по которым в реституции было отказано по тем
мотивам, что отчуждатель сохранил владение или завладел вещью снова. Сохранение
вещи во владении возможно, например, если отчуждатель либо обе стороны договора не
исполнили своих обязательств (постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2005
N Ф09-3629/05-С6, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2005 N Ф04-
7810/2004 (15038-А75-11)). Примером повторного завладения вещью может быть случай,
когда продавец передает покупателю имущество, а тот в свою очередь передает его
обратно, но уже на основании договора аренды (постановление ФАС Дальневосточного
округа от 15.08.2006, 08.08.2006 N Ф03-А51/06-1/2165).
Важно обратить внимание, что все сказанное нами выше применимо к ситуациям,
когда истребуется индивидуально-определенная вещь. Если заявляется требование о
возврате вещи, определенной родовыми признаками, то оно должно быть удовлетворено
вне зависимости от фактора владения. Причем это касается и потребляемых вещей.
Конечно, природа потребляемых вещей такова, что они теряют (изменяют) свои свойства
с течением времени, а потому теряют тождественность сами с собой на момент передачи и
момент требования реституции. Однако потребляемые вещи являются чаще всего
родовыми, а потому у приобретателя сохраняется возможность вернуть такое же
количество вещей, которое он получил первоначально.

233. Может ли невозможность реституции быть связанной с личностью

субъекта требования?
 Общее правило таково, что реституция возможна, если все стороны сделки
существуют как субъекты гражданско-правовых отношений. По одному из дел суд
отказал в удовлетворении требований о применении последствий недействительности
сделки ввиду того, что юридическое лицо, к которому заявлены требования,
ликвидировано (постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2006 N А68-274/ГП-6-
05, постановление ФАС Поволжского округа от 15.09.2005 N А12-16340/02-С8). Однако
считаем допустимой реституцию в отношении универсального правопреемника стороны
сделки. Действительно, обязанность по возврату вещи вследствие недействительности
сделки не является договорной. Она вытекает из прямого указания закона. Вместе с тем
универсальное правопреемство порождает переход не только договорных, но и иных прав
и обязанностей выбывшего участника. Поэтому мы не находим никаких препятствий к
тому, чтобы считать универсального правопреемника надлежащим субъектом отношений,
связанных с реституцией.

8. Защита права собственности на недвижимое имущество в спорах, связанных с

государственной регистрацией перехода права собственности

8.1. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимое имущество

234. Какова сфера применения иска о государственной регистрации перехода

права собственности?

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента

достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель -
оплатить ее (п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ). Однако очевидно, что интерес покупателя не
может считаться удовлетворенным только взятым продавцом на себя обязательством
передать вещь. Покупателя интересует фактическое обладание имуществом на праве
собственности. Чтобы этот интерес был удовлетворен, необходима передача имущества и
государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с
п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не установлено законом. Указанной норме корреспондирует п. 1
ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по
договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности
состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав
на недвижимое имущество. В частности, требуется, чтобы стороны договора обратились в
регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия (ст. 16
указанного Закона). Но, как показывает практика, стороны не всегда добросовестно
выполняют предусмотренные законом процедуры. Наиболее часто этой стороной
являются продавцы, так как они получают денежное удовлетворение от покупателя, а
потому теряют интерес к сделке. Для таких случаев законодатель установил следующее
положение: когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в
случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве,
также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о
государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно
уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна
возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК
РФ).
В практике судов общей юрисдикции возник вопрос о возможности
удовлетворения требований о регистрации сделки и перехода права собственности, когда
на одной стороне сделки выступает несколько лиц (правообладателей), но требования о
регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда предъявляет лишь
одно лицо, а другие лица на той же стороне сделки не требуют регистрации сделки и
перехода права собственности, либо возражают против регистрации по тем или иным
причинам, либо наряду с другой стороной сделки уклоняются от ее государственной
регистрации (Справка о результатах обобщения судебной практики за 2006-2008 годы по
рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое
имущество, составленная судьей Верховного суда Удмуртской Республики А.В. Солоняк).
Полагаем, что ответ на этот вопрос надо искать в буквальном содержании п. 3
ст. 551 ГК РФ. Согласно указанной норме в случае, когда одна из сторон уклоняется от
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе
по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации
перехода права собственности. При таких обстоятельствах п. 3 ст. 551 ГК РФ применяется
только к отношениям между сторонами договора - контрагентами.

235. Может ли покупатель в случае уклонения продавца от государственной

регистрации перехода права собственности обратиться в суд с иском о признании
права собственности?

Иск о государственной регистрации перехода права собственности предъявляется

стороной по договору купли-продажи своему контрагенту, когда тот уклоняется от
участия в регистрации перехода права собственности. Наиболее часто рассматриваемый
иск используется покупателем, исполнившим договор купли-продажи недвижимости, для
приобретения права собственности. Возникновение права собственности, как результат
регистрации на основании решения суда, делает этот иск схожим, на первый взгляд, с
иском о признании права собственности. Однако идентичными их назвать нельзя. Разница
между ними видится в сторонах спора, предмете доказывания и других элементах. Но
принципиальное отличие состоит в том, что иск о признании права собственности
направлен на подтверждение уже существующего права за истцом, в отличие от иска о
государственной регистрации перехода права собственности, по которому истец-
покупатель право собственности еще не приобрел. Поэтому покупателя, предъявляющего
иск о признании права собственности там, где место для иска о государственной
регистрации перехода права собственности, надо считать лицом, избравшим
ненадлежащий способ защиты и отказывать в иске, так как он не доказал, что обладает
правом собственности. Именно такую позицию занимают арбитражные суды. Так, ФАС
Северо-Кавказского округа в постановлении от 27.02.2007 N Ф08-605/2007 по делу N А32-
21742/2005-21/557 указал, что заявленное требование о признании права собственности
являлось ненадлежащим способом защиты, поскольку защищающейся стороной в этом
случае был неправильно определен вид субъективного права, которое подверглось
нарушению, и характер нарушения его права. При отсутствии государственной
регистрации права собственности на объекты недвижимости не может нарушаться и
оспариваться право собственности обратившегося лица на спорное имущество, поскольку
это право еще к нему не перешло. Похожие выводы можно встретить и в других актах
арбитражных судов (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2007 N А82-
14806/2006-35, от 14.09.2007 N А43-7770/2006-41-176 и др.).
Аналогично складывается практика судов общей юрисдикции.
Так, Б. обратилась в суд с иском к М. о признании за ней права собственности на
гараж, мотивируя требования тем, что 8 мая 2007 г. между ней и ответчиком был
заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. По данному
договору М. обязался подготовить документы, необходимые для регистрации перехода
права собственности, однако принятых на себя обязательств не исполнил. По
передаточному акту спорный гараж находится в пользовании Б. Денежные средства
переданы М. в полном объеме, но из-за того, что ответчиком не предоставлены все
необходимые документы, истец не имеет возможности зарегистрировать право
собственности на спорный гараж. В обоснование заявленных требований Б. сослалась на
ст. 13 и п. 2 ст. 218 ГК РФ. В судебном заседании истец Б. требования поддержала.
Дополнительно пояснила, что у нее возникли проблемы с оформлением прав на
земельный участок. На разрешение указанного вопроса может уйти много времени и
средств. Это обстоятельство откладывает решение вопроса о регистрации перехода права
собственности на спорный объект недвижимости. Представитель ответчика не возражала
против удовлетворения заявленных требований, признала все обстоятельства, изложенные
в иске. Дополнительно пояснила, что документы не переданы истице в связи с тем, что их
оформление является дорогостоящим, поскольку для этого необходимо ехать в
г. Красноярск.
Как установил суд, 8 мая 2007 г. между М. и Б. действительно заключен договор
купли-продажи гаража. По передаточному акту от 8 мая 2007 г. указанный гараж передан
истцу. В соответствии с п. 10 договора купли-продажи продавец (М.) гарантировал
подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода
права собственности к покупателю (Б.) на отчуждаемый гараж, а также обеспечить
(подать совместно с покупателем) в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы
не позднее 30 июня 2007 г. Также установлено и не отрицалось сторонами, что истец свои
обязательства по передаче денежных средств исполнила, однако переход права
собственности по договору купли-продажи от 8 мая 2007 г. не зарегистрирован в
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вынося решение, суд указал, что из взаимосвязи п. 1 ст. 551 и п. 1 ст. 131 ГК РФ
следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином
государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию
прав на недвижимость и следок с ней. Таким образом, для перехода права собственности
на недвижимое имущество законодательство предусматривает специальную процедуру -
государственную регистрацию, осуществляемую органами государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество при уклонении одной из сторон договора от
государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на
основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Согласно п. 3
ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Анализ приведенных выше правовых норм привел суд к выводу о том, что при
уклонении лица от государственной регистрации сделки и (или) перехода права
собственности добросовестной стороне предоставлено право требовать в судебном
порядке регистрации такой сделки и (или) регистрации перехода права собственности.
Подобных требований по рассматриваемому делу истцом не заявлялось. В связи с этим
требования истца о признании права собственности на гараж не подлежат
удовлетворению. Кроме того, суд принял во внимание, что поводом для обращения в суд
явился не возникший между сторонами спор и невозможность разрешения дела во
внесудебном порядке, а желание сэкономить время и деньги на более быстрой и менее
дорогой, по мнению сторон, процедуре - гражданском судопроизводстве - по сравнению с
процедурой регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном
Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно суд нашел
основания для применения п. 1 ст. 10 ГК РФ и признания в действиях истца
злоупотребления правом с применением последствий в виде отказа защищать право
(право на признание - ст. 12 ГК РФ), которым истец злоупотребил (п. 2 ст. 10 ГК
РФ)*(215).

236. Совокупность каких обстоятельств должна привести суд к выводу о

необходимости государственной регистрации перехода права собственности?

Во-первых, суд должен выяснить, есть ли основания для возникновения права

собственности на стороне покупателя. Для этого необходимо установить:
1. Является ли продавец собственником продаваемого имущества. Если продавец
не является собственником имущества и не уполномочен на распоряжение им, в иске о
регистрации права собственности необходимо отказывать, так как лицо не может передать
прав больше, чем само обладает. Аналогично надлежит поступать в случае, если продавец
на момент заключения договора являлся собственником, однако к моменту обращения
покупателя в суд с иском о государственной регистрации права собственности выяснится,
что продавец заключил договор купли-продажи с другим лицом и переход права
собственности по нему зарегистрирован в установленном законом порядке.
2. Заключен ли между сторонами договор купли-продажи. Для признания договора
заключенным суду необходимо проверить, достигнуто ли согласие по всем его
существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи
недвижимости по предмету договора - недвижимому имуществу, подлежащему передаче
(ст. 554 ГК РФ), а также цене (ст. 555 ГК РФ). Существенным условием договора продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,
сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением
после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если соглашение по
всем существенным условиям не состоялось, суду необходимо отказать в иске со ссылкой
на п. 2 ст. 218 ГК РФ, объясняя решение следующим: раз нет сделки отчуждения, то и
невозможен переход права собственности.
3. Облечено ли соглашение в надлежащую форму. Для договора купли-продажи
недвижимости это составление единого документа, подписанного обеими сторонами
(ст. 550 ГК РФ). Иногда судами игнорируется это правило, что не совсем верно. В
качестве примера можно привести дело по иску П. к А. о понуждении к заключению
договора и регистрации перехода права на 1/4 долю в праве общей долевой собственности
на жилое помещение.
В ходе рассмотрения указанного дела суд установил, что спорное жилое
помещение принадлежит А. и ее несовершеннолетним детям. Являясь собственником
доли в праве общей долевой собственности и законным представителем других
сособственником, А. приняла от П. деньги в счет, как утверждал истец, договора купли-
продажи комнаты. Передача денег подтверждалась распиской, в которой, среди прочего,
действительно было указано: "за продажу квартиры". Единого документа, подписанного
обеими сторонами, представлено не было. Решением суда в иске о понуждении к
заключению договора и регистрации перехода права на И долю в праве общей долевой
собственности на жилое помещение отказано. Отказ суд мотивировал тем, что, во-первых,
между сторонами не было достигнуто соглашение в надлежащей форме (ст. 550 ГК РФ);
во-вторых, между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным
условиям, а именно не указаны лица, сохраняющие право пользования жилым
помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ); в-третьих, предметом несостоявшегося соглашения
была квартира, тогда как предметом искового требования выступила И доля в праве на
нее, что не одно и то же. Определением судебной коллегии по гражданским делам
Верховного суда Республики Хакасия решение суда первой инстанции отменено. Указано,
что П. договорился с А. о приобретении у нее всей комнаты, денежные средства (даже в
большем размере) переданы. Также передана и сама комната. В судебном заседании
кассационной инстанции А. не оспаривала наличие договоренности, признала получение
денежных средств, разрешила истцу вселиться в комнату, от совершения сделки не
отказывалась. Кроме того, суд второй инстанции указал, что "суд первой инстанции не
дал надлежащей оценки заслуживающим внимания доводам истца о том, что между
сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки. На
заседании судебной коллегии ответчица не назвала ни одного существенного условия, не
оговоренного сторонами, с которым бы она была не согласна"*(216).
Отмена решения суда первой инстанции по подобным основаниям вызывает
сомнение. Как можно считать, что между сторонами достигнуто соглашение по всем
существенным условиям, если согласие считается достигнутым не просто тогда, когда
стороны на ментальном или вербальном уровне "договорились", а облекли соглашение в
надлежащую форму (п. 1 ст. 432 ГК РФ)? В связи с этим судам не следует повторять
подобных ошибок и не смешивать бытовое понимание соглашения с юридическим.
4. Сохраняется ли договор купли-продажи как правоотношение на момент
обращения его стороны в суд. В качестве примера здесь можно привести дело по иску Т. к
В., С. и А. о понуждении к государственной регистрации сделки, а также переходу права
собственности по ней*(217).
В судебном заседании по указанному делу было установлено, что 4 июня 2008 г.
между В., С. и А., с одной стороны, и Т. - с другой, был заключен предварительный
договор купли-продажи жилого помещения. Срок заключения договора купли-продажи
указанной квартиры определен сторонами до 21 июня 2008 г. 11 июня 2008 г. между
сторонами заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, в котором В.,
С. и А. выступили продавцами, а Т. - покупателем. Квартиру стороны оценили в 1 млн.
400 тыс. руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора
купли-продажи. Из представленных в материалы дела заявлений истца и ответчиков
следует, что 11 июня 2008 г. ими в Управление Федеральной регистрационной службы
(далее - УФРС) по Республике Хакасия были поданы заявления с необходимыми для
государственной регистрации сделки и перехода права собственности документами. 1
июля 2008 г. в УФРС по Республике Хакасия от Т. поступило заявление о прекращении
государственной регистрации и возврате документов. 2 июля 2008 г. аналогичные
заявления поступили в регистрирующий орган от В., С. и А. Проанализировав эти
события, суд пришел к выводу, что покупатель по сделке (Т.) и продавцы (В., С. и А.)
добровольно отказались от регистрации договора купли-продажи от 11 июня 2008 г. и
перехода права по нему.
Затем суд отметил, что регистрацию по правилу, установленному в п. 2 ст. 558 ГК
РФ, необходимо рассматривать как стадию заключения договора. Поскольку обе стороны
на одной из стадий заключения договора выразили обоюдную волю, из которой видно
нежелание вступать в договорные отношения, то такой договор следует считать
незаключенным. Также суд обратил внимание на то, что ГК РФ рассматривает договор
одновременно как правоотношение, документ и юридический факт (сделку). Так, ст. 8 и
ст. 420 ГК РФ рассматривают договор как правоотношение. Как документ договор
рассматривает ст. 434 ГК РФ. На договор как юридический факт (сделку) указывает ст. 8 и
154 ГК РФ. Действительно, суду был представлен договор от 11 июня 2008 г. как
документ (бумага, подписанная обеими сторонами). При этом суд пришел к выводу, что
договор от 11 июня 2008 г., не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на
основании волеизъявления всех его сторон, не пожелавших наделить договор признаками
заключенности. Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для
принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны добровольно
отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности. Кроме
того, согласно ст. 165 ГК РФ регистрации подлежит договор, от регистрации которого
уклоняется одна из сторон. По рассматриваемому делу не было уклонения стороны. Был
добровольный отказ от совершения регистрации всеми участниками договора. Принял суд
к сведению и то, что ни ГК РФ, ни другие акты гражданского законодательства не
обязывают стороны выжидать определенное время после соглашения о прекращении
взаимного правоотношения с тем, чтобы убедиться, действительно ли другая сторона
обоснованно, мотивированно и по своей воле отказалась от договорных отношений.
Другое толкование положений гражданского законодательства, по мнению суда,
противоречило бы принципу стабильности гражданского оборота, провозглашенному в
п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке
конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса
Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой,
А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева". Наоборот, по
смыслу ст. 209 ГК РФ собственник вправе в любой момент распорядиться
принадлежащим ему имуществом, что и сделали ответчики, не считая себя связанными
какими-либо обязательствами с истцом.
5. Не содержит ли договор признаков ничтожной сделки. Исследование этого
обстоятельства необходимо потому, что ничтожная сделка является недействительной
независимо от ее признания таковой (п. 1 ст. 166 ГК РФ) и не влечет юридических
последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167
ГК РФ). Раз ничтожная сделка не влечет положительных юридических последствий, она
не может породить и право собственности.
6. Является ли предмет договора недвижимым имуществом, т.е. содержит ли
признаки, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, и сохранилось ли недвижимое имущество в
натуре.
7. Исполнен ли договор путем передачи объекта недвижимости. Как указано в п. 63
проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда
РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав"*(218), если обязательство продавца передать
недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить
требование о регистрации перехода права собственности с требованием об исполнении
продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ).
При этом требование о регистрации перехода права собственности согласно проекту
постановления не может быть удовлетворено, если отсутствуют основания для
удовлетворения притязания об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Видимо, здесь имеются в виду случаи уничтожения вещи, ее отчуждения другому лицу и
т.д. В качестве исключения в проекте приводится пример, когда договор купли-продажи
недвижимости предусматривает переход права собственности независимо от перехода
владения.
Во-вторых, суд должен проверить, действительно ли контрагент истца уклоняется
от регистрации сделки, поскольку на практике лица нередко прибегают к иску о
государственной регистрации перехода права собственности не для того, чтобы
действительно защитить свое право, а чтобы избежать длительных и дорогих процедур
оформления права собственности в административном порядке либо в других подобных
случаях. В частности, по одному из дел А. обратилась в суд с иском к Я. о
государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Требования мотивировала тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации.
В ходе подготовки дела к судебному заседанию представитель истца поддержала исковые
требования. Ответчик против удовлетворения иска не возражал, обосновал положение дел
тем, что потерял свидетельство о государственной регистрации права собственности. В
судебном заседании ответчик также не возражал против удовлетворения требований
истца, но признал, что свидетельство о праве собственности не утратил. Его забрала
супруга, которая выступает против продажи жилого помещения. Это обстоятельство
подтвердил и представитель истца. Она пояснила, что действительно свидетельство о
праве собственности было изъято у продавца его супругой, поэтому обе стороны сделки
решили не идти в регистрационную службу, а последовать совету "зарегистрировать
право собственности через суд". Решением суда в иске отказано (Дело N 2-
3112/2009//Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия). По другому делу в
суд обратился А. с иском к Н. о государственной регистрации договора купли-продажи
земельного участка (хотя в тексте заявления А. ссылался на применение ст. 551 ГК РФ). В
обоснование требований он указал, что Н. уклоняется от государственной регистрации, на
телефонные звонки не отвечает, по месту прописки не проживает, фактическое место
жительства неизвестно. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству Н. заявил,
что регистрация невозможна, но не ввиду его действий, а в силу наложенного на
имущество ареста. Поскольку дважды в назначенные судебные заседания ни истец, ни
ответчик не явились, определением суда исковое заявление оставлено без рассмотрения
(Дело N 2-1028/2008//Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).

237. Может ли нарушение договора купли-продажи недвижимости в части

оплаты стать препятствием к удовлетворению иска покупателя о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество?

Как уже отмечалось, договор купли-продажи недвижимости, за исключением

жилой, считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его
существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается
взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить ее (п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК
РФ). Однако покупателя интересует фактическое обладание имуществом на праве
собственности, так как его интерес не может считаться удовлетворенным только взятым
продавцом на себя обязательством передать вещь. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в
случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например,
п. 1 ст. 551 ГК РФ), право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому для того, чтобы интерес
покупателя был удовлетворен, необходима передача имущества и государственная
регистрация перехода права собственности.
Для государственной регистрации перехода права собственности требуется, чтобы
стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении
соответствующего действия. Поскольку стороны не всегда добросовестно выполняют
предусмотренные законом процедуры, законодатель установил, что в случае, когда одна
из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных
законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного
пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации
перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Мотивов для уклонения стороны от регистрации перехода права собственности
может быть бесконечное множество: от простого нежелания тратить время и денежные
средства до существенного нарушения другой стороной требований договора, в том числе
требования об оплате. И если с первым мотивом все более или менее понятно, второй
вызывает некоторые затруднения на практике, которые можно выразить в вопросе:
"Препятствует ли регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
по решению суда нарушение покупателем условий договора об оплате?"
Прежде чем ответить на поставленный вопрос, необходимо уяснить: 1) может ли
препятствовать вынесению решения о государственной регистрации существенное
нарушение условий договора; 2) является ли неоплата переданного объекта недвижимости
существенным нарушением условий договора.
Для возникновения права собственности, а следовательно, и регистрации перехода
права собственности необходимо наличие основания, предусмотренного ст. 218 ГК РФ. В
нашем случае это договор купли-продажи. Таким образом, на поверхности лежит ответ,
согласно которому наличия договора, пусть даже не исполненного покупателем,
достаточно для регистрации перехода права собственности. Именно такую позицию
нередко занимают арбитражные суды, считая, что никакие обстоятельства не могут
препятствовать переходу права собственности, если есть основание в виде договора
купли-продажи. Так, по одному из дел ФАС Северо-Кавказского округа, ссылаясь на п. 3
ст. 551 ГК РФ, указал, что по аналогии закона может быть решен вопрос о возможности
регистрации перехода права собственности на основании договора, не отвечающего, по
мнению органа государственной регистрации, требованиям, установленным гражданским
законодательством, или при наличии не разрешенных государственным регистратором
сомнений и противоречий в представленных сторонами сделки документах, либо наличии
притязаний на спорное имущество третьих лиц, а также в случае ликвидации второй
стороны договора на момент подачи заявления о регистрации. Такой иск имеет
обязательственную природу и заявляется в том случае, когда у покупателя не возникло
права собственности. Основанием данного иска является заключенный в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор купли-
продажи недвижимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2007
N Ф08-2176/2007 по делу N А32-11297/2006-39/340).
Действительно, договор, даже не исполненный или ненадлежащим образом
исполненный (исполненный с нарушениями), не теряет своей силы, а потому влечет
переход права собственности. Вместе с тем следует иметь в виду, что ГК РФ
предоставляет сторонам в ряде случаев право одностороннего изменения или расторжения
договора. В частности, подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может
быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при
существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается
нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб,
что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора.
В связи с этим в случае предъявления иска стороной договора о государственной
регистрации перехода права собственности и возражений другой стороны против
удовлетворения иска путем указания на нарушение существенных условий договора
необходимо исходить из того, что договор расторгается возражающей стороной в
одностороннем порядке. Поскольку договор расторгается, то он не может породить право
собственности, следовательно, нет и оснований для вынесения решения о
государственной регистрации перехода права собственности.
На практике это может выглядеть так: в судебном заседании сторона (ответчик-
продавец) возражает против иска о государственной регистрации перехода права
собственности, ссылаясь на существенное нарушение договора купли-продажи, тогда суд
предлагает ей привести соответствующие доказательства и внести определенность в
отношения, решив, расторгает она договор или нет. Если сторона заявит требование о
расторжении договора и суд сочтет его обоснованным, решение о государственной
регистрации перехода права собственности не может быть вынесено, так как для этого
будет отсутствовать правовое основание - договор (ст. 218 ГК РФ). Если же сторона не
заявит о расторжении договора, суд должен исходить из того, что обязательство
существует. А раз оно существует, необходимо выносить решение о государственной
регистрации перехода права собственности.
Аналогично надо поступать и в случаях, когда истец требует не только
государственной регистрации перехода права собственности, но еще и регистрации
договора. Как правило, это касается жилых помещений. Действительно, в данном случае
заявление продавца о расторжении договора будет выглядеть нелогичным, ведь договор
не прошел государственную регистрацию, а значит, считается незаключенным.
Незаключенные договоры не могут быть ни расторгнуты, ни признаны
недействительными. И по этому поводу существует устоявшаяся практика. Однако
следует иметь в виду, что спор о регистрации договора уже инициирован. Указанного
обстоятельства достаточно, чтобы другая сторона могла приводить свои возражения, в
том числе используя механизм встречного иска (ст. 137, 138 ГПК РФ), так как
удовлетворение встречного иска в рассматриваемом случае исключает удовлетворение
первоначального иска. Таким образом, требование о расторжении договора либо
предъявление соответствующего встречного иска по делу о государственной регистрации
договора и перехода права собственности по нему допустимо. Но обосновать его можно
скорее процессуальными, чем материальными нормами.
На основании изложенного полагаем, что вынесению решения о государственной
регистрации перехода права собственности может воспрепятствовать существенное
нарушение условий договора, поскольку это ведет к расторжению договора в
одностороннем порядке. Но является ли неоплата товара таким нарушением, которое
влечет расторжение договора и соответственно препятствует вынесению решения о
регистрации перехода права собственности?
Напомним, что общие основания расторжения договора указаны в ст. 450 ГК РФ. В
ней, в частности, указано, что изменение и расторжение договора возможны по
соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или
договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут
по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в
иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом
существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.
Специальные основания расторжения договора купли-продажи недвижимости
содержатся в параграфе 1 "Общие положения о купле-продаже" главы 30 "Купля-
продажа" ГК РФ. Так, согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора
купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему
выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Сразу
отметим, что п. 4 ст. 486 ГК РФ применяется чрезвычайно редко, так как покупатели в
основном принимают объекты недвижимости; процитированная же нами норма касается
событий, когда покупатель не только не принимает вещь, но и не производит оплату. В
связи с этим в большинстве случаев отпадает возможность одностороннего отказа от
исполнения договора как одностороннего волеизъявления, приобретающего силу с
момента объявления (п. 3 ст. 450 ГК РФ), и место остается лишь для одностороннего
расторжения договора, нуждающегося в судебном подтверждении (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
При таких обстоятельствах далее мы будем смотреть на оплату, имея в виду, что вещь
покупателем принята, т.е. с тех позиций, что оснований для одностороннего отказа от
исполнения договора нет.
Если исходить из того, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец)
обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а
покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную
сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ), то неоплату товара необходимо считать нарушением
основной обязанности покупателя. Кроме того, продавец заключает договор купли-
продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их
неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того,
на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение
покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным
нарушением договора.
Такой вывод оказывается не совсем верным, если смотреть на него сквозь призму
практики Верховного Суда РФ. В частности, пересматривая в порядке надзора дело по
иску Х. к С. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества,
признании права собственности, суд установил, между Х. (продавцом) и С. (покупателем)
были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества. Оплату указанных
сумм С. должна была произвести в день выдачи свидетельства о государственной
регистрации перехода права собственности недвижимого имущества. Переход права
собственности на спорное недвижимое имущество к С. был зарегистрирован, но
оговоренные в договорах денежные суммы продавцу Х. переданы не были. Удовлетворяя
иск Х. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, суд первой
инстанции исходил из вывода о том, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу
(продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением
заключенных между сторонами договоров, поскольку стоимость этого имущества на
момент разрешения спора значительно выше его стоимости на день заключения
договоров. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является
основанием для его расторжения по требованию одной из сторон. Суд кассационной
инстанции признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными,
решение по делу законным. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ сочла, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном
толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Как указал Верховный Суд РФ, изменение и расторжение договора в соответствии
с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК
РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может
быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении
договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими
законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной
из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из
сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях,
предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой
стороной) или договором. В ГК РФ (гл. 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549-
558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи
недвижимости в связи с неуплатой покупной цены. В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ
(гл. 30, параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма,
определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного
ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем:
продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в
соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Однако суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4
ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Х. и
С. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие
возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по
основаниям, предусмотренным законом или договором.
Не согласился Верховный Суд РФ и с доводами суда первой инстанции и суда
кассационной инстанции о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор
купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими
отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате
проданного ему имущества, стоимость которого на день разрешения спора судом
значительно возросла. Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК
РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны
такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд
требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить
доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему
значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ,
посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки
приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно
возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суды первой и
кассационной инстанций, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2
ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи
недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за
это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера
нарушения договоров (определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-В08-11).
Похожий вывод сделан и в определении Верховного Суда РФ от 03.06.2008 N 5-В08-8.
При таких обстоятельствах неоплата переданного имущества может стать
основанием расторжения договора, если это обстоятельство расценено судом как
существенное нарушение условий договора на основании имеющихся в деле
доказательств. "Автоматический" вывод о неоплате как существенном нарушении
договора купли-продажи, по мнению Верховного Суда РФ, исключен.
Если же продавец не сумел обосновать неоплату как существенное нарушение
договора, ему остается лишь требование о передаче денежных средств (п. 4 ст. 486 ГК
РФ). Так, по одному из дел*(219) ответчик (продавец по договору купли-продажи жилого
помещения) возражал против иска о государственной регистрации перехода права
собственности в связи с тем, что истец (покупатель по договору купли-продажи жилого
помещения) не оплатил переданную квартиру. При этом ответчик (продавец) пояснил, что
его действия по отказу от государственной регистрации перехода права собственности
продиктованы исключительно намерением добиться оплаты от истца (покупателя).
Вынося по делу решение, суд полагал, что истцом выбран такой ненадлежащий способ
понуждения покупателя к оплате товара, как уклонение от государственной регистрации.
Действительно, ГК РФ относит договор купли-продажи к взаимным договорам. Это
означает, что, если одна сторона не исполняет свое договорное обязательство, в том числе
обязательство по оплате, другая сторона вправе приостановить исполнение своего
договорного обязательства, отказаться от исполнения обязательства или потребовать от
контрагента исполнения обязательства в натуре. Однако государственная регистрация не
является договорным обязательством и представляет собой юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст. 2 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество). Кроме того, в отношении неоплаты товара
ГК РФ предусматривает специальное правило, по которому, если покупатель
своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи
товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со
ст. 395 ГК РФ (ст. 486 ГК РФ). Таким образом, истец не лишен права защищать свои
интересы другим, предусмотренным законом способом.

238. Препятствует ли регистрации перехода права собственности на

недвижимое имущество наличие признаков недействительной сделки?

По правилу, установленному в ст. 166 ГК РФ, сделка может быть

недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо
независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом требование о признании
оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК
РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может
быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие
последствия по собственной инициативе.
Таким образом, оспоримая сделка обладает силой сделки до того момента, пока она
не признана судом недействительной по иску лица, прямо указанного в законе. Поэтому,
если при рассмотрении дела о государственной регистрации перехода права
собственности суд установит наличие признаков оспоримой сделки, например она
совершена одним из супругов при отсутствии согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ),
однако никто из заинтересованных лиц не заявляет о ее недействительности, оснований
для отказа в иске нет. Если же суд установит наличие признаков ничтожной сделки, в иске
о государственной регистрации перехода права собственности необходимо отказать
независимо от того, заявлено требование о признании сделки недействительной или нет,
так как согласно ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо
от ее признания в качестве таковой.

239. Каково влияние факта смерти отчуждателя, подписавшего договор, на

разрешение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество?

Разрешение обозначенной нами проблемы напрямую зависит от того, какой

договор был заключен между сторонами: 1) консенсуальный договор, не требующий
государственной регистрации; 2) консенсуальный договор, требующий государственной
регистрации; 3) реальный договор.
1. Если сторонами заключен консенсуальный договор, который не требует
государственной регистрации, то смерть отчуждателя не может стать препятствием к
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Рассмотрим это утверждение на примере договора купли-продажи недвижимости.
Договор считается заключенным, если между сторонами (в требуемой в
подлежащих случаях форме) достигнуто соглашение по всем существенным условиям
договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются: предмет -
недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), а также цена (ст. 555 ГК РФ).
Таким образом, если продавцом подписан договор, облеченный в надлежащую
форму и содержащий все его существенные условия, следует исходить из того, что
договор заключен, а у продавца возникло обязательство его исполнить, т.е. передать вещь.
Обязанность исполнить договор, как указано в Обзоре судебной практики Верховного
Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года*(220), входит в состав наследства.
Следовательно, если продавец умер после подписания договора, его наследники обязаны
передать вещь покупателю.
Но сама по себе передача вещи не удовлетворит интерес покупателя, поскольку она
(передача) не повлечет перехода права собственности. Необходима еще и государственная
регистрация. При этом обязанность государственной регистрации не является договорной,
если, конечно, иное не указано в самом соглашении, что встречается крайне редко.
Поэтому обязанность по государственной регистрации строго формально не может
перейти к наследникам. Однако необходимо принимать во внимание, что цель договора
купли-продажи заключается не просто в передаче вещи, иначе его нельзя было бы
отличить от таких договоров, как заем или аренда, а в переносе вместе с ней права
собственности. Если вместе с вещью не переходит право собственности, продавца нельзя
считать лицом, надлежаще исполнившим свое обязательство. Этот вывод подтверждает
буквальное толкование п. 1 ст. 454 ГК РФ, согласно которому по договору купли-продажи
одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену). При таких обстоятельствах обязанность по
государственной регистрации права собственности можно рассматривать как
неотъемлемую часть обязанности по исполнению договора либо квазидоговорным
обязательством, имеющим частно-публичную природу.
На основании изложенного полагаем, что требование покупателя о
государственной регистрации перехода права собственности, подписавшего договор
купли-продажи недвижимости с продавцом, умершим до государственной регистрации
перехода права собственности, подлежит удовлетворению. Надлежащими ответчиками по
такому делу будут наследники продавца.
Справедливости ради отметим, что описанный выше вариант не является
идеальным и имеет некоторые пороки. Так, покупатель должен защищать свое право
путем обращения в суд с иском о государственной регистрации. Одним из юридически
значимых обстоятельств по делу будет факт уклонения другой стороны от
государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). При
этом наследников вряд ли можно считать лицами, уклоняющимися от государственной
регистрации права собственности, поскольку их обращение в регистрационную службу
при всем желании таких лиц не сможет стать поводом для осуществления
регистрационных действий.
Дело в том, что регистрационная служба откажет наследникам отчуждателя,
поскольку не посчитает их ни правообладателями (правообладателем она будет считать
того, кто указан в качестве собственника в ЕГРП), ни стороной договора (стороной
договора она будет считать того, кто подписал соглашение), ни кем-либо еще, кто вправе
был бы обратиться с заявлением о государственной регистрации (ст. 5, 16 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество, разд. II Методических рекомендаций по
порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184*(221)).
Кроме того, даже если предположить, что наследники являются надлежащими субъектами
обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности, то как
определить их круг до истечения шести месяцев, зная, что наследство может быть
принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Если
же шестимесячный срок истек, то у спорного имущества появляются собственники -
наследники, поскольку считается, что принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического
принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника
на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
(п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Следовательно, и в этом случае отсутствуют основания для
государственной регистрации, ведь договор заключил наследодатель (продавец); не успев
обратиться с заявлением о государственной регистрации, продавец умер. За это время у
имущества появились новые собственники (мы имеем в виду ситуацию, когда прошел
шестимесячный срок принятия наследства). Если новые собственники (наследники)
обратятся с заявлением о регистрации перехода права собственности на основании
договора, заключенного наследодателем (продавцом), то им все равно откажут, так как
для регистрации права необходимо основание. Действительно, основание имеется - это
договор. Но договор с кем? - С наследодателем. Да, наследники могут ссылаться на то, что
они исполнили договор, заключенный наследодателем, путем передачи вещи, но это вряд
ли убедит регистрационную службу, поскольку акт передачи не будет ими
рассматриваться как основание возникновения права собственности (ст. 17 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество).
Несмотря на то что в итоге наследники оказываются "без вины виноватыми",
другого выхода мы пока не видим, иначе был бы нарушен разумный баланс интересов:
интерес покупателя в получении оплаченного объекта недвижимости приводился бы в
жертву интересу наследников не считаться по решению суда лицами, уклоняющимися от
государственной регистрации.
Другой, более приемлемый вариант - применение судами п. 3 ст. 551 ГК РФ по
аналогии, допускаемой ст. 6 ГК РФ, без включения в предмет доказывания факта
уклонения ответчика (наследодателей) от государственной регистрации. Но и в этом
случае наследники становятся "объектами для битья" уже в силу положения ответчика с
дальнейшей перспективой оплаты государственной пошлины по требованию, против
удовлетворения которого они, возможно, и не возражали, однако не могли удовлетворить
его во внесудебном порядке.
Интересно отметить, что похожим образом - путем применения ст. 551 ГК РФ по
аналогии - складывается практика арбитражных судов, которые допускают регистрацию
перехода права собственности в случае ликвидации юридического лица - продавца. Так,
по одному из дел ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что, поскольку
законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в
случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, суд,
применив по аналогии закона положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, пришел к выводу о том, что
государственная регистрация перехода права собственности по сделке, одна сторона
которой ликвидирована, осуществляется в судебном порядке (постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08). Подобный подход
разделяет и Верховный Суд РФ. Так, в п. 64 проекта постановления Пленумов Верховного
Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав"*(222) указано, что по смыслу ст. 58, 1110 ГК РФ смерть продавца при наличии
наследников, а также его реорганизация не являются препятствием для понуждения
правопреемников продавца к государственной регистрации перехода права собственности
по правилам ст. 551 ГК РФ. Рассматривая такие споры, суд проверяет исполнение
договора умершим (реорганизованным) продавцом и исполнение покупателем
обязанности по оплате (но не факт уклонения правопреемника, что свидетельствует о
применении ст. 551 ГК РФ по аналогии. - Авт.).
Внимательный читатель мог заметить, что в проекте говорится о случае, когда
договор исполнен продавцом и покупателем, а потому задать вопрос: "Как быть, если
продавец умер, подписав договор, но не передав вещь?". Как мы уже отмечали выше, со
ссылкой на практику Верховного Суда РФ, обязанность исполнить договор может перейти
по наследству. Следовательно, покупатель, если вещь передана, может обратиться только
с требованием о государственной регистрации, а если вещь не передана, - одновременно
заявить требование о передаче вещи.
2. Если сторонами заключен консенсуальный договор, который требует
государственной регистрации, то смерть отчуждателя может стать препятствием к
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Рассмотрим это утверждение на примере договора купли-продажи жилой недвижимости и
дарения недвижимого имущества.
ГК РФ знает договоры, которые считаются заключенными с момента их
государственной регистрации. Это договор купли-продажи жилых помещений, дарения
недвижимого имущества и др. Так, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации.
А в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации.
Рассматривая иски о государственной регистрации перехода права собственности
по договору, подлежащему государственной регистрации, суд должен принимать во
внимание, что такой договор считается заключенным с момента его государственной
регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как правило, государственная регистрация договора
осуществляется одномоментно с государственной регистрацией перехода права
собственности, поэтому смерть гражданина-продавца после подписания договора купли-
продажи жилой недвижимости, дарения недвижимости и других подобных договоров, но
до момента государственной регистрации перехода права собственности одновременно
означает отсутствие государственной регистрации самого договора, что, в свою очередь,
влечет признание его незаключенным. Незаключенный договор, равно как и ничтожный,
не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе обязанности по исполнению.
Следовательно, к наследникам не может перейти обязанность исполнения незаключенного
договора. Таким образом, смерть продавца прекращает какие бы то ни было
правоотношения с несостоявшимся покупателем.
В этом смысле интересно дело*(223) по иску О. и П. к Г., Б., А. о государственной
регистрации заключенного между М., О. и П. договора дарения земельного участка и
расположенного на нем жилого дома, а также о государственной регистрации перехода
права собственности на указанные выше объекты недвижимости. Как было установлено в
ходе разбирательства дела, М. (матери О. и П.) на праве собственности принадлежал
земельный участок и жилой дом на нем. 16 июня 2008 г. между М. (даритель) и О., П.
заключен договор дарения, согласно которому даритель передала в дар одаряемым в
общую долевую собственность (по И доле) принадлежащие ей земельный участок и
размещенный на нем жилой дом. Из представленных в материалы дела расписок
следовало, что 23 июня 2008 г. стороны договора сдали на государственную регистрацию
в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия
необходимые документы. 29 июня 2008 г. М. умерла. Наследниками М. являются О., П.
(истцы по делу), а также Г., Б., А. (ответчики). 18 июля 2008 г. О. и П. отказано в
государственной регистрации сделки дарения в связи со смертью дарителя М.
Как указал суд в своем решении, смерть гражданина влечет два правовых
последствия: прекращение гражданской правоспособности физического лица и начало
наследования. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в
момент его рождения и прекращается смертью. Имущество умершего переходит к другим
лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое
в один и тот же момент (п. 1 ст. 1110, ст. 1112 ГК РФ). Наследство открывается со
смертью гражданина, днем открытия наследства является день смерти гражданина
(ст. 1113, 1114 ГК РФ). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со
дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также
независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное
имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК
РФ). Таким образом, по мнению суда, 29 июня 2008 г. не только прекратилась
правоспособность М., но и у ее имущества появились новые собственники: О. и П., а
также Г., Б. и А. Следовательно, невозможны были ни регистрация договора дарения, ни
переход права собственности по нему, так как до момента государственной регистрации
произошла смена собственника (собственников) спорных объектов недвижимости.
Поскольку государственная регистрация невозможна, то невозможно и уклонение от нее
(п. 3 ст. 165 ГК РФ). Кроме того, суд указал, что уклонением необходимо считать
недобросовестное поведение, направленное на отстранение от исполнения своей
обязанности. Ответчики, как новые собственники, никакой обязанности на себя в
отношении истцов не брали. Нельзя считать ответчиков обязанными лицами по
исполнению договора в порядке перехода этой обязанности в составе наследства.
Действительно, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за
IV квартал 2005 года указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства
входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное
имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Следовательно, при
принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-
продажи. Исполнить можно только заключенный договор. Договор дарения недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). И именно с
момента государственной регистрации считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Поскольку договор дарения от 16 июня 2008 г. не прошел государственную регистрацию,
то он является незаключенным. Раз он является незаключенным, то у сторон не возникли
права и обязанности по нему, в том числе обязанность его исполнить. Так как не возникла
обязанность по его исполнению, эта обязанность не могла перейти к наследникам. Также
суд обратил внимание, что государственная регистрация в формальном смысле является
не способом исполнения договора, а одним из этапов его заключения, в то время как к
наследникам может перейти только обязанность по исполнению договора, но не его
заключению. При таких обстоятельствах суд указал, что нет правовых оснований для
государственной регистрации договора. А поскольку нет оснований для регистрации
договора, то нет оснований и для регистрации перехода права собственности (ст. 218 ГК
РФ).
3. Если сторонами подписан реальный договор отчуждения недвижимого
имущества, но вещь не передана, то смерть отчуждателя может стать препятствием к
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Нормативной основой для такого вывода выступает п. 2 ст. 433 ГК РФ, в котором
устанавливается, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима
также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи
соответствующего имущества.
Рассмотрим это утверждение на примере договора пожизненного содержания с
иждивением, который к тому же подлежит государственной регистрации. Итак, в
соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением
получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который
обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или)
указанного им третьего лица (лиц). Наличие в формулировке договора слова "передает"
вместо словосочетания "обязуется передать" означает, что договор пожизненного
содержания с иждивением является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Аналогичный вывод
следует также из диспозиции п. 1 ст. 583 ГК РФ. Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты
подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение
недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной
регистрации. Поскольку по договору пожизненного содержания с иждивением всегда
передается недвижимое имущество, то на него в полной мере распространяется правило
государственной регистрации соглашения (п. 3 ст. 433, ст. 584 ГК РФ).
Таким образом, если получатель ренты (отчуждатель) умер после подписания
договора пожизненного содержания с иждивением, но до его регистрации, то наступают
такие же последствия, как описанные нами выше в отношении договора, подлежащего
государственной регистрации: договор считается незаключенным. Если же отчуждателю и
приобретателю каким-то образом удалось осуществить государственную регистрацию
соглашения, но имущество не было фактически передано, то опять-таки отсутствуют
основания для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку
договор пожизненного содержания с иждивением, даже будучи зарегистрированным, не
должен считаться заключенным до тех пор, пока получателем ренты (отчуждателем) не
будет передан объект недвижимости. Здесь может возникнуть вопрос: можно ли считать
реальный договор заключенным, если соглашение зарегистрировано, но вещь передана не
отчуждателем, а после его смерти наследниками? Полагаем, что ответ на него, если
толковать закон буквально, должен быть отрицательным. Дело в том, что передачу вещи
здесь надо рассматривать не только как акт введения во владение, к которому
привязываются момент возникновения права собственности (передачу как факт, имеющий
вещное значение) и момент надлежащего исполнения обязательства, но и как стадию
заключения договора (передачу как факт, имеющий обязательственное значение). По этой
причине обязанность по передаче вещи по реальному договору не может быть ни принята
наследниками самостоятельно (в рамках договора, подписанного отчуждателем), ни
возложена на них судом. Однако известно много случаев, когда судебная практика
"корректировала" то или иное положение закона, руководствуясь принципом разумности
и справедливости. Видимо, нечто подобное может произойти с положениями, о которых
мы сказали выше.

240. Порочит ли сделку отсутствие государственной регистрации перехода

права собственности (является ли она недействительной, незаключенной)?

Государственную регистрацию сделки необходимо отличать от государственной

регистрации перехода права собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ
сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ (государственная
регистрация недвижимости) и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, -
требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая
сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Если закон прямо не предусматривает
ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, ее следует признавать
незаключенной, так как по правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом. Согласно же п. 2 ст. 8 ГК РФ права на
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Развивает положение
указанной нормы ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности и другие
вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре
органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право
постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,
предусмотренных ГК РФ и иными законами. Применительно к договорам действует еще и
правило, по которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).
Из приведенных норм видно, что на силу сделки влияет только ее государственная
регистрация. Государственная регистрация перехода права собственности имеет значение
лишь для определения момента возникновения права собственности.

241. Каковы последствия необоснованного уклонения стороны договора

купли-продажи от государственной регистрации перехода права собственности?

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от

государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой
стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Как видно из буквального
содержания процитированной нормы, обязанность по возмещению убытков возникает не
всегда, а только в случае, если уклонение было необоснованным. В связи с этим логично
было бы предположить, что может иметь место обоснованное уклонение, которое, будучи
все же уклонением (его разновидностью), влечет вынесение решения о государственной
регистрации перехода права собственности, но освобождает от обязанности по
возмещению убытков. Например, если установлено, что продавец уклоняется от
государственной регистрации в силу неполной оплаты товара, суд должен вынести
решение о государственной регистрации перехода права собственности, но не вправе
взыскивать с ответчика (продавца) в пользу истца (покупателя) убытки. Именно такое
понимание п. 3 ст. 551 ГК РФ мы встретили в решении одного из судов общей
юрисдикции. В нем суд указал, что обоснованность уклонения не может повлиять на
решение вопроса о регистрации права и приобретает значение лишь тогда, когда истец
ставит вопрос о возмещении убытков. То есть вне зависимости от обоснованности или
необоснованности уклонения суд должен вынести решение о государственной
регистрации перехода права, а если контрагент уклонялся обоснованно, то исключить
возможность взыскания убытков помимо решения о регистрации перехода права
собственности (Дело N 2-1132/2008//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия).
Но есть и другое понимание рассматриваемой нормы. Так, по одному из дел
арбитражный суд указал, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ основанием для
удовлетворения требования о государственной регистрации и взыскании убытков,
вызванных задержкой регистрации, может служить только необоснованное уклонение
стороны от государственной регистрации, т.е. ее противоправное поведение
(постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2008 по делу N А55-708/08). Вряд ли
последний вывод можно признать правильным, так как п. 3 ст. 551 ГК РФ связывает
вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности с
уклонением одной сторон от государственной регистрации, а взыскание убытков - с
необоснованным уклонением.

242. Является ли факт регистрации перехода права собственности основанием

прекращения обязательств сторон по договору купли-продажи?

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям,

предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором
(п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом ни ГК РФ, ни другие законы не называют акт
государственной регистрации основанием прекращения обязательства по договору купли-
продажи. Не удалось нам найти подобных оговорок и в исследованных договорах.
На указанное выше обстоятельство обращал внимание и Пленум Высшего
Арбитражного Суда РФ, который в своем постановлении от 25.02.1998 N 8 "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав" (п. 15) указал, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал
переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на
основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов
в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или
договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением
полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к
покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для
расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в
связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать
возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных
как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением
обязательств.
Не должно вводить в заблуждение содержание п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно
которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по
обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не
установлено законом или соглашением сторон. Если толковать эту норму буквально, то
продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого имущества, даже если он
не получил встречного удовлетворения в виде денег, не может требовать ее обратно, ведь
передача произошла до момента расторжения договора. Он вправе рассчитывать лишь на
возмещение убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Однако судебная практика не исключает
возможности истребования переданного по договору до момента его расторжения в
качестве неосновательного обогащения, если встречное удовлетворение получившей
стороной не было предоставлено и обязанность его предоставления отпала, поскольку при
ином подходе на ее стороне имело бы место неосновательное обогащение (постановление
ФАС Уральского округа от 17.07.2006 N Ф09-6067/06-С3 по делу N А50-47716/2005-Г07).
Таким образом, факт регистрации перехода права собственности не является
основанием прекращения обязательств по договору купли-продажи. Следовательно,
стороны не лишены возможности и после этого момента предъявлять друг другу
требования, связанные с исполнением договорных обязательств (например, требование об
оплате товара и др.), либо пользоваться способами защиты, применение которых связано с
наличием договорных отношений (например, требовать возврата полученного по договору
и др.). Это обстоятельство подтверждается и практикой Верховного Суда РФ. Правда он, в
отличие от Высшего Арбитражного Суда РФ, не видит в качестве основания расторжения
договора неоплату товара. По крайней мере, не считает это основание безусловным,
указывая судам, что оно подлежит тщательной оценке с точки зрения того, являлось ли
такое нарушение существенным (определения Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-
В08-11, от 03.06.2008 N 5-В08-8).

243. Какой должна быть резолютивная часть решения суда по иску о

государственной регистрации перехода права собственности?

Как правильно отмечает судья Верховного суда Удмуртской Республики А.В.

Солоняк в Справке о результатах обобщения судебной практики за 2006-2008 годы по
рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое
имущество, преследуя цель осуществить государственную регистрацию сделки и (или)
перехода права собственности на основании п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, истцы
допускают различные формулировки своих требований, в том числе о возложении на
регистрирующий орган обязанности зарегистрировать сделку и переход права
собственности, о понуждении другой стороны к государственной регистрации, о
возложении обязанности на другую сторону сделки произвести государственную
регистрацию и т.п. Причину такой ситуации А.В. Солоняк видит в отсутствии в ГК РФ
прямого указания на то, с какими именно требованиями необходимо обращаться
заинтересованной стороне сделки в целях регистрации сделки и (или) перехода права
собственности на недвижимое имущество по решению суда, а также многозначность
самого понятия "государственная регистрация", которое толкуется и как определенная
процедура, и как деятельность регистрирующего органа, и как конечный результат
(внесение записи о правах в реестр), и т.п.
Полагаем, что основным ориентиром судов в определении надлежащего
требования и соответственно формулировании резолютивной части решения должен быть
п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которому суд вправе вынести решение о государственной
регистрации перехода права собственности. Следовательно, правильной будет, например,
такая резолютивная часть решения: "Осуществить государственную регистрацию
перехода права собственности по договору купли-продажи от 21 января 2008 г.,
заключенному между З. в лице Д. и К., предметом которого выступает квартира по адресу:
Республика Хакасия, город Абакан, улица Островского, дом N ХХ, квартира N ХХ" (Дело
N 2-1132/2008//Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия) либо такая:
"Произвести государственную регистрацию..." (Дело N 2-3679/09 г.//Архив Центрального
районного суда г. Волгограда).
Иная формулировка, в том числе возлагающая обязанность по государственной
регистрации, представляется неверной. В связи с этим, если истец просит вместо
осуществления государственной регистрации обязать кого-либо произвести
государственную регистрацию, суду необходимо разъяснить буквальное значение п. 3
ст. 551 ГК РФ. Если же истец настаивает на заявленных требованиях - в иске отказать.
Так, по одному из дел покупатель в связи с уклонением продавца от государственной
регистрации перехода права собственности предъявил в суд требование об обязании
продавца произвести такую регистрацию. В связи с этим суд указал, что возможность
предъявления подобного требования была основана на п. 3 ст. 551 ГК РФ, однако данная
норма не предусматривает обязания какого-либо лица совершить определенное действие
(постановление ФАС Московского округа от 19.02.2007, 15.02.2007 N КГ-А41/349-07 по
делу N А41-К1-1178/06). По другому делу покупатель объекта недвижимости, ссылаясь, в
частности, на ст. 551 ГК РФ, обратился в суд с иском обязать регистрирующий орган
зарегистрировать переход права собственности. Суд отказал в иске, сославшись на то, что
такое требование к регистрирующему органу может быть удовлетворено только в случае
его отказа от совершения данных действий, поскольку согласно п. 5 ст. 2 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество в судебном порядке могут быть обжалованы
только отказ в государственной регистрации прав либо уклонение регистрирующего
органа от государственной регистрации. В данном же случае стороны сделки не
обращались в регистрирующий орган (постановление ФАС Уральского округа от
15.02.2007 N Ф09-508/07-С6 по делу N А50-10136/2006). Приведенная практика
арбитражных судов представляется правильной, и ее можно перенимать судам общей
юрисдикции.

244. Может ли регистрирующий орган признаваться надлежащим ответчиком

по иску о государственной регистрации перехода права собственности?

По общему правилу, применимому к большинству исковых требований,

ответчиком надлежит считать носителя обязанности, которая не выполняется или
выполняется ненадлежащим образом. Обязанность по государственной регистрации
перехода права собственности возложена на стороны, поэтому только они могут быть
ответчиками по делу. Да, регистрирующий орган тоже является обязанным по
регистрации субъектом, если сторонами сделки соблюдены все требования
законодательства и они обратились к нему с соответствующими заявлениями. Однако эта
обязанность является публичной, но не гражданско-правовой. По этой причине отказ от
регистрации должен быть оспорен в порядке гл. 25 "Производство по делам об
оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов
местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих" ГПК РФ. Кроме того, иск о государственной регистрации является
обязательственным, т.е. может быть предъявлен друг другу сторонами обязательственных
отношений (покупателем, продавцом). Исключение - предъявление иска судебным
приставом-исполнителем. Таким образом, регистрирующий орган не может быть признан
надлежащим ответчиком по иску о государственной регистрации перехода права
собственности.

245. Может ли решение третейского суда являться основанием для

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Исходя из содержания подп. 3 п. 1 ст. 8 и п. 1 ст. 11 ГК РФ, решение третейского

суда является одним из оснований возникновения гражданских прав. В третейский суд
может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор,
вытекающий из гражданских правовых отношений, если иное не установлено
федеральным законом (п. 2 ст. 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской
Федерации"*(224)).
 Статья 28 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает,
что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных, в
частности, решением третейского суда, осуществляется на общих основаниях.
В п. 1 ст. 17 названного Закона указано, что помимо перечисленных в данной
статье документов основаниями для государственной регистрации наличия,
возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое
имущество и сделок с ним являются иные акты передачи прав на недвижимое имущество
и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения (абз. 8);
иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие,
возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абз. 9).
Исходя из этих установлений, если решение третейского суда сторонами не
оспаривается, оно может являться основанием для регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех
представленных на регистрацию документов, в том числе и решения третейского суда (в
отличие от решений судов общей юрисдикции), проверку законности сделки,
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже
зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других
оснований для отказа в государственной регистрации прав (ст. 13 Закона о регистрации
прав на недвижимое имущество). Кроме того, руководствуясь абз. 11 п. 1 ст. 17 данного
Закона, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы
правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию
прав.
Под действие абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество, по которому основанием для государственной регистрации являются
судебные акты, вступившие в законную силу, решения третейского суда не подпадают,
поскольку они не обладают таким свойством решений судов общей юрисдикции, как
"законная сила судебного решения".
В случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество, регистрирующий орган может отказать в регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть оспорен заинтересованным
лицом в суд общей юрисдикции. Такие дела третейскому суду не подведомственны*(225).

8.2. Иск о признании недействительным акта государственной регистрации прав

(зарегистрированного права) на недвижимое имущество

246. Что необходимо понимать под актом государственной регистрации?

Определение государственной регистрации дано в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации

прав на недвижимое имущество. Согласно указанной норме государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Отдельно в законе
прописано, что государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

247. Акт государственной регистрации создает гражданское право или

подтверждает его?

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в ст. 8

ГК РФ. Среди них указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те,
которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и
обязанностей. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое
имущество не называют акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и
обязанностей. Более того, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество называет
акт государственной регистрации неким действием по "признанию" и "подтверждению".
И как бы ни выглядела привлекательной "примиряющая" концепция значения обоих
элементов, согласно которой акт государственной регистрации и сделка - элементы
юридического состава, влекущие в совокупности возникновение права собственности с
определяющей ролью первого элемента (акта регистрации)*(226), она не должна никого
вводить в заблуждение. Правильность вывода об определяющем значении
государственной регистрации ставится под сомнение путем постановки вопроса о
зависимости элементов друг от друга. Известно, что если, сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон
уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести
решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с
решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ) (и пусть здесь говорится о регистрации сделки, но не
права собственности, это все равно не изменяет правовой природы регистрации).
Возможно ли придумать обратный пример, - когда есть регистрация несуществующей
сделки и суд обязывает стороны заключить таковую только потому, что есть сведения о ее
регистрации? Даже с очень богатой фантазией трудно придумать нечто подобное.
Таким образом, акт государственной регистрации не является основанием
возникновения гражданских прав и обязанностей. Его цель - признание и подтверждение
государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ.
Таковым может быть как сделка, в том числе договор, например договор купли-продажи,
так и акт государственного органа или органа местного самоуправления, например
постановление главы органа местного самоуправления о предоставлении земельного
участка на праве собственности. Ну и, наконец, нельзя игнорировать то, что сделки - это
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Тогда как граждане
(физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские
права своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Если же мы отдадим приоритет
государственной регистрации, то должны признать, что сделки, а также права,
нуждающиеся в государственной регистрации, зависимы не от воли участников
гражданских правоотношений, а от воли государственных органов. Подчеркнем, что
государственная регистрация жизненно необходима, но не нужно рассматривать ее как
основание возникновения гражданских прав и обязанностей.
С этих позиций довольно точным является определение государственной
регистрации, данное Конституционным Судом РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О:
"Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в
том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений,
объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со
стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих
документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего
выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и
стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания
указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое
равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не
может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в
частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных
Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться
имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы
экономической деятельности"*(227).

248. Существует ли такой способ защиты гражданских прав, как признание

недействительным зарегистрированного права?

Способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ и среди них нет такого,
как признание недействительным зарегистрированного права. Способы защиты
гражданских прав могут быть указаны и в других законах, поэтому истцы нередко
обосновывают свои требования положением ст. 2 Закона о регистрации прав на
недвижимое имущество, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако приведенную норму
нельзя считать установившей способ защиты права, так как в ней говорится о порядке, но
не способе защиты права и смешивать эти категории недопустимо*(228).
В связи с этим полагаем, что речь в ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество не идет о возможности заявления самостоятельных требований.
Рассматриваемое положение необходимо понимать как указание на порядок оспаривания,
а именно - судебный порядок. Поясним это на следующем примере.
Как известно, недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые.
Напомним, что оспоримые сделки должны быть признаны недействительными судом, а
ничтожные в таком признании не нуждаются (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Представим теперь, что
некий А. продал свою квартиру Б. Считая договор купли-продажи мнимым, т.е. в силу
ст. 170 ГК РФ ничтожной сделкой, налоговая инспекция начисляет налоговые платежи
А. Тот возражает, дескать, могу предъявить свидетельство о праве собственности, в
котором собственником указан Б. На это налоговая инспекция отвечает, что считает
сделку ничтожной, не порождающей правовых последствий, в том числе и право
собственности, поэтому платить налоги должен А. Так вот, чтобы избежать подобных
ситуаций, закон придает акту регистрации значение единственного доказательства
зарегистрированного права, а желающих оспорить это право отправляет в суд (абз. 2 п. 1
ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество), исключая возможность
внесудебного вывода о недействительности зарегистрированного права.

249. Можно ли признать теоретически обоснованным существование такого

способа защиты гражданских прав, как признание недействительным
зарегистрированного права собственности?

Право собственности, если мы говорим о нем как о субъективном праве, не может

быть недействительным, поскольку категория недействительности неприменима к
субъективным правам вообще. Субъективное право может существовать или не
существовать, возникнуть или прекратиться и так далее, но быть недействительным оно
не может.

250. Возможно ли оспаривание акта регистрации как ненормативного

правового акта либо действия (бездействия) государственного органа?

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и

п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и
картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009
N 457*(229), Росреестр (ранее - Росрегистрация) является федеральным органом
исполнительной власти. Следовательно, акт государственной регистрации - это акт
федерального органа исполнительной власти. Но является ли такой акт ненормативным?
Единодушия в науке и практике по этому вопросу нет.
Те, кто не считает акт государственной регистрации ненормативным актом,
обосновывают свою позицию отсутствием у акта регистрации соответствующих
признаков. Так, Н. Кюршунова пишет, что: 1) акт государственной регистрации не
направлен на установление прав и обязанностей, указанных в ст. 8 ГК РФ, и призван лишь
подтверждать и признавать возникновение права по основаниям, указанным в этой статье;
2) акт государственной регистрации не имеет текста определенного содержания; 3)
"государственная регистрация - это совокупность последовательных действий, поэтапный
процесс. В рамках данного процесса никакого акта не издается"*(230).
Не соглашаясь с подобным мнением, другие ученые находят в акте
государственной регистрации признаки ненормативного акта. К примеру, А.Л. Ильченко
указывает на следующее: 1) государственная регистрация является юридическим актом,
совершаемым государственным органом; 2) издаваемый акт имеет формальное выражение
в виде документа установленной формы; 3) акт регистрации адресован конкретному лицу
либо группе лиц (правообладателям); 4) имеет юридические последствия*(231).
Полагаем, что в любом случае ненормативный и нормативный правовые акты
должны непосредственно создавать, изменять или отменять права и обязанности
участников правоотношения. Один - у определенного круга лиц или лиц на определенной
территории и т.п., другой - без каких-либо ограничений*(232). Акт же государственной
регистрации непосредственно не создает право. Он лишь "признает" и "подтверждает" его
(п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Следовательно, акт
государственной регистрации прав на недвижимое имущество не является ни
нормативным, ни ненормативным правовым актом. Соответственно, его нельзя
оспаривать в порядке, предусмотренном для оспаривания правовых актов.

251. Возможно ли оспаривание акта государственной регистрации по

основанию, предусмотренному ст. 13 ГК РФ?

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или

органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также
нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие
гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица,
могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта
недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными
способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Из системного толкования подп. 2 п. 1 ст. 8,
абз. 5 ст. 12 и ст. 13 ГК РФ видно, что могут быть признаны недействительными в порядке
ст. 13 ГК РФ только те акты государственного органа или органа местного
самоуправления, которые устанавливают гражданские права и обязанности (являются
основанием возникновения гражданских прав и обязанностей), в то время как акт
государственной регистрации не создает гражданского права, а лишь подтверждает его.
Такого же мнения придерживаются и арбитражные суды. Так, по одному из дел суд
указал, что исходя из смысла ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество
сама по себе государственная регистрация права - как действие регистрирующего органа
по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на
недвижимое имущество - не является ненормативным правовым актом, порождающим
правовые последствия, и не может быть обжалована в порядке, установленном ст. 13 ГК
РФ, гл. 24 АПК РФ. В указанном порядке могут быть обжалованы в суд индивидуальные
(ненормативные) правовые акты, являющиеся в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ
основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Акт регистрации носит
правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам
органов исполнительной власти. В действиях по проведению регистрации не выражаются
какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа, а действие
акта регистрации не прекращается исполнением, как это свойственно ненормативным
правовым актам (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2007 N Ф04-
2262/2007(33438-А46-38) по делу N 5-365/05). По другому делу арбитражный суд также
указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни
запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами
государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не
содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не
прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения
ст. 13 ГК РФ; в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-
либо властные волеизъявления регистрирующего органа; государственная регистрация
носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий
характер. Акт государственной регистрации права признает и подтверждает со стороны
государства те основания, по которым возникло, перешло или прекратилось
соответствующее право, и именно право, а не акт государственной регистрации либо
запись или свидетельство может быть оспорено в суде (постановление ФАС Московского
округа от 29.03.2004 N КГ-А40/1981-04).

252. Возможно ли оспаривание акта государственной регистрации как

действия органа государственной власти?

Под актом регистрации можно понимать не только документ, но и процедуру. В

связи с этим возникает вопрос о возможности оспаривания акта государственной
регистрации как действия органа власти.
Оспаривание действий (бездействия) органов государственной власти, равно как и
оспаривание ненормативных правовых актов, осуществляется по правилам гл. 25 ГПК РФ.
Необходимыми условиями оспаривания действия (либо ненормативного правового акта)
органа власти ГПК РФ называет нарушение прав и свобод лица, создание препятствий к
осуществлению прав и свобод, а также незаконность возложения обязанности или
привлечения к ответственности. В любом из этих случаев заявителю необходимо указать
норму права, которую нарушил орган государственной власти.
Какую же норму нарушило учреждение по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и как это нарушило права участников сделки?
Нам известны случаи, когда нарушенной нормой суды называют ст. 13 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество. Напомним, что ст. 13 указанного Закона
регламентирует порядок проведения государственной регистрации прав. В ней, в
частности, указываются этапы государственной регистрации: а) прием документов; б) их
правовая экспертиза и проверка законности сделки; в) установление отсутствия
противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами, а также
других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; г)
внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при
отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления
государственной регистрации прав; д) совершение надписей на правоустанавливающих
документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Так, по одному из дел суд сделал вывод о недействительности акта регистрации
только в силу того, что она основана на недействительной сделке, в силу п. 1 ст. 167 ГК
РФ не влекущей правовых последствий, что свидетельствует о нарушении учреждением
юстиции при ее проведении ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество
(постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.11.2005 N Ф03-А73/05-1/3594). Из
описания дела достоверно неизвестно, что послужило основанием недействительности
сделки, в какое время произведена государственная регистрация: до или после признания
сделки недействительной, поэтому однозначный вывод делать трудно. Возможно, что
основанием недействительности акта регистрации была существующая на момент
регистрации констатация судом недействительности оспоримой сделки. В этом случае
орган государственной регистрации действительно нарушил ст. 13 указанного Закона, так
как не проверил законности сделки. Но возможно и то, что недействительность оспоримой
сделки была признана судом после регистрации, тогда нарушений ст. 13 Закона нет, ибо
регистратору, даже в рамках процедуры проверки законности сделки, не дано право
ставить под сомнение сделку, подпадающую под категорию оспоримых. Это может
сделать только суд.
Другое дело, если регистрируемая сделка недействительна в силу ничтожности. В
этом случае орган государственной регистрации регистрирует изначально
недействительную сделку, что дает повод говорить о нарушении закона. Однако и здесь
появляется ряд вопросов. Дело в том, что оспорен может быть только отказ в
государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от
государственной регистрации (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество). Возможность оспаривания других действий, в том числе действий по
регистрации, закон не предусматривает. Но даже если отталкиваться от общеправового
положения, согласно которому в суд может быть обжаловано любое действие
государственного органа, нарушающее права и свободы субъекта права, мы столкнемся с
другой проблемой. Смысл ее в том, что при оспаривании действий по регистрации, по
сути, ставится вопрос права, так как регистрируется либо само право, либо сделка,
являющаяся основанием возникновения права. В любом из этих случаев указанный
вопрос не может быть решен, поскольку вопрос о праве не решается в порядке особого
производства.
Ценной в связи с этим является мысль, высказанная арбитражным судом по одному
из дел, по которому оспаривался акт регистрации. В постановлении суда указывалось, что
избранный истцом способ защиты нарушенного права - признание недействительным акта
регистрации прав на недвижимое имущество на спорные объекты недвижимости - ни ГК
РФ, ни иными федеральными законами не предусмотрен. Действующее законодательство
не предусматривает возможности прекращения права собственности по жалобе на
действия государственного органа. Судебная защита в случае нарушения
зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абз. 2
п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество возможна путем
оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество
(правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права)
(постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.12.2006 N А58-1305/04-Ф02-
6495/06-С2 по делу N А58-1305/04).

253. Есть ли основания для признания зарегистрированного права

недействительным как последствия недействительности сделки?

Практика по данному вопросу складывается неоднозначно. По одним делам суды

приходят к выводу о том, что недействительность сделки влечет недействительность акта
регистрации. По другим делам - об отсутствии правового обоснования применения такого
последствия недействительности сделки, как недействительность акта регистрации. Так,
по одному из дел суд указал, что недействительная сделка не влечет никаких последствий,
в том числе перехода титула собственника, и недействительна с момента совершения.
Следовательно, зарегистрированное право собственности, основанное на
недействительной сделке, также является недействительным (постановление ФАС
Дальневосточного округа от 08.11.2005 N Ф03-А51/05-1/3029, постановление ФАС
Московского округа от 21.11.2005 N КГ-А40/11166-05). При схожих обстоятельствах, но
уже другие суды в своих рассуждениях пошли "от обратного", написав, что основанием
акта регистрации является недействительная сделка. Значит, в силу ст. 2 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 131, п. 1 ст. 167, ст. 218 ГК РФ являлась
также недействительной регистрация права (постановление ФАС Поволжского округа от
06.03.2006 по делу N А65-18297/03-СГ3-12, постановление ФАС Северо-Западного округа
от 08.09.2006 N А56-16986/2005).
В некоторых судебных актах встречается более "мягкая" формулировка, когда не
делается вывода о недействительности акта регистрации, но допускается оговорка об
отсутствии правового значения такого акта (постановление ФАС Восточно-Сибирского
округа от 19.09.2006 N А33-12759/05-Ф02-4616/06-С2). В других - суд избегает термина
"недействительность", используя выражение "аннулирование акта регистрации"
(постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.06.2006 N Ф08-2252/2006 по делу
N А32-36708/2005-47/1034).
Иногда вывод о недействительности акта регистрации делается не на отсутствии
правовой связи: сделка - акт регистрации, а на обязанности всех воздерживаться от
придания недействительной сделке каких-либо последствий. Например, в одном из
постановлений арбитражного суда говорится: "Суд, равно как юридические лица и
физические лица, органы государственной власти, не вправе руководствоваться
ничтожной сделкой как основанием возникновения прав и обязанностей ее участников, за
исключением последствий, связанных с недействительностью ничтожной сделки"
(постановление ФАС Московского округа от 05.06.2006 N КГ-А41/3687-06 по делу N А41-
К2-2704/06). Справедливости ради отметим, что описываемый вывод сделан не
применительно к акту регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но он
весьма полезен нам как один из вариантов обоснования подхода к определению судьбы
регистрации.
Таким образом, поводом для удовлетворения требований, касающихся
недействительности акта регистрации, является то, что: 1) недействительная сделка не
может влечь никаких правовых последствий, в том числе возникновения права
собственности; 2) правовая связь акта регистрации с заключенной сторонами сделкой
носит производный характер.
Теперь обратимся к анализу практики тех судов, которые отказывали в признании
недействительным акта регистрации. И, забегая вперед, скажем, что основания к отказу
более разнообразны, чем те, по которым требования удовлетворялись. Одни суды
считают, что закон не называет среди последствий недействительности сделки -
недействительность акта регистрации. Так, вынося по одному из дел решение, суд указал,
что среди последствий недействительности сделки ст. 167 ГК РФ называет только
реституцию (постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.11.2005 N А56-
39583/04).
В иных делах, хотя и не связанных с актом регистрации прав на недвижимое
имущество, также указывалось, что реституция всегда носит материальный характер. В
связи с чем аннулирование записи в государственном реестре не может применяться в
качестве последствия недействительности сделки (постановление ФАС Уральского округа
от 15.03.2006 N Ф09-598/06-С4). Другие суды полагают, что исключена "автоматическая"
недействительность акта регистрации. Зарегистрированное право собственности может
быть оспорено лишь в судебном порядке (постановление ФАС Уральского округа от
17.08.2006 N Ф09-7162/06-С4) и отменено в соответствии со ст. 167 ГК РФ быть не может
(постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2006 по делу N А12-13469/05-С14).
Более того, высказывается мнение, по которому оспаривать акт регистрации можно
только в порядке, предусмотренном для разрешения публичных споров (постановление
ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2006 N А21-7332/04-С2), поскольку он является
ненормативным актом. Соответственно исключается возможность совместного
рассмотрения требований о признании недействительными как сделки, так и акта
регистрации (постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3616/06-С3 по
делу N А76-19518/05-47-900).
Таким образом, мотивами к отказу в признании акта регистрации
недействительным указывались: 1) невозможность отнесения его к реституции, которая к
тому же носит материальный характер; 2) наличие специальной процедуры оспаривания
акта регистрации (как самостоятельного требования); 3) оспаривание акта регистрации в
порядке, предусмотренном для признания недействующими ненормативных правовых
актов либо действий государственных органов.
Как мы уже указывали ранее, нельзя признать оспаривание акта регистрации
самостоятельным способом защиты гражданских прав. Нет оснований и для оспаривания
акта регистрации в порядке гл. 25 ГПК РФ. Таким образом, доводы судов, отказывающих
в признании акта недействительным по указанным выше основаниям, сомнительны.
Вместе с тем нет легального повода считать, что констатация недействительности сделки
без применения последствий недействительности должна повлечь аннулирование акта
регистрации (хотя в идеале так оно и должно обстоять), поскольку регистрационная
служба не будет проявлять никакой инициативы, если в решении будет просто написано
"признать сделку недействительной". На этот счет есть приказ Росрегистрации от
07.06.2007 N 112 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке
государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных
актов". В соответствии с ним при признании судом, арбитражным судом
недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее
недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта рекомендуется в графу
"Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела II-1 ЕГРП
вносить следующую запись: "Сделка (указываются реквизиты договора) признана
недействительной (указываются реквизиты судебного акта)"*(233) (п. 27 указанных
Методических рекомендаций). Это означает, что никакой записи о регистрации права не
производится. Просто делается примечание о недействительности сделки. До тех пор пока
суд в резолютивной части не указал на последствия недействительности сделки,
регистрационная служба не должна предпринимать никаких действий в отношении записи
прав на недвижимое имущество. Следовательно, речи не может быть о неких
"автоматических" действиях регистрационной службы по аннулированию записи, более
того - об "автоматической", только в силу решения суда о недействительности сделки,
утрате силы записи в государственном реестре.
Не меняет сути различная формулировка решений. Так, некоторые суды указывали
на "отсутствие правового значения" акта регистрации вследствие недействительности
сделки, другие - на возможность "аннулирования" регистрации, третьи - на необходимость
"воздержания" от придания сделке правовых последствий и т.п. Но смысл остается
прежний - только разрешение вопроса о последствиях недействительности сделки может
стать основанием для внесения записи в ЕГРП. Такое же указание дано учреждениям по
регистрации прав на недвижимое имущество. В п. 28 указанных выше Методических
рекомендаций говорится, что в случае если судом признана недействительной оспоримая
сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения
последствий ничтожной сделки государственную регистрацию прав рекомендуется
проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. 13, 16 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество на основании заявления заинтересованных
лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов, в
том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, а также
документов, подтверждающих исполнение сторонами судебного акта о применении
последствий недействительности оспоримой сделки.
Итак, аннулирование акта государственной регистрации может быть связано с
недействительностью сделки, но для этого недостаточно самого по себе признания сделки
недействительной, хотя это теоретически не совсем верно, ибо не может существовать акт
государственной регистрации как некое "признание" и "подтверждение" права, если
сделка, послужившая основанием возникновения права, ничтожна, следовательно,
отпадает и само право. Тем не менее существующие нормативные правовые акты требуют
для аннулирования акта регистрации кроме признания сделки недействительной
применения последствий недействительности сделки.

254. Применение каких последствий недействительности сделки может

привести к изменению акта государственной регистрации?

Надо согласиться с тем, что недействительность сделки влечет недействительность

всех ее правовых последствий, в том числе и права собственности. Однако мы предпочли
бы не называть право собственности недействительным, а констатировать его отсутствие.
Кроме того, зная, что резолютивная часть решения должна четко указывать на
последствия недействительности сделки, мы не ограничились бы только констатацией
отсутствия права у приобретателя по договору и указали, что за этим следует, а именно
восстановление права собственности отчуждателя (если он им в действительности
являлся). Отсюда, например, такая резолютивная часть решения:
"Признать договор N 1 от 20 января 2008 г. купли-продажи недвижимости по
адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Ленина, дом N ХХ, квартира N ХХ,
заключенный между Ивановым И.И. (продавец) и Сидоровым С.С. (покупатель)
недействительным.
Обязать Иванова И.И. передать Сидорову С.С. 2000000 (два миллиона рублей) в
течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.
Обязать Сидорова С.С. передать Иванову И.И. объект недвижимости по адресу:
Республика Хакасия, город Абакан, улица Ленина, дом N ХХ, квартира N ХХ в течение 30
дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.
Право собственности на квартиру N ХХ в доме N ХХ по улице Ленина в городе
Абакане Республики Хакасия признать за Ивановым И.И.".
Справедливости ради отметим, что аналогичные решения имели место в судебной
практике и их надо признать правильными (см., например, определение Высшего
Арбитражного Суда РФ от 27.12.2007 N 16640/07 по делу N А53-13684/2006-С4-11).
Кроме того, на подобную возможность указывается в Методических рекомендациях о
порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании
судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 N 112. В них
закреплено, что в случае, "если решением суда, арбитражного суда предусмотрено
восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода
права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки,
восстановление права рекомендуется осуществлять путем открытия нового листа
подраздела II-1 ЕГРП с указанием номера государственной регистрации права
правоотчуждателя по сделке, являющейся ничтожной или признанной судом,
арбитражным судом недействительной, и применении последствий ее
недействительности" (абз. 3 п. 28).
Очевидно, что для лица, обращающегося за защитой своих прав, будет наиболее
оптимальной именно такая линия поведения. В этом случае государственная регистрация
будет происходить непосредственно в силу решения суда как основания государственной
регистрации (абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).
Если же состоится решение о применении последствий (имеются в виду имущественные
последствия), то регистрация будет осуществляться на общих основаниях. То есть истец
должен будет обратиться в регистрационную службу с заявлением, к которому
необходимо приложить документы, подтверждающие оплату государственной пошлины, а
также документы, подтверждающие исполнение сторонами судебного акта о применении
последствий недействительности сделки.
Вероятно, найдутся противники разрешения вопроса о праве собственности в
рамках спора о недействительности сделки, которые будут говорить, что признание
сделки недействительной не является основанием возникновения права собственности
(ст. 218 ГК РФ). Да, согласимся. Но обратим внимание, что здесь речь идет не о
возникновении и переходе права собственности, а о признании права собственности за
тем субъектом, который его не утратил.
Обоснованным, по нашему мнению, является и вывод о том, что недействительная
сделка не влечет никаких правовых последствий. Раз государственная регистрация
является актом признания и подтверждения правовых последствий сделки, а их нет, то и
сама государственная регистрация является недействительной. Однако для подобного
заключения отсутствует законодательная база - не предусмотрена возможность признания
недействительным акта регистрации. А даже если бы была предусмотрена, решило бы это
проблему? Представим, что такое положение есть, истец просит признать сделку, а также
акт регистрации недействительными и применить последствия недействительности
сделки. В свою очередь суд, признав требования истца обоснованными, должен не просто
констатировать недействительность сделки и акта регистрации. Он должен указать кому,
что и на каком праве передается. Следовательно, мы возвращаемся к только что
описанному нами варианту относительно необходимости признания права собственности
за прежним владельцем, который не нуждается в дополнительном правовом
регулировании. Из этого следует, что сам по себе вопрос о недействительности акта
регистрации не решает проблему применения последствий недействительности сделок в
отношении недвижимого имущества. И вся правовая, а также смысловая нагрузка ложится
на применение последствий недействительности именно сделки, а не акта регистрации.
Таким образом, разрешая вопрос о недействительности сделки, предметом которой
выступает недвижимое имущество, и применении последствий ее недействительности,
судам не нужно в резолютивной части указывать на недействительность акта регистрации.
Достаточно указать на недействительность сделки, действия сторон по передаче
имущества, а также их правах в отношении такого имущества.
Соответственно такие же требования должны содержаться в исковых заявлениях.
Если же истец требует признать сделку недействительной и вместе с тем заявляет
требование о недействительности акта регистрации, зарегистрированного права либо
другое требование, к удовлетворению которого нет оснований, суду необходимо обратить
внимание на то, оспорима сделка или ничтожна. Если сделка ничтожна, то суд своим
решением должен удовлетворить требование истца в части признания сделки
недействительной (конечно, если к тому есть основания) и отказать в части признания
недействительным как акта регистрации, так и зарегистрированного права, но вместе с
тем суд может самостоятельно применить последствия в виде возвращения сторон в
первоначальное положение (с одной стороны, передача денег; с другой - имущества) и
признания права собственности за первоначальным собственником. Право на это дает
суду абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ.
Если сделка оспорима, то суд может лишь удовлетворить требование истца в части
признания сделки недействительной (при наличии оснований) и отказать в части
признания недействительным как акта регистрации, так и зарегистрированного права.
Однако, если и в первом, и во втором случае истец просит о применении последствий
недействительности сделки, пусть даже конкретизируя их, например, путем указания на
недействительность акта регистрации или зарегистрированного права либо без такого
указания, суд может решить не только вопрос о недействительности сделки, но и о
применении последствий, в том числе о признании права собственности одновременно с
отказом в иске в части недействительности акта регистрации или зарегистрированного
права.

255. Возможно ли аннулирование акта государственной регистрации права

собственности без исследования вопроса о недействительности сделки?

Все сказанное нами выше можно свести к тому, что оспаривание акта регистрации
необходимо строить на признании недействительной сделки, стоящей в основании
возникновения зарегистрированного права, и применении последствий ее
недействительности. Однако не нужно забывать, что акт государственной регистрации
права собственности не всегда основан на сделке. Например, запись о существовании
права может быть сделана в силу противоправных действий работников регистрационной
службы, в частности подкупа, даже без предоставления договора, т.е. без видимости
правового основания вовсе. Запись о существовании права собственности может быть
осуществлена на псевдоправовом основании, не допускающем его оспаривание по
правилам сделки. Здесь мы имеем в виду случаи фальсификации документов,
подтверждающих возникновение права собственности в силу первоначальных способов, в
том числе создание недвижимой вещи для себя. В связи с этим возникает вопрос: как быть
лицу, в действительности являющемуся собственником имущества, но лишившемуся
титула из-за противоправных действий регистрационной службы, или лицу, создавшему
недвижимое имущество для себя, но лишенному возможности зарегистрировать
(приобрести) право собственности в силу регистрации этого права за другим?
Полагаем, что во всех этих случаях надлежащим способом защиты будет иск о
признании права собственности. Напомним, что указанный иск используется для
устранения сомнений в принадлежности права собственности, а возникает подобная
необходимость, когда право собственности оспаривается или игнорируется определенным
субъектом, вследствие чего реализация полномочий собственника затруднена или
невозможна. Поскольку мнимая регистрация, во-первых, порождает сомнения в
принадлежности права собственности: является его носителем субъект, имеющий
внешние атрибуты собственника (свидетельство о государственной регистрации), либо
субъект, на чьей стороне находится юридический факт, способный порождать
рассматриваемое право (например, лицо, осуществившее строительство); во-вторых,
регистрацию права собственности за другим лицом следует рассматривать как
игнорирование таким лицом права собственности истинного собственника, то применять
необходимо именно иск о признании права собственности. Ответчиками по нему должны
стать лица, за которыми зарегистрировано право, а в предмет доказывания должно войти
наличие оснований для приобретения права собственности истинным собственником до
момента государственной регистрации и отсутствие сделок отчуждения с номинальным
собственником до этого момента.

256. Какова позиция высших судебных инстанций по вопросу об оспаривании

зарегистрированного права?

В п. 53 проекта постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего

Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав"*(234) указывается, что оспаривание
зарегистрированного права осуществляется путем предъявления исков о признании права
собственности, а также иных прав на недвижимое имущество и установленных в
отношении него обременений (абз. 2 ст. 12 ГК РФ). Оспаривание зарегистрированного
права или обременения без признания соответствующего права за истцом осуществляется
путем предъявления иска о восстановлении положения, существовавшего до нарушения
права или законного интереса (абз. 3 ст. 12 ГК РФ). При этом истец доказывает, какое его
право или законный интерес нарушены (в ред. Верховного Суда РФ - оспаривание
зарегистрированного права осуществляется с помощью любых способов защиты
гражданских прав, предусмотренных законом и направленных на устранение нарушения
прав недостоверностью реестра. При выборе способа защиты права следует исходить из
специфики права на недвижимое имущество, характера и последствий нарушений, а также
его целевой направленности).

9. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного

 самоуправления как способ защиты права собственности

257. Какие место и роль принадлежат признанию недействительным акта

государственного органа или органа местного самоуправления в системе способов
защиты права собственности?

Статья 13 ГК РФ предоставляет суду право признавать недействительным

ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в
случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону
или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом
интересы гражданина или юридического лица.
Признание недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления является мерой защиты гражданских прав, применяемой судом с целью
пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) гражданских прав и охраняемых
законом интересов, восстановления нарушенного права, а также с целью предупреждения
совершения противоправного поведения как самим нарушителем, так и иными лицами.
При этом если оспаривается законность нормативного акта, то решение суда,
удовлетворяющее требование по таким делам, всегда направлено на защиту не только
частного интереса заявителя, но и публичного интереса, поскольку нормативный акт
касается неопределенного круга лиц и рассчитан на многократное применение, чем
соответственно преследуется цель защиты правопорядка в целом*(235).
Специфика признания недействительным акта государственного органа или органа
местного самоуправления как способа защиты гражданских прав состоит в том, что в
первую очередь он всегда выполняет функцию защиты. Но его применение автоматически
может влечь за собой возможность защищать нарушенные права и другими способами
защиты гражданских прав, например мерами ответственности.
Требование о признании акта недействительным может носить как
самостоятельный характер, если интерес субъекта права сводится лишь к самой
констатации недействительности акта, препятствующего, например, реализации права, так
и сочетаться с другими способами защиты гражданских прав.
Суд, признав недействительным акт государственного органа или органа местного
самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица, тем самым, во-
первых, пресекает и противоправное поведение, выразившееся в издании акта, не
соответствующего закону или иным правовым актам и нарушающего гражданские права и
охраняемые законом интересы граждан или юридических лиц, и восстанавливает их права
и охраняемые законом интересы. При этом какой-либо отмены акта со стороны издавшего
его органа не требуется.
Во-вторых, суд, признав недействительным акт государственного органа или
органа местного самоуправления, тем самым предотвращает совершение повторного или
нового противоправного поведения по предмету спора как самим нарушителем, так и
другими лицами. И, наконец, в-третьих, согласно ст. 13 ГК РФ в случае признания судом
акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными
способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 16 ГК РФ в
результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта
государственного органа или органа местного самоуправления гражданин или
юридическое лицо вправе требовать возмещения убытков. Помимо этого, в порядке
ст. 1069 ГК РФ в результате издания не соответствующего закону или иному правовому
акту акта государственного органа или органа местного самоуправления гражданин или
юридическое лицо вправе требовать возмещения вреда.
Соответственно преследуются не только цели пресечения нарушений,
восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов, но и другая цель -
компенсация потерь, вызванных нарушением гражданского права и охраняемого законом
интереса.
Конституционный Суд РФ в Определении от 18.07.2006 N 367-О "Об отказе в
принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью
"Скорпион" на нарушение конституционных прав и свобод статьями 12 и 13
Гражданского кодекса Российской Федерации" отметил, что признание недействительным
акта государственного органа или органа местного самоуправления - один из
предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав. Статья 13 ГК РФ,
определяющая условия его реализации, направлена на обеспечение восстановления
нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ) и создает - наряду с
положениями других федеральных законов - необходимую правовую основу
государственной защиты прав и свобод человека и гражданина (ст. 45, ч. 1, 2 ст. 46
Конституции РФ), что само по себе не может рассматриваться как нарушение каких-либо
конституционных прав и свобод. Следует учитывать и то, что положение ст. 13 ГК РФ
предусматривает возможность защиты не только прав, но и охраняемых законом
интересов гражданина или юридического лица и не препятствует защите интересов
фактического владельца при наличии предусмотренных на то законом оснований.
В основном право собственности нарушается путем издания индивидуальных,
ненормативных актов, которые и обжалуются гражданами и организациями в суд*(236)
(арбитражный суд).

258. Что является основанием для признания недействительным акта

государственного органа или органа местного самоуправления как способа защиты
гражданских прав?

В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума

Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием
для принятия судом решения о признании акта государственного органа и органа
местного самоуправления недействительным являются одновременно как несоответствие
акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом
гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
Вышеизложенной позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда
РФ придерживается также Конституционный Суд РФ. Так, Конституционный Суд РФ в
Определении от 21.12.2004 N 438-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы
закрытого акционерного общества "Московский научно-производственный комплекс
Международного центра энергоэффективности и энергосбережения" на нарушение
конституционных прав и свобод частью первой статьи 13 Гражданского кодекса
Российской Федерации"*(237) на заявление названного ЗАО о том, что ч. 1 ст. 13 ГК РФ,
требующая обязательного доказывания нарушения прав или охраняемых законом
интересов обжалуемым актом, ограничивает конституционное право граждан на
обжалование решений и действий (бездействия) государственных органов, органов
местного самоуправления, общественных организаций, должностных лиц и тем самым
противоречит ст. 46 (ч. 2) и 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ, указал, что ст. 13 ГК РФ,
определяющая условия реализации права на защиту, по своему предназначению
направлена на обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1
ст. 1 ГК РФ) и создает, наряду с положениями других федеральных законов, необходимую
правовую основу государственной защиты прав и свобод человека и гражданина (ст. 45,
ч. 1 и 2 ст. 46 Конституции РФ).

259. Могут ли быть признаны недействительными по основаниям,

предусмотренным ст. 13 ГК РФ, акты, изданные органами управления юридических
лиц, и в каком порядке рассматриваются подобные дела?
 В соответствии с п. 8 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" защита
нарушенных или оспариваемых гражданских прав осуществляется судом. Поэтому суды
должны принимать иски граждан и юридических лиц о признании недействительными
актов, изданных органами управления юридических лиц, если эти акты не соответствуют
закону и иным нормативным правовым актам и нарушают права и охраняемые законом
интересы этих граждан и юридических лиц, поскольку такие споры вытекают из
гражданских правоотношений. В частности, подлежат рассмотрению судами споры по
искам о признании недействительными решений собрания акционеров, правления и иных
органов акционерного общества, нарушающих права акционеров, предусмотренные
законодательством.
Аналогичные разъяснения даны в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда
РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений,
действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих"*(238):
"Нормы ГПК РФ не допускают возможности оспаривания в порядке главы 25 этого
Кодекса решений и действий (бездействия) органов управления организациями и их
объединениями, общественными объединениями, политическими партиями, а также их
руководителей, поэтому такие дела должны рассматриваться по правилам искового
производства, в том числе и в случаях, когда заявитель ссылается на положения Закона
Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и
свободы граждан".

260. Как можно определить государственные органы и органы местного

самоуправления?

Статья 13 ГК РФ предоставляет гражданам и юридическим лицам право

оспаривать в суде акты государственных органов или органов местного самоуправления.
Однако отечественное гражданское право не знает определения государственного органа.
Ранее законодательство РФ и ее субъектов шло по пути закрепления понятия
"государственный орган" в законах о государственной службе. Так, согласно ст. 1
Федерального закона от 31.07.1995 N 119-ФЗ "Об основах государственной службы
Российской Федерации" под государственными органами понимались федеральные
органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, а также
иные государственные органы, образуемые в соответствии с Конституцией РФ.
К настоящему времени Федеральный закон от 31.07.1995 N 119-ФЗ утратил силу в
связи с принятием Федерального закона от 27.07.2004 N 79-ФЗ "О государственной
гражданской службе Российской Федерации"*(239), в котором отсутствует определение
государственного органа.
В литературе понятие "государственный орган" разработано в таких отраслях
юридической науки, как теория государства и права, конституционное и
административное право. При этом единство в определении понятия государственного
органа в юридической литературе отсутствует.
О.Е. Кутафин под органом государственной власти понимает часть
государственного аппарата, наделенного государственно-властными полномочиями и
осуществляющего свою компетенцию по уполномочию государства в установленном им
порядке*(240).
По мнению В.Г. Голубцова, к основным признакам государственного органа,
определяющим его правоспособность в гражданском праве, относятся следующие: 1)
компетенция, определенная соответствующей нормативной базой; 2) особенности
процедуры учреждения данного органа, которая сводится к соблюдению порядка его
создания (надлежащим лицом, в надлежащем порядке)*(241).
На наш взгляд, при определении понятия государственного органа следует в
первую очередь исходить из положений, содержащихся в ст. 10 и 11 Конституции РФ.
Статья 10 Конституции РФ закрепляет положение, согласно которому государственная
власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на
законодательную, исполнительную и судебную.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 11 Конституции РФ государственную власть в
Российской Федерации осуществляют Президент России, Федеральное Собрание (Совет
Федерации и Государственная Дума), Правительство РФ, суды РФ. Государственную
власть в субъектах РФ осуществляют образуемые ими органы государственной власти.
Таким образом, исходя из смысла ст. 10 и 11 Конституции РФ, под
государственными органами следует понимать органы государственной власти,
образуемые в соответствии с Конституцией РФ, конституциями республик в составе
Российской Федерации и другими законодательными актами для осуществления своей
деятельности.
В соответствии со ст. 12 Конституции РФ местное самоуправление в пределах
своих полномочий самостоятельно, а его органы не входят в систему органов
государственной власти.
В отличие от определения понятия "государственный орган" законодатель
закрепляет определение понятия "орган местного самоуправления".
Так, согласно ст. 2 Закона об общих принципах организации местного
самоуправления органы местного самоуправления - избираемые непосредственно
населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования
органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного
значения.

261. Как соотносятся понятия нормоконтроля и признания недействительным

акта государственного органа или органа местного самоуправления?

Изучение практики судов общей юрисдикции показывает, что они крайне редко
применяют такой способ защиты гражданских прав, как признание недействительным
акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 13 ГК РФ). В то
же время наблюдается рост дел о нормоконтроле, по которым, однако, в решениях судов
общей юрисдикции в большинстве случаев не содержится даже формальной ссылки на ст.
13 ГК РФ, споры разрешаются исключительно на основании гл. 24 ГПК РФ.
Этому в определенной степени способствует распространенное мнение, согласно
которому применение ст. 13 ГК РФ осуществляется арбитражными судами, а суды общей
юрисдикции осуществляют контроль за правомерностью актов государственных или
муниципальных органов в порядке нормоконтроля*(242). В многочисленных
комментариях к ст. 13 ГК РФ вместо анализа названного в ней способа защиты
гражданских прав все обычно сводится исключительно к рассказу о процессуальной
специфике дел о нормоконтроле. Характерно в этом смысле утверждение А.П. Сергеева:
"К сожалению, из-за неточности и неполноты содержащихся в ст. 13 формулировок ее
практическое значение невелико и, по сути, сводится лишь к особому выделению данного
способа защиты среди остальных. Гораздо более полное и точное представление о нем
дают гл. 24-25 ГПК и гл. 23-24 АПК... К ним и надлежит обращаться для уяснения
содержания, условий и порядка применения данного способа защиты гражданских
прав"*(243).
В связи с этим имеется необходимость определиться с соотношением понятий
нормоконтроля и признания недействительным акта государственного органа или органа
местного самоуправления как способа защиты гражданских прав.
 По мнению Е.К. Замотаевой, нормоконтроль - это система правоотношений по
поводу судебного рассмотрения дел об оспаривании нормативных правовых актов либо по
поводу проверки соответствия подлежащих применению или примененных
(применяемых) правовых норм положениям большей юридической силы при
рассмотрении судом какого-либо дела*(244).
Г.А. Жилин определяет судебный нормоконтроль не только как проверку
нормативного акта на предмет его соответствия Основному закону в конституционном
судопроизводстве, но и процессуальную деятельность общих и арбитражных судов по
проверке соответствия нормативного акта другим нормативным актам, имеющим
большую юридическую силу*(245).
Особого мнения придерживается В.В. Ершов, указывая, что в действительности
суд "контролирует" не правовые нормы как результат работы правотворческих органов, а
федеральные органы законодательной и исполнительной власти, принимающие
нормативные правовые акты*(246). Отсюда, по мнению ученого, категории,
определяемые в специальной литературе как "нормоконтроль" и "судебный контроль", с
позиции теории систем более обоснованно рассматривать как объективно необходимый
непрерывный процесс взаимного влияния и сдерживания федеральных органов
государственной власти посредством прямых и обратных связей с целью подвижного
равновесия, гомеостазиса системы федеральных органов государственной власти,
эффективной защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц.
Соглашаясь с тем, что нормоконтроль играет важнейшую функцию сдержек и
противовесов в системе государственной власти, мы тем не менее предпочитаем его более
узкое определение. Это институт процессуального права, регулирующий порядок
деятельности суда, проверяющего законность правовых норм путем соответствия норм
более низкого уровня нормам более высокого уровня.
Таким образом, первым и наиболее важным отличием нормоконтроля от признания
недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления как
способа защиты гражданских прав является то, что нормоконтроль - это институт
процессуального права, а признание недействительным акта государственного органа или
органа местного самоуправления, предусмотренное ст. 13 ГК РФ, - институт
материального права.
Во-вторых, названные правовые институты различаются по содержанию
общественных отношений, возникающих в связи с использованием права на оспаривание
незаконного акта и признание его судом недействительным либо недействующим.
Признание недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления является способом защиты гражданских прав, предусмотренным ст. 13
ГК РФ. Данная норма направлена прежде всего на защиту прав и охраняемых законом
интересов частных лиц, которые заключаются в том, чтобы оградить себя от
неблагоприятных последствий действия правового акта, и, соответственно, является
частноправовой.
Что же касается нормоконтроля, то это в первую очередь деятельность судов по
проверке соответствия нормативного акта другим нормативным актам, имеющим
большую юридическую силу, следовательно, при его осуществлении защищаются
публичные права и интересы, а тем самым обеспечивается защита интересов отдельных
лиц, участвующих в процессуальных отношениях. В связи с этим, на первый взгляд,
нормоконтроль является исключительно публично-правовым институтом, а ст. 13 ГК РФ -
нормой частного права. Однако такое противоречие нельзя считать непреодолимым,
свидетельствующим о несовместимости исследуемых правовых институтов. На самом
деле все скорее наоборот, если исходить не из ортодоксального разделения права на
частное и публичное, а из того, что удовлетворительного ответа на вопрос о критерии
основного разделения права до сих пор нет. А вот примеров проникновения норм
публичного права в отрасли частного права, и наоборот, наблюдается в избытке. Это
публичный договор в гражданском праве или защита частных гражданских прав
(например, права собственности) с использованием публично-правового института
нормоконтроля.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают,
помимо других оснований, из актов государственных органов и органов местного
самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения
гражданских прав и обязанностей. Отсюда целый ряд действий органов исполнительной
власти и местного самоуправления, носящих публичный характер, являются
юридическими фактами гражданского оборота, поэтому они могут оспариваться на
основании ст. 13 ГК РФ как в исковом производстве, так и в производстве по делам,
возникающим из публичных правоотношений.
В-третьих, в соответствии со ст. 13 ГК РФ субъектами обращения в суд о
признании недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления могут быть граждане и юридические лица, в случае если оспариваемый
ими акт не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает их гражданские
права и охраняемые законом интересы.
В соответствии со ст. 251 ГПК РФ в порядке судебного нормоконтроля субъектами
обращения в суд могут быть: 1) граждане и организации, считающие, что принятым и
опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа
государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица
нарушаются их права и свободы; 2) прокурор - в пределах своей компетенции; 3)
Президент РФ, Правительство РФ, законодательный (представительный) орган субъекта
РФ, высшее должностное лицо субъекта РФ, орган местного самоуправления и глава
муниципального образования, считающие, что принятым и опубликованным в
установленном порядке нормативным правовым актом нарушена их компетенция.
В соответствии со ст. 192 АПК РФ в порядке судебного нормоконтроля субъектами
обращения в суд могут быть: 1) граждане, организации и иные лица, если полагают, что
оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют
закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую
силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной
экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или
создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной
экономической деятельности; 2) прокурор, а также государственные органы, органы
местного самоуправления, иные органы, если полагают, что такой оспариваемый акт или
отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому
акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают права и законные интересы
граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической
деятельности (например, антимонопольный орган).
Таким образом, субъектный состав лиц, имеющих право на судебную защиту в
порядке нормоконтроля, значительно шире круга лиц, которые вправе заявить требование
о признании недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления в порядке ст. 13 ГК РФ.
В-четвертых, имеются различия в порядке рассмотрения дел с использованием
ст. 13 ГК РФ и института нормоконтроля. Если в первом случае дела рассматриваются в
порядке искового производства, то нормоконтроль, являясь институтом публичного права,
реализуется в рамках специальной судебной процедуры. В данном случае дела об
оспаривании правовых актов составляют самостоятельную категорию дел, которая в
соответствии с подразд. III ГПК РФ рассматривается по правилам производства по делам,
возникающим из публичных правоотношений, а в соответствии с разд. III АПК РФ - по
правилам производства по делам, возникающим из административных и иных публичных
правоотношений.
Статья 251 ГПК РФ предоставляет гражданам, организациям, считающим, что
принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом
органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица
нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией РФ, законами и другими
нормативными правовыми актами, а также прокурору в пределах его компетенции право
обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью
или в части.
В качестве правовых последствий при удовлетворении такого обращения ч. 2
ст. 253 ГПК РФ предусматривает право суда признать нормативный правовой акт
недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом
времени.
Обращаясь к нормам АПК РФ, отметим, что ст. 192 АПК РФ предусматривает
право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании нормативного
правового акта недействующим. В качестве правовых последствий при удовлетворении
такого обращения ст. 195 АПК РФ предусмотрено право суда признать оспариваемый
нормативный правовой акт или отдельное его положение не соответствующим иному
нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и
недействующим полностью или в части.
Однако возникает вопрос: в чем же разница между признанием правового акта
недействительным на основании ст. 13 ГК РФ и признанием правового акта
недействующим на основании норм ГПК РФ и АПК РФ?
Конституционный Суд РФ в постановлениях от 16.06.1998 N 19-П*(247) и от
11.04.2000 N 6-П*(248) пришел к выводу, что суды общей юрисдикции не имеют
полномочий признавать законы субъектов Федерации и другие нормативные правовые
акты, перечисленные в п. "а" и "б" ст. 125 Конституции РФ, утратившими юридическую
силу. Они вправе признавать проверяемый акт - в случае его незаконности - не
подлежащим применению (недействующим).
Различия между понятиями "недействительный" и "недействующий", юридические
последствия признания акта таковым, по мнению Конституционного Суда РФ,
обусловлены различиями между его несоответствием федеральному закону.
В Постановлении от 16.06.1998 N 19-П Конституционный Суд РФ признавал
недействующим акт, не имеющий юридической силы, т.е. придавал этому понятию такое
значение, которое он в Постановлении от 11.04.2000 N 6-П придал недействительному
акту.
Пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 "О
практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов
полностью или в части"*(249) закрепляет следующее положение: установив, что
оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному
правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с ч. 2 ст. 253
ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части
со дня его принятия или иного указанного судом времени.
По мнению Т. Паршиной, различия между признанием нормативного правового
акта недействующим и недействительным заключается в том, что недействующий
нормативный правовой акт - это акт, не подлежащий применению; не способный
порождать правовые последствия; не выступающий правовой основой для возникновения,
изменения и прекращения правовых отношений; не отменяется самим судом; не лишается
правовой силы с момента издания; отменить его может и должен (при отказе от права
обращения в Конституционный Суд РФ с соответствующим ходатайством) только субъект
правотворчества. Недействительный правовой акт - это акт, не подлежащий применению;
утрачивающий юридическую силу; отменяется судом*(250).
С.В. Никитин также справедливо отмечает, что "...пожалуй, главное отличие
правовых последствий заключается в том, что объявлением нормативного акта
недействительным констатируется его юридическая ничтожность с момента издания, что
автоматически ставит под сомнение законность всех ранее принятых актов применения
данного нормативного предписания. Признание же нормативного акта недействующим
означает лишь запрет на его дальнейшее применение и не требует пересмотра вынесенных
ранее правоприменительных актов"*(251).
Мы в конечном счете разделяем мнение Г.А. Жилина о том, что понятия
"недействительный" и "недействующий" выражают одно и то же явление при его
рассмотрении в материально-правовом и процессуально-правовом аспектах: если понятие
недействительности нормативных актов характеризует материально-правовые
последствия вступления решения суда в законную силу для защиты субъективных прав,
нарушенных актом, то признанием акта недействующим устанавливаются последствия
вступления в законную силу решения суда о признании нормативного акта
незаконным*(252). Практическая разница заключается в последствиях вступления
решения суда в законную силу. Если нормативный акт признан недействующим, то до
этого момента нет оснований полагать, что он не действовал. Если же нормативный акт
признан недействительным, то с момента вступления решения суда в законную силу этот
акт становится недействительным, не порождающим правовых последствий с момента его
издания. На этот счет в ч. 2 ст. 13 ГК РФ предусмотрено, что в случае признания судом
акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите.
Соответственно в случае признания судом акта недействующим, у органа,
принявшего незаконный правовой акт, возникает обязанность привести незаконные
правовые положения в соответствие с актом, имеющим большую юридическую
силу*(253). Однако в случае признания судом акта недействительным какой-либо
дополнительной отмены акта со стороны издавшего его органа не требуется.
Таким образом, проведенный анализ понятий и правового содержания
нормоконтроля и признания недействительным акта государственного органа или органа
местного самоуправления как способа защиты гражданских прав позволяет нам сделать
вывод о том, что нормоконтроль является одной из процессуальных форм, в которой
реализуется один из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12, 13 ГК
РФ, - признание недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления*(254).
Как отмечено в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003
N 23 "О судебном решении"*(255), поскольку в силу ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в решении суда
должен быть указан закон, которым руководствовался суд, необходимо указать в
мотивировочной части материальный закон, примененный судом к данным
правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд. Исходя из
этого, любое решение суда, принятое в порядке нормоконтроля, должно содержать ссылку
на ст. 13 ГК РФ как на примененный по данному делу материальный закон.

262. Можно ли привести конкретный пример защиты судом общей

юрисдикции права собственности в спорах с публичной властью?

Как указано в решении Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069*(256),

С. оспорил в Верховный Суд РФ абз. 3 п. 8 Инструкции о порядке государственной
регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые
помещения, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (в ред. от
24.12.2004)*(257). Согласно данному абзацу на государственную регистрацию договора
продажи представляется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если
отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних,
ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом
помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. По мнению
заявителя, приведенная норма в части, требующей представления разрешения (согласия)
органа опеки и попечительства в случае, если в отчуждаемом жилом помещении
проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, противоречит п. 4 ст. 292 ГК
РФ, который не требует получения в указанном случае подобного разрешения. Считает,
что оспариваемая норма вводит не предусмотренное законом ограничение на отчуждение
жилого помещения, чем создает угрозу нарушения его прав.
Минюст России в своих возражениях полагает, что в случае признания
недействующим в указанной части абз. 3 п. 8 Инструкции содержащаяся в нем норма
войдет в противоречие с п. 4 ст. 292 ГК РФ, поскольку будет допускать неправомерные
действия в отношении несовершеннолетних членов семьи собственника.
Обсудив доводы заявителя, просившего рассмотреть дело в его отсутствие,
выслушав объяснения представителя заинтересованного лица, проверив материалы дела,
заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ С., полагавшей заявление
удовлетворить, Верховный Суд РФ находит заявленное требование подлежащим
удовлетворению.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и
сделок с ним определены в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество (в ред. от 22.07.2008). Согласно п. 2 названной статьи не допускается
истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в
предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18
этого Закона и если иное не установлено законодательством РФ.
Пунктом 4 ст. 292 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ,
вступившей в силу с 1 января 2005 г.) установлено, что отчуждение жилого помещения, в
котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения
несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и
попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы
указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Из приведенного законоположения видно, что со дня введения в действие
Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ согласие органа опеки и попечительства на
отчуждение жилого помещения требуется только в случаях, когда проживающие в этом
жилом помещении несовершеннолетние члены семьи собственника находятся под опекой
или попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу
опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом
интересы указанных лиц. В иных случаях закон не предусматривает получение согласия
органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают
несовершеннолетние члены семьи собственника. Следовательно, не требуется и
представление документа о таком согласии на государственную регистрацию договора
продажи жилого помещения.
Оспариваемая заявителем норма, сохраняя предписание о предоставлении
разрешения (согласия) органа опеки и попечительства во всех случаях отчуждения жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, с 1
января 2005 г. вошла в противоречие с п. 4 ст. 292 ГК РФ, создавая угрозу нарушения прав
собственника жилого помещения, в связи с чем подлежит признанию недействующей с
указанной даты.
Руководствуясь ст. 194-199, 253 ГПК РФ, Верховный Суд РФ решил: заявление С.
удовлетворить. Признать недействующим с 1 января 2005 г. абз. 3 п. 8 Инструкции о
порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права
собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от
06.08.2001 N 233 (в ред. приказа Минюста России от 24.12.2004 N 199), в части,
требующей представления на государственную регистрацию договора продажи
разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в тех случаях, когда в отчуждаемом
жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не
находящиеся под опекой или попечительством либо не оставшиеся без родительского
попечения*(258).

263. В чем различие между нормативными и правоприменительными

(ненормативными, индивидуальными) актами?

Легального определения нормативного правового акта не дано. Верховный Суд РФ

впервые дал понятие нормативного правового акта в п. 2 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 27.04.1993 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении дел по заявлениям прокуроров о признании правовых актов
противоречащими закону"*(259) как изданного в установленном порядке акта
управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления
или должностного лица, устанавливающего правовые нормы (правила поведения),
обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное
применение, действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные
правоотношения, предусмотренные актом. Этим же пунктом определялось, что под
правовым актом индивидуального характера понимается акт, устанавливающий,
изменяющий или отменяющий права и обязанности конкретных лиц. Впоследствии п. 2
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.04.1993 N 5 был отменен, вместо него
стал применяться п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2 "О
некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"*(260), который сохранил
определение нормативного акта, но исключил понятие правоприменительного
(ненормативного, индивидуального) акта. В настоящее время п. 12 постановления
Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2 не применяется, поскольку принято
постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 "О практике
рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в
части". Ныне действующее постановление, в отличие от предыдущих, не содержит ни
определения нормативного, ни определения правоприменительного (ненормативного,
индивидуального) акта. Вместо этого оно указывает лишь на признаки нормативного
правового акта. Так, согласно п. 9, 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от
29.11.2007 N 48 существенными признаками, характеризующими нормативный правовой
акт, являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом
государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом,
наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного
круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование
общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих
правоотношений. В отдельных случаях о нормативном характере оспариваемого акта
могут свидетельствовать различного рода приложения, утвержденные данным актом, в
частности типовые, примерные положения.
Обобщая приведенные выше положения, можно вывести определение
нормативного правового акта как результата правотворческой деятельности
компетентных органов и должностных лиц государственной власти и местного
самоуправления, содержащего в себе общеобязательные правила поведения (нормы),
которые не персонифицированы и адресуются неопределенному кругу лиц, рассчитаны на
постоянное или длительное применение*(261).
Что касается ненормативных актов, то самым общим образом сущность
ненормативного правового акта определена в его названии "ненормативный", т.е. такой
правовой акт, который не содержит вышеперечисленных признаков нормативного акта.
Исходя из этого, возможно в первом приближении отграничить нормативный акт от
ненормативного. Ненормативные (правоприменительные) акты носят индивидуально-
разовый, индивидуально-определенный характер и принимаются в основном по
организационно-распорядительным вопросам, например о назначении на должность, о
присвоении звания и т.п. В частности, по одному из дел суд разъяснил, что под
ненормативным актом, который в соответствии со ст. 13 ГК РФ может быть оспорен и
признан недействительным судом, понимается документ властно-распорядительного
характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные
предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом
интересы лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия. Ненормативный
акт устанавливает, изменяет или отменяет права и обязанности конкретных лиц либо
определенного круга лиц и при этом не создает правил поведения, рассчитанных на
неоднократное применение неопределенным кругом лиц (постановление ФАС Восточно-
Сибирского округа от 27.06.2007 N А10-4403/06-Ф02-3268/07 по делу N А10-4403/06).

264. В чем отличие правоприменительных (ненормативных, индивидуальных)

актов от специальных документов уполномоченных органов, лиц, организаций?

Не каждый документ, исходящий от уполномоченных органов, лиц, организаций,

может возложить на кого-либо обязанность, предоставить право и вообще быть
обязательным. Он может, например, иметь информационный, предостерегающий
(предупреждающий) характер и в конечном счете иметь рекомендательное значение.
Соответственно такие документы не могут быть оспорены в суде. Так, по одному из дел
заявитель обратился в суд с требованием о признании недействительным решения
комиссии при местной администрации, в котором заявителю было предложено в
добровольном порядке снести самовольные постройки. Суд, ссылаясь на ст. 13 ГК РФ и
ч. 1 ст. 198 АПК РФ, отказал в удовлетворении заявления. При этом суд отметил, что
оспариваемое решение комиссии не являлось ненормативным правовым актом. Сама
комиссия не являлась юридическим лицом и не была наделена полномочиями органа
местного самоуправления на принятие актов указанной категории. В этой связи суд
разъяснил, что под ненормативным правовым актом понимается акт, устанавливающий,
изменяющий или отменяющий права и обязанности конкретных лиц. В силу указанной
нормы под ненормативным актом государственного органа, органа местного
самоуправления понимается документ, содержащий обязательные предписания,
распоряжения, влекущие юридические последствия. Оспариваемое решение само по себе
не содержало указаний относительно прав и обязанностей, не являлось обязательным
предписанием, влекшим юридические последствия, а следовательно, не нарушало прав
заявителя и могло рассматриваться лишь как мнение и оценка специалистов по вопросу
отнесения объектов к самовольному строительству. Ссылка в решении комиссии на
возможность осуществления принудительного сноса в судебном порядке также не
устанавливала для заявителя определенные права и обязанности, поскольку разрешение
вопроса о сносе самовольно возведенных объектов относится к компетенции суда
(постановление ФАС Поволжского округа от 07.02.2007 по делу N А12-10208/06-С19).
По другому делу в Абаканский городской суд Республики Хакасия обратилась Т. с
иском к ГУП Республики Хакасия "Управление технической инвентаризации" о
признании технического паспорта недействительным в части исключения из состава
домовладения сарая под литерой Г13 и обязании ответчика включить в технический
паспорт указанный сарай, ссылаясь в том числе на ст. 12 ГК РФ. Решением суда со
ссылкой на Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской
Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (в ред.
постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388), а также Положение об
организации в Российской Федерации государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденное
постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, в иске отказано. Отказ
мотивирован в том числе тем, что между истцом Т. и ответчиком ГУП Республики
Хакасия "Управление технической инвентаризации" не существует гражданско-правовых
отношений, в связи с этим истец лишен возможности использовать гражданско-правовые
способы защиты. Кроме того, технический паспорт объекта недвижимости не может быть
оспорен в суде, так как он преследует информационную функцию и не влечет
возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения.
Соответственно, технический паспорт не может наделить лицо гражданским правом,
возложить на него гражданскую обязанность либо иным образом повлиять на гражданско-
правовую сферу гражданина. То есть технический паспорт либо деятельность по его
составлению не могут нарушить гражданских прав гражданина, в том числе истца (Дело
N 2-3335/2009//Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).

265. Могут ли быть признаны незаконными действия государственных

органов или органов местного самоуправления, а не их акты?

Согласно устоявшемуся мнению акт - это некий документ, изданный специальным

органом. Соответственно предметом оспаривания по ст. 13 ГК РФ нередко называется
только документ, содержащий властное предписание. Но это мнение несколько ошибочно.
Дело в том, что под актом надо понимать не только официальную бумагу, но и действие.
Такое толкование соответствует смыслу ст. 13 ГК РФ, а также буквальному значению
слова "акт". Вот как определяет его В.И. Даль в "Толковом словаре живого
великорусского языка": "АКТ м. лат. вообще, всякое сбывшееся действие; принято в
значении: бумаги, заключающей в себе постановление, решение, сделку, свидетельство,
грамоту, документ, письмо".
При таких обстоятельствах в порядке ст. 13 ГК РФ может быть оспорено и
действие (бездействие), а принятым решением суд вправе не только ограничиться
констатацией недействительности акта, но также обязать совершить какое-либо действие.
Так, по одному из дел местная администрация считала неправомерным обязание ее
провести новый конкурс на предоставление объектов недвижимости, полагая, что в ст. 13
ГК РФ отсутствует такой способ защиты, как обязание государственного органа
совершить определенные действия. Суд не согласился с этим доводом, сочтя, что решение
об обязании администрации провести новый конкурс соответствовало заявленным
требованиям, а также ч. 2 ст. 13 ГК РФ и было направлено на восстановление
нарушенного права истца, подавшего заявку на участие в конкурсе (постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 03.05.2007 N Ф04-995/2006(32827-А03-7) по делу N А03-
6158/2005-20).

266. В чем особенность признания недействительными правоприменительных

(ненормативных) актов государственных органов или органов местного
самоуправления как способа защиты гражданских прав?

Правовые акты в области гражданского права могут рассматриваться как составная

часть гражданского законодательства (ст. 3 ГК РФ) и как основание возникновения
гражданских прав и обязанностей (подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Особенность признания
недействительными правоприменительных (ненормативных) актов государственных
органов или органов местного самоуправления как способа защиты гражданских прав
состоит в том, что они в подавляющем большинстве случаев выступают в качестве
оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Например, ЗК РФ (нормативный правовой акт) можно назвать правовым актом, входящим
в состав гражданского законодательства (ст. 3 ГК РФ), а решение органа местного
самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность конкретному лицу
(ненормативный, правоприменительный, индивидуальный акт) необходимо рассматривать
как основание возникновения гражданских прав и обязанностей (подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
 При таких обстоятельствах признание правоприменительного (ненормативного)
акта недействительным может привести к отпадению гражданского права конкретного
лица - участника гражданского правоотношения. Следовательно, спор о признании акта
недействительным по сути будет являться спором о праве, который подлежит
рассмотрению в порядке искового производства.
Так, в Абаканский городской суд Республики Хакасия поступило заявление Р. о
признании недействительным постановления мэра г. Абакана о предоставлении в
собственность Б. земельного участка. В обоснование требований заявитель сослался на
положения ст. 254-258 ГПК РФ. В качестве заинтересованного лица заявитель указал
только администрацию г. Абакана. Руководствуясь п. 9 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об
оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов
местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих", согласно которому судам следует иметь в виду, что правильное определение
ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных
правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или
организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной
власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или
муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает
требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы
обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК
РФ, или подача искового заявления), суд при разрешении спора исходил из того, что
заявлено исковое требование о признании недействительным правового акта в порядке
ст. 13 ГК РФ, привлек в качестве соответчика Б. - лицо, которому в собственность был
выделен земельный участок, и своим решением исковые требования Р. удовлетворил.

267. Может ли суд давать оценку недействительности актов государственных

органов или органов местного самоуправления как одному из обстоятельств,
имеющих значение для дела?

Признание актов государственных органов или органов местного самоуправления

недействительными может стать результатом как обращения с самостоятельным
требованием, так и результатом их оценки при обращении истца с другими притязаниями,
в частности о возмещении убытков. Так, согласно ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные
гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия)
государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих
органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта
государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению
Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным
образованием. А по правилу, установленному ст. 1069 ГК РФ, вред, причиненный
гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия)
государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих
органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному
правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления,
подлежит возмещению.
В указанных выше случаях недействительность (незаконность) актов
государственных органов или органов местного самоуправления должна рассматриваться
как одно из юридически значимых обстоятельств, оценку которому должен дать суд,
рассматривающий дело о взыскании убытков (возмещении вреда), реализовав тем самым
функцию нормоконтроля. Отказ в иске только по тем мотивам, что истец предварительно
не обратился с требованием о признании акта государственного органа или органа
местного самоуправления недействительным, должен признаваться необоснованным. Не
должно становиться поводом к отказу в иске и то обстоятельство, что оценка должна
даваться акту, признание недействительным (незаконным) которого при обращении с
самостоятельным требованием относилось бы к компетенции вышестоящего суда.

268. Каковы юридически значимые обстоятельства по делу о признании

недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления?

Из оснований недействительности акта государственного органа или органа

местного самоуправления, указанных в ст. 13 ГК РФ, а также п. 6 постановления
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О
некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации", видны следующие юридически значимые обстоятельства: 1)
несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту; 2) нарушение
актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического
лица.
При этом следует иметь в виду, что согласно разъяснениям Верховного Суда РФ со
ссылкой на ч. 3 ст. 246 ГПК РФ суд не связан основаниями и доводами заявленных
требований, следовательно, оспариваемый акт или его часть подлежит проверке на
предмет соответствия не только нормативным правовым актам, указанным в заявлении, но
и другим нормативным правовым актам, регулирующим данные отношения и имеющим
большую юридическую силу (абз. 2 п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от
29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных
правовых актов полностью или в части"). Несмотря на то что указанные разъяснения
касаются случаев рассмотрения дел в порядке производства по делам из публичных
правоотношений, их можно применить и тогда, когда нормативный акт оспаривается в
порядке искового производства.
В судебной практике возник вопрос о том, есть ли основания для признания акта
органа власти недействительным, если орган власти не нарушил требования закона при
принятии акта, но сохранение акта в силе нарушает гражданские права и законные
интересы других лиц. Например, гражданин А. представляет в администрацию органа
местного самоуправления пакет документов, необходимых для предоставления ему, как
члену садоводческого товарищества, земельного участка в собственность (ст. 28
Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан"). Среди них справка председателя правления о
том, что А. является членом товарищества, заявление самого А., описание
местоположения земельного участка и т.д. На основании представленных документов
глава органа местного самоуправления издает постановление о предоставлении
земельного участка в собственность. Однако выясняется, что через некоторое время после
вынесения постановления решение общего собрания садоводческого товарищества, на
котором избран председатель, признается недействительным. Вместе с ним признается
недействительным решение общего собрания, на котором А. принят в члены
товарищества, а прежний владелец земельного участка - Б., напротив, восстановлен в
членах (либо обнаруживается, что А. предоставил сфальсифицированные документы). В
этом случае складывается ситуация, при которой, с одной стороны, орган местного
самоуправления не допустил нарушений закона на момент вынесения акта, так как не
было и не могло быть известно о том, что предоставляются документы за подписью
неуполномоченного председателя и с заявлением обращается лицо, не являющееся членом
товарищества (либо, что документы сфальсифицированы), с другой стороны, налицо
объективное нарушение прав Б., поскольку принадлежащим ему земельным участком
распорядились неуполномоченные лица помимо его воли.
Разрешение подобных ситуаций мы видим в необходимости преимущественного
исследования факта нарушения гражданского права или интереса. И если этот факт будет
установлен, - считать, что акт противоречит закону или иному акту уже в силу того, что
нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или
юридического лица. Другими словами, для признания недействительным акта
государственного органа или органа местного самоуправления достаточно установления
только нарушения права и охраняемых законом интересов. Правда, здесь следует
отметить, что подобное должно практиковаться в отношении правоприменительных
(индивидуальных, ненормативных) актов, недействительность которых признается в
порядке искового производства. При этом не нужно впадать в крайности и игнорировать
публичную составляющую спора, вовсе отстраняясь от ее исследования, - если при
рассмотрении дела будет установлено нарушение публичного порядка, например акт
вынесен неуполномоченным лицом либо нарушена процедура его принятия, у суда будут
основания к признанию его недействительным именно по этим причинам, если, конечно, с
требованием обратится заинтересованное лицо, т.е. то, чье гражданское право или интерес
нарушены актом.

269. Кто является надлежащим субъектом требования о признании

недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления?

Признаки надлежащего субъекта оспаривания акта власти совпадают с признаками

надлежащего субъекта оспаривания ничтожной сделки, основным из которых является
заинтересованность. Лицо должно считаться имеющим интерес, если существование акта
лишает его права, возлагает на него обязанность либо создает препятствия в реализации
права по сравнению с тем, как это было бы, если бы акт не существовал. Кроме того,
интерес должен быть реально существующим, но не предполагаемым. В связи с этим
интересно дело, по которому арбитражный суд указал, что требования заявителя о
признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления о
предоставлении земельного участка на праве аренды другому юридическому лицу были
заявлены в защиту нарушенного, по его мнению, права на получение земельного участка
на праве аренды или на праве собственности. Однако, как отметил суд, иск был заявлен в
защиту того субъективного права, которое у заявителя не возникло в установленном
порядке и ему не принадлежало. Поэтому суд счел, что заявитель не являлся
заинтересованным лицом и не мог оспаривать предоставление земельного участка
другому юридическому лицу (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2007
по делу N А79-8864/2005).
Также интерес непременно должен быть личным и гражданско-правовым. Так, по
одному из дел суд указал, что, обращаясь с заявлением об оспаривании ненормативного
правового акта, заявитель должен доказать нарушение государственным органом его прав
и законных интересов. В рассматриваемом случае заявитель (физическое лицо) в
обоснование того, что он являлся лицом, чьи права и интересы были затронуты в связи с
исключением юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц
(далее - ЕГРЮЛ), сослался на то, что до исключения общества из ЕГРЮЛ он осуществлял
функции единоличного исполнительного органа - генерального директора.
Следовательно, по мнению суда, нарушение своих прав и законных интересов заявитель
связывал исключительно с трудовыми правоотношениями, имевшими место между ним и
обществом. Однако, как счел суд, то, что заявитель являлся генеральным директором
общества, само по себе не означало, что принятым решением государственный орган
нарушил права и законные интересы заявителя (постановление ФАС Московского округа
от 28.03.2007, 21.03.2007 N КГ-А40/99-07 по делу N А40-59184/06-147-363).

270. Является ли надлежащим субъектом требования о признании

недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления давностный владелец, когда эти акты приняты в отношении
имущества, которым он владеет открыто и добросовестно?

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 367-О "Об

отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью
"Скорпион" на нарушение конституционных прав и свобод статьями 12 и 13
Гражданского кодекса Российской Федерации", в своей жалобе ООО "Скорпион" отмечал,
что защита, предоставляемая фактическому (незаконному) владельцу п. 2 ст. 234 ГК РФ,
не позволяет оспорить ненормативный акт государственного органа или органа местного
самоуправления, поскольку истец не может указать на наличие у него подлежащего
защите права. В свою очередь Конституционный Суд РФ отметил, что признание
недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления -
один из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав. Статья 13 ГК
РФ, определяющая условия его реализации, направлена на обеспечение восстановления
нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ) и создает - наряду с
положениями других федеральных законов - необходимую правовую основу
государственной защиты прав и свобод человека и гражданина (ст. 45, ч. 1, 2 ст. 46
Конституции РФ), что само по себе не может рассматриваться как нарушение каких-либо
конституционных прав и свобод. Следует учитывать и то, что положение ст. 13 ГК РФ
предусматривает возможность защиты не только прав, но и охраняемых законом
интересов гражданина или юридического лица и не препятствует защите интересов
фактического владельца при наличии предусмотренных на то законом оснований.
Разрешение же вопроса о том, имелись ли у заявителя законные интересы и были ли они
затронуты в конкретном деле, требует установления и исследования фактических
обстоятельств.
Таким образом, давностных владельцев следует признавать надлежащими
субъектами требования о признании недействительным акта государственного органа или
органа местного самоуправления, когда эти акты приняты в отношении имущества,
которым они владеют открыто и добросовестно.

271. Может ли быть признан недействительным недействующий акт

государственного органа или органа местного самоуправления?

Как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 12.07.2006 N 182-

О*(262), прекращение производства по делу о признании недействующим нормативного
правового акта на основании одного лишь факта утраты им юридической силы
фактически приводило бы к отказу заявителю в судебной защите его прав и свобод, с
нарушением которых он связывает свое обращение в суд, и не отвечало бы имеющей
место в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений, публичной
потребности в разрешении спора о законности оспариваемого нормативного правового
акта по существу, - утрата оспариваемым нормативным правовым актом силы имеет иные,
отличные от признания его недействующим в судебном порядке, юридические
последствия, вытекающие, в частности, из положений ч. 4 и 5 ст. 195 АПК РФ, и не
является основанием для восстановления нарушенных прав заинтересованного лица
(ст. 13 ГК РФ). Поэтому суд при оценке значения факта утраты силы оспариваемым
нормативным правовым актом для дальнейшего движения дела не может быть связанным
этим фактом, имея в виду, что в делах, возникающих из публичных правоотношений,
приоритетные задачи судопроизводства определяются интересами законности, защиты
прав и свобод граждан.
Иного мнения придерживается Верховный Суд РФ, который в абз. 6 п. 11
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 "О практике
рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в
части" указал, что судья отказывает в принятии заявления в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 134
или ч. 8 ст. 251 ГПК РФ в случаях, когда в заявлении оспаривается недействующий
нормативный правовой акт или его часть (в том числе акт, не вступивший в силу,
отмененный органом или должностным лицом, его издавшим, утративший силу в связи с
ограничением его действия временными рамками, указанными в самом акте, а также
формально не отмененный, но фактически не действующий в силу издания более позднего
акта), поскольку такой акт или его часть не порождает правовых последствий, вследствие
чего не может повлечь каких-либо нарушений охраняемых законом прав и свобод
заявителя и других лиц. Заявитель вправе оспорить в суде в порядке, предусмотренном
гл. 25 ГПК РФ, решения, действия (бездействие), основанные на таком нормативном
правовом акте, либо обратиться в суд в порядке искового производства за защитой
субъективного права или за освобождением от юридической обязанности, поставив
вопрос о неприменении при разрешении спора данного нормативного правового акта или
его части.
Таким образом, если акт государственного органа или органа местного
самоуправления утратил силу, оснований для вынесения решения о признании его
недействительным на основании ст. 13 ГК РФ не имеется. Вместе с тем истец не лишен
возможности воспользоваться иным способом защиты - требовать неприменения судом
акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего
закону (абз. 12 ст. 12 ГК РФ).

272. Обязательно ли предварительное признание недействительным акта

государственного органа или органа местного самоуправления для последующей
реализации права на возмещение вреда (убытков), причиненного изданием не
соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа
или органа местного самоуправления?

Одна группа ученых полагает, что для решения в суде вопроса о возмещении вреда
прежде всего надлежит признать акт недействительным либо в административном, либо в
судебном порядке на основании ст. 13 ГК РФ, согласно которой в случае признания судом
акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными
способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ*(263). По мнению же А.Л. Маковского,
установив, что правовой акт незаконен и налицо другие необходимые основания для
возмещения причиненного его изданием вреда, суд должен независимо от признания акта
недействительным удовлетворить требование о возмещении вреда. Правомочия суда
поступить таким образом основаны на ст. 120 Конституции РФ, в силу которой "суд,
установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного органа или иного
органа закону, принимает решение в соответствии с законом" (ч. 2)*(264).
Особого мнения придерживается К.Б. Ярошенко, отмечающая, что для возложения
имущественной ответственности за вред, причиненный актами как ненормативного, так и
нормативного характера, необходимо, чтобы соответствующие акты были признаны
недействительными. Причем признание недействительным ненормативного акта и
возмещение причиненного вреда производятся в одном процессе, а признание
недействительным нормативного акта и возмещение причиненного в результате его
применения вреда происходит, как правило, в разных процессах*(265).
Однако, на наш взгляд, стоит согласиться с другой группой ученых, отмечающих,
что указание на необходимость предварительного признания акта недействительным
ведет к смешению способов защиты гражданских прав. Признание недействительным акта
государственного органа или органа местного самоуправления является самостоятельным
способом защиты гражданских прав и может применяться как самостоятельно, так и
совместно с другими способами защиты. Для принятия решения о возмещении
потерпевшему вреда (убытков), причиненного изданием не соответствующего закону или
иному правовому акту акта государственного органа или органа местного
самоуправления, не требуется в обязательном порядке предварительное признание
недействительным незаконного акта власти в судебном или в административном
порядке*(266).
Как нами было отмечено ранее, признание недействительным акта
государственного органа или органа местного самоуправления является мерой защиты
гражданских прав, применяемой судом с целью пресечения нарушения (или реальной
угрозы нарушения) гражданских прав и охраняемых законом интересов, восстановления
нарушенного права, а также с целью предупреждения совершения противоправного
поведения как самим нарушителем, так и иными лицами.
В связи с этим требование о признании недействительным акта государственного
органа или органа местного самоуправления может носить, во-первых, самостоятельный
характер, если интерес субъекта права сводится лишь к самой констатации
недействительности акта, препятствующего, например, реализации права (ст. 13 ГК РФ);
во-вторых, может сочетаться с другими способами защиты гражданских прав. Например, с
правом на защиту своих прав путем возмещения вреда (убытков), причиненного изданием
незаконного акта власти, и применением при этом меры ответственности к
государственному органу или органу местного самоуправления (ст. 13, 16 ГК РФ). В-
третьих, само по себе право на возмещение вреда, причиненного изданием не
соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или
органа местного самоуправления, может быть реализовано самостоятельно без
предварительного признания недействительным акта власти (ст. 16 и 1069 ГК РФ).
Самостоятельность данного права, на наш взгляд, основывается на положениях,
закрепленных в п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 ГК РФ, согласно которым "граждане и юридические
лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем
интересе", "граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют
принадлежащие им гражданские права". Данные нормы отражают один из основных
принципов гражданского права - принцип диспозитивности, который заключается в
свободном распоряжении заинтересованным лицом своими правами.
При этом ст. 12 ГК РФ выделяет в качестве самостоятельных способов защиты
гражданских прав как признание недействительным акта государственного органа или
органа местного самоуправления, так и возмещение убытков, закрепляя норму, согласно
которой защита гражданских прав может осуществляться и иными способами,
предусмотренными законом. Помимо прочего, ни в законодательстве, ни в судебной
практике не закреплена обязанность гражданина или юридического лица предварительно
оспаривать не соответствующий закону или иному правовому акту акт государственного
органа или органа местного самоуправления.

273. Какие особенности присущи возмещению вреда (убытков) за издание не

соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа
или органа местного самоуправления?

В соответствии со ст. 13 ГК РФ в случае признания судом акта недействительным

нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами,
предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Это положение базируется на ч. 2 ст. 46 Конституции
РФ, и если признанный недействительным акт стал причиной возникновения
имущественного или морального вреда, то последствием признания судом этого акта
недействительным может стать возникновение деликтного обязательства
государственного органа или органа местного самоуправления перед потерпевшим
(гражданином или юридическим лицом).
Специальными нормами об ответственности государственных органов и органов
местного самоуправления за издание не соответствующего закону или иному правовому
акту акта государственного органа или органа местного самоуправления являются нормы
ст. 16 и 1069 ГК РФ.
Так, согласно ст. 16 ГК РФ: "Убытки, причиненные гражданину или юридическому
лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта
государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению
Российской Федерацией, соответствующими субъектами Российской Федерации или
муниципальными образованиями".
Статья 1069 ГК РФ закрепляет норму, согласно которой: "Вред, причиненный
гражданину или юридическому лицу в результате. издания не соответствующего закону
или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного
самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны
Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны
муниципального образования".
Поэтому возмещение вреда (убытков) по смыслу ст. 13, 16 и 1069 ГК РФ является
формой гражданско-правовой ответственности за издание не соответствующего закону
или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного
самоуправления.
Если не соответствующий закону или иному правовому акту акт государственного
органа или органа местного самоуправления предварительно был признан судом
недействительным на основании ст. 13 ГК РФ ввиду его несоответствия закону или иным
правовым актам и нарушения гражданских прав и охраняемых законом интересов
гражданина или юридического лица, то у истца возникает право на защиту иными
способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в том числе на возмещение вреда (убытков),
причиненных незаконным актом власти. В данном случае предварительное признание
недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления
будет являться весьма полезным с практической точки зрения для потерпевшего. Так как
противоправность (в виде несоответствия закону или иному правовому акту акта
государственного органа или органа местного самоуправления) будет носить характер
преюдиции (обстоятельства, установленного вступившим в законную силу судебным
постановлением по ранее рассмотренному делу на основании, которое не подлежит
доказыванию вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2
ст. 61 ГПК РФ и ч. 2 ст. 69 АПК РФ)) для требования о возмещении вреда (убытков).
Общими основаниями (условиями) гражданско-правовой ответственности за
издание не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного
органа или органа местного самоуправления являются: противоправность, выразившаяся в
издании не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного
органа или органа местного самоуправления; наличие вреда (убытков); наличие
причинной связи между изданием не соответствующего закону или иному правовому акту
акта государственного органа или органа местного самоуправления и вредом (убытками);
наличие вины органа государственной власти или органа местного самоуправления в
издании акта, не соответствующего закону или иному правовому акту.

274. Каков источник возмещения вреда (убытков), причиненных изданием не

соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа
или органа местного самоуправления?

В соответствии со ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный в сфере государственного

управления, возмещается за счет казны РФ или казны субъекта РФ. В ст. 1071 ГК РФ
указываются субъекты, выступающие от имени казны при возмещении вреда за ее счет.
Это либо финансовые органы, либо те субъекты, на которые эта обязанность может быть
возложена в соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ. Согласно данному пункту в случаях и в
порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и
постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и
муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут
выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также
юридические лица и граждане.
Стоит обратить внимание на то, что ст. 1069 ГК РФ указывает на источник, за счет
которого должно происходить возмещение вреда. Это казна соответствующего публично-
правового образования. Однако ст. 16 ГК РФ определяет субъектов ответственности,
предусматривая, что убытки подлежат возмещению Российской Федерацией, субъектом
РФ, муниципальным образованием. Вместе с тем по смыслу правил, закрепленных в
ст. 126, 214 и 215 ГК РФ, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные
образования могут возместить вред, причиненный их органами и должностными лицами,
только за счет соответствующей казны.
В связи с принятием ГК РФ в судебной практике возникает вопрос: какой
государственный орган должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика в
тех случаях, когда стороной в обязательствах по возмещению вреда является государство?
Ответ на поставленный вопрос дают Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд
РФ.
Верховный Суд РФ, обобщая судебную практику по гражданским делам за первый
квартал 2001 г., в своем обзоре*(267) указывал, что при предъявлении исков к государству
о возмещении вреда в соответствии со ст. 1069 и 1070 ГК РФ от имени казны РФ в
качестве ответчика должен выступать Минфин России. Приказом Минфина России от
12.02.1998 N 26*(268) на управления федерального казначейства Главного управления
федерального казначейства Минфина России по республикам (кроме Республики
Татарстан), краям, областям, автономным областям, округам и г. Санкт-Петербургу
возложены организация и ведение в судах работы по выступлению от имени казны РФ на
основании доверенности, выданной Минфином России каждому управлению
федерального казначейства. Таким образом, по делам о взыскании денежных средств за
счет казны РФ от ее имени должен выступать Минфин России в лице Главного
управления федерального казначейства.
Согласно п. 3 ст. 158 БК РФ в суде от имени Российской Федерации, субъекта РФ,
муниципального образования по искам о возмещении вреда, причиненного незаконными
решениями и действиями (бездействием) государственных органов (органов местного
самоуправления) либо должностных лиц этих органов, а также по искам, предъявленным в
порядке субсидиарной ответственности к публично-правовым образованиям по
обязательствам созданных ими учреждений, выступает соответствующий главный
распорядитель бюджетных средств, понятие которого дано в п. 1 указанной статьи БК РФ.
Исходя из разъяснения, данного в п. 2 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения
арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" (в ред. от
26.02.2009)*(269), рассматривая иски, предъявленные согласно ст. 16, 1069 ГК РФ,
арбитражным судам необходимо иметь в виду, что должником в обязательстве по
возмещению вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия)
государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих
органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному
правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, также
является публично-правовое образование, а не его органы либо должностные лица этих
органов. Следовательно, при удовлетворении указанных исков в резолютивной части
решения суда должно указываться взыскание денежных средств за счет казны
соответствующего публично-правового образования, а не с государственного или
муниципального органа. При этом недопустимо ограничивать источники взыскания путем
указания на взыскание только за счет средств бюджета, поскольку такое ограничение
противоречит ст. 126, 214, 215 ГК РФ. В данном случае действует общее правило об
ответственности публично-правового образования всем принадлежащим ему на праве
собственности имуществом, составляющим казну.
В настоящее время в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного
Суда Российской Федерации за II квартал 2007 года*(270) также отмечается, что в суде от
имени Минфина России могут по его специальному поручению выступать другие органы
(ст. 125 ГК РФ).
По мнению Президиума Верховного Суда РФ, суды при рассмотрении дел не
делают различий между ст. 242.2 и 242.3 БК РФ. В связи с этим денежные суммы
взыскиваются с казны РФ. Между тем БК РФ проведено различие между взысканием
задолженности, возникшей из-за неисполнения бюджетным учреждением договора, и
взысканием судом суммы в возмещение вреда, причиненного незаконными действиями
государственных органов и их должностных лиц. В соответствии с п. 1 ст. 242.3 БК РФ
исполнительный документ, предусматривающий обращение взыскания на средства
федерального бюджета по денежным обязательствам федерального бюджетного
учреждения - должника, направляется судом по просьбе взыскателя или самим
взыскателем вместе с документами, указанными в п. 2 ст. 242.1 БК РФ, в орган
Федерального казначейства по месту открытия должнику как получателю средств
федерального бюджета лицевых счетов для учета операций по исполнению расходов
федерального бюджета, а также средств, полученных от предпринимательской и иной
приносящей доход деятельности.
Поэтому при рассмотрении судебных дел о взыскании денежных средств по
денежным обязательствам федерального бюджетного учреждения ответчиком по делу
должно выступать данное бюджетное учреждение.

275. Каковы особенности компенсации морального вреда за издание не

соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа
или органа местного самоуправления?

В современной юридической литературе не уделялось должного внимания вопросу

компенсации морального вреда за издание не соответствующего закону или иному
правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления. Не
имеет широкого распространения и практика судов РФ по исследуемой проблеме.
Из содержания ст. 2 ГК РФ следует, что судебной защите подлежат как
имущественные, так и личные неимущественные права. Статьей 1069 ГК РФ в качестве
формы гражданско-правовой ответственности за издание не соответствующего закону или
иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления
предусмотрено возмещение вреда.
Вред в гражданском праве подразделяется на имущественный и неимущественный.
При этом под неимущественным вредом понимаются такие последствия правонарушения,
которые не имеют экономического содержания и стоимостной формы*(271).
По смыслу ст. 151 ГК РФ моральный вред - это физические или нравственные
страдания, которые претерпевает гражданин в результате нарушений или посягательств на
его права. В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от
20.12.1994 N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации
морального вреда" (в ред. от 06.02.2007)*(272) под последним понимаются нравственные
или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на
принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь,
здоровье, достоинство личности, неприкосновенность частной жизни и т.п.), или
нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем
и т.п.), либо нарушающими имущественные права гражданина. В частности, моральный
вред может заключаться в нравственных переживаниях в связи с временным
ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с
повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате
нравственных страданий, и др.
Согласно ст. 12 ГК РФ компенсация морального вреда является мерой
ответственности, которая входит в систему способов защиты гражданских прав.
Компенсация морального вреда как форма гражданско-правовой ответственности за
издание акта, не соответствующего закону или иному правовому акту, имеет свою
специфику.
Прежде всего особенность заключается в субъектном составе правоотношений
ответственности за причинение морального вреда. Исходя из содержания ст. 13 и 1069 ГК
РФ, на стороне причинителя вреда в качестве обязанных субъектов этих отношений могут
выступать только государственные органы или органы местного самоуправления. Что
касается второй стороны правоотношения - потерпевшего, то согласно ст. 13 и 1069 ГК
РФ таковыми выступают и граждане, и юридические лица. Исходя из анализа
гражданского законодательства РФ, а также судебной практики, мы придерживаемся той
позиции, что юридические лица в случае признания недействительным акта
государственного органа или органа местного самоуправления вправе требовать
возмещения как имущественного вреда (убытков), так и неимущественного - морального
вреда. Данный вывод соответствует практике Европейского суда по правам человека. Так,
в деле "Компания Комингерсол С.А." против Португалии"*(273) Европейский суд
посчитал, что суд не может исключить возможность присуждения коммерческой
организации за нематериальные убытки, которые "могут включать виды требований,
являющиеся в большей или меньшей степени "объективными" или "субъективными".
Среди них необходимо принять во внимание репутацию компании, неопределенность в
планировании решений, препятствия в управлении компанией (для которых не существует
четкого метода подсчета) и, наконец, хотя и в меньшей степени, беспокойство и
неудобства, причиненные членам руководства компании". Таким образом, Европейский
суд по правам человека признает право на компенсацию морального вреда как за
физическими, так и за юридическими лицами.

276. Вправе ли суд непосредственно применять Конституцию РФ для защиты

права собственности как одного из прав, закрепленных в Конституции РФ (ст. 35)?

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 N 8 "О

некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при
осуществлении правосудия" (в ред. от 06.02.2007)*(274) указано, что согласно ч. 1 ст. 15
Конституции РФ Конституция имеет высшую юридическую силу, прямое действие и
применяется на всей территории России. В соответствии с этим конституционным
положением судам при рассмотрении дел следует оценивать содержание закона или иного
нормативного правового акта, регулирующего рассматриваемые судом правоотношения, и
во всех необходимых случаях применять Конституцию РФ в качестве акта прямого
действия.
9. Признание недействительным акта государственного органа...
а) когда закрепленные нормой Конституции РФ положения, исходя из ее смысла,
не требуют дополнительной регламентации и не содержат указания на возможность ее
применения при условии принятия федерального закона, регулирующего права, свободы,
обязанности человека и гражданина, и другие положения;
б) когда суд придет к выводу, что федеральный закон, действовавший на
территории РФ до вступления в силу Конституции РФ, противоречит ей;
в) когда суд придет к убеждению, что федеральный закон, принятый после
вступления в силу Конституции РФ, находится в противоречии с соответствующими
положениями Конституции;
 г) когда закон либо иной нормативный правовой акт, принятый субъектом РФ по
предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, противоречит
Конституции РФ, а федеральный закон, который должен регулировать рассматриваемые
судом правоотношения, отсутствует.
Таким образом, суд вправе в необходимых случаях применять Конституцию РФ
как акт прямого действия для защиты права собственности как одного из прав,
закрепленных в Конституции РФ (ст. 35).

10. Защита права собственности в связи с изъятием земельного участка

10.1. Формы применения процедуры изъятия земельных участков для

государственных или муниципальных нужд

277. Какова сфера применения процедуры изъятия земельных участков для

государственных или муниципальных нужд?

Право частной собственности на земельные участки обеспечивает имущественную

самостоятельность участников гражданского оборота. Одной из современных и
актуальных задач, стоящих перед органами государственной власти РФ, субъектов РФ и
органов местного самоуправления, является создание условий для надлежащей охраны
прав частных собственников от произвольного вмешательства со стороны государства.
Для этого действующим законодательством предусмотрен институт принудительного
изъятия за выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В
рамках этого института законодателем обеспечивается установление баланса частных и
публичных интересов, формулируются гражданско-правовые гарантии прав
собственников земельных участков.
Нормативно-правовые основы защиты прав частных собственников установлены в
Конституции РФ. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности
охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть,
пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть
произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Применительно к осуществлению прав частных собственников земельных участков
Конституция РФ содержит ряд уточнений и дополнений к приведенным выше правилам.
Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной
собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими
природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не
наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Указанные конституционные нормы подробно конкретизируются в отраслевом
законодательстве (гражданском и земельном). При этом следует иметь в виду, что
упоминаемая в Конституции РФ процедура принудительного отчуждения имущества
включает в себя ряд разновидностей.
Первую и наиболее распространенную из них составляют изъятие земельных
участков за выкуп для государственных или муниципальных нужд и реквизиция
земельных участков (т.е. отчуждение возмездное, не обусловленное совершением
собственником правонарушений). Во вторую группу входит принудительное отчуждение
у собственника земельного участка как санкция за совершенное правонарушение. В
качестве примера приведем конфискацию (сегодня не применяется), а также изъятие
земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (т.е. использования с
нарушением законодательства либо не в соответствии с его целевым назначением).
Принципиальные отличия изъятия земельного участка для государственных или
муниципальных нужд от изъятия, которое осуществляется на основании судебного
решения, принятого по гражданскому делу, по которому истцом выступает
исполнительный орган субъекта РФ или муниципального образования, с требованием,
например, об изъятии у ответчика участка сельскохозяйственного назначения по причине
его ненадлежащего использования или использования не по назначению заключаются в
том, что в первом случае при изъятии земельного участка реализуется определенная
государственная цель, поскольку земельный участок изымается для реализации
потребностей государства или местного самоуправления, удовлетворение которых
необходимо для осуществления их функций и возможно только путем изъятия.
Государственные нужды могут быть как федеральными - у Российской Федерации
в целом, так и у любого ее субъекта - республики, края, области, города федерального
значения, автономной области, автономного округа.
Во втором случае изъятие осуществляется в целях предотвращения нецелевого, а
порой неправомерного использования земельного участка. Если во втором случае изъятие
осуществляется без равноценного возмещения, изъятие для государственных или
муниципальных нужд сопровождается выкупом и представляет собой сложный
юридический состав, состоящий в том числе из акта об изъятии и двусторонней сделки о
выкупе*(275).
Ввиду небольшой распространенности процедуры принудительного изъятия у
собственника земельного участка за совершение им правонарушения (данная санкция
массово применяется только в случаях принудительного прекращения права постоянного
(бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения в порядке ст. 45
ЗК РФ) далее мы основное внимание уделим первой из указанных процедур - изъятию
земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

278. Каковы нормативно-правовое регулирование и содержание процедуры

изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд - это

действия органов государственной власти или органов местного самоуправления,
направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной
основе права собственности граждан и юридических лиц, не вызванное совершением
последними противоправных деяний и осуществляемое в исключительных случаях для
удовлетворения публичных интересов. Данная процедура является фактической
разновидностью национализации имущества, предусмотренной ст. 235 ГК РФ,
действующей в условиях отсутствия специального федерального закона о
национализации*(276).
Решение об изъятии - это публично-правовой акт, носящий волевой характер, на
основании которого изъятие происходит независимо от волеизъявления другой стороны, в
связи с чем его нельзя отождествлять с договором мены земельных участков*(277).
Правовое регулирование осуществления данной правовой процедуры
предусмотрено ЗК РФ, ГК РФ и рядом иных федеральных законов. Данные нормативные
акты предусматривают, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп
осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или
муниципальным образованием. Соответствующий орган публичной власти и принимает
решение об изъятии земельного участка. Конкретный федеральный орган исполнительной
власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления,
уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков для
государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих
решений определяются федеральным земельным законодательством.
 Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до
предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом
публичной власти, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до
истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с
согласия собственника.
Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной
власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в
органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник
земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее
даты.
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или
муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии
участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может
владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить
необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его
целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении
выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством,
расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный
период. Плата (выкупная цена) за земельный участок, изымаемый для государственных
или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с
собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации,
субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый
участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость
земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,
причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он
несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка,
изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с
зачетом его стоимости в выкупную цену. Сразу заметим, что на практике подобное
положение не реализуется вообще или реализуется крайне редко, поскольку у
исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и муниципальных
образований возникают сложности с определением земельного участка, который можно
было бы предоставить взамен изъятого для государственных или муниципальных
нужд*(278).
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка
для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о
выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти,
орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления,
принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск
о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть
предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления,
указанного в п. 3 ст. 279 ГК РФ.
В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или
муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих
прав осуществляется в том же порядке.
ЗК РФ содержит ряд уточнений данной процедуры, устанавливая основания
изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или
муниципальных нужд. Такое изъятие может осуществляться лишь в исключительных
случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального
значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения: объектов
федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального
значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности;
объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также
объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объектов, обеспечивающих космическую деятельность; объектов, обеспечивающих статус
и защиту государственной границы РФ; линейных объектов федерального и
регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных
монополий; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного
значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а
применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель,
находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в
случаях, установленных законами субъектов РФ.
Согласно ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для
государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии
предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на
основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или
муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены
земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд;
порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии
для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка,
подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются
гражданским законодательством.
Ряд процедурных аспектов проведения изъятия земельных участков для
государственных или муниципальных нужд конкретизирован иными федеральными
законами. Так, согласно ст. 6 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую" (в ред. от 25.12.2009)*(279)
в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его
изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд
перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую
осуществляется после его изъятия, выкупа. Исполнительные органы государственной
власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным
гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного
участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в
категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по
целевому назначению.
Вышеуказанные требования федеральных законов об основаниях и порядке
изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
представляют собой общее правило и действуют на большей части территории РФ.
Между тем законодатель предусматривает и ряд исключений из этих правил
применительно к территориям отдельных муниципальных образований. Такие
исключения, например, указаны в Федеральном законе от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об
организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних
игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от
27.12.2009)*(280).
В составе таких исключений следует отметить:
 - Российская Федерация с 1 января 2008 г. до 1 января 2014 г. передает
Краснодарскому краю осуществление полномочий по резервированию земель и изъятию
земельных участков для федеральных нужд, включая подготовку и принятие решений об
изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого
имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения (за
исключением земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов
недвижимого имущества, находящихся на территории Сочинского национального парка);
- решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных
объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов
федерального значения принимается администрацией Краснодарского края на основании
соответствующего заявления Государственной корпорации по строительству
олимпийских объектов и развитию г. Сочи как горноклиматического курорта (далее -
Корпорация), а в случае, если строительство олимпийского объекта федерального
значения предусмотрено за счет средств федерального бюджета, - на основании заявления
организации, осуществляющей такое строительство. К заявлению прилагаются
кадастровые выписки об указанных земельных участках, содержащие все внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения об указанных земельных участках, и
(или) кадастровые паспорта расположенных на них иных объектов недвижимости,
изымаемых в целях размещения олимпийских объектов. При этом для принятия
указанного решения не требуется осуществления государственного учета указанных
земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого
имущества в связи с уточнением их характеристик, в том числе в связи с уточнением
вносимых в государственный кадастр недвижимости сведений об указанных земельных
участках и (или) иных объектах недвижимости;
- решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных
объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или
развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, не подлежит
государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом допускается принятие
указанного решения, в том числе в случае, если права на указанные земельные участки и
(или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества не
зарегистрированы;
- о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на
них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов
или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, землепользователи,
землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков
уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения. В случае изъятия
земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого
имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения копия
решения о таком изъятии направляется в Корпорацию;
- решение о резервировании земель и решение об изъятии земельных участков и
(или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения
олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам,
должны быть в течение семи дней со дня их принятия опубликованы в печатном издании,
являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов
соответственно Краснодарского края и муниципального образования город-курорт Сочи,
и размещены на официальном сайте в сети Интернет соответственно Краснодарского края
и муниципального образования город-курорт Сочи;
- в случаях изъятия земельных участков в целях размещения олимпийских
объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, путем
прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного
наследуемого владения предоставление других земельных участков взамен изымаемых
осуществляется на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное
переоформление изымаемых земельных участков в собственность. Предоставление
земельных участков в указанных случаях осуществляется без проведения торгов и
предварительного согласования места размещения объектов;
- решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них
иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или
развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, подлежит немедленному
исполнению;
- резервирование земель и изъятие земельных участков в целях размещения
олимпийских объектов допускаются при отсутствии документов территориального
планирования.
Таким образом, мы видим ряд изъятий из общего порядка, с одной стороны,
серьезно ущемляющих права граждан (например, по обжалованию решений судов), и, с
другой - наличие определенных льгот гражданам, у которых изымаются земельные
участки, принадлежавшие им на праве землепользования или землевладения (взамен им
могут быть предоставлены земельные участки на праве частной собственности).

279. Правомерно ли изъятие земельных участков для муниципальных нужд?

Суть данной проблемы заключается в том, что в течение ряда лет в ГК РФ

существовала норма, предусматривавшая изъятие земельных участков для
государственных или муниципальных нужд только посредством принятия решения
органом исполнительной власти РФ или субъекта РФ. Таким образом, получалось, что
орган местного самоуправления не управомочен сам принять решение об изъятии
земельного участка для муниципальных нужд. В действующей редакции п. 2 ст. 279 ГК
РФ это противоречие устранено, и решение об изъятии за выкуп земельных участков
могут принимать как органы государственной власти РФ и субъектов РФ, так и органы
местного самоуправления.
Между тем четкое законодательное разрешение данной проблемы не привело к
ликвидации отдельных спекуляций на предмет допустимости принятия муниципальными
органами рассматриваемых решений.
Так, в своей жалобе в Конституционный Суд РФ гражданин К.М.Ф. оспаривал
конституционность абз. 10 подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, в соответствии с которым было
издано постановление мэра города Абакана от 20 августа 2007 г. "Об изъятии земельного
участка для муниципальных нужд города Абакана", предписывающее изъятие путем
выкупа для муниципальных нужд (реконструкции с целью расширения автомобильной
дороги общего пользования) земельного участка, принадлежащего на праве общей
собственности гражданам Л.П.Ф. и М.П.Ф.
Как указывал заявитель, органы местного самоуправления не входят в систему
органов государственной власти, а потому оспариваемая норма, предусматривающая
возможность изъятия путем выкупа у собственников земельных участков для
муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с размещением объектов
муниципального значения (в данном случае - автомобильной дороги), при отсутствии
других вариантов возможного размещения этих объектов, не соответствует ст. 35 (ч. 3)
Конституции РФ, которая допускает принудительное отчуждение имущества только для
государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения).
По данному обращению Конституционный Суд РФ разъяснил следующее.
Закрепляя основы конституционного строя Российской Федерации, Конституция РФ
устанавливает, что народ осуществляет свою власть через органы государственной власти
и органы местного самоуправления (ч. 2 ст. 3) и что в Российской Федерации признается и
гарантируется местное самоуправление, которое в пределах своих полномочий
самостоятельно, при этом органы местного самоуправления не входят в систему органов
государственной власти (ст. 12).
Не входя в систему органов государственной власти, органы местного
самоуправления вместе с тем обладают публично-властными полномочиями
применительно к возложенным на местное самоуправление задачам, т.е. выполняют
функции публичной власти на соответствующем территориальном уровне; при этом
особенности правосубъектности местного самоуправления, которые обусловливаются его
конституционными характеристиками как формы публичной власти, сопоставимы с
особенностями правосубъектности иных публичных образований - Российской Федерации
и субъектов РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 540-О).
Конституционно-правовой статус местного самоуправления как публично-
территориальной организации населения по месту жительства и особой формы
осуществления народом своей власти предполагает, что органы местного самоуправления,
обеспечивая решение вопросов местного значения, действуют в интересах населения
муниципального образования и одновременно, будучи частью системы органов
публичной власти, осуществляют конституционные функции государства.
Предоставление органам местного самоуправления полномочий по
принудительному отчуждению в исключительных случаях, связанных с размещением
объектов муниципального значения, земельных участков при отсутствии других
вариантов возможного размещения этих объектов обусловлено необходимостью решения
публично значимых вопросов местного значения, а порядок его реализации связан теми
же условиями, которые предусмотрены для случаев отчуждения имущества для
государственных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст. 49, 55, 57, 63 ЗК РФ).
Федеральный законодатель, в компетенцию которого входит установление общих
принципов организации местного самоуправления (п. "н" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), в
том числе определение состава вопросов местного значения и конкретных публично-
властных полномочий органов местного самоуправления по их решению, был вправе -
исходя из предписаний ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, допускающей введение в
обусловленных конституционными ценностями целях ограничений прав и свобод
человека и гражданина, включая право собственности, - закрепить данное полномочие за
органами местного самоуправления.
Не препятствует такому правовому регулированию, вопреки утверждению
заявителя, и положение ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которому принудительное
отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при
условии предварительного и равноценного возмещения. Целевое предназначение данного
конституционного положения - установление дополнительных гарантий прав
собственников в случаях принудительного отчуждения их имущества для
государственных нужд, что не исключает возможность принудительного отчуждения
имущества для муниципальных нужд, связанных с решением вопросов местного значения
публичного характера, т.е. в интересах муниципального образования как публично-
территориального института государственности.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ отказал в принятии к
рассмотрению жалобы гражданина К.М.Ф. как не отвечающей требованиям Федерального
конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской
Федерации"*(281).

280. Каково толкование в судебной практике правовой категории "выкупная

цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных
нужд"?

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от

24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства"*(282), под равноценным возмещением понимается выкупная цена
земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются
рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого
имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств
перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию
для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при
определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков,
связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений
на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии
участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта,
установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или
когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не
достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость
объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в
соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (ст. 9)*(283).

281. Можно ли взыскать упущенную выгоду в связи с изъятием земельного

участка и ликвидацией в связи с этим платной автостоянки?

Закрытое акционерное общество "Оскол-плюс" обратилось в Арбитражный суд

Белгородской области с иском к администрации г. Старый Оскол и Старооскольского
района Белгородской области о взыскании 132 310 руб. убытков в виде неполученной
прибыли, возникших вследствие незаконного изъятия у истца земельного участка и
ликвидации в связи с этим платной автостоянки. Решением от 1 октября 1999 г. исковое
требование удовлетворено.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ
предлагается решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих
существенное значение для правильного разрешения спора, дело направить на новое
рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим
основаниям.
Администрация г. Старый Оскол и Старооскольского района на основании
постановления главы г. Старый Оскол и Старооскольского района от 23.11.1997 N 2140
изъяла у ЗАО "Оскол-плюс" для муниципальных нужд земельный участок площадью 0,36
гектара и предоставила его управлению капитального строительства для прокладки
автомагистрали IV-IV от микрорайона Конева до пересечения улиц Прядченко и
Советская.
В 1997 г. данная автомагистраль была построена и введена в эксплуатацию.
Платежным поручением от 02.12.1997 N 1446 администрация перечислила ЗАО
"Оскол-плюс" в счет возмещения ущерба 120 млн. руб. (неденоминированных).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.03.1998 по делу N А08-
3031/97-12, вступившим в законную силу, названное постановление признано
недействительным.
В соответствии с постановлением главы администрации от 26.06.1998 N 1017,
принятым во исполнение этого решения суда, получено согласие истца на изъятие
спорного земельного участка для общественных нужд. Это постановление истцом
оспорено не было, но судом при рассмотрении спора не исследовано и не оценено.
 В апреле 1999 г. ЗАО "Оскол-плюс" обратилось в Арбитражный суд Белгородской
области с новым иском к администрации об обязании предоставить акционерному
обществу взамен изъятого земельного участка в постоянное бессрочное пользование
другой участок такой же площади и построить на нем асфальтобетонную площадку
вместо ликвидированной. Решением от 29.07.1999 по делу N А08-998/99-12-18,
вступившим в законную силу, в удовлетворении требования об обязании предоставить
земельный участок отказано в связи с исполнением его администрацией, в остальной
части иск удовлетворен.
Полагая, что убытки, возникшие в связи с изданием акта органа местного
самоуправления, признанного недействительным, подлежат взысканию в полном размере,
истец по настоящему делу предъявил к взысканию также сумму упущенных за 20 месяцев
доходов, которую он получил бы при обычных условиях гражданского оборота,
эксплуатируя платную автостоянку. Удовлетворяя это требование, суд не дал оценку
следующим обстоятельствам.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ в случае признания судом акта недействительным
нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами,
предусмотренными ст. 12 ГК РФ.
Как видно из материалов дела, на момент рассмотрения спора о взыскании убытков
имелось решение арбитражного суда о присуждении к исполнению обязанности
восстановить ликвидированную асфальтобетонную площадку в натуре, хотя ответчик
добровольно перечислил ЗАО "Оскол-плюс" сумму реального ущерба.
Судом не исследован довод ответчика о том, что вопреки требованиям
постановления главы администрации Белгородской области от 18.08.1997 N 391 "О
лицензировании деятельности по предоставлению услуг по ремонту, техническому
обслуживанию автотранспортных средств, осуществляемых на коммерческой основе, и
хранению автотранспортных средств на платных автостоянках" истец вел
предпринимательскую деятельность без лицензии. Вопрос о законности требования
администрации о лицензировании деятельности, осуществляемой истцом на изъятом
земельном участке, не изучен.
Кроме того, необходимо также проверить утверждение ответчика о том, что
приостановление функционирования автостоянки до изъятия земельного участка
произведено на законном основании по распоряжению главного государственного
санитарного врача по г. Старый Оскол и Старооскольскому району в связи с выявленными
нарушениями.
После исследования названных обстоятельств необходимо определить убытки
истца из-за невыполнения ответчиком обязательств, взятых на себя при изъятии
участка*(284).

282. Должен ли орган государственной власти (орган местного

самоуправления) доказать наличие государственных (муниципальных) нужд, для
реализации которых происходит изъятие земельного участка?

Решение органов публичной власти об изъятии земельных участков для

государственных или муниципальных нужд должно быть обоснованным и
мотивированным, содержать доказательства необходимости изъятия конкретного
земельного участка, что согласно ГК РФ является гарантией от произвола должностных
лиц органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Так, предприниматель Д. обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с
заявлением о признании недействительным распоряжения главы администрации
г. Белгорода от 08.06.2005 N 1827 "Об изъятии земельного участка по улице Костюкова
для муниципальных нужд" с внесенными в него изменениями распоряжением главы
администрации г. Белгорода от 28.04.2006 N 1264 и о признании недействительной
государственной регистрации указанных ненормативных правовых актов.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25 мая 2007 г. заявленные
требования удовлетворены. Постановлением Девятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 4 октября 2007 г. решение суда оставлено без изменения.
Постановлением суда кассационной инстанции 16 января 2008 г. решение и
постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения. Согласно ст. 49
ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или
муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального
значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем
регионального значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и
безопасности и т.д.;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а
применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель,
находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в
случаях, установленных законами субъектов РФ.
Суд признал, что орган местного самоуправления не доказал обстоятельства,
положенные в основание принятого им распоряжения, и, учитывая вышеизложенное,
удовлетворил заявленные требования.
Анализ доводов заявителей показал, что в данном случае не имеется оснований,
установленных ст. 304 АПК РФ, для передачи дела на рассмотрение в порядке надзора в
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ*(285).
Существует и ряд иных примеров гражданско-правовых споров, связанных с
признанием незаконным, противоречащим законодательству ненормативного правового
акта органа местного самоуправления при изъятии земельного участка, которое
осуществляется при наступлении так называемых исключительных случаев,
предусмотренных действующим законодательством.
Так, гражданину на праве собственности принадлежал земельный участок. Глава
муниципального образования вынес постановление об изъятии данного земельного
участка, но гражданин, не согласившись с его решением, обратился в суд. При
рассмотрении дела суд исходил из того, что в силу ст. 49 ЗК РФ изъятие земли
допускается в исключительных случаях, когда отсутствуют другие варианты размещения
объектов государственного и муниципального значения. Если при этом речь идет о
строительстве, органы местного самоуправления в соответствии со ст. 31 ЗК РФ должны
предложить варианты выбора земельного участка.
В городских поселениях земельные участки могут быть изъяты для застройки в
соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки, из чего
следует, что решение об изъятии должно быть мотивированным. Поскольку в
оспариваемом постановлении главы муниципального образования не были указаны цели
изъятия, суд предложил ответчику представить сведения об объектах, которые
планируется размещать на спорной земле, однако это требование выполнено не было.
Суд обоснованно признал такую позицию органа местного самоуправления
незаконной, так как предусмотренные ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков
для муниципальных нужд носят исключительный характер, при этом строительство
детской площадки не соответствует перечню объектов, для возведения которых
допускается изъятие земель*(286).

283. Каково правильное толкование правовой категории "государственные и

муниципальные нужды"?
 Данный вопрос нередко вызывает проблемы в судебной практике. В самом деле,
что следует понимать под муниципальными нуждами и где критерий, отделяющий
действительную потребность удовлетворения публичных интересов населения от
произвола должностных лиц органов государственной власти и местного
самоуправления? Для ответа на этот вопрос проанализируем следующее судебное дело.
16 июня 2006 г. К. и С. как собственники 1/2 доли каждая домовладения
обратились в суд с иском к администрации г. Екатеринбурга и ООО "Фаэтон" о признании
за каждой из них права собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 261 кв.
м, расположенного под этим домом, и признании недействительным заключенного 3 июня
2004 г. между администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Фаэтон" договора аренды
земельного участка, предоставленного под строительство административно-торгового
здания и паркинга. В обоснование заявленных требований истцы указали, что спорный
земельный участок предоставлен прежним собственникам в 1932 г. в установленном
законом порядке под строительство жилого дома. В результате государственной
регистрации строений земельный участок под домом площадью 593 кв. м внесен в
земельный кадастр под номером 66:41:03: 02 024:0008 и имеет разрешенное
использование "индивидуальная жилая застройка". При передаче долей в праве
собственности на дом от предыдущего собственника Р. по договору дарения от 11 февраля
1988 г. К. и по договору купли-продажи от 13 марта 1986 г. С. к ним перешло право
бессрочного пользования земельным участком, на котором расположен дом.
В 2001 г. на основании постановления главы города участок был частично изъят
без сноса жилого дома под строительство автомагистрали, его площадь сократилась до
261 кв. м. В 2006 г. администрация г. Екатеринбурга отказала им в приватизации
земельного участка, ссылаясь на то, что по договору от 10 сентября 2004 г.,
зарегистрированному 20 июня 2005 г. в учреждении юстиции, данный земельный участок
вошел в состав участка, переданного в аренду ООО под строительство административно-
торгового здания с автосалоном и паркингом. По мнению истцов, этот договор аренды
противоречит п. 1 ст. 36 ЗК РФ, в силу которого исключительное право на приватизацию
земельного участка или аренду имеют собственники зданий.
Представители администрации г. Екатеринбурга с заявленными требованиями не
согласились, пояснив, что земельный участок не подлежит приватизации ввиду того, что
по генеральному плану зарезервирован на будущее время для административных нужд,
которые муниципальными не являются. Изъятие земельного участка не производилось.
Истцы не доказали, что идет наложение спорного участка и участка, предоставленного в
аренду. Представители ООО "Фаэтон" поддержали возражения представителей
администрации и указали, что право аренды возникло на основании постановления главы
г. Екатеринбурга от 3 июня 2004 г., с требованиями о признании этого постановления
недействительным истцы не обращались.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 25 декабря 2006 г. в
удовлетворении иска отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам
Свердловского областного суда от 17 апреля 2007 г. решение суда первой инстанции
оставлено без изменения.
Президиум Свердловского областного суда отменил вынесенные по делу судебные
постановления по следующим основаниям.
Отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что, хотя право
фактического землепользования истцов приравнивается к праву бессрочного пользования
земельным участком, истцы приобрели потенциальное право на его приватизацию, но
независимо от заключения договора аренды с ООО "Фаэтон" у администрации города не
возникло обязанности передавать спорный земельный участок в собственность истцов,
поскольку генеральный план развития муниципального образования "Город
Екатеринбург" не предусматривает сохранение в данном районе индивидуальной жилой
застройки. Следовательно, в силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ спорный земельный участок не может
быть передан в собственность истцов как зарезервированный для государственных и
муниципальных нужд; по тем же основаниям не подлежит удовлетворению требование о
признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного с ООО
"Фаэтон", тем более что обществу предоставлен в аренду участок значительно большей
площади, земельный участок площадью 261 кв. м не сформирован.
Соглашаясь с этими суждениями, судебная коллегия дополнительно сослалась на
то, что истцы не вправе получить землю в собственность, поскольку не проживают в
жилом доме; К. в 1989 г. получила от городского комитета по жилищной политике
благоустроенную двухкомнатную квартиру, в силу требований ст. 108 ГК РСФСР была
обязана в годичный срок произвести отчуждение и прекратить право личной
собственности на половину дома; истцы не оспорили кадастровую карту ООО "Фаэтон",
кадастровой карты на свой участок не имеют и не смогут получить, поскольку на одну и
ту же землю не может быть двух кадастровых карт.
Приведенные выводы являются ошибочными, противоречат нормам материального
права и материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания,
строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные
участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных
участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на
условиях, которые установлены ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками
на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в
собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в
собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный
участок. Установлено, что К. по договору дарения от 11 февраля 1988 г., С. по договору
купли-продажи от 13 марта 1986 г. являются собственниками дома. Поэтому с введением
в действие ЗК РФ они приобрели исключительное право на приватизацию
соответствующего земельного участка.
Каких-либо ограничений на приватизацию земельных участков в зависимости от
проживания, иного использования собственником объекта недвижимости ЗК РФ не
предусматривает. В силу ст. 209 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается
принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, если это не нарушает закон, не
наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В связи с этим довод суда кассационной инстанции о непроживании истцов в
принадлежащем им на праве собственности доме правового значения для разрешения
данного спора не имел.
Ссылка судов на п. 4 ст. 28 ЗК РФ как на основание для отказа в иске является
ошибочной.
В соответствии с названным пунктом в редакции, действовавшей на период
рассмотрения дела, не допускался отказ в предоставлении в собственность граждан и
юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия
земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на
приватизацию земельных участков; резервирования участков для государственных или
муниципальных нужд.
Из содержания приведенной нормы следует, что она регулирует вопросы
первичного предоставления земельного участка под строительство, а значит, к
настоящему спору о переоформлении права на застроенный к 1935 г. земельный участок
отношения не имеет.
Нельзя согласиться и с доводом суда первой инстанции о том, что само по себе
включение данного района в зону общественной и жилой многоэтажной застройки в
соответствии с генеральным планом развития г. Екатеринбурга свидетельствует о
правомерном резервировании спорного земельного участка для государственных и
муниципальных нужд.
В соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, занятых
земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в
исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального
значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем
регионального значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и
безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и
связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи
регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность и т.д.;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а
применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель,
находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в
случаях, установленных законами субъектов РФ.
Таких обстоятельств для правомерного изъятия занятого земельного участка под
строительство конкретных объектов государственной или муниципальной значимости по
данному делу не установлено. Представитель администрации г. Екатеринбурга пояснил,
что изъятие спорного земельного участка не производилось. Наряду с этим суд правильно
установил, что состоявшееся предоставление спорного земельного участка ООО "Фаэтон"
под строительство административно-торгового здания с автосалоном и паркингом не
может рассматриваться в числе муниципальных нужд.
Невозможность резервирования спорного земельного участка под указанные в
генеральном плане и договоре аренды нужды дополнительно подтверждается ст. 70.1 ЗК
РФ, введенной в действие Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ. В соответствии с
названной нормой резервирование земель, ранее предоставленных гражданам или
юридическим лицам, для государственных или муниципальных нужд осуществляется
только в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ.
Представитель администрации г. Екатеринбурга в судебном заседании пояснил,
что спорный участок в соответствии с генеральным планом зарезервирован для
административных нужд, которые не являются муниципальными, на наличие
государственных нужд не ссылался. Вместе с тем действующее законодательство не
наделяет органы местного самоуправления правом резервирования земельных участков
для иных нужд, помимо государственных или муниципальных. Доводы судов о
невозможности удовлетворения требования истцов об оспаривании договора аренды
земельного участка большей площади ошибочны, поскольку на основании ст. 180 ГК РФ
договор аренды может быть признан недействительным в части занятого истцами
спорного участка.
Указывая в качестве дополнительных оснований к отказу в иске на
несформированность спорного земельного участка, непроведение межевания,
непостановку участка на кадастровый учет и ориентировочный характер представленного
кадастрового плана, суд первой инстанции не учел, что эти обстоятельства не являлись
основаниями для отказа в удовлетворении заявлений о приватизации. Наряду с этим в
соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана земельного
участка) орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты
(плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и
градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных
заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана)
земельного участка и утверждает проект его границ.
Учитывая, что изначально земельный участок, находящийся под индивидуальной
жилой застройкой, был поставлен на кадастровый учет, последующее изменение границ
обусловлено частичным изъятием земельного участка для строительства автомагистрали
по постановлению главы города, дежурная кадастровая карта, план спорного земельного
участка истцами представлены, в соответствии с приведенными положениями п. 7 ст. 36
ЗК РФ обязанность по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) и
утверждению проекта границ должна быть возложена на администрацию города.
Ссылки судебной коллегии на необходимость самостоятельного оспаривания
кадастровой карты, выданной ООО "Фаэтон", для разрешения по существу требований о
признании недействительным договора аренды также несостоятельны, поскольку
документы кадастрового учета производны от правоустанавливающих документов на
землю, а не наоборот.
Несостоятельно и указание судебной коллегией на получение К. в 1989 г.
двухкомнатной квартиры и необходимость прекратить право собственности на жилой
дом. Право собственности К. на часть жилого дома в период действия ст. 107 ГК РСФСР
не прекращено, судебная коллегия не привела доказательств предоставления истцу
квартиры в связи с отселением из спорного дома, иного предварительного возмещения К.
и С. стоимости жилого дома. Материалы дела таких доказательств не содержат.
Ответчики на эти обстоятельства не ссылаются, К. оспаривает их в надзорной жалобе.
Президиум отменил решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии по
гражданским делам как постановленные с существенными нарушениями норм
материального и процессуального права и направил дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции в ином составе.
При новом рассмотрении суду надлежит правильно определить юридически
значимые обстоятельства и распределить бремя доказывания, исходя из положений ст. 20,
36, 44, 45, 49, 55 ЗК РФ. Ввиду возможных повторных доводов ответчиков о
необходимости самостоятельного оспаривания постановления главы города о
предоставлении земельного участка ООО "Фаэтон" принять во внимание, что в силу
ст. 12, 13 ГК РФ в зависимости от выбора истцами способа защиты права незаконный акт
органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным по
требованию истцов либо не применен судом в рамках заявленных требований о признании
права собственности на земельный участок*(287).
Указанная проблема рассматривается в судебной практике и в более широком
контексте, при толковании понятия "государственные нужды" как правовой категории.
Большой вклад в разъяснение данного вопроса внес Пленум Верховного Суда РФ,
принявший постановление от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в
судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"*(288).
Пленум указал, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии
земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ
или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными
соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение
которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение
международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов
государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их
размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских
поселений). Обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии
земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и
использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается,
невозможно без прекращения права собственности, возлагается на государственный орган
или орган местного самоуправления.
 284. Каковы особенности изъятия у собственника земельного участка,
обремененного правами третьих лиц, для государственных или муниципальных
нужд?

На практике часто встречается ситуация, когда планируемый к изъятию земельный

участок передан собственником, например, в аренду или обременен сервитутом. В этом
случае мнения практикующих юристов расходятся: одни считают, что изъятие будет
одновременно являться основанием прекращения договора аренды. Другие, наоборот,
утверждают, что договор аренды расторгается именно арендодателем, и основания
изъятия земельного участка и основания прекращения договора аренды не совпадают.
Представляется правильной точка зрения, согласно которой прекращение прав
собственника, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающих данным
земельным участком на определенных договорных условиях с собственником, должно
иметь самостоятельные основания. Для разрешения возникших на практике проблем и
существующих пробелов в законодательстве необходимо более детально разработать в ГК
РФ положения, касающиеся изъятия участков для государственных или муниципальных
нужд, в том числе в случаях необходимости прекращения договорных отношений*(289).
Данная проблема нашла свое проявление в судебной практике.
Так, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.04.2007 N 391-
р в целях реконструкции ипподрома "Акбузат" с согласия ОАО "Ипподром "Акбузат" для
государственных нужд был изъят земельный участок. Этим же распоряжением обществу
"Акбузат" и иным собственникам недвижимого имущества предложено обеспечить в
установленном порядке независимую оценку убытков, подлежащих возмещению в связи с
изъятием земельного участка (п. 3).
Во исполнение указанного распоряжения между Министерством по физической
культуре, спорту и туризму, предприятием "Республиканское управление капитального
строительства" и обществом "Промцентр" 30 августа 2007 г. заключено соглашение о
выкупе, в соответствии с которым предприятие "Республиканское управление
капитального строительства" производит снос объекта недвижимости, находящегося в
собственности общества "Промцентр", а именно нежилого (торгового) помещения, а
также компенсирует рыночную стоимость сносимого объекта недвижимости. Общество
"Промцентр" 30 августа 2007 г. по акту приема-передачи передало указанное помещение
под снос предприятию "Республиканское управление капитального строительства".
Платежным поручением от 01.10.2007 N 2924 предприятие "Республиканское
управление капитального строительства" в соответствии с отчетами оценки рыночной
стоимости выплатило обществу "Промцентр" компенсацию стоимости имущества в сумме
8 820 000 руб.
Общество "Промцентр", полагая, что в силу ст. 283 ГК РФ оно, как собственник,
имеет право требовать компенсации всех причиненных ему убытков, в том числе
связанных с досрочным прекращением своих обязательственных отношений с третьими
лицами, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании 4
950 000 руб. упущенной выгоды. В обоснование своих требований общество "Промцентр"
указало, что между ним и обществом "Башагрозапчасть" на период с 1 августа 2006 г. по 1
июля 2007 г. заключен договор аренды указанного нежилого помещения со ставкой
арендной платы 1050 руб. за кв. м, однако в связи с изъятием для государственных нужд
земельного участка, на котором находится переданное в аренду помещение, общество
"Промцентр" лишилось возможности получить с общества "Башагрозапчасть"
предусмотренную названным договором арендную плату за весь период. При этом при
расчете размера упущенной выгоды истец вычел из суммы предполагаемого дохода налог
на имущество (1 041 215 руб.) и арендную плату за земельный участок (33 065 руб.).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной
инстанций правомерно исходили из следующего.
 В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у
собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Как следует
из п. 1 ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных нужд
(выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с
собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации,
субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый
участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость
земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,
причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он
несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенную выгоду.
Согласно положениям ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок,
изымаемый для государственных нужд, находится во владении и пользовании на праве
пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования,
прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным
ст. 279-282 ГК РФ.
Между тем суды правомерно исходили из того, что общество "Промстрой" в
нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о
наличии у него прав пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного)
пользования изъятым земельным участком.
Судами также обоснованно принято во внимание, что договор аренды нежилых
помещений, на основании которого истец рассчитывает размер упущенной выгоды,
является недействительным, поскольку подписан сторонами 1 августа 2007 г., в то время
как право собственности истца на переданное в аренду помещение зарегистрировано в
установленном порядке только 4 сентября 2007 г. При таких обстоятельствах суды
правомерно указали на то, что данный договор противоречит п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ и
в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с
момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций сделали
правильный вывод о неправомерном исчислении суммы упущенной выгоды исходя из
размера арендной платы, установленной указанным договором. При таких
обстоятельствах обжалуемые судебные акты оставлены без изменения*(290).

285. Требуется ли обязательная государственная регистрация решения о

предстоящем изъятии земельных участков для государственных или
муниципальных нужд?

Ответ на этот вопрос позволяет сформулировать рассмотрение материалов

следующего судебного дела.
Постановлением Правительства Свердловской области от 28.02.2006 N 159-ПП "Об
изъятии путем выкупа у собственников земельных участков, жилых помещений и других
объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемых для государственных
нужд Свердловской области земельных участках, попадающих в зону строительства
автомобильной дороги Екатеринбург - Тюмень на участке км 42 - км 63, 1 очередь
строительства, 1 пусковой комплекс км 42 - км 46 (обход поселка Белоярский) в
Свердловской области" в целях строительства автомобильной дороги принято решение об
изъятии путем выкупа земельных участков, в том числе части земельного участка,
расположенного в деревне Боярка города Заречного по ул. 8 Марта, д. ХХ (строка 23
приложения к постановлению).
На основании ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 55 ЗК
РФ Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской
области (далее - УФРС по Свердловской области) с заявлением о регистрации
вышеназванного постановления правительства Свердловской области в качестве
обременения на указанный земельный участок.
Сообщением от 16.04.2008 N 26/008/2008-227 УФРС по Свердловской области
отказало в государственной регистрации, при этом отказ мотивирован отсутствием
государственной регистрации права на земельный участок, за государственной
регистрацией обременения на который обратился заявитель, что, по мнению
регистрирующего органа, является препятствием для государственной регистрации. Не
согласившись с отказом в государственной регистрации указанного постановления в
качестве обременения прав на земельный участок, Министерство по управлению
государственным имуществом Свердловской области обратилось в суд.
Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела
доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд
полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для
государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В соответствии с п. 4 ст. 279
ГК РФ решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной
власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в
органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.
Пунктом 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество установлено,
что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на
основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного
самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных
законом.
Под ограничением (обременением) в соответствии с абз. 4 ст. 1 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество понимается наличие установленных законом
или уполномоченными органами в предусмотренном порядке условий, запрещений,
стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных
прав на конкретный объект недвижимого имущества. На основании п. 2 ст. 13 Закона о
регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация ограничения
(обременения) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных
интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления,
осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением
правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.
Таким образом, решение об изъятии земельных участков для государственных и
муниципальных нужд в качестве обременения подлежит государственной регистрации в
ЕГРП как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество. Кроме этого, сама
возможность изъятия участка не требует предварительного согласования с лицом, у
которого будет изыматься имущество. Судом не принимается довод заинтересованного
лица о том, что государственная регистрация не может быть проведена в связи с
отсутствием в ЕГРП записи о правах на изымаемый участок, а также непредставлением
документов на регистрацию ранее возникшего права, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество
права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного
Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной
регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав
проводится по желанию их обладателей. Таким образом, государственная регистрация
прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого Закона,
возможна лишь на основании волеизъявления правообладателя. Изъятие же земельного
участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в публичных
интересах, и реализация такого полномочия не может быть поставлена в зависимость от
волеизъявления правообладателей земельных участков. Следовательно, решение об
изъятии может быть принято, а государственная регистрация осуществлена вопреки
желанию обладателя права на земельный участок.
Исходя из изложенного суд считает, что все условия для государственной
регистрации постановления правительства Свердловской области от 28.02.2006 N 159-ПП
в качестве обременения прав на земельный участок соблюдены и оснований для отказа в
государственной регистрации не имелось, а следовательно, действия УФРС по
Свердловской области по отказу в государственной регистрации постановления
правительства Свердловской области от 28.02.2006 N 159-ПП не соответствуют
требованиям законодательства.

286. Предусматривает ли действующее законодательство возможность

изъятия земельных участков, принадлежащих одному уровню публичной власти, в
собственность другого публично-правового образования (например, изъятие
земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для
федеральных нужд)?

На сегодняшний день отсутствует правовая база для решений об изъятии для

муниципальных нужд земель, находящихся в государственной собственности или в
муниципальной собственности (на территории) другого муниципального образования, а
также об изъятии для государственных нужд субъекта РФ земель, находящихся в
федеральной собственности либо в собственности (на территории) других субъектов РФ.
Принятие подобных решений противоречило бы положениям Конституции РФ о
суверенитете Российской Федерации, об изменении границ между субъектами РФ,
установленному законом разграничению собственности на землю между Российской
Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями. В то же время
законодателю следует предусмотреть норму закона, устраняющую имеющийся
пробел*(291).
В качестве ориентира для решения данной проблемы необходимо привести
следующее Определение Конституционного Суда РФ.
В одном из направленных в Конституционный Суд РФ запросов утверждалось, что
существующие законоположения, допускающие возможность безвозмездной передачи
муниципального имущества в федеральную собственность или собственность субъектов
РФ без согласия собственника - органа местного самоуправления, несоразмерно
ограничивают право собственности муниципальных образований, ставят их в неравное
положение с такими собственниками имущества, как Российская Федерация и субъекты
РФ, и тем самым противоречат ст. 8, 12, 130, 132 и 133 Конституции РФ.
По данному запросу Конституционный Суд РФ указал, что положения ч. 11 ст. 154
Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ*(292) (в ред. Федерального закона от
31.12.2005 N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий"),
устанавливающие порядок безвозмездной передачи в федеральную собственность и
собственность субъектов РФ имущества, находящегося в муниципальной собственности, в
связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной
власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного
самоуправления, в системе действующего правового регулирования предполагают
необходимость волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу,
согласованных действий между органами местного самоуправления и соответствующими
органами государственной власти РФ и субъектов РФ и не могут рассматриваться как
позволяющие исполнительному органу государственной власти РФ или субъекта РФ,
осуществляющему полномочия собственника имущества, принимать решения о передаче
имущества из муниципальной собственности в собственность субъекта РФ или в
собственность Российской Федерации в одностороннем порядке, игнорируя
волеизъявление об этом органов местного самоуправления*(293).
Само по себе доктринальное толкование решений Конституционного Суда РФ как
источника права выходит за рамки настоящей работы. Вместе с тем заметим, что
созданные Конституционным Судом РФ прецеденты, как и акты толкования, имеют
нормативно-регулирующее значение и в этом смысле являются высшими по своей
юридической силе правовыми нормами, распространяются на неопределенно большой
круг случаев и субъектов конституционно-правовых отношений*(294). Доказательств
такого вывода можно обнаружить достаточно при внимательном изучении судебной
практики. Поэтому роль судов в условиях пробелов в праве и далее будет только
возрастать.
Проведенный анализ судебной практики рассмотрения гражданско-правовых
споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных или
муниципальных нужд, позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев это
гражданско-правовые дела, связанные с оспариванием решения государственного,
муниципального органа об изъятии земельного участка для государственных и
муниципальных нужд. Поводами подачи исковых заявлений в суд служат несоразмерно
определенная плата за изымаемый земельный участок, необоснованно определенный
размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, которые он
несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами,
признание незаконным основания изъятия, отнесенное органом местного самоуправления
к исключительным случаям изъятия земельного участка.

287. Каковы особенности принудительного прекращения прав на земельные

участки как санкции за нарушение норм земельного законодательства?

Земельным законодательством в целях осуществления контроля за использованием

земель, находящихся в ведении муниципального образования, органам местного
самоуправления предоставлено право изъятия земельного участка как для
государственных, муниципальных нужд, так и в результате неиспользования или
ненадлежащего использования земельного участка его собственником или арендатором.
По общему правилу изъятие осуществляется в судебном порядке. Но на практике
органы местного самоуправления в случае неиспользования или ненадлежащего
использования земельного участка, отведенного под строительство, производят изъятие
земельного участка на основании решения главы администрации муниципального района
или сельского поселения. При изъятии такого земельного участка нередко нарушаются
права граждан. Так, в соответствии с земельным законодательством изъятие земельного
участка осуществляется с последующим уведомлением собственника или арендатора,
чтобы данное лицо могло предпринять меры и реализовать свои права по защите своего
нарушенного права. Однако на практике возникают случаи, когда органы местного
самоуправления лишают гражданина возможности воспользоваться правами,
предусмотренными ст. 24 Конституции РФ, согласно которой органы местного
самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность
ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права
и свободы.
Так, Городищенским районным судом Волгоградской области рассмотрено
заявление гражданина Т. об оспаривании решения органа местного самоуправления. В
данном заявлении указывалось, что постановлением администрации муниципального
района в связи с неосвоением земельного участка гражданином С. земельный участок был
изъят у С. и передан в аренду гражданину Т. сроком на три года. С момента передачи
земельного участка Т. начал возводить дом и продолжал заниматься строительством. Но
спустя несколько лет Т. обнаруживает, что предоставленный ему земельный участок
постановлением администрации "О передаче земельного участка" был у него изъят и
передан прежнему арендатору С. В своем заявлении истец просит признать постановление
администрации муниципального района Волгоградской области "О предоставлении
земельного участка" незаконным и отменить его*(295).
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд частично
удовлетворил исковые требования гражданина Т., истребовав из незаконного владения
гражданина С. земельный участок, и отказал в полном объеме в исковых требованиях
гражданину С., мотивируя свое решение тем, что при изъятии земельного участка у
гражданина Т. было нарушено предусмотренное Конституцией РФ положение, согласно
которому органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить
каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно
затрагивающими его права и свободы*(296).
Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что основными
причинами, которые порождают гражданско-правовые споры, требующие разрешения в
порядке гражданского судопроизводства, являются прежде всего ненадлежащий контроль
со стороны вышестоящих органов власти за исполнением органами местного
самоуправления основных полномочий, возложенных на них Законом об общих
принципах организации местного самоуправления, а также полное отсутствие механизма
осуществления указанного контроля. Отсутствие налаженного муниципального
земельного контроля приводит к тому, что органы местного самоуправления,
предоставляя земельные участки в собственность или на правах аренды, порой не владеют
обстановкой и не имеют достаточных сведений в отношении земельных участков, как
находящихся в муниципальной собственности, так и предоставленных гражданам, что
приводит к нарушению прав граждан*(297).
Кроме того, в целях недопущения принятия муниципального правового акта, не
соответствующего действующего законодательству, органам местного самоуправления, а
точнее главам исполнительных органов местного самоуправления, необходимо до
принятия решения о предоставлении земельного участка выполнить следующие действия:
- установить, имеются ли на земельном участке, который предполагается
предоставить в собственность, строения, сооружения;
- обременен ли земельный участок правами третьих лиц;
- обладает ли данный участок индивидуализирующими признаками,
позволяющими выделить его из числа других земельных участков*(298).
Следует заметить, что рассмотрение судами данной категории дел часто
осуществляется по искам прокурора в интересах муниципального образования к
физическим и юридическим лицам об изъятии у них земельных участков, используемых
не по целевому назначению.
Так, Светлоярским районным судом Волгоградской области было рассмотрено
гражданское дело по иску прокурора Светлоярского района в интересах Райгородского
сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области к
гражданину К. об изъятии земельного участка площадью 23,2 га в границах
Райгородского сельского поселения, принадлежащего на праве собственности К. В
обоснование заявленных требований прокурором было указано, что земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в собственность К. для
ведения крестьянского хозяйства, не используется по своему целевому назначению с
1994 г. К. дважды привлекался к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ
за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного
производства. Решением Светлоярского районного суда Волгоградской области от 5
апреля 2007 г. исковые требования прокурора были удовлетворены, земельный участок,
принадлежащий на праве собственности К., был изъят и передан Райгородскому
сельскому поселению Светлоярского муниципального района Волгоградской области.
Решение суда в кассационном порядке не обжаловалось, вступило в законную силу.

10.2. Защита права собственности при отчуждении недвижимого имущества в связи с

изъятием участка, на котором оно находится

288. Каковы особенности разрешения споров о правах на земельные участки,

на которых расположены многоквартирные дома?

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в

действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(299) (далее - Вводный закон) и
ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на
праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и
благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу п. 3
и 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти
осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в
действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право
общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном
доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (п. 2
ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после
введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый
учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в
многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного
кадастрового учета (п. 5 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен
государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в
собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по
смыслу п. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей
в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под
многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном
доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это
необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в
состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий
собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию
указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как
законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом, в силу
ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти
нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего
владения, в том числе против собственника земельного участка. Кроме того, собственники
помещений в многоквартирном доме вправе для защиты своих прав и законных интересов
предъявлять на основании ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольных построек.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном
порядке по правилам подведомственности дел действия (бездействие) органа власти по
формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке
документации по планировке территории (ст. 45 и 46 ГрК РФ), а также предшествующие
распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении
земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного
участка или права на заключение договора аренды земельного участка, о предварительном
согласовании места размещения объекта и т.д. В случае если в результате таких действий
органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для
эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в
суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего
права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных дел суд разрешает вопрос о надлежащих границах и
размере данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного
законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК
РФ). При этом, рассматривая спор о границах и размере сформированного земельного
участка, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для
формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на
соответствующий орган власти*(300).

289. Какова сфера действия процедуры изъятия недвижимого имущества в

связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных
нужд?

Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных

нужд включает в себя две разновидности: изъятие незастроенных земельных участков и
изъятие земельных участков, на которых расположены различные объекты недвижимости.
В последнем случае наиболее распространенным является изъятие земельного участка, на
котором расположены жилые дома, признанные ветхим и аварийным жильем. Такое
изъятие может производиться как для строительства муниципальных объектов,
предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, так и по договору о развитии застроенных территорий.
По договору о развитии застроенной территории одна сторона (обычно это
коммерческое юридическое лицо) обязуется в установленный договором срок своими
силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) их средств уплатить
выкупную цену либо создать (приобрести), а также передать в государственную или
муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления
гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам
социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и
расположенных на застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ). Предусмотрен и ряд иных
прав и обязанностей сторон данного договора.
Непосредственно же механизм изъятия жилых помещений и земельных участков у
их правообладателей для государственных или муниципальных нужд предусмотрен ст. 32
ЖК РФ.
Согласно данной статье жилое помещение может быть изъято у собственника
путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается
не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается
земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией,
соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии
соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным
законодательством.
Особенности резервирования земель и изъятия земельных участков и (или)
расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или
муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских игр и
Паралимпийских игр и развития г. Сочи как горноклиматического курорта указаны в
Федеральном законе от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII
Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи,
развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об
изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия
данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об
изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной
государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого
уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента
государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения
соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть,
пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые
затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его
назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены
жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период
вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются
соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя
обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования
уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная
стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого
помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места
проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в
собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено
сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в
собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого
помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права
собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств
перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть
предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом
его стоимости в выкупную цену. Если собственник жилого помещения не согласен с
решением об его изъятии либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого
помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган
местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о
выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в
течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления
об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.
Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления
органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе
или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в
установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома,
земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для
муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в
указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности муниципальному образованию.
В случае если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный
дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о
развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о
градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома
аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование
о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи
заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию
указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного
дома в течение установленного срока не будет подано в установленном
законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на
получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный
участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме
подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в
таком доме до истечения шестимесячного срока допускается только с согласия
собственника.
Данные требования были конкретизированы в Положении о признании помещения
жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в ред. от
02.08.2007)*(301). Согласно указанному Положению признание помещения жилым
помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях на основании
оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в данном Положении
требованиям. Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им
порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, орган
исполнительной власти субъекта РФ - комиссию для оценки жилых помещений
жилищного фонда субъекта РФ, орган местного самоуправления - комиссию для оценки
жилых помещений муниципального жилищного фонда. При этом орган местного
самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений,
находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для
проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих
помещений установленным рассматриваемым Положением требованиям и по принятию
решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания
граждан.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания
является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не
позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в
связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его
частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого
уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и
оснований, а также в связи с изменениями окружающей среды и параметров
микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых
санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части
содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ,
качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов
наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных
домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих
деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень
биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые
свидетельствуют об исчерпании несущей способности и об опасности обрушения,
являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Жилые помещения, находящиеся в
домах, расположенных на территориях, где превышены показатели санитарно-
эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация,
электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и
биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, а также в жилых домах,
расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной
инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для
проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно
минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,
расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а
также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на
которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить
подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах,
признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Непригодными для
проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой
уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных
разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных
решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные
дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу
или реконструкции. При этом под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях
понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и
многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной
аварией.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,
расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи
переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли
напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и
индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших
повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной
просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует
признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ
технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих
домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и
эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания
людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома
признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно
допустимой нормы следует признавать непригодными для проживания, если при помощи
инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого
значения. Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство
для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для
проживания.
Не могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для
проживания: отсутствие системы централизованной канализации и горячего
водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме; отсутствие в жилом доме свыше пяти
этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа
находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному
ремонту и реконструкции; несоответствие объемно-планировочного решения жилых
помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных
помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном
по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время
объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям
эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и
функционального оборудования.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления
гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на
проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их
компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным данным
Положением требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для
проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции.

290. Правомерно ли прекращение права собственности на недвижимое

имущество без предварительного решения об изъятии земельного участка,
включающего обоснование государственных или муниципальных нужд, а также без
предварительного выявления мнения собственника недвижимого имущества о
характере, условиях и размере равноценной компенсации?

По данному вопросу сложилась следующая судебная практика.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от 25 декабря 1997 г.,
оставленным без изменения судом кассационной инстанции, был удовлетворен иск
администрации Вахитовского района г. Казани и комитета по управлению коммунальным
имуществом администрации г. Казани к гражданке И. о выселении и передаче ей в
собственность другого жилого помещения в связи с отводом земельного участка для
строительства здания Национального банка Республики Татарстан.
В своей жалобе в Конституционный Суд РФ И. оспорила конституционность
ст. 239 ГК РФ об отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на
котором оно находится, как допускающей изъятие земельного участка и прекращение
права собственности на находящееся на нем недвижимое имущество (квартиру) без
предварительного решения об изъятии земельного участка, прямо указывающего и
раскрывающего существо и обоснование государственных или муниципальных нужд, и
без предварительного выявления мнения собственника недвижимого имущества о
характере, условиях и размере равноценной компенсации; ст. 49.3 ЖК РСФСР (утратил
силу с 1 марта 2005 г.) об обеспечении жилыми помещениями граждан - собственников
квартир в полностью или частично приватизированном доме в связи со сносом дома, как
допускающей предоставление собственнику квартиры в доме, подлежащем сносу, другой
квартиры без его согласия и предварительного выявления его мнения относительно
характеристик такой квартиры или какой-либо иной компенсации; ст. 2 и 83
Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)", наделяющих Центральный банк РФ и его территориальное
управление статусом государственного банка, позволяющим относить к государственным
нуждам любое использование им земельного участка, изымаемого у других лиц. По
мнению заявительницы, указанные положения нарушают ее права, гарантированные ст. 8,
11, 18, 19, 35 и 75 Конституции РФ.
Конституционный Суд РФ, изучив представленные гражданкой И. материалы, не
нашел оснований для принятия ее жалобы к рассмотрению. В соответствии со ст. 239 ГК
РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения
права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество,
находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем
выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном
соответственно ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ; требование об изъятии недвижимого
имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного
самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование
земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения
права собственности на данное недвижимое имущество.
Указанные положения ГК РФ, конкретизирующие ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ о
недопустимости принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без
предварительного и равноценного возмещения, предусматривают возможность изъятия у
собственника недвижимого имущества в случае изъятия земельного участка, на котором
оно находится, в качестве одного из оснований прекращения права собственности и не
предполагают произвольное изъятие земельного участка, а требуют исследования
фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого
изъятия и потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо
права граждан.
Не нарушает конституционные права граждан и ст. 49.3 ЖК РСФСР, поскольку,
устанавливая соответствующее возмещение (компенсацию) собственникам,
освобождающим жилые помещения в связи со сносом дома, она также была направлена
на реализацию ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ и защиту прав переселяемых лиц.
Что касается ст. 2 и 83 Федерального закона "О Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)", предусматривающих, что уставный капитал и иное
имущество Банка России являются федеральной собственностью, а национальные банки
республик в составе Российской Федерации - территориальными учреждениями Банка
России, то они лишь регламентируют правовое положение Центрального банка РФ и не
могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы.
Как следует из содержания жалобы, заявительница фактически ставит вопрос о
проверке соблюдения в ее деле предусмотренного ст. 279-282 ГК РФ порядка выкупа
спорного земельного участка и правильности определения равноценности
предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого. Между тем разрешение
данного вопроса в полномочия Конституционного Суда РФ, как они определены в ст. 125
Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном
Суде Российской Федерации", не входит.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ отказал гражданке И. в
принятии к рассмотрению жалобы как не отвечающей требованиям Федерального
конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации"*(302).

291. Каковы гарантии прав собственников жилых помещений дома,

подлежащего сносу как ветхого и аварийного?

В судебной практике неоднократно возникает следующий вопрос. Если дом, в

котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма,
подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или
органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома,
предоставляются иные благоустроенные жилые помещения по договору социального
найма. Если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам
на праве собственности, предоставляются ли им и на каких условиях какие-либо жилые
помещения?
Как отмечалось в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда
РФ за IV квартал 2005 года*(303), ст. 32 ЖК РФ определяет порядок обеспечения
жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд.
Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у
собственника путем выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия
выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение
включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального
образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК
РФ).
Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32
ЖК РФ. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки,
причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые
он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым
помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если
указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права
пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого
жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения
права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое
помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том
числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть
предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом
его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.
ЖК РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии
жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и
подлежащим сносу.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не
урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких
отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо
регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу,
применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия
закона).
Исходя из этого, при определении порядка обеспечения жилищных прав
собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ,
следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ.
Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134
ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива
жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в
случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него
членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей
применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК РФ. Следовательно, если часть
жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве
собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о
предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться
положениями ст. 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника
либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено
другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Тесно связанным с вышеизложенным является и вопрос о том, можно ли оспорить
в судебном порядке соглашение, заключенное соответствующим государственным
органом или органом местного самоуправления с собственником жилого помещения, о
замене изымаемого жилого помещения другим жилым помещением в случае изъятия
соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
Как отмечал Президиум Верховного Суда РФ, согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ
принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть
произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В
соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем
выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных
или муниципальных нужд. При этом согласно ч. 8 этой же статьи по соглашению с
собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого
жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим
государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении
взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения является
двусторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки
недействительной (параграф 2 гл. 9 ГК РФ). Следовательно, данное соглашение может
быть оспорено в судебном порядке по общим основаниям.

292. Существует ли обязанность органа государственной власти или органа

местного самоуправления доказать реальность государственных (муниципальных)
нужд, влекущих изъятие объекта недвижимости?

Как и в случае изъятия незастроенного земельного участка для государственных

(муниципальных) нужд, принудительное отчуждение недвижимого имущества,
находящегося в собственности граждан, допускается только в случае изъятия земельного
участка для реальных государственных или муниципальных нужд, а при их отсутствии
является недействительным. Таким образом, орган государственной власти или местного
самоуправления, принявший решение об изъятии, обязан доказать, что использование
земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения
права собственности на данное недвижимое имущество.
Так, ЗАО "Кларисса" обратилось в суд с иском к М. о выселении ее и членов ее
семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец
ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под
строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом,
принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики,
проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного
постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.
Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи
выселены с предоставлением другого жилого помещения. Судебная коллегия по
гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без
изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР,
указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР,
предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в
собственности граждан. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте
поставил вопрос об отмене судебных решений.
Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим
основаниям. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего
имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для
государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и
равноценного возмещения.
В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка
для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права
собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся
на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа
государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном
соответственно ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению,
если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим
требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для
которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное
недвижимое имущество.
Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение
жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением
установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для
государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или
органа местного самоуправления.
Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует
руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно. Статья 137 ЖК РСФСР не может
применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения законов и
иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие
с частью первой ГК РФ законы и иные правовые акты РФ, а также Основы гражданского
законодательства Союза ССР и республик и иные акты законодательства Союза ССР,
действующие на территории РФ в предусмотренных пределах и порядке, применяются
постольку, поскольку они не противоречат части первой ГК РФ.
Часть первая ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого
имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому
ст. 137 ЖК РСФСР в той мере, в какой она предусматривает возможность выселения в
случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием
земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит.
Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве
собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд.
Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится
в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой
предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых
домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд.
Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их
права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия
собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК
РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой
договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из
принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения*(304).

293. Каков порядок расчета убытков, причиняемых изъятием для

государственных или муниципальных нужд объектов недвижимости,
расположенных на земельных участках граждан и юридических лиц?

По вопросам правильности расчета указанных убытков существует следующая

судебная практика.
Решением Городищенского районного суда Волгоградской области по иску
администрации Городищенского муниципального образования к И. об изъятии земельного
участка и недвижимого имущества путем выкупа и выселении у ответчиков изъяты
земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Определением
судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда решение
оставлено без изменения. Указанные судебные постановления ответчиком обжалованы в
надзорном порядке. В качестве доводов И. приводил то, что он владел на праве
собственности земельным участком в размере 23 соток, на котором располагались два
жилых дома, три мастерских, два складских помещения и другие хозяйственные
постройки.
Весь комплекс хозяйственных застроек приносил ежегодный доход. С учетом этого
заявитель полагал, что возмещение не является реальной ценой изъятого земельного
участка и всего недвижимого имущества.
Суд надзорной инстанции, проверив доводы заявителя, исследовав материалы дела,
решение оставил без изменения, а надзорную жалобу без удовлетворения. При
рассмотрении указанных гражданско-правовых споров правоприменителю необходимо
руководствоваться ст. 281 ГК РФ, согласно которой при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включается рыночная
стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также
все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки,
которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе и упущенную выгоду.
Принимая решение о размере убытков, суд использовал данные независимого
оценщика, который определил сметную стоимость строительства путем расчета
фактических объемов строительства с применением поправочных коэффициентов по
состоянию на день издания постановления об изъятии земельного участка. Эти данные и
соответствовали стоимости объекта строительства.

294. Какие разъяснения судам для правильного разрешения дел по спорам,

связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с
изъятием соответствующего земельного участка для государственных или
муниципальных нужд, дал Пленум Верховного Суда РФ?

Наличие ряда пробелов и коллизий при рассмотрении данной категории дел

обусловило принятие постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О
некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного
кодекса Российской Федерации". Пленум разъяснил (п. 20), что судам для правильного
разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника
путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для
государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду
следующее:
а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35
Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для
государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения
направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника
жилого помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято
компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного
самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка
для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание
пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность,
аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного)
пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии
земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется
федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным
законодательством (ст. 279-283 ГК РФ, ст. 9-11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного
участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование
данного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права
собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК
РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч. 10, 11 ст. 32 ЖК
РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления;
г) соблюдение предусмотренной ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей
изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит
проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в
себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2
ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32
ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее
чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом
решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым
обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления
собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения
собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой
информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об
изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано
надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого
помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у
собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу
местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом
государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с
момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом им
решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является
несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством
члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения
родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и
попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа
опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от
24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого
согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду
необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи
заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или
предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам
несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ);
ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника
принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого
жилого помещения, к участию в деле, исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, должен быть
привлечен прокурор;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам,
указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого
помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе
упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого
помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого
помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться
произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение,
значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии,
что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в
ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора
о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат,
обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения
спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом
может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);
и) требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении
собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть
удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в
соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен
изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника
изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания
ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного
самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается
обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. В случае
соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого
выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК
РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен
изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то
собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого
помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены
изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы
между ними возлагается на собственника. По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику
жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться
на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления
собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях
(например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору
социального найма, по договору найма в домах системы социального обслуживания
населения);
к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником
уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК
РФ только с согласия собственника;
л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого
помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое
помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении
другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных
правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным
образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Пленум отдельно обратил внимание судов на то, что государственная регистрация
решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии
жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает
правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться
данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя
содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ, ч. 2-4 ст. 30, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в
установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом,
принявшим такое решение (т.е. межведомственной комиссией, создаваемой исходя из
принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом
исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к
собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или
реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не
осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного
самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором
расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в
том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не
позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об
изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К
порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае
согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом
положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии
жилого помещения не применяются.
Необходимо обратить внимание судов на то, что ЖК РФ не установлены правовые
последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники
жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.
Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав
собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе, исходя из
норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии,
применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого
помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого
помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

────────────────────────────────
*(1) См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации: подготовлена на основании Указа Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 "О
совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации"//Портал Российского
частного права: [сайт]. URL: http://www.privlaw.ru (дата обращения: 21.12.2009).
*(2) См.: Соловьев В.Н. Отношения собственности и иные вещные отношения с
участием некоммерческих организаций в социальной сфере: монография. - М.: Юрист,
2008; Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве
собственности. - М.: Проспект, 2009.
*(3) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.//Официально опубликована не была.
*(4) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(5) Проект Концепции развития законодательства о вещном праве/Совет при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства//Портал Российского частного права: [сайт]. URL: http://www.privlaw.ru
(дата обращения: 21.12.2009).
*(6) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(7) Гражданское право: в 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право.
Исключительное право. Личные неимущественные права: учебник для студентов вузов,
обучающихся по направлению 521400 "Юриспруденция" и по специальности 021100
"Юриспруденция"/И.А. Зенин [и др.]/отв. ред. Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. М.,
2005. С. 16-17 (автор главы Е.А. Суханов).
*(8) См.: Шкредов В.П. Метод исследования собственности в "Капитале" К.
Маркса. М., 1973. С. 59; Его же: Экономика и право. М., 1990. С. 222 и сл.
*(9) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - 4-е изд., перераб. и доп.
М., 2008. С. 17.
*(10) См.: Маркс К., Энгельс Ф. Соч. - 2-е изд. Т. 46. С. 713.
*(11) См.: Гражданское право России. Часть первая: учебник/под ред. З.И.
Цыбуленко. М., 1998. С. 258.
*(12) Толстой Ю.К. К учению о праве собственности//Правоведение. 1992. N 1. С.
16-17.
*(13) Гражданское право: в 4 т. Т. 2/И.А. Зенин [и др.]/отв. ред. Е.А. Суханов. С.
19-20 (автор главы Е.А. Суханов).
*(14) Камышанский В.П. Актуальные проблемы права собственности: учеб.
пособие. Краснодар, 2008. С. 12.
*(15) См.: Гражданское право России. Общая часть: курс лекций/отв. ред. О.Н.
Садиков. М., 2001. С. 364.
*(16) См.: Суханов Е.А. К понятию вещного права//Правовые вопросы
недвижимости. 2005. N 1. С. 7-14.
*(17) Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 17.07.2009)//СЗ РФ.
1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061; N 33 (ч. 1).
Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026; 2003. N 23. Ст. 2174; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607;
2006. N 17 (ч. 1). Ст. 1778; N 44. Ст. 4538; 2007. N 27. Ст. 3213; N 49. Ст. 6056; 2008. N 18.
Ст. 1941; N 29 (ч. 1). Ст. 3418; Ст. 3420; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17; N 29.
Ст. 3601.
*(18) По этому поводу применительно к своей исторической эпохе Г.Ф.
Шершеневич замечал: "Наш законодатель определяет право собственности", хотя "такие
определения бесполезны в законодательстве"//Шершеневич Г.Ф. Учебник русского
гражданского права. - 4-е изд. Казань., 1902. С. 11.
*(19) Алексеев С.С. Собственность и право: актуальные
проблемы//Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2.
М., 2002. С. 60.
*(20) См.: Новицкий И.Б. Право собственности. М., 1925. С. 35.
*(21) См., например: Корнеев С.М. Основы советского гражданского права. М.,
1962. С. 35.
*(22) О.А. Омельченко очень точно подметил, что "эта категория исторически
конкретна: каждая юридическая традиция, каждая правовая культура наполняет своим
содержанием отвлеченное понятие собственности" (См.: Омельченко О.А. Основы
римского права. М, 1994. С. 161).
*(23) Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./отв. ред.
A.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2005. С. 411.
*(24) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 125.
*(25) Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики/под общ. ред.
B.А. Белова. М., 2007. С. 488.
*(26) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - 4-е изд. Казань,
1902. С. 226.
*(27) СЗ РФ. 1996. N 51. Ст. 5681; 1998. N 30. Ст. 3613; N 31. Ст. 3834; N 51.
Ст. 6269; 1999. N 47. Ст. 5612; 2000. N 16. Ст. 1640; 2001. N 31. Ст. 3171; N 33 (ч. 1).
Ст. 3435; N 49. Ст. 4558; 2002. N 26. Ст. 2516; N 30. Ст. 3029; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч.
1). Ст. 2700; N 50. Ст. 4856; 2004. N 18. Ст. 1683; N 27. Ст. 2711; 2006. N 31 (ч. 1).
Ст. 3420; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 32. Ст. 4121; 2008. N 10 (ч. 1). Ст. 900; N 52 (ч. 1).
Ст. 6227; 2009. N 1. Ст. 17; N 7. Ст. 770; N 11. Ст. 1261.
 *(28) ВСНД и ВС РФ. 1992. N 33. Ст. 1915; СЗ РФ. 1996. N 49. Ст. 5503; 1998. N 31.
Ст. 3822; 1999. N 14. Ст. 1665; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 3. Ст. 282; 2007. N 7. Ст. 834;
N 27. Ст. 3213; N 43. Ст. 5084; N 49. Ст. 6079; 2008. N 48. Ст. 5517.
*(29) СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3617; N 49. Ст. 5723; 2009. N 19. Ст. 2281.
*(30) СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4552; 1997. N 7. Ст. 808; 2001. N 29. Ст. 2949; 2002. N 1
(ч. 1). Ст. 2; N 13. Ст. 1180; 2003. N 46 (ч. 1). Ст. 4436; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 52 (ч.
1). Ст. 5498; 2007. N 7. Ст. 834; N 49. Ст. 6079; 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3418; N 30 (ч. 2).
Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17.
*(31) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 203-208.
*(32) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - 4-е изд., испр.
М., 2003. С. 228-230.
*(33) Гаджиев Г.А. Конституционные основы современного права
собственности//Журнал российского права. 2006. N 12. С. 30-42.
*(34) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(35) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 223-228.
*(36) Покровский И.А. Указ. соч. С. 224.
*(37) СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.
*(38) Проект Концепции развития законодательства о вещном праве/Совет при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства//Портал Российского частного права: [сайт]. URL: http://www.privlaw.ru
(дата обращения: 21.12.2009).
*(39) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(40) Гражданское уложение Германии (Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit
Einfuhrungsgesetz): ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем./[В. Бергман, введ., сост.];
науч. ред. А.Л. Маковский [и др.] - 2-е изд., доп. М., 2006. С. 250.
*(41) Лоренц Д.В. Система гражданско-правовых притязаний и проблема их
конкуренции//Гражданское право. 2008. N 4. С. 7-10.
*(42) Конституционное правосудие в странах СНГ и Балтии. 2006. N 25.
*(43) БВС РФ. 2008. N 9.
*(44) Высший Арбитражный Суд Российской Федерации: [сайт]. URL:
http://www.arbitr.ru/vas/proj/ (дата обращения: 29.12.2009).
*(45) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(46) Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации:
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(47) Кожаринова А.В., Нарозников Н.К. Некоторые вопросы права ограниченного
пользования чужим недвижимым имуществом. Рязань, 2005. С. 25.
*(48) См.: Гражданское право: в 4 т. Т. 1. Общая часть/отв. ред. Е.А. Суханов. М.,
2004. С. 400-401 (автор главы Е.А. Суханов).
*(49) См.: Римское частное право: учебник/под ред. И.Б. Новицкого, И.С.
Перетерского. М., 1996. С. 148-149.
*(50) См.: Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды
недвижимости//Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002. С.
181.
*(51) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А.
Хохлова/отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 276.
*(52) См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 8.
*(53) См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.,
1999. С. 238-242; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/под общ. ред. П.В.
Крашенинникова. М., 1999. С. 15-16; Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды
недвижимости//Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002. С.
184.
*(54) Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
*(55) См., например: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и
судебная практика. СПб., 2002. С. 355; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости:
проблемы содержания употребляемых понятий//Журнал российского права. 2005. N 8. С.
144-152.
*(56) Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа
стабильного гражданского оборота//Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т. 7. С. 21-22.
*(57) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут,
2006. С. 136-142
*(58) Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания
употребляемых понятий//Журнал российского права. 2005. N 8. С. 145
*(59) Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика.
СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2002. С. 356.
*(60) Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное
понимание//Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 2 (69). С. 14.
*(61) Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности: дис. ... канд.
юрид. наук. М., 2005. С. 43; Диаковская Н.В. Правовое регулирование регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним: дис.. канд. юрид. наук. М., 2001. С. 20.
*(62) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А.
Хохлова/отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Межд.
Центр фин.-эконом. развития, 1998. С. 276; Диаковская Н.В. Правовое регулирование
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: дис.. канд. юрид. наук. М.,
2001. С. 21.
*(63) Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в
гражданском праве России: монография. М.: ИД "Буквовед", 2007. С. 37, 80.
*(64) См.: Гражданское право: в 4 т. Т.1: Общая часть: учебник/отв. ред. Е.А.
Суханов. М., 2004. С. 400-401 (автор главы - Е.А. Суханов).
*(65) Параграф 3 разд. I ч. 1 Концепции развития гражданского законодательства о
недвижимом имуществе//Витрянский В.В. Оборот недвижимости требует
совершенства//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. N 4. С. 27.
*(66) Пункт 3.4 разд. II Концепции развития гражданского законодательства
Российской Федерации//http://www.privlaw.ru.
*(67) Тужилова-Орданская Е.М. Указ. соч. С. 37, 80.
*(68) Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности//Нотариус.
2003. N 1. С. 40; Сулейманова З.М. Судебная практика - основа совершенствования ГК РФ
о недвижимом имуществе//Российский судья. 2007. N 7. С. 11-12; Гонгало Б.М. Жилое
помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)//Семейное
и жилищное право. 2007. N 2. С. 2-3.
*(69) Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на
жилище//Жилищное право. 2001. N 1. С. 37.
*(70) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
*(71) См.: Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности: (в
ред. от 25.11.2009)//СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; 1995. N 35. Ст. 3503; 1996. N 17.
Ст. 1911;1998. N 4. Ст. 430; 2000. N 46. Ст. 4537; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 33 (ч. 1).
Ст. 3413; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 19 (ч. 1).
Ст. 1839; N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752; 2006. N 6.
Ст. 636; N 44. Ст. 4537; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 18. Ст. 2117; N 43.
Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3593; 2009. N 11. Ст. 1261; N 29. Ст. 3635; N 45. Ст. 5265;
N 48. Ст. 5717; Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-
эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 30.12.2008)//СЗ РФ. 1999. N 14.
Ст. 1650; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; 2003. N 2 Ст. 167; N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 35.
Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 1 Ст. 10; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1).
Ст. 21; Ст. 29; N 27. Ст. 3213; 2007 N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6070; 2008. N 29 (ч. 1).
Ст. 3418; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009 N 1. Ст. 17; Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-
ФЗ "О техническом регулировании" (в ред. от 23.11.2009)//СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 1).
Ст. 5140; 2005. N 19 Ст. 1752; 2007. N 19. Ст. 2293; N 49. Ст. 6070; 2008. N 30 (ч. 2).
Ст. 3616; 2009 N 29. Ст. 3626; N 48. Ст. 5711; Положение о санитарно-
эпидемиологическом нормировании: утв. постановлением Правительства РФ от
24.07.2000 N 554 (в ред. от 15.09.2005)//СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295; 2004. N 8. Ст. 663;
N 47. Ст. 4666: 2005. N 39. Ст. 3953.
*(72) См.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации,
части первой/А.Б. Бабаев [и др.]/под общ. ред. В.А. Белова. М., 2008. С. 159.
*(73) Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части
первой/А.Б. Бабаев [и др.]/под общ. ред. В.А. Белова. С. 165.
*(74) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(75) См.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации,
части первой/А.Б. Бабаев [и др.]/под общ. ред. В.А. Белова. С. 166.
*(76) БВС РФ. 2009. N 10. С. 5.
*(77) СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.
*(78) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 29.01.2008 N 22-В07-36. Документ не опубликован.
*(79) Иоффе О.С. Избранные труды: в 4 т. Т. II: Советское гражданское право.
СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2004. С. 498.
*(80) Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(81) Иоффе О. С. Указ. соч. С. 498-499.
*(82) Эрделевский А.М. О защите прав титульного владельца//Закон. 2004. N 2. С.
31-33.
*(83) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2008 по делу N А66-
6759/2006. Документ опубликован не был.
*(84) Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2008 N Ф03-А51/08-
1/234 по делу N А51-12304/2005-23-270. Документ опубликован не был.
*(85) Федеральный арбитражный суд Уральского округа: [сайт]. URL:
http://gdb.fasuo.ru/doc.asp?ID=13159 (дата обращения: 02.01.2010).
*(86) Белов В.А. К вопросу о так называемой виндикации бездокументарных
ценных бумаг//Закон. 2006. N 7. С. 86-93.
*(87) Вестник ВАС РФ. 2009. N 1.
*(88) БВС РФ. 2007. N 6.
*(89) См., например: Новоселова Л.А. Истребование из чужого незаконного
владения имущества, проданного в порядке исполнения судебного акта//Вестник
гражданского права. 2006. N 1. С. 35-69.
*(90) Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Тонкости виндикации//ЭЖ-Юрист. 2008. N 43.
*(91) Трепицин И.Н. Переход права собственности на движимое имущество
посредством передачи и соглашения. Одесса, 1903. С. 186.
*(92) Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С. 191.
*(93) Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Т. 3. С. 178-181.
*(94) Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С.
105.
*(95) Мейер Д.И. Избранные произведения по гражданскому праву. М.: Центр
ЮрИнфоР, 2003. С. 104.
*(96) Гражданское право: учеб./под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб., 2001.
Т. 1. С. 465.
*(97) Ханашевич С.К. Добросовестное приобретение имущества от
неуправомоченного лица, 2004.
*(98) См.: Трепицин И.Н. Переход права собственности на движимое имущество
посредством передачи и соглашения. С. 75-78.
*(99) См. подробнее: Зарубин А.В. Недействительность сделок с пороками воли:
дисс. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.
*(100) Моргунов С.В. Виндикация в гражданском праве: Теория. Проблемы.
Практика. М., 2006. С. 184-185.
*(101) Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л.: Изд-во
Ленинградского университета, 1960. С. 62-63.
*(102) Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. С. 62-63.
*(103) Гражданское право: учеб./под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001.
С. 265 (автор главы М.В. Кротов).
*(104) Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому
праву. - 2-е изд., доп. М.: Юрайт-М, 2001. С. 93.
*(105) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части
первой)/под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 371 (автор главы О.Н. Садиков).
*(106) Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. СПб., 2001. С. 58.
*(107) Голышев В.Г. Существенное заблуждение как основание признания сделки,
совершенной в кредитной сфере, недействительной//Банковское право. 2000. N 4. С. 21.
*(108) БВС РСФСР. 1990. N 12. С. 5.
*(109) Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. С. 74.
*(110) Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому
праву. С. 103.
*(111) Рабинович Н.В. Указ. соч. С. 93.
*(112) Хейфец Ф.С. Указ. соч. С. 98.
*(113) Гражданское право: учеб./под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 5-е изд.
М., 2001. Т. 1. С. 265 (автор главы М.В. Кротов).
*(114) Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. С. 57.
*(115) Хейфец Ф.С. Указ. соч. С. 98.
*(116) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части
первой/под ред. проф. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М. С. 304 (автор главы Р.О.
Халфина).
*(117) Зарубин А.В., Потапенко С.В. Недействительность сделок с пороками воли,
вызванными виновным поведением контрагента либо иных лиц//Известия Иркутской
государственной экономической академии (Байкальский государственный университет
экономики и права). 2008. N 3 (59). С. 123-127.
*(118) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 151.
*(119) Голышев В.Г. Совершение сделок под влиянием насилия или
угрозы//Юрист. 2002. N 10. С. 25-26.
*(120) Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: учебник. М.: БЕК, 2000.
С. 86.
*(121) Аристотель. Этика/пер. Н.В. Брагинской, Т.А. Миллер. М.: АСТ, 2002. С. 81.
*(122) Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому
праву. С. 103.
*(123) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 153.
*(124) Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. С. 71.
*(125) Гражданское право: учеб./отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2002. Т. 1.
С. 367-368 (автор главы В.С. Ем).
*(126) Советское гражданское право: в 2 т./В.А. Рясенцев [и др.]. М.: Юрид. лит.,
1975. Т. 1. С. 219-220 (автор главы В.А. Рясенцев).
*(127) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. С. 151.
*(128) Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. С. 59.
*(129) Рабинович Н.В. Там же. С. 60.
*(130) Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве: Теория и
практика оспаривания. М.: Бератор-Пресс, 2003. С. 291.
*(131) Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации/под ред. М.И. Брагинского. М.: Хозяйство и право, 1995. С. 243 (автор главы
М.И. Брагинский).
*(132) Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 301.
*(133) СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; 1998. N 28. Ст. 3261; 1999. N 1. Ст. 2; 2002. N 12.
Ст. 1093; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3437; N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2008.
N 18. Ст. 1941; N 52 (ч. 1). Ст. 6227; 2009. N 1. Ст. 20; N 29. Ст. 3642; N 31. Ст. 3923;
РГ.2009. 29 дек.
*(134) Трепицын И.Н. Переход права собственности на движимое имущество
посредством передачи и соглашения. Одесса, 1903. С. 75.
*(135) Гражданское право: учебник. Т. 1. - 5-е изд., перераб. и доп./под ред. А.П.
Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 465 (автор главы А. П. Сергеев).
*(136) Гражданское право: в 4 т. Том II. Вещное право. Наследственное право. - 3-е
изд., перераб. и доп./под ред. Е. А. Суханова. М., 2007. С. 208 (автор главы Е. А. Суханов).
*(137) Верховный Суд Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.supcourt.ru/
vscourt_detale.php?id=6018 (дата обращения: 06.01.2010).
*(138) Дело N 33-6118/08//Архив Городищенского районного суда Волгоградской
области.
*(139) Дело N 2-111/2007//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(140) Дело N 2-2340/2007//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(141) См.: Калининградский областной суд: [сайт]. URL: http://www.kaliningrad-
court.ru/kos/practic/civil/common/index.php (дата обращения: 10.01.2010).
*(142) БВС РФ. 2007. N 11.
*(143) СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003.
N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652; 2006. N 48. Ст. 5038.
*(144) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ от 17.01.2006 N 4-В05-49.
*(145) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа
2005 г.//БВС РФ. 2005. N 12.
*(146) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября
2006 г.//БВС РФ. 2007. N 6.
*(147) См.: Верховный суд Удмуртской Республики: [сайт]. URL:
http://vs.udm.sudrf. ru/modules.php?name=docum_sud&dtid=4&did=65 (дата обращения:
10.01.2010).
*(148) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(149) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 июня
2000 г.//БВС РФ. 2000. N 9.
*(150) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа
2007 г.//БВС РФ. 2007. N 11.
*(151) СЗ РФ. 2005. N 48. Ст. 5047.
*(152) Бюллетень судебной практики Омского областного суда/под ред. зам.
председателя Омского областного суда Е.С. Светенко. 2008. N 4 (37). С. 19//URL:
http://oblsud.oms.sudrf.ru/modules/docum_sud/documents/doc20090505-084839 .doc (дата
обращения: 06.01.2010).
*(153) Утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78.
*(154) Приняты и введены в действие постановлением Минстроя России от
13.02.1997 N 18-7.
*(155) Утверждены постановлением Госстроя России от 22.03.2001 N 35.
*(156) СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5140; 2005. N 19. Ст. 1752; 2007. N 19. Ст. 2293;
N 49. Ст. 6070; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 29. Ст. 3626; N 48. Ст. 5711.
*(157) Верховный Суд Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.supcourt.ru/
arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=91046&i1text= (дата обращения: 10.01.2010).
*(158) Верховный Суд Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.supcourt.ru/
arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=76623&i1text= (дата обращения: 10.01.2010).
*(159) Бюллетень судебной практики Омского областного суда/под ред. зам.
председателя Омского областного суда Е.С. Светенко. 2008. N 4 (37). С. 22//URL:
http://oblsud.oms.sudrf.ru/modules/docum_sud/documents/doc20090505-084839 .doc (дата
обращения: 10.01.2010).
*(160) Пермский краевой суд: [сайт]. URL: http://www.pks.permregion.ru/praktika/gr/
spr/spr_registration.htm (дата обращения: 10.01.2010).
*(161) ВКС РФ. 2007. N 6.
*(162) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(163) БВС РФ. 2003. N 12.
*(164) Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в
упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в
ред. от 17.07.2009)//СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881; 2008. N 20. Ст. 2251; 2009. N 29. Ст. 3611.
*(165) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(166) Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации: одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(167) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 5 декабря
2008 г.//БВС РФ. 2009. N 2.
*(168) См.: Ростовский областной суд: [сайт]. URL:
http://www.rostoblsud.ru/court_review (дата обращения: 10.01.2010).
*(169) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(170) См.: Обзор практики рассмотрения гражданских и административных дел
Оренбургским областным судом в надзорном и кассационном порядке за февраль 2009
года: утв. постановлением президиума Оренбургского областного суда от 15 июня 2009
г.//Оренбургский областной суд: [сайт]. URL:
http://oblsud.orb.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&dtid=4&did=117 (дата обращения:
10.01.2010).
*(171) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа
2005 г.//БВС РФ. 2005. N 12.
*(172) Бюллетень Минюста России. 2007. N 9.
*(173) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14
июня 2006 г.//БВС РФ. 2006. N 9.
*(174) РГ. 2003. 23 окт.
*(175) СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 774; 2008. N 8. Ст. 744; 2009. N 11. Ст. 1304.
*(176) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17
сентября 2008 г.//БВС РФ. 2008. N 11.
*(177) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27
сентября 2006 г.//БВС РФ. 2007. N 1.
*(178) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября
2005 г.//БВС РФ. 2006. N 3.
*(179) СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668; 2004. N 47. Ст. 4652.
*(180) Верховный Суд Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.supcourt.ru/
arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=72484&i1text= (дата обращения: 10.01.2010).
*(181) Из практики прокурорского надзора по гражданским делам (редакционный
материал)//Законность. 2009. N 5.
*(182) Дело N 2-3941/2007//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(183) В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2009 N 374-ФЗ, которым
внесены изменения в п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с момента вступления указанного Закона в
силу размер госпошлины при подаче искового заявления имущественного характера, не
подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера будет
составлять: для физических лиц - 200 руб.; для организаций - 4000 руб. Примеч. ред.
*(184) БВС РФ. 2007. N 7.
*(185) Бюллетень Минюста России. 2008. N 3.
*(186) См. подробнее: Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: в 2
т. Т. II. М., 2002. С. 333-360.
*(187) Цит. по: Кияшко В. Признание договора незаключенным (сделки
несостоявшейся)//Право и экономика. 2003. N 5. С. 16-19.
*(188) Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Полут. 2. Введение и
общая часть. М.: Изд-во иностранной литературы, 1950. С. 306.
*(189) Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
М., 1995. С. 239.
*(190) БВС РФ. 1996. N 9. С. 14-17.
*(191) Бюллетень Минюста России. 2007. N 11.
*(192) БВС РФ. 2002. N 1.
*(193) Дело N 2-4283/2009//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(194) БВС РФ. 2007. N 6.
*(195) Дело N 33-500/2008//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия
 *(196) БВС РФ. 1993. N 11.
*(197) Поскольку, во-первых, договор является самым распространенным видом
сделок, во-вторых, договор определяется как соглашение, что дает "дополнительное"
основание для признания его незаключенным, проблематика несостоявшихся сделок
будет рассмотрена именно на его примере.
*(198) Это правило не касается односторонних сделок.
*(199) Кияшко В.А. Недействительные и несостоявшиеся сделки: проблемы
соотношения//Нотариус. 2008. N 6. С. 22-30.
*(200) Дыдынский Ф.М. Латинско-русский словарь к источникам римского права.
Варшава: Типография К. Ковалевского, 1896. С. 467.
*(201) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 и 25
марта 2009 г.//БВС РФ. 2009. N 5.
*(202) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября
2006 г.//БВС РФ. 2007. N 6.
*(203) СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 1999. N 7. Ст. 878; N 47. Ст. 5620; 2000. N 2.
Ст. 140; 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5018; Ст. 5030; 2002. N 26. Ст. 2523; N 30. Ст. 3029; N 40.
Ст. 3853; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст.3607; 2005. N 29. Ст. 2906; N 45.
Ст. 4586; 2007. N 10. Ст. 1151; N 24. Ст. 2830; N 31. Ст. 4011; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6235;
2009. N 29. Ст. 3608; N 48. Ст. 5753.
*(204) СЗ РФ. 2004. N 40. Ст. 3961; 2005. N 8. Ст. 654; N 12. Ст. 1042; N 23.
Ст. 2270; 2006. N 23. Ст. 2510; N 24. Ст. 2602; N 33. Ст. 3638; N 52 (ч. 3). Ст. 5587; 2007.
N 15. Ст. 1800; N 24. Ст. 2920; 2008. N 9. Ст. 853; N 29 (ч. 2). Ст. 3527; N 46. Ст. 5337;
2009. N 6. Ст. 738; N 9. Ст. 1119; N 30. Ст. 3805.
*(205) Вестник ВАС РФ. 1998. N 7.
*(206) См.: Сучкова Н.В. О признании завещания недействительным в силу статьи
177 Гражданского кодекса Российской Федерации//Комментарий судебной практики.
Вып. 10./под ред. К.Б. Ярошенко. М., 2004.
*(207) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой (постатейный)/под ред. О.Н. Садикова. М., 2005; Козлова Н.В. Правосубъектность
юридического лица. М., 2005.
*(208) Закиров Р.Ю. К вопросу о недействительности завещания//Наследственное
право. 2007. N 1. С. 25-27.
*(209) Настольная книга судьи по гражданским делам/под ред. Н.К. Толчеева. М.,
2008.
*(210) Золотова Н.Г. Действие принципа обеспечения восстановления нарушенных
наследственных прав при признании завещания недействительным//Нотариус. 2007. N 3;
Закиров Р.Ю. К вопросу о недействительности завещания//Наследственное право. 2007.
N 1; Мананников О.В. Наследование по завещанию и недействительность
завещания//Нотариус. 2003. N 1; и др.
*(211) См.: Потапенко С.В., Зарубин А.В. Субъект требования о признании
недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее
недействительности//Российская юстиция. 2009. N 10. С. 15-19.
*(212) Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации: одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
*(213) Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.
*(214) Зарубин А.В. Когда реституция невозможна//Юрист. 2008. N 12. С. 27-33.
*(215) Дело N 2-3625/2007//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(216) Дело N 33-741/2009//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(217) Дело N 2-4013/2008//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(218) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(219) Дело N 2-1132/2008//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(220) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта
2006 г.//БВС РФ. 2006. N 5.
*(221) Бюллетень Минюста России. 2002. N 11.
*(222) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(223) Дело N 2-1435/2009//Архив Абаканского городского суда Республики
Хакасия.
*(224) СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.
*(225) Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации за III квартал 2007 года: утв. постановлением Президиума Верховного Суда
РФ от 7 ноября 2007 г.//БВС РФ. 2008. N 2.
*(226) Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью
государственной регистрации права на объект недвижимости//Недействительность в
гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: сб. статей/отв. Ред. М.А. Рожкова.
М., 2006. С. 386-407.
*(227) Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного
общества "Сэвэнт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1
статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации: Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О//ВКС РФ.
2002. N 1.
*(228) Зарубин А.В. Правовая судьба акта государственной регистрации прав на
недвижимое имущество при разрешении вопроса о недействительности сделки//Хозяйство
и право. 2008. N 10. С. 92-102.
*(229) СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.
*(230) Коршунова Н. Неоспоримая регистрация//ЭЖ-Юрист. 2004. N 16; Штыка А.
Обжалование ненормативного акта или спор о праве?//ЭЖ-Юрист. 2005. N 13.
*(231) Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на
недвижимое имущество//Нотариус. 2004. N 5. С. 15-24.
*(232) См.: Потапенко С.В. Разграничение нормативных и ненормативных актов
при рассмотрении дел, возникающих из публичных правоотношений//Российская
юстиция. 2003. N 6. С. 30-31.
*(233) То же касается и признания сделки ничтожной, так как согласно п. 32
постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от
01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" не исключено признание ничтожной
сделки недействительной.
*(234) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда
РФ)//Официально опубликован не был.
*(235) См.: Двигун М.А. Нормоконтроль и признание недействительным акта
государственного органа или органа местного самоуправления как способ защиты
гражданских прав//Российская юстиция. 2007. N 8. С. 41-45.
 *(236) См.: Потапенко С.В. Дела, возникающие из публичных
правоотношений//Настольная книга судьи по гражданским делам/под ред. Н.К. Толчеева.
М.: Проспект, 2006. С. 68-91.
*(237) Справочная правовая система "Гарант F1".
*(238) БВС РФ. 2009. N 4.
*(239) О государственной гражданской службе Российской Федерации:
Федеральный закон от 27.07.2004 N 79-ФЗ: в ред. от 17.12.2009//СЗ РФ. 2004. N 31
Ст. 3215; 2006. N 6. Ст. 636; 2007. N 10. Ст. 1151; N 16. Ст. 1828; N 49. Ст. 6070 2008.
N 13. Ст. 1186; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; N 52 (ч. 1). Ст. 6235; 2009. N 29. Ст. 3597 Ст. 3624;
N 48. Ст. 5719; N 51. Ст. 6159.
*(240) Основы государства и права: учеб. пособие/под ред. О.Е. Кутафина. М.,
1996. С. 109.
*(241) Голубцов В.Г. Гражданско-правовой статус государственных и
муниципальных органов//Журнал российского права. 2006. N 6.
*(242) См. например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации: в 3 т. Т. 1: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,
части первой/под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004. С. 55-58.
*(243) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая
(постатейный)/А.К. Губаева [и др.]; под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 39-
40.
*(244) Замотаева Е.К. Судебный нормоконтроль как способ разрешения
конституционно-правовых споров в Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид.
наук. М., 2005. С. 11-12.
*(245) Судебное рассмотрение административных дел: правовая реальность и
перспективы развития: пособие для судей. М., 2002. С. 78-79.
*(246) Ершов В.В. Суд в системе органов государственной власти//Российское
правосудие. 2006. N 1. С. 45.
*(247) По делу о толковании отдельных положений статей 125, 126 и 127
Конституции Российской Федерации: Постановление Конституционного Суда РФ от
16.06.1998 N 19-П//СЗ РФ. 1998. N 25. Ст. 3004.
*(248) По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 2
статьи 1, пункта 1 статьи 21 и пункта 3 статьи 22 Федерального закона "О прокуратуре
Российской Федерации" в связи с запросом Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации: Постановление Конституционного Суда РФ от
11 апреля 2000 г. N 6-П//СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1774.
*(249) БВС РФ. 2008. N 1.
*(250) Паршина Т. Понятие и виды судебного контроля за законностью правовых
актов (общеправовой аспект)//Российский судья. 2006. N 3. С. 25.
*(251) Никитин С.В. Правовые последствия признания судом нормативного
правового акта незаконным//Российское правосудие. 2006. N 2. С. 51.
*(252) Жилин Г. Признание нормативных актов недействительными//Российская
юстиция. 1998. N 7. С. 42.
*(253) См., например: ч. 5 ст. 195 АПК РФ; ст. 49 Федерального закона от
28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации" (в ред. от 21.07.2005)//СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3506; 1996. N 17.
Ст. 1917; N 49. Ст. 5500; 1997. N 12. Ст. 1378; 2000. N 32. Ст. 3330; 2002. N 12. Ст. 1093;
2003. N 28. Ст. 2892; N 50. Ст. 4855; 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3108; ст. 73, 74 Закона об общих
принципах организации местного самоуправления; ст. 29.1 Федерального закона от
06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных
(представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов
Российской Федерации?? (в ред. от 17.12.2009)//СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2000. N 31.
Ст. 3205; 2001. N 7. Ст. 608; 2002. N 19. Ст. 1792; N 30. Ст. 3024; 2003. N 27 (ч. 2).
Ст. 2709; 2004. N 25. Ст. 2484; N 50. Ст. 4950; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; Ст. 25; N 30 (ч. 1).
Ст. 3104; 2006. N 1. Ст. 10; Ст. 13; Ст. 14; N 23. Ст. 2380; N 29. Ст. 3124; N 30. Ст. 3287;
N 31 (ч. 1). Ст. 3427; Ст. 3452; N 44. Ст. 4537; N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 10.
Ст. 1151; N 13. Ст. 1464; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455; N 26. Ст. 3074; N 30. Ст. 3747;
Ст. 3805; Ст. 3808; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; 2008. N 13. Ст. 1186; N 29 (ч. 1).
Ст. 3418; N 30 (ч. 1). Ст. 3597; Ст. 3613; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; N 48. Ст. 5516; N 49.
Ст. 5747; N 52 (ч. 1). Ст. 6229; 2009. N 7. Ст. 772; N 14. Ст. 1576; N 29. Ст. 3612; N 48.
Ст. 5711; N 51. Ст. 6156; Ст. 6163.
*(254) См.: Двигун М.А., Потапенко С.В. О соотношении понятий нормоконтроля
и признания недействительным акта государственного органа или органа местного
самоуправления//Актуальные проблемы развития судебной системы и системы
добровольного и принудительного исполнения решений Конституционного Суда РФ,
судов общей юрисдикции, арбитражных, третейских судов и Европейского суда по правам
человека: сб. науч. статей. СПб.; Краснодар: Юрид. Центр Пресс, 2008. С. 405-413.
*(255) БВС РФ. 2004. N 2.
*(256) Верховный Суд Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.supcourt.ru/
arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=124187&i1text= (дата обращения: 20.01.2010).
*(257) БНА. 2001. N 35; 2003. N 51; 2005. N 3.
*(258) См.: Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069 (решение
суда в кассационном порядке не обжаловано).
*(259) БВС РФ. 1993. N 7.
*(260) БВС РФ. 2003. N 3.
*(261) См.: Потапенко С.В. Разграничение нормативных и ненормативных актов
при рассмотрении дел, возникающих из публичных правоотношений//Российская
юстиция. 2003. N 6. С. 30-31.
*(262) По жалобам гражданина Каплина Александра Евгеньевича, открытого
акционерного общества "Кузбассэнерго", общества с ограниченной ответственностью
"Деловой центр "Гагаринский" и закрытого акционерного общества "Инновационно-
финансовый центр "Гагаринский" на нарушение конституционных прав и свобод
положениями пункта 1 части 1 статьи 150, статьи 192 и части 5 статьи 195 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда
РФ от 12.07.2006 N 182-О//СЗ РФ. 2006. N 40. Ст. 4204.
*(263) См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 3/отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К.
Толстой. М., 2004. С. 26; Сухарева Н.В. Возмещение убытков или вреда в споре с
властью//Право и экономика. 2001. N 11.
*(264) Маковский А.Л. Гражданская ответственность государства за акты
власти//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А.
Хохлова/отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 108.
*(265) Ярошенко К.Б. Комментарий к части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации для предпринимателей/под общ. ред. В.Д. Карповича. М., 1996.
*(266) См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, частям первой, второй и третьей/под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского,
А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицина-Светланова. М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 807.
*(267) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I
квартал 2001 г. (по гражданским делам): утв. постановлением Президиума Верховного
Суда РФ от 4 июля 2001 г.//БВС РФ. 2001. N 10. С. 21.
*(268) О порядке организации и ведения Министерством финансов Российской
Федерации работы по выступлению от имени казны Российской Федерации, а также по
представлению интересов Правительства Российской Федерации в судах: приказ
Минфина России от 12.02.1998 N 26//Документ опубликован не был.
*(269) Вестник ВАС РФ. 2006. N 8; 2009. N 5.
*(270) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа
2007 г.//БВС. РФ. 2007. N 11.
*(271) Гражданское право: учебник. Часть первая/отв. ред. В.П. Мозолин, А.И.
Масляев. М., 2003. С. 665.
*(272) БВС РФ. 1995. N 3; 1997. N 1; 1998. N 3; 2007. N 5.
*(273) Постановление Большой Палаты Европейского суда по правам человека по
делу "Комингерсол С.А." против Португалии", жалоба N 35382/97, § 32, ЕСНЫ 2000-
IV//Вестник ВАС РФ. 2001. N 2.
*(274) БВС РФ. 1996. N 1; 2007. N 5.
*(275) Чаркин С.А. Изъятие земельных участков для государственных или
муниципальных нужд: Проблемы, возникающие на практике//Российский судья. 2008.
N 10.
*(276) Анисимов А.П. Теоретические основы правового режима земель поселений
в Российской Федерации: дис. ... д-ра юрид. наук. Саратов, 2004. С. 343.
*(277) См. подробнее: Чаркин С.А. Правовая природа сделок с земельными
участками//Аграрное и земельное право. 2009. N 3.
*(278) Чаркин С.А. Изъятие земельных участков для государственных или
муниципальных нужд: Проблемы, возникающие на практике//Российский судья. 2008.
N 10.
*(279) СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3122; 2006. N 17 (ч.
1). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 21. Ст. 2455;
N 45. Ст. 5417; N 46. Ст. 5557; 2008. N 20. Ст. 2251; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 11.
Ст. 1261; N 19. Ст. 2283; N 52 (ч. 1). Ст. 6416.
*(280) СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3618; 2009. N 1. Ст. 19;
N 26. Ст. 3123; N 29. Ст. 3592; N 52 (ч. 1). Ст. 6455.
*(281) Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Фориса
Константина Михайловича на нарушение его конституционных прав абзацем десятым под
пункта 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации: Определение
Конституционного Суда РФ от 17.06.2008 N 435-О-О//Конституционное правосудие в
странах СНГ и Балтии. 2008. N 20 (специальный выпуск).
*(282) Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
*(283) См.: Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный
закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ: в ред. от 27.12.2009//СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 2002. N 4.
Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805 2004. N 35.
Ст. 3607; 2006. N 2. Ст. 172; N 31 (ч. 1). Ст. 3456; 2007. N 7. Ст. 834 N 29. Ст. 3482; N 31.
Ст. 4016; 2008. N 27. Ст. 3126; 2009. N 19. Ст. 2281; N 29 Ст. 3582; N 52 (ч. 1). Ст. 6419.
*(284) Бриксов В.В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного
законодательства. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 347-349.
*(285) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.04.2008
N 4255/08//Справочная правовая система "Гарант".
*(286) Мельников Н.Н. Изъятие земельных участков для государственных или
муниципальных нужд//Арбитражное правосудие в России. 2006. N 4.
*(287) См.: Постановление президиума Свердловского областного суда от
17.10.2007 по делу N 44-Г-116/2007/Бюллетень судебной практики по гражданским делам
Свердловского областного суда (четвертый квартал 2007 года): утв. постановлением
президиума Свердловского областного суда от 5 марта 2008 г.//Свердловский областной
суд: [сайт]. URL: http://www.ekboblsud.ra/sud_practic2.php (дата обращения: 10.01.2010).
*(288) БВС РФ. 2009. N 9.
*(289) Чаркин С.А. Изъятие земельных участков для государственных или
муниципальных нужд: Проблемы, возникающие на практике//Российский судья. 2008.
N 10.
*(290) См.: Постановление ФАС Уральского округа от 12.11.2008 N Ф09-8365/08-
С6//Справочная правовая система "Гарант".
 *(291) Чаркин С.А. Проблемы, возникающие на практике при реализации прав
органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками//Аграрное и
земельное право. 2008. N 7.
*(292) О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и
признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в
связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных
(представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов
Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации": Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ: в ред. от
27.12.2009//СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607; N 49. Ст. 4840; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч.
1). Ст. 15; Ст. 25; Ст. 37; N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752: N 27. Ст. 2715; N 30 (ч. 1).
Ст. 3101; N 40. Ст. 3985; 2006. N 1. Ст. 10; N 3. Ст. 280: N 11. Ст. 1146; N 12. Ст. 1232;
N 23. Ст. 2380; N 29. Ст. 3122; N 43. Ст. 4412; N 44 Ст. 4537; N 45. Ст. 4627; Ст. 4640; N 52
(ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21 N 17. Ст. 1932; N 27. Ст. 3213; N 30. Ст. 3805; N 41.
Ст. 4849; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6066; Ст. 6072; 2008. N 20. Ст. 2251;
N 29 (ч. 1). Ст. 3420; N 30 (ч. 1). Ст. 3597; N 52 (ч. 1). Ст. 6236; Ст. 6242; 2009. N 1. Ст. 21;
N 7. Ст. 782; N 30. Ст. 3739; N 46. Ст. 5419; N 51. Ст. 6152; N 52 (ч. 1). Ст. 6440; Ст. 6441.
*(293) См.: Определение Конституционного Суда РФ от 07.12.2006 N 542-О "По
запросу Законодательного Собрания Республики Карелия о проверке конституционности
ряда положений части 11 статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-
ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании
утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с
принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный
закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и
исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и
"Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а
также жалобе главы города Екатеринбурга на нарушение теми же законоположениями
конституционного права на местное самоуправление"//СЗ РФ. 2007. N 10. Ст. 1260.
*(294) Эбзеев Б.С. Толкование Конституции Конституционным Судом Российской
Федерации: теоретические и практические проблемы//Государство и право. 1998. N 5. С.
7.
*(295) Архив Городищенского суда Волгоградской области, 2007 г.
*(296) Чаркин С.А. Обобщение судебной практики разрешения гражданско-
правовых споров, возникающих из земельных правоотношений//Аграрное и земельное
право. 2009. N 5.
*(297) Криволапова Н.В. Особенности управления землями сельских
поселений//Аграрное и земельное право. 2007. N 1. С. 103.
*(298) См. подробнее: Чаркин С.А. Полномочия органов местного самоуправления
по выделению земельного участка: проблемы, судебная практика и пути
разрешения//Российская юстиция. 2009. N 2.
*(299) О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации:
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ: в ред. от 08.05.2009//СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1).
Ст. 15; N 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2006. N 27. Ст. 2881; 2007. N 1 (ч.). Ст. 14; N 49. Ст. 6071;
2009. N 19. Ст. 2283.
*(300) См.: Проект постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда РФ)//Архив
Волгоградского областного суда за 2009 г.
*(301) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
*(302) См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2006 N 575-О "Об
отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Исмагиловой Луизы Фасаховны на
нарушение ее конституционных прав статьей 239 Гражданского кодекса Российской
Федерации, статьей 49.3 Жилищного кодекса РСФСР, статьями 2 и 83 Федерального
закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"//Справочная
правовая система "Гарант".
*(303) Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта
2006 г.//БВС РФ. 2006. N 5.
*(304) См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы
судебной практики по гражданским делам"//БВС РФ. 2001. N 1, 2.